漏水調査は、調査者の経験や知見によって、違う結論になります。また、同じ結論でも、対策案は、人によって、変わります。大規模修繕工事をやらせたい人が関われば、そういう結論になりがちだし、出来る限り、延命させたいと考える人が関われば、そのためのアイディアが提示されます。特に、今回のように、「原因不明だった」のケースは、その違いが大きい。まずは、管理会社に、「その後、雨漏りはどんな状況で、何回起きている？...
しあわせデザイン研究所
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愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
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管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）2 通常総会に管理業務主任者が来たり来なかったりするが、いいのか。◎回答問題ありません。管理業務主任者は総会の出席義務はないです。なお、総会時に、重要事...
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読者の方からの質問です。管理業務主任者の独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）1 重要事項説明書の署名押印した管理業務主任者と、理事長への説明に来た管理業務主任者が別の人だったが、問題ないか。◎回答問題あ...
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読者の方からの質問です。独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）1 重要事項説明書の署名押印した管理業務主任者と、理事長への説明に来た管理業務主任者が別の人だったが、問題ないか。2 通常総会に管理業務主任者...
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ここ1カ月の間で、顧問先マンションにおけるオートロックインターホンのリニューアルのために、アイホン社とパナソニック社のプレゼン&デモンストレーションを4回聞きました。各社、プレゼンを行う担当者が異なると、そのプレゼンスキルの違いも歴然としてますが、同じ機能を説明するのでも、上手い人は、聞き手のうなづきを何度も引き出しますね。技術的な深堀が得意な人もいます。他社との違いを人間工学的なアプローチで答える...
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先週末は、大阪で、通算4回目のセミナーを開催しました。参加者は、合わせて約20名。 終了後の質疑応答も、個別相談も、非常に熱心で、管理や長期修繕計画の診断もいくつもいただきました。【ブログ6119日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
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200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文16
本シリーズの最終回。今回の発端は、修繕積立金が5千万円しかない約40戸のマンションで、8600万円の大規模修繕工事を提案してきたことが始まりです。管理会社による建物調査報告書を見せてもらいましたが、その中に、建築基準法第12条「10年以内にタイルの全面打診をしなければ、13年を経過しない時期に大規模修繕工事を実施することを計画しなければならない」と引用されており、その下に、「前回の大規模修繕工事から13年以内に...
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200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文15
管理組合からの抗議文に対して、管理会社からの回答は、全ての指摘事項について、事実を認め、不適切であったことを全面的に認めるもので、支店長名での謝罪文の提出がありました。今回の総会妨害行為や役員への脅しとも取れる高圧的な態度は、個人の独断とのこと。役員からは、今回の行為が単に、個人の判断だけで行われたとは考えにくいので、会社の指示があったのでは？との指摘がありましたが、それをつまびらかにする方法はあ...
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200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文15
管理組合から、管理会社に対して、以下、社員の7つの不適切行為を挙げて、謝罪と再発防止を求める文書を提出しました。1， 管理会社社員が、オブザーバーとして総会に出席し、役員・管理会社側の席ではなく、組合員側に着席し、議案審議の質疑応答の冒頭に「組合員から、心配の声が入り、私に発言して欲しいという要請あった」との趣旨で発言の根拠を示されたので、「その要請を行った組合員は誰か？」と尋ねたところ、回答がなく...
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200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文12
このような、管理会社による不適切、違法な妨害がありましたが、最終的には、何人もの組合員が、「今回の議案に賛成であり、これまで管理会社の言われるがまま進めてきたことに、元々疑問があった」旨の発言があり、理事長が採決を取ったところ、会場参加者も、圧倒的な賛成多数で、議案が承認されました。管理会社が言うように、この議案が「審議保留」になるような不完全な議案でなかったことは明らかですが、理事会としては、今...
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200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文11
続いての、管理会社社員の主張は、本総会に至るまでの理事会開催に関して、管理会社の出席なしで行ったことに対する批判。この主張も、全くおかしい。理事会の招集者（主催者）は、理事長です。管理会社は、あくまで、組合の要請に応じて理事会に出席する立場で、管理会社の出席は必須条件ではありません。また、そのことをコンサルタント（当社）が画策したかのような批判もありましたが、理事会に誰を出席させるかの判断も、当然...
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200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文10
管理会社社員による豪会議案の審議保留の主張根拠は、「総会参加者が少ない中で、数の力で押し通すのは問題である」との発言。しかし、通常総会でも、同程度の会場参加人数であり、今回が極端に少ない参加人数ではありません。しかも、総会の1カ月以上前には、住民向けに2時間の勉強会・説明会を開催し、今回の議案資料は14ページ。本総会での議案説明でも、パワーポイントを大きく映し出し、1時間以上を使っています。恐らく、過...
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200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文10
今回、総会会場の参加者数は、例年の通常総会と同程度であり、委任状や議決件行使書数を加えた総数も、例年の総会と変わりません。ところが、この管理会社員は、総会参加者のごく一部の方から「議案内容が、よく理解できず判断しかねる」との趣旨の発言があったことを、まるで、全体の多数意見であるかのように取り上げ、「審議保留にすべき」を提案。本議案上程のために、努力してきた理事会の意向も、また、理事長に委任した人、...
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寸前のところで、管理会社からの管理規約違反の提案を制止し、総会がはじまりました。例の前フロント担当者は、なぜだか、組合員側の席に座っています。オブザーバー（つまり、発言権はなし）だから、という理由だそうですところが、当社とのコンサルティング契約議案の質疑応答になったら、何と、発言！しかも、その冒頭に「組合員から、私のところに、心配の声が入り、私に発言して欲しいという要請あった」との趣旨で発言の根拠...
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臨時総会当日、突然、管理会社から、フロント担当者以外の社員が来ました。今のフロント担当者の前任者とのことです。総会前に、この二人が、理事長に対して、「管理委託費を自主的に下げる提案を総会でしたい。そうすれば、MAKSと契約しなくても、コスト削減ができるので、MAKSとの管理適正化コンサルティング契約締結の議案を保留にしてはどうか？」という趣旨の提案をしました。これ、重大な規約違反です。何故なら、管...
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いよいよ、臨時総会の開催ですが、今まで、管理会社が全ておぜん立てをしてくれていたので、理事会メンバーでは、何をして良いのかわかりません。当社にて、総会議案の素案を提示。理事会議事録と共に、管理会社に原稿を送って、定例の書式に整えてもらい、印刷と配布を依頼しました。（続く）【ブログ6114日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
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シリーズの途中ですが、お知らせです。午前、午後とも、多くの申し込みを頂いていますが、残席があります。【ブログ6113日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
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理事長からの相談時には、管理会社とそのグループ会社による大規模修繕工事の提案は、多くの管理組合員の支持を得て、既定路線のごとく進んでいるのだと聞いていましたが、組合員向けの勉強会を行ったところ、全く逆！単に、管理会社以外の選択が示されておらず、自分たちで探すこともままならず、声を上げていなかったことがわかりました。改めて、総会や理事会の議事録を拝見すると、管理会社の担当者の言いぶりは、あたかも、管...
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理事会から、熱心に組合員に呼掛けた結果、組合員の3割程度の方が参加頂けました。このマンションでは、通常の総会が、この程度のため、その意味では、組合活動に関心がある方は、やはり、こうした勉強会にも参加されるのは、どのマンションでも共通ですね。勉強会での質疑応答の段では、「今まで、管理会社から言われるがままで、問題だとずっと思っていた」という意見が大勢。理事会としては、今まで、管理会社が大規模修繕工事...
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勉強会の会場として設定されたのは、理事長宅。役員4名のうち、3名が参加をされました。テーブルに座っての実施でしたから、いつものようにスクリーンとプロジェクタではなく、少し大きめのモニターに映写しての勉強会。内容は、前半の勉強会編は、テンプレート通り、後半の各マンション分析編に調査結果を入れて、1時間半。終わった時には、理事会としては、管理適正化コンサルティングの依頼は、積極賛成。大規模修繕工事は、住...
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愛知県内の約40戸のAマンションの実話です。当時、このマンションでは、B管理会社とそのグループのB建設会社から、戸当たり200万円超えの大規模修繕工事が提案されていました。実際に、それほどの工事費が掛かるのか？そもそも、今すぐ工事を行う必要があるのか？工事行うにしても、コストダウンの余地はないのか？理事の皆さんと一緒に、屋上から順次見ていくと、確かに、美観上は、年季が入っている。しかし、屋上は、陸屋...
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愛知県内の約40戸のAマンションの実話です。当時、このマンションでは、B管理会社とそのグループのB建設会社から、戸当たり200万円超えの大規模修繕工事が提案されていました。修繕積立金は全く足りず、多額の借金と大幅な積立金値上げが必要でした。少しでもコストが下がらないか？を管理会社に依頼し、何度か減額プランが出てきており、住民説明会も実施したものの、組合の手持ち資金では、大きく足りず、組合員の関心も高...
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愛知県内の約40戸のAマンションの理事長が当社のセミナーに参加されたのは、昨年の春。当時、このマンションでは、B管理会社とそのグループのB建設会社から、大規模修繕工事提案があり、当初予算は、約8,650万円。組合の修繕積立金残高は、約5,200万円。B建設会社で工事をするとの前提で、減額プランが出されているが、工事個所を減らすものの、限界があり、借入か一時金徴収は、避けられない状態。セミナーに参加されたときの...
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私の古巣である中電が、大口ガス販売を巡って、東邦ガスと談合していたことが、公正取引委員会より指摘され、両社から謝罪がありました。東邦ガス側は、調査前に申告したことで、課徴金はなし。中電側は、2678万円の課徴金。マンション大規模修繕工事における談合やリベートと闘っている自分のルーツが、「公益事業の電力会社出身ゆえに身に付いた『公正』にこだわるポリシー」だと標ぼうしている私としては、何とも、悔しく情...
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多額の報酬が見込める大型マンションから、設計監理業務の一般公募への応募を依頼されても、当社が応募しない理由。四つ目は、こうした公募による選定は、書類審査と各社30分程度以下のヒアリング・プレゼン審査で決めることがほとんどだからです。この方式では、当社の伝えたいことを伝える時間が足りません。大規模修繕工事を巡る談合やリベート問題、不正競争などを知ってもらい、当社が、それに対して、闘い続け、そういった悪...
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多額の報酬が見込める大型マンションから、設計監理業務の一般公募への応募を依頼されても、当社が応募しない理由。二つ目は、一般公募では、住民の知らないところで、忖度、談合、リベートが横行し、公正な競争が行われないケースが多いからです。特に、管理会社が事務局を行う公募では、その傾向が強いです。なお、これは、一般論ではなく、統計がある訳でもなく、当社の経験に基づく見解で、管理会社の多くが、不正競争を行って...
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多額の報酬が見込める大型マンションから、設計監理業務の一般公募への応募を依頼されても、当社が応募しない理由。一つ目は、当社は単なる設計集団ではなく、マンション管理組合向けに特化したコンサルタント集団なので、一般公募で応募してくる設計事務所とは、土俵が異なるからです。例えていうなら、ボクシングの試合に、キックボクシングの選手が出るようなものです。技術的な設計監理は、設計事務所であれば、どこでもできる...
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200戸近いマンションから、配管更新の設計監理会社の一般公募に応募して欲しいとの依頼がありました。当社は、一般公募には、参加しないのが方針です。過去に、当社のセミナーに参加された方がおられ、その方から、熱心に推薦される場合で、管理会社が介在しない場合であれば、レアケースとして、応じることは、ありますが、管理会社が事務局を務める一般公募は、参加することは、ありえません。依頼する側からすれば、大きなマン...
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2024年3月23日（土） 大阪府吹田市 午前・午後で開催 □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 各会場定員限定 ※会場によって定員が変わります 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 セミナー（90...
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3月から顧問先の決算理事会のシーズンが始まります。この理事会で、年間の顧問業務の報告をするのですが、そのために、住民向けに「管理会社の評価アンケート」を実施したり、清掃の同行モニタリングをしたり、点検業務の書類チェックをする等の業務があります。この週末は、大型マンションの決算理事会が2つあり、その準備や説明で大変な業務量でした。どちらのマンションも、管理適正化でコストが大きく下がっているのですが、...
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管理適正化コンサルティングでは、「電気料金削減コンサルティング」を並行して実施します。今、同時並行で実施しているマンションは、十以上ありますが、そのうちの一つで、過去の設備工事の際に、省エネ型に変えたのに、それを電力会社に届けてなかったために、10年以上の間、余分な電気料金を支払っており、総額が100万円を超えるケースが見つかりました。この場合、組合側には、電気契約の知識はなく、届出が必要であることも...
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これもホントです。ある60戸台のマンションでは、管理会社の大規模修繕工事の見積が9，800万円。契約寸前まで行きましたが、最終的には、当社とコンサルティング契約を結び、MACM方式による入札を行ったら、6，600万円。仕様は、当初よりグレードが上がっています。この成果を見た管理組合からは、当社と10年間の顧問契約（別名：守護神契約？）を結びたいという声もいただきましたが、それだと、毎年、成果を認め...
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- 馬渕裕嘉志さん
- ブログタイトル
- しあわせデザイン研究所
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管理会社の入札（11）
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管理会社の入札（10）
こうした管理会社と管理組合のズレが生じているマンションで、力を発揮するのは、「事実」を正確に掴み、それに基づいて、是々非々を積み上げ行くことです。このマンションの場合、2000万円以上の借金をして大規模修繕工事を行う大きな理由は、最上階の雨漏れでした。その調査報告書を読むと、「漏水の染みがあったので調査したが、漏水原因がわからなかった」「だから、大規模修繕工事をやって、防水工事を行えば、原因不明でも、...
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管理会社の入札（9）
当社がコンサルティングを開始するにあたり、気を付けるべきは、総会で、管理会社の大規模修繕工事提案が否決されたとはいえ、管理会社がいわゆる「悪徳」と決めつけてはいけないということ。確かに、住民側の意見を聞けば、管理会社の恣意的な利益誘導な話が多いのですが、会社側からすれば、売り上げの源泉は、管理組合からの仕事の依頼なのですから、フロント担当者は、いわば「営業マン」であり、会社の利益を上げるために、当...
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管理会社の入札（8）
定期総会で、管理会社の大規模修繕工事提案が否決されたことを聞いて、組合の多数の本音＝サイレントマジョリティが、表に出てきたのであれば、コンサルティングを引き受ける決意をして、改めて、管理組合向けに、「大規模修繕コンサルティング」「管理適正化コンサルティング」「長期修繕計画の改定」を提案。定期総会の1か月後には、臨時総会開催の運びとなり、当社とのコンサルティング契約が締結されたのでした。これだけの大...
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管理会社の入札（7）
Aさんの考えを他の次期役員候補の方たちに話したところ、自分も同じように疑問を感じていたと言う。私の著書を全員が読み、とにかく、自分たちの力で、総会の大規模修繕工事議案を否決するための事前集会を計画。住民集会には、現在の役員さんの一部も参加され、何と、圧倒的多数で、総会議案を否決することが出来たのです。（続く）【ブログ6387日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキング...
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管理会社の入札（6）
Aさんが、総会での大規模修繕工事議案否決に向けて、本格的動き出します。その背景は、現役員さんたちも、管理会社にお任せで、管理会社以外に頼るところを思いつかず、議案に上程はしたが、本音のところは、十分に納得していないだろう、と言う推定。また、他の住民も、今回の議案に疑問を感じている人は、少なからずいるだろう、と言う期待。総会前に、話し合う場を設けたら、総会の議案に反対の人が多くなるのでは？と考えられ...
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管理会社の入札（5）
管理会社主導の大規模修繕工事の見積に対する分析結果を次期理事長のAさんに、お伝えしましたが、有効なアドバイスとしては「工事費全体では、利益にかなりの余裕があると推定されるので、工事が始まってから、実数清算や追加工事の話が出た時に、鵜吞みにせず、出来るだけ工事費の低減交渉をするように」繰り返しですが、その時点では、大規模修繕工事の発注を止めるような働きかけは、出来ません。一方で、組合の資金難の解消策...
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管理会社の入札（4）
大規模修繕工事の見積金額を高めに設定する場合、実行単価に対して、まんべんなく上乗せすると考えがちですが、多少知識のある人が見ても、見抜けないよう、色々な方法があります。それがわかるのは、当社のように、多くの管理組合から、談合や忖度ではないか？との相談を受けて、その後、当社がコンサルティングを行い、競争入札を行ってきたので、いわゆる「インチキ」な見積と適切な見積もりの違いを目の当たりにしてきたからで...
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管理会社の入札（3）
私の講義を聞いた後、個別相談を受けられたのですが、その管理組合の進め方では、管理会社依存状態で、高い買い物をしているだろうなと想像はできたものの、既に、管理会社との設計監理契約があり、工事会社も内定しており、今度の総会で、管理会社との工事監理契約も承認予定となっていたので、「今となっては遅い」と言わざるを得ません。理組合の意思決定としては、現理事会が決めたことが「正」であり、当社が、横やりを入れた...
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管理会社の入札（2）
次期理事長予定のAさんが、私のセミナーを受講され、個別相談。20戸規模のマンションで、2000万円以上の借金をするのですから、今後、その返済と次の大規模修繕のお金を準備するために、修繕積立金の大幅な値上げが必要。御自分が理事長になるという状況になって、真剣に考えたら、「そんなマンションになったら困る！何とかできないか？」というのが、受講の動機だったそうです。（続く）【ブログ6383日連続更新中】←【人気ブロ...
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管理会社の入札（1）
愛知県内の約20戸のマンションで、管理会社の入札を実施し、先日、1社が内定しました。このマンションとコンサルティング契約を結んだキッカケは、管理会社が提案した大規模修繕でした。当時の状況は、最上階の室内に漏水があるが、調査をしてもわからない。築30年目で、そろそろ、大規模修繕工事の時期でもあることから、大規模修繕を行って、全体的な防水工事を行えば、良いとのを管理会社からの提案で、管理会社特命で、設計監...
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大規模修繕工事会社向けプレゼンテーション研修（7）
業界新聞である「建通新聞」に、この研修の事が取り上げられました。【ブログ6382日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
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大規模修繕工事会社向けプレゼンテーション研修（6）
研修から一週間後、受講者二人から、「研修で学んだことを活かして、プレゼン審査に臨んだら、見事、選ばれました！ありがとうございます！」との報告。これ、かなり嬉しいです。ただ、過信は禁物。プレゼ力だけでは、人の心は動かないんです。元々、「ホンモノ」がコアになり、それを効果的に伝えることで、初めて、出来るんですよ！と、この二人に伝えました。これからも、プレゼンを磨いて下さいね。【ブログ6381日連続更新中】...
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大規模修繕工事会社向けプレゼンテーション研修（5）
研修終了後には、参加メンバーと懇親会。大規模修繕工事会社の将来を担う人達ですから、話題は、もちろん、大規模修繕。感想を聞くと、「今日の研修で、我流のプレゼンだったことに気づいた。すぐに生かしたい」とのこと。間近にあるプレゼンで頑張りたいとのこと。果たして、結果は？？【ブログ6380日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
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大規模修繕工事会社向けプレゼンテーション研修（4）
作成したスライド枚数は約60枚。その中で、配布した資料が、こちら。恐らく、受講者が最も関心がある「プレゼンで選ばれた会社、選ばれなかった会社への住民評価」も載っています。ただ、この評価に、一定の法則がないのが、管理組合の特徴。その時の審査者によって、受けるプレゼン、受けないプレゼンが異なります。審査者の雰囲気を見て、その場でプレゼンを変えるというのは、難しい。よって、結局は、事前の準備で、プレゼン資...
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大規模修繕工事会社向けプレゼンテーション研修（3）
研修日まで、2か月あったので、その間に、過去のプレゼン審査の中から、選ばれた要素と選ばれなかった要素のわかりやすい好例を抽出。大規模修繕工事コンサルティングを日々行う中で、プレゼンに関連するトピックスや気づいたことをメモし、講義に活かすために、編集しながら蓄積。プレゼンの基礎を伝えるスライドコンテンツをブラッシュアップ。講義の一週間前には、課題を出して、提出を求め、当日のワークの準備はしたのですが...
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大規模修繕工事会社向けプレゼンテーション研修（2）
枠は2時間。考えたコンテンツ候補は、以下の通り。1、プレゼン技法の基本 どのようなプレゼンでも、基礎的な技法があります。 今回の受講者が、「何となく知っている、我流で知識は仕入れてきた」と言う状態なら、一度、基礎を押さえることは、大切です。2、契約率8割の馬渕のプレゼン術から学ぶマンション管理相談センターの契約数は、過去15年で800件超です。その99％は、馬渕のプレゼンでクロージングしました。管理組合...
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大規模修繕工事会社向けプレゼンテーション研修（1）
地元資本で、マンション大規模修繕工事を手掛ける工事会社の若い世代（20代～30代）を中心に、技術やスキルの探求と改善・地元愛知の改修工事を未来ある業界にしていきたいという想いで集った会があります。将来、このエリアの改修産業を支える人材の集まりです。そこから、研修講師の依頼が来ました。もちろん、この会は、談合とは無関係。（少しでも、そういう要素があるなら、私に頼んでこない(笑)）テーマは、管理組合向けのプ...
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エレベータ―リニューアルコンサルティグ始まる
一宮市16戸の顧問先マンションが、築30年を迎え、エレベーターリニューアル時期を迎え、現在の保守会社から、複数の仕様で、工事の提案を頂きました。金額は、1千万円までは行きませんが、数百万円の規模です。理事会では、どの仕様が適切なのか、また、工事費が適切なのか、判断できないとのことで、私にアドアイスを求められ、他のマンションでのコンサルティング事例をお伝えしたところ、それと同様に、コンサルティングを依頼...
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マンション管理オンラインセミナーを視聴(2)
朝日新聞社が主催して昨日から開催している、オンラインセミナーでは、以下の質疑応答がなされています。なかなか興味深いですよ。㏋からQ. マンションの理事長のなり手がいません。理事の選出はできないので、管理者も選べないため、管理者を外部に任せるという手段もあると聞きました。どのような方法があるのでしょうか。Q. 宅配ボックスがなく、住戸前の置き配が行われています。何かルールを決めなければいけないのでしょうか...
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明日、12/19(火)19:30NHKクローズアップ現代でマンション問題を放映
今日は、是非ともご覧いただきたいテレビ番組のお知らせです。明日、12/19(火)19:30NHKクローズアップ現代「“老いるマンション”その修繕で暮らしは守れるか」【番組㏋】（番組㏋から）【工事費用や人件費の上昇でマンションの管理や修繕にかかる“お金”が軒並み値上がり。さらに業者による談合や、工事費用の水増しなど不正が疑われるケースも後を絶たない。国や専門家も注意を促すが、管理に関わりたくないという住民の“無関心”が...
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100％住民ファーストの第三者管理（外部理事長）の仕組みと導入実例
【マンション管理相談センター方式】100％住民ファーストの第三者管理（外部理事長）の仕組みと導入実例【導入マンション】名古屋市中区新栄、39戸、築18年、組合顧問契約4年目、管理会社は2年前による総合管理(2年前にリプレイス)2023年10月に開催された、組合員に対する導入説明会のスライドで説明します。1，説明会表紙、当社の紹介(1) 今回の大きな変更点は何なのか？を端的に示したタイトルとしました。(2) 4年間顧問を務め...
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第三者管理（外部理事会、外部理事長の委託）、総会で決議される
名古屋市内中区新栄の39戸のマンションで、第三者管理（外部理事会、外部理事長の委託）への意向のための臨時総会が開催され、承認されました。管理規約改正もあり、特別決議も成立です。同時に議決されたのは、これ以外に、第三者管理（外部理事会、外部理事長の委託）委託契約の締結、管理費の改定、監査への報酬支払の承認、規約と委託契約では、当社が不正、不誠実な業務を行えないよう弁護士と相談して作った項目が盛り込まれ...
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僅か4年でタイルに大量の浮き3
築13年目の第1回目の大規模修繕工事後、4年経たマンションで建物調査を行ったところ、廊下・階段で、数百枚のタイル浮きが見つかったという話の続き3話目。ある程度、調査が進んだところで、判明したのが、大規模修繕工事の際のタイル浮きが13％もあったこと。そして、その4年後の今、またタイルの浮きが多く発生していること。つまり、新築時のタイルの貼り付け工事の精度が宜しくなかったということは、分かります。となれば、...
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僅か4年でタイルに大量の浮き2
築13年目の第1回目の大規模修繕工事後、4年経たマンションで建物調査を行ったところ、廊下・階段で、数百枚のタイル浮きが見つかったという話の続き。大規模修繕工事の施工漏れかどうかを確かめるために、竣工図書を踏査。検査項目一覧には、下地補修検査なる項目はない。工区ごとの塗装、防水の調査日の記載はある。また、各調査での指摘事項の記録は70ページ以上あります。それを全部読んだところ、2カ所で「タイル浮きの施工漏...
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僅か4年でタイルに大量の浮き1
築13年目の第1回目の大規模修繕工事後、4年経たマンションで建物調査を行ったところ、廊下・階段で、数百枚のタイル浮きが見つかりました。大規模修繕工事の施工漏れか？工事後に発生したものか？前者であれば、補償を求めることになります。後者であれば、新築時からの施工不良が疑われます。また、大規模修繕工事の時に、そもそも、かなりの浮きが生じていたのではないか？もし、そうであれば、その時に、新築時の施工不良問題は...
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電気料金「激変緩和措置の継続
中部電力からの発表「2024年2月分から6月分（2024年1月使用分から5月使用分）の電気料金について激変緩和措置を継続」円安になると、原油などの輸入価格が上がるため、電力会社にとって苦しい台所事情はあると思いますが、国の政策の影響が大きいですね。組合にとって、朗報です。【ブログ6023日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
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大規模修繕工事で大事な足場解体前の検査
今日は、岐阜市のフレストアルファ本荘にて、大規模修繕工事の足場解体前のシーリング抜き取り検査と下地補修検査でした。シーリング抜き取り検査は、既存のシーリングをしっかり撤去してあるかどうかと規定の弾力性があるかどうかの検査。その場で、コンサルタントが検査箇所を指定して、打ち替えて間もない新品のシーリングを引っ張り、どのレベルでちぎれるかをはかります。 今回、文句なく合格。下地の補修検査は、タイルの浮...
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管理規約全面改正業務の最後に待っているのは・・・
マンション管理士の代表的な業務と言われる「管理規約の改正」。今回、2年もかけて、古い複合型マンションの規約改正業務をやってきて、ようやくできたと思ったら、1，過去の改正履歴を探し出して、その一覧表を作る2，正本とするために、袋とじにして、その証明印を理事長にもらう3，できる限り安い製本業者を探す4，表紙をどうするか、紙の厚さをどうするかを決める5，重量のある完成品の納品の手配をするこういった一連の...
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築1年目、タワーマンションのコンサルティング始まる
225戸、29階建、築1年目のタワーマンションのコンサルティングが12月から始まりました。新築1,2年目アフター保証インスペクション業務と管理適正化コンサルティング付き顧問契約です。その役員さんが、以前住んていたマンションで、当社のコンサルティングを受けられていて、その成果を高く評価頂き、このマンションで、勉強会を開催したことがきっかけです。既に、いくつかの管理資料を入手し、分析を始めていますが、タワーマン...
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ドジを踏んだが、良いこともある(笑)
今週、ポートメッセなごやで開催される「建設技術展」を見に行こうと計画、木曜の午前中に予定していました。しかし、急ぎの仕事が入ったため、金曜日に振替え。で、行ってみたら、人影がまばら。レゴランドに行く、ファミリーはいるけれど。で、駐車場から55分くらいのところにある展示場に行く途中で、もしかしたら…と思って、改めて、スマホでイベントと確認したら、何と、展示会は水木の二日間！終わっていたのでした（笑）た...
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大規模修繕工事開始前のキックオフミーティング
当社の大規模修繕工事コンサルティングの特徴の一つは、大規模修繕工事前に、全工事事業者を集めたキックオフミーティングを開催し、講義を行うことです。タイトルは、「住民の幸せデザインプロジェクト キックオフミーティング」話す内容は、以下の通り。1、自己紹介・当社紹介2、大規模修繕工事ビジネスの「闇」3、良い工事にするための条件4、過去最高の仕事にするためには？5、○○マンションの大規模修繕ストーリー6、○○...
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理事で認知症の人が現れたら…6
ここ数日間、「理事で認知症の人が現れたら…」について、書いてきました。規約を元に、整理することはできますが、その人が「認知症」だと診断書を持ってきてくれれば良いですが、まともじゃないかも、と言う状態で、どう判断すのか？という難しさは残ります。最近、顧問先マンションで、連続して、独居老人の孤独死が起きており、ケーススタディが必要だな！と思う次第です。【ブログ6016日連続更新中】 ←【人気ブログランキング...
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理事で認知症の人が現れたら…5
ケース4「理事の解任？」標準管理規約では、次の条文があります。（役員の欠格条項）第36条の2 次の各号のいずれかに該当する者は、役員となることができない。一 精神の機能の障害により役員の職務を適正に執行するに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者又は破産者で復権を得ない者二 禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又はその執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない...
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理事で認知症の人が現れたら…4
ケース3「役職の停止？」理事長については、標準管理規約の改正で、理事長の「解任」が明記されました。また、元々、「役員の役職については、理事会の互選」となっているので、その人の役職が副理事長とか会計等の役職であれば、その条文を使って、役職から外すことができます。なお、役職の停止ではなく、認知症の人では、理事として議決権行使は無理だという理由で、「議決権の停止」を行う、と言う規定はないです。運用として...
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理事で認知症の人が現れたら…3
ケース2「委任状の提出？」これも、実際の運用として、使われているケースはよく見ます。理事会の出欠票に、その旨が記載されていますが、実際、管理規約で、それを定めているマンションは、ほとんど見たことがない中での運用なので、その表現は、微妙であり、今回は、具体例を出すのは控えます。なお、標準管理規約のコメントでは、委任状への言及はなく、「議決権行使書」について、「事前に議決権行使書又は意見を記載した書面...
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理事で認知症の人が現れたら…2
ケース1「家族の誰かに交代？」実際の運用としては、最も現実的で、多用されると思います。ただ、管理規約で、それを定めているマンションは、ほとんど見たことがありません。例えば、理事会を会社の役員会だと置き換えてみてください。取締役の誰かが病気になったら、その息子が代わりに出席して、議論したり、採決に加わることはあり得ませんね。標準管理規約のコメントでは、以下の通りとなっていますが、現場の実務者にとって...
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理事が認知症になったら・・・1
「理事で認知症の人が現れたら、どうしたら良いか？」の質問です。家族の誰かに交代？委任状の提出？役職の停止？理事の解任？考察します。【ブログ6009日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
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顧問契約累計100組合
先週、春日井の20戸のマンションと、フルパッケージ（大規模修繕、管理適正化、省エネ、火災保険見直し、組合顧問）の契約が総会で承認されました。この結果、組合との累計契約数は142件、コンサルティング契約数は774件、そのうち、顧問契約は累計で、記念すべき100件となりました。そして、7782戸の方と契約を通じたご縁がありました。2023年度の重大ニュースの一つです。仲間に恵まれ、お客様に恵まれた結果です。感謝です。【...
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管理会社による第三者管理で外部監査を義務付け？（2）
国交省の検討会議における論点です。初めて見ましたが、当社が、現在、第三者管理の導入をサポートしているマンションで、懸案事項として挙げたものと類似しています。 これらの課題を克服する仕組みを作ったので、組合側に立った制度になっていると思います。【ブログ6009日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
