MGI-BANTIN-20110905-01

BAN TIN MGI
Bản tin lƣu hành nội bộ dành riêng cho cộng đồng môi giới BĐS

Số 0 1 , Thá n g 0 9 -2 0 1 1

MỖI THÁNG
MỘT CÂU CHUYỆN
ĐAM MÊ VỚI NGHỀ
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

ỨNG DỤNG CNTT VÀO
QUẢN lÝ KHÁCH HÀNG
VÀ MÔI GIỚI BĐS

5 BÍ QUYẾT ĐẠT HIỆU QUẢ
CAO TRONG MÔI GIỚI

Lời ngỏ www.MGI.vn

Quý khách hàng thân mến!

Lời đầu tiên, thay mặt BGĐ và tập thể nhân viên Công ty Cổ Phần Cộng Đồng Môi Giới Bất Động Sản
MGI, chúng tôi xin gửi lời chào thân ái và xin chân thành cám ơn sự ủng hộ của các Anh/Chị dành cho Cộng
đồng môi giới Bất động sản Đầu tiên và lớn nhất tại Việt Nam: www.MGI.VN suốt thời gian qua. Đó chính là
động lực lớn giúp MGI không ngừng cải tiến, nâng cao chất lượng nhằm chuyên nghiệp hóa mọi hoạt động
và mang lại sự hài lòng lớn nhất cho các Anh/Chị.

Các Anh/Chị thân mến

Năm 2010 đã khép lại một khoảng thời gian đầy biến động của nền kinh tế Việt Nam. Năm 2011 – đƣợc xem
là thời điểm mở đầu cho những chiến lƣợc mới nhằm vực dậy nền kinh tế. Tuy nhiên, cho đến thời điểm
này, chúng ta có thể thấy nền kinh tế chƣa phục hồi mạnh và nó đã trở thành những thách thức rất lớn và
tác động mạnh đến rất nhiều ngành nghề trong xã hội, BĐS cũng không nằm ngoài vòng xoáy thử thách ấy.

Chúng tôi nhận ra rằng, hoàn cảnh khó khăn có nhiều thách thức lại càng giúp cho chúng ta có thêm nhiều
động lực và sức mạnh để phát triển, cùng nhau vượt qua thử thách và khẳng định chính mình.

Chính vì vậy, chúng ta cần phải nâng cao nội lực của mình bằng cách phải luôn luôn cập nhật những thông
tin mới nhất, phải rèn luyện các kỹ năng cần thiết, mở rộng thêm nhiều các mối quan hệ và các kiến thức
cần thiết trong lĩnh vực Bất động sản.

Ấn phẩm Bản tin MGI đƣợc vinh dự là bản tin đầu tiên dành riêng cho Mạng cộng đồng Môi giới bất động
sản Việt Nam. Là cầu nối chuyển tải những thông tin, các kiến thức liên quan đến nghề môi giới bất động
sản, các kỹ năng mềm quan trọng, các thông tin hoạt động của cộng đồng đến với các Anh/ Chị. Và xa hơn
nữa, chúng tôi kỳ vọng góp thêm cho thị trƣờng bất động sản Việt Nam một ấn phẩm có uy tín dành riêng
cho các chuyên viên môi giới bất động sản. Đó là lý do để “ Bản tin MGI” hân hạnh đƣợc nằm trên tay các
Anh/Chị ngày hôm nay.

Ấn phẩm đƣợc phát hành định kỳ vào tuần đầu tiên của tháng. Trong giai đoạn đầu, chắc chắn không thể
tránh khỏi những thiếu sót. Chúng tôi rất mong nhận đƣợc sự quan tâm và những ý kiến đóng góp của quý
vị để Bản tin MGI ngày càng hoàn thiện hơn, trở thành một nguồn thông tin hữu ích và đáng tin cậy cho các
Chủ đầu tƣ và cho cộng động các chuyên viên môi giới bất động sản đang hoạt động trong và ngoài nƣớc.

Kính chúc các Anh/ Chị một tuần mới thật nhiều sức khỏe và thành công trong lĩnh vực đầy đam mê và thử
thách này!

Trân trọng kính chào!

Ban Biên Tập MGI

Trang 2 Mạng Cộng Đồng Môi Giới Bất Động Sản | www.MGI.vn

Đăng ký nhận bản tin qua email vui lòng gửi email đăng ký về contact@ mgi.vn

BẢN TIN MGI
Số 0 1 , Thá ng 0 9 -2 0 1 1
BẢN TIN
TIN TỨC 4
TP. HCM đấu giá nhiều khu đất sử dụng lãng phí
TP. HCM tăng tốc đầu tƣ khách sạn cao cấp
Thị trƣờng bất động sản tiếp tục trầm lắng
MGI

Sau quy hoạch HN nên đầu tƣ khu vực nào?

KIẾN T HỨC 11
Phân loại “Bất động sản” và “Động sản”
Một số khái niệm về định giá và thẩm định giá

KỸ NĂNG 16
5 Kỹ năng môi giới bất động sản

CNTT CHO DÀNH RIÊNG CHO MÔI GIỚI BĐS 19
Jade Tool - Phần mềm quản lý bất động sản chuyên nghiệp cho nhà môi giới

KINH NGHIỆM TRONG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 22
Đối mặt với những tình huống trong bất động sản
Mỗi tháng một câu chuyện: Làm theo lời khuyên của Cha giàu và kiếm được hơn 100 triệu đồng
trong tháng đầu tiên

HỎI ĐÁP 26

GÓC THƢ GIÃN 28

30
HOẠT ĐỘNG CỦA CỘNG ĐỒNG MGI
Điểm lại những sự kiện đã diễn ra

36
CHƢƠNG TRÌNH MGI AGENT



TIN TỨC
TIN TỨC



BẢN TIN M G I Số 01 , Tháng 09-2011
Tin Tức www.MGI.vn

TP. HỒ CHÍ MINH:
ĐẤU GIÁ NHIỀU KHU ĐẤT SỬ DỤNG
LÃNG PHÍ
Trung tâm phát triển quỹ đất Sở Tài nguyên - môi trƣờng Tp.HCM cho
biết, chín khu đất với diện tích hơn 217ha tại Q.8, 12, huyện Bình
Chánh, Củ Chi... sẽ đƣợc đƣa ra đấu giá từ nay đến cuối năm.
Phần lớn diện tích đất trên thu hồi từ các doanh nghiệp đƣợc UBND TP
giao nhƣng sử dụng lãng phí, không hiệu quả.

Ngoài việc đấu giá đất sạch (đã giải tỏa xong), Trung tâm phát triển quỹ
đất đề xuất UBND TP cho thí điểm đầu tư hạ tầng (làm đường, hệ thống
điện, nước...) một số khu đất để đấu giá cao hơn.
(Nguồn Tuổi Trẻ)

SAU QUY HOẠCH HÀ NỘI NÊN ĐẦU TƢ VÀO KHU VỰC NÀO
Theo một số chuyên gia, trong thời gian tới thị trƣờng bất động sản Hà Nội
vẫn sẽ có những khu vực ấm lên và tiếp tục cho lợi nhuận rất cao… nhờ có
đồ án quy hoạch chung Thủ đô vừa được phê duyệt .

Các khu vực có hạ tầng xã hội phát triển, cụ thể, tại các khu vực từ vành đai
3,5 trở vào vẫn có thể sinh lời rất cao và có thể sẽ là tâm điểm đầu tƣ trong
tƣơng lai.

Theo ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng
Long, xu hƣớng thị trƣờng hiện nay đƣợc nhiều nhà đầu tƣ quan tâm và tiếp
tục cho lợi nhuận đó là những khu vực có hạ tầng xã hội phát triển.

Ông Việt cho rằng, giờ ngƣời mua nhà quan tâm không chỉ vì một con đƣờng,
mà họ quan tâm đến khu vực ấy đã có chợ chƣa, có trƣờng học và trạm y tế
chƣa hay dân trí của khu vực ấy nhƣ thế nào?…

Ông Việt so sánh 2 khu vực phía Tây Hà Nội từng có sự tăng giá rất mạnh thời gian qua nhƣ hàng loạt dự án quanh trục đƣờng 32
(huyện Hoài Đức) và các dự án trên trục đƣờng Lê Văn Lƣơng (Hà Đông). Nếu so về hạ tầng xã hội, các dự án trên trục Lê Văn
Lƣơng có ƣu thế hơn hẳn. Vì thế, khi thị trƣờng gặp khó, các dự án trên trục Lê Văn Lƣơng xuống giá không đáng kể. Trong khi
đó, các dự án trên trục 32 lại rớt giá thê thảm, đến gần 40%.

C ũ n g c h í n h v ì ƣ u t h ế c ó c ơ s ở h ạ t ầ n g p h á t t r i ể n n ê n t h e o ô n g V i ệ t , k h u v ự c t r ụ c đ ƣ ờ n g L ê V ă n L ƣ ơ n g k é o d à i đ ế n t h ị t r ấ n C h úc
Sơn vừa đƣợc phê duyệt theo quy hoạch chung Thủ đô đƣợc dự báo sẽ sôi động trong thời gian tới .
Cũng có cùng quan điểm cho rằng thị trƣờng BĐS sẽ ấm lên và tăng giá tại các khu vực có hạ tầng xã hội phát triển, ông Phạm
Trung Hà, Tổng Giám đốc Hòa Phát Land khẳng định, khu vực từ Vành đai 3,5 trở lại sẽ tiếp tục là tâm điểm của thị
trƣờng bất động sản Hà Nội trong những năm sắp tới.

Theo ông Hà, từ Vành đai 3,5 vào trung tâm là khu vực đƣợc đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật tốt, đồng bộ, có hạ tầng xã hội phát triển nê n
nó vẫn là lựa chọn của cả ngƣời có nhu cầu và nhà đầu tƣ. Vì thế, giá BĐS tại một số khu vực từ Vành Đai 3,5 trở vào vẫn sẽ tăng
mạnh trong thời gian tới.

"Những khu vực sẽ tiếp tục đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tƣ là khu vực trục Lê Văn Lƣơng kéo dài – Chúc Sơn, khu vực Đại
Mỗ, Tây Mỗ, An Khánh. Riêng khu vực phía Đông thuộc dự án cầu Nhật Tân nhƣ Hải Bối, Vân Trì, Vân Nội giá đất sẽ tăng trở lại
và mang lợi nhuận cao cho nhà đầu tƣ", ông Hà nhấn mạnh. Tuy nhiên đó là tầm nhìn dài hạn bởi theo ông Hà, nếu nói thị
trƣờng bất động sản bị tác động ngay sau quy hoạch là một điều rất khó. Hiện tƣợng sốt giá bất thƣờng chỉ vì một con đƣờng hay
m ộ t t i n đ ồ n v ề q u y h o ạ c h c h ắ c s ẽ k h ô n g t á i d i ễ n t r o n g t ƣ ơ n g l a i . (Nguồn Phụ Nữ Today)




CẦN THƠ:
NHIỀU DỰ ÁN BỊ ĐÌNH TRỆ DO CHÍNH SÁCH THUẾ
Ông Nguyễn Đức Linh, trƣởng phòng kinh doanh Công ty CP
XDCTGT 586 chi nhánh tại Cần Thơ cho biết: “Khoảng 2 tháng
nay, công ty tại Cần Thơ đất nền dự án có hợp đồng góp vốn
chƣa có sổ đỏ không giao dịch đƣợc. Nguyên nhân chính là cục
thuế TP Cần Thơ ngƣng thu thuế thu nhập qua hợp đồng góp
vốn đối với đất nền dự án chƣa có sổ đỏ”.

Các hợp đồng mua nhà; đất nền dự án có sổ đỏ vẫn giao dịch
được. Trong khi thị trường BĐS hiện nay gặp nhiều khó khăn
do ngân hàng thắt chặt tín dụng đối với việc vay vốn mua nhà
đất, thị trường B ĐS gần như đóng băng, việc ngành thuế TP
Cần Thơ ngƣng không thu thuế thu nhập cá nhân đối với hợp
đồng góp vốn chưa có sổ đỏ càng góp phần làm cho thị trường
BĐS Cần Thơ khó khăn hơn. Vì hiện nay, tại khu đô thị Nam
Cần Thơ vẫn còn một số dự án chƣa hoàn thành sổ đỏ cho khách hàng.

Trao đổi với ông Võ Kim Hoàng, cục trƣởng cục thuế TP Cần Thơ, ông cho rằng: Thực hiện thông tƣ 12 của Bộ Tài
chính về việc thu thuế thu nhập các nhân, thì việc thu thuế này đối với hợp đồng mua nhà, hợp đồng mua đất có sổ
đỏ… không có vấn đề. Riêng hợp đồng góp vốn chuyển nhượng đang có vấn đề phải xem xét lại.

Vì vậy, ngành thuế Cần Thơ đang xin ý kiến bộ Tài chính và tổng cục Thuế về các chuyển nhƣợng loại hợp đồng góp
vốn đất nền dự án chƣa có sổ đỏ. Trong khi chờ đợi ý kiến cấp trên, ngành thuế ngƣng thu thuế thu nhập đối với loại
hợp đồng góp vốn đất dự án. (Nguồn Sài Gòn Tiếp Thị)

TP HỒ CHÍ MINH:
KIẾN NGHỊ NHÀ NƢỚC TRỰC TIẾP ĐẦU TƢ ĐIỀU TIẾT BĐS
UBND TPHCM vừa kiến nghị Bộ Xây dựng một số giải pháp, chính sách nhằm phát triển thị trƣờng bất động sản
lành mạnh, ổn định trên địa bàn thành phố.

Theo đó, TPHCM đề nghị hình thành các tổ chức quản lý Nhà nƣớc đủ năng lực thực thi công tác quản lý và phát triển
thị trƣờng bất động sản hiệu quả.

Các tổ chức bao gồm Trung tâm nghiên cứu và dự báo thị trƣờng bất động sản, Tổng Công ty xây dựng nhà ở xã hội,
Quỹ tài chính ngân sách.

Thành phố kiến nghị xây dựng cơ chế chính sách cụ thể để
phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, nhà ở xã hội; hình
thành Quỹ tiết kiệm nhà ở, hình thành các định chế tài chính
phi ngân hàng nhƣ quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản, quỹ tiết
kiệm nhà ở.

Lãnh đạo thành phố cũng đề nghị chấn chỉnh, nâng cao chất
lƣợng hoạt động dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, kiểm
soát chặt chẽ tiến độ đầu tƣ các dự án, đặc biệt là các dự án
nhà ở và hạ tầng kỹ thuật đô thị…

Theo đề xuất, đến năm 2020, Nhà nƣớc điều tiết thị trƣờng
bất động sản bằng cách tham gia trực tiếp đầu tƣ, phát triển
quỹ nhà ở xã hội cũng nhƣ tạo quỹ nhà ở…
(Nguồn UBND TPHCM/DVT)




THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TIẾP TỤC TRẦM LẮNG
BẤT CHẤP NỖ LỰC HẬU MÃI, GIẢM GIÁ TỪ CHỦ ĐẦU TƢ
thị t rƣ ờ n g BĐS h ồ i vố n h o ặ c l ỗ í t . N h ƣ n g g i ả m
hiện nay ch ỉ là đ ơ n g i á vẫ n ch ư a đ ủ , cầ n p h ả i
n g ắ n h ạ n , b ở i vì g i ả m d i ệ n t í ch vì h ầ u h ế t că n h ộ
n h u cầ u n h à ở vẫ n đ ề u t ừ 8 0 m2 t rở l ê n , đ ể g i á b á n
đang tồn tại và g i ả m t h ê m, sẽ có n h ữ n g că n h ộ
phát t ri ể n . T ro n g t ừ 4 0 0 - 5 0 0 t ri ệ u đ ồ n g . Đ â y l à
g i a i đ o ạ n kh ó kh ă n cá ch g i ả i cứ u t h ị t r ƣ ờ n g " .
n à y, có t h ể t h u h ẹ p
Ô ng Lê Hoà ng Châ u , C h ủ t ị ch
T h e o cá c cô n g t y t ƣ vấ n b ấ t p h á t t ri ể n p h â n kh ú c n h à ca o
Hiệp hội BĐS T P . H C M, ch o
đ ộ n g sả n có u y t í n t rê n t h ị cấ p , cò n n h à g i á b ì n h d â n t h ì
rằ n g : “T ro n g tình hình thị
t rƣ ờ n g n h ƣ C B R E , K n i g h t F ra n k cầ n đ ƣ ợ c kh u yế n kh í ch đ ầ u t ƣ .
t rƣ ờ n g đ a n g t rầ m l ắ n g n h ƣ h i ệ n
V N , S a vi l l s V N , C o l l i e r s I n t e rn a -
The o ông Nguy ễ n Vă n Đ ực , n a y, vẫ n có p h â n kh ú c cứ u vã n
t i o n a l V N . . . , t ì n h h ì n h n à y sẽ
Phó giám đốc Công ty TNHH địa đ ó l à n h ữ n g d ự á n că n h ộ có g i á
cò n t i ế p t ụ c t ro n g t h ờ i g i a n t ớ i .
ố c Đ ấ t L à n h , t h ì : T h ự c t rạ n g t ừ kh o ả n g 1 5 t ri ệ u đ ồ n g / m2 t rở
Còn cá c ch u yê n gia, doanh
đ a n g t ồ n đ ọ n g h ơ n 6 0 . 0 0 0 că n xu ố n g . C h ƣ a b a o g i ờ t h ị t rƣ ờ n g
n g h i ệ p b ấ t đ ộ n g sả n t h ì ch o
h ộ t ạ i T P . H C M t ro n g kh i có h à n g B Đ S l ạ i có l ợ i ch o n g ƣ ờ i có n h u
rằ n g , đ ể g i ả i c ứ u t h ị t r ƣ ờ n g t h ì
t ri ệ u n g ƣ ờ i đ a n g " đ ó i " că n h ộ cầ u mu a nhà nhƣ hiện nay.
nên nới lỏng tín dụng ở phân
n g u yê n n h â n l à đ a số c ă n h ộ có N g ƣ ờ i mu a n h à có t h ể d ễ d à n g
kh ú c n h à g i á rẻ , n h à có t h u
g i á t rê n 1 t ỉ đ ồ n g , kh ô n g có că n l ự a ch ọ n că n h ộ p h ù h ợ p , vớ i
nhập thấp....
h ộ d ƣ ớ i 5 0 0 t ri ệ u đ ồ n g . C u n g g i á cả h ợ p l ý và p h ƣ ơ n g t h ứ c
Ô ng Phạ m Đức Tấ n , C h ủ t ị ch t h ì d ƣ t h ừ a , cầ u t h ì t h i ế u t rầ m t h a n h t o á n l i n h h o ạ t , l ạ i có t h ê m
H ộ i đ ồ n g q u ả n t rị - T ổ n g g i á m t rọ n g đ ó l à n g h ị ch l ý k h i ế n t h ị ch í n h sá ch kh u yế n mã i t ừ cá c
đ ố c C ô n g t y C P p h á t t ri ể n h ạ t rƣ ờ n g B Đ S " ch ế t đ ứ n g " , t ro n g doanh nghiệp BĐS.
t ầ n g và B Đ S T h á i B ì n h D ƣ ơ n g kh i n g ƣ ờ i d â n t h ì kh ô n g có n h à .
T u y n h i ê n , ch í n h sá ch t h ắ t ch ặ t
(P P I ) - ch o rằ n g : V i ệ c t h ắ t ch ặ t " Đ ể g i ả i q u yế t kh ó kh ă n t rê n ,
t í n d ụ n g và l ã i su ấ t va y q u á ca o
t í n d ụ n g cù n g v ớ i l ã i su ấ t va y ch ú n g t ô i đ ề xu ấ t cầ n cụ t h ể
đ ã g â y kh ó kh ă n ch o n g ư ờ i mu a
vố n n g â n h à n g q u á ca o l à h a i vi ệ c mở rộ n g ch o va y mu a n h à
nhà. Giải pháp tháo gỡ, theo tôi
yế u tố ảnh hƣởng đến thị đ ể ở , đ ó l à ch o va y d ư ớ i 5 0 0
n ê n có l ộ t rì n h g i ả m d ầ n l ã i
t rƣ ờ n g B Đ S h i ệ n n a y. Đ i ề u n à y t ri ệ u đ ồ n g / că n . N ế u t ổ n g cộ n g
su ấ t . B ê n cạ n h đ ó , cầ n có s ự
ké o t h e o cá c d ự á n mớ i p h ả i kh o ả n g 1 0 . 0 0 0 că n l à 5 . 0 0 0 t ỉ
p h â n b i ệ t l o ạ i B Đ S n à o cầ n
d ừ n g t ri ể n kh a i , d ẫ n đ ế n kh ó đ ồ n g , ch ỉ kh o ả n g h ơ n 2 % so vớ i
đ ư ợ c ủ n g h ộ , n ê n ư u t i ê n cu n g
kh ă n t ro n g vi ệ c g i ả i q u yế t cô n g tổng dƣ nợ tín dụng BĐS
cấ p t í n d ụ n g ch o n h à g i á t h ấ p
ă n vi ệ c l à m ch o n g ư ờ i l a o đ ộ n g 220.000 tỉ đồng, nhƣng hiệu quả
và n h à ở xã h ộ i . C á c d ự á n n h à
n g à n h xâ y d ự n g . ki n h t ế và xã h ộ i rấ t l ớ n .
g i á t h ấ p t ừ 1 5 t ri ệ u đ ồ n g / m2 t rở
D o vậ y , cầ n xe m xé t l ạ i vi ệ c co i Đ ể t h í ch n g h i vớ i t ì n h h ì n h kh ó xu ố n g cầ n đ ƣ ợ c ủ n g h ộ . n ộ i
B Đ S l à p h i sả n xu ấ t . C h ú n g t ô i kh ă n , h ơ n 7 0 % d o a n h n g h i ệ p đ ã t h ấ t . . . ”.
rấ t t i n t ƣ ở n g sự kh ó k h ă n củ a giảm đơn giá từ 10 -20% để thu




C ũ n g n ê n t i ế p t ụ c cu n g cấ p t í n đ ộ n g ), cũ n g l à n g à n h sử d ụ n g 2 0 % t h ì kh ó có t h ể g i ả m l ã i
d ụ n g đ ố i vớ i cá c d ự á n sắ p h o à n n h i ề u sả n p h ẩ m củ a c á c n g à n h su ấ t , ch ƣ a t h ể kí ch cầ u b ấ t
t h à n h ( ví d ự n h ƣ đ ã đ ạ t kh o ả n g cô n g n g h i ệ p kh á c n h ƣ xi mă n g , đ ộ n g sả n d ù ở b ấ t k ỳ p h â n kh ú c
8 0 %), đ ể ch ủ đ ầ u t ƣ h o à n t h i ệ n sắ t t h é p , vậ t l i ệ u t ra n g t rí . n à o . V ì vậ y , t h ị t r ƣ ờ n g vẫ n p h ả i
d ự á n . K h ô n g n ê n xe m B Đ S l à ch ờ n h ữ n g t í n h i ệ u t i ế p t h e o củ a
Giải pháp đã đƣợc nêu ra nhƣng
n g à n h p h i sả n xu ấ t , vì n g à n h n à y n ề n ki n h t ế …
đ ể t h ự c h i ệ n l ạ i kh ô n g h ề đ ơ n
g i ả i q u yế t vi ệ c l à m ch o rấ t n h i ề u (N g u ồ n T h a n h N i ê n )
g i ả n . C P I t h á n g 7 đ ã t ă n g t rở
n g ƣ ờ i l a o đ ộ n g (1 m2 sà n xâ y
l ạ i . L ạ m p h á t cả n ă m xấ p xỉ 1 8 -
d ự n g cầ n đ ế n 1 7 - 2 0 cô n g l a o

CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN BỊ
ĐÁNH THUẾ 2% HỢP ĐỒNG
Trong t uầ n nà y , Bộ Tà i c hính s ẽ c ó
thông tƣ g ỡ v ƣớ ng v ề thuế thu
nhậ p c á nhâ n (T NC N) đối v ới h oạ t
động c huy ể n nh ư ợng bấ t độn g s ả n
(BĐ S) the o hƣ ớng d ự k iế n là s ẽ
thống nhấ t m ộ t m ức t huế 2 % trê n
tổng giá trị c huy ể n nh ƣợn g B ĐS.
T h e o q u y đ ị n h t ro n g t h ô n g t ƣ , h i ệ n
tại, thuế TNCN đối vớ i ch u yể n
n h ƣ ợ n g B Đ S có h a i p h ƣ ơ n g p h á p
t h u : t r ƣ ờ n g h ợ p kh ô n g có đ ủ ch ứ n g
t ừ , h ó a đ ơ n ch ứ n g mi n h t h ì á p d ụ n g
mứ c 2 % g i á ch u yể n n h ƣ ợ n g B Đ S . Nhà đầu tư phân khúc chung cư có thể sẽ càng khó khăn

N ế u có đ ủ h ó a đ ơ n , ch ứ n g t ừ t h ì đ ó n g t h u ế 2 5 % hơn (ảnh minh họa).

t rê n t ổ n g g i á t rị ch u yể n n h ƣ ợ n g t rừ g i á mu a B Đ S g i á kê kh a i t ro n g h ợ p đ ồ n g t h ấ p h ơ n g i á U B N D c ấ p
và cá c ch i p h í l i ê n q u a n . t ỉ n h cô n g b ố h ằ n g n ă m t h ì sẽ l ấ y g i á q u y đ ị n h đ ể

T h e o B ộ T à i ch í n h , vƣ ớ n g mắ c h i ệ n n a y l à c ơ q u a n á p mứ c t h u ế 2 %.

t h u ế kh ô n g b i ế t t í n h t h u ế t h e o g i á n à o . T ro n g kh i D ƣ ớ i g ó c đ ộ cá c n h à đ ầ u t ƣ , t ro n g đ i ề u ki ệ n t h ị
đ ó , cá c sà n g i a o d ị ch B Đ S kh ô n g h ợ p t á c v ớ i c ơ t rƣ ờ n g t rầ m l ắ n g n h ƣ h i ệ n n a y, kh ô n g í t cá c d ự á n
q u a n t h u ế đ ể đ ƣ a ra g i á sà n kh i cầ n xá c đ ị n h l ạ i (n h ấ t l à đ ố i vớ i p h â n k h ú c ch u n g cƣ ) đ ã và đ a n g
g i á ch u yể n n h ƣ ợ n g t ro n g t rƣ ờ n g h ợ p t h ấ y kh ô n g phải bán giá dƣới thấp hơn giá gốc hoặc giá
sá t v ớ i t h ự c t ế . Đ â y cũ n g l à l ý d o mà n h i ề u h ợ p ch u yể n n h ƣ ợ n g t rƣ ớ c đ â y. N h ƣ vậ y, vi ệ c đ ƣ a ra
đ ồ n g ch u yể n n h ư ợ n g B Đ S b ị á ch l ạ i . D o vậ y, B ộ q u y đ ị n h có t h ể sẽ kh i ế n ch o cá c n h à đ ầ u t ƣ đ ã l ỗ
T à i ch í n h d ự ki ế n sẽ t h ố n g n h ấ t mộ t mứ c t h u ế 2 % cà n g l ỗ t h ê m.
t rê n t ổ n g g i á t rị ch u yể n n h ƣ ợ n g B Đ S . T rƣ ờ n g h ợ p (N g u ồ n D â n t rí )




Trong k hi c á c phâ n k h úc địa ốc ở Hà Nội ,
Tp.HCM v à Đà Nẵ ng đa ng gia o dịc h ả m
đạ m thì bấ t động s ả n Nha T ra ng đa ng nổ i
lê n nh ƣ m ộ t đối thủ c ạ nh t ra nh thu h út
đầ u t ư.

C h ƣ a có t h ờ i đ i ể m n à o mà n h i ề u n h â n vi ê n
mô i g i ớ i đ ị a ố c t ạ i cá c sà n g i a o d ị ch b ấ t
đ ộ n g sả n ở H à N ộ i l ạ i n g á n n g ẩ m vớ i cô n g
vi ệ c n h ƣ h i ệ n n a y, kh i n g à y q u a n g à y “n g ồ i
ch ơ i x ơ i n ƣ ớ c” ch ứ n g ki ế n cả n h “ ch ợ ch i ề u ”.

Thá o c hạ y ...

A n h B ù i Đ ứ c T i ế n , n h â n vi ê n ki n h d o a n h củ a
S à n g i a o d ị ch b ấ t đ ộ n g sả n - I mi co l a n d , H à
N ộ i , n g á n n g ẩ m: “B á n h à n g và o t h ờ i đ i ể m l ã i BẤT ĐỘNG SẢN NHA TRANG
su ấ t n g â n h à n g á p ca o v ớ i b ấ t đ ộ n g sả n n h ƣ
h i ệ n n a y ch ẳ n g kh á c n à o “mò ki m đ á y b ể ”,
ĐANG “NÓNG” LÊN
g i a o d ị ch g ầ n n h ƣ kh ô n g có ”. T ạ i t u yế n
đ ư ờ n g L ê V ă n L ư ơ n g ké o d à i , đ ư ợ c co i l à “t h á n h l ạ c b ộ b ấ t đ ộ n g sả n H à N ộ i , n h ậ n đ ị n h , n ế u t ừ
đ ị a ” củ a n h i ề u vă n p h ò n g đ ị a ố c và sà n g i a o d ị c h g i ờ đ ế n cu ố i n ă m “ va n ” t í n d ụ n g kh ô n g đ ƣ ợ c m ở
b ấ t đ ộ n g sả n , ch ú n g t ô i ch ứ n g ki ế n cả n h “ ch ợ và l ạ m p h á t kh ô n g g i ả m, t h ì sẽ có kh o ả n g 2 0 -
ch i ề u ” củ a cá c sà n b ấ t đ ộ n g sả n và vă n p h ò n g 3 0 % d o a n h n g h i ệ p b ấ t đ ộ n g sả n l â m cả n h p h á
b ấ t đ ộ n g sả n t ƣ n h â n , n h ƣ : S à n g i a o d ị ch b ấ t sả n .
đ ộ n g sả n N a m C ư ờ n g , C ô n g t y C P Đ ầ u t ư xâ y
d ự n g và t h ƣ ơ n g mạ i T h i ê n B ả o … T h ậ m ch í ,
n h i ề u vă n p h ò n g cô n g t y đ ị a ố c t ƣ n h â n đ ó n g
cử a . H ầ u h ế t cá c sà n b ấ t đ ộ n g sả n ở H à N ộ i
cũ n g đ a n g h o ạ t đ ộ n g cầ m ch ừ n g , ch ờ t h ờ i t ro n g
b ố i cả n h ki n h t ế kh ó k h ă n và t â m l ý “n g ạ i ” m ở
h ầ u b a o củ a cá c n h à đ ầ u t ƣ và o t h ị t r ƣ ờ n g b ấ t
đ ộ n g sả n kh i t í n d ụ n g b ị t h ắ t ch ặ t .

T h e o n h i ề u d o a n h n g h i ệ p , kh o ả n g 3 0 % n h â n vi ê n
mô i g i ớ i b ấ t đ ộ n g sả n l à m vi ệ c t ạ i cá c sà n đ ã
p h ả i b ỏ vi ệ c c h u yể n s a n g l à m vi ệ c kh á c n h ƣ
cô n g n g h ệ t h ô n g t i n , t r u yề n t h ô n g … , cá b i ệ t c ó
n h i ề u n g ƣ ờ i ch u yể n sa n g b á n h à n g đ a cấ p . N h ằ m
kh ắ c p h ụ c về kh o ả n g t r ố n g n h â n s ự , n h i ề u sà n
đ ã t u yể n đ ộ i n g ũ cộ n g t á c vi ê n mô i g i ớ i có ki n h
n g h i ệ m t ro n g l ĩ n h v ự c b ấ t đ ộ n g sả n b á n h à n g
ch o d o a n h n g h i ệ p h ƣ ở n g h o a h ồ n g t rê n d ò n g sả n
p h ẩ m mà sà n đ a n g ch à o b á n t ớ i kh á ch h à n g .

N ó i về t ri ể n vọ n g h o ạ t đ ộ n g củ a cá c sà n , ô n g T ô
C h í C ô n g , G i á m đ ố c sà n g i a o d ị ch b ấ t đ ộ n g sả n
ch â u Á , ki ê m G i á m đ ố c T ru n g t â m t h ô n g t i n C â u




Trái ngƣ ợc v ới k hông k hí ảm đạm c ủa b ất
động s ản hai m iền N am, Bắc, hoạt động bấ t
động s ản m iền t rung, đặc biệt là N ha T rang,
đang t hu hút m ột lư ợng lớn c ác nhà đầu t ư
“rót ” v ốn v ào. “T rong k hi t hị t rƣ ờng bất động
s ản H à N ội, T p. H C M v à Đ à N ẵng đang c hữ ng
lại, t hì t hị t rƣ ờng bấ t động s ản N ha T rang
đư ợc đánh giá là t hị trư ờng m ới đầy tiề m
năng c ho c ác nhà đầu tƣ do t í nh t hanh k hoả n
nhanh v à giá t ốt ”, T S. Trần Đứ c D iễn, C hủ
tịc h H Đ QT, k iêm Giám đốc s àn giao dịc h bấ t
động s ản M axland, 30 A N guy ễn N gọc N ại,
T hanh Xuân, H à N ội, k hẳng định.
trƣ ờng lớn H à N ội v à T p.H C M v ề phân k húc
C ùng c hung quan điể m v ới ông D iễn, nhiều
bất động s ản dịc h v ụ, đặc biệt là biệt t hự ng hỉ
nhà đầu tƣ H à N ội c ho rằng bất động s ản N h a
dƣ ỡng v à nhà liền k ề vì ƣ u t hế t iếp giáp biển,
Trang đƣ ợc c họn là lối đi m ới c ho c ác N Đ T
m ức giá t ốt c ộng v ới tí nh t hanh k hoả n
do c hƣ a c ó nhiều ng ƣ ời đầu t ƣ v à c ó k hả
nhanh”.
năng s inh lợi nhuận k ép, nhờ v ào c hí nh s ác h
ƣ u đãi v à định hƣ ớng phát t riển quy hoạc h t ốt “T hị t rƣ ờng bất động s ản N ha T rang đan g
c ủa t ỉnh. Trong t hời gian ngắn vừ a qua, bất đư ợc kỳ v ọng do đây là m ột t hị t rư ờn g
động s ản N ha T rang liên t ục đư ợc c hào bán “ngác h”, tứ c là m ở ra m ột lối t hoát m ới c ho
rầm rộ ở H à N ội v à t hu hút đƣ ợc m ột lƣ ợn g c ác nhà đầu t ƣ t rong bối c ảnh t hị t rƣ ờng c ũ
lớn c ác N ĐT v ới c ác dự án: D ự án Khu đô t hị k hó k hăn, k hông c ó k hả năng sinh lời”, t heo
Phƣ ớc Long N ha T rang, dự án Khu đô t hị M ỹ T S. D iễn k huy ên.
Gia v à dự án T he C ost a N ha T rang… C hị (N guồn Đ ất Việt )
N guy ễn T hị Hƣ ơng, N ĐT bất động s ản H à
N ội, đang đầu t ƣ v ào N ha T rang, nhận x ét :
“Địa ốc N ha Trang đang “v ƣ ợt m ặt ” hai t hị



KIẾN THỨC

KIẾN THỨC



Kiến Thức www.MGI.vn

PHÂN LOẠI “BẤT ĐỘNG SẢN” VÀ “ĐỘNG SẢN”
V i ệ c p h â n l o ạ i t à i sả n t h à n h
“b ấ t đ ộ n g sả n ” và “đ ộ n g sả n ” có
n g u ồ n g ố c t ừ L u ậ t cổ L a Mã ,
t h e o đ ó b ấ t đ ộ n g sả n k h ô n g ch ỉ
l à đ ấ t đ a i , củ a cả i t ro n g l ò n g
đ ấ t mà cò n l à t ấ t cả n h ữ n g g ì
đ ư ợ c t ạ o ra d o sứ c l a o đ ộ n g
củ a co n n g ƣ ờ i t rê n m ả n h đ ấ t .
B ấ t đ ộ n g sả n b a o g ồ m c á c cô n g
t rì n h xâ y d ự n g , mù a mà n g , câ y
t rồ n g … và t ấ t cả n h ữ n g g ì l i ê n
quan đến đất đai hay gắn liền
vớ i đ ấ t đ a i , n h ữ n g vậ t t rê n mặ t
đ ấ t cù n g vớ i n h ữ n g b ộ p h ậ n cấ u
thành lãnh thổ.

P h á p l u ậ t củ a n h i ề u n ƣ ớ c t rê n
t h ế g i ớ i đ ề u t h ố n g n h ấ t ở ch ỗ
co i b ấ t đ ộ n g sả n (B Đ S ) g ồ m đ ấ t
đ a i và n h ữ n g t à i sả n g ắ n l i ề n
vớ i đ ấ t đ a i . T u y n h i ê n , h ệ t h ố n g
p h á p l u ậ t củ a mỗ i n ƣ ớ c cũ n g có
n h ữ n g n é t đ ặ c t h ù ri ê n g t h ể
h i ệ n ở q u a n đ i ể m p h â n l o ạ i và t i ê u ch í p h â n sả n ”. T ƣ ơ n g t ự , q u y đ ị n h n à y cũ n g đ ƣ ợ c t h ể
l o ạ i , t ạ o ra cá i g ọ i l à “ kh u vự c g i á p ra n h g i ữ a h i ệ n ở L u ậ t D â n s ự N h ậ t B ả n , B ộ l u ậ t D â n sự
h a i kh á i n i ệ m b ấ t đ ộ n g s ả n và đ ộ n g sả n ” . B ắ c K ỳ và S à i G ò n cũ . T ro n g kh i đ ó , Đ i ề u 1 0 0
L u ậ t D â n s ự T h á i L a n q u y đ ị n h : “B Đ S l à đ ấ t đ a i
H ầ u h ế t cá c n ƣ ớ c đ ề u co i B Đ S l à đ ấ t đ a i và và n h ữ n g vậ t g ắ n l i ề n v ớ i đ ấ t đ a i , b a o g ồ m cả
n h ữ n g t à i sả n có l i ê n q u a n đ ế n đ ấ t đ a i , kh ô n g n h ữ n g q u yề n g ắ n v ớ i vi ệ c sở h ữ u đ ấ t đ a i ”. L u ậ t
t á ch rờ i v ớ i đ ấ t đ a i , đ ƣ ợ c xá c đ ị n h b ở i vị t rí đ ị a D â n sự Đ ứ c đ ƣ a ra kh á i n i ệ m B Đ S b a o g ồ m đ ấ t
l ý củ a đ ấ t (Đ i ề u 5 1 7 , 5 1 8 L u ậ t D â n s ự C ộ n g đ a i và cá c t à i sả n g ắ n v ớ i đ ấ t .
hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều
130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều N h ƣ vậ y, có h a i cá ch d i ễ n đ ạ t ch í n h : t h ứ n h ấ t ,
94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang mi ê u t ả cụ t h ể n h ữ n g g ì đ ƣ ợ c co i l à “g ắ n l i ề n
Đ ứ c… ) . T u y n h i ê n , N g a q u y đ ị n h cụ t h ể b ấ t vớ i đ ấ t đ a i ”, và d o vậ y l à B Đ S ; t h ứ h a i , kh ô n g
đ ộ n g sả n l à “ mả n h đ ấ t ” ch ứ kh ô n g p h ả i l à đ ấ t g i ả i t h í ch rõ về kh á i n i ệ m n à y và d ẫ n t ớ i cá c
đ a i n ó i ch u n g . V i ệ c g h i n h ậ n n à y l à h ợ p l ý b ở i cá ch h i ể u rấ t kh á c n h a u về
đ ấ t đ a i n ó i ch u n g l à b ộ p h ậ n củ a l ã n h t h ổ ,
kh ô n g t h ể l à đ ố i t ƣ ợ n g c ủ a g i a o d ị ch d â n s ự .

Mỗ i n ƣ ớ c l ạ i có q u a n n i ệ m kh á c n h a u về n h ữ n g
t à i sả n “g ắ n l i ề n ” vớ i đ ấ t đ a i đ ƣ ợ c co i l à B Đ S .
Đ i ề u 5 2 0 L u ậ t D â n s ự P h á p q u y đ ị n h “ mù a
mà n g ch ƣ a g ặ t , t rá i câ y ch ƣ a b ứ t kh ỏ i câ y l à
B Đ S , n ế u đ ã b ứ t kh ỏ i câ y đ ƣ ợ c co i l à đ ộ n g




n h ữ n g t à i sả n “g ắ n l i ề n vớ i đ ấ t đ a i ”. t ạ i Đ i ề u 1 7 4 có q u y đ ị n h : “ B Đ S l à cá c t à i sả n b a o
g ồ m: Đ ấ t đ a i ; N h à , cô n g t rì n h xâ y d ựn g g ắ n l i ề n vớ i
L u ậ t D â n s ự N g a n ă m 1 9 9 4 q u y đ ị n h về B Đ S đ ã có
đ ấ t đ a i , kể cả cá c t à i sả n g ắ n l i ề n với n h à , c ô n g
n h ữ n g đ i ể m kh á c b i ệ t đ á n g ch ú ý so v ớ i cá c L u ậ t
t rì n h xâ y d ựn g đ ó ; C á c t à i sả n kh á c g ắ n l i ề n
D â n s ự t ru yề n t h ố n g . Đ i ề u 1 3 0 củ a L u ậ t n à y mộ t
với đ ấ t đ a i ; C á c t à i s ả n kh á c d o p h á p l u ậ t q u y
mặ t , l i ệ t kê t ƣ ơ n g t ự t h e o cá ch củ a cá c L u ậ t D â n
định”.
sự t ru yề n t h ố n g ; mặ t kh á c, đ ƣ a ra kh á i n i ệ m ch u n g
về B Đ S l à “n h ữ n g đ ố i t ƣ ợ n g mà d ị ch ch u yể n sẽ N h ƣ vậ y, kh á i n i ệ m B Đ S rấ t rộ n g , đ a d ạ n g và cầ n
l à m t ổ n h ạ i đ ế n g i á t rị củ a ch ú n g ”. B ê n cạ n h đ ó , đ ư ợ c q u y đ ị n h cụ t h ể b ằ n g p h á p l u ậ t củ a mỗ i n ư ớ c
L u ậ t n à y cò n l i ệ t kê n h ữ n g vậ t kh ô n g l i ê n q u a n g ì và có n h ữ n g t à i sả n có q u ố c g i a ch o l à B Đ S , t r o n g
đ ế n đ ấ t đ a i n h ư “t à u b i ể n , má y b a y , p h ư ơ n g t i ệ n kh i q u ố c g i a kh á c l ạ i l i ệ t kê và o d a n h mụ c B Đ S .
vũ t rụ … ” cũ n g l à cá c B Đ S . H ơ n n ữ a , cá c q u y đ ị n h về B Đ S t ro n g p h á p l u ậ t củ a
V i ệ t N a m l à kh á i n i ệ m mở mà ch o đ ế n n a y ch ƣ a có
T h e o B ộ l u ậ t D â n s ự n ă m 2 0 0 5 củ a n ƣ ớ c C ộ n g h o à
cá c q u y đ ị n h cụ t h ể d a n h mụ c cá c t à i sả n n à y.
X H C N V i ệ t N a m,
( N g u ồ n C ụ c Q u ả n L ý N h à - X â y D ựn g )




VĂN BẢN PHÁP LÝ:
Một số định nghĩa, khái niệm về định giá và thẩm định giá

TIÊU CHÍ ĐỊN H G IÁ THẨM ĐỊN H G IÁ

Định ng hĩa “Đ ị n h g i á b ấ t đ ộ n g sả n l à h ọ a t đ ộ n g t ƣ vấ n , “T h ẩ m đ ị n h g i á l à vi ệ c đ á n h g i á h a y đ á n h g i á
xá c đ ị n h g i á củ a mộ t b ấ t đ ộ n g sả n cụ t h ể t ạ i l ạ i g i á t rị củ a t à i sả n p h ù h ợ p vớ i t h ị t r ƣ ờ n g
mộ t t h ờ i đ i ể m xá c đ ị n h ” (đ i ề u 4 , L u ậ t K i n h t ạ i mộ t đ ị a đ i ể m, t h ờ i đ i ể m n h ấ t đ ị n h t h e o
d o a n h b ấ t đ ộ n g sả n củ a V i ệ t N a m). t i ê u ch u ẩ n củ a V i ệ t N a m h o ặ c t h e o t h ô n g l ệ
q u ố c t ế ” (Đ i ề u 4 , P h á p l ệ n h g i á củ a V i ệ t
N a m) .

Bả n c hấ t Đ ị n h g i á l à vi ệ c q u y đ ị n h g i á mu a , g i á b á n t à i T h ẩ m đ ị n h g i á ch ỉ d u y n h ấ t l à xá c đ ị n h mộ t
sả n b ấ t đ ộ n g sả n củ a ch ủ sở h ữ u , n g ƣ ờ i sả n mứ c g i á t à i sả n t ạ i mộ t đ ị a đ i ể m và t h ờ i đ i ể m
xu ấ t ki n h d o ạ n h , c ơ q u a n có t h ẩ m q u yề n củ a n h ấ t đ ị n h t h e o t i ê u ch u ẩ n t h ẩ m đ ị n h g i á đ ƣ ợ c
N h à n ƣ ớ c t h e o mộ t t rì n h t ự và t h ủ t ụ c n h ấ t Nhà nƣớc quy định? Kết quả thẩm định giá
đ ị n h ? Đ ị n h g i á đ ư ợ c t h ự c h i ệ n b ở i ch ủ sở b ấ t đ ộ n g sả n ch ỉ ma n g t í n h t ƣ vấ n và t h ô n g
h ữ u , n g ƣ ờ i sả n xu ấ t ki n h d o a n h h o ặ c C ơ t h ƣ ờ n g d ự a t rê n c ơ sở g i á t h ị t rƣ ờ n g .
q u a n có t h ẩ m q u yề n củ a N h à n ƣ ớ c.

Tính phá p Đ ị n h g i á củ a N h à n ư ớ c ch ỉ đ ư ợ c t h ự c h i ệ n Đối với thẩm định giá, kết quả thẩm định giá
lệ nh b ở i c ơ q u a n có t h ẩ m q u y ề n củ a N h à n ƣ ớ c? đ ư ợ c sử d ụ n g và o mụ c đ í ch đ ã g h i t ro n g h ợ p
N h ữ n g mứ c g i á d o N h à n ƣ ớ c q u y đ ị n h ma n g đ ồ n g . K ế t q u ả t h ẩ m đ ị n h g i á có t h ể đ ư ợ c s ử
t í n h p h á p l ệ n h rấ t ca o , b ắ t b u ộ c mọ i đ ố i d ụ n g l à mộ t t ro n g n h ữ n g că n cứ đ ể xe m xé t
t ƣ ợ n g p h ả i ch ấ p h à n h n g h i ê m ch ỉ n h . p h ê d u yệ t ch i t ừ n g â n s á ch n h à n ƣ ớ c, t í n h
t h u ế , xá c đ ị n h g i á t rị t à i sả n b ả o đ ả m vố n va y
Đ ị n h g i á củ a ch ủ sở h ữ u , n g ư ờ i sả n xu ấ t ki n h n g â n h à n g , mu a b ả o h i ể m, ch o t h u ê , ch u yể n
d o a n h kh ô n g ma n g t í n h p h á p l ệ n h . N ế u cá c n h ƣ ợ n g , b á n , g ó p vố n , c ổ p h ầ n h ó a , g i ả i t h ể
mứ c g i á đ ã q u y đ ị n h p h ù h ợ p vớ i t h ị t r ƣ ờ n g d o a n h n g h i ệ p và s ử d ụ n g và o cá c mụ c đ í ch
t h ì đ ƣ ợ c t h ị t r ƣ ờ n g ch ấ p n h ậ n ; n ế u kh ô n g kh á c đ ã đ ƣ ợ c g h i t ro n g h ợ p đ ồ n g t h ẩ m đ ị n h
p h ù h ợ p t h ì cầ n p h ả i đ i ề u ch ỉ n h . giá.

Phạ m v i P h ạ m vi đ ị n h g i á củ a N h à n ƣ ớ c đ ƣ ợ c t h ể h i ệ n Đ ố i v ớ i t h ẩ m đ ị n h g i á , n g o à i p h ạ m vi h à n g
ở d a n h mụ c h à n g h ó a , d ị ch vụ d o N h à n ƣ ớ c h ó a d ị ch vụ d o n h à n ƣ ớ c đ ị n h g i á , t à i sả n củ a
đ ị n h g i á . N h à n ư ớ c ch ỉ đ ị n h g i á mộ t số í t N h à n ƣ ớ c (n ế u kh ô n g q u a đ ấ u t h ầ u , đ ấ u g i á )
h à n g h ó a d ị ch vụ q u a n t rọ n g có ả n h h ƣ ở n g cò n l ạ i đ ề u l à đ ố i t ƣ ợ n g củ a t h ẩ m đ ị n h g i á .
đ ế n n ề n ki n h t ế q u ố c d â n .

P h ạ m vi đ ị n h g i á củ a ch ủ sở h ữ u , n g ƣ ờ i sả n
xu ấ t ki n h d o a n h rấ t rộ n g : t ấ t cả h à n g h ó a
d ị ch vụ kh ô n g t h u ộ c d a n h mụ c h à n g h ó a d o
Nhà nƣớc định giá.




TIÊU CHÍ ĐỊN H G IÁ THẨM ĐỊN H G IÁ

Trình đ ộ V i ệ c b a n h à n h q u yế t đ ị n h g i á củ a N h à n ƣ ớ c Đối với thẩm định giá: Kết quả thẩm định giá
c huy ê n m ôn d o cơ q u a n có t h ẩ m q u y ề n b a n h à n h , d ự a h o à n t o à n p h ụ t h u ộ c và o t h ẩ m đ ị n h vi ê n ?
t rê n s ự t h a m mƣ u , đ ề xu ấ t củ a c ơ q u a n T ro n g cô n g t á c t h ẩ m đ ị n h g i á đ ò i h ỏ i t rì n h đ ộ
ch u yê n mô n ? kế t q u ả ma n g t í n h t ậ p t h ể . ch u yê n mô n , ki n h n g h i ệ m t h ự c t i ễ n , đ ạ o đ ứ c
n g h ề n g h i ệ p và vi ệ c á p d ụ n g l i n h h ọ a t cá c
V i ệ c đ ị n h g i á củ a ch ủ s ở h ữ u , n g ƣ ờ i sả n xu ấ t p h ƣ ơ n g p h á p t h ẩ m đ ị n h g i á củ a t h ẩ m đ ị n h
ki n h d o a n h có t h ể ma n g t í n h cá n h â n h o ặ c vi ê n .
t ậ p t h ể và d ự a t h e o t í n h i ệ u củ a t h ị t rƣ ờ n g và
cũ n g đ ò i h ỏ i p h ả i đ ƣ ợ c đ à o t ạ o ch u yê n mô n ,
n h ấ t l à vi ệ c đ ị n h g i á củ a cá c đ ơ n vị sả n xu ấ t

Về tổ c h ức Đ ố i v ớ i h à n g h ó a t h u ộ c d a n h mụ c d o N h à Đ ố i v ớ i t h ẩ m đ ị n h g i á : C á c n ư ớ c có h i ệ p h ộ i
n ƣ ớ c đ ị n h g i á , t ổ ch ứ c đ ị n h g i á l à cá c c ơ t h ẩ m đ ị n h g i á , h i ệ p h ộ i t h ẩ m đ ị n h g i á l à mộ t
q u a n có t h ẩ m q u yề n củ a N h à n ƣ ớ c. t ổ ch ứ c xã h ộ i - n g h ề n g h i ệ p củ a n h ữ n g n g ƣ ờ i
l à m cô n g t á c t h ẩ m đ ị n h g i á , ch ỉ có n h ữ n g
C á c d o a n h n g h i ệ p sả n x u ấ t , ki n h d o a n h đ ƣ ợ c n g ƣ ờ i đ ủ t i ê u ch u ẩ n h à n h n g h ề t h ẩ m đ ị n h g i á
q u yề n t ự đ ị n h g i á đ ố i v ớ i n h ữ n g t à i sả n , h à n g mớ i đ ƣ ợ c t h a m g i a và o h i ệ p h ộ i . N ế u vi p h ạ m
h ó a d ị ch vụ n g o à i d a n h mụ c N h à n ƣ ớ c đ ị n h sẽ b ị kh a i t rừ kh ỏ i h i ệ p h ộ i và đ ƣ ơ n g n h i ê n
g i á t h e o đ ú n g p h á p l u ậ t . V i ệ c đ ị n h g i á t h ƣ ờ n g sẽ kh ô n g đ ƣ ợ c h à n h n g h ề t h ẩ m đ ị n h g i á .
d o cá c b ộ p h ậ n n g h i ệ p v ụ ch u yê n mô n đ ề
xu ấ t và l ã n h đ ạ o đ ơ n vị q u yế t đ ị n h Ở V i ệ t N a m, t h ẩ m đ ị n h g i á đ ƣ ợ c t h ự c h i ệ n
b ở i cá c t ổ ch ứ c ch u yê n n g h i ệ p , l à cá c d o a n h
nghiệp thẩm định giá.
Că n c ứ Đ ố i v ớ i t à i sả n d o N h à n ư ớ c đ ị n h g i á t h ì vi ệ c Đối với Thẩm định giá: Doanh nghiệp họat
phá p lý đ ị n h g i á củ a c ơ q u a n có t h ẩ m q u yề n đ ị n h g i á đ ộ n g t h ẩ m đ ị n h g i á p h ả i că n cứ và o q u y đ ị n h
thực hiệ n p h ả i că n cứ và o q u y đ ị n h củ a P h á p l ệ n h G i á củ a P h á p l ệ n h G i á và cá c vă n b ả n h ƣ ớ n g d ẫ n
và cá c vă n b ả n h ƣ ớ n g d ẫ n t h ự c h i ệ n ( Q u y t h ự c h i ệ n ( N g h ị đ ị n h củ a C h í n h p h ủ số
ch ế t í n h g i á t à i sả n h à n g h ó a d ị ch vụ b a n 1 0 1 / 2 0 0 5 / N Đ - C P n g à y 0 3 / 0 8 / 2 0 0 5 về t h ẩ m
h à n h kè m t h e o Q u yế t đ ị n h số 0 6 / 2 0 0 5 / Q Đ - đ ị n h g i á ) và T i ê u ch u ẩ n t h ẩ m đ ị n h g i á V i ệ t
B T C n g à y 1 8 / 0 1 / 2 0 0 5 củ a B ộ t r ƣ ở n g B ộ T à i N a m và cá c vă n b ả n q u y p h ạ m p h á p l u ậ t h i ệ n
ch í n h ). h à n h có l i ê n q u a n .

Đ ố i v ớ i h à n g h ó a d o ch ủ sở h ữ u , n g ư ờ i sả n
xu ấ t ki n h d o a n h t ự đ ị n h g i á t h ì că n c ứ và o
ch ứ c n ă n g , q u yề n h ạ n d o p h á p l u ậ t q u y đ ị n h .
( Nguồn Bắc Việt Luật)



KỸ NĂNG
KỸ NĂNG



Kỹ Năng www.MGI.vn

KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
K h ả n ă n g mô i g i ớ i l à c h ì a kh o á đ ể h o à n t h à n h b ấ t cứ mộ t t h ƣ ơ n g vụ về b ấ t đ ộ n g sả n t h à n h
cô n g n à o , d ù l ớ n h a y n h ỏ . V ấ n đ ề ở đ â y l à n g h ệ t h u ậ t mô i g i ớ i p h ứ c t ạ p h ơ n n h i ề u vi ệ c mặ c cả
g i á b á n . Đ ó l à sự ch u ẩ n b ị t i n h t h ô n g , ki ế n t h ứ c về b ả n t í n h củ a co n n g ƣ ờ i , l à cá ch t h ứ c t ì m
h i ể u l à m t h ế n à o đ ể p h á t h i ệ n và kh a i t h á c đ ƣ ợ c n h ữ n g đ i ể m yế u củ a đ ố i p h ƣ ơ n g , h ọ c n h ữ n g k ỹ
n ă n g đ ặ c b i ệ t và n h i ề u đ i ề u p h ứ c t ạ p kh á c. T h e o D o n a l d T ru mp t h ì t ro n g mô i g i ớ i về b ấ t đ ộ n g
sả n n ê n á p d ụ n g cá c t h ủ t h u ậ t s a u :

1 . Tạ o nê n tính độc nh ấ t c ho bấ t động s ả n

Mộ t t ro n g n h ữ n g q u y l u ậ t c ơ b ả n n h ấ t củ a b ả n c h ấ t co n n g ƣ ờ i l à ch u n g
t a a i cũ n g mu ố n có t h ứ mà n g ƣ ờ i kh á c mu ố n có h o ặ c kh ô n g a i kh á c có
đ ư ợ c. N ế u b ạ n n ó i v ớ i a i đ ó rằ n g b ạ n kh ô n g mu ố n b á n mộ t kh u b ấ t
đ ộ n g sả n củ a mì n h , có t h ể h ọ sẽ mu ố n có đ ư ợ c kh u b ấ t đ ộ n g sả n đ ó
h ơ n . T h ậ m ch í , có t h ể h ọ sẽ b á m l ấ y b ạ n ch o đ ế n kh i b ạ n p h ả i đ ƣ a ra
mộ t mứ c g i á . Đ i ề u đ ơ n g i ả n l à mộ t t h ứ g ì đ ó v ớ i số l ƣ ợ n g có g i ớ i h ạ n
sẽ t ạ o sẽ t ạ o ra mộ t mo n g mu ố n sở h ữ u n ó .

2 . Đ ừng để c ả m giá c h ợp lý đá nh l ừa

" C ả m g i á c h ợ p l ý" đ á n h l ừ a t ấ t cả n h ữ n g a i kh ô n g ch ú ý đ ế n n g u y h i ể m
mà n ó t ạ o ra . Đ ó l à s ự n h ẹ d ạ củ a n h ữ n g a i t i n và o n h ữ n g g i mà h ọ
đ ộ c đ ư ợ c t ừ cá c vă n b ả n h o ặ c n g h e đ ư ợ c t ừ cá c p h ư ơ n g t i ệ n t h ô n g t i n
đ ạ i ch ú n g h a y mộ t và i n g u ồ n t h ô n t i n xá c đ á n g t ừ ch í n h q u yề n . N ó â m ỉ ả n h h ư ở n g đ ế n vi ệ c đ ư a ra q u yế t
đ ị n h củ a t ấ t cả mọ i n g ư ờ i t ro n g cá ch b i ể u h i ệ n củ a n ó .

V ậ y l à m t h ế n à o đ ể t rá n h đ ư ợc h i ệ u ứn g t h ô i mi ê n củ a cả m g i á c h ợp l ý?

Đ ừ n g t i ế p n h ậ n t h ụ đ ộ n g mọ i đ i ề u mà b ạ n đ ọ c đ ư ợ c h o ặ c n g h e đ ư ợ c t ừ n h ữ n g n g ư ờ i mô i g i ớ i , n h ữ n g n g ư ờ i
b á n , n h ữ n g n g ƣ ờ i mu a , n h ữ n g n g ƣ ờ i đ i t h u ê , cá c ch u yê n g i a h o ặ c n h ữ n g g ì b ạ n xe m đ ƣ ợ c t ro n g t i vi n h ƣ
t h ế l à ch ú n g đ ã đ ƣ ợ c k h ắ c và o đ á . H ã y sẵ n sà n g ch ấ p n h ậ n đ à o b ớ i l ạ i t h ô n g t i n đ ể xá c n h ậ n l ạ i sự t h ậ t
đ ằ n g sa u b ấ t k ỳ mộ t d ự á n n à o a n h t h a m g i a .

V à l à m t h ế n à o đ ể s ử d ụ n g n g u yê n t ắ c về cả m g i á c h ợp l ý p h ụ c vụ ch o l ợ i í ch củ a mì n h ?

B â y g i ờ b ạ n b i ế t đ ƣ ợ c ả n h h ƣ ở n g củ a sự rõ rà n g củ a t í n h h ợ p p h á p đ ố i vớ i n h ữ n g đ i ề u kh á c, t h ậ t d ễ d à n g
sử d ụ n g n ó ch o l ợ i í ch củ a b ả n t h â n . H ã y sử d ụ n g vă n p h o n g d ễ đ i và o l ò n g n g ƣ ờ i vớ i n h ữ n g b à i vi ế t t rê n
cá c t ờ b á o đ ƣ ợ c ƣ a ch u ộ n g và p h ù h ợ p , cá c b á o cá o t ừ cá c n g u ồ n xá c đ á n g củ a ch í n h q u yề n và cá c kh u b ấ t
đ ộ n g sả n đ ư ợ c ư a ch u ộ n g kh á c đ ể so sá n h mà b ạ n t h u t h ậ p đ ư ợ c.

Q u ả n g cá o t rê n p h ƣ ơ n g t i ệ n t h ô n g t i n đ ạ i ch ú n g , n h ấ n mạ n h đ ó l à " n h ữ n g că n h ộ ch o t h u ê c u ố i cù n g " , "
p h ầ n ch o t h u ê cu ố i cù n g củ a ch ủ t h ầ u " , " g i ả m g i á l ầ n cu ố i " , " ch à o g i á đ ặ c b i ệ t " , " t h i ế t kế đ ặ c b i ệ t " h o ặ c
mộ t câ u n à o đ ó t ƣ ơ n g t ự sẽ t ạ o ra đ ƣ ợ c mo n g mu ố n sở h ữ u b ấ t đ ộ n g c ủ a b ạ n .

H ã y d ù n g t rí t ƣ ở n g t ƣ ợ n g củ a b ạ n n h ƣ n g mọ i t h ứ p h ả i kh é o l é o đ ể đ ạ t đ ƣ ợ c h i ệ u q u ả .

3 . Bấ t k ỳ c uộc thƣ ơng lƣợ ng nà o c ũng c ầ n lậ p k ế hoạ c h tr ƣớc

Đ i ề u n à y ch ỉ ra rằ n g n g ư ờ i t a sẽ cố g ắ n g ở mứ c đ ộ cầ n t h i ế t t ố i t h i ể u đ ể h o à n t h à n h b ấ t cứ m ộ t t h ư ơ n g vụ
n à o . Đ i ề u n à y rấ t ă n kh ớ p vớ i sứ c mạ n h củ a vi ệ c l ậ p kế h o ạ ch t r ƣ ớ c t ro n g đ à m p h á n . H ầ u h ế t ch ú n g t a
h o ặ c kh ô n g b i ế t cá ch ch u ẩ n b ị t rƣ ớ c ch o mộ t cu ộ c đ à m p h á n h o ặ c n g a y cả kh i có ki ế n t h ứ c cầ n t h i ế t cũ n g
q u á l ƣ ờ i đ ể d à n h t h ờ i g i a n l à m vi ệ c n à y. Đ â y l u ô n và t h ƣ ờ n g l à mộ t l ỗ i l ớ n và rấ t t ố n ké m. N ế u có t h ể đ o á n
t rƣ ớ c đ ƣ ợ c cá c câ u h ỏ i mà mì n h có t h ể n h ậ n sẽ n h ậ n đ ƣ ợ c kh i n g ồ i và o b à n đ à m p h á n b ạ n có t h ể sẽ đ ƣ a ra
đ ư ợ c n h ữ n g câ u t rả l ờ i kh é o l é o và đ á p ứ n g mo n g mu ố n củ a n g ư ờ i đ ư a ra câ u h ỏ i .



Kỹ Năng www.MGI.vn

Ở g i a i đ o ạ n đ ầ u củ a cu ộ c đ à m p h á n , đ i ề u b ạ n n ó i và cá ch n ó i n h ƣ t h ế n à o có t h ể g i ú p b ạ n có đ ƣ ợ c h i ệ u
q u ả ca o n h ấ t . V í d ụ , kh ả n ă n g đ ƣ a ra câ u t rả l ờ i n h a n h n h ấ t và ch í n c h ắ n đ ố i vớ i mộ t câ u h ỏ i n h ạ y cả m sẽ
đ e m l ạ i cả m g i á c t h o ả mã n ch o n g ư ờ i đ ư a ra c â u h ỏ i . Mặ c d ù b ạ n có t h ể đ ã su y n g h ĩ a về câ u h ỏ i đ ó t r ư ớ c
kh i n ó i đ ƣ ợ c đ ƣ a ra , l ậ p kế h o ạ ch t rƣ ớ c ch o p h é p b ạ n p h ả n ứ n g l ạ i mộ t cá ch t ự n h i ê n n h ƣ l à b ạ n v ừ a m ớ i
n g h ĩ về n ó . B ạ n có t h ể n ó i " t h ế ý ki ế n n à y t h ì sa o ? " h o ặ c " T ô i vừ a n g h ĩ về mộ t đ i ề u có l ẽ sẽ đ e m l ạ i h i ệ u
quả tốt".

T h ự c t ế l à cá ch su y n g h ĩ t ự n h i ê n củ a b ạ n g i ố n g củ a h o sẽ t ạ o ra kh ô n g kh í t i n t ƣ ở n g ch u n g và t h o ả má i
t rê n b à n đ à m p h á n . L ậ p kế h o ạ ch t r ƣ ớ c cũ n g n ê n b a o g ồ m vi ệ c t ì m n h ữ n g b à i vi ế t t rê n b á o h o ặ c t ạ p ch í đ ể
h ỗ t rợ ch o l u ậ n đ i ể m củ a b ạ n . C á c co n số t h ố n g kê t ừ n h ữ n g g n u ồ n t i n cậ y cũ n g có h i ệ u q u ả v à rấ t t h u yế t
p h ụ c vì ch ú n g b a o h à m " C ả m g i á c h ợ p l ý" .

C á c n h à đ ầ u t ƣ b ấ t đ ộ n g sả n có xu h ƣ ớ n g su y n g h ĩ rằ n g vi ệ c mu a h o ặ c b á n b ấ t đ ộ n g sả n ch ỉ l à cu ộ c đ à m
p h á n d u y n h ấ t v ớ i mộ t l ầ n ch u ẩ n b ị . K h ô n g đ ú n g n h ƣ vậ y. Đ ó l à mộ t c h u ỗ i có l ẽ củ a h à n g t ră m cu ộ c đ à m
p h á n vớ i rấ t n h i ề u g i a i đ o ạ n kh á c n h a u .

Mỗ i mộ t cu ộ c đ i ệ n t h o ạ i l à mộ t l ầ n đ à m p h á n , mỗ i mộ t l á t h ƣ g ử i l à m ộ t vò n g đ à m p h á n , mỗ i mộ t l ầ n g i a o
t i ế p t ro n g t h ự c t ế l à mộ t cu ộ c đ à m p h á n . V à cầ n p h ả i xử l ý ch ú n g ri ê n g b i ệ t vớ i n h a u đ ể có đ ƣ ợ c kế t q u ả
cu ố i cù n g l à đ i ề u b ạ n m o n g mu ố n .

4 . Trá nh m ột thƣ ơng v ụ bị quy ế t định v ội v à n g

N ế u b ạ n cố g ắ n g t h ƣ ơ n g t h u yế t mộ t h ợ p đ ồ n g n h a n h ch ó n g , h i ể n n h i ê n l à mộ t b ê n t h a m g i a s ẽ q u ê n mộ t
đ i ề u g ì đ ó q u a n t rọ n g . H ơ n n ữ a , đ i ề u n à y ch ỉ t r ở n ê n rõ rà n g sa u kh i h ợ p đ ồ n g đ ư ợ c ký kế t và s ẽ q u á mu ộ n
đ ể sử a ch ữ a n h ữ n g sơ su ấ t đ ó . N h ữ n g cu ộ c đ à m p h á n kế t t h ú c q u á n h a n h t h ư ờ n g đ ể l ạ i cả m g i á c b ấ t a n
ch o mộ t b ê n t h a m g i a . Mộ t h ợ p đ ồ n g đ ƣ ợ c k ý kế t n h a n h ch ó n g vi p h ạ m rấ t n h i ề u n g u yê n t ắ c đ à m p h á n cơ
b ả n và h i ế m kh i l à mộ t c á ch t i ế p cậ n đ ú n g đ ú n g đ ắ n . T u y n h i ê n , đ ố i vớ i mộ t n g ƣ ờ i đ à m p h á n có k ỹ n ă n g v à
ki n h n g h i ệ m , n h a n h ch ó n g k ý kế t mộ t h ợ p đ ồ n g có t h ể l à mộ t vũ kh í l ợ i h ạ i đ ể có đ ƣ ợ c kế t q u ả đ á n g n h ẽ sẽ
kh ô n g xả y ra n ế u p h í a b ê n ki a có t h ê m t h ờ i g i a n đ ể xe m xé t cá c yế u t ố q u a n t rọ n g . H ã y cẩ n t h ậ n t ố i đ a kh i
đ ẩ y n h a n h t ố c đ ộ đ à m p h á n và t h ư ờ n g t h ì t ố t n h ấ t vẫ n đ à m p h á n t ừ t ừ .

L ý d o ở ch ỗ , vi ệ c t h o ả mã n l ò n g t ự t rọ n g củ a c ả h a i p h í a t ro n g đ à m p h á n l à cầ n t h i ế t đ ể có đ ƣ ợ c mộ t kế t
l u ậ n cả h a i b ê n cù n g ch ấ p n h ậ n . H ã y n h ở rằ n g t ừ đ à m p h á n b a o h à m cả n g h ĩ a " l ò n g t ự t rọ n g " t r o n g đ ó . Mỗ i
n g ƣ ờ i t h a m p h ả i cả m t h ấ y rằ n g mi n h đ ã g i à n h đ ƣ ợ c mộ t số n h ƣ ợ n g b ộ k h ó kh ă n t ừ p h í a đ ố i p h ƣ ơ n g và t h o ả
mã n l ò n g t ự t rọ n g củ a m ì n h rằ n g mì n h đ ã h o à n t h à n h t ố t n h i ệ m vụ .

5 . Đầ u tƣ th ời gia n

Đ i ề u n à y có l i ê n h ệ vớ i vấ n đ ề " T ra n h mộ t t h ư ơ n g vụ vộ i và n g " . V i ệ c đ ầ u t ư t h ờ i g i a n " ch o b i ế t mộ t n g ư ờ i
cà n g d a n h n h i ề u t h ờ i g i a n đ ầ u t ƣ và mộ t t h ƣ ơ n g vụ , sẽ cà n g í t kh ả n ă n g ô n g t a sẽ t ừ b ỏ n ó " .

T ro n g mộ t cu ộ c đ à m p h á n , b ạ n có t h ể s ử d ụ n g k ỹ n ă n g n à y đ ể p h ụ c vụ c h o l ợ i í ch củ a mì n h b ằ n g cá ch b u ộ c
b ê n ki a d à n h n h i ề u t h ờ i g i a n ch o t h ƣ ơ n g vụ h ơ n , vớ i n h ữ n g yê u cầ u h ợ p l ý về t h ô n g t i n , đ ể c ó đ ƣ ợ c mộ t
cu ộ c đ à m p h á n ch ậ m và ké o d à i về mặ t t h ờ i g i a n và n h ữ n g đ i ề u t ƣ ơ n g t ự .

V ì n g ƣ ờ i t a g h é t ý t ƣ ở n g p h ả i p h í p h ạ m t h ờ i g i a n và o cá i g ì đ ó , h ọ sẽ l à m mọ i t h ứ đ ể c ứ u vã n g i a o d ị ch đ ó .
R ấ t kh ó đ ể mộ t a i đ ó n ó i rằ n g " h ã y q u ê n t ấ t rấ t cả đ i " và b ỏ đ i sa u kh i đ ã đ ầ u t ƣ mộ t l ƣ ợ n g l ớ n t h ờ i g i a n và
cố g ắ n g và o n ó
(N g u ồ n C ụ c Q u ả n L ý N h à và T h ị T r ườn g B Đ S - B ộ X â y D ựn g )



CNTT CHO MÔI

CNTT DÀNH
GIỚI BĐS

RIÊNG CHO
MÔI GIỚI
BĐS



CNTT Cho Môi Giới Bất Động Sản www.MGI.vn

ỨNG DỤNG CNTT VÀO QUẢN LÝ KHÁCH HÀNG VÀ BẤT
ĐỘNG SẢN MÔI GIỚI
Đ a số n h à mô i g i ớ i đ ề u sử d ụ n g sổ t a y h o ặ c
cô n g n g h ệ h ơ n ch ú t t h ì E xe l h o ặ c cá c p h ầ n mề m
so ạ n t h ả o đ ơ n g i ả n kh á c. Đ i ề u n à y ma n g l ạ i s ự
t i ệ n l ợ i và đ ơ n g i ả n t ro n g t h a o t á c. T u y n h i ê n ,
n ế u vớ i số l ƣ ợ n g kh o ả n g và i ch ụ c B Đ S h o ặ c
n h i ề u h ơ n n ữ a kh o ả n g và i t ră m ch ẳ n g h ạ n , b ạ n
ch ắ c ch ắ n sẽ mấ t rấ t n h i ề u t h ờ i g i a n kh i p h ả i l ậ t
sổ g h i ch é p h o ặ c t ì m k i ế m t ro n g f i l e E x ce l v ớ i
h à n g t á d ữ l i ệ u l i ê n q u an đ ế n B Đ S cầ n t ì m (Đ ị a
ch ỉ , t h ô n g t i n ch ủ n h à , k h á ch h à n g … )

L à m t h ế n à o đ ể n h à mô i g i ớ i ch ú n g t a có t h ể d ễ
d à n g cậ p n h ậ p kh á ch h à n g , t ì m ki ế m t h ô n g t i n
l i ê n q u a n đ ế n b ấ t đ ộ n g sả n , và ch u yê n n g h i ệ p
h ơ n n ữ a : xu ấ t ra P D F đ ể g ử i q u a e ma i l ch o kh á ch h à n g , i n ra d a n h sá c h B Đ S p h ù h ợ p vớ i t i ê u ch í
kh á ch h à n g đ ƣ a ra h o ặ c t ự đ ộ n g t ạ o mộ t W e b si t e t rì n h d i ễ n n h ữ n g B Đ S mà b ạ n đ a n g mô i g i ớ i .

J a de tools l à p h ầ n mề m q u ả n l ý và t i ế p t h ị cá c b ấ t đ ộ n g sả n củ a b ạ n :
Tính năng p h ầ n mề m :
 Q u ả n l ý d a n h sá ch B Đ S
 Q u ả n l ý d a n h sá ch đ ạ i l ý
 Q u ả n l ý d a n h sá ch kh á c h h à n g
 Q u ả n l ý t h ƣ ơ n g vụ đ a n g mô i g i ớ i
 D ễ d à n g cậ p n h ậ p , t ì m k i ế m t h e o t i ê u ch í
 C h i ế t xu ấ t d ữ l i ệ u ra f i l e E x ce l h o ặ c P D F
 T ự t ạ o E ma i l ch u yê n n g h i ệ p và g ử i ch o kh á ch h à n g
 I n t h à n h F l ye r, B ro ch u re , C a t a l o g s, N a me ca rd v ớ i n h ữ n g T e mp l a t e ch u y ê n n g h i ệ p có sẵ n
 C h i a sẻ d ữ l i ệ u d ễ d à n g vớ i n h à mô i g i ớ i kh á c

P h ầ n mề m h o à n t o à n mi ễ n p h í , cà i đ ặ t d ễ d à n g , t u y n h i ê n n h ƣ ợ c đ i ể m h i ệ n t ạ i l à p h ầ n mề m s ử d ụ n g
tiếng anh.

C á c b ạ n q u a n t â m có t h ể t ru y cậ p h t t p : / / w w w . j a d e t o o l s. co m/ đ ể xe m t h ê m về cá c t í n h n ă n g và d ow n-
loa d về sử d ụ n g .

M G I đ a n g t ro n g q u á t rì n h vi ệ t h ó a p h ầ n mề m và sẽ t ổ ch ứ c t ra i n i n g ch o cá c Age nt củ a M G I cá c h s ử
d ụ n g p h ầ n mề m t ro n g t h ờ i g i a n t ớ i .



KINH
KINH NGHIỆM

NGHIỆM
TRONG MÔI
GIỚI BĐS



Kinh Nghiệm www.MGI.vn

TÌNH HUỐNG TRONG BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỐI MẶT VỚI TÌNH HUỐNG KHI THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN “NGUỘI”
Đ ã l à t h ị t rư ờ n g t h ì ắ t h ẵ n sẽ có l ú c l ê n l ú c xu ố n g , t h ị t r ư ờ n g b ấ t đ ộ n g sả n
cũ n g kh ô n g đ ứ n g n g o à i q u y l u ậ t n à y, đ ặ c b i ệ t v ớ i b ố i cả n h t h ị t rƣ ờ n g b ấ t
đ ộ n g sả n n o n t rẻ h i ệ n n a y.

K h i t h ị t rƣ ờ n g đ i l ê n - h a y cò n g ọ i t h e o n g ô n n g ữ t h ô n g d ụ n g t ạ i V N l à
n ó n g , cá c n h à đ ầ u t ƣ t h ƣ ờ n g t ă n g t ố c đ ẩ y mạ n h vò n g q u a y và / h o ặ c s ử d ụ n g cá c đ ò n b ẩ y t à i c h í n h ch o b ấ t
đ ộ n g sả n củ a mì n h n h ằ m l à m t ă n g l ợ i n h u ậ n . S o n g t h ị t rư ờ n g n ó i ch u n g kh ô n g p h ả i l ú c n à o cũ n g xu ô i ch è o
má t má i . V í d ụ n h ƣ t ro n g t h ị t rƣ ờ n g ch ứ n g kh o á n kh i t h ị t rƣ ờ n g có đ i ề u ch ỉ n h g i ả m t h ì cá c n h à đ ầ u t ƣ
t h ƣ ờ n g s ử d ụ n g b i ệ n p h á p cu t - l o s s đ ể t rá n h t ổ n t h ấ t . T u y n h i ê n , t h ị t r ƣ ờ n g b ấ t đ ộ n g sả n có mộ t số đ i ể m h ơ i
kh á c so vớ i ch ứ n g kh o á n , vì t h ế câ u h ỏ i đ ặ t ra l à kh i t h ị t rƣ ờ n g có n h ữ n g d ấ u h i ệ u đ i xu ố n g mạ n h ch ú n g t a
p h ả i l à m g ì ? N ê n b á n h a y t i ế p t ụ c g i ữ l ạ i că n n h à ? Mộ t số b ƣ ớ c sa u có t h ể g i ú p b ạ n p h ầ n n à o g i ả i q u yế t
đ ư ợ c câ u h ỏ i n à y.

1 . M ua /Bá n m ột c á c h th ông m inh xu ố n g cò n 2 0 % n g â n s á ch b ạ n d ự t í n h . C ò n t ro n g
t rƣ ờ n g h ợ p b ạ n vẫ n q u y ế t đ ị n h sử a t o à n b ộ n h à kh i
H ã y t h a m kh ả o n g a y g i á củ a ở cá c đ ạ i l ý b ấ t đ ộ n g
t h ị t r ƣ ờ n g đ i xu ố n g , t h ì b ạ n n h ớ ch ắ c ch ắ n rằ n g b ạ n
sả n h o ặ c w e b si t e ch u yê n n g à n h mà b ạ n có q u a n h ệ
h ã y g i ữ l ạ i t à i sả n ch o đ ế n kh i t h ị t r ƣ ờ n g h ồ i p h ụ c.
đ ể so sá n h g i á b ấ t đ ộ n g sả n củ a b ạ n v ớ i g i á t ru n g
N ó i kh á c đ i , vấ n đ ề cố t l õ i ở đ â y ch í n h l à b ạ n k h ô n g
b ì n h củ a t h ị t r ƣ ờ n g . S a u đ ó , xá c đ ị n h n g a y t í n h
n ê n đ ầ u t ƣ q u á n h i ề u t i ề n và o t à i sả n đ a n g b ị mấ t
t h a n h kh o ả n h i ệ n t ạ i củ a b ạ n b ấ t đ ộ n g sả n h i ệ n t ạ i
g i á t rị .
củ a b ạ n . T í n h t h a n h k h o ả n củ a b ấ t đ ộ n g sả n t h ể
h i ệ n q u a đ ộ d à i kh o ả n g t h ờ i g i a n mà b ạ n có t h ể b á n 3 . Kiể m tr a lạ i c á c h ợ p đồng thế c hấ p bấ t động
xo n g b ấ t đ ộ n g sả n . C á c đ ạ i l ý b ấ t đ ộ n g sả n h ơ n a i s ả n để v a y v ốn tạ i n gâ n hà ng c ủa m ình nế u c ó
h ế t l à n g ƣ ờ i h i ể u rõ n h ấ t về t ì n h h ì n h b ấ t đ ộ n g sả n
T h ố n g kê ch o t h ấ y, có n h i ề u n h à đ ầ u t ƣ s ử d ụ n g b ấ t
t ạ i kh u v ự c củ a b ạ n . B ƣ ớ c ki ể m t ra t í n h t h a n h k h o ả n
đ ộ n g sả n củ a mì n h đ ể v a y vố n n g â n h à n g n h ư n g h ọ
đ ể xe m t h ờ i k ì đ i xu ố n g củ a t h ị t rư ờ n g sẽ ma u h a y
l ạ i t h ƣ ờ n g kh ô n g đ ể ý đ ế n cá c đ i ề u kh o ả n v ề l ã i
ch ó n g . N ế u t h ờ i g i a n n à y mà ca o h ơ n g ấ p h a i l ầ n so
su ấ t . C ó n h ữ n g kh o ả n v a y mà l ã i su ấ t sẽ đ ƣ ợ c đ i ề u
vớ i cù n g t h ờ i đ i ể m n ă m n g o á i t h ì t h ị t rƣ ờ n g ắ t h ẳ n
ch ỉ n h đ ị n h k ì và đ ƣ ợ c n g â n h à n g t h ô n g b á o , v ì t h ế
có vấ n đ ề . Đ i ề u b ạ n cầ n l à m t ro n g t ì n h h u ố n g n à y l à
đ ể t rá n h rủ i ro , b ạ n n ê n xe m đ i ề u kh o ả n về đ i ề u
đ á n h g i á xe m b ạ n có t h ể ch ờ mộ t h o ặ c h a i n ă m n ữ a
ch ỉ n h l ã i su ấ t xe m có r ơ i và o l ú c t h ị t r ƣ ờ n g đ i x u ố n g
rồ i b á n h a y kh ô n g . B ở i vì n ế u b ạ n có t h ể ch ờ t h ê m
h a y kh ô n g ? T h ƣ ờ n g t h ì đ i ề u kh o ả n về t h a y đ ổ i l ã i
mộ t h o ặ c h a i n ă m t h ì cơ h ộ i b á n đ ƣ ợ c g i á t ố t n h ấ t l à
su ấ t sẽ có n g a y ở n h ữ n g t ra n g đ ầ u củ a h ợ p đ ồ n g t í n
rấ t ca o .
d ụ n g củ a b ạ n v ớ i n g â n h à n g . C á c đ ạ i l ý b ấ t đ ộ n g
2 . Chi tiê u m ộ t c á c h k h ôn ngoa n sả n cũ n g l à n h ữ n g đ ị a c h ỉ t i n cậ y có t h ể t ƣ vấ n ch o
b ạ n về n h ữ n g t ì n h h u ố n g l ã i su ấ t n g â n h à n g có t ă n g
T h ờ i đ i ể m t h ị t r ƣ ờ n g đ i xu ố n g ch ắ c ch ắ n kh ô n g p h ả i
h a y kh ô n g n h ờ n h ữ n g d ữ ki ệ n t ro n g q u á kh ứ về b i ế n
l à l ú c t h í ch h ợ p đ ể b ạ n d à n h cả đ ố n g g i a t à i và o vi ệ c
đ ộ n g t rê n t h ị t rư ờ n g .
sử a sa n g n â n g c ấ p m ớ i că n n h à củ a mì n h n h ƣ sử a
sa n g t o à n b ộ g i a n b ế p h a y sà n g ỗ . C á c n h à ki n h t ế ( N g u ồ n Z e ro f i r st . co m. v n )
kh u yê n b ạ n , h ã y cắ t g i ả m ch i p h í ch o vi ệ c s ử a ch ữ a



Kinh Nghiệm www.MGI.vn

MỖI THÁNG MỘT CÂU CHUYỆN

ĐAM MÊ VỚI NGHỀ
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
“ Cho đi đ iê n c u ồng ” l à mộ t t ro n g n h ữn g t ri ế t l ý đ ã g i ú p a n h
N g ô Q u a n g H ù n g - n h â n vậ t t ro n g b à i vi ế t “T r ở t h à n h d o a n h
n h â n vì kh ô n g b ằ n g mộ t co n b ò ” - t h à n h cô n g n h ư n g à y h ô m
n a y. C ũ n g v ới t ri ế t l ý ấ y , a n h kh ô n g ch ỉ cu n g cấ p g i ả i p h á p t à i
ch í n h ch o cá n h â n và d o a n h n g h i ệ p t h ô n g q u a d ị ch vụ T à i ch í n h
1 1 5 mà cò n “ ch o đ i ” k h ô n g n g ạ i n g ầ n t ấ t cả ki ế n t h ứ c, ki n h
n g h i ệ m, b à i h ọ c mà mì n h đ ã đ ú c kế t đ ư ợ c t ro n g su ố t h ơn 2 0
n ă m l ă n l ộ n t rê n t h ư ơn g t rư ờn g . Đ i ề u đ ó l ý g i ả i t ạ i sa o rấ t n h i ề u
n g ười t h u ộ c đ ủ mọ i l ứa t u ổ i , n g à n h n g h ề l ạ i t râ n t rọ n g t ô n vi n h
a n h l à n g ười T h ầ y, n g ư ời C h a g i à u , n g ười B ạ n l ớn d ẫ n đ ư ờn g
ch o h ọ đ ế n g ầ n v ới t h à n h cô n g .

Là m the o l ời k huy ê n c ủa Cha g ià u v à k iế m đ ƣợc hơn 1 0 0
triệ u đồng t rong thá ng đầ u tiê n

“C h ú n g t a cầ n p h ả i v ượ t q u a n ỗ i sợ n ế u cả m t h ấ y m ì n h t h ậ t sự
ch ắ c ch ắ n và t i n t ư ởn g và o n ó n ế u kh ô n g t h ì ch ẳ n g b a o g i ờ
t h à n h cô n g vì t h à n h cô n g ch ỉ h ọ c q u a n h ữn g t h ấ t b ạ i mà t h ô i ”.

“T ấ t cả n h ữn g t h à n h cô n g e m có n g à y h ô m n a y và cả sa u n à y
n ữa đ ề u l à d o a n h đ ã t r u yề n n h i ệ t h u yế t ch o e m, t ạ o đ ộ n g l ự c
mỗ i kh i e m cả m t h ấ y b u ồ n , l u ô n q u a n t â m, ch ă m só c ch o e m, l o
l ắ n g mỗ i kh i e m g ặ p kh ó kh ă n ”.
B ắ t đ ầ u b ƣ ớ c ch â n và o l ĩ n h v ự c b ấ t đ ộ n g sả n
- cu ộ c ch ơ i vố n ch ẳ n g h ề d ễ d à n g n g a y cả đ ố i v ớ i n h ữ n g n g ƣ ờ i t rƣ ờ n g vố n và “ có sỏ i t ro n g đ ầ u ”, N g u yễ n T h ị
H u ế - cô si n h vi ê n t rẻ m ă n g v ừ a m ớ i t ố t n g h i ệ p t rƣ ờ n g Đ H N g o ạ i t h ƣ ơ n g ch ẳ n g h ề có mộ t ch ú t ki n h n g h i ệ m h a y
mộ t mố i q u a n h ệ t h â n q u e n n à o . " S ố vố n " l ớ n n h ấ t củ a H u ế l ú c ấ y l à n h ữ n g l ờ i đ ộ n g vi ê n , kh u yế n kh í ch và
n h ữ n g ch ỉ d ẫ n t ậ n t ì n h củ a n g ƣ ờ i T h ầ y - a n h N g ô Q u a n g H ù n g . Mộ t ch i ế n l ƣ ợ c g i ú p H u ế t i ế p c ậ n mô i t r ƣ ờ n g
ki n h d o a n h b ấ t đ ộ n g sả n đ ã đ ƣ ợ c a n h H ù n g t ƣ v ấ n mộ t cá ch ch i t i ế t và n h i ệ m vụ củ a H u ế l à n ỗ l ự c h ế t mì n h đ ể
t h ự c h i ệ n b ấ t ch ấ p n ỗ i s ợ h ã i .

" S ố vố n " l ớn n h ấ t c ủ a H u ế kh i t h a m g i a và o l ĩ n h v ự c b ấ t đ ộ n g sả n là n h ữn g lời động vi ê n ,
kh u yế n kh í ch và n h ữn g ch ỉ d ẫ n t ậ n t ì n h củ a n g ư ời T h ầ y - a n h N g ô Q u a n g H ù n g .

B ƣ ớ c đ ầ u t i ê n , H u ế đ ă n g k ý t h a m g i a mộ t kh ó a h ọ c Mô i g i ớ i - Đ ị n h g i á và Q u ả n l ý sà n kh ô n g ch ỉ n h ằ m l ấ y
ch ứ n g ch ỉ mà cò n đ ể t ạ o cầ u n ố i xâ y d ự n g cá c mố i q u a n h ệ . T í n h ch u yê n n g h i ệ p , đ ó l à yê u c ầ u đ ầ u t i ê n mà
a n h H ù n g yê u cầ u H u ế p h ả i t h ự c h i ệ n b ằ n g đ ƣ ợ c kh i t h a m g i a và o l ớ p h ọ c n à y. C h u yê n n g h i ệ p t ừ t ra n g p h ụ c,
t á c p h o n g , cá ch n ó i ch u yệ n ch o đ ế n cả ch i t i ế t n h ỏ n h ấ t l à t ấ m ca rd vi s i t . C ộ n g t h ê m sự n ă n g n ổ , n h i ệ t t ì n h ,
H u ế đ ƣ ợ c cá c g i ả n g vi ê n và mọ i t h à n h vi ê n t ro n g l ớ p rấ t q u ý mế n và b à y ch o n h i ề u ki n h n g h i ệ m kh i ki n h d o a n h
b ấ t đ ộ n g sả n .

B ƣ ớ c t h ứ h a i l à l ự a ch ọ n và h ọ c t h e o n g ƣ ờ i g i ỏ i n h ấ t . Đ ể l à m đ ƣ ợ c đ i ề u n à y , H u ế đ ã d à n h rấ t n h i ề u t h ờ i g i a n ,
cô n g s ứ c đ ể t ì m h i ể u , n g h i ê n c ứ u về cá c sà n g i a o d ị ch , cá c vă n p h ò n g b ấ t đ ộ n g sả n có t i ế n g n h ấ t t ạ i H à N ộ i đ ể
ch ọ n ra mộ t sà n có t h ƣ ơ n g h i ệ u t ố t n h ấ t , có sả n p h ẩ m t ố t n h ấ t và c ó n g ƣ ờ i l ã n h đ ạ o g i ỏ i n h ấ t . T h ô n g q u a sự
g i ớ i t h i ệ u củ a g i á o vi ê n l ớ p b ấ t đ ộ n g sả n , H u ế xi n đ ƣ ợ c số đ i ệ n t h o ạ i củ a a n h T ổ n g G i á m đ ố c sà n đ ó n h ƣ n g
g ầ n 2 t u ầ n t rô i q u a H u ế vẫ n ch ƣ a d á m g ọ i v ì sợ b ị t ừ ch ố i .



MGI-BANTIN-20110905-01

More Related Content

MGI-BANTIN-20110905-01