Chào thầy và các bạn thì hôm nay nhóm mình sẽ tt về chương 2

Trước khi vô phần bài học thì mình sẽ giới thiệu về tài chính bds là gì và tài trợ bds là gì
Tài chính bds là gì?
Tài chính là việc nghiên cứu các tiến trình, các định chế, các thị trường và các công
cụ đã sử dụng để chuyển đổi tiền và tín dụng giữa cá nhân, doanh nghiệp và chính
phủ
• Tài chính BĐS là một môn học trong lĩnh vực tài chính, bao gồm việc nghiên cứu các
định chế, các thị trường và các công cụ để chuyển tiền và tín dụng cho mục đích phát triển hoặc nắm
giữ bds.
Tài trợ bds là gì?
Tài trợ vốn có thể là một thành phần quan trọng trong đầu tư bất động sản. Nhìn
chung, khi các nhà đầu tư muốn nhận được nguồn tài trợ họ thường thế chấp hoặc
cầm cố quyền sở hữu bất động sản như một điều kiện để có được vốn vay.
• Hai công cụ pháp lý được sử dụng thường xuyên trong tài trợ bất động sản: hợp đồng tín dụng và hợp
đồng thế chấp.

Phần 1
Slide 1: Hợp đồng tín dụng
Khi tài trợ cho bất động sản, nhà đầu tư có thể sử dụng một trong hai nguồn: vốn chủ sở hữu hoặc đi
vay. Khi đi vay để chứng minh nợ tồn tại giữa người đi vay và người cho vay thì cần một văn bản thỏa
thuận để chứng minh mqh giữa người đi vay và ng cho vay gọi là hợp đồng tín dụng. Hợp đồng tín
dụng được cho là một bằng chứng cho thấy nợ tồn tại giữa đi vay và người cho vay/Thường gồm các
điều khoản mà khoản nợ phải được trả và quyền cũng như nghĩa vụ của cả hai bên. Người vay phải
chịu trách nhiệm cá nhân về việc thanh toán tất cả số tiền đến hạn theo các điều khoản của hợp đồng
Slide 2:
Các điều khoản chính của hợp đồng tín dụng 
Đầu tiên về Tài chính bao gồm
-  Số tiền đã vay : giá trị mệnh giá của hợp đồng tín dụng, thường được ứng trước toàn bộ khi thỏa
thuận nợ được thực hiện. 
- Lãi suất: lãi suất cố định hoặc lãi suất có thể điều chỉnh. 
- Thanh toán nợ: số tiền trả mỗi kỳ, ngày thanh toán và số lần thanh toán sẽ được thực hiện bởi người
đi vay ví dụ: vay 100tr sẽ được trả vào ngày 15 mỗi tháng trong 150 tháng
- Ngày đáo hạn: thời điểm mà tất cả số tiền còn lại đến hạn theo các điều kiện của khoản vay phải được
hoàn trả bao gồm cả gốc lẫn lãi. 
Diễn giải cụ thể :Được hiểu là ngày mà bạn phải trả tất cả số tiền đã vay trong hợp cả gốc lẫn lãi
- Điều khoản thanh toán:  là trình tự thanh toán mà bên vay phải chi trả cho bên cho vay. Tổ chức tín
dụng và khách hàng thỏa thuận về thứ tự thu nợ gốc sau đó đến lãi tiền vay.
-Chứng nhận BDS: Bất động sản sẽ có vai trò như là sự đảm bảo cho khoản nợ được chứng nhận bởi
văn bản thế chấp. Cụ thể của điều khoản này sẽ được nêu rõ  phần 2 hợp đồng thế chấp
-Tình trạng vỡ nợ:  xảy ra khi người đi vay không thực hiện 1 hoặc nhiều nghĩa vụ theo điều khoản của
Hợp đồng tín dụng. 
-Phí phạt và điều khoản khất nợ: 
+Phí phạt là số tiền bên đi vay phải thanh toán cho bên cho vay do thanh toán trễ hạn. 
Diễn giải cụ thể: Đến ngày đáo hạn, thời điểm mà phải trả tất cả số tiền đã vay cả gốc lẫn lãi nhưng 
bên đi vay lại không trả đúng hạn mà trả sau đó 10 ngày  thì điều khoản này sẽ ghi rõ bên đi vay sẽ
phải trả thêm tiền phí phạt vì thanh toán trễ 10 ngày.
+ Điều khoản khất nợ: khoảng thời gian mà bên đi vay có thể thanh toán các khoản vay trễ hạn mà bên
cho vay không tuyên bố bên đi vay vỡ nợ. Việc vỡ nợ thường xảy ra do không thanh toán số tiền đến
hạn.
Diễn giải: Bên cho vay sẽ phép người đi vay có thể thanh toán các khoản tiền sau ngày đáo hạn mà sẽ
không bị bên cho vay tuyên bố vỡ nợ.
- Điều khoản quy định quyền trả nợ trước hạn: 
+ Cho phép bên đi vay có thể thanh toán khoản vay một phần hoặc toàn bộ dư nợ trước khi đến hạn này
thường được gọi là “đặc quyền thanh toán trước”. Sẽ cho biết liệu các khoản thanh toán trong tương lai
có được giảm bớt hay không hoặc liệu ngày đáo hạn khoản vay có được rút ngắn hay không. 
+ Thường bao gồm các khoản vay thế chấp . Tuy nhiên với những bất động sản tạo ra thu nhập có thể
có phí phạt hoặc không tùy HĐTD
Ví dụ : Anh A thế chấp cho anh B một dãy nhà trọ đó trong vòng 4 năm .Mỗi tháng thì nhà trọ đó tạo ra
một khoảng thu nhập nhất định nếu như đến 3 năm thì anh A trả toàn bộ khoảng nợ cho anh B. Thì
trong hợp đồng có thể có phí phạt do anh B đã mất một khoảng lợi nhuận thu được từ nhà trọ trong
vòng 1 năm.
+ Quyền của người đi vay
Điều khoản phi giao dịch ( Điều khoản miễn truy đòi)
Có nghĩa người vay không trả được khoản vay, người cho vay có thể khởi kiện các vụ kiện pháp lý
có thể dẫn đến việc bán các tài sản khác của người vay (trái phiếu, bất động sản khác) để đáp ứng
tất cả các khoản quá hạn theo các điều khoản HDTD .
+điều khoản này sẽ được hợp đồng tín dụng ghi rõ những điều kiện hoặc người cho vay đồng ý không
yêu cầu trách nhiệm cá nhân của người đi vay trong trường hợp không thực hiện nghĩa vụ nợ.
+Người cho vay có thể chỉ thực hiện hành động buộc bán các tài sản đã thế chấp cho khoản nợ và
người đi vay được miễn trách nhiệm cá nhân về khoản nợ.
-Chuyển nhượng khoản vay/ Trả nợ người bán
+ Điều khoản này cho biết những điều kiện để người đi vay được phép chuyển nhượng khoản vay cho
một bên khác để chịu trách nhiệm về các khoản thanh toán khoản vay còn lại.
+Người cho vay có thể từ chối bằng cách ngăn cấm rõ ràng hoặc đưa vào điều khoản “trả nợ khi bán”
yêu cầu tất cả số tiền còn lại phải được thanh toán khi bán hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản.
+Bên cho vay thường yêu cầu người mua tài sản phải có xếp hạng tín nhiệm cao hơn hoặc tương đương
với người đi vay ban đầu
-Điều khoản bán nợ: cho phép chủ nợ có quyền đơn phương chuyển nhượng khoản nợ cho bên thứ 3
mà không cần bên đi vay đồng ý. Ví dụ, nó có thể là một thỏa thuận để thực hiện một số dịch vụ hoặc
thực hiện một số hành động cụ thể khác.
-.Khoản vay dự phòng: điều khoản này cho phép bên đi vay có thể được vay thêm cho tới khi đạt được
một khoản vay tối đa hoặc tỷ lệ khoản vay trên tài sản đảm bảo tối đa.
- Giải phóng quyền nắm giữ tài sản thế chấp của bên cho vay: bên cho vay sẽ từ bỏ quyền nắm giữ tài
sản thế chấp khi bên đi vay chi trả đầy đủ cho khoản nợ bao gồm lãi suất, vốn gốc và phí phạt.

Hợp đồng thế chấp

Định nghĩa 
-Hợp đồng thế chấp tài sản là hợp đồng mà bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp, tài sản thế chấp do bên thế chấp
hoặc bên thứ ba giữ.
-Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
-Các yếu tố cần thiết cho sự tồn tại của một thế chấp là một nghĩa vụ để trả nợ và thế chấp tài sản như
một sự bảo đảm cho nghĩa vụ đó.
Ví dụ: Ông A cần 1 tỉ nên đi vay ông C 1 tỉ, ông A lúc này thế chấp căn nhà của ông A như một nghĩa
vụ đảm bảo cho việc trả nợ của ông A với ông C.
Mối quan hệ của hợp đồng tín dụng với Thế chấp
-Hợp đồng tín dụng thừa nhận khoản nợ và thường buộc cá nhân người vay có trách nhiệm pháp lý đối
với nghĩa vụ trả nợ của mình.
-Hợp đồng thế chấp thường là một hợp đồng riêng mà dùng bất động sản đã được xác định làm tài sản
đảm bảo cho món nợ.
-Trong trường hợp người bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ chi trả, người nhận thế chấp có thể lựa
chọn không tuân thủ hợp đồng thế chấp và kiện dựa trên hợp đồng tín dụng.
-Các hợp đồng thế chấp thường bao gồm các điều khoản quan trọng đối với cả người đi vay và người
cho vay. Những điều khoản này là sự cam kết, nghĩa vụ và trách nhiệm của người đi vay, các khoản
thanh toán dưới điều khoản của hợp đồng tín dụng. Các điều khoản này thường được ghi nhận lại trong
hợp đồng tín dụng, hoặc hợp đồng tín dụng có thể bao gồm những điều khoản này bằng cách tham
chiếu trong hợp đồng bất động sản.

Các quyền lợi có thể được thế chấp 

Thì như mọi người đã biết quyền lợi trong BĐS tùy thuộc vào việc bán, trợ cấp hay chuyển nhượng tức
là mọi quyền lợi có thể được chuyển nhượng–được thế chấp.  
Các quyền lợi khác nhau như quyền hưởng lợi vô điều kiện, quyền hưởng lợi suốt đời, quyền hưởng lợi
nhiều năm, quyền thừa kế, quyền thu hồi, lợi tức cho thuê BĐS và quyền chọn mua BĐS, các quyền
khác đều là quyền lợi có thể thế chấp theo như các lý thuyết pháp lý có liên quan. 
Ví dụ: Ông A thế chấp căn nhà trị giá 1tỉ trong 5 năm, trong 5 năm đó thì ông A cho người khác thuê
nhà đó với giá 100 triệu/1 năm thì sau 5 năm giá trị nhà sẽ là 1tỉ5. Như vậy thì khi ông A đi thế chấp
căn nhà thì ông A cũng đã thế chấp đi khoản lãi suất 100 triệu/1 năm đó. ( Lúc này là lợi tức cho thuê
bds đã được thế chấp)
Yêu cầu thế chấp tối thiểu 
Các yêu cầu của một tài liệu thế chấp hợp lệ là 
(1) Hai bên thể hiện một cách hợp lí ý định của mình trong việc thỏa thuận về tài sản thế chấp.
(2) Tài sản thế chấp ở quốc gia nào thì áp dụng điều luật ở quốc gia đó. Như vậy thì việc thế chấp đó
mới được thực hiện.
Mẫu thế chấp phải luôn bao gồm:
1. Xác định bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
2. Mô tả đúng về tài sản bảo đảm cho khoản vay.
3. Nghĩa vụ được đảm bảo của người đi thế chấp.
4. Điều khoản trong thế chấp.
5. Bất kỳ giao ước mong muốn nào khác và các thỏa thuận hợp đồng. 

Tất cả các điều khoản và thỏa thuận hợp đồng có trong hdtd cũng có thể được đưa vào thế chấp bằng
cách tham chiếu đến hdtd trong hồ sơ thế chấp. 

Các điều khoản thế chấp quan trọng 

Nhóm mình sẽ đề cập đến một số điều khoản quan trọng hơn để mọi người đánh giá được tác động của
những điều khoản này đối với vị trí của người đi vay và người cho vay.
Tiền trả Thuế và Bảo hiểm
Điều khoản này yêu cầu bên thế chấp phải trả các khoản tiền cần thiết để trang trải thuế tài sản và bảo
hiểm tổn thất cho tài sản, cộng với phí bảo hiểm thế chấp. Nếu bên bên nhận thế chấp yêu cầu, trả góp
hàng tháng trước khi đến hạn trừ khi các khoản thanh toán đó bị luật nhà nước cấm. 
Mục đích của điều khoản này là cho phép bên nhận thế chấp thanh toán các khoản phí này bằng tiền do
bên thế chấp cung cấp khi chúng đến hạn. Do đó, bên nhận thế chấp bảo vệ tốt hơn quyền lợi đảm bảo
của người nhận thế chấp dựa vào quyền nắm giữ tài sản thế chấp.
Ví dụ: Ông A khi thế chấp căn nhà phải trả các chi phí liên quan đến thuế tài sản và bảo hiểm tổn thất
tài sản và các chi phí liên quan cho bên nhận thế chấp. Để khi các chi phí đó xuất hiện thì bên nhận thế
chấp sẽ dùng tiền đó để thanh toán.
Phí và Lệ phí
Điều khoản này yêu cầu bên thế chấp phải trả tất cả các khoản thuế, đánh giá, phí và yêu cầu bồi
thường được đánh giá dựa trên tài sản thế chấp và phải thanh toán tất cả các khoản thanh toán cho bên
nhận thế chấp, nếu có. Mục đích của điều khoản này là đảm bảo quyền lợi cho bên nhận thế chấp vì lợi
ích cho bên nhận thế chấp có thể bị xóa bỏ nếu những yêu cầu bồi thường hoặc tiền bồi thường này
không được thanh toán hoặc hủy bỏ.
Ví dụ: nếu các khoản thuế và tiền định giá không được thanh toán, thì một khoản thế chấp đầu tiên đối
với tài sản có thể bị xóa sổ khi bán tài sản đó đi. Thì lúc đó bên nhận thế chấp sẽ chịu các khoản thuế,
các loại phí liên quan,...
Bảo hiểm rủi ro
Điều khoản này yêu cầu bên thế chấp phải có và duy trì bảo hiểm chống lại những mất mát hoặc hư
hỏng đối với tài sản do hỏa hoạn hoặc các mối nguy hiểm khác, chẳng hạn như gió bão, mưa đá, nổ và
khói. Về hiệu lực, điều khoản này thừa nhận rằng bên nhận thế chấp cũng như bên thế chấp có quyền
lợi có thể bảo hiểm đối với tài sản thế chấp.
(Thì cái này đơn  giản là khi thế chấp 1 tài sản nào đó thì cả 2 bên phải có trách nhiệm bảo vệ tài sản
thế chấp đó.)
Bảo quản và duy trì tài sản
Điều khoản này buộc bên thế chấp phải duy trì tài sản trong tình trạng tốt và không sử dụng hoặc cho
phép các hành vi phá hoại.  Điều khoản này thừa nhận rằng bên
nhận thế chấp có lợi ích hợp lệ trong việc ngăn chặn tài sản thế chấp xấu đi đến mức
giá trị tài sản thế chấp bị suy giảm.
(Tài sản đang trong thời gian thế chấp thì bên thế chấp phải bảo quản nó để đảm bảo quyền lợi cho bên
nhận thế chấp)

Chuyển nhượng tài sản hay quyền hưởng lợi của người vay
Điều khoản này được biết như là điều khoản đáo hạn khi bán, cho phép người cho vay thế chấp hối
thúc trả nợ . Mục đích của điều khoản đáo hạn khi bán là để cho phép người cho vay thế chấp bảo vệ
quyền đảm bảo của mình bằng việc chấp thuận người chủ mới.
Ví dụ: Ông A thế chấp căn nhà của ông A nhưng khi đến hạn trả nợ thì ông A không có khả năng trả nợ
thì lúc này bên nhận thế chấp có thể chấp nhận người khác đứng ra chi trả cho khoản nợ của ông A và
khi đó người đứng ra trả nợ này sẽ là chủ sở hữu mới của căn nhà
Quyền phục hồi của người đi vay
Điều khoản này đề cập đến quyền của người đi vay phục hồi điều khoản tái hoàn trả ban đầu trong giấy
nợ của họ sau khi người cho vay thế chấp hối thúc trả nợ. Điều khoản cho phép người vay thế chấp có
quyền trì hoãn quá trình tịch thu tài sản thế chấp vào bất cứ lúc nào trước khi tòa đưa ra quyết định
buộc thi hành thế chấp.
Ví dụ: Ông A đi thế chấp căn nhà với giá 1 tỉ đồng trong 2 năm cho bên nhận thế chấp nhưng sau 2
năm thì ông chưa có khả năng trả nợ nên bên nhận thế chấp đã bỏ tiền ra để thuê luật sư và dùng các
khoản chi khác để hối thúc ông A trả nợ. Thì lúc này trước khi bị tịch biên thì ông A đã thanh toán các
khoản nợ trong việc thế chấp cũng như chi trả các chi phí mà bên nhận thế chấp đã bỏ ra thì lúc này
quyền của người đi vay được phục hồi.
Quyền tiếp nhận: Người cho vay sở hữu
Điều khoản này quy định rằng dựa vào việc hối thúc hoặc việc từ bỏ tài sản, người nhận thế chấp sẽ
được tiếp nhận tài sản đó và người nhận thế chấp sẽ có thể thu tiền thuê cho đến khi thế chấp bị tịch
thu. Trước tiên, tiền thuê thu được phải được áp dụng cho các chi phí quản lý và vận hành tài sản, sau
đó cho nợ thế chấp, thuế bất động sản, bảo hiểm và các nghĩa vụ khác của bên thế chấp được quy định
trong thế chấp.
Ví dụ: Ông A thế chấp căn nhà ông đang cho người khác thuê với giá 10 triệu/1 tháng thì khi mà bị hối
thúc hoặc từ bỏ tài sản thì bên nhận thế chấp có quyền thu tiền thuê 10 triệu/1 tháng đó để chi trả cho
các chi phí như chi phí quản lí, vận hành tài sản, nợ thế chấp, thuế bds,v.v
Ứng trước trong tương lai
Ứng trước trong tương lai là điều khoản thế chấp cho phép người nhận thế chấp ứng trước tiền sau khi
kết thúc khoản vay đầu tiên và chi tiền mà không thực hiện thỏa thuận thế chấp mới hoặc thực hiện tài
sản thế chấp bổ sung. 
Ví dụ: trong việc xây nhà thì sau khi người trả trước khoản tiền đầu tiên để làm cổng và sau đó thì tới
phần xây sân thì người nhận thế chấp sẽ ứng tiền của họ ra cho phần làm sân này. Khoản tiền bỏ ra làm
sân này của người nhận thế chấp này sẽ được xem là ứng trước trong tương lai.( sau đó thì người mua
sẽ trả lại cho người nhận thế chấp này)
Điều khoản phụ
-Điều khoản phụ này nói về việc phân cấp các mức ưu tiên trong việc thế chấp tài sản giữa các nhà tài
trợ (chủ nợ). 
-Thông thường, điều khoản phụ sẽ phát sinh trong Hợp đồng thế chấp nếu bên mua tài sản nhận được
nhiều hơn hai nhà tài trợ.
-Giả sử có hai nhà tài trợ là tổ chức tài chính và người bán tài sản. Tổ chức tài chính nói chung sẽ yêu
cầu khoản vay của họ được ưu tiên thế chấp đầu tiên. Do đó, người bán phải đồng ý một điều khoản
phụ vào hợp đồng thế chấp, theo đó bên bán đồng ý mức dưới ưu tiên trong việc thế chấp so với khoản
vay tại tổ chức tài chính.

 Giả định về thế chấp

Giả định về thế chấp

Người vay thế chấp có thể chuyển các quyền của mình cho người khác .

Ví dụ: Người A thế chấp tài sản của mình cho người B. Sau đó khi gặp khó khăn về tài chính, người A
đem khoản thế chấp này đi chuyển nhượng cho người C. Vậy vấn đề được đặt ra rằng khi Bên thế chấp
(Bên bán tài sản) chuyển nhượng quyền sợ hữu tài sản của mình cho người khác (người mua) trách
nhiệm pháp lý trong việc thanh toán các khoản thế chấp có chuyển qua người mua hay không? Người
bán có được giải phóng khỏi trách nhiệm trả nợ hay không?”

Giả định đầu tiên Bên thế chấp (Bên bán tài sản) chuyển nhượng quyền sợ hữu tài sản của mình cho
người khác (người mua) trách nhiệm trong việc thanh toán các khoản thế chấp có chuyển qua người
mua hay không tùy theo hợp đồng và thỏa thuận của hai bên. Nếu Bên mua tài sản đồng ý thanh toán
thay, thì trong Hợp đồng sẽ gồm điều khoản với ý nghĩa người được chuyển nhượng đồng ý thanh toán
số tiền đã nợ theo nghĩa vụ cho của người cho vay thế chấp. Về trách nhiệm pháp lý thì bên mua tài sản
sẽ đứng ở vị trí của bên bão lãnh để thanh toán các khoản nợ. Ở trong giao dịch chỉ có mối quan hệ của
người bán tài sản thế chấp (Bên thế chấp) và người mua tài sản thế chấp. Do đó bên nhận thế chấp sẽ
không bị ràng buộc trong thỏa thuận này.  Vì vậy,Bên nhận thế chấp vẫn sẽ nắm giữa trách nhiệm pháp
lý của người vay thế chấp ban đầu.

Giả định thứ hai, Người bán có được giải phóng khỏi trách nhiệm trả nợ hay không?”

Khi người vay thế chấp sở hữu tài sản chuyển nhượng tài sản đó cho người khác (người mua) và người
này đảm nhận khoản vay thế chấp của người chuyển nhượng. Bên nhận thế chấp có thể hoặc không thể
miễn nợ cho người chuyển nhượng khỏi trách nhiệm pháp lý cá nhân về khoản nợ thế chấp. Quyết định
miễn nợ sẽ tùy thuộc vào giá trị tài sản như một sự bảo đảm, năng lực tài chính của người được chuyển
nhượng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến thái độ của người cho vay đối với giao dịch.