Ensayo Predial

UNIVERSIDAD AUTONOMA DEL ESTADO
DE MÉXICO
CENTRO UNIVERSITARIO UAEM

AMECAMECA
LICENCIATURA EN CONTADURIA
ENSAYO
DE LOS INGRESOS DE LOS MUNCIPIOS
IMPUESTO PREDIAL
PRESENTA
PALOMA BERNAL PEÑA
PROFESOR
M. EN C.E JOSÉ LUIS ROCHA LIJANDRO
2018
INTRODUCCIÓN
El presente ensayo nos da a conocer un tema de interés para todos aquellos

propietarios que sean poseedoras de inmuebles en el Estado, la ausencia de
interés social y gubernamental para la recaudación del impuesto predial es
elevada, al recibir aportaciones los gobiernos locales por parte de los gobiernos
federales y estatales, generan una cierta tranquilidad y falta de interés para la
recaudación; sin embargo, es cada vez más importante que los municipios tengan
un sustento económico fluido, en el que no intervengan los demás órdenes de
gobierno, y que generen un desarrollo local. El tema a tratar se titula: De los
ingresos de los municipios “Impuesto Predial”.
Se da a conocer las aportaciones más relevantes de diferentes autores y

organizaciones respecto a dicho tema. A continuación se mencionan las
siguientes:
Para Merino la constitución política establece como potestad tributaria exclusiva

de los ayuntamientos, las contribuciones, incluyendo tasas adicionales, que
establezcan los estados sobre la propiedad inmobiliaria, del fraccionamiento,
división, consolidación, traspaso y mejoras, así como las que tengan como base el
cambio de valor de los inmuebles (Merino J., 2003). “Como ciudadanos, se tiene la
obligación de pagar los impuestos que con supuesto acuerdo con las autoridades
se establecieron, sin embargo es obligación de la autoridad formar cursos de
acción que ayuden tanto a su gobierno como al ciudadano a que la recaudación se
haga en tiempo y forma”.
Para Gutiérrez a pesar de la enorme importancia que representa la recaudación

del impuesto predial, los municipios no cuentan con la fortaleza institucional
necesaria para incrementar esa recaudación (Gutiérrez A., 2013). “En ocasiones
los presidentes municipales argumentan que el problema de fondo son las bajas
tasas con que se cuenta, además de los problemas de Catastro que se tiene. Sin
embargo otra visión es que se podría cobrar más simplemente cobrar bien lo que
ya se tiene y actualizar los registros de propiedad, debido a que estos se
encuentran con datos obsoletos y erróneos”.
Ahora bien, según el INDETEC (2011), los factores que influyen para que la
recaudación del impuesto predial sea baja respecto de su potencial, son aspectos
siete como el jurídico, administrativo, tecnológico e incluso político, así como del
rezago en los valores catastrales y la debilidad de las tasas y tarifas locales del
impuesto. “Es importante la existencia del diseño de políticas públicas a nivel
municipal, recae en la importancia que tiene la recaudación de impuestos, de
forma específica del impuesto predial, ya que es el sostén económico de la
Hacienda Pública Municipal”.
Margain menciona que es necesario decir que la política fiscal debe tener
siempre objetivos diversos pero siempre recordar que el principal es el de
recaudar, sin embargo también debe tomar en cuenta el facilitar la recaudación
para cumplir las metas planteadas, buscando siempre la mejora económica y
evitar la fuga de capital, si esto se logra, entonces existirá suficiente recurso para
atacar las necesidades sociales (Margain E., 1998). “El óptimo uso de la
recaudación, es en beneficio de la sociedad para generar un desarrollo municipal
que pretenda cubrir las necesidades de la población”.
Recordando a Merino un ayuntamiento que intente el cambio tiene que sufragar

con los costos políticos y los costos económicos del proceso de cambio, pero no
alcanzaría a recuperar suficientes beneficios que serían capitalizados por la
administración que le suceda. Por otra parte, la imposición predial se establece
comúnmente, mas con un enfoque estatal que municipal (Merino J., 2003). “La
relación política con la relación administrativa, siempre llevará al tomador de
decisiones a tener conflictos, ya que posiblemente se tienen las estrategias
adecuadas, pero dichas estrategias podrían más que tener un beneficio
económico, un gasto político”.
DESARROLLO
El impuesto predial es el impuesto local por excelencia, y tiene la ventaja de

que se recauda con relativa facilidad con el objetivo de generar ingresos propios
en los municipios de México. Este impuesto se define como un gravamen sobre la
propiedad o posesión inmobiliaria. El impuesto debe ser pagado por todos los
propietarios de un inmueble, ya sea vivienda, oficina, edificio, local comercial o
predio.
La base administrativa y legal del impuesto es el catastro municipal, el cual es

clave no solo para cobrar el impuesto predial, sino también para asociar el predio
al costo de proveer servicios básicos a cada predio según el uso del suelo
(vivienda, oficinas, comercio, industria, etc.)
En México, el predial se paga y se calcula de manera anual, en los primeros

dos meses del año. También existe la posibilidad de pagarlo de manera bimestral,
a excepción de los contribuyentes que aportan la cuota mínima, es decir: los
jubilados, pensionados o mayores de 60 años (estos se presentan como algunos
casos de excepción para la recaudación en algunas localidades, al igual que los
edificios públicos, centros escolares, hospitales, etc.).
En general, existe un descuento para quienes realizan su pago durante los

primeros días o meses del año como mecanismo para incentivar su recaudación.
El porcentaje que se descuenta varía de acuerdo con la entidad federativa y
cambia cada año. Las reducciones con frecuencia oscilan entre 5 y 15 por ciento
del total a pagar.
Este gravamen se determina al tomar como base el valor catastral del inmueble,
el cual se establece calculando los valores unitarios del suelo y la construcción y
multiplicando estos por la superficie de la edificación. Para calcular el valor del
suelo, el primer criterio que se utiliza es la ubicación del inmueble. De esa forma,
existen tres tipos de valor de suelo:
Área de valor: Esto implica un cálculo con base en varias manzanas (un grupo
de casas ubicadas en el mismo lote o área) que tienen características parecidas
en cuanto a infraestructura y equipamiento urbano (servicios), tipo de inmuebles
(casas unifamiliares, condominios, locales comerciales, fábricas, etcétera) y
dinámica inmobiliaria.
Enclave de valor: El cálculo por enclave se hace cuando una porción de

manzanas o lotes habitacionales son notoriamente diferentes en valor y
características respecto de los demás en un área específica.
Corredor de valor: Es el cálculo que se hace cuando el inmueble se encuentra

en una avenida o vialidad importante o muy transitada. Se considera en función de
que las grandes vialidades aumentan el valor comercial de una propiedad al
incrementar la actividad económica de la zona. El cálculo se aplica aun cuando el
inmueble no tenga su acceso principal sobre la vialidad en cuestión.
Después de calcular el valor del suelo, se determina el avalúo de la

construcción. Para esto se toman en cuenta factores como:
1. Tipo de inmueble: habitacional o comercial.

2. Número de pisos (tanto de la construcción general, como del propio
inmueble. Por ejemplo: puede tratarse de un departamento de dos niveles
que se encuentra dentro de un edificio de 10 pisos).
3. Superficie del terreno.
4. Tamaño de la construcción.
5. Antigüedad del inmueble.
Por último, para realizar el cálculo, se toman en cuenta los rangos de valores.
Esto quiere decir que existen tablas que marcan el monto del impuesto predial de
acuerdo con el rango de valor catastral en que se encuentra una vivienda.
El Código financiero del estado de México y Municipios (2018), muestra la tabla

del valor catastral para el pago de dicho impuesto: El monto anual del impuesto a
pagar, será el resultado de sumar a la cuota fija que corresponda de la tarifa, el
resultado de multiplicar el factor aplicable previsto por cada rango, por la diferencia
que exista entre el valor catastral del inmueble del que se trate y el valor catastral
que se indica en el límite inferior del rango relativo.
CONCLUSIÓN
Finalmente se concluye que la recaudación del impuesto predial puede ser una
buena fuente de financiamiento complementario de las finanzas locales ya que el
pago de dicho impuesto es una obligación que estipula la ley. La sociedad al
contribuir con la emisión del pago del impuesto se beneficia de los servicios
públicos y ayuda a cubrir las necesidades que requiera el municipio.
Es recomendable construir un catastro limpio que ejerza correctamente la

recaudación del impuesto en cada ayuntamiento, con el objeto de ayudar al
cumplimiento tributario ciudadano, que sea creíble, fiable y respetada. Con una
buena gestión y ejecución de los fondos públicos, la percepción ciudadana
mejorará y la voluntad política de cumplir con el pago también mejorará.
Una alternativa es hacer partícipe al ciudadano de las acciones y los resultados

generados por las mismas, hoy en día es indispensable, ya que lejos de crear
discrepancias con el poder del gobierno, va creando una armonía de trabajo entre
ciudadanía y gobierno generando así una transparencia y comunicación entre
ambos, e incentivando al ciudadano a crearse una cultura del pago, ya que su
dinero ha sido utilizado para fines sociales.
REFERENCIAS
Código financiero del estado de México y Municipios (2018).
Gutiérrez A. (2013), Las finanzas públicas en México: retos y características de

una reforma.
Margain E. (1998). Nociones de política física. Porrúa: México.
Merino J. (2003). "Las haciendas públicas en el federalismo mexicano" Instituto

Tecnológico Autónomo de México, Gaceta de Economía año 9.México.
LMM Consulting Impuesto Predial, análisis y alternativas para mejorar la

capacidad recaudatoria en los municipios de México. Disponible en:
http://www.cefp.gob.mx/transp/CEFP-CEFP-70-41-C-Estudio0009-
010617.pdf

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