Mg.

Elio Antonio Barletti Baldassari

NIC 40-PROPIEDADES DE INVERSION

Definiciones

ASPECTOS TRIBUTARIOS

De acuerdo a los criterios establecidos del Reglamento del Impuesto a la Renta (Artículo 33), la
contabilización de las operaciones se realizarán bajo la aplicación de los principios contables. Se
puede determinar, por la aplicación de las normas contenidas en la ley, diferencias temporales y
permanentes en la determinación de la renta neta. Las diferencias temporales y permanentes
obligan al ajuste del resultado según los registros contables en la declaración contable.

Los criterios de medición para estas diferencias están señalados en la NIC 12 Impuesto a las
Ganancias, que señalan que las entidades deben contabilizar las consecuencias fiscales de las
transacciones y otros sucesos de la misma manera en que se contabilizan esas mismas
transacciones y sucesos económicos. Esto implica reconocer un activo o un pasivo diferido por el
efecto impositivo de las diferencias temporales deducibles o gravables.

Para las propiedades de inversión pueden presentarse diferencias temporales por los siguientes
motivos : Diferencias en las tasas de depreciación para edificaciones medidas bajo el método del
costo. La depreciación de interés capitalizado según la NIC 23 y finalmente las ganancias o
pérdidas por los cambios en el valor razonable de las propiedades de inversión medidas bajo el
modelo del valor razonable, que no serán ingresos gravables o gastos deducibles hasta la
disposición del activo, momento en que la ganancia o pérdida tendrá efectos fiscales por una
generación de renta por una transacción con terceros.

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CASUISTICA

Caso 1( Modelo del valor razonable)

La empresa Islandia SAC, dedicada a la comercialización de productos farmacéuticos, tiene su

centro de operaciones en la ciudad de Lima, el cual la gerencia ha decidido expandir, creando
nuevas unidades de negocio. Para ello realizarán La importación de equipos la cual requiere un
mayor espacio para su almacenaje, teniendo en consideración que se presenta la oportunidad de
adquirir un terreno en el distrito de Lurín de 10,000 m2 valorizado en s/. 450,000.00 Debido a
que el nuevo negocio no se concretará en el corto plazo, la empresa decide no utilizar el bien por
lo que se espera este incremente su valor en el mercado. La compra se realiza en el mes de enero
2019.

Al cierre del ejercicio 2019 se realiza la medición posterior del bien adquirido bajo el método del
valor razonable, identificando el valor del activo en s/. 560,000

Solución:

En aplicación de la NIC 40, se entiende como propiedad de inversión a los terrenos o

edificaciones considerados en su totalidad o en parte, o ambos que se tienen por parte del dueño
por parte del arrendatario (que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas,
plusvalías o ambas.

Así también la norma en mención precisa que una entidad medirá las propiedades de inversión
por su costo en el reconocimiento inicial, el cual en el caso de una propiedad de inversión
adquirida esta comprende su precio de adquisición y cualquier gasto directamente atribuible, así
como los impuestos no recuperables por la autoridad fiscal.

CUENTA DEBE HABER

31112 450,000
4652 450,000
Enero 2019. Por la compra del terreno. Como inversión

Luego contabilizamos el incremento del valor del terreno, a su vez debemos precisar que la
norma contable establece que con posterioridad el reconocimiento inicial, la entidad que haya
escogido el modelo del valor razonable medirá todas sus propiedades de inversión al valor
razonable, excepto cuando no se pueda determinar el valor razonable. En ese orden de ideas, las
pérdidas o ganancias derivadas de un cambio en el valor razonable de las propiedades de
inversión se incluirán en el Resultado del periodo en que surjan.

Detalle Importe
Costo de adquisición 450,000
Valor razonable (31.12.19) 560,000
Diferencia (Incremento de valor) 110,000

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Mg. Elio Antonio Barletti Baldassari

Cuenta Debe Haber

31111 100,000
7621 100,000
Diciembre 2019. Por la medición posterior de la inversión inmobiliaria

Impuesto a la Renta Diferido

Cuenta Debe Haber

882 29,500
491 29,500
Provisión del impuesto a la renta diferido

Caso 2( Modelo del valor razonable)

La empresa RIVERA SAC, al inicio del 2019 decide adquirir un terreno ubicado en una zona
estratégica de Lima Sur por s/. 790,000 más s/. 40,000 que incluye los honorarios del asesor
legal e impuesto de alcabala. Compra que se realiza con la finalidad de proteger su patrimonio
del deterioro monetario.

Al 31 de diciembre, se decide contabilizar el citado activo mediante el modelo de valor razonable

Para ello, se solicitó la tasación a perito profesional obteniendo el valor de mercado ascendente a
s/. 920,000.

Solución:

En aplicación de la NIC 40, se entiende como propiedad de inversión a los terrenos o

edificaciones considerados en su totalidad o en parte, o ambos que se tienen por parte del dueño
por parte del arrendatario (que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas,
plusvalías o ambas.

Así también la norma en mención precisa que una entidad medirá las propiedades de inversión
por su costo en el reconocimiento inicial, el cual en el caso de una propiedad de inversión
adquirida esta comprende su precio de adquisición y cualquier gasto directamente atribuible, así
como los impuestos no recuperables por la autoridad fiscal.

Compra del terreno s/. 790,000

Gastos vinculados con la compra s/. 40,000
Costo s/. 830,000

Reconocimiento de compra
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Mg. Elio Antonio Barletti Baldassari
Cuenta Debe Haber
31112 830,000
4652 830,000
Enero 2019. Por la compra del terreno. Como inversión

Luego contabilizamos el incremento del valor del terreno, a su vez debemos precisar que la
norma contable establece que con posterioridad el reconocimiento inicial, la entidad que haya
escogido el modelo del valor razonable medirá todas sus propiedades de inversión al valor
razonable, excepto cuando no se pueda determinar el valor razonable. En ese orden de ideas, las
pérdidas o ganancias derivadas de un cambio en el valor razonable de las propiedades de
inversión se incluirán en el Resultado del periodo en que surjan.

Medición posterior ( 31 de diciembre 2019)

Detalle Importe
Costo de adquisición 830,000
Valor razonable (31.12.19) 920,000
Diferencia ( Incremento de valor) 90,000

Cuenta Debe Haber

31111 90,000
7621 90,000
Diciembre 2019. Por la medición posterior de la inversión inmobiliaria

Impuesto a la renta diferido

Cuenta Debe Haber

882 26,550
491 26,550
Provisión del impuesto a la renta diferido

Nota.

 El procedimiento contable aplicado corresponde al previsto por la NIC 40: Propiedades de Inversión al ser
medido al valor razonable
 El valor razonable del bien estará basado en el valor obtenido en el mercado inmobiliario
 La variación en el valor razonable – ganancia o pérdida- será reconocida en resultados del periodo en que
se efectúa la medición a su valor razonable. Por lo que generará diferencia temporaria y el correspondiente
impuesto a la renta diferido pasivo que habrá de tratar contablemente aplicado el procedimiento de la NIC
12 Impuesto a las Ganancias.

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Mg. Elio Antonio Barletti Baldassari
Caso 3( Valor razonable)

La compañía santa Martha SAC, dedicada a la comercialización de inmuebles ha terminado de

construir con fecha 30 de noviembre del año 1, un local comercial cuyo costo asciende a S/.
280,000 nuevos soles (S/.200. 000 por el edificio y S/. 80.000 por el terreno).

La gerencia de la compañía, al haber recibido una buena oferta de alquiler de dicho local, ha
decidido aceptarla; así como, transferirla a inversiones inmobiliarias, medida según la NIC 40
por su valor razonable de S/. 300,000 nuevos soles(S/. 200.000 el edificio y S/. 100,000 el
terreno).

Se pide:

Aplicar la NIC 40 y efectuar los asientos correspondientes.

Solución

1. Ajuste y contabilización del valor del inmueble.

  Costo Valor razonable Diferencia

  S/. S/.
Terreno 200,000 200,000 0.00
Edificio 80,000 100,000 20,000
Total 280,000 300,000 20,000

Cuenta Debe Haber

31111 20,000
7621 20,000
Por el reconocimiento de la utilidad por la transferencia de un inmueble de existencias a
inversión inmobiliaria

Caso 4

Empresa comercial LA PROTERVIA al inicio del año 1 decide adquirir un terreno ubicado en
estratégica zona de Lima norte por S/. 590 000 más S/. 30 000 que incluye honorarios de asesor
legal e impuesto a la alcabala. Compra que realiza con finalidad de proteger su patrimonio del
deterioro monetario a causa de una recesión económica.

Al 31 de diciembre, se debe contabilizar el citado activo mediante el modelo de valor razonable.

Para ello, solicito la tasación a perito profesional obteniendo el valor de mercado ascendente a
S/. 690 000
Como contabilizar la inversión?

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Mg. Elio Antonio Barletti Baldassari
Caso 5( valor razonable)

Empresa dedicada a la consultoría de negocios adquiere el 1ª de enero del año1 un edificio en

el segundo piso de edificio PRESIDENTE ubicado en importante zona comercial de san Isidro
al costo de S/. 350 000, cuya vida estimado es de 25 años.

En el mes de agosto del mismo año, en el primer piso del citado inmueble se instalo un negocio
de terceros dedicados a discoteca y karaoke, lo cual ha perturbado severamente las actividades
de la firma consultora y de otros propietarios establecidos en el edificio.

Por lo que la gerencia de la consultoría ha decidido desocupar el piso a fin de año, para
alquilarlo a partir de 1º de enero del año 2.

Para ello el 31 de diciembre del año 1 se solicito a perito tasador independiente que determine
el valor razonable de la oficina. Profesional según su estimación, opina que el bien esta
cotizado en el mercado de inmuebles en S/. 280 000.

Cuál es el tratamiento contable en el modelo a valor razonable?

1. costo de adquisición(ene año 1)

.-----------------1------------------ Debe Haber

33 Inmueble, maquinaria y Equipo   350,000  
  33211 Cos. De Adquisición      
46 Cuentas por pagar diversas-Terceros    
  4651     350,000

2. Depreciación del periodo (dic. Año 1)

(4% de S/. 350 000 = S/. 14 000)

.-----------------2------------------ Debe Haber

6
8 Valuación de Activos y Provisiones   14,000  
Depreciación de Inversiones
68140 Inmobiliarias    
3 Depreciación y Amortización
9 Acumulado    
  39100     14,000

3. Traslado a inversiones inmobiliarias (31 dic. Año 1)

(Medición posterior)

6
Mg. Elio Antonio Barletti Baldassari

Cuenta Debe Haber

31 Inversiones Inmobiliarias 336,000
31211
39 Depreciación 14,000
,amortización y agotamiento
3913
29 Inmueble, 350,000
maquinaria y equipo
30 33211

4. Tratamiento del valor razonable (31 dic. Año 1)

Inmueble: oficina S/.

Costo neto en libros 336 000
Valor razonable 280 000
Diferencia por ajustar 56 000

5. Contabilización de la desvalorización (31 dic. Año 1)

.-----------------x------------------ Debe Haber

Pérdida por medición de activos no

66 financieros al valor razonable. 56,000  
6620
0      
31 Inversiones Inmobiliarias      
3121
  1 Valor razonable     56,000

6. Exposición en el balance general (31 dic. Año 1)

Cuentas Concepto S/.

PCGE Inversiones
Inmobiliarias
31211 Costo 336 000
31212 Valor Razonable (56 000)
280 000

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Mg. Elio Antonio Barletti Baldassari

Caso 6( Modelo costo)

La empresa Mercantil Universal SAC, el 01 de enero 2017 adquiere un inmueble a una compañía
constructora en Madre de Dios efectuando los siguientes pagos:

Concepto s/.
Terreno 30,000
Edificación 190,000
Impuesto de Alcabala
 Terreno 1,500
 Edificación 7,000 8,500
228,500

El inmueble será alquilado a una entidad educativa por cinco años, con la opción de renovar el
contrato de arrendamiento al vencimiento.

Como en la zona no existe un mercado inmobiliario activo, la propiedad será medida al modelo
del costo. Se estima que el citado local tendrá una vida útil de veinte años.

En el mes de febrero del 2018, como consecuencia de la lluvia torrencial en la ciudad, el

inmueble fue afectado en su estructura; por lo que se contrata a perito tasador de la ciudad de
Lima para determinar el nuevo valor del bien, que en su opinión asciende a s/. 168,000: en tanto
que el terreno mantiene invariable su valor original.

Solución

Concepto Valor Impuesto Costo

Terreno 30,000 1,500 31,500
Edificación 190,000 7,000 197,000
220,000 8,500 228,500

Reconocimiento de la compra ( 1 de enero 2017)

Concepto Debe Haber

31 Inversiones Inmobiliarias 228,500
311 Terrenos
31112 Costo 31,500
312 Edificaciones
31212 Costo 197,000
40 Tributos, contraprestaciones y 8,500
aportes al sistema de pensiones
40614 Alcabala
46 Cuentas por pagar diversas 220,000
4652 Inversiones Inmobiliarias
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Mg. Elio Antonio Barletti Baldassari

Medición posterior y reconocimiento ( 31 de diciembre 2017)

(Depreciación del periodo)

(5% de s/. 197,000= s/. 9,850)

Concepto Debe Haber

68 Valuación y deterioro de activos y 9,850
provisiones
6811 Depreciación
68111 Edificaciones- costo

39 Depreciación, amortización y 9,850

agotamiento acumulado
391 Depreciación acumulada
39111 Edificaciones –costo de
adquisición o construcción

Año 2018

Medición posterior ( 1 de febrero 2018)

Edificación S/.
Costo de Adquisición 197,000
(-) Depreciación periodo2017 (9,850)
Valor en Libros 187,150
Valor razonable( tasación) 168,000
Disminución de valor 19,150

Reconocimiento del deterioro (febrero 2018)

(Aplicación NIC 36)

68 Valuación y deterioro de activos y 19,150

provisiones
685 Deterioro del valor de los activos
68511 Edificaciones

36 Desvalorización de activo inmovilizado 19,150

361 Desvalorización de inversiones
inmobiliarias
36121 Edificaciones –costo de
adquisición o construcción

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Mg. Elio Antonio Barletti Baldassari

Exposición en el estado de situación financiera ( febrero 2018)

Cuentas Concepto s/.

31112 Terrenos 31,500
31212 Edificaciones 197,000
36121 Desvalorización de edificaciones (19,150)
39111 Depreciación acumulada edificaciones (9,850)
Valor al costo 199,500

Caso 7: Transferencias por cambio de uso

Planta industrial utilizada y alquilada

La empresa textil SUR SAC, dedicada a la confección de camisas y blusas adquirió para su uso
hace tres años un inmueble donde funciona la planta industrial , cuyo valor en libros al 31 de
diciembre del año 3- en el modelo del costo- es de s/. 1´065,000 según la siguiente información:

Planta industrial
Cuenta Concepto Valor
33111 Terreno 300,000
33231 Edificación para producción 900,000
39131 Depreciación acumulada 5% (135,000)
1´065,000

Sin embargo, en octubre del año 3 se decidió desocupar el inmueble a fin del periodo para
alquilarlo a terceros a partir del 1 de enero del año 4.

La textil SUR SAC ha considerado reconocer la fábrica como inversión inmobiliaria a su valor
razonable a partir del año 4; por lo que solicitó la opinión del perito tasador que efectúe la
tasación de la fábrica, resultando el terreno en un valor de s/. 405,000 y la edificación en s/.
968,000.

¿Cuál es el tratamiento contable aplicable a la planta industrial?

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Solución

Determinación del nuevo valor (31 de diciembre año 3)

Concepto Valor contable Valor razonable Ajuste por efectuar

Terreno 300,000 405,000 105,000
Edificación 900,000 968,000 68,000
Depreciación (135,000) 135,000
acumulada
1´065,000 1´373,000 308,000

Reconocimiento del ajuste de valor( 31 de diciembre año 3)

Concepto Debe Haber

33 Inmueble, maquinaria y Equipo 173,000
331 Terrenos 105,000
33112 Revaluación
332 Edificaciones
33232 Revaluación 68,000
39 Depreciación , amortización y agotamiento 135,000
acumulado
391 Depreciación acumulada
39131 Edificaciones –costo(para saldar
cuenta)
57 Excedente de Revaluación 308,000
571 Excedente de revaluación
5712 Inmuebles, maquinaria y equipos

Transferencia al valor razonable

Concepto Debe Haber

31 Inversiones Inmobiliarias 1´373,000
311 Terrenos
31111Valor razonable 105,000
31112 Costo 300,000
312 Edificaciones
31211Valor razonable 68,000
31212 Costo 900,000
33 Inmueble, Maquinaria y Equipo 1´373,000
331 Terrenos
33111 costo 300,000
33112 Revaluación 105,000
332 Edificaciones
33231 Costo 900,000
33232 Edificación 68,000
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Mg. Elio Antonio Barletti Baldassari

Reconocimiento del efecto del impuesto a la renta ( NIC 12) ( 31 diciembre año 3)

Debe Haber
57 Excedente de Revaluación 90,860
571 Excedente de revaluación
5712 Inmuebles, maquinarias y equipos
49 Pasivo diferido 90,860
4911 Impuesto a la renta
Diferido- patrimonio
29.50 % 308,000

Nota.-

 Al decidir por el alquiler del inmueble a terceros – cambio de uso- será reclasificada en la
cuenta 31 Inversiones Inmobiliarias por todo el tiempo de la vigencia del contrato de
arrendamiento ; y su tratativa contable se ceñirá a los requisitos estipulados en la NIC 40

 Si un inmueble utilizado por el propietario, de acuerdo a la NIC 16 , cambia de uso para

convertirse en inversión inmobiliaria , en aplicación de la citada NIC 16 , el incremento
del valor del activo inmovilizado será reconocido en el patrimonio como excedente de
revaluación ; con el consiguiente reconocimiento del impuesto a la renta diferido por
aplicación de la NIC 12.

Caso 8: Alquiler de inmueble destinado para la venta

La empresa constructora SUR SAC, dedicada a la construcción de inmuebles, para su

consiguiente venta ha terminado de construir en octubre 2019 un local para uso comercial cuyo
costo es de s/. 300,000, conformado por el terreno s/. 85,000 y el edificio s/. 215,000. Bien
realizable contabilizado en la cuenta “214 productos Inmuebles”.

La gerencia de la compañía recibió de una universidad particular una importante oferta de

alquiler del citado inmueble en diciembre del 2019, propuesta que ha decidido aceptar por los
próximos diez años, formalizada la operación con el respectivo contrato de arrendamiento
operativo.

Asimismo, ha tomado la decisión en diciembre 2019 de medir la citada propiedad a su valor

razonable; para ello, un perito tasador independiente determinó el nuevo valor de s/. 320,000 s/
terreno s/. 100,000 y edificio s/. 220,000)

Determinar el tratamiento contable aplicable

Solución:

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Mg. Elio Antonio Barletti Baldassari

Concepto Valor contable Valor razonable Ajuste de valor

Terreno 85,000 100,000 15,000
Edificación 215,000 220,000 5,000
300,000 320,000 20,000

Transferencia del activo por cambio de uso

Debe Haber
31 Inversiones Inmobiliarias 300,000
31112 Terrenos- costo 85,000
31212 Edificaciones- costo 215,000
21 Productos Terminados 300,000
214 Productos Inmuebles

Reconocimiento del incremento del valor

Debe Haber
31 Inversiones Inmobiliarias 20,000
31111 Terrenos- V.Raz 15,000
31211 Edificaciones- valor razonable 5,000
76 Ganancias por medición de activos no financieros 20,000
al valor razonable
762 Activo inmovilizado
7621 Inversiones inmobiliarias

Nota.-

La NIC 40 en su párrafo 63 señala que cualquier diferencia entre el valor razonable y el valor en libros de un activo
realizable, transferido como inversiones inmobiliarias para su contabilización por su valor razonable, será
reconocida en resultados del ejercicio económico en que se produce el cambio de uso.

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