UNIVERSIDAD DEL TOLIMA - Programa de Economía

Seminario de Economía Regional y Urbana

Pregunta: ¿Cuáles son los factores que determinan el precio del suelo urbano y su impacto
en el desarrollo urbano municipal?
María Camila Rubiano Hurtado

1. Resumen

En esta investigación buscamos una contribución sobre las ideas y teorías, además de los estudios
realizados para entender el análisis que se ha realizado de los factores que afectan el precio del
suelo, el uso que se le ha dado y cuál ha sido su consecuencia en el desarrollo urbano de la ciudad
de Ibagué entendiendo el suelo como un bien de consumo que a pesar de no ser un bien normal,
se afecta conforme a la ley de la demanda y oferta. Para la construcción se analizó los
determinantes tanto socioespaciales como lo son la aglomeración y también aspectos económicos
como el empleo, educación, la inflación, la calidad de vida y el PIB; que son factores
determinantes a la hora de distinguir el cambio que tiene el precio del suelo urbano. Se presenta
un caso que muestra y hace referencia a la transformación que ha tenido la ciudad a través de los
años, gracias a las necesidades de los consumidores actuales; lo que ha permitido un incremento
en el desarrollo urbano observando la variación no solo de los policentros de la ciudad, sino
también de las periferias de la ciudad y la afectación positiva de sus suelos.

2. Fundamentación teórica

El desarrollo se vuelve parte fundamental del estudio de la economía gracias a sus implicaciones,
lo que se vuelve conveniente estudiar no solo las necesidades que se presentan a nivel regional
como la urbanización y la concentración de población sino también las políticas públicas o
determinantes que están siendo utilizados para la clasificación de los precios del suelo que
permite contrarrestar los efectos del desarrollo urbano. Para Borsdorf, A. (2003) “El desarrollo
urbano es modelado en cuatro momentos, los cuales son identificados como el período de la
ciudad colonial, la ciudad sectorial, la ciudad polarizada y finalmente, la ciudad fragmentada.” (p,
37) el cual pretende mostrar los diferentes factores o elementos socio espaciales de estas épocas
con el fin de observar las distintas influencias en la estructura del desarrollo urbano y el avance
no solo en la complejidad económica sino también en las tecnologías usadas en la estructura
espacial.

Por otro lado, enfocándonos en las teorías económicas urbanas sobre la importancia que tiene el
suelo como determinante del desarrollo económico de una nación y haciendo una clasificación
del suelo teniendo en cuenta que a pesar de no ser un bien tradicional, su consumo no genera un
deterioro. “El uso del bien suelo puede ser ejercido como propietario o arrendatario. Por lo tanto,
el valor del suelo está íntimamente ligado al uso que se hará del bien que puede ser comercial,
productivo, silvoagropecuario o sólo para habitar.” (Núñez y Schovelin, 2002, p.48), las
estructuras productivas de cada sector estarán relacionadas entonces con este sector donde a
medida que el asentamiento se realiza en un suelo especifico, o sea, este sector aumente en
productividad así mismo sus precios incrementarán e igualmente los sectores aledaños a estas
zonas lo que conlleva un beneficio adicional. Así pues, el aumento de los ingresos en una ciudad
y sus alrededores genera un impulso a nivel nacional y territorial.
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En 2016, Talero, A. Realizó una investigación por medio de modelos de efectos fijos, aleatorios y
rendimientos a escala concluyendo que al tener una cantidad mayor de equipamientos el precio
del suelo aumentaría más en propiedades particulares que en las oficiales o de espacio público
gracias a la relación entre el precio del lugar y el precio en que incurriría la construcción y que,
además tiene en cuenta variables endógenas como la localización de hogares, carreteras,
actividades de producción en el sector estudiado, donde señala que: “El consumo no presenta
economías de escala, … , la producción se distribuye entre rentas, salarios y precios de los
insumos. Las preferencias de los consumidores expresan que, entre mayor aglomeración de
comercio, mayor voluntad por realizar actividades de consumo.” (p, 21) por lo que estos impactos
de las decisiones de localidad afectan directamente el precio del suelo, además de los factores de
densificación, el uso y la clase de propiedad.

3. Desarrollo contextual

En sus inicios, Ibagué tenía una concentración de la clase alta en el centro de la ciudad, pero a
medida que se fueron implementando políticas e instrumentos públicos la organización
socioespacial fue cambiando y se empezaron a formar nuevos asentamientos conocidos como el
salado y la milla de Oro ubicada en el sector de la 60, la cual permitió la aglomeración comercial
encontrando en él, varios locales de diferentes tipos: almacenes de cadena, restaurantes y hasta
centros comerciales. López, A. (2017) Nos habla sobre el uso del suelo en la ciudad de Ibagué en
los años 1990-2014 “la revisión de la estructura de los usos del suelo urbano luego de la entrada
del modelo neoliberal a través del POT y sus modificaciones revela la conformación de un eje
lineal policentral, a diferencia de la estructura concéntrica tradicional” (p, 22). En otras palabras,
Ibagué al tener esta policentralidad permite la aglomeración comercial en diferentes zonas y con
esto un aumento en la valorización del suelo en estos sectores. De esta manera las políticas o
instrumentos públicos van direccionados a la protección de estos asentamientos y del valor de
este suelo con el fin de incentivar el desarrollo urbano de estas comunas.

Ibagué se encuentra dividida por 13 comunas y 703 barrios divididos en estratos del 1 al 6 aunque
según López, A (2017) “La alta concentración por clases se va rompiendo, situación que
actualmente se corrobora en las zonas noroccidental y sudoriental de la ciudad, donde se
encuentra mayor diversidad socioeconómica” (p, 24) sin embargo, el plan de ordenamiento
territorial (POT) permitió la corroboración de esta segregación voluntaria, o sea que los
instrumentos usados no fueron tan eficaces, esto conllevó a que se viera una desigualdad
geográfica más marcada, por lo que los policentros seguían teniendo la concentración de
actividades económicas , lo que ayuda a que los barrios o conjuntos aledaños tuvieran un valor
del suelo más elevado. Por otro lado, es importante analizar el cambio en la estructura de la
vivienda urbana en Ibagué que se ha dado de forma progresiva pasando de casas a apartamentos
no solo por el aumento gradual de individuos que migran a esta ciudad sino también por el
espacio delimitado.

Es relevante el estudio que se ha dado de la migración de la zona rural al casco urbano para
entender como esto ha afectado el valor del suelo y por consiguiente el desarrollo urbano,
entendiendo que este se podría dar por razones como empleo, educación, oportunidades de
mejorar los ingresos o la calidad de vida y por las distintas opciones que podrían recibir para
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obtener una vivienda; esto hace que la demanda por vivienda aumente por lo que se vería
reflejado en la necesidad de construir en nuevos terrenos (por esto también el cambio de
vivienda) y que estos estén más alejados de los policentros al tener un amplio espacio de
construcción; En el caso de Ibagué este crecimiento se ha dado principalmente en el
noroccidente, por lo que en el 2012, Alfonso Roa, Ó. Afirmó que por motivos Macroeconómicos
también habían impactado el precio del suelo Colombiano, teniendo en cuenta determinantes
como el PIB, el tipo de cambio, la tasa de interés y la inflación por lo que: “el precio del suelo
urbano se elevó de manera persistente hasta valores exorbitantes a medida que los vecindarios de
las familias de ingresos altos y medios se elevaban como nunca” (p, 169). Entonces, al tener un
crecimiento en los bienes y servicios produce un aumento en las actividades económicas por lo
que se traduciría en aumento de vivienda (que no es más que otro bien de consumo regido por las
leyes de oferta y demanda) por lo que la oferta de este aumentaría, logrando de esta forma un
mayor uso del suelo en el área urbana de la ciudad.

4. Conclusiones

4.1 El desarrollo urbano se vuelve un estudio importante para entender los cambios a través del
tiempo en las dinámicas de vivienda y los determinantes para el precio de este, puesto que las
estructuras económicas y los instrumentos públicos utilizados para incentivar cierto sector
económico muestran en primera medida elementos como políticas públicas, área geográfica,
migración, empleo, calidad de vida, inflación y PIB afectando directamente los terrenos.

4.2 Es evidente el desarrollo urbano de la ciudad de Ibagué convirtiéndose en un acoplo de las

ciudades aledañas, donde se ve afectado el uso del suelo teniendo consecuencias gracias a la
urbanización de la ciudad generando que los precios de los terrenos aumenten hasta el punto de
lograr un incremento en la construcción de las zonas periféricas de la ciudad generando un
proceso de segregación que afecta a la estratificación. Cuando la demanda ha aumentado y sus
precios se han elevado es cuando la inflación afecta la capacidad de compra de estas propiedades
provocando una desaceleración en el progreso de vivienda en la ciudad.

4.3 A través del documento vimos como la aglomeración siendo una agrupación económica, ha
afectado en este caso a la ciudad de Ibagué al alterar las actividades económicas y también a la
concentración de industrias aumentando la valoración de este terreno y que, aunque este estimula
no solo los beneficios de las empresas al situarse en proximidad, también mejora la eficiencia en
todos las actividades de producción y logran incentivar el desarrollo urbano, las cuales son un
pilar fundamental para modernización en este caso la ciudad de Ibagué.

5. Referencias bibliográficas

Alfonso Roa, Ó. A. 2012. Bogotá segmentada: Reconstrucción histórico-social de la

estructuración residencial de una metrópoli latinoamericana. Universidad externado de Colombia.
Recuperado el 30 de septiembre del 2021, de Doi: 0.4000/books.uec.295
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Borsdorf, A. (2003). Cómo modelar el desarrollo y la dinámica de la ciudad latinoamericana.

Revista EURE - Revista de Estudios Urbano Regionales, 29(86). Recuperado el 22 de septiembre
del 2021, de http://www.eure.cl/index.php/eure/article/view/1265

López Martínez, A. (2017). Dinámicas de la estructura urbana: determinantes en el cambio de

patrón de la segregación entre 1990 y 2014 en Ibagué, Colombia. Investiga Territorios, (5), 15-
26. Recuperado el 28 de septiembre del 2021, a partir de
https://revistas.pucp.edu.pe/index.php/investigaterritorios/article/view/22838

Núñez, F & Schovelin, R. (2002). Modelo de precio del suelo urbano en la gran concepción.
Revista Ingeniería Industrial. Recuperado el 22 de septiembre del 2021, de Modelo de precio de
suelo urbano en el gran Concepción – DOAJ

Talero, A. (2016). Determinantes del precio del suelo como variable proxy de las preferencias
idiosincráticas de los individuos en un marco teórico de equilibrio general.
Revista CIFE: Lecturas de Economía social, 16 (25) Recuperado el 24 de septiembre del 2021, de
Determinantes del precio del suelo como variable proxy de las preferencias idiosincráticas de los
individuos en un marco teórico de equilibrio general (usta.edu.co)

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