Vymezení nemovitostí a jejich třídění

MASARYKOVA UNIVERZITA Právnická fakulta Prá v n í vz ta h y k ne mo v it o s te m K a te d ra o b č a n s k é h o p rá v a BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Vy mezení ne movi tostí a jejich třídění An eta Aya Hní zdilová 2014 „Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma: V y m e ze n í n e m o v i t o s t í a j e j i c h t ří d ě n í zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.“ Podpis autorky práce ……………………. 2 Na tomto místě bych ráda poděkovala Prof. JUDr. Josefu Fialovi, CSc. za odborné vedení a cenné připomínky, kterými přispěl k vypracování této bakalářské práce a všem ostatním za podporu. 3 ABSTRAKT Bakalářská práce „V y m e z e n í n e mo v it o s t í a je jic h t ř í d ě n í “ je soustředěna na analýzu pojetí nemovitostí v novém občanském zákoníku. Vychází z obecného pojetí věci v právním smyslu. První část je zaměřena na rozdělení věcí a vysvětlení pojmů podle občanského zákoníku a katastrálního zákona v platné právní úpravě. Následující druhá část obsahuje roztřídění množiny nemovitých věcí podle katastrálního zákona a katastrální vyhlášky v platném znění, včetně rozdělení nemovitých věcí na ty, které podléhají evidenci v katastru nemovitostí, a na ty, které takové evidenci nepodléhají. V závěru práce je zohledněno pojetí nemovitostí podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník a porovnání s platnou právní úpravou. ABSTRACT Bachelor thesis "Definition and Classification of Immovable Property" is focused on analyzing the concept of real estate in the new Civil Code. Based on the general concept of things in the legal sense. The first part focuses on the distribution of goods and explanation of terms under the Civil Code and the Law on Cadastre applicable legislation. The following part contains the classification of a set of immovable property in the Land Registry and Cadastre Law Decree, as amended, including the division of immovable those that are subject to registration in the land register, and those that are not subject to such records. The conclusion is reflected concept of real estate under the Act No. 40/1964 Coll., the Civil Code and compared with the current legislation. KLÍČOVÁ SLOVA Věc, nemovitost, pozemek, stavba, právo stavby, jednotka, katastr nemovitostí KEYWORDS Thing, real estate property, land, building, right to build, unit, land register 4 OBSAH Úvod .................................................................................................................... 7 1. Pojem a vymezení věci ................................................................................. 9 Věc v právním slova smyslu ................................................................. 9 1.1. Věc podle nového občanského zákoníku ....................................... 10 1.1.1. Veřejný statek................................................................................. 12 Plod ................................................................................................ 13 Užitek ............................................................................................. 13 Věc podle zákona č.40/1964 Sb., občanský zákoník ........................ 14 1.1.2. 1.2. 1.2.1. Věci hmotné a nehmotné............................................................... 15 1.2.2. Věci movité a nemovité ................................................................ 16 1.3. 2. Rozdělení věcí .................................................................................... 15 Součást věci a příslušenství ................................................................ 17 Věci movité a nemovité .............................................................................. 19 2.1. Věc movitá ......................................................................................... 19 2.2. Věc nemovitá ..................................................................................... 20 2.2.1. Pojmy ........................................................................................... 21 2.2.1. A) Pozemek ............................................................................. 21 2.2.1. A) a) Parcela ....................................................................... 27 2.2.1. A) b) Stavba ........................................................................ 27 Stavby jako samostatné věci ........................................................... 30 2.2.1. B) Podzemní stavba.................................................................... 32 2.2.1. C) Právo stavby .......................................................................... 33 2.2.1. D) Věci, které nejsou součástí pozemku ..................................... 35 2.2.1. E) Jednotka ................................................................................... 35 2.2.2. 2.2.3. Evidence nemovitých věcí ............................................................ 37 A) Pozemky .............................................................................. 42 2.2.2. A) a) Zemědělské pozemky ................................................... 43 5 Orná půda ....................................................................................... 43 Chmelnice ...................................................................................... 43 Vinice ............................................................................................. 44 Zahrady .......................................................................................... 44 Ovocné sady ................................................................................... 44 Trvalé travní porosty....................................................................... 45 2.2.2. A) b) Lesní pozemky ............................................................. 45 2.2.2. A) c) Vodní plochy................................................................ 46 2.2.2. A) d) Zastavěné plochy a nádvoří .......................................... 47 2.2.2. A) e) Ostatní plochy ............................................................. 47 2.2.2. B) Budovy s evidenčním nebo popisným číslem ........................ 49 2.2.2. C) Budovy bez čísla popisného a evidenečního ......................... 51 2.2.2. D) Jednotky............................................................................... 52 2.2.2. E) Právo stavby ......................................................................... 53 2.2.2. F) Nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis ............... 54 Vodní dílo ...................................................................................... 54 2.2.4. Nemovitosti nepodléhající zápisu do katastru nemovitosti............. 56 2.2.3. A) Drobné stavby ....................................................................... 56 2.2.3. B) Vodovody a kanalizace .......................................................... 56 2.2.3. C) Podzemní stavby ................................................................... 56 Závěr ................................................................................................................. 57 Použitá literatura ................................................................................................ 59 6 ÚVOD Cílem mé bakalářské práce je analýza pojetí nemovitostí a jejích zatřídění v právní úpravě, platné na území České republiky. Problematika tohoto tématu je značně široká, prolíná se jí soukromé i veřejné právo. Cílem práce je také vysvětlení a zařazení pojmů, které se této problematiky týkají, do logicky uspořádané struktury. Tyto pojmy vychází z nového občanského zákoníku, který nabyl účinnosti 1. 1. 2014, což je nedávno, kdy došlo k přechodu z předchozí právní úpravy a proto je aktuální, porovnat platné znění se zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Následně je v práci zohledněno třídění nemovitostí podle evidence v katastru nemovitostí. I když je velmi mnoho pramenů, podle kterých můžeme nahlížet na tuto problematiku, nejsou některé pojmy zcela jasně definovány, nebo se naopak vyskytují ve více právních předpisech. V praxi potom dochází k celé řadě sporů, které musí rozhodnout soudy. Na tuto situaci reaguje i nový občanský zákoník, kde oproti předchozímu, více podrobně a s větší přesností vymezuje pojem věci a její rozdělení. S platností této nové soukromoprávní úpravy bylo nutno novelizovat i řadu dalších právních předpisů (např. zákon o katastru nemovitostí), což je nakonec hlavním důvodem, proč jsem si dané téma vybrala k podrobnějšímu zpracování. Bakalářské, diplomové i rigorózní práce se většinou zabývají analýzou podmnožiny pojmu nemovitých věci. Já jsem se rozhodla soustředit práci sice ne tak podrobně a detailně na jednotlivý pojem, ale jako na ucelenou množinu nemovitých věcí, proto jsem nejvíce čerpala přímo ze zákona a z komentářů k nim. 7 V úvodní části definuji základní pojmy a zatřídění nemovité věci. Pojem je vždy vyjádřený podle nového občanského zákoníku, dále porovnán s předchozí právní úpravou a poté je definován dle katastrálního zákona. V práci se objevují i některé další právní předpisy, které souvisí s právě řešenou problematikou (např. stavební zákon, zákon o pozemních komunikacích, zákon o ochraně přírody a krajiny ad.). V další části práce se podrobně zaměřuji na roztřídění množiny nemovitých věcí (včetně rozdělení nemovitých věcí na ty, které podléhají evidenci v katastru nemovitostí, a na ty, které takové evidenci nepodléhají). Velmi zajímavé by bylo práci navíc rozšířit o vymezení pojmů dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, kde jsou nemovité věci také definovány, ale jejich řešení by překračovala rámec bakalářské práce. 8 1. POJEM A VYMEZENÍ VĚCI Věc (res) – tento pojem se pojí se vznikem civilizace, nekodifikovaný a nedefinovaný je tu od počátku lidstva. Věc je natolik samozřejmým objektem, ať již hmotným nebo nehmotným, který existoval ještě dříve, než se pro něj uchytil jakýkoliv doslovný význam. Význam slova věc se historicky pozměňuje s vývojem společnosti, v závislosti na kultuře a vyspělosti. Tento pojem je zásadní pro společenské vztahy, tedy vztahy mezi lidmi, kteří do nich spolu vstupují, aby uspokojili své potřeby, získáním, manipulací nebo držbou věci. Tento pojem je velkou množinou, kterou lze rozdělit do menších podmnožin, v těch se pak nachází věci se společnými charakteristickými vlastnostmi, jimiž se odlišují od ostatních. 1.1. VĚC V PRÁVNÍM SLOVA SMYSLU V současné době je tento pojem definován v § 489 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ). 9 1.1.1. VĚC PODLE NOVÉHO OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU V současné době je tento pojem definován v § 489 NOZ. Věcí podle tohoto ustanovení rozumíme „… vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí.“ Věc je odlišná od osoby a živého zvířete. Věcí je objekt pro člověka užitečný a přináší mu užitek hospodářský, estetický apod. O tom co je užitečné rozhodují lidská vůle a poznání i schopnosti člověka. Každá věc má svoji hodnotu. Věcí je i to, čeho se mohou týkat majetková práva (např. právo vlastnické). Obecně je pro věc typické, že se dá přivlastnit. Ne ale vše, co je pro lidstvo užitečné (např. přírodní živly: vzduch, déšť, slunce, apod.) lze nazvat věcí. „Věcí je vše, co člověk jako bytost nadaná rozumem může podrobit své vůli.“1 Předmět je věcí v právním smyslu, je-li ovladatelný. Tato vymezení jsou pro jednotlivce zcela individuální. Proto je třeba tyto pojmy chápat objektivně. Cenu věci lze vyjádřit v penězích, ale jsou i věci neocenitelné, u kterých se cena nedá určit ani odhadem. NOZ zavádí pojem mimořádná cena věci, je ale zapotřebí stanovit kritéria, za kterých se cena stanoví. Cenou zvláštní obliby (pretium affections) rozumíme podle platné právní úpravy nejen výrobní cenu, ale nově i hodnotu vztahu (citu) k věci. Podle § 495 souhrn všeho, co osobě patří, tvoří její majetek. Součástí majetku osoby jsou věci. Jmění osoby tvoří souhrn jejího majetku a jejích dluhů. Majetek je souhrn veškerých statků, se kterými daný majitel (fyzická nebo právnická osoba) může volně nakládat a kterými také ručí za své případné závazky. 1 Administrator. Důvodová zpráva k § 489 až 493 [online]. 11.6.2013 Dostupné z: https://www.obczan.cz/zakon/noz/cast-prvni/hlava-iv/dil-1?detail-item-1424comments-item-294-expanded=1&do=detail-item-1426-comments-item-294-switchExpanded 10 K věcem se upínají absolutní majetková práva i relativní majetková práva, proto jejich vymezení je významné pro přesné určení právních následků. Pod absolutní majetková práva spadají věcná práva, která jsou stanovena v části třetí občanského zákoníku, relativní majetková práva jsou regulována v části čtvrté občanského zákoníku. Soubor věcí Současnou právní úpravou není soubor věcí definován, význam pojmu je nejasný. Pravděpodobně jsou to věci, které mají shodnou hospodářskou funkci a mohou patřit i více různým vlastníkům. Tento pojem se vyskytuje např. § 2850 odst. 2 (pojištění souboru věcí). Věc hromadná (universitas rerum) Podle § 501 NOZ je věc hromadná souborem jednotlivých věcí náležejících téže osobě, považovaný za jeden předmět a jako takový nesoucí společné označení, pokládá se za celek a tvoří hromadnou věc (např. čajový servis, pár bot, sbírka známek určité série apod.). Tento pojem se vyskytuje např. v § 2850 odst. 1 (pojištění hromadné věci). 2 Obchodní závod Obchodní závod (dále jen "závod") je organizovaný soubor jmění, který podnikatel vytvořil a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti. Má se za to, že závod tvoří vše, co zpravidla slouží k jeho provozu. TÉGL, Petr. Věc ve smyslu práva [online]. 2012 Prezentace vytvořená v programu PowerPoint Dostupné z: https://www.google.cz/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ved=0CCwQFjAA&url= http%3A%2F%2Fwww.pf.upol.cz%2Ffileadmin%2Fuser_upload%2FPF-katedry%2Fobcanskepravo%2Fobcanske_pravo%2FNOZ_vec_ve_smyslu_prava.ppt&ei=YpFU7CpEoKw7Ab8koGoAQ&usg=AFQjCNGwmCN_Xxriv3olLVYkaz9vreWecA 2 11 Veřejný statek Věc určená k obecnému užívání je veřejným statkem.3 Charakteristickými vlastnostmi veřejného statku jsou: nedělitelnost spotřeby, nevylučitelnost ze spotřeby (princip nevylučitelnosti), nulové mezní náklady na spotřebu každého dalšího spotřebitele a (princip nekonkurence) zn. spotřeba jedním člověkem neomezuje spotřebu ostatních. Z toho lze většinou odvodit ještě třetí charakteristiku – takový statek nelze nikomu dávkovat podle toho, jak za něj platí. Klasickými příklady jsou maják, vzduch či národní obrana. Můžeme je proto nazvat statkem nerivalitním a nevylučitelným. 4 Věc určená k obecnému užívání může být věcí movitou nebo nemovitou. Podstatný je chtěný účel užívání, nikoliv faktický (např. vymezení zvířete bez pána podle §1049 NOZ). 3 ŽÁK Milan a kol. Velká ekonomická encyklopedie. Praha: Linde 2002. Heslo Veřejné statky, str. 819. ISBN 8072013815 4 Veřejné statky IUS WIKI [online]. http://www.ius-wiki.eu/tnh/pfuk/tnh/zkouska/otazka-74 12 Plod Dalším institutem, který nový občanský zákoník zavedl je plod. Plodem dle § 491 NOZ je to, co pravidelně poskytuje věc ze své přirozené povahy. Jedná se o další věc vydělenou z věci. Plod můžeme chápat jako [fructus naturales], který je plodem přirozeným organickým i neorganickým (např. zemědělské produkty) a dále jako [fructus civiles] výsledek nějakého úsilí či tvůrčí činnosti (např. úroky, nájemné). Slovo plod [fructus] z botaniky řadíme pod toto ustanovení. Plod z botaniky je věc, která se pravidelně poskytuje ze své přirozené povahy, ať již s přičiněním člověka či bez něho. Plody můžeme rozlišit na dlouhodobé (vznikající opakovaně) – např. ovoce ze stromu, mláďata zvířete a plody jednorázové – např. kámen z kamenolomu. Plod (fetus) v medicíně, kde se jedná o nového jedince v pozdní fázi nitroděložního vývoje, pod toto ustanovení nespadá. Lidské tělo ani jeho části nejsou věcí. Takto je věc v právním smyslu vymezena negativně §§ 493, 494 NOZ. Věcí v právním smyslu není člověk, ani jeho mrtvé tělo. Části lidského těla je možné považovat za věc, a to tehdy, stanoví-li to zvláštní právní předpis. Pokud zvláštní právní předpisy stanoví, že části lidského těla jsou věci, je možné s nimi jako s věcmi nakládat pouze v mezích těchto zvláštních právních předpisů (např. zákon č. 285/2002 Sb., transplantační zákon - § 28 zakazuje obchodování s částmi lidského těla). Vlasy či jiné části, které lze bezbolestně odejmout a které se přirozeně obnovují, jsou obchodovatelné. Pro vlastníka věci, která plodí je důležitý okamžik separace plodu od věci plodonosné a tím nabytí vlastnického práva k plodu. Užitek Užitkem [fructus civiles] je to, co věc pravidelně poskytuje ze své právní povahy (např. úroky z peněz). Zde platí stejně jak u plodu nabytí vlastnického práva. 13 1.1.2. VĚC PODLE ZÁKONA Č.40/1964 SB., OBČANSKÝ ZÁKONÍK V neplatném zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, se rozumělo věcí v hmotněprávním smyslu doslova to, co může být předmětem (objektem) občanskoprávních vztahů. Předmět nemohl být nositelem práv (subjektem). Podstatným znakem věci byla její oddělitelnost či vymezitelnost a její užitnost, případně ocenitelnost. V tomto smyslu byla věcmi i domácí zvířata, protože nejsou osobami a nemohou tak být účastníky procesu. Občanský zákoník věc nedefinoval, nýbrž pouze dělil věci na movité a nemovité dle § 119 odst. 1). Obecným znakem věci byla její ovladatelnost a použitelnost. Proto byly za věci považovány i ovladatelné přírodní síly (např. elektrická energie). Jako součást věci občanský zákoník ve svém § 120 chápal vše, co k dané věci podle její povahy náleželo a nemohlo být od věci odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Nebyla to tedy z právního hlediska věc samostatná. Na pomezí mezi součástí věci a věcí zcela samostatnou stálo tzv. příslušenství, o kterém vlastník věci hlavní určil, že s ní má být trvale užíváno. Samostatnou věcí se stal přírůstek věci tehdy, kdy se oddělil (separoval) od věci hlavní. 14 1.2. ROZDĚLENÍ VĚCÍ Rozdělení věcí je známo už z římského práva. 5 Pomineme-li současnou právní úpravu, členění by mělo takovouto strukturu: Věci hmotné a nehmotné by se dále dělily na věci movité (res mobiles) a nemovité (res immobiles), spotřebitelné a opotřebitelné, věci zastupitelné (res fungibiles) a nezastupitelné (res non fungibiles), věci hlavní a jejich příslušenství, věci dělitelné a nedělitelné. Rozdělení věcí má význam pro lepší orientaci v dané problematice (např. dělení podle druhů věcných práv, podle jiného právního režimu při vzniku věcných práv, dle jejich evidence v katastru nemovitostí apod.). Věci jsou určené individuálně (jednotlivě), liší se vlastnostmi, které nejsou typické pro jiné věcí (např. originál uměleckého díla, pozemek, apod.) nebo genericky (druhově), ty nemají žádné zvláštní znaky (např. písek, tráva, apod.). Peníze mohou být určeny individuálně, ale i genericky. 1.2.1. VĚCI HMOTNÉ A NEHMOTNÉ Základním členěním je rozdělení věci na hmotné a nehmotné. Takovéto rozdělení najdeme v právní úpravě České republiky v § 496 NOZ. Hmotná věc je ovladatelnou částí vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu. Nehmotná věc je právo, jehož povaha to připouští a jiná věc bez hmotné podstaty. Podle § 497 NOZ stanoví, že ovladatelné přírodní síly, se kterými se obchoduje, se použijí přiměřeně ustanovení o věcech hmotných. 5 VESELÁ Renata a kol. Římské právo pro bakaláře. 2009. ISBN 978-80-210-5002-0 15 1.2.2. VĚCI MOVITÉ A NEMOVITÉ Definice pojmů, movité a nemovité věci jsou upraveny § 498 NOZ, přičemž zachovává klasický přístup právní úpravy, tj. vymezuje podmnožinu nemovitých věcí a ostatní věci považuje za věci movité. O nemovitých věcech (res imobiles) § 498 odst. 1 NOZ stanoví, že jsou to pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby). Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Podle § 3055 odst. 1 NOZ jsou nemovitými věcmi i stavby spojené se zemí pevným základem, které nejsou podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž jsou zřízeny, a jsou ke dni nabytí účinnosti NOZ ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se nestávají součástí pozemku. Totéž platí i o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku. A obdobně pro stavbu, která má být zřízena na pozemku jiného vlastníka na základě věcného práva vzniklého stavebníku přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo na základě smlouvy uzavřené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. Movitými věcmi (res mobiles) se rozumí všechny ostatní věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná. 16 1.3. SOUČÁST VĚCI A PŘÍSLUŠENSTVÍ Podle § 505 NOZ je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí a to platí jak u věcí movitých tak i nemovitých. Věc může mít více součástí. Je důležité odlišit součást věci a část věci. Součást v právním smyslu není samostatnou věcí a sdílí právní osud s věcí hlavní. Součást věci může existovat samostatně, ale bez významu (např. strojek z hodinek, motor u auta apod.). Ve spojení s věcí hlavní tvoří hospodářskou provázanost. Odnětí součásti má za následek zhoršení (např. nefunkčnost) věci hlavní. Je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo, podle § 521 NOZ. 6 Podle § 509 platí, že inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí. Praxe signalizuje určitý problém, a to zda za inženýrské sítě lze považovat i pozemní komunikace podle zák. č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích. Podle § 2 tohoto zákona je pozemní komunikace cestou, která je dále kategorizována dle využití. Pozemní komunikace můžeme za jistých předpokladů nazývat liniovou stavbou. Podle § 58 stavebního zákona je pozemní komunikace zahrnuta do zastavěného území. V § 11 zákona o pozemních komunikacích se vyskytuje pojem těleso dálnice, silnice a místní komunikace. Z tohoto se dá usuzovat, že se jedná o stavbu. TÉGL, Petr. Věc ve smyslu práva [online]. 2012 Prezentace vytvořená v programu PowerPoint Dostupné https://www.google.cz/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ved=0CCwQFjAA&url= http%3A%2F%2Fwww.pf.upol.cz%2Ffileadmin%2Fuser_upload%2FPF-katedry%2Fobcanskepravo%2Fobcanske_pravo%2FNOZ_vec_ve_smyslu_prava.ppt&ei=YpFU7CpEoKw7Ab8koGoAQ&usg=AFQjCNGwmCN_Xxriv3olLVYkaz9vreWecA 6 17 Stavba pozemní komunikace je pak zpravidla samostatnou nemovitou věcí odlišnou od pozemku, na kterém stojí, v katastru nemovitostí však takto samostatně nezapisovanou. Taková pozemní komunikace se eviduje jako druh pozemku – ostatní plocha, se způsobem využití dálnice, silnice a ostatní komunikace (místní a účelové komunikace) 7. V souladu s § 510 NOZ je příslušenstvím věci vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo s věcí hlavní v rámci jejich hospodářského určení. Jsou ve vlastnictví jedné osoby. Příslušenství je samostatnou věcí v právním smyslu. Příslušenství slouží k lepšímu (snazšímu), efektivnějšímu hospodářskému či jinému využití věci hlavní. Existuje zde ale funkční svazek (např. motocykl nemůže být příslušenstvím sporáku). Dočasné odnětí vedlejší věci od věci hlavní nemá za následek zánik povahy vedlejší věci jako příslušenství (vlastník odejme z jízdního kola hustilku a na kolo může dál využívat). Jsou-li pochybnosti o tom co je příslušenstvím věci, posoudí se případ podle zvyklostí. U nemovitých věcí může být příslušenstvím jiná věc nemovitá (garáž jako příslušenství vily) či věc movitá (nábytek jako příslušenství domu). Příslušenstvím movité věci může být jen věc movitá. KOČÍ, R.: Zákon o pozemních komunikacích s komentářem, prováděcími předpisy a vzory správních rozhodnutí a jiných právních aktů. 3. vyd. Praha: Leges, 2010, s.56. 7 18 2. VĚCI MOVITÉ A NEMOVITÉ Pro přesné určení právních následků je významné dělení věcí na movité a nemovité. Při třídění nemovitých a movitých věcí je kladen důraz na pojmové vymezení nemovitých věcí v § 498 NOZ. Pojetí nemovité věci se oproti dosavadnímu stavu rozšiřuje i o práva, např. právo stavby. Platí právní zásada „superficies solo cedit“, v českém překladu: povrch ustupuje půdě, ve vlastním významu to znamená, že stavba je součástí pozemku. Podle této zásady všechny stavby, které se nacházejí na pozemku a jsou pevně spojené se zemí, patří neoddělitelně k tomuto pozemku. 2.1. VĚC MOVITÁ Movitá věc je každá věc v právním smyslu, která není nemovitou (viz § 489 odst. 2 NOZ). Dnes již neplatný zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v § 119 přímo nedefinoval co je movitá věc, ale zaváděl tento pojem. Nový občanský zákoník je vymezil ve svém § 498 odlišně, stále jimi jsou věci, jež nelze zahrnout do definice věci nemovité, ale nově už jejich podstata může být i nehmotná. 19 2.2. VĚC NEMOVITÁ Zde se setkávají nejméně tři právní úpravy, které pracují s výrazy, které spadají pod pojem nemovitost, např. stavební pozemek. Věci nemovité prostupují jak veřejně právní úpravou, tak i soukromým právem. Vždy se použije ta právní úprava, kterou chceme uplatnit v dané problematice. Tento pojem můžeme posuzovat podle zákona č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále stavební zákon), podle občanského zákoníku, katastrálního zákona, nebo i z pohledu zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále jako zákon o oceňování majetku) a další např. daňové předpisy. Podle § 498 odst. 1 NOZ jsou nemovitými věcmi (viz výše) pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Podle této současné právní úpravy jsou za nemovité věci považovány: - pozemky a věcná práva k nim, - pozemní stavby se samostatným účelovým určením (například samostatný sklep, důl) a věcná práva k nim, - práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (například právo stavby, o kterém bude pojednáno níže), a dále - věci, o kterých zvláštní právní předpis stanoví (např. vodní díla), že nejsou součástí pozemku a takové věci nelze přenést z místa na jiné místo, aniž by došlo k porušení jejich podstaty (například pozemní komunikace, ložiska vyhrazených nerostů či inženýrské sítě 8). § 104 odst. 10 zákona č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o elektronických komunikacích), ve znění zákona č. 303/2013 Sb. 8 20 Nad rámec základního rozdělení je třeba do nemovitých věcí dále zařadit jednotku, která je upravena v novém občanském zákoníku v rámci problematiky bytového spoluvlastnictví. Vše ostatní, co nespadá pod výše uvedenou definici nemovité věci, bude věcí movitou, a to bez ohledu na to, zda podstata dané věci bude hmotná či nehmotná.9 2.2.1. 2.2.1. A) POJMY Pozemek Pozemkem rozumíme věc nemovitého charakteru. Ustanovení § 506 NOZ vymezí, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Můžeme změnit druh pozemku, ale přemístit ho nemůžeme, uplatní se zde právní zásada „superficies solo cedit“. Touto zásadou pocházející z římského práva rozumíme, že všechny stavby, které se nacházejí na pozemku a jsou pevně spojené se zemí, patří neoddělitelně k tomuto pozemku. Vlastník pozemku je vždy vlastníkem všech staveb na pozemku. Zásada „superficies solo cedit“ je doplňována institutem práva stavby, který umožní budování stavby i nevlastníkovi pozemku. Součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé. NOZ počítá s přírůstkem nemovité věci a smíšeným přírůstkem. V § 1066 ustanoveno: „Plody, které pozemek vydává sám od sebe, aniž je obděláván, náleží vlastníkovi pozemku. Totéž obdobně platí o přirozených plodech jiných nemovitých věcí.“ „Stromy náleží tomu, z jehož pozemku vyrůstá kmen. Vyrůstá-li kmen na hranici pozemků různých vlastníků, je strom společný.“ 9 LÖRINCOVÁ Radka, NĚMCOVÁ Magda. Právní rádce č. 3/2013, rubrika Akta 21 Dle § 1088 „při osetí pozemku cizím semenem nebo osázení cizími rostlinami náleží vlastníku pozemku, co takto přibude; rostliny mu však náleží až poté, co zapustí kořeny.“ V současné době je pozemek definován v § 2 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Tato definice je zde pro služby, které poskytuje katastr nemovitostí. Právní teorií i praxí je však používána nad rámec tohoto zákona. Dle výše uvedeného ustanovení tedy pozemkem rozumíme „…část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků.“ Pozemek je tedy vždy především částí zemského povrchu. Již to vypovídá o jeho výjimečnosti, nenahraditelnosti a důležitosti pro společnost. Význam pozemku se tak vyčleňuje z širokého okruhu ostatních věci a je i příčinou toho, proč je mu ve společenských vztazích a posléze i v právu věnována mimořádná pozornost. Pozemek (neboli část zemského povrchu) je nezbytným předpokladem pro jakoukoliv lidskou aktivitu. Množství pozemků je omezené plochou na zemském povrchu díky přírodním a kosmickým vlivům. V moci člověka není vlastní činností rozšířit neboli vytvořit další části zemského povrchu a následně je prohlásit za pozemky. Se zvyšujícím se počtem lidí na zemi, rostou i jejich potřeby a zájmy, ty lze uspokojit, jen je-li k dispozici příslušná část zemského povrchu. Už od pravěkých civilizací se dají vysledovat znaky, i když ne tak vědomě jak dnes, pokoušet se vlastnit část zemského povrchu ve spojitosti s obranou obhospodařovaného, využívaného území před ostatními. S vývojem člověka na Zemi se ale myšlenkový přístup k pozemku měnil a dnes si lidé myslí, že pozemky vlastní, což logicky není možné. Jde pouze o systém a řád, na kterém se domluvila určitá skupina lidí, které spojuje místo, na kterém žijí a podobná kultura. 22 Takovýto systém má délku trvání závislou na akceptaci skupiny lidí a na dodržování pravidel, které jsou stanoveny řádem, pod kterým si je možno představit v našich podmínkách platnou právní úpravu České republiky. Takovýchto skupin je na Zemi samozřejmě více, něco kolem 200 států a jimi prolínající se kultury, mezi kterými se vedou pře a války o území (o část zemského povrchu), celé dějiny jsou tak prostoupeny zápasy mezi těmi, kdo půdu (pozemky) mají a těmi, kdo o ně usilují. Přejdeme-li do právního systému České republiky, budeme na pozemky nahlížet jako na věci, které se hned po věcech osobní potřeby, staly předmětem vlastnictví. Není mnoho míst na zemi, které by neměli svého vlastníka. To ovšem, s přihlédnutím k již zmíněné skutečnosti, že další pozemky vytvořit nelze, znamená, že subjekty, které pozemky nemají a potřebují je, je mohou získat například tehdy, jestliže subjekty, které je mají, jim je přenechají nebo alespoň svolí, aby na nich své potřeby a zájmy uspokojovaly. U pozemků můžeme měnit vlastnosti (polyfunkčnost), ale jejich podstatu jako části zemského povrchu zničit nelze. Pozemky (půda) je jednou ze základních součástí životního prostředí. V České republice v těchto věcech působí Ministerstvo životního prostředí podle § 19 zákona č. 2/1969 Sb., o zřízení ministerstev a jejich ústředních orgánů státní správy České republiky; některé specifické aspekty se mohou projevit ve zvláštních režimech vybraných nemovitostí, např. podle zák. č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů, pokud jde o pozemky v prvních zónách národních parků je zakázáno povolovat a umisťovat nové stavby, vstupovat mimo cesty vyznačené se souhlasem orgánu ochrany přírody ad. Bližší charakteristiku a režim zón upravuje obecně závazný právní předpis, kterým se národní park vyhlašuje. Lesy, lesní půdní fond, vodní toky a vodní plochy na území národních parků, které jsou ke dni nabytí účinnosti zákona o ochraně přírody a krajiny ve státním vlastnictví, nelze zcizit (nemůže dojít k zániku vlastnického práva). Tím nejsou dotčena práva fyzických a právnických osob podle předpisů o majetkové restituci. 23 Za zcizení se v tomto případě nepovažují směny pozemků odůvodněné zájmy ochrany přírody. Vlastníci pozemků jsou povinni v případě jejich zamýšleného prodeje přednostně nabídnout tyto pozemky ke koupi orgánu ochrany přírody. Jeskyně nejsou součástí pozemku a nejsou předmětem vlastnictví podle § 61 zákona o ochraně přírody a krajiny. Pozemek podle stavebního zákona Stavební zákon rozlišuje pozemky dle zastavitelnosti. Stavebním pozemkem se rozumí pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem. Zastavěným stavebním pozemkem je pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami. Zastavěným územím území vymezené územním plánem nebo postupem podle stavebního zákona; nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí (dále jen "intravilán"). Nezastavitelným pozemkem je pozemek, jenž nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to  pozemek veřejné zeleně a parku sloužící obecnému užívání  v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře větší než 0,5 ha Nezastavěným územím jsou pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy. 24 Plochou je část území tvořená jedním či více pozemky nebo jejich částí, která je vymezena v politice územního rozvoje, zásadách územního rozvoje nebo územním plánu, popřípadě v územně plánovacích podkladech s ohledem na stávající nebo požadovaný způsob jejího využití a její význam, - plochou nadmístního, popřípadě republikového významu plocha, která svým významem, rozsahem nebo využitím ovlivní území více obcí, popřípadě území více krajů; v případě hlavního města Prahy se za plochu nadmístního významu považuje plocha celoměstského významu. Koridor je plocha vymezená pro umístění vedení dopravní a technické infrastruktury nebo opatření nestavební povahy, Zastavitelnou plochou rozumíme plochu vymezenou k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje, veřejnou infrastrukturou pozemky, stavby, zařízení, a to: - dopravní infrastruktura, například stavby pozemních komunikací, drah, vodních cest, letišť a s nimi souvisejících zařízení; - technická infrastruktura, kterou jsou vedení a stavby a s nimi provozně související zařízení technického vybavení, například vodovody, vodojemy, kanalizace, čistírny odpadních vod, stavby ke snižování ohrožení území živelními nebo jinými pohromami, stavby a zařízení pro nakládání s odpady, trafostanice, energetické vedení, komunikační vedení veřejné komunikační sítě a elektronické komunikační zařízení veřejné komunikační sítě, produktovody; - občanské vybavení, kterým jsou stavby, zařízení a pozemky sloužící například pro vzdělávání a výchovu, sociální služby a péči o rodiny, zdravotní služby, kulturu, veřejnou správu, ochranu obyvatelstva; - veřejné prostranství zřizované nebo užívané ve veřejném zájmu. Příslušenství pozemku Podle § 510 NOZ, je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo. 25 „Nový občanský zákoník přichází ve srovnání s dosavadní úpravou s určitým posunem ve vymezení pojmu příslušenství věci. Pokud jde o podstatné znaky tohoto vymezení, shoduje se nová úprava s dosavadní v tom, že se za příslušenství věci nadále považuje právně samostatná věc, která je v určitém specifickém vztahu k jiné věci, která je ve vlastnictví téže osoby. Přičemž specifický vztah mezi příslušenstvím jakožto věcí vedlejší a věcí hlavní spočíval dosud dle ustanovení § 121 ods. 1 ObčZ v tom, že vlastník tuto vedlejší věc určil k trvalému užívání s hlavní věcí. Toto vymezení tak v sobě zahrnovalo jednak věci, které byly s hlavní věcí objektivně spojeny funkčně či hospodářsky (např. auto a rezervní kolo), jednak věci, které byly vlastníkem subjektivně jako příslušenství určeny z estetických či jiných důvodů (např. snubní prsten a jeho pouzdro). Nový občanský zákoník však přichází ve svém ustanovení § 510 odst. 1 věta prvá s vymezením příslušenství, které potlačuje subjektivní kritérium vlastníkova určení vedlejší věci za příslušenství věci hlavní a přiklání se spíše k objektivnímu vymezení příslušenství, u něhož je rozhodující hospodářské určení vedlejší věci ve vztahu k věci hlavní. Tomuto posunu k objektivnímu měřítku odpovídá i zakotvení výkladového ustanovení o posouzení příslušenství podle zvyklostí v případě pochybnosti (§ 511 NOZ) a rovněž zakotvení pravidla, že přechodným odloučením od hlavní věci nepozbývá vedlejší věc charakteru příslušenství (§ 510 odst. 1 věta druhá NOZ).“10 U nemovitých věcí je příslušenstvím jiná věc nemovitá (garáž jako příslušenství vily) či věc movitá (nábytek jako příslušenství domu). Příslušenstvím movité věci může být jen věc movitá. 10 EICHLEROVÁ Kateřina. Občanské právo obecně, po rekodifikaci, pojem věci. publ. 6.4.2012 Zdroj: http://seminar-v-peci.cz/rozdeleni-veci-jejic h-soucasti-a-prislusenstvi-prizmatemrekodifikace/ 26 2.2.1. A) a) Parcela Pozemky v pozemkově právních vztazích vystupují především jako parcely. Pojem parcela je vymezen § 2 písm. b) katastrálního zákona jako pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Takovéto značení je nezbytné k zajištění právních úkonů, týkajících se pozemkově právních vztahů, v nichž pozemek jako objekt má vystupovat. Podle katastrálního zákona § 2 písm. c) dále rozlišujeme stavební parcelu, jako pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří a pozemkovou parcelu, jako pozemek, který není stavební parcelou. Oba druhy těchto parcel podléhají povinnosti evidence. 2.2.1. A) b) Stavba Nový občanský zákoník tento pojem přímo nedefinuje, přesto o něm obsáhle pojednává. Stěžejním je zde význam § 506 NOZ, který stanoví stavbu jako součást pozemku. Stavba na pozemku trvale zřízená je součástí pozemku, nikoli samostatná věc. Tato zásada je v ostatních zemích Evropy hodně rozšířená a platná byla také v českých zemích před rokem 1951. Za součást pozemku označuje nový občanský zákoník prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na daném pozemku a jiná zařízení (pro tyto dva pojmy používá nový občanský zákoník legislativní zkratku "stavba") a dále vše, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.11 11 LÖRINCOVÁ Radka, NĚMCOVÁ Magda. Právní rádce č. 3/2013 27 Přechod z dnes již neplatné právní úpravy na nový občanský zákoník Neplatný „předchozí“ občanský zákoník uplatňoval opačnou zásadu, než která platí dnes (o stavbě jako součásti pozemku), což ovlivní právní vztahy týkající se nemovitostí. Než nabyl účinnosti NOZ platilo, že pozemek a stavba (pokud byla věcí v právním smyslu, nikoliv součástí pozemku nebo součástí jiné stavby) jsou dvě rozdílné věci. Se změnou právní úpravy se pojí i problematické situace, které vznikají v případech, kdy je vlastník pozemku odlišný vlastníka stavby. Tuto problematiku upravuje NOZ. I nadále jsou ale některé stavby samostatnými věcmi. Vzhledem k zásadnímu charakteru provedené změny budou po určitou dobu paralelně vedle sebe existovat dva odlišné režimy. Pokud ke dni účinnosti nového občanského zákoníku byl shodný vlastník pozemku a stavby, která je na něm zřízena, stane se přímo ze zákona stavba součástí pozemku. V praxi to bude znamenat, že od okamžiku, kdy se stavba stane součástí pozemku, bude možné nadále disponovat již pouze s pozemkem a všechny takové dispozice se budou týkat i staveb umístěných na tomto pozemku. Pokud však ke dni účinnosti nového občanského zákoníku nebude vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby totožná osoba, nestane se stavba součástí pozemku a bude považována nadále za samostatnou věc nemovitou. Nový občanský zákoník však zavádí předkupní právo ke stavbě pro vlastníka pozemku a předkupní právo k pozemku pro vlastníka stavby. Toto předkupní právo nebude možné dohodou omezit ani vyloučit. Pokud tedy jeden z vlastníků bude chtít disponovat svojí stavbou či pozemkem, bude mít povinnost nabídnout ji nejprve druhému vlastníkovi k odkoupení. Nebude-li předkupní právo druhým vlastníkem využito, zůstane zachováno a bude zatěžovat věc i nadále (bude tedy působit i vůči nabyvateli převáděného pozemku či stavby). Teprve když se stavba i pozemek ocitnou ve vlastnictví jedné osoby, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku. 28 V případě, že stavba bude ve spoluvlastnictví, k zachování samostatné právní povahy stavby postačí, že všichni spoluvlastníci stavby nebudou zároveň vlastníky pozemku. Pokud bude stavbu nebo pozemek zatěžovat věcné právo, stavba se nestane součástí pozemku, dokud bude toto věcné právo trvat a pokud to jeho povaha vylučuje (například v případě, že by stavba byla zatížena zástavním právem a pozemek nikoliv). Samostatnou nemovitou věcí zůstanou i stavby, které ke dni účinnosti nového občanského zákoníku teprve mají být na pozemku jiného vlastníka postaveny, pokud do konce roku 2013 stavebníkovi za tímto účelem vznikne věcné právo (například věcné břemeno stavby) nebo do konce roku 2013 uzavře smlouvu umožňující mu stavbu na cizím pozemku provést (může jít například o smlouvu o zřízení věcného břemene nebo o smlouvu nájemní). Přechodná ustanovení se tedy budou vztahovat i na stavby, které nemusí být ke dni účinnosti nové úpravy nutně dokončeny. Pokud pozemek nabude třetí osoba, která bude v dobré víře, že stavba nacházející se na daném pozemku je součástí pozemku, stane se tato třetí osoba také vlastníkem stavby. Stavba přestane být samostatnou věcí a stane se součástí pozemku. Původní vlastník stavby pak bude mít vůči zciziteli právo na náhradu, která bude odpovídat výši ceny stavby ke dni zániku jeho vlastnického práva. 12 Ministerstvo spravedlnosti ČR. Nový občanský zákoník - Důvodová zpráva - konsolidovaná verze k 1. 3. 2012. In: Ministerstvo spravedlnosti 12 29 Stavby jako samostatné věci Mírně odlišně nahlíží nová právní úprava také na situace, kdy jsou s pozemkem pevně spojeny stroje a další upevněná zařízení, která však náleží vlastníkovi odlišnému od vlastníka pozemku. Tato situace lze řešit výhradou, že stroj je ve vlastnictví jiné osoby. Výhrada však musí být zapsána do veřejného seznamu. Odlišná úprava v dílčích oblastech může být obsažena také ve zvláštních zákonech (např. vodním či horním zákoně). 13 Stavba na cizím pozemku podle NOZ Podle nové úpravy bude obecně platit, že pokud někdo postaví stavbu na cizím pozemku, tato stavba, která nebude samostatnou věcí, připadne vlastníkovi pozemku jako umělý přírůstek tohoto pozemku (§ 1084). Rozsah práv, která v případě tzv. neoprávněných staveb nový občanský zákoník přiznává oběma stranám, zůstává v podstatě nezměněn, i když úprava jejich vzájemných vztahů bude podrobnější. Zastavění cizího pozemku Podle § 1086 ten kdo v dobré víře zřídil na cizím pozemku stavbu, má právo domáhat se po vlastníku pozemku, který o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal, aby mu pozemek převedl za obvyklou cenu. Také vlastník pozemku má právo po zřizovateli stavby požadovat, aby pozemek koupil za obvyklou cenu. Soud na návrh některé ze stran přikáže pozemek do vlastnictví zřizovatele stavby a rozhodne o jeho povinnosti zaplatit vlastníku pozemku náhradu. 13 Zákon č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon) v platném znění Zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon) v platném znění 30 Na rozdíl od původního občanského zákoníku však nový občanský zákoník v § 1087 výslovně řeší situaci, kdy stavba zřízená na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek jen malou částí. Pro tuto přesahující část stavby používá nový občanský zákoník pojem přestavek a část pozemku, která je takovým přestavkem zastavěna, prohlašuje za vlastnictví zřizovatele stavby. Výše uvedené však platí pouze v případě, že stavebník při stavbě přesáhl na cizí pozemek v dobré víře, tedy pokud se domníval, že staví ještě na vlastním pozemku. Původní vlastník dotčeného pozemku bude mít nárok na náhradu obvyklé ceny za takto zastavěný pozemek.14 Stavba dle katastrálního zákona Nadzemní budova je stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, Drobná stavba je stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavba na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 30 m2 a výška 5 m; za drobnou stavbu se nepovažuje stavba garáže, skladu hořlavin a výbušnin, stavba pro civilní ochranu, požární ochranu, stavba uranového průmyslu a jaderného zařízení, sklad a skládka nebezpečných odpadů a stavba vodního díla. 14 Ministerstvo spravedlnosti ČR. Nový občanský zákoník - Důvodová zpráva - konsolidovaná verze k 1. 3. 2012. In: Ministerstvo spravedlnosti 31 Veřejně prospěšnou stavbou je stavba pro veřejnou infrastrukturu určená k rozvoji nebo ochraně území obce, kraje nebo státu, vymezená ve vydané územně plánovací dokumentaci.15 Rozestavěná stavba Do konce r. 2013 platilo, že nebude-li stavba v takovém stupni rozestavěnosti, který by splňoval podmínky pro zápis do katastru nemovitostí (tedy obvodové stěny alespoň do výše prvního nadzemního podlaží), nebude možné ji od r. 2014 do katastru zapsat. Nedojde totiž ke vzniku samostatné stavby, ale ta se podle NOZ stane součástí pozemku. Do katastru už se zanese pouze zmíněné právo stavby, které je převoditelné, stává se předmětem dědictví a lze zatížit zástavním právem. 2.2.1. B) Podzemní stavba Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. Tyto stavby se rozlišují na samostatné stavby se zvláštním hospodářským určením (např. metro, vinný sklep apod. to jsou tzv. samostatné stavby). Dále rozlišujeme podzemní věci speciálního právního režimu na důlní díla a důlní stavby pod povrchem (viz zák. č. 44/1988 Sb., horní zákon v platném znění). zákon č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). ze dne 14. března 2006, ve znění zákona č.257/2013 Sb. 15 32 2.2.1. C) Právo stavby Zásada „Superficies solo cedit“ je doplňována institutem práva stavby, který umožní budování stavby i nevlastníkovi pozemku. Tento institut umožňuje stavět na cizím pozemku i nevlastníkovi. Ačkoliv nový občanský zákoník na jedné straně odmítá oddělené vlastnictví pozemků a staveb, které se na pozemcích nachází, na druhé straně zavádí právní institut, který de facto takové oddělené vlastnictví dočasně umožní. Právo stavby představuje výjimku z obecné zásady, že stavba je součástí pozemku, a jednu z možností, jak lze právně upravit zřízení stavby na cizím pozemku. Obsahem práva stavby je oprávnění mít stavbu na cizím pozemku (ať již na jeho povrchu nebo pod ním) a povahou se jedná o věcné právo k věci cizí, konkrétně k cizímu pozemku, a proto se bude jednat i o věc nemovitou a samostatný předmět vlastnictví. Právo stavby přitom nemusí zatěžovat jen příslušný stavební pozemek, ale lze jej vztáhnout i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání. Právo stavby bude možné založit jak pro stavby již existující (například za účelem jejich rekonstrukce či modernizace) tak i pro stavby nové. Samotná stavba, ke které se právo stavby váže, se po dobu trvání práva stavby nestane součástí pozemku, na němž se nachází, ale bude jako součást práva stavby vlastně ve vlastnictví stavebníka (striktně právně však nemovitou věcí bude právo stavby, a nikoliv samotná stavba). S právem stavby bude možné nakládat stejným způsobem jako dnes se samostatnou stavbou, a bude tedy možné ho převést i zatížit, případně i vydržet a bude přecházet na dědice. Jedna z výhod oproti současné úpravě spočívá v tom, že právo stavby bude možné zatížit (např. zástavním právem) již v okamžiku, kdy vznikne, a tedy i předtím, než se samotná stavba vůbec začne stavět. 33 Důležité omezení tohoto institutu spočívá v jeho dočasnosti. Právo stavby bude možné zřídit nejvýše na dobu 99 let. Trvání práva stavby bude možné prodloužit, a to i opakovaně, pouze však za souhlasu osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení v pořadí za právem stavby (jsou-li takové osoby). Právo stavby bude možné nabýt smlouvou, vydržením nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci (to však pouze pokud tak stanoví zákon). Právo stavby zřízené smlouvou vznikne až zápisem do katastru nemovitostí. Do katastru nemovitostí se bude zapisovat i právo stavby, které vzniklo na základě vydržení nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci, avšak v tomto případě půjde pouze o zápis deklaratorní. Bude však v zájmu stavebníka, aby k zápisu jeho práva stavby do katastru nemovitostí došlo vždy co nejdříve, protože nový občanský zákoník bude upřednostňovat věcná práva k věci cizí, která budou zapsána do katastru nemovitostí, před věcnými právy, která z katastru nebudou zjevná. Právo stavby bude možné zřídit za úplatu i bez úplaty. Dále nový občanský zákoník stanoví, že vlastník pozemku bude mít předkupní právo k právu stavby a stavebník bude mít předkupní právo k pozemku. V tomto případě však bude možné předkupní právo dohodou vyloučit nebo omezit. V momentě zániku práva stavby se stavba stane součástí pozemku a přejde tak do vlastnictví vlastníka pozemku. Nový občanský zákoník stanoví, že při zániku práva stavby vlastník pozemku poskytne stavebníkovi za stavbu náhradu ve výši poloviny hodnoty stavby v době zániku práva stavby. I v tomto případě se však strany mohou dohodnout jinak. 16 Ministerstvo spravedlnosti ČR. Nový občanský zákoník - Důvodová zpráva - konsolidovaná verze k 1. 3. 2012. In: Ministerstvo spravedlnosti 16 34 2.2.1. D) Věci, které nejsou součástí pozemku Výjimkou z tohoto pravidla budou dočasné stavby a dále inženýrské sítě (vodovody, kanalizace či energetická vedení), i když jsou s pozemkem pevně spojeny. Ty mají povahu samostatných věcí a v případě, že je nelze oddělit od pozemku, aniž by došlo k jejich znehodnocení, jde o věci nemovité. Co se týče staveb a technických zařízení, které provozně souvisí s inženýrskými sítěmi, zakotvuje nový občanský zákoník vyvratitelnou domněnku, že i ony jsou součástí inženýrských sítí. Je to zejména z toho důvodu, že v praxi běžně dochází k situaci, kdy vlastníkem takových zařízení či staveb bývá osoba odlišná od provozovatele inženýrské sítě. 17 2.2.1. E) Jednotka Tento pojem do roku 2014 definoval zákon č. 72/1994 Sb., zákon kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) v §2 písm. h). Jednotkou se podle tohoto ustanovení rozuměl byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu. S novelou občanského zákoníku 1. 1. 2014 byl zákon o vlastnictví bytů zrušen, avšak pojem „jednotka“ podle zák. č. 72/1994 Sb. zůstává zachován (viz § 3 písm. e) zákona č. 256/2013 Sb.), tudíž v tomto smyslu zůstává jednotka vymezeným bytem nebo nebytovým prostorem, s níž je nerozlučně spojen spoluvlastnický podíl na společných částech domu. Ministerstvo spravedlnosti ČR. Nový občanský zákoník - Důvodová zpráva - konsolidovaná verze k 1. 3. 2012. In: Ministerstvo spravedlnosti 17 35 Bytové spoluvlastnictví je v současné době upraveno v občanském zákoníku. Zde pojem jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné (totéž platí o nebytovém prostoru – viz § 1158 odst. 2 NOZ. Jednotka je věc nemovitá podle § 1159 NOZ. Vznik jednotky Ve výstavbě se za jednotku považuje byt, který je uzavřen obvodovými stěnami, pokud je dům, ve kterém se nachází, alespoň částečně v takovém stupni rozestavěnosti, že se již navenek uzavírá obvodovými stěnami a střešní konstrukcí (viz § 1163 NOZ). Se vznikem jednotky se pojí zápis do veřejného seznamu, (sc. do katastru nemovitostí). Pokud vlastník nebo osoba k tomu oprávněná prohlásí, že právo k domu a pozemku se dělí, vzniká tak vlastnické právo k jednotkám. Podle § 1164 NOZ zápisem do veřejného seznamu jednotka vznikne i v případě, že si to ujednají spoluvlastníci při oddělení ze spoluvlastnictví nebo při jeho zrušení a vypořádání, nebo že si to ujednají manželé při změně rozsahu nebo při vypořádání společného jmění. Jednotka vznikne, pokud o tom rozhodne soud při oddělení ze spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění (viz § 1165 NOZ). 36 2.2.2. EVIDENCE NEMOVITÝCH VĚCÍ Nemovité věci jsou pro společnost velmi důležité, vzhledem k jejich charakteru (nedají se přenést). Proto již v dávných dobách byla snaha evidovat nemovitosti (zejména pozemky) a právní vztahy k nim. Katastr původně vznikl pro potřeby výběru daní. Historicky jedním z významnějších katastrů byl Tereziánský katastr, který byl zaveden v polovině 18. století. Na ten navazoval Josefínský (josefský) katastr18, který začal vznikat na základě patentu císaře Josefa II. ze dne 20. dubna 1785 a oproti předchozímu kladl větší důraz na přesnost zaměřování. S evidencí v Josefínském katastru nesouhlasila především šlechta, proto v roce 1792 nazývaný tereziánsko-josefský. vyhlášen stabilní katastr. 20 19 byl vyhlášen kompromisní katastr Tento stav trval do roku 1860, kdy byl Ten byl nejvyšším patentem rakouského císaře Františka I. ze dne 23. 12. 1817, o dani pozemkové a vyměření půdy. Pozemky byly na vznikající katastrální mapě zobrazeny a očíslovány jako parcely. Následovalo vyznačení ve veřejných knihách, úředních seznamech. Se vznikem Československa byl pozemkový katastr upraven zákonem č.177/1927 Sb.z.a.n., o pozemkovém katastru a jeho vedení (katastrální zákon). Původní daňové poslání se začalo měnit na účel právní a všeobecně hospodářský a byl zpřístupněn veřejnosti. Za první republiky byl vznik, změna či zánik věcných práv k nemovitostem evidován v pozemkových knihách. Až do počátku druhé světové války byl tento katastr velmi přesný a spolehlivý. 18 BUMBA, J. České katastry od 11. do 21. století. 1. vydání. Praha: Grada Publishing, a. s., 2007. s. 13. ŠIMEK, A. Z minulosti pozemkového katastru země Moravskoslezské 1. část. Praha, Státní nakladatelství, 1918. 19 K tomu blíže MAŠEK, F. Pozemkový katastr. 5. vydání. Praha: Knihovna ministerstva financí, 1948. s. 16. 20 37 Poté byl postupně méně udržovaný, až v roce 1971 byl ustanoven zákon č.46/1971 Sb., o geodézii a kartografii. Pro účely socialistického hospodářství bylo důležité znát, kdo půdu obhospodařuje, nikoliv kdo ji vlastní. V roce 1956 byla založená Jednotná evidence půdy (JEP) a pozemkový katastr byl postupně opuštěn. Zásadním pro vývoj evidence nemovitostí byla změna politického systému v roce 1989. Původní evidence podle zákona č.22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí byla nedostačující a tak byl zrušen a zřízen katastr nemovitostí, zákonem č.344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) s účinností k 1.1.1993. Tento katastr navazuje na tradici prvorepublikového. Současný katastr nemovitostí obsahuje údaje technického a právního charakteru. Po 20 letech v návaznosti na nový občanský zákoník se mění i katastrální zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitosti a ruší tak zákon č. 344/1992 Sb.21 Katastr nemovitosti České republiky (KN) „Katastrem nemovitostí je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených, práv k těmto nemovitostem. Katastr nemovitostí obsahuje řadu důležitých údajů o pozemcích a vybraných stavbách a o jejich vlastnících.“ 21 PEKÁREK, Milan a kol. Pozemkové právo. Nakladatelství a vydavatelství Aleš Čeněk s.r.o., 2010, ISBN 978-80-7380-253-0. 38 Právní úpravu tvoří následující právní předpisy: - Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) - Zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech - Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška) - Vyhláška č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí - Vyhláška č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu Katastr nemovitostí je veden jako informační systém o území České republiky. Základní jednotkou je katastrální území a dnes je provozován převážně v elektronické podobě. Analogové mapy se již dnes nahrazují digitálními.  Soubor geodetických informací, který zahrnuje katastrální mapu (včetně jejího číselného vyjádření ve stanovených katastrálních územích).  Soubor popisných informací, který zahrnuje údaje o katastrálních územích, o parcelách, o stavbách, o bytech a nebytových prostorech, o vlastnících a jiných oprávněných, o právních vztazích a právech a skutečnostech, stanovených zákonem. 39 Údaje z katastru nemovitostí je možné získat přímo na pracovištích katastrálních úřadů ve formě veřejných listin, je možné ale získat dálkový přístup do KN, do centrální aktualizované databáze pomocí počítačové sítě. 22 K nahlédnutí do KN je zpřístupněná aplikace na počítačové síti, ke které má ihned přístup každý bez nutnosti registrace. 23 Předmět evidence katastru nemovitostí Je-li věc nemovitou věcí jak ji stanoví občanský zákoník, není samozřejmostí, že se stává předmětem evidence v katastru nemovitostí. To stanoví způsob nabývání vlastnického práva a vnik jiných věcných práv. Zda určitá nemovitost je předmětem evidence, je velmi důležité. Tento problém se týká zejména staveb. K evidovaným nemovitostem se zapisují práva a další skutečnosti, o kterých to stanoví zákon. Podle § 11, zákona o katastru nemovitostí se vkladem do katastru zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence těchto práv: 22  vlastnické právo,  právo stavby,  věcné břemeno,  zástavní právo,  budoucí zástavní právo,  podzástavní právo,  předkupní právo,  budoucí výměnek,  přídatné spoluvlastnictví,  správa svěřenského fondu,  výhrada vlastnického práva, Účel katastru. Oficiální stránky Státní správy zeměměřičství a katastru. Zdroj: http://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/O-katastru-nemovitosti/Ucel-katastru.aspx 23 Nahlížení do katastru nemovitostí. Odkaz: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 40  výhrada práva zpětné koupě,  výhrada práva zpětného prodeje,  zákaz zcizení nebo zatížení,  výhrada práva lepšího kupce,  ujednání o koupi na zkoušku,  nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka,  pacht, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka,  vzdání se práva na náhradu škody na pozemku. Vkladem se do katastru dále zapisuje rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám. Katastrální území Nemovitosti se v katastru evidují podle katastrálních území. Katastrálním územím je technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí. Více obcí může ležet v jednom katastrálním území a naopak obec může být členěna na více katastrálních území. Název katastrálního území je v rámci České republiky jedinečný. 24 V katastru se o katastrálním území vedou tyto údaje: název, číselný kód, údaje o vazbě se samosprávným celkem (obcí, obcí s rozšířenou působností, okresu, kraje), druh číslování parcel podle bodu 8 přílohy k vyhlášce č. 357/2013 Sb. (katastrální vyhláška) a údaj o formě katastrální mapy a souřadnice definičního bodu katastrálního území v S-JTSK. 24 § 9 vyhlášky č. 357/2013 Sb. VYHLÁŠKA Českého úřadu zeměměřického a katastrálního ze dne 1. listopadu 2013 o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška) 41 Podle § 3 katastrálního zákona se v katastru evidují: 2.2.3. A) Pozemky Pozemky se evidují v podobě parcel a člení se podle druhů na zemědělské pozemky, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Charakteristiky jednotlivých druhů pozemků jsou uvedeny v katastru příloze (technické podrobnosti pro správu) katastrální vyhlášky č. 357/2013 Sb. Hranice pozemků (parcel) jsou zakresleny v katastrální mapě a označeny parcelním číslem. Rozlišujeme pozemkovou a stavební parcelu. Podle §2 katastrálního zákona je podle písm. c) stavební parcelou pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří a podle písm. d) pozemkovou parcelou pozemek, který není stavební parcelou. Katastrální vyhláška v §10 stanoví údaje, které se evidují u pozemku, jako jsou příslušnost ke katastrálnímu území, číslo listu vlastnictví, rozlišení a druh číslování parcel, parcelní číslo, výměru parcely a další. Parcely se značí arabskými číslicemi ve dvou číselných řadách, odděleně pro pozemkové a stavební parcely, nebo v jedné číselné řadě. Parcelní číslo má podobu samostatného kmenového čísla nebo zlomku. Parcelní číslo v podobě zlomku se skládá z kmenového čísla v čitateli a z čísla poddělení ve jmenovateli. Kmenové číslo může být nejvýše pětimístné, číslo poddělení nejvýše trojmístné. Označování parcel parcelním číslem je podrobněji uvedeno v §36 katastrální vyhlášky. 42 Zjednodušená evidence Zemědělské a lesní pozemky, jejichž hranice v terénu neexistují, jsou sloučeny do větších půdních celků, evidují se u nich pouze tyto údaje: druh zjednodušené evidence, parcelní číslo (případně díl parcely), výměra, údaj o BPEJ (informace o kvalitě půdy) a údaj o vlastníkovi. Nejpozději do doby ukončení pozemkových úprav budou i tyto pozemky zobrazeny v katastrální mapě v digitální podobě a to podle zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech. 2.2.2. A) a) Zemědělské pozemky Orná půda V katastru nemovitostí je označená kódem č. 2. Charakteristiku orné půdy pro potřeby katastru použijeme podle zákona č. 252/1997 Sb., o zemědělství. Zde je stanovena jako druh zemědělské kultury a je definována jako zemědělsky obhospodařovaná půda, na které se pěstují v pravidelném sledu, popřípadě pod skleníky, nebo pod pevným anebo přenosným krytem, zemědělské plodiny a která není travním porostem a také může být zřízena školka, plantáž dřevin, dobývací prostor nebo fotovoltaická elektrárna. Chmelnice V katastru nemovitostí jsou označeny kódem č. 3. Charakteristiku orné půdy pro potřeby katastru použijeme podle zákona č. 252/1997 Sb., o zemědělství. Zde je stanovena jako druh zemědělské kultury a je definována jako zemědělsky obhospodařovaná půda, na které se pěstují v pravidelném sledu, popřípadě pod skleníky, nebo pod pevným anebo přenosným krytem, zemědělské plodiny a která není travním porostem a také může být zřízena školka, dobývací prostor nebo fotovoltaická elektrárna. 43 Vinice V katastru nemovitostí jsou označeny kódem č. 4. Charakteristiku orné půdy pro potřeby katastru použijeme podle zákona č. 252/1997 Sb., o zemědělství. Zde je stanovena jako druh zemědělské kultury a je definována jako zemědělsky obhospodařovaná půda, na které se pěstují v pravidelném sledu, popřípadě pod skleníky, nebo pod pevným anebo přenosným krytem, zemědělské plodiny a která není travním porostem a také může být zřízena školka, dobývací prostor nebo fotovoltaická elektrárna. Zahrady V katastru nemovitostí jsou označeny kódem č. 5. Zahrada je pozemek, na němž se trvale a převážně pěstuje zelenina, květiny a jiné zahradní plodiny, zpravidla pro vlastní potřebu nebo souvisle osázený pozemek ovocnými stromy nebo ovocnými keři, který zpravidla tvoří souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami. Může zde být zřízen skleník (pařeniště), školka, dobývací prostor nebo fotovoltaická elektrárna. Ovocné sady V katastru nemovitostí jsou ovocné sady označeny kódem č. 6. Charakteristiku orné půdy pro potřeby katastru použijeme podle zákona č. 252/1997 Sb., o zemědělství. Zde je stanovena jako druh zemědělské kultury a je definována jako zemědělsky obhospodařovaná půda, na které se pěstují v pravidelném sledu, popřípadě pod skleníky, nebo pod pevným anebo přenosným krytem, zemědělské plodiny a která není travním porostem a také může být zřízena školka, dobývací prostor nebo fotovoltaická elektrárna. 44 Trvalé travní porosty V katastru nemovitostí jsou označeny kódem č. 7. Charakteristiku orné půdy pro potřeby katastru použijeme podle zákona č. 252/1997 Sb., o zemědělství. Zde je stanovena jako druh zemědělské kultury a je definována jako zemědělsky obhospodařovaná půda, na které se pěstují v pravidelném sledu, popřípadě pod skleníky, nebo pod pevným anebo přenosným krytem, zemědělské plodiny a která není travním porostem a také může být zřízena školka, plantáž dřevin, dobývací prostor nebo fotovoltaická elektrárna. 2.2.2. A) b) Lesní pozemky V katastru nemovitostí jsou označeny kódem č. 10. Jedná se o pozemek s lesním porostem a pozemek, u něhož byly lesní porosty odstraněny za účelem jejich obnovy, lesní průsek a nezpevněná lesní cesta, není-li širší než 4m, a pozemek, na němž byly lesní porosty dočasně odstraněny na základě rozhodnutí orgánu státní správy lesů, podle §3 odst. 1 písm. a) zákona č. 289/1995 Sb., o lesích (lesní zákon). Může zde být zřízen:  skleník (pařeniště)  školka  plantáž dřevin  les (jiný než hospodářský podle §§ 7 a 8 lesního zákona)  lesní pozemek (na kterém je budova, ale pozemek není odňat plnění funkce lesa)  ostatní komunikace (zpevněná lesní komunikace a její součásti podle §§ 6 a 7 lesního zákona)  sportoviště a rekreační plocha (např. tábořiště)  dobývací prostor  fotovoltaická elektrárna. 45 2.2.2. A) c) Vodní plochy V katastru nemovitostí jsou označeny kódem č. 11. Druhem pozemku, na kterém se nachází vodní plocha, je pro účely katastru definován jako pozemek, na němž je koryto vodního toku, vodní nádrž, močál, mokřad nebo bažina. Na pozemku vodní plochy může být zřízen:  rybník, jako umělá vodní nádrž určená především k chovu ryb s možností úplného a pravidelného vypuštění.  koryto vodního toku přirozené nebo upravené (tok přirozený), je koryto vodního toku, které vzniklo působením tekoucí vody a dalších přírodních faktorů (bystřina, potok, řeka) nebo jehož přírodní charakter je změněn technickými zásahy (např. břehovým opevněním) nebo ohrázováním.  koryto vodního toku umělé (tok umělí), bylo vytvořeno uměle (např. opevněné koryto vodního toku, průplav, kanál apod.)  vodní nádrž přírodní (pozemek, na kterém je vodní nádrž, která nebyla vytvořena záměrnou lidskou činností (např. jezero)  vodní nádrž umělá (pozemek, kde je vodní nádrž vytvořena lidskou činností, např. přehrada, malá vodní nádrž, nádrž vytvořená zatopením vytěžených ploch apod.).  zamokřená plocha, tou se rozumí zemský povrch trvale nebo po převážnou část roku rozbředlý (močál, mokřad, bažina)  ostatní komunikace  sportoviště a rekreační plocha  dobývací prostor  fotovoltaická elektrárna 46 2.2.2. A) d) Zastavěné plochy a nádvoří Jsou na pozemku, který je stavební parcelou. V katastru nemovitostí jsou označeny kódem č. 13.  budova včetně nádvoří (tj. části zastavěného stavebního pozemku, obsahující dvůr, vjezd, drobné stavby, bazén, zatravněné plochy, okrasné záhony a jiné přiléhající plochy, které slouží k lepšímu užívání stavby), vyjma skleníku, který je v katastru evidován jako budova, postaveného na zemědělském nebo lesním pozemku, budovy postavené na lesním pozemku a budovy evidované na pozemku vodní plocha,  společný dvůr (v podílovém spoluvlastnictví vlastníků bytových domů, které s tímto pozemkem sousedí)  zbořeniště (pozemek se zbořenou budovou nebo zříceninou)  fotovoltaická elektrárna Budova může být evidována pouze na parcele s druhem pozemku zastavěná plocha a nádvoří bez vyznačení způsobu využití pozemku. 2.2.2. A) e) Ostatní plochy V katastru nemovitostí jsou označeny kódem č. 14. Jsou takové plochy nacházející se na pozemku neuvedeném v předcházejících druzích pozemků. Na těchto pozemcích může být zřízena:  plantáž dřevin  zamokřená plocha  dráha (pozemek, na kterém je železniční dráha, tramvajová, trolejbusová nebo lanová s vlastní dopravní cestou, blíže stanovené v zákoně č. 266/1994 Sb., o drahách 47  dálnice a její součásti podle § 4 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích  silnice (pozemek, na kterém je silnice I. až III. třídy a její součásti) podle § 4 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích  ostatní komunikace  ostatní dopravní plocha (letiště, přístav, veřejné parkoviště – pokud není součástí pozemní komunikace)  zeleň (okrasná zahrada, uliční a sídlištní zeleň, park a jiná plocha funkční a rekreační zeleně)  sportoviště a rekreační plocha (hřiště, stadion, koupaliště, sportovní dráha a jízdárna, střelnice, apod.)  hřbitov, urnový háj  kulturní a osvětová plocha (botanická a zoologická zahrada, skanzen, amfiteátr, památník, apod.)  manipulační a skladová plocha  dobývací prostor  skládka odpadu  jiná plocha (pozemek nevyužívaný žádným z ostatních vyjmenovaných způsobů včetně pozemku, na kterém je postavena stavba, která se v katastru neeviduje)  neplodná půda (pozemek, na němž se nachází prudký svah, skála a jiné neplodné půdy, kterými se rozumí zejména zarostlé rokle, vysoké meze s křovinami nebo s kamením, kamenitý terén, ochranné hráze, bermy u regulovaných vodních toků a pozemek, který neposkytuje trvalý užitek z jiných důvodů, zejména plocha zarostlá křovinami nebo zanesená štěrkem nebo kamením, s výjimkou případů, kdy stav pozemku je důsledkem lidské činnosti nebo nečinnosti a pozemek lze opět uvést do stavu umožňujícího jeho trvalé hospodářské využití.  fotovoltaická elektrárna 48 2.2.2. B) Budovy s evidenčním nebo popisným číslem Budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby, jsou to:  zemědělská usedlost (statek), soubor staveb, který tvoří zejména budova s obytnou částí, stodola, chlévy apod.  bytový dům, stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena podle § 2 písm. a) bod 1 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území  rodinný dům, stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví podle § 2 písm. a) bod 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území  stavba pro rodinnou rekreaci, jejíž objemové parametry a vzhled odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci, a která je k tomuto účelu určena; stavba pro rodinnou rekreaci, a která je k tomuto účelu určena; stavba pro rodinou rekreaci může mít nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví podle § 2 písm. b) vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území; např. rekreační domek, chata, rekreační chalupa, zahrádkářská chata.  stavba pro shromažďování většího počtu osob podle § 3 písm. b) vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby  stavba pro obchod (prodejny a jiné obchodní prostory, velkoprodejny, nákupní střediska, obchodní domy apod.)  stavba ubytovacího zařízení (hotel, motel, penzion, turistická ubytovna, kolej, internát, kemp apod.) 49  stavba pro výrobu a skladování  zemědělská stavba (stavby pro chov hospodářských zvířat, přípravu a skladování produktů živočišné výroby apod.)  stavba pro administrativu, pro správní a řídící složky podniků a organizací, budovy orgánu státní správy apod.  stavba občanského vybavení, pro služby, tělesnou výchovu a rekreaci, kulturu, zdravotnictví, sociální péči, školství a stavby pro vědu a výzkum, dle zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon  stavba technického vybavení, podle stavebního zákona  stavba pro dopravu (pro zabezpečení dopravy) podle stavebního zákona  garáž  jiná stavba (jiné než uvedené v tab.4 (způsob využití), v příloze vyhlášky o katastru nemovitostí  víceúčelová stavba (kombinace: obchodní, administrativní, bytová, rekreační apod.)  skleník, který je budovou  přehrada (vodní dílo podle § 2 písm. a) vyhlášky č. 23/2007 Sb., o podrobnostech vymezení vodních děl evidovaných v katastru nemovitostí České republiky 50 2.2.2. C) Budovy bez čísla popisného a evidenčního Budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby, mohou být jimi:  stavba pro shromažďování většího počtu osob podle § 3 písm. b) vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby  stavba pro obchod (prodejny a jiné obchodní prostory, velkoprodejny, nákupní střediska, obchodní domy apod.)  stavba ubytovacího zařízení (hotel, motel, penzion, turistická ubytovna, kolej, internát, kemp apod.)  stavba pro výrobu a skladování  zemědělská stavba (stavby pro chov hospodářských zvířat, přípravu a skladování produktů živočišné výroby apod.)  stavba pro administrativu, pro správní a řídící složky podniků a organizací, budovy orgánu státní správy apod.  stavba občanského vybavení, pro služby, tělesnou výchovu a rekreaci, kulturu, zdravotnictví, sociální péči, školství a stavby pro vědu a výzkum, dle zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon  stavba technického vybavení, podle stavebního zákona  stavba pro dopravu (pro zabezpečení dopravy) podle stavebního zákona  garáž  jiná stavba (jiné než uvedené v tab. 4 (způsob využití), v příloze vyhlášky o katastru nemovitostí  víceúčelová stavba (kombinace: obchodní, administrativní, bytová, rekreační apod.)  skleník, který je budovou 51  přehrada (vodní dílo podle § 2 písm. a) vyhlášky č. 23/2007 Sb., o podrobnostech vymezení vodních děl evidovaných v katastru nemovitostí České republiky. 2.2.2. D) Jednotky Jednotky vymezené podle občanského zákoníku a jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Podle § 13 vyhlášky o katastru nemovitostí u jednotky eviduje: - číslo listu vlastnictví, - číslo jednotky, - údaje o nemovitosti, ve které je jednotka vymezena, - typ jednotky a způsob využití jednotky podle přílohy k této vyhlášce - typ a způsob ochrany nemovitosti k této vyhlášce - spoluvlastnický podíl na společných částech nemovitosti v bytovém spoluvlastnictví u jednotky vymezené podle občanského zákoníku, nebo spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, u jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů - údaje o právech - upozornění týkající se jednotky 52 Jednotkou (jako jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů i jednotka vymezená podle občanského zákoníku) může být: - byt - ateliér - garáž - dílna nebo provozovna - jiný nebytový prostor - rozestavěná jednotka Jednotkou vymezenou podle občanského zákoníku rozumíme: 2.2.2. E) - skupinu bytů - skupinu nebytových prostor - skupinu bytů a nebytových prostor Právo stavby Tento institut zavádí katastrální vyhláška, kde je ustanoven v § 12. V katastru se o právu stavby evidují: a) příslušnost do katastrálního území, b) číslo listu vlastnictví, list vlastnictví je definován v § 23 katastrální vyhlášky c) účel práva stavby, je-li uveden, d) údaje o pozemku, ke kterému je právo stavby zřízeno, e) údaje o budově podle § 11 odst. 1 písm. d), e), f), g) a m), která je součástí práva stavby a která je hlavní stavbou na pozemku, nebo obdobné údaje o vodním díle spojeném se zemí pevným základem, které je součástí práva stavby, f) údaje o jednotkách vymezených podle občanského zákoníku, g) poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, h) typ a způsob ochrany nemovitosti podle bodu 7 přílohy k této vyhlášce, i) údaje o právech, j) upozornění týkající se práva stavby. 53 Nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis 2.2.2. F) Vodní dílo Vodní dílo spojené se zemí pevným základem, není součástí pozemku ani součástí práva stavby. Vodní dílo může být evidováno pouze na parcele s druhem pozemku zastavěná plocha a nádvoří bez vyznačení způsobu využití pozemku. 25 Podle § 2 vyhlášky č. 23/2007 Sb., o podrobnostech vymezení vodních děl evidovaných v katastru nemovitostí ČR, se eviduje: Přehrada Stavba přehrazující vodní tok nebo údolí, tvořená přehradní hrází, včetně funkčních zařízení, která slouží k trvalému vzdouvání a akumulaci povrchových vod ve vodní nádrži za účelem řízení odtoku povrchových vod. Hráz Stavba, včetně funkčních zařízení, která: - přehrazuje vodní tok nebo údolí a která slouží k trvalému nebo občasnému vzdouvání nebo akumulaci povrchových vod - slouží na ochranu před povodněmi, popřípadě ke zvětšení kapacity koryta vodního toku - slouží k ohrazení vodních nádrží. Jez Jez je stavbou přehrazující vodní tok, případně údolí, včetně funkčních zařízení, která slouží především ke vzdouvání povrchové vody ve zdrži. 25 Budova a vodní dílo.§11 (3) vyhlášky č. 357/2013 Sb., katastrální vyhláška 54 Stavba k plavebním účelům Taková to stavba je zřízená v korytě vodního toku nebo na jeho březích jako stavba, která souvisí s plavbou, včetně funkčních zařízení, například plavební komora, lodní zdvihadlo, úsporná komora, plavební most, plavební tunel, lodní propust, uzavírací objekt na plavebních kanálech, plavební kanál včetně rejd nebo vodní část přístavů včetně bazénu, nábřežních zdí a velínu pro řízení plavebního provozu. Stavba k využití vodní energie Stavba průtočné, akumulační nebo přečerpávací vodní elektrárny, včetně funkčních zařízení a souvisejících objektů jako vtokového objektu, přivaděče, odpadního kanálu a vyrovnávací komory, v případě přečerpávací vodní elektrárny navíc včetně hráze horní nádrže a umělé nádrže. Odkaliště Stavba především hrázového systému včetně základní, zvyšovací a dělící hráze a včetně funkčních zařízení, prostoru odkaliště a odběrného nebo vypouštěcího zařízení, která umožňuje trvalé nebo dočasné uskladnění zvodnělého materiálu. 55 2.2.4. NEMOVITOSTI NEPODLÉHAJÍCÍ ZÁPISU DO KATASTRU NEMOVITOSTI 2.2.3. A) Drobné stavby Takovéto stavby se neevidují v katastru nemovitostí. Drobnou stavbou stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavba na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 30 m2 a výška 5 m. Za drobnou stavbu se nepovažuje stavba garáže, skladu hořlavin a výbušnin, stavba pro civilní ochranu, požární ochranu, stavba uranového průmyslu a jaderného zařízení, sklad a skládka nebezpečných odpadů a stavba vodního díla. Drobnou stavbou je např. plot, v NOZ ho najdeme pod pojmem rozhrady. Ploty a zdi (rozhrady) mezi sousedními pozemky jsou společné. 2.2.3. B) Vodovody a kanalizace Jde o nemovité věci, které se zapisují do majetkové evidence podle zákona o vodovodech a kanalizacích, nikoli do katastru nemovitostí, tak tomu bylo i v předchozí právní úpravě občanského zákoníku. 2.2.3. C) Podzemní stavby Podzemní stavby jsou nemovitostmi podle NOZ, pak jistě ale půjde o nemovitosti neevidované v katastru a to buď z toho důvodu, že nespadají pod taxativní výčet nemovitostí evidovaných v katastru, jak to stanoví katastrální zákon v § 3, nebo proto, že patří do skupiny drobných staveb (to znamená, že splňují podmínky co do hloubky a rozlohy podzemní stavby). Jako příklad podzemních staveb lze uvést např. metro, podzemní garáže, podzemní liniové stavby, hlubinné doly, štoly, podchody, vinné sklípky nebo kryty civilní obrany. 26 JAKUBÍKOVÁ Ludmila. Stavby spojené se zemí pevným základem a neevidované v katastru jako předmět právních vztahů. Brno 2006. Rigorózní práce. Masarykova univerzita, Právnická fakulta. 26 56 ZÁVĚR Při psaní této práce jsem zjistila, že pod nemovité věci spadá velmi mnoho institutů. Proto jsem si nekladla za cíl popsat všechny instituty do nejmenších detailů, ale spíše se zaměřit na jejich logické rozdělení. U některých jsou však jejich bližší charakteristiky zbytečné vzhledem k všeobecné srozumitelnosti. (např. ustanovení § 495 považuji za obsolentní, neboť vymezuje majetek i jmění, které jsou notorietami) a naopak některé pojmy se různí s rozdílnou právní úpravou. Tím že platí zásada „stavba je součástí pozemku“ je kladen největší důraz na pozemek, nesmíme ale zapomínat na tak důležitý pojem stavby, bez kterého by tato zásada ztratila na významu. Podle mého názoru v novém občanském zákoníku měl být pojem stavby definován, nebo měl být alespoň ustanoven odkaz, že se tímto pojmem rozumí stavba podle jiného zákona, i když tento pojem je občanským zákoníkem hojně využíván. Se změnou právní úpravy byl nově vymezen institut práva stavby, který dosavadní občanský zákoník neznal. Ten nám i nadále dovoluje být rozdílnými subjekty, které mají vlastnická práva k pozemku a k stavbě. Právo stavby je předmětem zápisu do katastru nemovitostí. Nově jsou skupinou nemovitých věcí nehmotných věcná práva. Toto je významnou změnou proti občanskému zákoníku č. 40/1964 Sb. Ten byl zdrženlivější k nehmotným věcem, a rozlišoval věci a práva a znal pouze dvě kategorie nemovitostí, a to pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Nový občanský zákoník rozčlenil i věci nehmotné (podřadil je do kategorie věcí nehmotných). Otázkou je, zda-li tak učinil správným způsobem. Na místo zjednodušení právní úpravy, a s tím se pojí i lepší orientace v problematice jak pro laiky, tak i pro odborníky, se nám vyskytla směs paragrafů, které v některých 57 částech nemají přímou návaznost a pojmy se zde vyskytují opakovaně, což vede ke zmatečnosti. Mám tedy za to, že se jedná o zjevnou chybu27, kterou je za pomoci §2 odst. 2 NOZ (význam slov proti jejich smyslu) nutno překlenout, tím se rozumí: „Zákonnému ustanovení nelze přikládat jiný význam, než jaký plyne z vlastního smyslu slov v jejich vzájemné souvislosti a z jasného úmyslu zákonodárce; nikdo se však nesmí dovolávat slov právního předpisu proti jeho smyslu.“ V práci jsem zohlednila širokou právní úpravu, kterou se vymezuje pojem nemovitosti. Tím se mi podařilo tuto problematiku objasnit v rámci své bakalářské práce a vytvořit tak ucelený přehled nemovitých věcí. podobný názor jako: PAVLÍK Miroslav. Konstruktivní kritika § 498 NOZ. 16. 8. 2013. Dostupné ze zdroje: https://www.obczan.cz/clanky/konstruktivni-kritika-ss-498-noz 27 58 POUŽITÁ LITERATURA Právní předpisy ČR Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, zákon ze dne 3. února 2012 In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ze dne 26. února 1964 In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ze dne 8. srpna 2013. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting Vyhláška č. 357/2013 Sb., vyhláška Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), ze dne 1. listopadu 2013. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ze dne 14. března 2006 In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting Zákon č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o elektronických komunikacích), ze dne 22. února 2005. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ze dne 23. ledna 1997 In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting Zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ze dne 19. února 1992 In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů, ze dne 21. března 2002 In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ze dne 24. března 1994 In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting 59 Zákon č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon), ze dne 19. dubna 1988. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting Zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon), ze dne 28. června 2001. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting Publikace, články PEKÁREK, Milan a kol. Pozemkové právo. Nakladatelství a vydavatelství Aleš Čeněk s.r.o., 2010, ISBN 978-80-7380-253-0. FIALA, Josef a kol. Občanské právo hmotné. 3. oprav. a dopl. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2002. 431 s. ISBN 80-210-2793-2. ŽÁK Milan a kol. Velká ekonomická encyklopedie. Praha: Linde 2002. Veřejné statky, str. 819. ISBN 8072013815 VESELÁ Renata a kol. Římské právo pro bakaláře. 2009. ISBN 978-80-210-5002-0 BUMBA, J. České katastry od 11. do 21. století. 1. vydání. Praha: Grada Publishing, a. s., 2007. s. 13. ŠIMEK, A. Z minulosti pozemkového katastru země Moravskoslezské 1. část. Praha, Státní nakladatelství, 1918. MAŠEK, F. Pozemkový katastr. 5. vydání. Praha: Knihovna ministerstva financí, 1948. s. 16. 60 PAVLÍK Miroslav. Konstruktivní kritika § 498 NOZ. 16. 8. 2013. Dostupné ze zdroje: https://www.obczan.cz/clanky/konstruktivni-kritika-ss-498-noz JAKUBÍKOVÁ Ludmila. Stavby spojené se zemí pevným základem a neevidované v katastru jako předmět právních vztahů. Brno 2006. Rigorózní práce. Masarykova univerzita, Právnická fakulta. LÖRINCOVÁ Radka, NĚMCOVÁ Magda. Právní rádce č. 3/2013 KOČÍ, R.: Zákon o pozemních komunikacích s komentářem, prováděcími předpisy a vzory správních rozhodnutí a jiných právních aktů. 3. vyd. Praha: Leges, 2010, s.56. Ministerstvo spravedlnosti ČR. Nový občanský zákoník - Důvodová zpráva konsolidovaná verze k 1. 3. 2012. In: Ministerstvo spravedlnosti Elektronické prameny Administrator. Důvodová zpráva k § 489 až 493 [online]. 11.6.2013 Dostupné z: https://www.obczan.cz/zakon/noz/cast-prvni/hlava-iv/dil-1?detailitem-1424-comments-item-294-expanded=1&do=detail-item-1426-commentsitem-294-switchExpanded TÉGL, Petr. Věc ve smyslu práva [online]. 2012 Prezentace vytvořená v programu PowerPoint Dostupné z: https://www.google.cz/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ved=0C CwQFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.pf.upol.cz%2Ffileadmin%2Fuser_uploa d%2FPF-katedry%2Fobcanskepravo%2Fobcanske_pravo%2FNOZ_vec_ve_smyslu_prava.ppt&ei=YpFU7CpEoKw7Ab8koGoAQ&usg=AFQjCNGwmCN_Xxriv3olLVYkaz9vreW ecA Veřejné statky IUS WIKI [online]. http://www.ius-wiki.eu/tnh/pfuk/tnh/zkouska/otazka-74 61 EICHLEROVÁ Kateřina. Občanské právo obecně, po rekodifikaci, pojem věci. publ. 6.4.2012. Zdroj: http://seminar-v-peci.cz/rozdeleni-veci-jejic h-soucasti-aprislusenstvi-prizmatem-rekodifikace/ Účel katastru. Oficiální stránky Státní správy zeměměřičství a katastru. Zdroj: http://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/O-katastru-nemovitosti/Ucelkatastru.aspx Nahlížení do katastru nemovitostí. Odkaz: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 62