CASA HABITACIÓN

INTERES MEDIO
EL PRESENTE PROYECTO FUE DISEÑADO PARA EL PROPIETARIO ALFREDO CHAVEZ
MALDONADO.
EL PREIDIO ESTA LOCALIZADO EN EL LADO SUR PONIENTE DE LA CUIDAD DE TUXTLA
GUTIERREZ, CHIAPAS, EN PRIVADA TIKAL ESQUINA CON CALLE INNOMINADA, MANZANA 8,
FRACCIONAMIENTO MACTUMATZA.
EL DISEÑO DE LA VIVIENDA SURGE A PARTIR DE LA CONCEPTUALIZACIÓN DE UNA BOTELLA
DE VINO TIPO BORDELESA, GENERANDO ASI DOS PRISMAS Y UN CIRCULO, LA FORMA
CUADRADA DEL TERRENO Y SU UBICACIÓN EN LA ESQUINA DE LAS CALLES MENCIONADAS
PERMITE UNA COMOETENCIA ENTRE LA FACHADA PRINCIPAL Y LA ORIENTE, EL ELEMENTO
DE MAYOR JERARQUIA ES EL CIRCULO QUE GENERA UN CILINDRO, EN EL SE UBICA EL
ESTUDIO Y UNA RECAMARA MARCANDO RELEVANCIA EN ELLOS, EL USUARIO REQUIERE UN
ESTUDIO AMPLIO PARA DOS PERSONAS, CON PAREDES LIBRES PARA PODER COLOCAR SUS
LIENSOS Y DIBUJAR SOBRE ELLAS, ADEMAS DE CONTAR CON UN ESPACIO PARA CACTURAR
FOTOGRAFIAS, UNA SALA AMPLIA PARA 8 PERSONAS; ESPACIOS QUE EL USUARIO
CONSIDERO INDISPENSABLE PARA EL DESARROLLO DE SUS ACTIVIDADES ARTISTICAS.
UNA CONDICIONANTE EN EL TERRENO ASI COMO DEL USUARIO FUE EL SALVAGUARDAR UN
ARBOL (CAULOTE) EXISTENTE EN EL PREDIO, POR LO QUE ESTE SE TUVO QUE INTEGRAR AL
DISEÑO DEL PROYECTO.
ANALISIS NORMATIVO DE UNA CASA DE INTERES MEDIO
LEY DE FRACCIONAMIENTOS
ARTICULO APLICA CUMPLE OBSERVACIONES
29.- Los fraccionamientos habitacionales de tipo SI SI
medio tendrán las siguientes características:
I. Los lotes, no podrán tener un frente menor de
8.00 metros ni una superficie menor a 160.00
metros cuadrados;
II. Como mínimo el 20% de la superficie de cada lote
se destinará a espacios libres;
III. El aprovechamiento predominante será de
vivienda unifamiliar y se permitirá solamente, como
máximo el 10% de la superficie vendible para áreas
comerciales y de servicios. Las cuales se ubicarán en
las vialidades principales o colectoras únicamente,
quedando el uso del suelo estipulado al momento
de autorizarse el fraccionamiento;
En este tipo de fraccionamientos se permitirá la
construcción de viviendas multifamiliares o de
edificios habitacionales, en un máximo del 30% de la
superficie vendible.
REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓ DE TUXTLA GUTIEREZ
CAPITULO ARTICULO APLICA CUMPLE OBSERVACIONES
CAP I 117.- Para garantizar las condiciones de SI SI
habitabilidad, funcionamiento, higiene,
acondicionamiento ambiental, comunicación,
seguridad estructural, instalaciones y de
emergencia, integración al contexto e imagen
urbana de las edificaciones en el Municipio de Tuxtla
Gutiérrez, los proyectos arquitectónicos
correspondientes deberán cumplir los
requerimientos establecidos en este título para cada
tipo de edificación y las demás disposiciones
aplicables
NO NO
118.- Los elementos arquitectónicos que
constituyen el perfil de una fachada, tales como
pilastras, sardineles, marcos de puertas y ventanas,
situados a una altura menor de 2.50 metros, sobre el
nivel de banqueta, podrá sobresalir del alineamiento
hasta diez centímetros. Estos mismos elementos
situados a una altura mayor, podrán sobresalir hasta
20 centímetros.
NO NO
119.- Para que puedan otorgarse licencias para la
construcción de voladizos, será necesario que se
cumplan los siguientes requisitos:
 I. Que el edificio no se encuentre ubicado en
zona con reglamentación especial por sus
valores históricos o artísticos.
II. Que el ancho de la calle de la ubicación sea
cuando menos de 18 metros de anchura
entre ambos paños de construcción.
III. Que el voladizo o voladizos queden
alejados a una distancia mínima de 1.50
metros de los linderos de los predios
contiguos;
IV. Que el proyecto respectivo armonice con
el ambiente de la calle y responda a un
conjunto plástico, en caso de que el proyecto
se salga de lo estipulado en este reglamento
la Secretaría solicitará la opinión de la de
Comisión Consultiva de Desarrollo Urbano
Municipal y en consecuencia dictar una
resolución.

V. Que el saliente no exceda de 100

centímetros contados del paño de
construcción.

VI. Que no existan líneas de conducción

eléctrica a distancia menor de dos
metros.

VII. Las construcciones en voladizo no podrán

ser áreas habitables.
120.- La superficie construida máxima permitida SI SI CON BASE AL
(CUS) en los predios será la que se determine, de ART. 29 DE LA
acuerdo con las intensidades de uso del suelo y LEY DE FRACC.
densidades de población establecidas por el
Programa y la Ley de Fraccionamientos.
121.- La superficie máxima de construcción SI SI
permitida en los predios establecidos en el artículo
anterior, deberán dejar sin construir por lo menos el
15% de su superficie, para predios con dimensiones
menores a 300 metros cuadrados o un 20% para
mayores de 300 metros cuadrados.
123.- Los techos, voladizos, balcones, jardineras y en SI SI
general cualquier saliente que colinde directamente
con la vía pública, deberán construirse o
acondicionarse de manera que se evite la caída o
escurrimiento de agua sobre la vía pública.
124.- Las cortinas de sol en las plantas bajas de los NO NO
edificios, serán enrollables o plegadizas. El ancho de
ellas cuando estén desplegadas se sujetará a lo
señalado para las marquesinas.
NO NO
125.- Ninguna parte de la cortina de sol incluyendo
la estructura metálica que la soporte cuando esté
desplegada, podrá quedar a una altura menor de
2.20 metros sobre el nivel de la banqueta, ni podrá
sobresalir, cuando esté desplegada, más de 15
centímetros fuera del paño del alineamiento, salvo
aquellas que se coloquen en el borde exterior de las
marquesinas.
126.- No se permitirán toldos en las banquetas que NO NO
tengan un ancho menor de tres metros. Los toldos
frente a los edificios tendrán una altura mínima de
2.50 metros sobre el nivel de la banqueta y su
saliente podrá tener la anchura de ésta.
127.- Cuando los toldos tengan soportes, estos NO NO
deberán ser desmontables a fin de que puedan ser
retirados al recogerse el toldo. Se podrá autorizar la
colocación de vitrinas adosadas a las paredes de
fachadas en edificios de carácter comercial, con un
saliente máximo de 10 centímetros.
128.- La altura máxima que podrá autorizarse para SI SI
edificios, será fijada en cada caso por la Secretaría
tomando en cuenta las normas mínimas siguientes:
I. Que cumpla con los dispositivos de la
ordenación urbana a que se refiere éste
Reglamento.
II. Que el sistema de agua potable de donde
se abastecerá el edificio sea suficiente para
darle servicio, caso contrario el SMAPA,
dictará las medidas necesarias para satisfacer
las necesidades requeridas.
III. Que la red de alcantarillado público tenga
la capacidad suficiente para desfogar las
aguas residuales, caso contrario el SMAPA,
dictará las medidas necesarias para satisfacer
las necesidades requeridas.
IV. Que, dado el volumen vehicular de la zona
y el uso futuro de inmueble, no se originen
problemas de tránsito, en lo referente a la
circulación como al estacionamiento de
vehículos, para lo cual el propietario deberá
 presentar en el proyecto la propuesta de
solución para la construcción.

V. Que armonice con el contexto y responda

a un conjunto plástico aceptable, caso
contrario, la Secretaría solicitará la opinión
de la de Comisión Consultiva de Desarrollo

VI. Que se apegue al coeficiente de

utilización del suelo (CUS) emitido en la
factibilidad de uso y destino del suelo
129.- Ningún punto del edificio podrá estar a mayor NO NO
altura que dos veces su distancia mínima a un plano
virtual vertical que se localice sobre el alineamiento
opuesto a la calle. La altura de la edificación deberá
medirse a partir del nivel de piso terminado de la
acera, en el tramo de la calle correspondiente al
frente del predio. Sin perjuicio de lo anterior, el
Ayuntamiento podrá fijar otras limitaciones a la
altura de acuerdo a los señalamientos del Programa.
130.- Cuando una edificación se encuentre ubicada SI SI
en una esquina de dos calles de ancho diferente, la
altura máxima de la edificación podrá ser igual a la
que corresponde a la distancia igual a 2 veces la
distancia al eje del ancho de la calle angosta medida
a partir de la esquina. En casos de autorizaciones
especiales será el Cabildo quien la emita, con el
apoyo a la opinión de la Comisión Consultiva de
Desarrollo Urbano Municipal con base a estudio
urbano socioeconómico que para tal efecto presente
el propietario, el Director Responsable y
Corresponsable de Obra.
131.- Las edificaciones deberán contar con los SI SI
espacios para estacionamiento de vehículos, de
acuerdo a su tipología, su uso y a su ubicación, los
cuales se establecen en tabla No. 1, de éste
Reglamento.
132.- La omisión de cajones de estacionamiento en NO NO
un proyecto arquitectónico, previo dictamen de la
Secretaría causará multa, que será establecida por la
Ley de Ingresos del Municipio de Tuxtla Gutiérrez,
Chiapas. La ocupación permanente de las áreas de
estacionamiento, para uso diferente al autorizado en
una edificación, causará en forma automática la
aplicación de una sanción correspondiente.
133.- Las edificaciones vivienda plurifamiliar y NO NO
comerciales que no cuenten con espacios para el
total de cajones de estacionamiento requerido,
deberán ubicarlo en otro predio, siempre y cuando
no se encuentren a una distancia mayor de 150
metros y no se crucen vialidades primarias para
llegar a él. Cuando se crucen vialidades primarias, se
deberá presentar un estudio que justifique su uso, si
este no fuera suficiente para la Secretaría, y a
solicitud del Director Responsable de Obra, se
solicitará la opinión a la Comisión Consultiva de
Desarrollo Urbano Municipal para autorizar o negar
la solicitud.
134.- Los propietarios de las edificaciones señaladas SI SI
en el artículo 131, deberán comprobar con escritura
pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad
y del Comercio, que también son propietarios del
predio señalado o presentar el contrato de
arrendamiento con un estacionamiento público, y
que el predio o estacionamiento público reúna las
condiciones fijadas para el caso anterior. Para
obtener la autorización se deberá presentar la
Factibilidad de Uso de Suelo y Contrato de
Arrendamiento vigente.
135.- En caso de que las edificaciones no cuenten con NO NO
espacio para el total de cajones de estacionamiento
requerido o que no puedan ubicarlos en otro predio
en los términos indicados en el artículo 133, cubrirán
el impuesto sustitutivo anual de estacionamiento;
según lo señalado en la Ley de Ingresos Municipal.
136.- Cualquiera de las tres opciones para cumplir NO NO
con lo relativo a áreas de estacionamiento, deberán
convenirse con el Ayuntamiento a través de una
carta compromiso en la que se estipularán
claramente las condiciones y los derechos que
causen. Dicha carta compromiso se inscribirá en un
registro que para el efecto se establezca en la
Secretaría, quien supervisará y vigilará su
cumplimiento, quedando a cargo de la Tesorería
Municipal el cobro de las cuotas convenidas.
137.- El Ayuntamiento podrá exigir que una NO NO
edificación destinada a equipamiento urbano, se
ajuste a las disposiciones señaladas en el Sistema
Normativo de Equipamiento Urbano de la Secretaría
de Desarrollo Social.
CAP II 138.- : Los locales de las edificaciones, según su tipo, SI SI
deberán tener como mínimo las dimensiones y
características que se establecen en la tabla no. 2, y
las que se señalen en las normas técnicas
complementarias correspondientes.
CAP III 139.- Las edificaciones deberán estar previstas de SI SI
servicios de agua potable capaces de cubrir las
demandas mínimas de acuerdo al Programa y a las
normas establecidas por los programas de
ingeniería sanitaria. Estarán provistas de servicios
sanitarios del número que se demande, ver tabla no.
3.
140.- En conjuntos habitacionales y otros SI SI
condominios de cualquier tipo, será necesario el uso
de muebles de gasto mínimo.
141.- En las edificaciones que requieran factibilidad NO NO
de uso y destino del suelo, con superficie construida
mayor a 500.00 m2 o con alturas de más de cuatro
niveles, deberán ubicarse uno o varios locales para
almacenar depósitos o bolsas de basura, ventilados
y a prueba de roedores, con los dimensionamientos
siguientes:
I. Alimentos y bebidas, mercados y tiendas
de autoservicio con más de 500 metros
cuadrados, los demás usos y destinos del
suelo, a razón de 0.01 metros cuadrados
construidos.
II. Condominios Habitacionales de
cualquier tipo, a razón de 0.05 metros
cuadrados/vivienda construida.
142.- Las albercas públicas contarán cuando menos NO NO
con:
I. Equipo de recirculación, filtración y
purificación de agua;
II. Boquillas de inyección para distribuir el
agua tratada y de succión para los aparatos
limpiadores de fondo;
III. Rejillas de succión distribuidas en la
parte onda de la alberca, en número y
dimensiones necesarias para que la
velocidad de salida del agua sea la adecuada.
En su caso, cumplirán también con lo
preceptuado en los artículos 172 y 193 del
presente reglamento.
CAP V SI SI
144.- El permiso para la construcción de edificios
destinados a la habitación podrá concederse
tomando en cuenta lo dispuesto por las Leyes
Federales y Estatales de Salud y a las siguientes
normas:
Es obligatorio dejar ciertas superficies libres o patios
destinados a proporcionar luz y ventilación, a partir
del nivel en que se desplanten pisos, sin que dichas
superficies puedan ser cubiertas con volados,
pasillos, corredores o escaleras.
Los patios que sirvan tanto a piezas habitables como
a las no habitables, tendrán las siguientes
dimensiones mínimas con relación a la altura de los
muros que los limiten.
145.- La dimensión mínima de una pieza habitable SI SI
será de 2.70 metros libres y su altura no podrá ser
inferior a 2.60 metros.
146.- Sólo se autorizará la construcción de viviendas SI SI
que tengan como mínimo una pieza habitable, con
sus servicios completos de cocina y baño.
SI SI
147.- Todas las piezas habitables en todos los pisos,
deben tener iluminación por medio de vanos que
darán directamente a patios o a la vía pública, por lo
que no se permitirán ventanas, ni balcones u otros
voladizos semejantes, sobre la propiedad del vecino.
La distancia mínima para la ventilación de un espacio
en fachada colindante será de 1.70 mts.
A partir del paño exterior de la ventana hacia el muro
colindante y se deberá un elemento que impida ver
hacia la propiedad del vecino. La superficie total de
ventanas, libre de toda obstrucción para cada pieza
será por lo menos igual a un octavo de la superficie
del piso, y el espacio libre para ventilación deberá ser
cuando menos de un vigésimo cuarto de la superficie
de la pieza. Para la iluminación y ventilación de las
áreas no habitables como pasillos, baños y escaleras,
se podrá hacer de manera cenital con dimensiones
mínimas de 60 x 60 cm.
148.- Todas las viviendas deberán tener salidas a SI SI
pasillos que conduzcan directamente a las puertas
de salida o a escaleras. El ancho de pasillos o
corredores nunca será menor de 1.20 metros y
cuando haya barandales estos deberán tener una
altura mínima de 90 centímetros, y su diseño será de
tal modo que un niño no pase a través de ellos.
149.- Se permitirá la iluminación en fachadas de NO NO
colindancia mediante bloques de vidrio prismático
traslúcido a partir del tercer nivel sobre la banqueta,
sin que está disminuya los requerimientos mínimos
establecidos para el tamaño de ventanas y domos o
tragaluces, y sin la creación de derechos respecto a
futuras edificaciones vecinas que puedan obstruir
dicha iluminación.
150.- Los edificios de dos o más pisos siempre SI SI
tendrán escaleras que comuniquen todos los niveles,
aun contando con elevadores. Cada escalera dará
servicio como máximo a 20 viviendas por piso.
La anchura mínima de escaleras será de 90
centímetros en edificios unifamiliares y de 120
centímetros en edificios plurifamiliares y
multifamiliares, y el peralte no será mayor a 18
centímetros ni menor a 15 centímetros, las huellas
tendrán 28 centímetros de profundidad como
mínimo debiendo construirse con materiales
incombustibles y protegerse con barandales de
altura mínima de 90 centímetros.
Las escaleras con diseño lineal podrán no tener
descanso entre un nivel y otro, y estas tendrán
huellas de 30 cm. de ancho y los peraltes serán los
establecidos en el párrafo anterior.
Las escaleras con diseño circular deberán tener como
mínimo una huella de 30 cm. a la mitad del ancho de
la misma, de tal manera que permita la circulación
adecuada, segura y que no represente peligro alguno
para los usuarios.
Los diseños de escaleras que no se encuentren en las
formas mencionadas con anterioridad deberán tener
un descanso por cada 15 escalones.
Las puertas a la calle tendrán una anchura libre mínima
de 90 centímetros y en ningún caso la anchura de la
puerta de entrada será menor que la suma de las
escaleras que desemboquen en ellas
151 Las cocinas y baños deberán obtener luz ventilación SI SI
directamente de los patios o de la vía pública por medio
de vanos, con una superficie no menor de un octavo del
área de las piezas.
152.- Cada una de las viviendas de un edificio debe contar NO NO
con sus propios servicios de baño, lavabo, inodoro,
lavaderos de ropa y fregadero. Las aguas pluviales que
 escurran por los techos y terrazas deberán ser conducidas
a registros independientes los cuales serán conducidos
hacia la calle, las aguas pluviales que escurran en fachadas
podrán dirigirse directamente hacia la calle a través de
ductos o tubos que salgan a nivel de calle.
153.- Sólo por verdadera excepción, y ante la ausencia de NO NO
drenaje municipal se podrá autorizar la construcción
condicionada de viviendas cuyas aguas negras
descarguen a fosas sépticas adecuadas, cumpliendo con
la NOM-­­006-­­CNA-­­1997 y los lineamientos que para el
efecto emitan las dependencias correspondientes
154.- La instalación de calderas, calentadores o aparatos SI SI
similares y sus accesorios se autorizarán de tal manera
que no causen molestias ni pongan en peligro la seguridad
de los habitantes. Las instalaciones eléctricas deberán
ejecutarse con sujeción a las disposiciones legales
vigentes para la materia.
CAP XIX 248.- Todas las edificaciones deberán contar con buzones SI SI
para recibir comunicación por correo, accesibles desde el
exterior.
249.- En las edificaciones de riesgo mayor las NO NO
circulaciones que funcionen como salida a la vía pública o
conduzcan directa o indirectamente a estas, estarán
señaladas con letreros y flechas permanentemente
iluminadas y con la leyenda "salida” o "salida de
Emergencia", según sea el caso. De acuerdo a la NOM-­
003-­ SEGOB/2011, señales y avisos para protección civil.
250.- La distancia desde cualquier punto en el interior de SI SI
una edificación a una puerta, circulación horizontal,
escalera o rampa, que conduzca directamente a la vía
pública, áreas exteriores o al vestíbulo de acceso a la
edificación, medidas a lo largo de la línea de recorrido,
será de 30 metros, como máximo.
251.- Las salidas a la vía pública en edificaciones de salud NO NO
y de entretenimiento contarán con marquesinas que
cumplan con lo indicado en el artículo 118 de éste
Reglamento.
252.- Las puertas de acceso, intercomunicación y salida, SI SI
deberán tener una altura de 2.10 metros, cuando menos
y una anchura que cumpla con los valores señalados en la
tabla no. 4, para cada caso.
253.- Las circulaciones horizontales como corredores, SI SI
pasillos y túneles deberán cumplir con la altura y anchura
indicada en la tabla no. 5.
254.- Las edificaciones tendrán siempre escaleras SI SI
y/o rampas peatonales que comuniquen todos sus
niveles, aun cuando existan elevadores, escaleras
eléctricas o montacargas, con las dimensiones
mínimas y condiciones de diseño señalados en la
 tabla No. 6 para el caso de escaleras.
Las escaleras compensadas deberán tener una huella
mínima de 0.25 metros medida a 0.40 metros de
barandal interior, estando prohibidas en
edificaciones de más de 4 niveles.
CAP XXI 280.- Las escaleras en cada nivel, estarán ventiladas SI SI
directamente a fachadas o cubos de luz por medio de
vanos cuya superficie no será menor del 10% de la
planta del cubo de la escalera.
En casos de verdadera excepción se autorizarán escaleras
en cubos cerrados debiendo construirse adosados a ellas,
un ducto de extracción de humos.
282.- Se permitirá el uso de vidrios y materiales SI SI
reflejantes en las fachadas de las edificaciones siempre y
cuando se demuestre mediante los estudios de
asoleamiento y reflexión especular, que el reflejo de los
rayos solares no provocará en ninguna época del año u
hora del día, deslumbramientos peligrosos o molestos en
edificaciones vecinas a vías públicas, ni aumentará la
carga térmica en el interior de edificaciones vecinas.