TEMA 1.

LA COMPRAVENTA
El contrato de compraventa se regula en el art. 1445 y siguientes del CC.
Art. 1445: La compraventa es el contrato por el que una de las partes se obliga a entregar una cosa
determinada y la otra parte se obliga a pagar un precio cierto en dinero o signo que lo represente.

- Caractersticas:
Contrato consensual, queda perfeccionado con todos sus efectos desde que las partes se
obligan, an antes de ser entregada la cosa.
Es obligatorio, su sola perfeccin no determina la transmisin de las cosas vendidas. Para que
tenga lugar la transmisin del dominio es necesaria la entrega de la cosa vendida (traditio).
Contrato oneroso, el vendedor se empobrece al entregar la cosa y se enriquece al recibir el
pago; el comprador lo viceversa.
Contrato bilateral, hay obligaciones recprocas entre ambas partes.
Contrato conmutativo lo que significa que las prestaciones de las partes estn determinadas
sin riesgo de prdidas o ganancias.
Contrato con finalidad traslativa de dominio. Sirve de titulo para transmitir la propiedad.
El contrato por s solo no la transmite, es necesario la entrega de la cosa.
Es esencial que el cambio se haga por dinero o signo que lo represente.

1. Elementos personales
Las partes del contrato son:

- Vendedor: Se obliga a entregar la cosa.

- Comprador: Se obliga a pagar el precio.
La compraventa exige que las partes contratantes tengan la capacidad suficiente para contratar y
obligarse. No est sujeto a requisitos especiales.
Art. 1457: Podrn celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Cdigo
autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artculos siguientes.
Art. 1458: Los cnyuges podrn venderse bienes recprocamente.
El menor emancipado puede vender bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales y
bienes de extraordinario valor sin el complemento de capacidad de los padres o el curador.
Art. 323: La emancipacin habilita al menor para regir su persona y bienes como si fuera mayor,
pero hasta que llegue a la mayor edad no podr el emancipado tomar dinero a prstamo, gravar o
enajenar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o industriales u objetos de extraordinario
valor sin consentimiento de sus padres y, a falta de ambos, sin el de su curador. El menor
emancipado podr por s solo comparecer en juicio. Lo dispuesto en este artculo es aplicable
tambin al menor que hubiere obtenido judicialmente el beneficio de la mayor edad.
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El menor emancipado casado necesita para vender los bienes que son comunes al cnyuge el
complemento de capacidad del mismo si ste es mayor de edad y si ste es menor de edad
necesitar el consentimiento de los padres o curadores de uno y otro.
En caso de incapacitacin la sentencia de incapacitacin dir si sta afecta a la compraventa y en
qu medida.
Prohibiciones legales del contrato de compraventa
Las personas capaces pueden comprar y vender pero el artculo 1459 CC establece una serie de
prohibiciones de comprar que no son incapacidades sino prohibiciones a determinadas personas por
su posicin o los vnculos especiales que les unen a determinadas personas.
Art. 1.459 No podrn adquirir por compra, aunque sea en subasta pblica o judicial, por s ni por
persona alguna intermedia:
1. Los que desempeen algn cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estn bajo su
guarda o proteccin.
2. Los mandatarios, los bienes de cuya administracin o enajenacin estuviesen encargados.
3. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
4. Los empleados pblicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los
establecimientos tambin pblicos, de cuya administracin estuviesen encargados. Esta
disposicin regir para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta.
5. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados
y Oficiales de justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya
jurisdiccin o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendindose esta prohibicin al
acto de adquirir por cesin.
Se exceptuar de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o
de cesin en pago de crditos, o de garanta de los bienes que posean.
La prohibicin contenida en este nmero 5. comprender a los Abogados y Procuradores
respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su
profesin y oficio.

2. Elementos reales: La cosa y el precio

- La cosa: Las cosas pueden ser corporales e incorporales, muebles e inmuebles, presentes o
futuras. Han de reunir tres requisitos:
1. Que tengan existencia real o posible. No resulta indispensable que la cosa objeto de venta
exista en el momento de celebracin del contrato si se prev la posibilidad de su existencia
en la fase de ejecucin. Nunca puede ser objeto de contrato la herencia futura.
Art. 1460: Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa
objeto de la misma, quedar sin efecto el contrato. Pero si se hubiese perdido slo en parte,
el comprador podr optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando
su precio en proporcin al total convenido.
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Si la cosa no tiene existencia real al contratar, pero previsiblemente la llegar a tener (art.
1271), la compraventa puede revestir dos modalidades segn la voluntad de las partes:

- Emptio rei speratae (compraventa de cosa esperada): si la cosa no llega a tener

existencia el comprador no est obligado a pagar. No surge la obligacin de entregar la
cosa aunque existen otras; obligacin de hacer (tiene que hacer lo posible para que la cosa
llegue a existir) y obligacin de no hacer (no puede obstaculizar la existencia de la cosa),
si no las cumple deber indemnizar.

- Emptio spei (compraventa de esperanza): el comprador est obligado a pagar aunque la

cosa no llegue a existir. Se acerca a los contratos aleatorios y se aleja de los conmutativos.
2. Que la cosa haya sido objeto de determinacin o sea susceptible de ello. No es preciso
que esta determinacin sea actual, basta que pueda llegar a determinarse la cosa sin
necesidad de nuevo convenio entre los contratantes (art. 1273) .
3. Que la cosa sea de comercio lcito (art. 1271).
Art. 1272: No podrn ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles.

- El precio (requisitos):
1. El precio debe consistir en dinero o signo que lo represente. Debe consistir en dinero, en
cuanto medio legal de pago, pues si consiste en cualquier otra cosa debe entenderse que
estaremos ante un supuesto de permuta.
Art. 1446: Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa se
calificar el contrato por la intencin manifiesta de los contratantes. No constando sta, se
tendr por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su
equivalente; y por venta en el caso contrario.
2. Precio verdadero o real.
3. Precio cierto o determinado. No es necesario precisarlo cuantitativamente en el momento
de la celebracin, sino que basta que pueda determinarse sin necesidad de un nuevo
convenio ni dejando su sealamiento al arbitrio de una de las partes.
Art. 1447: Para que el precio se tenga por cierto bastar que lo sea con referencia a otra
cosa cierta, o que se deje su sealamiento al arbitrio de persona determinada. Si sta no
pudiere o no quisiere sealarlo, quedar ineficaz el contrato.
Art. 1448: Tambin se tendr por cierto el precio en la venta de valores, granos, lquidos y
dems cosas fungibles, cuando se seale el que la cosa vendida tuviera en determinado da,
bolsa, mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del da, bolsa o mercado, con
tal que sea cierto.
Art. 1449: Sealamiento del precio no podr dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
La determinacin por tercero deber hacerse, salvo pacto, en relacin con el momento de la
perfeccin del contrato, entendiendo la doctrina que es un supuesto de arbitrio de equidad,
siendo impugnable cuando se haya faltado a la misma, as como cuando no se fijara el
precio conforme las instrucciones dadas por las partes. Tambin es posible la impugnacin
si concurre algn vicio del consentimiento o se actu de mala fe.
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Si el tercero no cumple, el contrato queda ineficaz. Es impugnable cuando recibe directrices

y las incumple (sera ineficaz tambin).
La jurisprudencia ha admitido que no se seale el precio, pero que ser el que normalmente
utilice el vendedor, cuando este se dedique a ello profesionalmente.
Hay determinados productos que tienen un precio legal, de tal modo que, si el convenido es
mayor, el contrato ser nulo parcialmente, es decir, el exceso se tendr por no puesto, si bien
el contrato seguir surtiendo efectos.

- La venta de cosa ajena

Por otra parte, no es necesario que el bien objeto de la compraventa forme parte del patrimonio del
vendedor en el momento de celebracin de la compraventa, pues la finalidad traslativa del dominio
no se alcanza sino con la ejecucin del contrato. Por lo cual, cuando el contrato no es de ejecucin
simultnea, sino que la misma se pospone, el vendedor devendr obligado a adquirir el bien vendido
para que, en el momento de la ejecucin, pueda transmitir el dominio.
Lo dicho equivale a afirmar que es posible y perfectamente lcita la venta de cosa ajena, sobre la
que el Cdigo Civil guarda absoluto silencio.
Ahora bien, la general admisibilidad de la figura no supone la quiebra de las reglas generales sobre
la anulabilidad de semejante tipo de venta cuando, por error de ambas partes o por conducta dolosa
del vendedor, deba considerarse que el contrato se encuentra viciado desde el mismo momento de
su celebracin.

3. Elementos formales
En cuanto a la forma de celebracin la compraventa se perfecciona por el mero consentimiento. El
Art 1.450 dispone que "La venta se perfeccionar entre comprador y vendedor, y ser obligatoria
para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni
el otro se hayan entregado".
Por razn de la perfeccin, encontramos ciertas especialidades:
1. Promesa de venta. El Art. 1451 seala La promesa de vender o comprar, habiendo
conformidad en las cosa y en el precio, dar derecho a los contratantes para reclamar
recprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de
compra y venta, regir para el vendedor y comprador, segn los casos, lo dispuesto acerca de
las obligaciones y contratos en el presente libro.
2. Compraventa a ensayo o prueba y ad gustum.
Segn el art. 1.453: La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida y la venta
de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirn hechas siempre
bajo condicin suspensiva. La mayora de la doctrina distingue:

- La venta a ensayo (circunstancias de carcter objetivo).

- La venta ad gustum (depende de circunstancias subjetivas)
3. Arras: En general, las arras consisten en la entrega de una suma de dinero u otra cosa que un
contratante entrega a otro cuando se celebra el contrato.
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En la compraventa con arras es el comprador quien las entrega al vendedor y pueden ser:
Confirmatorias: En este caso la entrega cumple la funcin de seal de la celebracin de
un contrato o prueba de su perfeccin. La cantidad se considera entregada a cuenta del
precio y no faculta para resolver la obligacin contraria.
Penitenciales o de desistimiento: Cuando la entrega permite a cualquiera de las partes
desistir del contrato ya perfeccionado allanndose el comprador a perderlas y el vendedor
a devolverlas duplicadas (art. 1454).
Penales: Cumple una autntica funcin de garanta del cumplimiento de las obligaciones.
Se pierden o se devuelven duplicadas segn quien incumpla, pero no facultan para
desligarse de la obligacin que se puede exigir coactivamente.
En cuanto a la formalizacin de la compraventa, rige la libertad de forma del art. 1.278.

- Excepciones:
1. La exigencia de Escritura pblica en los casos del Art. 1280 en relacin con el 1279 (forma de
valer o ad probationem).
Adems ser necesaria y esencial (ad solemnitatem) cuando se estipule por las partes.
En ambos casos, segn el art. 1455: Los gastos de otorgamiento de escrituras sern de cuenta
del vendedor, y los de primera copia y los dems posteriores a la venta sern de cuenta del
comprador, salvo pacto en contrario.
En ste punto, hemos de tener presente que si se pretende la inscripcin de la transmisin del
dominio con causa en una compraventa ser preciso otorgar Escritura ex. Art. 3 LH, y que
conforme al art. 1462 el otorgamiento de ste equivale a la entrega.
2. Finalmente el art. 1456 contempla la venta forzosa diciendo "La enajenacin forzosa por causa
de utilidad pblica se regir por la que establecen las leyes especiales.

4. Obligaciones del vendedor

A. Entrega de la cosa y transmisin de la propiedad
Consiste en poner la cosa en poder y en posesin del comprador con intencin de pago.
La entrega tiene que consistir en una tradicin (traditio) cuando se transmite un derecho real
poseble. Sin embargo, si se vende un derecho real no poseble (hipoteca) o un derecho que no sea
real la transmisin se produce con la sola celebracin del contrato. Hay distintas formas de entrega:

- Tradicin real o material: Consiste en poner la cosa en posesin del comprador. Esa entrega se
puede sustituir por lo que se conoce como entrega instrumental, que es el otorgamiento de la
escritura pblica mediante la cual se celebra el contrato y que equivale a la entrega si de la propia
no se deduce lo contrario.

- Tradicin simblica: Cuando se trate de entregar cosas u objetos muebles el artculo 1.463 CC
contempla como formas de entrega, la entrega de las llaves del lugar donde los bienes estn
depositados, o la conformidad de las partes si la cosa vendida no se puede poner en poder del
comprador en el momento de la venta.
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- Traditio Brevi Manu: El comprador tena ya la cosa en su poder en virtud de otro ttulo.
- Constitutum possessorium: El propietario despus de la venta continua poseyendo la cosa pero
ya no como propietario sino por un concepto distinto.
Art. 1462: Se entender entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesin del
comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pblica, el otorgamiento de sta equivaldr
a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere
claramente lo contrario.
Art. 1463: Fuera de los casos que expresa el artculo precedente, la entrega de los bienes muebles
se efectuar: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados;
y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a
poder del comprador en el instante de la venta, o si ste la tena ya en su poder.
Art. 1464: Respecto de los bienes incorporales, regir lo dispuesto en el prrafo segundo del art.
1.462. En cualquier otro caso en que ste no tenga aplicacin se entender por entrega el hecho de
poner en poder del comprador los ttulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo
comprador, consintindolo el vendedor. La cosa debe ser entregada en el estado en que se
encontraba al perfeccionarse la venta, entregando tambin sus accesorios aunque no hayan sido
mencionados y los frutos producidos por la cosa desde la perfeccin del contrato.
Art. 1468: El vendedor deber entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al
perfeccionarse el contrato. Todos los frutos pertenecern al comprador desde el da en que se
perfeccion el contrato.
Art. 1094: El obligado a dar alguna cosa lo est tambin a conservarla con la diligencia propia de
un buen padre de familia.
Art. 1095: El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligacin de
entregarla. Sin embargo, no adquirir derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.
Art. 1097: La obligacin de dar cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios,
aunque no hayan sido mencionados.
Supuestos en los que el vendedor no est obligado a cumplir:

- Art. 1466: El vendedor no estar obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no le ha

pagado el precio o no se ha sealado en el contrato un plazo para el pago.

- Art. 1467: Tampoco tendr obligacin el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se haya
convenido en un aplazamiento o trmino para el pago, si despus de la venta se descubre que el
comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio.
Se excepta de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido.

B. Saneamiento
Art. 1474: El vendedor responder al comprador:
1. De la posesin legal y pacfica de la cosa vendida.
2. De los vicios o defectos ocultos que tuviere.
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a) Por eviccin:
Art. 1475: Tendr lugar la eviccin cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud
de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responder de
la eviccin aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrn
aumentar, disminuir o suprimir esta obligacin legal del vendedor.
Art. 1476: Ser nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la eviccin, siempre que
hubiere mala fe de su parte.
Art. 1477: Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso de
eviccin, llegado que sea ste, deber el vendedor entregar nicamente el precio que tuviere la cosa
vendida al tiempo de la eviccin, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con
conocimiento de los riesgos de la eviccin y sometindose a sus consecuencias.

- Requisitos:
Art. 1480: El saneamiento no podr exigirse hasta que haya recado sentencia firme, por la
que se condene al comprador a la prdida de la cosa adquirida o de parte de la misma.
Art. 1481: El vendedor estar obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte
probado que se le notific la demanda de eviccin a instancia del comprador. Faltando la
notificacin, el vendedor no estar obligado al saneamiento.

- Efectos:
Total (Art. 1478): Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado
sobre este punto, si la eviccin se ha realizado, tendr el comprador derecho a exigir del
vendedor:

- 1. La restitucin del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccin.

- 2. Los frutos o rendimientos.
- 3. Las costas del pleito.
- 4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
- 5. Los daos e intereses, si se vendi de mala fe.
Parcial (Art. 1479): Para el caso de que el comprador perdiere con motivo de la eviccin una
parte de la cosa vendida de tal importancia que sin dicha parte no lo hubiera comprado, o si
se, dispone el artculo 1.479 que el comprador "podr exigir la rescisin del contrato, pero
habr de devolver la cosa sin ms gravmenes que los que tuviera al adquirirla.

b) Por gravmenes ocultos:

Se incluye dentro de la seccin del de eviccin en el CC. pero no tienen nada que ver.
Art. 1483: Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o
servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habra adquirido el comprador
si la hubiera conocido, podr pedir la rescisin del contrato, a no ser que prefiera la indemnizacin
correspondiente.
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Durante un ao, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podr el comprador ejercitar la

accin rescisoria, o solicitar la indemnizacin. Transcurrido el ao, slo podr reclamar la
indemnizacin dentro de un perodo igual, a contar desde el da en que haya descubierto la carga o
servidumbre.
En general, la doctrina considera que se trata de un caso especial de saneamiento por vicios ocultos.
Requisitos:

- Que el gravamen sea oculto, es decir, est constituido con alguna carga no aparente y no
mencionada en la escritura, que sea desconocida por el comprador y que no est inscrita en el
Registro de la Propiedad.

- Que la carga sea de tal naturaleza que deba presumirse que el comprador no habra
adquirido la cosa si la hubiera conocido.

- El comprador tiene derecho a optar por desistir del contrato en el plazo de un ao a contar desde
el plazo de la escritura o por ser indemnizado, indemnizacin que tiene que solicitar por ese
mismo plazo mas un ao a contar desde el da que el gravamen se descubriese.

c) Por vicios ocultos:

- Existen vicios ocultos cuando la cosa tiene un defecto no manifiesto.

- El vendedor responde de ellos cuando hagan la cosa impropia para el uso que se destina o
disminuyan de tal forma ese uso que si el comprador los hubiera conocido no habra comprado la
cosa o habra pagado menos por ella.

- El vendedor responde aunque no los conozca salvo pacto en contra. Sin embargo, se excluye
esta garanta cuando stos son manifiestos o estuvieran a la vista, o bien, si el comprador es un
perito que por su profesin debera haberlos conocido fcilmente.
Cuando proceda el saneamiento por vicios ocultos el comprador puede optar por:

- Desistir del contrato. Esto se conoce como accin redhibitoria. Se devolvern la cosa y el precio
y, adems, se pagarn al comprador los gastos que abon. Si el vendedor conoca los vicios y no
manifest nada, y el comprador opta por desistir, ste tiene una accin para reivindicar una
indemnizacin por daos y perjuicios al vendedor.

- Rebajar una cantidad proporcional del precio. Esto se conoce como accin estimatoria o
quanti minoris. Si el vendedor actu de mala fe, en este caso, la indemnizacin por daos y
perjuicios se compensar con la rebaja.
Perecimiento de la cosa afectada por vicios ocultos
Si la cosa afectada se destruye o se pierde por efectos de esos vicios se dan dos supuestos:
Si el vendedor conoca los vicios, la prdida la sufre l y tiene que devolver el precio y abonar los
gastos del contrato con los daos y perjuicios.
Si el vendedor no conoca los vicios, slo debe devolver el precio y abonar los gastos del contrato
pagados por el comprador.

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El plazo para ejecutar las acciones por saneamiento por vicios ocultos es de 6 meses a contar desde
la entrega de la cosa (Artculo 1.490 CC)
Venta de varias cosas conjuntamente
Si se venden dos o ms cosas o animales conjuntamente por un precio alzado o sealado a cada uno
de ellos, el vicio redhibitorio de cada uno de ellos slo dar lugar a su redhibicin y no a la de los
dems, a no ser que aparezca que el comprador no haba adquirido uno sin el otro. As se presume
cuando se compra una pareja de animales aunque se sealara a cada uno un precio diferente.
Especialidades de vicios ocultos de animales y ganados
Para que proceda el saneamiento son necesarios:

- Que el vicio sea oculto. Aunque se haya realizado un reconocimiento facultativo, no implica
que no se pueda considerar el vicio como tal si es de tal naturaleza que no basten los
reconocimientos periciales para su descubrimiento. Si el perito, por ignorancia o mala fe, deja
de descubrirlo o no lo manifiesta va a responder de daos y perjuicios frente al comprador que,
a su vez, no tendr accin de saneamiento contra el vendedor.

- Que el vicio est determinado por la ley o los usos locales.

- Que la venta no se realicen en feria o pblica subasta ni se trate de caballeras vendidas
como desecho.
Conforme al artculo 1.494 CC y como excepcin, son nulas las ventas de ganado de animales
siempre que stos padezcan enfermedades contagiosas o habindose expresado en el contrato el uso
para el que se adquieren resulten intiles para prestarlo.
El comprador puede solicitar la accin redhibitoria en cuyo caso tiene que devolver al animal en el
estado en el que fue vendido y entregado o puede ejercitar la accin estimatoria.
El plazo de caducidad para ejercitar estas acciones es de 40 das desde la entrega, salvo que los usos
locales contemplen plazos mayores o menores.
El artculo 1.497 contiene un supuesto de prdida, as si el animal muere a los tres das de
comprarlo el vendedor va a ser siempre responsable si la enfermedad que produjo la muerte exista
antes de comprarlo a juicio de un facultativo.
Lo nulo no produce ningn efecto, y la nulidad se aprecia de oficio.

5. Obligaciones del comprador

- El comprador ha de pagar el precio al vendedor, siendo sta una accin esencial.

- En cuanto al pago de intereses, si el pago del precio se realiza con posterioridad a la entrega de
la cosa vendida, el comprador tiene la obligacin accesoria de pagar intereses por el tiempo que
medie entre la entrega de la cosa y el precio en aquellos casos previstos por el 1.501: si as se
hubiera pactado; si la cosa vendida produce frutos o rentas; o si el comprador se ha constituido
en mora con arreglo al art. 1.100.

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- El pago de determinados gastos. Hay algunos gastos ocasionados por la celebracin del
contrato que suelen ser asumidos por el comprador salvo pacto en contra. Son asumidos los
gastos de transporte posteriores a la entrega y ocasionados para que la cosa llegue a poder del
comprador en un lugar distinto del pactado; los gastos de pedido; los gastos de la primera
escritura y de los dems posteriores a la venta; as como en su caso los gastos de inscripcin
registral. Tambin debe de hacerse cargo de impuestos como el de transmisiones patrimoniales.
Facultad de suspender el pago
Pese al carcter fundamental del pago del precio, dispone el artculo 1.502 que "si el comprador
fuere perturbado en la posesin o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo
por una accin reivindicatoria o hipotecaria, podr suspender el pago del precio hasta que el
vendedor haya hecho cesar la perturbacin o el peligro, a no ser que afiance la devolucin del precio
en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquier contingencia de aquella clase, el
comprador estaba obligado a verificar el pago.
Se trata de una norma que trata de proteger al comprador en caso de que ste tema fundadamente
perder tanto la cosa como el precio abonado o que le reste por abonar.
Su eficacia prctica es bastante relativa, pues la jurisprudencia interpreta restrictivamente el artculo
1.502 para evitar la quiebra de la seguridad en el trfico.
El comprador en caso de sentirse fundamentalmente perturbado en su adquisicin y habiendo
decidido suspender el pago, deber comunicarlo fehacientemente al vendedor.

6. Cumplimiento de las obligaciones

Lugar de entrega: las partes son libres para fijarlo, en defecto de pactarlo las partes:
Art. 1171: El pago deber ejecutarse en el lugar que hubiese designado la obligacin. No
habindose expresado y tratndose de entregar una cosa determinada, deber hacerse el pago donde
sta exista en el momento de constituirse la obligacin. En cualquier otro caso, el lugar del pago
ser el del domicilio del deudor.
Art. 1168: Los gastos extrajudiciales que ocasione el pago sern de cuenta del deudor. Respecto de
los judiciales, decidir el Tribunal con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Art. 1455: Los gastos de otorgamiento de escrituras sern de cuenta del vendedor, los de la primera
copia y los dems posteriores a la venta sern de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.
Art. 1465: Los gastos para la entrega de la cosa vendida sern de cuenta del vendedor, y los de su
transporte o traslacin de cargo del comprador, salvo el caso de estipulacin especial.
Tiempo: si el contrato no incluye condiciones ni trminos, se entrega al perfeccionarse. Si una
parte no cumple, y exige a la otra cumplir, esta puede oponer la excepcin de contrato no
cumplido.

7. Riesgos en la compraventa civil

En los contratos de compraventa hay que determinar quien asume el riesgo en los casos en los que
existe un lapso de tiempo entre el perfeccionamiento del contrato y la entrega. Hay que determinar
qu ocurre si se pierde o deteriora por fuerza mayor o por caso fortuito.
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Respecto de los daos, menoscabo o la posible prdida de la cosa, la cuestin planteada dista de ser
tan sencilla. El artculo 1.452 dispone al efecto lo siguiente:
"El dao o provecho de la cosa vendida, despus de perfeccionado el contrato se regular por lo
dispuesto en los artculos 1.096 y 1.182.
Esta regla se aplicar a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un solo precio, o sin
consideracin a su peso, nmero o medida.
Si las cosas fungibles se vendieron por un precio fijado con relacin al peso, nmero o medida no se
imputar el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que ste se
haya constituido en mora".
De acuerdo con el art. 1.096.3, el vendedor asume los riesgos, incluso cuando la prdida obedezca a
caso fortuito, en los dos casos siguientes:
Cuando haya incurrido en mora
Cuando haya realizado una doble venta (entregar a 2 personas).
Segn lo dispuesto en el art. 1.182 "quedar extinguida la obligacin que consista en entregar una
determinada cosa cuando sta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse
constituido ste en mora", por tanto, con carcter general el vendedor queda exonerado de la entrega
salvo que no pueda acreditar que la prdida de la cosa trae causa de una circunstancia en la que
actu con la diligencia debida respecto de la conservacin de la cosa objeto de la venta.
La mayor parte de los autores considera que en nuestro Derecho es el comprador quien asume los
riesgos. En el mismo sentido se ha pronunciado la escasa jurisprudencia existente sobre el tema.
En el contrato de compra-venta hay que determinar, quien asume el riesgo en los casos en los que
existe un lapso de tiempo entre, la perfeccin del contrato y la entrega de la cosa. Hay que
determinar qu ocurre si la cosa se pierde o deteriora en caso fortuito o por fuerza mayor.
Para esto es necesario analizar 2 cuestiones:
1. Qu ocurre con la obligacin de entrega del vendedor?
Art.1452 CC, en el que se distingue segn, que la cosa sea especfica o genrica. Establece el
dao o provecho de la cosa perdida desde que se perfecciona el contrato se rige por los art.1096
y 1182 CC. Esta venta se aplica a la venta de cosas fungibles hechas aisladamente y por un solo
precio o sin consideracin a su peso o medida. Es decir a cosa especfica .
Pero, si se trata de cosa genrica no se imputar el riesgo al comprador hasta que se produzca la
especializacin, salvo que el comprador incurra en mora.
Art. 1096 establece que si el obligado a entregar una cosa se constituye en mora o se ha
comprometido a entregar la misma cosa a 2 o ms personas son de su cuenta los casos fortuitos
hasta la entrega.
Art. 1182 establece que quedar extinguida la obligacin que consiste en entregar una cosa
determinada, cuando sta se pierda o se destruya antes de haberse constituido en mora y sin
culpa del deudor.

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2. Respecto a la obligacin de pagar el precio.

No existe un artculo en el CC que libere al comprador de pagar el precio, ya que no se puede
aplicar la teora que resulta de art.1124 CC,y aunque la cuestin ha sido debatida por la doctrina
se considera que la regla que lo consagra es que el riesgo lo soporta el comprador, pero con dice
el art.1452 CC, en las obligaciones genricas lo soporta desde la especificacin, en las
obligaciones especficas lo soporta desde que se perfecciona el contrato, por lo que es coherente
que la cosa perece con el tiempo.

8. Doble venta
La doble venta, o como en ocasiones precisa el Tribunal Supremo, la "pluralidad de ventas sobre
una misma cosa" es muy frecuente en la prctica.
El Cdigo Civil se preocupa nica y exclusivamente de determinar cul de los compradores
devendr propietario (artculo 1.473):
1. Si el objeto de la venta consistiere en una cosa mueble, la propiedad se transmite a quien
primero haya tomado posesin de buena fe.
2. Si fuere inmueble, la propiedad pertenece a quien antes la haya inscrito en el Registro. Sin
inscripcin, pertenecer a quien primero la posea de buena fe, y faltando sta, a quien presente
el ttulo de fecha ms antigua.
El Cdigo no considera qu ocurre con el comprador que ha sido defraudado, el cual podr solicitar
la correspondiente indemnizacin de conformidad con las reglas generales o acudir a la va penal.
La jurisprudencia ha resaltado en mltiples ocasiones que la buena fe del comprador es un
"requisito indispensable"; en cuanto "de ordinario la doble venta presupone una actuacin dolosa o
fraudulenta del vendedor y no merece proteccin quien colabor en la maniobra o cuando menos la
conoci".
Por buena fe debe entenderse ahora ignorancia o desconocimiento por parte del comprador de que
la cosa comprada haba sido objeto de venta anteriormente. Constituye, pues, un supuesto de buena
fe en sentido subjetivo que es, al propio tiempo, una circunstancia de hecho.

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TEMA 2. PACTOS ADICIONALES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Y COMPRAVENTAS ADICIONALES. LA PERMUTA.
1. Compraventa con pacto de retroventa
La compraventa con pacto de retroventa se regula en el art. 1507: tendr lugar el retracto
convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligacin
de cumplir lo expresado en el art. 1518 y lo dems que se hubiere pactado. Segn el art. 1518: el
vendedor no podr hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio y:
Los gastos del contrato y cualquier otro pago legtimo hecho para la venta.
Los gastos necesarios y tiles hechos en la cosa vendida".
Es una modalidad especial de compraventa, que conlleva un pacto complementario en cuya virtud
el vendedor puede recomprar, dentro de un plazo temporal determinado en el propio contrato de
compraventa y pagando todo lo dicho, la propia cosa vendida.
Es una figura que se conoce desde el Derecho Romano y es completamente lcita pero se utiliza a
menudo como forma de conseguir un prstamo eludiendo la prohibicin del pacto comisorio:
Art. 1859: acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas.

A. Naturaleza
Propia a la compraventa a la que se incorpora y se suele considerar compraventa sometida a
condicin resolutoria.
Sin embargo, la naturaleza del propio pacto de retroventa se discute si tiene efectos reales o
personales. El art. 1510 establece que el vendedor podr realizar su accin contra todo poseedor
que tenga su derecho del comprador aunque en el segundo contrato no se haya hecho mencin del
retracto convencional; salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto de terceros.
De este artculo se deduce que el pacto de retroventa tiene:
Naturaleza real, cuando se haya inscrito en el Registro, el titular del dcho de retracto podr hacerlo
valer frente a cualquiera, ya que al estar inscrito es un dcho real y tiene dcho de reipersecutoriedad.
Naturaleza personal, si no se inscribe en el Registro; slo podr hacerse valer frente a quien fue
parte en el contrato (ppio de relatividad) ya que al no constar el pacto de retroventa en el rgimen de
propiedad puede aparecer un tercer adquirente protegido del art. 34 LH (este tercero es inatacable).

B. Presupuestos del ejercicio de retracto

- Que exista pacto de retracto.

- Que el retracto se ejercite en el plazo pactado. El art. 1508 establece que en caso de estipulacin,
el plazo no podr exceder de diez aos y, a falta de pacto expreso, cuatro aos.

- Que el retracto se ejercite por el sujeto activo (vendedor) o por sus causahabientes o los
cesionarios intervivos del derecho. Tambin pueden ejercitar ese derecho los acreedores contra el
comprador, pero segn el art. 1512 slo podrn hacer uso del retracto despus de haber hecho
excusin en los bienes del vendedor.
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C. Efectos del ejercicio de retracto

Inicialmente la compraventa sujeta a pacto de retroventa produce los mismos efectos que la
compraventa ordinaria.

- Si el derecho de retracto no se realiza en tiempo y forma, art. 1509, el comprador adquiere

irrevocablemente la propiedad de la cosa.

- Si el derecho se realiza en tiempo y forma (art. 1518 y 1508). Si el vendedor cumple con todo,
recobra la cosa vendida y la recibir libre de toda carga o hipoteca pero estar obligado a respetar
los arrendamientos de buena fe.

2. El contrato de adquisicin de derechos de aprovechamiento por turno

A. Concepto
El derecho de aprovechamiento por turno se entiende como aquel por el que se otorga a su titular la
posibilidad de disfrutar de un alojamiento durante un perodo determinado y exclusivo de cada ao.
La vigencia mxima de estos contratos es de 50 aos. Se regula en la Ley 4/2012.
Art. 2: Contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turstico. Se entiende por
contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turstico aquel de duracin superior a un
ao en virtud del cual un consumidor adquiere, a ttulo oneroso, el derecho a utilizar uno o varios
alojamientos para pernoctar durante ms de un perodo de ocupacin.
Art. 3: Contrato de producto vacacional de larga duracin. Se entiende por contrato de producto
vacacional de larga duracin aquel de duracin superior a un ao en virtud del cual un consumidor
adquiere, a ttulo oneroso, esencialmente el derecho a obtener descuentos u otras ventajas respecto
de su alojamiento, de forma aislada o en combinacin con viajes u otros servicios.
Art. 5: Contrato de reventa. Se entiende por contrato de reventa aquel en virtud del cual un
empresario, a ttulo oneroso, asiste a un consumidor en la compra o venta de derechos de
aprovechamiento por turno de bienes de uso turstico o de un producto vacacional de larga duracin.
Art. 6: Contrato de intercambio. Se entiende por contrato de intercambio aquel en virtud del cual
un consumidor se afilia, a ttulo oneroso, a un sistema de intercambio que le permite disfrutar de un
alojamiento o de otros servicios a cambio de conceder a otras personas un disfrute temporal de las
ventajas que suponen los derechos derivados de su contrato de aprovechamiento por turno de bienes
de uso turstico.

B. Forma del contrato

1. Se formalizarn por escrito, en papel o en otro soporte duradero en la lengua del Estado
miembro en que resida el consumidor o del que este sea nacional, a su eleccin, siempre que se
trate de una lengua oficial de la Unin Europea.
2. La informacin precontractual facilitada al consumidor, formar parte integrante del contrato y
no se alterar a menos que las partes dispongan expresamente lo contrario o cuando los cambios
se deban a circunstancias anormales, imprevisibles y ajenas a la voluntad del empresario y
cuyas consecuencias no se hubieran podido evitar pese a toda la diligencia empleada. Estos
cambios se comunicarn al consumidor antes de que se celebre el contrato y debern constar
explcitamente en ste.
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3. Adems, en el contrato figurar la identidad, el domicilio y la firma de cada una de las partes, y
la fecha y el lugar de celebracin del contrato.
4. Las clusulas contractuales correspondientes al derecho de desistimiento y a la prohibicin del
pago de anticipos sern firmadas aparte por el consumidor.
5. El contrato incluir un formulario normalizado de desistimiento en documento aparte.
6. El consumidor recibir al menos una copia del contrato en el momento de su celebracin.

C. Derecho de desistimiento
En los contratos regulados en esta Ley, el consumidor tendr derecho de desistimiento sin necesidad
de justificacin alguna. En defecto de lo dispuesto en la presente Ley,se regir por la Ley General
para la Defensa de Consumidores y Usuarios.
El plazo para su ejercicio es de catorce das naturales y se computar:
a. A contar desde la fecha de celebracin del contrato si en ese momento el consumidor recibi el
documento contractual.
b. Si el empresario no hubiere cumplimentado y entregado el formulario, el plazo empezar a
contar desde que se entregue al consumidor y vencer transcurrido 1 ao y 14 das desde el de
la celebracin del contrato o el de la recepcin posterior del documento contractual.
c. Si el empresario no hubiera facilitado al consumidor la informacin precontractual, incluidos
sus formularios, el plazo empezar a contar desde que se facilite dicha informacin y vencer
transcurridos tres meses y catorce das naturales a contar desde el de la celebracin del contrato
o de cualquier contrato preliminar vinculante si en ese momento el consumidor recibi el
documento contractual o el de la recepcin posterior de dicho documento.
d. Cuando el contrato de intercambio se ofrezca al consumidor junto con el contrato de
aprovechamiento por turno de bienes de uso turstico y al mismo tiempo que ste, se aplicar a
ambos contratos un nico plazo de desistimiento de conformidad con las mismas reglas de los
apartados anteriores.
e. El consumidor notificar al empresario el desistimiento por escrito. La expedicin o envo de la
notificacin deber hacerse dentro del plazo legal y ser eficaz cualquiera que sea la fecha de
recepcin por el empresario.
f.

El ejercicio del derecho de desistimiento por el consumidor dejar sin efecto el contrato.

El consumidor que ejerza el derecho de desistimiento no soportar coste alguno ni tendr que pagar
ninguna contraprestacin correspondiente al servicio que pudiera haberse llevado a cabo con
anterioridad a la fecha del ejercicio de desistimiento.

- Prohibicin del pago de anticipos

Se prohbe el pago de anticipos, la constitucin de garantas, la reserva de dinero en cuentas, el
reconocimiento expreso de deuda o cualquier contraprestacin a favor del empresario o de un
tercero y a cargo del consumidor, antes de que concluya el plazo de desistimiento.

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D. Rgimen jurdico
El rgimen deber ser constituido por el propietario registral del inmueble con los siguientes
requisitos:

- Con suficiente antelacin a la prestacin del consentimiento por el consumidor, el empresario

deber facilitarle informacin precisa y suficiente, de forma clara y comprensible. Se facilitar
con carcter gratuito, por el empresario en papel o en cualquier otro soporte duradero que sea
fcilmente accesible para el consumidor.

- Inscripcin de la obra.
- Cumplir con los requisitos establecidos para ejercer la actividad turstica, disponer de las
licencias de apertura y las de primera ocupacin.

- Haber celebrado el contrato con una empresa de servicios.

- Haber concertado los seguros o las garantas exigidos.
- Contratacin de aval bancario que garantice la devolucin de las cantidades entregadas a cuenta.
El alojamiento sobre el que recaiga el derecho debe reunir una serie de caractersticas:

- Ser un bien inmueble de uso turstico y arquitectnicamente diferenciado, en el que todos los
alojamientos que lo integren estn sometidos a ese rgimen.

- Contar con salida propia a la va pblica o a un elemento comn del edificio.

- Estar amueblado adecuadamente para su uso.
- El perodo anual de aprovechamiento no podr ser nunca inferior a siete das seguidos. e. Contar
con unos servicios complementarios adecuados.

3. La permuta
La permuta es el contrato por el que una de las partes se obliga a transmitir a la otra la propiedad de
una cosa a cambio de que sta a su vez se obligue a transmitirle la propiedad de otra cosa (el cambio
es cosa por cosa, no cosa por dinero como en la compraventa).
Se regula en el art. 1538 y ss.
Artculo 1538: La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar
una cosa para recibir otra.

- Es un contrato consensual: Las obligaciones nacen con el consentimiento de las partes.

- Es un contrato bilateral: Genera obligaciones para ambas partes.
- Es un contrato oneroso: Prestacin de cada parte es causa de la correspondiente contraprestacin.
- Es un contrato meramente obligacional: para transmitir la propiedad el ttulo tiene que ir
acompaado de modo o entrega (igual que en la compraventa).

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Es un contrato muy utilizado en la antigedad que ha ido perdiendo protagonismo a favor de la

compraventa pero que en parte ha recobrado un cierto protagonismo al ser utilizado en contratos
urbansticos como la permuta de solar por piso a construir.
El rgimen de la permuta en parte est determinado por el rgimen jurdico de la compraventa.
Segn art. 1541, en todo lo que no se halle especialmente determinado en este ttulo, la permuta se
regir por las disposiciones concernientes a la venta.
Las diferencias entre permuta y compraventa son muy claras cuando se trata de sus variables puras
pero encontramos dificultades cuando se trata de una entrega de una cosa a cambio de otra cosa
pero con complemento en metlico.
Para estos casos, segn art. 1446, si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra
cosa, se calificar el contrato por la intencin manifiesta de los contratantes. No constando sta, se
tendr por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su
equivalente; y por venta en el caso contrario.

A. Elementos personales
Son los contratantes que se obligan a entregar cada uno una cosa y que deben tener capacidad para
obligarse y para disponer segn la naturaleza del bien que transmiten.

B. Elementos reales
Son los bienes materiales o inmateriales que se intercambian.

C. Elementos formales
Como rige el principio de libertad de forma, no se exige que se celebre bajo ninguna forma, incluso
verbalmente se puede.

- Art. 1539: Si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometi en permuta, y
acreditase que no era propia del que la dio, no podr ser obligado a entregar la que l ofreci en
cambio, y cumplir con devolver la que recibi.
Este art. consagra una figura prxima a la resolucin pero que permite resolver antes de que se
haya producido una verdadera eviccin.

- Art. 1540 (Norma especfica para eviccin) El que pierda por eviccin la cosa recibida en
permuta, podr optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnizacin de daos
y perjuicios; pero slo podr usar el derecho a recuperar la cosa que l entreg mientras sta
subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre
ella con buena fe por un tercero.

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TEMA 3. LA DONACIN
Se regula en art. 618 y ss.
Art. 618: Es el acto de liberalidad por el que una persona dispone gratuitamente de una cosa a
favor de otra que lo acepta.
Al referirse a un acto lo hace como contrapuesto a la idea de contrato?
Al referirse a liberalidad significa gratuidad?
El artculo utiliza la expresin disponer y no entregar u obligarse a entregar.
Existen dudas sobre la naturaleza de la donacin. Lo que hay que tener claro es que la donacin
supone un enriquecimiento directo y definitivo del donatario a costa del empobrecimiento directo y
definitivo del donante. Es decir, en el patrimonio del donatario se produce un aumento sustancial
correlativo a la disminucin del del donante.

A. Naturaleza
En Roma no existe donacin como tipo especfico de negocio, era simplemente una causa que poda
acompaar a un desplazamiento patrimonial que se haca sin correspectivo (donationis causa).
Sin embargo, el CC regula la donacin, no como un contrato, si no como un modo de adquirir la
propiedad. No se regula en el libro de contratos si no en el anterior (Modos).
A pesar de lo cual, autores como Lacruz defiende su naturaleza contractual ya que de su regulacin
se deducen los mismos componentes que en los contratos.

B. Elementos personales

- Donante, debe cumplir 2 requisitos: Capacidad de disponer y poder para disposicin.

Poder de disposicin: Se tiene cuando se es propietario de la cosa o se est apoderado por el
propietario. Puede tener limitado su poder de disposicin cuando existe prohibicin de
disponer o cuando est casado en rgimen de gananciales (art. 1378: son nulos los actos de
disposicin a ttulo gratuito si no concurre consentimiento de ambos cnyuges).
Capacidad de disponer (art. 624): establece que podan hacer donaciones todos los que
pueden contratar y disponer de sus bienes.
* Los menores de edad no tienen capacidad para hacer donaciones y sus padres o tutores
necesitan autorizacin judicial y que concurra causa justificada.
* Menor emancipado tiene cap. para hacer donaciones si no se trata de un bien enumerado
en el art. 323. Si se trata de esos bienes necesitan consentimiento de padres o curador.

- Donatario, debe cumplir 2 requisitos: Capacidad para ser donatario y para aceptar la donacin.
Capacidad para ser donatario: Cualquier persona desde el momento del nacimiento
(capacidad jurdica). Sin embargo existen ciertas prohibiciones o inhabilidades para ser
donatario en determinadas circunstancias.

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* Art 221: Se prohbe a quien desempee algn cargo tutelar:

1. Recibir liberalidades del tutelado o de sus causahabientes, mientras que no se haya
aprobado definitivamente su gestin.
2. Representar al tutelado cuando en el mismo acto intervenga en nombre propio o de un
tercero y existiera conflicto de intereses.
3. Adquirir por ttulo oneroso bienes del tutelado o transmitirle bienes por igual ttulo.

* Art 628: Las donaciones a personas inhbiles son nulas.

Capacidad para aceptar la donacin: Tratndose de un acto de enriquecimiento sin
correspectivo, el art. 625 afirma que pueden aceptar una donacin todos los que no estn
especialmente incapacitados por la ley. El art. 626, por su parte, establece que las personas
que no pueden contratar no podrn aceptar donaciones condicionales u onerosas sin la
intervencin de sus legtimos representantes.
De acuerdo con este ltimo art, si se trata de donaciones puras y simples, los menores e
incapacitados pueden aceptarlas, pero se requiere cierta capacidad natural para entender y
querer (depende de cada caso). Si falta esa mnima capacidad natural, la aceptacin
corresponde a padres o tutores que necesitarn autorizacin judicial para repudiar la donacin.
Cuando se trata de donaciones a concebidos y no nacidos, el art. 627 fija que podrn ser
aceptadas por las personas que legtimamente los representaran.

C. Elementos reales
El objeto de la donacin puede ser toda clase de bienes corporales e incorporales (derechos reales
de crdito o derechos de propiedad intelectual o industrial).
Desde Roma, la donacin ha estado sometida a ciertas limitaciones cuantitativas para evitar un
excesivo empobrecimiento del donante en un momento de excesiva generosidad. Limitaciones CC:
La donacin podr comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de ellos, con tal
que ste se reserve, en plena propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir en un estado
correspondiente a sus circunstancias (art. 634).
No podr comprender los bienes futuros (art. 635).
Nadie podr dar por va de donacin ms de lo que pueda dar por va de testamento, debiendo
ser reducidas en cuanto excedan de las posibilidades de libre disposicin del donante a
peticin de los herederos forzosos. En tal caso se habla de "donacin inoficiosa (art. 636).

D. Elementos formales
Por la necesidad de que el donante sea consciente de la transcendencia de sus actos y porque los
legitimarios puedan verse perjudicado por la donacin, no rige el principio de la libertad de forma.
Donacin de bienes muebles (art. 632): Podr hacerse verbalmente (requiere la entrega
simultnea de la cosa donada. Faltando este requisito, no surtir efecto) o por escrito.
Donacin de bienes inmuebles (art. 633): ha de hacerse en escritura pblica, expresndose en
ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario.
Este requisito de forma es un requisito ad solemnitatem (si no hay escritura no existe donacin).
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Hay que tener en cuenta que exige tambin la aceptacin del donatario (art. 630): el donatario debe,
bajo pena de nulidad, aceptar la donacin por s, o por medio de persona autorizada. Sin dicha
aceptacin, no hay donacin.
Esa aceptacin, cuando la donacin es de un inmueble, hay que hacerla en vida del donante y en la
misma u otra escritura (la aceptacin debe notificarse al donante).
Surge la duda de que en qu momento se perfecciona la donacin. Para resolver esta cuestin, el
Cdigo Civil aporta 2 normas contradictorias:
Art. 629: La donacin no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la aceptacin.
Art. 623: La donacin se perfecciona desde que el donante conoce la aceptacin del donatario.
Hay varios intentos para conciliar estos preceptos:
Hay que entender que el art. 629 se refiere a la existencia de la donacin, mientras que el art. 623
se refiere al momento en el que la donacin es irrevocable, de modo que aunque el donante muera
antes de conocer la aceptacin ya es irrevocable, pero es necesario que se haga antes de la muerte.

E. Efectos de la donacin
Existen efectos naturales y otros nacidos de pactos especiales:
1. Efectos naturales: Donacin transmite propiedad pero esta transmisin tiene ciertos caracteres:

- La eficacia de la transmisin es ms dbil que en el caso de la transmisin onerosa. Algunas

de las manifestaciones de esta debilidad son las siguientes:
La donacin es una excepcin a la irrevocabilidad unilateral del contrato ya que la
donacin es revocable en determinados supuestos.
Si la donacin vulnera la legtima resultar inoficiosa y podr ser reducida a instancias
de los legitimarios.
La adquisicin del donatario, al ser a ttulo gratuito, no se ve protegida directamente por
normas de proteccin de seguridad del trfico jurdico del art. 34 LH.
En la donacin no existe garanta del saneamiento salvo que la donacin fuese onerosa.
Los acreedores si resultan perjudicados con la donacin pueden pedir la rescisin y se
presume que se ha hecho en fraude de sus derechos. Presuncin iures et de iure.

- Existe un acrecimiento en donacin semejante al que existe en las sucesiones cuando la

donacin se hace al marido o a mujer, pero cuando se hace a otras personas conjuntamente,
el derecho de acrecer no tiene lugar salvo que el donante disponga lo contrario.
2. Efectos nacidos de pactos especiales: Son aquellos que solo tienen lugar cuando el donante
incorpora una clusula especial:

- Reserva de la facultad de disponer (639): El donante puede reservarse la facultad de

disponer de algunos de los bienes donados, o de alguna cantidad con cargo a ellos; pero, si
muriere sin haber hecho uso de este derecho, pertenecern al donatario los bienes o la
cantidad que se hubiese reservado.
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- Reserva del usufructo: El donante puede reservarse el usufructo de la cosa donada o donar a
una persona el usufructo y a otro la nuda propiedad.

- Pacto de reversin: El donante puede establecer que en determinadas situaciones la

donacin pasa de nuevo a su patrimonio o al de otras personas pero con los lmites de las
sustituciones testamentarias. (No podr pasar del 2 grado).

F. Revocacin de las donaciones

El CC regula las causas de la revocacin de las donaciones en el art. 644 y ss.

- Revocacin por supervivencia/supervenencia de los hijos (art. 644):

Que el donante tenga hijos despus de la donacin, aunque sean pstumos (superveniencia).
Que resulte vivo el hijo del donante que ste reputaba muerto cuando hizo la donacin
(supervivencia).

- Revocacin por incumplimiento de cargas: Si el donatario incumple cargas o condiciones que le

impuso el donante, ste podr revocar la donacin.

- Revocacin por ingratitud: Segn el art. 648, la donacin podr ser revocada por causa de
ingratitud en los siguientes supuestos:
Si el donatario comete algn delito contra la persona, el honor o los bienes del donante.
Si el donatario imputa al donante alguno de los delitos que dan lugar a procedimientos de
oficio o acusacin pblica, aunque lo pruebe; a menos que el delito se hubiese cometido
contra el mismo donatario, su cnyuge o los hijos constituidos bajo su autoridad.
Si le niega indebidamente alimentos al donante.
G. Reduccin de las donaciones
Legtima

Relictum
+
Donatum
Deudas que quedan
=
QUANTUM

La reduccin de las donaciones es aquella accin que pueden ejecutar el legitimario cuando una
donacin haya vulnerado su derecho a la legtima ya que debemos tener en cuenta que para el
clculo de la legtima se deben tener en cuenta no solo los bienes que quedan a su muerte (relictum)
si no tambin las donaciones que hubiese hecho a lo largo de su vida.
A esa suma se le deducen las deudas que queden a la muerte dando lugar al quantum legitimario, de
modo que hecho el clculo, la legtima es 2/3 del quantum. Si la cantidad es superior al relictum,
hay que proceder a la reduccin de las donaciones hechas en vida. Estas donaciones que vulneran la
legtima son inoficiosas. El art. 654 establece que esas donaciones debern ser reducidas en cuanto
al exceso pero esa reduccin no impide que produzca efectos en vida del donante y para que el
donatario haga suyos los frutos mientras tanto.
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Durante la vida del donante, el donatario es pleno propietario de modo que no est condicionado en
sus actos ya que la legtima solo podr calcularse a la muerte del causante.
El orden en que se reducen las donaciones se recogen en los arts. 820 y 821, de modo que si existen
legados hechos en el testamento sern preferentes para reducirse las disposiciones a ttulo particular
(legado) hechas en el testamento. En 2 lugar se reducirn las hechas en vida y si existen 2 o ms se
reducirn primero las de fecha ms reciente y si son de la misma fecha se reducirn a prorrata
(proporcionalmente).

- Efectos reduccin:
Ex nunc (desde que se produce).
La reduccin solo hace ineficaz la donacin en la parte inoficiosa.
La accin personal de modo que si el donatario ha enajenado el bien no se podr perseguir
el bien de un 3. El donatario no estar obligado a devolver la cosa donada pero s el valor
actualizado del bien.

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TEMA 4. ARRENDAMIENTO DE COSAS

El contrato de arrendamiento pertenece al grupo de contratos traslativos del uso, no transmite la
propiedad ni el usufructo. Se regula en los arts. 1542 y ss. y no da un concepto de arrendamiento.
Lo podemos definir como un contrato por el que una de las partes se obliga a proporcionar el uso
temporal de una cosa, a ejecutar una obra o a prestar un servicio y la otra parte se obliga a pagarle el
precio. Hay 3 tipos: cosa, obra y servicio.
Las caractersticas comunes a estos contratos son: consensual, bilateral, oneroso y conmutativo.
El arrendamiento de cosa se regula en el Cdigo Civil pero cuando se trata de arrendamiento rstico
y urbano el rgimen jurdico se contiene en 2 leyes especiales.

A. Elementos personales

- Arrendatario: Se obliga a pagar el precio. Se exige capacidad general para contratar; no es

necesario ser dueo de la cosa ni tener poder de disposicin, salvo lo dispuesto en el Art. 1548
(Los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los
administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrn dar en arrendamiento las
cosas por trmino que exceda de seis aos)

- Arrendador: Se obliga a ceder el uso de la cosa, a ejecutar la obra o a prestar el servicio.

Capacidad general para contratar.

B. Elementos reales

- Cosa: Pueden ser objeto de arrendamiento todas las cosas en el mercado salvo que se trate de
bienes fungibles que se consumen con el uso.

- Renta: Ha de ser cierta pero no es necesario que consista en dinero.

C. Elementos formales
Al tratarse de un contrato consensual se perfecciona con el consentimiento, pero con relacin a
terceros hay que tener en cuenta que el arrendamiento de bienes inmuebles no producen efectos si
no estn inscritos en el Registro de la propiedad.
En cuanto al contenido (dchos y obligaciones), el arrendador se obliga a entregar la cosa objeto del
contrato, a hacer reparaciones y a mantener al arrendatario en el goce pacfico de la cosa; mientras
que el arrendatario se obliga a pagar el precio y a usar la cosa arrendada con la diligencia debida.

D. Extincin
1. Transcurso del tiempo: si se contrata con un tiempo determinado se extingue en el da fijado sin
necesidad de requerimiento. Es posible prorrogarlo, en este caso continua el mismo contrato;
distinto es una tacita reconduccin, se trata de un nuevo contrato donde cambiara la duracin.
Se puede pactarse en el momento inicial el hecho de que pueda pactarse una tacita reconduccin
por tiempo o el hecho de que se prohba pactarse la misma. El arrendatario puede renunciar y el
arrendador puede impedirla (en 15 das). Para bienes inmuebles, puede haber sucesivas tacitas
reconducciones; la doctrina entiende que tambin se puede aplicar a los bienes muebles.
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2. Prdida de la cosa arrendada.

3. Incumplimiento de contrato.
4. Resolucin del derecho del arrendador: Si se extingue el derecho del arrendador (usufructuario)
se extinguir tambin el arrendamiento.

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TEMA 5. ARRENDAMIENTO URBANO

En la actualidad los arrendamientos urbanos se rigen por la Ley de 24 de noviembre de 1.994.
Mediante esta ley se intenta unificar el marcado de arrendamientos urbanos que se caracteriza por la
existencia de situaciones muy diferenciadas.
Regula las relaciones arrendaticias relativas a fincas urbanas, ya estn destinadas a viviendas o a
usos distintos del que tienen.

A. Rgimen aplicable
Los arrendamientos para uso distinto se someten de manera imperativa a lo dispuesto en el Ttulo I
que se refiere al mbito de la ley, al Ttulo IV que se refiere a las disposiciones comunes y al Ttulo
V que regulaba los procesos arrendaticios (artculos 38 y siguientes) que hoy estn regulados en la
Ley de Enjuiciamiento Civil.
Adems, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Ttulo III y, en su defecto,
por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Cdigo Civil.
Salvo que se trate de viviendas suntuarias, que son las que tienen ms de 300 m2 o las que la renta
supera unas determinadas cantidades.
Estos arrendamientos se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por el artculo 2 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil y, supletoriamente por el Cdigo Civil.
Los arrendamientos para uso distinto de la finalidad permanente se rigen por la voluntad de las
partes, por lo dispuesto en el ttulo III de la LAU y, supletoriamente, por el Cdigo Civil.
1. Se excluyen del mbito de aplicacin de la LAU el uso de determinadas viviendas que ciertas
personas tienen asignadas por razn de sus cargos o profesiones.
2. Tambin estn excluidas el uso de viviendas militares y el de viviendas universitarias.
3. Se excluyen los contratos en los que se arrienda una finca con casa habitacin, siendo el
aprovechamiento agrcola, forestal previo de la finca la finalidad principal del arrendamiento.

B. Forma del contrato

La forma es libre, pero las partes se pueden compeler recprocamente a su formalizacin por escrito.
En virtud del artculo 1.280 (Debern constar en documento pblico:
1. Los actos y contratos que tengan por objeto la creacin, transmisin, modificacin o extincin
de derechos reales sobre bienes inmuebles.
2. Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o ms aos, siempre que deban perjudicar
a tercero.
3. Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.
4. La cesin, repudiacin y renuncia de los derechos hereditarios o de los de la sociedad conyugal.

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5. El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban
presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y cualquier otro que tenga por objeto un
acto redactado o que deba redactarse en escritura pblica, o haya de perjudicar a tercero.
6. La cesin de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en escritura pblica.
7. Tambin debern hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los dems contratos en que la
cuanta de las prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 1500 pesetas.) se puede
exigir la elevacin a escritura pblica de todo arrendamiento de inmuebles.
En la actualidad se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad los contratos de arrendamientos
de inmuebles, los subarriendos, las cesiones y las subrogaciones.

C. Fianza
Cuando se celebra el contrato de arrendamiento es obligatorio prestar una fianza en metlico en una
cantidad equivalente a una mensualidad de renta si es arrendamiento de vivienda, y de dos
mensualidades si es arrendamiento para uso distinto.

1. Arrendamiento de vivienda
La vivienda es toda edificacin habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario.
Adems, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Ttulo III y, en su defecto,
por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Cdigo Civil.
Salvo que se trate de viviendas suntuarias, que son las que tienen ms de 300 m2 o las que la renta
supera unas determinadas cantidades. Estos arrendamientos se rigen por la voluntad de las partes, en
su defecto por el artculo 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, supletoriamente por el CC.

A. Duracin
Ser la pactada por las partes, pero si se pacta un plazo inicial que sea inferior a cinco aos, la ley
obliga al arrendador a prorrogar el contrato por perodos anuales hasta cumplir cinco aos, a no ser
que el arrendatario comunique al arrendador con 30 das de antelacin como mnimo a la fecha de
terminacin del contrato o a cualquiera de las prrrogas, su voluntad de renovarlo.
Si en el contrato no se establece plazo se entiende celebrado por un ao con derecho de prrrogas
sucesivas hasta 5 aos de plazo mnimo en beneficio del arrendatario.
Con carcter excepcional se excluye la prrroga obligatoria si al celebrar el contrato el arrendatario
hace constar expresamente su necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de los 5 aos
como vivienda permanente para s. En este caso, el arrendador tiene que ocupar la vivienda en el
plazo de 3 meses desde que el contrato se extingui por esa causa.
Transcurridos los 5 aos de duracin mnima del contrato si ninguna de las partes notifica con un
mes de antelacin su voluntad de no renovarlo, el artculo 10 establece una voluntad obligatoria por
plazos anuales hasta un mximo de tres aos, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con
un mes de antelacin, al terminar cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar.

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B. Subarriendo
La LAU de 1.994 prohbe el subarrendamiento total de la vivienda arrendada, sin embargo, se
admite el subarrendamiento parcial previo consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo
tiene como lmite temporal de su duracin el trmino fijado para el contrato de arrendamiento.

C. Subrogaciones
La subrogacin consiste en la sustitucin de una de las partes por un tercero que asume sus
derechos de obligaciones en el contrato de arrendamiento.

- Subrogaciones en la posicin del arrendador

Si se enajena la vivienda arrendada, el adquiriente va a quedar subrogado en los dchos y oblig. del
arrendador transmitente hasta que transcurran los 5 aos de duracin mnima del contrato.
Si la duracin del contrato se hubiese pactado por un plazo superior a esos 5 aos, el adquiriente, si
no tiene la condicin de tercero hipotecario quedar obligado a soportar el arrendamiento durante el
plazo que quede hasta los 5 aos.
Si las partes haban pactado que la enajenacin extingua el contrato de arrendamiento, el
adquiriente, sea o no tercero hipotecario, tendr que soportar el arrendamiento por el tiempo que
quede para el transcurso de los 5 aos.

- Subrogaciones en la posicin del arrendatario

Inter vivos: Tiene lugar en caso de desistimiento del cnyuge titular del arrendamiento sin
consentimiento del otro cnyuge que convive con l pudiendo subrogarse ste ltimo y en caso
de abandono de la vivienda familiar. Esto tambin se aplica si concurren determinadas
circunstancias a las parejas de hecho. En caso de separacin, divorcio o nulidad del matrimonio,
el cnyuge no arrendatario puede continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea
atribuida legalmente.
Mortis causa: Aparece regulada en el artculo 16. Si el arrendatario fallece puede subrogarse el
cnyuge que en el momento del fallecimiento conviviera con l. Tambin se podr subrogar la
persona que hubiere venido conviviendo de forma permanente en anloga relacin de
afectividad a la de cnyuge pero con independencia de su orientacin sexual, durante al menos
los dos aos anteriores al tempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendientes en
comn, en cuyo caso, es suficiente la convivencia.
Pueden subrogarse tambin los descendientes del arrendatario que al morir ste se encontraran bajo
su patria potestad o tutela, o que hubiesen convivido con l habitualmente durante los 2 aos
anteriores. Respecto a los ascendientes se exige tambin que hubieran convivido con l durante los
dos aos anteriores.
Tambin hay que mencionar a los hermanos que cumplan ese requisito de convivencia.
Por ltimo, hay que mencionar a personas distintas de las anteriores que tengan una minusvala
igual o superior al 65% y que tengan una relacin de parentesco de hasta el tercer grado colateral
con el arrendatario y que hayan convivido con l durante los 2 aos anteriores. Si al morir el
arrendatario no existe ninguna de las personas citadas, el contrato se extingue.
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Si hay varias de las personas mencionadas, si no hay acuerdo entre ellos, se aplicar el orden de
prelacin aludido, si bien hay que tener en cuenta que los padres septuagenarios van a ser preferidos
a los descendientes.
A su vez, entre los descendientes y los ascendientes tienen preferencia los ms prximos en grado.
Entre hermanos tendr preferencia el de doble vnculo sobre el medio hermano. Los casos de
igualdad se van a resolver a favor de quien tenga una minusvala igual o superior al 65%, si no
existe minusvala a favor de quien tenga mayores cargas familiares. Y en ltima instancia, se van a
resolver a favor del descendiente de menor edad o el hermano ms joven.
El arrendamiento se va a extinguir si en el plazo de 3 meses desde la muerte del donatario no se
notifica al arrendador por escrito el hecho de la defuncin con certificado de fallecimiento, as
como, la identidad del subrogado indicando su parentesco, as como, un principio de prueba de que
cumple los requisitos legales (Certificado de empadronamiento).
En caso de duracin superior a 5 aos, las partes pueden pactar que no haya subrogacin si el
arrendatario fallece una vez transcurrido los 5 primeros aos de duracin del contrato, o bien que el
arrendamiento se extinga a los 5 aos cuando el fallecimiento se produzca con anterioridad.

D. Cesin
La cesin del arrendamiento por el arrendatario exige el consentimiento escrito del arrendador. En
este caso, el cesionario se coloca en la posicin del cedente.

E. Renta del arrendamiento

La renta ser la fijada por las partes. Durante los 5 primeros aos de duracin del contrato, la renta
se puede actualizar anualmente segn lo pactado y, en su defecto, mediante la aplicacin del IPC.
La renta puede ser elevada por la realizacin, por parte del arrendador, de las mejoras hechas una
vez transcurridos 5 aos de duracin del contrato. El aumento no puede ser superior al 20% de la
renta vigente al realizarse la obra de mejora.

F. Derechos y obligaciones de las partes

- Obras de conservacin
El arrendador tiene que realizar, sin dcho a elevar la renta, las reparaciones que sean necesarias para
conservar el inmueble en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
El arrendatario debe soportarlas cuando no se puedan retrasar aunque sean muy molestas o se vea
privado de una parte de la vivienda.
Si la obra dura ms de 20 das, el arrendatario tiene derecho a una reduccin proporcional de la
renta a la parte que se haya visto privado de la vivienda. Y si se ve privado de toda la vivienda
puede pedir la suspensin del contrato. El deber de reparacin tiene tres excepciones:
Cuando el deterioro a reparar sea imputables al arrendatario o a las personas de las que ste
responde. Cuando se haya destruido la vivienda por causa no imputable al arrendador.
Cuando se trate de pequeas reparaciones exigidas por el desgaste que se deban al uso
ordinario de la vivienda, en cuyo caso van a ser a cargo del arrendatario.
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- Art. 22. Obras de mejora

1. El arrendatario estar obligado a soportar la realizacin por el arrendador de obras de mejora
cuya ejecucin no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusin del arrendamiento.
2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deber notificar por escrito al
arrendatario, al menos con tres meses de antelacin, su naturaleza, comienzo, duracin y coste
previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificacin, el arrendatario podr desistir del
contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El
arrendamiento se extinguir en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los
cuales no podrn comenzar las obras.
3. El arrendatario que soporte las obras tendr derecho a una reduccin de la renta en proporcin
a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aqullas, as como a la
indemnizacin de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Por otra parte, junto a la renta se puede pactar en el contrato que el arrendatario pague otros gastos
tales como comunidad, determinados tributos...
Son de cuenta del arrendatario los gastos por servicios con que cuente la vivienda arrendada que se
individualicen mediante contadores. No obstante, puede asumirlos el arrendador si as se pacta.

- Obras del arrendatario

El arrendatario no puede llevar a cabo, sin consentimiento escrito del arrendador, obras que
modifiquen la configuracin de la vivienda o que afecten a la estabilidad o seguridad de la misma.
Adems, de poder resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realizacin de las
obras puede pedir que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior.
Si las obras afectan a la estabilidad o seguridad de la vivienda, el arrendador puede pedir al
arrendatario que se repongan las cosas al estado anterior.
En caso de arrendatario con minusvala, el arrendatario, previa notificacin escrita al arrendador,
puede llevar a cabo en la vivienda las obras necesarias para adecuarla a su condicin de
minusvlido o a la de su cnyuge, pareja o familiares que convivan con l.
Si el arrendador lo pide, cuando el contrato finalice, el arrendatario debe reponer la vivienda al
estado anterior.

- Derecho de adquisicin preferente

Si se vende la vivienda, el arrendatario tiene derecho de adquisicin preferente sobre la misma. El
arrendatario puede ejercitar el derecho de tanteo en el plazo de 30 das naturales desde el siguiente
en el que se le notifique la notificacin de vender, el precio y las condiciones esenciales. Si no se
hace la notificacin anterior o en ella se omiten requisitos especiales, o cuando el precio de la venta
haya sido inferior, el arrendatario tendr un derecho de retracto.
Ese derecho caducar a los 30 das naturales contados desde el siguiente a la notificacin fehaciente
de las condiciones esenciales de la compraventa que el adquirente ha de hacer al arrendatario.
No existirn los derechos de tanteo o retracto fijados cuando la vivienda arrendada se venda
conjuntamente con las dems viviendas o locales que sean propiedad del arrendador y que formen
parte del mismo inmueble, ni tampoco cuando los distintos propietarios vendan de forma conjunta
al mismo comprador todos los pisos y locales de un mismo inmueble.
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El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto slo va a ser vlido
en contratos de duracin pactada superior a 5 aos.

G. Suspensin, resolucin y extincin del contrato

En caso de incumplimiento por las partes de sus respectivas obligaciones, la parte que ha cumplido
o est dispuesta a cumplir puede pedir la resolucin del contrato que dar lugar a la extincin.
El arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento por la falta del pago de la renta o las
cantidades que correspondan al arrendatario; por el subarriendo o cesin inconsentido; por los
daos causados dolosamente o por la realizacin de actividades molestas, peligrosas, no
consentidas, ilcitas; cuando la vivienda no se destine a su uso como tal; o cuando el arrendador no
realice las reparaciones a las que viene obligado o cuando le perturben el uso de la vivienda.
Finalmente el contrato de arrendamiento se extingue, adems de transcurrido el plazo de duracin,
por la prdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador, as como, por la
declaracin firme de ruina acordada por la autoridad competente.

H. Desistimiento por parte del arrendatario

El arrendatario puede desistir en los siguientes casos:
1. Porque sea necesario realizar obras de conservacin o acordadas por la autoridad competente y
el inmueble resulte inhabitable.
2. Si el arrendador va a realizar obras de mejora que no se puedan retrasar y que, aunque no hagan
inhabitable el inmueble, ste se vea afectado de modo relevante.
3. Cuando el contrato tenga una duracin superior a 5 aos y hubiesen transcurrido por lo menos 5
aos, el arrendatario puede desistir del contrato pero tiene que preavisar al arrendador con una
antelacin mnima de 2 meses sin que tenga que pagar ni la renta del tiempo pactado que
todava queda por cumplir ni tampoco una indemnizacin.

2. El arrendamiento para uso distinto del de vivienda

Estos arrendamientos adems de por las normas de aplicacin a todos los arrendamientos urbanos se
rigen por lo dispuesto por las partes, en su defecto, por el Ttulo III de la LAU y, supletoriamente,
por el CC. En estos casos rige el ppio de libertad de pacto en cuanto a determinacin de la renta,
forma, lugar y procedimiento de pago. En defecto de pacto se aplica el CC y la duracin ser la que
pacten las partes.

A. Cesin y subarriendo
Cuando en el inmueble arrendado se ejerza una actividad profesional, el arrendatario puede
subarrendar la finca o ceder el contrato sin el consentimiento del arrendador. ste, por su parte,
tiene derecho a elevar en un 10% la renta en vigor en caso de subarriendo parcial, y un 20% si el
subarriendo es total o si se produce la cesin del contrato.
La cesin y el subarriendo se deben notificar de manera fehaciente al arrendador en el plazo de un
mes desde que se haya producido.

30

B. Enajenacin de la finca arrendada y derecho de adquisicin preferente

Si se vende la finca arrendada el adquirente se va a subrogar en los derechos y obligaciones del
arrendador salvo que concurran en l los requisitos del artculo 34 de la Ley Hipotecaria. En cuanto
a la conservacin, mejora y obras del arrendatario se aplican los arts. 21 a 23 y 26, as como el art.
19. La regulacin del derecho de adquisicin preferente es la misma que para el caso de vivienda.
C. Fallecimiento del arrendatario
Cuando en el local arrendado se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o el
legatario que contine en el ejercicio de esa actividad se puede subrogar en los derechos y
obligaciones del arrendatario hasta que el contrato se extinga.
La subrogacin se debe notificar al arrendatario por escrito en los dos meses siguientes al
fallecimiento del arrendatario.
D. Indemnizacin al arrendatario
Cuando el contrato de arrendamiento se extinga por el transcurso del plazo convenido si en ese
inmueble se ha venido ejerciendo durante los cinco ltimos aos una actividad comercial de venta
al pblico, el arrendatario va a tener derecho a una indemnizacin a cargo del arrendador si dicho
arrendatario ha manifestado cuatro meses antes de la expiracin del contrato su voluntad de
renovarlo por un mnimo de cinco aos ms y por una renta de mercado.
Se entiende por renta de mercado la que acuerden las partes y, en su defecto, la que determine un
rbitro asignado por las partes.
La cuanta de la indemnizacin se determinar de la siguiente manera:
1. Si el arrendatario inicia en el mismo municipio en los seis meses siguientes a la terminacin
del contrato el ejercicio de la misma actividad que haba venido realizando, la indemnizacin va
a comprender los gastos de traslado y los perjuicios derivados de la prdida de clientela en
relacin con la que tena en el local anterior.
2. Si el arrendatario iniciara en los seis meses siguientes a la extincin del contrato una actividad
distinta a la anterior o no iniciara ninguna actividad y, por su parte, el arrendador o un tercero
desarrollaran en la finca, dentro de este plazo, la misma actividad o una similar a la desarrollada
por el arrendatario, la indemnizacin va a ser de un mes por ao de duracin del contrato, con
un mximo de 18 mensualidades.
E. Resolucin del contrato
El arrendador puede resolver el contrato en caso de cesin o subarriendo del local incumpliendo los
requisitos establecidos por la ley.
As mismo, tambin podra resolver el contrato por las causas previstas en el artculo 27, apartado 2,
causas a, b y e de la LAU. La resolucin en estos casos tendr lugar de pleno derecho.
Las disposiciones transitorias modifican el rgimen de los contratos vigentes al entrar en vigor la
nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. Fundamentalmente estas disposiciones se refieren a la
actualizacin de rentas antiguas, permiten al arrendador repercutir ciertos gastos que antes
soportaba el primero y tambin permite extinguir el contrato de arrendamiento en casos en los que
antes subsista o se transmita a determinadas personas.
31

TEMA 6. ARRENDAMIENTO RSTICO

Actualmente se rigen por la Ley de Arrendamientos Rsticos (LAR) de 2003, que fue ampliamente
modificada por la ley de 30 de noviembre de 2005. Por su parte, la LAR de 31 de diciembre de 1980
se aplica a los contratos que estaban vigentes a la entrada en vigor de la nueva legislacin.
Se consideran arrendamientos rsticos los contratos en los que se cede temporalmente una o varias
fincas para su aprovechamiento agrcola, ganadero o forestal a cambio de precio o renta.
Tambin se consideran como tales los arrendamientos de explot. agrcolas, forestales entendindose
por tales las que ya estn constituidas con anterioridad o al tiempo de establecer el contrato.
Estos contratos se rigen por lo pactado por las partes siempre que no se oponga a la ley,
supletoriamente por el CC y, en su defecto, por los usos y costumbres que le sean aplicables.
Una misma finca puede ser susceptible de varios arrendamientos simultneos. Cuando cada uno
tenga por objeto distintos aprovechamientos que sean compatibles y principales.
Salvo pacto en contrario, en los arrendamientos rsticos no se van a considerar incluidos otros
aprovechamientos de distinta naturaleza como los de de caza.
El arrendatario tiene derecho a determinar el tipo de cultivo y sern nulos los acuerdos que le
impongan cualquier restriccin sobre los cultivos o sobre el destino de los productos, salvo los que
tengan por finalidad que la tierra resulte esquilmada o sean consecuencia de la normativa
comunitaria o de disposiciones legales o reglamentarias.
La LAR se aplica en todo el territorio nacional sin perjuicio de la aplicacin precedente de la
normativa que dicten las CCAA que tengan competencia en materia de derecho foral.
A. Elementos personales
Pueden celebrar este contrato cualquier persona fsica o jurdica que tengan capacidad para
contratar y las comunidades de bienes que se dediquen a las actividades agrarias.
No pueden celebrar este contrato las personas o entidades extranjeras salvo los permanentes y las
personas pertenecientes a Estados con los que exista convenio de reciprocidad.
Los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios u otros de derecho de goce
anlogos sobre la finca se van a resolver al extinguirse cuando termine el derecho del arrendador
salvo que no haya terminado el ao agrcola en cuyo caso subsistir hasta que ste finalice.
B. Elementos formales
Se deben celebrar por escrito y en cualquier momento la partes se pueden compeler recprocamente
a su formalizacin en documento pblico, en cuyo caso los gastos sern a cargo del solicitante.
C. Duracin del contrato
La Ley de 2005 establece la duracin mnima de 5 aos de manera que se tendr por no puesta una
clusula en la que se estipule una duracin inferior. Pasados los 5 aos, el arrendador podr
recuperar la finca y deber notificarlo con 1 ao de antelacin (ao 4). Si no notifica su intencin de
recuperar la finca, el contrato se prorrogar automticamente por otro plazo de 5 aos.
32

D. Renta
Se fija en dinero y ser la que libremente establezcan las partes, se puede fijar en especies. Se puede
pactar libremente la actualizacin de la renta pero si no se ha pactado se actualiza conforme al
incremento del IPC.
E. Gastos
Ambos deben permitir la realizacin de obras, reparaciones y mejoras que deba y pueda realizar la
otra parte del contrato.

- Arrendador:
Debe realizar las obras y reparaciones necesarias para conservar la finca en estado de
servir al destino que se trate. Si una vez requerido no las realiza, el arrendatario puede
compelerle judicialmente para ello, resolver el contrato, rebajar proporcionalmente la renta o
realizarlas l mismo.
Si la finca sufre daos no indemnizables por fuerza mayor, cuyo coste sea superior al importe
de un ao de renta, el arrendador no est obligado a realizar la reparacin y, por su parte, el
arrendatario puede resolver el contrato o continuar pero con una renta menor.
Tiene que realizar las obras, mejoras o inversiones que, por ley o resolucin judicial o
administrativa firme, tengan que practicarse.

- Arrendatario:
Tiene que realizar las reparaciones, mejoras o inversiones propias de su actividad y las
que le vengan impuestas por la ley o resolucin judicial o administrativa firme. El
arrendatario puede hacer desaparecer los elementos que separen varias fincas dentro de una
misma explotacin, pero cuando acabe el contrato tendr que reponerlas a su estado anterior.
F. Subarrendamiento
En el arrendamiento rstico es posible el subarriendo con consentimiento del arrendador, al menos
que sea en favor del cnyuge o descendiente del arrendatario, en cuyo caso no es necesario el
consentimiento.
G. Enajenacin
En caso de enajenacin, el adquirente de la finca, aunque est protegido por el artculo 34 de la Ley
Hipotecaria, se subrogar en los derechos y obligaciones del arrendador y debe respetar el plazo que
quede de la duracin mnima del contrato o de la prrroga en curso en el caso de un 3 hipotecario,
y en los dems casos deber respetar la duracin total pactada.
* 3 Hipotecario:
1. Adquirir de quien aparezca como titular en el Registro
2. Oneroso
3. Buena fe
4. Inscribir en el Registro
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H. Extincin
1. Prdida total de la cosa arrendada o por expropiacin forzosa
2. Cuando expira el plazo por el que se pact o su prrroga
3. Por muerte del arrendatario sin perjuicio del derecho de sus sucesores legtimos.
4. Por desistimiento unilateral del arrendatario al trmino del ao agrcola notificndolo con un
ao de antelacin y por resolucin del derecho del arrendador o del contrato en los casos
legalmente previstos.

34

TEMA 7. ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS

Es un contrato del cual surge la obligacin de prestar, mediante contraprestacin, servicios en
sentido amplio.
Art. 1544: En el arrendamiento de servicios, una de las partes se obliga a prestar a la otra un
servicio por un precio cierto.
Art. 1583: Puede contratarse esta clase de servicios sin tiempo fijo, por cierto tiempo, o para una
obra determinada. El arrendamiento hecho por toda la vida es nulo.

TEMA 8. CONTRATO DE OBRA. CONTRATO DE EDIFICACIN

1. Contrato de obra
Art. 1544: Es aquel contrato por el que una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a
la otra un servicio por precio cierto.

2. Contrato de edificacin
La Ley, de 5 de noviembre de 1999, tiene por objeto regular el proceso de edificacin estableciendo
las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en ese proceso, as como las
garantas necesarias.
Por proceso de edificacin se entiende la accin y el resultado de construir un edificio de carcter
permanente, pblico o privado.
Son agentes de la edificacin todas las personas fsicas o jurdicas que intervienen en el proceso. La
LOE establece, sin perjuicio de la contractual, la responsabilidad de los agentes que intervienen en
el proceso de edificacin. As:

- Durante 10 aos por los daos causados por vicios o defectos que afecten a la seguridad
estructural del edificio.

- Durante el plazo de 3 aos por los daos causados por vicios o defectos de los elementos
constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos bsicos de
habitabilidad.

- El constructor, durante el plazo de 1 ao, va a responder de los daos materiales por vicios o
defectos de ejecucin que afecten a elementos, terminacin o acabado de las obras.
La LOE establece un principio de responsabilidad personal e individualizada por actos propios de
los agentes de la construccin o de las personas de las que debe responder. Si el dao es imputable a
2 o ms agentes y se puede establecer el grado de participacin de cada uno, respondern
mancomunadamente; pero si no es posible individualizar la culpa, lo harn solidariamente. En todo
caso, el promotor va a responder solidariamente con los dems agentes que intervengan por los
daos materiales causados por vicios o defectos de la construccin.
Por ultimo, la accin para reclamar los daos a la que nos hemos referido prescribir en un plazo de
2 aos a contar desde que dichos daos se produzcan.
35

TEMA 9: EL MANDATO
Se regula en los art. 1709 y ss.
Es aquel contrato por el que una persona se obliga a prestar un servicio o a hacer alguna cosa por
cuenta o encargo de otra. La esencia del mandato es actuar por cuenta de otro (en su nombre o no).
En sus orgenes era gratuito. En su regulacin actual se caracteriza por:

- Contrato consensual
- Puede ser unilateral (no es retribuido) o bilateral (si es retribuido). Si nada se ha pactado se
supone gratuito salvo que el mandatario tenga por ocupacin el desempeo de servicios de la
especie a la que se refiere el mandato, en cuyo caso se presume la obligacin de retribuir).

- Contrato de confianza y por eso es un contrato revocable de forma unilateral.

- Contrato intuitu personae: es esencial quien es la persona del mandan y mandatario, el
contrato se extingue por la muerte de cualquiera de ellos.

1. Elementos personales

- Mandante: Tiene que ser capaz y estar legitimado para contratar y para realizar los actos que
encarga al mandatario.

- Mandatario: La capacidad exigida para el que realiza el mandato es la capacidad general para
contratar, lo que significa que el menor emancipado puede ser mandatario (art. 1716) y en
cuanto a su capacidad, para el mandato ser la misma que para cualquier negocio, siempre que
acte en nombre ajeno.

2. Elementos reales

- Servicio o cosa que se obliga a hacer el mandatario

El mandato puede ser, segn el art. 1712:
General: Comprende todos los negocios del demandante
Especfico: Cuando se refiere a 1 o ms negocios determinados
Distintos de los poderes generales, son los poderes concebidos en trminos generales, que slo
comprenden actos de administracin porque para enajenar, hipotecar o para realizar cualquier acto
de riguroso dominio se necesita poder expreso.

- Precio o retribucin del mandatario, que no es esencial.

3. Elementos formales
No se exige forma especial. Puede ser expresa o tcita al igual que la aceptacin. Debemos tener en
cuenta que diferente de la forma del mandato es la forma del apoderamiento.
Art. 1280: Exige que conste en documento pblico los poderes generales para pleitos, el poder para
administrar bienes y cualquier otro que tenga por objeto la creacin, transmisin, modificacin o
extincin de derechos reales sobre bienes inmuebles o que haya de perjudicar a terceros.
36

4. Efectos
Hay que diferenciar la relacin interna de la externa.

- En la relacin interna las obligaciones son:

Para el mandatario:
1. Debe realizar los actos a los que se comprometi sin traspasar los lmites del mandato.
stos no se consideran traspasados si el mandato se cumple de una manera ms ventajosa
para el mandante que la sealada para ste.
2. Debe atenerse a las instrucciones del mandante. Si stas no se han fijado o resultan
inapropiadas por las circunstancias, el mandatario deber actuar con la diligencia de un
buen padre de familia y responder del dolo y de la culpa con la que acte.
3. Debe mantener informado al mandante sobre la marcha y el fin de la ejecucin del
mandato. Una vez finalizada esta ejecucin tiene que rendir cuentas y justificarlas, salvo
que estuviese dispensado de lo anterior.
4. Responder de los perjuicios que el incumplimiento de sus obligaciones ocasione al
mandante. Si el mandatario recibe retribucin, la culpa se estimar con mayor rigor.
5. No tiene podr nombrar un sustituto si el mandante no se lo ha prohibido. El mandatario
responde por la actuacin del sustituto en los siguientes casos:

- Cuando no se le dio facultad para nombrarlo.

- Cuando se le dio facultad para nombrarlo pero sin designar a la persona.
6. Obligacin de rendir cuentas de sus gestiones y a abonar al mandante lo que haya obtenido
en virtud del mandato.
Para el mandante:
1. Debe pagar la retribucin al mandatario, cuando proceda.
2. Debe anticipar lo necesario para la ejecucin del mandato o reembolsar las
cantidades que el mandatario hubiese adelantado (intereses).
3. Debe indemnizar al mandatario los daos y perjuicios que le haya causado el
cumplimiento del mandato, siempre que no exista culpa o negligencia del mandatario.

- Relacin externa
En 1er lugar hay que diferenciar si el mandatario acta en nombre del mandante. El mandatario no
responde ante el 3 con el que contrata salvo que se obligue expresamente o traspase su poder sin
dar conocimiento al demandante.
En 2 lugar, el mandante debe cumplir las obligaciones que el mandatario haya contrado si el
mandatario actu dentro de los lmites del mandato. En lo que se haya excedido, solo queda
obligado el demandante cuando lo haya admitido expresa o tcitamente.
Todos los efectos derivados de la actuacin del mandatario se producen directamente entre el
patrimonio del 3 y del mandante.
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Cuando el mandato es representativo el mandatario firma en nombre del mandante.

Actuacin no representativa: Si el mandatario acta en nombre propio aunque por cuenta del
mandante, todos los negocios que celebre con el 3 cae directamente sobre el mandatario y su
patrimonio y se produce una incomunicacin total entre mandante y 3.
En estos casos el mandante no tiene accin contra los 3os ni estos contra el mandante. El que resulta
obligado directamente es el mandatario como si se tratase de un asunto suyo.
Una excepcin es el caso de que se trate de cosas propias del mandante notoriamente.

5. Extincin
Causas:
1. Por las causas generales de extincin de los contratos.
2. Si se celebr haciendo constar la relacin que le serva de base, el mandato se extingue cuando
esa relacin se acaba.
3. Por la revocacin del mandato. El mandante puede revocar en cualquier momento el mandato
y compeler al mandatario a que le devuelva el documento. * La revocacin es una declaracin
unilateral receptiva ya que surte efectos desde que llega a conocimiento del mandatario.
4. Por renuncia o incapacitacin del mandatario. Si el mandatario renuncia sin justa causa,
debe indemnizar al mandante los perjuicios que dicha renuncia le ocasione. Si renuncia
concurriendo justa causa, el mandatario debe continuar hasta que el mandante pueda adoptar las
medidas necesarias para cubrir su falta.
5. Por muerte, declaracin de prodigalidad, concurso o insolvencia de mandante o mandatario.
6. Por incapacitacin sobrevenida del mandante, a no ser que en el mandato se hubiese
dispuesto su continuacin, o dicho mandato se hubiese dado para el caso de incapacidad del
mandante, apreciada conforme a lo dispuesto por ste. En estos casos, el mandato podr
terminar por resolucin judicial dictada al constituirse el organismo tutelar o despus a
instancias del tutor.
Los poderes preventivos permitidos desde una ley de 2003 son aquellos que una persona con
plena capacidad da para el caso de que llegue a perder la capacidad.
1. El mandante no va a poder controlar lo que hace el mandatario ya que cuando el
poder est vigente, el mandante ya habr perdido su capacidad.
2. El mandante no puede revocar el mandato.
3. Genera falta de control de la actuacin del mandatario ya que no est sometido a
control judicial.
4. Desprotegen al mandan frente a sus propios actos, ya que al no estar incapacitados
se presumirn vlidos los actos que realicen los mandatarios.

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TEMA 10: SOCIEDAD CIVIL

La sociedad civil se regula en el CC en los arts. 1665 y ss que definen la sociedad como un contrato
por el cual 2 o ms personas se obligan a poner en comn dinero, bienes o industria con intencin
de repartir las ganancias.

1. Caractersticas

- Contrato consensual: se perfecciona por el consentimiento

- Contrato bilateral o plurilateral: exige 2 o ms partes y nacen obligaciones para todas ellas a
diferencia de lo que ocurre en las sociedades mercantiles

- Contrato oneroso: se aporta a la sociedad a cambio de la participacin en las ganancias

- No es un contrato de ejecucin inmediata si no de duracin o de tracto sucesivo
- Contrato de confianza: intuitu personae, es decir, es esencial para cada contratante quienes sean
los otros contratantes.

2. Elementos esenciales
1. Puesta en comn: da lugar a la aparicin de un fondo en comn que ser de titularidad de la
sociedad si llega a tener personalidad jurdica
2. Fin lucrativo: a diferencia de la asociacin y la fundacin, es obtener ganancias econmicas
repartibles.
3. Affectio societatis: intencin de mantenerse en la sociedad y que en realidad se confunde con el
consentimiento contractual

3. Personalidad jurdica de la sociedad

Art. 1669: No tienen personalidad jurdica las sociedades cuyos pactos se mantengan secretos entre
los socios y en los que cada socio contrate en su propio nombre con los 3os. Este tipo de sociedad
se rige por las reglas de la comunidad de bienes y por tanto no dan lugar al nacimiento de una nueva
personalidad jurdica. Esto significa que para que la sociedad civil tenga personalidad jurdica
bastar que su constitucin sea pblica o manifiesten en sus relaciones con 3os que actan por
cuenta de la sociedad.

4. Tipos de sociedad civil

A. Universal: puede ser de todos los bienes presentes o de todas las ganancias. La sociedad de
todos los bienes presentes es aquella en la que las partes ponen en comn todos los buenos con
nimo de repartir entre ellos las ganancias. En la sociedad universal pasan a ser propiedad
comn de los socios los bienes que pertenecan a cada 1, as como las ganancias.
B. Particular: tiene por objeto nicamente cosas particulares o bien una empresa determinada o el
ejercicio de una profesin.

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5. Elementos personales
Socios que crean una sociedad pudiendo ser cualquier persona y cuya capacidad ser la capacidad
de contratar, lo que significa que tratndose de menor emancipado depender de lo que aporte a la
sociedad (si aporta bienes inmuebles no tendr capacidad, aunque hay algunas resoluciones que s
se lo han permitido).

6. Elementos reales
Aportacin de los socios: bienes y derechos de cualquier tipo siempre que tengan un contenido
patrimonial y tambin puede ser trabajo o industria y es posible que todas las aportaciones sean de
industria ( no es necesario que haya capital inicial).

7. Elementos formales
La sociedad civil se podr constituir en cualquier forma, salvo que se aportaren a ella bienes
inmuebles o derechos reales, en cuyo caso ser necesaria la escritura pblica para adquirir la
personalidad jurdica y adems un inventario de bienes que se unir a la escritura pblica. En los
dems casos la personalidad jurdica se adquiere por simple acuerdo.

8. Administracin de la sociedad
Puede ocurrir que los socios hayan pactado como se administra la sociedad acordando que existe
uno o varios socios administradores. Si nombran a uno solo, dicho administrador podr ejercer
todos los actos de administracin aunque se opongan los otros socios salvo que proceda de mala fe
y el poder que tiene es irrevocable sin una causa legtima.
Si son varios administradores, si no se ha especificado la funcin de cada uno, cualquiera puede
realizar cualquier acto de administracin y puede oponerse a lo realizado por los otros antes de que
produzca efecto.
En el caso de haberse estipulado lo que hace cada uno se podr organizar de forma solidaria o
mancomunada.
Cuando no se haya estipulado el modo de administrar, se observarn las reglas siguientes:

- Todos los socios se considerarn apoderados, y lo que cualquiera de ellos hiciere por s solo,
obligar a la sociedad pero cada uno podr oponerse a las operaciones de los dems antes que
hayan producido efecto legal.

- Cada socio puede servirse de las cosas que componen el fondo social segn costumbre de la
tierra, con tal que no lo haga contra el inters de la sociedad, o de tal modo que impida el uso a
que tienen derecho sus compaeros.

- Todo socio puede obligar a los dems a costear con l los gastos necesarios para la conservacin
de las cosas comunes.

- Ninguno de los socios puede, sin el consentimiento de los otros, hacer novedad en los bienes
inmuebles sociales, aunque alegue que es til a la sociedad.

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9. Relacin interna de la sociedad

A. Obligaciones de los socios
Realizar aportacin de lo prometido y adems tendr la obligacin de saneamiento por eviccin del
mismo modo que el vendedor (compraventa). En el caso de que se trate de socio industrial ste debe
a la sociedad las ganancias que haya obtenido desde que se constituy la sociedad. Si lo que se
obliga a entregar es dinero, deber los intereses desde el da en que se comprometi a entregar la
aportacin. El inters de cada socio queda subordinado al inters de la sociedad.
B. Obligaciones con los socios

- La sociedad responde a cada socio las cantidades que hayan desembolsado ms intereses.
- Responde de las obligaciones que cada socio haya adquirido de buena fe a cuenta de la sociedad.
- Responde de los riesgos inseparables a la direccin de la sociedad.
C. Derechos de los socios
Participar en las ganancias de la sociedad pero tambin en las prdidas. El reparto de prdidas y
ganancias se har con arreglo a lo pactado y si solo se ha pactado la parte de cada uno en las
ganancias, ser la misma parte en las prdidas.
Si no se ha pactado nada, el reparto de prdidas y ganancias ser proporcional a la aportacin de
cada uno. Si hay un socio de industria, le corresponder una parte igual que el que menos haya
aportado.
Art. 1691: Es nulo el pacto que excluye a uno o ms socios de toda parte en las ganancias o en las
prdidas. Slo el socio de industria puede ser eximido de toda responsabilidad en las prdidas.

10. Relacin externa de la sociedad

A. Relacin con 3os
Se regula en el art. 1697 y ss.
Para que la sociedad quede obligada con un tercero por los actos de uno de los socios, se requiere:

- Que el socio haya obrado en su carcter de tal, por cuenta de la sociedad.

- Que tenga poder para obligar a la sociedad en virtud de un mandato expreso o tcito.
- Que haya obrado dentro de los lmites que le seala su poder o mandato.
De acuerdo con ello, la sociedad no quedar obligada respecto con un 3 por los actos que un socio
haga en su nombre o sin poder.
B. Responsabilidad de los socios en las deudas sociales
Se establece que los socios no quedarn obligados solidariamente respecto de las deudas de la
sociedad (art. 1698). Responden mancomunadamente de las deudas de la sociedad.

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11. Extincin
Se regula en el art. 1700 y ss.
1. Cuando expira el trmino por que fue constituida.
2. Cuando se pierde la cosa, o se termina el negocio que le sirve de objeto.
3. Muerte, insolvencia, incapacitacin o declaracin de prodigalidad de cualquiera de los socios.
4. Por la voluntad de cualquiera de los socios.
En caso de que se haya fijado un plazo, por comn acuerdo de los socios se puede prorrogar,
debiendo ser el acuerdo anterior al plazo, porque si es posterior se estara constituyendo una nueva
sociedad.

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TEMA 11: PRSTAMO

1. Concepto y clases
Se regula en el art. 1740 y ss. Es el contrato por el que alguna de las partes entrega a la otra una
cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva (comodato) o bien la
entrega de dinero u otra cosa fungible con la condicin de que devuelva otro tanto de la misma
especie o cualidad.
El comodato es esencialmente gratuito mientras que el prstamo simple puede ser gratuito u
oneroso (cuando se pactan intereses).
El prstamo llamado comodato y el simple prstamo son figuras en realidad muy distintas pero
tienen en comn que ambos son contratos reales, se perfeccionan por la entrega de la cosa y solo
cuando se ha hecho la entrega existe contrato.
[Puede preguntar las diferencias entre comodato y prstamo ordinario]

2. Comodato
Se regula en el art. 1761 y ss.

- Contrato unilateral, solo nacen obligaciones para el comodatario.

- Contrato esencialmente gratuito, si hay precio se convierte en arrendamiento.
- Contrato traslativo de uso, no de la propiedad.
- Contrato temporal, si falta la determinacin del precio en realidad se trata de un precario.
A. Elementos personales

- Comodante y comodatario, ambos han de tener capacidad general para contratar. Los menores
emancipados s pueden.

B. Elementos reales

- Cosa, cuyo uso se cede debe ser no fungible y puede ser bien mueble e inmueble.
C. Contenido
El comodatario est obligado a satisfacer los gastos ordinarios para el uso y conservacin de la cosa
prestada. Adems debe conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia.
En cuanto al riesgo de la cosa prestada, corresponde al comodante; es decir, el comodatario solo
responde si interviene culpa suya. Si la cosa se pierde o destruye por caso fortuito o fuerza mayor
no responde.
El comodatario adems est obligado a devolver la cosa prestada cuando termine el plazo. Si son
varios los comaditarios responden solidariamente.

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D. Extincin

- Cuando termina el tiempo

- Reclamacin por el comodante en caso de urgente necesidad
- Prdida de la cosa
- Muerte del comodatario
3. Prstamo simple (mutuo)

- Contrato real, aunque algunos autores defienden la posibilidad de que exista prstamo
consensual.

- Contrato unilateral, obligaciones para el prestatario.

- Contrato naturalmente gratuito porque si nada se pacta no hay que pagar intereses pero
se puede pactar.

- Contrato temporal, se establece plazo de devolucin.

- Contrato traslativo de dominio, el que recibe en prstamo dinero u otra cosa fungible
adquiere su propiedad y se obliga a devolver otro tanto de la misma especie.

A. Elementos personales

- Prestamista y prestatario, ambos deben tener la capacidad general para contratar. El menos
emancipado no puede ser prestatario pero s prestamista.

B. Elementos reales
El objeto ha de ser una cosa fungible (que admita sustitucin).

C. Contenido
Hay que distinguir:
a) Prstamo gratuito
El prestatario se obliga a devolver otro tanto de la misma especie y calidad (sin intereses).
b) Prstamo en el que se pagan intereses
El prestatario adems se obliga a pagar un inters pero solo se pagan si se pactan expresamente. Si
paga intereses sin estar estipulado no puede reclamarlo.
El art. 1109 consagra el anatocismo, es decir, la posibilidad de que los intereses devengados causen
a su vez nuevos intereses. El tipo de inters puede ser fijo o variable. El tipo de inters no puede ser
abusivo ni usurario. Se considera abusivo si vulnera lo establecido en 1908, que establece que ser
nulo todo contrato de prstamo en que se estipule un inters notablemente superior al normal del
dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales
que resulte leonino.
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TEMA 12: DEPSITO

Es el contrato por el que una parte, depositante o deponente, entrega a la otra, depositario, una cosa
mueble que ste ltimo se obliga a custodiar y a restituir cuando le sea reclamada.

- Si el contrato se celebra por escrito o si es oneroso, es suficiente el acuerdo de las partes; en los
dems casos, el acuerdo tiene que ir acompaado de la entrega y de la recepcin de la cosa por
los interesados. Entonces el contrato es real.

- Es un contrato naturalmente gratuito, pero puede pactarse una retribucin.

- Se requiere la capacidad general para contratar.
- Se aplican las reglas generales.
- Si el depositante es incapaz, el contrato es invlido.
- Los representantes legales del depositante durante la incapacidad, o finalizada sta el propio
depositante, puede reclamar la devolucin de la cosa sin necesidad de impugnacin.

- Si el depositario es incapaz, el depositante tiene accin para recuperar la cosa mientras se

encuentre en poder del depositario o a que se le entregue el precio si la cosa fue vendida.

1. Depsito voluntario
Depsito voluntario es aquel en que se hace la entrega por la voluntad del depositante. Tambin
puede realizarse el depsito por dos o ms personas, que se crean con derecho a la cosa depositada,
en un tercero, que har la entrega en su caso a la que corresponda.

A. Elementos personales
Para dar algo en depsito no se exige ser propietario de la cosa depositada, como se infiere de los
artculos 1.771 y 1.773.
Respecto de la capacidad de las partes, seala el Cdigo reglas especiales:

- Para el caso de incapacidad del depositante, el deponente queda sujeto a todas las obligaciones
derivadas de contrato (cfr. art. 1.764).

- Si el incapaz es el depositario, slo tendr el deponente accin para reivindicar la cosa

mientras sta subsista en poder del otro contratante, o a que ste le abone la cantidad en que se
hubiese enriquecido con la cosa o con el precio (art. 1.765).

B. Elementos reales
Slo pueden ser objeto del depsito las cosas muebles (art. 1.761); adems, han de ser corporales,
pues las incorporales o derechos no son susceptibles de custodia en sentido material, aunque s
pueden ser objeto de ello los documentos en que consten esos derechos.

C. Elementos formales
No se exige formalidad especial ninguna. La entrega de la cosa, que necesariamente ha de
efectuarse, ms que requisito formal es elemento integrante del contenido del contrato.
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D. Efectos

- Obligaciones del depositario

Custodia de la cosa:
El art. 1.767 le prohbe el uso de la cosa bajo la indemnizacin de daos y perjuicios; si tuviese
permiso expreso para usarla, el contrato pierde el carcter de depsito y se convierte en prstamo o
comodato (art. 1.768).
Restitucin:

- Se debe hacer al depositante, a sus causahabientes o a la persona designada en el contrato.

- Debe ser restituida la misma cosa especfica en su integridad sin que sea admisible la entrega
parcial ni de cosas equivalentes. Ser devuelta la cosa con todos sus productos y accesiones.

- Si se entreg cerrada y sellada, debe ser devuelta de este modo (art. 1.769).
- El lugar ser el pactado, y a falta de pacto el lugar en que se halle la cosa (art. 1.774).
- Debe ser hecha la restitucin de la cosa cuando el dueo la reclame.
- Obligaciones del depositante
Abono de los gastos de conservacin de la cosa, indemnizacin de perjuicios sufridos por razn del
depsito (art. 1.779) y, en su caso, pago de la retribucin convenida. En garanta se reconoce al
depositario derecho de retencin de la cosa (art. 1.780).

E. Extincin
Se extingue el depsito por las siguientes causas: la restitucin de la cosa, la terminacin del plazo;
prdida de la cosa depositada; enajenacin hecha por el deponente; cuando el depositario resulta
dueo de la cosa; por renuncia del depositario.

2. Depsito necesario
El depsito necesario es aquel contrato que se hace en cumplimiento de una obligacin legal o aquel
que se hace con ocasin de una calamidad (atentado, naufragio, etc.). Depsito extrajudicial.
Ambos se regulan en los arts. 1781 y ss CC.
El art. 1782 establece que el depsito necesario se rige por las normas de la ley que lo establezca y
supletoriamente por las normas del depsito voluntario. En el art. 1783 se consagra un supuesto
especfico de depsito necesario ya que considera como tal el depsito de los efectos (entendidos
como objetos) introducidos por los viajeros en las fondas y mesones. Los fondistas o mesoneros
responden de ellos como tales depositarios si se les ha dado conocimiento de los mismos y si los
viajeros observan las prevenciones que dichos posaderos o sus sustitutos les hubiesen hecho sobre
cuidado y vigilancia de los efectos. Este art. se aplica a todo tipo de hoteles y restaurantes.
Esta responsabilidad tambin se extiende a los daos hechos a los efectos aunque sean hechos por
extraos. La responsabilidad solo desaparece cuando existe robo a mano armada o un suceso de
fuerza mayor.
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3. Secuestro
Depsito judicial que viene a ser una medida cautelar. Se regula en los arts. 1785 y ss.

- Art. 1785: el depsito judicial o secuestro tiene lugar cuando se decreta el embargo o el
aseguramiento de bienes litigiosos.

- Art. 1786: el secuestro puede tener por objeto as los bienes muebles como los inmuebles.
- Art. 1787: el depositario de los bienes u objetos secuestrados no puede quedar libre de su
encargo hasta que se termine la controversia que lo motiv, a no ser que el Juez lo ordenare por
consentir en ello todos los interesados o por otra causa legtima.

- Art. 1788: el depositario de bienes secuestrados est obligado a cumplir respecto de ellos todas
las obligaciones de un buen padre de familia.

- Art. 1789: en lo que no se hallare dispuesto en este Cdigo, el secuestro judicial se regir por las
disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4. Contrato de aparcamiento
Ley de 14 de noviembre de 2002.
Es aquel contrato de aparcamiento en el que una persona cede como actividad mercantil un espacio
en un local o recinto del que es titular para estacionar vehculos a motor con la obligacin de
vigilancia o custodia durante el tiempo de ocupacin a cambio de un precio determinado en funcin
del tiempo real de la prestacin de servicio.
Distintas modalidades:
Estacionamiento con reserva de plaza
Estacionamiento rotatorio, en el que el titular del aparcamiento se obliga a facilitar una plaza pero
no es siempre la misma (no es fija).

- Obligaciones del titular del aparcamiento

1. De acuerdo con la ley, el titular del aparcamiento debe facilitar al usuario el acceso a un espacio
para el aparcamiento.
2. Debe entregar al usuario en soporte duradero el justificante o resguardo de aparcamiento.
3. Debe restituir al portador del justificante en el estado en que le fue entregado el vehculo,
componentes y accesorios que se hallen incorporados de manera fija e inseparables y que sean
habituales y ordinarios por su naturaleza y valor en el tipo de vehculo de que se trate. Los
accesorios que no sean fijos (radiocassetes, telfonos mviles, etc.) debern ser retirados por el
usuario ya que el titular no responde.
4. Debe indicar por cualquier medio los precios, horarios y las normas de funcionamiento.
5. Debe disponer formularios de reclamaciones.

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- Obligaciones del usuario

1. Abonar el precio fijado.
2. Exhibir un justificante o resguardo o acreditar su prdida.
3. Estacionar en los lugares indicados.
4. Seguir las normas de uso.

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TEMA 13: LOS CONTRATOS ALEATORIOS

Art. 1790: Es el contrato por el cual una de las partes o ambas recprocamente se obligan a dar o a
hacer alguna cosa en equivalencia de lo que la otra parte ha de dar o hacer para el caso de que
ocurra un acontecimiento incierto o en un tiempo indeterminado.
Seguro
Juego y apuesta
Renta vitalicia
Contrato de alimentos

1. Juego y apuesta
Se regula en los art. 1798 y ss.
Esta regla se basa en la distincin entre prohibicin y no prohibicin, siendo la regla que todos los
que no estn expresamente permitidos estn prohibidos. De acuerdo con esta premisa, la ley no
concede accin para reclamar lo que se gana en juego pero el que se pierde no puede repetir lo que
haya pagado voluntariamente a no ser que haya habido dolo, que se trate de un menor o que
estuviese inhabilitado para administrar bienes. Esta regla es para el caso de juegos prohibidos.
El CC considera que los juegos no prohibidos, (adems de los casinos) son aquellos que tengan por
objeto adiestrarse en el manejo de armas o cuerpo, carreras a pie o a caballo y juegos de pelota y
anloga naturaleza.
El CC equipara juegos a las apuestas, por lo que es legal apostar en estos juegos, por lo que el que
pierde s queda obligado civilmente. Si el juez considera que la cantidad apostada es excesiva,
puede ser reducida en los usos de un buen padre de familia.

2. Renta vitalicia
Se regula en el art. 1802 y ss.
Es aquel contrato aleatorio por el que una persona se obliga a pagar una pensin anual durante la
vida de 1 o ms personas determinadas a cambio de un capital de bienes muebles cuya propiedad se
le transfiere desde el primer momento con la carga de la pensin.
Contrato oneroso y aleatorio.
Se suele considerar como contrato real y unilateral ya que se perfecciona por la entrega de los
bienes y del mismo solo deriva la obligacin de pagar la renta o pensin.
La renta vitalicia en si, se puede considerar como contrato real o personal.

A. Constitucin
Disposicin mortis causa.
A ttulo gratuito e intervivos. Es el nico supuesto en el que se permite al que constituya la
renta vitalicia disponer de ella sin que est sujeta a embargo por obligaciones del pensionista.
Puede ser impuesta por tribunales
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 Puede acordarse para sustituir una pensin compensatoria en caso de divorcio.

Se puede constituir en un contrato aleatorio a ttulo oneroso. Es el nico que en puridad se
puede denominar contrato aleatorio de renta vitalicia.

B. Elementos personales
Persona que entrega el capital y la que lo recibe y queda obligado a pagar la pensin. Ambos
necesitan capacidad para contratar. En el caso de menor emancipado, ste puede ser la persona que
entrega el capital si no se trata de bienes inmuebles; en el caso de que sea la persona que lo recibe,
puede en todos los casos.
La renta vitalicia puede constituirse sobre la vida del que da el capital, sobre la vida del que recibe
la renta, sobre la vida de un 3 y sobre la vida de varias personas.

3. Contrato de alimentos
Se regula en el art. 1791 y ss.
Es aquel contrato por el que una de las partes se obliga a proporcionar una vivienda, manutencin y
asistencia de todo tipo a una persona durante su vida a cambio de la transmisin de un capital en
cualquier clase de bienes y derechos.
Es un contrato que fue introducido en el CC por la ley de 18 de noviembre de 2003. Se ha
configurado en el CC sin establecer ninguna clusula de reserva o garanta como puede ser la
reserva de usufructo por lo que da lugar a numerosos abusos ya que el bien puede ser transmitido a
un 3 y el que ha constituido el contrato se queda sin los bienes (que suele ser la vivienda habitual).
La ley tena que haber establecido obligatoriamente al menos la reserva de usufructos.

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TEMA 14: LA FIANZA

La fianza es el contrato por el que una de las partes, fiador, asume la obligacin de cumplir la
contrada por otro, fiado, en caso de no hacerlo ste frente a su acreedor. Por tanto, se garantiza la
obligacin contrada por otro frente a un acreedor que ve reforzado el cumplimiento del crdito.
Consensual
Unilateral: en principio slo contra obligaciones el fiador, pero podr ser bilateral si se establece
una contraprestacin a favor del fiador.
Gratuito: pero puede ser oneroso si se pacta la contraprestacin que acabamos de citar. Se rige
por el principio de libertad de forma.

A. Elementos personales
Normalmente son el acreedor de la obligacin principal y el fiador, en cuyo caso no se requiere ni el
asentimiento ni el conocimiento del deudor. Pero el contrato tambin se puede celebrar entre el
fiador y una persona distinta del acreedor, en cuyo caso la obligacin surgir de un contrato a favor
de tercero y sera necesaria la aceptacin del acreedor.
Las partes deben tener capacidad general para contratar. Puede ser fiador un menor emancipado,
pero si acta sin el complemento de capacidad otorgado por los padres o el curador, su
responsabilidad por el incumplimiento de la obligacin fiada slo se puede hacer efectiva sobre los
bienes de los que puede disponer dicho menor sin ese complemento de capacidad.

B. Obligacin del fiador

La obligacin del fiador se caracteriza por:

- Carcter accesorio, es decir, la fianza est subordinada o depende de la obligacin principal que
garantiza, luego no puede existir sin dicha obligacin principal.

- Carcter subsidiario. La obligacin del fiador normalmente es subsidiaria a la del deudor

principal en su cumplimiento. Por tanto, el fiador cumplir su obligacin si el deudor de la
obligacin principal no cumple.
La obligacin puede ser de cualquier tipo. Ha de ser una obligacin existente, pero tambin pueden
fiarse obligaciones futuras o condicionales.
Por otra parte, el otorgamiento del contrato de fianza puede ser libre o debido:
Ser debido en los casos de fianzas ilegales y judiciales.
Ser legal cuando deba contraerse porque as lo dispone la ley.
Ser judicial cuando se constituya por mandato del juez.
La fianza ser civil cuando su objeto sea asegurar obligaciones civiles.

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C. Obligaciones de las partes

La fianza, en principio, es un contrato unilateral y gratuito. La obligacin esencial que surge es la
del fiador de cumplir en defecto del deudor. Por esta razn, la obligacin del fiador no puede ser
superior a la del deudor pero s inferior, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones.
Si el fiador se hubiese obligado a ms, su obligacin se reducir a los lmites de la obligacin del
deudor. Adems, la obligacin del fiador se reduce por reduccin en la obligacin principal; pero no
ocurre lo mismo si sta aumenta.

D. Beneficio de excusin
El fiador slo puede ser constreido (obligado) a cumplir si el deudor incumple y no tiene bienes
con los que responder de su incumplimiento. Por tanto, el fiador no puede ser compelido a pagar sin
hacerse antes excusin de los bienes del deudor (art. 1830 CC). Esto se llama beneficio de
excusin o de orden. As, si el acreedor requiere al fiador para el pago, el fiador le puede oponer
este beneficio debiendo sealarle bienes para cubrir el importe de la deuda.
Art. 1.830: El fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor sin hacerse antes excusin de
todos los bienes del deudor.
En virtud del art. 1834, el acreedor no tiene que dirigir su demanda primero contra el deudor y si no
prospera contra el fiador, sino que puede citar al fiador cuando demande al deudor principal.
Art. 1.834: El acreedor podr citar al fiador cuando demande al deudor principal, pero quedar
siempre a salvo el beneficio de excusin, aunque se d sentencia contra los dos.
Ahora bien, puede ser que el fiador se haya obligado no subsidiariamente sino junto con el deudor,
en cuyo caso el acreedor se puede dirigir directamente contra el fiador sin que ste le pueda oponer
el beneficio de excusin. En estos casos, estamos ante una fianza solidaria, y puede tener lugar por
voluntad de las partes o si la fianza es judicial.

E. Excepciones que puede oponer el fiador al acreedor

Cuando el acreedor se dirija contra el fiador, ste ltimo puede oponer todas las excepciones propias
de su obligacin y toda las que competan al deudor principal y segn sean inherentes a la deuda,
pero no puede oponer las excepciones puramente personales del deudor, como por ejemplo las
derivadas de la incapacidad o limitacin de la capacidad de obrar del deudor.
El deudor no puede renunciar a una excepcin que le corresponda perjudicando al fiador.

F. Extincin de la obligacin de fiar

Hay una serie de casos en los que el fiador, incluso antes de haber pagado, puede proceder contra el
deudor principal. Estos casos son:
Cuando se ve demandado judicialmente para el pago.
En caso de concurso o insolvencia del deudor.
Cuando el deudor se ha obligado a relevarle de la fianza en un plazo concreto y ha vencido.
Cuando la deuda ha llegado a hacerse exigible porque se ha cumplido el plazo en el que debe
satisfacerse.
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Al cabo de 10 aos, cuando la obligacin principal no tiene trmino fijo para su vencimiento, salvo
que su naturaleza slo pueda extinguirse en un plazo superior a 10 aos.
En todos estos supuestos, la accin del fiador persigue obtener la relevacin de la fianza o bien una
garanta que lo proteja de los procedimientos del acreedor y de los peligros de insolvencia del
deudor. A todo ello se refiere el art. 1843.
El fiador, aun antes de haber pagado, puede proceder contra el deudor principal:
1. Cuando se ve demandado judicialmente para el pago.
2. En caso de quiebra, concurso o insolvencia.
3. Cuando el deudor se ha obligado a relevarle de la fianza en un plazo determinado, y este plazo
ha vencido.
4. Cuando la deuda ha llegado a hacerse exigible, por haber cumplido el plazo en que debe
satisfacerse.
5. Al cabo de 10 aos, cuando la oblig. principal no tiene trmino fijo para su vencimiento, a
menos que sea de tal naturaleza que no pueda extinguirse sino en un plazo > 10 aos.
En todos estos casos la accin del fiador tiende a obtener relevacin de la fianza o una garanta que
lo ponga a cubierto de los procedimientos del acreedor y del peligro de insolvencia en el deudor.
Por ltimo, si el fiador paga la deuda, se va a subrogar en el puesto del acreedor y adquiere derecho
a ser indemnizado por el deudor.

G. Cofianza y la subfianza
Hablamos de cofianza en el caso de pluralidad de fiadores en el que, entre todos, garantizan el
cumplimiento de la obligacin. En principio, la obligacin fiada se va a dividir entre todos los
cofiadores que, en ciertos casos, se suceden entre si. Los cofiadores van a garantizar la deuda
frente al acreedor mancomunadamente salvo que se haya pactado la solidaridad.
Se habla de subfianza cuando se afianza la propia obligacin del fiador. En este caso, la primera
fianza asegura la obligacin del deudor principal, y la segunda garantiza el cumplimiento de la
obligacin del fiador. Se aplican todas las normas relativas a la fianza.

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Tema 15. TRANSACCIN Y ARBITRAJE

1. Transaccin
A. Concepto y caracteres
Se regula en los arts. 1809 y ss.
Es un contrato por el cual las partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa, evitan
la provocacin de un pleito o ponen trmino al que haba comenzado. El fin de este contrato es
suprimir la controversia y el instrumento que emplean es hacerse recprocas concesiones.
Es un contrato consensual, no solemne, oneroso y bilateral.

B. Elementos personales
Son sujetos de este contrato los que a la vez lo son de la relacin jurdica controvertida.
Se requiere capacidad general para contratar y tambin para asumir las obligaciones que resulten de
la transaccin y para enajenar los derechos que en virtud del contrato se reconozcan a la otra parte.
Para transigir sobre los bienes y derechos de los hijos bajo la patria potestad se aplicarn las mismas
reglas que para enajenarlos.

C. Elementos reales
Pueden ser objeto de contrato las rel. jurdicas o los dchos que sean susceptibles de disposicin o
renuncia por los participantes y sobre los que las partes tienen pretensiones contrapuestas.
No puede recaer sobre derechos de la personalidad ni sobre relaciones de familia, ni sobre alimentos
futuros ni estado civil.
Se puede transigir sobre la accin civil proveniente de un delito; pero no por eso se extinguir la
accin pblica para la imposicin de la pena legal.
No se puede transigir sobre el estado civil de las personas, ni sobre las cuestiones matrimoniales, ni
sobre alimentos futuros.

D. Elementos formales
No se establece requisito formal alguno en el CC aunque el art. 1815 parece requerir forma escrita.
Todo ello sin perjuicio de los requisitos formales que para su validez y eficacia exijan los contratos
que se derivan de la transaccin y de otros efectos de la escritura pblica, como los ejecutivos,
traditorios, acceso al Registro.

E. Efectos
La transaccin obliga al cumplimiento de lo acordado y a no reclamar aquello que se reconoci a la
otra parte, pero por s solo no transmite los derechos prometidos si estos exigen la traditio para ser
transmitidos. La transaccin extrajudicial tiene la misma fuerza que cualquier otro contrato y, por
tanto, obliga a cumplir lo acordado. Si una parte incumple, la otra puede acudir a la va judicial para
obtener un fallo que condene al cumplimiento.
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La transaccin judicial tiene la misma fuerza que una sentencia firme. El incumplimiento de lo
acordado se puede pedir directamente sin necesidad de que haya un fallo previo mediante el
procedimiento de ejecucin de sentencias.
La transaccin tiene para las partes la autoridad de la cosa juzgada.

F. Ineficacia

- Ser nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidacin o dolo.

- El descubrimiento de nuevos documentos si media mala fe.
- Si estando decidido un pleito por sentencia firme, se celebrare transaccin sobre l por ignorar la
existencia de la sentencia firme alguna de las partes interesadas, podr sta pedir que se rescinda
la transaccin.

2. Arbitraje
A. Convenio arbitral
Ley Orgnica 60/2003 de 23 de noviembre. Es el acuerdo por el que las partes de una relacin
jurdica, contractual o no contractual, manifiestan su voluntad de someter las cuestiones litigiosas
que surjan o puedan surgir de aquella relacin a la decisin de uno o ms rbitros.
Se puede manifestar a travs de un acuerdo independiente de la relacin jurdica de la que nace la
controversia o como clusula incorporada a un contrato principal.

B. Elementos personales
Se requiere la capacidad general de obrar y libre disposicin sobre la materia objeto de convenio. Si
la cuestin controvertida afecta a la disposicin o gravamen de bienes inmuebles, el menor
emancipado necesita el consentimiento de sus padres o la del curador. El tutor necesita autorizacin
judicial para celebrar convenio arbitral sobre cuestiones que afecten al tutelado.

C. Elementos reales
Son objeto de las transacciones alguna o todas las cuestiones litigiosas surgidas o que puedan surgir
de relaciones jurdicas determinadas, sean o no contractuales.

Son susceptibles de arbitraje todas las materias que sean de libre disposicin.

No son materias de arbitraje las materias sobre las que haya recado sentencia judicial firme.
No se pueden someter a arbitraje aquellos asuntos en los que tenga que intervenir el Ministerio
Fiscal en representacin de los que no puedan actuar por s mismos.

D. Elementos formales
Debe constar por escrito en documento firmado por las partes. Se admite la existencia de convenio
arbitral por la sola voluntad de las partes cuando en un intercambio de escritos de demanda y
contestacin, dicha existencia sea afirmada por una de las partes y no sea negada por la otra.
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E. Efectos
Surge la obligacin de las partes de cumplir lo estipulado.
Se impide a los tribunales conocer de las cuestiones litigiosas sometidas a arbitraje en el convenio.

F. rbitros
Pueden serlo las personas naturales que tengan plena capacidad de obrar y que sea compatible con
su profesin. El nmero de rbitros designados debe ser siempre impar. A falta de pacto se nombra
solo uno. Se designan por las partes; pueden encomendar su designacin a un tercero.
Pueden solicitar a las partes, salvo pacto en contrario, una provisin de fondo para sufragar los
honorarios y dems gastos; en caso de incumplimiento por las partes, podrn suspenderse o darse
por concluidas la actuaciones arbitrales.

G. Laudo arbitral
El laudo contiene el pronunciamiento de los rbitros sobre la cuestin litigiosa. Con su emisin
finaliza el procedimiento arbitral. El pacto para dictarlo es el que sealen las partes, puede ser
prorrogado por los rbitros por otro no superior a dos meses, mediante decisin motivada.
En defecto de pacto el plazo son 6 meses. Si transcurre el plazo y no se dicta el laudo, no implica,
salvo pacto en contrario, la terminacin de las actuaciones arbitrales ni el cese de los rbitros.
Debe constar por escrito y ser firmado por los rbitros.
Se adoptara por mayora de votos y debe ser motivado.
En el plazo de 10 das desde que se notifica el laudo las partes pueden solicitar a los rbitros
correccin de errores de clculo, tipografa...
El laudo produce efectos de cosa juzgada sin necesidad de que sea firme. Frente al mismo solo cabe
ejercitar la accin de anulacin (2 meses de plazo) y en su caso solicitar su revisin. Si se ejercita la
accin, frente a la sentencia que se dicte no cabe recurso alguno.

- Ineficacia
Inexistencia o no validez del convenio arbitral
Vulneracin de formalidades sobre notificacin de la designacin de un arbitro o de las
actuaciones arbitrales.
Actuacin de los rbitros no ajustada a las condiciones de las partes.
Resolucin de cuestiones no sometidas a su decisin o que no puedan ser sometidas a arbitraje
(anulacin parcial).
Ser contrario al orden pblico.

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