Contratos - 3º Parcial

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Cátedra: Weingarten / Ippolito (7274)
Contratos – 3º Parcial
Contrato de Compraventa
Según el Art. 1123 CCCN, hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio cierto en dinero. Este contrato no supone
transferencia de la propiedad ni la entrega efectiva del precio, sino la obligación de hacerlo.
Caracteres
1. Bilateral: implica obligaciones para ambas partes.
2. Consensual: produce todos sus efectos por el solo hecho del consentimiento y sin
necesidad de la entrega de la cosa o del precio.
3. No es Formal
4. Oneroso
5. Conmutativo: porque es de su naturaleza que los valores intercambiados (cosa y
precio) sean aproximadamente equivalentes; sólo por excepción puede ser aleatorio.
Comparación con otros contratos
a) Con la Permuta
Mientras que la compraventa es el intercambio de una cosa por un precio en dinero, la

permuta supone el trueque de una cosa por otra.
En los casos de permuta con saldo en dinero: si el precio consiste parte en dinero y parte en
otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los
demás casos.
b) Con la Cesión de Derechos
La cesión de derechos puede hacerse por un precio en dinero, a cambio de un bien (cosa o
derecho), o gratuitamente.
En nuestra legislación positiva, la palabra compraventa está reservada para el contrato cuyo
objeto es la transmisión del dominio sobre una cosa.
En todos los demás casos de transmisión de derechos, sean reales (usufructo, servidumbre,
hipotecas, etc.), o personales, hay solamente cesión.
c) Con la Locación
La locación supone tan sólo el compromiso de entregar el uso y goce de una cosa y no su
propiedad.
Facundo Quiñoa
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Capacidad
La compraventa es normalmente un acto de disposición y, por tanto, es necesario que el
vendedor tenga capacidad de contratar, mientras que el comprador sólo necesita capacidad
para obligarse.
Incapacidades de Ejercicio
Por aplicación de los principios generales sobre capacidad, no pueden comprar o vender por sí
las personas por nacer, los menores de edad, (sean adolescentes o no), los incapaces y los
condenados con pena de prisión o reclusión mayor de tres años.
Respecto de los menores de edad, debe tenerse presente que si cuenta con edad y grado de
madurez suficiente, puede ejercer por sí los actos que le son permitidos por el ordenamiento
jurídico.
En este sentido, la persona menor de edad, aunque tenga menos de 13 años, puede celebrar
contratos, (como el de compraventa), de menguado valor o escasa cuantía.
Incapacidades de Derecho
Los cónyuges entre sí
Padres, tutores y curadores: los padres no pueden, como regla, contratar con sus hijos
menores. Por su parte, los tutores y curadores no pueden celebrar contratos de
compraventa con sus pupilos.
Albaceas: si no es heredero, no puede celebrar contratos de compraventa sobre los

bienes de las testamentarias que estén a su cargo.
Representantes Voluntarios: no pueden, en representación de otro, efectuar contratos

consigo mismo, sea por cuenta propia o de un tercero, sin la autorización del
representado.
Funcionarios Públicos: no pueden contratar, en interés propio, los funcionarios

públicos respecto de bienes de cuya administración o enajenación estén o han estado
encargados.
Jueces, árbitros, mediadores y sus auxiliares: no pueden contratar, en interés propio,

respecto de bienes relacionados con procesos en los que intervienen o han
intervenido.
Abogados y Procuradores: no pueden contratar, en interés propio, respecto de bienes

litigiosos en procesos en los que intervienen o han intervenido.
Facundo Quiñoa
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Forma y Prueba
La compraventa es un contrato consensual; puesto que la ley no ha establecido ninguna
exigencia formal, queda perfeccionado por el mero consentimiento de las partes.
En lo que atañe a la compraventa de inmuebles, dispone que debe hacerse por escritura
pública.
Pero desde que la jurisprudencia ha admitido que el comprador por boleto privado puede
reclamar la escrituración del deudor y pedir que la escrituración sea suscrita por el juez en caso
de negativa de aquél, la escritura pública ha dejado en nuestro derecho positivo de ser una
exigencia formal del contrato de compraventa de inmuebles, para convertirse solamente en
una formalidad indispensable para la transmisión del dominio.
Elementos de la Compraventa
➢ La Cosa
El principio general es que pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los
contratos. Las condiciones que debe reunir la cosa para ser objeto del contrato de
compraventa son:
• Debe tratarse de un objeto material susceptible de apreciación económica.
• Debe tratarse de una cosa cuya venta no esté prohibida por la ley o que sea contraria
a la moral y a las buenas costumbres.
• La cosa debe ser determinada o determinable: es determinada cuando se fija su

especie o su género, según el caso, aunque no lo estén en su cantidad, si ésta puede
ser determinada. Es determinable cuando se establecen los criterios suficientes para
su individualización.
• Debe tener existencia real o posible: pueden venderse las cosas existentes y aun las
futuras, pero no las que, vendidas como existentes, no han existido nunca o han
dejado de existir en el momento de formarse el contrato; en este caso, el acto es nulo.
ARTICULO 1130.- Cosa cierta que ha dejado de existir. Si la venta es de cosa cierta que ha
dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno. Si ha
dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con reducción
del precio.
Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o esté
dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al
celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada.
Facundo Quiñoa
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Venta de Cosa Ajena
La compraventa de cosa ajena no es más que un compromiso a transmitir regularmente el

dominio de la cosa prometida. El Art. 1132 CCCN dispone que la venta de la cosa total o
parcialmente ajena es válida, en los términos del Art. 1008 CCCN:
ARTICULO 1008.- Bienes ajenos. Los bienes ajenos pueden ser objeto de los contratos. Si el que
promete transmitirlos no ha garantizado el éxito de la promesa, sólo está obligado a emplear
los medios necesarios para que la prestación se realice y, si por su culpa, el bien no se
transmite, debe reparar los daños causados. Debe también indemnizarlos cuando ha
garantizado la promesa y ésta no se cumple.
El que ha contratado sobre bienes ajenos como propios es responsable de los daños si no hace
entrega de ellos.
Y añade que el vendedor se obliga a transmitir su dominio al comprador.
➢ El Art. 1132 CCCN juega principalmente cuando se trata de cosas ciertas y

determinadas.
➢ Cuando comprador y vendedor contratan sobre la cosa que pertenece a un tercero,

teniendo pleno conocimiento de tal circunstancia, debe interpretarse como un
compromiso contraído por el vendedor de transmitir regularmente la propiedad de la
cosa al comprador.
➢ Cuando el contrato ha sido seguido de la entrega efectiva de la cosa mueble no

registrable al comprador, siempre que esa cosa no haya sido hurtada o perdida, se ha
transmitido el dominio regularmente.
➢ También es válido el contrato de compraventa hecho por el heredero aparente en

favor de un comprador de buena fe.
Venta de Cosa Futura
Para que ello sea así, es preciso que las partes que celebran el contrato sepan que la cosa aún
no existe, aunque esperan que exista en el futuro. Si, por el contrario, contratan en la
inteligencia de que existe actualmente, el contrato será nulo.
Bajo la denominación común de venta de cosa futura, se comprenden dos hipótesis diferentes:
a) La venta de una cosa para el caso de que llegue a existir. Se trata de una venta sujeta
a la condición suspensiva de que la cosa efectivamente llegue a existir, y en la que la
obligación de pagar el precio está sujeta a esa misma eventualidad.
El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las
circunstancias, para que éste llegue a existir en las condiciones y tiempos convenidos.
Si bien el vendedor no se obliga a que la cosa llegue a existir, tiene que poner todo el
empeño posible para que exista. Obligación de MEDIOS y no de RESULTADO.
Facundo Quiñoa
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b) La venta de una cosa futura cuando el comprador asume el riesgo de que la cosa no
llegue a existir, sin culpa del vendedor. En este caso, el comprador debe el precio
convenido conforme lo acordado en el contrato. Pero, si hay culpa del vendedor, el
comprador no está obligado a pagar el precio.
➢ Precio
Para que el contrato de compraventa quede legalmente configurado, es preciso que el precio
reúna las siguientes condiciones:
a) Debe ser en dinero: de lo contrario no hay compraventa. Si lo que se da a cambio de

una cosa es un servicio o trabajo, habrá dación en pago; si se cambia una cosa por
otra, habrá permuta.
b) Precio determinado o determinable: es determinado cuando:

i. Los contratantes lo fijan expresamente;
ii. Cuando acuerdan que sea un tercero (designado por las partes) el que lo
establezca;
iii. Cuando lo vinculan con el precio de otra cosa cierta.
El Art. 1133 CCCN prevé, además, una novedosa norma de clausura: si las partes
previeron el procedimiento para fijar el precio, se entiende que hay precio válido.
Si las partes no han señalado el precio, ni expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado
un medio para determinarlo, y si se trata de una cosa mueble, se considera que se ha
hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del
contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico
mercantil de que se trate.
c) Precio Fijado por las partes: las partes pueden fijar el precio de distintos modos:
1) Determinando precisamente la cantidad a pagar.

2) Refiriéndolo al precio de otra cosa cierta.
3) Remitiéndolo al valor de plaza en cierto día y lugar.
4) Cuando se ha previsto el procedimiento, para determinar el precio (Ej: “Precio al
costo”; “lo que produzca la máquina vendida trabajando tantas horas diarias durante
tanto tiempo”).
d) Precio fijado por un Tercero: este tercero puede ser determinado en el contrato
mismo o con posterioridad.
Si la persona designada no quisiere o no llegare a determinar el precio, lo hará el juez
por el procedimiento más breve que prevea la ley local.
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Obligaciones del Vendedor

1) Transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida.
2) Poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las
particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que
la transferencia dominial se concrete.
3) Gastos de Entrega: excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos
de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los
instrumentos requeridos. En la compraventa de inmuebles, también están a cargo del
vendedor los gastos del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de
mensura y los tributos que graven la venta.
4) Entrega de la Cosa: La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación
de poder y de oposición de tercero.
Obligaciones del Comprador

1) Pagar el precio en el lugar y tiempo convenido.
2) Recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato: Esta obligación de recibir
consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador
para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa.
3) Pagar los gastos de recibo: incluidos los de testimonio de la escritura pública y los
demás posteriores a la venta.
4) Pagar honorarios del escribano.
Venta con Pacto de Retroventa

Cuando el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida y entregada al
comprador, devolviendo el precio, con el exceso o disminución convenido.
Es importante advertir que la norma hace referencia a la entrega de la cosa y no a su tradición.

De esta manera, si solo es necesaria la entrega de la cosa, aun en el caso de la venta de un
inmueble, es válido el pacto de retroventa convenido en instrumento privado.
Para que el pacto de retroventa sea válido, debe reunir las siguientes condiciones:
1) Debe recaer sobre bienes inmuebles o muebles.
2) Plazo no superior a 5 años en los inmuebles y 2 años en los muebles. El plazo corre a
partir de la fecha de celebración del contrato. Si el plazo es mayor, debe considerarse
reducido al límite legal.
3) La retroventa debe estipularse en el mismo acto de la venta.
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Pacto de Reventa
Se trata de una cláusula que, como la de retroventa, permite dejar sin efecto la enajenación,
sólo que en este caso dicha facultad se concede al comprador y no al vendedor.
Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.
Plazo no superior a 5 años en los inmuebles y 2 años en los muebles. El plazo corre a partir de
la fecha de celebración del contrato.
Pacto de Preferencia
Es la cláusula en virtud de la cual el vendedor se reserva el derecho de recomprar la cosa, si el
comprador decide enajenarla, ofreciendo las mismas condiciones que hubiera recibido del
tercero.
El vendedor no tiene la obligación sino sólo el derecho de recomprar la cosa; por su parte, el
comprador no está obligado a revenderla, pero si lo hace, debe dar preferencia a la persona de
quién él la adquirió.
Es condición ineludible que el vendedor ofrezca las mismas condiciones que el tercero; no se
trata solamente del precio sino también del plazo y de cualquier otra condición ofrecida por el
tercero o cualquier otra particularidad prevista en el contrato proyectado.
El pacto de preferencia, (si la cosa es registrable), es oponible al tercero interesado si resulta

de los documentos inscriptos en el registro correspondiente o si de otro modo el tercero ha
tenido conocimiento efectivo de su existencia. Y si fuera un mueble no registrable, el pacto es
oponible al tercero adquiriente de mala fe o a título gratuito.
Una vez que el comprador comunica al vendedor las condiciones recibidas para enajenar la
cosa, ya no podrá retractarse de su voluntad de desprenderse de ella.
El derecho de preferencia es personal y no puede ser cedido si pasa a los herederos del
vendedor.
Es indivisible.
Plazo para ejercer la preferencia.
El vendedor está obligado a ejercer su derecho de preferencia dentro de los 10 días de serle
notificada la oferta que tenga por ella, a menos que otro plazo resulte de la convención, los
usos o las circunstancias del caso.
Por otra parte, debe tenerse en cuenta que el pacto de preferencia tiene un plazo de vigencia
que no puede superar los 5 años para los inmuebles y los 2 años para los muebles, contados
desde la celebración del contrato. Vencido tales plazos, que son perentorios e improrrogables,
caduca el derecho del vendedor a exigir la preferencia.
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Boleto de Compraventa
Desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a
exigir el cumplimiento del contrato de compraventa, debiendo otorgar el juez la escritura en
caso de resistencia del vendedor, carece de sentido considerar al boleto privado como una
simple promesa y no como un contrato definitivo y perfecto de compraventa.
Efectos
El efecto fundamental del boleto de compraventa es colocar al titular del boleto en situación
de comprador y permitirle exigir al vendedor la transferencia del dominio. Además, tiene los
siguientes efectos:
a) Convierte la posesión adquirida por el comprador en legítima.
b) Permite al comprador oponer al concurso del vendedor la compra del inmueble

cuando ha pagado el 25% del precio y pedir la escrituración, quedando obligado a
constituir hipoteca de primer grado sobre el bien, en garantía del saldo del precio.
c) El comprador de buena fe por boleto tiene prioridad sobre los terceros que hayan
trabado cautelares sobre el inmueble vendido.
d) El boleto de compraventa de un inmueble, que tenga fecha cierta, es oponible al

concurso o quiebra del vendedor, requiriéndose que el comprador sea de buena fe y
que haya pagado el 25% del precio.
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Contrato de Locación
Concepto
Hay locación cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa
durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero.
Caracteres
a) Es Bilateral: origina obligaciones recíprocas para el locador y locatario.
b) Es Oneroso y Conmutativo: se supone que las contraprestaciones guardan
equivalencia.
c) Es de Tracto Sucesivo: su cumplimiento se prolonga necesariamente a través del
tiempo más o menos dilatado.
Comparación con otros contratos
➢ Con el Contrato de Obra y de Servicios: en un caso se entrega el uso y goce de la cosa;
en los otros, se paga un trabajo.
➢ Con el Usufructo: la diferencia esencial residiría en que el usufructo es un derecho

real, en tanto que la locación tiene carácter personal.
La locación es esencialmente onerosa, el usufructo puede ser gratuito u oneroso.
La locación no puede exceder de 20 años si es con fines habitacionales o 50 si tiene
otro destino; el usufructo puede ser instituido sin término y en tal caso se extingue con
la muerte del usufructuario.
La locación sólo puede nacer por contrato, mientras que el usufructo puede surgir de
un contrato o de una disposición de última voluntad.
El usufructo no se transmite por causa de muerte; la locación sí.
Forma
Mediante el Art. 1188 CCCN se ha establecido la formalidad de que sea formulado por escrito
cuando el objeto de la locación sean inmuebles o muebles registrables. Las prórrogas y
modificaciones de estos contratos también tienen que ser hechos por escrito. Es una forma
solemne.
La Cosa Locada
Todos los inmuebles, así como las cosas muebles no fungibles, pueden alquilarse.
Pueden ser objeto del contrato de locación las cosas indeterminadas, pero es necesario que
sea determinada al menos en especie.
Cosas Futuras
No hay inconveniente legal en alquilar una cosa futura, en cuyo caso el acto está supeditado a
la condición de que la cosa llegue a existir.
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Frustración del Fin: el contrato debe resolverse por la frustración de la finalidad

conforme la regla del Art. 1090 CCCN.
ARTICULO 1090.- Frustración de la finalidad. La frustración definitiva de la finalidad del

contrato autoriza a la parte perjudicada a declarar su resolución, si tiene su causa en una
alteración de carácter extraordinario de las circunstancias existentes al tiempo de su
celebración, ajena a las partes y que supera el riesgo asumido por la que es afectada. La
resolución es operativa cuando esta parte comunica su declaración extintiva a la otra. Si la
frustración de la finalidad es temporaria, hay derecho a resolución sólo si se impide el
cumplimiento oportuno de una obligación cuyo tiempo de ejecución es esencial.
Duración del Contrato

El Art. 1197 CCCN amplió los plazos máximos que establecía su antecesor, estipulando un
máximo de 20 años para los destinos habitacionales y 50 años para los otros destinos.
Plazo Mínimo: tanto si el arriendo es con fines de vivienda, como si lo es con fines de
comercio o industria, el plazo mínimo es de 2 años, de acuerdo con lo establecido en el Art.
1198 CCCN.
El Art. 1198 CCCN faculta al locatario a renunciar al plazo mínimo, siempre que esté en la
tenencia de la cosa.
Además, el mismo Código reconoce al inquilino el derecho a resolver el contrato después de

transcurridos los 6 primeros meses. Si se hiciera uso del derecho de resolver la locación
durante el primer año, el locatario deberá pagar al locador en concepto de indemnización el
importe de un mes y medio del alquiler; si la opción se ejercita después del año, la
indemnización será de un mes (Art. 1221 CCCN).
Quedan excluidas del plazo mínimo legal las situaciones enunciadas en el Art. 1199 CCCN:
a) Las contrataciones para sedes de Embajadas, Consulados y Organismos

Internacionales, como también las destinadas a habitación de su personal extranjero
diplomático o consular.
b) Las locaciones de habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo,
descanso o similares; cuando el plazo de la locación supere los 3 meses, se presumirá
que no fue hecho con esos fines.
c) Las locaciones de espacio o lugares destinados a la guarda de cosas.
d) Las locaciones de locales que exponen u ofertan cosas o servicios en un predio ferial.
e) Las locaciones celebradas para el cumplimiento de una finalidad determinada, la cual

debe estar expresada en el contrato y normalmente ser cumplida en el plazo menor
pactado.
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Transmisión de los Derechos y Obligaciones

Los derechos y obligaciones que surgen del contrato de locación pasan a los herederos del
locador y del locatario, salvo pacto en contrario.
ARTICULO 1189.- Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto
pacto en contrario, la locación:
a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;
b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.
La persona que ha recibido ostensible trato familiar:
ARTICULO 1190.- Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material

de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la
locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del
plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato
familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.
El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario.
ARTICULO 1191.- Facultades del representante. Para celebrar contrato de locación por más de
tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, se requiere facultad expresa.
Si el locador es el Estado, se va a regir por el Derecho Administrativo.
Obligaciones del Locador

Pesan sobre el locador las siguientes obligaciones:
a) Entregar la cosa arrendada con sus accesorios.
b) Conservarla en buen estado mientras dura la locación.
c) Mantener al locatario en el uso y goce pacífico de la cosa.
d) Pagar al locatario las mejoras que éste hubiera introducido para hacer posible el uso
normal de la cosa.
e) Pagar las cargas que gravan la cosa.
f) Restituir el depósito de la garantía al término del contrato, si la cosa locada se

restituyera sin otros desperfectos que los provenientes de un uso normal.
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En caso de que el locador no cumpla con su obligación de conservar la cosa en buen estado,
el locatario tiene a su disposición las siguientes vías jurídicas:
1. Cuando los trabajos no tuvieren carácter de urgencia, el inquilino puede realizar las
mejoras y luego reclamar el costo al locador. Ante la falta de urgencia, previo a hacer
efectiva esta opción, el locatario deberá poner en mora al locador interpelándolo a
que efectúe la reparación en un tiempo prudencial; recién en caso de silencio o
negativa puede ejercer esta opción.
2. Si los trabajos fueran urgentes, el locatario puede ejecutarlos por cuenta del locador,
sin necesidad de autorización judicial, y con la sola comunicación al locador. La
notificación es a los meros fines de poner en conocimiento del locador de la situación,
no siendo necesario aguardar su conformidad para proceder a realizar la reparación.
3. El locatario puede demandar, ante la negativa del locador de efectuar las

reparaciones, la extinción del contrato con culpa en el locador y los consiguientes
daños pertinentes.
4. Puede pedir la reducción proporcional del canon locativo por el tiempo en que se vio
impedido de usar y gozar el bien, a raíz de la realización de las reparaciones.
Garantía de Evicción
El locador está obligado a abstenerse de todo acto que impida, embarace o estorbe el uso de
la cosa por el locatario.
En caso de que el locador viole esta obligación de no perturbar con sus hechos personales el
disfrute de la cosa, el locatario puede pedir la resolución del contrato y la reparación de los
daños.
Garantía por Vicios Redhibitorios
El locador responde de los vicios ocultos de la cosa. El Art. 1220 CCCN impone como causal de
resolución del contrato, el cumplimiento del deudor respecto de la garantía de los vicios
redhibitorios. Esta facultad está limitada por el Art. 1057 CCCN, cuando el vicio fuere
subsanable y el locador ofrece subsanarlo. En dicha circunstancia, el locatario sólo podrá pedir
la disminución del precio y los daños; mas no pedir la resolución del contrato.
El CCCN excluye expresamente como vicio oculto a la pérdida de luminosidad, cuando se trata
del alquiler de un inmueble, excepto cuando medie dolo del locador.
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Obligaciones del Locatario

Las obligaciones esenciales del locatario son:
1. Usar y gozar de la cosa conforme a lo pactado, o, en defecto de pacto, de acuerdo con

la naturaleza y destino de la cosa.
2. Conservarla en buen estado.
3. Pagar el alquiler o arrendamiento.
4. Restituir la cosa al término de la locación.
5. Permitir la entrada del locador al inmueble.
6. Avisar al locador de toda usurpación o turbación por un tercero de la cosa locada.
Obligación de Conservar la Cosa en Buen Estado
El locatario responde frente al locador:
a) De todo daño o deterioro causado a la cosa locada por su culpa o por el hecho de las
personas de su familia que habitan con él, sus dependientes, huéspedes, visitantes
ocasionales y subarrendatarios.
b) Del abandono de la cosa.
c) De toda obra nociva o que cambie su forma, o su destino, o que hubiera sido
prohibida en el contrato.
d) De la omisión de las reparaciones locativas.
Casos de Exención de Responsabilidad del Locatario
No tendrá responsabilidad el locatario por los deterioros o la pérdida de la cosa en los

siguientes casos:
a) Caso Fortuito: cuando la pérdida total o parcial de la cosa o su deterioro o la

imposibilidad de usarla y gozarla conforme a su destino fue motivada por caso fortuito
o de fuerza mayor.
b) Vicio de la Cosa: si la pérdida o deterioro proviene del vicio, calidad o defecto propio
de la cosa.
c) Extinción natural de la cosa: si la cosa se ha extinguido paulatinamente por efecto

natural del uso estipulado. Ej: una mina o cantera agotada por la extracción de sus
productos.
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Obligación de pagar los arrendamientos
El alquiler debe pagarse en los plazos convenidos en el contrato y, en su defecto, conforme a

las estipulaciones del Art. 1208 CCCN. La norma presume que el pago debe hacerse por
adelantado. Si se trata de una cosa mueble, debe pagarse íntegramente el precio convenido; si
se trata de un inmueble, debe pagarse por período mensual. En el caso de la locación
habitacional, el locador no puede exigir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores
a un mes.
Garantías del Pago del Alquiler
Las garantías establecidas en favor del locador son las siguientes:
a) Puede pedir la resolución del contrato y el consiguiente desalojo del inquilino si ésta
deja de pagar dos períodos consecutivos del alquiler.
b) Tiene un derecho de retención sobre los frutos y objetos que se encuentran en el

inmueble alquilado.
c) Tiene acción ejecutiva para perseguir el cobro de los alquileres.
d) El contrato puede prever fianzas personales o reales para garantizar el cumplimiento

de las obligaciones del locatario; pero el depósito de garantía (fianza real) no puede
exceder del importe de un mes, si se trata de locaciones de vivienda.
Fianza en la Locación: si el contrato no contiene una limitación expresa de la fianza, la

responsabilidad del fiador es amplia y cubre todas las obligaciones del locatario.
ARTICULO 1225.- Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan
automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no
restitución en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga

expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor
o principal pagador, del contrato de locación original.
Facundo Quiñoa
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Cesión de la Locación y Sublocación

En la sublocación hay un nuevo contrato de locación que viene a superponerse al primero; en
la cesión es el mismo contrato originario que se transfiere al cesionario, y las relaciones entre
él y el cedente se regirán por las reglas de la cesión de la posición contractual.
a) En cuanto a los efectos, la cesión sólo será válida respecto de terceros desde la
notificación al deudor cedido; en tanto que en la sublocación, la notificación al locador
principal es irrelevante respecto de terceros.
b) El sublocatario puede exigir que la cosa se le entregue en buen estado de

conservación; derecho de que carece el cesionario.
c) El cedente, en principio, carece de acción para demandar al locador por el

incumplimiento de sus obligaciones; en cambio el locatario-sublocador la tiene.
Si se ha convenido la sublocación de toda la cosa, ella no es una sublocación sino una cesión de
la posición contractual.
La cesión del contrato de locación se rige por lo dispuesto en el contrato de cesión de la

posición contractual; y el Art. 1636 CCCN establece que sólo se puede transmitir a un tercero
la posición contractual, si las demás partes lo consienten, antes, simultáneamente o después
de la cesión.
ARTICULO 1214.- Sublocación. El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si
no hay pacto en contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su
intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone
contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa.
El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de
notificado. El silencio del locador importa su conformidad con la sublocación propuesta.
La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de los términos
que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.
Efectos de la Cesión
El locatario cedente se aparta de sus derechos y obligaciones, los que son asumidos por el
cesionario sublocatario. El cedente, sin embargo, puede continuar obligado con el cedido si así
lo convino.
La cesión hecha en forma legítima crea una relación entre el locador y el cesionario. Las
obligaciones del cesionario están rigurosamente regidas por el contrato de locación originario.
Facundo Quiñoa
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Efectos de la Sublocación
Los efectos de la sublocación se gobernarán de acuerdo al contrato de subarriendo y no de

acuerdo con el contrato originario entre el locador y locatario-sublocador.
El subarrendatario puede exigir que el sublocador le entregue la cosa en buen estado y cumpla
durante el contrato con todas las restantes obligaciones que la ley impone al locador.
El subarrendatario debe usar y gozar de la cosa, no sólo teniendo en cuenta lo convenido con
el sublocador, sino además, sin transgredir el contrato principal.
El contrato de sublocación no altera las relaciones entre locador y locatario-subarrendador, ni

desobliga a éste.
El sublocatario puede exigir directamente del locador el cumplimiento de todas las

obligaciones que éste hubiera contraído con el locatario.
El locador, a su vez, tiene acción directa contra el sublocatario, por el cumplimiento de las
obligaciones resultantes de la sublocación, inclusive el resarcimiento de los daños por el uso
indebido de la cosa.
Extinción de la Locación. Causas.

1. Término pactado: siempre y cuando el plazo pactado no sea inferior a los mínimos
que disponga la Ley en los casos que así lo hace. (2 años inmuebles).
2. Plazo Indeterminado: si el contrato es por tiempo indeterminado, cualquiera de las

partes puede ponerle término cuando lo desee, siempre que hubiera transcurrido el
plazo mínimo legal.
3. Pérdida de la cosa arrendada: pone fin al contrato, se haya producido ella por caso
fortuito o por culpa de alguna de las partes.
Cuando la destrucción es parcial, el locatario tiene derecho a darlo por concluido, si no
prefiere optar por una disminución proporcional del alquiler.
4. Imposibilidad de usar la cosa conforme a su destino : si el locatario se ve

impedido de usar la cosa conforme a su destino, tendrá derecho a pedir la resolución
del contrato. Si la imposibilidad fuese sólo temporaria, el inquilino podrá optar entre
pedir la resolución o la cesación del pago durante el tiempo que no puede usar la cosa.
5. Vicios Redhibitorios y Evicción: autorizan al locatario a resolver el contrato. Si el

defecto fuera subsanable, sólo tendrá derecho a reclamar su reparación; pero si el
locador no ofrece subsanarlo, renace el derecho del locatario a resolver.
6. Caso Fortuito: si impiden principiar o continuar los efectos del contrato.
Facundo Quiñoa
17
7. Incumplimiento del Locatario: si le da un destino distinto del convenido, si

deteriora la cosa, si abandona la cosa y no deja a nadie a cargo, si hace obras nocivas,
si no hace las mejoras prometidas, si deja de pagar dos períodos consecutivos, etc.
8. Incumplimiento del Locador: si no conserva la cosa, si hiciere reparaciones en la

cosa que interrumpieren el uso estipulado o fueren incómodas y se negare a la
suspensión o rebaja del alquiler, etc.
9. Acuerdo de las partes.
10. Confusión.
11. Condición Resolutoria.
12. Quiebra del Locatario.
13. Resolución anticipada.
Circunstancias que no extinguen la locación
a) Muerte del locador ni del Inquilino.
b) Por enajenación de la cosa arrendada, salvo pacto en contrario.
c) Por necesitar el locador la cosa para su uso propio o el de su familia.
d) Por imposibilidad personal del locatario de seguir usando la cosa.
Consecuencias de la Conclusión de la Locación
a) Obliga al locatario a restituir la cosa.
b) Obliga al locador a pagar las mejoras que están a su cargo.
c) Cesa el curso de los alquileres.
d) Se resuelven subarriendos.
e) Eventualmente, si la locación se ha resuelto por culpa del locador, nace un derecho del
locatario a ser reparado de los daños sufridos y viceversa.
Facundo Quiñoa
18
Contrato de Obra
Se llama contrato de obra al contrato en virtud del cual una de las partes, actuando
independientemente, se compromete a realizar una obra y la otra a pagar un precio en dinero,
que se llama retribución.
El CCCN denomina al que ejecuta la obra, contratista, y al que la paga, comitente.
Caracteres
a) Es Bilateral
b) De Tracto Sucesivo.
c) Conmutativo
Objeto
El requisito de la determinación del objeto no es riguroso, en tanto la consideración del
contratista como profesional en su tarea, resulta suficiente para establecer la intención de las
partes de realizar una obra, y en consecuencia el contrato será válido. Entre esos elementos
adquiere una relevancia particular el precio pactado. Si la indeterminación del objeto fuera
completa, el contrato será nulo por más que el precio sea cierto.
Los materiales
La obligación de poner los materiales puede recaer sobre el contratista o el comitente; a falta
de previsión sobre el punto, debe aportarlos el contratista, salvo que lo contrario resulte de la
costumbre del lugar para esa obra o surja de otros elementos de juicio, particularmente el
precio.
Forma
La ley no prescribe forma alguna para el contrato de obra, que queda concluido por el simple
consentimiento, sea verbal o escrito. Sólo por excepción, algunos contratos de obra deben
llenar exigencias formales. Ej: Contrato de Obras Públicas.
Sistemas de Contratación de Obras

Las contrataciones pueden ser ejecutadas por:
a) Ajuste Alzado: cuando las partes establecen desde el comienzo un precio fijo e
invariable. Las modificaciones en el precio de los materiales o de la mano de obra,
benefician o perjudican al contratista y no alteran el precio. El Art. 1255 CCCN señala
que, si opta por este sistema en forma absoluta, las partes renuncian a peticionar
reajuste alguno sobre el precio, salvo que procediere la invocación de la excesiva
onerosidad sobreviniente.
Facundo Quiñoa
19
b) Por unidad de medida: el precio se fija por medida o por unidades técnicas, por
ejemplo, por kilómetro de camino. Estos contratos dejan la puerta abierta para que las
partes puedan continuar la obra emprendida en las mismas condiciones, si el contrato
sigue siendo conveniente para las partes. Las partes no podrán pedir reajustes sobre el
precio pactado, salvo que mediare un hecho que justificare la aplicación de la teoría de
la imprevisión.
c) Por Coste y Costas: el precio de la obra se fija teniendo en cuenta lo que ella costaría
de mantenerse los actuales precios de los materiales y salarios; pero se reconoce al
contratista el derecho de reajustarlo de acuerdo con la variación de aquéllos.
Si nada se convino respecto del sistema de contratación, y tampoco surge de los usos, se
presume que la obra fue contratada por ajuste alzado.
Obligaciones del Constructor

a) Ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos
razonablemente requeridos al tiempo de su realización por el arte, la ciencia y la
técnica correspondientes a la actividad desarrollada;
b) Informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento de la obligación

comprometida;
c) Proveer los materiales adecuados que son necesarios para la ejecución de la obra o del
servicio, excepto que algo distinto se haya pactado o resulte de los usos;
d) Usar diligentemente los materiales provistos por el comitente e informarle

inmediatamente en caso de que esos materiales sean impropios o tengan vicios que el
contratista o prestador debiese conocer;
e) Ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su defecto, en el que

razonablemente corresponda según su índole.
Responsabilidad frente al Comitente durante la ejecución de la Obra

Destrucción o Deterioro por caso fortuito: si la cosa se destruye antes de ser
entregada; y el contratista no ha provisto los materiales, sólo tendrá derecho a una
retribución equitativa por la tarea realizada.
Destrucción por mala calidad de los materiales: si la destrucción se ha originado

en la mala calidad de los materiales o en que era inapropiados para el empleo que se
les dio, el contratista responde ante el comitente, por más que sea éste quién los
hubiera provisto, ya que tenía la obligación no sólo de advertir al comitente, sino
también de abstenerse de emplear los materiales defectuosos.
Destrucción por vicios ocultos: si la destrucción o deterioro se debe a los vicios

ocultos de los materiales proveídos por el comitente, el contratista carece de toda
responsabilidad y conserva su derecho a la retribución.
Facundo Quiñoa
20
Caso en que el contratista pone los materiales
Si la cosa se pierde por caso fortuito antes de la entrega y la obra se hace en un inmueble del
comitente, el contratista tiene derecho al valor de los materiales y a una suma equitativa por
las tareas ya realizadas.
Si la pérdida se debiera a la mala calidad de los materiales usados, deberá indemnizar al

comitente de todos los daños que le resulten.
Si la obra se ha destruido por una causa de fuerza mayor después de haber sido puesto en
mora el comitente para recibirla, el contratista tiene derecho a percibir íntegramente la
remuneración pactada.
Obligaciones del Comitente

a) Pagar la retribución;
b) Proporcionar al contratista o al prestador la colaboración necesaria, conforme a las

características de la obra o del servicio;
c) Recibir la obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el artículo 1256 CCCN.
A su vez, el comitente tiene la obligación accesoria de pagar a todos aquellos que hayan
participado en la obra o suministrado materiales, si no les pagara el constructor.
Fin del Contrato

El Contrato de Obra se extingue:
1. Por el cumplimiento de la obra y el pago del precio.
2. Por desistimiento del Comitente.
3. Por muerte, desaparición o falencia del Contratista.
4. Por imposibilidad del Contratista de hacer o terminar la obra.
5. Por voluntad de una de las partes fundada en el incumplimiento de la otra.
6. Por mutuo consentimiento.
7. Por confusión de la persona del Comitente y Contratista.
Facundo Quiñoa
21
Contrato de Servicios
Según el Art. 1251 CCCN, el contrato de servicios tiene lugar cuando una de las partes se
obligare a prestar un servicio y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero
(retribución). Por excepción, el contrato puede ser gratuito.
Distinción con el Contrato de Trabajo

Las principales diferencias radican en:
1. La independencia con la que se ejerce la prestación del servicio frente a la

dependencia que caracteriza a la relación de empleo;
2. La libertad para pactar las remuneraciones frente a la regulación convencional del

salario;
3. La tutela del trabajador y la normativa de orden público que regula los vínculos
laborales.
4. La tutela del usuario del servicio que efectúa la Ley de Defensa del Consumidor,
inaplicable a las relaciones de trabajo.
Comparación con Contrato de Obras

1. El Contrato de Obra es una obligación de Resultado; el Contrato de Servicios es una
obligación de Medios,
2. Obra: obligación de hacer. Servicio: obligación de dar.
3. Obra: retribución del resultado en función del número o de la medida de la obra;

Servicio: Remuneración en proporción al tiempo de duración de los servicios.
ARTICULO 1252.- Calificación del contrato. Si hay duda sobre la calificación del contrato, se
entiende que hay contrato de servicios cuando la obligación de hacer consiste en realizar cierta
actividad independiente de su eficacia. Se considera que el contrato es de obra cuando se
promete un resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega.
Los servicios prestados en relación de dependencia se rigen por las normas del derecho laboral.
Las disposiciones de este Capítulo se integran con las reglas específicas que resulten aplicables
a servicios u obras especialmente regulados.
Facundo Quiñoa
22
Contrato de Mandato
Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en
interés de otra. La persona que se obliga a realizar los actos se denomina mandatario y aquella
en cuyo interés los hará será el mandante.
Es la actuación de una persona en interés de otra. Esta actuación puede hacerse de dos formas
diferentes. Una de ellas, es en nombre del mandante, representándolo, de modo que al
gestionar un acto por el mandante el tercero sabe que se vincula con este último y no con el
mandatario. Esta modalidad es el mandato con representación.
ARTICULO 362.- Caracteres. La representación voluntaria comprende sólo los actos que el
representado puede otorgar por sí mismo. Los límites de la representación, su extinción, y las
instrucciones que el representado dio a su representante, son oponibles a terceros si éstos han
tomado conocimiento de tales circunstancias, o debieron conocerlas obrando con cuidado y
previsión.
ARTICULO 363.- Forma. El apoderamiento debe ser otorgado en la forma prescripta para el
acto que el representante debe realizar.
ARTICULO 364.- Capacidad. En la representación voluntaria el representado debe tener

capacidad para otorgar el acto al momento del apoderamiento; para el representante es
suficiente el discernimiento.
Si no hay representación, el tercero no establece ningún vínculo con el mandante, sino que
toda su relación jurídica queda circunscripta a él y al mandatario, cuya condición de tal debe
ignorar.
ARTICULO 1321.- Mandato sin representación. Si el mandante no otorga poder de

representación, el mandatario actúa en nombre propio pero en interés del mandante, quien
no queda obligado directamente respecto del tercero, ni éste respecto del mandante. El
mandante puede subrogarse en las acciones que tiene el mandatario contra el tercero, e
igualmente el tercero en las acciones que pueda ejercer el mandatario contra el mandante.
La diferencia entre el mandato con representación o sin ella, se configura en dos aspectos:
1. Con representación, la actuación del mandatario es en nombre y por cuenta del

mandante. Sin representación, obra en nombre propio aunque en interés del
mandante.
2. El nexo obligacional, correspondiente al acto para el cual se extendió el mandato, en el

“Con representación” tiene lugar entre el mandante y el tercero; en tanto en el “Sin
representación” es entre el tercero y el mandatario.
Facundo Quiñoa
23
Clases de Representación
De Administración: no modifican el Patrimonio.
De Disposición: alteran el Patrimonio del Mandante.
General: para número indeterminado de actos jurídicos de la misma clase.
Especial: es para uno o varios actos jurídicos determinados.
Obligaciones del Mandatario

Como pauta general de actuación, el mandatario debe observar una conducta que preserve los
derechos del mandante, con especial cuidado para no generarle ningún daño. Tiene el deber
de actuar de la mejor forma posible, para que los actos que realice en ejercicio del mandato
sean del mayor provecho para su mandante.
a) Cumplir los actos comprendidos en el mandato, conforme a las instrucciones dadas

por el mandante y a la naturaleza del negocio que constituye su objeto, con el cuidado
que pondría en los asuntos propios o, en su caso, el exigido por las reglas de su
profesión, o por los usos del lugar de ejecución;
b) Dar aviso inmediato al mandante de cualquier circunstancia sobreviniente que

razonablemente aconseje apartarse de las instrucciones recibidas, requiriendo nuevas
instrucciones o ratificación de las anteriores, y adoptar las medidas indispensables y
urgentes;
c) Informar sin demora al mandante de todo conflicto de intereses y de toda otra

circunstancia que pueda motivar la modificación o la revocación del mandato;
d) Mantener en reserva toda información que adquiera con motivo del mandato que, por
su naturaleza o circunstancias, no está destinada a ser divulgada;
e) Dar aviso al mandante de todo valor que haya recibido en razón del mandato, y
ponerlo a disposición de aquél;
f) Rendir cuenta de su gestión en las oportunidades convenidas o a la extinción del

mandato;
g) Entregar al mandante las ganancias derivadas del negocio, con los intereses
moratorios, de las sumas de dinero que haya utilizado en provecho propio;
h) Informar en cualquier momento, a requerimiento del mandante, sobre la ejecución del

mandato;
i) Exhibir al mandante toda la documentación relacionada con la gestión encomendada,

y entregarle la que corresponde según las circunstancias.
Si el negocio encargado al mandatario fuese de los que, por su oficio o su modo de

vivir, acepta él regularmente, aun cuando se excuse del encargo, debe tomar las
providencias conservatorias urgentes que requiera el negocio que se le encomienda.
Facundo Quiñoa
24
Obligaciones del Mandante

El mandante tiene la obligación de actuar de modo tal que el mandatario no vea obstaculizado
su desempeño. Se genera un deber de colaboración hacia su contraparte, poniendo a su
disposición lo que se demande a tal fin.
a) Suministrar al mandatario los medios necesarios para la ejecución del mandato y

compensarle, en cualquier momento que le sea requerido, todo gasto razonable en que
haya incurrido para ese fin;
b) Indemnizar al mandatario los daños que sufra como consecuencia de la ejecución del
mandato, no imputables al propio mandatario;
c) Liberar al mandatario de las obligaciones asumidas con terceros, proveyéndole de los

medios necesarios para ello;
d) Abonar al mandatario la retribución convenida. Si el mandato se extingue sin culpa del

mandatario, debe la parte de la retribución proporcionada al servicio cumplido; pero si
el mandatario ha recibido un adelanto mayor de lo que le corresponde, el mandante no
puede exigir su restitución.
Extinción del Mandato

a) Por el transcurso del plazo por el que fue otorgado, o por el cumplimiento de la
condición resolutoria pactada;
b) Por la ejecución del negocio para el cual fue dado;
c) Por la revocación del mandante;
d) Por la renuncia del mandatario;
e) Por la muerte o incapacidad del mandante o del mandatario.
Mandato Irrevocable
El mandato es irrevocable cuando ha sido conferido para actos especialmente determinados,
limitados por un plazo cierto, y en razón de un interés legítimo que puede ser solamente del
representante, o de un tercero, o común a representante y tercero, o común a representante y
representado, o común a representado y un tercero.
Este mandato se extingue si transcurre el plazo fijado; y, puede ser revocado si existe justa
causa.
Facundo Quiñoa
25
Contrato DEPÓSITO
Habrá contrato de depósito cuando una parte se obliga a recibir de otra una cosa con la
obligación de custodiarla y restituirla con sus frutos.
Caracteres
1. En Principio es Oneroso, pero puede ser Gratuito
2. Bilateral
3. Consensual, pues basta el mero acuerdo de voluntades para que sea exigible.
4. De confianza
Partes: Depositante, entrega la cosa. Depositario, recibe y guarda la cosa.
Distinción con el Comodato

➢ En el Comodato, la cosa se entrega para que la use el comodatario; el depósito es sólo
para la guarda salvo que el depositante autorice al depositario a hacer uso de la cosa.
➢ El Comodato, tiene en mira el interés del comodatario, a quien se lo autoriza a usar de

la cosa; en el Depósito tiene en mira el interés del Depositante, cuyas cosas se dan a
guardar.
➢ El Comodato, es necesariamente gratuito; el Depósito por regla es oneroso.
➢ La responsabilidad del depositario es más restringida que la del comodatario.
➢ El depositario puede ser obligado a devolver la cosa en cualquier momento; el

comodatario puede conservarla hasta el plazo fijado en el contrato.
Distinción con el Mutuo

➢ En el Mutuo, la tradición de la cosa lleva envuelta la transferencia de la propiedad al
mutuario; en el depósito, el depositante conserva intacto el dominio.
➢ El depósito se celebra en interés del depositante; el Préstamo principalmente en

interés de quien lo recibe.
➢ En el depósito, paga la retribución quien entrega la cosa; en el Mutuo, paga quién la

recibe.
➢ El depositante puede exigir la restitución de la cosa en cualquier momento; el

mutuante tiene que atenerse a los plazos contractuales.
Facundo Quiñoa
26
Contrato de Mutuo
Hay contrato de mutuo cuando el mutuante se compromete a entregar al mutuario en
propiedad, una determinada cantidad de cosas fungibles y éste se obliga a devolver igual
cantidad de cosas de la misma calidad y especie.
Caracteres
1. Consensual
2. Bilateral
3. Oneroso
4. Nominado, se encuentra específicamente regulado por Ley.
Contrato de Comodato
Hay comodato si una parte se obliga a entregar a otra una cosa no fungible, mueble o
inmueble, para que se sirva gratuitamente de ella y restituya la misma cosa recibida.
Partes: Comodatario, quien usa y devuelve la cosa; Comodante, quien presta la cosa.
Mutuo Comodato Depósito

Préstamo Préstamo Guarda
Consumo Uso Uso
Depositario: Recibe la cosa y
Mutuante: Presta Comodante: Presta
guarda
Comodatario: Recibe y
Mutuario: Recibe y devuelve. Depositante: Da la cosa y paga
Usa
Oneroso Gratuito Oneroso
Facundo Quiñoa
27
Contrato de Fianza
Hay contrato de Fianza cuando una persona se obliga accesoriamente por otra a satisfacer una
prestación para el caso de incumplimiento. Es un contrato, pues se necesita el acuerdo de
voluntades entre el fiador y el acreedor, cuyo crédito es garantido.
Caracteres
1. Normalmente es Unilateral y Gratuito, sólo crea obligaciones para el fiador.
2. Es un contrato ACCESORIO, pues supone la existencia de una obligación principal, a la

cual está subordinada el fiador.
3. Genera una obligación SUBSIDIARIA, que sólo puede hacerse efectiva cuando se ha
hecho infructuosamente excusión de los bienes del deudor principal, salvo que se trate
de una fianza solidaria o de una fianza principal pagador. No debe confundirse esta
subsidiariedad con la accesoriedad; esta última existe siempre.
Forma
La fianza debe convenirse por escrito, pero no se aclara si se trata de una forma solemne o
probatoria.
Fianza Simple
El fiador goza del beneficio de excusión.
Fianza Solidaria
Queda privado del beneficio de excusión, el acreedor puede dirigirse directamente contra el
fiador sin necesidad de ejecutar los bienes del deudor principal. Esto no hace al fiador deudor
directo de la obligación principal.
a) Si la obligación principal es nula, también lo será la obligación asumida por el fiador

solidario.
b) Si la obligación principal se ha hecho de cumplimiento imposible para el deudor por

causa de fuerza mayor, el fiador también queda liberado de responsabilidad.
c) El fiador solidario tiene el derecho a embargar bienes del deudor afianzado u obtener
otras garantías suficientes.
Fiador Principal Pagador

El fiador principal pagador no deja de ser fiador con relación al deudor principal, aunque el
acreedor haya adquirido el derecho de demandarlo como si fuera el obligado principal.
El fiador principal pagador que ha pagado la deuda tendrá derecho a reclamar del deudor
afianzado el 100% de lo pagado.
Facundo Quiñoa
28
Efectos de la Fianza entre Fiador y Acreedor

El fiador desempeña el papel de garante del deudor principal; si éste no cumple, él deberá
hacerlo.
Pero su obligación tiene carácter accesorio y subsidiario; por consiguiente, cuenta con los
siguientes recursos:
a) Podrá exigir que previamente el acreedor dirija su acción contra el obligado principal y
tiene derecho a intervenir en ese juicio.
b) Si los fiadores son varios, sólo está obligado a pagar su parte, como si se tratara de una
obligación simplemente mancomunada, a menos que los fiadores se hayan obligado
solidariamente entre sí o hayan renunciado al beneficio de división.
c) Puede oponer todas las excepciones y defensas que podría oponer el deudor principal
y goza del plazo otorgado a este último.
Beneficio de Excusión
El beneficio de excusión es el derecho que goza el fiador de exigir al acreedor que ejecute los
bienes del deudor antes de que agreda sus propios bienes.
Casos en que el fiador carece del beneficio de excusión
El fiador no puede invocar el beneficio de excusión si el deudor principal se ha presentado en

concurso preventivo o ha sido declarada su quiebra.
Tampoco es invocable cuando el deudor no puede ser demandado judicialmente en el

territorio de nuestro país.
Tampoco podrá invocar el beneficio cuando la fianza es judicial.
Finalmente, el beneficio no es invocable cuando el fiador lo ha renunciado expresamente; o se

trata de una fianza solidaria o de principal pagador.
Beneficio de División
El beneficio de división es el derecho que cada fiador tiene a pagar sólo la parte proporcional
de la deuda, en caso de incumplimiento del afianzado. Los fiadores contraen, por lo tanto, una
obligación simplemente mancomunada.
Excepciones que puede oponer el fiador

El fiador puede oponer todas las excepciones y defensas propias y las que correspondan al
deudor principal, aun cuando éste las haya renunciado.
Subrogación en los derechos del acreedor: el fiador que cumple con su prestación queda
subrogado en los derechos del acreedor y puede exigir el reembolso de lo pagado, con sus
intereses desde el día de pago y los daños que haya sufrido como consecuencia de la fianza.
Facundo Quiñoa
29
Extinción de la Fianza
Extinguida la obligación principal por cualquiera de los medios legales (pago, compensación,
novación, transacción, confusión, renuncia o remisión de deuda, imposibilidad de pago,
resolución o rescisión del contrato, etc.), queda también extinguida la fianza, puesto que
siendo una obligación accesoria, sigue la suerte de la principal.
Causales especiales
a) Se extingue la fianza cuando por el hecho del acreedor, el fiador no puede subrogarse
en las garantías reales o privilegios que accedían al crédito al tiempo de la constitución
de la fianza.
b) Se extingue la fianza si se prorroga el plazo para el cumplimiento de la obligación

garantizada, sin consentimiento del fiador.
c) La fianza general se extingue si transcurren 5 años desde su otorgamiento en garantía

de obligaciones futuras y éstas no han nacido.
d) La fianza se extingue si el acreedor no inicia acción judicial contra el deudor dentro de

los 60 días de requerido por el fiador o deja perimir la instancia.
Facundo Quiñoa

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1

Cátedra: Weingarten / Ippolito (7274)

Comparación con otros contratos

Mientras que la compraventa es el intercambio de una cosa por un precio en dinero, la

b) Con la Cesión de Derechos

Los cónyuges entre sí

Albaceas: si no es heredero, no puede celebrar contratos de compraventa sobre los

Representantes Voluntarios: no pueden, en representación de otro, efectuar contratos

Funcionarios Públicos: no pueden contratar, en interés propio, los funcionarios

Jueces, árbitros, mediadores y sus auxiliares: no pueden contratar, en interés propio,

Abogados y Procuradores: no pueden contratar, en interés propio, respecto de bienes

• Debe tratarse de un objeto material susceptible de apreciación económica.

• La cosa debe ser determinada o determinable: es determinada cuando se fija su

Venta de Cosa Ajena

La compraventa de cosa ajena no es más que un compromiso a transmitir regularmente el

Y añade que el vendedor se obliga a transmitir su dominio al comprador.

➢ El Art. 1132 CCCN juega principalmente cuando se trata de cosas ciertas y

➢ Cuando comprador y vendedor contratan sobre la cosa que pertenece a un tercero,

➢ Cuando el contrato ha sido seguido de la entrega efectiva de la cosa mueble no

➢ También es válido el contrato de compraventa hecho por el heredero aparente en

Venta de Cosa Futura

a) Debe ser en dinero: de lo contrario no hay compraventa. Si lo que se da a cambio de

b) Precio determinado o determinable: es determinado cuando:

1) Determinando precisamente la cantidad a pagar.

Obligaciones del Vendedor

Obligaciones del Comprador

4) Pagar honorarios del escribano.

Venta con Pacto de Retroventa

Es importante advertir que la norma hace referencia a la entrega de la cosa y no a su tradición.

1) Debe recaer sobre bienes inmuebles o muebles.

3) La retroventa debe estipularse en el mismo acto de la venta.

Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

El pacto de preferencia, (si la cosa es registrable), es oponible al tercero interesado si resulta

Plazo para ejercer la preferencia.

a) Convierte la posesión adquirida por el comprador en legítima.

b) Permite al comprador oponer al concurso del vendedor la compra del inmueble

d) El boleto de compraventa de un inmueble, que tenga fecha cierta, es oponible al

➢ Con el Usufructo: la diferencia esencial residiría en que el usufructo es un derecho

Frustración del Fin: el contrato debe resolverse por la frustración de la finalidad

ARTICULO 1090.- Frustración de la finalidad. La frustración definitiva de la finalidad del

Duración del Contrato

Además, el mismo Código reconoce al inquilino el derecho a resolver el contrato después de

a) Las contrataciones para sedes de Embajadas, Consulados y Organismos

c) Las locaciones de espacio o lugares destinados a la guarda de cosas.

e) Las locaciones celebradas para el cumplimiento de una finalidad determinada, la cual

Transmisión de los Derechos y Obligaciones

a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;

b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.

La persona que ha recibido ostensible trato familiar:

ARTICULO 1190.- Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material

Si el locador es el Estado, se va a regir por el Derecho Administrativo.

Obligaciones del Locador

a) Entregar la cosa arrendada con sus accesorios.

b) Conservarla en buen estado mientras dura la locación.

c) Mantener al locatario en el uso y goce pacífico de la cosa.

e) Pagar las cargas que gravan la cosa.

f) Restituir el depósito de la garantía al término del contrato, si la cosa locada se

3. El locatario puede demandar, ante la negativa del locador de efectuar las

Garantía por Vicios Redhibitorios

Obligaciones del Locatario