Ampudia Tesis Master

POLÍTICAS, INSTRUMENTOS DE GESTIÓN Y
AMPLIACIÓN DEL PARQUE DE VIVIENDA SOCIAL.

DEL CONTEXTO EUROPEO AL ESTUDIO DE CASO BARCELONA, ESPAÑA Y GUADALAJARA, MÉXICO.
Universidad Politécnica de Cataluña Línea de especialización en Gestión y Valoración Urbana y Arquitectónica del MBArch 2016-2017
Tutor: Dra. Pilar García Almirall Alumno: Andrés Ampudia Farias Octubre 2017
VIVIENDA ASEQUIBLE
RESUMEN
Actualmente, el modelo habitacional utilizado en España y México, está resolviendo una
demanda parcial (a la población con capacidad de compra), y ha sesgado el acceso a la
población más desfavorecida socioeconómicamente. Por otro lado, el distanciamiento entre
los salarios y costes de la vivienda cada vez son mayores, los cuales, están generando que
un alto porcentaje de la población no estén logrando hacer frente a los costes de su vivienda
de forma asequible. Ocasionando que los hogares tengan un sobrendeudamiento económico
y en consecuencia limitarse en otros gastos básicos como la salud, educación, alimentación
y ocio.
La investigación se enmarca en la ciudad de Guadalajara, México, en el cual, a partir de la

similitud cultural, demográfica y habitacional, se propone analizar las estrategias e
instrumentos de gestión que actualmente se están utilizando en Barcelona para el aumento
del parque habitacional asequible. En donde a partir de la voluntad política, capacidad técnica
y vinculación social, han logrado avances importantes en la implementación y ejecución de
los objetivos marcados en el Plan para el Derecho a la Vivienda 2015-2016 (PDVB). Dicho
Plan reúne las principales herramientas de gestión utilizadas en otros países de la Unión
Europea, logrando contextualizarlos e implementarlos en el contexto catalán.
El presente estudio parte del objetivo de cuantificar el déficit de vivienda asequible e identificar
la brecha de población excluida sin acceso a la vivienda en el actual contexto de Guadalajara,
con la intención de comprobar la primer hipótesis planteada en la investigación, sobre: Los
programas y apoyos de vivienda propuestos por el gobierno Federal, Estatal y Municipal en
México, no están siendo suficientes para garantizar a la población de menores ingresos el
acceso a la vivienda de forma asequible.
Por tal motivo fue necesario analizar el mercado inmobiliario, la inversión pública destinada
a soluciones habitacionales y la situación socioeconómica de la población de Guadalajara.
Obteniendo como resultado que la inversión pública en vivienda, no está logrando apoyar a
los colectivos socioeconómicamente más vulnerables, siendo que, solo el 13,4% del
presupuesto se destina para la construcción y adquisición de vivienda de tipo Popular o
Económica. Sin embargo, dichas tipologías por sus costes son las diseñadas para satisfacer
la demanda del 51,7% de la población del municipio. Además por la disociación entre los
precios de la vivienda y los salarios, el 21,5% y 31,6% de los habitantes de Guadalajara, no
pueden adquirir una vivienda de forma asequible en menos de 20 años. Aunado a que el 65%
de la población tapatía, no pueden hacer frente a los costes del alquiler con precios de
mercado formal destinando solo el 30% de sus ingresos.
A partir de dicho panorama, nace la segunda hipótesis: El desarrollo de una nueva política
de vivienda en alquiler asequible en México, podría fundamentarse en modelos e
instrumentos de gestión utilizados en la Unión Europea. Éstos, siendo adaptados a la
idiosincrasia, economía y legislatura del país, serán una alternativa factible para
complementar las políticas habitacionales actuales. Teniendo como objetivo estudiar los
principios y las bases de articulación de los instrumentos de gestión propuestos por el PDVB
para aumentar el parque de vivienda asequible, con la intención de lograr identificar cuáles
podrían ser factibles para la implementación dentro del contexto mexicano. Obteniendo una
serie de oportunidades y retos para la implementación de dichos instrumentos de gestión en
Guadalajara, siendo que varios de ellos ya han sido utilizados en otras épocas. Sin embargo,
mientras no se cambie el enfoque mercantilista de la política habitacional en México, no se
podrá avanzar con el impacto necesario, en la creación de un parque habitacional asequible
que contribuya a generar una sociedad más equitativa y justa.
i
CONTENIDO
CAPÍTULO 01
INTRODUCCIÓN, HIPÓTESIS Y OBJETIVOS 1
1 INTRODUCCIÓN 1
2 ANTECEDENTES 3
3 JUSTIFICACIÓN 5
4 HIPÓTESIS 7
5 OBJETIVO GENERAL 7
6 OBJETIVOS ESPECÍFICOS 7
7 METODOLOGÍA 8
7.1 CAPÍTULO 01 Y 02 8
7.2 CAPÍTULO 03 9
7.2.1 TEÓRICO, EMPÍRICO Y ANÁLISIS CUANTITATIVO 9
7.2.2 CARTOGRAFÍA 9
7.2.3 MODELO ESTADÍSTICO 9
7.2.4 COMPARACIÓN DE MERCADO 9
7.2.5 ACCESO A LA VIVIENDA ASEQUIBLE 10
7.3 CAPÍTULO 04 10
7.4 CAPÍTULO 05 Y 06 10
7.4.1 CONGRESOS Y CONFERENCIAS 11
CAPÍTULO 02
MARCO TEÓRICO Y ESTADO DEL ARTE 12
1 M ARCO TEÓRICO 12
1.1 LA VIVIENDA 12
1.2 VIVIENDA ASEQUIBLE 12
1.3 LA VIVIENDA EN ALQUILER 13
1.3.1 VENTAJAS DE LA VIVIENDA EN ALQUILER 13
1.3.2 VIVIENDA DE ALQUILER PRIVADO O DE MERCADO 14
1.3.3 VIVIENDA DE ALQUILER PRIVADO O DE MERCADO INFORMAL 15
1.3.4 VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER 15
1.4 ACTORES PRINCIPALES EN LA VIVIENDA EN ALQUILER (ARRENDADORES E INQUILINOS) 15
1.4.1 ARRENDADOR Y PROPIETARIO 15
1.4.2 ARRENDADORES DE VIVIENDA PRIVADA 16
1.4.3 ARRENDADORES DE VIVIENDA SOCIAL EN EUROPA 16
1.4.4 INQUILINOS 17
1.5 CULTURA DE PROPIEDAD 18
1.5.1 PERCEPCIÓN CULTURAL REFERENTE AL ALQUILER 19
1.6 SEGREGACIÓN SOCIAL 21
1.7 SEGREGACIÓN RESIDENCIAL: EFECTOS Y MECANISMOS PARA SU DISMINUCIÓN 21
1.8 COHESIÓN SOCIAL 22
2 ESTADO DEL ARTE 23
ii
2.1 CONTEXTO EN LATINOAMÉRICA Y EL CARIBE 23
2.2 CONTEXTO EN LA UNIÓN EUROPEA 25
2.3 CONTEXTO MUNDIAL 27
CAPÍTULO 03
ÁMBITO DE ESTUDIO GUADALAJARA, MÉXICO 28
1 INTRODUCCIÓN 28
2 ANTECEDENTES 29
3 DIAGNOSTICO SOCIODEMOGRÁFICO Y ECONÓMICO 34
3.1 SOCIODEMOGRÁFICO 34
3.2 DESPOBLAMIENTO DE LA CIUDAD CENTRAL 35
3.3 POBLACIÓN ECONÓMICAMENTE ACTIVA 36
3.4 INGRESO ECONÓMICO 38
3.5 ¿CUÁNTO INGRESO ECONÓMICO TIENEN LAS PERSONAS? 39
4 ESTADO DE LA VIVIENDA 41
4.1 VIVIENDA EN ALQUILER 42
4.1.1 PERFIL DE LAS PERSONAS Y HOGARES QUE ALQUILAN 44
4.1.2 ¿QUIÉN TIENE MAYOR PROBABILIDAD DE VIVIR EN ALQUILER? 45
4.2 VIVIENDA DESHABITADA 47
4.3 NECESIDAD DE VIVIENDA 2030 48
4.4 INVERSIÓN PÚBLICA EN VIVIENDA 49
4.5 OFERTA DE VIVIENDA 52
4.5.1 VIVIENDA CON SUBSIDIO Y/O COFINANCIAMIENTO PÚBLICO. 53
4.5.2 VIVIENDA EN VENTA 56
4.5.3 VIVIENDA EN ALQUILER 58
5 ¿VIVIENDA ASEQUIBLE? 60
5.1 BRECHA DE ASEQUIBILIDAD 61
5.1.1 ESCENARIOS PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA, CON CRÉDITOS SIN INTERESES 61
5.1.2 ESCENARIO PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA, CON CRÉDITOS EMITIDOS POR ENTIDADES FINANCIERAS
PRIVADAS 64
5.1.3 ESCENARIO PARA VIVIENDA EN ALQUILER 66
6 M ARCO LEGAL 68
6.1 MARCO LEGAL PARA EL ALQUILER 69
6.1.1 DISPOSICIONES GENERALES 69
6.1.2 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR 70
6.1.3 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL INQUILINO (ARRENDATARIO) 70
6.1.4 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN 71
7 PRINCIPALES ACTORES Y PROGRAMAS 71
7.1 GOBIERNO FEDERAL 71
7.1.1 SECRETARÍA DE DESARROLLO AGRARIO TERRITORIAL Y URBANO (SEDATU) 71
7.1.2 COMISIÓN NACIONAL DE VIVIENDA (CONAVI) 72
7.1.3 FIDEICOMISO FONDO NACIONAL DE HABITACIONES POPULARES 72
7.1.4 SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL (SHF) 72
7.1.5 INSTITUTO FONDO NACIONAL DE LA VIVIENDA PARA LOS TRABAJADORES (INFONAVIT) 73
iii
7.2 NIVEL LOCAL (MUNICIPIO Y ESTADO) 73
7.2.1 INSTITUTO MUNICIPAL DE LA VIVIENDA (IMUVI) 73
7.2.2 INSTITUTO METROPOLITANO DE PLANEACIÓN (IMEPLAN) 74
7.2.3 INSTITUTO JALISCIENSE PARA LA VIVIENDA (IJALVI) 74
7.2.4 CÁMARA NACIONAL DE LA INDUSTRIA DE DESARROLLO Y PROMOCIÓN DE VIVIENDA (CANADEVI) 74
8 CONCLUSIONES Y DISCUSIONES 74
CAPÍTULO 04
ÁMBITO DE COMPARACIÓN BARCELONA, ESPAÑA 77
1 INTRODUCCIÓN 77
2 CONTEXTO SOCIODEMOGRÁFICO Y ECONÓMICO 78
3 ESTADO DE LA VIVIENDA 79
3.1 VIVIENDA EN ALQUILER 79
3.2 VIVIENDA EN PROPIEDAD 81
3.3 VIVIENDA DESHABITADA Y DESAHUCIOS 83
3.4 VIVIENDA ASEQUIBLE EN BARCELONA 85
3.4.1 ¿CUÁNTAS PERSONAS NO PUEDEN ACCEDER A LA VIVIENDA DE FORMA ASEQUIBLE? 85
4 M ARCO LEGAL DE LA VIVIENDA EN ALQUILER 87
5 ACTORES PRINCIPALES 90
5.1 CATALUÑA 90
5.1.1 INSTITUTO CATALÁN DE SUELO (INCASOL) 90
5.1.2 CONSORCIO DE VIVIENDA 90
5.2 BARCELONA 90
5.2.1 PATRONATO MUNICIPAL DE LA VIVIENDA 90
5.2.2 ADMINISTRACIÓN BARCELONA COMÚN CONCEJAL Y GERENTE DE VIVIENDA 90
5.2.3 ORGANIZACIONES CIVILES 90
CAPÍTULO 05
INSTRUMENTOS DE GESTIÓN PARA AMPLIAR
EL PARQUE DE VIVIENDA ASEQUIBLE 93
1 INTRODUCCIÓN 93
2 ESTRATEGIA A _ AUMENTO DEL PARQUE PÚBLICO 96
2.1 GENERACIÓN DE NUEVOS SOLARES PARA VIVIENDA CON PROTECCIÓN OFICIAL (VPO) Y
DOTACIONAL 97
2.1.1 GENERACIÓN DE SUELO PARA VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL (VPO) Y DOTACIONAL (CATALUÑA) 98
2.2 COMPRA DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS PARA DESTINARLOS A ALQUILER PÚBLICO 100
2.2.1 DERECHO DE PREFERENCIA URBANA (PRÉFÉRENCE URBAINE DROIT) (FRANCIA) 103
3 CONCLUSIONES Y DISCUSIONES (ESTRATEGIA A) 104
4 ESTRATEGIA B _ MOVILIZACIÓN DE VIVIENDA PRIVADA HACIA LA VIVIENDA ASEQUIBLE 105
4.1 REGISTRO DE SOLARES VACANTES Y PROMOCIÓN DE VIVIENDA ASEQUIBLE EN LOS SOLARES
VACANTES 106
iv
4.1.1 APOYOS FINANCIEROS PARA EL FOMENTO DE VIVIENDA PRIVADA EN ALQUILER (ALEMANIA) 107
4.1.2 FINANCIAMIENTO PARA VIVIENDA SOCIAL, MODELO DANÉS 110
4.2 CAPTACIÓN DE VIVIENDA PRIVADA PARA DESTINARLA A ALQUILER ASEQUIBLE 111
4.2.1 REGULACIÓN DE PRECIOS EN LA VIVIENDA DE ALQUILER, MIESTPIEGEL (ALEMANIA) 113
4.2.2 MIETSPIEGEL SIMPLE 113
4.2.3 MIESTPIEGEL CALIFICADO 114
4.2.4 MARCO NORMATIVO DE ALQUILER (ALEMANIA) 116
4.3 CONVENIOS CON ENTIDADES FINANCIERAS PARA LA CESIÓN DE VIVIENDA 117
4.3.1 PROGRAMA DE CAPTACIÓN DE VIVIENDA DESHABITADA PARA ALQUILER ASEQUIBLE (PAÍS VASCO) 118
5 CONCLUSIONES Y DISCUSIONES (ESTRATEGIA B) 120
6 ESTRATEGIA C _ IMPULSO DEL MERCADO SOCIAL DE LA VIVIENDA 122
6.1 IMPULSO AL MODELO DE COOPERATIVAS EN CESIÓN DE USO: COVIVIENDAS 123
6.1.1 COOPERATIVA DE VIVIENDA MODELO ANDEL (DINAMARCA) 125
6.2 CREACIÓN DE UNA ASOCIACIÓN DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA LA PRODUCCIÓN Y GESTIÓN DE LA
VIVIENDA 128
6.2.1 ASOCIACIÓN DE VIVIENDA, MODELO ALMENE (DINAMARCA) 128
7 CONCLUSIONES Y DISCUSIONES (ESTRATEGIA C) 131
CAPÍTULO 06
OPORTUNIDADES Y DIFICULTADES 132
1 INTRODUCCIÓN 132
2 IMPLEMENTACIÓN DE ESTRATEGIA A _ AUMENTO DE PARQUE PÚBLICO 133
2.1 GENERACIÓN DE NUEVOS SOLARES PARA VPO Y DOTACIONAL 133
2.2 COMPRA DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS PARA DESTINARLOS A ALQUILER PÚBLICO 135
2.2.1 PROPUESTA NORMATIVA 136
3 IMPLEMENTACIÓN DE ESTRATEGIA B _ MOVILIZACIÓN DE VIVIENDA PRIVADA HACIA LA VIVIENDA EN
ALQUILER ASEQUIBLE 137
3.1 REGISTRO DE SOLARES VACANTES Y PROMOCIÓN DE VIVIENDA EN ALQUILER ASEQUIBLE EN LOS
SOLARES VACANTES 138
3.1.1 FACTIBILIDAD ECONÓMICA 139
3.2 CAPTACIÓN DE VIVIENDA PRIVADA PARA DESTINARLA A ALQUILER ASEQUIBLE 140
3.2.1 MODIFICACIONES AL CÓDIGO CIVIL FEDERAL 141
3.2.2 INSTRUMENTO DE INFORMACIÓN SOBRE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA (MIETSPIEGEL SIMPLE) 142
3.3 CONVENIOS CON ENTIDADES FINANCIERAS PARA LA CESIÓN DE VIVIENDA (CAPTACIÓN DE
VIVIENDA DESHABITADA) 142
4 IMPLEMENTACIÓN ESTRATEGIA C _ IMPULSO DEL MERCADO SOCIAL DE LA VIVIENDA 143
4.1 IMPULSO AL MODELO DE COOPERATIVAS EN CESIÓN DE USO: COVIVIENDAS 144
4.2 ASOCIACIONES DE VIVIENDA 146
v
REFERENCIAS 149
FIGURAS Y TABLAS 158
GLOSARIO 160
ANEXOS 162
ANEXO I _ FINANCIAMIENTO PÚBLICO, GDL (2006-2016) 162
ANEXO II _ FINANCIAMIENTO PÚBLICO POR TIPO DE VIVIVIENDA, GDL (2006-2016) 164
ANEXO III _ PROGRAMAS FEDERALES DE VIVIENDA, MÉXICO 165
ANEXO IV _PROGRAMAS FEDERALES DE VIVIENDA EN ALQUILER, MÉXICO 168
ANEXO VI _ CONFERENCIA JAVIER BURÓN CUADRADO, CONSTRUMAT 2017 171
ANEXO VII _ CONFERENCIA PATRICIA VAL HEVIA, CONSTRUMAT 2017 175
ANEXO VI _ CONFERENCIA JAVIER BURÓN CUADRADO, INCLUSIVE CITIES 2017 178
Notas generales
I. En la presente investigación, las cifras son presentadas con el estilo utilizado en España,
los miles son separados por un punto y los decimales por una coma.
II. La conversión de pesos a euros es tomada a partir de la consulta realizada al portal web
del Banco Banamex, el día 20/07/2017 con un valor de 20,3628 euros por peso.
https://www.banamex.com/economia-finanzas/es/mercado-de-divisas/index.html
vi
CAPÍTULO 01
INTRODUCCIÓN,
HIPÓTESIS Y
OBJETIVOS
1 Introducción
La importancia de la vivienda va más allá del espacio físico y urbano, económico y político, es el
núcleo básico para que las personas se puedan desarrollar física, espiritual y socialmente. Por
lo tanto, el acceso a una vivienda adecuada (digna) es considerado un derecho básico, siendo
reconocido a nivel internacional dentro del artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos
Económicos, Sociales y Culturales, además en el artículo 25 de la Declaración Universal de los
Derechos Humanos (Observatori DESC, 2017). También en algunos países es considerada
como un derecho constitucional, por ejemplo, en el artículo 123 de la Constitución mexicana y
en el artículo 47 de la Constitución española, en los cuales establecen la obligación por parte del
gobierno de garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada a toda la población.
El presente estudio parte de la similitud en la orientación de la política de vivienda utilizada en

España y México, la cual ha generado que la vivienda haya perdido su función social, por la
priorización al acceso en propiedad a determinados grupos poblacionales. Esto ha generado que
la vivienda sea utilizada como un bien de consumo y aprovechada principalmente para fines
macro económicos y políticos.
La vivienda en propiedad ha sido el mecanismo idóneo para controlar y estabilizar a la sociedad,

generando importantes beneficios económicos para las entidades financieras, desarrolladores
inmobiliarios y clase política. De tal manera, la denominada cultura de la propiedad ha sido
impuesta por los grupos de poder y no es algo implícito en nuestro ADN como sociedad (Colau
& Alemany, 2012). De acuerdo con Apgar (2004), “la propiedad puede ser una buena opción para
muchos, pero no necesariamente la mejor, para todos.” (pág. 1)
Actualmente, el modelo habitacional utilizado en ambos países, está resolviendo una demanda
parcial (a la población con capacidad de compra) y ha sesgado el acceso a la población más
desfavorecida socioeconómicamente. Además, el distanciamiento entre los salarios y costes de
la vivienda cada vez son mayores, los cuales, están generando que un alto porcentaje de la
población no está logrando hacer frente a los costes de su vivienda de forma asequible 1,
1
El indicador más apropiado para medir la asequibilidad de una vivienda, es la relación entre el precio para acceder a
ella y el ingreso económico percibido por el hogar. Por lo tanto el rango aceptado a partir de los años 80´s en Estados
Unidos, es destinar máximo el 30% de los ingresos económicos del hogar para asumir los gastos relacionados con la
vivienda. (Stone, 2010)
1
ocasionando que los hogares tengan un sobrendeudamiento económico y en consecuencia
limitarse en otros gastos básicos como la salud, educación, alimentación y ocio.
Es una necesidad y un reto para la política de vivienda española y mexicana, desarrollar un

mercado de vivienda en alquiler social y privado que logre equilibrar los regímenes de tenencia,
el cual podrá generar más y mejores alternativas habitacionales sumadas a la propiedad privada.
(Pareja-Eastaway & Sánchez-Martínez, 2012)
La investigación se enmarca en la ciudad de Guadalajara, México y Barcelona, España. Siendo

el ámbito municipal, una escala interesante que nos permite identificar con mayor exactitud las
problemáticas habitacionales. Por lo tanto, el primer objetivo de la presente investigación es
cuantificar el déficit de vivienda asequible e identificar la brecha de población excluida sin acceso
a la vivienda en Guadalajara. Partiendo de la hipótesis: Los programas y apoyos de vivienda
propuestos por el gobierno Federal, Estatal y Municipal en México, no están siendo suficientes
para garantizar a la población de menores ingresos el acceso a la vivienda de forma asequible.
Por esa razón, se desarrolla un diagnostico cuantitativo y cualitativo sobre el estado actual de la
vivienda y la situación socioeconómica de la población en Guadalajara. Además se analiza el
mercado inmobiliario, el impacto que está generando la política y las estrategias habitacionales
desarrolladas por el sector público. Obteniendo resultados que nos refleja una política priorizando
lo económico y con poco impacto social, ya que entre el 21,5% y 31,6% de la población de
Guadalajara, no puede hacer frente de manera asequible (destinando solo el 30% de sus
ingresos) a los costes mensuales de su vivienda (pago de alquiler o cuota de hipoteca). Por ese
motivo, es necesario identificar los instrumentos de gestión utilizados en otros países y
municipios que puedan aumentar el parque de vivienda asequible y buscar la forma de
contextualizarlos e implementarlos a nivel nacional y local.
De acuerdo a lo anterior, la segunda hipótesis propuesta para la presente investigación es: El

desarrollo de una nueva política de vivienda en alquiler asequible en México, podría
fundamentarse en modelos e instrumentos de gestión utilizados en la Unión Europea. Éstos,
siendo adaptados a la idiosincrasia, economía y legislatura del país, serán una alternativa factible
para complementar las políticas habitacionales actuales.
A partir de la similitud cultural, demográfica y habitacional, se propone analizar las estrategias e

instrumentos de gestión que se están desarrollando y llevando a cabo en Barcelona. Un
municipio liderado por la Alcaldesa Ada Colau y su equipo, quienes pasaron de ser activistas por
el derecho a la vivienda a ganar las elecciones en 2015. Por lo tanto es interesante observar que
la voluntad política, capacidad técnica y vinculación social son fundamentales para implementar
nuevas herramientas que logren ser más eficientes y eficaces para solucionar los problemas
habitacionales del municipio.
2
En abril 2016, el Ayuntamiento de Barcelona presentó el Plan del Derecho a la Vivienda 2016-
2015 (PDVB), el cual reúne las principales herramientas de gestión utilizadas en otros países de
la Unión Europea para incrementar el parque de vivienda asequible, logrando contextualizarlas
e implementarlas a la situación actual de la capital catalana. Por lo tanto, la presente
investigación tiene como segundo objetivo: Estudiar los principios y las bases de articulación de
los instrumentos de gestión propuestos por el PDVB para aumentar el parque de vivienda
asequible, con la intención de lograr identificar cuáles podrían ser factibles para la
implementación dentro del contexto mexicano.
El presente documento está estructurado de la siguiente manera: en primera instancia, se

estipulan las hipótesis, objetivos y metodologías utilizadas para abordar la investigación; el
segundo capítulo, presenta las bases conceptuales y teóricas. Además se describen
investigaciones similares, realizadas por expertos en la materia; dentro del tercer capítulo, se
aborda el ámbito de estudio, el municipio de Guadalajara, México, en el cual, se genera un
diagnóstico del estado actual del parque habitacional, situación sociodemográfica y económica
de la población. En el cuarto capítulo, conoceremos la situación habitacional de Barcelona; en el
quinto capítulo se presentan los instrumentos de gestión propuestos por el PDVB para aumentar
el parque habitacional asequible, profundizando sobre cada uno, a partir de su funcionamiento
en Dinamarca, Alemania, España y Francia. Por último, se generará una discusión sobre las
oportunidades y dificultades que podrían existir al implementar los instrumentos de gestión
analizados en el contexto tapatío.
2 Antecedentes
A partir de mediados del siglo XX en España y México, la vivienda ha sido vista como un bien de
consumo, aprovechada principalmente por los gobiernos para fines económicos y políticos.
Utilizando el fomento a la propiedad como el instrumento idóneo, para que ambos gobiernos
buscarán controlar, estabilizar y brindarle a la sociedad, una razón para no estar en contra del
sistema político. De acuerdo con Ronald (2008), “La propiedad de la vivienda tiene una influencia
anti-revolucionaria sobre las clases trabajadoras.” (pág. 47)
En España, era claro que el régimen franquista buscaba la propiedad privada como un
mecanismo de control social. Según palabras mencionadas dentro de la Corte en 1957, por el
primer Ministro de Vivienda, José Luis Arrese; “Queremos un país de propietarios, no de
proletariados”; y “El hombre, cuando no tiene hogar, se apodera de la calle y, perseguido por su
mal humor, se vuelve subversivo, agrio, violento”. (Colau & Alemany, 2012, pág. 34)
Por otro lado en México, a partir de los años sesentas, la creación de organismos públicos que
fomentaran y financiaran el acceso a la vivienda en propiedad, iban a ir introduciendo dentro del
imaginario de los ciudadanos un modelo de vida “ideal”, el cual sería aprovechado para fines
políticos. De acuerdo a unos apuntes realizados por el Partido Revolucionario Institucional (PRI)
3
para el Programa Nacional de Vivienda en 1963, “El Instituto Nacional de Vivienda ha creado
recientemente Patronatos Sociales de Vivienda en cada una de las entidades federativas, las
cuales, a pesar de trabajar en situación por demás precaria, pueden ser muy bien aprovechados
por el partido, para hacer sentir al pueblo su interés por el problema.” (López-Moreno, 1996, pág.
363) En resumen, el objetivo político era que a mayor población de propietarios, menor presión
política habría por parte de los grupos opositores.
Además durante la misma década, Estados Unidos de América en respuesta al triunfo de la

Revolución Cubana crea la Alianza para el Progreso, con la cual apoyo financieramente a México
(con 200 millones de dólares) y a otros países Latinoamericanos para el desarrollo de vivienda
en propiedad (Rothe, 2017). De esa forma se convirtió dicho régimen de tenencia, en una
herramienta para controlar los frecuentes movimientos sociales de campesinos y estudiantes que
había a finales de la década de los sesentas.
Por otro lado, la tradición cristiana ha tenido un papel fundamental sobre la percepción de la
propiedad privada, siendo interpretada erróneamente y utilizada a favor del sistema capitalista
(Latapí, 1983). Sin embargo, la teología de la liberación busca esclarecer y restablecer el
beneficio social por encima del particular “intenta recuperar la vieja doctrina de la prioridad del
destino común de todos los bienes frente a las distintas formas de propiedad.” (Lois, 1986)
Por estas razones, los argumentos que defienden los creadores de políticas públicas de ambos
países, con respecto a la idiosincrasia de la población sobre la preferencia de la propiedad, envés
del alquiler, corresponden a ideales de particulares y no corresponden al beneficio común. Más
bien ha sido la única alternativa habitacional durante algunas décadas, inducida por el Estado,
entidades financieras y empresas privadas manipulando la situación a su favor y sin resolver el
total de la demanda social de vivienda. Priorizando el acceso a la población que tiene capacidad
de compra, sesgando otras estrategias que puedan resolver las necesidades de vivienda para la
población socioeconómicamente más vulnerable.
Las políticas de suelo que favorecen el modelo especulativo, la liberación de créditos, y

programas públicos ABC (Ahorro, Bono y Crédito), que financian el desarrollo desmesurado de
la vivienda en propiedad, no han tenido los resultados esperados, además de ocasionar graves
problemas sociales y urbanos dentro de ambos países.
Por un lado, en España durante un periodo de 10 años (1997-2007), se produjo la llamada

“burbuja inmobiliaria”, la cual logró incrementar el valor de los precios de las viviendas hasta un
200% en un periodo mencionado, aunado a la crisis financiera mundial que puso a más de 1.4
millones de familias sin recibir ingresos (en paro), en consecuencia, dejo a miles de hogares sin
vivienda y con deudas impagables. Específicamente en Barcelona, hubo 38.671 hogares
desahuciados de su vivienda por problemas de pago, lo que ocasiono uno de los problemas
sociales más importantes en los últimos años. (Colau & Alemany, 2012)
4
Mientras tanto en México, a partir de 1994, la ideología neoliberal incide dentro de los organismos
públicos, los cuales venden las reservas territoriales al libre mercado, además el INFONAVIT
deja de ser promotor de vivienda, convirtiéndose únicamente en un organismo financiero, dando
oportunidad de que los desarrolladores inmobiliarios nacionales y extranjeros tomen el control
del mercado habitacional. Aunado a las políticas públicas que incentivaban al desarrollo de
vivienda de baja densidad en las periferias de las ciudades, en las cuales, la falta de
infraestructura urbana, transporte público y equipamientos, ha ocasionado que al 2015 el 14,2%
del parque de vivienda en el país este deshabitado (OCDE, 2015). En particular, la falta de
alternativas habitacionales asequibles en Guadalajara ha generado un decrecimiento
demográfico de 0,95% entre 2000 y 2010.
En consecuencia a lo mencionado anteriormente, a partir de 1950, el porcentaje de vivienda en

alquiler ha ido disminuyendo notablemente en España y México. Siendo el 64.1% (Artola, 2012)
y 35.9% respectivamente los hogares que habitaban en dicha tenencia, mientras que en 2011
en España disminuyo hasta el 14% (INE, 2017) y 23% en México (INEGI, 2017). Sin embargo
dentro de algunas ciudades principales, los porcentajes son mayores, por ejemplo en Barcelona
paso de ser el 94.9% en 1950 (Artola, 2012) al 30% en 2011 (INE, 2017), y en Guadalajara de
ser el 71.7% en 1950 al 30% en 2015 (INEGI, 207). Aunque en los últimos 5 años, la tendencia
mostrada en ambas ciudades, indica que seguirá incrementando el porcentaje de hogares en
alquiler.
3 Justificación
Dentro del ámbito mundial, la Nueva Agenda Urbana realizada por la Organización de Naciones
Unidas (ONU), generó nuevos retos y propuestas para poder abatir la desigualdad urbana.
Específicamente el punto 107, habla sobre fomentar e implementar nuevas herramientas para
aumentar el parque de vivienda asequible:
Alentaremos la elaboración de políticas, instrumentos, mecanismos y modelos de

financiación que promuevan el acceso a una amplia gama de opciones de viviendas
asequibles y sostenibles, incluidos el alquiler y otras opciones de tenencia, así como
soluciones cooperativas como la covivienda, los fondos fiduciarios de tierras comunitarias y
otras formas de tenencia colectiva en las que se tengan en cuenta la evolución de las
necesidades de las personas y las comunidades, a fin de mejorar la oferta de vivienda
(especialmente para los grupos de ingresos bajos), prevenir la segregación y los
desplazamientos y desalojos forzosos arbitrarios, y proporcionar una reasignación digna y
adecuada. Eso incluirá el apoyo a los planes de autoedificación y construcción gradual de
viviendas, con especial atención a los programas de mejora de los barrios marginales y
asentamientos informales. (ONU Hábitat, 2016, pág. 17)
El tipo de políticas públicas de vivienda que actualmente el gobierno mexicano está utilizando,
son principalmente las que fomentan la propiedad privada. Los programas de vivienda siguen
basándose a partir del otorgamiento de subsidios acompañados de créditos financieros para la
5
adquisición de vivienda, ampliación o mejoramiento. Sin embargo, existen indicios de que el
Gobierno Federal tiene interés en implementar nuevas alternativas habitacionales, siendo un
ejemplo de esto, la creación de la nueva Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento
Territorial y Desarrollo Urbano, en la cual, dentro del Artículo 73 numeral VI, hace mención a lo
siguiente: “Implementar políticas y acciones de movilidad residencial que faciliten la venta, renta,
o intercambio de inmuebles, para una mejor interrelación entre el lugar de vivienda, el empleo y
demás satisfactores urbanos, tendientes a disminuir la distancia y frecuencia de los traslados y
hacerlos más eficientes.” (Diario Oficial de la Federación, 2016)
Además en 2016, la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), comenzó la búsqueda de

incentivar y apoyar el mercado de vivienda en alquiler, quienes están siendo asesorados por el
Banco Interamericano de Desarrollo para generar políticas públicas y estrategias, las cuales
estarán basadas en experiencias asiáticas, europeas y latinoamericanas. (El Universal, 2016)
Sin embargo, la disociación que existe entre los salarios y los precios de la vivienda 2 es cada día
mayor, ampliando la brecha de la población que no puede acceder a la vivienda de una forma
asequible. De acuerdo con Apgnar (2004), “La combinación de salarios estructuralmente bajos y
los persistentemente altos costos de la vivienda proporcionan amplias razones para creer que
los actuales problemas de asequibilidad que afectan a tantos hogares lo más probable que
continúen sin cesar en los próximos años.” (pág. 25)
Es necesario introducir nuevos instrumentos de gestión para lograr dar una respuesta
sistemáticamente y generar alternativas de vivienda asequible para la población. Por ejemplo, el
90% de la población joven en Guadalajara gana menos de 5 salarios mínimos mensuales, los
cuales no serán suficientes para hacer frente a los costes de la vivienda y tendrán que buscar
alternativas habitacionales en otros municipios, ya que “en Guadalajara es muy escasa la oferta
de vivienda asequible para su capacidad de compra” (Ayuntamiento de Guadalajara, 2016, pág.
92), en consecuencia la despoblación de la ciudad.
Si bien es cierto, muchos factores (económicos, sociales, jurídicos, psicológicos, culturales y

políticos) influyen dentro de la decisión de un hogar sobre la elección del tipo de tenencia. Sin
embargo, las estrategias gubernamentales están enfocadas a la adquisición de vivienda, los
hogares tienen muy poca posibilidad de elección. Por lo tanto, es necesario que el sector público,
privado y ciudadanía puedan generar instrumentos de gestión idóneos para que la población
tenga, además de la propiedad, otras alternativas habitacionales. De acuerdo con Blanco, Fretes,
& Muñoz (2014) “resolver los problemas de déficit y asequibilidad a través de políticas basadas
exclusivamente en la propiedad, sobre todo para los segmentos de más bajos ingresos, no solo
no es factible sino que tampoco es necesariamente deseable.” (pág. 8)
2
El valor del salario mínimo aumento 4.19% en el último año, mientras que el índice de precios de la vivienda incremento
7.42% dentro del mismo periodo de tiempo.
6
Por lo tanto, el presente estudio parte de la necesidad social que existe en la ciudad de
Guadalajara, México, y busca analizar los instrumentos de gestión propuestos dentro del Plan
de Derecho a la Vivienda de Barcelona 2015-2026 (PDVB) para aumentar el parque de vivienda
asequible.
4 Hipótesis
La presente investigación se desarrolla a partir de dos hipótesis, las cuales podrán aportar; en
primera instancia, el diagnóstico de la situación habitacional que tiene la ciudad de Guadalajara;
y por otro lado, profundizar sobre los instrumentos de gestión utilizados para aumentar el parque
de vivienda asequible en algunos países de la Unión Europea y especialmente los propuestos
por el PDVB.
Hipótesis:
I. Los programas y apoyos de vivienda propuestos por el gobierno Federal, Estatal y

Municipal, no están siendo suficientes para atender las necesidades de vivienda de la
población con nivel socioeconómico bajo en Guadalajara, México.
II. El desarrollo de una nueva política de vivienda en alquiler asequible en México, podría
fundamentarse en modelos e instrumentos de gestión utilizados en la Unión Europea.
Éstos, siendo adaptados a la idiosincrasia, economía y legislatura del país, serán una
alternativa factible para complementar las políticas habitacionales actuales.
5 Objetivo general
La presente investigación tiene dos objetivos generales, el primero es cuantificar el déficit de

vivienda asequible e identificar la brecha de población excluida sin acceso a la vivienda en el
actual contexto de Guadalajara, México.
Además de estudiar los principios y las bases de articulación de los instrumentos de gestión
propuestos por el PDVB para aumentar el parque de vivienda asequible, con la intención de
lograr identificar cuáles podrían ser factibles para la implementación dentro del contexto
mexicano.
6 Objetivos específicos
I. Realizar un diagnóstico sobre el estado actual de la vivienda en Guadalajara, además

de la situación socioeconómica de la población.
a. Conocer el nivel de ingreso de la población.
b. Identificar el perfil de las personas que viven en régimen de alquiler.
7
c. Proyectar las necesidades de vivienda para 2030.
d. Estudiar el alcance de las políticas públicas de vivienda utilizadas actualmente.
e. Analizar la oferta de vivienda para adquisición y alquiler, que actualmente hay
en la ciudad.
f. Conocer las dificultades económicas de la población para solventar los costes
de su vivienda y el porcentaje de personas que no pueden acceder de forma
asequible a la vivienda.
g. Estudiar el marco normativo a nivel Federal y Estatal (Jalisco) sobre el alquiler.
h. Identificar los actores principales que intervienen actualmente en el desarrollo,
planeación y ejecución de las políticas públicas en Guadalajara.
II. Realizar un breve diagnóstico sobre el estado actual de la vivienda en Barcelona.

a. Generar un marco contextual para conocer en qué situación está el municipio, y
que oportunidades y retos se enfrenta en la implementación del PDVB.
b. Conocer las dificultades económicas para solventar los costes de su vivienda y
el porcentaje de población que no puede acceder de una forma asequible a una
vivienda.
c. Analizar la oferta de vivienda que actualmente hay en la ciudad.
III. Estudiar la estrategia propuesta por el PDVB para aumentar el parque de vivienda
asequible.
IV. Analizar los instrumentos de gestión propuestos por el PDVB, a partir de su origen y uso
actual en otros países como Dinamarca, Alemania, España y en menor medida Francia.
V. Identificar las oportunidades y dificultades (retos) que podrían generar en Guadalajara,

la implementación de los instrumentos de gestión estudiados.
7 Metodología
La presente investigación se divide en seis capítulos, en los cuales se utilizaron diferentes

metodologías y fuentes de información, tal como se muestran a continuación.
7.1 Capítulo 01 y 02
A partir de una metodología teórica, basada en el análisis e interpretación de fuentes

bibliográficas y referencias especializadas, se logró documentar y desarrollar los conceptos
fundamentales, de los cuales se estructura el marco teórico y el estado del arte. Los cuales,
ayudaron a conocer los avances e investigaciones ya realizadas sobre el tema de la presente
investigación.
8
7.2 Capítulo 03
7.2.1 Teórico, empírico y análisis cuantitativo
El capítulo tercero se formó a partir de fuentes bibliográficas y referencias especializadas,

sumando la evidencia empírica previa obtenida por experiencia laboral. Así mismo, para la
recopilación de datos estadísticos, se consultaron los portales web de los siguientes organismos
públicos:
I. Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI)
II. Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI)
III. SNIIV 2.0
IV. Instituto de Información Estadística y Geográfica de Jalisco (IIEG)
V. Comisión Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (CONEVAL)
7.2.2 Cartografía
La cartografía presente en este documento ha sido obtenida desde portal web del Instituto
Metropolitano de Planeación (IMEPLAN) y del INEGI. Algunos mapas se utilizaron de manera
directa y en otros casos fueron elaboración propia.
7.2.3 Modelo estadístico
Se elaboró un modelo estadístico para conocer el perfil de la persona que tiene más
probabilidades de alquilar, basados en la metodología propuesta por Bouillon (2012), la cual
surge a partir de una regresión multivariable. Los datos utilizados para las variables dependientes
e independientes fueron obtenidos de la Encuesta Intercensal realizada por el INEGI en 2015.
En dicho modelo se utilizaron solo los datos presentados para el municipio de Guadalajara, y se
consideró, como variable dependiente a las personas que respondieron que vivían en Alquiler
dentro de la Encuesta. Además dentro de las variables independientes se encuentran: sexo del
jefe de hogar, entidad o país de nacimiento, nivel académico, posición en el trabajo, prestaciones
de vivienda, ingreso por trabajo mensual y tiempo de traslado al trabajo.
7.2.4 Comparación de mercado
Para conocer los precios de venta y alquiler de las viviendas en Guadalajara, se utilizó el método
de comparación de mercado, en el cual, fue necesario construir una base de datos, utilizando
información de los siguientes portales web:
I. Registro único de vivienda (RUV)

II. Metros cúbicos
III. Propiedades
IV. AMPI Guadalajara
V. Casas y Terrenos
9
Para calcular la muestra se consideró el total de viviendas que hay dentro del municipio
(393.530). Por lo tanto para contar con un 95% de confianza, es necesario realizar una base de
datos con un mínimo de 384 inmuebles. La cifra estipulada fue superada, considerando al final
535 viviendas dentro del municipio.
7.2.5 Acceso a la vivienda asequible
La metodología utilizada por Bosch-Meda (2017), que utilizo para calcular los porcentajes de
población que no pueden acceder a una vivienda de forma asequible en Cataluña y la Unión
Europea, fue la base para implementar una forma propia de realizar las estimaciones para
Guadalajara.
Con la información proporcionada por el Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE)

2014, en suma con la base de datos realizada para la comparación de precios de la vivienda, se
logró identificar en cuatro diferentes escenarios (superficie pagable, crédito hipotecario, precio
protegido y precio de mercado) los porcentajes de población que gastan más del 30% de sus
ingresos para destinarlos a la vivienda.
7.3 Capítulo 04
Se recurrió a fuentes bibliográficas y referencias especializadas para realizar la parte teórica de

este capítulo, principalmente del Plan de Derecho a la Vivienda 2015-2026 de Barcelona (PDVB).
Además para la recopilación de datos estadísticos, se consultó los portales web de los siguientes
organismos públicos y privados:
I. Departamento de estadística de Barcelona

II. Idealista
7.4 Capítulo 05 y 06
Se recurrió al análisis del PDVB específicamente de la estrategia de Aumento del parque de

vivienda asequible, en suma, se analizaron fuentes bibliográficas y lectura especializada de cada
instrumento de gestión y del país seleccionado. De tal manera se construyó un diagnóstico sobre
el estado de la vivienda de Alemania, Dinamarca, España y México, que se utiliza para
comprender el funcionamiento del sistema de provisión de vivienda. Dichos diagnósticos están
presentes en la sección de Anexos, para poder ofrecer al lector una mayor comprensión del
contexto donde se implementa y ejecutan los instrumentos de gestión elegidos.
10
7.4.1 Congresos y conferencias
Durante el periodo Septiembre 2016 a Agosto 2017 se asistió a conferencias y congresos

especializados en vivienda, de tal manera que a partir de grabaciones realizadas
presencialmente a servidores públicos, académicos y diversos actores dentro del medio, se logró
construir información importante para la presente investigación.
A continuación dentro de la Tabla 1, se enlistan los congresos y conferencias a los cuales se

asistió, además de las personas que hablaron dentro de las presentaciones y o paneles.
Tabla 1 _ Lista conferencias y presentaciones escuchadas (2016-2017)
Congreso / Conferencia Expositores Ambito profesional Puesto
Carme Trilla Organización sin fin de lucro Fundación Hábitat3
Pilar García-Almirall Academia Catedrática ETSAB-UPC

Reflexiones sobre el derecho a la vivienda
Investigador Universidad
Jordi Bosch Academia
Pompeu Fabra
Jornadas de Síntesis del congreso de
arquitectura del COAC Josep María Montaner Sector Público Consejal de Vivienda
Carme Trilla Organización sin fin de lucro Fundación Hábitat3

Profesor en la
Julio Tejedor Academia
Universidad de Valencia
Presentaciones para alumnos del MBArch línea
Investigador Universidad
de gestión y valoración urbana y arquitectónica Jordi Bosch Academia
Pompeu Fabra
Gerente de vivienda de
Javier Burón Sector Público
Barcelona
Antonio Paolo Russo Investigador Investigador de GRATET
Investigador Centro de
Antonio López Gay Investigador
Estudios Demográficos
Barcelona
Housing Associations de
Jeroen van der Veer Organización sin fin de lucro
Ámsterdam
Directora de la Sociedad
Pública de alquiler
Patricia Val Hevia Sector Público
ALOKABIDE (País
Vasco)
International Union of
Barbara Steenbergen Organización sin fin de lucro
Congreso de vivienda social (Construmat 2017) Tenants
Jefa de Gabinete del
Vanesa Valiño Sector Público Ayuntamiento de
Barcelona
Investigadora
Eva Morales Organización sin fin de lucro
independiente
Copresidente de
d´HabiCoop, Federación
Pete Kirkham Organización sin fin de lucro
Francesa de Cooperativa
de Vivienda
Trabensol-Centro social
Paloma Rodríguez Organización sin fin de lucro de Convivencia para
Mayores
Building inclusive cities: Agenda for Barcelona Barcelona
and Chicago Universidad de Illinois en
Phil Ashton Academia
Chicago
Fuente: Elaboración propia
11
CAPÍTULO 02
MARCO TEÓRICO Y
ESTADO DEL ARTE
1 Marco teórico
1.1 La vivienda
La vivienda será abordada como un derecho constitucional y universal para todos los seres
humanos, por el cual cada país tiene la obligación de garantizarle a la población un espacio digno
para habitar. Dicha perspectiva pretende cambiar el enfoque mercantilista, donde la vivienda es
un bien de consumo dentro del mercado libre.
De acuerdo con Alcalá (1995),

La estructura residencial forma parte privilegiada de la organización social, y no puede ser
analizada al margen de la misma. No es una simple mercancía que se pone en el mercado,
y que una vez que es vendida se convierte en patrimonio o en capital que vuelve a ser
invertido reproduciéndose a sí mismo y generando notables beneficios a quienes disponen
de los instrumentos de poder necesarios para su organización y control. La vivienda es un
bien que al ser habitado se convierte en hogar, lo que la convierte en algo personal e íntimo
que pasa a formar parte de la vida social como espacio privilegiado de la vida humana. (pág.
8)
Desde la perspectiva institucional del Gobierno de Jalisco, estipulada dentro del Plan de
Desarrollo “La vivienda constituye una base desde donde se puede acceder a los beneficios de
la ciudad. Se entiende entonces que el derecho a la vivienda digna implica también que el entorno
donde se inserta debe procurar la satisfacción de necesidades de movilidad, socialización,
consumo, educación, salud y demás actividades que fomenten el desarrollo de capacidades
individuales.” (Gobierno de Jalisco, 2013)
1.2 Vivienda asequible
La asequibilidad representa el equilibrio que tiene que realizar cada hogar con respecto a los
gastos relacionados con su vivienda, y sus necesidades básicas, restringidos por los ingresos
económicos que obtengan. Es importante analizar la relación individual de persona (hogar) y
vivienda, ya que cada uno tendrá diferentes situaciones económicas y preferencias.
El indicador más apropiado para medir la asequibilidad de una vivienda, es la relación entre el
precio para acceder a ella y el ingreso económico percibido por el hogar. Por lo tanto el rango
aceptado a partir de los años 80´s en Estados Unidos, es destinar máximo el 30% de los ingresos
económicos del hogar para asumir los gastos relacionados con la vivienda. (Stone, 2010)
12
Además, como afirma el Grupo de Trabajo Nacional de la Vivienda “la importancia social /
psicológica de vivienda en alquiler de buena calidad y asequibles, puede ser una base para la
esperanza y el respeto propio que permite aprovechar las oportunidades en educación, salud y
empleo: Los medios para salir adelante en nuestra sociedad.” (Apgar, 2004)
De acuerdo con Rachel Bratt, las consecuencias sociales / psicológicas que puede generar una
vivienda de calidad y asequible para las personas más desfavorecidas económicamente, además
de estar vinculadas con el autoestima, puede generar una plenitud y darle a la población la
oportunidad de realizar plenamente sus capacidades. También, Lee Rainwater enfatiza sobre el
efecto positivo que tuvo la vivienda de calidad y asequible en los hogares de clases
económicamente bajas, aunque posiblemente dichas familias seguirían teniendo pocos ingresos,
los beneficios se reflejarían socialmente, “ya que les permitía crear relaciones personales más
satisfactorias, ser mejores padres y trabajar cooperativamente con otros para abordar problemas
comunes.” (Apgar, 2004, pág. 15)
1.3 La vivienda en alquiler
El alquiler es “una de las alternativas primordiales de tenencia para los hogares de escasos
recursos económicos en todo el mundo, y la principal en los países desarrollados.” (Blanco,
Fretes, & Muñoz, 2014, pág. 6)
Existe la creencia en que las políticas de vivienda en propiedad tienen mejores resultados
financieros y sociales que las de alquiler, dichas ideas están basadas en estudios que
demuestran que las personas propietarias tienen mayor satisfacción en la vida, mejor salud,
mayor compromiso social, mejor educación, entre otros beneficios. Aunque estudios empíricos
han demostrado lo contrario especialmente en personas de clases sociales bajas, donde la falta
de capacidad de pago a la hipoteca puede ocasionar efectos negativos a la salud, estrés y baja
autoestima, como también es complejo analizar que la mejora en educación e ingreso pueda
depender únicamente del tipo de régimen de tenencia, así también la perdida de movilidad es
adverso para lograr mejorar las condiciones de empleo. (Bouillon, 2012)
1.3.1 Ventajas de la vivienda en alquiler
Ambos regímenes de tenencia (propiedad y alquiler) tienen diversas ventajas y desventajas, de

las cuales, dependiendo de la situación que viva cada hogar, deberá de aprovechar y elegir por
medio de dichas atribuciones que tiene cada régimen.
Dentro de una de las ventajas que presenta el alquiler, es el menor riesgo financiero, de acuerdo
con Blanco et al., (2012), “El alto costo de la vivienda en relación con el ingreso hace que esta
sea generalmente el mayor activo de las familias. Esto puede generar problemas debido a que,
13
a diferencia de lo que suele creerse en la región, el valor de la propiedad inmobiliaria puede caer
ya que es muy susceptible a las crisis económicas.” (Blanco, Fretes, & Muñoz, 2014, pág. 8)
Además el alquiler ofrece mayor flexibilidad, lo cual es un efecto positivo en el mercado laboral,
según estudio realizado por Oswald (1996), en el cual menciona la evidencia sobre la relación
que existió con el incremento de la propiedad de vivienda y el desempleo en algunas economías
desarrolladas dentro del periodo de 1960 y 1990. Además la UN-Hábitat (2003), muestra los
resultados de un estudio realizado en EUA y la Unión Europea, “El estudio estimó que un
aumento de 10% en la propiedad de vivienda podría equipararse con un adicional de 2.2 % en
el desempleo. La clave de esta relación parece estar en la conexión entre la tenencia y la
movilidad derivada de los costos de transacción (dinero y tiempo) involucrados en la venta de
una casa y la compra de otra.” (pág. 16)
También se relaciona la vivienda en alquiler, con una mejor ubicación dentro de las ciudades
centrales, y como puede contribuir a solucionar problemas de segregación, abandono de áreas
centrales y crecimiento periférico de baja densidad. (Blanco, Fretes, & Muñoz, 2014) Según
O´Flaherty (2005), “Una mayor densidad también propicia mayores mezclas de usos y de clases
sociales en el espacio urbano. De hecho, los barrios con mayor proporción de vivienda en alquiler
no solo son menos segregados sino que tienden a mantener esa característica en el largo plazo.”
(Blanco, Fretes, & Muñoz, 2014, pág. 10)
1.3.2 Vivienda de alquiler privado o de mercado
En la vivienda de alquiler privado, solo interviene el propietario o arrendador y el inquilino, y es

completamente dependiente de la demanda basada en la capacidad de pago de los interesados.
“Por lo tanto, la capacidad de pago es el principal determinante de la demanda y el acceso al
mercado de viviendas alquiladas” (Haffner, Hoekstra, Oxley, & Haijden, 2009, pág. 4) (Traducción
propia)
Es normal que los propietarios soliciten pruebas de la solvencia económica de los inquilinos, para
comprobar su capacidad de pago. El precio puede variar dependiendo si el gobierno tiene
controlados los precios o si están sujetos al libre mercado, como también podrá variar la
protección jurídica que tengan ambas partes, las cuales serán basadas en las normativas locales
de cada país.
“Por lo tanto, la vivienda de alquiler de mercado no es una zona libre de impuestos, se trata más
bien de un conjunto de acuerdos en virtud de los cuales la vivienda se asigna sobre una base de
la demanda y la oferta en un proceso que se ve moderado por normas determinadas por el
gobierno” (Haffner, Hoekstra, Oxley, & Haijden, 2009, pág. 4) (Traducción propia)
14
1.3.3 Vivienda de alquiler privado o de mercado informal
El alquiler de vivienda privada informal, se utiliza principalmente en países en vías de desarrollo.

Este término significa que está incumpliendo con la normatividad del país de alguna manera,
existen diferentes formas por las cuales puede ser ocasionado, como podría ser: la inexistencia
de contrato entre el arrendatario e inquilino; que el arrendatario no pague los impuestos de los
ingresos que recibe; que se esté alquilando una propiedad sin posesión de título de propiedad;
que la propiedad alquilada no cumpla con las normas de edificación establecidas por la
regulación del país. (UN-Hábitat, 2003) (Traducción propia)
Para los gobiernos locales, el alquiler informal puede generar una problemática, ya que no se
están cumpliendo las normativas para regular y asegurar los derechos tanto de los inquilinos
como de los arrendatarios, lo que puede generar futuros conflictos entre ambos.
1.3.4 Vivienda social en alquiler
La principal diferencia, con respecto a la vivienda privada, es quien es propietario o arrendador,

los cuales podrán ser organizaciones sin fines de lucro o públicas. Los objetivos de la vivienda
social va más allá de solo proveer vivienda a la población más desfavorecida económicamente,
según Haffner, Hoekstra, Oxley & Haijden (2009), “Su propósito primordial es satisfacer las
necesidades de vivienda, pero el propósito social puede extenderse a objetivos sociales más
amplios, tales como promover comunidades de ingresos mixtos y contribuir a la regeneración del
vecindario” (pág. 4) (Traducción propia)
Además la vivienda social no participa directamente dentro de las dinámicas del mercado, pero
si indirectamente, ya que puede ser un instrumento que regule y controle la especulación de
vivienda en ciertas zonas de la ciudad.
1.4 Actores principales en la vivienda en alquiler (arrendadores e inquilinos)
1.4.1 Arrendador y propietario
El arrendador o landlord como es llamado en inglés, es aquella persona que arrenda o alquila
una propiedad a un inquilino. El término puede ser utilizado para el género masculino y femenino.
(UN-Hábitat, 2003, pág. XIV)
Por otro lado, el propietario es aquel “con derecho legal o de hecho a ocupar, dejar, usar o
disponer de una vivienda. Esto incluye a aquellos que están en el proceso de adquirir el derecho
de propiedad.” (UN-Hábitat, 2003, pág. XV)
La propiedad se refiere a la tenencia de la vivienda pero no de la tierra en la que se edifica, por

ejemplo un predio invadido donde se construyen viviendas informales se sigue reconociendo la
categoría de propiedad ya que abarca con un amplio espectro de derechos, “incluso los hogares
15
sin título oficial suelen tener una expectativa realista de que su tenencia es segura.” (UN-Hábitat,
2003, pág. 4)
1.4.2 Arrendadores de vivienda privada
De acuerdo con Haffner, Hoekstra, Oxley & Haijden (2009), los arrendadores de vivienda privada
tienen como objetivo principal generar los mayores beneficios económicos. Aunque en países
subdesarrollados buscaran mantener un perfil bajo para evadir impuestos o normativas, los
cuales según Nercua (2009), “son invisibles porque nadie habla de ellos” (pág. 10).
Además Kumar (1996), clasificó a estos arrendadores a partir de las siguientes características:
I. El tamaño de la operación: Pueden ser propietarios de pequeña o gran escala. Los

arrendadores de pequeña escala son los que alquilan habitaciones dentro de sus mismas
viviendas, o solo poseen una sola propiedad. Mientras que los de gran escala pueden
ser personas físicas o morales que tienen más de una propiedad en alquiler.
II. La base de la condición de la residencia: Si los arrendadores habitan la misma vivienda

que alquilan o no.
III. Medios para hacerse arrendadores: Dependiendo la forma en que adquirieron la

propiedad para alquilar, si la heredaron, compraron, o la construyeron.
IV. Éxito económico: Pueden ser definidos por su éxito o motivación económica.
V. Arrendadores de subsistencia: Son los propietarios que utilizan los ingresos del alquiler
para sostener o complementar los gastos del hogar.
VI. Los pequeños arrendadores: Se refiere a las personas que con los ingresos que obtiene
de alquilar su propiedad, puede mejorar su calidad de vida, el cual es un ingreso extra
que le facilita acceder a mejores servicios.
VII. Pequeños arrendadores capitalistas: Son aquellos que hacen negocio con el alquiler y
utilizan sus ganancias para invertir en más vivienda. (Nercua, 2009)
1.4.3 Arrendadores de vivienda social en Europa
La vivienda social en Europa tiene una gran variedad de tipos de propietarios, los cuales
dependerán según cada país. Se caracterizan por tener objetivos no económicos, pueden ser
instituciones y empresas públicas, organizaciones sin fines de lucro o cooperativas ciudadanas,
entre otros.
16
A continuación se mostrarán algunos tipos y características principales que tiene cada uno de
los tipos de propietarios de la vivienda social:
I. Gobiernos locales: Este es el modelo más utilizado donde los ayuntamientos son
propietarios de la vivienda social en alquiler, ellos también son encargados de
administrar y gestionar o en algunos casos pueden derogar esa responsabilidad en
alguna organización sin fin de lucro.
II. Asociaciones de vivienda: Son administradas por una mesa directiva, la cual se conforma
por un conjunto de personas de manera voluntaria, donde los inquilinos son propietarios
colectivos de la vivienda y tienen de manera más participativa la elección de sus mesas
directivas para administrar, gestionar y mantener el conjunto de viviendas. En ocasiones
este modelo también puede ser utilizado para viviendas de mercado.
III. Instituciones y empresas públicas: Pueden poseer, gestionar, administrar y mantener

viviendas. También es común que deleguen algunas responsabilidades por medio de
organizaciones sin fines de lucro.
IV. Empresas de Pensiones o Seguros: En ocasiones estas organizaciones puede poseer

vivienda social, la cual puede gestionar y administrarla, normalmente contratan a
personas especializadas que se encarguen de la administración y mantenimiento.
(Haffner, Hoekstra, Oxley, & Haijden, 2009) (Traducción propia)
1.4.4 Inquilinos
De acuerdo a UN-Hábitat (2003), el inquilino o tenant (en inglés), son aquellas personas o
hogares que pagan un alquiler por la ocupación de una propiedad o parte de ella, sea de forma
formal o informal.
Hay que tomar en cuenta, las caracteristicas principales de los inquilinos, las cuales son
catalogadas por UN-Hábitat (2003), dentro de su libro “Rental Housing An essential option for the
urban poor in developing countries” de la siguiente manera:
I. Ingreso. En la mayoría de los países desarrollados las personas de escasos recursos

económicos tienden a alquilar, mientras que los más ricos a comprar sus viviendas. En
países como Alemania y Suecia no sucede este fenómeno, ya que el porcentaje de
personas que alquilan y tienen un alto poder adquisitivo es más equilibrado. Al contrario
de lo que sucede en países en vías de desarrollo, donde las personas de ingresos más
bajos tienden a ser propietarios, esto se genera por la importante presencia del sector
informal y los altos índices de autoconstrucción.
17
II. Edad. Es común que los inquilinos estén agrupados en dos grupos de edad
completamente extremos, por un lado los jóvenes que acaban de emanciparse o son
estudiantes y por el otro lado son adultos mayores. En las ciudades Latinoamericanas la
mayoría de los inquilinos son más jóvenes que los arrendadores o propietarios de la
vivienda.
III. Estructura de los hogares. En algunos países, hay predominio en algunos tipos de
hogares por elegir alquilar, como pueden ser los solteros, parejas sin hijos, migrantes y
extranjeros.
1.5 Cultura de propiedad
A lo largo de la historia los gobiernos han tenido que elegir una postura para buscar solucionar
los problemas habitacionales, esta decisión ha sido basado por medio de sus ideologías
económicas y políticas. De tal manera que la postura capitalista defendió la propiedad y el
comunismo el alquiler.
“En la vivienda, las personas no siempre obtienen lo que quieren, y en todo caso, lo que quieren
depende en gran medida de lo que pueden obtener. Un deseo de propiedad no está integrado
en el ADN de las personas.” (UN-HABITAT, 2003, pág. 21)
Otra relación que normalmente se hace, es referente a que los países ricos son de propietarios
y los pobres de inquilinos, lo cual no tiene fundamentos, ya que existen países como Alemania o
Suecia, que tienen niveles muy altos de alquiler y son potencias económicas a nivel mundial.
Como afirma UN-Hábitat (2003), “el hecho de que muchos de los países más ricos del mundo
tienen un gran sector de alquiler demuestra que los niveles de propiedad de la vivienda no
pueden ser considerados como un símbolo de la prosperidad nacional.” (pág. 15) (Traducción
propia)
Además la postura social tomada en algunos países, puede generar conflictos psicológicos a la
población que no tiene la capacidad económica para adquirir una vivienda, Según Pedro Bueno
(2000), “El alquiler puede incluso llegar a ser símbolo de fracaso en algunas sociedades (los que
pueden, compran; los que no, alquilan).” (pág. 144)
La conducta tomada por los agentes públicos hacia la priorización de la propiedad, Ronald (2008)
la denomina como “Ideología de la propiedad”, “en la que se considera que la propiedad de
viviendas es un medio para pacificar a las clases trabajadoras a la vez que un instrumento de
acumulación de la riqueza y un elemento fundamental de la formación de la identidad.” (Pareja-
Eastaway & Sánchez-Martínez, 2011, pág. 55)
18
1.5.1 Percepción cultural referente al alquiler
La percepción cultural sobre el alquiler se ha mitificado y generado una mala imagen sobre este
tipo de tenencia. Esta interpretación se presenta en la mayoría de los países del mundo con
excepción de los que se encuentran en Europa del Oeste, como Holanda, Alemania, Austria, y
Suecia.
Estos mitos han sido transmitidos generacionalmente siendo implantados principalmente por los
gobiernos de Estados Unidos de América y Reino Unido, los cuales han fomentado con un fuerte
énfasis la propiedad privada.
Dentro del libro “Rental Housing. An essential option for the urban por in developing countries”
se hace mención de los principales mitos que las sociedades tienen con respecto al alquiler, los
cuales se mencionan a continuación:
I. Todos son dueños en países ricos. “La idea de que la propiedad de una vivienda es un
deseo integral e incluso natural de cada familia y que este se logra cumplir
satisfactoriamente en todos los países ricos es uno de los mitos más peligrosos sobre la
tenencia de vivienda”. (UN-Hábitat, 2003, pág. 103)
Este mito es erróneo, ya que algunos países ricos como Alemania, Holanda, Suecia,
Austria demuestran que se pueden lograr excelentes condiciones en la vivienda y de
vida, teniendo un porcentaje más equilibrado entre la tenencia de la propiedad y el
alquiler.
La idea universal de la propiedad privada está basada en ideologías del Reino Unido y
EUA, los cuales a partir de 1918 han fomentado dicha tenencia y en 1950 lograron
alcanzar los niveles más altos. Algunos políticos de estos países a lo largo de la historia
han reconocido que es necesario tener estrategias más equilibradas y han fomentado el
alquiler, como lo fue Margaret Tacher con su programa “Buy to Let” el cual buscaba
incentivar a los inversionistas para que se interesaran en el mercado de alquiler. (UN-
Hábitat, 2003)
II. Todos quieren ser propietarios. “Los gobiernos, los medios de comunicación y los
miembros de su propia familia les dicen que la propiedad de la vivienda es normal y
natural.” (UN-Hábitat, 2003, pág. 105)
Turner en base a una serie de observaciones, concluye que no tiene sentido

proporcionarle a una familia una casa con todas las comodidades si no va a poder pagar
el alquiler o hipoteca, así que por lo tanto argumenta que es necesario entender las
circunstancias de las familias en el momento de darle alternativas. “Diferentes familias
19
necesitan diferentes tipos de alojamiento en diferentes etapas de sus vidas.” (UN-
Hábitat, 2003, pág. 121)
III. Ser propietario ofrece una mejor vida. “La propiedad se presenta a menudo como una
postura más “natural” que el alquiler. La gente quiere poseer porque comprar una casa
los convierte en ciudadanos apropiados.” (UN-Hábitat, 2003, pág. 112)
La mayoría de las personas quieren comprar su vivienda porque los gobiernos han
fomentado este mercado, y creen que los hará mejores ciudadanos. “La experiencia
latinoamericana ha demostrado que… el solo hecho de convertirse en dueño de tu casa
ayuda a la familia a desarrollarse social, cultural y económicamente” (UN-Hábitat, 2003,
pág. 113) Esta frase fue mencionada por un grupo de consultores Chilenos, que estaban
trabajando para el gobierno Colombiano, con la cual comprueba la idiosincrasia que
existe hacia la propiedad privada, que tan solo con el hecho de ser propietario tendrás
una mejor vida.
Según Rowlands and Gurney (2001), en países como Alemania, Holanda, Suecia y Suiza
las personas piensan diferente, de hecho: “La popularidad de una tenencia de vivienda
sobre otra es culturalmente impuesta y socialmente construida en lugar de ser indicativa
de una supuesta disposición natural”. (UN-Hábitat, 2003, pág. 116)
IV. La movilidad es mala para ti. Una de las ventajas que puede tener el alquiler es la
posibilidad de movilización si es necesario para cuestiones laborales, educativas o
personales. “Si los trabajadores no pueden moverse, su elección de puestos de trabajo
será aún más limitada. La inmovilidad también puede complicar la provisión de transporte
y crear ineficiencias en el mercado de la vivienda.” (UN-Hábitat, 2003, pág. 124)
V. La propiedad de vivienda fomenta el surgimiento de una sociedad políticamente estable.

En EUA para las elecciones federales de 1860 solo podían votar las personas que eran
propietarios de su vivienda, ya que ellos eran considerados como “mejores ciudadanos,
mejores vecinos, y aún mejores personas.” (UN-Hábitat, 2003, pág. 125)
Desde luego, “al fomentar el mito del inquilino problemático, los gobiernos han ayudado
a enfatizar en el problema de la vivienda. En el Reino Unido y los EUA, la política
gubernamental en los últimos años ha ayudado a polarizar la sociedad a lo largo de las
líneas de tenencia; los ricos los propietarios los pobres rentan.” (UN-Hábitat, 2003, pág.
125)
20
1.6 Segregación social
Existen procesos de segregación activos (voluntarios) o pasivos (involuntarios), de los cuales el

primer tipo “son aquellos en los que las personas se comportan deliberadamente de una manera
que conduce a la segregación local.” (Tutin, Social housing and private markets:from public
economics to local housing markets, 2008, pág. 57) Mientras que el pasivo, es el tipo que produce
la segregación espacial por medio del mercado, donde la exclusión es a partir del incremento de
los precios para la adquisición o alquiler de la vivienda, donde se generan barrios destinados
para determinadas clases sociales a las cuales los hogares más vulnerables no podrán acceder.
El alquiler social puede ser un instrumento idóneo para generar una mezcla social para ambos
tipos de segregación.
Puede utilizarse para contrarrestar procesos de segregación activos a través de la
intervención discrecional en áreas de presión. La vivienda social puede ser introducida en
áreas de alto valor – a través de regulaciones de uso de la tierra y la planificación urbana –
con el fin de mantener una cierta mezcla social. Puede utilizarse para contrarrestar los
procesos de segregación pasiva resultantes de movimientos de precios espontáneos, si
existe una política de asignación “universal” que evite demasiada diferenciación entre los
grupos sociales y los segmentos de mercado. (Tutin, Social housing and private markets:from
public economics to local housing markets, 2008, pág. 58)
1.7 Segregación residencial: efectos y mecanismos para su disminución
Massey y Denton (1988), definieron la segregación residencial como “el grado en que dos o más
grupos viven separados entre sí en distintas partes del entorno urbano. Identifican cinco
dimensiones del fenómeno: uniformidad, exposición, concentración, centralización y
agrupamiento.” (Sabatini-Rasse-Mora-Brain, 2012, pág. 161) Para el contexto Latinoamericano
Sabatini, Cáceres y Cerda (2001) desarrollaron una definición de segregación residencial, la cual
es “el grado de proximidad espacial o de aglomeración territorial de las familias pertenecientes a
un mismo grupo social, sea que este se defina en términos étnicos, etarios, de preferencias
religiosas o socioeconómicos, entre otras posibilidades” (Sabatini-Rasse-Mora-Brain, 2012, pág.
161)
De acuerdo con Sabatini (2016), actualmente Latinoamérica experimenta principalmente dos

formas de segregación residencial; por un lado, en la mayoría de las ciudades hay poco suelo a
precio asequible para la población más desfavorecida económicamente, por lo tanto, la vivienda
social es expulsada a las periferias; y por otra parte, la proliferación del gueto, que a partir de la
homogeneidad y aislamiento de los barrios de vivienda social, se generan problemas sociales
(drogadicción, violencia, abandono escolar).
Por otro lado, Flores (2006), ha centrado su investigación en estudiar las áreas homogéneamente
pobres y sus consecuencias negativas que tienen en las familias que viven ahí, de los cuales
reconoce tres grupos en los que se articulan: geografía de oportunidad, efecto barrio o género.
21
La geografía de oportunidad está definida por las posibilidades otorgadas por el Estado, el
mercado y la sociedad de incorporarse a la previsión social, el trabajo y la educación. En las
ciudades la segregación de los grupos más pobres en zonas socialmente homogéneas no
solo reduce las oportunidades a nivel de sus barrios, si no que origina mayores dificultades
para visualizar y movilizar los activos existentes en la ciudad (Galster & Killen, 1995;
Wormald, 2007). El Efecto barrio, consiste en el traspaso hacia los individuos de las
características comunes del barrio (Flores, 2006), se materializarían principalmente mediante
las redes sociales locales, tales como el efecto pares (Jencks & Mayer, 1990), la socialización
colectiva (Wilson, 1987) y la socialización institucional (Bauder, 2001). La tercera línea,
representada por los estudios de género, sostiene que el acceso a las oportunidades se
refleja de forma diferente en el espacio para hombres y mujeres, especialmente en el ámbito
laboral (Flores, 2006).” (Sabatini-Rasse-Mora-Brain, 2012, pág. 163)
Estudios realizados por Musterd (2005), menciona que en países como Reino Unido, Francia,
Alemania, Suecia y Finlandia, son un ejemplo en las acciones políticas que han realizado para
promover áreas mixtas, en las cuales se fomenta el desarrollo de vivienda social en áreas de
ingresos medios y altos. “Estas acciones buscan conseguir más integración en los futuros
desarrollos, y las que intentan corregir la ciudad existente y actúan sobre el parque habitacional.”
(Sabatini-Rasse-Mora-Brain, 2012, pág. 163)
En este tipo de estrategias que fomentan la mixtura de clases socioeconómicas, es común que
genere mitos y temores a los propietarios sobre la disminución de plusvalía o afectación en el
valor de sus propiedades, pero estudios realizados por (Cummings & Landis, 1993; Siegel, 1998;
Maxfield Research, 2000; National Association of Home Builders, 1999; Green, Malpezzi & Seah,
2002; Wilkins, 2002; Pollakowski et al., 2005; Gornstein & Verrilli, 2006), demostraron que no se
afecta significativamente el valor. Según Goetz, Lam & Heitlinger (1996) “pueden generar efectos
positivos cuando contribuyen a la rehabilitación o mejoramiento de zonas deterioradas.”
(Sabatini-Rasse-Mora-Brain, 2012, pág. 164)
El impacto social y urbano que han generado estos programas residenciales integrados, según
varios estudios demuestran que han sido positivos. Para Rosembaum (1995), una de los
principales hallazgos es la integración que tuvieron los residentes de clases socioeconómicas
más bajas en los barrios de clases medios y altas, los cuales a lo largo del tiempo se mantuvieron
dentro del mismo barrio y no fueron re-segregados. (Sabatini-Rasse-Mora-Brain, 2012)
1.8 Cohesión social
Según Valenzuela (2008), existen dos perspectivas para lograr comprender la cohesión social:
La primera se refiere a la capacidad de la sociedad para distribuir equitativamente el bienestar y
poder, mientras que la segunda es sobre la capacidad de las sociedades de hacer normas para
producir vínculos y redes sociales. Por lo tanto se entiende que la cohesión social es “la
disposición de los individuos a la construcción de patrones de convivencia con un “otro” de
22
condición social diferente y que contribuyen a asentar un sentimiento de cooperación cívica y
pertenencia a un todo social.” (Wormald, Flores, Sabatini, Trebilcock, & Rasse, 2012, pág. 121)
Los niveles de contacto entre personas de distintas clases socioeconómicas se ven afectadas
por la tendencia y patrones culturales de una sociedad cada vez más individualista.
Los patrones culturales pueden cambiar la segmentación de la estructura de oportunidades,
afectando su legitimidad. Por otra parte, el contacto efectivo con personas de distinta
situación económica puede, a su vez, ir modificando paulatinamente la forma en que se
conciben las relaciones entre personas de distintos estratos, la valoración de la
homogeneidad/heterogeneidad, e incluso la legitimidad de la forma de acceso a las
oportunidades.” (Wormald, Flores, Sabatini, Trebilcock, & Rasse, 2012, pág. 126)
La desigualdad de oportunidades puede generar más problemas que la segmentación

socioeconómica, por el cual los espacios heterogéneos dejan sin oportunidad de acceso a
servicios y prestaciones a otros hogares. (Wormald, Flores, Sabatini, Trebilcock, & Rasse, 2012)
2 Estado del arte
El estado del arte nos sirve para tener un acercamiento con las investigaciones previas realizadas
por otros autores de temas afines al que se va a desarrollar. En resultado, se obtendrá un
panorama claro de los conocimientos ya producidos y cuales hacen faltan por explorar. Las
referencias analizadas estarán enfocadas en temas relacionados a la vivienda asequible en
alquiler, la cual es abordada desde diferentes perspectivas sociales, económicas y políticas.
Para una mayor comprensión, los estudios se organizan a partir del contexto donde se
desarrollan; Latinoamérica y el Caribe; Unión Europea; y mundial.
2.1 Contexto en Latinoamérica y el Caribe
Primeramente estudiamos desde diferentes perspectivas la vivienda en alquiler, a partir de

trabajos realizados en el contexto Latinoamericano y del Caribe.
Bouillon (2012), en el libro editado por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), Un espacio
para el desarrollo. Los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe, analiza la función
que tiene el sector privado y las implicaciones que existen dentro del mercado para focalizar las
alternativas a clases sociales medias y altas, dejando sin atención a las clases bajas. Por otra
parte es importante el análisis de las políticas públicas utilizadas en las últimas décadas y la
comprensión de los problemas que han ocasionado, por lo tanto el autor propone nuevos
elementos que deben de estar presentes dentro de las nuevas políticas públicas de vivienda.
23
Uno de los principales hallazgos es que las políticas públicas y las regulaciones de la tierra y
la vivienda en la región deben respetar y potenciar las decisiones de los hogares en el
mercado inmobiliario. Es necesario reducir el sesgo que tienen las políticas públicas de la
región a favor de la propiedad de vivienda, y de vivienda nueva, por una visión más amplia
que valore la rehabilitación y mejora del stock de vivienda existente y amplíe las opciones de
los hogares mediante incentivos para incrementar el acceso y la oferta de la vivienda de
alquiler. Es necesario superar los obstáculos a la movilidad residencial con el fin de permitir
que las familias puedan mudarse en vez de permanecer en sitios de habitación subestándar.
(Bouillon, 2012, pág. XXIX)
Además visto desde una perspectiva más social, Maquet-Mokedonski y otros (2013), desarrollan
un análisis de cada país Latinoamericano y del Caribe, dentro del cual muestra los problemas de
vivienda que viven de manera general.
La privatización de los servicios públicos; el incremento acelerado de los precios de las

viviendas; los desahucios por vencimiento de hipoteca o retraso en el pago de alquiler; la
expansión anómala de la edificación urbana, con un exceso de viviendas vacías y una presión
extrema sobre el territorio; la situación crítica en la que se encuentra los sectores con
menores ingresos, las minorías y la población considerada como ilegal; las expulsiones
masivas por conflictos armados o desarrollo de mega proyectos, son algunas de las
manifestaciones actuales del problema de vivienda, en el marco de políticas públicas
desarrolladas con el enfoque del Estado como facilitador y subsidiario de la iniciativa privada.
(Maquet-Makedonski, y otros, 2013, pág. 4)
De tal manera que el mismo grupo de investigadores, buscan fomentar nuevas alternativas de
políticas habitacionales, generadas desde una perspectiva diferente a la neoliberal, que estén
basados “en otra lógica, en otros presupuestos, en otra forma de abordar la realidad, que hagan
posible políticas de vivienda fundadas en los derechos humanos y medioambientales, y en los
habitantes concebidos como creadores y gestores de asentamientos humanos sustentables, y
no como meros clientes-usuarios de un territorio.” (Maquet-Makedonski, y otros, 2013)
Por otro lado, Blanco, Cibilis & Muñoz (2014), nos muestran como la vivienda en alquiler puede
ser una herramienta idónea para combatir dos de los problemas habitacionales más graves en
la región, la segregación y la falta de asequibilidad. Además por la infraestructura y mejor calidad
en la construcción que tienen las vivienda en alquiler, en comparación con la vivienda informal,
“El alquiler puede convertirse entonces en un alternativa eficiente y efectiva en función de los
costos para resolver los problemas del déficit habitacional cuantitativo y cualitativo que
actualmente afecta a casi el 40% de los hogares de la región” (Blanco, Cibilis, & Muñoz, 2014,
pág. V)
Además, no obstante la priorización de las políticas públicas hacia la propiedad, el porcentaje de

hogares que viven en alquiler “ha ido aumentando en los últimos diez años en la mayoría de los
países y es incluso mayor en las áreas urbanas, sobre todo en las ciudades más grandes, donde
representa más del 40%.” (Blanco, Cibilis, & Muñoz, 2014, pág. V)
24
Cabe resaltar los trabajos realizados por López-Moreno (1996); y Gilbert & Varley (1991), los
cuales sirven para entender el contexto histórico, político y normativo sobre la vivienda en alquiler
que existe en Guadalajara.
Por otro lado, los métodos estadísticos utilizados por Bouillon (2012), nos sirven de base
metodológica para implementarlos en la ciudad de Guadalajara, con el fin de identificar el perfil
de la población que tiene mayor probabilidad de alquilar, lo cual es de gran importancia, para que
las políticas públicas destinadas a dicha tenencia puedan enfocarse y conocer las necesidades
de la población objetivo.
2.2 Contexto en la Unión Europea
Dentro del contexto europeo, existen más investigaciones respecto al alquiler; ya sean enfocadas
en cada país, diagnósticos comparados, estudios por regiones o los impactos que han
ocasionado los sistemas de vivienda dentro de cada país.
Como punto de partida, el estudio realizado por Housing Europe (2015), nos ofrece la
oportunidad de conocer la situación habitacional que vive cada país de la Unión Europea. En el
cual muestra de manera breve, una serie de oportunidades y dificultades que podrían esperarse
para dichos países. Además, de conocer cuáles son las principales fortalezas de cada uno y a
partir de que instrumento de gestión logran hacerlo, de tal manera que países como Alemania,
Holanda, y Austria son los que tienen mayor porcentaje de alquiler, además de Suecia,
Dinamarca, Francia, Suiza, que aportan otras alternativas habitacionales para introducir en sus
sistemas de provisión de vivienda.
Por lo tanto, ahondar en la investigación de dichos países es importante e interesante para

conocer el funcionamiento de sus sistemas de provisión e instrumentos de gestión para lograr
generar parques habitacionales equilibrados, funcionales y complejos. Con respecto al estudio
realizado por Haffner, Hoekstra, Oxley & Haijden (2009), por medio de análisis empíricos, nos da
la oportunidad de entender los sectores de alquiler social y privado en seis países de Europa del
Noroestes (Inglaterra, Bélgica, Francia, Alemania, Irlanda y Holanda). Dicho estudio presenta un
análisis a profundidad dentro de cada país, y principalmente habla sobre; los actores principales
que intervienen en la provisión de vivienda; los programas y políticas públicas desarrolladas en
cada entidad; el marco normativo, y la regulación que se utiliza para incentivar y fomentar el
alquiler; además de los instrumentos de financiación para fomentar la vivienda en alquiler.
Además, con igual importancia, conocer las políticas públicas habitacionales y las formas de
provisión a nivel municipal es interesante, ya que a partir de ahí, se va a desarrollar la presente
investigación (tesis), partiendo desde un ámbito local (municipal) hasta el nacional. Por tal motivo
el estudio realizado por García-Almirall, Arends, Guitiérrez, Idrovo & Cleves (2016), nos ofrece
25
la oportunidad de conocer la actualidad habitacional y los principales instrumentos de gestión,
utilizados en 6 municipios en Europa y América (Ámsterdam, París, Berlín, Bogotá y Nueva York).
Por otro lado, la presente investigación busca profundizar sobre los instrumentos de gestión para
ampliar el parque de vivienda en alquiler asequible, utilizados por Barcelona, a partir de buenas
prácticas de Alemania, Dinamarca y España. De tal manera que el libro The German private
rented sector, de Fitzsimons (2014), y las investigaciones realizadas por Oxley, Brown, Haffner
& Hoekstra (2011) y Oxley, Haffner & Hoekstra (2010), son fundamentales para comprender el
complejo funcionamiento del mercado privado de alquiler en Alemania, además de las ventajas
y desventajas que podrían tener los instrumentos de gestión, desde lo normativo, financiero y los
sistemas de regulación de precios utilizados en dicho país.
De la misma manera, Pareja Eastaway & Sánchez Martínez (2011), nos ofrece una perspectiva
sobre la vivienda en alquiler en España y pautas para mejorar el sistema de provisión. Además
de García-Almirall & Arends (2014), nos introduce a uno de los ámbitos de estudio (Barcelona)
de la presente tesis, a partir de una comparación entre Barcelona y Londres. Cabe resaltar el
trabajo de Colau & Alemany (2012), en el cual, profundiza sobre las problemáticas sociales que
ha ocasionado el modelo español de provisión de vivienda, y los antecedentes que han generado
para que construyera un imaginario sobre la cultura de propiedad en dicho país.
Para continuar, el Plan de Derecho a la Vivienda 2015-2016 presentado por el Ayuntamiento de

Barcelona, es la base fundamental para la presente investigación, ya que a partir de dicho
documento se profundizará sobre los instrumentos propuestos para ampliar el parque de vivienda
asequible. De tal manera que podremos conocer las oportunidades y dificultades que tendrían
dichas herramientas de gestión al implementarse en Guadalajara y en el contexto mexicano.
Además, la investigación realizada por Bosch-Meda (2017), sobre la dificultad de hacer frente a
los costes de la vivienda de la población catalana y europea, nos sirve como base metodológica
para realizar dichos análisis en Guadalajara y Barcelona, con la intención de conocer el
porcentaje de población que utiliza un porcentaje mayor al 30% de sus ingresos para poder
acceder a la vivienda.
Por último, a partir de Kristensen (2014); y Scanlon & Vestergaard (2007), construiremos el
estado actual de la vivienda en Dinamarca, el cual nos sirve para conocer los diferentes modelos
cooperativistas Andel y Almene, como se gestionan y el impacto que han logrado tener dentro
de la sociedad. Además de los estudios presentados por Albors (2011) y Vidal-Folch (2015), son
fundamentales, para profundizar sobre los modelos de cooperativa de vivienda, y de qué manera
se han ido implementando dentro del contexto español.
26
2.3 Contexto mundial
El estudio realizado por UN-Hábitat (2003), titulado Rental Housing An essential option for de
urban por in developing countries, es fundamental para conocer una visión global y general de lo
que puede contribuir el sector de alquiler de vivienda en los segmentos de la población más
desfavorecidos económicamente. Además de tener una visión institucional y un análisis a
profundidad de las diferentes situaciones que existen entre los arrendadores e inquilinos de
países en vías de desarrollo.
También, Apgar (2004), hace una síntesis sobre diversos factores que influyen dentro de la
vivienda en alquiler, además de proponer ciertos instrumentos de gestión que pueden generar e
incentivar más los mercados de alquiler privado y público. Por otro lado, el trabajo de Stone
(2010), nos brinda la base conceptual sobre el significado de la vivienda asequible, y los
parámetros para lograr medirla.
27
CAPÍTULO 03
ÁMBITO DE ESTUDIO
GUADALAJARA, MÉXICO
1 Introducción
Guadalajara, junto con otros 8 municipios (Zapopan, Tlajomulco de Zúñiga, Tlaquepaque,

Tonalá, El Salto, Zapotlanejo, Juanacatlán e Ixtlahuacán de los Membrillos) son parte del Área
Metropolitana de Guadalajara (AMG), además de ser la capital del Estado de Jalisco, México.
Desde hace 17 años, Guadalajara presenta índices negativos de crecimiento poblacional, siendo
algunas de las razones la falta de reservas urbanas, el desplazamiento de uso habitacional por
usos terciarios y las políticas de vivienda que fomentaron el desarrollo habitacional en la periferia
de la AMG.
Sin embargo, la tendencia mundial y las nuevas políticas habitacionales incentivan a volver a
habitar la centralidad de las ciudades por medio de proyectos de vivienda vertical, con el fin de
redensificar, repoblar y vitalizar los barrios de las urbes. Aunque en teoría estas dinámicas deben
de ser algo favorable para la población y ciudad, algunos autores muestran otra cara de la
situación, “la densificación en Chile apuntaba a una optimización económica, social y urbana, en
el contexto actual es posible reconocer tres características que definen al mercado de la vivienda
de alta densidad: vivienda como producto masificado, la reproducción de modelos como
estrategia de desarrollo y la hiper-densidad en la búsqueda de la hiper-rentabilidad.” (dÁlencon,
2014)
La primer hipótesis de la presente investigación, argumenta que los programas y apoyos de

vivienda propuestos por el gobierno Federal, Estatal y Municipal, no están siendo suficientes para
atender las necesidades de vivienda de la población con nivel socioeconómico bajo en
Guadalajara, México. Por tal motivo se analizó la oferta de vivienda de mercado tanto en venta
como alquiler, destacando que principalmente se enfoca en los segmentos de clase media y alta,
además de identificar los tipos de vivienda construidos con inversión pública.
Con el objetivo de cuantificar el déficit de vivienda asequible e identificar la brecha de población

excluida sin acceso a la vivienda en el actual contexto de Guadalajara. En primera instancia se
analizó la inversión pública en vivienda para adquisición y construcción, en donde identificamos
la escaza oferta en las tipologías más económicas (Tipo Económica y Popular). Aunado a que
los precios de vivienda dentro del mercado son muy altos comparados con los ingresos
económicos que recibe la población, generando una brecha muy amplia entre las personas que
pueden acceder de forma asequible a la vivienda y los que no. Siendo que, entre el 21.5 y 31.6%
de los tapatíos, tendrán problemas para asumir los costes de su vivienda destinando solo el 30%
de su ingreso mensual. Por lo tanto, un alto porcentaje de hogares tendrán un
28
sobrendeudamiento para asumir los costes relacionados con el alquiler o cuota del crédito, y se
imposibilitarán de acceder adecuadamente en otros aspectos fundamentales como la salud,
educación, ocio, entre otros.
Por consiguiente, es necesario implementar alternativas habitacionales que puedan brindar a la

ciudadanía más posibilidades de acceder a la vivienda según su situación económica. De
acuerdo con diversos autores (Alcalá 1995; Blanco, Fretes & Muñoz (2014); Haffner, Hoeskstra,
Oxley & Haijden (2009)), el alquiler puede ser una alternativa para solucionar a algunos de los
problemas antes mencionados.
En el presente capítulo nos enfocaremos principalmente en profundizar sobre el estado actual

del parque habitacional, con principal interés en el alquiler. Además de conocer el perfil de los
jefes y jefas de hogar que se encuentran actualmente alquilando y quienes tienen más
posibilidades de hacerlo en un futuro.
El capítulo 3 se organiza de la siguiente manera: en primera instancia conoceremos un poco de

la historia del desarrollo urbano y vivienda de la ciudad, seguido de un diagnostico
sociodemográfico y económico, que nos muestra la situación actual de la población
económicamente activa, los salarios, prestaciones, además de los problemas demográficos. En
tercera instancia, por un lado se analiza el estado actual del parque habitacional, poniendo
énfasis en la vivienda en alquiler, y por el otro se desarrollaron proyecciones al 2030 para conocer
la necesidad de vivienda para el municipio, los precios de mercado para venta y alquiler y la
inversión pública destinada para construcción de vivienda nueva. La cuarta parte se enfoca en
la vivienda asequible y por medio de diferentes escenarios propuestos conoceremos la realidad
sobre la disociación entre el costo de la vivienda contra los salarios de las personas. Además en
la misma sección se describe el marco normativo de la vivienda en alquiler y los actores
principales dentro del sector de la vivienda a nivel nacional, estatal y local. Por último se
presentan las conclusiones y discusiones.
2 Antecedentes
En Guadalajara el desarrollo urbano y habitacional se ha visto influenciado históricamente por la

división (oriente-poniente) generada por el río San Juan de Dios. A partir de 1910, el río se entubó
para convertirse en la ahora llamada Calzada Independencia. Dicha vialidad siguió siendo una
barrera simbólica en el imaginario de los tapatíos, estableciendo un límite geográfico, político,
económico y social entre el oriente y el poniente, los de clase baja y los de alta. Hoy en día esa
percepción continua, como bien afirma Regalado (2010), “la idea de esa línea imaginaria, esa
división social imaginaria de la Guadalajara de un lado y la del otro con un tinte claramente
clasista. Históricamente eso siempre ha tenido que ver sobre todo con el miedo que a las clases
altas les dan las clases populares. Siempre ha habido ese intento de separación y de no
revolverse” (Guadalajara Bipolar, 2017).
29
Quedo establecido un patrón de segregación en la ciudad, formando el “cono de alta renta” 3
hacia el poniente, dejando a la población con menor poder adquisitivo en el oriente, lo cual se
puede apreciar claramente en la Figura 1, en la cual se grafican los barrios con algún grado de
marginación.
Figura 1 _ Grado de marginación por manzana, Guadalajara (2016)

Fuente: Elaboración propia con datos de IMEPLAN 2017, http://sigmetro.imeplan.mx/map
De acuerdo con Camberos (1993):

El esquema urbano de Guadalajara, claramente postindustrial, estaba ya fuertemente
marcado por la tendencia a la sectorización de la utilización del suelo, confinada por las
distintas arterias viales y ejes de comunicación, y el mosaico social se contrastaba
gradualmente: la clase alta vivía preferentemente al poniente; la media alta, al norponiente y
poniente; la clase media básicamente en el centro, norte y sur poniente; las clases populares,
por lo general, al norponiente, norte, oriente y sur. A pesar de que los conflictos urbanos
adquirían proporciones preocupantes, se tenía la idea de que la ciudad podía expandirse
indiscriminadamente. (Luz & Provincia, 2017).
3
Expresión espacial definida por Ducci, 2000; Sabatini, Cáceres & Cerda, 2001; Rasse, Salcedo & Pardo (2009); Ortiz
& Escolano (2013), para identificar la ubicación y concentración en un área específica de los grupos poblacionales con
de altos ingresos económicos. (Mora, 2016)
30
Figura 2 _ Segmentación social, Guadalajara
Fuente: Elaboración propia con descripción realizada por Camberos (1993) (Luz & Provincia, 2017).
Durante los primeros cuarenta años del siglo XX, el crecimiento urbano y poblacional de la ciudad
es lento. Las opciones habitacionales son pocas, prácticamente solo dos: (I) arrendar una
vivienda en alguna vecindad o barrio del centro, o (II) adquirir un predio en la periferia o
intraurbano para edificar vivienda. Ambas generaron una alta especulación por parte de
desarrolladores y propietarios, en consecuencia, las personas con pocos recursos económicos
no podían acceder a los predios, por lo tanto tenían que hacinarse en viviendas arrendadas, las
cuales contaban con muy poca seguridad jurídica y malas condiciones habitacionales (López-
Moreno, 1996). Aunado a estas razones, el aumento en los precios de alquiler y factores políticos,
llevaron a que se realizará en 1922, la huelga nacional de inquilinos organizada en algunas
ciudades del país,4 siendo uno de los movimientos sociales más importantes de esa época en
México (Durand, 1989).
Cabe señalar que a nivel nacional, la Dirección General de Pensiones y de Retiro (1925) y el
Instituto Mexicano de Seguro Social (1943), desarrollaban vivienda en alquiler con un costo
mensual que no podía exceder el 25% del salario del inquilino (López-Moreno, 1996), estás
mismas instituciones se encargaban de administrar y dar mantenimiento a los inmuebles, un
esquema muy similar al utilizado en algunos países de Europa (Blanco J. V., 2003).
4
Se tiene registro de las movilizaciones realizadas en Veracruz, Puebla, CDMX, Guadalajara, Ocotlán,
Villahermosa. (Durand, 1989)
31
En ese sentido es pertinente mencionar que en 1940, entre el 95% y 80% de los hogares en
Guadalajara estaban en régimen de alquiler, a préstamo o compartian con otras familias,
mientras que el porcentaje restante (entre el 5% y el 20%) era de los propietarios ocupantes. A
partir de unos años, los inversionistas (promotores y desarrolladores) y propietarios optaron por
priorizar la producción de lotes (predios para venta) en nuevos fraccionamientos envés de
desarrollar vivienda para alquilar, esto fundamentalmente sucedió por la supuesta poca
rentabilidad (aproximadamente entre el 2% y 5% anual) que generaban los alquileres (López-
Moreno, 1996).
La poca capacidad de las dependencias federales (Dirección de Pensiones y Retiro, Instituto

Mexicano de Seguro Social y el Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos) de desarrollar
vivienda para los trabajadores de Guadalajara, fue una de las razones para la creación de
Pensiones Civiles del Estado en 1954, organismo que tuvo el objetivo de construir vivienda de
alquiler, con los fondos de previsión y seguridad social bajo su administración. El resultado no
fue el esperado, ya que solo lograron dar atención al 10% de sus derechohabientes (López-
Moreno, 1996).
Por otra parte a mediados de los años 50´s da inicio un fuerte movimiento inmobiliario privado y
mercadológico fomentando la propiedad privada y específicamente la adquisición de lotes en los
nuevos fraccionamientos. Podemos ver un ejemplo del tipo de inserción publicitaria realizada en
El Informador (uno de los periódicos más importantes del occidente del país), en la cual se
desprestigia y se asocia que alquilar una vivienda es una mala inversión. “La renta que usted
paga, es gasto que jamás se recupera, invierta su dinero en comprar su casa propia, con sólo
17,400 de enganche y 60 abonos mensuales de 1,560 pesos. Véala en Calle Florencia N°1956,
a una cuadra de Américas.” (López-Moreno, 1996, pág. 313)
Los programas de alquiler público dejaron de funcionar en 1963, para dar paso a priorizar el
acceso a la vivienda en propiedad. Por consiguiente el mismo año, fue creado el Fondo de
Operación y Financiamiento Bancario para la Vivienda (FOVI) junto con el Programa Financiero
de la Vivienda (PFV), utilizando diversos fondos bancarios otorgaba préstamos para la
construcción y adquisición de vivienda.
El gobierno federal por medio de reformas jurídicas, recursos mixtos y nuevas instituciones,
generó el ambiente idóneo para ofrecer créditos baratos a los sectores medios y bajos de la
población (Peralta, 2010), lo que da inicio a una política habitacional vista desde lo económico y
no desde lo social. El autor López-Moreno (1996), se refiere al PFV como “un dispositivo que
simultáneamente estimulaba la producción y financiaba el consumo, atendiendo a las capas
medias que se habían incrementado en la década precedente.”
32
Los años setenta dan inicio con un panorama muy diverso, por una parte la fuerte inconformidad
política de grupos estudiantiles y campesinos, el crecimiento urbano de la población 5 (Peralta,
2010), además de que el 72.7% de la población del país habitaban en viviendas que no cumplían
con las normas mínimas recomendadas, dan pauta a que se desarrollarán nuevas políticas y
estrategias para la construcción y adquisición de vivienda.
A partir de la fuerte influencia del pensamiento Keynesiano, el gobierno federal estableció la

vivienda social como un elemento clave para el desarrollo político y económico del país, con la
llamada economía mixta6. La cual funcionó para encaminar la nueva postura política, “hizo que
la vivienda emergiera como un eje importante de la política social y económica” (López-Moreno,
1996, pág. 377) aumentando significativamente el monto invertido 7 para el desarrollo
habitacional. Además en 1972, se fundó el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los
Trabajadores (INFONAVIT), destinado para ejercer un fondo solidario, que junto con recursos
públicos y privados, donde el empleador tiene la obligación de aportar un 5% del salario del
trabajador, se logró la promoción, financiación y desarrollo de soluciones habitacionales para los
trabajadores (Peralta, 2010).
En cuanto a la vivienda en alquiler se implementaron algunos instrumentos alternos para

incentivar su desarrollo, principalmente de dos formas; (I) por medio de los Certificados de
Promoción Fiscal (CEPROFI) los cuales acreditaban el importe en contra de los impuestos
federales y estatales lo que permitía que la base gravable disminuyera y por consecuente
pagaran menos impuestos; (II) Financiamientos especiales, con tasas de intereses menores a
las de mercado, otorgados por el FOVI. Gracias a estos incentivos, el 14% de la vivienda
producida por organismos públicos entre 1983 y 1989 en Jalisco se destinaron al alquiler (López-
Moreno, 1996).
Más adelante el financiamiento disminuyo drásticamente, considerando que a inicios de la

década de los noventa, la construcción de vivienda en alquiler en Jalisco representó tan solo
2.97% de la producción habitacional. En efecto el porcentaje de alquiler disminuyo de 42% a 28%
en diez años (1980-1990).
En 1994, a causa de las recomendaciones basadas en pensamientos neoliberales por el Banco

Mundial, el INFONAVIT dejó su función de promotor y desarrollador de vivienda, convirtiéndose
únicamente en una instancia financiera. Además fueron vendidas al mercado libre las reservas
territoriales públicas que formaban parte del Instituto. Esto abrió la posibilidad que empresas
privadas nacionales y extranjeras obtuvieran rápidamente el control del mercado, lo que genero
5
La población urbana en esa década representa el 58.7% (Peralta, 2010).
6
Modelo económico-político desarrollado por Luis Echeverría en su mandato presidencial (1970-1976), que a partir de
la mezcla entre la política económica y política de beneficio social. Basado en provisión de bienes (sociales) como la
vivienda, a convertirse en bienes de consumo y fundamentales para la política macroeconómica. (López-Moreno, 1996)
7
Se estima que aumento 374% el presupuesto para vivienda en el primer año de mandato de Echeverría. (López-Moreno,
1996)
33
importantes bajas en la calidad y ubicación de las viviendas. Así pues, la política buscaba
fortalecer y aumentar la oferta, en la cual, los resultados no fueron los esperados, ya que logro
segregar y disminuir el acceso a los grupos sociales más desfavorecidos priorizando el acceso
a las clases medias. (Peralta, 2010)
Seis años más adelante, la política pública aumento el esfuerzo en la producción de vivienda,
siendo que en el periodo de 2000 a 2010 el parque de viviendas particulares habitadas, aumento
7.1 millones en todo México (DOF, 2013). Este fenómeno afecto principalmente a todas las
ciudades y en especial las áreas metropolitanas, ya que propició un crecimiento territorial
desmesurado. Específicamente en la AMG el crecimiento urbano fue 2,5 % mayor que el
incremento poblacional.
Actualmente el gobierno ha optado por modelos de ciudad compacta, enfocándose en el aumento

de vivienda vertical, los cuales están basados en programas de adquisición llamados Ahorro,
Bono y Crédito (ABC) otorgados a las personas, por medio de la Secretaría de Desarrollo Agrario
Territorial y Urbano (SEDATU), la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) y el INFONAVIT,
dichas instituciones buscan unir esfuerzos para generar mejores resultados. Sin embargo, estas
iniciativas siguen sin lograr satisfacer las necesidades sociales de acceso a la vivienda a la
población más vulnerable socioeconómicamente y priorizando la propiedad privada a la clase
media.
3 Diagnostico sociodemográfico y económico
3.1 Sociodemográfico
Según datos del Censo de Población y Vivienda 2010, en Guadalajara hay 1.495.182 habitantes.
Dentro de la Figura 3, se observan tres etapas demográficas; la primera comprende entre 1950
y 1980, donde los flujos migratorios entre el campo y ciudad eran intensos, la ciudad estaba
desarrollándose y consolidándose. Esta etapa tiene una tasa de crecimiento anual de 4,96%. En
el siguiente periodo entre 1980 a 2000, existe una estabilidad y consolidación poblacional, con
una tasa de crecimiento anual de 0,06%. Por último, el periodo entre 2000 y 2010, con un
crecimiento negativo de 0,95% se establece la etapa de despoblamiento de los barrios centrales
(Ver Figura 4), donde la población termina por buscar alternativas habitacionales en la periferia
de la metrópolis.
34
Figura 3 _ Evolución de población, Guadalajara (1950-2010)
Fuente: Elaboración propia con datos del Instituto de Información Estadística y Geográfica de Jalisco
http://www.iieg.gob.mx/destino.php?l=%22contenido%2FPoblacionVivienda%2FPobVolumenycrecimientomun1950-
2015.xlsx%22&s=297&c=902
Otro aspecto importante a observar es la pirámide poblacional, la cual dentro del periodo actual
se encuentra de manera positiva y estable, ya que tan solo el 8.13% de la población tiene de 65
o más años y existe una buena base de población joven en edad productiva (INEGI, 2017).
Por otro lado, la proyección demográfica realizada por el Instituto de Información Estadística y
Geográfica de Jalisco (IIEG) pronostica para 2030 un crecimiento anual de 0.38%, así el
municipio llegaría a 1.632.307 habitantes (IIEG, 2017).
3.2 Despoblamiento de la ciudad central
La falta de oferta de vivienda dentro de la ciudad, el deterioro de los barrios centrales y las
políticas de vivienda que fomentaron el crecimiento urbano en las periferias de los municipios
adyacentes, género que el municipio de Guadalajara fuera menos atractivo y asequible para vivir.
Lo cual se evidencia con los altos niveles de variación en la población en las áreas centrales de
la ciudad (Ver Figura 4).
De acuerdo con el Plan Municipal de Desarrollo (2016), las principales causas del
despoblamiento del municipio son: el envejecimiento de la población, el virtual agotamiento de
reserva urbana y el desplazamiento del uso habitacional por usos terciarios en áreas que
anteriormente estaban densamente pobladas. A estos factores se suman los mecanismos
normativos obsoletos, la falta de instrumentos de gestión que promuevan la re densificación y
renovación urbana y además una oferta de vivienda escasa y mal focalizada. (Ayuntamiento de
Guadalajara , 2016)
35
Figura 4 _ Tasa de variación relativa de población, Guadalajara (2000-2010)
Fuente: Recuperado de Cuadra Urbanismo (2016), pág. 12
Cabe resaltar lo mencionado en el Plan Municipal de Desarrollo de Guadalajara Visión 2030

(2016),
La población joven es el grupo demográfico que más influye en el proceso de despoblamiento
del municipio. Por una parte, los que establecen un enlace conyugal formal, y por otro lado
las personas que se independizan del hogar paterno y generan en automático un
requerimiento habitacional propio. Estos grupos demográficos tienen la particularidad de que
su nivel socioeconómico es bajo, más del 90% ganan menos de 5 salarios mínimos
mensuales Instituto Nacional de Estadística y Geografía, INEGI, y en el Municipio de
Guadalajara es muy escasa la oferta de vivienda asequible 8 a su capacidad de compra.
(Ayuntamiento de Guadalajara , 2016, pág. 92)
3.3 Población económicamente activa
La estructura de ocupación y empleo ofrece datos que serán útiles para conocer la situación
económica de las personas de Guadalajara. Se utilizó información presentada en la Encuesta
Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE), la cual es realizada cada año desde el 2003. Aunque
los resultados son presentados a nivel metropolitano, nos servirán para conocer la situación
general de todos los municipios que integran el AMG.
8
Es el único documento oficial de planeación, que menciona algo con respecto a la vivienda asequible. Ya que el término
no es utilizado en ninguno de los siguientes documentos: Código Urbano de Jalisco, Ley General de Asentamientos
Humanos y Ordenamiento Territorial, Ley Federal de Vivienda.
36
Como resultado al primer trimestre de 2017 hay 3.200.954 personas de 15 años o más dentro
del AMG, de las cuales el 62.5% son población económicamente activa (PEA), siendo 1.937.274
personas que se encuentran ocupados, siendo el 96.9% de los PEA. Actualmente, el 7% percibe
ingresos de hasta un salario mínimo9 (VSM); 22% más de 1 hasta 2 VSM; 30% más de 2 y hasta
3 VSM; 20% más de 3 y hasta 5 VSM; 8% más de 5 VSM; y por último el de los PEA 3% no
reciben ingresos.
En la Figura 5, podemos observar la variación en los porcentajes de nivel de ingreso de los PEA
dentro del periodo 2005-2017. Se muestra el incremento de las personas que reciben entre 2 y
hasta 3 VSM, por otro lado la disminución de los que reciben más de 5 VSM. Como resultado
podemos asumir que la mayoría (59%)10 de los PEA activos, tienen un ingreso máximo de
7.303,65 pesos mensuales11 (Hasta 3 VSM) (358,67 euros), cabe destacar que dentro de ese
porcentaje, el 7% tienen un ingreso de 2.434,55 pesos mensuales (119.55 euros) (1 VSM).
Figura 5_ Evolución del porcentaje en el nivel de ingreso de los PEA ocupados, AMG (primer
trimestre de 2005 al 2017)
Fuente: Elaboración propia con datos de la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE), INEGI
http://www.beta.inegi.org.mx/proyectos/enchogares/regulares/enoe/default.html
9
El salario mínimo es definido por el Artículo 90 de la Ley Federal del Trabajo, y estipula que es “la cantidad menor que
debe de recibir en efectivo el trabajador por los servicios prestados en una jornada de trabajo” (Diario Oficial de la
Federación, 2015).Para el 2017 el salario mínimo es de 80,04 pesos al día. (México, 2017)
10
Considerando las primeras tres categorías (Hasta un salario mínimo; Hasta 2 salarios mínimos; y Hasta 3 salarios
mínimos)
11
Se consideró la siguiente operación ((80,04 pesos diarios * 3) * 365 días) / 12 meses = 7.303,65 pesos de ingreso
mensual.
37
El 29.45% de la población de Guadalajara están inscritos en el Instituto Mexicano del Seguro
Social (IMSS) por consiguiente también al INFONAVIT (CONAVI, 2017) y el 2.66% en el Fondo
de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores (ISSSTE)
(INEGI, 2017). Por lo tanto podemos asumir que el 32.11% de la población del municipio cuentan
con seguridad social, salud y de vivienda12.De los afiliados al IMSS el 65% perciben menos de 5
salarios mínimos13 (Ver Tabla 2).
Tabla 2 _ Afiliados y rango de ingresos inscritos en el IMSS, Guadalajara (2017)
Más de 0 Más de 2 Más de 5 Más de 10 Más de 20

% % % % % ND % Total %
a 2 VSM a 5 VSM a 10 VSM a 20 VSM a 25 VSM
151.870 34 136.550 31 102.731 23 37.833 9 10.996 2 483 0,1 440.463 100

Fuente: Elaborado por CONAVI con información del IMSS, con datos a Marzo 2017,
http://sniiv.conavi.gob.mx/Reports/IMSS/Afil_x_Rgo_Ing.aspx
Notas: ND = No disponible
3.4 Ingreso económico
Con respecto a los datos proporcionados por el Consejo Nacional de Evaluación de la Política
de Desarrollo Social (CONEVAL) en 2010, el 2% de la población de Guadalajara se encuentra
en situación de pobreza extrema14, además del 20% en pobreza moderada15 y 6% se consideran
vulnerables por ingreso16 (Ver Figura 6 ). Por lo tanto el 26% de personas del municipio reciben
ingresos inferiores a los de la Línea de Bienestar (LB)17 y 2% por debajo de la Línea de Bienestar
Mínimo (LBM)18.
12
Las personas inscritas en el IMSS tienen acceso a los apoyos y financiamiento de vivienda ofrecido por el INFONAVIT.
EL ISSSTE tiene sus propios fondos para acceso a la vivienda.
13
Están inscritos dentro del padrón del IMSS con ese salario base, en ocasiones tienen mejores sueldos pero por ahorrar
en el pago de prestaciones se inscriben en categorías más bajas.
14
Pobreza extrema: “Una persona se encuentra en situación de pobreza extrema cuando tiene tres o más carencias,
de seis posibles, dentro del Índice de Privación Social y que, además, se encuentra por debajo de la línea de bienestar
mínimo. Las personas en esta situación disponen de un ingreso tan bajo que, aun si lo dedicase por completo a la
adquisición de alimentos, no podría adquirir los nutrientes necesarios para tener una vida sana.” (CONEVAL, 2017)
15
Pobreza moderada: “Es aquella persona que siendo pobre, no es pobre extrema. La incidencia de pobreza moderada
se obtiene al calcular la diferencia entre la incidencia de la población en pobreza menos la de la población en pobreza
extrema.” (CONEVAL, 2017)
16
Vulnerables por Ingresos: “Aquella población que no presenta carencias sociales pero cuyo ingreso es inferior o igual
a la línea de bienestar.” (CONEVAL, 2017)
17
Línea de bienestar: “Valor monetario de una canasta de alimentos, bienes y servicios básicos.” (CONEVAL, 2017).
A Diciembre 2016 en ámbito urbano el valor es de 2.764,79 pesos (135,77 euros)
18
Línea de bienestar mínimo: “Valor monetario de una canasta alimentaria básica.” (CONEVAL, 2017). A diciembre
2016 en ámbito urbano el valor es de 1.369,67 pesos (67 euros).
38
Figura 6 _ Distribución de la población según indicadores de vulnerabilidad y pobreza de
CONEVAL, Guadalajara (2010)
Fuente: Elaboración propia con estimaciones del CONEVAL con base en el MCS-ENIGH 2010 y la muestra del Censo
de Población y Vivienda 2010.
Notas:
LB = Línea de Bienestar, LBM = Línea de Bienestar mínimo
3.5 ¿Cuánto ingreso económico tienen las personas?
Basado en los datos antes presentados tendremos que hacer algunas suposiciones para conocer
la situación particular de Guadalajara. Por lo tanto partimos de la necesidad de conocer los PEA
activos, calculados de la siguiente manera:
1.495.182 (𝑝𝑜𝑏𝑙𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐺𝐷𝐿)

= 1.490.762 ∗ 0.969 (% 𝑑𝑒 𝑃𝐸𝐴 𝑜𝑐𝑢𝑝𝑎𝑑𝑜𝑠) = 1.444.548 (𝑃𝐸𝐴 𝑎𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜𝑠)
4.420 (𝑝𝑜𝑏𝑙𝑎𝑐𝑖ó𝑛 > 𝑑𝑒 15 𝑎ñ𝑜𝑠)
A partir de la información proporcionada por la CONAVI, sabemos que 440.463 personas están
afiliadas al IMSS, los cuales representan el 30.5 % de los PEA activos, de tal manera que
1.004.085 PEA activos no están afiliados. Continuando con los mismos porcentajes presentados
para la AMG sobre el ingreso en los PEA activos no afiliados, se muestran a continuación:
I. 10% No especificado
II. 03% No recibe ingresos
III. 07% Hasta 1 VSM
IV. 22% De 1 hasta 2 VSM
V. 30% De 2 hasta 3 VSM
VI. 20% De 3 hasta 5 VSM
VII. 08% Más de 5 VSM
39
Respecto a los datos presentados por el CONEVAL sobre los porcentajes de población en
situación de pobreza, pobreza extrema y vulnerabilidad por ingresos, asumimos que están
implícitos dentro de los PEA, por lo tanto podemos resumir que 473.177 personas (31.65% de la
población de Guadalajara), percibe menos o hasta 4.869,10 pesos mensuales (2 VSM) (Ver
Tabla 3), con los cuales tendrán que asumir todos los gastos relacionados con la vida diaria
(alimentación, vestimenta, salud, educación y vivienda).
Tabla 3 _ Ingresos percibidos, Guadalajara (2016)

Ingreso Ingreso
Población % Mensual Mensual
(Pesos) (Euros)
Guadalajara 1.495.182 100
PEA ocupados 1.444.548 96,9
CONEVAL
Pobreza extrema 31.488 1.369,67 67,27
Pobreza moderada 313.920 2.764,79 135,78
Vulnerables por ingreso 88.237 2.764,79 135,78
Afiliados al IMSS 440.463 29,5
No especificado 483 0,0
De 0 a 2 VSM 151.870 10,2 4.869,10 239,13
De 2 a 5 VSM 136.550 9,1 12.172,75 597,82
De 5 a 10 VSM 102.731 6,9 24.345,50 1.195,63
De 10 a 20 VSM 37.833 2,5 48.691,00 2.391,27
De 20 a 25 VSM 10.996 0,7 60.863,75 2.989,09
No afiliados al IMSS 1.004.085 67,2
No especificado 100.409 6,7
No recibe ingresos 30.123 2,0 0,00 0,00
Hasta 1 VSM 70.286 4,7 2.434,55 119,56
De 1 hasta 2 VSM 220.899 14,8 4.869,10 239,13
De 2 hasta 3 VSM 301.226 20,1 7.303,65 358,69
De 3 hasta 5 VSM 200.817 13,4 12.172,75 597,82
Más de 5 VSM 80.327 5,4 12.172,75 597,82
Fuente: Elaboración propia con información del CONEVAL con base en el MCS-ENIGH 2010 y la muestra del Censo
de Población y Vivienda 2010, INEGI http://www.beta.inegi.org.mx/proyectos/enchogares/regulares/enoe/default.html, y
CONAVI http://sniiv.conavi.gob.mx/Reports/IMSS/Afil_x_Rgo_Ing.aspx
40
Figura 7 _ Ingresos económicos de la población, Guadalajara (2010)
Fuente: Elaboración propia con información del CONEVAL con base en el MCS-ENIGH 2010 y la muestra del Censo
de Población y Vivienda 2010, INEGI http://www.beta.inegi.org.mx/proyectos/enchogares/regulares/enoe/default.html, y
CONAVI http://sniiv.conavi.gob.mx/Reports/IMSS/Afil_x_Rgo_Ing.aspx
4 Estado de la vivienda
Según la Encuesta Intercensal 2015 realizada por el INEGI, en Guadalajara hay 393.530
viviendas, de las cuales, principalmente (75%) son casa única en el terreno, seguido muy por
debajo (11%) departamento en edificio (CONAVI, 2017). Por otro lado, los 370.656 hogares en
el municipio tienen una ocupación promedio de 4 habitantes (CONEVAL, 2017), siendo los más
comunes (65%) los hogares nucleares19, seguido de los ampliados 20 (31%). (Centro de
Integración Juvenil, 2017), además el 30,4% de los hogares tienen jefatura femenina (INEGI,
2017).
Por lo general el despoblamiento de las ciudades genera un estancamiento en la construcción

del parque habitacional, de hecho en Guadalajara, en el periodo 2000-2010, la vivienda tiene una
tasa de crecimiento negativo de 0,14% (Ver Figura 8). Actualmente por medio de la vivienda
19
Hogar familiar conformado por el jefe(a) y cónyuge; jefe(a) e hijos; jefe(a), cónyuge e hijos.
20
Hogar familiar conformado por un hogar nuclear y al menos otro pariente, o por una jefe(a) y al menos otro pariente.
41
vertical se está apostando a la re-densificación y re-poblamiento de la ciudad, por lo tanto se
esperaría en los siguientes años un crecimiento positivo en la producción de vivienda.
Figura 8 _ Evolución y tasa de crecimiento promedio anual de vivienda, Guadalajara (1950-

2010)
Fuente: Elaboración propia con datos del Instituto de Información Estadística y Geográfica de Jalisco
http://www.iieg.gob.mx/destino.php?l=%22contenido%2FPoblacionVivienda%2FVivTotalespormpioytasadecrec.xls%22
&s=310&c=914
De acuerdo con el PED (2013-2033), “El modelo de provisión de vivienda nueva ha llevado a una
expansión territorial desmedida y precaria de las zonas urbanas del estado. Esto, a su vez, ha
causado serios problemas de movilidad, contaminación y provisión de servicios básicos” (pág.
255). Por ejemplo, el tiempo promedio que hace una persona de la vivienda al trabajo en la AMG
es de 1:15 horas (INEGI, 2015). Sin embargo Guadalajara tiene ventaja, porque la mayor
cantidad de empleos están en su territorio. (ONU HABITAT, 2016)
4.1 Vivienda en alquiler
El alquiler puede ser la opción idónea para garantizar el acceso a la vivienda de manera
asequible, además podría llegar a solucionar problemas como el déficit habitacional y la vivienda
deshabitada (CONAVI, 2014). De tal manera, es importante analizar la situación actual desde
diferentes perspectivas para poder implementar modelos de gestión que fortalezcan y fomenten
el régimen de alquiler.
Cabe resaltar el alto porcentaje (71,7%) de vivienda en alquiler que existía en 1960 (Ver Figura
9), sin embargo fue disminuyendo constantemente al pasar los años por situaciones expuestas
anteriormente (Antecedentes), principalmente por el gran esfuerzo que ha realizado el Gobierno
Federal en promover la adquisición de vivienda, con un modelo macroeconómico para fortalecer
el sector de la construcción en el país.
42
Figura 9 _ Porcentaje de vivienda por régimen de tenencia, Guadalajara (1960-2015)
Fuente: Elaboración propia con datos de INEGI,
http://www.inegi.org.mx/lib/Olap/consulta/general_ver4/MDXQueryDatos.asp?#Regreso&c=10259
Actualmente la estructura habitacional se compone de: 129.762 viviendas en alquiler; 199.881

propias; 62.163 en otra situación21 y 1.724 no especificado (Ver Figura 9). A pesar del poco
fomento que recibe la vivienda en alquiler se muestra una tendencia favorable a partir de 2010
(Ver Figura 10). Dicha tendencia ha generado que el INFONAVIT y CONAVI den inicio con
programas piloto (Ver Anexo IV) para el apoyo de vivienda en alquiler. Sin embargo actualmente
está teniendo muy poco impacto y alcance, ya que solo tiene presencia en 16 de los 32
municipios.
Figura 10 _ Evolución del régimen de tenencia, Guadalajara (1960-2015)

Fuente: Elaboración propia con datos de INEGI,
http://www.inegi.org.mx/lib/Olap/consulta/general_ver4/MDXQueryDatos.asp?#Regreso&c=10259
21
Otra situación: vivienda prestada o intestada.
43
Por lo tanto esta tesis toma sentido analizando diferentes instrumentos de gestión utilizados en
países europeos para ampliar el parque de vivienda asequible, al igual que fomentar y fortalecer
el acceso a la vivienda en alquiler.
4.1.1 Perfil de las personas y hogares que alquilan
Con respecto al perfil de los jefes y jefas de hogar que viven en régimen de alquiler, podemos
saber que son principalmente hombres de 43 años y en su mayoría son oriundos de Jalisco,
estudiaron hasta la secundaria y trabajan como empleados u obreros. El 78% de este grupo
poblacional no cuentan con prestaciones de vivienda (INFONAVIT o FOVISSSTE) y cabe resaltar
que el trayecto que realizan de su vivienda al empleo es entre 16 a 21 minutos, siendo muy
aceptable considerando el promedio de 1:15 horas. Es importante señalar que el 74% de las
mujeres jefas de hogar que alquilan su vivienda, no cuentan con prestaciones de vivienda.
Figura 11 _ Perfil de los jefes de hogar que alquilan su vivienda, Guadalajara (2015)
Fuente: Elaboración propia con datos de la Encuesta intercensal 2015, INEGI.
http://www.beta.inegi.org.mx/proyectos/enchogares/especiales/intercensal/
44
4.1.2 ¿Quién tiene mayor probabilidad de vivir en alquiler?
Con la intención de conocer las probabilidades de elección de los hogares sobre el régimen de
tenencia, se llevó acabo un modelo estadístico, tal como sugiere Bouillon (2012), “En estos
modelos se calcula la probabilidad de que una familia elija un tipo de tenencia de vivienda sobre
otro con base en ciertas características de los hogares como la edad, el nivel de educación, el
tipo de empleo y el sexo del jefe del hogar, el tamaño de la familia y las condiciones de migración.”
De tal manera que a partir de los datos proporcionados en la Encuesta Intercensal 2015, se
realizó una regresión multivariable, con la cual obtenemos las características (variables
independientes) que intervendrán en las probabilidades que tienen los jefes y jefas de hogar en
elegir el alquiler. Dentro de la Tabla 4, se muestran las variables independientes utilizadas en el
modelo estadístico.
Tabla 4 _ Variables independientes del modelo estadístico

VARIABLES TIPO NOMBRE
Tipo de régimen de tenencia Culitativa (Dummy) TEN_01 Propietario
TEN_02 Alquiler
TEN_03 Prestado
Numero de personas en la vivienda Metrica (ratio level) NUMPERS
Sexo del jefe de hogar Culitativa (Dummy) JEFE_H Jefe de hogar hombre
JEFE_M Jefe de hogar mujer
Edad del jefe de hogar Metrica (ratio level) JEFE_EDAD
Entidad o país de nacimiento Culitativa (Dummy) ENT_JAL Si son nacidos en Jalisco
Nivel académico Culitativa (Dummy) ACA_0 Ninugno
ACA_01 Preescolar o kinder
ACA_02 Primaria
ACA_03 Secundaria
ACA_04 Preparatoria o bachillerato general
ACA_011 Licenciatura
ACA_12 Maestría
ACA_13 Doctorado
Posición en el trabajo Culitativa (Dummy) TRAB_01 Empleado u obrero
TRAB_02 Jornalero o peón
TRAB_03 ayudante con pago
TRAB_04 patrón o empleador
TRAB_05 trabajador por cuenta propia
Prestaciones de vivienda Culitativa (Dummy) CREDVIV_SI Si cuenta prestaciones de vivienda
CREDVIV_NO No cuenta con prestaciones de vivienda
Ingreso por trabajo mensual Metrica (ratio level) INGTRMEN
Tiempo de traslado al trabajo Culitativa (Dummy) TIE_TRAS_01 Hasta 15 minutos
TIE_TRAS_02 16 a 20 minutos
TIE_TRAS_03 31 minutos a 1 hora
TIE_TRAS_04 Más de 1 hora y hasta 2
TIE_TRAS_05 Más de 2 horas
TIE_TRAS_06 No es posible determinarlo
TIE_TRAS_07 No se translada
Fuente: Elaboración propia utilizando las variables y datos proporcionados por la Encuesta Intercensal 2015, INEGI.
45
Aunque el modelo es insuficiente22 como herramienta única para explicar un fenómeno tan
complejo como el de los motivos de elección de las personas por el alquiler, nos permite conocer
una tendencia y un punto de partida (Ver Tabla 5).
Como resultado, observamos que es más probable en 0.03% que las mujeres jefas de hogar
elijan alquilar, además la variable JEFE_EDAD tiene signo negativo, lo que significa que mientras
más edad tengan las personas, mayor será la probabilidad en que sean propietarios, lo cual es
coherente con la estadística a nivel nacional23. Además otro resultado vinculado es que mientras
las personas sean oriundas de Jalisco tiene -0.06% de probabilidad de alquilar, lo que explica
que la población extranjera o proveniente de otro Estado son los que tienen mayor tendencia a
alquilar su vivienda.
Con respecto al nivel de instrucción, la tendencia hacia el alquiler se concentra en los jefes y
jefas de hogar que han cursado la secundaria, preparatoria y licenciatura, mientras que la
población en los grados más altos (maestría y doctorado) tanto en los más bajos (sin estudios,
preescolar, primaria) son los que tienden a ser propietarios.
Al considerar la posición que desempeñan dentro de su empleo, los que se encuentran en la

categoría; empleado u obrero, patrón o empleador, y trabajador por cuenta propia son los que
muestran una tendencia favorable hacia el alquiler. Por un lado las personas que son patrón o
empleador que alquilan son 9 años en promedio más jóvenes que los que son propietarios.
Por otro lado las variables que tienen relación con el tiempo de traslado para desplazarse a su
empleo, resultaron positivas ya que tuvieron significancia las tres opciones con el periodo de
tiempo más corto (Hasta 15 minutos, 16 a 30 minutos, 31 minutos a 1 hora). De tal manera
corrobora la teoría desarrollada por varios autores como Downs (2008), Belsky y Drew (2008)
respecto a que la vivienda en alquiler tiene una mejor ubicación contra la propiedad. (Blanco,
Cibilis, & Muñoz, 2014)
Por último, la variable CREDVIV_NO obtuvo el resultado esperado, ya que las personas que no
tienen prestaciones de vivienda dentro de su empleo son las que en 0,10% prefieren alquilar. De
tal manera que si la tendencia sigue incrementando en los empleos sin prestaciones de vivienda,
el alquiler tomará más presencia dentro del parque habitacional.
22
Se obtuvo un R2= 0,08
23
Promedio nacional referente a la edad media de los jefes de hogar; Alquiler, 39 años; Propietario, 52 años (CONAVI,
2014).
46
Tabla 5 _ Modelo estadístico, regresión multivariable
Estadísticas de la regresión
Coeficiente de correlación múltiple 0,2975241
Coeficiente de determinación R^2 0,08852059
R^2 ajustado 0,08797834
Error típico 0,4503601
Observaciones 21866
ANÁLISIS DE VARIANZA
Grados de libertad F Valor crítico de F
Regresión 13 163,247027 0,00
Residuos 21852
Total 21865
Coeficientes Probabilidad Inferior 95%

Intercepción 0,37549 0,00000 0,35141
JEFE_M 0,03805 0,00000 0,02480
JEFE_EDAD -0,00276 0,00000 -0,00300
ENT_JAL -0,06308 0,00000 -0,07775
ACA_03 0,07176 0,00000 0,05568
ACA_04 0,11129 0,00000 0,09231
ACA_11 0,08513 0,00000 0,06807
TRAB_01 0,07823 0,00000 0,05694
TRAB_04 0,04174 0,02000 0,00657
TRAB_05 0,07661 0,00000 0,05650
CREDVIV_NO 0,10203 0,00000 0,08324
TIE_TRAS_01 0,07531 0,00000 0,05420
TIE_TRAS_02 0,04192 0,00006 0,02147
TIE_TRAS_03 0,03675 0,00088 0,01510
Fuente: Elaboración propia con información de la Encuesta Intercensal 2015
4.2 Vivienda deshabitada
La pérdida de atractivo y la falta de alternativas habitacionales dentro Guadalajara ha

ocasionado la pérdida poblacional, a través del abandono de vivienda. Se estima que en el 2010,
había 40.946 viviendas deshabitadas, lo que representa el 10,7% del parque habitacional del
municipio (CONAVI, 2017). Aunque el porcentaje está por debajo del promedio nacional 24 y es
comparable con otras ciudades a nivel internacional25, es necesario medir e implementar
herramientas que puedan disminuir la vivienda deshabitada dentro del municipio.
24
Al 2010 el 14.2% del parque de vivienda nacional estaba deshabitado (OCDE, 2015).
25
El parque de vivienda deshabitada en diferentes ciudades es :
Barcelona : entre 4% y 11% (Ayuntamiento de Barcelona, 2016)
Copenhague: entre 5% y 10%
Berlín: entre 5% y 10% (Eurostat, 2017)
47
Como se puede observar dentro de la Figura 12, el mayor porcentaje de viviendas deshabitadas
se encuentran dentro de la zona central de la ciudad, en consecuencia se produce mayor
deterioro físico, inseguridad y especulación inmobiliaria. Cabe resaltar la alta presencia de
vivienda abandonada, en barrios prioritariamente de clases medias y altas. Dichos inmuebles
representan una gran oportunidad para poder generar estrategias habitacionales que fomenten
la mixtura social y promuevan la igualdad social.
Figura 12 _ Porcentaje de vivienda deshabitada, Guadalajara (2010)

Fuente: Elaboración propia con datos del IMEPLAN 2017, http://sigmetro.imeplan.mx/map
4.3 Necesidad de Vivienda 2030
Conocer cuáles son las necesidades de vivienda a un plazo determinado, es útil para planear e
implementar las estrategias necesarias para brindar soluciones habitacionales de acuerdo a la
demanda.
Al analizar la proyección de población 2030 realizada por el IIEG y considerando el tamaño

promedio de los hogares (4 personas), obtenemos que para dicho año se proyectan 404.443
hogares. Por lo tanto al considerar el parque habitacional del municipio (393.530) se necesitarían
10.913 viviendas nuevas para satisfacer la demanda de los nuevos hogares. Sumado a las
48
11.128 viviendas que están calificadas con rezago habitacional26 (CONAVI, 2017), obtenemos
como resultado, una necesidad de vivienda de 22.041 unidades (Ver Tabla 6) con las cuales, se
podrá satisfacer la proyección de hogares nuevos para el 2030. Por consiguiente es necesario
una producción de 1.469 viviendas nuevas por año.
Tabla 6 _ Proyección de necesidades de vivienda, Guadalajara (2030)
Población Hogares Viviendas
2015 1.495.182 370.467 393.530
2030 1.632.307 404.443 415.571
Fuente: Elaboración propia con datos de (IIEG, 2017)

http://iieg.gob.mx/destino.php?l=%22contenido%2FPoblacionVivienda%2Fproyeccioneslocalidades2010-
2030.xls%22&s=297&c=6993 ; (CONEVAL, 2017)
https://www.gob.mx/cms/uploads/attachment/file/43067/Jalisco_039.pdf ; y (CONAVI, 2017)
http://sniiv.conavi.gob.mx/oferta/NumeroVivienda.aspx
Notas: La población marcada en “2015” es la proporcionada en el Censo de Población y Vivienda de 2010 realizado por
INEGI
http://www.iieg.gob.mx/destino.php?l=%22contenido%2FPoblacionVivienda%2FPobVolumenycrecimientomun1950-
2015.xlsx%22&s=297&c=902
4.4 Inversión pública en vivienda
En México, la inversión pública destinada para apoyar y financiar la vivienda social, se distribuye
principalmente en los siguientes organismos: FONAHAPO, FOVISSSTE, INFONAVIT, ISSFAM,
PEMEX, SHF, CONAVI, BAJERCITO, CFE y Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).
El financiamiento público trabaja con dos modalidades; (I) Cofinanciamiento27 y Subsidio28; y (II)
Crédito Individual29, ambas pueden ser utilizadas para la adquisición de vivienda nueva o usada
y mejoramientos de la vivienda, entre otras modalidades.
Las estrategias y líneas de acción propuestas contemplan la participación de instituciones del

sector, las entidades financieras de vivienda, la industria de construcción, incluso la inversión
extranjera directa, los intermediarios financieros, para convertirse en las entidades que
ofrecen productos financieros para el acceso a créditos para vivienda principalmente para la
población de menores ingresos, en una relación abiertamente mercantil del derecho a la
26
Se entiende como rezago habitacional a las viviendas que cumplen con las siguientes características; (I) materiales
constructivos en deterioro, son las construidas con materiales de desechos, lámina de cartón, carrizo, bambú y otros
materiales naturales; (II) materiales regulares, los cuales son las viviendas con muros y techos de lámina de asbesto,
metálica o de madera; (III) por último, la precariedad de espacios en la vivienda, lo que se entiende como hacinamiento
(más de 2.5 personas por habitación) o que no cuenten con escusado.
27
Cofinanciamiento es un crédito hipotecario otorgado por alguna dependencia gubernamental en conjunto con una
entidad financiera, con la intención de sumar los créditos y obtener un monto mayor al que la entidad pública te pueda
ofrecer.
28
Subsidio, “Ayuda económica que una persona o entidad recibe de un organismo oficial para satisfacer una necesidad
determinada” (Google, 2017)
29
Crédito hipotecario otorgado por algún organismo público.
49
vivienda como hemos mencionado, este derecho se convirtió de facto en el derecho a un
crédito para la vivienda. (Maquet-Makedonski, y otros, 2013, pág. 82)
A partir de 2013 los datos oficiales incluyen a la CNBV 30 como entidad pública que brinda
financiamiento para vivienda, sin embargo, dicha comisión es el conjunto de entidades
financieras31 privadas que utilizan recursos propios y no públicos, por esa razón no se
considerará dentro de las siguientes estadísticas.
Dentro del periodo 2006-2016, en Guadalajara la inversión pública destinada para adquisición y
producción de vivienda asciende a 6.234.214.622 pesos (306.157.042,35 euros) (sin considerar
a la CNBV), siendo que en el 2015 fue el año con mayor recurso asignado (Ver Figura 13).
Figura 13 _ Evolución de la inversión pública en vivienda, Guadalajara (2006-2016)

Fuente: Elaboración propia con datos de CONAVI 2017, http://sniiv.conavi.gob.mx/Financiamientos/cubo_finan.aspx
El organismo gubernamental que más recursos económicos destina para el financiamiento de

vivienda es el INFONAVIT, con una suma acumulada entre 2006 y 2016, de 4.630.765.393 pesos
(227.412.997 euros), siendo el 73% del monto total otorgado por todas los organismos públicos
de vivienda (Ver Anexo I). (CONAVI, 2017)
Por otro lado el 70% de la inversión pública destinada a soluciones habitacionales, se ha

otorgado por medio de créditos individuales 32, los cuales son utilizados principalmente para la
30
Comisión Nacional Bancaria y de Valores es la entidad pública encargada de regular, autorizar, supervisar y sancionar
a las entidades financieras privadas (Bancos, SOFOL, SOFOM, SOFIPO, SOCAP), para que funcionen correctamente y
bajo la normativa. (CNBV, 2017)
31
Pueden ser: Bancos, SOFOL, SOFOM, SOFIPO, SOCAP
32
El crédito individual es únicamente otorgado por vivienda, no se incluyen cofinanciamientos ni subsidios.
50
adquisición de vivienda nueva o usada de tipo Media, Residencial, Residencial Plus y Tradicional
(49,94%), dejando rezagadas las viviendas de tipo Popular y Económica (13,43%) (Ver Tabla 7).
Tabla 7 _ Distribución de financiamiento público, tipo de vivienda, Guadalajara (2006-2016)

RESIDENCIAL
TOTAL ECONÓMICA MEDIA NO DISPONIBLE POPULAR RESIDENCIAL TRADICIONAL
% % % % % % PLUS % %
Vivienda Nueva
1 $1.095.697.165 100 $ 354.890.534 32,4 $ 494.150.758 45,1 $ 29.226.418 2,7 $115.725.173 10,6 $ 14.699.457 1,3 $ 87.004.825 7,9
2 $1.946.740.249 100 $ 447.605 0,0 $ 119.749.025 6,2 $1.449.546.370 74,5 $237.139.546 12,2 $ 11.466.567 0,6 $ 2.100.000 0,1 $ 126.291.136 6,5
Vivienda Usada
1 $ 756.217.854 100 $ 580.780 0,1 $ 327.796.560 43,3 $ 14.460.081 1,9 $ 24.487.590 3,2 $112.463.685 14,9 $ 12.798.071 1,7 $ 263.631.087 34,9
2 $2.441.975.784 100 $ 5.823.986 0,2 $ 479.586.918 19,6 $ 327.809.939 13,4 $540.163.129 22,1 $ 39.625.361 1,6 $ 5.225.754 0,2 $1.043.740.697 42,7
TOTAL $6.240.631.052 100 $ 6.852.371 0,1 $1.282.023.037 20,5 $2.285.967.148 36,6 $831.016.683 13,3 $279.280.786 4,5 $ 34.823.282 0,6 $1.520.667.745 24,4
Fuente: Elaboración propia con datos de CONAVI http://sniiv.conavi.gob.mx/Financiamientos/cubo_finan.aspx

Nota: 1. Cofinanciamiento y subsidio
2. Crédito individual
Figura 14 _ Inversión pública por tipo de vivienda, Guadalajara (2006-2016)

Fuente: Elaboración propia con datos de http://sniiv.conavi.gob.mx/Financiamientos/cubo_finan.aspx
51
De acuerdo a la Encuesta Intercensal 2015, tan solo el 10,2% de las viviendas de Guadalajara
utilizaron financiamiento (subsidio, cofinanciamiento o crédito) 33 de algún organismos público
para la adquisición o construcción de la vivienda (CONAVI, 2017), lo que nos refleja el limitado
alcance que está teniendo la política pública utilizada en Guadalajara. En la cual, no se está
apoyando ni atendiendo a la población más desfavorecida socioeconómicamente, más bien
facilitando a las personas que tiene capacidad de pago para acceder a los créditos hipotecarios
otorgados. Por esa razón, se demuestra la inexistencia de una política social, siendo evidente
que se está utilizando a la vivienda como una mercancía de cambio para impulsar y fortalecer el
sector de la construcción.
Figura 15 _ Fuente de financiamiento de adquisición y construcción de vivienda, Guadalajara

(2015)
Fuente: Elaboración propia con datos de la Encuesta Intercensal, INEGI (Financiamiento 2015)
4.5 Oferta de vivienda
El fenómeno social denominado “vuelta a la ciudad” (Sabatini, 2016), explica la actual tendencia
internacional sobre la preferencia de las personas por vivir en los barrios interiores que en los
suburbios. A partir del 2013, las estrategias federales, estatales y municipales han buscado
fomentar la re-densificación y re-poblamiento de las ciudades centrales.
33
INFONAVIT, FOVISSTE O PEMEX aportaron el 7,9% FONHAPO el 0,1% y otra Institución 2,2%
52
Las políticas de vivienda propuestas por la SEDATU a través de la CONAVI buscan incentivar la
producción de vivienda vertical, por medio de subsidios que favorecen a los proyectos que estén
mejor ubicados dentro de los llamados perímetros de contención urbana 34.Sin embargo, la
población dependerá de su capacidad económica para elegir en donde habitar, lo que en
ocasiones no puede ser una elección, ya que por sus niveles de ingreso no encuentran oferta de
vivienda asequible dentro de Guadalajara, por lo tanto se ven obligados de mudarse a las
periferias de los municipios metropolitanos.
Hay que tomar en cuenta que la sustitución de vivienda horizontal por vertical, produce altas
rentabilidades para los inversionistas, y por lo tanto genera mucha especulación principalmente
con las edificaciones ya existentes, ya que por la falta de suelo urbano disponible, son
prácticamente la única opción para desarrollar las nuevas edificaciones. En consecuencia dentro
de un funcionamiento de libre mercado sin regulaciones, los precios tendrán una tendencia a la
alza mientras exista mayor escasez de inmuebles disponibles para edificar.
La oferta de vivienda se puede dividir en tres; por un lado, están las que cuenta con algún
subsidio y/o crédito otorgado por alguna dependencia gubernamental (CONAVI, FONHAPO,
INFONAVIT, FOVISSSTE, SHF, etc…) (en lo sucesivo será llamado como vivienda con apoyo
público); en segunda instancia, las viviendas que no cuentan con ningún apoyo público (a partir
de aquí será llamado de mercado); y por último el mercado informal35.
De acuerdo con el Plan Estatal de Desarrollo de Jalisco (PED) 2013-2033:

Los esquemas actuales para acceder a una vivienda formal a quiénes carecen de ella no
representan una solución para muchos de los casos. La banca privada y los organismos
públicos financiadores de vivienda ofrecen soluciones habitacionales bajo condiciones que la
mayoría no puede alcanzar. Mientras tanto, los programas sociales de vivienda que atienden
a los grupos más vulnerables apenas y logran acciones paliativas. (PED 2013-2033)
4.5.1 Vivienda con subsidio y/o cofinanciamiento público.
Los desarrolladores inmobiliarios que reciben algún subsidio y/o crédito hipotecario (tanto ellos
y/o los compradores) por alguna dependencia gubernamental, tienen la obligación de inscribir
los inmuebles nuevos dentro del Registro Único de Vivienda (RUV) 36.
A partir del 2014, la vivienda vertical es la que más se construye (Ver Figura 16), siendo que al
segundo semestre de 2017, hay en el inventario de vivienda con subsidio y/o cofinanciamiento
34
“Son una herramienta del Gobierno Federal para orientar los subsidios a la vivienda mejor ubicadas, es decir próxima
al empleo y los servicios urbanos en las 384 ciudades del país.” (SEDATU, 2017).
35
Autoconstrucción o alquiler de vivienda en terrenos apropiados ilegalmente o que no cumplen las normativas de
habitabilidad. (véase en el marco teórico)
36
El Registro Único de Vivienda (RUV) es la plataforma digital que integra toda la oferta de vivienda en México que
cuenta con algún apoyo, subsidio o crédito de alguna institución pública (INFONAVIT, FOVISSSTE, SHF y CONAVI).
53
público en Guadalajara de 1.677 inmuebles, el 7% son vivienda de tipo Económica, 30% Popular,
45% Tradicional y 19% Media-Residencial (CONAVI, 2017).
Figura 16 _ Evolución de construcción de vivienda “pública”, Guadalajara (2014-2017)

Fuente: Elaboración propia con datos del SNIIV 2.0 de CONAVI
http://sniiv.conavi.gob.mx/Reports/Inv_Viv_Vig/DescargaVV.aspx
Sin embargo el precio promedio de venta lo obtendremos por medio de la plataforma web del
RUV, donde hay37 186 inmuebles registrados. Los cuales tienen un precio promedio de 11.215.52
pesos por metro cuadrado (550,78 euros), estando dentro de un rango de valores muy amplio
(mínimo 4.038,34 y máximo 49.392,74 pesos por metro cuadrado). Además es importante
analizar que la superficie media es de 95.18 metros cuadrados, siendo mayor a los estándares
de INFONAVIT, CONAVI y FONHAPO38.
Los barrios con mayor oferta son: Atlas (10 inmuebles), El Verde - Planetario (24) y Prados del
Nilo (19). Al ver la Figura 17 observamos que Italia Providencia, Arcos Vallarta y Arcos son los
que tienen el precio por metro cuadrado más alto, mientras que Lomas del Paraíso II, El Retiro,
Analco y Parques del Nilo son los más económicos (Ver Figura 17).
37
Consulta realizada en Mayo 2017
38
Superficie mínima de construcción:
INFONAVIT: 80.9 metros cuadrados (INFONAVIT, 2017)
FONHAPO-CONAVI : 45 – 50 metros cuadrados
54
Figura 17 _ Precio promedio por m2 de oferta en el RUV, barrios GDL (2017)
Fuente: Elaboración propia con datos del Registro Único de la Vivienda http://sig.ruv.org.mx/
Por otra parte el Índice de precios de la Vivienda 39 de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF),
registró a nivel nacional un crecimiento en términos reales de 7.42% con respecto al año anterior
(2015). Mientras que en la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG) 40 aumento 6.47% anual,
además incremento en la vivienda nueva 6.89%, sin embargo, sigue posicionándose por debajo
del promedio en el país (8.11%). De acuerdo con el Boletín de Prensa emitido por la SHF, “el
aumento de los precios de las viviendas durante 2016 tiene sólidos fundamentos de mercado”
(SHF, 2017) justificado en que los incrementos han ido acorde a índice de precios y cotizaciones
(IPC) y otros indicadores.
No obstante, lo estipulado por la SHF representa la perspectiva macroeconómica y política que

fomenta el sobreendeudamiento de los hogares, aunque por un lado, aumentó 4.19% el salario
mínimo41, no ha sido suficiente para mejorar la situación socioeconómica de las personas, ya
que sigue incrementando la población pobre y vulnerable por ingresos 42 en el país. Por lo tanto
39
El Índice SHF de precios de la Vivienda, “representa el valor de casas individuales, en condominio y departamentos
con un crédito hipotecario garantizado.” (El Economista, 2016)
40
La Zona Metropolitana de Guadalajara es conformada por ocho municipios: Guadalajara, Zapopan, San Pedro
Tlaquepaque, Tonalá, Tlajomulco de Zúñiga, El Salto, Juanacatlán e Ixtlahuacan de los Membrillos.
41
Tomando en consideración el periodo 2015-2016, el Valor del Salario Mínimo incremento 4.19%.
42
Según el CONEVAL, la pobreza aumento de 45.5% a 46.2% en el periodo de 2010 a 2014. Además de 2012 a 2014
hubo un incremento de 1.6% en la población con ingresos inferiores a la Línea de Bienestar. (El Financiero, 2017)
55
lo ideal sería estabilizar el mercado de vivienda y no incentivar su inflación, para que la mayoría
de la población pueda tener más oportunidades de acceso y disminuir la exclusión y rezago
habitacional.
4.5.2 Vivienda en venta
Con respecto a la vivienda en venta que no cuenta con apoyos gubernamentales, fue necesario
realizar un estudio de mercado43 con la oferta anunciada en los portales web especializados 44.
Como resultado, las casas en venta (nuevas o de segunda mano) tienen en un precio promedio
de 9.803,80 pesos por metro cuadrado (481,46 euros), con superficie media de 226,76 metros
cuadrados. Si bien la demanda por la vivienda vertical ha incrementado, la oferta está enfocada
principalmente a población con altos ingresos, teniendo un precio promedio de 25.142,58 pesos
por metro cuadrado (1.234,73 euros) y 138,37 metros cuadrados de construcción (Ver Tabla 8).
Tabla 8 _ Superficie y Precio promedio en vivienda en venta, Guadalajara (2017)

Casa Departamento
Superficie Superficie
Precio promedio Precio promedio Precio promedio Precio promedio
Fuente Muestras promedio Muestras promedio
por m2 (pesos) por m2 (euros)* por m2 (pesos) por m2 (euros)*
(m2) (m2)
1 Metroscuadrados 363 266,86 9.823,32 482,41 341 148,86 21.056,26 1.034,06
2 Propiedades 540 202,00 8.382,00 411,63 471 108,00 23.845,00 1.171,01
3 AMPI 226 308,05 12.069,09 592,70 106 168,20 28.870,93 1.417,83
4 Casas y Terrenos 77 130,12 8.940,80 439,08 126 128,41 26.798,12 1.316,03
Promedio 226,76 9.803,80 481,46 138,37 25.142,58 1.234,73
Fuente: Elaboración propia con datos de: 1) http://www.metroscubicos.com/precios/jalisco/guadalajara ;

2) http://propiedades.com/valores/guadalajara/departamentos-renta ; 3) http://www.ampiguadalajara.com.mx/ ;
4) http://www.casasyterrenos.com/
Notas:
1. Consulta realizada el 20/07/2017
2. Conversión a Euro 20,3628 https://www.banamex.com/economia-finanzas/es/mercado-de-divisas/index.html
En cuanto a la distribución de los precios en venta dentro de la ciudad (según el estudio de

mercado realizado), el barrio que oferta las casas más costosas por metro cuadrado es Monraz
(29.096,22 pesos por metro cuadrado), seguido de Colinas de San Javier ($ 24.246,33) y Country
Club ($ 23.144,86). Mientras que los más económicos son: Polanquito Poniente ($ 4.172,62), Río
Verde ($ 4.857,14) y Balcones de Oblatos ($ 4.976,43) (Ver Figura 18).
43
La muestra se hizo en base al 95% de confianza, con 535 inmuebles.
44
La consulta se realizó en los siguientes portales web: metrocuadrados.com; propiedades.com; ampi.com;
casasyterrenos.com
56
Figura 18 _ Precio promedio por m2 de casas en venta, barrios GDL (2017)
Fuente: Elaboración propia con datos de: http://www.metroscubicos.com/precios/jalisco/guadalajara ;
http://propiedades.com/valores/guadalajara/departamentos-renta ; http://www.ampiguadalajara.com.mx/ ;
http://www.casasyterrenos.com/
Por otra parte, la oferta de vivienda vertical depende de los instrumentos de planeamiento urbano
de la ciudad, específicamente de los planes parciales, ya que algunas zonas están más
protegidas para no modificar la tipología edificatoria, pero en las que están permitidos los usos
de suelo compatibles con la densificación vertical, ha generado una fuerte presión inmobiliaria.
Por consecuente barrios atractivos para vivir con usos de suelo factibles son los que mayor oferta
de vivienda vertical tienen.
Barrios reconocidos por ser de clase alta y media-alta, son lo que más oferta tienen dentro de
las plataformas especializadas, por ejemplo la colonia Americana con 39 inmuebles, Ladrón de
Guevara 23 y Providencia 20. Si bien la demanda de dicho tipo de vivienda ha incrementado, la
oferta está enfocada principalmente a población con altos ingreso (Cuadra urbanismo, 2016).
57
Con respecto al precio promedio por metro cuadrado, actualmente es más costoso adquirir un
departamento que una casa. Esto corresponde a las características físicas45 y espaciales46 que
ofrecen la mayoría de los nuevos edificios de vivienda vertical. Por lo tanto, nos encontramos
que los barrios más caros son: Providencia (41.060,61 pesos por metro cuadrado), Lomas del
Valle ($ 38.709,69), Vallarta San Jorge ($ 37.464,53) y Monraz ($ 35.737,68). Mientras que los
más económicos son: Belisario Domínguez ($ 6.250), San Rafael ($ 6.706,45) y La Esperanza
(La Federacha) 7.807,36 pesos por metro cuadrado (Ver Figura 19).
Figura 19 _ Precio promedio por m2 de Departamentos en venta, barrios GDL (2017)

4.5.3 Vivienda en alquiler
En cuanto a la oferta de vivienda en alquiler, observamos que el precio promedio por metro
cuadrado en casas está más distribuido dentro del territorio, nos referimos a que los precios más
altos, aunque siguen estando en las zonas de clase alta, también se ven en el oriente de la
ciudad. Esto puede ser riesgoso, ya que el poder adquisitivo de la población no se encuentra
distribuido de la misma manera. Además en comparación con la oferta de vivienda en venta,
45
Las características físicas pueden ser entre otras; 1) La calidad de la edificación; 2) antigüedad; 3) Amenidades (áreas
comunes que son agregadas para ofrecer más servicios, actividades y experiencias dentro del mismo edificio, por
ejemplo, pueden ser: la alberca (piscina), gimnasio, salón de usos múltiples, jardines, etc…)
46
La localización, características del barrio, estrato social, nivel de educación de los residentes pueden ser considerados
características espaciales (Fitch Osuna & García-Almirall, 2008).
58
publicada en los portales web especializados, hay menos inmuebles en alquiler, lo que nos hace
suponer que dicho régimen sigue siendo utilizado y promocionado de boca en boca por los
mismos círculos sociales o de manera tradicional (ej. con un letrero en la ventana).
Según las bases de datos elaboradas, actualmente el precio promedio por metro cuadrado de
una casa en alquiler es de 77,24 pesos (3,79 euros), con una superficie media de 320,44 metros
cuadrados de construcción. Los barrios con los precios más bajos son: Atlas (24,75 pesos m2),
Ferrocarril ($ 25,00) e Higuerillas ($ 33,00). Mientras que los más caros son: Arcos Vallarta ($
140,00), Vallarta San Jorge ($ 136,36) y Vallarta Norte ($ 124,64) (VerFigura 20).
Figura 20 _ Precio promedio por m2 de Casas en alquiler, barrios GDL (2017)

Por otra parte los departamentos que por sus características físicas y espaciales son más
costosos que las casas en alquiler, pero considerando que la superficie de los apartamentos es
menor deberían de ser una alternativa más asequible.
Sin embargo, los barrios que están de moda generan una mayor especulación con todos los
inmuebles, lo cual se ve reflejado en los precios de oferta. Siendo que la mayoría de los
departamentos anunciados, se encuentran en el lado poniente de la ciudad (Ver Figura 21). Las
colonias más caras para alquilar un departamento son: Vallarta San Jorge y la Americana, con
un precio promedio de 157,79 pesos por metro cuadrado, mientras que los más económicos son:
59
Talpita (42,86) y Arandas (52,24). Por lo tanto alquilar un departamento en la ciudad de
Guadalajara tiene un precio promedio de 123,03 pesos por metro cuadrado, con una superficie
media de 142,22 metros cuadrados, y una renta mensual de 17.496,85 pesos (859,25 euros).
Figura 21 _ Precio promedio por m2 de Departamentos en alquiler, Barrios GDL (2017)

5 ¿Vivienda asequible?
Continuaremos con analizar si el mercado inmobiliario y laboral junto con las políticas de vivienda
utilizadas, están siendo favorables para que las personas puedan acceder a una vivienda digna
y asequible. “La razón más evidente por la que los hogares no pueden costearse una vivienda
es la carencia de ingresos.” (Bouillon, 2012)
Definitivamente hay hogares que no pueden acceder a una vivienda por sus carencias
económicas, ya sea por la falta de prestaciones laborales, inflexibilidad por parte del mercado
financiero, o por los precios y oferta de vivienda que están focalizados en otros sectores
poblacionales (Bouillon, 2012).
De acuerdo con el PED (2013-2033), “El problema en esta situación es que quienes no son
propietarios de su vivienda no ven las posibilidades de comprar una en el corto plazo (Padilla
López et al., 2013). Esto a pesar de la gran cantidad de instituciones públicas y privadas que
60
ofrecen financiamientos inmobiliarios, a los cuales son difíciles de acceder debido a los bajos
ingresos, la gran cantidad de requisitos, la inestabilidad laboral, etc. O simplemente no se
contempla adquirir una vivienda debido a los elevados costos de las mismas.”
¿Por qué vivir en viviendas que no cumplen con los estándares de habitabilidad?, ¿Por qué se
invaden terrenos y se autoconstruye?, ¿Es una elección vivir en condiciones de hacinamiento?,
¿Cuáles son las razones por las que no se accede a un crédito hipotecario?, ¿Por qué se decide
comprar en lugar de alquilar?, ¿Acaso no hay apoyo del sistema financiero?, ¿Son suficientes
los empleos que ofrecen prestaciones de vivienda?, ¿Está siendo posible que los hogares
decidan cómo y en donde quieren vivir?, ¿Será que los precios de la vivienda son muy elevados?
o ¿El problema está en los bajos salarios?, ¿Las políticas públicas apoyan a las personas o más
bien a los desarrolladores inmobiliarios?.
Todas estas preguntas son importantes para reflexionar y lograr desarrollar estrategias
habitacionales, que ofrezcan una mejor solución a la población que vive en rezago habitacional
o exclusión residencial. Ya que estas personas no tienen los medios económicos para decidir
cómo y dónde quiere vivir, más bien el mercado inmobiliario define las condiciones, cuestión
completamente injusta y desfavorable.
5.1 Brecha de asequibilidad
5.1.1 Escenarios para adquisición de vivienda, con créditos sin intereses
A continuación se desarrollarán simulaciones con diferentes escenarios para conocer la brecha

de asequibilidad47 en la vivienda que existe en Guadalajara. Normalmente las mediciones con
respecto a la asequibilidad de la vivienda, se hacen a partir de los ingresos percibidos por hogar,
pero por la falta de información oficial se desarrollará por habitante.
Los cálculos para determinar el tiempo que necesitarían las personas para adquirir una vivienda,
se obtuvo con la siguiente formula:
𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎
/12
(𝐼𝑛𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜 𝑚𝑒𝑛𝑠𝑢𝑎𝑙 ∗ 0.30)
El ingreso mensual está multiplicado por 0.30 para conocer el presupuesto con que la persona
cuenta para el pago de la hipoteca o cuota de alquiler de manera asequible. Se obtiene como
resultado los años que tardaría la persona en solventar el pago por la totalidad del precio, para
convertirse en propietario del inmueble.
47
Término utilizado por (Bouillon, 2012).
61
El primer escenario tiene la intención de controlar la variable de superficie de construcción para
la vivienda de mercado48. Partiendo del supuesto, que todas las viviendas ofertadas tienen el
tamaño mínimo estipulado por el INFONAVIT (80.9 metros cuadrados de construcción), además
el precio no variaría con el tiempo. Dicho de otra forma, el crédito utilizado para la adquisición no
tendría intereses (algo que parece irracional dentro del mercado financiero) y tampoco con
ningún subsidio gubernamental.
Por consiguiente en la Tabla 9, observamos que las personas que perciben un ingreso menor a
2 VSM, solo podrán acceder a las viviendas de tipo Económica finalizando su pago en 16 años
con 4 meses. Al parecer las personas que tienen un ingreso mayor a 5 VSM, la situación es más
favorable, ya que pueden adquirir cualquier tipo de casa ofertada, con excepción de las
anunciadas en el RUV y departamentos de mercado. Dentro de este escenario, solo el 3% de
las personas del municipio pueden adquirir un departamento de mercado destinando el 30% de
sus ingresos y en menos de 20 años.
Tabla 9 _ Escenario 01, variable de superficie controlada, Guadalajara

Con Apoyo Público Mercado
Precio por metro cuadrado de construcción 3.549,07 4.782,22 8.271,13 10.526,89 11.215,52 9.803,80 25.142,58
Precio de vivienda ( Superficie * precio m2) 287.119,49 386.881,34 669.134,40 851.625,00 907.335,57 793.127,42 2.034.034,72
Ingreso
máximo Media-
Población % Económica Popular Tradicional RUV Casa Departamento
mensual Residencial
(Pesos)
Si afiliados al IMSS
IMSS (de 0 a 2 VSM) 151.870 9 4.869,10 16,4 22,1 38,2 48,6 51,8 45,2 116,0
IMSS (de 2 a 5 VSM) 136.550 8 12.172,75 6,6 8,8 15,3 19,4 20,7 18,1 46,4
IMSS de 5 a 10 VSM 102.731 6 24.345,50 3,3 4,4 7,6 9,7 10,4 9,0 23,2
IMSS de 10 a 20 VSM 37.833 2 48.691,00 1,6 2,2 3,8 4,9 5,2 4,5 11,6
IMSS de 20 a 25 VSM 10.996 1 60.863,75 1,3 1,8 3,1 3,9 4,1 3,6 9,3
No afiliados IMSS
No recibe ingresos 30.123 2 0,00
Hasta 1 VSM 70.286 4 2.434,55 32,8 44,1 76,3 97,2 103,5 90,5 232,1
De 1 hasta 2 VSM 220.899 13 4.869,10 16,4 22,1 38,2 48,6 51,8 45,2 116,0
De 2 hasta 3 VSM 301.226 18 7.303,65 10,9 14,7 25,4 32,4 34,5 30,2 77,4
De 3 hasta 5 VSM 200.817 12 12.172,75 6,6 8,8 15,3 19,4 20,7 18,1 46,4
Más de 5 VSM 80.327 5 12.172,75 6,6 8,8 15,3 19,4 20,7 18,1 46,4
Fuente: Elaboración propia con datos de http://www.metroscubicos.com/precios/jalisco/guadalajara ;
INEGI http://www.beta.inegi.org.mx/proyectos/enchogares/regulares/enoe/default.html, y CONAVI
http://sniiv.conavi.gob.mx/Reports/IMSS/Afil_x_Rgo_Ing.aspx y
http://www.conavi.gob.mx:8080/Reports/Inv_Viv_Vig/Inv_x_TipViv.aspx
Notas:
Las casillas representadas con color rojo, son las que están por arriba de 20 años (periodo máximo que en México se
otorga un crédito hipotecario).
Los resultados están en años (ej. 16,4 dieciséis años con cuatro meses).
El segundo escenario, en el cual, a diferencia del primero la superficie no está controlada para
las viviendas de mercado y RUV. Por lo tanto, se utilizó el promedio obtenido en el estudio de
48
Se llamará vivienda de mercado a la que no tiene apoyos públicos
62
mercado previamente realizado. Cabe mencionar que los precios de la vivienda con apoyos
públicos no varían ya que están estipulados en las normativas institucionales.
A comparación con el escenario uno, la situación se complica aún más para las personas que
ganan menos de 5 VSM, ya que no podrán acceder a una vivienda de mercado de manera
asequible ni ofertada en el RUV49 en menos de 20 años. Por lo tanto, la población que se
encuentra dentro de dicho rango y estando afiliadas al IMSS (por consiguiente al INFONAVIT)
tendrán oportunidad de acceder a las viviendas ofertadas con dicho organismo, tomando algún
crédito individual o cofinanciamiento. Sin embargo para las personas que no están afiliadas, la
situación es más compleja, porque tendrán que buscar apoyo con entidades financieras privadas
o por medio de algún programa público con dependencias como CONAVI o FONHAPO.
Tabla 10 _ Escenario 02, precios y superficies de mercado, Guadalajara (2016)

Precio de vivienda ( Superficie * precio m2) 287.119,49 386.881,34 669.134,40 851.625,00 1.067.493,19 2.223.109,69 3.478.978,79
Ingreso
máximo Media-
mensual Residencial
(Pesos)
IMSS (de 0 a 2 VSM) 151.870 9 4.869,10 16,4 22,1 38,2 48,6 60,9 126,8 198,5
IMSS (de 2 a 5 VSM) 136.550 8 12.172,75 6,6 8,8 15,3 19,4 24,4 50,7 79,4
IMSS de 5 a 10 VSM 102.731 6 24.345,50 3,3 4,4 7,6 9,7 12,2 25,4 39,7
IMSS de 10 a 20 VSM 37.833 2 48.691,00 1,6 2,2 3,8 4,9 6,1 12,7 19,8
IMSS de 20 a 25 VSM 10.996 1 60.863,75 1,3 1,8 3,1 3,9 4,9 10,1 15,9
No afiliados IMSS
Hasta 1 VSM 70.286 4 2.434,55 32,8 44,1 76,3 97,2 121,8 253,7 396,9
De 1 hasta 2 VSM 220.899 13 4.869,10 16,4 22,1 38,2 48,6 60,9 126,8 198,5
De 2 hasta 3 VSM 301.226 18 7.303,65 10,9 14,7 25,4 32,4 40,6 84,6 132,3
De 3 hasta 5 VSM 200.817 12 12.172,75 6,6 8,8 15,3 19,4 24,4 50,7 79,4
Más de 5 VSM 80.327 5 12.172,75 6,6 8,8 15,3 19,4 24,4 50,7 79,4
Notas:
Las casillas representadas con color rojo, son las que están por arriba de 20 años (periodo máximo que en México se
otorga un crédito hipotecario).
Los resultados están en años (ej. 16,4 dieciséis años con cuatro meses).
De acuerdo con Bouillon (2012), en Guadalajara el 8% de los hogares no tienen los ingresos
económicos suficientes para poder costearse una vivienda, además 19% de hogares tienen
49
Se entiende que son los inmuebles consultados y puestos dentro de la base de datos desarrollada dentro de la sección
oferta de vivienda de la presente investigación.
63
pobreza inducida por vivienda50, significando una reducción de su presupuesto que posicione al
hogar por debajo de la línea de bienestar mínimo.
En conclusión, se calcula que aproximadamente 100.409 personas 51 tienen problemas de

asequibilidad por ingreso económico para la adquisición de una vivienda en Guadalajara, ya que
no pueden costear la vivienda de tipo Económica en menos de 20 años y no se encuentran
afiliados al IMSS, lo que complicaría aún más el acceso.
Además, se considera que la población que percibe menos de 2 VSM, también se encuentran
en riesgo de asequibilidad, siendo 372.769 personas las que cumplen con dicha condición
socioeconómica y principalmente 220.899 (los No afiliados al IMSS) tienen pobreza inducida por
vivienda. En resumen entre 321.308 y 473.178 personas 52 (21.5% y 31.6% de la población de
Guadalajara) no pueden adquirir una vivienda de forma asequible por vulnerabilidad económica.
5.1.2 Escenario para adquisición de vivienda, con créditos emitidos por entidades financieras
privadas
El acceso a la vivienda por medio de un crédito hipotecario, es una de las alternativas más
comunes. De acuerdo con Salazar Cruz (2012), “En México, pese a que entre 2000 y 2009 se
ha triplicado el número de hipotecas, el primer decil de ingreso no puede cubrir el pago mensual
de un crédito para una solución privada estándar, mientras que los deciles 2 y 3 tendrían que
asignar respectivamente el 80 y 50% de sus ingresos.” (Blanco, Cibilis, & Muñoz, 2014, pág. 5)
Por lo tanto, analizaremos el porcentaje de población que puede acceder a dicha solución
crediticia. Según Bouillon (2012), los factores que intervienen en el acceso a un crédito
hipotecario son los siguientes: “la estabilidad macroeconómica, las regulaciones de los mercados
financieros, el costo del crédito (tasa de interés) y aquellas características de los hogares que
inciden en el riesgo crediticio”.
Como primer paso se consultó el portal web especializado de BBVA Bancomer, para calcular el
crédito que se sería necesario en la adquisición de los diferentes tipos de vivienda. La Tabla 12
muestra las variables más relevantes: el plazo, tasa de interés, CAT, y por último el ingreso
mensual recomendado por la institución.
Siendo que el 46% de la población, solo tiene la capacidad de pago para adquirir una vivienda
de tipo Económica o Popular solicitando un crédito hipotecario privado a 20 años. Por ese motivo
las personas que no están afiliadas al IMSS, quedan vulnerables y limitadas al acceso forma
50
Pobreza inducida por vivienda “describe la situación cuando un hogar se presenta en la situación de no poder pagar la
canasta básica de alimentos después de haber pagado los gastos relacionados con la vivienda.” (Kutty, 2010)
(Traducción propia)
51
Suma de No recibe ingresos + Hasta 1 VSM de los No afiliados al IMSS.
52
No se puede hacer una conclusión por hogar ya que no podemos asumir cuantas personas laboran en cada núcleo
familiar, por lo tanto se prefirió mostrar la información por persona.
64
asequible. Por lo tanto necesitarían solicitar algún apoyo dentro de algún Programa federal
(Anexo III).
Tabla 11 _ Acceso a vivienda por medio de créditos hipotecario privado, Guadalajara (2016)
Precio de vivienda ( Superficie * precio m2) 287.119,49 386.881,34 669.134,40 851.625,00 1.067.493,19 2.223.109,69 3.478.978,79
Ingreso
máximo Media-
mensual Residencial
(Pesos)
IMSS (de 0 a 2 VSM) 151.870 9 4.869,10 r r r r r r r
IMSS (de 2 a 5 VSM) 136.550 8 12.172,75 a a r r r r r
IMSS de 5 a 10 VSM 102.731 6 24.345,50 a a a a r r r
IMSS de 10 a 20 VSM 37.833 2 48.691,00 a a a a a r r
IMSS de 20 a 25 VSM 10.996 1 60.863,75 a a a a a a r
No afiliados IMSS
No recibe ingresos 30.123 2 0,00 r r r r r r r
Hasta 1 VSM 70.286 4 2.434,55 r r r r r r r
De 1 hasta 2 VSM 220.899 13 4.869,10 r r r r r r r
De 2 hasta 3 VSM 301.226 18 7.303,65 r r r r r r r
De 3 hasta 5 VSM 200.817 12 12.172,75 a a r r r r r
Más de 5 VSM 80.327 5 12.172,75 a a r r r r r

BBVA BANCOMER https://www.bancomer.com/comun/calculadora-web-hipotecario/
Notas:
Los resultados se encuentran de manera gráfica, ya que la información a detalle se presenta dentro de la Tabla 9
65
Tabla 12 _ Cálculo de crédito hipotecario, BBVA Bancomer (2017)
Vivienda Económica Vivienda Popular

Valor de la vivienda $ 287.119,49 Valor de la vivienda $ 386.881,34
Plazo 20 años Plazo 20 años
Tasa 11,80% Tasa 11,80%
CAT 14,20% CAT 14,20%
Valor de Crédito BBVA Bancomer $ 258.407,10 Valor de Crédito BBVA Bancomer $ 348.192,90
Financiamiento real 90% Financiamiento real 90%
Ingreso mensual recomendado $ 7.699,80 Ingreso mensual recomendado $ 10.375,16
Pago mensual máximo $ 3.079,92 Pago mensual máximo $ 4.150,07
Pago mensual mínimo $ 2.980,66 Pago mensual mínimo $ 4.016,32
Total pagado al finalizar el plazo $ 731.519,82 Total pagado al finalizar el plazo $ 985.692,78
Vivienda Tradicional Vivienda Media - Residencial

Valor de la vivienda $ 669.134,40 Valor de la vivienda $ 851.625,00
Tasa 11,80% Tasa 11,80%
CAT 14,20% CAT 14,20%
Valor de Crédito BBVA Bancomer $ 602.220,60 Valor de Crédito BBVA Bancomer $ 766.462,50
Total pagado al finalizar el plazo $ 1.704.815,04 Total pagado al finalizar el plazo $ 2.169.764,36
Vivienda RUV Casa en Mercado

Valor de la vivienda $ 1.067.493,00 Valor de la vivienda $ 2.223.109,00
Tasa 11,80% Tasa 11,80%
CAT 14,20% CAT 14,20%
Valor de Crédito BBVA Bancomer $ 960.743,70 Valor de Crédito BBVA Bancomer $ 2.000.798,10
Total pagado al finalizar el plazo $ 2.719.751,38 Total pagado al finalizar el plazo $ 5.664.021,93
Departamento en Mercado
Valor de la vivienda $ 3.478.978,34
Plazo 20 años
Tasa 11,80%
CAT 14,20%
Valor de Crédito BBVA Bancomer $ 3.131.080,20
Financiamiento real 90%
Ingreso mensual recomendado $ 93.297,33
Pago mensual máximo $ 37.318,93
Pago mensual mínimo $ 36.116,22
Total pagado al finalizar el plazo $ 8.863.716,40
Fuente: Elaboración propia con datos de BBVA Bancomer https://www.bancomer.com/comun/calculadora-web-

hipotecario/
5.1.3 Escenario para vivienda en alquiler
El alquiler es una alternativa factible y asequible que puede garantizar el acceso a la vivienda,
pero en países con poco desarrollo en políticas de vivienda y un sistema enfocado en fomentar
la adquisición por medio de financiamientos, no alcanza a tener todo el potencial que podría
generar dicho régimen de tenencia.
66
¿El 30% del sueldo mensual de la mayoría de la población es suficiente para alquilar vivienda a
precios de mercado?, la respuesta es no, ya que el 65% de la población no logran acceder de
forma asequible a viviendas dentro del mercado formal o con la superficie necesaria para
desarrollar una vida cómoda y saludable (Ver Tabla 13).
Además por explorar otra simulación, se utilizó la superficie estándar de INFONAVIT con los
precios medios del mercado formal, con la intención de identificar si el problema reside en la
superficie de las viviendas de mercado ofertadas (Ver Tabla 13). De esta manera, se repite la
situación donde las personas que perciben menos de 5 VSM no tienen la capacidad económica
para hacer frente de forma asequible el pago del alquiler, de tal manera que buscaran alternativas
más baratas, ya sea en los municipios periféricos o en el mercado informal53.
Tabla 13 _ Acceso a vivienda en alquiler, Guadalajara (2016)

Superficie INFONAVIT (80,9 m2) Mercado
Precio por metro cuadrado de construcción 77,24 123,03 77,24 123,03
Precio de vivienda ( Superficie * precio m2) 6.248,72 9.953,13 24.750,79 17.497,33
Ingreso Sueldo
máximo destinado al
Población % Casa Departamento Casa Departamento
mensual alquiler
(Pesos) (30%)
IMSS (de 0 a 2 VSM) 151.870 9 4.869,10 1.460,73 r r r r
IMSS (de 2 a 5 VSM) 136.550 8 12.172,75 3.651,83 r r r r
IMSS de 5 a 10 VSM 102.731 6 24.345,50 7.303,65 a r r r
IMSS de 10 a 20 VSM 37.833 2 48.691,00 14.607,30 a a r r
IMSS de 20 a 25 VSM 10.996 1 60.863,75 18.259,13 a a a r
No afiliados IMSS
Hasta 1 VSM 70.286 4 2.434,55 730,37 r r r r
De 1 hasta 2 VSM 220.899 13 4.869,10 1.460,73 r r r r
De 2 hasta 3 VSM 301.226 18 7.303,65 2.191,10 r r r r
De 3 hasta 5 VSM 200.817 12 12.172,75 3.651,83 r r r r
Más de 5 VSM 80.327 5 12.172,75 3.651,83 r r r r

Ahora bien, suponiendo otro escenario basado en que el tamaño de la vivienda fuera el problema
y si la oferta estuviera enfocada a dicha necesidad, planteamos una simulación en donde el costo
por metro cuadrado sigue siendo el mismo, pero la superficie se ajustará a la disponibilidad de
53
El mercado informal dentro de países en vías de desarrollo es una alternativa muy común, de acuerdo con los autores
De Wandeler y Khanaiklong 1992; Coccato 1996, “Muchos hogares en países en desarrollo optan por autoconstruir o
alquilar una casa construida.”
67
pago mensual que pueda hacer cada persona. Como resultado tenemos que 47 metros
cuadrados sería la superficie idónea para los que perciben de 3 a 5 VSM, mientras que para los
que tienen sueldos de hasta 2 VSM, necesitarían una vivienda de 18.91 metros cuadrados (Ver
Tabla 14), siendo una superficie considerada fuera de la Ley54.
Tabla 14 _ Superficie “pagable” por nivel de ingresos, Guadalajara

Precio por metro cuadrado de construcción 77,24
Precio de vivienda ( Superficie * precio m2)
Ingreso Sueldo
Superficie
máximo destinado al
Población % "pagable"
mensual alquiler
(m2)
(Pesos) (30%)
IMSS (de 0 a 2 VSM) 151.870 9 4.869,10 1.460,73 18,91
IMSS (de 2 a 5 VSM) 136.550 8 12.172,75 3.651,83 47,28
IMSS de 5 a 10 VSM 102.731 6 24.345,50 7.303,65 94,56
IMSS de 10 a 20 VSM 37.833 2 48.691,00 14.607,30 189,12
IMSS de 20 a 25 VSM 10.996 1 60.863,75 18.259,13 236,39
No afiliados IMSS
Hasta 1 VSM 70.286 4 2.434,55 730,379,46
De 1 hasta 2 VSM 220.899 13 4.869,10 18,91
1.460,73
De 2 hasta 3 VSM 301.226 18 7.303,65 2.191,10 28,37
De 3 hasta 5 VSM 200.817 12 12.172,75 3.651,83 47,28
Más de 5 VSM 80.327 5 12.172,75 3.651,83 47,28
6 Marco Legal
La Ley de Vivienda del Estado de Jalisco (2015), no hace mención a la vivienda asequible ni a
la vivienda en alquiler. Principalmente habla de la coordinación entre las entidades públicas,
sector privado y personas para generar los instrumentos crediticios idóneos que fomenten el
acceso a la vivienda en propiedad y las familias puedan tener un patrimonio.
La postura antes mencionada se describe dentro del Artículo 7 sección XI que a la letra dice:
“Establecer los mecanismos financieros para planear los recursos de que dispondrán los
particulares y en su caso, conforme a la normatividad de las instituciones de crédito y sociedades
cooperativas para el otorgamiento de créditos accesibles suficientes de acuerdo a las leyes de
la materia, para; a) Adquisición de vivienda; b) Construcción de vivienda; c) Adquisición de lotes
54
Actualmente los Programas Federales consideran una superficie mínima para la vivienda de 45 metros cuadrados de
construcción.
68
destinados a la construcción de vivienda; d) Adquisición de pie de casa; e) Reparación de
vivienda; f) Autoproducción de vivienda; g) Autoconstrucción de vivienda; h) Ampliación o
mejoramiento de vivienda; y i) En general todo lo relacionado para que los sujetos beneficiados
adquirieran por cualquier medio de financiamiento, vivienda en propiedad; construyan; reparen;
amplíen y mejoren las que tengan en propiedad y liberen los adeudos contraídos por estos
conceptos” (Congreso del Estado de Jalisco, 2015)
6.1 Marco legal para el alquiler
El alquiler de un bien inmueble en México no tienen una ley que específicamente lo regule, pero
al ser considerado una actividad civil, se encuentra reglamentado dentro del Código Civil Federal
y también dentro de los Códigos Civiles de cada entidad federativa (iCasas México, 2017).
6.1.1 Disposiciones generales
El concepto de arrendamiento queda definido dentro del Código Civil Federal, en el titulo sexto
“Del Arrendamiento” Capítulo I “Disposiciones Generales” en el Artículo 2398 que a la letra dice;
“Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a
conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio
cierto.” (Código Civil Federal, 2013, pág. 219). Mientras que para el Código Civil del Estado de
Jalisco (Artículo 1980) se entiende como arrendamiento “aquél contrato por virtud del cual, las
dos partes contratantes se obligan recíprocamente; una de ellas, denominada arrendador, a
permitir el uso o goce temporal de un bien; y la otra, llamada arrendatario, a pagar por ese uso o
goce, un precio cierto.” (Código Civil del Estado de Jalisco, 2015, pág. 202).
Dentro del Código Civil Federal en el mismo capítulo I “Disposiciones Generales”, se hace
mención el tiempo máximo que debe durar un arrendamiento, el cual si es una finca destinada
para uso habitacional no puede exceder diez años y para las destinadas al comercio o industria
veinte años (Código Civil Federal, 2013). A diferencia del Artículo 2039 del Código Civil del
Estado de Jalisco la duración máxima para el arrendamiento de un inmueble destinado a uso
habitacional es de 15 años (Código Civil del Estado de Jalisco, 2015).
Lo que respecta al precio pactado para el arrendamiento, el Artículo 2399 del Código Civil Federal
menciona que debe de estar determinado dentro del contrato y se puede llevar a cabo con dinero
o cualquier otra cosa equivalente, mientras que dentro del Artículo 2041 del Código Civil del
Estado de Jalisco, especifica que no podrá exceder del doce por ciento anual del valor fiscal del
inmueble. En caso de no existir valor fiscal durante los últimos tres años, se deberá considerar
el valor comercial del cual el precio no podrá exceder el diez por ciento de dicho valor (Código
Civil del Estado de Jalisco, 2015) .
69
Referente a los contratos entre ambas partes el Artículo 2406 a la letra dice; “El contrato de
arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador.”
(Código Civil Federal, 2013, pág. 220)
6.1.2 Derechos y obligaciones del Arrendador
En el “Capítulo II” del Código Civil Federal, dentro de los Artículos 2412 al 2424 se estipulan los
derechos y obligaciones del arrendador, los cuales se mencionan a continuación los puntos más
relevantes para bienes inmuebles habitacionales: (Código Civil Federal, 2013)
a) El arrendador está obligado a conservar el bien arrendado en el mismo estado durante

todo el tiempo que dure el contrato, responsabilizándose de las reparaciones y mejoras
necesarias. (Art. 2412, II) Por el cual el arrendatario debe de informar al arrendador la
necesidad de cualquier reparación. (Art. 2415)
b) Si el arrendador no cumple con sus obligaciones de hacer las reparaciones
mencionadas por el arrendatario, este puede rescindir el contrato o acudir a un juez
que dictamine el cumplimiento de la ley. (Art. 2416)
c) El arrendatario tiene la obligación de notificar al arrendador de cualquier daño que
presente el bien inmueble arrendado. (Art. 2419)
d) Artículo 2420.- “Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa
arrendada, puede el arrendatario reclamar una disminución en la renta o la rescisión
del contrato y el pago de los daños y perjuicios que sufra.” (Código Civil Federal, 2013)
e) Si el arrendador no cumple con los arreglos de los vicios o defectos del inmueble
arrendado, el arrendatario puede solicitar una disminución de renta o rescisión del
contrato.(Art. 2421)
f) El arrendador está obligado a pagar las mejoras realizadas por el arrendatario en los
siguientes casos: (Art. 2423)
I. Si se autorizaron dentro del contrato.
II. Mejoras necesarias que no se estipularon dentro del contrato.
III. Si el arrendador autorizo al arrendatario para que hiciera las mejoras.
6.1.3 Derechos y obligaciones del Inquilino (arrendatario)
En el “Capítulo III” del Código Civil Federal, dentro de los Artículos 2424 al 2447 se estipulan los
derechos y obligaciones del arrendatario, los cuales se mencionan a continuación los puntos más
relevantes para bienes inmuebles habitacionales: (Código Civil Federal, 2013)
a) El arrendatario debe de cumplir con las siguientes obligaciones: (Art. 2425)

I. Cumplir con el pago de renta en la forma y tiempo convenido.
II. Responder a los daños que sufra el inmueble por culpa del arrendatario o
negligencia.
III. Utilizar el inmueble bajo el uso convenido
b) El pago de renta deberá de ser pagada en el lugar convenido. (Art. 2427)

c) Si el arrendatario no puede utilizar el inmueble por algún caso fortuito o de fuerza
mayor por más de dos meses, podrá solicitar la rescisión del contrato. (Art. 2431)
70
d) Si el arrendatario solo puede utilizar una parte del inmueble por algún caso fortuito o de
fuerza mayor, podrá solicitar la disminución de pago de renta. (Art. 2432)
e) En cualquier caso de incendio el arrendatario deberá hacerse responsable, a menos
que sea por caso de vicio de construcción. (Art. 2435)
f) El arrendatario no puede hacer modificaciones en el inmueble sin previa autorización
del arrendador. (Art. 2441)
g) El arrendatario es responsable de hacer los arreglos menores que por causa de uso
común se han ocasionado. (Art. 2444)
6.1.4 Derechos y obligaciones del arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la

habitación
En el “Capítulo V” del Código Civil Federal, dentro de los Artículos 2428 al 2452 se estipulan los
derechos y obligaciones del arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación, los
cuales se mencionan a continuación los puntos más relevantes: (Código Civil Federal, 2013)
a) Un año es la duración mínima de un contrato entre el arrendador y arrendatario. (Art.

2448-C)
b) El precio de renta se deberá establecer en moneda nacional. (Art. 2448-D)
c) La renta se debe de pagar en los plazos establecidos previamente en el contrato o
convenio. (Art. 2448-E)
d) Debe de entregarse el contrato por escrito, a falta de esto se imputará al arrendador.
(Art. 2448-F)
e) El arrendamiento no termina por muerte del arrendador ni del arrendatario, solo se
puede rescindir el contrato por motivos legales. (Art. 2448-H)
f) En caso de que el arrendador decida enajenarlo, el arrendatario tiene derecho a ser
preferido. (Art. 2448-J)
7 Principales actores y programas

7.1 Gobierno Federal
7.1.1 Secretaría de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano (SEDATU)
La SEDATU es la encargada de planificar, desarrollar y ejecutar la política de vivienda del país.

Siendo la dependencia donde se desprenden organismos públicos especializados en los temas
de vivienda, como lo son CONAVI, FONHAPO y CORETT. Para el 2016 el Presupuesto de
Egresos de la Federación considero 23, 903,190, 782 pesos, para cumplir los objetivos
nacionales en materia de vivienda, de los cuales se distribuyeron en seis programas (Ver Tabla
15). (DOF, 2016)
71
Tabla 15 _ Programas de vivienda en SEDATU, presupuesto asignado (2016)
Programa Dependencia encargada Monto para
Subsidio en pesos
Programa de acceso al financiamiento para CONAVI 10,616,980,604
soluciones habitacionales
Programa para regularizar asentamientos CORETT 187,836,263
humanos
Programa de prevención de riesgos SEDATU 122,583,277
Consolidación de reservas urbanas CONAVI 173,198,821
Programa de infraestructura SEDATU 10,269,489,506
Programa de apoyo a la vivienda FONHAPO 2,533,102,311
Total 23,903,190,782
Fuente: Elaboración propia con información del Proyecto de Egresos de la Federación 2016,
http://ppef.hacienda.gob.mx/es/PPEF/Paquete_Economico
Los programas de infraestructura, regularización de asentamientos humanos y prevención de

riesgos, no tienen como objetivo dotar de vivienda, pero si son necesarios para el desarrollo
urbano.
Debemos de tomar en cuenta que dentro de la Tabla 15 no se están contemplando las

inversiones de INFONAVIT y FOVISSTE ya que estas instituciones no dependen de los egresos
de la federación, si no de los fondos de prestaciones y seguridad social para los trabajadores.
7.1.2 Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI)
La CONAVI es la dependencia pública encargada de ejecutar la Política Nacional de Vivienda.

Sus programas están enfocados en brindar soluciones de vivienda a las personas, apoyándolos
con diferentes modalidades, como: la adquisición de vivienda nueva o usada, mejoramientos y
ampliaciones. La CONAVI opera el Programa de Acceso al Financiamiento para Soluciones
Habitacionales (Anexo III), dentro del cual se planea dar acceso a financiamientos a personas
que no están inscritas dentro del INFONAVIT.
7.1.3 Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares
Tiene como objetivo la financiación de conjuntos habitacionales populares, mejoramiento de

vivienda y construcción individual para los sectores de la población con ingresos por debajo de
la línea de bienestar, en ámbitos urbanos y rurales. Son los encargados de operar el Programa
de Apoyo a la Vivienda (Anexo III).
7.1.4 Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)
La SHF es la banca pública que tiene como objetivo “impulsa el desarrollo de los mercados
primario y secundario en materia de vivienda a través de garantías o diversos instrumentos
financieros destinados a la construcción, adquisición y mejora de la vivienda.” (SHF, 2017)
72
7.1.5 Instituto Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT)
El INFONAVIT es el principal organismo encargado de dar financiamiento a la vivienda formal

para los trabajadores del sector privado, mientras que el FOVISSSTE tiene la misma tarea solo
que para personas que laboran dentro del Estado. Ambas instituciones obtienen los recursos
económicos de las aportaciones del 5% del salario base que hacen los trabajadores cada mes.
También de la recuperación de la cartera de crédito y los intereses de productos financieros ya
otorgados. (OCDE, 2015)
El financiamiento se puede utilizar en diversas modalidades, principalmente en la adquisición de

vivienda nueva o usada, también para la construcción en terreno propio, ampliar, mejorar o pagar
una hipoteca adquirida con otra entidad financiera.
El monto máximo que el crédito puede otorgar es de 952,381.84 pesos, el cual tiene una tasa fija
del 12% anual, el cual se podrá ir pagando con las aportaciones que hace la empresa del
trabajador sin exceder un 30% de su salario integrado. (INFONAVIT, 2017)
7.2 Nivel Local (Municipio y Estado)
En México el sector de la vivienda está completamente centralizado dentro de las instancias

federales, siendo los encargados de planear, ejecutar y administrar los recursos destinados a la
política habitacional.
Por lo tanto a nivel local las instancias públicas tienen muy poca participación y pocos recursos
económicos para poder generar una estrategia más acotada a la realidad y necesidades que
tiene cada municipio.
7.2.1 Instituto Municipal de la Vivienda (IMUVI)
En “2010 Guadalajara incorporó dentro de sus objetivos de desarrollo el de frenar el

despoblamiento, creando para ello, el Organismo Público Descentralizado denominado Instituto
Municipal de la Vivienda de Guadalajara, cuyo fin es promover la construcción de vivienda a bajo
costo para retener a la población joven que busca construir un patrimonio familiar.” (Ayuntamiento
de Guadalajara , 2016, pág. 91)
El IMUVI cuenta con muy pocos atributos, recursos técnicos y económicos, por lo tanto se
convierte en una entidad gestora y más bien una oficina de trámites y promoción que apoya a
vender más vivienda a los desarrolladores privados que cuentan con apoyos gubernamentales.
73
7.2.2 Instituto Metropolitano de Planeación (IMEPLAN)
A escala metropolitana, en el 2015 se creó el Instituto Metropolitano (IMEPLAN) el cual por medio
de sus instrumentos de planeación (POTmet) ha buscado dar las pautas para el desarrollo
urbano y de vivienda dentro del Área Metropolitana de Guadalajara. El problema está en que el
Instituto solo cuenta con atributos de planeación y no de gestión, menos de ejecución a nivel
municipal, por lo que quedan todas sus estrategias en recomendaciones para que las entidades
locales puedan llevarlas a cabo.
7.2.3 Instituto Jalisciense para la Vivienda (IJALVI)
Dicha dependencia debería de ser la encargada de llevar las políticas y estrategias Estatales de
vivienda, tanto en su planeación, administración y ejecución, pero por situaciones de mala
administración y corrupción en administraciones anteriores no cuentan ni con los recursos
económicos, ni con la credibilidad de la ciudadanía para lograr establecer una estrategia clara
para la vivienda en el Estado.
7.2.4 Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (CANADEVI)
Por el sector privado se encuentra la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción

de Vivienda (CANADEVI) que reúne a los desarrolladores inmobiliarios más importantes de la
región y del país. Dedicados a velar por sus propios intereses económicos y bajo la poca
regulación y gestión de las entidades locales, prácticamente son sus afiliados los que tienen el
control del desarrollo inmobiliario del país.
8 Conclusiones y discusiones
1. La falta de alternativas asequibles de vivienda en Guadalajara, ha ocasionado que la

población tenga que salir a otros municipios de la metrópoli a buscar mejores opciones
para vivir. Por lo tanto el decrecimiento poblacional y el deterioro de algunas zonas de la
ciudad han ido incrementando estos últimos años.
Sin embargo, a partir del 2013 la tendencia mundial de volver a habitar los espacios
centrales de las ciudades parece una oportunidad para la ciudad. Dicha moda está
siendo principalmente aprovechada por los desarrolladores inmobiliarios con proyectos
de vivienda vertical, en los cuales están generando bastante especulación en algunos
barrios y en consecuencia el incremento de los precios de venta de los inmuebles con
las características permisibles para convertirse en edificaciones verticales.
Entonces podría considerarse como un buen momento para incentivar a que los
desarrolladores de vivienda se interesen en alternativas habitacionales con precios
asequibles. A pesar de los apoyos gubernamentales que existen, la oferta de vivienda
74
de mercado está focalizada en los segmentos poblacionales con poder adquisitivo medio
y alto.
2. Respecto a la política pública enfocada en la adquisición de vivienda por parte del

Gobierno Federal, nos encontramos con una situación compleja, ya que el INFONAVIT
es el principal organismo que invierte y apoya en el sector. Sin embargo el 68.9% de la
población de Guadalajara no está inscrita dentro de dicho organismo, por lo tanto, nos
encontramos con una brecha muy amplia entre los que sí pueden acceder y los que no.
Es cierto que existen otros organismos públicos que apoyan a las personas que no están
inscritas dentro del INFONAVIT, sin embargo el alcance, presupuesto y acceso a los
programas alternos (CONAVI, FONHAPO, SHF) definitivamente no tienen el impacto
necesario para solucionar los problemas habitacionales actuales. Para este escenario,
es necesario poder generar nuevos organismos y mecanismos de gestión que logren
ampliar el parque habitacional asequible.
3. Entre el 23% y 36% de las personas del municipio no pueden adquirir una vivienda de
forma asequible por los bajos ingresos económicos que perciben, aunado a que los
precios de la vivienda en alquiler y venta están incrementando a un ritmo mayor al de los
salarios. Por lo tanto cada vez más, irán aumentando los hogares sin poder acceder a
una vivienda dentro del mercado formal. De tal manera que incentivar, fomentar y
desarrollar vivienda asequible en alquiler podría ofrecer una alternativa atractiva y
factible tanto para las personas como para inversionistas y organismos públicos.
4. Basado en las proyecciones realizadas, para el 2030 serán necesarias 22.041 viviendas
nuevas para satisfacer la demanda estimada, sin embargo existen 40.946 viviendas
deshabitadas que se encuentran principalmente en la zona central de la ciudad, por lo
tanto representan una gran oportunidad que debe de aprovecharse por el beneficio de
la ciudad y población.
5. Al analizar el tipo de vivienda que se han financiado con recursos públicos durante los
últimos diez años (2006-2016) en Guadalajara, observamos que tan solo el 0,01% se ha
destinado para adquisición y construcción de vivienda de tipo Económica, y 13,3% para
Popular.
Si consideramos que los hogares deben destinar el 30% de sus ingresos para solventar
los costes de vivienda, observamos que el 31,6% de la población del municipio solo
puede adquirir en menos de 20 años una vivienda de tipo Económica, y 20,1% de tipo
Popular. Por lo tanto, queda una brecha muy amplia entre la oferta que existe entre los
tipos de vivienda y la población que puede acceder a ella. (Ver Figura 22)
75
Por estas razones, podemos concluir que los mecanismos y estrategias utilizadas por el
Gobierno Federal para el acceso a la vivienda, son insuficientes y mal enfocadas para la
situación socioeconómica de la mayoría de la población. Dicho lo anterior, queda
comprobada la primera hipótesis planteada en la presente investigación.
Mientras no exista ningún organismo público que pueda gestionar, promocionar y

desarrollar vivienda, la producción seguirá en manos de los desarrolladores inmobiliarios
privados, que tienen el objetivo de generar la mayor utilidad posible, y queda claro que
la vivienda Económica y Popular no es la que tienen mejor rentabilidad para ellos, por lo
tanto los recursos públicos no están siendo utilizados para garantizar el acceso a la
mayoría de la población, sino para favorecer al sector de la construcción.
Figura 22 _ Inversión pública por tipo de vivienda, y población objetivo, Guadalajara (2006-
2016)
Fuente: Elaboración propia con datos de http://sniiv.conavi.gob.mx/Financiamientos/cubo_finan.aspx y CONEVAL con
base en el MCS-ENIGH 2010 y la muestra del Censo de Población y Vivienda 2010, INEGI
http://www.beta.inegi.org.mx/proyectos/enchogares/regulares/enoe/default.html, y CONAVI
76
CAPÍTULO 04
ÁMBITO DE COMPARACIÓN
BARCELONA, ESPAÑA
1 Introducción
Durante la última década la ciudad de Barcelona ha vivido importantes cambios sociales y

económicos en varios ámbitos, principalmente en el acceso a la vivienda. Factores como el
incremento de los precios en la vivienda en venta y alquiler, los desahucios ocasionados por la
burbuja inmobiliaria, la intensa presión turística y la gentrificación de algunos barrios. Además
del envejecimiento de la población y la exclusión social de los grupos más vulnerables, son
algunos de los problemas más relevantes que la actual Administración busca solucionar a partir
de generar nuevos instrumentos de gestión que logren garantizar el derecho a la vivienda de una
forma asequible para la población. “Las personas que no disponen de recursos suficientes tienen
derecho a acceder a una vivienda digna, para o que los poderes públicos deben establecer por
ley un sistema de medidas que garantice este derecho, con las condiciones que determinan las
leyes”.55 (Ayuntamiento de Barcelona, 2016)
A partir de este capítulo conoceremos de manera general la situación habitacional actual que
tiene Barcelona, además cada vez iremos encontrando ciertas similitudes con algunas
problemáticas urbanas y sociales con Guadalajara, México. Dicho planteamiento parte de un
contexto habitacional similar, en donde ambas ciudades tienen porcentajes de alquiler
equiparables (33% Guadalajara, 30% Barcelona), también es parecido el número de personas
que por vulnerabilidad económica no puede acceder de forma asequible a la vivienda. El cual ha
sido ocasionado por la constante presión inmobiliaria, en consecuencia los incrementos en los
precios de la vivienda, lo que ha generado la expulsión de la población a los municipios
metropolitanos adyacentes, en búsqueda de alternativas habitacionales más ad hoc a sus
necesidades y posibilidades económicas. Por otro lado ambas ciudades, tienen a nivel nacional
(España-México), un contexto político, jurídico y cultural muy similar con respecto a la cultura de
propiedad y al incesante fomento a la adquisición de vivienda.
Este capítulo se organiza de la siguiente manera: en primera instancia y de manera muy breve,
se presentará el contexto sociodemográfico y económico de la población de Barcelona; seguido
del estado actual del parque habitacional; en tercera instancia, analizaremos por medio de datos
estadísticos y una serie de simulaciones, que tan asequible es la vivienda para la población
residente de Barcelona y por último conoceremos los actores principales que están involucrados
en el sector de vivienda a nivel comunidad autónoma y municipio.
55
Artículo 26 del Estatuto de Autonomía de Cataluña (2006).
77
2 Contexto sociodemográfico y económico
Barcelona durante los últimos ocho años (2009 - 2016), ha tenido una tasa de crecimiento
poblacional de -0.12% anual, siendo 27.676 personas que han dejado de vivir dentro del
municipio, el cual actualmente cuenta con 1.610.427 habitantes.
Al observar a nivel barrial la evolución demográfica (Ver Figura 23), podemos constatar que los
dos barrios56 que tienen la tasa de crecimiento negativo más alto son el Raval (-4,80), Ciutat
Meridiana (-1,31) y Trinitat Nova (-1,22), además son los que menor Renta Familiar Disponible
(RFD) tienen en toda la ciudad.
Figura 23 _ Tasa de crecimiento demográfico anual por barrio, Barcelona (2008-2016)

Fuente: Elaboración propia con datos del Departamento de Estadística de Barcelona
http://www.bcn.cat/estadistica/castella/dades/barris/tpob/pad/padro/a2008/cp17.htm y
http://www.bcn.cat/estadistica/castella/dades/barris/tpob/pad/padro/a2016/cp17.htm
Por otro lado el 17% de la población es nacida en el extranjero (Ayuntamiento de Barcelona,

2017), los cuales el 68,6% alquilan su vivienda. Las alzas en los precios de la vivienda en alquiler
generan una inestabilidad económica en dichos grupos poblacionales, ya que en promedio pagan
18,45% más que los nacidos en España o Cataluña (Ayuntamiento de Barcelona, 2016).
56
En la Figura 23 se observa que el Barrio Gótic también está dentro de los barrios con mayor tasa de crecimiento
negativo anual, pero según (Martí Comas, 2016) en dicho barrio se agregaban estadísticamente a las personas que no
contaban con una dirección, a partir de 2007 el Ayuntamiento lo modifico, por lo tanto muestra altos porcentajes de
despoblamiento, pero no es un dato fiable.
78
Es importante señalar que el 20,8% de la población en Barcelona tienen entre 65 y 80 años,
siendo en promedio los que perciben menores ingresos que el resto de los grupos de edad, el
63,2% son propietarios de su vivienda. Por el contrario la población joven (25 a 34 años)
representa el 14,2% de la estructura poblacional de la ciudad, con una tasa de crecimiento
negativo de 3,4% de 2011 a 2015. Además de la situación económica, la falta de oferta de
vivienda asequible ha afectado para la emancipación de los jóvenes, siendo que disminuyó un
5,8% con respecto al 2007 (Ayuntamiento de Barcelona, 2016).
3 Estado de la vivienda
De las 684.078 viviendas principales que hay en la ciudad, el régimen de tenencia de vivienda
en alquiler representa el 30% del parque habitacional local (Ver Tabla 16), aunque el 38% sea
de “vivienda propia, totalmente pagada” el porcentaje de alquiler es alto a comparación con el
nivel nacional.57
Tabla 16 _ Viviendas principales según régimen de tenencia (2011)
Fuente: Elaboración propia con datos del Departamento de Estadística de Barcelona

http://www.bcn.cat/estadistica/castella/dades//anuari/cap16/C1602010.htm y
http://www.bcn.cat/estadistica/castella/dades//anuari/cap16/C1602010.htm
3.1 Vivienda en alquiler
En 2008 la ruptura de la burbuja inmobiliaria, generó grandes cambios dentro del mercado
habitacional, siendo que hasta el 2013 el precio medio del alquiler bajó un 16% y a la venta un
35%. En ese momento el alquiler se convirtió en la alternativa más factible económicamente para
la mayoría de los hogares, por el cual, dicho régimen de tenencia incremento 87% dentro del
mismo periodo de tiempo (2008-2013).
A partir del 2014 los precios de la vivienda en alquiler se han ido recuperando hasta aumentar
6,8% en un año (2015), alcanzando los 734,94 euros de alquiler mensual (Ver Figura 24) para
una vivienda con una superficie promedio de 70,7 metros cuadrados en Barcelona, siendo la
ciudad con los precios más altos de España. (Ayuntamiento de Barcelona, 2016)
57
El régimen de tenencia de la vivienda en alquiler representa el 14% en España (INE, 2017).
79
Figura 24 _ Evolución de los precios de alquiler, Barcelona (2000-2015)
Fuente: Recuperado de Plan para el Derecho a la Vivienda de Barcelona, 2016-2025 pg 18, elaborado con: Secretaría
de Vivienda y Mejora Urbana, a partir de las fianzas depositadas en Incasòl.
Entendiendo que la oferta de vivienda se divide en dos; los registrados oficialmente con contrato
basado en la Ley de Alquiler Urbano (LAU) y los anunciados dentro de páginas web
especializadas (serán llamadas de mercado) 58, dentro de los cuales los precios tienen
variaciones muy diferentes. Se puede observar en la Figura 25 la fluctuación que ha existido a
partir del 2007 en la vivienda en alquiler de mercado. Actualmente (Agosto 2017), se ha superado
el máximo histórico de 2008, hasta alcanzar un precio promedio de 20,02 euros por metro
cuadrado (Idealista, 2017), de los cuales multiplicados por la superficie estipulada por el
INCASOL (70,7 m2) obtenemos que el precio medio de alquiler mensual es de 1.415,41 euros,
lo que significa casi el doble de lo registrado oficialmente.
Figura 25 _ Evolución del precio de vivienda en alquiler de mercado, Barcelona (2014-2017)

Fuente: Elaboración propia con datos proporcionados por IDEALISTA de https://www.idealista.com/informes-precio-
vivienda
58
Se entiende la oferta de vivienda de mercado como la anunciada dentro de páginas web especializadas (ej. Idealista,
Fotocasa, Habitaclia)
80
Además los barrios que tienen los precios más caros por metro cuadrado son; la Dreta de
lÉixample, la Barceloneta, y Diagonal del Mar i el Frotn Marítim del Poblenou, siendo este último
el que mayor costo tiene, con una media de 28,49 euros por metro cuadrado. Sin embargo el
primer barrio mencionado es el que mayor oferta tiene con 881 inmuebles anunciados, seguido
del Barri Gótic (617) y Sant Gervasi – la Bonanova (559) (Idealista, 2017).
Figura 26 _ Precio por metro cuadrado de vivienda en alquiler de mercado, Barcelona (Agosto
2017)
Fuente: Elaboración propia con información de Idealista https://www.idealista.com/venta-viviendas/barcelona-
barcelona/mapa
Notas: Consultas realizadas el 28/Julio/2017 y 06/Agosto/2017
3.2 Vivienda en propiedad
La vivienda en propiedad es el principal régimen de tenencia, representando el 70% del parque

habitacional de Barcelona, aunque comparado a nivel nacional (86%) es un porcentaje más
aceptable. Dicho régimen de tenencia ha sido favorecido por las políticas públicas nacionales,
siendo una herramienta en contra de rebeliones y que busca una estabilidad social.
De acuerdo con Bosch Meda (2017), “la caída del precio de la vivienda en Cataluña ha sido
superior a la de todos los países mediterráneos, liberales, corporativistas o social-democráticos,
y únicamente en las repúblicas bálticas los activos residenciales sufrieron una mayor pérdida de
valor en términos reales.” Aunque en Barcelona, el precio de venta no ha llegado al máximo
81
alcanzado en 2007 (ruptura de burbuja inmobiliaria), se observa una recuperación de los precios
y una tendencia a la alza (Ver Figura 27), alcanzando actualmente (Agosto 2017) el precio medio
de 4.684,00 euros por metro cuadrado (Idealista, 2017).
Figura 27 _ Evolución del precio de venta de la vivienda de mercado, Barcelona (2002-2016)

Fuente: Elaboración propia con datos proporcionados por IDEALISTA https://www.idealista.com/informes-precio-
vivienda
Al igual que en los precios de alquiler, los barrios más caros son; la Dreta de lÉixample (7.448,00
euros por m2); Diagonal Mar i el Front Marítim (7.801,00 euros por m2); y Pedralbes (7.487,00
euros por m2) (Ver Figura 28). Además que el mencionado primero es el que dentro de la
plataforma web Idealista, tiene más inmuebles ofertados (651 viviendas). Por lo tanto se asume
que la Dreta de lÉixample está teniendo mucha presión inmobiliaria, que puede ser ocasionado
por su atractivo turístico.
82
Figura 28 _ Precios de venta por m2, Barcelona (2017)
Fuente: Elaboración propia con datos proporcionados por Idealista, https://www.idealista.com/venta-
viviendas/barcelona-barcelona/mapa
Nota: Fecha de consulta 28/Julio/2017
3.3 Vivienda deshabitada y desahucios
Como parte de los efectos ocasionados por la crisis financiera mundial del 2007, ocasionó un
incremento desproporcionado de personas sin empleo, por consecuente la caída de los ingresos
familiares. Por lo tanto, aumentó el sobreesfuerzo económico en los hogares para que pudieran
cumplir con el pago de las cuotas de alquiler o de hipotecas.
Se estima que en el periodo 2007-2011 en Cataluña había 65.670 desahuciados59, siendo que
38.671 eran en Barcelona. Dentro de la Figura 29 se observa que el problema fue mayor dentro
de las áreas con RFD con promedio bajo y con una fuerte presencia de población proveniente
de Asia, América (excepto EUA) y África, siendo las áreas más vulnerables en aspectos
sociodemográficos y socioeconómicos de la ciudad. Los Distritos más perjudicados al 2016, son;
Nou Barris, Ciutat Vella, Sants-Montjuic; seguido de Sant Andreu y Horta-Guinardó.
59
Se entiende como desahuciados a las personas que mediante una acción legal los retiraron de su vivienda.
83
Figura 29 _ Porcentaje de desahucios / número de hogares (2016)
Fuente: Recuperado de Plan del Derecho a la Vivienda de Barcelona 2016-2025, Ayuntamiento de Barcelona, pg. 15
Por lo general los bancos o entidades financieras que recuperan las viviendas con adeudos
(desahuciadas) no las vuelven a poner en oferta instantáneamente, más bien buscan esperar un
tiempo para que el mercado vuelva a recuperarse y con esto poder obtener mayores ganancias
económicas por sus inmuebles, en resumen especulan con la oferta, ya que a mayor demanda
y menor oferta, los precios tienden a aumentar.
Por ese motivo el Ayuntamiento de Barcelona considera que la situación de la vivienda

deshabitada es grave. Se estima que entre un 4% y 11% (entre 31.202 y 88.259 viviendas) del
parque habitacional se encuentra sin uso. (Ayuntamiento de Barcelona, 2016)
Según el diario La Vanguardia, el número de viviendas deshabitadas que está dentro del Registro
de Pisos Vacíos generado por la Generalitat de Cataluña junto con el INE, menciona que hay
2.445 viviendas sin uso en posesión de entidades bancarias en Barcelona (García, 2016). Dicho
dato puede estar truncado por conveniencia de las partes involucradas (Gobierno y entidades
bancarias).
84
3.4 Vivienda Asequible en Barcelona
De acuerdo con Burón (2017), “si los salarios continúan estabilizados a la baja, y los precios de
los alquileres en las ciudades metropolitanas en Cataluña y el Estado Español continúan
creciendo, tenemos un problema de disociación entre los precios y la capacidad de compra de
la gente.”
Actualmente el parque habitacional asequible en Barcelona es insuficiente para atender las

necesidades sociales de los habitantes de la ciudad, siendo que a finales del 2015 contaban con
57,000 pisos (8% del parque habitacional total) a precio inferior al del mercado, tomándose en
cuenta las viviendas de alquiler protegido (10, 552); las cedidas al ayuntamiento (802), las
gestionadas por entidades sociales (488); las que reciben subsidios para el pago de alquiler (10,
318); las de alquiler social gestionadas por instituciones bancarias (807); las de protección oficial
a la venta que aún cuentan con su protección (19,000) y las que cuentan con contratos de alquiler
antiguos (entre 10,000 y 20,000) (Ayuntamiento de Barcelona, 2016). La Comunidad Autónoma
de Cataluña tiene como objetivo dentro de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda que se
destine el 15% del parque de viviendas principales a viviendas asequibles, por lo que Barcelona
tendría un déficit de 47,000 pisos para alcanzar lo establecido en dicha Ley. (Ayuntamiento de
Barcelona, 2016)
Dicho lo anterior, el Ayuntamiento se ha planteado el objetivo de ampliar el parque de vivienda

asequible para lograr satisfacer las necesidades sociales de la población, diversificando los
instrumentos de gestión para que no solo sea vivienda nueva y equilibrando la distribución de la
vivienda social dentro del territorio, enfocándose principalmente en los regímenes de tenencia
que puedan dar su función social por muchos años (alquiler social, cesión de uso o derecho de
superficie).
3.4.1 ¿Cuántas personas no pueden acceder a la vivienda de forma asequible?
Al considerar los datos proporcionados por el Departamento de Estadística de Barcelona (2015),

sobre el promedio de salario obtenido por la población, categorizado en las secciones de la
CCAE-2009. Además, al conocer el número de personas que laboran dentro de cada sección y
los ingresos económicos que perciben por su trabajo, se puede identificar la remuneración
económica del 51.93% de la población de Barcelona. Aunado a dicho porcentaje podemos
aumentar 214.064 personas que se encuentran en paro laboral. En suma, tenemos la capacidad
de conocer el promedio de ingreso mensual que recibe el 65.23% de la población del municipio.
Aunque por falta de información no tenemos el total de salarios de la Población Económicamente

Activa (69.2% de la población) (Ayuntamiento de Barcelona, 2017), podemos tener un
acercamiento para conocer el impacto que están teniendo los costes de la vivienda en alquiler
sobre el ingreso económico de la población.
85
Tabla 17 _ Acceso a vivienda en alquiler asequible por ingresos económicos, Barcelona (2015)
Salario Salario 30% del salario Alquiler Alquiler de
Población
Secciones de la CCAE-2009 % anual mensual destinado a la (INCASOL) mercado
(2015)
(euros) (euros) vivienda (euros) (euros /mes) (euros /mes)
Total 1.049.903 65,23 28.861,00 2.405,08 721,53 734,94 1.081,71
Industria 55.356 3,44 38.405,00 3.200,42 960,13 a r

Construcción 22.312 1,39 25.529,00 2.127,42 638,23 r r
Comercio mayorista 126.930 7,89 35.413,00 2.951,08 885,33 a r
Transporte 37.595 2,34 32.901,00 2.741,75 822,53 a r
Hostelería 68.352 4,25 14.944,00 1.245,33 373,60 r r
Información y comunicaciones 51.895 3,22 34.956,00 2.913,00 873,90 a r
Financieras y seguros 35.375 2,20 55.682,00 4.640,17 1.392,05 a a
Actividades inmobiliarias 11.421 0,71 26.989,00 2.249,08 674,73 r r
Actividades profesionales, científicas y técnicas 70.668 4,39 31.319,00 2.609,92 782,98 a r
Actividades administrativas y auxiliares 103.725 6,44 21.586,00 1.798,83 539,65 r r
Administración pública 81.045 5,04 34.205,00 2.850,42 855,13 a r
Educación 63.988 3,98 25.043,00 2.086,92 626,08 r r
Sanidad 87.023 5,41 35.087,00 2.923,92 877,18 a r
Artísticas, de ocio y servicios a las personas 20.154 1,25 19.212,00 1.601,00 480,30 r r
En Paro 214.064 13,3 16.764,00 1.397,00 419,10 r r
Fuente: Elaboración propia con información del Departamento de Estadística de Barcelona;

http://www.bcn.cat/estadistica/castella/dades/ttreball/salaris/a2015/C1006040.htm ,
http://www.bcn.cat/estadistica/castella/dades/anuari/cap10/C1003020.htm ,
http://www.bcn.cat/estadistica/castella/dades/timm/ipreus/habllo/a2015/tdte1.htm; Idealista (2017)
https://www.idealista.com/informes-precio-vivienda
De tal manera que el 31,3 % de la población60 de Barcelona no puede acceder a una vivienda en
alquiler de forma asequible, además si se considera los precios de alquiler de mercado, la
situación es aún más grave, ya que el 63,3% de la población no podrá acceder a una vivienda
destinando solo el 30% de su salario mensual (Ver Tabla 17).
Por otro lado, si consideramos los promedios de salarios por nacionalidad, nos encontramos con
la situación que solo los provenientes de España o Cataluña son los que tienen la capacidad
económica de acceder de forma asequible a la vivienda en alquiler, de tal manera que el 16.3%
de la población queda excluida (Ver Tabla 18).
60
Se están considerando las secciones que destinando el 30% del salario mensual no alcanzan a cubrir el precio
promedio de vivienda en alquiler (INCASOL), siendo las personas que trabajan en: Construcción (1,39%); Hostelería
(4,25%); Actividades inmobiliarias (0,71%); Actividades administrativas y auxiliares (6,44%); Educación (3,98%);
Artísticas, de ocio y servicios a las personas (1,25%); además de las personas en Paro laboral (13,3%).
86
Tabla 18 _ Acceso a la vivienda en alquiler asequible, por salario promedio por nacionalidad,
Barcelona (2015)
30% del
Salario Salario salario Alquiler Alquiler de
anual mensual destinado a (INCASOL) mercado
(euros) (euros) la vivienda (euros /mes) (euros /mes)
(euros)
Total 28.861 2.405,1 721,5 734,94 1.081,71
España 30.333 2.527,8 758,3 a r

Resto Unión Europea 24.943 2.078,6 623,6 r r
Resto Europa 17.505 1.458,8 437,6 r r
América Latina 17.129 1.427,4 428,2 r r
Resto del mundo 14.571 1.214,3 364,3 r r
Fuente: Elaboración propia con información del Departamento de Estadística de Barcelona;

http://www.bcn.cat/estadistica/castella/dades/ttreball/salaris/a2015/C1006030.htm,
Los resultados presentados coinciden con el estudio realizado en Cataluña por Bosch Meda
(2017), “Si únicamente analizamos la relación entre costes residenciales e ingresos de la
población que vive en alquiler, las dificultades de la población catalana son aún más notorias ya
que el esfuerzo económico a la vivienda de los inquilinos en Cataluña, tanto del conjunto de la
población como de la población en situación de riesgo de pobreza, supera el de cualquier país
comunitario.” (pág. 77) Por lo tanto el pago del alquiler representa un sobreesfuerzo para el
31,3% de la población de Barcelona, además si consideramos los precios de mercado, la
situación es aún más grave (63,3%).
En Cataluña los inquilinos dedicaban de media un 35% de sus ingresos a los costes
residenciales, lo que representa una tasa de esfuerzo económico en el segmento
de alquiler mayor que la de cualquier país de la Unión Europea. Es muy probable
que este hecho se deba en gran parte a la combinación de tres factores: el escaso
peso de la vivienda en alquiler en Cataluña (lo que favorece unos precios altos), la
concentración de población con bajos ingresos en este régimen de tenencia, y el
escaso desarrollo de la política de vivienda, en particular, de las ayudas al pago del
alquiler. (Bosch Meda, 2017, pág. 87)
4 Marco legal de la vivienda en alquiler
Después de la posguerra, España no buscó la creación de parques de vivienda en alquiler social

ni el fomento al alquiler privado como se estaba haciendo en otros países de Europa. Por el
contrario, en 1946 se promulgo la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde se establecían
estrictos controles que desincentivaban la generación de nueva vivienda en alquiler, siendo su
87
principal prioridad fomentar el acceso a la vivienda en propiedad (Pareja-Eastaway & Sánchez-
Martínez, 2011).
El Real Decreto Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 30 de abril de 1985, buscó un cambio
radical en el sector de alquiler, pero lo único que generó fue un mercado dual. Siendo que existían
los contratos “antiguos” y los “nuevos”, estos últimos fueron los que generaron una alza en los
precios, desestabilidad e importantes movilizaciones de los inquilinos por que se estipularon
plazos de muy corto tiempo (1 año), mientras que los contratos “antiguos” fomentaban un
estancamiento y poca movilización dentro de los inquilinos por el plazo de tiempo (10 años) y
facilidades que se presentaban en dicha Ley (Pareja-Eastaway & Sánchez-Martínez, 2011).
Además en los años noventa, las legislaciones favorecieron la liberalización del suelo y los
equivocados planteamientos urbanos fueron algunas de las causas que siguió generando la
privatización y producción masiva de vivienda, ocasionando un parque habitacional
sobredimensionado. Aunado al estancamiento demográfico y que el aumento de nuevas
viviendas sobrepasaba la formación de nuevos hogares, esto continuó favoreciendo el aumento
en el parque habitacional vacío. (Alguacil, y otros, 2013)
Para 1994 se vuelve a modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), siendo un cambio
esperado para lograr dinamizar el sector. La nueva legislación presentaba más restricciones que
la anterior, pero el cambio en la temporalidad estipulada en 5 años o a convenir entre las partes
y la actualización del coste por vía del IPC fueron los puntos más atractivos. Sin embargo no
funcionaron para incentivar más el alquiler (Pareja-Eastaway & Sánchez-Martínez, 2011).
De igual manera, para el 2013 se reformo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) junto con la
Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley del Impuesto de Sociedades y la Ley que regula las Sociedades
Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), las cuales dentro de la
nueva legislación se busca volver a dinamizar el sector (Alguacil, y otros, 2013).
La Ley 04/2013, de 4 de junio de 2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del
alquiler de viviendas, viene a modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de
Enjuiciamiento Civil, la Ley del Impuesto de Sociedades y la Ley que regula las Sociedades
Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) (Alguacil, y otros, 2013).
A continuación se enuncian los cambios más significativos que hubo dentro de esta nueva Ley:
I. Reducción en la duración del contrato. La prórroga obligatoria se reduce de cinco a tres

años, dejando que ambas partes puedan pactar libremente la duración del contrato. A
partir de un año y en caso de que el arrendador necesite la vivienda para satisfacer
necesidades de alojamiento para sus familiares directos o cónyuge, debe de solicitarle
al inquilino con dos meses de antelación que la desocupe. El inquilino también puede
solicitar dejar la vivienda después de 6 meses de contrato, con necesidad de notificar al
88
arrendador con un mes de antelación, y de este modo se aplicarían los porcentajes
pactados dentro del contrato para la indemnización de los meses faltantes dentro del
contrato.
II. Actualización del precio. La actualización del precio del alquiler será pactada con
anterioridad por ambas partes, siendo que ya no será necesario ajustarse a los
incrementos ligados al IPC.
III. Venta de la vivienda. Si el contrato se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad

y la vivienda se vende, el inquilino podrá quedarse hasta cumplir su contrato. Por el
contrario si el contrato, no está inscrito dentro del organismo mencionado, y el nuevo
propietario no está interesado en continuar el contrato, necesitará hacer una notificación
para que el inquilino tenga 3 meses para poder desocuparlo.
IV. Desahucio para morosos. Los contratos que estén inscritos dentro del Registro de la
Propiedad tendrán derecho al “desahucio exprés”, el cual conlleva a que los inquilinos
que incumplan con un mes de pago se les podrá hacer una notificación legal y tendrán
10 días para justificar o liquidar el pago, y si esto no llegará a suceder el propietario
puede solicitar el desalojo por vía judicial.
V. Registro de morosos. Se creará un registro donde se encontrarán las personas que

hayan incumplido anteriormente con pagos, para que el arrendador pueda cerciorarse
del historial del inquilino. Si en cualquier situación, alguna persona estuviera dentro de
dicho registro, al liquidar su deuda será borrado. (Enalquiler, 2017)
VI. Flexibilización del impuesto de Sociedades. Se flexibilizo la aplicación del régimen fiscal
especial de arrendamientos de viviendas, siendo que se puede aplicar el 85% de las
rentas de alquileres a las sociedades que cumplan con un mínimo de 8 viviendas, con
duración de 3 años de contrato, entre otros factores.
VII. Flexibilización de las SOCIMI. Se modificaron los requisitos para los instrumentos de
inversión destinados al mercado en alquiler de vivienda, siendo más flexibles en el
número de capital social, número de inversionistas y estableciendo el tipo de gravamen
del 0%. (Alguacil, y otros, 2013)
La nueva Ley presenta puntos interesantes para buscar fomentar y agilizar el mercado del
alquiler por medio de incentivos fiscales y rendimientos para las empresas privadas, por el
contrario, los derechos de los inquilinos se vieron reducidos, lo cual podrá afectar la estabilidad
y desarrollo del mercado de alquiler.
La legislación del alquiler, “se limita a aspectos jurídicos de las relaciones entre propietario
e inquilino ( y a la fiscalidad de sociedades de inversión), pero no trata de otros aspectos que
89
de verdad afectan al incremento del mercado de la vivienda en alquiler como son la fiscalidad
( inquilino y propietario), y especialmente el alquiler social, es decir el derecho a la subvención
al inquilino de parte de la renta en función de las condiciones socioeconómicas ( y de
localización , tipo de vivienda, etc.) del inquilino (persona/familia). Por todo ello esta medida
legislativa es otra oportunidad perdida.” (Alguacil, y otros, 2013, pág. 82)
5 Actores principales
5.1 Cataluña
5.1.1 Instituto Catalán de Suelo (INCASOL)
Es la dependencia encargada de recibir el registro y depósitos de fianzas generados por los

contratos de alquiler, también son encargados de gestionar, administrar y promover el suelo y
vivienda pública en Cataluña. En 2015 construyeron 38 viviendas para remodelación del barrio
Trinitat Nova. (Ayuntamiento de Barcelona, 2017)
5.1.2 Consorcio de Vivienda
Es una entidad pública asociativa entre la Generalitat de Cataluña y el municipio de Barcelona,

teniendo personalidad jurídica propia e independiente de los miembros. Dentro de sus funciones
y objetivos tiene en primera instancia: planificar y promover los desarrollos y actuaciones de
vivienda pública, tanto rehabilitación como edificación nueva. Por otra parte, es encargado de
gestionar el patrimonio público de suelo y vivienda para garantizar el derecho al goce de los
ciudadanos, además de las VPO; y por último, junto con el ayuntamiento y ciudadanía diseñan
las políticas de vivienda para el municipio. (Generalitat de Catalunya, 2017)
5.2 Barcelona
5.2.1 Patronato Municipal de la Vivienda
Tiene como objetivo la promoción y gestión de viviendas públicas, como también es responsable
de proponer nuevas formas de tenencia y lograr incrementar el parque público de vivienda que
no es suficiente para satisfacer las necesidades sociales de la población residente en el
municipio, actualmente administra alrededor de 6,500 viviendas para grupos poblacionales
vulnerables. En resumen el Patronato es el encargado de construir y gestionar el parque público
de vivienda.
5.2.2 Administración pública del Ayuntamiento de Barcelona (2015-2019)
En 2015, el equipo de Barcelona Comú (BC) encabezado por Ada Colau ganó las elecciones
para administrar el Ayuntamiento de Barcelona. La primer Alcaldesa en la historia del municipio,
es una defensora de los derechos humanos y de la vivienda, siendo (antes de tomar el cargo
90
público) porta voz del movimiento social de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y
activista por el derecho a la vivienda.
Por lo tanto buscar solucionar los problemas habitacionales del municipio es una prioridad para
la actual Administración, que junto a los equipos dirigidos por el Consejal Josep María Montaner61
y el Gerente de Vivienda Javier Burón Cuadrado62, estarán encargados de planear, dirigir y
diseñar las políticas públicas de vivienda y estrategias para proponer alternativas y soluciones
habitacionales. El documento rector es el Plan del Derecho a la Vivienda 2016-2025, en el cual
se establece una postura social basada en el bien común.
5.2.3 Organizaciones civiles
Existen diversas organizaciones civiles dentro del sector de la vivienda, a continuación, se

mencionarán algunas de las más reconocidas sin ser las únicas organizaciones que están
trabajando en cada área de acción. Dentro de la mediación y alquiler social, Hábitat 3 ha logrado
un importante posicionamiento en el apoyo a personas desahuciadas o vulnerables que no
pueden acceder a una vivienda en alquiler, esta organización funciona para apoyar esta
problemática. La gerente Carme Trillas es una de las académicas y activistas más importantes
en el ámbito de estudio de la vivienda en Barcelona.
La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) ha hecho una importante uniendo a todas las
personas que han estado afectadas por los desahucios gracias a las hipotecas, lo que ha
generado una transformación social donde la plataforma sirve para compartir las experiencias,
consultas legales, apoyos y exigencias a las autoridades.
Para la gestión y construcción de cooperativas, se encuentra Sostre Civic, La Borda, M.U.L.A

entre otros, los cuales buscan gestionar entre los cooperativistas las soluciones arquitectónicas,
legales y de gestión para que se puedan llevar a cabo los proyectos colectivos.
La Col, Arquitectura de Cabecera, Punto 6 son organizaciones encargadas de la gestión social,

realizando diagnósticos desde una visión ciudadana para proponer proyectos destinados a ellos.
Abarcan una variedad de temas desde urbanismo de género, proyectos participativos de vivienda
cooperativa, proyectos de rehabilitación entre otros.
Barcelona en las últimas décadas vive dos realidades diferentes, por un lado, la ciudad que
gracias a su gran atractivo turístico, histórico y cultural atrae a miles de turistas, esto ha generado
61
Catedrático y académico de la Universidad Politécnica de Cataluña, es uno de los autores más reconocidos de habla
hispana de temas relacionados a la vivienda.
62
Consultor y político con importantes cargos y tareas en relación a la gestión de la vivienda social en el País Vasco.
91
que algunos barrios de la ciudad tengan una intensa presión inmobiliaria, buscando convertir la
vivienda en alquileres turísticos o proyectos que busquen la mayor retribución económica posible.
Por el otro lado, la oferta de vivienda se hace más atractiva, y existe un incremento desmesurado
de los precios en venta y alquiler. En consecuencia, la población con poder adquisitivo más alto
busca habitar dentro de los barrios más atractivos, por lo tanto se generará un cambio de
estructura social (entendiéndose como gentrificación) existiendo modificaciones dentro del tejido
tradicional social y comercial.
Además, la falta de alternativas habitacionales asequibles para la población ha generado que los
municipios metropolitanos se conviertan en una opción más viable para las personas más
desfavorecidas económicamente.
El incremento en los precios de la vivienda y la incertidumbre sobre los créditos hipotecarios han
generado que el alquiler vaya poco a poco tomando mayor presencia en el mercado (30%), a
pesar de la falta de normatividad e incentivos para dicha tenencia, se está convirtiendo en la
opción más factible de los hogares en los últimos años. Sin embargo, para el 31,1% de la
población asumir los costes del alquiler representan un sobrendeudamiento, ya que tienen que
destinar más del 30% de sus ingresos mensuales para solventar dicho gasto.
También, la crisis financiera y burbuja inmobiliaria evidenciaron la vulnerabilidad económica de

la población, siendo en la vivienda donde más se enfatizó, dejando claro que las políticas públicas
no estaban enfocadas en la población que más las necesita. En consecuencia, se calcula que
aproximadamente existieron 38.671 desahucios en cuatro años (entre 2007 y 2011),
principalmente llevados a cabo dentro de los distritos con menos renta familiar disponible y entre
el 4% y 11% de la vivienda esté deshabitada.
Por lo tanto, la presente Administración está buscando regular y brindar alternativas para
solucionar de fondo las diversas problemáticas sociales, económicas y urbanas que están
sometiendo al municipio. Específicamente a la vivienda, aparte de regular el sector turístico para
desincentivar el uso ilegal de viviendas para alojamiento turístico, se presentó el Plan para el
Derecho a la Vivienda 2016-2025, el cual con una visión benefactora del bien común y a brindar
oportunidades a los sectores más vulnerables se proponen una serie de instrumentos de gestión
que buscarán dar respuesta a las necesidades sociales de vivienda.
92
CAPÍTULO 05
INSTRUMENTOS DE GESTIÓN
PARA AMPLIAR EL PARQUE
DE VIVIENDA ASEQUIBLE
1 Introducción
De acuerdo a Pareja-Eastaway & Sánchez Martínez (2012),”Las orientaciones de la política de

vivienda en España han capacitado el acceso a la propiedad a una amplia capa de población,
reforzando el sector inmobiliario sin priorizar la generación de un parque de vivienda social
disponible para atender las necesidades de vivienda de algunos colectivos.”
En consecuencia de la poca vivienda social y la falta de regulación, las dinámicas especuladoras

del mercado inmobiliario son difíciles de controlar. Según el estudio realizado por Bosch Meda
(2017), “el comportamiento especulativo en el subsistema catalán ha sido mucho más acentuado
que en el conjunto de España. De hecho, en el contexto de la UE-27, la caída del precio de la
vivienda en Cataluña ha sido superior a la de todos los países mediterráneos, liberales,
corporativistas o social-democráticos, y únicamente en las repúblicas bálticas los activos
residenciales sufrieron una mayor pérdida de valor en términos reales.” (pág. 87)
La actual Administración del Ayuntamiento de Barcelona (2015- 2019) dirigida por la Alcaldesa
Ada Colau, quien fue activista defendiendo el derecho a la vivienda y portavoz de la Plataforma
de Afectados por la Hipoteca (PAH), junto con Josep María Montaner 63 (Consejal), Javier Burón
Cuadrado64 (Gerente de Vivienda de Barcelona) y su equipo, buscan garantizar el acceso a la
vivienda a los colectivos más vulnerables, considerando el acceso a la vivienda como una
prioridad social.
Por tal motivo en Abril 2016, se aprobó el Plan para el Derecho a la Vivienda 2016-2026 (PDVB),
con el cual pretenden “garantizar la función social de la vivienda y avanzar en la construcción de
un servicio público en este ámbito que esté a la altura de las mejores prácticas de otras ciudades
europeas.” (Ayuntamiento de Barcelona, 2016) El PDVB está basado en un diagnóstico
cualitativo y cuantitativo del estado actual de la vivienda del municipio, que junto con la
participación ciudadana lograron identificar las necesidades primarias de la población. Además
63
Catedrático de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Barcelona de la Universidad Politécnica de Cataluña, y
es considerado uno de los más reconocidos críticos de temas relacionados con la vivienda.
64
Fue el encargado de realizar los Planes de Vivienda del País Vasco en la administración 2007-2009
93
el Ayuntamiento solicitó un estudio, el cual fue coordinado por a la Dra. Pilar García Almirall 65,
en donde se analizaron los diferentes instrumentos de gestión, sistemas de financiamiento,
actores principales y estrategias de provisión de vivienda en Nueva York, Londres, Berlín,
Amsterdam, París y Bogotá. Dicho documento sirvió para identificar y lograr establecer las bases
para proponer la implementación de lo analizado en la capital catalana.
El presente capítulo tiene el objetivo de estudiar y profundizar sobre los instrumentos de gestión
propuestos por el PDVB para la ampliación del parque de vivienda asequible 66. Dicho Plan, es
considerado como innovador dentro de su contexto, ya que reúne algunas de las mejores
herramientas utilizadas en otros países de la Unión Europea y América para gestionar,
administrar, aumentar e incentivar un parque de vivienda asequible. Por lo tanto, se pretende
estudiar los principios y las bases de articulación de cada instrumento, a partir de su
funcionamiento e impacto que han generado dentro de otros países donde ya han sido
utilizados67.
Como bien afirma Burón (2017), “en un contexto en el que casi todo es mercado (98.5% de la
oferta) y casi todo es propiedad (70%), pues es relativamente difícil aplicar exactamente el mismo
tipo de instrumentos que aplican en otros lugares, en donde lo habitual es que el mercado sea
sólo una parte de toda la provisión de vivienda y la vivienda en propiedad sea incluso una parte
pequeña.” Por lo tanto es interesante analizar la forma en que el Ayuntamiento de Barcelona
buscará interpretarlos y adaptarlos al contexto Catalán, el cual nos servirá como punto de partida
para identificar las posibilidades de implementar dichos instrumentos de gestión dentro de las
ciudades mexicanas y específicamente en Guadalajara.
Para continuar, este capítulo se organiza de la siguiente manera; se mostrarán las tres
estrategias principales (para esta investigación) presentadas en el PDVB Aumento del parque
de vivienda asequible, junto con sus actuaciones más importantes, en las cuales se profundiza
sobre los instrumentos de gestión similares utilizados en Alemania, Dinamarca, Francia y
España, dependiendo el caso específico.
65
Catedrática de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Barcelona de la Universidad Politécnica de Cataluña, y
directora adjunta del Centro de Política y Valoración del Suelo (CPSV)
66
Eje estratégico C “Ampliar del parque de vivienda asequible” del Plan de Derecho a la Vivienda 2016-2015 Barcelona.
67
Específicamente se están considerando estudiar Alemania, Dinamarca, Francia, España, aunque no son los únicos
países que utilicen dichos instrumentos, son los contemplados para la presente investigación.
94
Figura 30 _ Estrategias e instrumentos para ampliar el parque de vivienda asequible
95
2 Estrategia A _ Aumento del parque público
La vivienda social y pública, además de satisfacer las necesidades habitacionales para la

población de bajos ingresos puede ser un instrumento para regular y controlar la especulación
dentro de los barrios con mayor presión inmobiliaria. También con un parque habitacional público
saludable, las políticas de mixtura social y regeneración barrial pueden generar un impacto
positivo en el ámbito económico, urbano y social en los hogares.
Para lograr aumentar el parque de vivienda pública, el PDVB plantea la necesidad de construir
vivienda nueva, además de la adquisición de la existente en el mercado privado. Con respecto
al primero (construcción de nueva vivienda), es fundamental que la distribución sea estratégica
dentro del territorio, por medio de la gestión y planeamiento urbanístico se pretende fomentar el
desarrollo de vivienda de protección oficial (VPO) en los distritos que tienen menor cantidad.
Además con la necesidad de aprovechar al máximo los recursos públicos y limitados, como lo es
el suelo, la Administración de Barcelona lo pondrá en disposición a entidades sin ánimo de lucro
o con lucro limitado, para lograr implementar soluciones habitacionales sin que se pierda la
titularidad pública del suelo. (Ayuntamiento de Barcelona, 2016)
Con respecto a la vivienda nueva, el encargado de la construcción es el Patronato Municipal de

la Vivienda, el cual pretende incrementar su producción un 22% más de lo que actualmente ha
logrado en un quinquenio (de 968 a 4,425 viviendas). Al buscar que las actuaciones se hagan en
suelo público proporcionado por el ayuntamiento, la distribución de las viviendas sería, el 80%
de en alquiler público y el 20% se cederán en derecho de superficie (cooperativa). (Ayuntamiento
de Barcelona, 2016)
Por otro lado, la adquisición de vivienda en el mercado privado, se llevará a cabo dentro de los
Distritos que cuenten con menos vivienda de protección oficial, de tal manera se podría garantizar
la buena distribución y el incremento del parque habitacional asequible dentro de un corto periodo
de tiempo. (Ayuntamiento de Barcelona, 2016)
Las actuaciones propuestas dentro del PDVB para el aumento del parque público son; en primer
lugar, la generación de nuevos solares para vivienda con protección oficial (VPO) y dotacional,
el cual está basado en el instrumento de gestión llamado con el mismo nombre, dentro de la Ley
de Urbanismo y Vivienda de Cataluña; en segunda instancia, la compra de viviendas y edificios
para destinarlos a alquiler público, la cual, a partir del derecho de preferencia urbana utilizado en
Francia pueden los organismos públicos tantear y adquirir inmuebles interesantes para el bien
público a precios inferiores del mercado, por lo tanto es una herramienta muy valiosa para lograr
implementar vivienda pública dentro de zonas privilegiadas en la ciudad.
96
Actualmente (Septiembre 2017), el Ayuntamiento de Barcelona ha obtenido un financiamiento
de 125 millones de euros a largo término por parte del Banco Europeo de Inversiones (BEI), con
el cual permitirá financiar el 50% del costo total de la construcción de 2.198 viviendas (187.277
m2 de techo) destinadas al alquiler público asequible para personas de recursos limitados. El
esquema financiero utilizado para el 50% restante será de la siguiente manera: 31% por parte
del Ayuntamiento a pagos de capital y el 19% restante a través de entidades financieras privadas
o públicas.
La construcción de las viviendas será por parte del Patronato Municipal de Vivienda de Barcelona
y estarán dentro de 23 proyectos desarrollados en los siguientes Distritos (Ver Figura 31):
Eixample, Nou Barris, Sant Andreu, Sants-Montujuic, Sant Martí, Sarriá-Sant Gervasi, Grácia y
Horta-Guinardó. (Ayuntamiento de Barcelona, 2017)
Figura 31 _ Promoción de vivienda nueva en alquiler asequible (2017)

Fuente: Elaboración propia con datos del Ayuntamiento de Barcelona
http://ajuntament.barcelona.cat/premsa/2017/07/21/el-banc-europeu-dinversions-bei-financara-la-construccio-de-2-198-
habitatges-de-lloguer-social-a-barcelona/
2.1 Actuación A.1 _ Generación de nuevos solares para vivienda con

protección oficial (VPO) y dotacional
Con la intención de promover la mixtura social y garantizar el derecho a la ciudad, el PDVB

plantea una política de suelo estratégica, que por medio del planeamiento urbanístico se pueda
disponer de predios para la edificación de vivienda nueva con protección oficial y dotacional,
dentro de los Distritos que tienen menos reservas públicas (Ciutat Vella, lÉixample, les Corts,
Sarriá- Sant Gervasi y Grácia).
En los nuevos desarrollos urbanísticos será necesario que tengan un 50% del techo residencial
destinado a VPO, buscando principalmente que sea para alquiler. Aunado a esta estrategia, se
fomentará por medio de la modificación de algunas normativas, que los predios dentro de las
97
áreas consolidadas que no han agotado la edificabilidad o densidad residencial permitan la
construcción de vivienda asequible. (Ayuntamiento de Barcelona, 2016)
A continuación se explicarán las modificaciones que el PDV pretende hacer al instrumento de

gestión original, además de profundizar más sobre su función. Cabe señalar que las
competencias en materia de VPO son principalmente por parte de las Comunidades Autónomas
del Estado Español, las cuales se encargarán de diseñar, planear y ejecutar la mayoría de los
proyectos de esta índole. Por lo tanto, es necesario la vinculación entre los distintos niveles de
gobierno (Ayuntamiento y Generalitat).
2.1.1 Instrumento de Gestión _ Generación de suelo para vivienda de protección oficial

(VPO) y dotacional (Cataluña)
La generación de suelo urbano para el desarrollo de vivienda dotacional y de protección oficial

enfocada en las diferentes calificaciones de alquiler, puede ser un instrumento con mucha
potencia para la creación de un parque de vivienda asequible dentro de los municipios de
Cataluña.
Con este instrumento se puede lograr una dinámica interesante para los desarrolladores
inmobiliarios y los ayuntamientos, ya que todos ganan en lo que les interesa. Por una parte, los
desarrolladores pueden seguir haciendo vivienda a precio libre, siempre y cuando cumplan con
los parámetros establecidos para la construcción de vivienda asequible que será de propiedad
pública.
En Cataluña, las viviendas de protección oficial se encuentran reguladas por la Ley 18/2007, del
28 de diciembre, del derecho a la vivienda y principalmente por la Ley de urbanismo con el texto
refundido 1/2010, del 3 de agosto. Siendo estos instrumentos legales los que darán la pauta para
que los municipios puedan ejercer sus competencias urbanísticas, planear, diseñar y ejecutar los
planes, programas y proyectos dentro de su territorio.
El artículo 3 apartado 2 de la Ley de urbanismo, regula la generación de suelo destinado a

vivienda dotacional y protegida:
El desarrollo urbanístico sostenible, dado que el suelo es un recurso limitado, comporta

también la configuración de modelos de ocupación del suelo que eviten la dispersión en el
territorio, favorezcan la cohesión social, consideren la rehabilitación y la renovación en suelo
urbano, atiendan la preservación y la mejora de los sistemas de vida tradicionales en las
áreas rurales y consoliden un modelo de territorio globalmente eficiente. (Decreto Legislativo
1/2010, 3 de agosto, 2010)
Dicho artículo, muestra la postura referente a la importancia de la buena gestión del suelo,
entendiéndose como un recurso limitado, en donde es necesario favorecer la cohesión social y
consolidación urbana (anti dispersión).
98
Además los planes de ordenación urbanística municipal, marcan la normatividad sobre el suelo
urbano, en el cual se plantea la generación de vivienda protegida y dotacional. Dentro del Artículo
57, Planes de ordenación urbanística municipal, apartado 3, que a la letra dice:
Los planes de ordenación urbanística municipal y sus modificaciones y revisiones deben

reservar para la construcción de viviendas de protección pública, con carácter general, como
mínimo, el suelo correspondiente al 30% del techo que se califique para el uso residencial de
nueva implantación, tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable, del cual un 20% se
debe destinar a viviendas con protección oficial de régimen general68 y/o de régimen
especial69 y un 10% con protección oficial de precio concertado 70. (Decreto Legislativo
1/2010, 3 de agosto, 2010).
Este artículo es el PDVB pretende modificar para destinar el 50% del techo edificado a vivienda
dotacional o de alquiler (Ver Figura 32).
Figura 32 _ Comparativo de los porcentajes de suelo destinado a VPO, Ley Urbanismo y PDV
Barcelona 2016-2025
Fuente: Elaboración propia con datos del Artículo 57.3 de la Ley de Urbanismo 1/2010, de 3 de Agosto; y Plan de
Derecho a la Vivienda Barcelona 2016-2025
También los planes parciales urbanísticos son los que tendrán que definir los predios donde se
materializarían la edificación de las viviendas. Previniendo las reservas para la vivienda
dotacional y VPO, además de establecer los plazos obligatorios de ejecución. Hay que tomar en
68
VPO con régimen general: Vivienda con superficie útil máxima de 90 m2, y pueden acceder hogares con ingresos
ponderados no superiores a 5,14 veces el IRSC (5.5 IPREM). (Ayuntamiento de Barcelona, 2017)
69
VPO con régimen especial: Vivienda con superficie útil máxima de 90 m2, y pueden acceder hogares con ingresos
ponderados no superiores a 2.33 veces el IRSC (2.49 IPREM). (Ayuntamiento de Barcelona, 2017)
70
VPO con régimen concertado: Vivienda con superficie útil máxima de 90 / 120 m2, y pueden acceder hogares con
ingresos ponderados no superiores a 6.08 veces el IRSC (6.5 IPREM). (Ayuntamiento de Barcelona, 2017)
99
cuenta que puede destinarse el incremento de densidad de uso residencial a VPO siempre y
cuando no se modifique la edificabilidad marcada. (Decreto Legislativo 1/2010, 3 de agosto,
2010).
Tabla 19 _ Ventajas y desventajas de la creación de suelo para VPO y dotacional

Ventajas Desventajas
Construcción de vivienda “pública” por parte de Si no hay diversidad se podrían generar polígonos
los desarrolladores privados de vivienda pública, que podrían convertirse en
guetos
Diversidad de tipologías y clases sociales dentro Deberá de ser controlado para no ocasionar una
de los nuevos desarrollos de vivienda “burbuja de vivienda pública” que sea insostenible
Aprovechamiento del recurso público sin Modificaciones con cada cambio de
personalizarlo y siendo de uso común administración pública
Sigue las dinámicas del mercado inmobiliarios y el Si la administración local no cuenta con la
sector de la construcción capacidad técnica suficiente para hacer un buen
planeamiento, podría generar problemas a futuro
Los criterios y porcentajes específicos son
definidos dentro de los planes urbanísticos y
parciales
Mayor capacidad por parte de la entidad local de
definir las áreas susceptibles para aumentar el
parque habitacional
Equilibrio entre las ganancias del sector
inmobiliario y el beneficio social
Aprovechamiento de los solares y predios
públicos, para su buen uso y función
La posibilidad del aumento en densidad dentro de
las áreas urbanas más consolidadas se pueda
destinar a hacer vivienda pública
2.2 Actuación A.2 _ Compra de viviendas y edificios para destinarlos a alquiler

público
La adquisición de vivienda usada dentro de los barrios estratégicos de la ciudad puede generar
una mixtura social, en donde los colectivos más vulnerables podrán tener la oportunidad de
aprovechar los beneficios sociales, económicos y urbanos que estos puedan generar (fenómeno
denominado efecto barrio).Por lo tanto el PDVB busca la compra de los inmuebles dentro del
libre mercado a partir de dos instrumentos:
100
I. Por tanteo y retracto
Actualmente otras ciudades como Paris, están utilizando el tanteo y retracto para buscar controlar
la gentrificación de algunos barrios, estableciendo polígonos de actuación en donde cualquier
inmueble que salga a la venta, el Ayuntamiento tiene el derecho de ser el primero en hacer una
oferta de compra con el precio regulado. Con dicha acción se pretende incrementar el parque de
vivienda asequible dentro de los barrios más atractivos para vivir. (LesEchoes, 2017)
Según afirma Burón (2017),

Plantearse hacer áreas de tanteo y retracto en determinadas zonas de la ciudad, y deshacer
operaciones pagando el precio del mercado, significa que quebraríamos la hacienda
municipal (algo que no se ha hecho en 3 o 4 décadas y tampoco lo pretende hacer este
equipo), se puede intervenir quirúrgicamente a precios de mercado, desde un punto
sistémico no es razonable. En Francia se tantea a precios que no son de mercado, porque
tienen una Ley Estatal, entonces el instrumento es de otro calibre, porque se pueden
disolver muchas más operaciones.
Por lo tanto Barcelona busca establecer el tanteo y retracto a precio regulado, a partir de la Ley
18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda y la Ley de Urbanismo de Cataluña,
específicamente en los siguientes artículos:
a. Preámbulo III, que a la letra dice:

Para cumplir los objetivos de los planes locales de vivienda –que pueden simplificarse en el caso
de municipios de 3.000 habitantes- y cumplir la exigencia de incrementar el parque de viviendas
vinculadas a políticas sociales o facilitar la conservación y rehabilitación de edificios, entre otras
causas, la Ley faculta a los municipios para delimitar áreas en las que pueda ejercerse el derecho
de tanteo y retracto en unas condiciones determinadas. (Ley 18/2007, de 28 de diciembre, 2007,
pág. 11654)
b. Artículo 15. Declaración de áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto en relación
con los objetivos de los planes locales de vivienda, textualmente dice:
Los municipios, para cumplir los objetivos de los planes locales de vivienda y la exigencia de
incrementar el parque de viviendas vinculadas a políticas sociales que establece el artículo 73,
para facilitar la conservación y rehabilitación de edificios y para evitar la expulsión de ocupantes u
otros procesos especulativos, pueden delimitar áreas en las que se puedan ejercer los derechos
de tanteo y retracto en favor de la Administración pública sobre edificios plurifamiliares enteros
usados principalmente como vivienda y áreas en las que se puedan ejercer los derechos de
tanteo y retracto en favor de la Administración pública sobre viviendas concretas. Estos derechos
de tanteo y retracto se extienden a la transmisión de acciones o participaciones sociales de
sociedades mercantiles cuyo objeto esté vinculado directa o indirectamente a la actividad
inmobiliaria y que sean propietarias de alguno de dichos edificios o viviendas. (Ley 18/2007, de 28
de diciembre, pág. 77017)
101
c. Artículo 76. El Fondo de solidaridad urbana
El artículo 76, punto 4, que a la letra dice; El fondo de solidaridad urbana puede ser utilizado,
subsidiariamente, para atender los gastos deriva- dos del ejercicio de los derechos de tanteo y
retracto a que se refiere el artículo 15, cuando el comprador final sea la Administración pública.
(Ley 18/2007, de 28 de diciembre, pág. 77048)
En Agosto 2017, el Ayuntamiento de Barcelona adquirió (ejerciendo el derecho de tanteo) el 93%

de tres parcelas dentro del conjunto industrial la Escosesa, situado en el barrio del Poblenou (Ver
Figura 33), el cual iba a ser destinado a desarrollar un centenar de vivienda privada de lujo.
La adquisición asciende a una inversión de 10.118.180 euros, la cual es una transacción con un
precio por debajo del mercado y fue posible el derecho de tanteo por ser un inmueble catalogado
como Bien Cultural de Interés Local (BCIL). En dichos predios se busca desarrollar vivienda
pública que pueda evitar procesos de gentrificación, además de ser un punto importante para el
proyecto de revitalización del eje cultural y cívico de Pere IV, el cual pretende brindar espacios
para actividades económicas de interés social para proteger a los comercios que están siendo
expulsados por la inflación en los precios de alquiler. (Ayuntamiento de Barcelona, 2017)
Figura 33 _ Adquisiciones de inmuebles por el Ayuntamiento de Barcelona (Sept 2017)

Fuente: Elaboración propia con datos del Ayuntamiento de Barcelona,
http://ajuntament.barcelona.cat/premsa/2017/08/30/lajuntament-compra-tres-parcelles-de-la-escocesa-i-completa-aixi-
ladquisicio-del-93-del-recinte-fabril-a-on-es-construira-habitatge-i-equipaments-publics/
II. Compra de viviendas a entidades financieras y mercado privado, vía convenio
Con respecto a estos instrumentos el PDVB no explica los procesos legales que realizará, pero
se entiende que serán por mutuo acuerdo entre las partes. Si consideramos que en Barcelona
hay 2.455 viviendas en posesión de entidades financieras sin uso (García, 2016), son una buena
oportunidad para que el Ayuntamiento pueda irlas adquiriendo y de tal manera incrementar el
102
porcentaje de vivienda pública. Posiblemente por la falta de especialización, presupuesto y
recursos humanos de las dependencias gubernamentales, sería factible utilizar modelos como
las cooperativas de vivienda en cesión de uso (tipo Andel) para garantizar el buen uso,
administración y gestión de dichas viviendas.
En Julio 2017, el Ayuntamiento de Barcelona adquirió de una empresa privada tres edificios que
cuentan con 41 pisos (viviendas) ubicados en el carrer Lancaster 7,9 y 11 dentro del barrio el
Raval (Ver Figura 33). Siendo uno de los barrios con mayor presión turística e inmobiliaria de
toda la zona, el Ayuntamiento busca poner en alquiler público las viviendas y así proteger a los
inquilinos para que no sean expulsados a otros barrios, y puedan pagar una cuota asequible
según sus ingresos económicos. El encargado de la administración de las nuevas viviendas
públicas en alquiler será el Patronato Municipal de Vivienda de Barcelona (PMHB).
El edificio de 5 viviendas ubicado en la calle Princesa 49 dentro del barrio de Sant Pere y Santa
Catarina de la Ribera, es un inmueble en desuso propiedad del Ayuntamiento de Barcelona, el
cual por medio de la gestión de la cooperativa Sostre Civic, utilizando el modelo de cesión de
uso a 75 años, podrá ser rehabilitado y darle un uso de vivienda cooperativa. (el Periódico, 2017)
2.2.1 Instrumento de Gestión _ Derecho de preferencia urbana (préférence urbaine droit)

(Francia)
Con el derecho de preferencia urbana, los Ayuntamientos Franceses pueden adquirir suelo e
inmuebles que estén en venta en el mercado privado, ejerciendo el tanteo y retracto. Para el
cual, es necesario que se definan las áreas sujetas al derecho de preferencia urbana (DPU).
“Cuando un propietario quiere vender un terreno o casa a un comprador antes de la conclusión
de la venta, el Ayuntamiento debe de expresar su voluntad de utilizar su derecho de tanteo. Si
decide hacerlo, se convierte en una prioridad para la adquisición de la propiedad. De lo contrario,
la venta sigue su curso normal.” (Wikipedia, 2017)
La justificación del tanteo se especifica dentro del artículo L300-1 del Código de Urbanismo, que
a la letra dice:
Las acciones u operaciones de desarrollo de objetos para poner en práctica un proyecto
urbano, la política local de vivienda, organizar el mantenimiento, ampliación o la recepción de
las actividades económicas, promover el desarrollo del ocio y el turismo, la realización de los
servicios públicos o de investigación local y la educación superior, lucha contra la vivienda
insalubre y deficiente o inseguro, permite la renovación urbana, salvar o mejorar el patrimonio
construido o áreas no desarrolladas y naturales. (Legifrance, 2017) (Traducción realizada
Google)
El notario tiene la obligación de notificar al Ayuntamiento la intención de la venta de un inmueble,

para que en un plazo menor a dos meses pueda responder si la oferta es de su interés o no. De
tal manera que, si el inmueble es del interés del municipio se procederá a determinar el precio,
el cual, podrá variar a la baja de lo establecido por el propietario. Si ambas partes están
103
deacuerdo en el nuevo precio, se procede a la compra. Sin embargo, si el propietario no está
deacuerdo con el precio estipulado por el Ayuntamiento, tiene tres alternativas; (I) aceptar el
precio; (II) solicitar a un juez la obtención de un nuevo precio; o (III) abandonar la transacción.
(Wikipedia, 2017)
Tabla 20 _ Ventajas y desventajas del derecho de tanteo, Francia

Poder integrar inmuebles privados a uso público Puede deteriorar una zona determinada si no son
dentro de áreas atractivas de la ciudad bien administrados y gestionados los inmuebles
adquiridos
Logra generar una política de vivienda Que desincentive la inversión inmobiliaria privada
fomentando la mixtura social, ya que los
inmuebles adquiridos podrán ser destinados a
vivienda asequible de alquiler
Puede regular el mercado inmobiliario, evitando la Que los Ayuntamientos no tengan la capacidad de
alza en los precios dentro de áreas determinadas gestionar y administrar los inmuebles adquiridos
Logra regular y evitar la especulación con los Desagrado político por parte de los grupos
inmuebles destinados a la vivienda inmobiliarios
Evita el acoso (moving) inmobiliario
Podría ser un instrumento para controlar los
procesos de gentrificación en determinadas áreas
de la ciudad
3 Conclusiones y discusiones (estrategia A)
En primer lugar la actuación Generación de nuevos solares para VPO y dotacional es una de las
más poderosas de todo el PDVB, siendo un instrumento de gestión ya constituido y desarrollado
durante muchos años en España y Cataluña, no pareciera complicado lograr impulsar dicha
actuación. La principal modificación que se pretende realizar radica en incrementar los
porcentajes destinados a VPO o dotacional, siendo actualmente el 30% de la edificación máxima,
para pasar al 50%, por lo que es necesario intervenir en la Ley de Urbanismo de Cataluña, el
cual podría no ser del total agrado de los desarrolladores inmobiliarios, ya que lograría una
reducción en su utilidad económica.
Sin embargo, visto desde una perspectiva social, incrementar los porcentajes de VPO y
dotacional en solares bien ubicados en la ciudad, puede propiciar la mixtura social y brindarle a
la población de nivel socioeconómico bajo, la alternativas para de vivir en los barrios más
atractivos, que según la teoría del efecto barrio les podrá brindar mejores oportunidades para
desarrollarse e impulsar su crecimiento social, económico y cultural.
Con respecto a la segunda actuación, Compra de vivienda para alquiler parece ser una opción
menos factible a corto plazo, ya que para generar el impacto necesario en el mercado de alquiler
104
y lograr contener la fuerte especulación en ciertos barrios de la ciudad, es fundamental delimitar
áreas con derecho de preferencia urbana para utilizar el tanteo y retracto con precio regulado.
Por lo que sería necesario modificar la Ley de Urbanismo de Cataluña e introducir un sistema
jurídico que pueda garantizar la resolución de conflictos que puedan existir entre las partes
involucradas.
Por otro lado, la compra de vivienda a entidades financieras, parece ser una actuación que más
allá de lograr ser una solución sistemática, el Ayuntamiento pretende poner el ejemplo y
motivación para que las entidades financieras y grupos inmobiliarios, no tengan sin uso las
viviendas. Sin embargo puede ser contraproducente, ya que mientras no exista ninguna
regulación en el precio, este será establecido por el sector privado y buscarán tener los mayores
beneficios económicos.
De tal manera que la compra de vivienda por medio de la delimitación de áreas con derecho de
preferencia urbana, además del mutuo acuerdo con entidades financieras que tienen la vivienda
sin uso, son importantes para lograr una acupuntura habitacional y buscar aumentar la presencia
de vivienda pública de alquiler en barrios estratégicos, que pueda contener el desplazamiento de
la población y en consecuencia fenómenos urbanos como la gentrificación y turistificación.
4 Estrategia B _ Movilización de vivienda privada hacia la vivienda

asequible
En España a partir de 1997, los intereses hipotecarios, la liberalización de créditos, las políticas
públicas de suelo y vivienda que favorecían el desarrollo especulativo, ocasionó durante diez
años (1997-2007) lo que se denomina como la burbuja inmobiliaria. En dicho periodo se
construyeron 6,6 millones de viviendas, convirtiendo al sector inmobiliario en un pilar de la
economía del país representando el 18% del PIB y el 13% de las fuentes de empleo. Sin
embargo, la edificación de las nuevas viviendas superaba aproximadamente en un 60% la
creación de los nuevos hogares, en pocas palabras, se construía más vivienda de la que se
necesitaba.
El gobierno continuaba fomentando la propiedad privada, sin incentivar la vivienda en alquiler o

desarrollando vivienda social, lo que ocasionó que la población no tuviera muchas alternativas
habitacionales y optaran por la adquisición de una vivienda por medio de un crédito hipotecario.
Lo que causó una intensa demanda y por lo tanto, incrementaron los precios de la vivienda
aproximadamente 200% en diez años (1997-2011). Además, la crisis financiera mundial en
2008, dejo al 22% de la población de España en paro, siendo 1,4 millones de hogares que dejaron
de percibir ingresos. Esto dio como resultado, una de las peores crisis sociales del país en los
últimos años, siendo que entre 2007 y 2011, se han iniciado más de 349.438 casos de
desahucios, dejando a miles de hogares sin vivienda y con deudas impagables. (Colau &
Alemany, 2012)
105
Específicamente en Barcelona, según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ),
entre 2007 a 2011, existieron 38.671 ejecuciones hipotecarias 71, además de los
aproximadamente 20.117 lanzamientos o desalojos por orden judicial 72. (Colau & Alemany, 2012)
Por consiguiente se estima que hay entre 31.202 y 88.259 viviendas deshabitadas dentro del
municipio. (Ayuntamiento de Barcelona, 2016)
Por lo tanto la vivienda y predios infrautilizados representan una oportunidad para el

Ayuntamiento de Barcelona de introducir vivienda asequible dentro de los tejidos urbanos más
favorecidos. Por lo que el PDVB pretende realizar estrategias enfocadas en la captación de
dichos inmuebles para generar un parque habitacional asequible. (Ayuntamiento de Barcelona,
2016)
En cuanto a la estrategia para la Movilización de vivienda privada hacia la vivienda asequible del
PDVB, propone como primera actuación; el Registro de solares vacantes y promoción de
vivienda asequible en los solares vacantes, dentro del cual, es necesario analizar diferentes
alternativas de financiamiento para poder llevar a cabo los proyectos de vivienda nueva. Por lo
tanto se explican los instrumentos de financiamientos utilizados en Alemania y Dinamarca, los
cuales principalmente funcionan por incentivos fiscales, créditos y apoyos por los organismos
centrales. Con respecto a la segunda actuación, Captación de vivienda privada para destinarla a
alquiler asequible, aparte de conocer la propuesta del PDVB, analizaremos los instrumentos de
regulación de precios y marco normativo utilizados en Alemania, los cuales han generado uno
de los mercados de alquiler privado más exitosos y atractivos del mundo. Por último, la actuación
Convenios con entidades financieras para la cesión de vivienda, la cual pretende incentivar a
introducir el parque de vivienda deshabitada a alquiler asequible, gestionado y administrado por
el Ayuntamiento de Barcelona, dicho proceso ha sido implementado exitosamente en otros
lugares, por ejemplo en el País Vasco con su programa Bizigune, el cual muestra las ventajas
financieras y sociales que pueden generar estos programas.
4.1 Actuación B.1 _ Registro de solares vacantes y promoción de vivienda

asequible en los solares vacantes
Los predios vacantes y las viviendas infrautilizadas dentro de la ciudad consolidada, serán
fundamentales para poder lograr los objetivos del PDVB, por lo tanto, se pretende que por medio
de las siguientes estrategias, se puedan destinar los inmuebles sin uso a vivienda asequible:
71
Se entiende como ejecución hipotecaria; “son aquellos que utilizan los acreedores (habitualmente, las entidades
financieras) para reclamar el pago de un préstamo impagado con garantía hipotecaria.” (Colau & Alemany, 2012, pág.
228)
72
Se entiende como lanzamiento o desalojo por orden judicial, aquellos casos que es necesario una orden judicial para
sacar a los residentes de una vivienda, en caso de ser necesario se utiliza la fuerza pública. (Colau & Alemany, 2012)
106
I. Análisis de los solares vacantes.
Estudiar la ubicación, coste y factibilidad para llevar a cabo proyectos de vivienda,
con la intención de tener identificadas las oportunidades para así poder gestionar los
proyectos que se podrán desarrollar.
II. Fomento e incentivos.

A partir de apoyos financieros, fiscales, se buscará promocionar la generación de
vivienda asequible dentro de los predios sin edificar. Dichas estrategias son
utilizadas en algunos países de la Unión Europea, como por ejemplo en Alemania,
Dinamarca, Holanda, Francia.
III. Activar el Registro municipal de solares sin edificar.

Con la identificación de los solares, se podrá llevar un control y por medio de la
Administración se podrá forzar a los privados para la ejecución de las obras dentro
de dichos predios, en caso de ser necesario se puede realizar por medio de una
ejecución solidaria en asociación con el Ayuntamiento.
4.1.1 Instrumento de Gestión _ Apoyos financieros para el fomento de vivienda privada en

alquiler (Alemania)
Alemania, tras la segunda guerra mundial, ha logrado fomentar y fortalecer el mercado privado
en alquiler, a partir de los incentivos fiscales y financieros que se ofrecían a los inversores
privados. Cabe resaltar las siguientes estrategias:
I. Deducciones fiscales por depreciación decreciente en el impuesto sobre la renta.
Según varios autores Oxley, Brow, & Haffner (2010); Fitzsimons (2014); Departamento Británico
de Comunidades y Gobierno Local (2010), esta estrategia fiscal ha sido fundamental para que el
mercado de alquiler privado tenga la importancia que tiene actualmente, y es una opción para el
crecimiento del sector en otros países (Fitzsimons, 2014), siendo “considerada una herramienta
de subsidio poderosa”. (Oxley, Brown, & Haffner, 2010, pág. 169)
La depreciación decreciente fomenta las inversiones a largo tiempo, ya que para las inversiones
en nueva vivienda de alquiler, el valor de la amortización ira disminuyendo a través del paso de
los años (Ver Tabla 21). En Alemania, dicha estrategia fiscal fue eliminada en 2005,
argumentando que el mercado de alquiler privado ya estaba lo suficientemente consolidado.
Como sugieren los cálculos realizados por Braun y Pfeiffer (2004), en los cuales, los propietarios
podían haber disminuido hasta el 20% de los precios de los alquileres, si pasaban la totalidad de
sus beneficios a los inquilinos, por lo que dicha acción lograba hacer que alquilar fuera aún más
atractivo que adquirir una propiedad. (Fitzsimons, 2014)
107
Tabla 21 _ Deducción de impuestos, por depreciación decreciente en nuevas viviendas para
alquiler, Alemania (1989 – 2005)
Antes de 1989
Años 1-8 9-14 15-50
Depreciación anual 5% 2,50% 1,25%
Depreciación acumulada 40% 55% 100%
Desde 1989
Años 1-4 5-10 11-16 17-40
Depreciación anual 7% 5,00% 2,00% 1,25%
Depreciación acumulada 28% 58% 70% 100%
Desde 1996
Años 1-8 9-14 15-50
2005
Años 1-10 11-18 19-50
Fuente: Recuperado de Oxley, M., Brown, T., & Haffner, M. (2010). Promoting investement in private rented housing
supply: International policy comparisons. London: Communities and local government. Pg. 169
II. Deducciones fiscales por pérdidas en el Ingreso sobre la Renta.
Los ingresos negativos provenientes de la vivienda pueden deducirse con otros ingresos, de tal
manera que se reduce el riesgo de invertir en áreas que podrían no ser rentables. De tal manera,
los propietarios no solo se beneficiarían de no pagar los impuestos sobre la renta, sino que,
también podrían reducir los impuestos de sus otros ingresos. Dicha deducción se podía aplicar
a las cuentas de acciones y ahorros, por lo que protegían a los inversionistas de cualquier pérdida
por descensos cíclicos o por áreas con poca demanda habitacional. (Fitzsimons, 2014)
III. Otras reducciones (Werbungskosten) para propietarios de vivienda en alquiler.
Algunas de las reducciones que se pueden hacer al ingreso son:

a. Costos de agua, electricidad y gasolina (normalmente este costo lo asume el
inquilino)
b. Impuesto sobre la propiedad
c. Depreciación de mobiliario arrendado
d. Costos de financiamiento (interese de hipotecas, deudas, acuerdos de
descuentos y ahorros)
e. Costos de servicios relacionados con el arrendamiento (seguros, costos
administrativos, etc…) (Fitzsimons, 2014, pág. 77)
108
IV. Fomento a la inversión privada en vivienda de alquiler
En Alemania, la rentabilidad de las inversiones en vivienda normalmente proviene de los ingresos

y no del crecimiento del capital, ya que los precios no han aumentado significativamente en los
últimos veinte años, más bien se han mantenido estables dentro del periodo de 1995 al 2005.
En 2009 la vivienda era el tipo de propiedad inmobiliaria menos atractivo para invertir con un
índice de retorno al ingreso de 4.2% en un periodo de un año, mientras que los inmuebles
industriales ofrecían 7.9% dentro del mismo lapso de tiempo. (Oxley, Brown, & Haffner, 2010)
Esto genera poco crecimiento en el sector y menor oferta de vivienda nueva, lo que da
oportunidad para que el mercado de alquiler privado pueda seguir estable.
Tabla 22 _ Retornos de inversión según índice de propiedad anual, Alemania (2009)
Fuente: Recuperado de Oxley, M., Brown, T., & Haffner, M. (2010). Promoting investement in private rented housing
supply: International policy comparisons. London: Communities and local government.
Por las leyes tributarias en Alemania, cualquier persona física o moral puede deducir el 2 por
ciento de sus ingresos obtenidos de su inversión durante un periodo de 50 años y 2.5 por ciento
durante 40 años para edificios antiguos. (Peppercorn & Taffin, 2013)
Los ingresos obtenidos por el alquiler son clasificados como ingresos individuales privados, los
cuales son susceptibles para la aplicación del impuesto sobre la renta. Según Fitzsimons (2014):
La tasa de impuesto sobre la renta en Alemania oscila entre 0% y 45%. Con un impuesto
progresivo, de tipo impositivo medio (es decir, la relación entre el impuesto y el ingreso
imponible) aumenta mono tónicamente con el aumento de la base imponible. Además, el
sistema fiscal alemán garantiza que un aumento en el ingreso tributable nunca resulta en una
disminución de los ingresos netos después de impuestos. Esta última propiedad se debe al
109
hecho de que la tasa impositiva marginal (es decir, el impuesto pagado sobre la renta
imponible adicional de un euro) está siempre por debajo del 100 %. (pág. 72)
V. Subsidios.
En un periodo de tiempo de 12 a 20 años, los desarrolladores inmobiliarios privados, pueden

solicitar subsidios y créditos hipotecarios con un costo reducido para la construcción de viviendas
en alquiler. La ventaja de los subsidios y créditos entregados por los Landers (Estados) es que
son los más flexibles y económicos, solicitando a cambio, que el precio de las viviendas esté
regulado y que ellos (Landers) puedan seleccionar la demanda. (Fitzsimons, 2014)
Tabla 23 _ Ventajas y desventajas, apoyos financieros vivienda en alquiler, Alemania

Fomentar e incentivar la creación de parque de Generar una sobre dimensionamiento de la oferta
vivienda asequible para la demanda necesitada
Generación de nuevas formas de desarrollar Que no sea lo suficientemente atractivo para el
vivienda asequible sin que el sector público tenga sector privado y no tenga el impacto buscado
que invertir
Es una forma equilibrada de seguir fomentando al
sector de la construcción, pero con beneficios
más sociales
4.1.2 Instrumento de Gestión _ Financiamiento para vivienda social, modelo Danés
En Dinamarca los proyectos de vivienda social a partir del 2008, tienen una estructura financiera
de la siguiente manera: la asociación de vivienda solicita un préstamo al banco por el 84% del
capital necesario para el desarrollo del proyecto; el Ayuntamiento aporta el 14% en forma de
préstamos sin intereses y garantiza la hipoteca; y el restante (2%) es cubierto por los depósitos
realizados por los inquilinos (National Building Fund, 2017).
Cuando se amortizan los créditos, los costes mensuales de alquiler no se reducen, si no se utiliza
el “excedente” para el Fondo Nacional para la Construcción, utilizado por las asociaciones de
vivienda para la rehabilitación, mantenimiento y edificación de nuevas viviendas sociales
(Housing Europe, 2017).
El Fondo Nacional de la Construcción se financia a partir de los pagos de las divisiones de

vivienda social que fueron creadas antes de 1970, también forman parte de sus ingresos las
cancelaciones de los préstamos hipotecarios otorgados.
Para las viviendas que fueron financiadas después del 31 de Diciembre de 1998, los activos se
dividen en tres partes iguales; dos terceras partes para el Fondo Nacional de la Construcción y
el restante al Fondo Local de Disposición. Los ingresos del Fondo Nacional de la Construcción
110
los divide en partes iguales al Landsdipositionsfonden (fondo central) y a la Nybiggerifonden
(nuevo Fondo de Construcción de Vivienda).
Los fondos del Landsdipositionsfonden son utilizados principalmente para; (I) Renovaciones y
mejoras; (II) Medidas sociales y preventivas; (III) Fondos para demolición; (IV) Cambios de
infraestructura en guetos; (V) Apoyo de gastos de funcionamiento; (VI) Nuevas subvenciones de
construcción. Mientras que el Nybiggerifonden destina los fondos obtenidos para la construcción
de nueva vivienda social (National Building Fund, 2017).
4.2 Actuación B.2 _ Captación de vivienda privada para destinarla a alquiler

asequible
Como primer paso, el Área Metropolitana de Barcelona, el Ayuntamiento de Barcelona, la

Diputación de Barcelona y la Generalitat de Cataluña han creado el Observatorio de Vivienda de
Barcelona (por sus siglas en catalán O-HB), siendo un instrumento de ámbito supramunicipal
que tiene como objetivo analizar la información estadística, generar los datos necesarios,
además de implementar nuevas metodologías para desarrollar indicadores que puedan ofrecer
una radiografía del mercado de vivienda y sus necesidades sociales, para el desarrollo de
políticas públicas más eficientes y eficaces. (Ayuntamiento de Barcelona, 2017)
El Observatorio, busca generar indicadores en seis áreas:

1. Parque de vivienda
2. Construcción y rehabilitación
3. Aspectos sociodemográficos y socioeconómicos
4. Mercado de vivienda
5. Problemas de pertenencia y de acceso y mantenimiento
6. Políticas Públicas
Otros municipios de la Unión Europea utilizan los observatorios de vivienda para generar índices
de precios de venta y alquiler que pueden dar certidumbre y estabilidad al mercado. Actualmente,
la Agencia de Vivienda de Cataluña, ha diseñado una plataforma web, en la cual los ciudadanos
pueden consultar los rangos de precios de alquiler de una vivienda específica, donde el usuario
introduce datos como la ubicación, planta, superficie, años de construcción, estado de
mantenimiento y certificado energético, obteniendo como resultado el índice de referencia de
precios de alquiler (bajo, medio y alto) (Ver Figura 34). Según la página web oficial de la
Generalitat de Cataluña, dicho índice es “la medida aritmética de los precios de alquiler por metro
cuadrado de todas las viviendas del área de búsqueda obtenida a partir de los criterios
introducidos.”(Traducción por google) (Agencia de l´Habitatge de Catalunya, 2017)
111
Figura 34 _ Índice de precios de alquiler, Generalitat de Cataluña
Fuente: Recuperado de http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/
Alemania es un ejemplo a nivel mundial en su mercado de alquiler de vivienda privada, logrando

que sea asequible, atractivo y seguro para los inquilinos y propietarios. Tomando algunas buenas
prácticas de dicho país y de otros de la unión Europea, el Ayuntamiento de Barcelona por medio
de sistemas de regulación, promoción, pagos directos y garantías pretende captar la mayor
cantidad de vivienda privada para destinarla a alquiler asequible.
Una estrategia utilizada por el Ayuntamiento de Barcelona, es utilizar empresas sin fines de lucro,
para gestionar, administrar y captar vivienda privada para destinarla a vivienda en alquiler
asequible, dicho caso sucede con la fundación Hábitat 3, la cual actualmente cuenta con 250
inmuebles privados que son introducidos al mercado de alquiler protegido (Ayuntamiento de
Barcelona, 2017). Además desde el 2009, el Consorcio de la Vivienda de Barcelona, ha
impulsado un programa llamado Bolsa de Vivienda de Alquiler el cual ofrece servicios de
mediación entre propietarios de viviendas vacías y posibles inquilinos.
112
4.2.1 Instrumento de Gestión _ Regulación de precios en la vivienda de alquiler, Miestpiegel
(Alemania)
El Mietspiegel es un instrumento utilizado para la regulación de los precios de alquiler, el cual

por medio de cálculos objetivos y estadísticos, basados en referencias locales, genera un rango
de precios probables del alquiler. Para la construcción de los valores, se utilizan los precios de
cuatro años anteriores y los del año en curso, con los cuales se obtienen los valores medios,
bajos y altos, para que el mercado pueda ajustarse a ellos.
Siendo un mecanismo no especulativo y financieramente apropiado, da confianza y garantías

tanto al inquilino como al arrendador o propietario de la vivienda. De tal manera, compañías de
seguros y entidades financieras utilizan el Mietspiegel como base para calcular los rendimientos
de la renta para préstamos a los solicitantes.
Es considerado un instrumento estadístico y no de control, de tal manera que no es impuesto

políticamente sino construido a partir de la realidad del mercado. A partir de la reforma de la 2001
los gobiernos locales por medio de elecciones democráticas, podrán elegir sobre el tipo de
Mietspiegel (simple o calificado) que van a utilizar dentro de su municipio y ciudades. (Fitzsimons,
2014)
Tabla 24 _ Beneficios del Mietspiegel para inquilinos y arrendadores, Alemania

Beneficios al Arrendador Beneficios al Inquilino
Conocen el ingreso que recibirán por sus Conoce los rangos de los precios
propiedades establecidos.
Se encuentran protegidos contra las Tiene un panorama establecido sobre los
objeciones al precio hechas por los inquilinos incrementos de precio que puedan tener en
un futuro.
Puede negociar con el arrendador el precio
establecido por el alquiler basado en el
Mietspiegel.
Es transparente y justo para ambas partes.
Fuente: Recuperado de Fitzsimons, J. (2014). The German Private Rented Sector. The knowledge centre for housing
economics
4.2.2 Mietspiegel simple
El Mietspiegel simple es una tabla de referencia sobre los precios de alquiler local, generalmente
es utilizado por las ciudades más pequeñas, las cuales, tienen menores fluctuaciones sobre los
precios de alquiler. Además es responsabilidad del municipio revisarlo cada dos años y
actualizado cada cuatro años.
Este instrumento funciona como un “simple espejo” del mercado actual de vivienda en la zona,
no existe ninguna especulación sobre la formación de los valores cada año, y normalmente solo
113
se utiliza la tasa de inflación para la actualización de los precios. La elaboración del Mietspiegel
simple utiliza métodos estadísticos evaluativos, por lo cual, se convierte en un instrumento
únicamente consultivo, ya que deja vacíos analíticos y que legalmente no puede ser utilizado en
algún conflicto entre inquilinos y arrendadores. (Fitzsimons, 2014)
El Ayuntamiento es el encargado de recopilar la información para la construcción del modelo

estadístico, la cual es generada por las asociaciones de propietarios de viviendas, suelo y
departamentos; asociaciones de inquilinos y agencias relacionadas al mercado inmobiliario.
Además se toman en consideración algunas características de los inmuebles, como pueden ser
los años de construcción, la localización, los metros cuadrados de construcción y el
equipamiento. (Fitzsimons, 2014)
Figura 35 _ Tabla Miestpiegel simple, basado en superficie de vivienda, Colonia,

Alemania (2012)
Fuente: Recuperado de Fitzsimons, J. (2014). The German Private Rented Sector. The knowledge centre for housing
economics.
4.2.3 Miestpiegel calificado
A partir de la reforma del 2001 se introdujo el Mietspiegel Calificado, el cual está hecho por la
Oficina Federal de Estadística y se desarrolla una muestra con mayor tamaño que la del
Mietspiegel Simple. Por medio de regresiones hedónicas se calculan los valores de alquiler, este
sistema es utilizado en 300 ciudades de Alemania.
El Mietspiegel Calificado da seguridad jurídica, lo que ha generado una reducción de

impugnaciones en los tribunales sobre los precios de alquiler, lo cual da certeza y confianza a
los propietarios y arrendatarios para seguir invirtiendo dentro del mercado de viviendas en
alquiler. El recurso público asignado para el desarrollo del Miespiegel Calificado es redituable
para las autoridades locales por “asegurar el funcionamiento eficiente y justo de su mercado de
alquiler privado, haciéndolo económicamente y socialmente justo, y por lo tanto atractivo para
vivir.” (Fitzsimons, 2014, pág. 35)
114
Para desarrollar las muestras se consideran diferentes características de la vivienda como
pueden ser: el número de cuartos, tipo de edificio, ubicación, número de planta y amenidades
que tenga la vivienda. (Fitzsimons, 2014) Los actores principales que intervienen para el
desarrollo del Mietspiegel Calificado son los siguientes:
a) Instituciones locales de vivienda
b) Oficina de estadística municipal
c) Asociación de Inquilinos
d) Asociación de arrendadores
e) Asociaciones de agentes inmobiliarios
f) Instituto de políticas estructurales y estudios urbanos
g) Instituto de análisis empírico del mercado
h) Ciudadanos
i) Oficina de protección de datos (Fitzsimons, 2014)
La recolección de datos para el desarrollo del Mietspiegel calificado consta de tres etapas:
1. Encuestas de investigación. Por medios escritos, telefónicos y personales se entrevista
a los inquilinos y propietarios de las viviendas.
2. Datos de las Asociaciones. Las asociaciones de inquilinos, propietario y agentes
inmobiliarios brindan los datos necesarios.
3. Índice de precios al consumidor. Este se utiliza para analizar los aumentos que se
pueden generar en los precios de alquiler.
Debe de tomarse una muestra considerable para que sea estadísticamente significativa y
considerar todos los tipos de viviendas, desde las muy caras hasta las sociales. (Fitzsimons,
2014)
Tabla 25 _ Ventajas y desventajas del Miestpiegel calificado y simple, Alemania

Estabiliza el mercado y controla las Necesita de un marco normativo muy extenso
fluctuaciones hacia la alta como a la baja y profundo
Da información para la toma de decisiones de Si el instrumento no es actualizado
los inversionistas que quieran entrar al sector constantemente, puede ser desincentivar a
de alquiler privado los inversionistas y propietarios del sector
Da certidumbre y seguridad a los inquilinos Se necesita un mercado de alquiler
sobre el costo de su alquiler en determinado adolescente o maduro para poderlo
tiempo implementar
Se establece un marco equitativo de Si el instrumento es mal calculado puede
competencia dentro del mercado generar estancamiento y deterioro del parque
de vivienda en alquiler
Fomenta la inversión en este sector por dar
seguridad y poco riesgo
Empodera al lado de la demanda, ya que
normalmente la oferta es la que decide y la
demanda tiene que adaptarse a ella
115
4.2.4 Marco normativo de alquiler (Alemania)
En Alemania la mayoría de la regulación sobre el alquiler, está basada en el Código Civil

(Bürgerliches Gesetzbuch o BGB), el cual está estructurado en pequeña forma por el derecho
romano pero principalmente por la filosofía liberal, que defiende “que cuando el individuo es libre
de las limitaciones y autoridades tradicionales de carácter feudal, político o religioso, es una
persona razonable y racional capaz de definir su propio destino.” (Fitzsimons, 2014, pág. 3)
La relación entre propietario e inquilino es regulada públicamente por la Constitución o la Ley

Básica Alemana (Grundgetz). El contrato de arrendamiento hace que el inquilino tenga una
posición muy cercana al derecho de propiedad, el cual le da posesión de cualquier reclamación
mientras el inmueble está bajo su contrato. Aunque no existe un registro público para contratos
de alquiler, tienen que ser ingresados en el Registro del Suelo (Grundbuch).
La duración del contrato puede ser por tiempo indefinido o por un periodo determinado, el cual
será estipulado dentro de las clausulas. Para terminar el periodo de arrendamiento es necesario
que el inquilino de una simple notificación con 3 meses de antelación, también existen derechos
para la terminación especial donde el inquilino puede terminar la relación actual por un alto
incremento en el costo del alquiler.
La ZPO (Ley de enjuiciamiento civil alemán) establece que en caso de que hubiera un juicio y el
propietario tenga la razón, se procederá al embargo del inquilino, siendo el responsable de los
pagos de ejecución, pero no así de los costos legales y de la corte.
La ley distingue los incrementos de los costos de alquiler en dos partes; el primero es un
incremento previamente negociado, y el segundo por un incremento bajo la ley. Bajo cualquier
modelo es necesario estipularlo dentro del contrato el cual existen tres tipos de cláusulas; la
primera es llamada incremento gradual de la renta (Staffelmiete) en la cual indica el porcentaje
anual de incremento. Otra manera es a partir del índice de costo de vida (Indexmiete) el cual por
medio de la Oficina Federal de Estadística brinda estos indicadores que pueden ser utilizados
para que el arrendador acuerde el incremento con el inquilino de manera textual. Y por último se
concilia un acuerdo entre el inquilino y arrendador, en el cual por ley, el incremento no puede ser
mayor a 20% en tres años, dicho aumento puede ser definido por la Tabla de Renta
(Mietenspiegel) o por la opinión de algún experto en el tema. (Fitzsimons, 2014)
Tabla 26 _ Ventajas y desventajas, marco normativo de alquiler, Alemania

Mayor seguridad para los inquilinos y propietarios Puede desincentivar los procesos tan complejos
para los propietarios
El sistema judicial necesita tener buena
capacidad de atención
116
4.3 Actuación B.3 _ Generación de vivienda asequible a través de la
rehabilitación
Por medio de un Programa de rehabilitación de viviendas, el Ayuntamiento de Barcelona busca

poder incentivar a propietarios de introducir sus inmuebles deshabitados y destinarlos al alquiler
asequible, de las siguientes formas:
I. Por medio de convenios realizados con los propietarios de edificios o viviendas que
estén vacías y no puedan hacer frente a los costes de rehabilitación, el Ayuntamiento
financiará las obras a cambio de destinar parte de las viviendas del inmueble al
alquiler social.
II. Se darán ayudas a reconvertir inmuebles que actualmente no tengan un uso
habitacional y poder destinar las viviendas al alquiler social. Siempre y cuando el
planeamiento urbano sea compatible con el nuevo uso.
III. Cualquier edificio o vivienda que haya accedido a algún apoyo público para
rehabilitación, no podrá incrementar los precios de alquiler por un determinado
tiempo, el cual será pactado por el Ayuntamiento. (Ayuntamiento de Barcelona,
2017)
Para el 2017, el Ayuntamiento de Barcelona destinará 46 millones de euros del presupuesto

municipal para impulsar el Programa de rehabilitación, buscando que los edificios mejoren
energéticamente, en accesibilidad, apariencia y eficiencia.
Las obras que se pueden realizar con el Programa son:

I. Patologías estructurales
II. Obras no estructurales (Fachadas, patios, cubiertas, medianeras, vestíbulos)
III. Accesibilidad (Ascensores, rampas, modificaciones para ampliar puertas y accesos)
IV. Obras en instalaciones comunes (Red de saneamiento, agua, eléctrica, gas,
antenas, reordenación de aires acondicionados, entre otros) (Ayuntamiento de
Barcelona, 2017)
4.4 Actuación B.3 _ Convenios con entidades financieras para la cesión de

vivienda
“Extensión a las entidades con viviendas vacías en la ciudad de los convenios para que estas
faciliten la puesta a disposición de vivienda vacante de su propiedad para destinarla a alquiler
asequible. En los acuerdos establecidos hasta ahora, las entidades financieras han cedido sus
viviendas (vacías u ocupadas) en usufructo al Ayuntamiento por un periodo de ocho años, a
cambio de una contraprestación mensual.” (Ayuntamiento de Barcelona, 2016, pág. 68)
117
Un buen ejemplo de como se ha logrado satisfactoriamente la aplicación de este tipo de
estrategia, es el País Vasco con su Programa Bizigune, el cual ha captado vivienda privada
deshabitada, de entidades financieras y también de particulares.
Actualmente, se ha logrado captar 250 viviendas de propiedad de entidades financieras (50 de

la SAREB y 50 de Buildingcenter) las cuales fueron cedidas al Ayuntamiento durante 8 años.
(Ayuntamiento de Barcelona, 2017)
4.4.1 Instrumento de Gestión _ Programa de captación de vivienda deshabitada para alquiler

asequible (País Vasco)
El programa BIZIGUNE tiene como objetivo captar la mayor cantidad de vivienda deshabitada
para darle un uso social, las viviendas en alquiler asequible son destinadas a las personas que
no tengan los recursos económicos suficientes para acceder a una vivienda dentro del mercado
libre (Alokabide, 2017). “BIZIGUNE es una buena solución a corto y medio plazo, pero también
es una formula socialmente rentable, porque moviliza un recurso inactivo que es la vivienda vacía
a un coste inferior al del mercado. Y es además medio ambientalmente sostenible, evitando que
consumamos un recurso que en el País Vasco es escaso, el suelo.” (Val Hevia, 2017)
La sociedad pública de alquiler social del Gobierno Vasco ALOKABIDE funge como entidad
mediadora y responsable de todo el proceso, siendo que los propietarios de las viviendas harán
un contrato de usufructo con la entidad pública y esta misma será la encargada de hacerles los
pagos estipulados mensualmente (525 euros al mes).
De esta manera ALOKABIDE, podrá destinar dichas viviendas para el alquiler social, a partir de
una renta protegida del 30% de los ingresos ponderados de la unidad familiar. En promedio para
cada vivienda, el Gobierno Vasco aporta 499 euros al mes, y 254 los inquilinos. (Val Hevia, 2017)
Entre algunas de las ventajas que tiene el programa en relación al propietario, son las siguientes:
I. Gestión integral del inquilino.
II. Realizar un contrato de usufructo de 6 años de duración.
III. Garantizar el pago mensual y puntual del alquiler desde la entrada del primer inquilino.
El importe a abonar en concepto de renta es de $525 euros/mes como máximo.
IV. Realización de un informe técnico a cuenta de Alokabide.
V. Contratación de un seguro multirriesgo hogar a cargo de Alokabide.
VI. Se garantiza la devolución de la vivienda en el mismo estado de conservación salvo el
desgaste normal generado por el uso del arrendamiento. (Alokabide, 2017)
Antes de realizar el contrato en usufructo, las viviendas necesitan cumplir con los siguientes
requisitos:
I. La vivienda tiene que estar ubicada en la comunidad autónoma Vasca.
118
II. Tiene que ser libre no protegida.
III. No haber estado ocupada en los últimos 9 meses.
IV. Encontrarse en un área donde se tenga previsto captarse vivienda (es decir que haya
demanda).
V. Cumplir unos requisitos técnicos muy básicos (condiciones de habitabilidad, y tener
cocina y baño que funcionen correctamente). (Val Hevia, 2017)
Además se genera un contrato en usufructo entre el propietario y Alokabide, en el cual deberán

de cumplir con las siguientes condiciones:
I. Gestión integral del arrendamiento por parte de Alokabide.

II. Realización de un contrato de usufructo de 6 años de duración.
III. Garantía por parte del Gobierno Vasco del pago mensual y puntual de la renta desde la
entrada del primer inquilino.
IV. Realización de un informe técnico por cuenta de Alokabide.
V. Contratación de un seguro multirriesgo hogar a cargo de Alokabide, y sobre todo y muy
importante la garantía de la devolución de la vivienda en el mismo estado de
conservación salvo el desgaste normal por el uso del arrendamiento. (Val Hevia, 2017)
En 2017, el Programa cuenta con 4,500 viviendas de 26.000 viviendas deshabitadas en toda la
Comunidad Autónoma. De presupuesto para continuar operando este año, tienen destinados 24
millones de euros con los cuales, pretenden sumar 700 viviendas más.
Según Patricia Val Hevia (2017), directora general de Alokabide:
Financiar este programa es más barato que construir vivienda, para que situéis hemos
captado 4,500 viviendas vacías y esto nos ha supuesto una inversión de unos 22 millones de
euros. Con estos recursos hubiéramos construido solo 200 viviendas de alquiler social; en
segundo lugar ocupamos menos suelo, lo cual desde un punto de vista medio ambiental, ya
que se libera más espacio para zonas verdes y equipamiento públicos; y tercero damos una
respuesta inmediata a la necesidad de vivienda de la población, ya que como todos sabemos
construir una vivienda lleva tiempo, entre tramitaciones urbanísticas y procesos de
construcción. (Val Hevia, 2017)
Tabla 27 _ Ventajas y desventajas, Programa Bizigune, País Vasco
Optimización de los recursos públicos Sin recursos públicos no es viable
Acceso más rápido a la vivienda asequible Dependencia de los propietarios para
generar la oferta
Modelo que vincula al propietario, sector Es necesario que sea transparente y seguro
público e inquilino para que los propietarios puedan confiar en
el sistema
119
Utilización de vivienda vacía Solo funcionaría en lugares que cuenten con
un alto porcentaje de vivienda vacía
Rentabilidad estable para los propietarios Que el monto establecido nos les sea
atractivo y no exista interés por parte de los
propietarios
Optimización del suelo y control del Estancamiento del sector inmobiliario privado
crecimiento urbano
Focalización de los recursos a los grupos
sociales objetivo
5 Conclusiones y discusiones (estrategia B)
Para lograr desarrollar proyectos de vivienda asequible dentro de los solares vacantes, es
necesario tener instrumentos de financiamiento innovadores y atractivos para los inversionistas
privados, los cuales, por medio de incentivos fiscales, subsidios y créditos accesibles, lograrán
fomentar dichos proyectos. Principalmente el sector público sería el principal beneficiado, ya que
sin recursos públicos se lograrían ejecutar nuevas viviendas asequibles para la ciudadanía.
El caso alemán, siendo uno de los sistemas de alquiler de vivienda privado más amplio y exitoso
del mundo, se fue forjando a partir de incentivos fiscales que fomentaron la inversión destinada
al alquiler. El modelo de financiamiento, se basó principalmente en deducciones tributarias y
subsidios para el desarrollo de vivienda en dicha tenencia. Además, el desarrollo inmobiliario
alemán ha tenido un bajo crecimiento, el mercado hipotecario es prudente, por consecuente, la
adquisición de vivienda es más complicada para la mayoría de la población, por lo que hace
atractivo y fortalece el mercado de alquiler privado.
Por otra parte el modelo de financiamiento danés, involucra a más actores como el municipio y
las asociaciones de vivienda, las cuales operan sin ánimo de lucro. Particularmente en el
contexto catalán y español todavía está lejano de ser una realidad, ya que el control del sector
de la construcción y el mercado inmobiliario está dominado por empresas privadas con fines
lucrativos. Por esta razón, incentivar a que existan asociaciones de vivienda que gestionen el
parque de vivienda social tiene que ser una prioridad para las Administraciones locales.
El Ayuntamiento como gestor y promotor de vivienda privada en alquiler asequible, puede tener
mejores resultados a partir de la implementación de sistemas de regulación normativa y
económica, que buscando ser un desarrollador inmobiliario. La principal desventaja que afrontan
los Ayuntamientos es la poca capacidad presupuestaria, que en generalmente es insuficiente
para solucionar las necesidades habitacionales.
120
Como vimos dentro del capítulo anterior (Capítulo 4), en Barcelona los precios de la vivienda en
alquiler son cada vez más altos, y mientras los sueldos no aumenten lo suficiente, cada vez más
la población se quedará sin oportunidad de acceder a una vivienda de forma asequible.
Por lo tanto son importantes las herramientas utilizadas en Alemania, que a partir de la utilización
de un sistema de información como es el Mietzpegel, han logrado que la fluctuación en los
precios del mercado sean estables y moderados, además de ser una forma clara y justa para
todas las partes involucradas.
Desde el punto de vista de los propietarios y arrendadores, el Mietspiegel, es un instrumento que

les da certidumbre sobre los ingresos que podrán obtener de su inmueble, como también los
incrementos en el valor que tendrán en los próximos años. Mientras que para los inquilinos
genera una referencia sobre los precios establecidos para pagar dentro de una zona, tamaño y
calidad en las viviendas, por el cual, facilita la toma de decisión y evita abusos de los
arrendadores. También puede funcionar como una herramienta para evitar procesos de
gentrificación ya que por normatividad los costos de alquiler no pueden aumentar más del 20%
en tres años, por lo cual no se podrá generar un cambio acelerado en la estructura
sociodemográfica y socioeconómica.
De igual importancia el marco legal alemán, tiene un papel fundamental, el cual basado en sus
leyes, logra brindar seguridad de la misma manera tanto a los inquilinos como a los arrendadores.
El sistema jurídico logra proteger los intereses individuales de cada parte (inquilinos y
arrendadores), sin perjudicar los comunes. Por un lado los inquilinos obtienen condiciones
favorables en el inmueble con una seguridad similar a la de ser propietario y los arrendadores
garantizan sus inversiones con una rentabilidad estable durante largos periodos de tiempo,
además de tener la protección legal en sus propiedades.
Como bien afirma el Gerente de vivienda de Barcelona, Burón (2017),
Paradójicamente en todos estos lugares, donde el mercado está mucho más regulado y
donde hay muchos más operadores y no solo hay una visión binaria, o 100 por 100 público o
mercantil, paradójicamente en estos lugares hay más alquiler, no menos. Paradójicamente
los precios de la vivienda son más asequibles y no menos, y esto también requiere muchas
matizaciones, muchas de las ciudades que tienen estos sistemas son ciudades caras, pero
el precio medio del alquiler computa el precio del alquiler público (que es abundante) del
alquiler privado con ánimo de lucro limitado (que es abundante) y del alquiler privado que
muchas veces es costoso, lo que es que muchas veces los mercados se compensan unos
entre otros y tienen cierta capacidad de influencia entre unos y otros. Y paradójicamente en
estos lugares que está mucho más regulado y hay muchos más operadores y hay muchas
más lógicas que tan solo la pública y la mercantil para maximizar el beneficio a corto plazo,
hay menos burbujas y menos rescates financieros.
121
Por otra parte, realizar convenios con entidades financieras para la cesión de vivienda en alquiler,
es un instrumento atractivo, ya que puede generar una respuesta inmediata a la demanda de
vivienda asequible y presupuestalmente accesible para los recursos municipales. Por ese motivo
el Programa Bizigune aplicado en el País Vasco, es un excelente ejemplo del aprovechamiento
del parque habitacional deshabitado, y muestra la forma para poder re-insertarlo dentro del
parque público de vivienda en alquiler. Sin embargo, es necesario tener el stock suficiente de
vivienda sin uso para que pueda tener el impacto necesario. Respecto a este tema, el
Ayuntamiento de Barcelona ha generado brigadas de inspección dentro de los barrios para
identificar exactamente el número de viviendas habitables y en condiciones favorables que
podrían implementar dentro de este tipo de programas, serán importantes los resultados finales
para comprobar la factibilidad en el municipio.
6 Estrategia C _ Impulso del mercado social de la vivienda
En la actualidad, el contexto social es diferente a otras décadas; la migración, el mercado laboral,

el modelo familiar y residencial han ido cambiando a través de los años, por lo tanto, es necesario
buscar alternativas habitacionales que puedan dar respuesta a estas nuevas demandas sociales.
(Albors, 2011)
El PDVB busca impulsar el mercado social de vivienda por medio de la vinculación y asociación
con otros actores para incrementar el parque de vivienda asequible. Por lo tanto, es necesario
implementar otros esquemas habitacionales que fomenten y potencien “la concepción de la
vivienda como bien de uso frente de la concepción de la vivienda como bien de cambio.”
(Ayuntamiento de Barcelona, 2016, pág. 68)
De acuerdo con el Estudio de mercado realizado por la Federación de Cooperativas de vivienda

de Cataluña (2008), la población muestra insatisfacción por la complejidad para acceder a una
vivienda, además, que la cultura de propiedad sigue muy arraigada en la sociedad. Sin embargo,
existe una buena percepción sobre la cesión de uso, la cual podría ser una oportunidad para
garantizar viviendas de calidad, estabilidad y precios asequibles. (Albors, 2011)
A continuación se mostrarán las principales actuaciones propuestas por el PDVB para impulsar
el mercado social de vivienda, las cuales están organizadas de la siguiente manera;
primeramente veremos, Impulso al modelo de cooperativas en cesión de uso: Coviviendas, la
cual parte principalmente del modelo Danés llamado Andel, por lo tanto profundizaremos en su
funcionamiento dentro del país de origen. La segunda actuación, es la Creación de una
asociación de vivienda asequible para la producción y gestión de la vivienda, las cuales han sido
los actores fundamentales para desarrollar sistemas de vivienda atractivos y equilibrar los
regímenes de tenencia en algunos países de la Unión Europea (Holanda, Austria, Alemania,
Suecia, Dinamarca, Inglaterra, Francia). Desafortunadamente ahondar en el funcionamiento de
las asociaciones de vivienda de cada país no está dentro del alcance de la presente
122
investigación, sin embargo, se presentará más a detalle el modelo de asociación Almene utilizado
en Dinamarca.
6.1 Actuación C.1 _ Impulso al modelo de cooperativas en cesión de uso:

Coviviendas
El PDVB propone incentivar la creación de cooperativas de vivienda por medio de cesión de uso
(entre ellos el modelo Andel, proveniente de Dinamarca), con el cual se puede aprovechar el
suelo público sin perder la titularidad y darle un uso social.
Se plantea el derecho de uso del suelo público por 75 años, para destinarlo a la población menos
favorecida económicamente (según la Ley 2/2008 de 20 de junio por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo artículos 40 y 41 y dentro del reglamento hipotecario artículo 16.1)
(Ayuntamiento de Barcelona, 2016).
Por lo tanto, el Ayuntamiento le cede el derecho de superficie a favor de la cooperativa, y así

ambas partes tendrán importantes beneficios, entre ellos:
I. Se impide en todo momento la especulación con un patrimonio público. Tiene una

duración limitada y al terminar, todo el patrimonio se devuelve al Ayuntamiento.
II. Al tratarse de un derecho real, la cooperativa tiene la tenencia de un patrimonio que

le permite pedir financiación y ser responsable del inmueble con garantías a lo largo
de todo el periodo. (Sostre Civic, 2017, pág. 16)
Con respecto al ámbito normativo, se encuentra estipulado el derecho real dentro del libro cinco
del Código Civil de Cataluña, el cual otorga el siguiente derecho:
De hacer una construcción o de disponer de una construcción ya realizada, en propiedad

ajena durante un periodo de tiempo convenido. Este derecho se puede aplicar sobre terrenos
no edificados o sobre edificios ya construidos o para rehabilitar. Así, la persona superficiaria
es propietaria de las construcciones con plenos efectos, y otra persona mantiene la propiedad
del suelo, tales como la Administración pública. (Sostre Civic, 2017, pág. 16)
El Ayuntamiento de Barcelona por medio del Patronato Municipal de la Vivienda, busca

promocionar vivienda nueva en cesión de uso (cooperativa modelo Andel). De los proyectos
aprobados se encuentra el que se llevará a cabo en una antigua nave industrial en el barrio de
Sant Andreu, en el cual se proyectan 68 viviendas. Además de la rehabilitación de un edificio de
46 viviendas, ubicado en el barrio del Parc i la Llacuna del Poblenou, dichas viviendas serán
destinadas para alquiler social. (Ayuntamiento de Barcelona, 2017)
Además en Mayo 2017, se definieron los 5 proyectos ganadores para construir 110 viviendas en
predios municipales. Se pretende desarrollar un esquema de cesión de uso protegido, en el cual
123
se garantiza la titularidad pública del suelo y se garantiza el acceso a la población de recursos
económicos limitados.
Los solares que albergaran las nuevas viviendas están dentro de los barrios de la Barceloneta,
la Marina del Prat Vermell, Sarriá, Sant Genís dels Agudells, Roquetes, Trinitat Nova y Poblenou
(Ver Figura 36). Las cooperativas ganadoras de los proyectos son: La Xarxaire SCCL, Llar Jove
SCCL, Associació Parkformes, Associació Cohabitatge Cooperatiu, Sostre Civíc SCCL.
Figura 36 _ Promoción de vivienda en cesión de uso, Barcelona (Sept 2017)

Fuente: Elaboración propia con datos del Ayuntamiento de Barcelona http://ajuntament.barcelona.cat/premsa/wp-
content/uploads/2017/05/170515-NdP-cohabitatge-v3.pdf
Durante el transcurso del 2017, se ha iniciado la construcción de 28 viviendas en Can Batlló, un

antiguo recinto industrial propiedad del Ayuntamiento de Barcelona, el cual ha sido cedido por
75 años a la cooperativa La Borda, quienes son los encargados de vincular a los socios
habitantes, gestionar el financiamiento y la construcción del edificio de madera más alto de
España.
124
Cabe resaltar el modelo económico utilizado para la edificación de las viviendas, en el cual no
ha necesitado de ninguna entidad bancaria privada. El esquema se compone de la siguiente
forma: 19% de la aportación de capital de las socias habitantes (una especie de enganche); 29%
se obtuvo por medio de títulos participativos del Coop57 (una cooperativa financiera), en los
cuales se emitieron 865 títulos de 1.000 euros, teniendo una duración de tres años con una
remuneración asociada de 1.75%; el 17% fue por medio de un préstamo a la inversión (el cual
se regresa con las cuotas mensuales asociadas al uso de las viviendas de los socios habitantes)
otorgado por la Coop57; el 10% de préstamo participativo del Coop57; 5% de aportaciones
voluntarias, las cuales dependiendo su tiempo de permanencia tienen una remuneración entre
el 0,65 y un 2,00%. (la Borda, 2017)
Figura 37 _ Proyecto de vivienda cooperativa Can Batlló, Barcelona 2017

Fuente: Recuperado de la Borda http://www.laborda.coop/es/2017/06/19/ya-vamos-por-la-quinta/
Por otro lado, los edificios infrautilizados son una oportunidad para generar vivienda de alquiler
público y generar alternativas cooperativas. Este es el caso del edificio ubicado en vía Layetana
8 y 10, el cual es propiedad pública y cuenta con 11.000 metros cuadrados. Anteriormente se
encontraban los antiguos juzgados, siendo que desde hace varios años, el edificio ha estado sin
uso. Por tal motivo el Ayuntamiento de Barcelona en conjunto con asociaciones civiles (más de
30 colectivos) desarrollarán un proyecto de vivienda pública con diferentes tipologías
arquitectónicas y jurídicas (de contrato), además de comercios protegidos. (betevé, 2017)
6.1.1 Instrumento de Gestión _ Cooperativa de vivienda modelo Andel (Dinamarca)
De acuerdo con Turmo (2004), “un miembro de una cooperativa no compra una vivienda, sino
que realiza una inversión monetaria a través de la cual accede a parte del valor de la propiedad
y gana el derecho al uso de la vivienda” (Albors, 2011, pág. 26). La cooperativa cuenta con la
propiedad del conjunto residencial y cada socio tiene una participación del colectivo, lo que le
brinda el usufructo de una unidad de vivienda y de los dividendos, como también tiene el derecho
de participar y votar en la gestión y decisiones del mismo grupo.
El cooperativismo está basado en siete principios: (1) adhesión voluntaria y abierta; (2) control
de los miembros democráticos; (3) participación económica; (4) autonomía e independencia; (5)
educación, entrenamiento e información; (6) cooperación entre cooperativas; (7) interés por la
125
comunidad (Albors, 2011). Además de estar reguladas por la Ley de Cooperativas de Vivienda
(Andelsboligloven). (Vidal-Folch, 2014)
De acuerdo con Turmo (2004), las principales ventajas del modelo Andel, son:
I. Sin ánimo de lucro
II. Copropiedad del inmueble
III. Derecho de uso de la propiedad
IV. Derecho de uso de por vida
V. Funcionamiento democrático
VI. Cuota de acceso
VII. Libertad de permanencia
VIII. Viviendas disponibles
IX. Modelo con legislación específica (Albors, 2011)
Con respecto a la venta de la vivienda, es necesario que el cooperativista (socio) quiera dejar de
ser parte de ese grupo, y el andelskrone define el precio máximo en el que se puede vender la
participación de los socios. Sin embargo, es necesario ofrecer la “parte”, a personas que estén
registradas dentro de una lista de espera, en ningún caso se podrá vender la vivienda
independientemente como propiedad privada en el mercado.
De acuerdo con Vidal-Folch, (2014), cada cooperativa elige la manera en que se calculará el
valor de su propiedad, representados en metros cuadrados. Principalmente se utilizan tres
formas de hacer la valoración: “(1) el coste inicial de la compra de la propiedad por parte de la
cooperativa, (2) una tasación de la propiedad llevada a cabo por las autoridades tributarias cada
dos años basada en su valor de mercado como vivienda en régimen de alquiler privado, o (3)
una tasación basada en el mismo criterio pero llevada a cabo por un tasador privado.” (Vidal-
Folch, 2014, págs. 4-5)
126
Tabla 28 _ Características básicas del modelo Andel (Dinamarca)
Tipo de propiedad Colectiva, a nivel de cooperativa individual
Forma de tenencia Participación en la propiedad (Cesión de uso)
Forma de administración Independencia completa cada cooperativa
Conjunto de derechos del Derecho a uso, voto en asamblea de gestión, venta de la
habitante participación, uso de la participación individual como aval
para créditos personales, derechos hereditarios
Posibilidad de capitalización Limitada
patrimonial individual
Financiamiento Aportación inicial de los socios (normalmente del 20% del
costo del proyecto), pago mensual tipo alquiler (estipulado
desde el inicio) y si es necesario un crédito hipotecario por
parte de la cooperativa
Fuente: Elaboración propia con información de Vidal-Folch, L. (s.f.). Asociaciones y cooperativas de vivienda en
Copenhague y Dinamarca. En Cooperhabitar: claves para la generación de procesos cooperativos que aseguren el
derecho a una vivienda digna en Andalucía: Análisis de experiencias nacionales e internacionales.
A grandes rasgos, la cooperativa es la propietaria de las viviendas y los socios (cooperativistas)

pagan una cuota para ingresar y un alquiler mensual, el cual está establecido y por acuerdo
unánime de los socios. De tal manera que los socios tienen una seguridad, beneficios y garantías
como las tuviera en régimen de propiedad, pero con las ventajas de asumir los costos de manera
colectiva y mesurada a la capacidad de pago de cada hogar (Ver Tabla 28).
Con respecto a las ventajas de este modelo habitacional a comparación con otros, Esteve (2009)
enfatiza en que, “los beneficios sociales de la Cesión de uso, frente a los sistemas clásicos en
España son considerables. Entre ellos se destaca: que el socio tiene un contrato de larga
duración de una vivienda; que puede llegar a ser indefinido incluso con derecho hereditario;
evitando así la sensación de precariedad y de inestabilidad que supone el alquiler.” (Albors, 2011,
pág. 44)
127
Tabla 29 _ Ventajas y desventajas del modelo Andel
El precio es similar al de un alquiler, solo que La aportación inicial puede ser un problema
se establece desde un principio y no va a para personas con recursos económicos
tener variación durante el tiempo limitados
Hipoteca colectiva y no individual La durabilidad es por tiempo limitado,
aunque puedan ser 75 o 99 años
Modo de vida colectivo y cohesión entre los En caso de muerte del socio, los herederos
vecinos podrán acceder a la vivienda siguiendo los
protocolos de la cooperativa
Forma de acceso a bienes inmuebles En caso de que algún socio no pague su
públicos sin que se pierda la titularidad aportación, los demás tendrán que abonar su
pública (cesión de uso) parte por él, ya que como cualquier hipoteca
si no se paga la entidad financiera procederá
al embargo
Forma de utilización de inmuebles
subutilizados sin perder la titularidad de ellos
(cesión de uso)
Forma de acceso a bienes inmuebles
públicos sin que se pierda la titularidad
pública (cesión de uso)
6.2 Actuación C.2 _ Creación de una asociación de vivienda asequible para la

producción y gestión de la vivienda
El Ayuntamiento tiene la intención de generar una asociación de vivienda con capital público y
privado. Siendo que, las asociaciones de vivienda desempeñan un papel fundamental en los
países de la Unión Europea con un sistema de provisión de vivienda más avanzado.
Para impulsar su creación, el Ayuntamiento será el principal inversor, además de buscar socios
industriales y en menor medida socios financieros. Se pretende que esta asociación pueda ser
líder en el sector y el motor para la creación, administración y gestión del nuevo parque de
vivienda asequible. (Ayuntamiento de Barcelona, 2016)
6.2.1 Asociación de vivienda, modelo Almene (Dinamarca)
Las asociaciones de vivienda son empresas sin fines de lucro, con el objetivo de administrar,
mantener, construir, organizar y arrendar el parque de vivienda social. En Dinamarca cuentan
con aproximadamente el 20% del parque de vivienda social (490,000 viviendas sociales) y están
organizadas dentro de 7,500 conjuntos residenciales (divisiones).
128
Cada división es una unidad financiera independiente, lo que significa que debe de ser
financieramente sostenible y cubrir todos los gastos generados con los ingresos de los alquileres
(National Building Fund, 2017), sin embargo, jurídicamente cada unidad es parte de la asociación
(Ver Figura 38). (Vidal-Folch, 2014)
Figura 38 _ Diagrama de actores, asociaciones Almene

Fuente: Recuperado de Vidal - Folch, L. Asociaciones y cooperativas de vivienda en Copenhague y Dinamarca. En
Cooperhabitar: claves para la generación de procesos cooperativos que aseguren el derecho a una vivienda digna en
Andalucía: Análisis de experiencias nacionales e internacionales. Pág. 32
Las asociaciones están reguladas por una normativa específicamente (Almenboligloven), en el

que establecen el rol de las autoridades nacionales y municipales. En cualquier instancia, el
Ayuntamiento necesita dar el visto bueno para la creación de cualquier asociación de vivienda.
(Vidal-Folch, 2014).
Las asociaciones Almene son la unidad básica de las asociaciones de vivienda. Funcionan a
partir de un sistema de “democracia vecinal”, con el cual los inquilinos tienen la toma de decisión
de lo que sucederá dentro de su conjunto residencial o división. En cada una de dichas divisiones
se realizarán juntas anuales donde se definirán y organizarán los temas más importantes sobre
la convivencia, administración, presupuesto, mantenimiento y mejoras del mismo (Vidal-Folch,
2014).
Por otro lado, las asociaciones son encargadas de supervisar, coordinar, gestionar los
presupuestos para cada unidad, además se contratan compañías sin ánimo de lucro (Almene
boligselskaber), especializadas en aspectos técnicos y administrativos para “gestionar los
alquileres y pagos, las listas de espera, el intercambio de viviendas entre inquilinos (que les
proporciona movilidad y permite evitar las listas de espera), el diseño de las nuevas promociones,
la supervisión financiera y otras tareas de apoyo, consultoría e implementación técnica de las
129
decisiones llevadas a cabo por las asociaciones y los conjuntos residenciales.” (Vidal-Folch,
2014, pág. 14)
Por su parte, los municipios tienen la responsabilidad de asignar el 25% de los inquilinos de los
nuevos desarrollos (conjuntos habitacionales) con la intención de garantizar la mixtura social,
además de aprobar su ubicación y edificación. Por lo tanto, “En las últimas décadas, al
acentuarse el sesgo hacia inquilinos con ingresos bajos en las Asociaciones Almene, algunos
municipios se muestran reacios a nuevas promociones debido a sus costes asociados. Esto es,
mayor gasto en servicios públicos, mayores “problemas sociales” y conflictividad social, menores
ingresos tributarios, menos “emprendedores” y menor “dinamismo económico”. (Vidal-Folch,
2014, pág. 14)
Con respecto a la financiación de las asociaciones, es necesario la participación de instituciones

privadas de crédito hipotecario, organismos públicos a nivel municipal y central, además de los
inquilinos, los “fondos comunes” de la misma asociación y de la Fundación Nacional de la
Construcción (Landsbyggefonden – LBF).
De acuerdo con Vidal-Folch (2014), el esquema financiero funciona de la siguiente manera:
El coste de la compra del terreno y de la construcción del inmueble se financia con un 10%
de capital inicial que desembolsa el municipio desde su presupuesto anual, un 88% de
hipoteca contratada con las instituciones de crédito hipotecario (con garantía municipal) y un
2% de depósitos de los inquilinos. El alquiler de los inquilinos se calcula para que anualmente
represente un 3,4% de coste inicial y se ajusta anualmente al 75% de la tasa de inflación (o
la tasa de inflación salarial, se escoge la más baja de las dos) y va destinado a pagar la
hipoteca del inmueble. La diferencia entre el coste de amortización del crédito y la suma de
alquileres lo cubren transferencias del Estado central. Así, los alquileres se mantienen
estables y parte pago del préstamo lo subsidia el Estado. En contextos financieros favorables
y bajos tipos de interés, sin embargo, los alquileres pueden resultar superiores al coste de
amortización, lo que acabar suponiendo un ingreso para las arcas del Estado. En suma, los
alquileres se basan en el coste inicial de la construcción del inmueble, por lo que reflejan las
condiciones de mercado existentes en ese momento. En consecuencia, hay bastante
heterogeneidad en cuanto a los alquileres entre los distintos conjuntos residenciales
dependiendo del tiempo y lugar en el que se construyeron las viviendas. Cada conjunto
residencial de las Asociaciones Almene es una unidad económica independiente, por lo que
no hay transferencias entre ellas para igualar los costes de alquiler. (Vidal-Folch, 2014, pág.
10)
A pesar de las ayudas públicas que puedan obtener las asociaciones Almene en Dinamarca, los
precios de alquiler reflejan los costos relacionados al mercado, siendo en promedio casi igual
que los de las viviendas en alquiler privado73.
73
Asociaciones Almene 595 DKK/ m2 / año; Alquiler privado 611 DKK / m2 / año (Vastergaard & Scalon, 2007, pág. 14)
130
7 Conclusiones y discusiones (estrategia C)
Impulsar el mercado social de la vivienda, a partir de cooperativas de vivienda en cesión de uso,

parece ser una alternativa habitacional factible para el contexto catalán y tapatío. Aunque en el
primero ya esté funcionando, se pretende incentivarlo y fomentarlo para que logre tener una
mayor presencia dentro del parque habitacional de la ciudad.
La cesión de uso, ofrece un modelo factible para la utilización de predios e inmuebles públicos,
ya que se garantiza la titularidad pública, al mismo tiempo, se ofrece una alternativa habitacional
asequible, estable, segura y longeva para los socios de la cooperativa.
Aunque así parezca, tampoco es la solución mágica a todos los problemas habitacionales, pero
sí es un modelo que ha generado grandes beneficios dentro de otros países de la Unión Europea.
Específicamente en Dinamarca se logró generar un mercado paralelo, el cual fue menos
propenso a grandes fluctuaciones y cambios radicales en los precios, por lo tanto, lograron
amortiguar más la crisis económica y equilibrar el mercado inmobiliario.
Una de las desventajas del modelo cooperativista es que, si no hay apoyo de la Administración
pública, el acceso a la cooperativa significa que el socio pague una aportación económica inicial,
por lo que es necesario un ahorro previo, y por lo tanto, la mayoría de la población con una
situación socioeconómica desfavorable no podrá tener los recursos necesarios para dicha
aportación. Tal caso se muestra en el contexto danés, donde las cooperativas Andel están
habitadas principalmente por población proveniente de clases sociales medias y altas.
Con respecto a las asociaciones de vivienda, definitivamente son necesarias para operar,
administrar, gestionar, desarrollar y promover vivienda social, ya que por la complejidad del tema,
es importante contar con un actor especializado y enfocado específicamente en ver por el
beneficio de la ciudad, vivienda y ciudadanía. De tal manera que las administraciones locales
pueden destinar sus esfuerzos en seguir fomentando la vivienda pero las actividades
relacionadas con la administración, mantenimiento, gestión social, normalmente supera la
capacidad técnica y suficiencia personal de las Administraciones locales.
Además la provisión de vivienda por parte de diferentes actores logrará equilibrar y diversificar
el parque habitacional, de tal manera que las personas podrán tener más alternativas para elegir
con respecto al régimen de tenencia, precio, ubicación y características físicas arquitectónicas
de la vivienda.
131
CAPÍTULO 06
OPORTUNIDADES Y
RETOS
1 Introducción
Según los cálculos realizados anteriormente (Capítulo 3), Guadalajara necesita 22.041 viviendas
para satisfacer la demanda habitacional proyectada al 2030. En dicho cálculo están consideradas
las 10.913 viviendas para la formación de nuevos hogares y las 11.128 viviendas que
actualmente se encuentran en rezago habitacional. Por lo tanto es necesario buscar alternativas
habitacionales que puedan garantizar el acceso a la población más vulnerable
socioeconómicamente.
De acuerdo con el Plan Municipal de Desarrollo de Guadalajara (2016), para poder generar
mejores oportunidades a los ciudadanos con respecto a la vivienda, es necesario “Crear
instrumentos de gestión novedosos que promuevan la socialización de los costos y beneficios
del desarrollo urbano y establecer políticas integradas para ordenar e impulsar los mercados
inmobiliarios.” (pág. 98)
Por esa razón, es necesario analizar los instrumentos de gestión, estrategias y mecanismos
utilizados en otros países para aumentar el parque de vivienda social y lograr tener un sistema
habitacional más eficiente y efectivo para toda la población. Por lo tanto, la presente investigación
tiene como objetivo estudiar los principios y las bases de articulación de los instrumentos de
gestión propuestos por el PDVB para aumentar el parque de vivienda asequible, con la intención
de lograr identificar cuáles podrían ser factibles para la implementación dentro del contexto
mexicano.
“Nuestra caja de herramientas en relación a la resolución de problemas de la vivienda asequible,

es una caja de herramientas tradicional, que en respeto a todos los que nos han precedido es
una caja de herramientas que no tenía el suficiente número de herramientas, ni las herramientas
suficientemente sofisticadas.” Burón (2017)
De tal manera, el presente capitulo se estructura a partir del análisis de los instrumentos de
gestión utilizados para el aumento del parque habitacional asequible en el PDVB, los cuales
entran en una discusión activa y propositiva que nos dan la capacidad de conocer las
oportunidades y los retos que representa la implementación dentro del contexto mexicano y
específicamente de Guadalajara.
132
2 Implementación de estrategia A _ Aumento de parque público
Considerando que la política habitacional desarrollada desde los años noventa en México, ha
sido fuertemente influenciada por la ideología neoliberal, fortaleciendo la economía de mercado
y dejando un derecho constitucional (la vivienda) en manos del libre mercado, bajo el supuesto
de que la oferta y demanda irían solucionando las necesidades sociales. Sin embargo, en
Guadalajara no ha dado resultado, ya que la oferta de vivienda financiada con recursos públicos
los últimos diez años (2006-2016), excluye al 51,7% de la población.
A partir de 2013, la SEDATU y CONAVI propusieron nuevos sistemas de financiamiento de

vivienda, que buscan apoyar el desarrollo vertical, para consolidar y redensificar las ciudades.
Además algunos organismos públicos (SHF, CONAVI, INFONAVIT) están iniciando con
programas y apoyos para incentivar el mercado de alquiler. Sin embargo, la inversión pública
destinada a desarrollar vivienda en alquiler, aún no logra ser una alternativa real para los hogares
con bajos ingresos. De acuerdo con la declaración expresada por Jesús Alberto Cano Vélez
(Director general de SHF) se sigue dando prioridad a la utilidad del sector privado, fomentando
vivienda en alquiler de renta media y alta.
La demanda en renta está creciendo y empezamos con vivienda en renta media, porque
obviamente está mejor localizada y tienen plusvalía. Aunque el ingreso que tiene el
inversionista por la renta es pequeño, éste apuesta por la plusvalía que se genere en el largo
plazo. Además añadió, lo que queremos es entrar a apoyar vivienda en renta de menor precio.
Estamos trabajando en eso, es un ejercicio que tenemos que ir poco a poco porque la
vivienda social está en lugares más lejanos (donde se podría generar menor plusvalía). En
los proyectos que hemos apoyados las rentas (mensuales) son de 12.000, 15.000 y hasta
25.000 pesos mensuales. (Gutiérrez, 2017)
Por lo tanto, existe la necesidad de poder implementar instrumentos de gestión que propicien e
incentiven aumentar el parque de vivienda pública y de alquiler social que pueda garantizar el
acceso asequible a la población socioeconómicamente más desfavorecida.
2.1 Generación de nuevos solares para VPO y dotacional
En el Plan Municipal de Desarrollo de Guadalajara (2016) se establece una estrategia

institucional que busca aprovechar el potencial de suelo y la gestión urbana integral. Dentro de
los distintos criterios, cabe destacar el inciso d, que a la letra dice: “Replanteamiento de las
normas de utilización de los predios y fincas más allá de las referencias a la reglamentación
urbanística, para vincularla con la promoción de la vivienda social;” (Ayuntamiento de
Guadalajara , 2016, pág. 99)
133
Aunque en México no existe la figura de VPO (utilizada en España), se puede comparar con la
vivienda que cuenta con subsidio y/o crédito por algún organismo público. Sin embargo, en
Guadalajara siendo el municipio central del AMG, las reservas urbanizables disponibles son
pocas a comparación con los otros municipios metropolitanos.
De acuerdo con la cartografía de suelo intraurbano realizada por el IMEPLAN (2016), hay
1.127,78 hectáreas de reserva urbana disponibles en Guadalajara, las cuales pueden ser
aprovechas para fomentar políticas de mixtura social, por medio de “acciones de diversificación
de tipologías de tenencia, dimensión y límite de ingreso”, además de “la ampliación de opciones
de régimen de tenencia como: viviendas de alquiler con opción a compra, propiedad compartida,
vivienda en derecho de uso”. (García-Almirall, Arends, & Gutiérrez, 2016, pág. 87)
Figura 39 _ Reservas urbanas disponibles, Guadalajara 2016

Fuente: Elaboración propia con cartografía de IMEPLAN (2017), http://sigmetro.imeplan.mx/map
Aunque la ubicación de las reservas disponibles se encuentran principalmente en áreas con

índice de marginación urbana media, existen algunos predios que están dentro de los mejores
barrios de la ciudad. Por lo tanto destinar el 50% de la superficie urbanizable a vivienda de
alquiler asequible (modelo propuesto PDVB), financiada por el sector público, sería una
oportunidad de mostrar un modelo híbrido junto con el sector privado y sociedad (modelo de
colaboración llamado 4P), en donde todos tendrán beneficios.
134
Sin embargo, seguramente el sector inmobiliario será el primero en poner obstáculos para que
se pudieran desarrollar este tipo de proyectos, ya que ¿por qué tener utilidad del 50% si puedo
tener el 100%?, esta suposición se confirma en un estudio realizado por Cuadra Urbanismo
(2016), donde se muestra la poca intención del sector privado para desarrollar vivienda en
alquiler por su baja rentabilidad, “Como alternativas en el acceso a la vivienda para los más
pobres, se plantean mecanismos para garantizar el mercado de suelo urbano y promoción estatal
de vivienda en renta. Un esquema de vivienda que muchas veces no interesa al sector privado
porque representa una menor ganancia que la vivienda terminada.” (pág. 108)
2.2 Compra de viviendas y edificios para destinarlos a alquiler público
Galster & Killen (1995), Musterd (2005), explican la relación de la ubicación de la vivienda como
determinante para que las personas puedan ascender dentro de la escala social, de tal manera
que habrá barrios que logren generar mejores oportunidades laborales y académicas a sus
residentes. Por lo tanto, la capacidad que pueda tener el Ayuntamiento de poder adquirir predios
e inmuebles que estén ubicados estratégicamente dentro de la ciudad, generaría dinámicas
sociales positivas, introduciendo vivienda pública en barrios consolidados y favorecidos
urbanamente, estableciendo alternativas habitacionales asequibles y bien localizadas.
En Guadalajara, el fenómeno de la gentrificación pareciera aún no ser tan grave como lo es en

otras ciudades del mundo, sin embargo, las tendencias mostradas en las metrópolis
latinoamericanas, de volver a habitar los barrios centrales de las ciudades, podría fomentar la
especulación y cambio de estructuras sociales dentro del territorio. Por lo tanto, se considera
necesario que exista el derecho de tanteo dentro de áreas de preferencia urbana, una
herramienta potente que puede dar oportunidad a los planeadores de la ciudad de anticipar,
controlar la expulsión de hogares socioeconómicamente más bajos y propiciar dinámicas
sociales para proteger el beneficio común de la ciudadanía.
Por otro lado, existen algunos obstáculos que son necesarios considerar; en primera instancia
las políticas públicas en México están enfocadas principalmente en los beneficios económicos y
no sociales. Por lo tanto, los funcionarios que propongan la adquisición de inmuebles para
destinarlos a vivienda pública, serían juzgados como socialistas (por lo general es al revés, los
Ayuntamientos venden las reservas territoriales públicas) y los empresarios dentro del sector
inmobiliario estarían en contra. Además existen municipios que no cuentan con los recursos
económicos suficientes para destinarlos a la adquisición de inmuebles, sin embargo, municipios
como Guadalajara y Zapopan, que sí cuentan con los recursos económicos para logar hacer
transacciones importantes, podrían destinar inversión pública en favor a la vivienda social
asequible.
A continuación analizaremos de manera básica como se podría implementar dentro del Código
Urbano de Jalisco, las áreas de preferencia urbana y específicamente el derecho de tanteo a
precio por debajo del mercado.
135
2.2.1 Propuesta normativa
Según lo estudiado anteriormente, vemos que la estrategia del PDVB, es utilizar el derecho de
tanteo y retracto de una manera similar a lo establecido en el Código de Urbanismo francés, el
cual se encuentra dentro del derecho de preferencia urbana y permite tantear inmuebles a precio
por debajo del mercado. Por lo tanto, es necesario integrar al Código Urbano de Jalisco, algo
similar que pueda funcionar para que el Ayuntamiento tenga la capacidad y el derecho de hacer
tanteo en inmuebles y predios urbanos en áreas de preferencia urbana.
Dentro del Código Urbano de Jalisco, en el Capítulo II, Del derecho a preferencia en zonas de
reserva, Artículo 196, aparte de tener el derecho de preferencia en los predios ejidales o
comunales, sería necesario agregar que también puede tenerlo dentro de los predios e inmuebles
urbanos, como se señala a continuación:
Los ayuntamientos y el Gobierno del Estado tienen derecho de preferencia para adquirir los
predios ejidales o comunales comprendidos en la reserva, además de los predios e inmuebles
urbanos delimitados dentro de las áreas de preferencia urbana, en toda enajenación de
terrenos en favor de personas ajenas al ejido, comunidad y/o propietario, conforme se
establece en la Ley Agraria y la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento
Territorial y Desarrollo Urbano. (Sería necesaria establecerlo en esta Ley)
Para tal efecto, los propietarios de los predios e inmuebles o en su caso, los notarios, los
jueces y las autoridades administrativas respectivas, deberán notificarlo a la entidad
federativa y al municipio correspondiente, dando a conocer el monto de la operación, a fin de
que en un plazo no mayor de treinta días naturales, ejerzan el derecho de preferencia si lo
consideran conveniente, garantizando el pago respectivo.
Además es necesario establecer que el Ayuntamiento tenga derecho de ofrecer un precio

diferente (a la baja) de lo solicitado por su propietario, por el cual, también se requiere hacer la
modificación dentro del Artículo 200 del Código Urbano de Jalisco, tal como se muestra:
Si el Ayuntamiento o el Gobierno del Estado ejercitan el derecho de preferencia, pagarán por

el predio el mismo precio fijado para el acto que se pretendía realizar, o el Ayuntamiento
presentará su propuesta económica en un periodo de 10 días hábiles, mismo que si el
propietario acepta se liquidará dentro de los treinta días siguientes, a la fecha cuando la
autoridad informe al notario que hará la adquisición. Si la autoridad incurre en falta de pago
en el término previsto, perderá su derecho de preferencia respecto al predio ofrecido en venta.
Por lo demostrado en Barcelona, si existiera voluntad política, se pueden encontrar las formas
legales y financieras de hacerlo, afectando el beneficio privado de pocos para generar mejores
oportunidades a la mayoría de la sociedad. Por lo tanto, se puede decir que el derecho de tanteo
a precio por debajo del mercado, es una herramienta fundamental para poder ampliar el parque
de vivienda pública dentro de los mejores barrios de la ciudad.
136
3 Implementación de estrategia B _ Movilización de vivienda privada
hacia la vivienda en alquiler asequible
De acuerdo con Trilla (2014), “El precio de la vivienda se ha ido convirtiendo en los últimos años
en un elemento determinante del riesgo de pobreza de la población y en uno de los factores
explicativos de las desigualdades sociales.” (pág. 110) Por lo tanto, será imprescindible poder
implementar nuevas herramientas que regulen los precios de la vivienda, para que tanto los
arrendadores y/o propietarios, como los inquilinos puedan tener la certeza de los costes e
ingresos que tendrán por la vivienda. Con esto se puede evitar grandes inflaciones, desahucios
y principalmente un equilibrio en el mercado.
Si consideramos que el 65% de la población de Guadalajara, destina más del 30% de sus
ingresos al pago del alquiler, sin incluir las cuotas de servicios básicos (agua, luz, gas), nos
encontramos en un panorama desfavorecedor, ya que la mayoría de la ciudadanía vive con
sobrendeudamiento, lo que puede ocasionar problemas sociales graves, como la pobreza,
segregación y delincuencia.
Ante este escenario, es necesario la implementación de una estrategia que logre ofrecer una
solución de manera eficiente (tiempo-inversión). Por esa razón, es considerada una buena
alternativa establecer las herramientas necesarias para incentivar a que el parque de vivienda
privado pueda convertirse en vivienda en alquiler asequible. Siendo, posiblemente una de las
opciones más viables de Guadalajara, considerando la situación contextual, política, normativa
y presupuestal del Ayuntamiento.
Por otro lado, para fomentar nueva construcción en predios infrautilizados o sin uso, son
necesarios sistemas innovadores de financiación que incentiven a los desarrolladores
inmobiliarios privados para invertir en estas alternativas habitacionales. Además tendrían que
formarse las bases jurídicas que permitan mayor seguridad para los inquilinos y arrendadores,
junto con un sistema de regulación de precios que dará certidumbre y estabilizará el mercado de
alquiler. De acuerdo con Trilla (2014), “Hay que abordar con valentía y coraje el diseño e
implementación de políticas de control de precios del libre mercado, especialmente en el
mercado del alquiler. Políticas participativas, por zonas de las ciudades, y con fuerte apoyo
público a los propietarios de las viviendas que compensen la función social que les pide, como
viene siendo habitual en Alemania.” (pág. 110)
137
3.1 Registro de solares vacantes y promoción de vivienda en alquiler asequible
en los solares vacantes
A partir de la cartografía proporcionada por el IMPLAN (2015), hay identificadas 632,49

hectáreas de suelo intraurbano, clasificados en siete categorías; (1) Barranca; (2) Otro; (3)
Predios en construcción; (4) Predios sin construcción; (5) Reserva urbana; (6) Uso agrícola; (7)
Uso temporal. De las cuales, solo consideraremos 496,81 hectáreas viables para proponer
proyectos de vivienda asequible (llamadas a continuación como hectáreas desarrollables),
siendo las clasificadas dentro de las categorías; (4) Predios sin construcción, (5) Reserva urbana
y (7) Uso temporal (Ver Figura 40).
Figura 40 _ Suelo intraurbano disponible, Guadalajara 2015

Fuente: Elaboración propia, con cartografía de IMEPLAN (2015), http://sigmetro.imeplan.mx/map
Para conocer la cantidad de viviendas que se podrían desarrollar en dichos predios, es necesario
generar cuatro escenarios, en los cuales, partiremos del supuesto que todas las hectáreas
mencionadas están calificadas con el mismo uso de suelo dentro del Plan Parcial de Desarrollo.
Primeramente exploraremos como, en caso que los predios estuvieran catalogados como
Habitacional Plurifamiliar Vertical H4-V (lote con superficie mínima de 200 metros cuadrados, con
una densidad máxima de 104 viviendas por hectárea) obtenemos que hay 496,81 hectáreas
disponibles, en las cuales con un coeficiente de ocupación (COS) de 0.8 podrían desarrollarse
41.335 viviendas.
138
En un segundo escenario, basados en el uso de suelo Habitacional Plurifamiliar Vertical H3-V,
con una densidad máxima de 54 viviendas por hectárea y un predio con una superficie mínima
de 480 metros cuadrados, obtenemos que habría 459,49 hectáreas para desarrollar, en las
cuales podrían albergarse 17.369 viviendas. Por otro lado, si consideramos el escenario
planteado para el uso de suelo Habitacional Plurifamiliar Vertical H2-V, obtenemos 1.834
viviendas. Dentro del último supuesto, con la clasificación Habitacional Plurifamiliar Vertical H1-
V, el cual es el que tiene menor densidad de viviendas por hectárea, se podrían desarrollar 865
viviendas (Ver Tabla 30).
Por lo tanto, podemos concluir que las hectáreas desarrollables son una excelente oportunidad
para poder implementar esquemas de financiamiento e incentivos fiscales para lograr desarrollar
vivienda en alquiler social asequible dentro de tejidos urbanos consolidados.
Tabla 30 _ Número de viviendas en hectáreas desarrollables
Densidad
Superficie mínima Hectáreas Viviendas por
Uso de suelo máxima de COS
de predio disponibles desarrollar
viviendas / ha
H4-V 200 104 496,81 0,80 41.335
H3-V 480 54 459,49 0,70 17.369
H2-V 800 28 109,15 0,60 1.834
H1-V 1200 20 108,10 0,40 865
Fuente: Elaboración propia con datos del (Reglamento de zonificación urbana del municipio de Guadalajara , 2009)
https://transparencia.guadalajara.gob.mx/sites/default/files/reglamentos/Reg.ZonificacionUrbanaMunicipioGuadalajara.p
df
3.1.1 Factibilidad económica
Para lograr fomentar la vivienda en alquiler, es necesario incentivar a los desarrolladores

inmobiliarios para que estén interesados en dicho mercado. Según un estudio realizado en
Guadalajara con representantes del sector privado, público y academia “Para implementar la
vivienda en renta, es necesario generar las condiciones para que el sector privado se vea
motivado a invertir en dicho mercado, tales como créditos a largo plazo para desarrolladores y
modificar las disposiciones del código civil sobre el desalojo de viviendas.” (Cuadra urbanismo,
2016, pág. 108)
Por lo tanto, se propone analizar los instrumentos fiscales y financieros utilizados en Alemania,
los cuales basados en deducciones al impuesto sobre la renta y apoyos en subsidios, logró
edificar uno de los parques habitacionales en alquiler más atractivos del mundo.
Además de las deducciones fiscales, en Guadalajara la inversión pública utilizada para la

adquisición de vivienda se podría invertir en vivienda en alquiler, considerando que entre 2006 y
2016 se tuvo un presupuesto promedio de 623.421.462 pesos anuales (30.615.704 euros), con
139
los cuales se podrían edificar 720 viviendas verticales tipo Media-Residencial74 al año. En
consecuencia no habría población beneficiada con la adquisición de vivienda, pero se estaría
garantizando el acceso por medio del alquiler asequible a más hogares, conservando la
titularidad pública.
Actualmente la SHF, ofrece financiamiento a 20 años a los desarrolladores inmobiliarios para

edificación de vivienda en alquiler. Durante el 2016 dio inició el programa con 100.000 millones
de pesos a través de créditos, garantías y seguros.
Además de financiamientos, los estímulos fiscales son una alternativa para incentivar a los
inversionistas para la construcción de vivienda en alquiler, como lo hicieron en países de la Unión
Europea. Estos mecanismos ya han sido utilizados con éxito en Guadalajara durante los años
setenta y ochenta, logrando destinar el 14% de la vivienda nueva (vertical y horizontal) construida
por organismos públicos al mercado de alquiler. El incentivo era por medio de certificados
llamados Promoción Fiscal (CEPROFI) o por títulos que lograban disminuir el pago de impuestos
(base gravable) (López-Moreno, 1996).
3.2 Captación de vivienda privada para destinarla a alquiler asequible
En Guadalajara el tipo de arrendador más común, es el llamado pequeño propietario, siendo

personas físicas o morales que tienen menos de 15 inmuebles para alquilar, según lo
mencionado por Gilbert & Varley (1991), “Nuestra evidencia sugiere fuertemente que la mayoría
de los arrendadores en las dos ciudades (Guadalajara y Puebla) operan a pequeña escala” (pág.
134).
Bajo una lógica neoliberal, lo más común es que los propietarios-arrendadores busquen la mayor
rentabilidad posible por su inmueble, el cual podría ser un precio que equivale al 4% o 5% del
precio de venta. De acuerdo con Pareja-Eastaway & Sánchez-Martínez (2011), “El hecho de que
el sector del alquiler sea poco atractivo para los inversores tiene mucho que ver también con la
falta de rentabilidad y las expectativas de revalorización de los precios de la vivienda.”
En ocasiones los propietarios prefieren tener el inmueble deshabitado por inseguridad de

alquilarle a una persona desconocida, hasta encontrar algún familiar o persona recomendada,
ya que el marco normativo no genera la seguridad necesaria para los inquilinos y propietarios.
Por lo tanto, nos encontramos con dos situaciones complejas; en primera instancia, la falta de
seguridad jurídica para el propietario-arrendador y al inquilino. Según afirma Bouillon (2012), “El
marco regulatorio que rige las relaciones entre inquilinos y propietarios es uno de los principales
factores que limita la oferta de vivienda de alquiler en América Latina y el Caribe” (pág. 108); y
74
Según las categorías utilizadas por el INFONAVIT, la vivienda Media-Residencial tiene un valor de 851.625 pesos.
140
por otro lado, el precio, los cuales son inasequibles para un alto porcentaje de población
tapatía75.
De tal manera, que para lograr captar más vivienda privada y destinarla a alquiler asequible, es
necesario hacer modificaciones normativas dentro del Código Civil de Jalisco, además de
implementar instrumentos de regulación e información de precios como lo es el Miestpiegel para
generar certidumbre y estabilidad de los precios definidos por su ubicación, calidad, año de
construcción, superficie entre otras variables.
3.2.1 Modificaciones al Código Civil Federal
I. Duración de contrato
De acuerdo con Pareja-Eastaway & Sánchez-Martínez (2011), “el riesgo en la percepción de las
rentas junto con garantías en la duración acordada del contrato, hacen de la vivienda en alquiler
un activo sujeto a mayores incertidumbres, especialmente en aquellos países en los que el
alquiler, bien sea público o privado, representa la forma habitual de tenencia de los segmentos
de demanda más vulnerables.” (pág. 61),
En Alemania los contratos de alquiler son indefinidos, lo que genera ganar-ganar para ambas
partes (arrendador / inquilino). Sin embargo, considerar un contrato sin límite en México
posiblemente sea una postura muy radical, por lo tanto, siendo conservadores realizaremos una
propuesta basada en la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del
mercado del alquiler de viviendas en España, para modificar la duración mínima del contrato
dentro del Artículo 2448 del Código Civil Federal mexicano.
II. Modificación del Artículo 2448 – C.-

La duración mínima de todo contrato de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la
habitación será de un año forzoso para arrendador y arrendatario, salvo convenio en contrario.
Propuesta: La duración mínima de todo contrato de arrendamiento de fincas urbanas destinadas

a la habitación será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado
el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta
que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario
manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación
del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Basado en el Artículo
9. Plazo mínimo de (Ley 4/2013, de 4 de junio )
III. Actualización del precio de renta

La actualización del precio del alquiler, dentro de la normativa mexicana, no está estipulado, por
lo que es indispensable que se pueda integrar algún Artículo que regule los incrementos anuales
y sean pactados entre ambas partes dentro del contrato.
75
Entre el 21.5% y 31.6% según escenario realizado en el Capítulo 2 de la presente investigación.
141
3.2.2 Instrumento de información sobre los precios de la vivienda (Mietspiegel simple)
En Guadalajara a comparación con otras ciudades Latinoamericanas y a nivel mundial su

porcentaje de población que vive en alquiler (33%) es significativo, según la tendencia
demostrada irá incrementando con el paso de los años. Por lo tanto, es necesario lograr fomentar
y establecer el mercado de alquiler como una alternativa asequible para la población, ya que,
actualmente los precios de la vivienda aumentan a mayor ritmo que los salarios.
Según lo analizado dentro del capítulo anterior (Capítulo 4), la función del Mietspiegel es regular
los precios de alquiler, el cual es realizado por cálculos objetivos y estadísticos, y está basado
en referencias locales a nivel barrial. De tal manera, que dicho instrumento logrará establecer y
regular los precios de la vivienda en alquiler.
Implementar un instrumento como el Mietspiegel simple, a nivel metropolitano por medio del
IMEPLAN sería una alternativa factible, ya que siendo un organismo descentralizado con
atributos de planeación podría generar la estadística a manera de consulta pública. Utilizar este
instrumento como medio de información al inicio y en un futuro poderlo implementar como
instrumento legal es una buena opción.
Con la recién creación del Observatorio de Vivienda de Barcelona (O-HB), la Administración

pretende analizar y desarrollar los indicadores necesarios para dar fundamentos cuantitativos y
cualitativos al desarrollo de las políticas de vivienda. Además, tiene como objetivo, construir un
instrumento informativo y regulatorio del mercado de alquiler. Aunque la Agencia de Vivienda de
la Generalitat de Cataluña ya tiene una plataforma que ofrece los índices de precios de alquiler,
generados a partir el año de construcción, ubicación y superficie, el Observatorio pretende
desarrollar un instrumento estadístico más complejo y preciso.
3.3 Convenios con entidades financieras para la cesión de vivienda (captación

de vivienda deshabitada)
En Guadalajara se estima que el 10.7% del parque habitacional esta deshabitado, por lo tanto
existe una oportunidad de implementar programas que puedan reinsertar dichas viviendas dentro
del mercado de alquiler asequible. Basados en la experiencia europea, las iniciativas han
funcionado cuando el Ayuntamiento toma la responsabilidad como aval y gestor de dichas
viviendas. Por una parte brinda seguridad jurídica y asegura el pago a los propietarios y por otro
lado, se garantiza el acceso a la población con más necesidades habitacionales.
Para poder pensar en implementar un programa de esa índole, aunque el INFONAVIT ya esté
utilizando un sistema de subasta para recuperar las viviendas abandonadas, en el municipio de
Guadalajara la situación es diferente, ya que la mayoría de la vivienda no es otorgada con
créditos de dicho organismo público. Por lo tanto, es necesario hacer un mapeo real de la
situación actual de las 40.946 viviendas deshabitadas del municipio.
142
Por ejemplo, actualmente el Ayuntamiento de Barcelona, ha puesto en marcha un censo de
viviendas deshabitadas, iniciando en 4 barrios de la franja del Besós. De los primeros resultados,
se muestra que 246 viviendas están sin uso, 86 en Trinitat Nova, 9 en Baró de Viver, 70 en Bon
Pastor y 84 en Besós Maresme (Ayuntamiento de Barcelona, 2017). Con esta experiencia,
Barcelona, siendo una ciudad que calculaba entre el 4% y 11% de su parque habitacional
deshabitado, están descubriendo que posiblemente no vaya a ser más del 1% en términos reales
de vivienda sin uso. De acuerdo a lo estipulado por Burón (2017), “la vivienda verdaderamente
movilizable hacia el alquiler, es menos de un tercio de total.” Sin embargo comenta, “esto quiere
decir que el problema hay que medirlo, atacarlo y hay que hacer todo lo que se pueda para que
el menor número de vivienda este ociosa, pero no va a ser una solución sistemática.” Por lo tanto,
de igual manera sería necesario conocer la situación real de Guadalajara, para poder proponer
un programa atractivo, además de factible social y económicamente.
4 Implementación estrategia C _ Impulso del mercado social de la

vivienda
Es sano reconocer que el sector público no podrá dar solución de la noche a la mañana a todos
los problemas de vivienda, por lo tanto, es necesario pensar en alternativas que logren
cohesionar el sector privado, público y la sociedad civil organizada (entidades sin fines de lucro,
cooperativas, fundaciones). Esto se puede lograr por medio de los esquemas de cesión de uso
utilizados principalmente en los países nórdicos y estos últimos años ha ido tomando fuerza en
Cataluña y España.
El modelo de cooperativas de vivienda Andel, parece ser una oportunidad de integrarse

fácilmente al contexto tapatío, ya que dentro de la cultura e idiosincrasia existe la costumbre de
organizar grupos familiares o de amigos, entre los cuales se apoyan para autoconstruir sus
viviendas, en los cuales a modo de cooperativa van apoyándose unos a otros, hasta lograr el
objetivo común.
Sin embargo, la población está acostumbrada a pensar en que el régimen de tenencia es una
dicotomía (alquiler o propiedad), por lo tanto integrar una nueva forma de acceder a la vivienda
en cesión de uso, en donde eres inquilino-propietario, podría ser dificil de asimilar para la gran
mayoría, pero por medio de campañas de información y estrategias pedagógicas adecuadas se
puede lograr.
Para ilustrar lo anterior, tenemos el ejemplo de lo que está sucediendo en Barcelona, aunque
cabe señalar que las cooperativas ya tienen algunos años trabajando y consolidándose como
una propuesta viable, el apoyo e interés de la actual Administración, ha incentivado que vaya
creciendo el modelo cooperativista en toda la región y esté generando confianza en la población.
De acuerdo con lo mencionado en el Estudio de mercado realizado por la Federación de
143
Cooperativas de vivienda de Cataluña (2008), “Hay una buena recepción del concepto de la
Cesión de uso, considerando una gran oportunidad que aportaría viviendas de calidad, contratos
a largo plazo, y cuotas mensuales inferiores y más accesibles a las de mercado.” (Albors, 2011,
pág. 73)
Para lograr generar que las asociaciones de vivienda sean base fundamental del sistema de
provisión de vivienda de la región o del país (que parece aún estar alejado de la realidad), será
indispensable el apoyo y voluntad del gobierno federal para poder ir implementando empresas
sin fines de lucro que vayan poco a poco estructurando un sistema para gestionar, administrar,
desarrollar y mantener el parque de vivienda de alquiler privado y en un futuro cercano el stock
público. Un ejemplo Latinoamericano que podemos tomar como pauta con sus ventajas y
desventajas, son las Empresas de Gestión de Interés Social (EGIS) implementadas en Chile, las
cuales funcionan como intermediarios técnicos, en conjunto con la sociedad proponen nuevos
proyectos de vivienda social. Dichas empresas no han sido del todo exitosas, pero muestran que
con apoyo e interés del gobierno central y local, pueden explorarse nuevos esquemas de
organización y gestión para aumentar el parque de vivienda asequible.
4.1 Impulso al modelo de cooperativas en cesión de uso: Coviviendas
El modelo de cooperativa en cesión de uso puede representar una oportunidad para implementar
“nuevos” modelos habitacionales en Guadalajara. Podrían utilizarse las propiedades o
inmuebles con titularidad pública en cesión de uso a una cooperativa para poder generar las
primeras experiencias e ir aprendiendo sobre la implementación y contextualización del modelo.
En una segunda etapa, sería necesario capacitar y comunicar las ventajas, desventajas y función
de las cooperativas Andel, con la intención de ir fomentando dicho modelo en más inmuebles
privados y públicos.
En Cataluña y principalmente en Barcelona, el proceso de familiarización con las cooperativas

de vivienda ha sido poco a poco, pero cada día se va consolidando como una propuesta
habitacional viable. El Ayuntamiento de Barcelona, por medio de un concurso público ofreció 7
predios municipales para el desarrollo de vivienda cooperativa en cesión de usos, dentro de los
cuales, la Administración solicito el acceso a un sector determinado de población, ya que la
cooperativa no haría la inversión para la adquisición del predio, las cuotas de ingreso serían
asequibles para la población objetivo.
Dentro de este esquema, la cooperativa tiene el derecho de uso por 75 años y podrá
incrementarse bajo previo acuerdo al finalizar el contrato. Además, el Ayuntamiento recibe un
canon anual de forma simbólica más que redituable por parte de los socios o inquilinos, y lo más
importante el inmueble no pierde la titularidad pública.
Este modelo ha sido muy atractivo en otros países de la Unión Europea, ya que el inquilino-socio
obtiene una vivienda nueva por lo general bien ubicada, con un pago mensual fijo (cuotas
144
establecidas por la misma cooperativa) que normalmente es por debajo de los precios de
mercado y seguridad de poderlo habitar por 75 años.
Además, es una herramienta para garantizar el buen uso de los inmuebles públicos y asegurar
su titularidad, ya que al ceder el uso a una cooperativa por mínimo de 75 años será utilizado
como viviendas con fines sociales; así la siguiente Administración (del mismo u otro partido
político) no puede vender el inmueble público, asegurando principalmente a los inquilinos y al
patrimonio público del municipio.
El modelo Andel como vimos en Dinamarca, ha sido impulsado para el desarrollo de vivienda de
clases sociales medias y altas, por los costos que representa el ingresar a dicho esquema. Por
lo tanto en Guadalajara, será necesario que existan subsidios y financiamientos públicos para
pueda ingresar los colectivos más vulnerables.
Por otro lado, el modelo es atractivo para los grupos de personas que comparten ciertas
características, ideologías y gustos. Las cooperativas Andel han sido implementadas con éxito
por grupos de personas de la tercera edad, un sector poblacional sin muchas alternativas
habitacionales asequibles. Por lo tanto, las cooperativas pueden funcionar para proyectos de
asilos o casas de retiro, un buen ejemplo es la cooperativa Trabens (Centro social de convivencia
para mayores). Dicho grupo desarrollo un asilo con espacios de recreación, sanidad, en donde
pagan una cuota mensual asequible para los inquilinos-socios.
Implementar el modelo en proyectos con gran peso en la ciudad puede generar grandes
beneficios. Por ejemplo, Ciudad Creativa Digital (CCD), dicho proyecto busca integrar vivienda,
con espacios de trabajo y desarrollo creativo (una proyecto similar a la intervención urbana del
22@ en Barcelona). Los inmuebles y predios, son titularidad de un fideicomiso público-privado,
en el cual actualmente están buscando desarrollar vivienda de venta por medio de inversionistas
privados.
La CCD se puede considerar un escenario idóneo para implementar un modelo de cooperativa

Andel, ya que con las aportaciones iniciales de los socios, más subsidios y créditos públicos se
podrían llevar a cabo la construcción de los edificios, y por medio de cuotas mensuales, pueden
ser garantizados los precios. Los cuales dependiendo de los ingresos que tengan los hogares,
podría fijarse un alquiler asequible para cada hogar. De tal manera podría convertirse en un
proyecto icónico que tenga alternativas habitacionales que propicie la mixtura social, en conjunto
con espacios de trabajo que incentiven el desarrollo creativo, cultural y académico. Sin embargo,
lastimosamente, por el momento las gestiones realizadas para el proyecto del CCD, plantean un
esquema tradicional, buscando generar vivienda para clases sociales medias y altas, tratando
de generar la mayor plusvalía para la zona.
145
4.2 Asociaciones de vivienda
Los países con mejores sistemas de provisión de vivienda, tienen asociaciones de vivienda, las
cuales funcionan y tienen diferentes atributos según la normativa local, pero en general son
“organizaciones independientes encargadas de la gestión de vivienda social, a través de
subsidios y otros mecanismos, han conseguido descentralizar y desconcentrar competencias,
creando una estructura más amplia que fortalece al ente municipal en las tareas de previsión,
gestión y evaluación de la política de vivienda social (Reino Unido, Francia, Países Bajos y
Alemania).” (García-Almirall, Arends, & Gutiérrez, 2016, pág. 85)
De acuerdo con Bouillon (2012),

La vivienda pública para alquiler puede aumentar la oferta inmobiliaria (Sinai y Waldfogel
2005), garantizar la existencia de unidades de alta calidad (Olsen 2001) y producir
externalidades positivas que se ven reflejadas en la valorización de la propiedad en las
comunidades circunvecinas (Ellen et al. 2001; O´Sullivan 2008). Sin embargo, también tiende
a ser costosa, suele estar mal administrada y exhibe una propensión al deterioro con el
tiempo, además de que no ofrece alternativas a sus adjudicatarios y generalmente está
situada en zonas pobres y en malas condiciones (Newman y Schanare 1997; O´Sullivan
2009). (pág. 113)
Por esas razones, las asociaciones de vivienda son fundamentales para poder gestionar,
proyectar, administrar y mantener el parque público de vivienda en alquiler, ya que para los
organismos gubernamentales exige mucha atención y presupuesto. Por lo tanto en Guadalajara
se podría iniciar con pequeñas asociaciones, que en conjunto con el Instituto Municipal de
Vivienda (IMUVI) pudieran ir generando y gestionando poco a poco vivienda pública. Sin
embargo esto aún se ve todavía distante de la realidad mexicana, ya que los municipios cada
vez tienen menos atribuciones y presupuesto para temas de vivienda.
1. El ambiente empresarial, financiero y político en Guadalajara, aún no se muestra del todo

favorable para cambiar el paradigma sobre la vivienda en propiedad, ya que en las
últimas décadas los desarrolladores inmobiliarios se han convertido en los que ordenan
donde, cómo y cuánto necesitan para ejecutar sus proyectos. Por lo tanto mientras el
sector público no esté preparado y convencido que deben de implementarse nuevas
alternativas habitacionales, no se podrá avanzar mucho en la materia, ya que si se
continúan con las políticas públicas utilizadas en los últimos años, no se logrará generar
soluciones reales para la población más desfavorecida económicamente. Sino lo
contrario, seguirá incrementando los porcentajes de marginación, exclusión social e
inequidad en la ciudad.
146
Por un lado, el sector inmobiliario está desinteresado en desarrollar vivienda en alquiler
en las condiciones actuales, por su baja rentabilidad a comparación con la venta, de tal
manera que los gobiernos locales y federales necesitan ser agresivos y arriesgados
dentro de sus políticas públicas para poder implementar instrumentos nuevos, los cuales
tienen que partir de una política social y no económica.
2. Los predios calificados como Reserva Urbana posiblemente sean insuficientes para
ofrecer una alternativa real para desarrollar vivienda en alquiler asequible, pero
definitivamente; los lotes sin uso o infrautilizados, sí representan un porcentaje
interesante, en los cuales podrían implementarse diferentes esquemas de financiamiento
para incentivar el desarrollo de vivienda social de alquiler ubicada dentro de barrios
atractivos y consolidados.
Por lo analizado en otros países, los incentivos fiscales (en los cuales no se invierte
dinero público), han demostrado ser una herramienta indispensable para incentivar y
fomentar el desarrollo de vivienda en alquiler. Además, en Guadalajara en la década de
los setenta y ochenta, ya han sido implementados programas similares con éxito. Por lo
tanto, lo que hay que hacer es analizar las ventajas y desventajas que existieron en dicha
época, para que sumado a nuevas experiencias, se pueda integrar un sistema que pueda
ser atractivo para los desarrolladores inmobiliarios e inversionistas.
3. Incentivar el mercado de alquiler privado por medio de subsidios, financiamientos, y

principalmente con una normatividad robusta puede ser el primer paso para ir
fortaleciendo el sector paso a paso. Por lo tanto sería necesario profundizar sobre que
normativas estarían dispuestos los propietarios e inquilinos a cumplir, para poder
proponer cambios dentro del Código Civil Federal y de Jalisco de una manera más
participativa e incluyente.
4. Los instrumentos de información de precios de vivienda han sido indispensables en

Alemania para lograr estabilizar el mercado inmobiliario. De tal manera, generar un
sistema similar en Guadalajara es necesario, ya que con la actual liberalización de usos
de suelo para vivienda vertical, los precios tendrán una tendencia a incrementar
desmesuradamente.
5. Es necesario generar un estudio a profundidad sobre la vivienda deshabitada en la

ciudad, para conocer los verdaderos porcentajes de vivienda que puede ser movilizada
al alquiler asequible. Mientras no exista esa información es complejo valorar el impacto
que podría tener la aplicación de algún programa que incentive la movilización de
vivienda abandonada al mercado de alquiler.
6. Las cooperativas modelo Andel representan una oportunidad para que las
Administraciones locales puedan activar inmuebles públicos sin uso o infrautilizados. A
147
partir de campañas innovadoras de comunicación y de marketing pedagógico puede el
modelo cooperativo irse introduciendo al contexto tapatío como una alternativa factible
para los problemas habitacionales.
7. Generar más actores que se involucren en la provisión de vivienda, ha sido una de las
claves para que países de la Unión Europea puedan tener los parques habitacionales
que tienen actualmente. Por lo tanto, buscar incentivar que asociaciones sin fines de
lucro, como organismos públicos, se especialicen y capaciten en la gestión del parque
de vivienda social debe de ser una prioridad. Sin embargo, no hay indicios claros de que
este esquema les sea de interés a la actual Administración municipal, estatal ni federal.
8. En conclusión, la segunda hipótesis de la presente investigación queda comprobada,

con respecto a que sí existen instrumentos de gestión utilizados en la Unión Europea
que pueden ser implementados en los municipios mexicanos, ya que históricamente se
han utilizado herramientas similares. Sin embargo, mientras no se cambie el enfoque
mercantilista de la política habitacional no se podrá avanzar con el impacto necesario en
la creación de un parque habitacional asequible de calidad, y que contribuya a generar
una sociedad más equitativa y justa.
9. De acuerdo a lo analizado en el caso de estudio (Barcelona), la voluntad política tiene

un papel fundamental para la implementación de herramientas de gestión que logren
aumentar el parque de vivienda asequible, además de que es imprescindible para
cambiar la visión mercantilista sobre la vivienda. Por lo tanto es necesario que en México,
los municipios (tanto los habitantes como sus dirigentes) tomen parte más activa
planeando, regulando y financiando el sector de la vivienda con una postura más social
y equitativa.
Un primer paso sería establecer Planes locales de vivienda dentro de cada municipio
para que puedan identificarse las oportunidades y retos particulares de cada territorio,
además de establecer de manera clara los objetivos y estrategias a seguir para
solucionar los complejos problemas habitacionales. Con este instrumento se lograría una
gestión más eficiente, con el cual las dependencias estatales, federales y municipales se
verían obligadas a focalizar los recursos y esfuerzos coordinadamente y de manera
colaborativa para cumplir los objetivos del plan.
10. Queda abierta la posibilidad de analizar en futuras investigaciones, otros instrumentos

de gestión diseñados para el aumento del parque de vivienda social utilizados en
América. Por ejemplo: en Colombia, los Planes Parciales de Vivienda de Interés
Prioritario; en EUA, el Artículo 40B en Massachusetts para integrar vivienda social en
contextos urbanos atractivos; el programa ZEIS en Brasil que fomenta apoyo a lugares
socialmente integrados. Esto con la intención de complementar lo presentado en este
estudio e identificar los que tendrían mejores resultados en México y Guadalajara.
148
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156
FIGURAS
Y TABLAS
Figura 1 _ Grado de marginación por manzana, Guadalajara (2016) 30
Figura 2 _ Segmentación social, Guadalajara 31
Figura 3 _ Evolución de población, Guadalajara (1950-2010) 35
Figura 4 _ Tasa de variación relativa de población, Guadalajara (2000-2010) 36
Figura 5_ Evolución del porcentaje en el nivel de ingreso de los PEA ocupados, AMG (primer
trimestre de 2005 al 2017) 37
Figura 6 _ Distribución de la población según indicadores de vulnerabilidad y pobreza de
CONEVAL, Guadalajara (2010) 39
Figura 7 _ Ingresos económicos de la población, Guadalajara (2010) 41
Figura 8 _ Evolución y tasa de crecimiento promedio anual de vivienda, Guadalajara (1950-2010)
42
Figura 9 _ Porcentaje de vivienda por régimen de tenencia, Guadalajara (1960-2015) 43
Figura 10 _ Evolución del régimen de tenencia, Guadalajara (1960-2015) 43
Figura 11 _ Perfil de los jefes de hogar que alquilan su vivienda, Guadalajara (2015) 44
Figura 12 _ Porcentaje de vivienda deshabitada, Guadalajara (2010) 48
Figura 13 _ Evolución de la inversión pública en vivienda, Guadalajara (2006-2016) 50
Figura 14 _ Inversión pública por tipo de vivienda, Guadalajara (2006-2016) 51
Figura 15 _ Fuente de financiamiento de adquisición y construcción de vivienda, Guadalajara
(2015) 52
Figura 16 _ Evolución de construcción de vivienda “pública”, Guadalajara (2014-2017) 54
Figura 17 _ Precio promedio por m2 de oferta en el RUV, barrios GDL (2017) 55
Figura 18 _ Precio promedio por m2 de casas en venta, barrios GDL (2017) 57
Figura 19 _ Precio promedio por m2 de Departamentos en venta, barrios GDL (2017) 58
Figura 20 _ Precio promedio por m2 de Casas en alquiler, barrios GDL (2017) 59
Figura 21 _ Precio promedio por m2 de Departamentos en alquiler, Barrios GDL (2017) 60
Figura 22 _ Inversión pública por tipo de vivienda, y población objetivo, Guadalajara (2006-2016)
76
Figura 23 _ Tasa de crecimiento demográfico anual por barrio, Barcelona (2008-2016) 78
Figura 24 _ Evolución de los precios de alquiler, Barcelona (2000-2015) 80
Figura 25 _ Evolución del precio de vivienda en alquiler de mercado, Barcelona (2014-2017) 80
Figura 26 _ Precio por metro cuadrado de vivienda en alquiler de mercado, Barcelona (Agosto
2017) 81
Figura 27 _ Evolución del precio de venta de la vivienda de mercado, Barcelona (2002-2016)82
Figura 28 _ Precios de venta por m2, Barcelona (2017) 83
Figura 29 _ Porcentaje de desahucios / número de hogares (2016) 84
Figura 30 _ Estrategias e instrumentos para ampliar el parque de vivienda asequible 95
157
Figura 31 _ Promoción de vivienda nueva en alquile asequible (2017) 99
Figura 32 _ Comparativo de los porcentajes de suelo destinado a VPO, Ley Urbanismo y PDV
Barcelona 2016-2025 99
Figura 33 _ Adquisiciones de inmuebles por el Ayuntamiento de Barcelona (Sept 2017) 112
Figura 34 _ Índice de precios de alquiler, Generalitat de Cataluña 112
Figura 35 _ Tabla Miestpiegel simple, basado en superficie de vivienda, Colonia, Alemania (2012)
114
Figura 36 _ Promoción de vivienda en cesión de uso, Barcelona (Sept 2017) 125
Figura 37 _ Proyecto de vivienda cooperativa Can Batlló, Barcelona 2017 125
Figura 38 _ Diagrama de actores, asociaciones Almene 129
Figura 39 _ Reservas urbanas disponibles, Guadalajara 2016 134
Figura 40 _ Suelo intraurbano disponible, Guadalajara 2015 138
Tabla 1 _ Lista conferencias y presentaciones escuchadas (2016-2017) 11

Tabla 2 _ Afiliados y rango de ingresos inscritos en el IMSS, Guadalajara (2017) 38
Tabla 3 _ Ingresos percibidos, Guadalajara (2016) 40
Tabla 4 _ Variables independientes del modelo estadístico 45
Tabla 5 _ Modelo estadístico, regresión multivariable 47
Tabla 6 _ Proyección de necesidades de vivienda, Guadalajara (2030) 49
Tabla 7 _ Distribución de financiamiento público, tipo de vivienda, Guadalajara (2006-2016) 51
Tabla 8 _ Superficie y Precio promedio en vivienda en venta, Guadalajara (2017) 56
Tabla 9 _ Escenario 01, variable de superficie controlada, Guadalajara 62
Tabla 10 _ Escenario 02, precios y superficies de mercado, Guadalajara (2016) 63
Tabla 11 _ Acceso a vivienda por medio de créditos hipotecario privado, Guadalajara (2016) 65
Tabla 12 _ Cálculo de crédito hipotecario, BBVA Bancomer (2017) 66
Tabla 13 _ Acceso a vivienda en alquiler, Guadalajara (2016) 67
Tabla 14 _ Superficie “pagable” por nivel de ingresos, Guadalajara 68
Tabla 15 _ Programas de vivienda en SEDATU, presupuesto asignado (2016) 72
Tabla 16 _ Viviendas principales según régimen de tenencia (2011) 79
Tabla 17 _ Acceso a vivienda en alquiler asequible por ingresos económicos, Barcelona (2015)86
Tabla 18 _ Acceso a la vivienda en alquiler asequible, por salario promedio por nacionalidad,
Barcelona (2015) 87
Tabla 19 _ Ventajas y desventajas de la creación de suelo para VPO y dotacional 100
Tabla 20 _ Ventajas y desventajas del derecho de tanteo, Francia 104
Tabla 21 _ Deducción de impuestos, por depreciación decreciente en nuevas viviendas para
alquiler, Alemania (1989 – 2005) 108
Tabla 22 _ Retornos de inversión según índice de propiedad anual, Alemania (2009) 109
Tabla 23 _ Ventajas y desventajas, apoyos financieros vivienda en alquiler, Alemania 110
Tabla 24 _ Beneficios del Mietspiegel para inquilinos y arrendadores, Alemania 113
Tabla 25 _ Ventajas y desventajas del Miestpiegel calificado y simple, Alemania 115
158
Tabla 26 _ Ventajas y desventajas, marco normativo de alquiler, Alemania 116
Tabla 27 _ Ventajas y desventajas, Programa Bizigune, País Vasco 119
Tabla 28 _ Características básicas del modelo Andel (Dinamarca) 127
Tabla 29 _ Ventajas y desventajas del modelo Andel 128
Tabla 30 _ Número de viviendas en hectáreas desarrollables 139
159
GLOSARIO
 AMPI _ Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios de Guadalajara, A.C.

 Arrendador _ Propietario de un bien que cede el uso. Persona que da en arrendamiento
algo que le pertenezca
 Arrendatario _ Persona que adquiere el derecho a usar un bien a cambio de un pago.
Persona que alquila un bien.
 BBR _ Oficina federal de construcción y planeación regional (Bundesamt für Bauwesen und
Raumordnung)
 Categorías de tipo de vivienda según (CONAVI, 2017):
o Económica: Valor menor a 287.119,49 pesos
o Popular: Valor entre 287.119,49 a 486.643,20 pesos
o Media-Residencial (Incluye Media, Residencial y Residencial Plus): Valor mayor a
851.625,00 pesos
o Tradicional: Valor entre 486.643,20 a 851.625,60 pesos
 CNBV – Comisión Nacional Bancaria de Valores
 CONAVI _ Comisión Nacional de Vivienda
 CONEVAL _ Comisión Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social
 CORETT _ Comisión para la regularización de la Tenencia de la Tierra
 DOF _ Diario Oficial de la Federación (México)
 FONHAPO _ Fideicomiso Nacional de Habitaciones Populares
 FOVI _ Fondo de Operación y Financiamiento Bancario para la Vivienda
 FOVISSSTE _ Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los
Trabajadores del Estado
 GdW _ Federal unión of German housing companies ( Bundersverband deutshcer
Wohnungsunternehmen)
 Hogar _ Según el INEGI “Hogar es el conjunto de personas que pueden ser o no familiares,
que comparten la misma vivienda y se sostienen de un gasto común. Una persona que vive
sola también constituye un hogar.” (INEGI, 2017)
 IIEG _ Instituto de Información Estadística y Geográfica de Jalisco
 IMSS _ Instituto Mexicano del Seguro Social
 INEGI _ Instituto Nacional de Estadística y Geografía
 INFONAVIT _ Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores
 Inquilino _ Es el arrendatario de un bien inmueble
 IPC _ Índice de Precios al Consumo (utilizado para medir la inflación en España)
 IPREM _ Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Ayuntamiento de Barcelona,
2017)
 IRSC _ Ingreso de la Renta de Suficiencia de Cataluña (Ayuntamiento de Barcelona, 2017)
 ISSFAM _ Instituto de Seguridad Social para las Fuerzas Armadas de México
160
 Mmp _ Miles de millones de pesos
 ONAVIS _ Organismos Nacionales de Vivienda
 ONU _ Organización de Naciones Unidas
 PDVB _ Plan del Derecho a la Vivienda de Barcelona 2016-2025
 PIB _ Producto Interno Bruto
 RENARET _ Registro Nacional de Reservas Territoriales
 RUV _ Registro Único de la Vivienda
 SEDATU _ Secretaría de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano
 SHF _ Sociedad Hipotecaria Federal (México)
 SMGVM _ Salario mínimo general vigente mensual
 SOCAP _ Sociedades Cooperativas de Ahorro y Préstamo
 SOCIMI _ Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario
 SOFIPO _ Sociedades Financieras Populares
 SOFOL _ Sociedad Financiera de Objeto Limitado
 SOFOM _ Sociedad Financiera de Objeto Múltiple
 Subsidio _ Se entiende como el apoyo económico que recibe una persona o familia de un
organismo público para satisfacer una carencia social. Este apoyo es a fondo perdido, sin
necesidad de pagar nada por él.
 Tapatío _ Gentilicio para las personas de Guadalajara
 VPO _ Vivienda con Protección Oficial
 VPO en régimen concertada _ Vivienda con superficie útil máxima de 90 / 120 m2, y pueden
acceder hogares con ingresos ponderados no superiores a 6.08 veces el IRSC (6.5 IPREM)
 VPO en régimen especial _ Vivienda con superficie útil máxima de 90 m2, y pueden
acceder hogares con ingresos ponderados no superiores a 2.33 veces el IRSC (2.49
IPREM) (Ayuntamiento de Barcelona, 2017)
 VPO en régimen general _ Vivienda con superficie útil máxima de 90 m2, y pueden acceder
hogares con ingresos ponderados no superiores a 5,14 veces el IRSC (5.5 IPREM)
 VSM _ Valor salario mínimo
 ZPO _ Ley de enjuiciamiento civil alemán (Zivilprozessordnung)
161
ANEXO I
FINANCIAMIENTO PÚBLICO
GUADALAJARA
Tabla 31 _ Financiamiento público, Guadalajara (2006-2012)
Vivienda Nuevas Vivienda Usadas
Total Total Sub - Total Sub - Total Total Sub - Total Sub - Total
Cofianciam iento y Cofianciam iento y
% Vivienda Nuevas Crédito Individual Vivienda Usadas Crédito Individual
Subsidios Subsidios
Total 6.234.214.622 3.038.152.679 1.091.413.210 1.946.739.469 3.196.061.943 756.157.843 2.439.904.100
% 100 49 36 64 51 24 76
FONHAPO 146.000 0,0 146.000 146.000
FOVISSSTE 75.816.300 13,6 75.816.300 75.816.300
INFONAVIT 398.983.400 71,7 398.983.400 200.886.900 198.096.500
2006
ISSFAM 1.055.000 0,2 1.055.000 1.055.000
PEMEX 3.999.000 0,7 3.999.000 3.999.000
SHF (FONDEO) 76.258.000 13,7 76.258.000 76.258.000
TOTAL 2006 556.257.700
BANJERCITO 5.339.700 1,1 4.519.000 4.519.000 820.700 820.700

CONAVI 207.733 0,0 207.733 207.733
DPE 128.242.000 27,3 128.242.000 128.242.000
FOVISSSTE 41.979.900 8,9 41.979.900 41.979.900
2007
INFONAVIT 248.022.900 52,7 248.022.900 30.313.400 217.709.500
ISSFAM 627.200 0,1 627.200 627.200
PEMEX 3.290.000 0,7 3.290.000 3.290.000
SHF (FONDEO) 42.589.000 9,1 42.589.000 42.589.000
TOTAL 2007 470.298.433
BANJERCITO 10.327.200 2,2 6.502.100 6.502.100 3.825.100 3.825.100

CONAVI 893.245 0,2 31.975 31.975 861.270 861.270
FOVISSSTE 76.572.900 16,6 76.572.900 1.675.700 74.897.200
2008 INFONAVIT 312.766.800 67,9 312.766.800 123.634.100 189.132.700
ISSFAM 940.800 0,2 940.800 940.800
PEMEX 20.995.700 4,6 20.995.700 20.995.700
SHF (FONDEO) 37.891.000 8,2 37.891.000 37.891.000
TOTAL 2008 460.387.645
BANJERCITO 8.355.100 1,8 6.514.300 6.514.300 1.840.800 1.840.800

CONAVI 1.987.986 0,4 266.547 266.547 1.721.439 1.721.439
FOVISSSTE 138.054.500 29,9 55.248.600 5.280.600 49.968.000 82.805.900 82.805.900
2009
INFONAVIT 297.594.900 64,4 297.594.900 117.604.900 179.990.000
ISSFAM 305.000 0,1 305.000 305.000
SHF (FONDEO) 15.478.000 3,4 15.478.000 15.478.000
TOTAL 2009 461.775.486
BANJERCITO 6.794.200 1,0 6.794.200 6.794.200

CFE 11.637.118 1,8 347.156 347.156 11.289.962 11.289.962
CONAVI 2.754.601 0,4 40.176 40.176 2.714.425 2.714.425
FONHAPO 0 0,0
2010
FOVISSSTE 76.495.140 11,5 23.054.568 1.265.549 21.789.019 53.440.572 1.779.594 51.660.978
INFONAVIT 558.009.102 83,9 200.825.228 198.075.562 2.749.666 357.183.874 89.984.288 267.199.586
ISSFAM 1.515.400 0,2 650.000 650.000 865.400 865.400
SHF (FONDEO) 7.579.235 1,1 5.294.645 5.294.645 2.284.590 2.284.590
TOTAL 2010 664.784.796
BANJERCITO 1.048.347 0,2 1.048.347 1.048.347

CFE 4.145.245 0,8 4.145.245 4.145.245
CONAVI 0 0,0
2011 FOVISSSTE 68.789.716 13,7 19.001.257 945.300 18.055.957 49.788.459 3.486.662 46.301.797
INFONAVIT 420.043.244 83,9 74.491.293 71.890.785 2.600.508 345.551.951 139.787.094 205.764.857
ISSFAM 1.114.158 0,2 539.960 539.960 574.198 574.198
SHF (FONDEO) 5.387.586 1,1 559.000 559.000 4.828.586 4.828.586
TOTAL 2011 500.528.296
BANJERCITO 7.641.756 1,5 3.825.982 3.825.982 3.815.774 3.815.774

CFE 27.208.878 5,3 526.767 526.767 26.682.111 26.682.111
CONAVI 1.351.392 0,3 43.581 43.581 1.307.811 1.307.811
FOVISSSTE 97.432.510 19,1 31.932.809 4.836.203 27.096.606 65.499.701 5.777.186 59.722.515
2012
INFONAVIT 372.906.495 73,2 39.549.151 36.320.224 3.228.927 333.357.344 133.610.313 199.747.031
ISSFAM 2.153.500 0,4 2.153.500 2.153.500
PDZP 0,0
SHF (FONDEO) 522.356 0,1 203.189 203.189 319.167 319.167
TOTAL 2012 509.216.887
Fuente: Recuperado de http://sniiv.conavi.gob.mx/Financiamientos/cubo_finan.aspx
162
Tabla 32 _ Financiamiento público, Guadalajara (2013-2017)
Vivienda Nuevas Vivienda Usadas
Total Total Sub - Total Sub - Total Total Sub - Total Sub - Total
Cofianciam iento y Cofianciam iento y
% Vivienda Nuevas Crédito Individual Vivienda Usadas Crédito Individual
Subsidios Subsidios
Total 6.234.214.622 3.038.152.679 1.091.413.210 1.946.739.469 3.196.061.943 756.157.843 2.439.904.100
% 100 49 36 64 51 24 76
BANJERCITO 5.785.917 1,1 1.500.000 1.500.000 4.285.917 4.285.917
CFE 19.956.907 3,9 819.000 819.000 19.137.907 19.137.907
CONAVI 794.078 0,2 794.078 794.078
FOVISSSTE 92.404.552 18,0 13.524.330 7.708.106 5.816.224 78.880.222 3.416.639 75.463.583
2013
INFONAVIT 389.054.075 75,9 75.446.944 63.913.838 11.533.106 313.607.131 90.621.170 222.985.961
ISSFAM 3.112.425 0,6 3.111.750 3.111.750 675 675
PDZP 0,0
SHF (FONDEO) 1.341.348 0,3 363.848 363.848 977.500 977.500
TOTAL 2013 512.449.302
BANJERCITO 5.341.043 0,9 600.000 600.000 4.741.043 4.741.043

CFE 14.783.497 2,6 14.783.497 14.783.497
CONAVI 1.497.397 0,3 1.497.397 1.497.397
FONHAPO 0,0
2014
FOVISSSTE 103.931.598 18,2 28.560.006 6.106.317 22.453.689 75.371.592 2.350.304 73.021.288
INFONAVIT 443.565.129 77,6 81.084.048 51.462.911 29.621.137 362.481.081 79.658.101 282.822.980
ISSFAM 2.630.750 0,5 2.630.750 2.630.750
SHF (FONDEO) 0,0
TOTAL 2014 571.749.414
BANJERCITO 9.374.855 1,1 5.692.975 5.692.975 3.681.880 3.681.880

CFE 26.129.062 2,9 26.129.062 26.129.062
CONAVI 23.477.893 2,6 22.385.954 22.385.954 1.091.939 1.091.939
FONHAPO 0,0
2015
FOVISSSTE 125.491.633 14,2 44.523.515 6.390.299 38.133.216 80.968.118 3.087.058 77.881.060
INFONAVIT 702.132.782 79,2 336.231.141 89.427.045 246.804.096 365.901.641 98.155.552 267.746.089
ISSFAM
SHF (FONDEO)
TOTAL 2015 886.606.225
BANJERCITO 5.214.930 0,8 2.774.364 2.774.364 2.440.566 2.440.566

CFE 33.735.033 5,3 1.758.186 1.758.186 31.976.847 31.976.847
CONAVI 877.263 0,1 877.263 877.263
2016 FOVISSSTE 111.630.646 17,4 37.399.125 3.337.220 34.061.905 74.231.521 2.068.157 72.163.364
INFONAVIT 487.686.566 76,2 120.935.812 47.653.775 73.282.037 366.750.754 91.302.370 275.448.384
ISSFAM 1.016.000 0,2 1.016.000 1.016.000
SHF (FONDEO)
163
ANEXO II
FINANCIAMIENTO PÚBLICO
GUADALAJARA
Tabla 33 _ Financiamiento público de cofinanciamiento y subsidios de vivienda nueva, Guadalajara

(2006-2017)
Viviendas Nuevas
Cofinanciamientos y Subsidios
MEDIA NO DISPONIBLE POPULAR RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS TRADICIONAL
Total (pesos) 354.890.534 494.150.758 29.226.418 115.725.173 14.699.457 87.004.825

% 33 45 3 11 1 8
Tabla 34 _ Financiamiento público de crédito individual, de vivienda nueva, Guadalajara (2006-

2017)
Crédito Individual
ECONOMICA MEDIA NO DISPONIBLE POPULAR RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS TRADICIONAL
Total (pesos) 2.575.713 1.886.097.468 1.584.517.770 269.438.082 1.788.728.836 1.868.820.053 498.905.946

% 0,03 23,88 20,06 3,41 22,64 23,66 6,32
Tabla 35 _ Financiamiento público de cofinanciamiento y subsidios, de vivienda usada,

Guadalajara (2006-2017)
Viviendas Usadas
Cofinanciam ientos y Subsidios
Total (pesos) 580.779 345.398.043 14.467.190 26.572.947 117.275.307 13.599.423 271.686.920

%
Tabla 36 _ Financiamiento público de crédito individual, de vivienda usada, Guadalajara (2006-

2017)
Crédito Individual
Total (pesos) 9.654.708 1.177.146.073 420.796.925 599.374.978 708.347.098 736.075.319 1.257.883.818

%
164
ANEXO III
PROGRAMAS FEDERALES
DE VIVIENDA
EN MÉXICO
Programa para el Apoyo a la Vivienda (FONHAPO)
Este programa es por parte del FONHAPO, donde se fusionaron en el 2016 dos programas llamados
“Vivienda Digna” y “Vivienda Rural”. El objetivo es lograr que por medio de subsidios, los hogares
tengan acceso a una vivienda digna y de acuerdo con los estándares de calidad.
Su población objetivo son los hogares urbanos y rurales con ingresos menores a la línea de bienestar
que presenten rezago habitacional de cualquier tipo. Aborda la problemática con tres modalidades
de apoyo, la construcción de vivienda nueva, el mejoramiento y ampliación de la vivienda actual.
(DOF, 2017) La operación del programa es por parte de las delegaciones de SEDATU en cada
entidad federativa en coordinación con los gobiernos municipales, estatales, organizaciones civiles
y campesinas.
Tabla 37 _ Resumen de aportaciones y modalidades, Programa Apoyo a la vivienda (2017)

Tipo de apoyo Aportaciones (máximas)
Programa Población Objetivo Zona Modalidad
Subsidio Crédito Federal Estatal / Municipal Beneficiario
Construcción
Urbano de vivienda X 63,600 63,600 10,600
nueva
Hogares con ingresos por debajo

de la linea de bienestar y con Ampliación X 24,000 24,000 4,000
Urbano
Programa de Apoyo carencias de calidad y espacios de
a la Vivienda la vivienda. Aproximadamente 7.1 Urbano Mejoramiento X 15,000 15,000 3,000
millones de personas en situación Construcción El 30% del valor
de pobreza alimentaria extrema de vivienda X 63,600 total de la acción 3,100
Rural nueva de vivienda
El 30% del valor
Ampliación X 24,000 total de la acción 1,550
Rural de vivienda
El 30% del valor
Mejoramiento X 15,000 total de la acción 1,150
Rural de vivienda
Fuente: Elaboración propia con información de las Reglas de operación del Programa Apoyo a la Vivienda 2017
165
Programa de consolidación de Reservas Urbanas (CONAVI)
El objetivo del programa es apoyar la consolidación de ciudades por medio del subsidio para la
adquisición de suelo intraurbano para desarrollar edificación vertical, densificar más las ciudades y
que puedan ser más compactas, justas, sustentables, equitativas, competitivas e incluyentes.
Está dirigido a personas que vivan en zonas urbanas con más de 100 mil personas que tengan un
ingreso de hasta 5 SMGVM, y puedan tener la solvencia económica para un financiamiento y aportar
un ahorro previo.
Existen tres modalidades para adquirir el subsidio, las cuales se mencionan a continuación:
“a) Vivienda Multifamiliar Vertical Nueva: Suelo destinado a la vivienda social por construirse, en
construcción o terminada que cuente con al menos tres niveles habitables.
b) Reconversión de inmuebles para uso habitacional que consiste en la adecuación de espacios
para vivienda social vertical digna y decorosa.
En ambos casos, el precio máximo de venta de la vivienda social vertical será de hasta 200
SMGVM, sin considerar el subsidio para la adquisición de suelo.
c) Consolidación de asentamientos dispersos o en deterioro. Este componente de apoyo del
PCRU está dirigido a entidades públicas o privadas que requieran apoyo para desarrollar un
proyecto en predios intraurbanos con continuidad espacial que ya cuentan con vivienda unifamiliar
sin consolidar, se encuentra deteriorada o dispersa en gran parte de la superficie; probablemente
en concurrencia con otros usos y presentan un potencial para ser desarrolladas por su capacidad
en infraestructura, dotación de servicios y transporte público con el fin de revitalizarlo y
consolidarlo como espacio urbano funcional.
Lo anterior a fin de permitir un incremento en la densidad de vivienda a través de la construcción
de vivienda vertical, con mezcla de usos, liberación de áreas permeables y mayor superficie de
áreas verdes, en la cual, de manera preferente, la misma población que vivía en dicho espacio
se reacomode, mejorando notablemente su calidad de vida e inserción en el entorno urbano.”
(DOF, 2016)
Programa de acceso al financiamiento para soluciones habitacionales

(CONAVI)
El objetivo del programa es apoyar a la población con bajos ingresos que cuentan con alguna
necesidad de vivienda y tienen la capacidad de solicitar un financiamiento.
Los subsidios otorgados por el programa son a través de entidades ejecutoras que se podrían
entender que son entidades financieras, las cuales son las encargadas de otorgar el crédito para
completar el costo que tienen las acciones de vivienda, mientras que los organismos ejecutores son
los encargados de llevar a cabo la construcción, supervisión, asesoramiento y acompañamiento de
cada caso.
Las entidades ejecutoras pueden ser, instituciones públicas cómo el INFONAVIT, FOVISSSTE,
ISSFAM o SEMAR, también intermediarios financieros privados, sociedades nacionales de crédito,
organismos estatales y municipales de vivienda, desarrolladores sociales y ejecutores sociales.
166
Mientras que los organismos ejecutores son desarrolladores sociales, personas morales, organismos
estatales y municipales, tanto como agencias productoras de vivienda, los cuales tanto las entidades
como los organismos ejecutores tendrán que estar inscritos y avalados por la CONAVI antes de
gestionar y ejecutar cualquier recurso.
Se puede solicitar subsidio y crédito para adquisición de vivienda nueva o usada, ampliación y
mejoramiento; lotes con servicio y por ultimo autoproducción. El esquema de renta no aparece dentro
de las Reglas de Operación del 2016 ya que es una modalidad nueva.
Para la modalidad de adquisición de vivienda nueva, es necesario considerar el rango de puntaje
que tiene la vivienda según su ubicación, materiales y otros factores que se encuentran dentro del
anexo 2 de las reglas de operación del programa. A mayor puntaje será mejor el subsidio que se
podrá otorgar, y también dependerá del valor de la vivienda para así establecer el monto de apoyo
siendo como mínimo 29 y máximo 37 SMGVM. Mientras que para la adquisición de vivienda usada,
es necesario contemplar la ubicación dentro de los polígonos de contención más el costo de la
misma, por lo tanto el monto máximo es de 33 y el mínimo de 30 SMGVM.
Las acciones de mejoramiento y ampliación no pueden superar un valor de 30 SMVGM, el cual hasta
el 40% podrá ser subsidiado por el programa. Cómo en todas las modalidades del programa la
ubicación será un factor clave para establecer el monto exacto del subsidio. Dentro de la Tabla 38
se explican los montos y requisitos para la adquisición de lotes con servicios.
Tabla 38 _ Montos y requisitos para la adquisición de lotes con servicios (2016)
Monto del subsidio Valor máximo del

Puntaje mínimo
Ubicación federal (Veces el Lote con Servicios
requerido
SMGVM (Veces el SMGVM)
U1, PROCURAH o
No aplica 16 80
Desarrollo Certificado
U2 150 14 75
U3 200 12 70
Fuente: Recuperada de Reglas de Operación del Programa de Acceso al financiamiento para soluciones habitaciones,
CONAVI (2016)
La modalidad de Autoproducción es la manera que las mismas personas que habitan el hogar,
familiares o amigos ponen la mano de obra para lograr ejecutar la acción, para el modelo que
propone CONAVI es necesario que exista un asesor para apoyar con los procesos de
autoproducción. En la Tabla 39 se muestran los montos y requisitos de dicha modalidad. (DOF, 2016)
Tabla 39 _ Montos y requisitos de la modalidad de Autoproducción (2016)
Monto máximo del Valor máximo de la
Rango de puntaje subsidio federal Autoproducción
(Veces el SMGVM (Veces el SMGVM)
700-1000 29 140
450-699 26 120
200-449 23 100
Fuente: Recuperado de Reglas de Operación del Programa de acceso al financiamiento para soluciones habitacionales
2016
167
ANEXO IV
PROGRAMAS FEDERALES
DE VIVIENDA EN ALQUILER
MÉXICO
Alquilar una vivienda es un modelo poco explorado y utilizado en las politicas públicas, enfocandose
principalmente al financiamiento y subsidio para la adquisición de bienes inmuebles. En agosto de
2014 dio inicio el programa piloto de la CONAVI que pretende fomentar el alquiler de casas o
departamentos a personas que perciban menos de 10 mil pesos al mes (5 SMGVM). (El Universal,
2014)
El INFONAVIT puso en marcha el mismo año (2014) con su programa piloto llamado Arrendavit el
cual promueve el alquiler en zonas urbanas con un formato muy parecido al ya usado en los créditos
del mismo instituto.
Programa de CONAVI con ISSFAM

El programa está dirigido para los integrantes activos de las Fuerzas Armadas que reciban un ingreso
mensual igual o menor de 10,228 pesos (5 SMGVM). La CONAVI otorgará el 13.2% de sus ingresos
cada mes para cubrir el costo del alquiler, hasta alcanzar la suma de 75,687 pesos, el cual es el
monto máximo de subsidio que se puede otorgar. (CONAVI, 2014)
Programa Arrendavit (INFONAVIT)

Por medio del programa, el INFONAVIT busca fomentar el alquiler de viviendas particulares y
también de las que se recuperaron por situación de abandono. Para el arrendador el pago será
garantizado por un mínimo de seis meses, los cuales por requisito deben de estar en la subcuenta
del arrendatario.
El contrato de arrendamiento debe de tener mínimo una duración de 12 meses, otra forma de
asegurar al propietario en contra del incumplimiento de pago es que el costo del alquiler no puede
superar el 25% del salario percibido por el interesado.
Si la vivienda es del INFONAVIT y al terminar su contrato anual el arrendatario tendrá la opción de

adquirir la propiedad con un esquema de financiamiento del mismo instituto. También es de gran
interés para el programa que se genere una plataforma de información, para así conocer más sobre
el mercado y lograr ofrecer productos más atractivos para la demanda y generación de nuevas
políticas públicas. (CONAVI, 2014)
168
Oferta
Actualmente dentro de la plataforma digital del programa se ofrecen en alquiler 108 casas y 232
departamentos en los estados de Aguascalientes, Cd. De México, Estado de México, Nuevo León,
Querétaro, San Luis Potosí, Tabasco, Veracruz.
Las casas tienen diferentes características y costos dependiendo la ubicación, antigüedad y estado
físico pero en promedio tienen 64.5 m2 de construcción, 2.4 recamaras, 1.5 baños y cuestan 3,440
pesos mensualmente. Mientras que los departamentos tienen en promedio 71.75 m2 de
construcción, 1.8 recamaras, 1.3 baños y cuestan 8,612.62 pesos mensualmente.
Los departamentos tienen un costo más elevado, esto puede ser por la ubicación y características
físicas de las mismas, y por otro lado las casas que se ofrecen por su apariencia y características en
su mayoría son de las que se recuperaron o estuvieron vacías por algunos años.
Figura 41 _ Fotografías de viviendas ofertadas en Arrendavit (Febrero 2017)

Fuente: Elaboración propia con fotografías recuperadas de
http://portal.infonavit.org.mx/wps/wcm/connect/infonavit/trabajadores/consulta_viviendas_disponibles_en_renta_servicio/con
sulta_viviendas_disponibles_en_renta
169
Figura 42 _ Oferta de vivienda dentro del portal web de Arrendavit (Febrero 2017)
Fuente: Elaboración propia con datos de
http://portal.infonavit.org.mx/wps/wcm/connect/infonavit/trabajadores/consulta_viviendas_disponibles_en_renta_servicio/con
sulta_viviendas_disponibles_en_renta
170
ANEXO V
CONFERENCIA DE
JAVIER BURÓN
Conferencia de Javier Burón, Gerente de Vivienda del Ayuntamiento de

Barcelona
Congreso de vivienda social
Barcelona Building Construmat
Barcelona, 23 de mayo 2017
Iniciamos el tercer bloque de la sesión de hoy, el bloque trata de retos y dificultades de generar
vivienda asequible de alquiler, nos acompaña personas que pueden darnos testimonios de modelos
e instrumentos muy interesantes en relación, a la provisión de vivienda asequible en el conjunto de
la unión Europea.
Explico un poco como estructurar una sesión, que en principio puede ser difícil de entender cuál es
la liga entre una asociación de empresas de vivienda asequible, una administración pública que tiene
un programa de movilización de vivienda vacía hacia el alquiler asequible, y un sindicato de
inquilinos. En el fondo el hilo conductor es nuestra caja de herramientas en relación a la resolución
de problemas de la vivienda asequible, es una caja de herramientas tradicional, que en respeto a
todos los que nos han precedido es una caja de herramientas que no tenía la suficiente número de
herramientas, ni las herramientas suficientes sofisticadas sin prejuicio de algunos ejemplos de buena
práctica en lugares determinados.
Algunos datos de contexto, escribía Antón Costas en El País, que si los salarios continúan
estabilizados a la baja, y los precios de los alquileres en las ciudades metropolitanas en Cataluña y
el Estado Español continúan creciendo, tenemos un problema de disociación entre los precios y la
capacidad de compra de la gente. Además de graves problemas sociales y problemas de
gentrificación que hemos visto en la mesa anterior, genera la incógnita sobre qué hacer para un
sector de la demanda que no hay oferta, porque la administración pública somos muy pequeñita en
términos de vivienda, sistémicamente pesamos poco y el mercado ofrece un producto para otro tipo
de consumidores. Tenemos el problema de qué hacer ante ese inmenso boquete que hay entre el
alquiler de mercado de precios crecientes y por los que se compiten las ciudades de Cataluña y
España; y el alquiler y otras soluciones habitacionales que no acabamos de producir en masa en la
cantidad suficiente.
Caben unas particularidades en nuestras ciudades, por ejemplo Barcelona, el mercado pesa el
98.5% de la oferta, lo público somos residuales, testimoniales, tenemos poca capacidad estructural,
y después tiene un 70% de propiedad, que en el caso de otras ciudades todavía es mucho más.
171
Entonces en un contexto en el que casi todo es mercado y casi todo es propiedad, pues es
relativamente difícil aplicar exactamente el mismo tipo de instrumentos que aplican en otros lugares,
en donde lo habitual es que el mercado sea solo una parte de toda la provisión de vivienda y la
vivienda en propiedad sea incluso una parte pequeña.
Particularidades que también tenemos, bueno llevamos ya un tiempo encadenando burbujas con
rescates, burbujas con rescates, respectivamente a eso Antón Costas decía este fin de semana, que
como no podemos hacer esto, de ciclos tan duros contra soluciones tan complicadas, que hay que
buscar instrumentos nuevos y reguladores sistémicos, y él hablaba de la regulación pública del
mercado privado de alquiler, algo que hasta ahora era prácticamente tabú entre nosotros; sin
embargo economistas del mainstream están empezando a recabar, y en segundo lugar decía que
tenía que haber empresas con ánimo de lucro limitado que provean alquiler asequible, y que tienen
que ser muchas y que puedan tener una cierta capacidad de generar un sector.
Bueno, algunos rasgos de países en nuestro entorno de temas que son entre ellos muy conocidos,
que sin embargo entre nosotros o se desconocen o se niegan. Ejemplo, hay muchos lugares donde
el sistema de provisión de vivienda es triple, provee la administración, el mercado y los operadores
con ánimo de lucro limitado, y con volúmenes importantes tanto de la administración como de las
empresas con lucro limitado. Por ejemplo Berlín tiene 200 mil viviendas municipales, 200 mil
viviendas con ánimo de lucro limitado, y 200 mil viviendas de alquiler de mercado público, no es
nuestra situación ciertamente.
En Alemania, una sola red de empresas privadas de alquiler asequible, gestiona 1.100.000 viviendas,
está muy lejos de esa imagen que tenemos del ánimo de lucro limitado siendo solo entidades del
tercer sector.
Después, en referencia a la financiación del sector público, en Francia hasta el 1% de la nómina de

todos los trabajadores, se puede ser, es para un fondo que financia entre otras cosas (no solo)
vivienda asequible, y se llama el esfuerzo de los trabajadores en provisión de vivienda asequible.
También hay una Caja General de Depósitos, que tiene un activo de más de 300 mil millones de
euros, que genera préstamos a largo plazo y a tipos de interés asequible para financiar vivienda
asequible, y es una institución que tiene beneficios, además de operar todos los años al Estado le
regresa un dividendo porque gana dinero. Esto aquí hasta la fecha no es posible.
También hay una cosa que se llama la libreta A, que es un producto de renta fija (nosotros también
renta fija) pero es una renta fija finalista, cuyos principales rendimientos se destinan también a la
financiación no solo a la vivienda asequible, así como también a urbanismo social.
Holanda tiene un sistema que en menor medida las operaciones de la Housing Associations, estas
entidades privadas pero con ánimo de lucro limitado, son respaldadas por el Tesoro General ósea
avalados por el Estado.
172
En términos de regulación del mercado de alquiler privado, en Alemania el contrato habitual es
indefinido, y no es por egoísmo, es porque el propietario quiere indefinidamente obtener una
rentabilidad por su bien, y el inquilino quiere una cierta seguridad en el lugar donde vive. Lo normal
es que cuando se modifique los precios de alquiler, porque aunque el contrato puede ser indefinido
durante la vida se puede ir modificando los precios varias veces, es que se tome como referencia el
Mietspiegel, el cual es un indicador de precios de alquiler de mercado, vamos a llamarlo precios
medios o precios de referencia, así los operadores privados tanto arrendatarios como propietarios
se adhieren a ese indicador oficial que lo que hace es, controlar tanto a la alza como a la baja caídas
y subidas muy fuertes de los precios, esto tampoco lo tenemos entre nosotros.
En muchos países de la unión Europea no se puede terminar un contrato de alquiler, solo por la
voluntad del propietario, es posible acabar con el contrato de alquiler, pero es un proceso negociado
donde hay determinadas cláusulas de protección de ambas partes en relación a cuanto tiene que
durar un contrato y cual debe de ser el precio, y además es muy normal que acaben llevando sus
disputas en un tribunal que falla en ocasiones para uno y en ocasiones para el otro. Este tampoco
es el contexto de nuestro alquiler de mercado.
No aburriré con datos, pero si daré un dato muy jugoso, de estas últimas semanas, hemos sabio que
la ciudad de Bond en Alemania con 300 mil habitantes, tiene un presupuesto de ayuda para el
alquiler, (no para la promoción) son ayudas directas para que puedan pagar los precios del mercado,
es decir una política social de ayuda al pago del alquiler, tiene un presupuesto que supera el
destinado para el mismo tema en toda Cataluña, que no es una comunidad que está gastando poco
dinero a comparación de las otras 16, no está en la cola está en un posición relativamente
prestigiosa.
Paradójicamente en todos estos lugares, donde el mercado está mucho más regulado y donde hay
muchos más operadores y no solo hay una visión binaria, o 100 por 100 público o mercantil,
paradójicamente en estos lugares hay más alquiler, no menos. Paradójicamente los precios de la
vivienda son más asequibles y no menos, y esto también requiere muchas matizaciones, muchas de
las ciudades que tienen estos sistemas son ciudades caras, pero el precio medio del alquiler computa
el precio del alquiler público (que es abundante) del alquiler privado con ánimo de lucro limitado (que
es abundante) y del alquiler privado que muchas veces es caro, lo que es que muchas veces los
mercados se compensan unos entre otros y tienen cierta capacidad de influencia entre unos y otros.
Y paradójicamente en estos lugares que está mucho más regulado y hay muchos más operadores y
hay muchas más lógicas que tan solo la pública y la mercantil para maximizar el beneficio a corto
plazo, paradójicamente en estos lugares hay menos burbujas y menos rescates financieros.
Todo esto puede parecer política pero es economía, el debate que debemos plantearnos es que tipo
de sistema económico queremos en relación a la gestión de la vivienda para que los mercados
funcionen adecuadamente y para que la sociedad, digamos que semi-amortice este problema, nadie
173
lo ha amortizado y nadie lo gestiona de manera virtuosa y no hay ningún lugar perfecto, pero la
pregunta que nos tenemos que hacer ahora mismo nosotros es. Si de forma crítica (no puede ser
nunca acrítica) queremos estar atentos a instrumentos que existen en otros lugares de la unión
europea para implantarlos aquí, y si queremos converger con la unión europea en esta materia, por
ejemplo nuestra convergencia en materia de sanidad y educación, si miramos el último medio siglo,
nosotros hemos convergido con países de la unión europea que estaban en primera división y
nuestros sistemas son criticables (todo es criticable en la vida) pero son homologables, y sin embargo
nuestro sistema de provisión de vivienda asequible no es homologable, podemos estar en el camino
de construirlo pero al día de hoy no es homologable.
174
ANEXO VI
CONFERENCIA DE
PATRICIA VAL HEVIA
Congreso de vivienda social
Barcelona Building Construmat
Barcelona, 23 de mayo 2017
Programa Bizigune, movilización de vivienda privada a alquiler asequible
Este programa tiene un objetivo muy sencillo, captar para el alquiler social el mayor número de
viviendas vacías posible y con esto garantizar el acceso a la vivienda digna, a aquellas personas que
no disponen de los recursos económicos necesarios para alquilar en el mercado libre.
En todo esto surge de nuestra creencia, que el derecho para disfrutar de una vivienda, constituye
una necesidad vital para el ser humano, por cuanto que condiciona otros derechos fundamentales,
como acceder a un empleo, acceder a prestaciones y servicios públicos y escolarizados a los hijos
e hijas, o disfrutar de la cultura. En el centro de todo esto están las personas, y nuestro compromiso
con ellas, inquilinos propietarios, personal de otras instituciones, empresas y entidades. Y también
las personas con las personas que trabajamos en Alokabide, y que nos esforzamos por ofrecer un
alquiler público de calidad.
En nuestra sociedad, nos encontramos una triste e injusta paradoja, por un lado existen miles de
personas demandando una vivienda a precio asequible en la que desarrollar su proyecto de vida, y
al mismo tiempo existen viviendas vacías que se van deteriorando con el paso de los años.
Alokabide, es la sociedad pública de alquiler social del Gobierno Vasco, cuyo objetivo es promover
y ofrecer un alquiler público de calidad. Trabajamos por un Euskadi equilibrada, sostenible, y
cohesionada desde un punto de vista social, y lo hacemos desde el departamento de medio ambiente
y planificación territorial y vivienda del Gobierno Vasco, bajo la supervisión de nuestro consejero
Iñaqui Arreola.
En Alokabide gestionamos diferentes parque de alquiler, por un lado, viviendas sociales que son de
nuestra propiedad, viviendas sociales y alojamientos dotacionales propiedad del Gobierno Vasco en
su mayoría, y también de algunos ayuntamientos y entidades cuya gestión tenemos encomendada,
y por ultimo las viviendas del parque Bizigune, que son viviendas privadas. Todas ellas hacen un
total de más de 12 mil viviendas, que ponen en manifiesto el protagonismo de Alokabide como agente
principal del alquiler de apropiación pública de la comunidad Vasca.
175
Es evidente que para hacer unas buenas políticas de vivienda que den respuesta a las necesidades
ciudadanas, se necesitan de unos recursos presupuestarios importantes, y no es menos cierto que
a menudo nos va a costar más conseguirlo, por eso es necesario ser pragmáticos.
Basándonos en nuestra experiencia Bizigune es una buena solución para hacer frente a estas
necesidades a corto y mediano plazo. Pero también es una formula rentablemente social, porque
movilizo un recurso inactivo, que es la vivienda vacía, a un coste inferior al de mercado. Y es además,
medio ambientalmente sostenible, evitando así que consumamos un recurso que en Euskadi es
escaso, que es el suelo.
Como ya hemos señalado su finalidad es dar un uso social a las viviendas deshabitadas, facilitando
el acceso a una vivienda digna a precios asequibles, y además destinarlo a las personas que cuyos
recursos económicos no son suficientes para acceder al mercado libre. El presupuesto del programa
para este año 2917, asciende a 24 millones de euros, a los largo del 2016, hemos gestionado a
través del programa, más o menos 4.500 viviendas. El precio máximo a pagar al arrendatario por la
incorporación de su vivienda al programa, se estable en la Ley de Presupuestos del País Vasco, y
lo hemos incrementado recientemente, hemos pasado de 450 a 525 euros mensuales.
Es evidente el precio que reciben las personas arrendadoras de su vivienda, y el precio que abonan
las personas beneficiarias del programa no es el mismo, hay una diferencia, el cual asume el
Gobierno Vasco, vía subvención. Para que se den una idea, el promedio de renta que se ha pagado
a las personas propietarias del programa durante el 2016 ha sido de aproximadamente 499 euros al
mes, mientras que el promedio de renta que han pagado los inquilinos ha sido de 254 euros al mes.
Hablamos de captar vivienda, ¿pero puede cualquier vivienda integrarse al programa Bizigune?,
pues no, no todas pueden hacerlo, hay que cumplir una serie de requisitos que son los siguientes:
La vivienda tiene que estar ubicada en la comunidad autónoma Vasca.

Tiene que ser libre no protegida.
No haber estado ocupada en los últimos 9 meses.
Encontrarse en un área donde se tenga previsto captarse vivienda (es decir que haya demanda).
Cumplir unos requisitos técnicos muy básicos (condiciones de habitabilidad, y tener cocina y baño
que funcionen correctamente).
Una vez que se cumplen los requisitos, se firma un contrato de usufructo a cambio de una serie de
garantías establecidas. Automáticamente la vivienda pasa a formar parte del Programa lo que
significa, que se adjudicara entre los y las solicitantes inscritos en el servicio Vasco de vivienda
Alokabide, que son los que nos van a abonar un alquiler, siempre proporcional a sus ingresos.
Las condiciones de contrato de usufructo, firmado entre el propietario y Alokabide son las siguientes:
176
Gestión integral del arrendamiento por parte de Alokabide.
Realización de un contrato de usufructo de 6 años de duración.
Garantía por parte del Gobierno Vasco del pago mensual y puntual de la renta desde la entrada del
primer inquilino.
Realización de un informe técnico por cuenta de Alokabide.
Contratación de un seguro multirriesgo hogar a cargo de Alokabide, y sobre todo y muy importante
la garantía de la devolución de la vivienda en el mismo estado de conservación salvo el desgaste
normal por el uso del arrendamiento.
El mantenimiento y conservación de las viviendas en este programa es compartido, entre el

propietario y Alokabide, haciéndose responsable cada quien de su parte, y Alokabide a su vez
comparte esa responsabilidad con sus inquilinos.
En nuestra opinión el Programa Bizigune tiene múltiples ventajas y beneficios, por un lado para el
propietario en la medida que se hace con la administración, no lo hacemos directamente con los
inquilinos, ofrece un conjunto de garantías adicionales, y es que a las personas propietarias previa
a la inclusión en el programa, se les ofrece un asesoramiento técnico para poder acometer reformas
y que sea habitable. Y además se le garantiza el cobro mensual de la renta con regularidad, así
como lo que ya comentado anteriormente la devolución del inmueble en condiciones adecuadas.
Al igual que tiene ventajas para el propietario, también tiene ventajas para los inquilinos, ya que se
les está cobrando una renta protegida, no una renta de mercado, y en cualquier caso esa renta nunca
va a superar el 30% de los ingresos ponderados de la unidad de convivencia. Como ya hemos
señalado la diferencia entre lo que paga el inquilino, a lo que se le paga al arrendatario es la
aportación del Gobierno Vasco.
Estos últimos años, hemos integrado 4.500 viviendas, de un parque 26.000 viviendas vacías, una
cifra que pretendemos elevar en 700 cuando termine el año. Además de estas ventajas, quiero
señalar algunas otras. Financiar este programa es más barato que construir una vivienda, para que
situemos hemos captado 4.500 viviendas vacías y esto nos ha supuesto una inversión de 22 millones
de euros, con estos recursos, hubiéramos construido solo 200 viviendas de alquiler social. En
segundo lugar, ocupamos menos suelo, lo cual es positivo desde un punto de vista medio ambiental,
ya que se libera más espacio para zonas verdes y equipamientos públicos. Y tercero, damos una
respuesta inmediata a la necesidad de vivienda de la población, ya que todos sabemos que construir
una vivienda lleva tiempo, entre tramitaciones urbanísticas y procesos de construcción.
Se han hecho diferentes encuestas de satisfacción y la verdad es que todas ellas ponen en
manifiesto que hay una valoración altamente positiva del mismo, tanto por parte de los propietarios
y propietarias, como por parte de los inquilinos e inquilinas.
177
ANEXO VII
CONFERENCIA DE
JAVIER BURÓN
INCLUSIVE CITIES
Conferencia Inclusive Cities: Agenda for Barcelona and Chicago.
Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Barcelona
8 de mayo 2017
Opinión sobre el tanteo y retracto
Plantearse hacer áreas de tanteo y retracto en determinadas zonas de la ciudad, y deshacer

operaciones pagando el precio del mercado, significa que quebraríamos la hacienda municipal (algo
que no se ha hecho en 3 o 4 décadas y tampoco lo pretende hacer este equipo), se puede intervenir
quirúrgicamente a precios de mercado, desde un punto sistémico no es razonable.
Soluciones, en Francia se tantea a precios que no son de mercado, porque tienen una Ley Estatal,
entonces el instrumento es de otro calibre, porque se pueden disolver muchas más operaciones.
Opinión sobre la vivienda deshabitada
Mi opinión me genera pocos amigos en el Área Metropolitana de Barcelona, respecto a la vivienda

vacía en la ciudad de Barcelona, hay poca, en términos relativos y eso significa que en términos
absolutos aún hay menos unidades. Llevamos mapeados seis barrios, y estamos a la par con diez
más, a la altura de entre 20 y 25 barrios de los 73 totales tendremos una idea más formada de los
resultados, pero hasta el momento los porcentajes de vivienda vacía son muy bajos, entorno al 1%,
lo cual tiene sentido en una ciudad en lo que se vende y se alquila todo. El problema de los AMPIS
ahora mismo está en el producto, no comercializarlo. Entonces en ese contexto es normal, que todas
las viviendas que se pueden comprar y alquilar se sacan, solo quedan las viviendas periféricas, las
viviendas muy estropeadas, con problemas jurídicos, etc... Esto no quiere decir que la Administración
no tenemos que hacer nada, no, tenemos la obligación de mapear para saber lo que hay y después
tenemos la obligación de utilizar esquemas de fomento para movilizar la mayor parte posible de esas
viviendas hacia un alquiler, que no sea estrictamente de mercado.
A partir de una experiencia previa en el País Vasco........ Una de las cosas que más aprendimos es
que del total que uno tenía disponible en teoría para trabajar sobre él, creamos el concepto de
vivienda verdaderamente movilizable hacia el alquiler, estábamos menos de un tercio del total.
Entonces si en Barcelona estamos en porcentajes entorno al 1% en algunos barrios, la fracción que
va a ser movilizable con medidas de fomento agresivas, es baja. Insisto esto quiere decir que el
178
problema hay que medirlo, atacarlo y hay que hacer todo lo que se pueda para que el menor número
de vivienda este ociosa, pero no va a ser una solución sistemática.
Opinión sobre el sindicato de Inquilinos
Para darle la bienvenida, lo que es raro es que seamos 300 mil personas viviendo en alquiler en la
ciudad de Barcelona y nadie se ha planteado la posibilidad de representar nuestros intereses,
dialéctica pacifica con los propietarios, lo que deberá determinar algunas condiciones de trabajo. Por
ejemplo en Berlín de los 7 mil inquilinos, el sindicato tiene voz, es parte de los servicios que te
prestan.
Mi preocupación, esto también me granjea pocos amigos en todos lados, que el sindicato tiene que
tener una parte reivindicativa, lobby, pero tiene que tener una cartera de servicios, que tiene que
tener letrados y otros tipos de profesionales que asesoren a los inquilinos y les aporten valor en el
conjunto de todas esas relaciones contractuales que tiene que tener con los propietarios, si no se
desarrolla la cartera de servicios el modelo no ira a más, porque solo le interesara a los inquilinos
más activistas (que no es una crítica, me parece muy bien que haya inquilinos activistas, hasta cierto
punto yo lo puedo ser). Pero hace falta esa otra cuestión de ir generando equipos de trabajo que
hagan trabajo discreto y constante que permita ser la base del sindicato, hasta tener los números
que tienen otras ciudades que son increíbles.
179
Universidad Politécnica de Cataluña Línea de especialización en Gestión y Valoración Urbana y Arquitectónica del MBArch 2016-2017
Tutor: Dra. Pilar García Almirall Alumno: Andrés Ampudia Farias Septiembre 2017

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POLÍTICAS, INSTRUMENTOS DE GESTIÓN Y

AMPLIACIÓN DEL PARQUE DE VIVIENDA SOCIAL.

La investigación se enmarca en la ciudad de Guadalajara, México, en el cual, a partir de la

FIGURAS Y TABLAS 158

El presente estudio parte de la similitud en la orientación de la política de vivienda utilizada en

La vivienda en propiedad ha sido el mecanismo idóneo para controlar y estabilizar a la sociedad,

Es una necesidad y un reto para la política de vivienda española y mexicana, desarrollar un

La investigación se enmarca en la ciudad de Guadalajara, México y Barcelona, España. Siendo

De acuerdo a lo anterior, la segunda hipótesis propuesta para la presente investigación es: El

A partir de la similitud cultural, demográfica y habitacional, se propone analizar las estrategias e

El presente documento está estructurado de la siguiente manera: en primera instancia, se

Además durante la misma década, Estados Unidos de América en respuesta al triunfo de la

Las políticas de suelo que favorecen el modelo especulativo, la liberación de créditos, y

Por un lado, en España durante un periodo de 10 años (1997-2007), se produjo la llamada

En consecuencia a lo mencionado anteriormente, a partir de 1950, el porcentaje de vivienda en

Alentaremos la elaboración de políticas, instrumentos, mecanismos y modelos de

Además en 2016, la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), comenzó la búsqueda de

Si bien es cierto, muchos factores (económicos, sociales, jurídicos, psicológicos, culturales y

I. Los programas y apoyos de vivienda propuestos por el gobierno Federal, Estatal y

La presente investigación tiene dos objetivos generales, el primero es cuantificar el déficit de

I. Realizar un diagnóstico sobre el estado actual de la vivienda en Guadalajara, además

II. Realizar un breve diagnóstico sobre el estado actual de la vivienda en Barcelona.

V. Identificar las oportunidades y dificultades (retos) que podrían generar en Guadalajara,

La presente investigación se divide en seis capítulos, en los cuales se utilizaron diferentes

A partir de una metodología teórica, basada en el análisis e interpretación de fuentes

7.2.1 Teórico, empírico y análisis cuantitativo

El capítulo tercero se formó a partir de fuentes bibliográficas y referencias especializadas,

7.2.3 Modelo estadístico

7.2.4 Comparación de mercado

I. Registro único de vivienda (RUV)

7.2.5 Acceso a la vivienda asequible

Con la información proporcionada por el Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE)

Se recurrió a fuentes bibliográficas y referencias especializadas para realizar la parte teórica de

I. Departamento de estadística de Barcelona

Se recurrió al análisis del PDVB específicamente de la estrategia de Aumento del parque de

Durante el periodo Septiembre 2016 a Agosto 2017 se asistió a conferencias y congresos

A continuación dentro de la Tabla 1, se enlistan los congresos y conferencias a los cuales se

Pilar García-Almirall Academia Catedrática ETSAB-UPC

Carme Trilla Organización sin fin de lucro Fundación Hábitat3

De acuerdo con Alcalá (1995),

1.2 Vivienda asequible

1.3 La vivienda en alquiler

1.3.1 Ventajas de la vivienda en alquiler

Ambos regímenes de tenencia (propiedad y alquiler) tienen diversas ventajas y desventajas, de

1.3.2 Vivienda de alquiler privado o de mercado

En la vivienda de alquiler privado, solo interviene el propietario o arrendador y el inquilino, y es

El alquiler de vivienda privada informal, se utiliza principalmente en países en vías de desarrollo.

1.3.4 Vivienda social en alquiler

La principal diferencia, con respecto a la vivienda privada, es quien es propietario o arrendador,

1.4 Actores principales en la vivienda en alquiler (arrendadores e inquilinos)

1.4.1 Arrendador y propietario

La propiedad se refiere a la tenencia de la vivienda pero no de la tierra en la que se edifica, por

1.4.2 Arrendadores de vivienda privada

I. El tamaño de la operación: Pueden ser propietarios de pequeña o gran escala. Los

II. La base de la condición de la residencia: Si los arrendadores habitan la misma vivienda

III. Medios para hacerse arrendadores: Dependiendo la forma en que adquirieron la

1.4.3 Arrendadores de vivienda social en Europa

III. Instituciones y empresas públicas: Pueden poseer, gestionar, administrar y mantener

IV. Empresas de Pensiones o Seguros: En ocasiones estas organizaciones puede poseer