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Pode ler este artigo em português ou inglês.
Desenvolvemos este artigo para ajudar os anfitriões na Airbnb a familiarizarem-se com as responsabilidades de hospedagem e para proporcionar uma visão geral sobre as diferentes leis, regulamentos e boas práticas que possam afetar os anfitriões em Portugal. É necessário que siga as nossas diretrizes, como os Padrões de Hospedagem e que garanta que cumpre as leis e outros regulamentos que possam aplicar-se às suas circunstâncias e local específicos.
Recomendamos que faça a sua própria pesquisa, já que este artigo não é extenso e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Além disso, como não atualizamos este artigo em tempo real, verifique cada fonte e certifique-se de que as informações fornecidas não foram alteradas recentemente.
No contexto da crise sanitária do COVID-19, a implementação de medidas adequadas de saúde e segurança estará no centro da recuperação do setor do turismo. Os anfitriões em Portugal devem seguir os requisitos de saúde e segurança para estadias na Airbnb.
Pode encontrar informações mais gerais sobre medidas relacionadas com o COVID-19 na página oficial do Governo Português.
Para as diretrizes de limpeza e desinfeção, consulte as recomendações do Centro Europeu de Prevenção e Controlo das Doenças. O governo português também emitiu um emblema oficial não obrigatório (emblema Clean & Safe) para anfitriões que declaram que cumprem o protocolo e as recomendações emitidas pelo Turismo de Portugal, juntamente com a Direção-Geral da Saúde.
Os impostos são um tema complexo. As suas próprias obrigações fiscais podem variar em função de circunstâncias específicas pessoais. Para obter informações mais concretas, recomendamos que faça uma pesquisa sobre as suas obrigações fiscais ou se informe junto de um/a especialista em contabilidade e fiscalidade.
Em geral, o dinheiro que os anfitriões ganham na Airbnb é considerado um rendimento tributável, que pode estar sujeito a diferentes impostos, como o imposto sobre as rendas, o imposto sobre o rendimento, o IVA ou outras contribuições para o arrendamento de curta duração, como as introduzidas pelo pacote Mais Habitação.
Em Portugal, a declaração de impostos deve ser entregue entre 1 de abril e 31 de maio de cada ano fiscal. Consulte a Autoridade Tributária e Aduaneira Portuguesa para saber se precisa de declarar o valor que ganha ao hospedar. Pode encontrar este valor no resumo de rendimentos de hospedagem. Além disso, recomendamos que se informe se tem direito a outros incentivos, como benefícios fiscais ou subsídios.
Para facilitar a compreensão das responsabilidades fiscais dos anfitriões na Airbnb, disponibilizamos um guia fiscal gratuito elaborado por uma empresa de contabilidade independente (disponível em português e inglês) que abrange informações gerais sobre as obrigações fiscais para operadores de arrendamentos de curta duração em Portugal, incluindo as últimas alterações incluídas no pacote Mais Habitação.
É importante assegurar-se de que lhe é permitido hospedar na sua propriedade. Alguns exemplos de restrições incluem contratos, leis e regras comunitárias. Consulte um advogado ou as autoridades locais para saber mais sobre os regulamentos, restrições e obrigações específicas para as suas circunstâncias.
Pode utilizar a informação geral neste artigo como ponto de partida sobre os regulamentos e permissões de hospedagem.
Portugal normalmente refere-se à hospedagem como "alojamento local". O Turismo de Portugal fornece informações gerais sobre as regras para o alojamento local e como proceder ao registo.
O novo pacote Habitação (Mais Habitação, 2023) introduziu algumas alterações ao regime aplicável. Para mais informações, pode consultar a sessão de perguntas e respostas elaborada de forma independente pela ALEP (associação nacional do alojamento local em Portugal) sobre as implicações do pacote Mais Habitação para o alojamento local.
Pode também consultar a versão oficial consolidada da legislação portuguesa sobre o alojamento local (Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado por diversas vezes (mais informações disponíveis aqui – "Alterações") até à mais recente, introduzida pela Lei n.º 56/2023 de 6 de outubro (Mais Habitação, 2023), contactar o Turismo de Portugal e as autoridades competentes do seu município (Câmara Municipal), informar-se junto do Registo Nacional de Turismo de Portugal ou procurar aconselhamento jurídico para saber como a legislação se aplica a si. Também pode consultar o Cidadão Airbnb para obter atualizações de política recentes.
Por vezes os arrendamentos, contratos, regulamentos do edifício e regras da comunidade podem ter restrições contra o subarrendamento ou hospedagem. Consulte quaisquer contratos que tenha assinado ou contacte o seu senhorio, conselho da comunidade ou outras autoridades.
Poderá ter a possibilidade de adicionar uma adenda ao seu contrato ou arrendamento que possa clarificar dúvidas, responsabilidades e obrigações para todas as partes.
Se a sua propriedade tiver uma hipoteca (ou qualquer outra forma de empréstimo), verifique com o credor para confirmar se existem quaisquer restrições contra o subarrendamento ou hospedagem.
As habitações subsidiadas geralmente têm regras que proíbem o subarrendamento sem permissão. Consulte as suas autoridades de habitação ou associação de habitação, caso viva numa comunidade de habitações subsidiadas e tenha interesse em tornar-se anfitrião.
Se partilhar a sua casa com outras pessoas, considere fazer um acordo formal com os seus colegas de casa de forma a delinear as expectativas. Os acordos com os colegas de casa podem incluir a frequência com que planeia hospedar, as regras de etiqueta dos hóspedes, se pretende partilhar os rendimentos e muito mais.
De acordo com a legislação da UE em matéria de defesa dos consumidores, ao oferecer comercialmente bens ou serviços online, é-lhe exigido que forneça informações específicas aos seus clientes. Hospedar pela Airbnb é considerado um serviço. Temos informações e ferramentas para decidir se deve identificar-se como especialista em hospitalidade e compreender a sua responsabilidade de proteger os consumidores na UE.
Tomaremos as medidas apropriadas se alguém nos notificar de potencial uso indevido. Temos orientações disponíveis para ajudar as autoridades locais a denunciarem casos de utilização indevida de alojamentos.
Select a location below to read city, county, or region-specific info. If your area isn't listed, you can read general info about local regulations.
Preocupamo-nos muito com a segurança dos anfitriões e dos hóspedes. Garanta estadias despreocupadas aos hóspedes com simples preparativos: disponibilize informações de emergência e identifique possíveis perigos a ter em conta.
Veja o nosso vídeo sobre como tornar a sua casa segura para os hóspedes.
Inclua uma lista de contactos com os seguintes números de telefone:
É aconselhável garantir que os hóspedes saibam a melhor forma de entrar em contacto consigo em caso de emergência. Também podem comunicar através das mensagens na Airbnb, pois esta é uma alternativa segura.
Mantenha um kit de primeiros socorros e diga aos hóspedes onde está. Verifique-o regularmente para poder repor facilmente em caso de necessidade.
Se tiver aparelhos a gás, respeite as normas de segurança aplicáveis e instale um detetor de monóxido de carbono. Disponibilize um extintor de incêndio e assegure a sua manutenção periódica.
Assegure-se que tem uma saída de emergência, em caso de incêndio, bem assinalada. Coloque um mapa do caminho que seja fácil para os hóspedes verem.
Aqui estão algumas maneiras para prevenir potenciais perigos:
Nem todas as casas são seguras para os mais pequenos. Na sua conta Airbnb, aproveite a secção Notas adicionais em Detalhes do anúncio para esclarecer se o seu espaço é adequado para famílias com crianças, indicando potenciais riscos ou desaconselhando a estadia de bebés e crianças.
O funcionamento adequado de aparelhos, como aquecedores e ar condicionados, é fundamental para o conforto dos hóspedes durante a estadia. Há muitas maneiras de garantir estadias agradáveis:
Estabeleça limites de ocupação seguros e consulte as normas locais.
Uma das responsabilidades dos anfitriões é orientar os hóspedes sobre a melhor forma de se integrarem na comunidade local. Ao partilhar as normas e tradições da região, contribui para que todos tenham uma experiência verdadeiramente positiva.
Se o seu prédio possui espaços comuns ou comodidades partilhadas, informe os hóspedes relativamente às regras desses locais.
Pode incluir as regras da casa na secção Observações adicionais dos Detalhes do anúncio na sua conta Airbnb. Os hóspedes tendem a apreciar a transparência. Partilhe as expectativas logo de início.
Normalmente, é aconselhável informar os vizinhos sobre a sua intenção de hospedar, para lhes dar a oportunidade de partilhar consigo eventuais preocupações ou aspetos a considerar.
Os hóspedes reservam através da Airbnb por vários motivos, incluindo férias e celebrações. Para uma experiência mais tranquila, informe os hóspedes desde o início sobre como o ruído afeta os vizinhos.
Lembre-se de que, em Portugal, os estabelecimentos de alojamento local devem afixar, em local bem visível no interior dos mesmos, os horários (das 23:00 às 07:00) previstos no artigo 24.º do Regulamento Geral do Ruído.
Se tiver alguma preocupação com distúrbios na sua comunidade, existem várias maneiras de limitar o ruído excessivo:
Comunique quaisquer regras de estacionamento do prédio e do bairro aos hóspedes. Aqui estão alguns exemplos de possíveis regras de estacionamento:
Antes de mais, é fundamental consultar o contrato de arrendamento ou o regulamento do condomínio. Verifique se existem restrições quanto à presença de animais de estimação. Caso decida permitir que os hóspedes tragam os seus companheiros de quatro patas, eles certamente gratos por algumas informações úteis, como bons locais para passeio e exercício e pontos adequados para a recolha de dejetos. Partilhe um plano B, tal como o número de um canil próximo, para o caso de um animal de estimação dos hóspedes perturbar os vizinhos.
Respeite sempre a privacidade dos hóspedes. As nossas regras sobre dispositivos de vigilância afirmam claramente o que esperamos dos nossos anfitriões, embora algumas localizações tenham leis e regulamentos adicionais aos quais deve prestar atenção.
Se não permitir fumar, sugerimos que coloque sinais para lembrar os hóspedes. Se o permitir, não se esqueça de disponibilizar cinzeiros nas áreas designadas.
Aconselhe-se junto do seu mediador ou companhia de seguros para identificar as obrigações, limites e coberturas exigidas para o seu caso concreto.
A AirCover para anfitriões inclui a Proteção contra danos para anfitriões e o Seguro de responsabilidade civil para anfitriões, que oferecem cobertura básica para os danos e responsabilidades indicados. No entanto, não se sobrepõem ao seguro de proprietário, arrendatário ou seguro de responsabilidade adequado. Também pode ter de cumprir outros requisitos de seguro.
Encorajamos vivamente todos os anfitriões a lerem atentamente os termos das coberturas de apólice de seguro. Nem todas as apólices de seguro incluem cobertura para danos ou perdas de bens provocados pelos hóspedes.
Saiba mais sobre a AirCover para anfitriões.
Analise a sua apólice de seguro de habitação ou de arrendamento com o seu agente ou seguradora para garantir que o seu espaço tem cobertura de responsabilidade civil e proteção de propriedade adequadas.
Consulte as nossas perguntas frequentes sobre hospedagem para saber mais sobre a hospedagem na Airbnb.
É importante salientar que a Airbnb não tem influência sobre as ações dos anfitriões e isenta-se de toda a responsabilidade. O não cumprimento das responsabilidades pelos anfitriões pode levar à suspensão da atividade ou exclusão do site da Airbnb. A Airbnb não garante a fiabilidade ou exatidão das informações contidas em quaisquer ligações para sites de terceiros (incluindo ligações para legislação e regulamentação).