LOS BIENES

El derecho de los bienes trata de los principios de doctrina y preceptos legales

que les son aplicables, tanto en su contemplacin esttica como en ciertos
aspectos de su dinmica, al ser objeto de negociaciones jurdicas.
Esta rama del derecho est en ntima relacin con la economa, pues:
Las alternativas econmicas que se adopten (ms libre o ms dirigida),
son las que gradan la apropiabilidad de bienes, de modo que el derecho
de propiedad se extender a un mayor nmero o se contraer, segn la
decisin.
Las medidas de control pblico a la produccin de ciertos bienes, van
imponiendo la revisin de la dogmtica del derecho privado.
La influencia entre la organizacin jurdica de la propiedad territorial y el
desarrollo del crdito.

COSA BIEN
Cosa es todo lo que ocupa un lugar en el espacio. El problema se plantea
ampliar dicha nocin a entidades que carecen de corporeidad material
como las creaciones artsticas, cientficas, tecnolgicas, producciones del
talento, las energas, etc.
A si se propone otro concepto de cosa, al consignarse que es todo lo que
no es persona, sin embargo, se discuti la naturaleza de aquellas partes
del cuerpo humano respecto a las cuales se celebran relaciones jurdicas
como la piel o la sangre. Se sostiene que las relaciones tienen lugar
producida la separacin de modo que no integraran el cuerpo humano.
El concepto de cosa no implica necesariamente su patrimonialidad, pues el
nombre o el domicilio de naturaleza extra patrimonial, son generalmente
aceptadas como objeto de relaciones jurdicas. Tambin el aire, el mar, son
cosas aunque no tengan jurdicamente dueo.
Los bienes se han entendido como aquellas cosas que prestando una
utilidad para el hombre, son susceptibles de apropiacin.
Las caractersticas
apropiabilidad.

esenciales de los bienes son su utilidad y su

CLASIFICACIONES
BIENES CORPORALES E INCORPORALES
Los bienes consisten en cosas corporales o incorporales.
Corporales:
Son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por
los sentidos, como una casa, un libro. La percepcin puede ser
hecha por cualquier sentido. As, una descarga elctrica es una
cosa corporal, pero no lo es la energa elctrica.
Incorporales: Las que consisten en meros derechos, como los crditos, y
las servidumbres activas (art. 565). No tienen existencia exterior,
no caen bajo el imperio de los sentidos y solo pueden ser
percibidos por la inteligencia. A ms de los derechos estn las
energas, el espacio areo, el trabajo del hombre, las obras del
ingenio etc.
La norma referida unida a los artculos 576 y 583, consagran la llamada
cosificacin de los derechos, pasando ellos a ser considerados objetos de
propiedad y recibir proteccin en dos importantes campos:
En la proteccin de derechos ante agresiones legislativas, que se
cometen a travs de la retroactividad.
Ejemplo: Una nueva ley de arriendo, pretende aplicacin en contratos en
actual ejecucin y se detecta que vulnera el derecho adquirido de
alguna de las partes, se propone que esa ley priva de la propiedad
de ese derecho y que al no reunir los requisitos de la Constitucin
para expropiar, sera inconstitucional.
En la proteccin de derechos ante agresiones de una autoridad o de
particulares, que se cometen mediante actos administrativos o
materiales (recurso de proteccin). Cuando se observa que un derecho
no est directamente protegido por la accin de proteccin, se propone
que, en todo caso, es dueo de ese derecho, con lo cual se incorpora al
mecanismo indicado.
Bienes incorporales
Segn el Cdigo son derechos reales o personales (art. 576).
1. Derechos reales
Son aquellos que se tienen sobre una cosa sin respecto a determinada persona
(art. 577). Se concibe como una relacin persona-cosa, inmediata, absoluta; un
derecho en la cosa.
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Puede entenderse como un poder que tiene un sujeto sobre una cosa. Cuando
ese poder es completo, total, se est en presencia del derecho real mximo, el
dominio; pero puede ser parcial, incompleto, lo que acontece en el usufructo,
prenda e hipoteca.
Sus elementos son:
El sujeto activo, que es la persona natural o jurdica titular del derecho.
El objeto del derecho, es decir la cosa en la cual se ejerce, que puede ser
corporal o incorporal.
La relacin persona-cosa ha sido discutida pues se objeta que no resulta
propio concebir una relacin como la descrita, en circunstancias que en
derecho las relaciones jurdicas se establecen entre sujetos.
Planiol sostiene que una relacin de orden jurdico no puede existir entre
una persona y una cosa. Por definicin, todo derecho es una relacin entre
personas, y el derecho real, como todos los otros, tiene un sujeto activo, un
sujeto pasivo y un objeto. El sujeto pasivo sera todo el mundo, excepto el
titular, y su obligacin (deuda) consistira en abstenerse de todo lo que
podra perturbar el ejercicio de ese derecho.
Baudry Lacantinerie, estima que es inaceptable que se pueda considerar a
un individuo cualquiera como sujeto pasivo del derecho real. Cuando se dice
que hay una relacin jurdica de orden obligatorio y que en l figuran
como obligados todas las personas, menos el titular, se desnaturaliza el
concepto de obligacin. Ella es una carga en el patrimonio del deudor, lo
que no se ve en los derechos y el resto de los sujetos de la comunidad.
El contenido de los distintos derechos reales conduce a agruparlos en
derechos reales de goce y garanta.
Los derechos reales de goce: Permiten la utilizacin directa de la cosa
(uso, percepcin de frutos). El primero de ellos, el
ms completo, es el dominio; junto a l estn otros
derechos reales de goce, con facultades limitadas
(usufructo, uso, servidumbre).
Los

derechos

reales de garanta: Permiten utilizar la cosa

indirectamente, por su valor de cambio; contienen
la facultad de lograr, con el auxilio de la justicia, su
enajenacin para obtener con el producto una
prestacin incumplida (prenda, hipoteca).
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Los derechos reales, por su contenido absoluto y directo sobre las cosas, los
establece la ley. Los Cdigos Civiles generalmente efectan una
enumeracin de los que se han de tener como derechos reales. Nuestro
Cdigo los enumera en el art. 577. Ello, sin duda, no puede impedir que
otros textos legales establezcan otros; el derecho de aprovechamiento de
aguas, el del concesionario.
Nuestra doctrina en forma general no acepta la posibilidad de que los
particulares puedan crear derechos reales; la razn ms frecuentemente
mencionada es el carcter de orden pblico que tienen las normas sobre
organizacin de la propiedad, entre las que se encuentran las relativas a
derechos reales, lo que resta aplicacin a la voluntad de los particulares.
2. Derechos personales
Son aquellos que slo pueden reclamarse de ciertas personas que:
a) Por un hecho suyo (como el que tiene el prestamista contra su deudor
por el dinero prestado).
b) Por la sola disposicin de la ley (como el que tiene el hijo contra el padre
por alimentos), han contrado las obligaciones correlativas (art. 578).
Acreedor ---------------------------------------- Deudor

Prestacin
a. Dar.
b. Hacer.
c. No hacer.
Paralelo entre los derechos reales y personales
a) El nmero de derechos reales es limitado. El nmero de derechos
personales es ilimitado.
b) En el derecho real hay slo dos elementos, el sujeto activo y el objeto
del derecho. En el derecho personal hay tres elementos, el acreedor, el
deudor y el objeto.
c) El titular del derecho real se aprovecha directamente de la cosa objeto
del derecho o de la utilidad que ste pueda proporcionar. La relacin
entre el titular del derecho personal (acreedor) y la cosa es indirecta, es
a travs del deudor.
d) El derecho real dado que se ejerce directamente en la cosa, sin
consideracin a determinada persona, es absoluto, existe respecto de
todos, y las acciones que de l nacen, acciones reales, pueden
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ejercitarse contra cualquiera persona. El derecho personal es relativo,

slo existe respecto de la persona que se halla obligada a la prestacin o
abstencin.

BIENES MUEBLES E INMUEBLES

Esta clasificacin es aplicable tanto a los bienes corporales como a los
incorporales (art. 566 y 580).
Las cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles (art.
566).
Importancia de la clasificacin
En Derecho positivo son innumerables las disposiciones que establecen la
diferencia; la mayora de las cuales constituyan proteccin para los
inmuebles:
a) La venta de bienes races es solemne, requiere escritura pblica, mientras
que la de muebles es simplemente consensual (art. 1801).
b) La tradicin de los inmuebles se efecta por la inscripcin del ttulo en el
Registro del Conservador de Bienes Races (art. 686); la de los muebles se
efecta por la entrega material o simblica (art. 684).
c) Para ganar por prescripcin ordinaria el dominio de inmuebles es necesario
poseerlos por un plazo mayor que el exigido para los muebles (art. 2.508).
d) Cuando se transmiten inmuebles por sucesin por causa de muerte, para
que los herederos puedan disponer de ellos es necesario cumplir ciertas
diligencias que no se exigen tratndose de muebles (art. 688).
e) En las reglas de la sociedad conyugal se establece que los inmuebles que se
hayan aportado o que los cnyuges adquieren durante el matrimonio a
ttulo gratuito, pertenecen al haber del respectivo cnyuge, en tanto que los
muebles que los cnyuges aportan o adquieren a cualquier ttulo durante el
matrimonio, forman parte del haber social (arts. 1725 y sgtes.).
f) La accin rescisoria por lesin enorme procede slo en la venta o permuta
de inmuebles (art. 1891).
g) La enajenacin de inmuebles del hijo o pupilo debe efectuarse con ciertas
formalidades, previo decreto judicial y en el caso del pupilo se requiere
adems publica subasta (arts. 254, 393 y 394).
h) Tratndose de cauciones reales, se establecen dos instituciones diferentes,
la prenda y la hipoteca, segn la garanta sea un mueble o un inmueble
(arts. 2384 y 2407).
i) La competencia de los tribunales es distinta segn sea mueble o inmueble
la accin intentada (arts. 135 y 138 del C.O.T.).
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j) En materia penal el hurto y el robo slo pueden tener lugar respecto de

cosas muebles. La apropiacin de cosa inmueble se llama usurpacin.
Bienes muebles
Los define el art. 567: Muebles son las cosas que pueden transportarse de
un lugar a otro, sea movindose ellas a s mismas, como los animales, sea
que slo se muevan por una fuerza externa, como las cosas inanimadas.
A su vez, se subclasifican en:
Muebles por naturaleza
Se ajustan al concepto del precepto citado.
Muebles por anticipacin
Son ciertos bienes inmuebles por naturaleza, por adherencia o por
destinacin que, para el efecto de constituir un derecho sobre ellos en favor
de otra persona que el dueo, se reputan muebles antes de su separacin
del inmueble al que pertenece:
a.

Tierra o arena de un suelo (inmueble por naturaleza).

b.

Fruto de los rboles (inmueble por adherencia).

c.

Animales (inmueble por destinacin).

Bienes inmuebles
Los define el art. 568: Inmuebles o fincas o bienes races son las cosas que
no pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras y minas, y las
que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los rboles.
1.-Inmuebles por naturaleza
Corresponden al contenido de la disposicin referida. El suelo es la nica
cosa cuya movilizacin no se concibe considerando su ser. La tierra, arena,
piedras de un suelo pueden ser separadas de ste. El suelo mismo, la
superficie geomtrica, no puede cambiarse de lugar.
2.-Inmuebles por adherencia
Son ciertos bienes que, siendo muebles se reputan inmuebles por estar
adheridos permanentemente a un inmueble, ej. los edificios, los rboles, los
tneles, el sistema de alcantarillado. La adherencia debe ser permanente, lo
que no significa que sea a perpetuidad. La adherencia debe ser directa, por
eso las plantas en macetas o cuyas races no estn unidas al suelo no
tienen el carcter indicado.
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3.-Inmuebles por destinacin

Con el art. 570, puede decirse que son ciertos bienes muebles que la ley
reputa inmuebles por estar permanentemente destinados al uso, cultivo o
beneficio de un inmueble. El uso, cultivo o beneficio no es al propietario sino
al bien raz y con carcter permanente.
Inmueble rstico no rstico urbano rural
Rstico: Todo inmueble susceptible de uso agrcola, ganadero o forestal,
est situado en sectores urbanos o rurales.
No rstico:

No susceptibles del uso agrcola, ganadero o forestal.

Urbano: Inmueble situado dentro del lmite urbano de la cuidad.

Rural:

Inmueble situado fuera del lmite urbano de la cuidad.

La clasificacin entre rsticos y no rsticos se basa en un criterio funcional y

la distincin entre urbano y rural se funda en un criterio geogrfico.
BIENES CONSUMIBLES Y NO CONSUMIBLES
Por su naturaleza, esta clasificacin es aplicable slo a los bienes muebles.
Se encuentra contenida, en forma confusa, en el art. 575 del C.C. La
doctrina distingue entre consumibilidad objetiva y subjetiva.
Son objetivamente consumibles los bienes, que por sus propias
caractersticas, se destruyen ya natural, ya civilmente, por el primer uso. Se
destruyen naturalmente si desaparecen fsicamente o sufren una alteracin
substancial; se destruyen civilmente (jurdicamente) si el uso implica
enajenacin del bien. Los alimentos son naturalmente consumibles pues se
alteran substancialmente o desaparecen con el primer uso. La lea para las
estufas tambin tiene ese carcter. El dinero es civilmente consumible, pues
su uso implica enajenacin.
Al contrario, son objetivamente no consumibles los bienes que, por sus
propias caractersticas, no se destruyen ni natural, ni civilmente por el
primer uso (como una mesa, un automvil, etc.).
Son subjetivamente consumibles los bienes que, atendido el destino
que tienen para su actual titular, su primer uso importa enajenarlos o
destruirlos. La ropa que se vende en un establecimiento comercial.
Son subjetivamente no consumibles los bienes que, atendido el destino
que tienen para su actual titular, su primer uso no importa enajenarlos. Las
frutas que se prestan para adornar una mesa.
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Alguna doctrina configura una categora intermedia entre el bien

consumible y no consumible, llamados bienes deteriorables, que son
aquellas que se destruyen por su uso, pero no en forma tan sensible como
las consumibles (ropa).
BIENES FUNGIBLES Y NO FUNGIBLES
Son fungibles las cosas que por presentar entre s una igualdad de hecho,
se les considera como de igual poder liberatorio. En otros trminos, pero
manteniendo el mismo sentido, se dice tambin que son bienes fungibles
los que pertenecen a un mismo gnero y se encuentran en el mismo
estado.
Consumibilidad y fungibilidad
Generalmente, las cosas consumibles son al mismo tiempo fungibles (as
ocurre, por ej., con la mayora de los alimentos); pero ambos caracteres no
van necesariamente unidos. Hay bienes consumibles no fungibles (como
una bebida exclusiva y cuidadosamente preparada). Y hay bienes fungibles
no consumibles objetivamente (como los libros de una misma edicin, las
varias reproducciones de una obra de arte). Entonces, slo puede afirmarse
que a menudo concurren ambos caracteres, pero son independientes.
BIENES PRINCIPALES Y ACCESORIOS
Bienes principales son aquellos que tienen existencia jurdica e
independiente, sin necesidad de otros. Bienes accesorios, los que estn
subordinados a otros sin los cuales no pueden subsistir. El suelo es un
ejemplo de la primera clase; los rboles, de la segunda.
La clasificacin no slo se aplica a los bienes corporales, sino tambin a los
incorporales o derechos (as, por ej., la servidumbre es accesoria del
derecho de dominio sobre el predio en que la servidumbre se ejerce; la
hipoteca es accesoria del crdito que la garantiza, etc.).
La clasificacin es de importancia debido a la existencia del principio de
que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. As, traspasado un derecho
sobre una cosa principal, se traspasa el derecho sobre las accesorias;
extinguido un derecho sobre una cosa principal, se extingue el derecho
sobre las accesorias.
Son varios los factores que se consideran para decidir, entre dos o ms
cosas, cual es accesoria de la otra. El ms frecuentemente considerado es
el de subsistencia. Tambin est el valor, la finalidad, el volumen (art. 1829
659 661).
En doctrina se distinguen tres especies de cosas accesorias:
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 Parte integrante: Son los componentes de una cosa que estando

incorporados a ella, pierden o carecen de individualidad.
Pertenencias:
Son cosas muebles que tienen una propia
individualidad, pero que estn destinadas al uso, cultivo o
beneficio de otro mueble o inmueble.
Accesorias en sentido estricto: Son las cosas que sin ser integrantes
ni pertenencias de otras, por voluntad de las
partes se incluyen en otra que se reputa
principal.
BIENES DIVISIBLES E INDIVISIBLES
Jurdicamente, hay dos conceptos de divisibilidad, uno material y otro
intelectual.
a) Son materialmente divisibles los bienes que pueden fraccionarse sin
que se destruyan en su estado normal, ni pierdan notoriamente su valor al
considerarse las partes en conjunto. Cada parte mantiene estructura,
funcin y valor proporcional del todo original. Un lquido (como el agua) es
divisible; un animal es indivisible, porque al fraccionarlo se destruye en su
estado normal.
b) Son intelectualmente divisibles las cosas que pueden fraccionarse en
partes ideales, imaginarias, aunque no puedan serlo materialmente.
Desde este punto de vista, todos los bienes, corporales e incorporales, son
divisibles.
Los derechos personales son divisibles o indivisibles siguiendo la
divisibilidad o indivisibilidad de la obligacin que es su contrapartida. (As, la
obligacin de construir una casa, y la de conceder una servidumbre, son
indivisibles y asimismo lo ser el correlativo derecho. La obligacin de pagar
una suma de dinero es divisible; asimismo lo ser el derecho; art. 1524.).
En cuanto a los derechos reales, atendiendo al Derecho positivo, algunos
son indivisibles (como los derechos reales de servidumbre arts. 826 y 827;
de prenda, art. 2405, y de hipoteca, art. 2408). El derecho de dominio es
tpicamente divisible. La ms usual de las divisiones que pueden tener
sobre el dominio es aquella en que el propietario mantiene la nuda
propiedad y confiere a un tercero las facultades de uso y goce, el usufructo,
con lo que el derecho real de dominio origina otro derecho real, el de
usufructo.
BIENES SINGULARES Y UNIVERSALES
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Son bienes singulares los que constituyen una unidad, natural o artificial.
Son bienes universales las agrupaciones de bienes singulares que no tienen
entre s una conexin fsica, pero que forman un todo funcional y estn
relacionados por un vnculo determinado.

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Las universalidades: Pueden ser de hecho y de derecho o jurdicas.

1. Universalidades de hecho (universitas facti)
Pueden definirse como un conjunto de bienes que, no obstante conservar su
individualidad, forman un todo al estar unidos por un vnculo de igual
destino, generalmente econmico.
Caractersticas:
a) Los bienes que la componen pueden ser de la misma naturaleza (como los
animales de un rebao, los libros de una biblioteca) o de naturaleza
diferente.
b) El vnculo que une a las cosas singulares para formar la universalidad de
hecho es el de un comn destino o finalidad, que generalmente es de
carcter econmico.
c) La doctrina entiende que la universalidad de hecho slo comprende bienes,
es decir, slo elementos activos y no pasivos o deudas, que seran
aceptables nicamente en las universalidades jurdicas.
d) Los bienes que la componen mantienen su propia individualidad, funcin y
valor.
e) Se distinguen las colecciones y las explotaciones. Las primeras estn
constituidas por bienes singulares de naturaleza homognea. Las segundas
estn constituidas por bienes singulares de diferente naturaleza
(establecimiento de comercio).
2. Universalidad de derecho (universitas juris)
Estn constituidas por un conjunto de bienes y relaciones jurdicas activas y
pasivas, formando un todo indivisible (herencia sociedad conyugal
patrimonio del fallido patrimonio reservado de la
mujer casada
patrimonio de toda persona empresa y establecimiento de comercio).
No sera un bien, sino una abstraccin jurdica.
BIENES PRESENTES Y FUTUROS
Presentes son los que a un momento determinado (al celebrarse una
relacin jurdica) tienen una existencia real; futuros, los que a esa poca no
existen y tan solo se espera que existan.
La futureidad puede considerarse desde un punto de vista objetivo o
desde el punto de vista de alguna de las partes.
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 La futureidad admite graduaciones.

construccin de un edificio.

Ejemplo;

etapa

inicial

de

Tambin hay graduacin en relacin a las probabilidades de existencia

de las cosas futuras. As se distinguen bienes futuros de existencia
esperada y de existencia aleatoria.
BIENES COMERCIABLES E INCOMERCIABLES
Bienes comerciables son los que pueden ser objeto de relaciones jurdicas
privadas, de manera que sobre ellos puede recaer un derecho real o puede
constituirse a su respecto un derecho personal (arts. 1461, 2498).
Bienes incomerciables o no comerciables son los que no pueden ser objeto
de relaciones jurdicas por los particulares; no puede existir a su respecto un
derecho real ni personal.
Entre estos bienes incomerciables pueden distinguirse:
a) Bienes incomerciables en razn de su naturaleza, el aire.
b) Bienes incomerciables en razn de su destino, calles.
Respecto de estos ltimos, es posible que puedan ser objeto de ciertas
relaciones jurdicas. Esas relaciones son de carcter pblico, como es el
caso de las concesiones que otorga la autoridad; slo desde el punto de
vista del Derecho privado pueden ser considerados incomerciables.
BIENES APROPIABLES E INAPROPIABLES
Relacionada con la clasificacin precedente, pero en base exclusivamente al
dominio, se clasifican en apropiables e inapropiables, segn sean o no
susceptibles de propiedad.
Son inapropiables las cosas comunes a todos los hombres.
Son apropiables las que pueden ser objeto de propiedad.
BIENES PRIVADOS Y PBLICOS O NACIONALES
Los bienes privados son los que pertenecen a los particulares.
Los bienes pblicos o nacionales segn lo prescribe el art. 589, son
aquellos cuyo dominio pertenece a la nacin toda.
1. Bienes nacionales de uso pblico
Son aquellos cuyo dominio pertenece a la nacin toda y su uso a todos los
habitantes (art. 589).
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Caractersticas:
a) Su uso pertenece a todos los habitantes del pas.
b) Estos bienes son incomerciables, estn fuera del comercio, por su propio
destino.
c) A los municipios les corresponde su administracin, salvo
corresponda a otros rganos del Estado. (art. 5, Ley 18.695).

que,

d) Lo anterior no se opone a que la autoridad otorgue a particulares

determinados permisos y concesiones sobre algunos bienes, o ms
usualmente, partes de bienes nacionales de uso pblico.
En el caso de las concesiones, el alcalde las otorga con acuerdo del Concejo
Municipal.
e) La concesin puede referirse tanto al suelo como al subsuelo para la
construccin de estacionamientos subterrneos, construccin de ductos
para la canalizacin de redes de gas, de telecomunicaciones, etc. (art.
18, Ley 18.168).
Tambin puede ser necesario para el Estado desprenderse del dominio de
algunos de estos bienes; para ello es menester que se desafecte de su
condicin de bien nacional de uso pblico, quitndosele tal calidad y
destino.
2. Bienes fiscales
El Estado, ente de Derecho pblico, puede ser sujeto de derechos privados.
Son los llamados bienes fiscales los que constituyen el patrimonio privado
del Estado; pertenecen a l en cuanto sujeto de relaciones patrimoniales
privadas, para cuyos efectos es llamado Fisco. Con el art. 589 puede
decirse que estos bienes fiscales son los bienes nacionales cuyo uso no
pertenece a la nacin toda.
La Divisin de Bienes Nacionales del Ministerio de Bienes Nacionales es la
institucin que principalmente administra stos bienes. Son por ejemplo
Bienes muebles e inmuebles afectos al funcionamiento de los servicios
pblicos.
Bienes que componen las herencias en que sucede el Fisco como
heredero intestado.
Tierras que, ubicadas dentro del territorio nacional carecen de otros
dueos.
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 Los impuestos fiscales y municipales.

BIENES SIMPLE Y COMPUESTOS
Simple es el que tiene una estructura uniforme y no admite divisiones en
partes que adquieran propia individualidad.
Compuesto es el formado por dos o ms cosas simples unidas, fusionadas
o mezcladas que pierden su individualidad en la composicin.

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EL DERECHO DE PROPIEDAD
Concepto
El art. 582 inc. 1 del C.C. dispone: El dominio (que se llama tambin
propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y
disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra
derecho ajeno.
La definicin legal es romanista, pues slo concibe el dominio sobre una
cosa corporal, sin embargo, Andrs Bello, se apart de tal doctrina, pues
consider que sobre las cosas incorporales existe una especie de propiedad
(art. 583).
La doctrina lo define como: un derecho subjetivo patrimonial real, que se
ejerce sobre cosas corporales e incorporales, y que otorgan a su titular el
ms amplio poder jurdico que se pueda detentar sobre una cosa para
usarla, gozarla y disponer de ella, tanto material como jurdicamente,
reconociendo como lmites a la ley y al derecho ajeno.
Planificacin Territorial
Es el conjunto de decisiones, instrumentos y normas con las que el Estado
regula el uso del suelo. El texto bsico es la Ley General de Urbanismo y
Construcciones y complementada por la Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones. La planificacin:
a) Fija polticas.
b) Zonifica.
c) Asigna uso a cada sector.
La planificacin se desenvuelve con dos referentes, uno geogrfico y uno
substantivo. Geogrficamente, en mbitos nacional, regional, intercomunal,
comunal y seccional. Substantivamente, mediante los llamados
instrumentos de planificacin territorial como el plan regulador comunal.
Uso del suelo
Tratndose del suelo urbano, la regulacin se establece en base a la
zonificacin, ms una lista legal taxativa de usos establecidos. As tenemos
el residencial, equipamiento que incluye usos cientfico, comercio, deporte
educacin, salud, esparcimiento, seguridad. Tambin est el uso para
actividades productivas, para espacios pblicos, reas verdes.

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Con relacin al suelo rural (destino agrcola, ganadero o forestal), puede ser
cambiado y para ello es necesario:
Autorizacin Seremi Agricultura, previo solicitud de informes a ciertas
instituciones.
Autorizacin Direccin Obras Municipales.
Divisin Predial
a)

Predio Urbano:
La divisin debe ajustarse al Plan Regulador,
donde se establece la superficie mnima de cada lote. Para dividir hay
que obtener autorizacin de la Direccin de Obras Municipales, a la cual
hay que presentar un plano de loteo, una memoria explicativa entre
otros antecedentes. La autorizacin se emite a travs de una resolucin,
debiendo llevarse los documentos al C.B.R.

b)

Predio Rural:
El D.L. N 3.516 es la norma que regula la
materia. Constituyen preceptos bsicos los siguientes:

Superficie mnima, media hectrea (5.000 mts2).

Solicitar certificacin al S.A.G.
Presentacin antecedentes C.B.R.
Cada lote queda sujeto a prohibicin de cambio de destino.
La divisin origina para lotes resultantes nuevos roles de avalu por el
S.I.I.
Garanta constitucional
Art. 19 N 24.
Art. 19 N 26.
Caracteres o Caractersticas
1. Derecho real: Es el derecho real por excelencia; se ejerce sobre una cosa
sin respecto de determinada persona (arts. 577 y 582).
2. Derecho Absoluto: Confiere al titular la posibilidad de ejercitar sobre el
objeto las ms amplias facultades, de manera soberana,
ilimitada e independiente. Tal aseveracin, no importa el
reconocimiento del ejercicio abusivo del derecho, pues el poder
del propietario sobre la cosa est limitado por la ley y el
derecho ajeno y para algunos tambin por el derecho natural.
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Un fallo de la Corte Suprema del 28 08 08, autos rol 5137-2006 consign

los elementos del abuso del derecho:
A. Que exista la adquisicin, ejercicio o disposicin de un derecho.
B. Que se realice una accin u omisin relacionada con ese derecho, que
rena todas las exigencias que la ley establece.
C. Que de la actuacin u omisin se origine dao a intereses legtimos a
otras personas.
D. Que el acto abusivo ocasione perjuicios a terceros de manera
desproporcionada.
E. Que ese inters legtimo no sea reconocido como un derecho.
F. Que el inters legtimo no est protegido por una especfica
prerrogativa jurdica.
G. Que en el dao ocasionado pueda establecerse imputabilidad, la que
debe ser sustentada en la transgresin a la moral o buenas
costumbres, dadas por los fundamentos de inmoralidad o
antisocialidad.
H. Que el elemento de imputacin se manifieste de manera subjetiva
(intencin) o de manera objetiva (actuacin).
I.

Que el dao permita su reparacin en naturaleza o por equivalencia

sobre la base de la responsabilidad extracontractual o por existir
objeto o causa ilcita en sede contractual.

3. Derecho Perpetuo: Significa que el dominio sobre una cosa persiste

mientras subsiste la cosa misma, no se extingue por el solo
transcurso del tiempo o por el no ejercicio del derecho; por
lo mismo, su accin protectora, la reivindicatoria, no se
extingue por el solo transcurso del tiempo. El titular puede
perder el derecho y la accin cuando un tercero posee la
cosa y llega a ganarla por prescripcin, teniendo lugar lo
dispuesto en el art. 2517: Toda accin por la cual se
reclama un derecho se extingue por la prescripcin
adquisitiva del mismo derecho.
4. Derecho Exclusivo: Se atribuye a un titular en forma privativa, y no puede
haber dos o ms propietarios independientes uno del otro,
sobre una misma cosa con iguales poderes sobre ella. En la
comunidad varios ejercen derechos vinculados sobre una
cosa.
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Facultades
a) La facultad de uso (jus utendi) significa que el propietario puede
utilizar o servirse materialmente de la cosa.
b) La facultad de goce (jus fruendi) significa que el dueo puede
beneficiarse con los frutos y productos de la cosa.
No obstante que el art. 643 los llama productos, la doctrina
siempre ha distinguido los productos de los frutos.
Frutos: son los que la cosa da peridicamente, ayudada o
no de la industria humana y sin detrimento de la cosa
fructuaria. Ellos pueden ser naturales o civiles.
El producto carece de periodicidad y disminuye la cosa
(vase el art. 537).
c) La facultad de disposicin (jus abutendi) deriva de su carcter
absoluto. Significa que el dueo puede disponer de la cosa segn su
voluntad y arbitrariamente (no siendo contra la ley o el derecho
ajeno).
Pueden distinguirse dos acepciones de esta facultad de disposicin:
Por una parte, el dueo puede disponer materialmente de la cosa,
modificndola, consumindola o destruyndola.
Por otra, el dueo puede disponer jurdicamente de la cosa, celebrando
negociaciones con terceros respecto de ella, gravndola con prendas,
hipotecas u otras limitaciones y, en fin, enajenndola o abandonndola.

La facultad de disposicin puede verse limitada por:

Disposicin legal: As el art. 17 del D.L. N 2695 dispone que los
poseedores de inmuebles inscritos con arreglo a dicha norma no podrn
gravarlos ni enajenarlos durante el plazo de un ao, contado desde la
fecha de la inscripcin. Dicha prohibicin quedar cancelada por el slo
ministerio de la ley, transcurrido el plazo indicado y el alzamiento deber
efectuarse de oficio por el C.B.R. sin necesidad de requerimiento de
parte interesada.
Otro tanto ocurre con la prohibicin establecida al adquirir un inmueble
con subsidio habitacional (5 aos).
Resolucin judicial: El embargo, la medida prejudicial precautoria de
prohibicin de celebrar actos y contratos en especial gravar y enajenar
19

as como la medida precautoria del art. 290 N 3 del C.P.C., implican la

indisponibilidad del bien en tanto no se alcen tales prohibiciones.
Clusulas de no enajenar:
Es la convencin por la que el propietario de un objeto se obliga a no
disponer de l.
Se tiene entendido que la facultad de disposicin es de orden pblico, y
garantiza, en ltimo trmino, la libertad de comercio y la libre circulacin
de la riqueza.
El establecimiento de trabas a la disposicin podra significar una
alteracin substancial al sistema econmico.
La consideracin anterior, por un lado, y la libertad de los particulares de
contratar cualquier convenio, por otro, ha planteado el problema de la
validez o nulidad de las estipulaciones acordadas por voluntad de los
particulares, destinadas a limitar esa facultad de disponer.
El Cdigo, en ciertos casos, prohbe la clusula de no enajenar (arts.
1126, 1964, 2031, 2415) y en otros la permite (arts. 751, 793, 1432).
El problema se ha discutido, en aquellos casos donde no existe norma
legal, en los siguientes trminos.
Por algunos autores se sostiene la validez de estas clusulas,
argumentando que:
1. No hay una prohibicin expresa de carcter general, en relacin con estos
pactos, y es principio establecido el que en Derecho privado se puede
efectuar todo lo que no est expresamente prohibido por la ley. Se aplica
aqu el principio de la autonoma de la voluntad.
2. Hay ocasiones en que la ley prohbe expresamente esta clusula, de donde
se desprende que por lo general es posible convenirlas.
3. Si el propietario puede desprenderse del uso, goce y disposicin, caso en el
que enajena la cosa, ms bien podra desprenderse de slo esta ltima
facultad.
4. Por ltimo, el Reglamento del Registro del Conservador de Bienes Races
permite precisamente inscribir, en el Registro correspondiente, todo
impedimento o prohibicin referente a inmuebles, sea convencional, legal o
judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del
derecho de enajenar (art. 53, N 3).

20

Otros, en cambio, las rechazan estimndolas nulas; se sealan,

entre otras, las siguientes razones:
1. La libre circulacin de la riqueza, la prescripcin de trabas ms bien propias
de la poca feudal, establecida en diferentes disposiciones del Cdigo y en
el Mensaje, es uno de los principios fundamentales del ordenamiento
jurdico y puede tenerse como una norma de orden pblico.
2. Si en determinados casos las clusulas de no enajenar estn expresamente
permitidas, de ello cabe concluir que generalmente no se tienen por vlidas.
3. El art. 1810, dando a entender tambin que slo la ley puede prohibir
enajenar, dispone que pueden venderse todas las cosas cuya enajenacin
no est prohibida por ley.
4. En cuanto a la disposicin del art. 53 del Reglamento del Conservador de
Bienes Races, como se trata de una norma reglamentaria no puede drsele
eficacia en lo que no se acomode a la ley, y rechazndose estas clusulas
por la ley (el Cdigo), el Reglamento no podra establecerlas. (Debe, sin
embargo, tenerse en cuenta que se ha sostenido que habindose dictado el
Reglamento, como lo fue, en virtud de una disposicin del Cdigo, art. 695,
tendra fuerza de ley).
En esta posicin, las clusulas voluntarias de no enajenar adoleceran de
nulidad absoluta por falta o ilicitud del objeto (arts. 10, 1461, 1466 y 1682).
Finalmente, hay quienes aceptan la validez de estas clusulas de no
enajenar en trminos relativos; si se establecen por un tiempo no
prolongado, y existiendo alguna justificacin. Se seala como importante
para ello la norma del art. 1126, a contrario sensu, al que se le confiere una
aplicacin general. Seran requisitos la existencia de un inters legtimo del
enajenante y la temporalidad de la prohibicin, en el sentido de que no
puede ser perpetua ni de muy largo tiempo.
La jurisprudencia parece aceptar la validez de la estipulacin, por tiempo
determinado y prudente, y con justificado motivo. En alguna ocasin
tambin se ha rechazado.
Conforme al contenido de la estipulacin, se trata de una obligacin de no
hacer. Supuesta su validez, si el deudor la infringe, es decir, enajena el bien
de que se trata, ser aplicable el art. 1555 o, eventualmente el art. 1489.
Por esto ltimo es que tambin ha podido decirse que la clusula implica
una verdadera condicin resolutoria, que se cumple (opera) cuando el
obligado a no enajenar, enajena. Entonces, respecto del tercero adquirente,
le alcanzarn o no sus efectos, en conformidad a lo previsto en los arts.
1490 y 1491.
21

El caso ms frecuente de estipulacin de prohibiciones voluntarias, tiene

lugar en los contratos de hipoteca. En este caso el C.C. no lo reconoce valor
a la prohibicin, segn se desprende del art. 2415 en cuanto el dueo de los
bienes gravados con hipoteca podr siempre enajenarlos e hipotecarlos no
obstante cualquier estipulacin en contrario.

22

Clasificaciones del derecho de propiedad

En base a su titularidad, la propiedad puede ser individual, asociativa o
colectiva, segn el propietario sea un particular, un grupo de individuos
(formando generalmente una persona jurdica, como es el caso de las
cooperativas) o el Estado.
Desde el punto de vista de la naturaleza del objeto sobre el que el
dominio recae, puede ser propiedad civil o comn, agraria, urbana,
intelectual, minera, horizontal, etc.
En cuanto a la integridad de facultades del derecho de propiedad, puede
haber propiedad plena o nuda. La primera est provista de los atributos
de uso, goce y disposicin; la segunda contiene slo el derecho de
disposicin jurdica del objeto en el que recae, perteneciendo a otro las
facultades de uso y goce, configurndose en ste un derecho de
usufructo (art. 582, inc. 2).
En cuanto a su duracin se distingue entre propiedad absoluta, que no
est sometida a duracin o trmino y fiduciaria, que est sometida al
evento de traspasarse a otro si se cumple una condicin (art. 733).
Extensin Material
En los bienes muebles, los contornos materiales de la cosa constituyen su
lmite.
En los inmuebles hay que precisar:
a) Plano Horizontal:
Los deslindes establecen la extensin de cada
propiedad; y si ellos no estn claros, se recurre a la operacin de
demarcacin, la que se puede complementar con la de cerramiento (art.
842)
b) Plano Vertical: Se dice que se es dueo por arriba hasta el cielo y por
abajo hasta el infierno. Entonces no habra lmites. Otra tesis plantea que el
propietario slo puede ejercer sus derechos en la superficie del inmueble.
Una postura intermedia, fundada en la nocin de utilidad, plantea que el
propietario de un bien raz extiende su derecho al espacio que cubre el
mismo y al subsuelo, en la medida en que el inters y provecho del ejercicio
de su dominio lo justifica; y quedando siempre a salvo las limitaciones en el
inters comn. (recordar concesin subsuelo de bienes nacionales de uso
pblico).
Extincin del dominio

23

a) Modos absolutos: Desaparece el derecho (destruccin de la cosa la

recuperacin de la libertad de los animales cautivos o domesticados las
especies al parecer perdidas el abandono la incomerciabilidad)
b) Modos relativos: Cambia el titular. (transferencia voluntaria y no
voluntaria)

LA COPROPIEDAD
Precisin
de
los
trminos
condominio, copropiedad.

indivisin,

comunidad,

El primero, indivisin, parece ser el ms comprensivo y puede ser

utilizado para referirse a los otros; y en cuanto a los dos ltimos,
condominio y copropiedad, se les tiene generalmente como
sinnimos.
Algunos autores denominan comunidad a la indivisin sobre una
universalidad jurdica (como la herencia) y copropiedad o condominio a
la que recae sobre especies o cuerpos ciertos.
Otros entienden que la comunidad es el gnero indivisin de cualquier
derecho que pertenece a dos o ms sujetos y que se ejerce sobre un
mismo objeto (comunidad de propiedad, de usufructo, de servidumbre,
etc.); y la copropiedad o condominio es la especie indivisin del derecho
de dominio.
De acuerdo a la segunda tesis hay comunidad cuando dos o ms sujetos
tienen un derecho de idntica naturaleza jurdica sobre la totalidad de un
mismo objeto
A diferencia de algunos precedentes legislativos, el Cdigo chileno dedica
un ttulo especial a la comunidad, a la que trata como cuasicontrato,
regulndola, en consecuencia, en el libro de las obligaciones (arts. 2304 y
sgtes) y no en el de los bienes, como acontece con otras codificaciones.
Derecho de los comuneros en la cosa comn
Si bien el art. 2305 consigna que el derecho de cada comunero sobre la
cosa comn es el mismo que el de los socios en el haber social, ello no
corresponde a la realidad. Slo seria procedente con relacin a los cuatro
numerales del art. 2081 y no a su inc. 1.
Los actos de un comunero, ejecutados sin el consentimiento de los otros, no
obligan a stos sin en cuanto hayan sido tiles. As:

24

1. Cualquier comunero tiene derecho a oponerse a los actos administrativos

de otro, mientras est pendiente su ejecucin o no haya producido efectos
legales (art. 2081 N 1).
2. Cualquier comunero puede servirse para su uso personal de la cosa comn,
emplendola segn su destino ordinario y sin perjuicio del justo uso de los
otros (art. 2081 N 2).
3. Cada comunero tiene derecho a obligar a los otros a que hagan con l las
expensas necesarias para la conservacin de la cosa comn (art. 2081 N
3).
4. Ningn comunero puede hacer innovaciones en los inmuebles comunes sin
el consentimiento de los otros (art. 2081 N 4).
5. Los comuneros tienen derecho
proporcionalmente su cuota.

los

frutos

de

la

cosa

comn

El legislador no favorece el estado de indivisin porque constituye fuente

permanente de discordia entre los comuneros en el aprovechamiento de la
cosa comn; inhibe las posibilidades de inversiones y mejoras, por la
incertidumbre sobre la suerte definitiva del objeto; impide, en fin, la libre
circulacin de esos bienes comunes. El Cdigo dispone, en el mismo sentido
que la particin de la cosa comn podr siempre pedirse (art. 1317, de
donde se deriva que la accin de particin es imprescriptible).
Concepciones sobre la comunidad
Dos son las grandes concepciones elaboradas para explicar la naturaleza de
la comunidad y que, ordinariamente han inspirado las diferentes
reglamentaciones.
1. Doctrina romana
Considera la comunidad una modalidad del dominio, en la cual cada
comunero tiene una cuota - parte en la cosa comn, y, adems, tiene
derecho a la cosa en su totalidad. Cada comunero tiene una cuota, que es
abstracta o ideal, puesto que la cosa no est dividida materialmente, slo
se concibe intelectualmente; es, pues, dueo exclusivo de esa cuota o
fraccin intelectual de la cosa y puede ejercitar derechos sobre ella como
tal.
En la concepcin adquiere primaca el derecho del individuo.
Se crtica esta teora por las contradicciones conceptuales que presenta,
como la de concebir la comunidad como una forma de propiedad, siendo el
dominio un derecho exclusivo. Es contradictorio un dominio exclusivo y a la
25

vez plural, sobre todo con poderes que se extenderan a la totalidad de la

cosa.
2. Doctrina germnica
Segn ella, la comunidad es una propiedad colectiva, llamada tambin de
manos juntas o en mano comn en que el objeto pertenece a todos los
comuneros considerados colectivamente, como un solo titular. De esta
manera, no se tienen derechos sobre cuota; todos tienen un derecho de
goce sobre el objeto, cualitativamente igual, pero parcial, porque est
limitado por el derecho de los dems; en su funcionamiento se introduce el
mecanismo de toma de decisiones por mayora.
La doctrina nacional
estima que
fundamentalmente, la doctrina romana.

el

Cdigo

chileno

adopta,

26

Clases de indivisin
1. Segn el objeto sobre el que recae
Puede haber comunidad sobre una universalidad o sobre una cosa singular.
Esta es la nica clasificacin que reconoce el Cdigo (arts. 1317 y 2304).
En cuanto a la clase de universalidades sobre las que puede haber
comunidad no existe acuerdo.
Hay quienes entienden que puede haber comunidad
universalidades de hecho como en universalidades de Derecho.

tanto

en

En contrario se ha sostenido que siendo un rasgo distintivo de las

universalidades jurdicas el que tengan un pasivo, en Chile no puede haber
comunidad sobre universalidades jurdicas, porque, en virtud de lo
dispuesto en los arts. 1354 y 2306, habiendo dos o ms comuneros, el
pasivo est siempre, por el solo ministerio de la ley, dividido entre los
copartcipes.
Cuando la comunidad recae sobre una universalidad surge un problema que
merece una referencia especial, por el alcance prctico que deriva de su
solucin; el de si existe o no comunicacin entre la cuota y los bienes que
integran la universalidad y que se denomina comunicabilidad de la cuota.
En cuanto a la relacin entre la cuota y los bienes que integran la
universalidad, los considera comunicados. Esta comunicacin existe en dos
sentidos. Por un lado, significa que la cuota en la universalidad se aplica o
imprime en cada uno de los bienes que la integran y en cada parte de ellos.
(As, si en la comunidad existen un automvil, una casa y un fundo, cada
comunero tiene una cuota en el automvil, en la casa y en el fundo).
Y por otro lado, significa que la naturaleza de los bienes queda impresa, o
se refleja, en la cuota, de modo que la naturaleza de sta ser la que
tengan aquellos. (As, con referencia a la distincin de bienes en muebles e
inmuebles, si en la comunidad hay slo muebles, la cuota es mueble; si slo
hay inmuebles, es inmueble, y si hay de ambas clases, es mixta).
En este punto el Cdigo chileno no expres alternativa. Acogi la
comunicacin entre la cuota y los bienes, o no?
Se sostiene que no se produce la comunicacin de la cuota a los distintos
bienes; el derecho de cada comunero recae sobre el todo comn,
abstractamente considerado, no sobre las cosas o partes materiales del
mismo.
27

Como argumentos de tal conclusin se sealan, principalmente: el art.

1909, por el que el cedente del derecho de herencia no responde de la
existencia de bienes determinados, sino slo de su calidad de heredero, que
se justifica precisamente porque su derecho recae nada ms que sobre la
universalidad, no recae en ningn bien en particular.
Si no se produce la comunicacin, la cuota no participa del carcter de los
bienes que componen la comunidad. Con ello, escapa a la clasificacin de
los bienes en muebles e inmuebles.
Por ejemplo: si se enajena la cuota, su tradicin no requerir de inscripcin
conservatoria, ya que ella est establecida para la enajenacin de
inmuebles y la cuota no lo es, por ms que haya inmuebles en su contenido
concreto, y bastar, por lo mismo, cualquiera de las formas de tradicin de
los muebles, del art. 684, que constituye la regla general.
Si la comunicacin es admitida, las consecuencias anotadas se transforman
en las inversas.
Si la comunidad recae sobre una cosa singular, no hay duda de que la cuota
de cada uno se radica en el nico objeto de la comunidad y, por tanto,
participa de su carcter (art. 580). En consecuencia, los actos sobre la cuota
estarn sometidos a las reglas de los actos sobre el respectivo objeto. Si es
un inmueble, la tradicin de la cuota requerir inscripcin.
2. Segn su origen
La comunidad puede derivar de un hecho (como ocurre con la comunidad
hereditaria, que nace con el hecho de la muerte del causante); de la
voluntad del titular (dos o ms personas adquieren en comn un bien
determinado, o un propietario enajena una cuota), o de la ley (como en la
medianera, las servidumbres, la copropiedad inmobiliaria).
3. Segn su duracin
Pueden ser temporales o perpetuas. Las comunidades temporales, que por
regla general son indeterminadas en el tiempo pueden tener duracin
determinada en virtud del denominado pacto de indivisin, el cual, por la
adversidad legal a la comunidad, est sujeto a limitaciones (art. 1317). De
este modo, si no se ha celebrado un pacto, la regla es que la particin se
puede pedir en cualquier tiempo (art. 1317).
Las comunidades perpetuas las establece la ley, aunque en el fondo derivan
ms bien de la naturaleza misma de las cosas (como es el caso de la
comunidad que tiene lugar en la propiedad horizontal, la medianera, etc.).
As el art. 3 de la Ley 19.537 seala la improcedencia de la divisin de los
bienes comunes.
28

4. Segn su funcionamiento pueden ser activas o pasivas.

Las primeras constituyen una masa de bienes que funcionan desarrollando
una determinada actividad econmica (establecimiento comercial que
contina indiviso y en produccin en manos de los herederos).
Las segundas no son ms que un conjunto de bienes que estticamente
esperan la remocin de algn obstculo para ser divididos entre los
comuneros.
La cuota
Es la porcin ideal, determinada o determinable, que cada comunero tiene
en el objeto de la comunidad. Estas cuotas pueden ser iguales o desiguales;
a falta de prueba en contrario, han de entenderse iguales (arts. 1098,
2307). Se expresan generalmente en fracciones o porcentajes (un tercio, un
cuarto, veinte por ciento, etc.).
El comunero puede:
1. Vender o ceder libremente su cuota, por acto entre vivos (por ej., arts.
1320, 1812) o por causa de muerte (art. 1110);
2. Puede reivindicarla (art. 892);
3. Puede hipotecarla (2417);
4. Puede ser embargada (art. 524 C.P.C.).
5. Ello sin perjuicio de los actos materiales que los comuneros pueden ejecutar
en la cosa comn (arts. 2305 y 2081), pudiendo cualquiera pedir el cese del
goce gratuito que de la cosa comn hace otro comunero.
Administracin de la comunidad
a. No hay designado un administrador: Los actos de administracin deben
acordarse por unanimidad, pudiendo el comunero oponerse a los actos
administrativos de los otros mientras est pendiente su ejecucin o no haya
producido efectos. No tiene lugar el llamado mandato tcito y recproco de
acuerdo con art. 2305 en relacin con el inc. 1 del art. 2081.
b. Hay designado administrador: Su nombramiento debe acordarse por
unanimidad, o por la mayora absoluta de los comuneros que representen a
lo menos la mitad de los derechos de la comunidad y sus facultades sern
las que consten en el ttulo de su nombramiento (ver art. 654 C.P.C.).
Trmino de la comunidad
La comunidad termina:
29

1. Por la reunin de las cuotas de todos los comuneros en una sola persona.
2. Por la destruccin de la cosa comn. Lgicamente, la destruccin debe ser
completa; en caso contrario, la comunidad subsiste sobre lo que resta de la
cosa.
3. Por la divisin del haber comn (art. 2312).

30

La propiedad horizontal
Construccin de edificaciones de altura y conjuntos urbanos de una sola
planta.
Es el rgimen de propiedad en el cual se es titular del dominio exclusivo
sobre determinada unidad de un edificio o sector del suelo, y codueo de
modo permanente de elementos comunes, indispensables a la existencia y
disfrute de aquella.
En Chile, el cuerpo legal fundamental es la Ley N 19.537 sobre
Copropiedad Inmobiliaria (D.O. de 16 de Diciembre de 1997) cuyo art. 48
derog la Ley N 6071 sobre propiedad horizontal (D. O. de 16 de Agosto de
1937).
Una sntesis de esta reglamentacin puede formularse en los siguientes
trminos:
Los diversos pisos de un edificio y los diversos departamentos de un piso
pueden pertenecer a distintos propietarios; el rgimen es posible incluso
respecto de construcciones de un solo piso.
Se entiende que cada propietario es dueo exclusivo de su piso o
departamento (unidad) y comunero de los llamados bienes comunes.
Son bienes comunes los necesarios para la existencia, seguridad y
conservacin del edificio y los que permiten el uso y goce de la
propiedad exclusiva; la ley seala algunos (el terreno, muros exteriores y
soportantes, etc.). De la enumeracin legal se desprende que son tantos,
que el propietario ms bien tiene derecho a la exclusividad o privacidad
del uso y goce de lo que encierra su piso o departamento.
El derecho del comunero sobre los bienes comunes es proporcional al
valor del piso o departamento; y en la misma proporcin debe contribuir
en los gastos, salvo acuerdo distinto.
Los derechos sobre los bienes comunes son inseparables del dominio,
uso y goce del respectivo piso o departamento; cualquier negociacin
sobre stos alcanza a aquellos.
Se puede hipotecar o gravar el piso o departamento libremente, sin
consentimiento de los dems copropietarios.
Se sealan normas sobre la administracin del edificio y de relaciones de
vecindad.

31

 En cuanto al fin de la propiedad horizontal, se establece la indivisibilidad

perpetua. Mientras existe el edificio, ninguno de los copropietarios podr
pedir la divisin del suelo y dems bienes comunes.
Leer comentario de jurisprudencia contenido en revista Leyes y
Sentencias, N 7, pg. 20

32

Situaciones semejantes a la copropiedad inmobiliaria

a) Tiempo compartido: Consiste en el disfrute de un bien alternadamente
entre varios titulares, convinindose el perodo en el que corresponder a
cada uno. Incluye sectores de uso exclusivo junto a espacios comunes. En
cuanto a su naturaleza jurdica, en algunos pases se dice que es un
arrendamiento con especiales caractersticas. En Espaa se confiere la
opcin de regularlo como derecho personal o real. Tambin se utiliza la
constitucin de usufructo. Para el profesor Peailillo, para decidir sobre su
naturaleza hay que determinar el elemento prevalente: la propiedad del
objeto o el servicio que se presta con base en l.
b) Cementerios:

LOS MODOS DE ADQUIRIR

Para la transferencia del dominio y dems derechos reales, y aun
personales, se exige la concurrencia de dos elementos jurdicos; un ttulo y
un modo de adquirir.
Ttulo es el hecho o acto jurdico que sirve de antecedente para la
adquisicin del dominio.
Modo de adquirir es el hecho o acto jurdico que produce efectivamente la
adquisicin del dominio. Se les define tambin como los hechos jurdicos a
los que la ley atribuye la facultad de hacer nacer o traspasar el dominio.
Con el solo ttulo no se adquiere el dominio de las cosas, de l nace
solamente un derecho personal, el derecho de exigir que posteriormente se
transfiera el dominio por el obligado, mediante el correspondiente modo de
adquirir. LOS CONTRATOS NO BASTAN PARA QUE SE ADQUIERA EL
DOMINIO DE LAS COSAS CORPORALES O DE LOS DERECHOS. ELLOS
ENGENDRAN SLO DERECHOS PERSONALES. Ejemplo: perfeccionado el
contrato de compraventa, el comprador aun no es dueo de la cosa
comprada ni el vendedor la ha hecho ajena; con el contrato, el vendedor se
ha obligado a transferirla al comprador; posteriormente, el dominio se
transfiere cuando el vendedor efecta al comprador la entrega o tradicin
de la cosa vendida.
Este es el sistema denominado romano, del ttulo y modo, o del efecto
personal del contrato. En nuestro C.C. configuran el sistema,
fundamentalmente, los arts. 588, 670 y 675.
Frente a l se conoce el sistema consensual o del efecto real del contrato,
en cuya virtud el solo ttulo es suficiente para producir la transferencia del
dominio, sin necesidad de recurrir al modo. Es el sistema del C.C. francs, el
C.C. italiano, el C.C. portugus entre otros.
33

Los modos de adquirir estn establecidos en la ley y son:

Ocupacin.

Accesin.

Tradicin.

Sucesin por causa de muerte (se estudia en D Civil VI).

Prescripcin.

Ley. En la expropiacin, el modo de adquirir por el cual un inmueble

ingresa en el patrimonio del Fisco es la ley, manteniendo la inscripcin
en el Conservador de Bienes Races el doble rol de elemento de
publicidad y de conservacin de la historia de la propiedad raz.
(Considerando 4). Corte de Santiago, 4 de junio de 2010. Rol n 11612009.

CLASIFICACIONES
1. Originarios y derivativos
El modo es originario si permite adquirir la propiedad independientemente
del derecho de un antecesor. No toman en cuenta el dominio anterior: as
ocurre en la ocupacin, accesin, prescripcin y la ley.
El modo es derivativo si por l se adquiere el dominio que es traspasado de
otro titular que por ello es el antecesor. Son los que hacen adquirir el
dominio considerando el derecho del anterior dueo de la cosa: la tradicin
y la sucesin por causa de muerte.
La distincin tiene importancia para determinar el alcance y caractersticas
del derecho del adquirente. Si se adquiri el dominio por un modo
originario, bastar examinar el acto o hecho que configura el modo y la
cosa sobre que recae.
Si se ha adquirido, en cambio, por un modo derivativo, ser preciso
examinar adems los derechos que tena el antecesor, pues nadie puede
transferir ms derechos de los que tiene. As entonces, si el tradente, por
ejemplo, no era dueo de la cosa cuya tradicin efecta, no adquiere el
dominio el adquirente (art. 682); igualmente, si la cosa estaba gravada, el
adquirente (o el heredero, en la sucesin por causa de muerte) la adquiere
con tales limitaciones.

34

2. A ttulo universal y a ttulo singular

Modo a ttulo universal es aqul en que se adquiere todo el patrimonio de
una persona o una cuota de l.
Modo a ttulo singular es aqul en que se adquiere el dominio de
determinados bienes.
La ocupacin y la accesin permiten adquirir slo bienes especficos; son
modos de adquirir a ttulo singular.
Por la sucesin por causa de muerte se pueden adquirir bienes
determinados (legados de especie o cuerpo cierto) y universalidades
(herencias).
La tradicin y la prescripcin son modos de adquirir generalmente a ttulo
singular, pero excepcionalmente lo son tambin a ttulo universal (ello
ocurre cuando un heredero transfiere su derecho de herencia y cuando un
heredero aparente llega a adquirir por prescripcin la herencia de que est
en posesin).
3. Por acto entre vivos y por causa de muerte
Segn presuponga o no la muerte del titular del derecho para que el modo
opere. La clasificacin tiene lugar debido precisamente a la existencia de un
modo de adquirir que se configura a la muerte del causante, la denominada
sucesin por causa de muerte; todos los dems son modos de adquirir por
actos entre vivos.
4. A ttulo gratuito y a ttulo oneroso
Segn signifiquen o no una contraprestacin pecuniaria para el adquirente.
Pertenecen a la primera clase la ocupacin, la accesin, la prescripcin y la
sucesin por causa de muerte. La tradicin puede revestir uno u otro
carcter segn el ttulo que le sirve de antecedente; si ese antecedente es
un acto gratuito (como una donacin), ser un modo a ttulo gratuito, y si es
un acto oneroso (como una compraventa), lo ser a ttulo oneroso.
El profesor Peailillo, estima que los modos de adquirir son ajenos a la
distincin. Ella se refiere a los actos jurdicos y ocurre que algunos modos
(accesin) ni siquiera estn constituidos por actos.
Se puede adquirir por un solo modo
No es posible adquirir un bien por dos o ms modos, en razn de que una
persona no puede adquirir el dominio de algo que ya es suyo.

35

La exigencia del ttulo en todos los modos de adquirir

Es claro que cuando de la tradicin se trata, se exige un ttulo traslaticio de
dominio para que opere (art. 675). Pero, cuando se trata de los dems
modos, es tambin necesario un ttulo precedente?
Algunos autores dicen que aun cuando no hay preceptos que lo establezcan
para los dems modos, ello es as por varias disposiciones legales, entre las
que se mencionan principalmente los arts. 703 y 951 y sgtes. En la primera
se dispone que la ocupacin, accesin y prescripcin son ttulos
constitutivos de dominio, y en la ltima, que cuando se adquiere por
sucesin por causa de muerte, el ttulo es el testamento o la ley, segn si la
sucesin sea testamentaria o intestada. En los modos de ocupacin,
accesin y prescripcin el ttulo se confundira con el modo.
Otros entienden que el ttulo se exige slo cuando opera la tradicin, como
lo dispone expresa y excepcionalmente el art. 675.

LA OCUPACION
Arts. 606 a 642. Es un modo de adquirir el dominio de las cosas que carecen
de dueo, consistente en su aprehensin material con la intencin de
adquirir la propiedad.
Requisitos:
1. Que la cosa ocupada no pertenezca a nadie.
2. Que su adquisicin no est prohibida por las leyes chilenas o por el
derecho internacional.
3. Que haya aprehensin material de la cosa.
4. Que haya intencin de adquirir el dominio de la cosa.
a) La cosa aprehendida carezca de dueo (art. 606). Son las denominadas
res nullius. Puede tratarse de cosas que nunca han tenido propietario
(como los llamados por el Cdigo animales bravos), o que han tenido
dueo, pero dejaron de tenerlo (como los animales domesticados que
recobran su libertad natural), y las que han sido abandonadas por su
dueo al primer ocupante, llamadas res derelictae (las monedas que se
arrojan a la multitud es el ejemplo clsico).
Como se requiere una cosa sin dueo, en virtud del art. 590 del Cdigo
resulta que este modo de adquirir el dominio en Chile slo se aplica a los
bienes muebles, pues las tierras que no tienen dueo, pertenecen al
Estado chileno.
36

En relacin a los inmuebles por destinacin como son de naturaleza

mueble, si se desafectan de la destinacin y se abandonan, recobran su
calidad de bienes corporales muebles, supuesto en el que son
susceptibles de ocupacin.
b) La adquisicin no est prohibida por las leyes o el Derecho Internacional.
El Cdigo da un variado conjunto de reglas para especies de distinta
naturaleza, susceptibles de adquirirse por ocupacin:
Reglas para la ocupacin de cosas animadas, que incluyen la caza y la
pesca.
Reglas para la ocupacin de cosas inanimadas, que incluyen la invencin
o hallazgo, las cosas abandonadas al primer ocupante (art. 624), el
descubrimiento de un tesoro, que siendo una forma de hallazgo tiene
normas particulares (arts. 625 a 628 y 786), y la denominada captura
blica.
Reglas para la ocupacin de especies al parecer perdidas y especies
nufragas (art. 629 a 639).
En todo caso, estas disposiciones deben complementarse con numerosos
cuerpos legales de carcter administrativo.
Caractersticas como modo de adquirir
1. Modo originario.
2. Modo gratuito.
3. Modo entre vivos.
4. Modo a ttulo singular.
5. Acto jurdico.
Traer para la prxima clase un comentario sobre la disputa legal con
relacin a las acciones que se encuentran en custodia en la Bolsa de
Comercio de Santiago y por las cuales la I. Municipalidad inici acciones
encaminadas a adquirir su posterior venta, dado que no tendra dueo.

37

LA ACCESION
Arts. 643 a 669. La accesin es un modo de adquirir por el cual el dueo de
una cosa pasa a serlo de lo que ella produce, o de lo que se junta a ella (art.
643).
En cuanto a su naturaleza jurdica para algunos es un modo de adquirir el
dominio, en cambio para otros slo la accesin continua presenta tal
carcter, pues la accesin de frutos sera una facultad del dominio (facultad
de goce).
Clases de Accesin
Del propio art. 643 se desprenden dos clases de accesin:
1. Accesin de frutos
Es denominada tambin accesin discreta o accesin por produccin.
En virtud de esta accesin, el dueo de una cosa lo es tambin de lo que la
cosa produce.
Frutos y productos.
Se entiende por fruto lo que una cosa da peridicamente y sin detrimento
de su substancia (como los frutos y flores de los rboles).
Producto, lo que una cosa da sin periodicidad o con detrimento de su
estructura o substancia (como las piedras de una cantera).
Como lo indica el art. 643, los frutos pueden ser naturales o civiles.
1) Se llaman frutos naturales los que da la naturaleza, ayudada o
no de la industria humana.
El precepto citado comprende a los frutos naturales propiamente tales,
que da la cosa espontneamente, y a los denominados frutos
industriales, que produce con la ayuda de la industria humana (como el
vino, algunos aceites).
En cuanto al estado en que pueden encontrarse estos frutos naturales, el
Cdigo distingue entre frutos:
Pendientes: mientras no han sido separados de la cosa que los
genera,
Percibidos: cuando se los separa de la cosa que los genera y
Consumidos (art. 645): cuando se les da el uso conveniente de su
naturaleza y se destruye o enajenan.
38

2) El fruto civil es la utilidad equivalente que el dueo de una cosa obtiene

al conceder a un tercero el uso y goce de ella. La renta de arrendamiento
es el ms tpico de stos. El precepto seala tambin como fruto civil el
inters de capitales exigibles.
En cuanto al estado en que pueden encontrarse estos frutos, el art. 647
dispone que se llaman pendientes mientras se deben; y percibidos,
desde que se cobran. Se agrega un tercer estado denominado
devengado, cuando el derecho a cobrarlos ha ingresado al patrimonio,
aunque an no se hayan pagado.
2. Accesin continua
Es la accesin propiamente tal; es la unin permanente de dos o ms cosas
originariamente separadas, que pasan a formar un todo indivisible.
La unin puede ser obra de la naturaleza o del hombre.
2.1 Accesin de inmueble a inmueble
a) Aluvin.
b) Avulsin.
c) Mutacin de lveo o cambio de cauce.
d) Formacin de nueva isla.
2.2 Accesin de mueble a mueble
Se origina cuando se unen dos cosas muebles pertenecientes a distintos
dueos.
a) Adjuncin.
b) Especificacin.
c) Mezcla.
2.3 Accesin de mueble a inmueble
Es denominada tambin accesin industrial (arts. 668 y 669). Los
preceptos hacen referencia, en esta accesin, a las modalidades de
edificacin y plantacin o siembra que estn, en todo caso, sometidas a
las mismas reglas. Los problemas se plantean, y el modo de adquirir
accesin opera, cuando se construye, planta o siembra con materiales o
semillas que pertenecen a persona distinta del dueo del suelo.

39

Incorporados definitivamente los materiales al suelo o arraigadas las

semillas, todo por cierto sin la existencia de un pacto o vnculo
contractual entre los participantes, el Cdigo aplica el principio de que lo
accesorio sigue la suerte de lo principal; y en esta materia, por su
orientacin territorial, entiende que siempre el suelo es el elemento
principal. El dueo del predio adquiere por accesin lo edificado,
plantado o sembrado.
Para evitar un enriquecimiento injusto, se establecen tambin algunas
normas para indemnizar a quien en definitiva nada adquirir; se dan
diferentes soluciones segn sea el dueo del suelo quien edifica,
siembra o planta con materiales ajenos o sea el dueo de los materiales
quien edifica, siembra o planta en terreno ajeno (arts. 668 y 669).
Caractersticas como modo de adquirir
1. Modo originario.
2. Modo gratuito.
3. Modo entre vivos.
4. Modo a ttulo singular.
5. Es un hecho jurdico, pues es obra de la naturaleza en general.

LA TRADICIN
El art. 670 define la tradicin como "un modo de adquirir el dominio de las
cosas y consiste en la entrega que el dueo hace de ellas a otro, habiendo
por una parte la facultad e intencin de transferir el dominio, y por otra la
capacidad e intencin de adquirirlo" (inc. 1).
Las reglas se contienen en los arts. 670 a 699. Adems, deben
considerarse:
Las disposiciones del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes
Races, para la tradicin de inmuebles.
Arts. 1901 y sgtes., para la tradicin de derechos personales.
Disposiciones del Cdigo de Comercio, para la tradicin de crditos
mercantiles.
Caracteres
1. Es un modo de adquirir derivativo
40

El adquirente deriva su dominio de otro sujeto, el tradente. El

derecho del adquiriente se mide por el del tradente.
2. Es una convencin
Es un acto jurdico bilateral, que re quiere para que nazca a la vida del
derecho la manifestacin de voluntad de dos partes: tradente y
adquirente. La primera efecta voluntariamente la entrega de la cosa
y la segunda, voluntariamente la recibe. Quienes celebran este acto
jurdico persiguen un doble propsito:
A. Mirada desde la perspectiva del dominio que se adquiere, las
partes tienen la intencin de modificar el derecho de dominio
radicado en un titular determinado, lo que se logra cambiando
la titularidad del dominio de una persona a otra.
B. Mirada desde la perspectiva de la obligacin que ha contrado
una persona de hacer la tradicin, las partes tienen la
intencin de extinguir dicha obligacin por la prestacin de lo
que se debe.
3. Es consecuencia de un ttulo
Mediante este modo se pueden adquirir tanto el dominio como los
otros derechos reales (art. 670, inc. 2) y los derechos personales
(art. 699).
La tradicin puede ser utilizada, no ya como modo de adquirir el
dominio, sino como requisito para poseer una cosa. Tal ocurre cuando
el tradente no es el verdadero dueo: el adquirente no adquiere, por
cierto, el dominio, pero la tradicin le sirve para poseerla y llegar a
adquirirla por prescripcin.
4. Es un modo de adquirir entre vivos.
5. Puede ser a ttulo oneroso o gratuito segn el ttulo que sirva
de antecedente.
Cosas que pueden adquirirse por tradicin:
a. El dominio de cosas corporales.
b. Todos los derechos reales.
c. Los derechos personales.
d. El derecho de herencia.
Requisitos
41

1. Presencia de dos personas (partes), tradente y adquirente

2. Consentimiento de ambas partes
3. Ttulo traslaticio de dominio
4. Entrega

42

1. Presencia de dos personas (partes), tradente y adquirente

Se llama tradente la persona que por la traicin transfiere el dominio de la
cosa entregada por l a su nombre y
Adquiriente la persona que por la traicin adquiere el dominio de la cosa
recibida por l o a su nombre (art. 671, inc. 1ro).
El tradente
Debe ser plenamente capaz.
Se precisa que debe tener facultad de transferir el dominio, para
dejar establecido que requiere el denominado poder de
disposicin.
El tradente debe ser tambin dueo de la cosa que transfiere.
El adquirente
Debe ser plenamente capaz. Con todo hay autores que estiman que
basta con tener capacidad de goce. (Ver art. 1578 N 1).
2. Consentimiento de ambas partes
Consentimiento ha de implicar la intencin determinada de ambas partes
de transferir y adquirir, respectivamente, el dominio (arts. 670, 672 y 673).
Como en todo acto jurdico, el consentimiento de que aqu se trata debe
estar exento de vicios. Los vicios de que el consentimiento puede adolecer y
las normas a que se somete su anlisis, son los comunes; pero el Cdigo ha
sealado para la tradicin algunas reglas especiales relativas al vicio de
error.
Este puede recaer:
A. En la cosa tradida (art. 676, relacionado con el art. 1452). Se trata de un
error esencial.
B. En la identidad de la persona del adquirente (art. 676). La tradicin es
una convencin intuito personae, y
C. En el ttulo traslaticio (art. 677). Y puede revestir dos formas: una de las
partes entiende que existe un ttulo traslaticio (compraventa) y la otra
que existe un ttulo de mera tenencia (arrendamiento), o ambas partes
entienden que existe un ttulo traslaticio de dominio pero de diferente
especie, una parte entiende venta y otra donacin.
43

Tradicin por representantes

Segn es regla general en Derecho Civil (art. 1448), la tradicin tambin se
puede efectuar a travs de representantes, legales o voluntarios; el Cdigo,
por otra parte lo confirma expresamente (arts. 671, 672, 673, 674, 678).
3. Ttulo traslaticio de dominio
"Para que valga la tradicin, se requiere un ttulo traslaticio de dominio,
como el de venta, permuta, donacin, etc." (Art. 675).
Como de los contratos slo nacen derechos personales y slo con el modo
de adquirir se adquieren los derechos reales, bien puede decirse, desde el
punto de vista del modo, que la tradicin requiere de un ttulo traslaticio
precedente, o que el ttulo traslaticio de dominio requiere, para cumplir lo
pactado, que le siga la tradicin.
La expresin "ttulo" se utiliza usualmente en dos acepciones diversas: una
de carcter estrictamente jurdico y otra, ms bien material.
En la primera acepcin ttulo es el acto jurdico que sirve de antecedente
ms o menos prximo a la adquisicin del dominio o a la causa inmediata
de un derecho. En la segunda acepcin ttulo es el documento que contiene
o da constancia de alguno de los actos jurdicos denominados ttulos en la
acepcin anterior.
El trmino se emplea aqu en la primera acepcin. DE ACUERDO A LA LEY
(ART. 703 INC. 3RO) ES EL QUE POR SU NATURALEZA SIRVE PARA
TRANSFERIR EL DOMINIO.
Entre los ttulos traslaticios de dominio de aplicacin ms frecuente pueden
mencionarse la compraventa, la permuta, la donacin, el aporte en
propiedad a una sociedad, la novacin, la dacin en pago (discutida esta
ltima como ttulo traslaticio por un sector de la doctrina).
El ttulo deber ser vlido
Para que la tradicin produzca su efecto normal de transferir el dominio,
debe tener como antecedente un ttulo vlido (art. 675).
4. Entrega
Ms que un requisito, la entrega es en realidad el elemento substantivo de
la tradicin, alrededor del cual han de cumplirse las dems exigencias
anotadas.
Efectos de la tradicin cuando el tradente es dueo de la cosa.
44

El efecto normal de la tradicin es transferir el dominio del tradente al

adquirente (arts. 670, 671, 1575).
Pero, adems, produce el efecto de dejar al adquirente en posesin de la
cosa. Esto porque, en la tradicin, ambas partes tienen la intencin de que
el adquirente quede como dueo.
Efectos de la tradicin cuando el tradente no es dueo de la cosa.
1. Si el tradente careca del dominio sobre la cosa que entrega, pero tena
sobre ella otro u otros derechos transferibles, como un usufructo, por
ejemplo, los transfiere con la tradicin (art. 682; esta disposicin habla
de derechos transmisibles
Aqu queda el adquirente como poseedor de la cosa y dueo y poseedor
de los derechos que el tradente tena.
2. Si el tradente no es dueo de la cosa que entrega, el adquirente
ciertamente no adquirir dominio alguno. Pero entonces la tradicin
desempea otra funcin: confiere posesin al que recibe la cosa; lo pone
en posesin de la cosa, y, por lo mismo, en vas de ganar el dominio por
prescripcin (art. 683). Aqu queda simplemente como poseedor.
Otras cuestiones
a) Retroactividad: Si el tradente que no era dueo de la cosa que
entrega, posteriormente adquiere el dominio de ella, la transferencia al
adquirente se entiende que opera desde el instante en que se hizo la
tradicin (art 682, inc. 2, en concordancia con el art. 1819). El precepto es
de evidente conveniencia prctica, pero no muy satisfactorio en la estricta
lgica, desde que, siguiendo una secuencia en el tiempo, resulta que, como
al efectuar el tradente la tradicin el verdadero dueo no perdi su dominio
sobre la cosa entregada, se produce, tericamente, una suerte de
superposicin de dominios (si el 1 de enero alguien efecta la tradicin de
una cosa ajena a otro, y el 30 del mismo mes el tradente adquiere el
dominio de aquella especie, se entiende que el adquirente es dueo de ella
desde el 1 de enero; pero como el primitivo dueo lo sigui siendo hasta el
30 de enero, resulta que durante ese mes, dos sujetos, sin convencin y
autnomamente, habran sido dueos del mismo objeto).
b) poca para exigir la tradicin: Para determinar desde cundo se
puede exigir la tradicin de lo que se deba, hay que recurrir al ttulo
respectivo
As, si en el ttulo se somete la entrega a una condicin suspensiva, habr
que esperar a que la condicin se cumpla; si se somete a un plazo
suspensivo, luego que el plazo se cumpla (art. 681). Si nada se dice, ser
45

exigible desde que se perfeccione el ttulo, pues la regla general es que los
actos jurdicos sean puros y simples
c) Tradicin sujeta a modalidades: Ms propiamente que la tradicin,
los efectos de la tradicin pueden someterse a modalidades, segn lo
permite el art. 680. Y, una vez ms, esta modificacin de los efectos, como
en la situacin anterior, se establece en el ttulo respectivo; de modo que
habr que remitirse a l para conocer si hay o no modalidades a que
queden sometidos.
Puede someterse la tradicin a una condicin suspensiva: se produce
cuando el tradente entrega la cosa al adquiriente, pero bajo la
modalidad de que le entrega efectuada no se entiende que transfiere el
dominio, a menos que se cumpla una determinada condicin. Los
efectos dependen del estado de la condicin:
A. Pendiente la condicin, quien recibe la cosa no adquiere dominio ni
posesin, slo mera tenencia, derivada del hecho de que tiene la
cosa a nombre de otro, reconociendo dominio ajeno.
B. Cumplida la condicin, la persona que recibe la cosa adquiere el
dominio, entendindose en virtud del efecto retroactivo que la
transferencia oper desde la fecha de la entrega.
C. Fallida la condicin, se frustra definitivamente la expectativa de
adquirir el dominio.
Clusula de no transferir dominio sino por el pago de los precio o
cumplimiento de una condicin
Tiene lugar cuando el vendedor se reserva el dominio hasta el pago o el
cumplimiento de una condicin, no obstante haber entregado la cosa.
El pacto constituye una aplicacin de la denominada clusula de reserva
de dominio, que consiste en el pacto por el que el tradente mantiene el
dominio de la cosa tradida hasta el cumplimiento de una condicin.
La materia aparece regulada en los arts. 680 inc. 2 y 1874 del C.C., las
cuales estn en absoluta contradiccin.
El art. 680 inc. 2 la permite, con su efecto normal de mantener el dominio
en el tradente, cuando se pacta bajo la condicin de que se pague el precio.
Si el comprador no paga, no adquiere dominio.
El art. 1874 regulado en la compraventa, dispone que la clusula de reserva
de dominio hasta la paga del precio, no producir otro efecto que poder
demandar el cumplimiento o la resolucin del contrato.
46

La doctrina postula que:

La pugna debera resolverse a favor del art. 1874, por las dificultades
que puede traer consigo la reserva de dominio con pago a plazo y con
problemas de confusin de propietarios.

Adems el vendedor podra gravar la cosa con derechos reales, que

afectaran al comprador a un luego de pagar el precio.

Otro argumento para preferir el art. 1874 es que se trata de una norma
especial, aplicable preferentemente por disposicin del art. 13.
El art. 680 tiene aplicacin en otros actos jurdicos y respecto de otras
condiciones que no sean la de pagar el precio de la compraventa.
Ejemplo: Un socio efecta un aporte en propiedad, reservndose el
dominio mientras no hagan los aportes los otros socios.
Puede someterse asimismo a una condicin resolutoria (A dona a B un
automvil y se lo entrega, establecindose en el acto de la donacin que
lo restituir sino obtiene un ttulo universitario). Los efectos dependen
del estado de la condicin:
A. Pendiente la condicin, la tradicin efectuada permite adquirir
dominio y posesin de la cosa. Si el adquiriente, pendiente la
condicin resolutoria enajena la cosa o la grava con algn derecho
real, tendr lugar lo dispuesto en los arts. 1490 y 1491, es decir, si la
cosa es mueble, el tradente no podr reivindicarla contra terceros de
buena fe y si es inmueble, slo podr resolverse la enajenacin o
gravamen cuando la condicin conste en el ttulo respectivo, inscrito
y otorgado por escritura pblica.
B. Cumplida la condicin, se extingue el derecho de dominio que se
haba adquirido en virtud de la tradicin, entendindose por el efecto
retroactivo que la tradicin jams transfiri el dominio.
C. Fallida la condicin, el derecho se consolida definitivamente en el
tiempo.
Tambin puede someterse a un plazo (aun cuando no lo precisa el art.
680). Debe repetirse nuevamente que tal modalidad y sus
particularidades habr que buscarlas en el ttulo. Con plazo suspensivo,
la situacin ser poco comn; debe observarse que no se trata aqu de
que la obligacin de efectuar la tradicin se postergue para el futuro,
sino que se conviene que la tradicin que ahora se efecta empezar a
producir sus efectos desde que llegue un cierto da. Se trata tambin
aqu de una tradicin anticipada; vale lo dicho para la clusula de
47

reserva de dominio. Tendr lugar la tradicin a plazo extintivo si se pacta

que llegado cierto da se extinguir el dominio para el adquirente.
Formas de efectuar la tradicin
A. Tradicin de derechos reales sobre bienes muebles.
B. Tradicin de derechos reales sobre bienes inmuebles.
C. Tradicin del derecho real de herencia.
D. Tradicin de derechos personales.

48

TRADICIN DE DERECHOS REALES SOBRE MUEBLES

Reglamentan esta materia los arts. 684 y 685 del Cdigo Civil.
Para tratarla, es necesario formular una distincin fundamental entre
tradicin real y tradicin ficta o simblica
Tradicin real
Es la que se efecta por una entrega real, o como la llama la doctrina
antigua, tradicin "de mano a mano"; en ella la cosa tradida es
materialmente entregada por el tradens al accipiens, cumplindose los
dems requisitos, que antes se han indicado.
Tradicin ficta o simblica
El art. 684 contempla las siguientes formas de efectuar la tradicin:
1 "Permitindole la aprehensin material de una cosa presente".
Se exige aqu, segn la doctrina, la presencia simultnea de tradente y
adquirente, la presencia de la cosa a la vista y alcance de ambos y la
aprehensin de ella por el adquirente, sin oposicin del tradente, asindola
fsicamente.
2 "Mostrndosela".
Supone tambin la presencia de ambos ante la cosa tradida. Es la forma
llamada asimismo "tradicin de larga mano.
3 "Entregndole las llaves del granero, almacn, cofre o lugar
cualquiera en que est guardada la cosa".
No se requiere que la entrega de las llaves se haga en el lugar donde se
encuentra guardada o almacenada la cosa.
4 "Encargndose el uno de poner la cosa a disposicin del otro en
el lugar convenido".
Se trata de un verdadero mandato por el que el tradente se encarga de
poner la cosa a disposicin del adquirente en algn lugar.
5 "Por la venta, donacin u otro ttulo de enajenacin conferido al
que tiene la cosa mueble como usufructuario, arrendatario,
comodatario, depositario, o a cualquier otro ttulo no traslaticio de
dominio.
Es la llamada tradicin por "breve mano. Se ha concebido esta forma para
evitar un movimiento material, pues en estas situaciones el arrendatario u
49

otro tenedor, debera restituir la cosa al dueo y luego ste nuevamente

entregarla, ahora en tradicin. Se entiende que la tradicin aqu est
representada por la entrega que antes se efectu por el dueo al mero
tenedor.
6 "...y recprocamente por el mero contrato en que al dueo se
constituye usufructuario, comodatario, arrendatario.
Como en la situacin anterior se evita una doble entrega, en que el tradente
entregara la cosa y luego el adquiriente se la entregara a su vez.
Principio
Examinadas las diferentes formas de tradicin ficta, puede observarse como
idea permanente en ellas la de que, aun sin realizarse la entrega real,
material, al operar estas formas simblicas, el adquirente queda en la
posibilidad de disponer inmediatamente de la cosa tradida como poseedor.
Taxatividad de las formas fictas
Se ha discutido si es o no posible que la tradicin ficta se pueda efectuar
por formas distintas de las sealadas en el art. 684, aparte, ciertamente, de
los casos en que leyes especiales disponen otras formas. Algunos autores
no ven inconvenientes; la jurisprudencia nacional ha fallado en igual
sentido. Otros niegan tal posibilidad. Se sostiene que estas formas fictas son
precisamente creaciones de la ley, siempre excepcionales; y sobre todo
porque desde el punto de vista de la posesin que tambin se adquiere -y
quizs es lo que principalmente se adquiere- con la tradicin, el Cdigo
dispone que la posesin se adquiere por la aprehensin material o legal
(art. 723), y no puede hablarse de aprehensin legal donde la ley no la
establece; se hacen notar, asimismo, los trminos perentorios, limitativos,
del art. 684, antes de iniciar la enumeracin.
Tradicin de muebles registrables. Los vehculos motorizados.
Una buena parte de las legislaciones, entre ellas la nuestra, contienen
normas especiales respecto de algunos bienes muebles que por
necesidades de organizacin y control del trfico se someten al sistema de
registro, en condiciones similares a los inmuebles. As ocurre, por ejemplo,
con las naves, las aeronaves, los vehculos motorizados terrestres.
En cuanto a los vehculos motorizados terrestres, la legislacin especial
vigente somete la constitucin de su dominio, transmisin, transferencia y
gravmenes, a las normas que el Derecho comn establece para los bienes
muebles.

50

Por tanto, el ttulo respectivo no est sometido a formas especiales (si es

compraventa, es consensual, sin perjuicio de la limitacin probatoria) y la
tradicin se rige por el art. 684 del C.C.
Existe un Registro de Vehculos Motorizados, que es llevado por el Servicio
de Registro Civil e Identificacin. All se inscriben el vehculo y la
individualizacin de su propietario y las variaciones de dominio sobre l.
Podr requerirse tambin la inscripcin de gravmenes, prohibiciones,
embargos y medidas precautorias que le afecten.
Estas inscripciones no son requisito de los respectivos actos. Pero se
presume propietario de un vehculo motorizado a la persona a cuyo nombre
figure inscrito en el Registro, salvo prueba en contrario.
TRADICIN DE DERECHOS REALES SOBRE INMUEBLES
Con la dictacin del Cdigo se estableci un sistema de transferencia para
los derechos sobre inmuebles, en base a un Registro. Este sistema de
propiedad registral, en trminos generales, otorga publicidad a las
mutaciones jurdicas de los inmuebles con ventajas en la circulacin de la
propiedad inmueble, evitando la clandestinidad de las transferencias, y
facilitando con ello el crdito con garanta territorial.
El art. 686 del Cdigo dispone: "Se efectuar la tradicin del dominio de los
bienes races por la inscripcin del ttulo en el Registro del Conservador.
De la misma manera se efectuar la tradicin de los derechos de usufructo
o de uso constituidos en bienes races, de los derechos de habitacin o de
censo y del derecho de hipoteca.
Acerca de la tradicin de las minas se estar a lo prevenido en el Cdigo
de Minera".
Como resumen anticipado, la inscripcin cumple las siguientes funciones:
Constituye tradicin del dominio y de otros derechos reales sobre
inmuebles.
Conforma la historia de los cambios, gravmenes y restricciones en la
titularidad real de los inmuebles, es decir, deja constancia de la historia
jurdica de los inmuebles.
Confiere publicidad a terceros respecto de la situacin jurdica de los
bienes races, tomando noticia de su estado antes de entrar en
relaciones jurdicas respecto de ellos.

51

 Discutiblemente constituye requisito, prueba y garanta de posesin de

inmuebles.
Discutiblemente constituyen solemnidad de ciertos actos jurdicos sobre
inmuebles (usufructo hipoteca).

52

El sistema registral chileno

Las normas legales fundamentales sobre la materia estn contenidas en los
arts. 686 y sgtes. del CC. y, en virtud de lo prescrito en el art. 695, en el
Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Races, de 24 de Junio de
1852.
a) Funciona como una oficina en cada comuna del territorio, a cargo de un
funcionario denominado Conservador de Bienes Races, calificado de
Auxiliar de la Administracin de Justicia y considerado ministro de fe
pblica (art. 446 y sgtes C.O.T.)
b) Los libros fundamentales son el Repertorio, el Registro, y el ndice
General. Pero es el Registro el que constituye el sistema, siendo los
otros dos el complemento de aqul.
El Repertorio
Es una especie de libro de ingreso de la oficina; es un libro en que se deben
anotar todos los ttulos que se presenten al Conservador, por orden
cronolgico de llegada, cualquiera que sea su naturaleza, al igual que el
Registro es anual.
El Registro
Est integrado por tres Registros particulares;
a. El Registro de Propiedad.
b. El Registro de Hipotecas y Gravmenes.
c. El Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar (art. 31); todos
son anuales (art. 36).
Se inscribirn en el primero las translaciones de dominio; (o sea, las
transferencias, transmisiones y adquisiciones por prescripcin).
En el segundo, las hipotecas, los censos, los derechos de usufructo, uso y
habitacin, los fideicomisos, las servidumbres y otros gravmenes
semejantes.
En el tercero, las interdicciones y prohibiciones de enajenar e impedimentos
relacionados en el artculo 53, nmero 3 (art. 32).
En cada uno de los mencionados Registros se inscribirn tambin las
respectivas cancelaciones, subinscripciones y dems concernientes a las
inscripciones hechas en ellos (art. 33).
53

Cada Registro parcial contiene un ndice por orden alfabtico con los
nombres de los otorgantes (art. 41); este ndice es de especial importancia
prctica para la ubicacin de los ttulos.
El ndice General
Los ndices de cada Registro parcial permite, en realidad, el funcionamiento
del sistema en cuanto mediante l se ubican las inscripciones y se puede
reconstruir la historia de los inmuebles partiendo de algunos datos
elementales. Se construye por orden alfabtico de los otorgantes, y se
formar a medida que se vayan haciendo las inscripciones en los tres
Registros. En l se abrirn las mismas partidas que en el ndice particular
(art. 43). Es igualmente anual (art. 45).
A. El Registro es pblico, y el Conservador est obligado a dar las copias y
certificados que se le soliciten;

certificados de dominio vigente.

certificado de gravmenes.

certificado de prohibiciones.

certificado de repertorio.

B. Respecto a la responsabilidad del Conservador, en su desempeo no

tiene atribuciones para examinar la validez y eficacia de los ttulos ni la
correspondencia entre las declaraciones sobre los predios y las reales
caractersticas de ellos.
C. En cuanto a la remuneracin, no percibe sueldo fiscal sino derechos
arancelarios, que cobra a los interesados en las diligencias que all se
efectan.
Tambin el C.B.R. lleva otros registros como:

Comercio (inscripcin sociedades mandatos).

Propiedad de Aguas.

Hipotecas de Aguas.

Prohibiciones de Aguas.

Minas.

Prendas especiales.

Ttulos que deben inscribirse y ttulos que pueden inscribirse

54

a) El art. 52 del Reglamento enumera los ttulos que deben

inscribirse en el Registro.
Los ttulos translaticios del dominio de los bienes races; los ttulos de
derechos de usufructo, uso, habitacin censo e hipoteca constituidos en
inmuebles, y la sentencia que declare la prescripcin adquisitiva del
dominio o de cualquiera de dichos derechos. Hay que excluir el derecho
de uso y habitacin, el cual es un derecho personalsimo y, por tanto,
intransferible e intransmisible (art. 819). La sentencia sobre prescripcin
se inscribe para hacerla oponible a terceros y para mantener la historia
de la propiedad raz.
La constitucin de los fideicomisos que comprenden o afectan bienes
races; la de usufructo, uso de habitacin que hayan de recaer sobre
inmuebles por acto entre vivos; la constitucin, divisin reduccin y
redencin del censo; la constitucin de censo vitalicio, y la constitucin
de la hipoteca.
Los decretos de interdiccin provisoria y definitiva, el de rehabilitacin
del disipador y demente, el que confiera la posesin definitiva de los
bienes del desaparecido y el que conceda el beneficio de separacin
segn el art. 1385 del C.C. (art. 52 del Reglamento).
La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente.
Otras normas del C.C. y de otros textos legales, se refieren a ttulos que
deben inscribirse como los relativos a la sucesin por causa de muerte;
la resolucin que declara la quiebra, la resolucin que confiere ttulo
saneado de un inmueble segn el D.L. 2695.
b) El art. 53 menciona los ttulos que pueden inscribirse.
Toda condicin suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles
o de otros derechos reales constituidos sobre ellos.
Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los
nmeros 1 y 2 del art. 52, como las servidumbres (derecho de caza o
pesca en cierto predio).
El arrendatario en el caso del art. 1962 del C.C. y cualquier otro acto o
contrato cuya inscripcin sea permitido por la ley.
Todo impedimento o prohibicin referente a inmuebles, sea
convencional, legal o judicial, que embarace o limite de cualquier modo
el libre ejercicio del derecho a enajenar. Son de la segunda clase de

55

embargo, cesin de bienes,

Reglamento).

secuestro,

litigio,

etc.

(art.

53 del

El C.P.C. ha modificado el N 3 del art. 53, en lo que dice relacin a las

prohibiciones judiciales, porque para afectar a terceros, hace obligatoria la
inscripcin de ciertas prohibiciones que, de acuerdo al Reglamento, es slo
facultativa. En efecto, establece el C.P.C. que la prohibicin decretada por el
juez de celebrar actos o contratos cuando recae sobre bienes races debe
inscribirse en el Registro del Conservador respectivo, y sin este requisito no
produce efecto respecto de terceros (297 inc. 1).
Del mismo modo, dispone que el embargo que recae sobre bienes races o
derechos reales constituidos en ellos, no produce efecto legal alguno
respecto de terceros sino desde la fecha en que se inscribe en el respectivo
Registro Conservatorio en donde estn situados los inmuebles (art. 453 inc.
1). Hay que recordar que los autores y la jurisprudencia dan a la expresin
embargo un sentido amplio, comprensivo no slo del embargo propiamente
tal sino tambin de otras medidas o instituciones tendientes a asegurar el
resultado del juicio (secuestro, retencin de bienes determinados y, en
general, toda medida decretada judicialmente que paralice la libertad de
disposicin del propietario o poseedor).
En cuanto a las prohibiciones convencionales si la estipulacin recae sobre
inmuebles, puede inscribirse (art. 53, N 3, del Reglamento).
El punto sobre su validez y su eficacia respecto de terceros ya ha sido
tratado. La pregunta que hoy cabe formularse es la actitud del Conservador
cuando el obligado a no enajenar, infringe su obligacin y requiere la
inscripcin del ttulo. Para algunos estando inscrita deben negarse en base
al art. 13 del Reglamento, porque sera un caso en que la inscripcin es
legalmente inadmisible.
Para otros no puede negarse, pues la validez de la estipulacin es discutida.
Luego, si se admite, ella genera una obligacin de no hacer, de modo que la
enajenacin no importa sino una infraccin de esa obligacin que el C.B.R.
no es el llamado a controlar o juzgar. La jurisprudencia se inclina por esta
alternativa.
Documentos con que se requiere la inscripcin
La inscripcin se debe solicitar exhibiendo copia autntica (instrumento
pblico) del ttulo o del decreto judicial en su caso (arts. 690 del CC. y 57
del Reglamento).
La anotacin en el Repertorio es presuntiva y caduca a los dos meses desde
su fecha si no se convierte en inscripcin, lo que tiene importancia cuando
56

el Conservador devuelve el ttulo sin inscribir para que se subsanen los

defectos (art. 15 y 16). Convertida en inscripcin, sta surte efectos desde
la fecha de la anotacin; opera, pues, retroactivamente (art. 17).
Cualquier requirente puede solicitar el denominado certificado de
repertorio, en el que consta la circunstancia de existir o no anotaciones en
el Repertorio, respecto de un determinado inmueble.
Obligacin de inscribir y causales de negativa
La regla general es que el Conservador est obligado a inscribir los ttulos
que se le presenten (arts. 12, 13, 14, 25 y 70). Y debe hacerlo sin retardo
(arts. 13 y 70).
Excepcionalmente puede negarse, por alguna de las causales sealadas en
los arts. 13 y 14.
En caso de negativa, estampar el motivo en el ttulo (art. 14, inc. final),
dejando constancia en el Repertorio (art. 25). El perjudicado podr reclamar
(arts. 18 y sgtes.).
1) En el art. 13 hay slo una causal genrica ilustrada con varios ejemplos.
Puede rehusar inscribir si la inscripcin es en algn sentido legalmente
inadmisible. Hay una imprecisin al no quedar definido si el defecto
debe ser formal o substancial. Fallos parecen entenderlos en ambos
sentidos, con mayor inclinacin a lo formal. Si se trata de un vicio de
fondo, para negarse debe tratarse de uno que conduzca a la nulidad
absoluta y pueda ser percibido con el slo examen del ttulo.
2) En el art. 14 hay dos causales, que son bien especficas. En todo caso, la
segunda es de extrema importancia para el funcionamiento del sistema.
Jurisprudencia
La diferencia de cabida entre la inscripcin dominical del predio (1 50
hectreas aproximadamente) y la que se indica en la escritura pblica de
dacin en pago (336 hectreas) no constituye un motivo de rehusamiento
que autorice al Conservador para negarse a inscribir un ttulo traslaticio de
dominio, respecto de retazos de un predio de mayor extensin, el que se
encuentra amparado por una inscripcin de dominio vigente y que se
acompaan las autorizaciones formales para la subdivisin.
Dilucidar si la expresin ms o menos puede comprender la diferencia de
superficie anotada en este caso, no es una materia que corresponda
intervenir al Conservador de Bienes Races, sino que ingresa al derecho de
las partes contratantes o de aquellas a quien pudiere afectar, pero en caso
alguno a un funcionario que debe obrar en el marco de sus facultades
57

normativas del cargo que ejerce. Cabe agregar que en esta sede y
procedimiento no se encuentra en discusin la real cabida -de un predio,
sino las atribuciones del Conservador para no acceder a una inscripcin
propietaria. (Corte de Apelaciones de Concepcin, 10 de mayo del 2006, Rol
N 2702-2004).
Contenido de la inscripcin
Fundamentalmente, la inscripcin es un extracto o resumen del ttulo de
que se trata.
Con el fin de mantener el encadenamiento de las inscripciones del
inmueble, y por lo mismo de su historia, se exige, cuando procede, la
mencin de la inscripcin procedente (arts. 692 del CC. y 80 del
Reglamento).
Subinscripciones
Los errores, omisiones u otras modificaciones que sea necesario efectuar
una vez practicada la inscripcin, se salvan a su margen derecho, mediante
las llamadas subinscripciones.
Si la rectificacin se funda en el mismo ttulo inscrito, se efecta mediante
subinscripcin. Si se basa en un nuevo ttulo es necesario nueva inscripcin.
En este segundo caso el inmueble queda con dos inscripciones que se
complementan.
Cancelaciones
Cancelar una inscripcin es dejarla sin efecto. El Reglamento ha dispuesto
que las cancelaciones de inscripciones se efecten mediante
subinscripciones (art. 91), es decir, por notas marginales.
Inscripciones paralelas
Es la situacin en la cual en el Registro aparecen dos o ms inscripciones
con apariencias de estar vigentes, respecto de un inmueble. Las causas
pueden tener su origen en:
Por aplicacin de la norma del art. 728 del C.C. de que por la sola nueva
inscripcin en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro
queda sin efecto la anterior, aunque no se tome nota al margen de que
est cancelada por la anterior.
Debido a la inscripcin practicada en virtud del D.L. N 2.695, segn la
cual la nueva inscripcin que se practique deja sin efecto de pleno

58

derecho las inscripciones anteriores que existan sobre el predio saneado,

sin cancelarlas mediante nota al margen.
Debido a la inscripcin por avisos, respecto de un inmueble inscrito.
Debido a la inscripcin por minutas, esto es, escrito en que un
interesado presente al C.B.R., indicando su carcter de dueo de un
predio, respaldada con algunos antecedentes documentales, para lograr
la inscripcin en su favor. Si el predio estaba inscrito, se origina la
cuestin planteada de las inscripciones paralelas.
Si el asunto llega a tribunales, la discusin estar centrada en la posesin
material y el dominio.
Reinscripcin
Inscribir inmueble inscrito. Tiene lugar:
Heredero enajena inmueble sin cumplir con inscripciones art. 688 C.C. y
55 Reglamento.
Fusin de inscripciones o ttulos, en que propietario de predios
contiguos, cada uno con su inscripcin, los reinscribe en una sola
inscripcin.
Sancin por defectos de la inscripcin
Son varias las exigencias que debe reunir una inscripcin. La mayora de
ellas son requisitos establecidos en consideracin a la naturaleza del acto
de inscripcin, por lo que su infraccin traer como sancin la nulidad
absoluta de la misma. As piensa Daniel Peailillo.
Fernando Rozas dice que si el requisito omitido lo establece el Cdigo Civil
en sus arts. 686 a 695, la sancin a esa omisin es la prevista en el art. 696,
es decir, la inscripcin no dar la posesin efectiva del respectivo derecho
mientras la inscripcin no se efecte de la manera que en dichos artculos
se ordena. Es decir, la inscripcin no es nula, sino que no da la posesin
efectiva del derecho.
Finalidades de la inscripcin
1. Es la forma de efectuar la tradicin del dominio y de otros derechos
reales sobre inmuebles, salvo el de servidumbre (arts. 686 y 698).
2. Constituye un medio de publicidad, para dar a conocer a los terceros la
situacin jurdica en que se encuentran los bienes races y de conservar
la historia de los mismos.
59

3. Prueba, requisito y garanta de la posesin. La inscripcin llena tambin

el fin de servir de requisito para adquirir la posesin de los bienes races
(art. 724); de prueba de esa misma posesin (art. 924), y de garanta de
ella (arts. 728 y 2505).
4. Discutiblemente se asigna a la inscripcin el papel de solemnidad de
algunos actos jurdicos como la constitucin del usufructo sobre
inmuebles por acto entre vivos (art. 767) o del fideicomiso por acto entre
vivos o por testamento (art. 735), constitucin de la hipoteca (arts. 2409
y 2410), etc.
Reconstitucin de Inscripciones
Tiene lugar en caso de destruccin total o parcial de los Registros del C.B.R..
La ley N 16.665 de 89-1967 regula la materia y es aplicable para
reconstituir tambin las escrituras pblicas. Con motivo del terremoto y
tsunami del 27 de febrero del 2010, se deber legislar para la reconstitucin
de ttulos e inscripciones en ciudades como Talcahuano, donde la oficina del
C.B.R. sufri graves daos.
Jurisprudencia
1. El fin que se cre el Registro del Conservador de Bienes Races fue dar
fijeza a la propiedad y publicidad a los actos y contratos que afecten al
dominio y a los derechos reales constituidos sobre inmuebles. (Corte de
Concepcin, 14 de enero de 1931. Rev., T. 30, sec. 2, pg. 72).
2. Los ttulos referentes a los inmuebles por destinacin no estn incluidos
entre los que deben o pueden inscribirse, segn el Reglamento del Registro
Conservatorio, de modo que los arts. 724, 728 y 924 del Cdigo Civil slo se
aplican a los bienes inmuebles por naturaleza, lo que tambin resulta del
contexto de los arts. 568, 570 y 686 del mismo Cdigo. (Casacin, 23 de
mayo de 1954. Rev., T. 51, sec. 1, pg. 144).
3. De acuerdo con el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes
Races y los arts. 687, 690 y 693 del Cdigo Civil, la exhibicin del ttulo
traslaticio de dominio o de la referencia, son requisitos esenciales para la
inscripcin, segn se trate, respectivamente, de un predio antes inscrito o
que no lo hubiese sido anteriormente. (Casacin, 8 de mayo de 1959. Rev.,
T. 56, sec. 1, pg. 75).
4. De acuerdo con lo que prescribe el art. 24 del Reglamento del Registro
Conservatorio de Bienes Races, la finalidad primordial del Repertorio es la
de constituir un ordenamiento de las diversas peticiones de inscripcin en
los registros que conforman la organizacin del Conservador, a fin de que
60

esas solicitudes sean atendidas siguiendo una prelacin. (Corte de Santiago,

18 de marzo de 1983. Rev., T. 80, sec. 2, pg. 9).
5. De los arts. 15, 16 y 17 del Reglamento de Registro Conservatorio de
Bienes Races no es propio entender que las anotaciones en el Repertorio
se conviertan ipso jure en inscripcin en el Registro de Propiedad, ni el
Conservador est autorizado para oficiosamente convertir en inscripcin la
anotacin en el Repertorio, cuando se haga constar que se ha subsanado la
causa que impeda la inscripcin.
Es vlida la inscripcin de la escritura de venta de un inmueble no obstante
encontrarse anotada presuntivamente en el Repertorio otra escritura de
fecha anterior sobre el mismo predio y estar pendiente de plazo. (Casacin,
8 de enero de 1948. Rev., T. 45, sec. 1, pg. 392).
6. Las anotaciones presuntivas en el Repertorio no pueden renovarse.
Ningn precepto del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes
Races lo autoriza, tratndose de un precepto imperativo que manda que
caduquen las anotaciones presuntivas en el plazo de dos meses si no se
convierten en inscripcin. (Casacin, 19 de junio de 1939. Rev., T. 37, sec.
1, pg. 113).
7. Toda rectificacin de errores, omisiones o cualquiera otra modificacin
equivalente que el Conservador de oficio o a peticin de parte tuviere que
hacer conforme al ttulo inscrito, debe ser objeto de una subinscripcin. De
manera que no puede asignarse valor legal alguno a una frase intercalada
en la inscripcin misma despus de firmada por el Conservador. (Corte de
Valdivia, 3 de septiembre de 1926. Rev., T. 25, sec. 2, pg. 1).
8. El Conservador de Bienes Races debe practicar sin retardo la inscripcin
solicitada y si no se observa en el ttulo ningn vicio o falta de una
formalidad sostenible, de aquellas que le permitan rehusar su inscripcin,
debe realizarla, sin que le sea lcito calificar la validez y eficacia del ttulo
que se le presenta, ni su legalidad. (Corte de Concepcin, 13 de marzo de
1963. Rev., T. 60, sec. 2, pg. 36).
9. Las disposiciones de los arts. 31 y 32 del Reglamento del Registro
Conservatorio de Bienes Races constituyen formalidades de la inscripcin y
su omisin es causal de nulidad
Las inscripciones de un usufructo debe efectuarse en el Registro de
Hipotecas y Gravmenes, siendo nula la inscripcin practicada en el
Registro de Propiedad. (Casacin, 7 de noviembre de 1916. Rev., T. 14, sec.
1, pg. 340).

61

10.
Cualesquiera que sean los defectos de que pueda adolecer a una
inscripcin, mientras no exista resolucin judicial que le desconozca su
mrito legal, debe reconocrsele todo su valor en el juicio en que no se ha
deducido accin alguna con tal objeto. (Corte de Talca, 11 de diciembre de
1933. Rev., T. 32, sec. 2, pg. 49).
11.
Las anotaciones presuntivas que hace el Conservador de Bienes
Races en el Repertorio caducan a los dos meses, si no se convierten en
inscripcin; y no pueden renovarse, porque ello no est autorizado por el
Reglamento.
Es nula la inscripcin hipotecaria que se practicaba habiendo caducado la
anotacin presuntiva y cuando en el tiempo intermedio el deudor haba
transferido la finca hipotecada. (Casacin, 19 de junio de 1939. Rev., T. 37,
sec. 1, pg. 113).
12.
La nulidad no es la sancin que la ley establece para invalidar una
inscripcin defectuosa. Los efectos que sta produce estn regulados por el
art. 696 del Cdigo Civil. (Casacin, 8 de mayo de 1959. Rev., T. 56, sec. 1,
pg. 75)
Saneamiento de ttulos
Para aclarar la situacin de inmuebles cuyos antecedentes jurdicos no
estn claros, se dictan leyes de saneamiento de ttulos. La sucesin por
causa de muerte y la subdivisin son las dos grandes causas del problema.
El D.L. N 2.695 es la norma vigente que reglamenta la materia.
El procedimiento es el siguiente.
1. Quien se considera dueo de un predio, con avalo no superior al lmite
legal, con posesin material pacfica e ininterrumpida por cinco aos a lo
menos y que no tenga ttulo inscrito, presenta solicitud al Ministerio de
Bienes Nacionales.
2. A la solicitud se deben adjuntar determinados antecedentes (certificado
de nacimiento declaracin jurada de posesin material, declaracin de
no existencia de juicio pendiente).
3. Analizada la peticin se identifica el predio, se elabora plano y se publica
la solicitud en dos oportunidades. Si no hay oposicin dentro de 30 das
de la segunda publicacin, se ordena practicar inscripcin. Si hay
oposicin, antecedentes se remiten a tribunales para resolucin en
procedimiento sumario.
Causales de Oposicin
62

A. Ser el oponente poseedor inscrito del inmueble o de una porcin

determinada de l, siempre que su ttulo le otorgue posesin
exclusiva.
B. Tener el oponente igual o mejor derecho que el solicitante, esto es,
reunir el s los requisitos sealados en el art. 2. Ac debe deducir
reconvencin.
C. No cumplir el solicitante
establecidos en la ley.

todos

algunos

de

los

requisitos

D. Ser una comunidad de que forme parte del oponente, poseedora

inscrita del inmueble o de una porcin determinada de l, siempre
que aquella se encuentre en liquidacin, al tiempo de presentacin
de la solicitud.
4. Con la inscripcin, el solicitante queda como poseedor regular y al cabo
de un ao se le tiene por dueo, por el modo prescripcin adquisitiva.
Dentro del ao tiene prohibicin legal de enajenar y gravar.
5. Tambin dentro del ao, quien se estime dueo puede ejercer en su
contra la accin de dominio que estime asistirle (reivindicatoria
especial).
6. Hasta los cinco aos, los terceros pueden demandar compensacin en
dinero.
7. Hasta los cinco aos, los terceros pueden accionar penalmente por delito
tipificado relativo a la obtencin maliciosa de la calidad de poseedor
regular.
Tradicin de cuotas
Los textos no disponen claramente la forma de efectuar la tradicin de la
cuota de un objeto.
a) Si se trata de una cuota en cosa singular (expresada en fracciones o
porcentajes, segn se ha dicho al examinar la comunidad), la doctrina y la
jurisprudencia entienden que la cuota participa del carcter mueble o
inmueble de la cosa. Entonces, se concluye que si se trata de la tradicin de
una cuota de un mueble, ella se efectuar por cualquiera de las formas
establecidas para stos (art. 684), y si se trata de la tradicin de una cuota
de un inmueble, ha de efectuarse por inscripcin (cobra aplicacin aqu el
art. 580).
En relacin a la "enajenacin de cuota de una universalidad, referida a un
bien determinado.
63

En este caso la forma de efectuar la tradicin de esta cuota es la misma que

para la tradicin de cuota en cosa singular, recin mencionada,
distinguindose segn la cosa sea mueble o inmueble.
En suma, cuando se transfiere cuota de cosa singular, aunque sta
pertenezca a una universalidad, la tradicin se efectuar por el art. 684 o
por inscripcin conservatoria, segn la cosa sea mueble o inmueble.
b) Si se trata de una cuota en cosa universal, la respuesta es de
controversia.
Un sector de la doctrina concibe perfectamente la comunidad en
universalidad jurdica y, negando la comunicacin de la cuota y los bienes
de que se compone, entienden que la tradicin se ha de efectuar por
cualquiera forma simblica de las indicadas en el art. 684 y no requiere de
inscripcin conservatoria aunque haya inmuebles en su contenido; se est
en presencia de una abstraccin, universalidad jurdica, que escapa a la
clasificacin de bienes en muebles e inmuebles y, por tanto, para su
tradicin ha de seguirse la regla general en materia de formas de tradicin,
que son las del art. 684, toda vez que la inscripcin es forma excepcional de
tradicin.
Pero, el planteamiento anterior ha sido objetado. Se ha rechazado que haya
comunidad en universalidad jurdica y se estima que slo la hay en
universalidades de hecho. Afirmando la comunicacin entre la cuota y los
bienes, se concluye que la tradicin de una cuota en cosa universal se
efecta siguiendo la naturaleza de los bienes de que se compone; por el art.
684 para los muebles y por inscripcin para los inmuebles, si los hay en la
universalidad.
Inscripciones a que da lugar la sucesin por causa de muerte
La inscripcin conservatoria cumple bsicamente la funcin de tradicin de
inmuebles; pero adems cumple otras, como el mantenimiento de la
historia de la propiedad raz y de publicidad de los actos sobre inmuebles.
Para atender a estas otras finalidades, se ha exigido tambin la inscripcin
en mutaciones del dominio que se producen por otros modos; as ocurre con
las inscripciones que se exigen cuando se adquiere por el modo de adquirir
sucesin por causa de muerte y por el de prescripcin adquisitiva.
Hasta la dictacin de la ley N 19.903, el trmite de la posesin efectiva
estaba entregado a los tribunales.
Hoy da es un procedimiento administrativo ante el Servicio de Registro
Civil.
64

Slo se tramitan ante los Tribunales las posesiones efectivas testadas y las
abiertas en el extranjero.
En virtud de esta resolucin administrativa o judicial, se declara a una
persona heredera de otra que ha fallecido.
El procedimiento en trminos generales es el siguiente
1. Se solicita por cualquiera que invoque la calidad de heredero, ante
cualquier oficina del Registro Civil, adjuntando inventario de bienes y los
certificados o libretas que acreditan vinculo de parentesco con causante.
2. Se otorga por resolucin fundada del Director Regional, para todos los
herederos del fallecido, an cuando no figuren en la solicitud.
3. La resolucin se publica en extracto en diario regional.
4. Resolucin se inscribe en Registro Nacional de Posesiones Efectivas.
5. Resolucin se inscribe en C.B.R. cuando es testada.
Forma de disponer de bien mueble hereditario

Posesin efectiva inscrita

Forma de disponer inmueble hereditario
1) Inscripcin de la resolucin administrativa o judicial que concede la
posesin efectiva en R.N.P.F. o C.B.R..
2)
La inscripcin denominada "especial de herencia", que se practica
con el mrito de la inscripcin anterior. Consiste en inscribir los inmuebles
de la sucesin a nombre de todos los herederos; de este modo, los
inmuebles, que antes aparecan en el Registro a nombre del causante,
quedan ahora inscritos a nombre de los herederos en comunidad. Se
practicarn tantas inscripciones de esta clase como inmuebles haya.
Con esta inscripcin pueden los herederos disponer de consuno de los
inmuebles hereditarios (y podra un comunero disponer de su cuota referida
a un inmueble determinado).
3) Por ltimo, cuando la particin de la comunidad hereditaria se efecta,
con el instrumento en que consta la particin se practica la inscripcin de la
65

adjudicacin, por la cual cada inmueble, que hasta entonces estaba inscrito
a nombre de los herederos, queda ahora inscrito a nombre del respectivo
heredero a quien se le adjudic en dicha particin. Y desde ahora puede ese
heredero disponer por s solo de ese inmueble.
Disposicin Bien Raz Hereditario

Inscripcin Posesin Efectiva

Inscripcin Especial de Herencia

Inscripcin Adjudicacin

66

Sancin por infraccin al art. 688

Habiendo dispuesto el heredero de un inmueble hereditario sin practicar
esas inscripciones, se resolvi en una ocasin que el acto o ttulo respectivo
es nulo absolutamente, sobre todo porque se infringen normas de
organizacin del Registro, que son de orden pblico.
Posteriormente, aplicando la distincin entre ttulo y modo, entendiendo que
cuando el Cdigo exige esas inscripciones lo hace para que se pueda
"disponer", lo que equivale a "enajenar", y recordando que la cosa se hace
ajena al operar el modo, estim vlido el contrato por el que el heredero
vende el inmueble sin efectuar esas inscripciones, ya que con l an no
"dispone".
Despus, otro fallo relacion el precepto del art. 688 con el art. 696, el cual
prescribe que mientras las inscripciones indicadas en los textos que le
preceden no se practiquen, no se dar o transferir el respectivo derecho.
La sancin seria que los herederos no podran disponer de los inmuebles
hereditarios.
LA TRADICIN DEL DERECHO REAL DE HERENCIA
El Cdigo, dentro del Ttulo "De la cesin de derechos", destina un prrafo a
la cesin del derecho de herencia (arts. 1909 y 1910).
Como las transferencias por actos entre vivos, en nuestro Derecho, se
efectan por la concurrencia de un ttulo y el modo, ellos deben tambin
aqu configurarse; tratndose del ttulo, el ms frecuente ser la
compraventa (la venta de una sucesin hereditaria requiere de escritura
pblica, art. 1801).
A continuacin procede efectuar la tradicin, y aqu aparece el problema,
que ha llegado a ser de los clsicos en materia de derechos reales, al no
solucionarlo el Cdigo: cmo se efecta la tradicin del derecho real de
herencia. Son tambin conocidas dos alternativas, cada una acompaada
del nombre de un insigne sostenedor.
Segn algunos, como don Jos Ramn Gutirrez, fundados principalmente
en el art. 580, la herencia es clasificable como mueble o inmueble, segn
los bienes que la integran. As, si la herencia de que se trata se compone
slo de muebles, su tradicin se someter a las reglas de stos (art. 684); si
se compone de muebles e inmuebles, ser mixta, y si slo de inmuebles
ser bien inmueble, y, como consecuencia, en estas dos ltimas
situaciones, su tradicin se someter a las reglas de los inmuebles,
requirindose, por tanto, de inscripcin conservatoria (art. 686).
67

Otros, como don Leopoldo Urrutia, fundados en que la herencia es una

universalidad jurdica, distinta de los bienes especficos que la integran,
estiman que ella escapa a la clasificacin de bienes en muebles e
inmuebles, y que siendo la inscripcin una manera excepcional de efectuar
la tradicin, establecida tan slo para los inmuebles, y la regla general, las
formas del art. 684, la tradicin del derecho de herencia no requiere de
inscripcin, y basta para efectuarla cualquier manifestacin en que conste
la intencin de transferir el dominio.
La jurisprudencia se ha inclinado notoriamente por esta ltima solucin.
Jurisprudencia
1. La inscripcin especial de herencia prescrita en el art. 688 del Cdigo
Civil no est establecida para que los herederos adquieran el dominio de los
bienes hereditarios, sino con el especfico fin de habilitarlos para disponer
de ellos. Estos bienes se adquieren ipso jure al deferirse la herencia,
mediante el modo denominado sucesin por causa de muerte, y no por la
tradicin. (Corte de Santiago, 9 de junio de 1982. Rev., T. 79, sec. 1, pg.
108).
2. La calidad de heredero se adquiere ipso jure en el momento de la
delacin de la herencia y se transmiten a aqul la posesin legal y el
dominio de los bienes hereditarios, Ahora bien, el heredero no puede
disponer, esto es, transferir el dominio sin que previamente se hayan hecho
las inscripciones del art. 688 del Cdigo Civil. (Casacin, 5 de septiembre de
1978. Rev., T. 75, sec. 1, pg. 442).
3. Aunque en la universalidad denominada herencia existan bienes races,
no cabe considerarla como un derecho inmueble. Se trata de un derecho
mueble; en todo caso, de un derecho sui gneris, que como tal est regido
por las normas aplicables a los bienes muebles. De ah que la cesin del
derecho de herencia no requiera de la inscripcin en el Registro
Conservatorio de Bienes Races. (Corte de Concepcin, 4 de julio de 1958.
Rev., T. 56, sec. 1, pg. 305).
TRADICIN DE LOS DERECHOS PERSONALES
En la sistemtica del Cdigo, los derechos personales o crditos son bienes
incorporales, y siendo bienes, pueden transferirse por actos entre vivos y
transmitirse por causa de muerte. Su transferencia por actos entre vivos
requiere, como es nuestro rgimen, de un ttulo y la subsecuente tradicin.
Podr tratarse de una venta del crdito, su donacin, su permuta, etc., y a
continuacin tendr lugar la aplicacin del modo. Para efectuar la tradicin
de estos derechos personales reserv el Cdigo un precepto especial: el art.
699; se efecta esta tradicin por la entrega del ttulo hecha por el cedente
68

al cesionario. Ha de entenderse por ttulo aqu el instrumento en que el

crdito consta, donde se encuentra escriturado.
Para que la transferencia produzca efectos respecto del deudor y de
terceros, es necesario notificar de dicho traspaso a aqul, o que l acepte
(arts. 1902 y ss.). Antes que acepte o le sea notificada la transferencia, le es
inoponible; el deudor podra pagar al primitivo acreedor y pagara bien.

69

Tradicin de derechos litigiosos

El Cdigo destina tambin un prrafo especial a la cesin de los derechos
litigiosos (arts. 1911 a 1914) dentro del Ttulo "De la cesin de derechos.
El Cdigo, en un concepto bastante discutido, declara que "se cede un
derecho litigioso cuando el objeto directo de la cesin es el evento incierto
de la litis, del que no se hace responsable el cedente" (art. 1911).
El traspaso del derecho litigioso no escapa a la regla de nuestro sistema,
que impone la concurrencia del ttulo y el modo.
El demandante, por ejemplo, vende a un tercero su derecho litigioso;
procede a continuacin que le efecte la tradicin; en qu forma la realiza.
a) Se ha propuesto que la circunstancia de ser litigioso el derecho no
impide calificarlo de derecho real o personal. Entonces, ha de atenderse
a esa distincin para tener la respuesta. Si el derecho litigioso es real, se
aplican las reglas tratadas para ellos; si es mueble, rigen las formas
indicadas en el art. 684, y si es inmueble, ser necesaria la inscripcin
conservatoria. Si el derecho litigioso es personal, se aplican las reglas
vistas para la tradicin de los derechos personales.
b) Se ha objetado ese planteamiento. Se observa que la tradicin en el
caso de los derechos reales sera difcil de efectuar, cuando el cedente
no tiene la cosa mueble en su poder, o no tiene inscrito a su nombre el
inmueble. Se postula que aun cuando en forma mediata lo cedido
pudiere ser un derecho real o personal, en trminos inmediatos lo cedido
es siempre "el evento incierto de la litis" (art. 1911), y siendo siempre
esa pretensin lo cedido, la forma de efectuar la tradicin ha de ser
tambin una sola; como la ley no lo seala, tendr que ser una
manifestacin de voluntad en tal sentido, concretamente una actuacin
realizada en el litigio por el cesionario, con consentimiento expreso o
tcito del cedente y conocimiento de las dems partes del juicio, por la
que el cesionario substituye al cedente en la posicin que ste tena en
la controversia.
LA POSESION Y LA PRESCRIPCION
Con relacin a una cosa pueden existir relaciones jurdicas de:

dominio,

de posesin y

de mera tenencia.
70

La posesin puede estar unida, y normalmente lo estar, con el dominio. El

dueo de una cosa, generalmente, ser su poseedor.
Pero la posesin, tambin, puede estar separada del dominio (sobre esto
volveremos ms adelante).
Definicin y elementos
Hay dos grandes corrientes para conceptualizar la posesin:
A. Concepcin subjetiva: Tenencia de la cosa y nimo de dueo. El
primero es el elemento material: La aprehensin o contacto fsico con la
cosa, en cuya virtud se dispone de ella. El segundo es el elemento
intelectual, que consiste en tener la cosa como dueo; comportarse
como dueo.
B.

Concepcin objetiva: Se considera suficiente para la posesin

el corpus, el cual lleva consigo cierta intencin.

El Cdigo define la posesin en el art. 700: "es la tenencia de una cosa

determinada con nimo de seor o dueo, sea que l dueo o l que se da
por tal tenga la cosa por s mismo, o por otra persona que la tenga en lugar
y a nombre de l".
La posesin est constituida por dos elementos:
1. La tenencia de la cosa y
2. El nimo de dueo. La doctrina a partir del concepto legal y de las
reglas posesorias, concluye que en Chile se adopt una concepcin
ms bien subjetiva.
1. La tenencia (corpus)
Es la aprehensin o contacto fsico con la cosa, en cuya virtud se dispone
materialmente de ella. La naturaleza de ciertos bienes, especialmente los
inmuebles, en relacin con la capacidad fsica del hombre, ha conducido
siempre a estimar esta aprehensin o contacto en trminos no muy
materializados. Y se ha llegado a admitir que puede consistir en la sola
posibilidad de disponer de la cosa, aunque no se tenga el contacto directo,
corpreo.
2. El nimo de dueo (animus)
Es ste un elemento intelectual, psquico, que consiste en tener la cosa
como dueo, sintindose propietario de ella, comportarse como propietario.
La posesin en su relacin con el dominio
71

El dominio otorga al propietario un conjunto de facultades sobre la cosa, y

para que pueda hacerlas efectivas, necesitar tener la cosa a su
disposicin, bajo su dependencia o seoro. De este modo, el dominio trae
como consecuencia necesaria el "derecho a poseer.
Pero, por otra parte, es tambin frecuente que una persona detente una
cosa con el nimo de seor, sin que sea el verdadero dueo de ella; aqu
aparece la posesin como una figura autnoma, independiente de la
propiedad; y se configura como una situacin de hecho, a la que la ley le
atribuye un conjunto de ventajas.
En el primer caso, se est ante un poseedor con derecho a poseer, y en el
segundo, ante un poseedor simplemente, o sin derecho a poseer; por cierto
que este ltimo se encontrar generalmente en vas de ganar el dominio
mediante la prescripcin. Esta ltima situacin, adems, implica admitir la
existencia de dueos que no tienen la posesin. Y, as, se llega al frecuente
juego de situaciones de un poseedor no dueo y un dueo no poseedor. No
obstante, lo normal es que ambos, jus possidendi y jus possessionis, vayan
unidos, es decir, generalmente el propietario tiene la posesin; el que tiene
derecho a poseer, posee. Y de ah lo justificado de la presuncin de que el
poseedor se reputa dueo (art. 700, inc. 2a).
Semejanzas entre el dominio y la posesin
1.
2.

Ambos se ejercen sobre cosas determinadas.

Ambos son exclusivos, es decir, slo admiten un titular, lo que no
se opone a la copropiedad o coposesin.

3. Las utilidades de uno y otro son similares (uso, goce, disposicin).

Diferencias entre el dominio y la posesin
1. Dominio es un derecho. La posesin es un hecho protegido por el
derecho.
2. Dominio est protegido por la accin reivindicatoria, la posesin por las
acciones posesorias y en algunos casos por la accin publiciana.
3. Dominio puede ser adquirido por un modo. La posesin puede tenerse
por varios ttulos, ejemplo: Una persona vende a otro una cosa ajena, el
comprador pasa a poseer en virtud de la tradicin; si despus el dueo
se le lega, pasar a poseerla cuando herederos se la entreguen.
Ventajas de la posesin
a) Habilita para llegar a adquirir el dominio de la cosa por prescripcin,
luego de cierto tiempo (arts. 683, 2498 y ss.).
72

b) Otorga una presuncin legal de dominio (art. 700, inc. 2).

c) Est protegida con las acciones posesorias (arts. 916 y ss.) y, en ciertas
situaciones, con la publiciana.
d) En ciertos casos puede hacer suyos los frutos de la cosa poseda (art.
907, inc. 3).

73

Cosas susceptibles de posesin

1.-Cosas corporales muebles e inmuebles determinadas. No es posible
concebir la posesin sobre cosas inciertas, o indicadas slo por su gnero.
2.-Con respecto a las cosas incorporales, se discute en doctrina si es
posible la posesin sobre ellos. Barros Errzuriz y Rosas Vial plantean que:
A.- El art. 715 del C.C. no distingue entre derechos reales y personales,
de modo que ambos estaran comprendidos.
B.- El C.C. habla de posesin de derechos personales en el art. 1576 a
propsito del pago.
C.- Citan como ejemplo el de una persona que se hace pasar por
mandatario de otra y cede un crdito y afirman que dicho tercero puede
ganar por prescripcin el crdito.
3.-Pablo Rodrguez sostiene que la posesin slo puede ejercerse respecto
de los derechos reales y jams de los personales, dando las siguientes
razones:
A.- La tradicin romana, segn la cual la cuasi-posesin abarc slo los
derechos reales.
B.- El mensaje del C.C. cuando seala pero el arrendatario de una finca
nada posee, no goza ms que de una accin personal para la conservacin
de los derechos que le ha conferido el contrato.
C.- El art. 1576, inc. 2 se refiere a la persona de tentadora de la
materialidad del ttulo.
D.- El ejemplo, no resulta feliz, por cuanto, si una persona se hace pasar
por mandatario de otra sin serlo y cede un crdito, el acto es inoponible al
verdadero acreedor y el cesionario nada adquiere.
E.- Si en nuestra ley hubiere posesin sobre derechos personales, ella
conducira a la prescripcin adquisitiva. Sin embargo el art. 2498 del C.C.
establece que se ganan por prescripcin las cosas corporales races o
muebles, y los derechos reales que no estn exceptuados. Se excluye a los
derechos personales.
F.- El art. 2512 del C.C. vuelve sobre la prescripcin de las cosas
incorporales, pero siempre con referencia a los derechos reales.
Cosas no susceptibles de posesin

74

a) Hay algunas cosas corporales no susceptibles de posesin; las que no

pueden apropiarse (como las cosas comunes a todos los hombres, los
bienes nacionales de uso pblico).
b) En cuanto a las cosas incorporales, los derechos personales segn
alguna doctrina y los derechos reales exceptuados (servidumbres
discontinuas y las continuas inaparentes).
Clases de posesin
Siguiendo la nomenclatura ms difundida, se distinguen:
Posesin regular o irregular;
Posesin viciosa y no viciosa;
Posesin til e intil.
A.La posesin es til cuando conduce a la prescripcin, es decir,
cuando concurren la inactividad del dueo y la actividad del precribiente, lo
que significa que el poseedor no puede limitarse a tener la cosa en su poder
con el nimo de seor y dueo que presume la ley en el ttulo posesorio,
sino que es indispensable que manifieste o exteriorice la voluntad de dueo
a travs de la ejecucin de actos que slo el dueo hubiere podido ejecutar.
B.-La posesin es intil cuando no conduce a la prescripcin, es decir,
cuando no va aparejada del ejercicio de actos posesorios.
Posesin regular
Est definida en el art. 702. Constituye, segn la expresin de un autor, la
sntesis del elemento tcnico (el ttulo) con el elemento tico (buena fe). Del
texto queda claro que son sus elementos:
El justo ttulo.
La buena fe.
La tradicin cuando el ttulo es traslaticio de dominio.
1. Justo ttulo
El Cdigo no define lo que es ttulo ni tampoco lo que es ttulo justo.
En materia posesoria, puede entenderse por "ttulo" el hecho o acto jurdico
que hace nacer la posesin en una persona. Su antecedente justificante.
Es la respuesta que ha de dar el poseedor cuando se le pregunta por qu
afirma ser dueo.
75

Sobre todo atendidos nuestros textos, puede entenderse por "ttulo justo" el
que por su naturaleza es apto para atribuir el dominio, siendo autntico,
real y vlido.
Esta definicin merece dos comentarios:
a) Est orientada al dominio. Y eso se explica porque la posesin importa
una conviccin de dominio. El poseedor no se considera poseedor; se
considera dueo.
b) En la definicin se dice que es justo cuando es autntico, real y vlido.
Subclasificacin
Segn el art. 703, el justo ttulo es:
A. constitutivo o
B. traslaticio de dominio.
C. Doctrinariamente se agrega el ttulo declarativo.
Ttulos constitutivos de dominio
El Cdigo llama as a los modos originarios de adquirir el dominio. Los
enumera: ocupacin, accesin y prescripcin (art. 703). En otros trminos, a
ciertos modos de adquirir el dominio, el Cdigo les atribuye el rol de ttulos
para poseer. Normalmente, cuando operan permiten adquirir el dominio, y,
por lo mismo, la posesin, pero puede ocurrir que no otorguen el dominio,
en cuyo caso slo actuarn como ttulo constitutivo de posesin.
Ocupacin:
Es ttulo para la posesin cuando alguien ocupa una cosa y
pertenece a otro y cree que carece de dueo.
Accesin: Es ttulo para la posesin cuando una persona posee una cosa,
sin ser duea, y algo se junta a la cosa poseda. Ejemplo: una persona
posee un inmueble, sin ser su dueo, y ese inmueble crece en virtud de un
aluvin; el terreno de aluvin pasa a ser posedo por el poseedor del terreno
que aqul increment (aluvin es el aumento que recibe la ribera del mar,
de un ro o lago por el lento e imperceptible retiro de las aguas).
Prescripcin: No es ttulo para la posesin, ya que es un modo de adquirir
que supone posesin.
Ttulos traslaticios de dominio
Son "los que por su naturaleza sirven para transferirlo" (art. 703, inc. 3);
como la venta, permuta, donacin entre vivos, aporte en propiedad a una
sociedad.
76

Estos ttulos, al mismo tiempo que inician el proceso de transferencia del

dominio, son ttulos para poseer.
Ntese que el ttulo es traslaticio de dominio cuando sirve para transferirlo,
atendida su naturaleza (examinado en abstracto), aun cuando en el caso
concreto, de hecho no lo transfiera, debido a que el que aparece
transfirindolo carece de l. As, la compraventa es ttulo traslaticio, porque,
por su naturaleza, es el acto idneo para conducir el traslado del dominio
aun cuando el vendedor de que se trata en un caso especfico no sea el
dueo. Entonces, el comprador, la recibir en tradicin quedar como
poseedor.
Ttulos declarativos
Esta es una tercera clase de ttulos que la doctrina reconoce y distingue de
los anteriores. El Cdigo no le dedica una reglamentacin especial, pero el
artculo 703 y otros preceptos demuestran que estn contemplados.
Son los que se limitan a reconocer (declarar o aclarar) una situacin de
dominio, preexistente. De modo que cuando al poseedor se le formula la
pregunta de por qu afirma ser dueo, no est respondiendo si aduce
alguno de estos ttulos; ellos no forman nuevo ttulo para justificar posesin.
Como slo declaran o aclaran una situacin preexistente, para averiguar
cuan legtima es la situacin del poseedor, es necesario retroceder hasta
donde se encuentre el hecho o acto con el cual entr a poseer.
El art. 703 concentra a varios de estos ttulos declarativos.
a) Las sentencias de adjudicacin en juicios divisorios y los actos
legales de particin.
Con "sentencia de adjudicacin en juicios divisorios" se alude a las
sentencias que dicta el juez partidor en las particiones efectuadas ante l; y
con "actos legales de particin" se hace referencia a la convencin en la
cual los interesados se parten la comunidad por acuerdo entre ellos.
b) Las sentencias judiciales sobre derechos litigiosos.
Se trata de sentencias que resuelven un conflicto entre partes que disputan
sobre la existencia de un derecho.
Que estas sentencias sean declarativas significa que se limitan a establecer
que una situacin, discutida o dudosa, es o existe en ciertos trminos,
desde antes, desde que se origin.
c)

La transaccin.

Est definida en el art. 2446.

77

Para calificarla en cuanto ttulo posesorio, debe distinguirse, como lo hace el

703 (inc. final), entre el acuerdo transaccional que decide la suerte de lo
disputado y el que crea efectos sobre cosas no disputadas (y que se
incluyen porque contribuyeron a lograr el acuerdo que puso fin a la
controversia). Respecto de la cosa disputada, la transaccin es ttulo
declarativo; respecto de las no disputadas, es ttulo traslaticio.
Sin embargo, tal postura tropieza con la nulidad relativa. Como ella no
puede ser alegada sino por aquellos en cuyo beneficio la han establecido las
leyes, podra darse el caso que el interesado en que se tenga por injusto el
ttulo no tuviera la accin de nulidad relativa.
Para sortear la dificultad se ha propuesto que se debe permitir a quien
tenga inters en que el ttulo sea injusto, que invoque la nulidad relativa
para el solo efecto de tenerse por injusto, mantenindose el acto respectivo
como vlido para los dems efectos legales, los cuales se extinguiran slo
cuando se anule a peticin de quien tenga la accin de nulidad.
d) El meramente putativo, como el del heredero aparente que no es en
realidad heredero; el del legatario cuyo legado ha sido revocado por un acto
testamentario posterior.
Sin embargo, al heredero putativo a quien por decreto judicial se haya dado
la posesin efectiva, servir de justo ttulo el decreto; como al legatario
putativo el correspondiente acto testamentario que haya sido judicialmente
reconocido.
La posesin se funda en un ttulo meramente putativo cuando el hecho
jurdico que sirve de fundamento a la posesin no existe como tal y lo que
hay como ttulo posesorio es un modo de adquirir aparente.
Ejemplos:
1. Se es heredero aparente cuando se entra en posesin material de la
herencia, aduciendo la calidad de tal respecto del causante, sin
embargo, hay personas o parientes de grado ms prximo llamados a la
sucesin.
2. Se es heredero aparente cuando se entra en posesin material de la
herencia, aduciendo la calidad de heredero testamentario, sin embargo,
el testamento fue revocado por otro posterior.
2. Buena fe
Es la lealtad, la probidad, la ausencia de mala intencin.

78

Sin embargo, para los efectos de la posesin regular, la buena fe es la

conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legtimos,
exentos de fraude y de todo otro vicio (art. 706 inc. 1).
As, en los ttulos traslaticios de dominio la buena fe supone la persuasin
de haberse recibido la cosa de quien tena la facultad de enajenarla, y de no
haber habido fraude ni otro vicio en el acto o contrato.
Para que haya posesin regular basta con la buena fe inicial. Si despus de
iniciada la posesin, el poseedor sabe que el que le vendi la cosa, no era
su dueo, la posesin regular continua aunque est de mala fe. Entonces es
necesaria la conviccin cuando se invoca un ttulo traslaticio el que se ha
adquirido la cosa de su legtimo dueo. (ntima conviccin de haber
adquirido el dominio).

79

Prueba de la buena fe
Se ha establecido, siguiendo un criterio de normalidad, una presuncin
simplemente legal de buena fe (art. 707). La buena fe se presume, excepto
en los casos en que la ley ha establecido la presuncin contraria. En todos
los otros, la mala fe deber probarse.
3. Tradicin
Si se invoca un ttulo constitutivo, no se exige tradicin; esos ttulos, que
constituyen modos, colocan de inmediato al sujeto en posesin de la cosa.
Si se invoca ttulo traslaticio de dominio, la exigencia de la tradicin se
explica; el solo ttulo concede un derecho personal para exigir la entrega de
la cosa, y entregada se empieza a poseer (art. 702, inc. 2).
Ventajas de la posesin regular
Arribar al dominio mediante la prescripcin ordinaria, lo que implica un
plazo ms breve y adems dispone de la accin reivindicatoria.
Posesin irregular
Es la que carece de uno o ms de los requisitos de la posesin regular (art.
708).
No puede extremarse su tenor; podr faltar uno o ms requisitos de la
posesin regular, pero han de concurrir los elementos indispensables que
signifiquen tenencia y nimo de seor; de no ser as, simplemente no hay
posesin.
Ventajas: Permite ganar la cosa por prescripcin por un lapso mayor de
tiempo; est protegida slo por las acciones posesorias y no por la
publiciana y la presuncin de dominio tambin se le aplica.
Posesiones viciosas
Son posesiones de esta clase la violenta y la clandestina (art. 709).
1. Posesin violenta
Es la que se adquiere por la fuerza; fsica o moral (art. 710 711 - 712).
2. Posesin clandestina
Es la que se ejerce ocultndola a los que tienen derecho para oponerse a
ella (art. 713). Caractersticas

80

 Se trata de un vicio relativo:

Slo puede alegarla el que tiene
derecho para oponerse a la posesin que se le ocult (verdadero dueo
de la cosa).
Es un vicio temporal: Cuando se hace pblica respecto de los que
pueden oponerse a ella, cesa la clandestinidad y deja de ser posesin
viciosa.
Transmisin de la posesin
En el Derecho nacional hay acuerdo mayoritario en concluir que, segn
nuestros textos, la posesin no se transmite. Se trata, se afirma, de un
hecho, por lo que no pasa del causante a su heredero.
Artculos;
688.
722.
717.
Pero no puede dejar de mencionarse, a manera de advertencia, lo dispuesto
en el art. 2500, inc. 2, y en el art. 919, que inducen a la transmisibilidad.
Transferencia de la posesin
Asimismo, se sostiene que la posesin no se transfiere por acto entre vivos;
los arts. 717 y 2500, inc. 1, conducen a esa conclusin.
Agregacin de la posesin
El art. 717 permite al poseedor agregar a la suya la posesin de su
antecesor o antecesores. La doctrina conoce esta posibilidad con distintas
denominaciones ("unin", "accesin", "adjuncin", "conjuncin" de
posesiones). Los arts. 920 y 2500 hacen tambin referencia a esta
situacin.
La agregacin aparece como un factor que contribuye eficazmente a una
mayor aplicacin de la prescripcin para los poseedores que carecen del
dominio y para el ejercicio de las acciones posesorias, que exigen un plazo
mnimo de posesin (art. 920, inc. 4).
La intervencin de la posesin
Es la transformacin de la posesin en mera tenencia o de sta en aquella.
Por las importantes consecuencias jurdicas que implica, es sorprendente la
insuficiencia de los textos sobre esta materia en el Cdigo. Para la
81

transformacin de la posesin en mera tenencia: 684, N 5, y 2494; y para

la transformacin de la mera tenencia en posesin: 716; 2510, regla 3a,
730, 719, inc. 2.

82

Mutacin de la mera tenencia en posesin

Se llama mera tenencia la que se ejerce sobre una cosa, no como dueo,
sino el lugar o a nombre del dueo. Se refiere al que tiene una cosa
reconociendo dominio ajeno (art. 714).
Sus caractersticas son:
1.

Consiste en detentar algo sin nimo de dueo, reconociendo

dominio ajeno.

2.

Es inmutable e indeleble, jams se transforma en posesin. El puro

lapso de tiempo es insuficiente para la transformacin de mera tenencia
en posesin.

Con respecto a este punto, Pablo Rodrguez a partir del art. 716 y 2510
regla 3ra, plantea que la mera tenencia puede mudar a posesin.
Para l, el ttulo de mera tenencia no impide que quien comienza
reconociendo dominio ajeno, pueda alterar por s mismo su situacin y
ejecutar actos de poseedor cuando concurren los requisitos del 2510 regla
3ra.
Transformacin del poseedor en mero tenedor
Tal posibilidad se contempla sealadamente en nuestro Derecho tratndose
del denominado constituto posesorio (art. 684, N5). La doctrina menciona
tambin el evento de que el poseedor efecte, expresa o tcitamente, un
reconocimiento de propietario al que verdaderamente lo es; en tal caso se
transformara en mero tenedor (como cuando toma de l la cosa en
arriendo).
Resolver la siguiente pregunta:
Es posible que distintas personas puedan tener relaciones de dominio,
posesin y mera tenencia sobre una misma cosa?
Adquisicin, conservacin y prdida de la posesin de bienes
muebles
Adquisicin
Se adquiere la posesin de estas cosas concurriendo el corpus y el animus.
El corpus se configurar ya por la aprehensin material, ya por un acto que
signifique que de hecho el sujeto queda con la cosa a su disposicin, es
decir, queda sometida a su potestad.
Conservacin
83

Siendo corpus y animus los elementos constitutivos de la posesin, ella se

conserva mientras se mantengan ambos. Pero de los preceptos aplicables
(arts. 725, 726, 727) se observa que es el animus el elemento fundamental
para conservarla; puede temporalmente perderse el corpus, sin perderse la
posesin.

84

Prdida
Siendo dos los elementos constitutivos, la posesin se pierde al perderse
cualquiera de ellos o ambos, sin perjuicio de lo dicho precedentemente.
Se pierden el corpus y el animus cuando el poseedor abandona la cosa o
cuando la enajena.
Se pierde la posesin al perderse el corpus. Ello puede acontecer cuando
otro sujeto se apodera de la cosa con nimo de hacerla suya (art. 726) y
cuando sin pasar la posesin a otras manos se ha hecho imposible el
ejercicio de actos posesorios (art. 2502 N 1 y art. 619).
Se pierde la posesin, al perderse el animus.
Adquisicin, conservacin y prdida de la posesin de bienes
inmuebles
En los inmuebles este tema presenta diferencias respecto de su aplicacin a
los muebles, por obra de a lo menos estos dos factores:
a) Porque, por su naturaleza, el corpus en los inmuebles se torna ms
ficticio o simblico que en los muebles.
b) Porque en la generalidad de los pases, como se ha dicho, la titularidad
de los inmuebles se incorpora a un Registro y, frecuentemente, esa
incorporacin se vincula no slo con el dominio, sino tambin con la
posesin.
En Chile esta materia es particularmente conflictiva, carcter que se debe,
fundamentalmente a estos dos factores:
La oscuridad y, a veces, contradiccin de los textos.
Las caractersticas del Registro conservatorio, que posibilitan errores en
las inscripciones, inscripciones paralelas, superposicin de inscripciones,
falta de congruencia entre los deslindes descritos y los reales, etc.,
defectos que influyen tanto en la titularidad del dominio como en la
posesin de los inmuebles, al estar la inscripcin vinculada a ambas
materias.

85

Adquisicin
Inmuebles
no
Inscritos

Conservacin
Prdida

Simple apoderamiento

Ttulo no
traslaticio

Prescripcin
Ocupacin
Accesin
Sucesin Causa de Muerte

Ttulo
traslaticio

Posesin regular
Posesin irregular

Adquisicin

Inmuebles no inscritos
Para determinar cmo se adquiere la posesin de los inmuebles no inscritos
y que posesin se adquiere, hay que distinguir cual es el antecedente en
que se funda tal adquisicin. Los referidos antecedentes son:
El simple apoderamiento de la cosa, con nimo de seor o dueo;
Un ttulo no traslaticio de dominio, es decir, un ttulo constitutivo de
dominio o la sucesin por causa de muerte.
Un ttulo traslaticio de dominio.
1.-Simple apoderamiento: De acuerdo con los art. 726 y 729, el simple
apoderamiento de un inmueble no inscrito, con nimo de seor o dueo,
hace nacer posesin en el que se apodera del inmueble, y el que tena la
posesin la pierde. Para adquirirla no se requiere inscripcin alguna.
2.-Ttulo no traslaticio de dominio:
A. Prescripcin: No es ttulo o antecedente para la posesin, ya que la
supone y sta es requisito de aquella.
B. Ocupacin:
No puede invocarse como antecedente de la
posesin de inmuebles, ya que ella supone que la cosa ocupada no
86

pertenezca a nadie y ocurre que en nuestro pas todos los inmuebles

tienen dueo y que ste, en ltimo trmino y a falta de un titular
conocido es el Fisco, art. 590. Jurdicamente, una persona puede
apoderarse de un inmueble no inscrito, pero no puede ocuparlo.
C. Accesin: El que posee un inmueble no inscrito se hace poseedor
del terreno que acceda a l. sta posesin, tal como la de la cosa a
que acceda, no necesita de inscripcin, y ser regular o irregular
segn lo sea la de la cosa principal.
D. Sucesin por causa de muerte: Supone que una persona
fundamente la posesin de un bien raz, en la calidad de heredero.
Los sucesores adquieren posesin legal de la herencia al momento de
la delacin (muerte causante), art. 688 y 722. No se requiere ninguna
inscripcin. Las inscripciones del art. 688 tienen por objeto dar
publicidad y mantener la historia de la propiedad raz y permitir su
disposicin por los herederos.
3.-Ttulo traslaticio de dominio:
A. Posesin regular: Es indispensable la inscripcin, ya que esa es la
nica forma de hacer la tradicin de los inmuebles y ella es requisito
indispensable de la posesin regular cuando se invoca un ttulo
traslaticio de dominio. Como se tratar de la primera inscripcin hay
que cumplir formalidades, art. 693 del C.C. y art. 58 del Regl.
B. Posesin irregular:
Se ha sostenido que es indispensable la inscripcin, en virtud de
lo dispuesto en el art. 724, el que no distingue la clase de
posesin. Se hace primar dicha norma sobre el art. 708 en
relacin al art. 702.
Con otros preceptos, se ha sostenido que aun aduciendo ttulo
traslaticio de dominio, tratndose de inmuebles no inscritos, para
adquirir posesin irregular no es necesaria inscripcin (el art. 724
se estara refiriendo slo a los inscritos, lo que se aprecia al
relacionarlo con los arts. 728, inc. 2, y 729); el art. 730 conducira
a la misma conclusin, pues se estara refiriendo primero a los
muebles y a los inmuebles no inscritos y luego (inc. 2) a los
inmuebles inscritos.
Estiman que si el art. 729 hace nacer posesin irregular en el que se
apodera violentamente o clandestinamente de un inmueble no inscrito, con
87

mayor razn la adquiere el que recibe el inmueble invocando un ttulo

traslaticio de dominio.

88

Conservacin y prdida de la posesin de inmuebles no inscritos

Se ha estimado que la situacin de los inmuebles no inscritos es similar a la
de los muebles y se aplica lo dicho para ellos. Se pierde su posesin desde
que falta alguno de los elementos constitutivos (corpus animus ambos).
En resumen se pierde:
a) Cuando la abandona, sin importar que otro entre a poseer.
b) Cuando enajena el inmueble; su contraparte la adquirir previa
inscripcin o sin ella, segn la posicin que se adopte conforme a lo
dicho antes.
c) Cuando alguien llega y le usurpa el inmueble no inscrito.
d) Cuando el mero tenedor del inmueble no inscrito la usurpa, se da por
dueo y la enajena.
e) Cuando alguien simplemente obtiene un ttulo traslaticio de dominio que
emana de un sujeto distinto del que materialmente posee el inmueble no
inscrito y luego inscribe dicho ttulo.

Adquisicin
Inmuebles
Conservacin
Inscritos
Prdida

Simple apoderamiento

Ttulo no
traslaticio

Prescripcin
Ocupacin
Accesin
Sucesin Causa de Muerte

Ttulo
traslaticio

Posesin regular
Posesin irregular

Adquisicin

89

Conservacin

Prdida

Mientras subsista inscripcin

Voluntad de las partes

Cancelacin
Decreto judicial
Nueva inscripcin por la cual
poseedor transfiere su
derecho

Inmuebles inscritos
Los autores nacionales han denominado "teora de la posesin inscrita" a un
conjunto de principios y disposiciones legales diseminadas a travs del
Cdigo Civil, y que se refieren a la adquisicin, conservacin y prdida de la
posesin de los inmuebles. Son preceptos fundamentales en la materia los
arts. 686, 696, 702, 724, 728, 730, 924, 925 y 2505.
Adquisicin
Se invoca simple apoderamiento: No nace posesin (art. 729 en
contrario sensu).
Se invoca un ttulo no traslaticio de dominio
Lo dicho respecto de los inmuebles no inscritos tiene aplicacin aqu. No se
requiere de inscripcin para adquirir posesin regular o irregular.
Se invoca un ttulo traslaticio de dominio (debemos distinguir
posesin regular e irregular).
P. Regular:
Para adquirir en tal caso la posesin regular del inmueble
inscrito, la necesidad de inscripcin conservatoria parece evidente (arts.
702, 686, 724, etc.). De ah que se sostiene que la inscripcin sera
requisito y prueba de la posesin de los bienes races inscritos.
P. Irregular: Es posible adquirir posesin irregular sin necesidad de
inscripcin?.
Nuevamente aqu surge en todas sus fuerzas el antagonismo ya citado.
Algunos, valorando intensamente la inscripcin, defendiendo la seguridad
del registro, estiman que ello no es posible; en estos casos, sin inscripcin
simplemente no se adquiere posesin. Los arts. 728, 729 a contrario sensu,
730, 2505, conducen a tal conclusin; el texto del mensaje en el captulo
90

pertinente y el sistema registral creado por el Cdigo, ratificaran la misma

solucin; si un inmueble ya se ha incorporado al Registro no resulta propio
entender que el sistema hubiera dejado la posibilidad que luego saliera de
l mediante puras posesiones materiales; con ello se entorpecera el
progreso del rgimen registral.
Pero quienes conceden mayor valor a las situaciones reales, aun en
detrimento de lo que pueda leerse en las inscripciones, estiman que no
obstante las pretensiones del sistema de llegar con el tiempo a identificar
dominio, posesin e inscripcin, no pudo evitar la fuerza de los hechos y
habra dejado abierta en los propios textos la va para que en determinadas
circunstancias triunfara la posesin material; sin inscripcin se alcanzara a
adquirir posesin, al menos irregular; los arts. 702, 708, 729 y 730 as lo
demostraran.
La doctrina y jurisprudencia si bien divididas, mayoritariamente estn por
exigir inscripcin.
Conservacin de la posesin de inmuebles inscritos
La posesin inscrita se conserva mientras subsista la inscripcin.
Prdida de la posesin de inmuebles inscritos
El art. 728 dispone que: "Para que cese la posesin inscrita, es necesario
que la inscripcin se cancele. La misma norma precisa las fuentes de la
cancelacin.
1.- Por voluntad de las partes.
2.- Por decreto judicial.
3.- Por una nueva inscripcin en que el poseedor inscrito transfiere su
derecho a otro.
Por voluntad de las partes
Puede tener ocurrencia cuando dos contratantes entre los cuales se ha
transferido el dominio (compraventa con la que el inmueble se ha inscrito a
nombre del comprador) acuerdan dejar sin efecto la transferencia.
Bastar una subinscripcin al margen en que se indique que se cancela, y
as el inmueble quedar sometido a la inscripcin anterior.
Por decreto judicial
91

Una sentencia puede tambin disponer que se cancele una inscripcin,

cesando as la posesin inscrita existente a nombre de una de las partes
litigantes. El juicio reivindicatorio puede concluir con ese resultado.
Exhibindose copia del fallo, el Conservador cancelar la inscripcin, y lo
har materialmente, mediante una subinscripcin (art. 91 del Reglamento)
y as cobrar vigencia la precedente. Igual puede ocurrir en juicios sobre
nulidad o resolucin de contrato.
Se ha resuelto que esta cancelacin requiere de un
emplazamiento de quienes seran afectados (jurisprudencia).

juicio,

con

Por una nueva inscripcin en que el poseedor inscrito transfiere su

derecho a otro
Es el caso de ms frecuente aplicacin; quien tiene inscrito el inmueble a su
nombre lo vende; el comprador exhibe dicho ttulo al Conservador, con el
que ste inscribe el inmueble ahora a nombre del comprador; la sola
inscripcin cancela automticamente al anterior (por lo que se ha dado en
denominar "cancelacin virtual"), sin que sea necesaria para la cancelacin
una subinscripcin en la anterior.
Problemas que presenta la cancelacin de la inscripcin por una
nueva en que poseedor inscrito transfiere su derecho a otro
1.-Cancelacin en virtud de ttulo injusto: Este punto se discute en los
siguientes trminos: La inscripcin que l motiv, tuvo el mrito de
cancelar a la precedente?
Algunos fallos han estimado que no, pues este ttulo no "transfiri el
derecho", como lo dispone el art. 728.
Pero tambin se ha aceptado, porque los arts. 728 y 2505 no distinguen
la justicia o injusticia del ttulo y porque el 730 da por cancelada la
inscripcin, basada en un ttulo particularmente injusto, como es el del
usurpador.
2.-Cancelacin de una inscripcin por una nueva, desconectada de
la anterior
Si el mero tenedor de una cosa simplemente se da por dueo, no adquiere
posesin ni cesa la anterior, pero si dndose por dueo, la enajena, cesa
aquella y el adquirente entra en posesin (art. 730, inc. 1).
Si el bien del que se da por dueo y enajena es un inmueble inscrito, el art.
730, inc. 2 pretende resolver el punto; para que cese la posesin del
92

poseedor inscrito y el adquirente entre en posesin, es necesaria

"competente inscripcin".
Qu se entiende por competente inscripcin, es otra discrepancia clsica en
esta materia.
Para algunos, lo es aquella que se ha practicado observando
formalmente la ritualidad de las inscripciones segn el Reglamento (y
que, por tanto, puede estar desconectada de la anterior); los arts. 2505
y 2513 apoyaran este significado y el art. 683 hara otro tanto; no puede
entenderse que lo sea la que emana del poseedor inscrito porque a esa
situacin ya se habra referido el art. 728.
De seguirse este predicamento, aqu estaramos en un evento en que
una inscripcin desligada completamente de la anterior, la cancelara.
Entonces, siguiendo esta tesis, esta sera una cuarta forma de
cancelacin, agregada a las tres que seala el art. 728.
Para otros, "competente inscripcin" sera la que emana del poseedor
inscrito anterior, aunque sea en forma aparente, ya que es la nica,
segn ellos, que cancela la inscripcin anterior, pues es la nica en que
el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro segn el art. 728. Seran
casos aparentes cuando una persona se hace pasar por mandatario de
otra y enajena un inmueble inscrito del segundo y se practica la
inscripcin a nombre del comprador; o aqul en que una persona vende
una cosa, inscrita a nombre de otra, como si fuera dueo, y despus
adquiere el dominio por sucesin por causa de muerte.
La jurisprudencia se ha inclinado ya por una, ya por otra alternativa, y el
punto persiste en discusin.
La controversia entre inscripcin y posesin material de los
inmuebles
El fondo del problema es determinar a qu se le concede preponderancia
fundamental: inscripcin o posesin material. A este respecto hay dos
doctrinas:
1.-Doctrina de la inscripcin
La inscripcin es una ficcin legal que representa la concurrencia de los dos
elementos que integran la posesin (tenencia y nimo de seor); es el
smbolo de la tradicin y de la posesin.
2.-Doctrina de la inscripcin-garanta
93

La calidad de inmueble del objeto no altera la naturaleza de la posesin,

que es la tenencia con nimo de dueo; no se concibe posesin de
inmuebles sin la concurrencia de estos dos elementos.
La inscripcin no es ms que garanta de este hecho posesin que ha de
existir en la realidad; la inscripcin solemniza ese hecho, de modo que si
ste no existe, queda transformada en forma vaca; los beneficios de
prueba y garanta de posesin que concede la inscripcin slo los alcanza el
que tiene la posesin material del inmueble.
La jurisprudencia ha oscilado entre ambas doctrinas, sin embargo, puede
observarse una inclinacin a favor de la inscripcin, pero una posesin
material muy prolongada ha llegado a prevalecer.
De igual modo, tambin se le ha restado valor a las llamadas inscripciones
de papel, que son aquellas en que no hay indicios de posesin material.
Jurisprudencia
1. Mientras no se verifique la inscripcin del inmueble en el Conservador de
Bienes Races, un contrato puede ser perfecto, pero no se transfiere el
dominio, ningn derecho real, ni tiene respecto de terceros existencia
alguna. La inscripcin es la que da la posesin real efectiva y mientras ella
no se ha cancelado, el que no ha inscrito su ttulo no posee; es un mero
tenedor. (Corte de Santiago, 17 de agosto de 1989. Rev., T. 86, sec. 2, pg.
87).
2. En la venta de un inmueble, la obligacin de entregar no puede
considerarse cumplida con la inscripcin del ttulo en el Registro
Conservatorio de Bienes Races, que importa la tradicin legal, sino que
debe completarse con la entrega material al comprador a fin de que ste
pueda disponer del inmueble. Procede, pues, la accin ejecutiva deducida
por el comprador para obtener dicha entrega, con arreglo a los arts. 1826 y
1828 del Cdigo Civil. (Casacin, 25 de marzo de 1929. Rev., T. 27, sec. 1,
pg. 212).
3. El reivindicador debe probar su dominio conforme a los principios
generales que rigen la prueba.
De los arts. 670 y 682 del Cdigo Civil se infiere que la tradicin no
constituye, por s sola, prueba de la transferencia del dominio, conclusin
acorde con los principios que rigen el sistema de la propiedad inscrita,
conforme a los cuales la inscripcin es nicamente requisito y prueba de la
posesin de los bienes races. (Corte de Concepcin, 4 de diciembre de
1953. Rev. De Derecho Univ. De Concepcin N 88, pg. 211).
94

4. Conforme a lo dispuesto en los arts. 724 y 728 del Cdigo Civil, la

inscripcin es el nico medio para adquirir la posesin de los inmuebles y
mientras dicha inscripcin no se cancela en la forma que se indica en el
segundo de los preceptos citados, el simple apoderamiento de la cosa no
habilita para adquirir posesin ni pone fin a la posesin existente. (Corte
Suprema. Queja, 7 de septiembre de 1988. Rev., T. 85, sec. 1, pg. 147).
5. La inscripcin da cuenta y publicita la posesin, para que sta sea
conocida por todos y se contribuya a la seguridad jurdica buscada en todo
sistema registral inmobiliario; pero la inscripcin por s misma, sin ir
acompaada de la posesin material, del corpus, nada significa. Estas
inscripciones vacas, huecas, constituyen lo que se denomina inscripciones
de papel, que carecen de todo valor. (Corte Pdte. Aguirre Cerda, 10 de
junio de 1985. Rev., T. 82, sec. 2, pg. 67).
6. Si los actores slo ostentan una inscripcin desprovista de la tenencia
material y los demandados detentan posesin concreta y efectiva sobre el
bien raz, la mera inscripcin invocada por la parte demandante no puede
ser estimada como suficiente para ser considerados como dueos en los
trminos previstos en el inciso 2 del art. 700 del Cdigo Civil. (Casacin, 5
de junio de 1997. F. del M. N 463, pg. 800).
7. Por la cancelacin de la inscripcin cesa una posesin y comienza otra
nueva; ello por el hecho de inscribirse un ttulo en que el poseedor inscrito
transfiere su derecho a otro y no es necesario que se cancele
materialmente la inscripcin anterior. (Casacin, 18 de octubre de 1924.
Rev., T. 22, sec. 1, pg. 1085).
8. No se cancela la inscripcin por voluntad de las partes o por derecho
judicial, si el Conservador no le pone al margen la nota de que se transfiri
de dominio, mencionando la nueva inscripcin. (Corte de Valdivia, 14 de
julio de 1942. Rev., T. 39, sec. 2, pg. 65).
9. La competente inscripcin a que alude el art. 730 inc. 2 del Cdigo
Civil no es nicamente la que puede emanar del poseedor inscrito, sino la
que se practica con los requisitos exigidos por el Reglamento del
Conservador de Bienes Races.
Por consiguiente, infringe aquella disposicin la sentencia que declara que
la inscripcin practicada por medio de avisos no habilita para adquirir la
posesin de un inmueble ya inscrito, ni hace cesar la posesin del anterior
poseedor inscrito. (Casacin, 5 de enero de 1949. Rev., T. 46, sec. 1, pg.
311).

95

10.
Tratndose del mismo bien, su posesin, por su naturaleza, es
singular y no puede subsistir con otra posesin. Existiendo, pues, dos
principales posesorias, una debe prevalecer sobre la otra.
La persona que tiene posesin inscrita debe considerarse como legtimo
poseedor y conserva sta mientras no cesa en alguna de las formas que
indica el art. 728 del Cdigo Civil. De modo que no puede tenerse por
cancelada por otra inscripcin practicada mediante cartel y avisos, como si
el predio no estuviera inscrito, lo que no ocurre en el caso. (Casacin, 20 de
agosto de 1946. Rev., T. 44, sec. 1, pg. 113).
11.
Habiendo dos inscripciones paralelas y dispares, debe ser
favorecido el que adems de la inscripcin, tiene la posesin material del
suelo. (Corte de Santiago, 21 de noviembre de 1961. Rev., T. 58, sec. 1,
pg. 371).
12.
La inscripcin de un inmueble en el Registro de Propiedad no
comprueba necesariamente que pertenezca en dominio al titular, lo que
slo ocurrira si el tradente o el antecesor hubiese sido el dueo del bien
inscrito, puesto que nadie puede transferir ms derechos que los que tiene.
(Corte Suprema. Queja, 12 de enero de 1981. Rev., T. 58, sec. 1, pg. 5).
13.- Es arbitraria la orden de privar a alguien de su calidad de poseedor de
un bien raz inscrito, mediante la cancelacin de la inscripcin de dominio,
como efecto de actuaciones realizadas en un juicio en que tal poseedor no
es parte, no ha sido emplazado, ni se le ha siquiera odo. Adems, tal
resolucin es contraria a las normas que regulan la posesin inscrita, cuya
cancelacin slo puede producirse por voluntad de las partes, o por una
nueva inscripcin en que el poseedor inscrito transfiera su derecho a otro, y
es obvio que el decreto judicial a que se refiere el precepto (art. 728 C.C.)
es el que deriva de un juicio dirigido contra aquel poseedor y no el que
proviene de un litigio que no le empiece por no haber sido parte en l ni
habrsele notificado en forma alguna sus actuaciones. (Corte de Santiago,
22 de Julio de 1991, confirmada por la Corte Suprema el 22 de Agosto del
mismo ao. Se trat de un recurso de proteccin).
LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
En Derecho existen dos clases de prescripcin: la adquisitiva (o usucapin)
y la extintiva (o liberatoria), que nuestro Cdigo define conjuntamente (art.
2492). Su fundamento, se encuentra en la consolidacin de las relaciones
jurdicas inciertas, con miras a la certeza jurdica.

96

1. Concepto: Es un modo de adquirir las cosas ajenas, por haberse

posedo las cosas durante cierto lapso de tiempo, y concurriendo los dems
requisitos legales.
2.
Debe ser alegada
Reglas comunes a
toda prescripcin

No puede renunciarse
anticipadamente
Corre a favor y en contra de toda
persona

Debe ser alegada

La alegacin ha de hacerse en juicio contradictorio y no en un
procedimiento de jurisdiccin voluntaria.
Substantivamente, no existen trminos sacramentales para alegarla;
basta una manifestacin de voluntad clara en tal sentido. Pero no basta
una vaga referencia a ella, sino que debe alegarse en trminos
concretos.
No cabe en consecuencia una alegacin encubierta o implcita.
El juez no puede declararla de oficio.
Respecto a la forma en que procesalmente debe ser alegada, la tesis
mayoritaria de doctrina y jurisprudencia es que debe alegarse como
accin y no de excepcin, puesto que mediante ella el demandado no
slo se limita a enervar o rechazar la accin dirigida en su contra, sino
que pretende obtener una declaracin a su favor, con el objeto de que
se le reconozca un derecho.
Con todo hay quienes plantean que puede alegarse como excepcin.
Nosotros proponemos que en caso de ser demandantes accionar de
reivindicacin o intentar una accin declarativa de dominio y si se es
demandado
excepcionarse
y
a
todo
evento
accionar
reconvencionalmente.
No puede renunciarse anticipadamente

97

Art. 2494. Siendo un beneficio, en cada caso particular en que estn

cumplidas las exigencias para que opere, puede renunciarse. Pero como en
la aplicacin de la institucin hay un general inters comprometido, se
impide renunciar a ella anticipadamente (art. 12), ya que de permitirse se
intentara la renuncia frecuentemente, al celebrarse actos o contratos.
La estipulacin de renuncia anticipada, es nula absolutamente. Se estara
infringiendo una ley prohibitiva (el art. 2494) y entonces el acto carece de
objeto, con lo que sera inexistente o, al menos, nulo absolutamente, con
los arts. 1461 inc. final, 1444, 1445 y 1682.
Se llega tambin a la conclusin de nulidad absoluta estimando que tiene
objeto, pero es ilcito, con los arts. 1466, parte final, y 1682.
Las reglas son iguales para todas las personas
Art. 2497. El precepto se explica en cuanto termin con reglas de privilegio
a favor de ciertas entidades (como la Iglesia y el Fisco) en materia de
prescripcin. La norma solo hace aplicable la igualdad ante la ley
consagrada en el art. 19 n de la C.P.R.
3. Caractersticas de la prescripcin adquisitiva
Es un modo de adquirir originario: El derecho del prescribiente
principia en l; no se toma en cuenta el derecho el antecesor. Aun
cuando el objeto tena un propietario anterior, el prescribiente no lo
recibe de aqul; lo adquiere independientemente.
Permite adquirir el dominio y los dems derechos reales, con
excepcin de las servidumbres discontinuas y continuas
inaparentes
Es un modo de adquirir a ttulo singular: Con la excepcin de la
posibilidad de ganar por prescripcin una herencia.
Es un modo de adquirir a ttulo gratuito y por acto entre vivos. El
prescribiente no necesita hacer ningn desembolso para ganar
el dominio por prescripcin y opera en vida de l. Si fallece, se
inicia una nueva prescripcin por sus sucesores, sin perjuicio de
agregar a su tiempo el del antecesor segn los art. 2500 y 717.
4. Requisitos de la prescripcin adquisitiva
a. Cosa susceptible de ganarse por prescripcin.
b. Posesin.
98

c. Plazo.
d. Que la posesin no est interrumpida.
e. Que no est suspendida la prescripcin.
a. Que se trate de una cosa susceptible de prescripcin:
Cosas corporales muebles e inmuebles que estn en el comercio
humano.
Todos los derechos reales, salvo cierto tipo de servidumbres.
La herencia (universalidad jurdica).
No pueden adquirirse por prescripcin:
Las cosas incomerciables, como las cosas que la naturaleza ha hecho
comunes a todos los hombres y los bienes nacionales de uso pblico.
Las servidumbres inaparentes o discontinas. Segn el art. 822
servidumbre discontinua es la que se ejerce a intervalos ms o
menos largos de tiempo y de acuerdo al art. 824 la servidumbre es
inaparente, es la que no se conoce por una seal exterior.
Los derechos personales; no obstante que ello se discute.
b. Posesin: Rige lo ya dicho.
c. Plazo: Para llegar a ganar por prescripcin debe poseerse durante un
determinado lapso, que depende de la naturaleza de la cosa y de la clase
de prescripcin de que se trate.
d. Interrupcin de la prescripcin: Es la prdida del tiempo corrido para
ganar por prescripcin, en virtud de un hecho al que la ley le atribuye ese
mrito, acaecido antes de que el lapso para prescribir se cumpla.
Rozas dice que es la situacin que se produce cuando se pierde la posesin,
se hace imposible el ejercicio de actos posesorios o termina la inactividad
del dueo, que produce el efecto de hacer perder el tiempo de prescripcin
transcurrido o de descontarse el tiempo que dur la interrupcin segn el
caso.
El Cdigo distingue la interrupcin natural y la civil (arts. 2502).
Interrupcin natural: Se producen los siguientes casos:
99

Cuando sin haber pasado la posesin a otras manos, se ha hecho

imposible el ejercicio de actos posesorios, como cuando una heredad ha
sido permanentemente inundada (art. 2502 N1). Ac se descuenta el
tiempo si el impedimento dura menos de cinco aos y si es mayor se
pierde la posesin (art. 653).

Cuando se ha perdido la posesin por haber entrado en ella otra

persona. Aqu se pierde todo el tiempo salvo recuperacin legal de la
posesin segn art. 2502 inc. 2do.

Interrupcin civil: Es todo recurso judicial intentado por el que se

pretende verdadero dueo contra el poseedor. Significa la cesacin de la
pasividad del sujeto en contra de quien se prescribe. Sus requisitos son:
Accin ante los tribunales. No basta actuacin privada o una pura
gestin no contenciosa o extrajudicial.
La demanda debe ser notificada. Si los demandados son varios, deber
notificarse a todos. Si la demanda se plantea ante tribunal
incompetente, se sostiene que interrumpe, aun cuando podra estimarse
como no legal la notificacin no legal ordenada por un tribunal
incompetente. Una medida prejudicial interrumpe.
Debe estar pendiente el plazo de prescripcin. Ningn efecto produce
una demanda intentada despus que el plazo de prescripcin ya se ha
cumplido.
Problema:
Si para interrumpir basta presentar la demanda ante el
tribunal dentro del plazo, o adems es necesario notificarla dentro de l.
Debe convenirse de inmediato que no puede dudarse de que para que la
interrupcin produzca efectos la demanda debe ser notificada: el punto es si
esa notificacin tambin debe efectuarse dentro del plazo o basta con
interponer la demanda dentro del plazo, aunque la notificacin se practique
despus. La jurisprudencia no ha sido uniforme, aun cuando parece
prevalecer la idea de que es necesario notificarla dentro del plazo.
Efectos: Segn el concepto por la interrupcin se pierde todo el tiempo que
se llevaba poseyendo.
Respecto de la interrupcin civil debe tenerse presente que en ciertos
casos, aun cuando se actu judicialmente, no queda interrumpida la
prescripcin (art. 2503).
Si la notificacin de la demanda no ha sido hecha en forma legal.
100

 Si el recurrente se desisti expresamente de la demanda o se declar

abandonado el procedimiento.
Si el demandado obtuvo sentencia favorable.
5. Prescripcin adquisitiva ordinaria
a. Cosa susceptible de ganarse por prescripcin.
b. Posesin regular.
c. Plazo de 2 aos para los muebles y 5 para los inmuebles.
d. Que la posesin no est interrumpida.
e. Que no est suspendida la prescripcin.
Suspensin
Es un beneficio que la ley establece a favor de personas que se encuentren
en determinada situacin, consistente en la detencin del cmputo del
plazo para ganarles una cosa por prescripcin.
Sin definir la suspensin, el Cdigo seala las personas a cuyo favor opera y
los efectos que produce (art. 2509).
Algunas puntualizaciones:
a. La suspensin se aplica slo a la prescripcin ordinaria (arts. 2509 y
2511).
b. En cuanto a los menores, nada importa que estn emancipados.
c. Respecto a los dementes y sordomudos, no se exige declaracin de
interdiccin.
d. Luego de indicar que se suspende a favor de ciertas personas, menciona
a la herencia yacente (arts. 1240 y ss.), con lo que se ha pretendido
sostener que la herencia yacente sera persona jurdica; no hay base
suficiente para ello (ver art. 2346, que las distingue).
e. Se justifica mantener la suspensin a favor de la mujer casada en
sociedad conyugal porque aunque actualmente es plenamente capaz,
ella no administra sus llamados "bienes propios"; sus bienes los
administra el marido.
6. Prescripcin adquisitiva extraordinaria
101

a. Cosa susceptible de ganarse por prescripcin.

b. Posesin irregular.
c. Plazo de 10 aos para los muebles e inmuebles.
d. Que la posesin no est interrumpida.
7. Prescripcin adquisitiva de otros derechos reales
Para otros derechos reales, que es posible igualmente ganar por
prescripcin (art. 2498, inc. 2), como los de hipoteca, usufructo, se siguen
las reglas del dominio, con algunas excepciones (art. 2512). Tratndose del
derecho real de herencia, debe tenerse en cuenta que tambin puede
ganarse por prescripcin de diez o cinco aos (arts. 704, 1269 y 2512 N1).
El plazo se cuenta desde la apertura de la sucesin
8. La adquisicin del dominio por la prescripcin
Como se ha dicho, por la prescripcin adquisitiva se adquiere el dominio.
Esta adquisicin opera, no desde que se cumple el plazo necesario, sino
retroactivamente, desde que se inici la posesin. Se entiende que el
poseedor es dueo de la cosa no desde que se consum o declar la
prescripcin sino desde el inicio de la posesin, lo cual se desprende de
entre otros el art. 1736 N 1.
9. La sentencia
La sentencia que declara una prescripcin adquisitiva del dominio de un
bien raz o de derechos reales en l, salvo el de servidumbre, debe
inscribirse en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races.
El objeto de la inscripcin es dar publicidad y mantener la historia de la
propiedad raz y hacer oponible a terceros el fallo, art. 2513.

102

10.

Prescripcin contra ttulo inscrito

El tema est regulado en el art. 2505, precepto que da lugar a dos

importantes problemas.
El primero es el de si es o no necesario que el ttulo inscrito del
prescribiente est vinculado al del poseedor inscrito anterior. Competente
inscripcin (ya estudiado).
El segundo consiste en determinar si el precepto es aplicable a toda
prescripcin o solamente a la ordinaria. Esta materia fue conocida al tratar
la adquisicin y prdida de la posesin de inmuebles inscritos; y all ha de
encontrarse la solucin; porque si se acepta que es posible adquirir
posesin de inmuebles inscritos sin inscripcin (irregular), se entiende que
el art. 2505 no es aplicable a la prescripcin extraordinaria, y, a la inversa,
si para inmuebles inscritos se exige siempre inscripcin, se entiende que el
precepto es aplicable a toda forma de prescripcin.
Por lo dicho puede apreciarse que tambin aqu vale la posicin bsica que
se adopte, ya en favor de la inscripcin registral, ya de la posesin material.
Puede hacerse presente, una vez ms, que los tribunales se inclinan
mayormente por proteger la inscripcin, de modo que resulta muy difcil
lograr prescripcin contra un ttulo inscrito.
Jurisprudencia
1. Es til recordar, adems, que la alegacin de prescripcin adquisitiva
opuesta como excepcin, es del todo improcedente ya que ella, como
reiteradamente se ha sostenido por esta Corte, debe alegarse como accin
por quien pretende ser dueo, sea por medio de una demanda o por
reconvencin al contestar la que se hubiere entablado. (Corte Suprema, 19
de diciembre de 2006, Rol N 1623-2004).
2. A pesar de que el problema no ha sido de solucin pacfica, los
falladores comparten la opinin ampliamente mayoritaria, en cuanto a que
la prescripcin adquisitiva, cuya consecuencia es la adquisicin de los
bienes o cosas ajenas, por haberlas posedo el prescribiente durante cierto
tiempo y con los requisitos legales, solamente puede intentarse por va de
accin y no como excepcin, y la manera que el demandado tiene para
impetrarla es deduciendo la correspondiente demanda reconvencional, lo
que en el caso en estudio los demandados no han hecho. (Corte de
Apelaciones de Concepcin, 28 de octubre de 2006, Rol N 3014-2004).

103

3. Se ha dicho reiteradamente por la jurisprudencia de la Excma. Corte

Suprema de Justicia, que esta Corte comparte, que la voz 'demanda judicial'
comprende tambin cualquier gestin hecha ante los tribunales para
preparar o perfeccionar una futura demanda en contra de deudor. Luego,
la notificacin de alguna de las llamadas 'gestiones preparatorias de la va
ejecutiva" tiene la virtud de interrumpir la prescripcin. (Corte de
Apelaciones de Santiago, 7 de noviembre de 2006, Rol N 1545-2002).
4. Para que la posesin inscrita cese, segn seala el artculo 728 del
Cdigo Civil, es necesario que la inscripcin se cancele, sea por voluntad de
las partes, o por una nueva inscripcin en que el poseedor inscrito
transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial, situaciones que no se
han alegado ni siquiera que hubieran ocurrido por el prescribiente, ni
menos acreditado en autos. En efecto, el demandante reconvencional no
ha afirmado que ha perdido la posesin inscrita que afirma tener que es
prueba de dominio y no habindose transferido la posesin por ninguno de
los medios sealados quin la tena la conserva. Mientras en el juicio
respectivo no se discuta y falle, mediante la accin procedente, la nulidad o
ineficacia de los ttulos inscritos de la Sociedad demandante
reconvencional, ellos deben surtir efecto.
Por otra parte, como ha sostenido la Jurisprudencia la prescripcin no basta
con alegarla en trminos generales, de un modo impropio, impreciso, sino
que debe expresarse de un modo preciso el tiempo desde el cual ha debido
contarse. Tiene suma importancia consignar la fecha en que comienza la
prescripcin, lo que el actor reconvencional no ha hecho, pues la
contraparte debe tenerla informacin suficiente para defenderse. (Corte de
Apelaciones de Concepcin, 4 de noviembre de 2005, Rol N 11-2002).
5. Teniendo presente que el poseedor tiene ttulo inscrito sobre un terreno,
puede ejercer en dicho inmueble todos los actos inherentes al derecho de
dominio pues, si bien tal inscripcin importa posesin, de acuerdo al
artculo 700 inciso segundo del Cdigo Civil el poseedor es reputado dueo,
mientras otra persona no justifica serio. As, el instalar una caseta, levantar
un cerco o dotar con energa elctrica o agua potable el lugar, no altera
ninguna situacin de hecho preexistente, toda vez que, en primer trmino
ya se decidi por sentencia ejecutoriada que el ocupante del inmueble
ningn derecho tiene sobre el bien raz y, en segundo lugar, no hay
demostracin que aqul est desplegando actos que importen posesin
material del mismo. (Corte Suprema, 21 de septiembre de 2005).
6. La mayora de la doctrina y la jurisprudencia prefieren a aquel poseedor
que adems de la inscripcin tenga la posesin material, toda vez que la
inscripcin por s sola no confiere posesin, sino cuando va unida a la
104

tenencia y al nimo de seor, elementos fundamentales de la posesin.

Aceptando tal tesis y aplicndola al caso de autos, ambas partes quedaran
en igualdad de condiciones respecto de sus inscripciones dominicas, no
teniendo relevancia su antigedad o que en el retroceso, encontraran un
ttulo originario.
Entonces, dirime el conflicto el que, adems de la
inscripcin, tenga la posesin material, a quien se prefiere cuando existe
dualidad de inscripciones, a aquel que agregue a la inscripcin la tenencia
del inmueble. (Corte de Apelaciones de Concepcin, 11 de octubre de 2006,
Rol N 2072-1999).
7. Contra ttulo inscrito no tiene lugar la prescripcin adquisitiva de bienes
races o de derechos reales constituidos en ellos, sino en virtud de otro
ttulo inscrito, y para que la inscripcin de ste produzca tal efecto, es
menester que con ella se haya cancelado la inscripcin anterior. (Casacin,
20 de agosto de 1946. Rev., T. 44, sec. 1, pg. 113).
8. La prescripcin adquisitiva debe hacerse valer por el demandado por la
va procesal de la accin, reconviniendo. No puede prosperar si se hace
valer excepcin perentoria, pues mediante ella el demandado no se limita a
enervar la accin, sino que pretende obtener una declaracin del dominio
en su favor. (Corte de Concepcin, 27 de agosto de 1971. Rev., T. 68, sec.
2, pg. 52).
9. Segn se desprende del art. 2505 del Cdigo Civil, la prescripcin
extraordinaria no puede hacerse valer contra los ttulos inscritos y para que
la aplicacin de esos ttulos cese, es necesario un nuevo ttulo, sin el cual
aqul mantiene su vigencia y, por lo tanto, esa prescripcin
extraordinariamente no puede alegarse para obtener el dominio de un
inmueble inscrito con anterioridad a nombre de un tercero. (Casacin, 25 de
noviembre de 1986. Rev., T. 83, sec. 1, pg. 157).
10.
Procede la prescripcin adquisitiva extraordinaria, basada slo en
la posesin material del inmueble, contra el dominio del demandante que
tiene ttulo inscrito, porque el art. 2510 del Cdigo Civil es de aplicacin
preferente al art. 2505, aplicable slo a la prescripcin extraordinaria que
no exige ttulo alguno. (Corte de Santiago, 8 de enero de 1927. Rev., T. 26,
sec. 2, pg. 1).
11.
La sola existencia de un plano de subdivisin, que no es ttulo ni
modo de adquirir, no permite fundar la posesin de un inmueble.
Dado que la demandada ha retenido por largo tiempo la tenencia del bien
raz, cabe considerar que tiene la posesin material del mismo, por lo que
procede en su contra la accin reivindicatoria.
105

No teniendo la demandada la posesin inscrita del predio disputado, debe

rechazarse la prescripcin adquisitiva alegada por ella, conforme los
artculos 728 y 2505 del C.C. (Corte de Apelaciones de Santiago, 4 de marzo
del 2004, Rol N 5645-2001).

106

DERECHOS REALES LIMITADOS

El ms completo de los derechos reales es el dominio pues comprende las
facultades de usar, gozar y disponer. Hay algunos derechos reales menos
completos, limitados en relacin a aqul.
Los derechos reales limitados son aquellos que, comparados con el dominio,
presentan un contenido ms limitado o reducido.
En cuanto a denominaciones, se utilizan las expresiones desmembraciones
del dominio, limitaciones al dominio, derechos reales en cosa ajena,
derechos reales limitados.
Los derechos reales limitados pueden ser de goce o uso y de garanta.
Los primeros son aquellos que dando el uso o goce de la cosa, el titular no
tiene todas las facultades que confiere el dominio (usufructo, uso,
habitacin, servidumbre).
Los segundos son aquellos que solo dan derecho sobre una cosa para hacer
efectiva en ella una obligacin (hipoteca, prenda, censo).
EL USUFRUCTO
Es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con
cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueo, si la
cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del
mismo gnero, o de pagar su valor, si la cosa es fungible (art. 764).
Caractersticas
1. Es un derecho real: Est enumerado en el art. 577. Como tal el
propietario de este derecho real (art. 583) est premunido, para protegerlo,
de la accin reivindicatoria y -si recae sobre inmuebles- de las posesorias
que correspondan. Este derecho coexiste con el de dominio, que queda
reducido a la facultad de disposicin.
2. Es un derecho real de goce: Comprende el uso y goce de la cosa. El
aprovechamiento de los frutos.
3. Es un derecho real sobre cosa ajena
4. Es una limitacin al dominio

107

Pues impide al titular de ste el ejercicio del uso y el goce. Coexiste con el
dominio, pero ste queda reducido a la facultad de disposicin (art. 732 N
2).
5. Confiere la mera tenencia de la cosa fructuaria
El usufructuario es, pues, un mero tenedor de la cosa, ya que reconoce
dominio ajeno (art. 714), pero es propietario de su derecho de usufructo
(art. 583).
6. Es temporal: A diferencia del dominio que es perpetuo. El usufructo,
como lo dice la ley, tiene una duracin limitada, al cabo de la cual pasa al
nudo propietario, y se consolida con la propiedad. Su duracin la fija
generalmente un plazo, puede ser tambin una condicin y en todo caso
dura, a lo ms, por toda la vida del usufructuario (arts. 765, 770, 771 y
804).
7. Es un derecho intransmisible por causa de muerte (art. 773):
Pero es negociable por acto entre vivos, salvo que lo prohba el
constituyente.
8. En principio, es divisible, examinada la utilidad que se puede obtener de
las cosas, se puede desprender que el provecho puede dividirse
Elementos
1. Bien susceptible de usufructo
El cdigo no ha establecido normas a este respecto, por lo que se concluye
en una amplia posibilidad de constituir usufructo: sobre una universalidad
(como la herencia) o sobre una cuota de ella; sobre una especie o cuerpo
cierto o una cuota de l; sobre bienes muebles e inmuebles; fungibles o no
fungibles; consumibles y no consumibles y sobre derechos personales.
Usufructo y cuasiusufructo.
El cdigo, al definir el usufructo, permite al usufructuario restituir, segn la
naturaleza de la cosa fructuaria: a) Ya la misma; b) Igual cantidad y calidad
del mismo gnero o su valor. Sin mencionarlo, contempla ah las figuras del
usufructo propiamente, en el primer caso, y del llamado cuasiusufructo, en
el segundo.
Diferencias entre usufructo y cuasiusufructo.
A) El usufructo es un ttulo de mera tenencia, pues el usufructuario
reconoce dominio ajeno (art. 714), mientras que el cuasiusufructo es un
108

ttulo traslaticio de dominio, el cuasiusufructuario se hace dueo del bien

que recibe (art. 789).
B) El usufructo es un derecho real; el cuasiusufructo hacen hacer derechos
personales.
C) De lo anterior resulta que llegada la poca de la restitucin, el nudo
propietario puede ejercer la accin real de dominio, reivindicatoria, para
obtener la cosa dada en usufructo, mientras que en el cuasiusufructo, el
sujeto que tiene derecho a la restitucin slo tiene un crdito, por tanto
una accin personal, en contra del cuasiusufructuario, para exigir la
entrega de la cantidad debida o del valor.
D) El usufructuario es un deudor de especie o cuerpo cierto y el
cuasiusufructuario es un deudor de gnero. Consecuencia de ello es que
en el primer caso soporta los riesgos el nudo propietario y en el
segundo, el cuasiusufructuario. Si la cosa se pierde o destruye por caso
fortuito, el usufructuario nada deber al nudo propietario; ste carga con
la prdida, pues las cosas perecen para su dueo. Por el contrario, el
cuasiusufructuario responde siempre del caso fortuito, porque es deudor,
no de una cosa determinada, sino de una cierta cantidad de cosas de un
determinado gnero, y el gnero no perece.
2. Concurrencia de tres sujetos
Constituyente:

Es quien crea el derecho de usufructo.

Nudo propietario: Es quien tiene la propiedad de la cosa fructuaria,

despojada del uso y goce. Puede ser el mismo constituyente o un tercero
Usufructuario:

Es el titular del derecho real del usufructo.

No hay inconveniente para que haya pluralidad en cada categora de estos

sujetos. Art. 772, art. 769. Tratndose de los usufructuarios han de ser
llamados simultneamente o como substituto, estando prohibido el
usufructo sucesivo y el alternativo. El primero consiste en el traspaso del
derecho de uno a otro en el tiempo. El segundo consiste en la adquisicin
del derecho por una persona que luego lo traspasa a otro y luego ste lo
vuelve a traspasar al primero.
Ejemplo de usufructo sucesivo: A entrega en usufructo una cosa a B por
cinco aos, luego a C por cinco aos, luego a D por cinco aos, etc.

109

Ejemplo de usufructo alternativo:

A entrega en usufructo una cosa a
B por cinco aos para que luego pase a C por otros cinco aos, al cabo de
los cuales vuelva a B por cinco aos y as rotativamente.
3. El plazo
El usufructo tiene una duracin limitada, al cabo de la cual pasa al nudo
propietario, y se consolida con la propiedad (art. 765, inc. 2).
El constituyente puede fijar la duracin del usufructo por un determinado
tiempo o por toda la vida del usufructuario, y si omite fijar tiempo alguno,
se entiende constituido el derecho por toda la vida del usufructuario.
Cuando ste es una corporacin o fundacin cualquiera, el plazo del
usufructo no puede pasar de 30 aos (art. 770). Tambin se aplicara el
mismo plazo a las sociedades, no obstante hay jurisprudencia en contra.
Si el usufructo es por tiempo determinado y el usufructuario muere antes,
los herederos de ste no le suceden en el goce hasta la expiracin del plazo
prefijado por el constituyente, porque el usufructo es intransmisible por
testamento o abintestato (art. 773 inc. 2). La muerte del usufructuario pone
siempre fin al usufructo.
Se prohbe constituir usufructo alguno bajo una condicin o a un plazo
cualquiera que suspenda su ejercicio. Si de hecho se constituyere, no tiene
valor alguno (art. 768, inc. 1).
El plazo y la condicin se admiten slo para poner trmino a la duracin del
usufructo; pero no para suspender la iniciacin del ejercicio de este derecho
real.
Constitucin
1. Ley.
2. Voluntad del propietario.
3. Prescripcin.
4. Sentencia judicial.
1. Por ley:
A ello se refiere el art. 810. Se dice que se trata ms de un
derecho legal de goce. Se dice que no es usufructo por no ser un
derecho real, no dar derecho de persecucin, no ser embargable, no
estar obligado el padre a rendir caucin ni hacer inventario solemne, lo
cual tambin se aplica al marido (art. 249). Termina por la emancipacin
del hijo y disolucin de la sociedad conyugal.
110

2. Por voluntad del propietario:

El propietario puede dar origen al
usufructo ya por testamento, ya con un co-contratante por acto entre
vivos. Si se constituye por testamento, se someter el usufructo a las
formalidades del testamento. Si por acto entre vivos, la formalidad
depende de la naturaleza de la cosa fructuaria; si recae sobre muebles
es consensual; si recae sobre inmuebles es necesario instrumento
pblico inscrito (art. 767).
Se ha discutido el rol de la inscripcin en este caso. Se sostiene por
algunos que juega el doble papel de solemnidad del acto constitutivo y
de tradicin del derecho real de usufructo (art. 767-686-52 N 2
Reglamento).
En tanto que para otros slo desempea esta ltima funcin, quedando
perfecto el acto constitutivo con el solo otorgamiento del instrumento
pblico y sin que siquiera hay un plazo para proceder a tal inscripcin
(tesis mayoritaria).
La inscripcin, en todo caso, debe efectuarse en el Registro de Hipotecas
y Gravmenes del Conservador de donde se encuentre ubicado el
inmueble (arts. 686 del Cdigo y 52, N 2, del Reglamento).
3. Por prescripcin: La constitucin del usufructo por prescripcin no es
sino una confirmacin de la regla general conforme a la cual se ganan
por prescripcin los derechos reales que no estn especialmente
exceptuados (art. 2498 inc. 2). Esta posibilidad no ser frecuente, pues
generalmente la prescripcin se referir a la totalidad de la propiedad, o
dicho de otra forma, lo usual es que quien posee una cosa lo hace con el
nimo de seor sobre el bien en su integridad. Sin embargo, puede tener
aplicacin en casos como cuando se constituye el usufructo sobre cosa
ajena: al efectuarse la tradicin del derecho real de usufructo, esta
tradicin no producir su efecto normal, porque el tradente no tenia el
derecho; la tradicin, entonces dejar al adquirente en posesin del
respectivo derecho de usufructo y poseyndolo por el lapso exigido, se
terminar ganndolo por prescripcin.
Las reglas y plazos para esta adquisicin son las del dominio (art. 2512).
4. Por sentencia judicial:
a. Art. 9, ley N 14.908. El juez podr tambin fijar o aprobar que la
pensin alimenticia se impute total o parcialmente a un derecho de
usufructo, uso o habitacin sobre bienes del alimentante quien no
podr enajenarlos ni gravarlos sin autorizacin del juez. Si se tratare
de un bien raz, la resolucin judicial servir de ttulo para inscribir los
111

b.

c.

d.
e.

derechos reales y la prohibicin de enajenar o gravar en los registros

correspondientes del Conservador de Bienes Races.
El usufructuario est exento de la obligacin de confeccionar
inventario solemne y rendir caucin, estando obligado slo a
confeccionar un inventario simple.
Durante el matrimonio, el juez de familia podr constituir,
prudencialmente, a favor del cnyuge no propietario, derechos de
usufructo, uso o habitacin sobre los bienes familiares (art. 147 C.C.).
El juez de familia en su sentencia, es quien determina la procedencia,
monto y forma de pago de la compensacin econmica, en los casos
en que no haya acuerdo, pudiendo constituir derechos de usufructo,
uso o habitacin, respecto de bienes que sean de propiedad del
cnyuge deudor (art. 63, 64 y 65, ley n 19.947).
Art. 1337 N 6 particin de bienes.
Art. 1337 N 10 particin de bienes

112

Efectos
El usufructo produce efectos -derechos y obligaciones- tanto para el
usufructuario, los ms importantes y de mayor contenido, como para el
nudo propietario.
1. Derechos del usufructuario
Derecho de usar la cosa fructuaria (arts. 787,782 y 785).
Derecho a gozar la cosa fructuaria, con la cual adquiere los frutos, tanto
naturales como civiles, que produzca (leer arts. 781 -importante- y 790).
Puede arrendar la propiedad.
Derecho de administrar la cosa fructuaria (art. 777).
Derecho a hipotecar el usufructo (art. 2418).
Derecho de arrendar y ceder el usufructo (art. 793).
Si se trata de un cuasiusufructo tiene la facultad de disponer de la cosa
fructuaria; lo que es obvio, pues el cuasiusufructuario adquiere el
dominio de ella.
Finalmente, para la proteccin de su derecho dispone de la accin
reivindicatoria (art. 891), y si recae sobre inmuebles, de las acciones
posesorias (arts. 916 y 922).
2.Previas

Obligaciones del usufructuario

Durante ejercicio

Extinguido

a) Obligaciones previas al usufructo

Fundamentalmente son las de practicar inventario y rendir caucin de
conservacin y restitucin (art. 775).
113

Respecto del inventario, ste debe ser solemne (art. 858 del C.P.C.)
Se ha discutido la posibilidad de que el constituyente o nudo propietario
pueda liberar al usufructuario de la obligacin de la faccin del inventario,
frente al silencio de la ley, que expresamente autoriza la posibilidad de
eximirlo de la caucin. Predomina la opinin de que es posible, en base a la
autonoma de la voluntad.
En cuanto a la caucin, no ha dado mayores especificaciones la ley, ni en
cuanto a su naturaleza ni en cuanto a su monto, por lo que quedar
entregada a las particularidades del caso (art. 46). Generalmente se
convendr entre usufructuario y nudo propietario, regulndola el juez en
desacuerdo. Puede liberarse de la caucin al usufructuario (art. 775, inc. 2)
y la ley establece esta liberacin en ciertos casos (como el contemplado en
el art. 775, inc. 3, en los usufructos legales.
Limitaciones para el usufructuario:
Debe respetar los arriendos de la cosa fructuaria
Debe recibir la cosa en el estado en que se encuentra al momento de la
delacin de su derecho de usufructo (art. 774).
b) Obligaciones durante el ejercicio del derecho de usufructo
Debe mantener la cosa fructuaria conservando su forma y substancia
(art. 764).
Debe pagar expensas y mejoras (arts. 795, 796, 797, 798):
Si es constituido por testamento, puede quedar obligado al pago de las
deudas hereditarias y testamentarias (art. 1368).
Cuidar de la cosa como un buen padre de familia.
c) Obligaciones una vez extinguido el usufructo
Normalmente es una: restituir la cosa fructuaria (arts. 764 y 787). Debe
tenerse presente que el nudo propietario puede reivindicar la cosa si no se
le entrega buenamente (art. 915).
Si se trata de un cuasiusufructo, lo que debe restituir es otro de igual
cantidad y calidad o su valor (arts. 764 y 789), correspondiendo al
cuasiusufructuario la eleccin.
3. Derechos del nudo propietario
114

a) Tiene el derecho de dominio sobre la cosa fructuaria.

Pero como dueo de la cosa, puede enajenarla (importante el art. 773),
respetando el adquirente el usufructo (art. 779 inc. final); hipotecarla (art.
2416), respetando el acreedor hipotecario el usufructo; transmitirla (art.
773).
Como propietario, est premunido tambin el nudo propietario de la
respectiva accin real, protectora de su derecho, la accin reivindicatoria
(art. 893), y si se trata de inmuebles, dispondr asimismo de las acciones
posesorias (art. 916).
b) Tiene derecho tambin a los frutos pendientes al momento de la
restitucin de la cosa fructuaria (art. 781).
c) Tiene derecho a la indemnizacin por prdida o deterioro de la
cosa fructuaria (arts. 787, 788, 802).
d) Tiene derecho a intereses por dineros ocupados en ciertas
inversiones (art. 797).
e) Tiene derecho al tesoro que se descubre en el suelo dado en
usufructo (art. 786).
f) Tiene derecho a pedir anticipadamente la terminacin del
usufructo en determinados casos (art. 809). Es necesario sentencia
judicial, por haber faltado el usufructuario a sus obligaciones en materia
grave, o por haber causado daos y deterioros considerables en la cosa
fructuaria.
g) Tiene derecho de reclamacin de la cosa fructuaria.
El nudo propietario dispone de la accin reivindicatoria, y si se trata de
inmuebles, de las posesorias que procedan. Pero en contra del usufructuario
tiene adems la accin personal que le nace al constituirse el usufructo y
que puede intentar al extinguirse, reclamando la cosa fructuaria.
4. Obligaciones del nudo propietario
Se reducen al pago de expensas extraordinarias mayores que se hayan
ejecutado (arts. 797 y 798, teniendo presente, adems, lo que dispone el
art. 801).
Extincin
1. Por la llegada del da o el cumplimiento de la condicin establecidos.
115

2. Por muerte del usufructuario.

3. Por resolucin del derecho del constituyente (art. 806).
4. Por consolidacin del usufructo con la nuda propiedad (art. 806). Se
entiende por consolidacin el hecho de reunirse en una sola persona las
calidades de nudo propietario y usufructuario, como si el usufructuario
hereda del nudo propietario.
5. Por prescripcin (art. 806). El usufructo se extingue para un determinado
usufructuario cuando otra persona posee el derecho de usufructo y lo
gana por prescripcin adquisitiva (arts. 2498 inc. 2 y 2512) o cuando
otra persona adquiere por prescripcin la propiedad plena de la cosa
misma sobre la que haba usufructo.
6. Por renuncia del usufructuario (arts. 806 y 12); esta renuncia debe
inscribirse en el Registro del Conservador de Bienes Races (art. 52, N 3,
del Reglamento).
7. Por destruccin completa de la cosa fructuaria (art. 807).
8. Por sentencia judicial, en los casos y con los requisitos sealados en el
art. 809.
9. Adems, debe considerarse la extincin por expropiacin.
USO Y HABITACION
Arts. 811 a 819. La denominacin del ttulo enuncia dos derechos y las
reglas estn redactadas tambin con referencia a dos derechos.
Estrictamente, se trata de uno solo, el derecho real de uso, que al recaer
sobre una casa, toma el nombre de derecho de habitacin.
El derecho de uso es un derecho real que consiste, generalmente, en la
facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una
cosa.
Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de
habitacin (art. 811).
Normas ms importantes que lo regulan:
1. Es un derecho real (arts. 577 y 811).

116

2. Es personalsimo (art. 819), pero pude ganarse por prescripcin (art.

2498).
3. Es inembargable (arts. 2466; 1618, N 9, y 455, N 15, del CPC.).
4. Se constituye y extingue segn las reglas del usufructo (art. 812), con la
limitacin s del origen legal; en cuanto al origen judicial, la ley 14.908
permite tambin al juez constituir, en la sentencia de alimentos, un
derecho de uso o habitacin.
5. Por regla general, el titular no tiene las obligaciones de caucin e
inventario (art. 813).
6. Bsicamente, el uso o habitacin se limita a las necesidades personales
del usuario o habitador, necesidades personales que comprenden las de
la respectiva familia (art. 815); pero, en definitiva, la extensin del
derecho se determina, en primer lugar, por el ttulo que lo constituye
(art. 814).
7. El usuario o habitador debe ejercitar su derecho con la moderacin y
cuidado de un buen padre de familia (art. 818).

LAS SERVIDUMBRES
Es otro derecho real limitado, enumerado en el art. 577.
Servidumbre predial, o simplemente servidumbre, es un gravamen
impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueo (art.
820).
El art. 821 dice: Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen, y
predio dominante el que reporta la utilidad.
Con respecto al predio dominante la servidumbre se llama activa, y con
respecto al predio sirviente, pasiva.
Elementos
1. Dos predios de distinto dueo.
2. Un gravamen que pesa sobre uno de los predios para favorecer al
otro, y que origina en el uno la denominacin de predio
sirviente y en el otro la de predio dominante.
Caractersticas
117

1) La servidumbre, para el predio que la soporta (sirviente), es un gravamen,

constituye una limitacin de la facultad de goce del propietario del fundo;
2) En cambio para el predio en cuyo beneficio se establece (dominante), es
una utilidad, constituye un derecho del dueo del fundo, que presenta los
siguientes caracteres:
a)

Es un derecho real porque se tiene sobre una cosa, el predio

sirviente, sin respecto a determinada persona (art. 577).

b)

Es un derecho inmueble porque se ejerce sobre una cosa de esta

naturaleza (art. 580).

c)

Es un derecho accesorio. Es accesoria en cuanto no puede

subsistir sin los predios sobre los cuales recae (art. 825). Como
consecuencia el derecho de servidumbre no puede ser cedido,
embargado, hipotecado, independientemente del predio dominante, y,
por otra parte, integra el goce de la propiedad a que accede (arts. 782,
1120, 1125, etc.).

d)

Es un derecho perpetuo, en el sentido de que subsiste mientras

objetivamente existan los predios a que se refiere y la necesidad o
justificacin del gravamen. Sin embargo, debe tenerse presente que no
hay impedimento para que se establezcan por las partes con duracin
limitada (art. 885, N 2) y que pueden extinguirse por el no uso (art. 885,
N 5).

e)

Es un derecho indivisible, lo que significa que la servidumbre no

puede adquirirse, ejercerse o extinguirse parcialmente por las partes.

f) Es inembargable separadamente del predio dominante.

Clasificacin
1. Segn su origen: naturales, legales y voluntarias (art. 831).
2. Segn las seales de su existencia: aparentes e inaparentes (art. 824).
Las primeras son las que estn continuamente a la vista. Las segundas es la
que no se conoce por una seal exterior.
3. Segn su ejercicio: continuas y discontinuas (art. 822). La primera es la
que se ejerce o se puede ejercer continuamente, sin necesidad de un hecho
actual del hombre. La segunda es la que se ejerce a intervalos ms o menos
largo de tiempo, y supone un hecho actual del hombre.

118

4. Segn el carcter del gravamen: positivas y negativas (art. 823). La

primera es la que slo impone al dueo del predio sirviente la obligacin de
dejar hacer, en cambio la segunda es la que impone el dueo del predio
sirviente la prohibicin de hacer algo, que sin la servidumbre le sera lcito,
como la de no poder elevar sus paredes sino a cierta altura.
Una servidumbre determinada puede ser incluida al mismo tiempo en cada
clasificacin. As, una servidumbre de trnsito que se convino entre los
propietarios A y B y que corre por una senda visible, es una servidumbre
voluntaria, aparente, discontinua y positiva.

119

Naturales
Inters pblico
Legales
Servidumbres
Segn origen

Inters
privado

Demarcacin
Cerramiento
Trnsito
Medianera
Acueducto
Luz y vista

Voluntarias

Clases de servidumbres segn su origen

1. Servidumbres naturales
Son aquellas que provienen de la natural situacin de los lugares (arts. 831
y 833). Actualmente, el Cdigo contempla slo una servidumbre natural la
denominada de libre descenso y escurrimiento de las aguas. El predio
inferior est sujeto a recibir las aguas que desciendan del predio superior
naturalmente, es decir sin que la mano del hombre contribuya a ello.
2. Servidumbre legales
Arts. 839 a 879. Segn el art. 831, son las impuestas por la ley, y el art. 839
las subclasifica en servidumbres de utilidad pblica y de inters privado.
Servidumbre de utilidad pblica
El art. 839 hace una referencia especial a una de estas servidumbres, cual
es la del uso de riberas para menesteres de navegacin o flote, para
remitirse en su regulacin al C. de Aguas. En cuanto a su naturaleza
jurdica, no son servidumbres ya que no hay predio dominante. Se
establecen a favor de personas.

120

Servidumbre de utilidad privada

Como se desprende de su nombre, el gravamen en esta especie de
servidumbres reporta una utilidad tan slo al particular propietario del
predio dominante. El art. 841 dispone que stas tambin se determinan por
las ordenanzas de polica rural, limitndose el Cdigo a regular las de
demarcacin, cerramiento, trnsito, medianera, acueducto, luz y vista.
Demarcacin: No es servidumbre sino beneficio y gravamen para ambos
predios.
Cerramiento: No es servidumbre. Se trata de una obligacin legal que se
impone por la vecindad de los predios.
Medianera: Se discute si es o no servidumbre. Los que sostiene que no lo
es afirman que es una relacin de vecindad y otros afirman que es una
copropiedad accesoria y forzada.
Trnsito: Si es servidumbre.
Luz y vista:
propiedad.

Tampoco es servidumbre sino limitacin al derecho de

Acueducto: Si es servidumbre.
Demarcacin
Es el conjunto de operaciones que tiene por objeto fijar los lmites o la lnea
de separacin entre dos predios colindantes, de distintos dueos y sealarla
por medio de signos materiales (art. 842).
Se desarrolla en dos etapas: una intelectual o jurdica, de fijacin de la lnea
imaginaria, y otra material, de implantacin de hitos o seales fsicas que
indiquen el curso de la lnea.
El Cdigo la califica de servidumbre pero puede observarse claramente que
no concurren los elementos para esa conclusin. Se trata slo de una
facultad derivada del dominio, por la cual el dueo puede desplegar
actividades tendientes a precisar el objeto de su derecho.
La demarcacin puede efectuarse de comn acuerdo por los vecinos o, a
falta de acuerdo, por el tribunal. En el primer caso se recomienda junto con
la implementacin de seales, estamparlo por escrito y complementarlo con
un plano o croquis subinscrita al margen de la inscripcin. Tambin pueden
hacerlo tcitamente por el mantenimiento de cercas vivas medianeras. Los
121

gastos son a expensas comunes. Si son removidos se sigue la misma regla y

son removidos o destruidos intencionalmente, debe reponerlos el causante
del dao sea el propietario vecino o un tercero (art. 843 C.C. y 462 C.P.).
Sujeto activo de ella es el dueo, pudiendo tambin el poseedor por
aplicacin del art. 700, al igual que todo el que tenga un derecho real
limitado sobre el inmueble. En caso de comunidades cualquiera puede
demandarla, sin embargo, ello merece reparos, pues resulta discutible el
mandato tcito y recproco entre ellos.
El sujeto pasivo:
1.- Es el propietario del predio colindante con el del demandante.
2.- Poseedor o titular de un derecho real limitado.
3.- Comunidad todos deben ser emplazados.
Se trata de una accin que no prescribe. La accin de demarcacin no es
viable para recuperar terreno posedo por otro. A veces puede resultar
pertinente deducirla como subsidiaria de la reivindicatoria. Ambas acciones
tienen objeto distinto. En la demarcacin se trata de que se sealen los
lmites de dos predios claramente individualizados donde no existen
cuestiones previas que resolver. En la reivindicatoria se trata de recuperar
posesin.
Cerramiento
Concepto
Tiene dos acepciones, una como la llamada servidumbre de cerramiento y
la otra como la obra material que separa los predios.
En el primer sentido podemos decir que es la facultad de todo propietario
de cerrar y cercar su predio, y de hacer que contribuyan a esta operacin
de los dueos de los predios colindantes (arts. 844 y 846).
La demarcacin puede ser una operacin previa al cerramiento.
Cmo se hace el cerramiento comn?
Como lo acuerden los interesados. Si no hay acuerdo, el juez decide el
modo y forma de la concurrencia, en procedimiento sumario, de manera
que no imponga a ningn propietario en gravamen ruinoso (art. 846, inc.
2).
122

Como ejercicio de una facultad del dominio no prescribe por el no uso (art.
2499).
Medianera
Es la consecuencia que resulta de ser medianero un cerramiento y que da
ciertos derechos e impone ciertas obligaciones (art. 851).

123

Casos que existe medianera

1.- Cuando el cerramiento se hace en la lnea divisoria de los dos predios, es
decir en terreno de ambos propietarios y a expensas comunes.
2.- Cuando el cerramiento divisorio se hace en terreno de uno de sus
propietarios y a sus expensas, y el otro la hace medianera en todo o parte,
pagando al primero la mitad del valor del terreno en que est hecho el
cerramiento, y la mitad del valor actual de la porcin de cerramiento cuya
medianera pretende (art. 854).
Medidas para proteger las construcciones
El dueo de una casa tiene derecho para impedir que cerca de sus
paredes haya depsitos o corrientes de agua, o materias hmedas que
puedan daarlas (art. 941, inc. 1).
Tiene asimismo derecho para impedir que se planten rboles a menos
distancia que la de quince decmetros, ni hortalizas o flores a menos
distancia de la de cinco decmetros (art. 941, inc. 2).
Si los rboles fueren de aquellos que extienden a gran distancia sus
races, podr el juez ordenar que se planten a la que convenga para que
no daen a los edificios vecinos; el mximun de la distancia sealada
por el juez ser de cinco metros (art. 941, inc. 3).
Los derechos concedidos en las letras anteriores subsistirn respecto de
los rboles, flores u hortalizas plantadas, a menos que la plantacin haya
precedido a la construccin de las paredes (art. 941, inc. final).
Si se trata de pozos, letrinas, caballerizas, chimeneas, hogares, fraguas,
hornos u otras obras de que pueda resultar dao a los edificios o
heredades vecinas, debern observarse las reglas prescritas por las
ordenanzas generales o locales, sea medianera o no la pared divisoria.
Lo mismo se aplica a los depsitos de plvora, de materias hmedas o
infectas, y de todo lo que pueda daar a la solidez, seguridad y
salubridad de los edificios (art. 856).
Servidumbre de Trnsito
Consiste en el derecho que tiene el dueo de un predio destituido de toda
comunicacin con el camino pblico por la interposicin de otros predios
para exigir paso por alguno de ellos en cuanto fuere indispensable para el

124

uso y beneficio de su predio previo pago de la justa indemnizacin (art.

847). La regulan los arts. 847 al 850.

125

Caractersticas
1.- Discontinua pues para ejercerse se necesita de un hecho actual del
hombre.
2.- Es positiva porque el dueo del predio sirviente debe dejar hacer algo al
dueo del predio dominante.
3.- Es aparente o inaparente, segn existan o no seas externas para su
ejercicio.
Requisitos
1.- Predio dominante debe estar destituido de toda comunicacin con el
camino pblico. Con todo si esa comunicacin es demasiado onerosa o
dificultosa puede tener lugar.
2.- La servidumbre debe ser indispensable para el uso y beneficio del
predio.
3.- Dueo de predio dominante debe pagar valor del terreno necesario para
la servidumbre y resarcir todo perjuicio (art. 847). La indemnizacin se
conviene por las partes y en caso de desacuerdo se fija por sentencia
judicial en procedimiento sumario oyendo el informe de peritos (art. 848
C.C. 410 y 680 N2 C.P.C.).
3. Servidumbre voluntarias
El art. 880 seala la norma general para esta clase de servidumbres, dando
margen a la voluntad, para que se pacte cualquier gravamen, con las
limitaciones del orden pblico y la ley. Estas servidumbres pueden
constituirse por:
Ttulo
Sentencia judicial.
Prescripcin.
La forma llamada destinacin del padre de familia.
a) Por ttulo: Cuando la ley hace referencia a la constitucin por ttulo
(arts. 882, 883, 884), no debe entenderse el termino en su sentido de
instrumento material, sino como acto jurdico que puede dar origen a la
servidumbre.
126

Este ttulo puede ser un acto entre vivos o un testamento; puede ser
gratuito u oneroso.
El ttulo puede ser suplido por un reconocimiento expreso del dueo del
predio sirviente (art. 883). Este reconocimiento viene a importar una
verdadera constitucin de la servidumbre.
Tradicin del derecho real de servidumbre: El art. 698, como forma
excepcional de entrega (a lo dispuesto en el art. 686), dispone que la
tradicin del derecho real de servidumbre se efecta por escritura pblica,
que puede ser la misma del acto o contrato.
En este ltimo caso, se agregar a la escritura en que se acuerda la
servidumbre, una estipulacin destinada a efectuar la tradicin de ella, con
las declaraciones que seala el citado art. 698.
b) Por sentencia judicial (art. 880): En el Cdigo se encuentra un caso
de servidumbre establecida por sentencia, tratndose del fallo que recae en
la particin de bienes (art. 1337, regla 5).
c) Por prescripcin: Slo pueden adquirirse por prescripcin las
servidumbres continuas y aparentes; las discontinuas y las continuas
inaparentes no pueden adquirirse por este medio y ni aun el goce
inmemorial es suficiente (art. 882).
Como justificacin de la imposibilidad de prescripcin, se seala que
tratndose de las servidumbres discontinuas, los actos que las constituyen
pueden ser considerados por el propietario del predio sirviente como de su
simple tolerancia (art. 2499), y tratndose de las inaparentes, la explicacin
se encontrara en la falta de posesin pblica.
El plazo de posesin para prescribir es de cinco aos (art. 882).
No se distingue entre posesin regular e irregular; indistintamente, con
cualquiera de ellas se adquiere a los cinco aos.
d) Por destinacin del padre de familia: Esta forma de constituir
servidumbre es un acto por el cual el dueo de dos predios establece un
gravamen sobre uno en beneficio del otro, originndose la servidumbre
posteriormente y de pleno derecho al enajenarse uno de ellos, o ambos a
propietarios distintos (art. 881).
Derechos y obligaciones de los dueos de los predios

127

Para determinar los derechos y obligaciones del dueo del predio dominante
y del dueo del predio sirviente, hay que remitirse al origen de la
servidumbre: al ttulo
Extincin de las servidumbres
1.- Resolucin del derecho del que las ha constituido expropiacin
(condicin resolutoria, ver art. 1491).
2.- Por la llegada del da o de la condicin.
3.- Por la confusin: reunin perfecta e irrevocable de ambos predios en
manos de un mismo dueo.
4.- Renuncia del dueo del predio dominante.
5.- Por haberse dejado de gozar durante 3 aos (no uso; se trata de una
prescripcin extintiva. Si no usa es porque no necesita).
6.- Por hallarse las cosas en tal estado que no sea posible usarlas (art. 885 y
887).
7.- Expropiacin.
Jurisprudencia
1. Se ha resuelto que un predio se encuentra desprovisto de toda
comunicacin con el camino pblico, tanto por carecer de una va para
llegar a l, como por el hecho que aquella existente resulta
verdaderamente impracticable, dada la topografa del terreno o que, para
habilitada, exige gastos excesivos y desproporcionados en relacin con el
valor del predio y del terreno necesario para la servidumbre y resarcimiento
de todo otro perjuicio, por lo cual se est ante una evaluacin material y no
formal de esta exigencia, aspecto que se explica si se considera que los
jueces del fondo sealaron como hecho que la nica alternativa viable, y
menos onerosa, de salida de esta propiedad, es a travs del Fundo de
propiedad del demandado. (Corte Suprema, 27 de abril de 2006, Rol N
5490-2003).
2. La finalidad de las acciones de demarcacin y cerramiento, segn ha
sealado la jurisprudencia reiterada de nuestros tribunales, es nicamente
hacer la delimitacin de ciertos predios, sealar sus linderos comunes que
no tienen, para en definitiva cerrados o cercados materialmente, sin que
pueda pretenderse a travs de ellos la restitucin de un retazo de terreno
perfectamente determinado o acotado. (Corte de Apelaciones de San
Miguel, 9 de agosto de 2006, Rol N 70-2004).
128

3. Esta Corte Suprema ha resuelto que procede la accin de demarcacin si

ninguno de los vecinos posee el suelo en cuestin con nimo de seor o
dueo; de lo contrario, para obtener que se prive a uno de la posesin y se
entregue a otro, hay que recurrir necesariamente a la accin
reivindicatoria.
Tambin esta Corte ha resuelto, en igual fallo, que hay accin
reivindicatoria y no acciones de demarcacin y cerramiento, si el actor
pretende se proceda a estas ltimas operaciones en tal forma que,
atendiendo a los ttulos, se deje al demandado la cabida de terrenos que
indican stos, debiendo, en consecuencia, restituirse al actor parte de los
terrenos que posee aqul. De esta manera, aunque no se precisa la
extensin de los terrenos que se reclaman, implcitamente se exige el
exceso de la cabida que sealan los ttulos y que posee el demandado.
Por lo razonado, si mediante la interposicin de la accin de demarcacin lo
que se quiere es privar al demandado de la posesin de parte del inmueble
y entregarla al actor, debe recurriese necesariamente a la accin
reivindicatoria. (Corte Suprema, 9 de enero del 2007, Rol N 4606-2004).
4. La accin de demarcacin y cerramiento requiere que en los ttulos de
dominio exista certeza sobre los deslindes o cabida de los predios.
(Casacin, 29 de agosto de 1995. F. del M. N 441, pg. 997).
5. La servidumbre de demarcacin consiste en el gravamen de los predios
colindantes de concurrir a la fijacin en el terreno de los lmites que separan
un predio de otro, servidumbre que es positiva segn lo indica el inciso final
del art. 823 del C.C., por cuanto impondra al dueo del predio sirviente la
obligacin de hacer algo.
La accin de demarcacin tiene por objeto, por tanto, fijar los lmites que
separan a dos predios colindantes y supone que no existen en el terreno
linderos o mojones que determinen la lnea de separacin de los predios y
que stos no han sido antes demarcados.
El derecho de dominio otorga a todo propietario, entro otras, las facultades
de delimitar y de cerrar o cercar sus predios, potestad que, en consecuencia
se encuentra reservada precisamente para el dueo del predio, motivo por
lo que slo aqul puede ser titular de la accin intentada en autos. (Corte
Suprema, 16 de octubre de 2007, rol N1944-2006).
6. La demarcacin es un conjunto de operaciones que tiene por objeto fijar
los lmites o la lnea de separacin de dos predios colindantes de distinto
dueo, y sealarla por medio de signos materiales, segn el artculo 842 del
Cdigo Civil. Comprende un aspecto jurdico cual es establece la lnea de
129

separacin entre los dos predios, y un aspecto material que consiste en fijar
hitos u otros signos materiales sobre la lnea de demarcacin. Entonces
para que proceda la demarcacin, deben concurrir los siguientes requisitos:
a) Debe haber dos predios colindantes; y
b) Deben ser de distintos dueo.
El cerramiento, en el sentido que aqu interesa, es la facultad de todo
propietario de cerrar y cercar su predio, y de hacer que contribuyan a esta
operacin los dueos de los predios colindantes, conforme los artculos 844
y 846 del Cdigo Civil. La demarcacin tiene cabida, en lo referido a la
situacin que se analiza, cuando los dueos no estn de acuerdo acerca de
la lnea divisoria o dicha lnea es para ellos incierta y exige una
interpretacin de los ttulos. En la accin en estudio, dos dueos colindantes
dilucidan la lnea que los separa, pero en modo alguno ella puede servir,
como lo quiere el demandante, para discutir dominio sobre un determinado
terreno. En la especie, el actor, por medio de lo que llama demanda de
demarcacin de deslindes y cerramiento, envuelve, en el hecho, una accin
de dominio sobre el terreno y bosque que seala, lo que es improcedente.
Corte de Concepcin, 9 septiembre de 2005, rol 2414-2005.
7. El derecho de dominio otorga a todo propietario, entre otras, las
facultades de delimitar y cerrar o cercar sus predios, potestad que, en
consecuencia se encuentra reservada precisamente para el dueo del
predio, motivo por lo que slo aquel puede ser titular de la accin intentada
en autos. Corte Suprema, 16 octubre 2007, rol 1944-2006.
8. La demarcacin es la operacin que tiene por objeto de fijar la lnea que
separa dos predios colindantes de distintos dueos, sealndola por medio
de signos materiales. Son presupuestos para que sea procedente la accin
de demarcacin, que los predios sean colindantes, sean tambin de
distintos dueos y sus deslindes no estn fijados materialmente. Corte de
Concepcin, 13 junio de 2006, rol 934-1999.
9. Conforme al objetivo de la accin de demarcacin, en el presente caso,
la accin interpuestas por el demandante resulta improcedente por no
darse los presupuestos para su acogimiento, ya que existiendo controversia
sobre el dominio, la accin a interponerse debi ser la reivindicatoria, cuyo
objetivo es la de obtener la restitucin de un terreno, cual es la situacin
que se ha dado, por cuanto si bien no se precisa extensin alguna de los
terrenos que se reclaman, implcitamente se exige el exceso de la cabida
que sealan los ttulos y que posee el demandado, y sera menester, por
ende, deducir la correspondiente accin del dominio. Corte de La Serena, 28
mayo de 2008, rol 1348-2007.
130

LA PROPIEDAD FIDUCIARIA
Se llama propiedad fiduciaria la que est sujeta al gravamen de pasar a
otra persona, por el hecho de verificarse una condicin.
La constitucin de la propiedad fiduciaria se llama fideicomiso.
Constitucin del fideicomiso
La constitucin del fideicomiso es solemne. La solemnidad depende del
origen de la constitucin: si se constituye por acto entre vivos, requiere
instrumento pblico; si por testamento, queda incluido en la solemnidad del
acto testamentario (art. 735 inc. 1). Pero, adems, todo fideicomiso que
afecte a inmuebles, debe inscribirse en el competente Registro.
Elementos
1. Una cosa susceptible de darse en fideicomiso.
2. Concurrencia de tres personas: constituyente, propietario fiduciario y
fideicomisario.
3. Existencia de una condicin en virtud de la cual ha de pasar la
propiedad, del propietario fiduciario al fideicomisario.
1. Una cosa susceptible de darse en fideicomiso
La norma fundamental la seala el artculo 734, que es bastante amplia ya
que permite constituirlo tanto sobre muebles como sobre inmuebles. Como
el fiduciario debe restituir la cosa misma que constituye el fideicomiso
quedan excluidos los bienes consumibles.
2. Concurrencia de tres personas
Constituyente
Es el propietario del bien, que por testamento o por acto entre vivos declara
transferirlo a otro, con una condicin, que es de la esencia del fideicomiso.
Propietario fiduciario
Es el sujeto que recibe el bien dado en fideicomiso, sujeto al gravamen de
traspasarlo a otro si se verifica la condicin. Si lo recibe por acto entre
vivos, puede serlo a ttulo gratuito o a ttulo oneroso. Puede el constituyente
nombrar varios propietarios fiduciarios (art. 742). Ellos pueden ser de
llamado simultneo, o en forma de substitutos.
131

Si el propietario fiduciario falta, se producen las siguientes consecuencias:

a) Si falta antes que se le defiera el fideicomiso.
b) Si el propietario falta ya deferido el fideicomiso.
Fideicomisario
Es la persona que tiene la expectativa de ser dueo absoluto del bien, si se
cumple la condicin. Es l un acreedor condicional, bajo condicin
suspensiva.
No es necesario que el fideicomisario exista al tiempo de constituirse el
fideicomiso, basta con que se espere que exista. Pero se requiere que
exista al momento de la restitucin.
Los fideicomisarios nombrados pueden ser varios.
Pueden ser de llamado simultneo (artculo 742) o en forma de substitutos
(artculo 743).
Para conocer los efectos que se producen por la falta de fideicomisario,
debe distinguirse segn falte antes de cumplirse la condicin o despus de
cumplida:
a) Si falta antes de cumplirse la condicin y se ha designado sustituto, la
expectativa pasa a ste.
Si no hay substituto, se consolida la propiedad en el propietario fiduciario.
b) Si falta una vez cumplida la condicin, no se produce mayor problema;
en realidad, operando la condicin de pleno derecho, tcnicamente no
procede hablar aqu de fideicomisario, pues al cumplirse la condicin l
adquiri ipso iure el derecho al dominio de la cosa dada en fideicomiso,
dejando de ser fideicomisario.
Si el fideicomisario falta despus de cumplirse la condicin, pero antes de
obtener la tradicin de la cosa, transmite su derecho a exigir el dominio a
sus herederos.
3. Existencia de una condicin
Es la incertidumbre, propia de la condicin, de si el propietario fiduciario
restituir o no al fideicomisario la cosa que tiene en propiedad fiduciaria, lo
que da configuracin propia a este instituto y que lo distingue del usufructo,
132

en el cual el goce de la cosa por el usufructuario habr de tener

necesariamente fin.
La condicin impuesta en el fideicomiso es resolutoria para el propietario
fiduciario y suspensiva para el fideicomisario.
El artculo 739 seala como mximo cinco aos que la condicin est
pendiente; si transcurrido dicho plazo no se ha cumplido, de pleno derecho
se entiende fallida.
Efectos del fideicomiso
1. Derechos y obligaciones del fiduciario
El fiduciario es un propietario, aunque sujeto a la posibilidad de restituir el
objeto de su dominio. Por otra parte, se le conceden los derechos del
usufructuario, salvo algunas modificaciones (artculo 754).
Derivado de lo anterior es que el propietario fiduciario puede:
1 Enajenar la cosa por acto entre vivos y transmitirla por causa de muerte.
2 Gravar la propiedad fiduciaria, con hipoteca, servidumbre u otras cargas,
en la forma y condiciones que establece el artculo 757, bajo la sancin de
inoponibilidad que ah mismo se dispone.
3 Administrar el bien de que fiduciariamente es dueo, como lo dispone el
artculo 758, siendo s responsable en esta administracin de su hecho o
culpa, que ha de entenderse leve. Est, como propietario que es, premunido
de la accin reivindicatoria (artculo 893); y el objeto es inembargable en
esa situacin (artculos 1618 N 8 del CC. y 445 N 14 del CPC.).
4 Gozar de los frutos de su propiedad fiduciaria, toda vez que es dueo.
Pero a su vez, como consecuencia de la situacin en que el fiduciario se
encuentra, de restituir eventualmente la cosa, se le imponen ciertas
obligaciones. Como norma bsica, se le imponen las cargas del
usufructuario, salvo algunas modificaciones (artculo 754):
1 Como tiene las cargas del usufructuario, se entiende que debe
confeccionar inventario solemne de lo que recibe. Puede verse obligado a
rendir caucin.
2 Debe asimismo conservar la cosa para poder as restituirla, si se cumple
la condicin, respondiendo de la culpa leve en dicha conservacin (artculo
758).
133

3 Por ltimo, si la condicin impuesta se cumple, nace para el fiduciario la

obligacin de restituir al fideicomisario (artculo 733), obligacin que
cumplir efectundole la tradicin de la cosa dada en fideicomiso.
2. Derechos y obligaciones del fideicomisario
El fideicomisario adquiere, con la constitucin del fideicomiso, la simple
expectativa de llegar a obtener la cosa de que se trata
Consecuencia de ello son los derechos que la ley le confiere:
1 Derecho de solicitar medidas conservativas (artculos 761 y 1492). Entre
otras, puede exigir caucin de conservacin y restitucin (artculo 755).
2 Se ha sostenido que podra transferir su expectativa (venderla, por
ejemplo, por el artculo 1813).
3 Derecho a solicitar indemnizacin al fiduciario por los perjuicios de la
cosa, derivados de su hecho o culpa (artculo 758).
4 Si la condicin se cumple, desde entonces tiene el derecho a exigir del
fiduciario su entrega.
Por ltimo, si la condicin se cumple, el fideicomisario puede verse obligado
a reembolsar al fiduciario las mejoras introducidas por ste a la cosa y que,
segn disposiciones que antes se sealaron, son reembolsables. Para el
pago de deudas debe tenerse en cuenta tambin el artculo 1372.

134

Extincin
Artculo 763. Adems, las leyes de expropiacin generalmente destinan un
precepto a la extincin de gravmenes sobre el predio expropiado, con
excepcin de las servidumbres legales.
ACCIONES PROTECTORAS
El dominio y los dems derechos reales necesitan de proteccin jurdica
para cuando un tercero pretende vulnerarlos o efectivamente los vulnera.
Las medidas de proteccin pueden ser:
a. Medidas generales.
Legtima defensa (art. 10 C.P.).
Recurso de proteccin (art. 20 C.P.R.).
Tipificacin de delitos (art. 432 y ss C.P.).
b. Proteccin en el derecho privado.
Acciones de proteccin directa (accin reivindicatoria, accin negatoria,
acciones posesorias, acciones de demarcacin y cerramiento, tercera de
dominio).
Acciones de
posesin).

proteccin

indirecta

(accin

publiciana,

tercera

de

c. Acciones personales.
Emanan del contrato (comodato, arrendamiento).
ACCIN REIVINDICATORIA
Se encuentra reglamentada en los arts. 889 a 915. (Hay algunas normas
especiales en la Ley de Quiebras).
La reivindicacin o accin de dominio es la que tiene el dueo de
una cosa singular, de que no est en posesin para que el poseedor
de ella sea condenado a restitursela (art. 889).
Requisitos
1. Que se trate de una cosa susceptible de reivindicarse.
135

2. Que el reivindicante sea dueo de ella.

3. Que el reivindicante est privado de su posesin.
1. Que se trate de una cosa susceptible de reivindicarse.
Pueden reivindicarse todas las cosas corporales, sean muebles o inmuebles.
Deben tenerse en cuenta, sin embargo, algunas importantes limitaciones:
En proteccin de la buena fe y la seguridad del trfico jurdico (en este
caso a costa del dominio), en ciertas situaciones no es posible reivindicar
(art. 2303) y en otras se puede reivindicar slo reembolsando el valor de
la cosa (art. 890, inc. 2).
La cosa a reivindicar ha de ser singular (como lo precisa el art. 889), por
lo que se excluyen las universalidades, sean jurdicas o de hecho. Para la
herencia (universalidad jurdica), se contempla la accin de peticin de
herencia, regulada en los arts. 1264 y sgtes.
Pueden reivindicarse tambin los derechos reales (art. 891).
La ley se refiere expresamente, dentro de las cosas incorporales, a los
derechos reales, para concederles accin reivindicatoria, ms nada dispone
respecto de los derechos personales. En realidad, la naturaleza de estos
derechos, que no recaen directamente sobre cosas, hace difcil la
posibilidad, y se justifica que el legislador ni los mencione. Hay autores que
s opinan que cabe la reivindicacin, en virtud de ser susceptibles de
posesin (profesor Fernando Rosas).
Ttulos de crdito; El ttulo o instrumento en que consta un derecho
personal es perfectamente reivindicable (letra de cambio, pagar,
acciones de sociedades).
Reivindicacin de cuota. Por el art. 892, se puede reivindicar una cuota
determinada proindiviso, de una cosa singular. Tratndose de una
cuota, como tercio o quinto, de un bien que se tenga en copropiedad, no
hay imprecisin alguna que se oponga a la reivindicacin.
El problema se presenta cuando se trata de reivindicar la cuota de un
comunero sobre cosa singular pero que integra una universalidad. La
respuesta hay que encontrarla en las tesis sobre comunicacin de cuota. De
aceptarse que los derechos de cada comunero se comunican
cuotativamente a cada uno de los objetos, cabe la reivindicacin. Si se
sostiene que el derecho de cada comunero permanece como cuota
136

abstracta no procedera. Los tribunales se han pronunciado en ambos

sentidos.
Finalmente, tambin se discute si un comunero puede, reivindicar toda la
cosa. Algunos haciendo aplicable el mandato tcito y recproco para
administrar propio de las sociedades y en virtud de los art. 2078, 2081,
2132 y 2305 admiten tal posibilidad. Otros en cambio negando la
posibilidad del mandato tcito y recproco y estimando que no es medida
conservativa la accin en referencia niegan lugar a la demanda, lo cual
parece ser el criterio judicial.
2. Que el reivindicante sea dueo de la cosa
Puede ser propietario pleno o nudo, absoluto o fiduciario (art. 893), pero
debe acreditar su calidad de dueo, pues al reivindicar -por la propia
definicin de la accin que entabla- reconoce en el demandado la calidad de
poseedor, con lo que ste se apoya en la presuncin de dominio del artculo
700, que el reivindicante queda obligado a destruir.
Aqu aparece una importante dificultad de la accin reivindicatoria, cual es
la prueba del dominio. Para acreditarlo, tiene importancia determinar si el
reivindicante adquiri la cosa por un modo originario o derivativo. En el
primer caso, le bastar probar los hechos que constituyeron ese modo
originario.
Pero si adquiri por un modo derivativo como la tradicin (que ser lo ms
frecuente), no basta con probar que ese modo se configur a favor del que
se pretende dueo (por ej., si se trata de un inmueble, que tiene inscripcin
a su nombre), porque quedar la interrogante de si el antecesor, a su vez,
tena o no el dominio (recordando que nadie puede transferir ms derechos
que los que tiene).
Lo que hay que hacer es remontarse al dominio del antecesor y as
sucesivamente hasta hallar el modo originario.
Accin publiciana
Es la accin que se concede, aunque no se pruebe dominio, al que ha
perdido la posesin regular de la cosa, y se hallaba en el caso de poderla
ganar por prescripcin (art. 894). El fundamento de ella est dado por
razones de equidad, en el sentido que debe preferirse al que tiene una
mejor posesin y tambin la presuncin del art. 700 inc. 2do.
Sus requisitos son:
1. Que se haya perdido la posesin;
137

2.
3.

Que la posesin perdida sea regular;

Que el poseedor que perdi la posesin se hallara en el caso de poder
ganarla por prescripcin.

El art. 894 consagrando lo que el Derecho Romano llam accin publiciana,

permite reivindicar al que sin ser dueo, poseyendo regularmente, estaba
en vas de ganar por prescripcin. El precepto plantea un problema que ha
sido muy discutido en la doctrina, consistente en determinar si para estar
en condiciones de ejercitar esta accin es necesario tener cumplido el plazo
para ganar por prescripcin ordinaria o basta con tener slo algn tiempo
de posesin.
Se ha sostenido que es necesario haber completado el plazo porque al
apoderarse otro de la cosa se produce una interrupcin natural de la
prescripcin del primero que hace perder todo el tiempo anterior, con lo que
ya no queda en vas de ganar por prescripcin.
Pero lo ms adecuado parece ser que no es necesario el cumplimiento del
plazo de prescripcin. Las razones son:
1. Si el plazo ya est cumplido, no es necesaria la accin publiciana, pues
bastara alegar la prescripcin con lo que se podra reivindicar como dueo.
2. Por lo dems, as lo denotan el texto del precepto y la historia de su
establecimiento, segn lo cual fue tomado de la legislacin romana, que no
exiga el cumplimiento del plazo.
3. Que el reivindicante est privado de su posesin de la cosa
En relacin con los inmuebles surge el problema de si corresponde accin
reivindicatoria a un propietario que, teniendo inscrito a su nombre un
inmueble, le es arrebatado materialmente. La solucin al punto ha de
buscarse en el tema de la adquisicin, conservacin y prdida de la
posesin, y que plantea a su vez polmica sobre el valor de la inscripcin
con dos grandes posiciones.
Considerando que la inscripcin conservatoria es nica y suficiente prueba
de posesin, no procedera hablar en tal situacin de prdida de la
posesin, por lo que no competera al perjudicado la accin reivindicatoria;
tal afirmacin es consecuencia de la posicin que atribuye a la posesin
inscrita un valor absoluto y excluyente, (con este predicamento, al dueo le
quedaran posiblemente la accin de precario del art. 2195, inc. 2, y las
acciones criminales).

138

Pero bien puede sostenerse tambin que no obstante tener posesin

inscrita, al privarse al dueo de la tenencia material, se le ha privado de
una parte integrante de la posesin, su fase material, y podra en tal caso el
dueo reivindicar, al no ser integralmente poseedor, (con este
entendimiento tendra tambin accin posesoria, de amparo o restitucin,
segn se ver ms adelante).

139

Contra quin se dirige la accin

a) Ha de dirigirse contra el actual poseedor (art. 895).
b) Para el caso que el poseedor fallezca, el art. 899 establece una norma
especial, junto a la cual ha de tenerse en cuenta la del art. 1526, N 2,
(contra el o los herederos por la parte que posean en la cosa).
c) Contra el poseedor de buena fe que enajen la cosa, pero slo para la
restitucin de lo que haya recibido por ella, y siempre que por la
enajenacin se haya hecho imposible o difcil su persecucin. Art. 898.
d) Contra el poseedor de buena fe que durante el juicio se ha puesto por su
culpa en la imposibilidad de restituir la cosa (art. 900 inc. 4 1 2).
e) Contra el poseedor de mala fe que por hecho culpa suya ha dejado de
poseer (art. 900 inc. 1 - 2 y art. 988 inc. 1 parte final)
f) Contra el que enajen la cosa sin ser poseedor y sabiendo que era ajena,
para la indemnizacin de todo perjuicio (art. 898 inc. 1 parte final).
g) Se puede dirigir tambin contra el mero tenedor, que retenga la cosa
indebidamente (art. 915).
Prestaciones mutuas
Consisten en devoluciones e indemnizaciones que recprocamente se deben
el reivindicante y el poseedor cuando ste es vencido en la reivindicacin.
El Cdigo reglamenta estas prestaciones con cierto detalle.
1. Prestaciones del poseedor vencido al reivindicante
a) Restitucin de la cosa (art. 904 y 905): en el plazo sealado por el
juez.
b) Indemnizacin de los deterioros sufridos por la cosa, tomando en
cuenta buena o mala fe.
c) Restitucin de los frutos (arts. 907 -importante su inc. 3-), tomando
en cuenta buena o mala fe.
d) Indemnizacin de gastos de custodia y conservacin de la cosa
durante el juicio reivindicatorio (art. 904).
2. Prestaciones del reivindicante al poseedor vencido
140

a) Indemnizacin de los gastos ordinarios por la produccin de los frutos

(art. 907 inc. final).
b) Indemnizacin por las mejoras introducidas en la cosa.
Se entiende por mejora toda obra ejecutada para la conservacin de
una cosa, para aumentar su valor o para fines de ornato o recreo. Con
este concepto, y siguiendo al Cdigo, se distinguen tres clases de
mejoras: necesarias, tiles y voluptuarias, de las que la ley da
tambin una nocin. En base a esta distincin, a la buena o mala fe
del poseedor y teniendo en cuenta algunos otros factores, se regulan
las indemnizaciones por estas mejoras:
Mejoras necesarias (art. 908).
Mejoras tiles (arts. 909, 910, 912 y 913).
Mejoras voluptuarias (art. 911).
Debe tenerse presente que para asegurar el pago de estas
indemnizaciones, se confiere al poseedor vencido un derecho de retencin
(art. 914).
Procedimiento en que se tramita (procedimiento ordinario)
Medidas precautorias: Si se trata de cosa corporal mueble y hubiere
motivo que se pierda o deteriore en manos del poseedor, puede pedirse su
secuestro y el poseedor es obligado a consentir o dar seguridad suficiente
de restitucin (art. 901 C.C. y 291 C.P.C.).
Si es un bien inmueble cabe el nombramiento de interventor y de la
prohibicin de celebrar actos o contratos (art. 902 inc. 2 C.C. 293 296
C.P.C).
Jurisprudencia
1. La accin reivindicatoria seguida contra el poseedor que obtuvo la
inscripcin del inmueble a su nombre antes de enterarse el trmino de un
ao preceptuado en el art. 16 del D.L. N 2695 para la adquisicin del
dominio de ese bien, interrumpe el plazo fijado para su adquisicin por
prescripcin por dicho poseedor, lo que priva a ste de ttulo suficiente para
mantenerlo en su poder (Corte de Apelaciones de Santiago, 30 de junio de
2004, Rol N 7275-1999).
2. La reivindicacin o accin de dominio supone ser dueo de una cosa
singular perfectamente determinada a fin de que la discusin de las partes
141

recaiga sobre una cosa concreta a fin de que los tribunales resuelvan el
litigio con pleno conocimiento de los hechos. Tal es as, que reiteradamente
la jurisprudencia ha expresado que no cumple este requisito quien al
reivindicar se limita a pedir que se le entregue el exceso de cabida que est
en poder de la otra parte, pero sin precisar la extensin ni los lmites de ese
exceso de cabida. (Corte Suprema, 14 de diciembre de 1994, Rol N
22.116).
3. El demandante solicit al tribunal la reivindicacin de tres predios
distintos, afirmando que la superficie de ellos ascenda a 260,5 hectreas,
sin especificar de ninguna manera la superficie y deslindes de cada uno de
los retazos , lo que llev a los sentenciadores del mrito a rechazar la
demanda, precisamente porque sta, al no singularizar los bienes races
cuya reivindicacin pretende, adolece de un vaco insalvable que hace
imposible que el tribunal pueda resolver el litigio con pleno conocimiento de
los hechos. (Corte Suprema, 26 de junio de 2002, Rol N 5.013-2001).
4. El demandante no ha probado uno de los supuestos legales de la accin
reivindicatoria interpuesta, esto es, su derecho de dominio sobre la cuota
que pretende reivindicar, de tal manera que por este solo concepto la
demanda no puede prosperar. Adems de lo sealado en los fundamentos
precedentes, es menester hacer notar que en la inscripcin de dominio no
se estableci porcentaje alguno o cuota de dominio determinada a favor de
los comuneros. (Corte Apelaciones de Chilln, 17 de marzo de 2000, Rol N
24.153).
5. El principal requisito de admisin de la accin reivindicatoria es que la
parte demandante sea duea de la cosa reivindicada. En la especie, la
actora no prob que su antecesor en el dominio y tradente hubiese sido
poseedor inscrito, y por tanto se le reputara dueo, del retazo de suelo que
se expresa en la demanda. Sigue de ello que no se le hizo tradicin, ni
adquiri el dominio por ese modo, ni justific haberlo hecho a travs de
algn otro, de la cosa reivindicada. (Corte de Apelaciones de Temuco, 28 de
diciembre de 2000, Rol N 81-1999. Corte Suprema rechaz recurso de
casacin en la forma y en el fondo).
6. La singularidad de la cosa reivindicada concierne a un presupuesto o
condicin indispensable para que prospere una accin reivindicatoria como
la ejercida en autos. A ese respecto, ha de indicarse que el aludido carcter
singular se refiere a que el deba estar especificado de un modo tal que no
quepa duda alguna acerca de su individualidad, esto es, en trminos que no
slo haga posible que la discusin y el conocimiento del Tribunal se
circunscriba a una cosa concreta y conocida, sino que, adems, permita la

142

adecuada ejecucin de un eventual fallo favorable a las pretensiones del

actor. (Corte Suprema, 11 de junio de 2002, Rol N 2280-2001).
7. La demanda y actora reconvencional, reiteradamente ha indicado que es
comunera y si as lo fuera, solamente podra reivindicar su cuota, pero no
todo el bien, ya que no exhibi ttulo alguno para actuar a nombre o en
representacin de la comunidad. (Corte de Apelaciones de Concepcin, 22
de abril de 2002, Rol N 1.618-2000. La Corte Suprema declar inadmisible
el recurso de casacin en la forma y rechaz el recurso de casacin en el
fondo).
8. Procede el rechazo de la demanda reivindicatoria opuesta por dos de los
comuneros, por cuanto slo les corresponde una cuota en el inmueble
reivindicado, y han ejercitado la accin sobre la totalidad del mismo.
Tampoco actuaron a nombre de los dems comuneros, ni invocaron
representacin o mandato alguno.
El artculo 892 del Cdigo Civil permite reivindicar una cuota determinada
proindiviso de una cosa singular, procediendo incluso cuando tal cosa
singular forme parte o est comprendida en una comunidad universal. La
ley slo exige que la cosa a reivindicar sea singular y no se trate de la
propia universalidad jurdica. El comunero en una comunidad universal
puede durante la indivisin reivindicar su cuota en una cosa singular y no
necesita para ello del consentimiento de los dems comuneros.
Considerando 7. (Corte de Apelaciones de San Miguel, 2 de agosto de
2000, Rol N 191-1999).
9. De acuerdo al art. 27 del decreto ley N 2.695, el Tribunal que acoge la
accin a que se refiere el art. Anterior ordenar la cancelacin de la
inscripcin practicada con arreglo a esta ley, conservando su plena vigencia
las que existan sobre el inmueble con anterioridad a ella. (Considerando
9). (Corte de Apelaciones de San Miguel, 14 de diciembre de 1990, Rol N
254-1989).
10.
Si bien es cierto el Conservador de Bienes Races inscribi la
propiedad mediante una minuta, omitiendo un requisito esencial de validez,
cual es el que se practique la inscripcin de bienes races sobre la base de
un ttulo traslaticio y no mediante una minuta unilateral de solicitante,
como en el caso de autos, no es menos cierto que la nulidad de que se trata
la dirigi slo en contra de la empresa a nombre de quien se inscribi dicha
minuta y no en contra de Conservador de Bienes Races, ya que al tener la
calidad de funcionado auxiliar de la administracin de justicia y por ende
rgano de Estado, quien actu apartndose de las normas legales, debi
haber dirigido una accin judicial adems en su contra, para que se
143

hubiesen eliminado los efectos provocados por el acto viciado, afectado por
la nulidad.
No es admisible que uno o ms de los eventuales comuneros puedan
intentar la reivindicacin del total de la cosa comn, pues carecen de
personara respecto de los restantes comuneros y, porque adems, la
accin reivindicatoria no es una accin conservativa que pueda interponer
cualquiera de ellos. (Corte de Apelaciones de Concepcin, 28 de abril de
2006, Rol N 1656-2002 acumulada 2896-2004).
11.
En cuanto al ltimo requisito exigido por el artculo 889 de Cdigo
Civil, respecto de la accin reivindicatoria, esto es, que el demandado sea
actual poseedor de inmueble de que se trata, en este caso tal exigencia no
se cumple, puesto que no se ha probado que el demandado ocupe dicho
inmueble con nimo de seor y dueo, sino por el contrario, que lo ha
hecho reconociendo dominio ajeno respecto de un tercero, no respecto de
la actora.
En efecto, la demandada acepta que ha ocupado materialmente la franja de
terreno en litigio, reconociendo un supuesto dominio ajeno detentado por
un tercero, la cual fue condenada a restituir al actor la mencionada franja
en disputa por sentencia ejecutoriada tenida a la vista en estos autos.
De lo anterior se desprende que la demandada ha ocupado la referida
franja de terreno y la ha retenido indebidamente, negndose a restituirla,
en calidad de mero tenedor. (Corte de Apelaciones de Concepcin, 6 de
octubre de 2006, Rol N 3082-2005).
12.
El artculo 1268 del Cdigo Civil dispone que el heredero podr
tambin hacer uso de la accin reivindicatoria sobre cosas hereditarias
reivindicables, que hayan pasado a terceros, y que no hayan sido prescritas
por ellos. A su vez el artculo 892 del Cdigo Civil estatuye que se puede
reivindicar una cuota determinada pro indiviso de una cosa singular. La
interpretacin armnica de las aludidas disposiciones y las dems que rigen
las relaciones entre los herederos conduce a sostener que una accin como
la intentado en autos supone necesariamente fijarse para cada una de las
partes (un tercio, un cuarto, un dcimo) en la cosa singular hereditaria, lo
que necesita no slo una peticin concreta de los actores sobre el
particular, sino tambin que en el transcurso del juicio se discuta y
compruebe la cuota determinada que a cada uno de los herederos
corresponde en la cosa singular pues el tercero es legtimo contradictor en
relacin al inters del heredero que le transfiri el dominio. (Corte Suprema,
28 de septiembre de 2005, Rol N 4867-2003).

144

13.
La reivindicacin o accin de dominio es la que tiene el dueo de
una cosa singular, de que no est en posesin, para que el poseedor de ella
sea condenado a restitursela. As entonces, es requisito fundamental para
que pueda acogerse una demanda reivindicatoria, que quien reivindica
pruebe ser el dueo de la cosa objeto de la accin. El reivindicador debe
probar su derecho de dominio sobre la cosa que piden le sea restituida,
comoquiera que ese derecho es el primer supuesto de la accin
reivindicatoria y, adems, el demandado poseedor tiene a su favor la
presuncin de ser propietario, mientras otra persona no justifique seco,
acorde lo dispone el Art. 700 inciso segundo del cuerpo legal referido. Y
aunque el demandado no alegue dominio, el actor debe probar su derecho,
pues aquella circunstancia, por s sola no significa que el actor sea dueo.
Para que el actor hubiere probado el dominio, debi acompaar no slo
copia de su escritura de compraventa con el certificado de inscripcin, sino
adems debi acompaar todos los ttulos e inscripciones de sus
antecesores hasta el plazo de 10 aos contados hacia atrs desde la fecha
en que l compr. (Corte de Apelaciones de Antofagasta, 22 de noviembre
de 2006, Rol N 844-2006).
14.
Procede desechar la accin reivindicatoria si el demandante no ha
acreditado que el antecesor de quien deriva su ttulo de dominio inscrito fue
dueo o poseedor del fundo materia de la demanda, calidades que le niega
el demandando, que ha estado y est en posesin material del mismo, y si
no ha probado tampoco que l hay posedo materialmente. (Casacin, 18 de
octubre de 1948. Rev., T. 46, sec. 1, pg. 65).
15.
Procede que los herederos reivindiquen sus cuotas sobre un bien
singular comprendido en una universalidad y que se declare que son
comuneros en ese bien singular. (Casacin, 16 de septiembre de 1921. Rev.,
T. 21, sec. 1, pg. 129).
16.
Para reivindicar una cuota proindiviso en cosa singular, es
requisito esencial que dicha cuota est determinada, esto es, sealada en
su extensin o cuanta. (Casacin, 22 de marzo de 1998. F. del M. N 472,
pg. 45).
17.
La expresin cosa singular que emplea el art. 889 del Cdigo
Civil est referida a que el objeto de la reivindicacin debe ser una cosa
individualmente determinada.
Corresponde al reivindicador acreditar con sus ttulos que la cosa cuya
posesin reclama es la misma que tiene bajo su posesin demandado.
(Corte de Santiago, 11 de octubre de 1984. Rev., T. 80, sec. 2, pg. 99).
145

18.
Procede la accin reivindicatoria deducida contra el tenedor del
bien, con arreglo al art. 915 del Cdigo Civil, sin que sea necesario que
tenga la calidad de poseedor del mismo. (Casacin, 12 de mayo de 1959.
Rev., T. 56, sec. 1, pg. 126).
19.
El inmueble que las demandan pretenden reivindicar corresponde
a un predio acerca del cual versan los ttulos que invocan, sin que se tenga
la singularizacin exigida, en cuanto a encontrarse a lo menos acreditado
que el bien raz de propiedad del demandado sea colindante con el de las
actoras. Las probanzas que han aportado las actores se limitan a establecer
el dominio que alegan tener, pero frente a la objecin planteada por los
demandados de eviccin, quienes ponen en duda la latitud geogrfica, no
han acompaado otra prueba que la documental ya mencionada, tendiente
nicamente a demostrar el dominio de las actoras sobre un determinado
bien raz e igualmente la modificacin sufrida a contar de 1991 en el
registro conservatorio respecto del deslinde poniente de la propiedad del
demandado, datos que, por cierto, segn se ha establecido, resultan en el
contexto de la controversia suscitada- del todo insuficientes para satisfacer
el requisito sine qua non de que se trata, a la luz de lo expresado en los
fundamentos primero y segundo de este fallo.
(Corte Suprema, Primera Sala, 11 de junio de 2007, rol n 1992 2005).
20.
Esta Corte es de parecer que el ejercicio de una accin
reivindicatoria, interrumpiendo una prescripcin, es un tpico acto de
conservacin, que beneficia al conjunto de los comuneros, que est
legalmente as considerado, y que es, en consecuencia, susceptible de
efectuar por cualquiera de los copartcipes an sin mandato expreso. Corte
de Valdivia, 20 agosto 2007, rol 502-2007.
21.
La demandante ha ejercido la accin reivindicatoria, que es la que
tiene el dueo de una cosa singular, de que no est en posesin, para que
el poseedor de ella sea condenado a restitursela. En esta clase de acciones
es siempre necesario que el bien reivindicatorio tenga el carcter de
singular. Ahora bien, como lo ha sostenido este tribunal, el requisito aludido
corresponde a una condicin o presupuesto esencial de la accin de que se
trata. El aludido carcter singular se refiere a que el bien deba estar
especificado de un modo tal que no quepa duda acerca de su
individualidad. Como se aprecia de la simple lectura de ambas sentencias,
no existe consideracin ni anlisis alguno respecto de la singularidad de la
cosa cuya reivindicacin se pretende. Corte Suprema, 11 junio de 2007, rol
1992-2005.
22.
Que la cosa sea singular significa que aquella se la individualice
de tal forma que de acogerse la demanda la sentencia pueda cumplirse
146

bastndose a si misma. Luego, si de un inmueble se trata, como sucede sub

judice, el actor deber especificar el retazo de terreno que pretende se la
reivindique, sealando no slo su cabida sino tambin sus deslindes
particulares y las dimensiones de stos, pues de otra manera no se cumple
con la exigencia de la singularidad de la cosa y la sentencia que
eventualmente se dictare acogiendo la accin sera imposible de cumplir.
En la especie, el demandante no ha singularizado la cosa de la manera
antes referida, pues slo ha dicho que se trata de un retazo de 3.077
metros cuadrados, sin indicar deslindes de ninguna naturaleza ni el metraje
de estos.
En la forma como est planteada la demanda, la individualizacin de la cosa
cuya reivindicacin se pretende resulta imprecisa e impide determinar
exactamente donde se situara el bien raz aludido, con sus deslindes, ya
que no se seala ni dimensiones de stos ni medios para situarlos dentro
del predio que posee el demandado.
No hay, consecuentemente, una identificacin precisa de la cosa que se
desea reivindicar. Corte de Santiago, 11 octubre de 2007, rol 3681-2003.
23.
Para que proceda la accin reivindicatoria, es necesario que se
trate de una cosa susceptible de reivindicarse, que el reivindicante sea
dueo de ella y que est privado de la posesin, debiendo dirigirse la accin
contra el actual poseedor. Tratndose de bienes races, no obstante tener el
dueo demandante inscripcin conservatoria, de la cual carece el
demandado, al privarse al dueo de la tenencia material, se le ha privado
de una parte ntegramente de la posesin, su fase material, y podra en tal
caso el dueo reivindicar, al no ser integralmente poseedor. Dentro del
sistema instituido por nuestro Cdigo Civil sobre el dominio y la posesin
inscrita de los bienes races, no cabe duda de que el dueo y poseedor
inscrito de un inmueble tiene aptitud jurdica para ejercitar la accin
reivindicatoria en contra de quien detenta su posesin material. As se ha
fallado por esta Corte. Por consiguiente, constituye un error de derecho de
la sentencia recurrida sostener que la accin reivindicatoria, tratndose de
bienes races, es improcedente contra el poseedor material. Corte Suprema,
27 diciembre 2004, rol 3815-2003.
24.
El artculo 1.268 del Cdigo Civil dispone que el heredero podr
tambin hacer uso de la accin reivindicatoria sobre cosas hereditarias
reivindicables, que hayan pasado a terceros, y que no hayan sido prescritas
por ellos. A su vez el artculo 892 del Cdigo Civil estatuye que se puede
reivindicar una cuota determinada proindiviso de una cosa singular. La
interpretacin armnica de las aludidas disposiciones y las dems que rigen
las relaciones entre los herederos conduce a sostener que una accin como
147

la intentada en autos supone necesariamente fijarse para cada una de las

partes (un tercio, un cuarto, un dcimo) en la cosa singular hereditaria, lo
que necesita no slo una peticin concreta de los actores sobre el
particular, sino tambin que en el trascurso del juicio se discuta
y
compruebe la cuota determinada que a cada uno de los herederos
corresponde en la cosa singular pues el tercero es legtimo contradictor en
relacin al inters del heredero que lo transfiri el dominio. Corte Suprema,
28 septiembre de 2005, rol 4867-2003.
25.
Nada obsta para que ambas acciones, la de nulidad y la
reivindicatoria, o la de cancelacin de los gravmenes, en caso se
establecen simultneamente en un mismo juicio. En este caso, se
demandar la nulidad del acto o contrato mediante la accin personal que
ir dirigida contra los que celebraron el acto o contrato nulo; y, a la vez, se
intentar la accin reivindicatoria o de cancelacin de los gravmenes,
accin de carcter real, que se dirigirn contra el que actualmente posea la
cosa material del acoto o contrato nulo o contra el titular del derecho real
constituido en ella.
El ejercicio conjunto de las acciones de nulidad y reivindicatoria, contra los
legtimos contradictores, est expresamente autorizado por el artculo 18
del Cdigo de Procedimiento Civil, que dice: En un mismo juicio podrn
intervenir como demandantes o demandados varias personas siempre que
se deduzcan la misma accin, o acciones que emanen directa e
inmediatamente de un mismo hecho. Es evidente que ambas acciones
emanen de un mismo hecho: la nulidad, ya que es sta la que autoriza, por
una parte, la destruccin del acto o contrato nulo y, por la otra, la
restitucin de lo que se dio a pag en virtud de ese mismo acto o contrato.
Corte de Chilln, 18 abril de 2006, rol 471-2005.
ACCIONES POSESORIAS
El Cdigo regula estas acciones en los arts. 916 a 950.
Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar
la posesin de bienes races o de derechos reales constituidos en
ellos (art. 916).
Su fundamento es evitar que los privados hagan justicia por mano propia y
tambin el dominio probable y presunto que tiene el poseedor.
Indirectamente protege el dominio.
Caractersticas

148

1. Son acciones inmuebles (art. 916 y 580) pues resguardan la posesin de

bienes inmuebles o derechos reales constituidos en ellos.
2. Son acciones reales.
3. En el mbito procesal, puede mencionarse la circunstancia de que su
ejercicio generalmente deja a salvo el derecho de discutir
posteriormente el dominio entre las mismas partes (arts. 563 del C.P.C.;
tambin art. 576 del mismo Cdigo).
Requisitos
1. Ser poseedor
La exigencia deriva de la naturaleza y fines de estas acciones. No se exige
ser poseedor regular; la proteccin alcanza tanto a la posesin regular como
a la irregular. Debe ser tranquila, no interrumpida y por un ao a lo menos,
contado en la forma que indica el art. 920.
2. Objeto susceptible de accin posesoria
Lo son los bienes races y los derechos reales constituidos en ellos (art.
916), en lo que deben tenerse en cuenta la regla del art. 922 y la exclusin
de las servidumbres discontinuas y continuas inaparentes (arts. 917 y 882).
3. Debe interponerse en tiempo oportuno
Tras exigirse un ao de posesin para tener accin posesoria, se concede el
mismo plazo para ejercitarla.
Prueba
Quien entabla una accin posesoria fundamentalmente debe probar:
que es poseedor tranquilo y no interrumpido, por un ao a lo menos;
que se le ha turbado o arrebatado la posesin.
Prueba de la posesin
Para algunos autores, el art. 924 es aplicable a la prueba de la posesin de
todos los derechos reales, a excepcin del dominio; este ltimo, ms fcil de
ejercitarse mediante actos materiales -y que segn algunos en el lenguaje
del Cdigo se confunde el derecho de dominio con la cosa misma-, debe
probarse en la forma indicada en el art. 925 (arts. como el 700, 715, 916,
mostraran esa diferencia entre el dominio y los dems derechos reales).
149

Con esta posicin demuestran tambin no asignar a la inscripcin

conservatoria un valor tan absoluto.
Para otros, que rechazan aquella confusin entre el derecho y la cosa, y que
asignan un valor categrico a la inscripcin como smbolo de posesin, el
art. 924 se refiere a la prueba de los derechos inscritos y el art. 925 a los no
inscritos, es decir, que an no se han incorporado al rgimen registral.
La jurisprudencia se ha inclinado mayoritariamente por esta segunda
alternativa.
Prueba de la turbacin o privacin de la posesin
Evidentemente, si se interpone accin posesoria deber probarse tambin
la molestia o privacin de la posesin, segn el caso.
Diversas acciones posesorias
El C.C. distingue varias de estas acciones; el CPC. denomina al
procedimiento de cada una, bajo la expresin de querellas o interdictos
(art. 549):
Querella de amparo.
Querella de restitucin.
Querella de restablecimiento.
Denuncia de obra nueva.
Denuncia de obra ruinosa.
Interdictos especiales.
Querella de amparo
Es la que tiene por objeto conservar la posesin de los bienes races y
derechos reales constituidos en ellos (arts. 916 y 921 del CC. y 549 del
CPC.).
Del concepto se desprende que el querellante an no ha perdido la posesin
y, precisamente, se querella de amparo para impedir o poner trmino a la
turbacin o embarazo, que en ciertos casos, de continuar, pudieren concluir
en una privacin o despojo de la posesin; puede pedir conjuntamente que
se le indemnice del dao causado y se le den seguridades contra el que
fundadamente teme (art. 921).
150

Turbacin, embarazo o molestia causada a la posesin es todo acto o hecho

voluntario, ejecutado de buena o mala fe, que sin despojar a otro de su
posesin entraa o supone disputar o cuestionar el derecho que pretende
tener el poseedor, de ejercerla. Ejemplo: ingreso al predio, corta de rboles,
remocin de cercos, extraccin de materiales.
La accin puede intentarse tanto cuando se ha tratado de turbar la posesin
como cuando en el hecho ya se ha turbado (art. 551, N 2, del CPC.).
Se ha resuelto tambin que la turbacin puede ser de hecho o de derecho.
Ha dado lugar a numerosos litigios la situacin del poseedor inscrito que se
opone a que otro inscriba un ttulo sobre el mismo inmueble; se ha
concluido que esa oposicin configura una accin posesoria de amparo.
Jurisprudencia:
Versando en la querella no sobre la posesin material del suelo, sino sobre
amparo al querellante en la posesin de su derecho inscrito respecto del
predio sealado en su ttulo, es inaplicable en art. 825 del C.C.
Tratndose de derechos inscritos, se ha dicho por esta Corte Suprema no se
necesita probar la posesin del suelo en los trminos de esta disposicin,
sino segn el art. 924 del mismo cuerpo legal.
Sin perjuicio de lo anterior, la jurisprudencia tambin ha declarado que el
art. 925 citado permite acudir a veces a la prueba de la posesin por
hechos positivos a que slo da derecho el dominio del suelo, sea para
comprobar esa posesin, por ejemplo cuando se trata de inmuebles no
inscritos, o para reforzar la prueba de la inscripcin; para complementarla o
para resolver el conflicto en caso de existir serie de inscripciones paralelas y
no ligadas entre s; pero no es posible valerse de tales comprobaciones si se
trata de posesin inscrita y ha durado un ao ms. Corte Suprema, Primera
Sala, 18 de junio de 2007, rol n 2000 2005.
Querella de restitucin
Es la que tiene por objeto recuperar la posesin de bienes races o derechos
reales constituidos en ellos (arts. 916 y 926 del CC. y 549 del CPC.).
El querellante ha sido despojado de su posesin y por la querella pide que le
sea restituida; puede pedir adems indemnizacin por los daos causados
(art. 926). Previndose la posibilidad de traspasos, se permite dirigir la
accin contra todo el que derive su posesin del que efecto el despojo (art.
927). El despojo puede ser total o parcial.
151

La situacin del poseedor inscrito que es despojado materialmente de su

finca presenta la dificultad de determinar si se ha perdido o no la posesin.
La respuesta depender, en ltima instancia, de la concepcin que se tenga
de la inscripcin conservatoria. Si se concibe la inscripcin como smbolo de
posesin, en trminos absolutos y excluyentes, se puede concluir que no
hay privacin, y ni siquiera turbacin.
En este caso slo habra turbacin si alguien pretende inscribir el mismo
inmueble a su nombre, y privacin de posesin, si efectivamente inscribe. Si
se considera la inscripcin slo como garanta de posesin, que siempre es
tenencia con nimo de dueo, en el caso propuesto habra sin duda
turbacin de la posesin, lo que dara fundamento a accin posesoria de
amparo.
Querella de restablecimiento
Es la que se concede al que ha sido despojado violentamente de la posesin
o mera tenencia de un inmueble, a fin de que le sea restituido, en el estado
existente antes del acto de violencia (arts. 928 del CC. y 549 del CPC.).
Esta accin, denominada tambin querella de despojo violento, tiende a
evitar que los particulares se hagan justicia por s mismos.
Esta accin prescribe en seis meses, contados desde el acto de despojo,
plazo que no se suspende (conforme al art. 2524).
Jurisprudencia
1. Si el actor de una querella de restablecimiento fue despojado con
violencia de su posesin, procede acoger dicha querella, sin que obste a
ello la circunstancia de existir juicio pendiente con la parte querellante
sobre oposicin a la inscripcin de los ttulos en que funda el dominio que
pretende tener los terrenos cuestionados. Se trata de acciones que ninguna
relacin tienen entre s. (Corte de Santiago, 25 de abril de 1932. Rev., T. 30,
sec. 1, pg. 356).
2. Entre comuneros no proceden las acciones posesorias, a menos de
tratarse de una querella de restablecimiento que se justifique por un
despojo violento. (Corte de Concepcin, 4 de septiembre de 1954. Rev.
Derecho Univ. de Concepcin, N 89, pg. 381).
La denuncia de una obra nueva
Es la accin que tiene por objeto la suspensin de los trabajos de una obra
nueva, comenzados o a punto de comenzarse, a fin de prevenir un dao,
152

hasta que en el juicio que corresponda se resuelva sobre el derecho a

continuar o no la obra.
Para nuestro derecho son obras nuevas todas las cosas que no existan y
que se estn haciendo o pretenden hacerse, pero que no estn concluidas
(arts 565 y sgtes del C.P.C.).
Predios en que puede estar la obra nueva
La obra nueva puede estar en el predio de que es poseedor el denunciante.
Tambin pueden estar en el predio del denunciado si la obra embaraza el
goce de una servidumbre (arts. 930 y 931).
Naturaleza jurdica de la denuncia de obra nueva
Para algunos es una verdadera accin posesoria cuya curiosidad est en
que protege una turbacin eventual de la posesin.
Para otros no es accin posesoria ya que su finalidad es esencialmente
cautelar porque protege una turbacin o dao eventual.
Tramitacin y partes en la denuncia de obra nueva
La tramitacin de la denuncia de obra nueva est en los arts. 565 a 570 del
CP.C.
Pueden ser demandante en la denuncia de obra nueva, los dueos o
poseedores de los inmuebles perjudicados con la obra nueva, el titular de
una servidumbre cuyo goce embarace la obra nueva y, adems, la
Municipalidad y cualquier persona del pueblo, a favor de los caminos, plazas
u otros lugares de uso pblico (atrs. 930, 931 y 948).
Tambin lo sera el usuario y el habitador de un inmueble perjudicado con la
obra nueva porque son dueos o poseedores de sus respectivos derechos.
Demandado debe ser el dueo de la obra, es decir, el que encarg su
ejecucin. Para paralizar la obra basta la notificacin a que esta dirigiendo
la misma.
Requisitos de la denuncia de obra nueva
1. Intento de construir una obra nueva denunciable (art. 931).
2. Posesin del predio o del derecho (servidumbre, usufructo, uso o
habitacin) que la obra nueva perjudica.
153

3. Que la denuncia se haga dentro del ao en que se iniciaron las obras

(art. 950, inc. 3). El plazo se cuenta desde que se iniciaron las obras
porque si se contara desde que se terminaron no se tratara de una
nueva obra denunciable sino una obra terminada, que habra que atacar
por la va de la querella de amparo si an no termina el plazo de un ao
(art. 950, inc. 3).
Hay que tener presente que con la denuncia de obra nueva se pide la
suspensin de la obra, la que no procedera si estuviera terminada. (art. 565
del C.P.C.).
Prescripcin
La denuncia de obra nueva prescribe en un ao contado desde que se
inician las obras (art. 950, inc. 3).
Tambin prescribe en un ao la accin concedida para la indemnizacin del
dao sufrido (art. 950, inc. 1).
Jurisprudencia
Es inaceptable la querella de obra nueva si el querellado haba ejecutado
ya, a la fecha de la interposicin de la demanda, las obras que motivan la
querella.
Por regla general, puede decirse que las acciones posesorias especiales, lo
mismo que las acciones posesorias generales, prescriben en un ao
contado desde que se realiz o principi a realizarse el hecho que la
motiva.
Por consiguiente, si se trata de una obra nueva, la denuncia de obra nueva
debe ser iniciada dentro del ao en que la obra principi a ejecutarse, no
dentro del ao contado desde la fecha en que la obra se termin, porque
entonces no se tratara de una obra nueva, sino de una obra ya hecha.
La ley se coloca en el caso de una obra cuya ejecucin dura ms de un ao
desde que se inici, y si la persona afectada por dicha obra se deja estar y
no la denuncia durante un ao, el artculo 950 del Cdigo Civil
evidentemente supone que la obra permanece nueva, es decir, se halla en
ejecucin, y no ha sido an terminada, porque segn lo hemos explicado en
esta denuncia lo que se pide es la paralizacin o suspensin de la obra, no
su destruccin que es la materia del juicio ordinario que ha de seguirse
sobre si el que ejecuta la obra tiene o no derecho de hacerla.
En tal contexto, resulta indispensable que los jueces de la instancia dieran
por establecida la fecha en se dio inicio a las obras, aspecto de hecho que
154

no se fij, no obstante existir prueba al respecto imposibilitando a este

Tribunal de Casacin a emitir pronunciamiento al respecto, sin que se
denunciara la vulneracin de normas reguladores de la prueba por su
omisin, circunstancia que impide, de igual forma, estudiar la posible
infraccin a la norma legal referida en este fundamento. (Corte Suprema,
27 de julio de 2006, Rol N 3375-2004).

155

La denuncia de una obra ruinosa

Es la accin que se puede ejercer para obtener la demolicin, enmienda o
reparacin de un edificio o cualesquiera otras construcciones vecinas que
amenacen ruina, o el afianzamiento o extraccin de rboles mal arraigados
o expuestos al ser derribados por casos de ordinaria ocurrencia (arts. 932 y
935 del C.C. y 571, inc. 1 del C.P.C.).
Los objetos de la denuncia de obra ruinosa son:
1. Que se derribe el edificio vecino.
2. Que se repare el edificio si admite reparacin.
3. Que se enmiende el edificio si admite enmienda.
4. Que se extraigan los rboles mal arraigados, o expuestos a ser
derribados por cosas de ordinaria ocurrencia.
5. Que se afiancen los rboles mal arraigados o expuestos a ser derribados
por casos de ordinaria ocurrencia (arts. 932 y 935 del C.C. y 571, inc. 1
del C.P.C.).
Se recomienda que las peticiones se hagan unas en subsidios de otras para
que el juez resuelva la que sea procedente (art. 572 C.P.C.).
Naturaleza jurdica
No es una accin posesoria ya que no protege la posesin. Tiene por objeto,
como lo hemos visto, proteger a las personas y los bienes de la ruina o
peligro con que los amenace un edificio, cualesquiera otras construcciones
o rboles.
Si cae el edificio o el rbol, el poseedor sigue poseyendo. La denuncia de
obra ruinosa no interrumpe ninguna prescripcin.
Requisitos y partes en la denuncia de obra ruinosa
1. Debe temerse la ruina, esto es la cada total o parcial, de un edificio,
construccin o rbol.
2. La ruina debe ser inminente, es decir, inmediata o pronta (art. 932).
3. El inmueble que amenaza ruina debe ser vecino al del denunciante (arts.
932 y 934).
156

4. Debe temerse que la ruina cause perjuicios.

Demandante es el dueo o poseedor del inmueble vecino al que amenaza
ruina y tambin el mero tenedor (arrendatario usufructuario, art. 932).
Demandado es el dueo o poseedor del edificio, construccin o rbol que
amenaza ruina.
Dentro del procedimiento es obligatoria la inspeccin personal del tribunal.
Indemnizacin de perjuicios
Si notificada la querella, cayere el edificio, construccin o rbol por efecto
de su mala condicin, se indemnizar de todo perjuicio a los vecinos; pero si
se cayere por caso fortuito, como avenida, rayo o terremoto, no habr lugar
a indemnizacin; a menos de probarse que el caso fortuito, si el mal estado
del edificio, no lo hubiera derribado (arts. 934, inc. 1 y 935).
Prescripcin
Las acciones dirigidas a precaver un dao (denuncia de obra ruinosa) no
prescriben mientras haya justo motivo de tenerlo (art. 950, inc. 2).
Sin embargo, la accin concedida para la indemnizacin de un dao sufrido,
prescribe para siempre al cabo de un ao completo (art. 950, inc. 1).
Jurisprudencia
La accin supone que se tema la destruccin de un inmueble vecino, por lo
que la legitimacin activa para intentar la presente querella corresponde a
quien reviste tal calidad, es decir, que sea vecino del edificio ruinoso. Se
entiende por tal "todo el que posea, ocupe o habite un predio cercano,
prximo o inmediato al que caus el dao, sea que se halle contiguo, al
frente o en cualquier otra direccin" No existe ningn antecedente en autos
que pueda llevar a concluir que el querellante reviste la calidad de vecino
que la ley exige para legitimar la interposicin de la presente querella,
razn por la cual sta tampoco podra ser acogida. (Corte de Apelaciones
de Concepcin, 6 de diciembre de 2006, Rol N 2467-2204).
Otras acciones posesorias especiales
Gran parte de las acciones posesorias especiales que trata el cdigo eran
relativas a las aguas, materia que hoy se trata en el Cdigo de Aguas.
Mencionaremos las que se conservan en el cdigo.
157

1. El dueo de una casa tiene derecho para impedir que cerca de sus
paredes haya depsitos de corrientes de agua o materias hmedas que
puedan daarla (art. 941, inc. 1).
2. El dueo de una casa tiene asimismo derecho para impedir que se
planten rboles a menos distancia que la de quince decmetros, ni
hortalizas o flores a menos distancia que la de cinco decmetros (art.
941, inc. 2).
Si los rboles fueron de aquellos que extienden a gran distancia sus
races, podr el juez ordenar que se planten a la que convenga para que
no daen a los edificios vecinos; el mximum de la distancia sealada
por el juez ser de cinco metros (art. 941, inc. 3).
Los derechos a que se refiere esta letra subsistirn contra los rboles,
flores u hortalizas, a menos que la plantacin haya procedido a la
construccin de las paredes )art. 941, inc. 2).
Hacemos presente que las acciones que estamos analizando son el favor
no slo de las casas sino de todos los edificios.
3. El dueo del sueldo podr exigir que se corte la parte excedente de las
ramas si un rbol las extiende sobre suelo ajeno (art. 942, inc. 2).
Si el rbol penetra en el suelo ajeno con sus races, el dueo del suelo
puede cortar l mismo las races. Este es un caso de justicia privada
(art. 942, inc .2).
Lo dicho en el art. 942 tiene lugar aun cuando el rbol est plantado a la
distancia debida (art. 942, inc. 2).
4. Si se pide la destruccin o modificacin de las obras que corrompan el
aire y lo hagan conocidamente daoso, tal peticin se tramita como
denuncia de obra ruinosa (arts. 937 del Cdigo Civil y 577 del Cdigo de
Procedimiento Civil).
5. Cuando se pide la suspensin de las obras para abrir ventanas o
troneras en una pared medianera, sin consentimiento del condueo (art.
874).
6. Cuando se pide la suspensin de las obras destinadas a hacer una
ventana que d luz a una propiedad sin que est guarnecida de rejas de
hierro, y de una red de alambre, cuyas mayas tengan tres centmetros
de abertura o menos, o cuando la parte inferior de la ventana no diste
del suelo de la vivienda a que da luz tres metros a lo menos (art. 875).
158

7. Cuando se pide la suspensin de las obras destinadas a hacer ventanas,

balcones, miradores o azoteas, que den vista a las habitaciones, patios o
corrales de un predio vecino, cerrado o no, y en que no intervenga la
distancia de tres metros (art. 878).
Naturaleza jurdica de los interdictos especiales
No son acciones posesorias, son limitaciones al dominio para perjudicar lo
menos posible a los vecinos o al pblico en general.
Accin popular y accin municipal
a. Accin popular: Es la que se da a cualquier persona para la defensa de
un inters pblico. Para precaver un dao a personas indeterminadas (arts.
948 y 2.333).
Segn el art. 948, la Municipalidad y cualquier persona del pueblo, tiene
accin popular, esto es, tienen los derechos concedidos a los dueos de
heredades o edificios privados.
b. En favor de quines o de qu se puede intentar la accin
popular del art. 948?
Para algunos la accin popular slo procede en favor de los caminos, plazas
u otros lugares de uso pblico siempre que sea para la seguridad de los que
transitan por ellos.
Otros
creen
que
se
puede
entablar
acciones
populares,
independientemente, en favor de los caminos, plazas u otros lugares de uso
pblico y para la seguridad de los que transitan por ellos.
c. A qu acciones se refiere el art. 948?
Para algunos considerando la ubicacin del art. 948, slo pueden ejercitarse
como acciones populares las acciones posesorias especiales.
Otros piensan que dada la redaccin del art. 948 que se refiere a los
derechos concedidos a los dueos de heredades o edificios privados,
pueden intentarse por cualquiera de pueblo y por las municipales todas las
acciones posesorias.
En todo caso las acciones municipales o populares se entendern sin
perjuicio de las que competan a los inmediatos interesados, esto es, las que
puedan interesarse en inters privado (art. 949).
d. Recompensa a favor del actor en accin popular.
159

Siempre que a consecuencia de una accin popular haya de demolerse y

enmendarse una construccin, o de resarcirse un dao sufrido, se
recompensar al actor, a costa del querellado, con una suma que no baje de
la dcima, ni exceda a la tercera parte de los que cueste la demolicin o
enmienda, o el resarcimiento del dao; sin prejuicio de que si castiga el
delito o negligencia con una pena pecuniaria, se adjudique al actor la mitad
(art. 948, inc 2). La recompensa al actor tambin la contempla el art. 2334.
Accin Municipal.
En la misma accin popular pero concedida a las municipalidades
948).

(art.

Los efectos de la accin municipal son iguales a los de accin popular.

Las municipalidades son las encargadas de reglamentar lo relativo a las
construcciones de edificios u otras obras en los costados de calles y
caminos pblicos. Esa reglamentacin est en la Ley General de Urbanismo
y Construcciones y en las ordenanzas generales y locales.
La ley mencionada tambin da acciones populares.

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