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Oscar A. Borrero Ochoa

Resea
E
l material de este libro contiene las conferencias de los Cursos Bsico, Intermedio y Avanzado que sobre Avalos ha venido dictando el autor en diferentes ciudades colombianas y otros pases latinoamericanos. El Captulo 1 resume los resultados de estudios sobre valor del suelo hechos por el autor en varias ciudades colombianas: las leyes que rigen la formacin de los precios del suelo. Los Captulos 2 al 6 presentan el Curso Bsico para avalo de inmuebles: los factores y los mtodos para avaluar, el mtodo comparativo, el mtodo del costo, el avalo del terreno, los factores para homogenizar el lote, la construccin nueva, los proyectos en construccin y la edificacin usada aplicando los mtodos para la depreciacin. Los Captulos 7 a 13 contienen el Curso Intermedio. Se presenta el Mtodo Residual o Potencial de Desarrollo y el mtodo de la renta con el avalo de arrendamientos. La aplicacin del mtodo de la renta a inmuebles comerciales, Shopping Center, Edificios Inteligentes y Bodegas Industriales. Se estudian los terrenos sin urbanizar y lotes para construir planes de vivienda popular. Avalos de fincas de recreo y par-

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celaciones. Incidencia de las vas e infraestructura en la valorizacin urbana y captacin de la plusvala del suelo. El Curso Avanzado se explica en los Captulo 14 a 20 analizando avalos especiales: hoteles, estaciones de servicio, teatros, clubes sociales, instituciones educativas, lotes portuarios, etc. Se explica mtodo de capitalizacin utilizado en los inmuebles-negocio. Se analizan lotes especiales como los terrenos-cua o necesarios, avalo de terrazas, incremento por pisos, reas especiales. Se explica el avalo de intangibles: good will, primas de locales, know how, empresas en marcha. Avalo de negocios inmobiliarios. El Captulo 21 se destina a la discusin sobre el Valor y Precio en los inmuebles y cmo avaluar en un mercado en crisis o deprimido donde no hay transacciones representativas. El libro termina con los Captulos 22 y 23 sobre metodologa para investigar los avalos y un modelo para presentacin de avalos urbanos y rurales. A lo largo del libro se presentan ejemplos prcticos y grficas ilustrativas que servirn al estudioso para aplicar la teora. Este libro no es para leer corridamente. Es un manual o gua para desarrollar avalos.

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Tabla de contenido
PRESENTACIN CAPITULO 1: LA ECONOMA URBANA Y LAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIN DEL LOS PRECIOS DEL SUELO. 1. El desarrollo econmico y la necesidad de tierras 2. El mercado de tierras urbanas en Colombia Antecedentes Metodologa Definiciones bsicas El efecto comunicante Limite de precios urbanos y agrcolas El comportamiento estructural El comportamiento cclico Comportamiento secular CAPITULO 2: FACTORES Y MTODOS PARA EL AVALU COMERCIAL 1. Los factores: el lote, la construccin y el factor de comercializacin.

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2. Mtodos avaluatorios: Mtodo comparativo o de mercado Mtodo del costo Mtodo residual Mtodo de la renta Mtodo de capitalizacin. 3. Relacin entre factores y mtodos CAPITULO 3: EL MTODO COMPARATIVO. AVALU DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIN. 1. Influencia de la profundidad. Criterios a seguir. 2. Influencia del frente 3. Influencia mixta de frente y fondo 4. Influencia de la forma 5. Influencia de la proporcin 6. Influencia del tamao 7. Esquina y varios frentes 8. La zonificacin 9. Influencia de la topografa 10. El valor de Plottage y el coeficiente de Plotting. CAPITULO 4: EL MTODO DEL COSTO. AVALU DE LA CONSTRUCCIN NUEVA. 1. Costos directos 2. Costos indirectos

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3. Costos generales 4. Costos financieros 5. Costo total de construccin 6. Multiplicador del costo CAPITULO 5: AVALU DE PROYECTOS EN CONSTRUCCIN. Avalo de obras inconclusas CAPITULO 6: AVALU DE CONSTRUCCIONES USADAS. 1. Depreciacin de inmuebles 2. Vida de las construcciones 3. Mtodos de depreciacin 4. Mtodo de la Lnea recta 5. Mtodo de Kuentzle 6. Mtodo de Ross 7. Mtodo de Heidecke: depreciacin por estado de conservacin. 8. Mtodos econmicos 9. Tabla de Fitto y Corvini CAPITULO 7: EL MTODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO. 1. La Reglamentacin y los precios del suelo.

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El factor de construibilidad ndice de ocupacin y altura Densidades ndices y densidades ptimas Incidencia del terreno en el proyecto. Factor alfa. 2. Valor mximo del terreno 3. Aplicacin del mtodo residual 4. Mtodo residual de acuerdo al margen del constructor. CAPITULO 8: EL FACTOR DE COMERCIALIZACIN. 1. Costo fsico del inmueble 2. El valor del mercado 3. Ventaja de la cosa hecha 4. El valor en marcha 5. Calculo del Factor de comercializacin 6. Condiciones que influyen en el Factor de Comercializacin. 7. Tres ejemplos de factor de comercializacin CAPITULO 9: AVALU DE ARRENDAMIENTOS. EL MTODO DE RENTA. 1. Metodologa para determinar arriendo mobiliario 2. Metodologa para el arriendo inmobiliario El mtodo de renta

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El clculo de p para el primer piso La matriz de rentabilidad El mtodo comparativo de arrendamientos El mtodo de participacin por ventas Primas de locales comerciales CAPITULO 10: APLICACIONES DEL MTODO DE LA RENTA A INMUEBLES COMERCIALES. 1. Tasa de renta y mercado inmobiliario 2. Tasa de renta en locales comerciales 3. Avalo de centros comerciales (shopping centers) Mtodos comparativo y de renta Avalo del centro comercial nuevo Maduracin de un Centro Comercial Los minicentros 4. Avalo de oficinas modernas y edificios inteligentes 5. Avalo de bodegas industriales y puntos de fbrica CAPITULO 11: AVALU DE TERRENOS SIN URBANIZAR. 1. Componentes del costo del terreno Valor bruto del terreno Reglamentacin y normas Cesiones Costos de urbanizacin 2. Mtodo matemtico para avaluar lotes brutos

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3. Mximo costo del lote bruto para vivienda popular CAPITULO 12: AVALU DE FINCAS DE RECREO Y PARCELACIONES 1. Factores determinantes en el precio 2. Fincas de recreo 3. Comportamiento de los precios suburbanos 4. Ejemplo de valor de terrenos suburbanos en Bogot 5. Valorizacin en terrenos suburbanos y fincas de recreo 6. Avalo de parcelaciones CAPITULO 13: INCIDENCIA DE LAS VAS EN LA VALORIZACIN URBANA 1. Valorizacin por obras de infraestructura 2. Impacto de las vas en la valorizacin Metodologa de desagregacin Ejemplo de investigacin en la ciudad de Cali Conclusiones del anlisis en obras realizadas 3. Valorizacin real y cobro de impuestos de plusvala y valorizacin CAPITULO 14: EL MTODO DE CAPITALIZACIN

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1. Descripcin del mtodo 2. Instrumentos para el mtodo 3. Los inmuebles-negocio 4. La tasa de capitalizacin 5. El perodo de capitalizacin CAPITULO 15: AVALU DE HOTELES. AVALU DE INMUEBLES NEGOCIO 1. Los hoteles como negocio 2. Informacin requerida 3. El proceso del avalo 4. Ejemplo de avalo 5. Aplicacin del mtodo de capitalizacin a un resort CAPITULO 16: AVALU DE ESTACIN DE SERVICIO 1. Metodologa avaluatoria 2. Rentabilidad de una estacin de servicio Ejemplo con estacin de servicios grande Ejemplo con estacin de servicio pequea CAPITULO 17: LOS MTODOS DE CAPITALIZACIN Y RENTA DE AVALOS ESPECIALES 1. Avalo de clubes sociales

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2. Avalo de instituciones educativas Valor fsico del edificio e instalaciones Valor por el mtodo de renta 3. Avalo de teatros y salas de cine 4. Avalo de moteles y residencias de paso 5. Avalo de un lote portuario CAPITULO 18: AVALU DE LOTES Y AREAS ESPECIALES 1. Avalo de lote-cua o lote-necesario Lote cua lateral Lote cua en el frente 2. Avalo de terrazas y derechos de construccin sobre terrazas 3. Incremento de precios segn pisos 4. Avalo de lotes mal aprovechados 5. Lotes con edificaciones obsoletas. Vida econmica de las construcciones Por cambio de uso y reglamentacin Edificaciones con cambio de uso CAPITULO 19: AVALOS DE GOOD WILL E INTANGIBLES 1. Avalo de good will Qu es el good will Clases de good will

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Bases para el avalo del good will Ejemplo de clculo Factores normativos en la formacin del good will 2. Primas de locales 3. Otros intangibles Marcas Patentes y derechos de autor Know how Franquicias y regalas Beneficio del negocio establecido o ventaja de la cosa hecha Valor en marcha 4. Ejemplos de avalo de good will CAPITULO 20: AVALU DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS 1. El negocio inmobiliario 2. La rentabilidad del negocio inmobiliario CAPITULO 21: VALOR Y PRECIO DE LOS INMUEBLES 1. Teora del valor La teora trabajo del valor La teora subjetiva del valor: la utilidad La escuela alemana del valor y precio La escuela inglesa objetiva

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Teoras objetivas y subjetivas 2. Teoras univalente y plurivalente del valor 3. Valor y precio 4. El avalo de inmuebles en un mercado en crisis 5. Modelo en equilibrio y en desequilibrio para un mercado inmobiliario 6. Valor potencial de los inmuebles CAPITULO 22: METODOLOGA DE INVESTIGACIN PARA EL EVALUADOR 1. El avalo es una investigacin 2. Fuentes de informacin 3. Mtodo de anlisis 4. Instrumentos de anlisis 5. Proceso del avalo 6. Elaboracin de conclusiones 7. Presentacin del avalo CAPITULO 23: METODOLOGA PARA PRESENTAR AVALOS 1. Gua para presentar avalos urbanos 2. Gua para presentar avalos rurales BIBLIOGRAFA Y DIRECCIONES DE INTERNET

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