GERENCIA DE LA CONSTRUCCION

Conceptos básicos
1er Trabajo Práctico

1. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios - Municipalidad de Surco

Luego de revisar el contenido del Certificado de Parámetros responda las siguientes

interrogantes:

a) Que, características considera relevantes en el Certificado de Parámetros.

 Zonificación: Residencial de Densidad Media.

 Alineamiento de fachada: como aún no se ha aprobado la habilitación Urbana, el

certificado expone que se debe respetar las secciones de vía que se
aprueben, así como los retiros.

 Usos de los suelos permisibles y compatibles: según la ordenanza N° 1216 –MML

la vigencia de un certificado de parámetros tiene 36 meses; en caso se decida
cambiar el uso de la edificación esta deberá estar de acuerdo a los vigentes
parámetros.

 Coeficientes máximos y mínimos de edificación.

 Porcentaje mínimo de área libre: 40% - 50% dependiendo del uso de la

edificación.

 Altura máxima y mínima de edificación expresada en metros.

 Área de lote normativo: 450 m2; sin embargo, depende de los usos que se le den;
en ese sentido adicionalmente tenemos los usos de quinta 180m2 y conjunto
residencial de 1000m2

 Exigencias de estacionamientos para cada uno de los usos permitidos: según la

el artículo 5 del D.A. N° 23 -2011MSS, exige el inmediato superior a la fracción.

 Fecha de emisión: 03-11-2014

El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios deberá emitirse en un plazo

máximo de cinco (5) días útiles y tendrá una vigencia de treinta y seis (36) meses; así
mismo, La falta de habilitación urbana del predio y la falta de confirmación del respeto de
sección de vía a respetar ya que dependerá de la habilitación urbana a conseguir.

El texto arriba, puede servir para complementar el resto del desarrollo de la pregunta
b) Que, recomendaciones efectuaría a su cliente respecto a los costos que debe asumir
para desarrollar un proyecto inmobiliario, considerando que, por la ubicación del predio es
un área consolidada.
Las recomendaciones que efectuaría para la ejecución de un proyecto en el lote planteado sería
de gestionar la habilitación urbana del mismo que tendría un costo alto en obras complementarias
a la ejecución del proyecto propiamente.

El texto arriba, puede servir para complementar el resto del desarrollo de la pregunta.
 c) Que, recomendaciones le daría al cliente respecto a la compra del inmueble, que contrato
le sugeriría para asegurar la operación y a que condiciones estaría sujeta la compraventa.

Para poder asegurar la compra del inmueble le sugeriría a mi cliente, un contrato preparatorio. El
contrato preparatorio que sugeriría sería un contrato de opción con el plazo de ser posible de 6
meses a un año para poder gestionar la habilitación urbana del lote, ya que según se indica en los
parámetros no cuenta con ella. Igualmente, este tiempo permitiría la gestión para la obtención de
un anteproyecto aprobado municipalmente para confirmar la viabilidad del proyecto, al igual que la
búsqueda de inversionistas que estén interesados en hacer negocio con el terreno.

Estos dos puntos serían las condiciones mínimas necesarias para poder cerrar la compra venta
del inmueble ya que, de no cumplirse con al menos uno de estos puntos, la viabilidad del proyecto
planteado se vería afectada y la opción de ejecución del mismo sería inviable.

2. Revise el Contrato de Asociación en Participación y responda

a) ¿Cuáles son sus características del presente contrato?

b) De acuerdo a la información proporcionada, desarrolle cláusulas que garanticen el
desarrollo regular del negocio respecto a:
2.1 Administración del Negocio.
2.2 Incumplimiento de alguna de las Partes.
2.3 Participación y Distribución de Utilidades.
El promotor está en la responsabilidad de informar a la mitad de la ejecución los
resultados temporales de la inversión, asimismo deberá rendir cuentas frente al asociado
al cierre del proyecto.

Es responsabilidad del asociado participar en el financiamiento del proyecto de acuerdo al

cronograma que se requiera en la cantidad pactada inicialmente. Asimismo, no participará
de la gestión, desarrollo y entrega del proyecto, viendo en el derecho de pedir dos
reportes de los resultados del proyecto durante la ejecución del mismo.

El asociaod gozará de la distribución de las utilidades al cierre del proyecto de acuerdo al

porcentaje de participación anteriormente mencionado en el contrato (50%- 50%)

El texto arriba, puede servir para complementar el resto del desarrollo de la pregunta.

2.4 Plazo y Liquidación del Negocio.

Cláusula de plazo y liquidación de negocio.

El negocio se deberá culminar una vez que se culmine la ejecución de la unidad

inmobiliaria con una posible variación de la fecha de entrega por tres meses. Esta
finalización asimismo estará sujeta a la obtención de la conformidad de obra individual
para las unidades inmobiliarias a fin de que cada comprador pueda obtener la titulación
correspondiente de la propiedad adquirida.

La liquidación estará igualmente sujeta a la obtención de la conformidad de obra

individual para cada unidad inmobiliaria y al cierre de todos los pendientes y adicionales
correspondiente a ala ejecución del proyecto correspondiente.
El texto arriba, puede servir para complementar el resto del desarrollo de la pregunta.

Señor Notario

Sírvase extender en su registro de Escrituras Públicas una en la que conste el Contrato de

Asociación en Participación que celebran de una parte XXX ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA
S.A.C. con registro único de contribuyente XXXXX3, sociedad inscrita en la partida número
XXXX del Registro de Personas Jurídicas de la Zona Registral N° IX – Sede Lima, que señala
como domicilio para estos efectos en XXXXXX, distrito de XXXX, Provincia y Departamento de
Lima, que interviene debidamente representada por el señor XXXXXX identificado con documento
nacional de identidad XXXX y por la señora XXXXXXXX, identificada con documento nacional de
identidad XXXX, a quien en adelante se le denominará como el “Promotor”; y, de la otra parte,
INMOBILIARIA XXXXXXXSPA, sociedad debidamente constituida bajo las leyes de la República
de Chile, con registro único tributario número XXXXX, debidamente representada por XXXX
CAPITAL ADMINISTRADORA DE ACTIVOS S.A., sociedad debidamente constituida bajo las
leyes de la República de Chile, con registro único tributario número XXXXX, representada a su
vez por el señor XXXXXXXXX identificado con identificado con Documento Nacional de Identidad
N° XXXXX según poderes inscritos en la Partida N.º XXXXX del Registro de Personas Jurídicas
de la Zona Registral N° IX – Sede Lima, con domicilio para estos efectos en avenida XXXXX,
Comuna de XXX, XXXXXX, a quien en adelante se le denominará como el “Asociado”.

El Contrato se celebra bajo los términos y estipulaciones de las Cláusulas siguientes.

CLÁUSULA PRIMERA. - DEFINICIONES E INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO

1.1 Para efectos de este documento, los términos que aparecen a continuación tendrán el
significado que seguidamente se indica:

a. “Anexos”. - son los documentos que las Partes han convenido que formen parte del
Contrato como anexos, y que se detallan a continuación:

Anexos de Contrato entregados por el Promotor:

 Anexo 1: Los planos de Ubicación y Arquitectura aprobados por la

Municipalidad.

Así mismos, los planos de Arquitectura, Estructuras, Sanitarios, Eléctricos y

Electromecánicos se incorporarán como Anexo 1 del presente Contrato
desde el momento que fuesen aprobados por la autoridad correspondiente,
no siendo necesario la suscripción de una adenda al presente Contrato.

Los planos mencionados en el párrafo anterior deberán ser remitidos por el

Promotor al Asociado dentro de los cinco (5) días de aprobados por la
autoridad correspondiente.

 Anexo 2: Memoria Descriptiva.

 Anexo 3: Certificado de Parámetros y acta de anteproyecto aprobado.
 Anexo 4: Presupuesto de Obra a suma alzada.
 Anexo 5: Cronograma referencial del Proyecto Inmobiliario.
 Anexo 6: Factibilidad del Proyecto Inmobiliario.
 Anexo 7: Flujo de Caja del Proyecto Inmobiliario.
 Anexo 8: Proyección valorizada de ventas por mes.
 Anexo 9: Relación de acabados.

Anexos convenidos por las Partes:

 Anexo 10: Principales Funciones y Responsabilidades de la Gerencia de

Proyecto Inmobiliario.
 Anexo 11: Condiciones mínimas del Contrato de Obra
 Anexo 12: Relación de Gastos Pre Operativos.
 Anexo 13: Relación de empresas elegibles por el Promotor para Supervisor

Queda expresamente establecido que toda mención al Contrato incluye a los Anexos
ya que estos forman parte integrante e indivisible del mismo.

b. “Banco”. - Es el banco de primer nivel, autorizado a funcionar como banco por la SBS,
que le otorgue al Promotor el Financiamiento para el Proyecto Inmobiliario.

c. “Caso Fortuito y Fuerza Mayor”. - Se entiende por Caso Fortuito al obstáculo externo,
entendido como un acontecimiento, imprevisible, extraordinario e irresistible,
originado por una fuerza extraña y ajena al ser humano, y que impide el
cumplimiento de la obligación o determina su cumplimiento parcial, tardío o
defectuoso (ejemplo: terremoto, incendio y otros desastres naturales).

La demora de los terceros contratados por el Promotor para la ejecución del

 Proyecto Inmobiliario y/o la variación de los precios de los materiales, insumos,
alquileres, etc. y/o la modificación del salario mínimo de los trabajadores
vinculados directa o indirectamente al Proyecto Inmobiliario, no pueden ser
considerados en supuesto alguno como situaciones extraordinarias, imprevisibles
e irresistibles.

d. “Clientes”. - Personas que adquieran Unidades Inmobiliarias.

e. “Contabilidad”. - El registro de todas las operaciones relacionadas con el Negocio, el cual

es llevado íntegramente por el Promotor y abierto dentro de su propia contabilidad
regular como una cuenta de orden.

f. “Contrato”. - El presente Contrato de Asociación en Participación, incluyendo sus

Anexos.

g. “Comité”. - El Comité al que se refiere la Cláusula Séptima del Contrato.

h. “Constructor”. - Es la persona jurídica que estará a cargo de la construcción integral del

Proyecto Inmobiliario.

i. “Costo de Construcción”. - Es el costo de la construcción del Proyecto Inmobiliario de

acuerdo a lo establecido en la Factibilidad del Proyecto Inmobiliario y en el Flujo de
Caja del Proyecto Inmobiliario.

j. “Cronograma del Proyecto Inmobiliario”. - Es el Cronograma referencial del Proyecto

Inmobiliario, elaborado por el Promotor, que integra el presente Contrato como
Anexo 5.

k. “Cuenta Corriente”. - Comprende tanto la Cuenta Garantía como la Cuenta Pagadora.

l. “Cuenta de Orden Asociación en Participación”. - La cuenta de orden a que se refiere el

literal f) de la Cláusula Quinta del Contrato.

m. “Cuenta Garantía”.- Se define así a la cuenta corriente en Nuevos Soles y la cuenta

corriente en dólares de los Estados Unidos de América que serán abiertas por el
Promotor en el Banco, en donde se depositarán todos los ingresos provenientes del
Negocio, lo que incluye sin ser una lista taxativa: (i) cuotas iniciales, (ii) monto
correspondiente a las ventas de las Unidades Inmobiliarias que el Promotor efectúe
directamente y al contado, (iii) los desembolsos de los créditos hipotecarios
otorgados por el Banco, (iv) el monto correspondiente a los desembolsos producto
de las ventas de las Unidades Inmobiliarias que se efectúen con financiamiento de
entidades financieras distintas al Banco, (v) penalidades o intereses o cualquier otro
monto cobrado a los adquirientes de Unidades Inmobiliarias distintos a la
contraprestación por la venta de las Unidades Inmobiliarias (vi) intereses bancarios,
de ser el caso. Los montos depositados en la Cuenta Garantía no serán de libre
disposición del Promotor debiendo su uso ser autorizado por el Banco, previa
valorización de la obra ejecutada.

El Promotor deberá informar al Asociado, dentro de los cinco (5) días de abiertas, los
números de las cuentas corrientes que serán destinados a Cuenta Garantía.

n. “Cuenta Pagadora”.- Se define así a la cuenta corriente en Nuevos Soles y la cuenta

corriente en dólares de los Estados Unidos de América que se serán abiertas por el
Promotor en el Banco donde se depositará (i) los desembolsos del financiamiento
otorgado por el Banco, y/o (ii) el monto que el Banco autorice a disponer de la
Cuenta Garantía, que comprenden las transferencias por las liquidaciones o
valorizaciones de obra, así como los importes correspondientes al pago a
contratistas que deberá efectuarse a favor de éstos. El monto depositado en la
Cuenta Pagadora sólo podrá ser utilizado por el Promotor para efectuar los pagos
vinculados al Negocio.
o. “Entidad Financiera”. - es cualquier banco de primer nivel autorizado por la SBS para
funcionar en la República del Perú.

p. “Etapa Pre Operativa”. - Periodo de ejecución del Proyecto Inmobiliario que comprende
hasta la activación por parte del Banco de las líneas de financiamiento del Proyecto
Inmobiliario.

q. “Etapa Operativa”. - Periodo de ejecución del Proyecto Inmobiliario que comprende

desde concluida la Etapa Pre Operativa hasta finalizado el Proyecto Inmobiliario.

r. “Factibilidad”. - Es la Factibilidad del Proyecto Inmobiliario, elaborado por el Promotor,

que forma parte integrante del presente Contrato como Anexo 6.

s. “Financiamiento del Proyecto Inmobiliario”. - Es el financiamiento que va tramitar el

Promotor ante diversas Entidades Financieras que le permita contar con una Línea
de Avance de Obra, Línea de Cartas Fianzas y Línea de Créditos Hipotecarios.

t. “Flujo de Caja”. - Es el Flujo de Caja del Proyecto Inmobiliario, elaborado por el

Promotor, que forma parte integrante del presente Contrato como Anexo 7.

u. “Gastos Pre operativos”. - Son los gastos en los que se incurra durante la etapa Pre
Operativa, los mismos que se encuentran detallados en el Anexo 12.

v. “HMC”. - Es XXXXX S.A. sociedad inscrita en la partida número XXXX del registro de
personas jurídicas de la Oficina Registral de Lima, que cuenta con registro único de
contribuyente número XXXX.

w. “IGV”. - Es el Impuesto General a las Ventas.

x. “Inmueble”. - Es el inmueble ubicado en la avenida XXXXX, distrito de XXXX, provincia y

departamento de Lima, inscrito en el tomo XXXX y en la partida XXXX del registro de
propiedad inmueble de la zona registral IX – sede Lima.

En el registro de la Municipalidad el Inmueble se encuentra independizado en dos

unidades inmobiliarias con código de predio XXXX y con código de predio XXXX
que deberán ser acumuladas en una sola unidad inmobiliaria conforme consta
inscrito en la partida registral.
Para efectos del Contrato las Partes convienen expresamente que el concepto de
Inmueble comprende las construcciones que se encuentren actualmente o se
efectúen en el futuro tanto en sobresuelo como en el subsuelo, los aires, usos,
costumbres, servidumbres, entradas, salidas partes integrantes y accesorias y todo
cuanto de hecho o por derecho le corresponde al Inmueble, sin reserva ni limitación
alguna.

y. “Línea de Avance de Obra”. - Línea de crédito otorgada por el Banco al Promotor

destinada a cubrir única y exclusivamente los gastos y costos de construcción del
Proyecto Inmobiliario. La Línea de Avance de Obra sólo será utilizada por el
Promotor cuando el Negocio no cuente con ingresos suficientes para cubrir el pago
de los gastos y costos del Proyecto Inmobiliario que ya sean exigibles.

z. “Línea de Cartas Fianzas”.- Línea de crédito otorgada por el Banco al Promotor para
cubrir la emisión de cartas fianzas, como mínimo en las siguientes situaciones: (i)
para garantizar el otorgamiento de créditos hipotecarios de una Entidad Financiera
distinta a la que otorga el Financiamiento del Proyecto Inmobiliario y (ii) para
garantizar la correcta y adecuada entrega de las Unidades Inmobiliarias a aquellos
Clientes que las adquieren al contado sin intervención de Entidad Financiera alguna.

aa. “Línea de Créditos Hipotecarios”.- Línea aprobada por la Entidad Financiera para el
otorgamiento de créditos hipotecarios para Clientes.

bb. “Municipalidad”.- Es la Municipalidad distrital de Magdalena del Mar.

 cc. “Negocio”.- El negocio conjunto que pretenden implementar las Partes y que es objeto
de este Contrato, el cual consiste en el desarrollo del Proyecto Inmobiliario, la
venta de las Unidades Inmobiliarias y posterior reparto de utilidades.

dd. “Planos”.- Son los planos a los que se hace referencia en el Anexo 1 y cualquier otro
plano que las Partes, de mutuo acuerdo, decidan incorporar posteriormente al
Contrato.

ee. “Presupuesto de Obra”.- Es el Presupuesto de Obra a Suma Alzada que se incluye como
Anexo 4.

ff. “Pólizas”.- Es en conjunto la Póliza Car y la Póliza de Seguro Global.

gg. “Póliza Car”.- Es la póliza de Todo Riesgo Contratista (Construcción All Risk – CAR) que
deberá ser contratada por la empresa a cargo de la construcción del Proyecto
Inmobiliario con una compañía de seguros de primer nivel durante la etapa de
construcción del Proyecto Inmobiliario o el plazo que solicite el Banco, el que venza
último. La Póliza Car deberá incluir las coberturas usuales según las mejores
prácticas de la industria.

hh. “Póliza de Seguro Global”.- Es la Póliza de Seguro contra todo riesgo e incendio que
contratará el Promotor respecto de las Unidades Inmobiliarias que hayan sido
transferidas o entregadas a los Clientes, según corresponda, hasta la culminación
del respectivo proceso de titulación y saneamiento administrativo municipal y
registral de las Unidades Inmobiliarias.

ii. “Propietarios”.- Los propietarios del Inmueble de acuerdo a la partida del mismo en
registros públicos. Conforme a los documentos antes mencionados los Propietarios
son: (i) xxxxxx XXXXXXX y (ii) xxxxxxxx XXXXX.

jj. “Proyecto Inmobiliario”.- Es el proyecto que será ejecutado por el Promotor en el

Inmueble, consistente en la planificación, construcción y posterior independización
registral de un edificio de viviendas multifamiliares conformado por cuarenta y dos
(42) departamentos y cuarenta y dos (42) estacionamientos y 10 depósitos.

kk. “SBS”. - Es la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP.

ll. “Supervisor. - El Supervisor estará a cargo de la supervisión de los aspectos técnicos,

constructivos y de ser el caso el Asociado lo considere, en el ámbito contable,
financiero y comercial del mismo. El Supervisor será escogido por el Promotor de la
relación que forma parte del Contrato Anexo 13. El costo que irrogue la contratación
del Supervisor será asumido por el Negocio. El Supervisor no podrá coincidir con el
Supervisor del Banco salvo que esto sea autorizado por el Asociado.

mm. “Unidades Inmobiliarias”. - son los departamentos, estacionamientos y depósitos

que, individualmente considerados, serán comercializados por el Promotor.

nn. “Ventas Estimadas”. - es la venta proyectada en el Flujo de Caja.

1.2. Las Partes convienen, para efectos del presente Contrato, lo siguiente:

a. Toda referencia efectuada a “Cláusula” o “Cláusulas” se deberá entender

efectuada a las correspondientes a este Contrato.

b. La referencia a la “Parte” o a las “Partes” refiere al Asociado y al Promotor

individual o colectivamente considerados, según sea el caso.

c. Toda referencia en el Contrato a una “Cláusula”, “Numeral”, “Literal” o “Acápite”

hace referencia a la Cláusula, Numeral, Literal o Acápite de este Contrato.

d. Las referencias en este Contrato a una Cláusula incluyen todos los Numerales
 dentro de dicha Cláusula y las referencias a un Numeral incluyen todos los
párrafos dentro de éste.

e. En tanto sea aplicable, todas las referencias al plural incluyen al singular y

viceversa; todas las referencias a un género incluyen al otro.

f. Cualquier relación o enumeración de conceptos donde exista la conjunción

disyuntiva “o” o “u” deberá entenderse que comprende a alguno o todos los
elementos de tal enumeración o relación.

g. Cualquier relación o enumeración de conceptos donde exista la conjunción

copulativa “y” o “e” deberá entenderse que comprende a todos y cada uno de los
elementos de tal enumeración o relación.

CLÁUSULA SEGUNDA. - DECLARACIONES DE LAS PARTES

2.1 El Asociado es una persona jurídica debidamente constituida bajo las leyes de la
República de Chile y tiene como objeto invertir en proyectos inmobiliarios de viviendas,
oficinas, almacenes, áreas comerciales, estacionamientos y en general de cualquier tipo
de desarrollo inmobiliario para la venta.

Por su parte, el Promotor, es una empresa dedicada a la promoción, construcción y/o

venta de proyectos inmobiliarios.

2.2 El Proyecto Inmobiliario se proyecta ejecutar en treinta y seis (36) meses contados desde
efectuado el primer aporte de las Partes.

El Promotor declara que negociará con diversas Entidades Financieras el Financiamiento

del Proyecto Inmobiliario.

2.3 Las Partes declaran el monto que deberán aportar para cumplir con el pago del precio del
Inmueble y otros Gastos Pre Operativos, es de S/. XXXXXX Soles).

En este sentido, las Partes han convenido que el Asociado se incorpore al Negocio,
aportando para ello la suma de S/. 2´920,613.00 (dos millones novecientos veinte mil
seiscientos trece con 00/100 Nuevos Soles) otorgándole una participación del cincuenta
por ciento (50%) del Negocio. El Promotor tendrá una participación del cincuenta por
ciento (50 %) del Negocio debiendo aportar la suma de S/. 2´920,613.00 (dos millones
novecientos veinte mil seiscientos trece con 00/100 Nuevos Soles). Los aportes serán
efectuados en los plazos y forma convenida en el Contrato.