PEDRO ABANCENS ALONSO

Ingeniero Industrial
Colegiado nº 1662

INFORME DE VALORACIÓN

SALA COMPRESORES

EDIFICACIÓN INDUSTRIAL EN POLIGONO: TERMINADA

FECHA VISITA: 25/02/10

1. SOLICITANTE Y FINALIDAD

Solicitante: BILORE, S.A

Tasador: PEDRO ABANCENS ALONSO

2. SOLICITUD

Tipo de bien: SALA COMPRESORES

Municipio: LUCENA
C.P: 14.900
Provincia: CORDOBA
C. Autónoma: ANDALUCIA
Dirección: c/ HUERTEZUELOS, 7 Nivel Situación C.P.: MEDIO
Barrio/Polígono: POLIGONO INDUSTRIAL LA VIÑUELA

DATOS REGISTRALES

Registro de la Propiedad: De Lucena

Titular Registral: BILORE, S.A
Superficie de la Parcela: 29.963,13 m2

Referencia Finca Nº Folio Libro Tomo Inscripción Referencia Catastral Observaciones

- - - - - - -
Linderos: Linda: Norte, Este y Oeste con el Polígono Industrial La Viñuela; y al Sur, con
cascajal.
Observaciones Registrales:

Av. Madrid nº 34, 17º C. Donostia -San Sebastián 20.011. Telf: 943 46 52 60 /Fax.: 943 47 01 07
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3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

Comprobaciones Realizadas

 Identificación física del inmueble mediante su localización e inspección ocular.

 Comprobación se su superficie.

 Comprobación de sus servidumbres.

 Comprobación estado de construcción y conservación.

 Comprobación de su estado de ocupación y uso o explotación.

 Comprobación adecuación al planeamiento urbanístico.

Documentación Utilizada

 Documentación Catastral

 Normas Urbanísticas

Documentación Grafica Anexa al Informe

 Planos de emplazamiento y situación

 Planos del Inmueble

 Fotografías

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4. LOCALIDAD Y ENTORNO

Significación del entorno

Tipo de núcleo: MUNICIPIO AUTONOMO.

Tendencia demográfica: ESTABLE
Ritmo desarrollo: MEDIO
Nivel edificatorio: 80%
Homog. arquitectónica NO SE APRECIAN
Carácter del entorno: INDUSTRIAL CONSOLIDADO
Población: 40.000 HABITANTES
Industria admitida: TODAS, SALVO NORMATIVA.
Densidad de naves: MEDIA
Ocupación de naves: MEDIA
Beneficios fiscales: NO
Industria dominante: INDUSTRIAL ACEITERA Y VARIAS

Infraestructuras (Existencia y estado de conservación)

Alumbrado: SI Vías publicas: SI

Agua: SI Teléfono: SI
Alcantarillado: SI Año construcción: 1955
Grado de Conservación: MEDIO

Equipamiento (Existencia y nivel)

Red vial: BUENA Saneamiento: SI

Servicios: BUENOS Infraestructura : MEDIA
Comunicaciones: CARRETERA COMARCAL

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Características de la actividad Industrial en el entorno

Tipo entorno y significación: LOCALES INDUSTRIALES

Topología de la edificación: PLANTA EN EDIFICIO INDUSTRIAL
Dimensiones más frecuentes: ≤ 1.500 m2
Nivel de infraestructuras: Atendiendo al nivel de servicios, equipamientos y
comunicaciones dentro del entorno, se considera suficiente
Calidad de Comunicaciones: Atendiendo su proximidad a medios de transporte y vías de
comunicaciones, se considera próxima
Calidad de emplazamiento: Atendiendo al nivel de situación dentro del entorno, se
considera medio
Calificación Entorno: Atendiendo al nivel de infraestructuras y calidad de
emplazamiento, se considera medio

CARCTERISTICAS DEL EDIFICIO

Características generales

Antigüedad estimada: 55 AÑOS Conservación: MEDIA

Vida útil estimada: 45 AÑOS Usos Principales: INDUSTRIA
Topología: COMPRESORES
Nº plantas sobre rasante: 1 Aseos: COMUNES
Nº plantas bajo rasante: 0 Nº asc./montacargas:

Características constructivas

Cimentación: RAMPAS DE MANPOSTERIA Fachada: LADRILLO

Estructura: LADRILLO Cerramiento ENFOSCADO CON MORTERO
exterior:
Cubierta: A UN AGUA DE PLANCHAS Carpintería MADERA
FIBROCEMENTO exterior:
Acceso de carga Puente grúa:
y descarga:
Muelle de carga y Potencia
descarga: grúa (Tn):
Potencia eléctrica Prevención
contratada: incendios:

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Comunicaciones verticales: Atendiendo al número de plantas y ascensores, se consideran

suficientes. No existen
Calidad del edificio: Atendiendo al nivel de su construcción, se considera superior
a la media
Calificación edificio: Atendiendo al nivel de comunicaciones verticales y al nivel de
calidad del edificio, se considera superior a la media

5. CARACTERÍSTICAS DE LA NAVE

Descripción por plantas y usos

Edificación sita en polígono Industrial La Viñuela del municipio de Lucena (Córdoba).

EDIFICIO Nº 12

COMPRESORES

2
Edificado, en planta baja. Superficie cubierta 63 m . Construido en el año 1955.

Cimentación con rampas de mampostería. Red general de desagüe. Tabiques de fábrica de ladrillo
hueco. Cubierta a un agua con entramado de correas y cabios de perfiles laminados y planchas
onduladas de fibrocemento. Tabiques de ladrillo para distribución interior con revoques de mortero de
cemento y enlucidos de cal. Falso techo con planchas de aislamiento térmico. Pavimento de hormigón en
masa. Carpintería de madera pintada en ventanas y puertas. Acristalamiento de vidrio sencillo. Instalación
de agua.

Estado de conservación MEDIA

Referencia Línea de fondo (ml) Línea de fachada (ml) Luz máx. (ml) Altura máx. (ml)
- - - - -

Acabados

Zona Suelo Paredes Techo

EDIFICIO 12 HORMIGON MASA LADRILLO AISLAMIENTO

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Instalaciones Nave

Calefacción: NO Aire acondicionado: NO

Sist. contra incendios: NO Detección humos: NO
Sist. seguridad: NO Portero automático: NO
Fontanería: SI Teléfonos: NO
Electrificación: SI Aislamiento cubierta: NO
Aislamiento muros: SI EN TECHO

Superficies (cuadro resumen)

2 2 2 2
superficie Altura (m) Catastral (m ) Documental (m ) Medición (m ) Computable (m ) R
EDIFICIO 12 - 63,00 63,00 63,00 1,00

6. SITUACIÓN URBANISTICA

Tipo de planeamiento: PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE LUCENA

Fase de aprobación: DEFINITIVO
Clasificación: SUELO URBANO INDUSTRIAL
Calificación: INDUSTRIAL. PLAN PARCIAL POLIGONOS
Parámetros urbanísticos: SE ADJUNTAN NORMAS URBANISTICAS
Referencia calificación: INDUSTRIAL. PLAN PARCIAL POLIGONOS
Uso urbanístico: URBANO INDUSTRIAL
Comprobada la situación urbanística, SI
¿La edificación cumple con la normativa urbanística vigente? SI
¿La edificación está sujeta a algún tipo de protección urbanística o histórica individualizada? NO
¿El inmueble se encuentra fuera de ordenación? NO

7. PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

Titular registral BILORE, S.A

Propietario EL TITULAR REGISTRAL
Lic. apertura Exp/ Fecha NO APORTADA
Derechos Reales NO EXISTEN
Situación y ocupación OCUPA PROPIETARIO

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8. ANÁLISIS DE MERCADO

No se observan elementos especulativos.

Se informa expresa y motivadamente que los precios nominales del mercado local al que pertenece el
inmueble tasado, no han experimentado caídas significativas y duraderas en los últimos diez años.

Se informa que, en base al Modelo Interno de Estimación del comportamiento del Mercado Local al que
pertenece el inmueble tasado, no es razonablemente probable que el valor de tasación de dicho inmueble
experimente una reducción significativa en términos nominales en los próximos tres años.

El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio con tendencia estable La

intensidad de la demanda es baja con tendencia estable

No existen en el entorno promociones en curso en grado relevante.

SONDEO DE MERCADO

Datos de testigos de naves

Fecha C.P. Emplazamiento Sup. (m2) €/ m2

09/03/2010 14.900 Córdoba, 80 3.300,00 565,00
09/03/2010 14.900 Julio romero de Torres 361,00 416,00
09/03/2010 14.900 Polígono Cerro Gordo 759,00 395,00
09/03/2010 14.900 Poleares 650,00 346,00
09/03/2010 14.900 Polígono Los Santos 3.700,00 216,00
09/03/2010 14.900 Príncipe Felipe 760,00 237,00

C.P. Emplazamiento €/ m2 Coeficiente V. Homogeneizado

(€/m2)
14.900 Córdoba, 80 565,00 0,75 423,75
14.900 Julio romero de Torres 416,00 0,90 374,40
14.900 Polígono Cerro Gordo 395,00 1,00 395,00
14.900 Poleares 346,00 1,05 363,30
14.900 Polígono Los Santos 216,00 1,20 259,20
14.900 Príncipe Felipe 237,00 1,15 272,55

V. Homogeneizado medio (€/m2) Factor corrector Valor asignado (€/m2)

348,00 1,00 348,00

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9. CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS

9.01.-VALOR DE REALIZACION O DE MERCADO DE NAVE

2
V- VALOR UNIT .DE CONSTRUCCION : 248,00 €/m .
Valor construcción.
2
S- REPERCUSION BASE : 100,00 €/m .
Valor suelo.
D- COEF. DEPRE. FISICA : 0,25%
I- INCR. I.P.C. : 1%

2
SUPERFICIE EDIFICIO : 63,00 m .

VALOR UNITARIO CONSTRUCCION : 248 €/m2 x 0,75 x 1,00 = 186,00 €/m2.

VALOR TOTAL CONSTRUCCION : 63 m2 x 186,00 €/m2 = 11.718,00 €.

VALOR TOTAL SUELO BASE : 63 m2 x 100,00 €/m2 x 1,00 = 6.300,00 €

VALOR TOTAL REALIZACION : 18.018,00 €

10. VALOR DE TASACIÓN

Métodos de Valoración utilizados: Coste-Comparación

VALOR DE TASACIÓN (Euros): 18.018,00 Euros equivalente a 2.997.942 Pesetas

DIECIOCHO MIL DIECIOCHO EUROS.

11. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

Condicionantes

Esta tasación no queda condicionada.

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Colegiado nº 1662

Advertencias
Específicas:

Se informa expresa y motivadamente que los precios nominales del mercado local al que pertenece el
inmueble tasado, no han experimentado caídas significativas y duraderas en los últimos diez años.

Se informa que, en base al Modelo Interno de Estimación del comportamiento del Mercado Local al que
pertenece el inmueble tasado, no es razonablemente probable que el valor de tasación de dicho inmueble
experimente una reducción significativa en términos nominales en los próximos tres años.

Generales:

La referencia catastral corresponde a los datos del suelo.

No se ha dispuesto de la licencia de actividad correspondiente.
De acuerdo con el Art. 66.2 de la OM 805/2003 de 27 de marzo, se advierte que antes de la formalización
de la garantía hipotecaria de créditos o préstamos, deberá indicarse es este informe la entidad que ha
sido mandataria para el encargo.

12. OBSERVACIONES Y CONSIDERACIONES FINALES

Este informe ha sido elaborado según la metodología y criterios de la Orden ECO/805/2003, de

27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para
ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE n° 85 del 09-04-03

Edificación sita en el Polígono Industrial denominado La Viñuela de Lucena (Córdoba). Edificio

de Compresores. Edificio nº 12.

Calificación del riesgo de inmueble:

Existe un mercado ralentizado con dificultades para ser absorbido por la potencial demanda.

La evolución previsible del entorno no supone ninguna ventaja o desventaja en su

comercialización futura.

Las características internas del inmueble no suponen ninguna ventaja o desventaja en su

comercialización futura.

No existen en el entorno promociones en curso en grado relevante.

Y para que conste a los efectos oportunos, expido y firmo el presente certificado.

En SAN SEBASTIAN a 16 de marzo de 2010

Fdo.: PEDRO ABANCENS ALONSO

Ingeniero Industrial nº 1662
Diplomado Tasador nº 3669

Av. Madrid nº 34, 17º C. Donostia -San Sebastián 20.011. Telf: 943 46 52 60 /Fax.: 943 47 01 07