Unidad VI SALCE

UNIDAD VI.
HISTORIA DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA DOMINICANA

CONTEMPORANEA
6.1 CONCEPTO DE HISTORIA INMOBILIARIA DOMINICANA

CONTEMPONAREA.
El adjetivo inmobiliario refiere a aquello perteneciente o relativo a las cosas

inmuebles. Un inmueble, por su parte, es un bien que se encuentra unido a un
terreno de modo inseparable, tanto física como jurídicamente. Los edificios y
las parcelas son bienes inmuebles.
El Derecho Inmobiliario es el conjunto de normas, reglas y leyes que tienen por

objeto un bien al que la legislación civil considera inmueble Y El Derecho
inmobiliario son las normas positivas que rigen el nacimiento, adquisición,
medicación, transmisión y extinción de los derechos de propiedad y sus
desmembraciones y gravámenes sobre bienes inmuebles, y en especial, la
publicidad necesaria para completar los negocios jurídicos erga omnes sobre
los derechos anteriores.
Concepto Jurídico de Actividad Inmobiliaria
Podemos definir la actividad inmobiliaria como el conjunto de acciones

habitualmente desarrolladas en el mercado por empresarios y sociedades
mercantiles se distinguen entre ellas, la compra de terrenos y edificaciones
para su posterior venta y /o arrendamiento o para su urbanización, parcelación,
construcción y /o rehabilitación, bien directamente o por medio de terceros
6.2 QUINTO PERIODO: 1920-2005
El quinto período surge con la promulgación de la Orden Ejecutiva 511 del 21

de julio del 1920 durante la ocupación militar norteamericana, que introduce el
Sistema Torrens de registro de propiedad inmobiliaria. Ese sólo hecho
representa un acontecimiento legal de trascendental importancia, que
necesariamente tenía que marcar un período en la historia de la propiedad
inmobiliaria en este país. En la República Dominicana fue promulgada bajo el
nombre de la Ley de Registro de Tierras al igual que la Ley sobre División de
Terrenos Comuneros del año 1911 y son los dos grandes esfuerzos legislativos
hechos en el país con el propósito de resolver el problema de las tierras
comuneras y de organizar un sistema de registro de la propiedad inmobiliaria.
A través de la Ley 108-05 de fecha 23 de marzo del 2005 la República

Dominicana refuerza el sistema de registro inmobiliario, adecuándolo a los
tiempos actuales, fortaleciendo la capacidad de servicio de la administración
de justicia y concediéndole singular importancia a las inversiones inmobiliarias.
Con este proceso de modernización se hace posible que las instituciones y las
organizaciones que componen la Jurisdicción de Tierras, puedan responder
apropiadamente a los esfuerzos del desarrollo económico y social de la
República Dominicana, obteniendo a su vez la descentralización del sistema,
con la separación de funciones y con una apropiada asignación de niveles de
responsabilidad, jerarquía y relaciones adecuadas entre las unidades
operativas de la institución.
De igual manera esta Ley 108-05 simplifica y optimiza los procedimientos,

incrementando la celeridad de los mismos, facilitando el acceso a la justicia
acercando las unidades operativas de la jurisdicción a las necesidades de los
usuarios.
También la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario soporta todo el proceso en las

nuevas tecnologías que transforman las prácticas tradicionales aplicables a la
mensura, registro y titulación, y permiten definir con mayor precisión el objeto
del derecho, controlar la documentación y simplificar y agilizar todo procesos,
logrando incluso simplificar y eficientizar el régimen tributario aplicable en lo
relativo al registro inmobiliario en República Dominicana.
Tomando en esencia el Principio IV que reza "Todo derecho registrado de

conformidad con la presente Ley es imprescriptible y goza de la protección y
garantía absoluta del Estado" se ve el firme interés estatal en garantizar todos
los derechos nacidos a raíz del registro de un inmueble por parte de
ciudadanos nacionales o extranjeros.
6.3 LA ORDEN EJECUTIVA NO.511 DEL 1ERO. DE JULIO DE 1920
Como es de esperarse se hizo necesaria la creación de un órgano estatal que

regulara la materia inmobiliaria, con la finalidad de sanear todas las tierras
comuneras, y crear un sistema de registro de la propiedad inmobiliaria para
organizar el derecho de la tenencia de las tierras. Con esta disposición legal del
Gobierno Militar de Ocupación Norteamericana, que gobernó nuestro país
durante los cambios que ocurren desde 1916 a 1924, se sentaron las bases
jurídicas e institucionales del que sería el régimen legal de la tenencia de las
tierras en la República Dominicana.
El 21 de julio de 1920, se promulgó la Orden Ejecutiva 511, durante la

ocupación militar norteamericana en la República Dominicana, la cual creó una
jurisdicción especializada en la materia de tierras e introdujo el Sistema Torrens
de Registro de la propiedad inmobiliaria e introdujo los Tribunales de Tierras y
las Oficinas de Registro de Títulos.
Con la Orden Ejecutiva 511 del año 1920 se creó un tribunal especial, con el
objeto de registrar todos los terrenos que formaran parte del territorio de la
nación, las mejoras construidas o fomentadas sobre los mismos, y los otros
derechos reales que puedan afectarlos; el deslinde, mensura y participación de
los terrenos comuneros y la depuración de los títulos de las acciones de pesos
que se refieran a dichos terrenos. Con la Orden Ejecutiva No.511, se introduce
en nuestro territorio, el Sistema Torrens de Registro de la Propiedad
Inmobiliaria, uno de los sistemas más seguros y confiables en el registro y
tenencia de la tierra. A pesar de estar establecido en dicha Orden, no fue sino
hasta la promulgación de la Ley 1542 del año 1947, cuando inicia la verdadera
funcionalidad de este tribunal especializado, el Tribunal Superior de Tierras,
con asiento en la capital de la República. El desarrollo inmobiliario del país,
incrementado sustancialmente en los últimos años, ha contribuido a desbordar
la capacidad de servicios de la Jurisdicción Inmobiliaria, haciéndola ineficiente
y lenta para resolver los procesos pendientes y los que surgen cotidianamente.
Para mayor seguridad de la inversión extranjera, se hizo necesaria la
modernización de la Jurisdicción de Tierras, promulgando el
6.4 COMPARACION HISTORICA DE LEYES INMOBILIARIA ANTIGUAS Y
MODERNAS
Para hablar de justicia inmobiliaria en la República Dominicana, es necesario

remontarse al surgimiento del Derecho de propiedad sobre inmuebles. Con la
emisión de la "Bula Inter Caétera" o "Noverum Universi", del Papa Alejandro VI,
del 3 de mayo de 1493; la Iglesia Católica legalizó la ocupación del nuevo
mundo, invistiendo a la Corona española con el derecho de propiedad de las
tierras descubiertas. Esta introdujo a la Isla el Derecho de propiedad y le otorgó
a la corona Española su absoluta propiedad.
En el año 1513 surgieron las primeras disposiciones sobre reparto territorial en

forma legislativa, esta fue la Merced; consistió en una compensación hecha por
la Monarquía española de terrenos de su propio patrimonio a servidores
militares o públicos. Entre los derechos que se otorgaban con la Merced, se
encontraba el derecho a vender como propios los terrenos, pasados cuatro
años de posesión, formándose así una especie de sistema legal de
adquisición.
Después de esto, surgió la Ley de Amparo Real del 20 de Noviembre de 1578,

esta disposición confirmó el Derecho de propiedad de la Corona española
sobre las tierras, y se instituyó un procedimiento para amparar los derechos de
propiedad a poseedores que tuvieran una prueba escrita preexistente basada
en la Merced.
Más tarde, se aprobó la Ley de composición de tierras del 17 de marzo de

1631, la cual dispuso que todos los ocupantes de tierras en exceso, fueran
sometidos a moderadas composiciones, les fueron entregados títulos de sus
posesiones y el resto les fue vendido. Estas dos disposiciones, conjuntamente
con la creación del Consejo de Indias, y las Cédulas Reales, constituyeron lo
que se conoce como las Leyes de Indias.
En lo adelante, se promulgó la Ley de División de Tierras Comuneras con el

objeto de solucionar el problema de la partición de los terrenos comuneros, ya
que hasta la promulgación de la referida Ley, este proceso se ventilaba por lo
establecido en el Código de Procedimiento Civil, que se instauró en la
República Dominicana en el período de ocupación haitiana en el 1822.
El 21 de julio de 1920, se promulgó la Orden Ejecutiva 511, durante la
ocupación militar norteamericana en la República Dominicana, la cual creó una
jurisdicción especializada en la materia de tierras e introdujo el Sistema Torrens
de Registro de la propiedad inmobiliaria e introdujo los Tribunales de Tierras y
las Oficinas de Registro de Títulos.
Después de esto, el 11 de octubre de 1947 el legislador dominicano aprobó la

Ley sobre Registro de Tierras No. 1542, que recogió los principios establecidos
por la Orden Ejecutiva 511 y afianzó el sistema de justicia inmobiliaria en el
país.
Más adelante surgió la iniciativa de reformar la justicia inmobiliaria y de esta

etapa, se promulgó la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario y sus
Reglamentos Complementarios. Amparados en esta ley se crearon la Dirección
Nacional de Mensuras Catastrales y las respectivas Direcciones Regionales de
Mensuras, supeditadas a los Departamentos Judiciales que alojan a los
Tribunales Superiores de Tierras.
CONCLUCION
Durante el gobierno del Presidente Ramón Cáceres, ocurrió el primer intento

serio del legislador para organizar de manera definitiva y realizar el
procedimiento de división de los terrenos. Con la Ley de División de Tierras
Comuneras del 21 de abril del 1911. Luego vino la Orden Ejecutiva 511 del 21
de julio del 1920 durante la ocupación militar norteamericana, que introduce el
Sistema Torrens de registro de propiedad inmobiliaria.
Ese sólo hecho representó un acontecimiento legal de trascendental

importancia, que necesariamente tenía que marcar un período en la historia de
la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. La necesidad del fallo
absoluto queda manifestado por el carácter de absoluto que le da el Sistema
Torrens, que le da la Ley, al certificado de título: y este carácter absoluto del
certificado de título responde a la naturaleza misma del derecho de propiedad,
que es absoluto.
La prueba absoluta del derecho de propiedad se resume principalmente en el

litigio de saneamiento, en el que se obliga a todo el mundo no solamente a las
partes envuelta, la lucha deja de ser relativa entre dos parte y se convierte en
general, absoluta, todos los interesados o reclamantes tendrán que comparecer
ante el Juez y mostrar sus pruebas.
Luego sigue la Ley Sobre Registro de Tierras No. 1542, de fecha 11 de octubre
de 1947, que estableció el régimen legal de la tenencia de la tierra. En el 1997,
una de las grandes preocupaciones era la inseguridad jurídica que se derivaba
de las operaciones inmobiliarias y de las tenencias de la tierra. La mayoría de
los certificados de títulos a nivel nacional se encontraba en condiciones
deplorables, lo que se agrava con el crecimiento desordenado de la ciudad de
Santo Domingo, contribuyó a complicar la situación de la titulación. Muchas
fincas en la ciudad se convirtieron en urbanizaciones. Se vendían por pedazos,
lo que ocasionaba que había tierra de más o de menos, casi siempre de
menos, pero nunca se tuvo la precaución de que antes de venderse un pedazo
se deslindara, y de ahí vino el problema de las constancias anotadas.
OPINION PERSONAL WENDY CRUZ
La base fundamental del derecho inmobiliario dominicano que data de la época

de la ocupación Norteamericana del 1ro de Julio del año 1920, mediante la
Ordeno Ejecutiva No. 511, que adopta el Sistema Torrens, contenido en la Ley
1542 del once (11) de Octubre de 1947, no satisface la demanda que exige y
reclaman los nuevos tiempos, por esa razón Nuestro más alto tribunal, la
Suprema Corte de Justicia, a través de su Programa de Modernización de la
Jurisdicción de Tierras (PMJT), sometió ante el cuerpo legislativo el proyecto
hoy convertido en ley 108-05 de Registro Inmobiliario, con la finalidad de dotar
a la Nación del instrumento Jurídico que tanto la sociedad dominicana reclama
como marco normativo que proporcione seguridad, tranquilidad y garantía
dentro de la misma, con la finalidad de vencer la indiferencia de quienes están
llamados a proteger y rescatar de la impotencia a aquellos ciudadanos que
cada día ven atropellados sus derechos, desprotegidos sus bienes y por vía de
consecuencia sumida en un subdesarrollo, una nación que necesita
urgentemente mecanismos que faciliten la custodia y seguridad del Sistema
Registral Dominicano.

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6.1 CONCEPTO DE HISTORIA INMOBILIARIA DOMINICANA

El adjetivo inmobiliario refiere a aquello perteneciente o relativo a las cosas

El Derecho Inmobiliario es el conjunto de normas, reglas y leyes que tienen por

Concepto Jurídico de Actividad Inmobiliaria

Podemos definir la actividad inmobiliaria como el conjunto de acciones

6.2 QUINTO PERIODO: 1920-2005

El quinto período surge con la promulgación de la Orden Ejecutiva 511 del 21

A través de la Ley 108-05 de fecha 23 de marzo del 2005 la República

De igual manera esta Ley 108-05 simplifica y optimiza los procedimientos,

También la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario soporta todo el proceso en las

Tomando en esencia el Principio IV que reza "Todo derecho registrado de

Como es de esperarse se hizo necesaria la creación de un órgano estatal que

El 21 de julio de 1920, se promulgó la Orden Ejecutiva 511, durante la

Para hablar de justicia inmobiliaria en la República Dominicana, es necesario

En el año 1513 surgieron las primeras disposiciones sobre reparto territorial en

Después de esto, surgió la Ley de Amparo Real del 20 de Noviembre de 1578,

Más tarde, se aprobó la Ley de composición de tierras del 17 de marzo de

En lo adelante, se promulgó la Ley de División de Tierras Comuneras con el

Después de esto, el 11 de octubre de 1947 el legislador dominicano aprobó la

Más adelante surgió la iniciativa de reformar la justicia inmobiliaria y de esta

Durante el gobierno del Presidente Ramón Cáceres, ocurrió el primer intento

Ese sólo hecho representó un acontecimiento legal de trascendental

La prueba absoluta del derecho de propiedad se resume principalmente en el

La base fundamental del derecho inmobiliario dominicano que data de la época

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