Derechos Reales Pretorianos

Derechos reales pretorianos
Los derechos reales pretorianos o instituidos por el pretor fueron la superficie, el ius
in agro vectigalis, la enfiteusis y la hipoteca.
1. SUPERFICIE
La superficie era el derecho que los arrendatarios o colones de los predios rsticos,
a perpetuidad o largo plazo, tenan sobre las edificaciones levantadas en ellos con
el consentimiento del arrendador.
2. "IUS UN AGRO VECTIGALIS"
Surgi del arrendamiento a perpetuidad, que los municipios solan hacer de sus
tierras, mediante un censo o vectigal.
En atencin a la perpetuidad de aquella situacin jurdica del colono, el pretor cre a
favor de este un verdadero derecho real.
3. LA ENFITEUSIS
La enfiteusis, palabra que procede del griego (plantar, sembrar), naci del
arrendamiento de tierras incultas, a largo plazo o a perpetuidad, que los
emperadores solan dar a los particulares, con la obligacin para el colono de
cultivarlas y plantarlas.
Esta prctica fue igualmente seguida por los grandes propietarios y dio origen al
derecho real del colono sobre las tierras, creado por el pretor y denominado
enfiteusis. En la poca de Justiniano se refundieron el ius in agro vectigalis y la
enfiteusis en una misma situacin y se sometieron a un mismo rgimen legal.
4. LA HIPOTECA
Segn el derecho romano, la hipoteca era un derecho real accesorio sobre una cosa
mueble o inmueble, destinado a garantizar el pago de una deuda.
La institucin de la hipoteca surgi lentamente a la vida jurdica mediante una
evolucin progresiva.
Con la finalidad de obtener una garanta para el acreedor, distinta de las
seguridades puramente personales, se acostumbr primeramente lo que se llam
enajenacin fiduciaria. Quien contraa una deuda, enajenaba a favor del acreedor
una cosa determinada, pero conviniendo, por un pacto llamado fiducia, que al
pagarse la deuda devolviera la cosa al patrimonio del deudor.
Luego vino la institucin de la prenda (pignus). El deudor entregaba a su acreedor
la posesin de una cosa en garanta de pago. El acreedor conservaba dicha
posesin mientras no le pagara la deuda.
Posteriormente se vio el verdadero origen de la hipoteca en el arrendamiento de

fundos rurales. Para garantizar al arrendador el pago del arrendamiento, se
estableci que, por un convenio entre el arrendador y el arrendatario, los ganados y
utensilios agrcolas llevados al predio por el arrendatario quedaran afectos al pago,
sin que saliera del poder de este.
Si el arrendatario no pagaba, se permita al arrendador tomar posesin de aquellas
cosas por medio de una accin llamada interdicto salviano.
Vino en seguida un progreso en la institucin. Existi un gravamen sobre las cosas
(ganado y utensilios agrcolas del arrendatario) que acompaaba a estas en
cualquier poder que se encontrasen (otra persona diferente del arrendador poda
adquirirlas) y daba lugar a que el acreedor obtuviera su posesin sino se le pagaba
la deuda. Esta accin del acreedor para hacerse posesin de las cosas gravadas,
en caso de no ser pagado, se denomin accin serviaria.
Finalmente aquella institucin se generaliz para todas las cosas, cualesquiera que
fuesen la naturaleza y el origen del crdito que trataba de garantizarse.
La accin llamada quasi serviana o hipotecaria, se diriga en un principio a obtener
la posesin de las cosas gravadas en caso de no pagarse la deuda. El acreedor
adquira entonces la posesin y segua tenindola, a manera de prenda, mientras no
se le pagara.
Pero aquella situacin poda hacerse indefinida, por lo cual vino a establecerse
primeramente que por convenio de las partes, al constituirse el gravamen, el
acreedor se hiciera dueo de las cosas gravadas en caso de no ser pagado. En
seguida se permiti convenir entre acreedor y deudor que en caso de no pago el
acreedor pudiera vender las cosas gravadas para pagarse con su precio.
De este modo vino a consagrarse en las instituciones jurdicas de Roma el derecho
real de hipoteca con los mismos caracteres generales que lo distinguen en el
derecho civil moderno, salvo su extensin en cuanto a las cosas susceptibles de l,
que era mayor, en el derecho romano, pues tena lugar sobre los bienes muebles e
inmuebles, al paso que el derecho moderno solo tiene lugar sobre los inmuebles.

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