GESTIÓN DEL MANTENIMIENTO DE SERVICIOS HOTELERES

LA FUNCIÓN MANTENIMIENTO

1. QUÉ ES EL MANTENIMIENTO.

Se entiende por Mantenimiento a la función empresarial a la que se encomienda el control del estado de
las instalaciones de todo tipo, tanto las productivas como las auxiliares y de servicios. En ese sentido se
puede decir que el mantenimiento es el conjunto de acciones necesarias para conservar o restablecer un
sistema en un estado que permita garantizar su funcionamiento a un costo mínimo. Conforme con la
anterior definición se deducen distintas actividades:

 prevenir y/o corregir averías.

 cuantificar y/o evaluar el estado de las instalaciones.
 reducir los costos de producción.

Son misiones de mantenimiento:

 la vigilancia permanente y/o periódica.

 las acciones preventivas.
 las acciones correctivas (reparaciones).
 el reemplazamiento de maquinaria.

Los objetivos implícitos en el mantenimiento son:

• Aumentar la disponibilidad de los equipos hasta el nivel preciso.

• Reducir los costos al mínimo compatible con el nivel de disponibilidad necesario.
• Mejorar la fiabilidad de máquinas e instalaciones.
• Asistencia al departamento de ingeniería en los nuevos proyectos para facilitar la
mantenibilidad de las nuevas instalaciones.

Importancia del mantenimiento

En la etapa actual ser competitivo es fundamental, por ello las actividades industriales experimentaron
modificaciones que impusieron diferentes ritmos de desarrollo, llegando en la actualidad a ser decisivo en
los campos de la calidad y de la productividad.

En este escenario, el Mantenimiento es muy importante porque contribuye con los dos factores claves de
la competitividad (Calidad y productividad), que las empresas tienen hoy en día. A ello se suma la
existencia de un tercer factor clave que es propio del Mantenimiento: la confiabilidad.

De manera más concreta, el resultado de una empresa en términos de producción está compuesto por la
capacidad instalada, el ritmo de operación, la calidad de sus productos y servicios y la disponibilidad de
sus instalaciones. El mantenimiento influye en todos, sin embargo es a través de la disponibilidad donde
se ven mejor sus efectos y por lo tanto la incidencia que tiene en el resultado global. El buen
mantenimiento nos asegura la disponibilidad hoy a lo largo del tiempo y esto es la confiabilidad.
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En este contexto es importante señalar algunos de los factores que afectan la competitividad: La mala
utilización de los recursos como la imprevisión y las interrupciones de las líneas productivas, con mala
calidad en los productos, incremento de los costos de producción y la competencia desigual en empresas
similares; sumado a ello las reparaciones deficientes que disminuyen la vida útil de los equipos y los costos
de desarrollo se hacen más altos.

Este mensaje que ha llevado y debe llevar a recapacitar a muchos gerentes, a orientar su accionar en
búsqueda de un incremento de la productividad basado en una gestión eficaz del Mantenimiento.

Así, nuestra premisa es que, la estrategia óptima de mantenimiento es aquella que minimiza el efecto
conjunto de los componentes de costos, es decir, identifica el punto donde el costo de reparación es menor
que el costo de la pérdida de producción. El costo total del mantenimiento está influido por el costo de
mantenimiento regular (costo de reparación) y por el costo de la falla (pérdida de producción).

2. EVOLUCIÓN Y TIPOS DE MANTENIMIENTO

En 1975 la Organización de las Naciones Unidas caracterizaba la actividad fin de cualquier entidad
organizada como Producción = Operación + Mantenimiento, correspondiendo a mantenimiento las
siguientes responsabilidades:

• Reducción de la paralización de los equipos que afectan la Operación;

• Reparación, en tiempo hábil, de las ocurrencias que reducen el potencial de ejecución de los
servicios;
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• Garantía de funcionamiento de las instalaciones de forma que los productos o servicios atiendan a
criterios establecidos por el control de calidad y patrones pre-establecidos.

A finales del siglo XIX, con la mecanización de las industrias, surgió la necesidad de las primeras
reparaciones. Hasta 1914, el mantenimiento tenía importancia secundaria y era ejecutado por el mismo
personal de operación. La historia del mantenimiento acompaña el desarrollo técnico-industrial de la
humanidad.

Con lo ocurrido en la primera Guerra Mundial y la implantación de la producción en serie, instituida por
Henry Ford, las fábricas establecieron programas mínimos de producción y en consecuencia sintieron la
necesidad de crear equipos que pudiesen efectuar reparaciones en el menor tiempo posible. Así surgió un
órgano subordinado a la operación, cuyo objetivo básico era de ejecución del mantenimiento, hoy
conocida como Correctiva.

En función de la segunda Guerra Mundial y la necesidad de aumentar la rapidez de producción, la alta

administración industrial pasó a preocuparse, no sólo en corregir fallas, sino evitar que ellas ocurriesen, y
el personal técnico de mantenimiento pasó a practicar el proceso de Prevención de averías que, juntamente
con la corrección, completaban el cuadro general de mantenimiento.

Posteriormente con el desarrollo de la tecnología se empezaron a usar equipos para el monitoreo de

estado, dando lugar al Mantenimiento Predictivo, que involucra razones de costo y beneficio, aplicando
su uso fundamentalmente en equipos costosos y críticos

La evolución del mantenimiento se ha caracterizado por la reducción de costos y aumento de la fiabilidad

y disponibilidad de los equipos; siendo una de las propuestas la del TPM (Mantenimiento Productivo
Total).

a. Características del mantenimiento del pasado

 Altos Inventarios: Producto de la Ignorancia y la "Seguridad" para evitar paros.
 Formación Artesanal: Por falta del suficiente nivel técnico y por la orientación a la reparación
y al reemplazo de componentes.
 Especialización por área: Debido a la creación de "Repúblicas Independientes", segmentadas y
disgregadas, con falta de coordinación y de integración.
 Mantenimiento como función: "Yo daño, tú reparas" pareció el principal vínculo entre
Mantenimiento y sus clientes durante mucho tiempo, donde el mutuo respeto no hizo
primordial el equipo.
 Falta de Sentido de pertenencia, baja autoestima y posicionamiento: Ocasionado por la falta
de resultados concretos o por lo menos la falta de evidencia de los mismos.
 Excelente atención a emergencias: Lo que originó un exceso de confianza en el cliente y por lo
mismo un descuido en la coordinación y programación y un deterioro paulatino de las
condiciones de reparación por la falta de atención al entorno y las consecuencias de los re
trabajos.
 Lenta contratación y adquisición de Recursos: Exceso de trámites y falta de expertos en las áreas
encargadas de estos procesos
 Desconocimiento de Gestión: El no manejar cifras debido a la presión de tiempo y el
funcionamiento de los equipos, hizo que las mediciones, valores, costos e índices pasaran a
segundo plano
 Ambiente no importante: “Si el equipo funciona es suficiente", hizo que se descuidara el medio
ambiente y el ruido; las emisiones de partículas y los afluentes pasaron a segundo plano.
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 Esfuerzos aislados con motivación personal: Sí se ha querido cambiar el Mantenimiento, pero

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si no es apoyado el proceso por la gerencia y dirección de la empresa el éxito es remoto.

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 Alta carga de datos para procesar: Mantenimiento genera muchos datos que mal procesados o
sin procesar dificultan el análisis y toma de decisiones.

b. Estado actual del mantenimiento

Se debe manejar el Mantenimiento como una unidad de negocio para ser rentable, teniendo la opción de
compararse con posibles proveedores del mismo servicio y a través de esta competencia superar los niveles
de calidad y oportunidad de los servicios, que se brinde.

Las técnicas aplicadas al mantenimiento han evolucionado y se han logrado nuevas herramientas básicas,
entre otras, los Sistemas de Información, capaces de facilitar la toma de decisiones a través del suministro
de información sobre aspectos técnicos y económicos, programas de mantenimiento, control de trabajos,
diagnóstico de condición de equipos y estadísticas de comportamiento y falla.

En la búsqueda de costos menores ha sido necesario replantear la función del Mantenimiento orientándolo
a hacerlo más efectivo y así hacer que su influencia en los costos totales se minimice y estabilice, lo que
obliga a mayores exigencias en el desempeño de las actividades del mantenimiento, debiendo tenerse
presente que las nuevas tecnologías han ampliado las tareas, responsabilidades y exigencias en cuanto a
tiempos, calificación, exactitud en la ejecución y organización de las tareas de mantenimiento.

3. CONSIDERACIONES FUNDAMENTALES PARA LA GESTIÓN DEL MANTENIMIENTO

En el Mantenimiento Moderno debe considerar básicamente:

 Participación en la toma de decisiones.

 Mantenimiento como gestión.
 Inmediata atención al cliente.
 Participación en la selección de tecnología.
 Definición de políticas de reposición de equipo.
 Procedimientos estandarizados.
 Sistema de Información apropiado.
 Planeación y programación de actividades.
 Control presupuestal.
 Inspecciones Sistemáticas.
 Documentación Apropiada.
 Personal capacitado y convencido.
 Mantenimiento de primera línea por el operario.
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TIPOS DE MANTENIMIENTO

Un diagrama de decisión sobre el tipo de mantenimiento a aplicar, según el caso, se presenta en el siguiente
diagrama:

EQUIPO
FUNCIONANDO

IMPREVISTO PREVISTO
FALLO

MANTENIMIENTO MANTENIMIENTO
CORRECTIVO PREVENTIVO

PROVISIONAL DEFINITIVA NO SI
REPARACIÓN VIGILANCIA

SI MODIFICACIÓN NO
MANTENIMIENTO
PREDICTIVO

SI VIGILANCIA NO
CONTINUA

MANTENIMIENTO MANTENIMIENTO
MANTENIMIENTO MANTENIMIENTO MANTENIMIENTO MANTENIMIENTO
PREVENTIVO MONITORIZADO O
PALITIVO DE MEJORA CORRECTIVO PREDICTIVO
SISTEMÁTICO CONDICIONAL

En cuanto a los distintos niveles de intensidad aplicables se presenta un resumen en el cuadro siguiente:

NIVEL CONTENIDO PERSONAL MEDIOS

 Ajustes simples previstos en órganos
1 accesibles
Operador, in situ Utillaje ligero
 Cambio de elementos accesibles y fáciles
de efectuar
Utillaje ligero +
 Arreglos por cambios estándar Técnico habilitado, in
2 repuestos necesarios
 Operaciones menores preventivas situ
en stock
 Identificación y diagnóstico de averías Utillaje + aparatos
 Reparación por cambio de componentes Técnico especializado, de medida + banco
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y reparaciones mecánicas/eléctricas in situ o taller de ensayos, control,
menores etc.
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NIVEL CONTENIDO PERSONAL MEDIOS

Equipo dirigido por Utillaje específico +
 Trabajos importantes de mantenimiento
4 técnico especializado, material de ensayos,
correctivo y preventivo
taller control, etc.
Máquinas-
Equipo completo
 Trabajos de grandes reparaciones, herramientas y
5 polivalente, en taller
renovaciones, etc. específicas de
principal
fabricación

VENTAJAS, INCONVENIENTES Y APLICACIONES DE CADA TIPO DE MANTENIMIENTO.

1. Mantenimiento Correctivo

Ventajas

• No se requiere una gran infraestructura técnica ni elevada capacidad de análisis.

• Máximo aprovechamiento de la vida útil de los equipos.

Inconvenientes

• Las averías se presentan de forma imprevista lo que origina trastornos a la producción.

• Riesgo de fallos de elementos difíciles de adquirir, lo que implica la necesidad de un “stock”
de repuestos importante.
• Baja calidad del mantenimiento como consecuencia del poco tiempo disponible para reparar.

Aplicaciones

• Cuando el costo total de las paradas ocasionadas sea menor que el costo total de las acciones
preventivas.
• Esto sólo se da en sistemas secundarios cuya avería no afectan de forma importante a la
producción.
• Estadísticamente resulta ser el aplicado en mayor proporción en la mayoría de las industrias.

2. Mantenimiento Preventivo

Ventajas

• Importante reducción de paradas imprevistas en equipos.

• Sólo es adecuado cuando, por la naturaleza del equipo, existe una cierta relación entre
probabilidad de fallos y duración de vida.

Inconvenientes

• No se aprovecha la vida útil completa del equipo.

• Aumenta el gasto y disminuye la disponibilidad si no se elige convenientemente la frecuencia
de las acciones preventivas.
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Aplicaciones

• Equipos de naturaleza mecánica o electromecánica sometidos a desgaste seguro

• Equipos cuya relación fallo-duración de vida es bien conocida.

3. Mantenimiento Predictivo

Ventajas

• Determinación óptima del tiempo para realizar el mantenimiento preventivo.

• Ejecución sin interrumpir el funcionamiento normal de equipos e instalaciones.
• Mejora el conocimiento y el control del estado de los equipos.

Inconvenientes

• Requiere personal mejor formado e instrumentación de análisis costosa.

• No es viable una monitorización de todos los parámetros funcionales significativos, por lo que
pueden presentarse averías no detectadas por el programa de vigilancia.
• Se pueden presentar averías en el intervalo de tiempo comprendido entre dos medidas
consecutivas.

Aplicaciones

• Maquinaria rotativa
• Motores eléctricos
• Equipos estáticos
• Aparamenta eléctrica
• Instrumentación

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