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    Impuesto de Enajenación de Bienes Inmuebles

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    Cuando una persona física enajena un inmueble o inmuebles; el notario que formaliza la

    operación, debe calcular el I.S.R. correspondiente y enterarlo por cuenta del contribuyente.

    ¿Cómo proporciona el Notario esta información al enajenante o vendedor?

    El impuesto federal que debe cubrir el enajenante es el Impuesto Sobre la Renta por
    Enajenación de Bienes Inmuebles (la palabra Renta de refiere a ganancia, NO a
    arrendamiento). Este impuesto solo se causa en enajenación con contraprestación
    pecuniaria (ventas o cesión de derechos con una contraprestación), porque es la ganancia
    que está obteniendo el enajenante lo que grava este impuesto.

     La ganancia de la enajenación se obtiene de una simple resta:


     El valor en que está vendiendo el enajenante menos el valor en que compró:
     Compró en $1’000,000 y Vende en $2’000,000 tiene una ganancia de $1’000,000

    Sobre la ganancia todavía hay que hacer una serie de cálculos que resultarán en el impuesto
    a pagar. Si no hay ganancia o existe pérdida No hay impuesto.

    Por eso la ley determina que el valor en que adquirió el vendedor deberá  “actualizarse o
    ajustarse” a su equivalente de hoy en día; al mismo tiempo la construcción deberá
    depreciarse, porque  el propio transcurso de tiempo la va deteriorando. Y que mejor forma
    de conocer la inflación que el Índice Nacional de Precios al Consumidor; por lo que se
    requiere hacer una serie de cálculos para determinar la equivalencia (actualización) del
    precio en que adquirió el vendedor.

    Los notarios ante quienes se consignen operaciones de enajenación de bienes inmuebles,


    cumplirán con la obligación de entregar al contribuyente la información relativa a la
    determinación del cálculo del I.S.R., cuando se entregue el documento que contenga como
    mínimo los siguientes datos:

    1. Nombre y RFC del fedatario (notario)


    2. Nombre y RFC del contribuyente o, en su caso, la CURP
    3. Precio de enajenación del terreno y de la construcción, desglosando ingresos
    gravados y exentos
    4. Fecha de enajenación del terreno y de la construcción (día, mes y año)
    5. Costo del terreno y de la construcción (histórico u actualizado)
    6. Fecha de adquisición de terreno y de la construcción (día, mes y año)
    7. Desglose de las deducciones autorizadas, con fecha (día, mes y año) así como el
    monto histórico y actualizado
    8. El I.S.R. causado y retenido generados por la emanación
    9. El procedimiento utilizado para el cálculo de la retención del impuesto

    Fundamento legal: Artículo 126 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, y regla 3.15.5 de la
    Resolución Miscelánea Fiscal para 2017

    Esta actualización debe realizarse exclusivamente cuando el vendedor haya adquirido por
    compraventa; si adquirió por herencia o donación, habrá que remitirse históricamente a los
    antecedentes hasta encontrar la compra venta.

    En este tipo de operaciones; el propietario no causa el impuesto porque no obtiene ninguna


    ganancia (donación o muerte, es decir, herencia).

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