Unidad 5

Derechos reales en particular

“ El derecho real se manifiesta en el poder jurídico que una persona
ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla
totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto
pasivo
universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular y dicho
sujeto.”
UNIDAD V
DERECHOS REALES EN PARTICULAR
LA PROPIEDAD
1. Definición y evolución histórica.- Hasta ahora hemos hecho un examen
preliminar del patrimonio, de los derechos reales y personales, y una
clasificación
de los bienes. Todo esto tuvo por objeto preparar el análisis de los derechos
reales en particular. a) Definición.-Aplicando la definición del derecho real
propiedad, diremos que ésta se manifiesta en el poder jurídico una persona
ejerce
en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en
sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por
virtud
de una relación que se origina en el titular y dicho sujeto.
"Según el artículo 544 del Código Civil, la propiedad es el derecho de gozar y
disponer de las cosas de la manera más absoluta. Esta definición tiene el mal
de
no señalar más que un solo carácter de la propiedad, cuya exactitud misma,
puede ponerse en duda, pues se verá que ni el derecho de goce ni el de
disposición de los propietarios son, realmente, absolutos; al contrario, implican
numerosas restricciones. Pero la propiedad posee otro carácter esencial: es
exclusiva, es decir, consiste en la atribución del goce de una cosa a una
persona
determinada, con exclusión de las demás. Debemos, pues, preferir la definición
siguiente: "El derecho en virtud del cual una cosa se encuentra cometida de
una
manera absoluta y exclusiva a la acción y voluntad de una persona'. A
diferencia
del Código Civil francés, el alemán hace resaltar el carácter exclusivo de la
propiedad".
En los casos de vecindad y colindancia el Código Civil impone obligaciones y
concede derechos correlativos, entre los vecinos y colindantes determinándose
así
sujetos pasivos especiales.
Comparemos el derecho real con la propiedad:
1o. La propiedad es un poder jurídico que se ejerce en forma directa e
inmediata;
todo derecho real también es un poder jurídico que se ejerce en forma directa e
inmediata.
2o. En la propiedad este poder jurídico se ejerce sobre una cosa, es decir,
sobre
un bien corporal. No hay propiedad sobre bienes incorporales.
3o. El derecho de propiedad implica un poder jurídico directo sobre la cosa
para
aprovecharla totalmente. En cambio, los otros derechos reales sólo
comprenden
formas de aprovechamiento parcial.
El poder jurídico total significa que el aprovechamiento se ejerce bajo la forma
de
uso, disfrute o disposición de la cosa, o que se tiene simplemente la posibilidad
normativa de ejecutar todos los actos de dominio o de administración, aun
cuando
jamás se ejecuten. Es decir, se trata de un aprovechamiento jurídico y no
económico.
En los derechos reales distintos de la propiedad no encontramos esta
característica de disposición total, excepto en el caso de los derechos de autor,
en
los que sí hay aprovechamiento jurídico total, aunque sólo temporal.
4o. El derecho de propiedad implica una relación jurídica entre el propietario o
sujeto, y un sujeto pasivo universal. Propiamente, el sujeto pasivo universal
queda
constituido por el conjunto de personas que de manera permanente o
transitoria
integran una comunidad jurídica, pues se requiere siempre un dato especial
(proximidad material) para que exista la oponibilidad del derecho de propiedad
a
los terceros y la posibilidad física de su violación. No todos los habitantes del
globo son, en realidad, los sujetos pasivos. Se requiere que formen parte de
una
comunidad determinada, aun instantáneamente (como el viajero), para que lo
sean.
En cambio, en los derechos reales distintos de la propiedad, existe un sujeto
pasivo determinado que reporta obligaciones patrimoniales, tanto de hacer
como
de no hacer, y un sujeto pasivo universal, en las mismas condiciones que en la
propiedad, así que esta relación jurídica es más compleja.
b) Evolución histórica.- Partiremos del derecho romano primitivo, sin
preocuparnos de otros más antiguos, porque ya no tienen F píamente
importancia
desde el punto de vista civil. Corresponde principalmente a la sociología
estudiar
la historia de estas instituciones fundamentales. A nosotros nos interesa por
ahora
la trascendencia histórica que tuvo y sigue teniendo el concepto romano de la
propiedad. Haremos el estudio de los siguientes períodos o etapas:
1o.-La propiedad en el derecho romano, desde el primitivo hasta Justiniano. 2°-
A
partir de Justiniano hasta el Código Civil francés o Código Napoleón (1804) .
3"-La
evolución sufrida por el derecho de propiedad en los códigos de 1870 y 1884,
relacionados con el Código Napoleón y con los preceptos contenidos en la
Declaración de los Derechos del Hombre y del ciudadano de 1789. 4°-El
derecho
de propiedad en la actualidad.
Primera etapa: El derecho de propiedad al través de la evolución sufrida en el
derecho romano.-Este estudio sólo tiene por objeto precisar qué modificaciones
substanciales sufre la propiedad en el derecho romano. Este la consideró como
un
derecho absoluto, exclusivo y perpetuo para usar, disfrutar y disponer de una
cosa. Esta característica del dominio ex jure quiritum. Después vino el concepto
de
propiedad que se elaboró en el derecho pretoriano. En el derecho romano,
además de estas tres características de derecho absoluto, exclusivo y
perpetuo,
se fijaron los tres elementos clásicos jus utendi, jus fruendi y jus abutendi que
ya
hemos explicado.
Segunda etapa: Desde Justiniano hasta el Código Napoleón. No obstante que
en
el derecho de Justiniano se logra suprimir las diferencias de carácter político en
la
propiedad, y que se llegó a un concepto único del dominio, comienzan, a partir
de
la época feudal, por la organización especialísima del Estado, a marcarse
nuevas
diferencias, pero en sentido inverso y con una trascendencia de mayor alcance.
En el Estado feudal la propiedad o dominio otorgó el imperio. lo el Estado
descansaba en este principio: los señores feudales, por razón del dominio que
tenían sobre ciertas tierras, no sólo gozaban del derecho de propiedad en el
sentido civil, para usar, disfrutar y disponer de los bienes, sino que también
tenían
un imperio para mandar sobre los vasallos que se establecieran en aquellos
feudos. El señor feudal se convirtió así en un órgano del Estado.
En este concepto de propiedad de la época feudal llegó hasta la revolución
francesa, con todo un conjunto de privilegios. A partir de entonces se dio al
derecho de propiedad el significado y el aspecto civil que le corresponden,
desvinculándolo de toda influencia política. De esta manera viene nuevamente
a
establecerse que la propiedad no otorga imperio, soberanía o poder; que no
concede privilegios, sino que simplemente es un derecho real de carácter
privado
para usar y disponer de una cosa; que es, además, un derecho absoluto,
exclusivo
y perpetuo, como lo caracterizó el derecho romano.
Se reconoce en la Declaración de los Derechos del Hombre y del ciudadano de
1789, que la propiedad es un derecho natural que el nombre trae consigo al
nacer, derecho que el Estado sólo puede reconocer, pero no crear, porque es
anterior al Estado y al derecho objetivo; que toda sociedad tiene por objeto
amparar y reconocer los derechos naturales del hombre, que son
principalmente la
libertad y la propiedad; que el derecho de propiedad es absoluto e inviolable y
con
estos fundamentos de carácter filosófico que se expresan en la Declaración de
los
Derechos del Hombre, el Código Napoleón elabora un nuevo concepto de
propiedad muy semejante al romano en cuanto a su aspecto jurídico, en cuanto
a
su organización legal; pero con el fundamento filosófico que no le dio aquél.
Tanto en el derecho romano como a partir de la revolución francesa, priva un
concepto individualista: proteger el derecho de propiedad en favor del individuo,
para sus intereses personales. Este concepto individualista tiene como base la
tesis de que la propiedad es un derecho natural, innato, subjetivo, anterior al
derecho objetivo, que el Estado y la ley sólo pueden reconocer y amparar, pero
no
crear y, por consiguiente, desconocer o restringir.
En el Código Napoleón, tomando en cuenta este fundamento filosófico, se
declara
que el derecho de propiedad es absoluto para usar y disponer de una cosa. En
otro artículo se dice que es inviolable. Se reconocen así los tres elementos
clásicos: jus utendi, jus fruendi y jus abutendi y, principalmente, se hace
hincapié
en que la propiedad es un derecho absoluto. El Código Napoleón y la
Declaración
de los Derechos del Hombre tuvieron una marcada influencia en las
legislaciones
europeas, y después en las latinoamericanas, de manera que los códigos que
se
promulgaron en el siglo XIX tomaron como tipo este concepto napoleónico de
la
propiedad, que en el fondo es romano, si se prescinde de su fundamentación
filosófica.
Tercera etapa: Nuestros códigos de 1870 y 1844 en relación con el Código
Napoleón y la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de
1789.-En nuestro derecho siempre se nota una característica especial digna de
llamar la atención: no obstante la influencia enorme del Código Napoleón y su
fama mundial; y de que se vino reconociendo en éste como verdad casi
axiomática, el carácter absoluto del derecho de propiedad, nuestro Código de
1870 consagra una definición por la cual se dice que "la propiedad es el
derecho
de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las que fijan las
leyes
(Art. 827).
Por esto creemos que puede caracterizarse para nosotros un tercer período
que
se inicia con los códigos de 1870 y 1884, pues ya no son una reproducción del
concepto napoleónico, sino que introducen una modificación esencial a la
propiedad, adelantándose en cierta forma a las legislaciones del siglo pasado,
más si se considera que es en el año de 1870 cuando se limita el concepto
legal
que dio carácter absoluto al dominio. Esta definición de la propiedad pasó a
nuestro Código de 1884 en su artículo 729.
En artículos posteriores se recuerda el concepto napoleónico, al declarar en el
730
que la propiedad es inviolable y que no puede ser atacada sino por utilidad
pública
y previa indemnización.
Aquí ya encontramos la posibilidad de restringir la propiedad, cuando existe
una
razón de orden público que pueda llevar no sólo a la modificación, sino incluso
a la
extinción total del derecho mediante expropiación.
En el artículo 731 se contiene un concepto de propiedad de gran interés, sobre
todo para nuestro derecho, relacionándolo con sus antecedentes desde la
época
colonial, con la legislación minera, con la Constitución de 1857 y con el art. 27
de
la vigente. Tiene gran importancia este precepto, porque declara que el
propietario
es dueño del suelo y del subsuelo.
La Constitución vigente declara que la nación tendrá en todo tiempo el derecho
de
imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público, así
como que las expropiaciones sólo podrán hacerse por causa de utilidad pública
y
mediante indemnización. En lugar de la palabra "previa", usa la palabra
"mediante"
al hablar de indemnización en las expropiaciones. Esto implica que tal
indemnización puede ser anterior, concomitante o posterior a la expropiación.
Cuarta etapa: El derecho de propiedad en la actualidad.-El derecho moderno
tiene
su antecedente doctrinal en las ideas de Duguit y su expresión legislativa, entre
nosotros, en el art. 27 Constitucional y en el Código Civil de 1928. Uno de los
autores que en nuestro concepto ha expuesto mejor la crítica a la doctrina
individualista, y al propio tiempo ha formulado un concepto de propiedad que
está
de acuerdo con las nuevas orientaciones del derecho, es León Duguit, quien
estudió las transformaciones sufridas por diferentes instituciones jurídicas del
derecho privado a partir del Código Napoleón, y sustentó unas conferencias en
1911 en la Universidad de Buenos Aires, tratando de tales transformaciones y
relacionándolas con el Código Napoleón.
Duguit considera que el derecho de propiedad no puede ser innato en el
hombre y
anterior a la sociedad. El hombre jamás ha vivido fuera de la sociedad y, por
tanto,
es inadmisible imaginarlo como ocurre sólo en hipótesis en el contrato social de
Rousseau, en estado de naturaleza, aislado, con sus derechos absolutos,
innatos,
y posteriormente celebrando un pacto social para unirse a los demás hombres
y
limitar, en la medida necesaria para la convivencia social, aquellos derechos
absolutos.
Como el hombre siempre ha vivido en sociedad, tendrá que estudiársele como
miembro de un grupo, y sus derechos, por tanto, tendrán que referirse a este
estado social indiscutible. Si el hombre al nacer y al reconocérsele derechos,
es
miembro de esa colectividad, en concepto de Duguit, es en ocasión de estos
deberes como se le confieren derechos. En otras palabras: los derechos no
pueden ser anteriores a la sociedad, ni sociológica ni jurídicamente, porque el
derecho no se concibe sino implicando una relación social, y no puede haber,
por
consiguiente, ese derecho absoluto antes de formar parte del grupo, ni esa
limitación voluntaria para lograr la convivencia social.
Tampoco -dice Duguit- puede considerarse que el Estado o la sociedad, por
medio
de la ley estén impedidos para limitar, organizar o restringir la propiedad,
porque el
hombre la tenga antes de formar parte de la sociedad y se le reconozca en
atención a su calidad de ser humano.
Según Duguit, como no es fundada la tesis de que el hombre tenga derechos
innatos anteriores a la sociedad, debe desecharse este fundamento que se
invoca
en la Declaración de los Derechos del Hombre y en las primeras constituciones
francesas para hacer inviolable la propiedad.
Tampoco la propiedad es un derecho subjetivo, anterior al objetivo. En la
doctrina
francesa se consideró que como el hombre tenía derechos innatos, eran
anteriores a la norma jurídica, y que ésta sólo podía reconocerlos y
armonizarlos
para evitar los distintos choques en las esferas jurídicas individuales.
Para Duguít, el derecho objetivo es anterior al subjetivo, y especialmente al de
propiedad. Si el hombre, al formar parte de un grupo tiene principalmente un
conjunto de deberes impuestos por la norma jurídica, para lograr la solidaridad
social, es la ley la que vendrá en cada caso a reconocer y otorgar ciertos
poderes,
para que el hombre pueda cumplir con el deber social fundamental que tiene de
realizar la interdependencia humana.
La tesis de Duguit se funda en el concepto de solidaridad soca Para él, el
derecho
objetivo tiene como finalidad realizar esa solidaridad, y todas las normas
jurídicas,
directa o indirectamente, tienden a ese fin. Todas ellas imponen ciertos
deberes
fundamentales; tanto a los gobernantes como a los gobernados. Estos deberes
fundamentales son:
1°- Realizar aquellos actos que impliquen un perfeccionamiento de la
solidaridad
social.
2º. Abstenerse de ejecutar actos que lesionen la solidaridad social. Son estas
normas, pues, de contenido positivo en tanto que imponen obligaciones de
hacer
para lograr en forma cada vez más perfecta la solidaridad social; y de
contenido
negativo en cuanto que imponen obligaciones de no hacer para impedir los
actos
que puedan lesionar o destruir la solidaridad social. Dentro de estos dos
órdenes
de normas, Duguit elabora tanto su doctrina del derecho público como del
derecho
privado. En una forma lógica siempre deduce de esta finalidad del derecho, y
de
esta doble naturaleza de las normas jurídicas, las consecuencias que estima
pertinentes a propósito de cada institución.
En la propiedad hace una distinción lógica: considera que si el hombre tiene el
deber de realizar la solidaridad social al ser poseedor de una riqueza, su deber
aumenta en la forma en que aquella riqueza tenga influencia en la economía de
una colectividad: a medida que tiene mayor riqueza, tiene mayor
responsabilidad
social. A mayor posesión de bienes se impone una tarea social más directa,
más
trascendente, que el hombre no puede eludir manteniendo improductiva esa
riqueza.
Piensa Duguit que al hombre se le imponen deberes de emplear riqueza de
que
dispone, no sólo en beneficio individual, sino colectivo, y es en ocasión de
estos
deberes como se le reconoce el derecho subjetivo de usar, disfrutar y disponer
de
una cosa: pero no se le reconoce el derecho de no usar, no disfrutar y no
disponer, cuando esta inacción perjudica intereses individuales o colectivos.
Queda, pues, explicado cómo el derecho de propiedad, en la tesis de Duguit,
es
una función social y no un derecho subjetivo, absoluto, inviolable, 'anterior a la
sociedad y al Estado y que la norma jurídica no pueda tocar. Es, por el
contrario,
consecuencia de un deber social que todo hombre tiene para intensificar la
interdependencia humana.
Desde el punto de vista negativo, Duguit también sostiene una tesis que ya se
esboza en el derecho romano, y que después se desarrolla a partir del Código
Napoleón para impedir el uso abusivo 0 ilícito de la propiedad, aun cuando se
obre
dentro de los límites del derecho. En derecho romano era difícil resolver esta
cuestión, porque si el propietario obraba dentro de los límites de su derecho,
pero
hacerlo causaba perjuicio a un tercero, se consideraba lícita su actitud. Por otra
parte, dice Duguit que dentro de la concepción romana no fue posible que la ley
impusiera obligaciones al propietario, ni tampoco la forma de usar su
propiedad.
Se aceptaba más bien la teoría de absoluta libertad para dejar hacer o dejar
pasar
como dirían los fisiócratas-; para que el hombre con autonomía plena resolviera
la
forma como empleara sus bienes, o los mantuviera improductivos.
Este aspecto de imposibilidad jurídica para intervenir, queda completamente
desechado en la teoría de Duguit, que es, en nuestro concepto, la que inspira
el
Art. 27 constitucional, y que puede servirnos para desarrollar, por lo menos en
nuestro derecho, el concepto moderno de propiedad. Si la propiedad es una
función social, el derecho sí podrá intervenir imponiendo obligaciones al
propietario, no sólo de carácter negativo, como ya lo esbozaba el derecho
romano,
sino positivo también. No sólo el derecho podrá decir que el propietario no debe
abusar de la propiedad causando perjuicios a tercero sin utilidad para él, sino
que
también podrá, según las necesidades de la interdependencia social, indicar la
forma como el propietario deba usar de la cosa, y no mantenerla improductiva.
Esto permitió al legislador de 1928 disponer en el Art. 16 del Código Civil que
"los
habitantes del Distrito y Territorios Federales tienen obligación de ejercer sus
actividades y de usar y disponer de sus bienes, en forma que no perjudique a la
colectividad, bajo las sanciones establecidas en este código y en las leyes
relativas". Aquí ya francamente el legislador ordinario impone la obligación de
usar
y disponer de los bienes en forma que no perjudique a la colectividad. Ya no
hay
un estada de libertad absoluta que pueda implicar acción o inacción; ya el
propietario no es libre de abandonar su riqueza o emplearla en forma que
perjudique a la colectividad. Posteriormente se regula. en diversos artículos el
aspecto que hemos llamado negativo, y positivo de la propiedad. Dice el Art.
830
que "el propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las
limitaciones
y modalidades que fijen las leyes". El 840 reglamenta el aspecto negativo: "No
es
lícito ejercitar el derecho de propiedad de manera que su ejercicio no dé otro
resultado que causar perjuicios a un tercero, sin utilidad para el propietario".
También el 1912 consagra un principio no sólo para el derecho de propiedad,
sino
para el ejercicio de todo derecho, impidiendo el perjuicio a tercero, cuando el
titular
no obtiene utilidad alguna al ejercitarlo. "Cuando al ejercitar un derecho se
causa
daño a otro, hay obligación de indemnizarlo si se demuestra que el derecho
sólo
se ejercitó a fin de causar -l daño sin utilidad para el titular del derecho".
Reglamenta el aspecto positivo el Art. 836, al decir que no sólo procede la
expropiación, cuando se trate de evitar perjuicios a la colectividad, sino también
para lograr un beneficio colectivo. Otros artículos norman distintos aspectos,
como
la lesión que la sociedad o determinado individuo pueda sufrir por el uso
indebido
de la propiedad (837 y 839). El primero no sólo protege los .intereses
materiales
de tercero, sino también su salud y tranquilidad, evitando aquellos perjuicios
que
pueda ocasionar el mal uso de la propiedad.
El segundo reglamenta la vieja cuestión de los daños que pueda sufrir la
propiedad del vecino por las construcciones o excavaciones que se hagan en
un
predio. En cambio, el Código de 1884 declaraba que el propietario era dueño
del
suelo y del subsuelo, y que podía ejecutar -n él toda clase de obras o
excavaciones, sin establecer ese límite para proteger a terceros.
2. Medios de adquirir la propiedad.- Pueden clasificarse desde distintos
puntos de vista, en:
lo.-Adquisiciones a título universal y a título particular.
2o.-Adquisiciones primitivas y derivadas.
3o.-Adquisiciones a título oneroso y a título gratuito.
1º. Adquisiciones a título universal y a título particular.- Se entiende por
adquisición a título universal, aquella por la cual se transfiere el patrimonio,
como
universalidad jurídica, o sea, como conjunto de derechos y obligaciones,
constituyendo un activo y un. Pasivo.
La forma de adquisición a título universal reconocida en nuestro derecho es la
herencia, ya sea legítima o testamentaria cuando en esta última se instituyen
herederos. Cuando se instituyen legatarios, hay transmisión a título particular.
En
toda herencia legítima, llamada sucesión ab- intestato, hay una transmisión a
título
universal porque únicamente se instituyen herederos.
La forma habitual de transmisión a título particular es el contrato. También en
los
legados hay transmisión a título particular, porque el legatario recibe bienes
determinados. Hay ocasiones en que toda la herencia se distribuye en legados
de
tal suerte que aun cuando el testador simplemente transmite bienes
determinados
a sus legatarios el pasivo se reparte proporcionalmente entre esos legatarios,
ya
que no hay herederos responsables, y en esto casos el legatario se equipara al
heredero.
En el contrato se trata de una transmisión a título particular, pues no se puede,
en
nuestro derecho, enajenar por contrato un patrimonio.
2º. Adquisiciones primitivas derivadas.-Por forma primitiva se entiende aquella
en
la cual la cosa no ha estado en el patrimonio de determinada persona, de
suerte
que el adquirente de la misma no la recibe de un titular anterior, sino que ha
permanecido sin dueño, siendo el primer ocupante de la misma.
Las formas primitivas de adquisición se presentan en la ocupación, que
constituye
históricamente el medio principal de adquirir la propiedad; y en la accesión, en
algunas de sus formas.
La ocupación supone que el adquirente entra en posesión de bienes que no
tienen
dueño, y que ejercita esa posesión con el ánimo de adquirir el dominio, por lo
cual
no hay transmisión de un patrimonio a otro.
En cambio, las formas derivadas de transmisión del dominio supone una
transmisión de un patrimonio a otro. La cosa ha tenido dueño y ha estado en el
patrimonio de una persona, que la trasmite a otra, por lo cual se llama
adquisición
derivada. Estas formas derivadas de transmitir el dominio son las que tienen
mayor trascendencia jurídica. El contrato, la herencia, la prescripción, la
adjudicación, son formas que implican siempre que pasa un bien de un
patrimonio
a otro.
3º. Adquisición a título oneroso y a título gratuito.-En la primera, el adquirente
paga un cierto valor en dinero, bienes o servicios, a cambio del bien que recibe,
y
como ejemplo tenemos los contratos onerosos: la compraventa, la permuta, la
sociedad, en los cuales se transmite el dominio de una cosa a cambio de una
contraprestación.
Hay contratos a título gratuito translativos del dominio, como la donación, en los
cuales el adquirente recibe un bien sin tener que cubrir una contraprestación.
También las transmisiones a título gratuito pueden ser de carácter universal. La
herencia, tanto testamentaria como legítima, implica una transmisión a título
gratuito de un patrimonio; sólo que en la herencia como se transmite el
patrimonio
integrado por el activo y el pasivo, cuando éste es igual a aquél, o superior, no
hay
propiamente una transferencia de valor.
En el legado existe una transmisión a título gratuito, pero de carácter particular.
El
legatario recibe bienes determinados.
4º. Además de estas tres formas de transmisión en atención a su naturaleza,
puede hacerse otra clasificación en razón de la causa, distinguiendo de
transmisiones por acto entre vivos y por causa de muerte.
Las transmisiones por acto entre vivos comprenden el acto jurídico en general y
en
especial el contrato. Las transmisiones por causa de muerte pueden revestir
dos
formas: la herencia legítima y testamentaria, y la transmisión por legado.
Independientemente de estas formas de transmisión del dominio, conviene
hacer
también una distinción de formas especiales, que encajan en alguna o algunas
de
las clasificaciones ya enunciadas. Estas son el contrato, que es el medio
fundamental y de mayor importancia en el derecho para transmitir el dominio; la
herencia, la ley, la ocupación, la prescripción, la accesión y la adjudicación.
"I. La propiedad de cosas muebles se adquiere:
"1. Por transmisión de la propiedad existente en virtud de negocio jurídico.
"2. Por sucesión universal, especialmente por herencia, por comunidad de
bienes
"3. Por usucapión
"4. Por apropiación de cosas nullius o ajenas.
"5. Por unión, mezcla, especificación e incorporación a un inventario
"6. Por separación o toma de posesión en virtud de un derecho a adquirir
partes
integrantes de una cosa, especialmente frutos.
"7. Por efecto del silencio de los propietarios de cosas encontradas o de cosas
arrojadas por el mar a la playa".
"8. Por hallazgo de tesoro.
"9. En ciertos casos, por subrogación real.
"l0. Por acto del Estado. A esta categoría pertenecen, además del caso citado
de
adjudicación de los objetos arrojados por el mar, la expropiación y el
decomiso".
3.-Contrato.- El contrato, como forma de transmisión a título particular puede
ser
oneroso o gratuito, de manera que encaja en las clasificaciones anteriores. En
el
derecho moderno y, principalmente, en el que deriva del Código Napoleón, el
contrato es un medio eficaz para transmisión del dominio por sí solo, respecto
de
cosas ciertas y determinadas; es decir, la propiedad se transfiere como
consecuencia directa e inmediatamente del contrato, sin necesidad de recurrir
a
ninguna forma o solemnemente más, como ocurría en el derecho romano. Se
distinguen los contratos translativos de dominio, los cuales operan en forma
inmediata la transmisión de la propiedad, sin que sea necesaria la entrega de la
cosa o traditio en el derecho romano. Una larga evolución prepara este
principio
moderno que llega a formularse en el Código Napoleón en términos
semejantes a
la fórmula aceptada por nuestros ordenamientos que dicen así: En las
enajenaciones de cosas ciertas y determinadas, la transmisión de la propiedad
se
opera por efecto directo e inmediato del contrato, sin necesidad de tradición, ya
sea natural o simbólica.
Para llegar a este principio en el Código Napoleón, se opera una larga
evolución
desde los últimos tiempos del derecho romano y a través del antiguo derecho
francés. En el derecho romano primitivo el contrato no era un medio de
transmitir
la propiedad por sí solo, sino que era menester recurrir a una forma especial
que
en los primeros tiempos fue la mancipatio y la in jure-cessio y, posteriormente,
la
traditio, o sea la entrega de la cosa. De manera que en el contrato de
compraventa, bajo la legislación romana, únicamente se transmitía por el
simple
contrato, la posesión de la cosa; el adquirente tenía derecho a exigir la
posesión
no que se le transmitiera el dominio.
Era menester, por lo demás, que aparte del contrato se recurriera a la
mancipatio
o la in jure cessio, o bien a la traditio, en los últimos tiempos, para que la
transmisión se operase. Pero dentro del derecho romano, al admitirse en
primer
lugar, la traditio para la transmisión de cierta clase de bienes, y después, al
reconocerse que ciertas formas virtuales o simbólicas de tradición equivalían a
la
entrega material de la cosa, se esboza ya en la época de Justiniano el principio
que posteriormente se formulará en el Código Napoleón.
"Especies de tradición.- A. Doctrina.-Los romanistas y civilistas suelen clasificar
las
formas o especies de tradición, distinguiendo la real, la fingida (traditio mida), la
cuasi tradición y la tradición por ministerio de la ley.
a) Tradición real.--Consiste en la entrega material de la cosa, si ésta es
mueble, o
en ciertos actos, también materiales, realizados por el adquirente a presencia y
con beneplácito del transmitente (que suelen llamarse toma de posesión),
cuando
es inmueble.
b) Tradición fingida.-Se da cuando la entrega de los bienes no es real ni
material,
sino que consiste en ciertos hechos demostrativos de ella. Se le reconoce las
cuatro variedades siguientes:
1.- La tradición simbólica que se hace mediante la entrega de signos o cosas
representativas de la que se transmite (como llaves, títulos, etc.).
2.- La tradición tonga manu, se efectúa por el señalamiento que se hace de la
finca transmitida hallándose ésta a la vista.
3.- La tradición brevi manu, que tiene lugar cuando el adquirente de una cosa la
tiene ya en su poder por virtud de otro título distinto, por ejemplo, el de
arrendatario.
4.- La tradición constitutum possessorium, que se ofrece en la hipótesis
contraria a
la anterior, de que el dueño que enajena la cosa entre a poseerla en otro
concepto, como arrendatario, depositario, etc.
c) Cuasi tradición.-Se llama así a la tradición aplicada a las cosas incorporales
o
derechos, como por ejemplo, el de servidumbre.
d) Ministerio de la ley.-Designan los tratadistas con esta frase todos aquellos
casos que no están comprendidos en las especies anteriores y en que la
tradición
se efectúa por la sola virtud de un precepto legal". Posteriormente, en el
derecho
consuetudinario francés se acostumbró establecer en los contratos,
principalmente
en los que se hacían ante notario, bien la entrega simbólica o ficta, y con esto
cae
en desuso la tradición material de la cosa. Por esto el Código Napoleón formula
el
principio ya enunciado, que corresponde a nuestro Art. 2014 del Código Civil.
En el principio enunciado nuestro código habla de "enajenaciones de cosas
ciertas
y determinadas". Conviene, pues, limitar su alcance. No es el contrato por sí
solo
un medio eficaz para la transmisión del dominio para toda clase de bienes, sino
únicamente para los individualmente determinados. Para los que no están
individualmente determinados rige el principio romano de la tradición real,
simbólica o ficta.
Por esto el Art. 2015 dice:
"En las enajenaciones de alguna especie indeterminada, la propiedad no se
transferirá sino hasta el momento en que la cosa se hace cierta y determinada
con
conocimiento del acreedor".
Para esto es necesario recurrir a la entrega material, que es el medio más
perfecto
para identificación de la cosa; o bien a la tradición ficta cuando el adquirente,
sin
recibir la cosa, manifiesta ya que la conoce, dándose por recibido; o por último,
a
la entrega simbólica, que también tiene los mismos efectos de la tradición real.
En el derecho alemán se sigue fundamentalmente la tradición romana,
recurriéndose también al "constituto posesorio".
"I. Transmisión por constituto posesorio (constitutum possessorium). Este nodo
de
transmisión tiene de común con la entrega brevi manu (véase art. 66 II) que la
cosa no cambia de sitio, quedándose donde estaba antes de la transmisión:
tratándose de entrega brevi manu queda en manos del adquirente; en el
constituto
posesorio queda en las del enajenante".
"Son dos los requisitos de la transmisión: en primer lugar, el acuerdo entre
propietario y adquirente sobre el traspaso de la propiedad; en segundo lugar,
un
convenio entre ellos sobre una relación jurídica, en virtud de la cual el
adquirente
obtenga la posesión mediata. La retención de la cosa por el enajenante tiene,
pues, que justificarse jurídicamente por la circunstancia de convertirse éste en
mediador posesorio del adquirente".
"1. Ha de crearse una relación de mediación posesoria efectiva (constitutiva e
individualizado'). La mera declaración de que en lo sucesivo el enajenante
quiere
poseer para el adquirente, sin pactar una relación de depósito, prenda,
arrendamiento, etc. (constituto 'abstracto') no proporciona al adquirente la
posesión mediata y, en consecuencia -exactamente como en los derechos
común
y prusiano anterior- tampoco la propiedad".
"2. Sólo puede transmitir por constituto el que tenga la posesión de la cosa. No
hace falta que tenga la posesión inmediata, a pesar de decir el art. 930 que el
constituto sustituye a "la entrega", esto es, a la transmisión de la posesión
inmediata. El constituto puede aplicarse también como sucedáneo de la
posesión
mediata y, por tanto, hasta que el enajenante sea poseedor mediato".
"3. Es posible la transmisión por constituto, a condición o a plazo, de modo que
la
condición o el plazo se refiera a la vez a la transferencia de la propiedad y al
contrato de arrendamiento, comodato, etc."
4. Herencia.-Haremos su estudio en la segunda parte de este tomo, dedicada
al
derecho hereditario.
5. Prescripción.- Constituye otro medio de adquirir la propiedad. Su estudio lo
haremos después; pero por ahora sólo indicaremos que es forma adquisitiva
mediante la posesión en concepto de dueño, pacífica, continua, pública y por
cierto tiempo.
6.-Ley.- Otro de los medios que indicamos es la ley. Esta es, en rigor, una
causa
que concurre con todas las formas de transmisión de la propiedad, de manera
que
es importante su fundamento si se toma en cuenta que la adquisición, la
herencia,
prescripción, ocupación, accesión, adjudicación, supone siempre la
concurrencia
de la ley, de manera que en rigor puede decirse que la propiedad se transmite
por
contrato y ley; por herencia y ley; por prescripción y ley, etc.
El papel que juega la ley como medio de transmitir la propiedad ha sido muy
discutido. Su estudio se ha hecho a propósito del acto jurídico y de sus
consecuencias; pero tiene un alcance más general. No sólo nos interesa saber
hasta qué punto concurre el acto jurídico y la ley en la producción de efectos (y
entre ellos el adquirir y transmitir la propiedad), sino que también, si cuando se
realiza un hecho o un acto jurídicos podemos determinar el papel o función que
juega la ley; y como en todas las formas de transmisión de la propiedad
encontramos, o un acto o un hecho jurídicos, concurrieron con la ley,
convendrá
entonces precisar el papel de la misma.
Bonnecase ha sostenido que la ley establece una situación jurídica abstracta,
es
decir, que la norma es un cuadro o hipótesis general que prevé un conjunto de
situaciones que vendrían a realizarse cuando se verifica un acto o un hecho
jurídicos. La situación jurídica abstracta establecida en la ley, no produce con
relación a determinada persona ningún efecto, sino que implica simplemente
una
posibilidad para el caso de que, aplicada la norma, se realice con respecto a
ciertas personas determinados efectos; y la norma se aplica por medio del acto
o
del hecho jurídicos.
El acto o el hecho jurídicos vienen a originar, entonces, situaciones jurídicas
concretas que ponen en movimiento a la ley para aplicarla con respecto a
determinada o determinadas personas.
7.-Ocupación o apropiación.- La ocupación es una forma de adquirir el dominio,
de
gran trascendencia en el origen de la propiedad y en el derecho primitivo.
Sociológicamente es, de todas las formas, la de mayor valor y más interés para
la
adquisición del dominio; pero -desde el punto de vista jurídico, en el derecho
moderno ha perdido su importancia. Según explicaremos después, se ha
reservado como una forma para adquirir bienes muebles determinados. En
materia de inmuebles, que es donde tuvo importancia histórica, ya no es un
medio
de adquisición en la actualidad.
Desde el punto de vista jurídico, la ocupación supone los siguientes requisitos:
1o. aprehensión o detentación de una cosa.
2o.-Ejecutar esta aprehensión en forma permanente y con ánimo de adquirir el
dominio.
3o.-Recaer en cosas que no tengan dueño o cuya legítima procedencia se
ignore.
Los dos primeros requisitos constituyen, en rigor, la posesión, porque ésta
supone
la detentación en forma permanente con el ánimo de adquirir la propiedad.
El tercer requisito es esencial para que haya ocupación, pues esta es una
forma
primitiva de adquirir la propiedad; no implica la transmisión de un patrimonio a
otro, y además, supone que los bienes objetos de ocupación no han tenido
dueño.
Si lo tienen, la forma de adquirir será distinta (la prescripción, por ejemplo), y
entonces se tendrá una posesión también, con el ánimo de adquirir la
propiedad;
pero esta posesión se fundará en el animus domini o en un justo título, es decir,
en
un título que se considere bastante para la transmisión del dominio, o que se
repute fundadamente suficiente. De manera que la prescripción, entonces,
supone
que la cosa ha tenido y tiene dueño, y que el poseedor fundado en un título de
transmisión bastante o viciado, tiene el ánimo de adquirir la propiedad mediante
-el
transcurso de cierto tiempo y ejercicio siendo una posesión pacífica, continua y
pública.
Sociológicamente la ocupación es el medio primordial de adquirir el dominio,
principalmente en materia de bienes inmuebles. La sociología nos presenta
como
primeras formas de posesión de las tierras, la ocupación temporal que hacen
las
tribus de pastores, cazadores y pescadores; las tribus nómadas que tienen sólo
la
intención de apropiarse de los frutos de ciertas tierras y de disfrutar de ellas en
una forma temporal.
Cuando la propia sociología nos presenta la evolución de esas tribus nómadas,
para llegar a sedentarias, encontramos que sí hay una ocupación con los
requisitos jurídicos, porque hay detentación permanente de un bien, con el
ánimo
de adquirir la propiedad del mismo.
Esta forma de adquirir la propiedad sólo tiene importancia en la actualidad
respecto de bienes muebles. El Código Civil reglamenta cuatro formas de
ocupación:
1.-Adquisición de un tesoro.
2.-adquisición de animales por la caza.
3.- Adquisición de animales y otro productos por la pesca.
4.-Adquisición de determinadas aguas que no sean propiedad de la nación,
mediante la captación de las mismas.
En materia de inmuebles no existe en nuestro derecho posibilidad de adquirir
por
ocupación, porque se considera que pertenecen originariamente al Estado.
Para
los bienes vacantes hay un procedimiento especial de denuncia, a efecto de
que
sea el Ministerio Público el que ejerza la acción correspondiente y sean
declarados bienes del fisco.
1.-Adquisición de un tesoro.-Se entiende por tesoro el depósito oculto de
dinero,
alhajas o bienes preciosos cuya legítima procedencia se ignora. En este último
requisito (ignorancia de la legítima procedencia) se funda la ocupación, por
cuanto
se considera que estos bienes no tienen dueño, aun cuando en rigor lo hayan
tenido; pero por ignorarse su procedencia, por existir una imposibilidad para
determinar quién fue el dueño, se reputan, para los efectos de la adquisición
del
dominio como cosas sin dueño, y por eso un tesoro se adquiere por ocupación.
En los tesoros, la ocupación es una forma limitada para adquirir el dominio, por
considerarse que aun cuando se ignore la procedencia, la cosa tuvo dueño.
Los
requisitos que enumera la ley son los siguientes:
1o.-Que se trate de un depósito oculto, de manera que cualquiera depósito que
no
lo esté, podrá ser un bien mostrenco y estará sujeto a otra reglamentación
especial que ya vimos.
2o.-Debe ser un depósito oculto en dinero, alhajas o bienes preciosos. El bien
mostrenco, en cambio, puede referirse a toda clase de bienes muebles. Como
depósito oculto el tesoro generalmente se encuentra en los predios, en los
inmuebles, tanto en terrenos como construcciones; pero puede existir un tesoro
oculto en un bien mueble, como una embarcación abandonada.
3o.-Debe ignorarse la legítima procedencia de esos bienes. Si se conoce, aun
cuando se trate de un depósito oculto de dinero, alhajas o bienes preciosos, se
está en el simple caso de la propiedad de una cosa cuyo dueño la ha ocultado
y
puede justificar en cualquier momento su propiedad.
El tesoro nunca se reputa como fruto del bien en donde se encuentra. Esto
tiene
importancia desde dos puntos de vista:
a).-El tesoro no puede adquirirse por accesión, como se adquieren los frutos.
b).-El que tenga un derecho real o personal de uso o goce, no puede adquirir
un
tesoro si él no lo descubre, y si lo descubre tendrá el derecho de un simple
tercero
para la participación de que habla la ley.
Cuando el dueño del predio o del bien donde se encuentre el tesoro es el que
lo
descubre, adquiere íntegramente su propiedad. Cuando se encuentra en
terrenos
ajenos sean de propiedad particular o del dominio público, corresponderá la
mitad
al descubridor y la otra mitad al dueño del terreno o al Estado.
Cuando hay convenio para a ejecución tesoro, se estará a lo dispuesto en el
propio contrato para repartir el producto, y a falta de estipulación, se aplicarán
las
normas legales, o sea la mitad al descubridor y la otra mitad al dueño.
Si se ejecutan las obras sin consentimiento del dueño, el tesoro no pierde su
calidad de tal, sino que es el descubridor quien pierde su derecho.
2.-Captación de aguas.-Las aguas que pueden ser captadas para adquirir su
dominio, no deben pertenecer ni a la nación ni a los particulares, porque
entonces
faltaría un requisito fundamental para adquirir por ocupación.
Sin embargo, la adquisición no es absoluta, pues si la corriente atraviesa dos o
más predios esto es motivo suficiente para declararla de utilidad pública,
imponiéndose las modalidades que dicta el interés de los distintos propietarios,
y
esas modalidades impiden el acaparamiento por aquel que ejecuta las obras de
captación, para dejar sin agua a los demás predios.
3.-Adquisición de determinados animales o bienes por medio de la caza o de la
pesca.-La caza y la pesca tienen una reglamentación tanto en el derecho civil
como en el administrativo. En el civil, para determinar los requisitos de esta
forma
de ocupación, que es lo que nos interesa a nosotros; en el administrativo se
establece una reglamentación par; determinar las épocas y requisitos
necesarios
para el ejercicio del derecho de pesca y caza en terrenos de dominio público.
Desde el punto de vista del derecho civil, se aplica el principio mencionado
para la
ocupación de toda clase de bienes. Se necesita tener una posesión del animal
o
del bien para adquirir el dominio del mismo.
Para tener la posesión por la caza o por la pesca es necesario capturar al
animal
de tal suerte que se le tenga preso en las redes o muera en el acto venatorio.
También en cuanto a la pesca se establecen los mismos principios para la
adquisición o sea capturar al animal. Como las aguas pueden ser propiedad
particular o del dominio público, se requiere, en las primeras, permiso especial
del
dueño, contrato, o derecho que conceda su uso y goce. Tratándose de aguas
del
dominio público, entonces se aplica la reglamentación administrativa que
existe,
como ocurre con las aguas del mar territorial. En el mar libre también ese
derecho
de pesca es libre El Código Civil reglamenta la adquisición por caza y pesca en
los
Arts. 856 al 874.
8.-Accesión.- Esta es un medio de adquirir la propiedad mediante una
extensión
del dominio. Todo lo que se una o incorpora natural o artificialmente a una
cosa,
pertenece al dueño de ésta por virtud del derecho de accesión. Es, por tanto,
un
medio de adquirir la propiedad mediante la unión o incorporación de una cosa
secundaria a una principal. El dueño de la principal adquiere la accesión.
Hay dos principios fundamentales en esta materia:
lo.-Lo accesorio sigue la suerte de lo principal.
2o.-Nadie puede enriquecerse sin causa, a costa de otro.
La accesión supone siempre dos cosas que llegan a unirse, mezclarse o
confundirse. La adquisición de los frutos y productos supone por el contrario,
una
cosa que se reproduce o que se desintegra mediante un consumo parcial, para
dar lugar a otras cosas.
Por este motivo en la doctrina se estudia la adquisición de frutos y productos
como
una consecuencia de la propiedad, como extensión natural de ese derecho, y
en
capítulo por separado se trata de la accesión como forma distinta.
En la accesión, el principal fundamento que nos permite determinar cómo se
adquiere una cosa que se une o incorpora a otra, es, en primer término, el de
que
la cosa accesoria sigue la suerte de lo principal. Según los casos iremos
determinando cuándo en una unión o incorporación la cosa se reputa principal
o
accesoria.
El dueño de la principal adquiere, por la regla general, la accesoria; pero como
esta accesión no puede ser a costa de tercero, y como por otra parte no puede
haber enriquecimiento sin causa en detrimento de otro, rige, por equidad, en
esta
materia, un segundo principio que ya enunciamos y, por tanto, en toda
accesión o
enriquecimiento, cuando hay buena fe en ambas partes, debe darse una
compensación. El dueño de la cosa principal, al adquirir la accesoria, tiene que
indemnizar el valor de ésta. Este principio no se aplica en los casos de mala fe
y,
por tanto, la buena o mala fe es de fundamental importancia para determinar
los
derechos de las partes en esta forma de adquirir el dominio.
No puede formularse un principio general para establecer la buena o mala fe,
porque son muy diversos los medios de adquirir por accesión; pero sí puede
establecerse que toda unión o incorporación hecha voluntariamente por una
parte,
con conocimiento de que una cosa es ajena, supone mala fe en aquel que une
o
incorpora cosa de su propiedad a costa de otro. En cambio, el desconocimiento
de
esta circunstancia con la creencia fundada de que las cosas que se unen o
incorporan pertenecen al que hace esa unión, hace presumir la buena fe y, por
tanto, para determinar su derecho se tomará en cuenta esta circunstancia para
la
indemnización.
Con estas reglas generales se pueden, en rigor, resolver todos los problemas
que
plantea el Código Civil, pues no son sino consecuencias de estos principios. En
el
código, sin clasificarlas, se estudian estas diversas formas de accesión. En la
doctrina se hacen diversas clasificaciones: Se distingue la accesión natural y la
artificial. La natural supone la unión o incorporación de cosas sin la intervención
del hombre y, por tanto, no puede haber en ella buena o mala fe. En cambio, la
artificial supone que la unión o incorporación se lleva a cabo por el hombre, y
en
ésta sí cabe determinar si hay buena o mala fe.
1.-Accesión natural.- Presenta las siguientes formas:
a) Aluvión;
b)Avulsión;
c) Nacimiento de una isla;
d) Mutación del cause de un río.
En la artificial se distingue si se trata de inmuebles o de muebles. En inmuebles
se
distinguen tres formas de accesión artificial: edificación, plantación y siembra.
En
materia de mueble, hay cuatro formas de accesión artificial: incorporación,
confusión, mezcla y especificación.
A) Aluvión.-Es el acrecentamiento natural que sufren los predio colindantes a
las
riberas dé los ríos, por el depósito paulatino de materiales que la corriente va
formando en esas riberas. El propietario del predio adquiere por aluvión aquella
fracción de tierra que va formándose por ese depósito de materiales
arrastrados
por el agua.
B) Avulsión.- Se presenta cuando la corriente logra desprender una fracción
reconocible de terreno y la lleva a un predio inferior o a la ribera opuesta; o
cuando
arranca árboles o cosas. Para adquirir estas fracciones de terreno así
desprendidas, es necesario, primero, que transcurra cuando menos un plazo
de
dos años sin que el dueño las reclame y, segundo, que al vencer ese plazo el
dueño del predio beneficiado ejerza actos de posesión sobre esas fracciones.
Tratándose de árboles o de cosas, se establece un plazo de dos meses.
De esta suerte, en este caso de aluvión se combinan los principios de la
prescripción negativa y de la posesión.
C) Nacimiento de una isla.- Esta puede ocurrir en tres hipótesis:
1a.- La isla se forma por aluvión, es decir, por el depósito que se hacen el
cauce
del río, de materiales que llegan a construir una fracción de terreno rodeada de
agua.
2a.-La isla se forma por avulsión, es decir, cuando la corriente arranca una
fracción de terreno de un predio y queda situada en medio del cauce.
3a.-Puede abrirse la corriente del río en dos brazos o ramales, de suerte que
quede una porción de terreno rodeada de agua.
En estos tres casos es necesario determinar a quién pertenece la isla formada,
y
los principios que regulan la accesión no resuelven el problema, pues en
verdad
no se trata de la unión de dos cosas pertenecientes a distintos dueños para
constituir una nueva especie. En efecto, se distinguen los siguientes casos:
1o.-Si la isla se forma en aguas propiedad de la nación, pertenece al Estado,
cualquiera que sea el procedimiento.
2o.-Si se forma en aguas de propiedad particular, es preciso distinguir según
sea
el procedimiento de formación de la isla: si se formó por aluvión se aplican
simbólicamente los principios de esta forma y se considera que los propietarios
de
los predios colindantes tienen derecho a la porción de la isla que queda en
medio
del cauce.
Si la isla se formó por avulsión el propietario del predio que ha sufrido el
desprendimiento puede, durante el plazo de dos años, ejercitar actos de
posesión
para recuperar la propiedad sobre aquella fracción de terreno. Si no lo hace
dentro
de esos dos años y nadie ha tomado posesión de aquella isla que está en
aguas
que son objeto de propiedad particular, el propietario tiene en cualquier
momento
expedito su derecho o para poder recuperar aquella fracción de terreno; pero si
el
propietario del predio colindante, que es el único que puede beneficiarse por la
avulsión ejecuta actos de posesión sobre esas fracciones de terreno, cabrán
dos
soluciones que tampoco establece el Código Civil.
Una de ellas sería otorgar el dominio pleno sobre la isla al propietario del predio
colindante que ha ejecutado actos de posesión después de transcurrido el
término
de dos años de abandonada la isla. La otra sería combinar el principio del caso
anterior para trazar una línea divisoria imaginaria a la mitad del álveo, y atribuir
el
dominio por virtud de la posesión que ejerza el propietario del predio colindante
sólo en aquella fracción que le corresponda por virtud de la división de la línea,
y
reservar al propietario de la fracción desprendida el derecho que tiene sobre la
otra parte. En ambos casos existen razones para fundar una y otra solución.
3o.-Por último, la isla puede formarse cuando la corriente del río se abre en dos
brazos o ramales, rodeando una porción de tierra que originariamente no
estaba
ocupada por el agua.
Esta porción de tierra que constituye la isla pertenecerá al dueño del predio
inundado; perderá las tierras que queden ocupadas en forma permanente por
el
río, si se trata de aguas nacionales, pues si son propiedad particular, el dueño
de
la tierra ocupada seguirá manteniendo su dominio.
D) Mutación de cauce.-En este caso también es preciso distinguir si la corriente
es
nacional o de propiedad particular. Si es de la nación, el cause abandonado
sigue
siendo propiedad de la nación, y el que se ocupe también lo será.
Si es propiedad particular, el cauce abandonado pertenecerá al dueño del
mismo
predio, que simplemente ve restringida su posesión por la inundación o cambio
de
corriente; pero puede ejercer sobre esas aguas que están dentro de su predio
el
dominio dentro de las posibilidades físicas que existan. A esto se refieren los
Arts.
908 al 915 del Código Civil.
2. Accesión artificial.- La accesión artificial se presenta en materia de
inmuebles y
muebles. Respecto a inmuebles tiene tres formas: edificación, plantación y
siembra. Estos tres casos de accesión artificial supone, que se edifica, siembra
o
planta en terreno propio con materiales, semillas o plantas ajenas, o bien que
acrecen elementos propios en terreno ajeno; o finalmente, que un tercero lo
hace
en predio ajeno y con materiales de otro. En todo caso, se considera principal
el
terreno y accesoria la construcción, plantación o siembra.
Por tanto, como principio fundamental habrá de establecerse que el dueño del
predio adquirirá la edificación, plantación o siembra; pues como puede mediar
buena o mala fe, el derecho de indemnizar o no indemnizar quedará a buena fe
cuando una edificación se hace en terreno propio con materiales ajenos,
ignorándose que los materiales lo son, y lo mismo puede decirse para la
siembra y
plantación.
Por el contrario, se presume mala fe cuando lo edificado en terreno propio se
hace
sabiendo el dueño que los materiales son ajenos. Cuando se edifica en terreno
ajeno con materiales propios, habrá buena fe si se desconoce la propiedad
ajena y
fundadamente se cree que el terreno es propio, y eso puede ocurrir en los
casos
en que hay dificultad para fijar límites; y habrá mala fe cuando se edifica con
materiales propios a sabiendas de que el terreno es ajeno. El Código Civil
consagra un principio (Art. 965), que se funda en una doble presunción juris
tantum, consistente en reputar que si un tercero hace la construcción,
plantación o
siembra, lo hará en nombre y por cuenta del propietario, de manera que se
considera que esa obra ha sido costeada por el dueño. Habrá que destruir
mediante prueba expresa en contrario las dos presunciones justificando:
1a.-Que se ejecutó por un tercero en nombre propio;
2a.-Que lo hizo no por cuenta del dueño, sino costeando de su peculio la obra,
plantación o siembra.
3.- Incorporación, mezcla, confusión y especificación.- Existe incorporación
cuando dos cosas muebles pertenecientes a distintos dueños se unen por
voluntad de éstos, por casualidad o por voluntad de uno de ellos.
El Código Civil estudia los casos de mezcla y de confusión a la vez. La mezcla
se
refiere a sólidos y la confusión a líquidos.
Los artículos 926 a 928 del Código Civil vigente, regulan las formas de adquirir
por incorporación, mezcla, especificación y confusión.
La especificación consiste en dar forma a una materia ajena, o sea, en
transformar
por el trabajo esa materia. La nueva especie formada por virtud de ese trabajo,
¿a
quién pertenece? ¿Al dueño de la materia o a aquel que le dio la forma? El
derecho nuevamente aplica el principio de que lo accesorio sigue la suerte de
lo
principal, y dice que la materia se considera principal cuando el mérito artístico
sea
inferior al valor de la misma, y viceversa, que el trabajo se reputará principal
cuando el mérito artístico sea superior al valor de la materia. Pero también es
necesario distinguir, según se proceda de buena o de mala fe. Si se procede de
mala fe por el especificador, no importa que el mérito artístico sea superior al
valor
de la materia: el dueño de ésta adquiere la nueva especie y tiene derecho de
exigirle daños y perjuicios, bien, si prefiere puede exigir la materia empleada
entregándose una equivalente, o el precio señalado por peritos.
9.-Adjudicación.- Esta, en rigor, no es una forma atributiva de dominio, sino
simplemente declarativa. Por virtud de la adjudicación el juez simplemente
declara
que con anterioridad una persona ha adquirido el dominio de una cosa. Por
esto la
adjudicación no tiene efecto atributivo, sino sólo declarativo. Ocurre
principalmente
en los siguientes casos:
1°-Herencia: los herederos adquieren el dominio y posesión de los bienes
desde el
momento de la muerte del autor de la sucesión. Es por lo tanto, la herencia el
medio de adquirir el dominio; pero tramitado el juicio sucesorio, una vez que se
llega a la partición y división de los bienes, el juez adjudica cosas determinadas
o
partes alícuotas, determinando la proporción que corresponda a los herederos.
2°-Venta judicial y remate.-Cuando se pide por el acreedor la adjudicación de
los
bienes objeto de la subasta debido a que no se presentan postores, el juez
dicta
una resolución adjudicando esos bienes.
También aquí la adjudicación judicial tiene efecto declarativo y no atributivo. El
ejecutante ha adquirido el dominio en la subasta pública al ofrecer un precio
por
los bienes rematados; existe una adquisición de carácter judicial y en el
momento
de la almoneda se realiza con modalidades especiales, por cuanto se lleva. a
caso
sin o contra la voluntad del ejecutado. Fundamentalmente hay una adquisición
(no
un contrato de compraventa) que hace el ejecutante pagando un precio que
puede
ser en dinero o por el importe de su crédito, base del juicio.
En el remate es un tercero quien adquiere, pagando un precio en dinero. En
ambos casos se trata de un acto jurídico mixto porque intervienen un particular
y
un órgano del Estado.
10.-Extensión del derecho de propiedad.- Estudiaremos sobre qué bienes se
extiende el derecho de propiedad, cuál es su alcance natural y cuál el que por
vía
de accesión puede originarse.
a) En lo relativo a la extensión y límites del derecho de propiedad, es necesario
hacer una distinción que comprende, por una parte, lo que podríamos llamar su
consecuencia natural, que es un dominio sobre los frutos y productos, y
tratándose
de inmuebles sobre el subsuelo y el espacio aéreo; por otra parte, lo que es
una
consecuencia del dominio por vía de accesión.
b) Frutos.-El estudio de los frutos y productos es una consecuencia natural del
derecho de propiedad y, por tanto, no debe referirse a la adquisición del
dominio
por accesión, como impropiamente dice el Código Civil. Los frutos y productos
no
se adquieren por accesión, pues no hay unión o incorporación de cosas para
constituir una nueva especie. Se adquieren como consecuencia necesaria del
dominio, que en uno de sus elementos (el jus fruendi) permite a su titular
adueñarse de todo aquello que la cosa produce en forma natural o artificial, es
decir, sin la intervención del hombre o con ella.
Los frutos son manifestaciones constantes, naturales o artificiales de una cosa,
que no alteran la forma o sustancia de ésta, y de tal manera que sin
desintegración, sin merma, la cosa se reproduce y la adquisición de estos
bienes
no implica el ejercicio del jus abutendi, en cuanto a la alteración o consumo del
bien, sino sólo una consecuencia del JUS fruendi o goce de la cosa. Por esto el
usufructuario que no tiene el dominio de la cosa, sino el goce de ella, adquiere
los
frutos, puede comerciar con ellos, enajenarlos, sin que esto implique actos de
dominio con relación a la cosa principal.
Indiscutiblemente la apropiación de los frutos, y su disposición, constituyen un
acto
de goce, que no implica alteraciones o mermas del bien que los produce. Se
trata
de manifestaciones constantes, periódicas, regulares, bien sea en los frutos
naturales que pueden ser las producciones espontáneas de la tierra o las crías
de
los animales; bien en los fruto, industriales, que implican la intervención del
hombre y que se obtienen merced al cultivo o trabajo y en donde es posible
establecer una regularidad; o en los frutos civiles que son aquellos que se
obtienen por contrato o acto jurídico, como rentas de inmuebles, alquileres de
muebles, intereses de capitales.
Los productos, por el contrario, sí implican una alteración en la forma y
sustancia
de la cosa. No son manifestaciones regulares, sino irregulares; e implican una
desintegración que puede ser en forma paulatina; pero de tal manera que
constituyen verdaderos actos de dominio en cuanto al bien mismo.
En su oportunidad, al estudiar el usufructo, hablaremos de una forma especial
sobre montes, minas, canteras, que implica apropiación ya no de frutos, sino de
productos, y que contraría la naturaleza ordinaria del usufructo suponiendo una
alteración y merma en la cosa al constituir verdaderos actos de dominio y no de
goce.
En el Código Civil se hace la clasificación de los frutos sin referirse a los
productos. Esta clasificación distingue frutos civiles, naturales e industriales.
Tiene
importancia no sólo desde el punto de vista del derecho de propiedad, para
determinar sobre qué bienes se extiende el dominio, sino en cuanto a la
posesión.
Ya en su oportunidad veremos que el poseedor de buena fe hace suyos los
frutos,
y que el de mala fe, por regla general, no los adquiere.
c) Subsuelo y espacio aéreo.- En materia de bienes inmuebles el derecho de
propiedad se extiende no sólo sobre los frutos y productos de la cosa, sino
también sobre el subsuelo y el espacio aéreo.
Independientemente de las limitaciones que en cada legislación se imponen
desde
un punto de vista administrativo para reconocer en favor del Estado el dominio
sobre ciertos metales y metaloides y en general sobre toda clase de minerales
y
de los componentes que no sean los normales del terreno, el derecho civil crea
restricciones que son ya consecuencia del concepto moderno de la propiedad.
En
el Código Civil vigente se considera que aunque se tiene la propiedad sobre el
subsuelo con las limitaciones que fija el Art. 27 constitucional y las leyes
mineras,
no puede ejercerse este derecho en forma libre, como decía la legislación
anterior
permitiendo la ejecución de toda clase de obras o excavaciones.
1. "La propiedad inmobiliaria no está limitada en su dirección vertical hacia
arriba y
hacia abajo, y se extiende al espacio de encima y de debajo de la superficie.
Sin
embargo, la falta de límite afecta únicamente al núcleo 'positivo' de la
propiedad,
es decir, al libre arbitrio de la propiedad. En cambio, su derecho a excluir las
intromisiones de los demás ('núcleo negativo'), está limitado por su interés en la
exclusión, o sea que el propietario debe tolerar las influencias de otros sobre la
cosa que hayan de practicarse a tal altura o a tal profundidad, que no tenga
para
él interés el prohibirlas". En el código actual el propietario del subsuelo, ya no
puede hacer toda clase de excavaciones o de obras sin tomar las precauciones
necesarias para evitar perjuicios al vecino, debiendo ejecutar las obras de
consolidación que la técnica aconseja para no afectar la estabilidad de los
predios
contiguos. En el mismo título de la propiedad, además de estas limitaciones se
prescribe que no es lícito ejercer el derecho de propiedad de manera que sólo
cause daño a tercero sin utilidad para el propietario, limitación que también es
aplicable al uso del subsuelo. En cambio, el código de 1884, así como el de
1870
reconocían un derecho ilimitado sobre el subsuelo, y sólo establecían las
restricciones propias de la legislación minera, y las relativas a las
servidumbres.
Además de esta limitación de carácter civil por lo que se refiere al subsuelo, el
Art.
27 constitucional dispone que todos aquellos minerales o substancias que
constituyan depósitos de naturaleza distinta de los componentes normales del
terreno, pertenecen a la nación.
La nación tendrá un dominio directo que se considera inalienable e
imprescriptible,
y los particulares sólo podrán explotar esos bienes mediante concesión. Pero
en
aquellos lugares en que el subsuelo no esté integrado por esos componentes,
el
propietario del suelo es dueño del subsuelo y podrá con las limitaciones que fije
el
Código Civil, aprovecharse de éste, practicando obras o excavaciones y
enajenando las mismas partes del subsuelo, como ocurre en la explotación de
minas de arena, canteras, etc.
En cuanto al espacio aéreo. se había reconocido tradicionalmente el dominio
absoluto del dueño del suelo en la zona espacial correspondiente sin que
hubiera
interés en limitarlo.
En la actualidad, con motivo de la navegación aérea se presentó ya el
problema
desde el punto de vista del derecho administrativo y del civil, para imponer
limitaciones en el dominio sobre el espacio aéreo.
"Una primera teoría dice que el espacio aéreo y el subsuelo son cosas
comunes,
porque no son susceptibles de apropiación: no cabe respecto de ellas el corpus
no
se puede tomar posesión del espacio ni del centro de la tierra Pero esta teoría
no
resuelve por completo la dificultad. La inapropiabilidad sólo puede predicarse
de
las capas superiores del espacio y de las inferiores del subsuelo. Las más
próximas del suelo y del subsuelo no sólo son apropiables, sino que tienen que
ser
utilizadas por el propietario del suelo para la explotación de éste.
Otra teoría, iniciada por Ihering y dominante en la doctrina actual, logra con
más
fortuna determinar los límites del derecho de propiedad en cuanto a lo que está
sobre el suelo y debajo del mismo, tomando por guía la utilidad económica que
el
espacio aéreo y el subsuelo pueden ofrecer al propietario. El derecho de
propiedad no es en sí un señorío absoluto. Su extensión tiene por medida sus
fines, y el fin es garantizar el ejercicio de la actividad económica. Los límites de
la
propiedad son pues, las exigencias, el interés económico de su titular. La
fórmula
que se deduce se extiende por el espacio y por el su subsuelo hasta donde sea
requerido por el interés del propietario en relación al usos condiciones actuales
del
arte y de la industria humana.
De aquí que no pueda prohibirse por el propietario que un aeróstato o un
aeroplano atraviese la región aérea que se levanta sobre su finca o que se abra
un
túnel en la montaña donde radica su fundo.
Nuestro Código enuncia, en el Art. 850 el principio de que el propietario de un
terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella y puede hacer
en
él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las
servidumbres y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre minas y aguas y
en
los Reglamentos de policía.
En un principio se imaginó la posibilidad de fijar zonas, como ocurre con el mar,
y
así como se habla de mar territorial y de mar libre, se pensó en la posibilidad
de
señalar una zona inmediata sobre la que ejercería el propietario del suelo un
derecho absoluto tomando como límite de esta zona el que teóricamente
pudiera
aprovecharse en las construcciones más altas; pero no había un criterio fuera
de
la misma arquitectura o ingeniería para fijar este límite máximo de la
construcción.
Una zona siguiente, sería aquella en que se reconocería el imperio del Estado,
reglamentada de acuerdo con los intereses generales de la navegación aérea.
Por
último, se pensó en una zona libre en la que, como en el mar libre, ya no había
el
imperio del Estado.
Esta clasificación se desechó por arbitraria, dada la imposibilidad de limitar
esas
zonas, y por otra parte, tendría el grave inconveniente de admitir una zona libre
en
la que el Estado no ejercería imperio, con perjuicio del territorio de cada nación,
ya
que entonces ese espacio podría ser aprovechado por naves extranjeras que
libremente podrían cruzarlo. necesidad de defensa del territorio, principalmente,
ha
hecho que se adopte un sistema diverso: se considera que todo el espacio
aéreo
está sujeto al imperio del Estado, el que impone todas las modalidades que
dicte
el interés público y principalmente las necesidades de la defensa o de la
preparación militar del Estado, de manera que ya no existiría una zona libre,
que
pudiera aprovecharse por naves extranjeras, y el Estado tendría siempre el
derecho de impedirlo o concederlo cuando lo estimara conveniente.
Tampoco podrá el particular alegar su dominio sobre el espacio aéreo para
impedir el paso de las naves, considerando ilimitado su derecho de propiedad,
porque esto afectaría intereses de orden general. De esta manera,
conservando el
Estado el imperio y el derecho de imponer restricciones al espacio aéreo, se
concilia por una parte el interés del particular, por cuanto que no se le podrá
impedir que eleve sus construcciones o aproveche el espacio aéreo dentro de
los
límites de la seguridad que aconseja la técnica; y tampoco se podrá impedir la
navegación aérea, ni se expondrá la defensa y seguridad del. territorio
reconociendo una zona libre. Este es el sistema que establece la Ley General
de
Vías de Comunicación en México.
11. Acción reivindicatoria.- El estudio de la acción reivindicatoria es de
fundamental importancia respecto al derecho de propiedad, pues constituye
tanto
el medio jurídico para poder obtener la restitución de una cosa que nos
pertenece
y que se encuentra en poder de otra persona, como la garantía misma en la
efectividad del citado derecho.
El artículo 49 del Código de Procedimientos Civiles en el Distrito Federal define
la
acción reivindicatoria en los siguientes términos:
"La reivindicación compete a quien no está en posesión de la cosa, de la cual
tiene
la propiedad, y sus efectos serán declarar que el actor tiene dominio sobre ella
y
se la entregue el demandado con sus frutos y accesiones en los términos
prescritos por el Código Civil".
Por consiguiente, son elementos de la mencionada acción, los siguientes:
a) Tener la propiedad de una cosa;
b) Haber perdido la posesión de la misma;
c) Estar la cosa en poder del demandado;
d) Identificar el bien de que se trate.
En realidad este último elemento es una consecuencia que se encuentra
implícita
o sobreentendida en los demás.
De acuerdo con el mismo precepto, el efecto de la acción reivindicatoria es
declarativo en cuanto que tiene por objeto que la sentencia reconozca que el
actor
ha justificado el dominio sobre la cosa materia de la reivindicación. Además, y
por
vía de consecuencia. también la sentencia tiene un efecto condenatorio, por
cuanto que no basta reconocer la propiedad del actor, sino que debe condenar
al
demandado a restituir la cosa con sus frutos y accesiones en los términos
prescritos por el Código Civil.
"Acción reivindicatoria.-A. Su concepto y requisitos. Esta acción, que constituye
la
más propia y eficaz defensa de la propiedad, tiene por fin obtener el
reconocimiento del derecho de dominio, y, en consecuencia, la restitución de la
cosa que indebidamente retiene un tercero. Mediante ella, como dice Sohm, el
propietario no poseedor, hace efectivo su derecho contra el poseedor no
propietario. Dusi da un concepto muy preciso de esta acción diciendo que es
aquella por la que el propietario - supuesto que la cosa, por cualquier causa, no
este en posesión, sino en la de un tercero-, ejercita el jus possidendi connatural
al
derecho de propiedad; esto es, demanda, frente al tercero, el reconocimiento
de
su derecho de propiedad, y en consecuencia, la restitución de la cosa, con
todos
sus aumentos".
En nuestra patria, la define Sánchez Román como 'una acción real, que
compete
al dueño de la cosa contra el poseedor de la misma, para que se le restituya
con
sus frutos, accesiones y abono de menoscabos'.
Distinta de la propia acción reivindicatoria, aunque prácticamente venga
confundida con ella, es la acción de mera declaración de la propiedad. 'La
tutela
del derecho de propiedad -dice la sentencia de 21 de febrero de 1941- se
desenvuelve y actúa especialmente a través de dos distintas acciones muy
enlazada, frecuentemente confundidas en nuestro derecho, a saber: la clásica
y
propia acción reivindicatoria, que sirve de medio para la protección del dominio
frente a una privación o una detentación posesoria, dirigiéndose
fundamentalmente a la recuperación de la posesión, y la acción de mera
declaración o constatación de la propiedad, que no exige que el demandado
sea
poseedor, y tiene como finalidad la de obtener la declaración de que el actor es
propietario de la cosa, acallando a la parte contraria que discute ese derecho o
se
lo abroga' ". Conforme al artículo 5°, el demandado, en juicio reivindicatorio, se
tenga sólo el carácter de simple tenedor de la cosa, puede declinar la
responsabilidad del juicio señalando al poseedor que lo sea a título de dueño.
Cumplido este requisito el juicio reivindicatorio deberá enderezarse en contra
del
citado poseedor. Como sanción eficaz contra el poseedor que niegue la
posesión
misma, el artículo 6° del citado Código Procesal dispone que en esa hipótesis
el
demandado perderá dicha posesión en favor del actor.
Aun cuando norma el poseedor de una cosa cuyo dominio pertenece al actor,
el
Art. 7° del ordenamiento citado establece una excepción en los términos
siguientes:
"Pueden ser demandados en reivindicación, aunque no posean la cosa, el
poseedor que para evitar los efectos de la acción reivindicatoria dejó de poseer
y
el que está obligado a restituir la cosa, o su estimación si la sentencia fuere
condenatoria. El demandado que paga la estimación de la cosa puede ejercitar
a
su vez la reivindicación''.
Conforme al artículo 8° del Código procesal, se prohíbe intentar acción
reivindicatoria en relación con las siguientes cosas:
a) Las que estén fuera del comercio;
b) Los géneros no determinados al establecerse la demanda;
c) Las cosas unidas a otras por vía de accesión y
d) Las cosas muebles perdidas o robadas que un tercero haya adquirido de
buena
fe en almoneda, o de comerciante que en el mercado público se dedique a la
venta de objetos de la misma especie, sin previo reembolso del precio que se
pagó.
Las razones que ha tomado en cuenta el mencionado precepto para prohibir el
ejercicio de la acción reivindicatoria en los distintos casos señalados, son
distintas.
Respecto a las cosas fuera del comercio, dada su naturaleza no podrá
intentarse
la acción de dominio debido a que ya no pueden ni deben regresar al
patrimonio
de un particular. Razones de orden público siempre justifican la salida de tales
bienes del comercio jurídico. En cuanto a los géneros no determinados al
establecerse la demanda, existe simplemente una razón de imposibilidad
jurídica
para lograr la identificación de la cosa. Además, se podrían perjudicar terceros
poseedores de géneros de igual especie y calidad.
Las cosas unidas a otras por vía de accesión no pueden reivindicarse conforme
al
principio que ya hemos estudiado, según el cual lo accesorio sigue la suerte de
lo
principal. Es decir, el dueño de la cosa accesoria no tiene una acción real de
dominio para exigir la restitución de la misma, pues ésta, por virtud de la ley, ha
sido adquirida por el propietario de la cosa principal. Sólo tendrá una acción
particular para exigir el valor de la cosa accesoria y el pago de daños y
perjuicios,
según las reglas que ya hemos estudiado para la accesión cuando existe
buena o
mala fe. Por último, las con muebles perdidas o robadas que un tercero haya
adquirido de buena . en almoneda o de comerciante que en mercado público se
dedique a la venta de objetos de la misma especie, sólo puedan ser
reivindicadas
pagando al adquirente el precio que desembolsó. Aquí la razón que existe es
de
seguridad jurídica en protección de los adquirentes de buena fe y a título
oneroso.
Debe distinguirse la acción reivindicatoria de la acción publiciana o plenaria de
posesión que regula el Art. 9° del mencionado ordenamiento procesal en los
siguientes términos:
"Al' adquirente con justo título y de buena fe, le compete la acción para que,
aun
cuando no haya prescrito, le restituya la cosa con sus frutos y accesiones, en
los
términos del artículo 4o el poseedor de mala fe; o el que teniendo título de igual
calidad ha poseído por menos tiempo que el actor. No procede esta acción en
los
casos en que ambas posesiones fuesen dudosas, o el demandado tuviere su
título
registrado y el actor no, así como contra el legítimo dueño".
JURISPRUDENCIA DEFINIDA
12.-Acción reivindicatoria Es ímprescriptible.- "La acción reivindicatoria no se
extingue por el transcurso del tiempo. En efecto, teniendo por objeto la acción
reivindicatoria la protección del derecho de propiedad, es claro que entretanto
éste
no se extinga, aquélla permanece viva y solamente cuando por virtud de la
usucapión haya desaparecido el derecho de propiedad, también habrá
desaparecido la acción reivindicatoria; de lo que se sigue que esta acción dura
lo
que el derecho y no fenece por el mero transcurso del tiempo, o sea, por
prescripción negativa". (Tesis 7. Compilación de jurisprudencia editada en el
año
de 1965, cuarta parte, pág. 44) .
13.-Acción reivindicatoria. Estudio de los Títulos,-"Cuando el reivindicante tiene
un
título de propiedad y el demandado no tiene ninguno, aquel título basta para
tener
demostrado el derecho del actor, siempre que dicho título sea anterior a la
posesión del demandado. Cuando la posesión es anterior al título, entonces es
necesario que el reivindicante presente otro título anterior a la posesión de que
disfruta el demandado. Cuando las dos partes tienen títulos, pueden
distinguirse
dos casos: aquel en que los títulos tengan el mismo origen, y en el que tengan
orígenes diversos; si proceden de una misma persona, entonces se atenderá a
la
prelación en el registro, y si no está registrado ninguno de los títulos, entonces
se
atenderá al primero en fecha; si los títulos proceden de distintas personas,
entonces prevalecerá la posesión cuando los títulos sean de igual calidad, y
salvo
el caso de que en el conflicto que hubiere habido entre los causantes de ambos
títulos, haya prevalecido del actor"
14. Acción reivindicatoria. Identificación del inmueble cuando se hace valer
como
excepción o acción reconvencional, la prescripción adquisitiva.--Los inmuebles
objeto de la acción reivindicatoria quedan plenamente identificados cuando el
demandado hace valer, como excepción o como acción reconvencional, la
prescripción adquisitiva, siempre y cuando no niegue en forma expresa la
identidad de la cosa demandada y subsidiariamente reconvenga u oponga la
usucapión". (Tesis 9, de la citada compilación, cuarta parte, pág. 47).
15. Acción reivindicatoria. Prueba de la propiedad con la adjudicación por
herencia. - No juicio sucesorio, para demostrar en un juicio reivindicatorio
lapropiedad
o posesión de él, si no hay prueba de que el autor de la herencia haya
sido propietario o poseedor del bien en el momento de morir o que adquirió
esos
derechos la sucesión.
16.- Acción reivindicatoria. Prueba de !a propiedad mediante copia propiedad
del
registro.-"Las ejecutorias relativas a que la sola certificación de que el bien
objeto
de la acción se encuentra inscrito en el Registro Público, no es suficiente para
demostrar la propiedad cuando se ejercita la acción reivindicatoria, son
aplicables
al caso en que se omite transcribir totalmente el título; pero si éste consta
literalmente inserto en la certificación, la misma es apta porque el demandado
tiene oportunidad de conocer el título y de objetarlo si así le conviniere y porque
constituye un documento público, lo que no sucede cuando se presenta una
certificación con los datos de la inscripción". (Tesis 14, de la citada compilación,
cuarta parte, pág. 54) .
17. Acción reivindicatoria. Prueba de la propiedad mediante certificación de su
inscripción en el registro.-"La jurisprudencia de la H. Suprema Corte .de justicia
de
la Nación en el sentido de que la sala certificación de que el bien objeto de la
acción se encuentre inscrito en el Registro Público no es suficiente para
demostrar
la propiedad tratándose de la reivindicatoria, a menos que conste literalmente
trascrito el título en aquélla, no es de aplicación en los casos en que la parte
reo
contrademanda la prescripción positiva del inmueble de que se trata, pues en
tal
situación la certificación aludida, aunque no contenga la trascripción literal del
título, basta para tener por acreditada la propiedad del reivindicante, puesto
que el
ejercicio de la acción deducida en la contrademanda implica el reconocimiento
de
ese derecho por parte del que reconviene".
18. Acción reivindicatoria. Sus elementos.- La reivindicación compete a quien
no
está en posesión de la cosa de la cual tiene la propiedad y su efecto es
declarar
que el actor tiene dominio sobre ella y se la entregue el demandado con sus
frutos
y accesiones. Así, quien la ejercita debe acreditar:
a).-La propiedad de la cosa que reclama;
b.-La posesión del demandado de la cosa perseguida y
c) -La identidad de la misma, sea que no puede dudarse cuál es la cosa que
pretende reivindicar y a la que se refieren los documentos fundatorios de la
acción,
precisando situación, superficie y linderos, hechos que demostrará por
cualquiera
de los medios de prueba reconocidos por la ley.
19. Acción reivindicatoria y acción de nulidad de títulos. No ton contradictorias.-
Las acciones para obtener la nulidad de los títulos de la demandada y la
reivindicación de los bienes que amparan, no son contradictorias, porque no se
oponen ni persiguen fines que se excluyan, sino por el contrario, ambas
persiguen
el mismo fin: que los bienes vuelvan a la posesión del reivindicante.
20. Acción reivindicatoria. Prueba diabólica.-Si bien es verdad que la prueba
diabólica consiste en que el reivindicante pruebe su propiedad mediante los
títulos
deja de ser menos exacto que la actitud asumida por la responsable estimar
que el
actor debió exhibir no sólo sus escrituras, sino también las de la persona a
quien
compró, equivale a la exigencia de la aludida prueba diabólica, porque por la
misma razón por la que se está requiriendo al reivindicante, la justificación de la
propiedad de su causante, habría para exigir igual demostración del anterior
dueño y de los demás atrás hasta el infinito.
LA COPROPIEDAD
1.-Concepto general: Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho
patrimonial pertenecen, pro indiviso, a dos o más personas. Los copropietarios
no
tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de
propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción,
es
decir, sobre parte alícuota.
"Art. 88.-Si la propiedad de una cosa corresponde a varias personas en común,
se
tratará de una comunidad por cuotas o de una comunidad en mano común En
la
duda, se presume la comunidad por cuotas. (Art. 741)".
"1. La comunidad de propiedad por cuotas se llama copropiedad (Art. 1008). Se
le
aplican las normas de la comunidad del Art. 741, a menos que le alcance los
principios jurídicos especiales de los Arts. 1009-1011".
2. Parte alícuota.- La parte alícuota es una parte ideal determinada desde el
punto
de vista mental aritmético, en función de una idea de pro porción. Podría
decirse
que es una parte que sólo se representa mensualmente, que se expresa por un
quebrado y que permite establecer sobre cada molécula de la cosa una
participación de todos y cada uno de los copropietarios, cuya participación
variará
según los derechos de éstos.
Por ejemplo, dos personas tienen copropiedad sobre una cosa por partes
iguales.
La parte alícuota representa la mitad; pero no desde el punto de vista material,
pues esto haría cesar la copropiedad y daría lugar a que la cosa quedase
dividida
perteneciendo exclusivamente, en cada una de sus mitades a los
copropietarios.
La naturaleza de la parte alícuota es fundamental para entender los derechos
de
los copropietarios. Cada uno tiene un dominio absoluto sobre su cuota. La
porción
de cada comunero es un bien que está en el comercio, que puede enajenarse,
cederse, arrendarse, ser objeto de contratación, etc.
Sobre esta parte alícuota cada propietario es dueño absoluto, sufriendo sólo las
restricciones o modalidades de que toda forma de propiedad puede ser objeto.
Después estudiaremos una limitación para vender la parte alícuota, que exige
al
copropietario notificar a los otros para darles preferencia. Es lo que se llama el
derecho del tanto. Fuera de esta limitación, el copropietario puede contratar,
ejecutar actos de dominio o de administración sobre su parte alícuota.
Sobre la cosa físicamente considerada como una entidad, ya no hay derecho
absoluto de disposición ni de administración; pues todos los copropietarios
tienen
un interés, una participación y, por lo tanto, tendrán que intervenir en los actos
de
dominio y de administración que se ejecuten.
3.-Principios que rigen en materia de copropiedad.-
Los fundamentales son:
1°-Todo acto de dominio, es decir, de disposición tanto jurídica--como material,
sólo es válido si se lleva a cabo con el consentimiento unánime de todos los
copropietarios. Ningún copropietario puede enajenar la cosa común sin el
consentimiento de todos. Esta prohibición no sólo se refiere a la disposición
jurídica, sino también a la disposición material.
2°-Los actos de administración de la cosa objeto de copropiedad se llevarán a
cabo por la mayoría de personas y de intereses, y comprenden todos aquellos
actos de conservación y uso de la cosa sin alterar su forma, sustancia o
destino.
Existe un acto de administración que no cae bajo esta regla, y consiste en el
arrendamiento de las cosas. El contrato de arrendamiento no puede ejecutarse
como acto de administración por la simple mayoría, la ley exige el
consentimiento
de todos los copropietarios, aunque no sea acto de dominio.
De acuerdo con estos dos principios, para usar la cosa o ejecutar actos de
dominio se dispone que cada copropietario pueda servirse de ella siempre y
cuando no impida a los demás que usen la misma conforme a su derecho. La
ley
determina que cuando no se ha fijado la participación de los copropietarios, se
reputa que cada uno tiene iguales derechos, salvo prueba en contrario, es
decir,
es una presunción juris tantum.
4. Formas de la copropiedad.- Las formas de la copropiedad pueden
clasificarse desde los siguientes puntos de vista:
1o.-Voluntarias y forzosas.
2o.-Temporales y permanentes.
3o.- Reglamentadas y no reglamentadas.
4o.-Sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad.
5o.-Por acto entre vivos y por causa de muerte.
6o.-Por virtud de un hecho jurídico y por virtud de un acto jurídico.
1°-Copropiedades voluntarias y forzosas.- Existe un principio fundamental en
esta
materia: nadie está obligado a permanecer en la indivisión, y en consecuencia
no
es válido el pacto por el cual los condueños se obligan permanentemente a
permanecer en dicho estado. Se reconoce en cada condueño el derecho de
pedir
la división cuando le plazca, a no ser que exista un pacto estableciendo
copropiedad temporal; en este caso debe respetarse el término señalado.
Hay bienes que por su naturaleza no pueden dividirse o no admiten cómoda
división en virtud de que perderían valor al dividirse. En estos casos el modo de
terminar el estado de copropiedad consiste en la venta que de común acuerdo
pueda llevarse a cabo y a falta de acuerdo será necesaria la intervención
judicial.
Artículos 939 y 940.
Las copropiedades forzosas son aquellas en que, por la naturaleza de las
cosas,
existe una imposibilidad para llegar a la división o a la venta, de manera que la
ley
se ve obligada a reconocer este estado que impone la propia naturaleza.
Esto ocurre cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a distintas
personas en plena propiedad. Se crea una copropiedad con respecto a las
cosas
comunes: entrada, patios, escaleras, cimientos, azoteas, servicios del inmueble
(agua, drenaje, etc.). Cada propietario es dueño un piso y no hay, por
consiguiente, en cuanto a cada piso, copropiedad; pero necesariamente hay
ciertas cosas comunes al edificio que tienen que ser objeto de una copropiedad
forzosa. Este caso es raro, pero puede darse en una herencia cuando el
testador
deja a cada legatario la propiedad sobre un piso determinado en un edificio.
No hay manera de terminar esta indivisión respecto de las cosas comunes,
porque
no podrían venderse independientemente del edificio. Tampoco puede
obligarse a
los distintos dueños de los pisos a que vendan a una persona determinada,
pues
no hay ley que lo estatuya ni razón para consolidar el dominio en una sola
persona, obligando a los demás a vender, de manera que por la naturaleza de
las
cosas la copropiedad se impone en forma forzosa y no hay manera de salir de
ella, como no sea con el consentimiento unánime de todos los dueños de los
pisos, para vender a un tercero o a alguno de ellos la totalidad.
Otro caso es el de la pared medianera. Esta crea una copropiedad forzosa
porque
no puede ser ni objeto de división material, ni hay procedimiento alguno para
obligar a uno de los dueños a vender al otro
2°--Copropiedades temporales y permanentes.-Toda copropiedad
ordinariamente
es temporal como consecuencia de que es voluntaria. Excepcionalmente puede
ser permanente, cuando sea forzosa.
3'--Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas.- Las reglamentadas
son
aquellas formas especiales que han merecido una organización del legislador,
tomando en cuenta ciertas características y conflictos que pueden presentarse,
dada su naturaleza. Tenemos, por ejemplo, la copropiedad que nace de la
herencia.
Otras copropiedades reglamentadas son las forzosas, como la medianeria la
copropiedad sobre los bienes comunes cuando los distintos pisos de una casa
pertenecen a diferentes personas.
4`-Copropiedades sobre bienes determinados y sobre un patrimonio a
universalidad.- Generalmente la copropiedad recae sobre un bien o bienes
determinados; pero existe un caso de copropiedad sobre un piso. patrimonio
integrado con su activo y pasivo; es el caso de la copropiedad hereditaria. Los
herederos tienen una parte alícuota, con valor positivo y negativo, porque
tienen
una parte proporcional en el haber hereditario. Esta copropiedad sobre un
patrimonio tiene la característica especial de comprender bienes, derechos y
obligaciones.
En cuanto a la copropiedad sobre un bien o bienes determinados, que recae
sobre
una cosa o un derecho, la parte alícuota se refiere siempre a un valor positivo y
estimable en dinero para incluirse en el activo del copropietario. En cambio, la
parte alícuota del heredero puede llegar a tener un valor nulo si el pasivo es
igual
o superior al activo.
" 5"- Copropiedades por acto entre vivos y por causa de muerte copropiedad
que
se crea por acto entre vivos puede tener como fuente un contrato, un acto
jurídico
unilateral, un hecho jurídico o la misma prescripción. Ordinariamente la
copropiedad se origina por contrato es decir, por un acto jurídico; pero también
puede establecerse por un hecho jurídico en la accesión, cuando se mezclan o
confunden diferentes cosas.
Puede también nacer de la prescripción, que tiene características de hecho y
de
acto jurídico. De hecho, en cuanto a la detentación de la cosa. al poder físico
que
se ejerce sobre un bien; y de acto jurídico en cuanto a la intención de poseer
con
ánimo de dominio.
También la copropiedad puede originarse por causa de muerte, que es el caso
que ocurre en el intestado o sucesión legítima y en el de la copropiedad nacida
por
testamento.
6°-Atendiendo a la fuente, también indicábamos que la copropiedad puede
reconocer como causa un hecho jurídico o un acto jurídico. - que reconocen
como
causa un hecho jurídico son las que se originan por ocupación, accesión o
prescripción. Las que nacen de un acto jurídico son las que se crean por
contrato,
por testamento, o por acto unilateral.
5.-Copropiedades forzosas.- Ya indicamos que las copropiedades
forzosas
son las que por la naturaleza misma de las cosas implican un condominio
permanente, del cual no puede salir por no existir procedimiento ni posibilidad
física o jurídica de terminar con la indivisión.
Citábamos como formas de copropiedad forzosa la medianería y el hecho de
que
diferentes pisos de una casa pertenezcan a distintos dueños, lo que originaría
un
condominio del conjunto de cosas comunes al edificio.
a) Medianería.- Hay medianería cuando una pared, zanja o seto dividen dos
predios y no puede establecerse a quién pertenecen, de tal suerte que se
presume
que son comunes y pertenecen proindiviso a los dueños de ambos predios.
Tres hipótesis pueden presentarse: o hay constancia de quién fabricó pared, de
quién hizo la zanja o seto, en cuyo caso no existe la medianeria o bien, hay
pruebas de que ambas partes construyeron la pared o hicieron la zanja o seto
en
el terreno limítrofe de los predios, en cuyo caso existe la medianería; o,
finalmente,
no hay prueba ni en uno ni en otro sentido, de tal manera que es necesario
presumir, ante !a duda, un estado de copropiedad; pero esta presunción se rige
por ciertos signos exteriores que pueden establecerse y que determinan la
copropiedad, según veremos después, o una situación contraria, si los signos
exteriores, aun en el caso de duda, permiten inferir que la pared, zanja o
pertenecen sólo a uno de los propietarios.
En el Código Civil vigente la medianería constituye una forma de copropiedad.
Bajo el anterior la medianería se estimaba como una forma de servidumbre La
clasificación correcta es la del código actual.
No puede existir servidumbre en el caso de la medianería, porque toda
servidumbre supone dos predios, uno dominante y otro sirviente; además, el
predio sirviente reporta ciertas cargas o gravámenes en favor del dominante,
de
manera que hay utilidad exclusiva para un predio, y gravamen para el otro. En
la
medianería, el muro, la zanja o el seto no constituyen dos predios. Podría
decirse
que los propietarios de los predios colindantes establecen la servidumbre con
relación a la medianería; pero no encontramos el otro aspecto, o sea el
provecho
de un predio y el gravamen para el otro. Justamente la medianería se
caracteriza
por conferir derechos iguales a los propietarios de los predios colindantes, y no
hay provecho exclusivo en favor de uno y gravámenes a cargo del otro, sino
obligaciones correlativas y bajo un plano de estricta reciprocidad.
Los copropietarios tienen los mismos derechos, para aprovechar el muro
divisorio,
la zanja o la cerca, derechos que se refieren tanto al uso para apoyar sus
construcciones, o para ejecutar toda clase de obras que no impliquen una
alteración en la cosa objeto de copropiedad. Así como en la copropiedad
ordinaria
se prohíbe a los copropietarios ejecutar actos de dominio tanto desde el punto
de
vista jurídico por la enajenación, como material, por la alteración o
transformación
de la cosa, para la medianería también se prohíbe a los copropietarios ejecutar
actos materiales que puedan o afectar la estabilidad del muro medianero, o
bien
alterarlo violando los derechos del otro copropietario.
Por tanto, no pueden abrirse huecos o ventanas en las paredes medianeras, ni
ejecutarse obras que alteren o pongan en peligro la estabilidad de la pared
divisoria.
En la medianería existe otra modalidad que da un derecho especial a los
copropietarios para elevar el muro medianero a efecto de adquirir la propiedad
privada sobre la parte que se haya elevado.
Cada copropietario puede elevar la pared medianera, pues no hay restricción
en el
ejercicio de este derecho. El primero que lo ejecute tendrá el derecho
preferente;
pero si el ejercicio de esta facultad se hace única y exclusivamente para
perjudicar
al otro copropietario, ya sea restándole luz o sol, por ejemplo, y no hay utilidad
que
justifique la elevación del muro medianero, se considerará este uso como ilícito
y
estará obligado entonces el copropietario a reponer las cosas a su estado
primitivo.
El copropietario perjudicado con la elevación del muro tendrá dos a mas: tanto
la
acción general para impedir el uso abusivo de un derecho, que se confiere a
todo
perjudicado, como la acción especial que le otorga la posesión, para recurrir al
interdicto de obra nueva y evitar el daño que pueda causársele simplemente en
su
carácter de poseedor y no como propietario.
Este derecho de elevar el muro medianero queda compensado respecto al otro
copropietario con la facultad que tiene en cualquier momento de adquirir la
copropiedad, indemnizando al que levantó la pared la parte correspondiente.
En el
caso de copropiedad establecida mediante presunción, la ley toma en cuenta
signos exteriores que hacen presumir la copropiedad. o bien que puedan
destruir
esa presunción.
La medianería constituye una copropiedad forzosa, en virtud de que no existe
procedimiento alguno para dar fin a la misma, como en la copropiedad
voluntaria.
Sólo un caso fortuito o de fuerza mayor que creyera la pared medianera podría
dar
término a ella. No podría hacerse la venta, porque el muro divisorio,
independiente
de los predios colindantes, no tiene valor ni podría ser adquirido por un tercero.
Podría un copropietario vender su parte alícuota al otro, para que consolidara la
propiedad sobre el muro; pero no es una venta forzosa; en cambio, en la
copropiedad ordinaria cualquiera de los copropietarios puede pedir, si no es
posible que se haga la división, que se haga la venta, y el juez la acordará si no
hay otro medio de extinguir la copropiedad. Esta venta se impone a todos los
copropietarios, y es posible porque la cosa en su totalidad puede pasar a
tercero.
b) Copropiedad forzosa cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a
distintas personas. Es necesario distinguir esta situación, de la copropiedad
que
se tenga sobre un edificio. En el primer caso, o sea cuando hay copropiedad
forzosa, cada uno de los pisos pertenece en pleno dominio a los distintos
interesados. Respecto de ellos no hay copropiedad; pero existen ciertos bienes
comunes indispensables para el urde los mismos, que sí engendran una
copropiedad forzosa.
En cambio, cuando todo el edificio en su totalidad es materia de copropiedad,
cada uno de los copropietarios tiene una parte alícuota sobre todas y cada una
de
las cosas que integran la construcción.
En la copropiedad forzosa, aun cuando existe el dominio exclusivo en favor de
distintas personas sobre diferentes pisos, hay un conjunto de bienes que son
comunes. Desde luego, el terreno sobre el cual se ha construido el edificio.
Esto
se aprecia fácilmente si el edificio es demolido, o si por caso fortuito o fuerza
mayor ocurre la destrucción del mismo: los copropietarios de las cosas
comunes
tendrán desde luego derecho a una participación sobre el terreno.
En. el caso de expropiación, se tendrá que indemnizar no sólo en proporción al
valor de cada piso, sino en proporción al valor del terreno: habrá que hacer dos
avalúos: uno del terreno y otro de la construcción.
También ocurre en el caso de incendio, cuando la finca se encuentra
asegurada:
el precio o importe del seguro, tendrá que repartirse en la misma forma que el
de
la expropiación, a no ser que la compañía aseguradora únicamente cubra el
valor
del edificio y entonces se establezca urca copropiedad sobre el terreno.
Además del terreno, los cimientos, las paredes maestras, los tejados, los
patios,
las entradas, las escaleras y todos los servicios comunes del edificio (agua,
drenaje, etc.), son de propiedad común y en cuanto a los cimientos, no podrán
ejecutarse obras por ninguno de los propietarios de los pisos, que afecten la
estabilidad del edificio. EL propietario del piso bajo, por ejemplo, no podrá
construir sótanos, ni el del último piso podrá construir un piso más, porque
podría
afectar la estabilidad de la construcción. No podrán arrendarse los patios, las
entradas, por un copropietario. Este acto de administración debe consentirse
por
todos. Ninguno de los copropietarios podrá usar exclusivamente estos bienes
comunes, por ejemplo, posesionándose de los patios o entradas.
El Código Civil reglamenta esta forma de copropiedad refiriéndose
principalmente
a las obligaciones que engendra para la conservación y mantenimiento de las
cosas comunes.
En esta forma de copropiedad tampoco hay manera de terminar la indivisión de
las
cosas comunes, como no sea por un caso fortuito que implique la demolición
del
edificio, o por la expropiación del mismo. Puede llegarse, mediante el acuerdo
de
todos, a la venta del edificio; pero éste es un procedimiento voluntario que no
puede exigirse. No podrán venderse las cosas comunes, porque no tienen valor
independientemente consideradas, ni hay posibilidad física de desligarse del
edificio; tampoco podría obligarse a los distintos copropietarios que vendieren
en
favor de uno de ellos para consolidar la propiedad, pues esto sería romper con
el
principio de equidad.
PROPIEDAD Y CONDOMINIO
1. Generalidades
La construcción de un inmueble sobre otro con su respectivo propietario cada
uno
de ellos, ha tenido manifestaciones varias que el Derecho se ha visto en la
necesidad de regular. Así, cuando la existencia de las ciudades amuralladas
con
expansión por ello limitada, ante el crecimiento irrefrenable de su población
tuvieron que dar cabida a la construcción de propiedad independiente
levantada
sobre otra inferior de otro propietario; una arriba y otra abajo.
Las razones que en las últimas épocas originan la existencia de dos o más
unidades de propiedad independiente en un mismo inmueble, son bien distintas
a
las de las ciudades antiguas. Las razones actuales que dan lugar a la
existencia y
proliferación de las propiedades físicas independientes en un mismo inmueble,
son principalmente de carácter económico y tendientes a resolver el grave
problema habitacional, cada vez más agudo de las grandes urbes, por el
aumento
desmedido y hasta caótico de concentraciones humanas. Un régimen así de
propiedad, ha evitado que las ciudades crezcan hacia sus orillas y lo hagan
verticalmente con el consiguiente control de la prestación de servicios
municipales;
ha abaratado en cierta medida la adquisición de vivienda para que un buen
número de responsables de familia vean realizadas sus aspiraciones de ser
propietarios de la vivienda que habitan y satisfacer sus deseos patrimoniales
con
cierta estabilidad.
Es cierto por otra parte, que la localidad en condominio especialmente
habitacional, abate considerablemente los costos de adquisición, pues el precio
por un departamento se ve reducido comparativamente con el de una casa
sola,
dado que el derecho de propiedad exclusiva se circunscribe al departamento
en sí;
fuera de él, aún en el propio edificio, ya nada pertenece en exclusiva al
propietario
de aquél.
En estos casos hay diversos servicios y localidades compartidos; tal es el de
las
escaleras, lavaderos, estacionamiento, jardín, etc., sobre los que hay propiedad
y
uso compartidos.
La baratura proporcional en la adquisición de una vivienda en esas
condiciones,
trae aparejada una vida de mayor convivencia con el vecindario; la separación
habida entre un inmueble a otro se limita a una mera pared de por medio; ésta
en
ocasiones no impide oír inclusive en un departamento los ruidos provenientes
del
de junto; en ese tipo de construcciones se vive pared con pared, puerta con
puerta, de la ventana de un departamento se puede ver al interior del otro u
otros y
por esa ventana puede ser visto el interior de aquél por los ocupantes de los
demás departamentos vecinos.
Además, la suerte de los propietarios de los diversos departamentos es
compartida; hay muchas situaciones que requieren el punto de vista y la
intervención de varios ocupantes, en ocasiones en su mayoría e inclusive de su
unanimidad bajo determinados supuestos.
Una vida de participación y de convivencia como la que en un edificio con
diversos
locales en condominio tiene lugar, priva también gradualmente de la libertad de
acción disfrutable al vivir en condiciones de exclusividad.
En efecto, la cercanía apuntada expone más a los vecinos a ver alterada su
tranquilidad cotidiana; precisamente por esa cercanía, puede molestárseles con
cualquier actividad, tal sería el uso de aparatos sonoros y ruidosos, como
automóvil, radio, televisión, etc.
Lo anterior provoca o debe provocar en quien así vive, un grado mayor de
prudencia en su utilización y aprovechamiento; no gritar y quizá hasta
proponerse
hablar en voz baja, no entorpecer los pasos comunes con objetos estorbosos,
no
usar aparatos sonoros a un volumen mayor al estrictamente necesario para ser
oído únicamente en el departamento donde se está, etc.
Además, toda vez que una vida comunitaria como la apuntada trae aparejada
la
necesidad de decisiones tomadas mayoritariamente para con ello manifestar
una
voluntad única en asuntos que sean del interés común de quienes tienen
participación en el edificio, aquellos suelen agruparse con apego a la ley en
asamblea. de la que derivarán las decisiones relacionadas con el cuidado,
seguridad y conservación del edificio, así como muchos otros aspectos
conexos.
2. Propiedad exclusiva-copropiedad.-
Las diversas opiniones que al respecto se han vertido desde la época del
Derecho
romano a la fecha, son elocuentemente citadas y comentadas por Borja
Martinez
"Quienes se han ocupado de analizar el régimen de propiedad y condominio
coinciden en afirmar que se distingue por el crecido número de construcciones
jurídicas intentadas para explicar su naturaleza jurídica, para determinar el
marco
dentro del cual se ubican los derechos y las obligaciones que surgen cuando
un
inmueble se divide en porciones susceptibles de ser aprovechadas
independientemente por distintas personas."
"Al intentar la doctrina fijar la naturaleza jurídica de las relaciones que surgen
con
motivo del condominio, un primer dato se les presenta a consideración: el
artículo
único del Código Napoleón relativo ala materia está ubicado en el título
dedicado
alas servidumbres, en el capítulo que se denomina `De los Muros y Zanjas
Medianeras'. Es lógico que considerando esta ubicación. los autores de la
escuela
de la exégesis, tan apegados al texto de la ley, tan respetuosos de las
opiniones
de los legisladores, tratarán de explicar el régimen a través de la servidumbre.
Si
el Código Napoleón se refiere al condominio dentro del título de las
servidumbres,
éste es necesariamente una especie de las servidumbres. La ubicación del
precepto vincula a los intérpretes y de allí que autores del prestigio de
PARDESSUSS y DEMOLOMBE afirmen sin titubeos, que en, lo que hoy
conocemos como condominio no existe otra cosa. que una amalgama de
derechos
de propiedad con servidumbres recíprocas que se ejercen sobre los bienes
utilizados por todos, y que permiten el uso de las propiedades. El que tiene un
departamento, es dueño de Q y además goza de un derecho de servidumbre
para
poder utilizar las escaleras, pórticos, pasillos, etcétera. Sólo a base de esa
amalgama de propiedad y servidumbre puede explicarse la institución."
"Desacreditada la tesis de la servidumbre sucede un fenómeno curioso; se
dispersan las opiniones. No viene a substituirse la tesis abandonada con otra
que
pueda ser considerada como dominante y generalmente aceptada sino que
cada
autor emite una opinión propia sobre bases diferentes y con resultados muy
diversos. Así, podemos encontrar opiniones en el sentido de que lo que existe
en
nuestra institución es un derecho de superficie, conforme al cual puede
distinguirse la propiedad del `suelo' y del `vuelo'. Hay un dueño de la tierra y
otro u
otros que son propietarios de las construcciones que en ella se levanten, o que
tienen el derecho de construir sobre suelo ajeno y aprovecharlo."
"En este estado de dispersión de opiniones viene a presentarse una nueva
posibilidad.' El Código Civil Español, inspirándose en el Código Napoleón,
reguló
el condominio en un precepto redactado sobre las mismas bases que su
modelo,
pero separándose de él, colocó el artículo en el título relativo a la copropiedad y
no
en el' de las servidumbres como el francés. Con base en este cambio de
ubicación
muchos autores españoles consideran que lo que existe en el régimen de
condominio no es otra cosa que una copropiedad. Uno de los más ilustres
comentaristas del Código Español, don José Ma. Manresa y Navarro
expresamente afirma que el hecho de que el Código Civil Español regule al
régimen de condominio en el título relativo a la copropiedad significa que lo ha
considerado simplemente como una copropiedad y como tal debe entenderse
por
los intérpretes, aplicándosele, sin más, sus reglas.
Esta opinión tiene una consecuencia práctica realmente peligrosa, que de
inmediato se dejó sentir en España y que alarmó a muchos de los juristas de la
época. Si se considera al régimen de condominio como una simple
copropiedad es
evidente que procede el ejercicio de todas las acciones que son propias de ella,
muy especialmente de la acción de división. Conforme al Código Civil nadie
está
obligado a permanecer en la indivisión y por lo mismo en el momento en que
cualquiera de los condueños lo desee, podrá obligar a sus copartícipes a
adquirir
su parte o bien a vender el inmueble y así obtener que la división se haga
mediante el reparto de lo que obtenga por la venta del inmueble. La
inseguridad
para los dueños de los pisos es patente puesto que en cualquier momento
podrán
verse obligados a tener que comprar el local de otro o a sufrir los efectos de la
acción de división."
"La necesidad de evitar este riesgo estimula el análisis de la doctrina que
termina
por considerar que en el régimen hay mucho más que una simple copropiedad
y
se llega así a lo que será durante muchos años la tesis clásica en materia de
condominio."
"Conforme a esta nueva opinión en el régimen de condominio existe un
derecho
de propiedad exclusiva sobre el piso o departamento y un derecho de
copropiedad
sobre los bienes y elementos comunes. El total de los derechos de cada dueño
de
un departamento abarca, unidos en forma inescindible, el derecho de
propiedad y
el de copropiedad. Esto es lo que suele llamarse teoría dualista del condominio,
mezcla clara de derechos de propiedad y de copropiedad. La tesis nueva fue
pronto aceptada en Francia. Preconizada por CHARLES, JULLIOT, en el año
de
1972, fue aceptada sin mayor discusión y adquirió una clara preponderancia en
la
doctrina francesa hasta mediados del presente siglo. Los autores italianos
originalmente afiliados a la tesis de la servidumbre pronto se adhieren a la
nueva
corriente y casi sin excepción suscriben la nueva opinión."
"Sin embargo esta tesis, considerada clásica, sufre un fuerte embate el ario de
1957. Al celebrarse un Congreso de Notarios franceses en Burdeos, CLAUDE
THIBIERGE, notario de París presenta un estudio indiscutiblemente sugestivo y
bien estructurado, lleno de argumentos en pro de una nueva teoría que
enfrentando el criterio dominante concibe nuevamente al condominio como una
copropiedad especial, sin mezcla con ningún otro derecho. THIBIERGE inicia
su
relación reconociendo que la ley francesa de 1938 acepta el sistema dualista
cuando establece que cada propietario es dueño de su local por una parte, y
por
otra copropietario del suelo y de todas las partes de la construcción que no
están
afectas al uso exclusivo de uno de los copropietarios. El texto es claro -dice
THIBIERGEy su interpretación no da lugar a controversia, pero dudamos que
exprese la verdadera naturaleza del derecho de propiedad, sin embargo, este
autor piensa que a la luz de las experiencias recientes, el sistema de la ley de
1938 aparece como una etapa en la evolución de las ideas, desde la noción de
habitación individual hasta la de inmueble colocado bajo el régimen de la
copropiedad."
"Continúa THIBIERGE con una exposición de las diferentes opiniones
expresadas
por los autores franceses en torno al problema de la naturaleza jurídica de los
inmuebles divididos por departamentos, considerándose como una secuela
evolutiva de conceptos que necesariamente desembocan en la opinión que él
sostiene."
"Pero la parte medular del trabajo de THIBIERGE lo constituye la crítica de la
concepción dualista y la exposición de una nueva teoría elaborada con el fin de
substituirla."
"La concepción de la ley de 1938 -escribe THIBIERGE- reposa por entero
sobre la
distinción de la obra gruesa y del departamento considerado en sí, pero esta
distinción es puramente artificial y contraria a la realidad de los hechos. En
efecto,
el departamento no tiene existencia propia fuera de la obra gruesa que lo
sostiene,
lo encierra y lo cubre. Para encontrar objetos de propiedad privada, se está
reducido a hablar del revestimiento interior de los muros y pisos, tabiques
interiores, elementos del equipo sanitario o de ciertos objetos de decoración
tales
como los recubrimientos de madera y los adornos de las chimeneas. Es cierto
que
estos objetos pueden ser considerados como la propiedad privativa de un
`propietario' de departamento.
Pero este derecho de propiedad sería reconocido también al arrendatario del
departamento y sobre todo es imposible reducir un departamento a estos
elementos. Si una gran caja contiene diez pequeñas, existen once cajas que
constituyen cada una un objeto distinto y pueden ser separadas. Pero cuando
una
casa está dividida en diez departamentos, no hay mas que una sola casa,
objeto
material único, en el que los locales están repartidos, en cuanto a su uso, en
diez
departamentos diferentes. Es vano buscar un asiento diferente al departamento
y
a la obra gruesa, con vistas a distinguir el uno del otro. El departamento no
tiene
realidad material independiente de la obra gruesa."
"Afirma que para poder superar las consecuencias de esta realidad los
intérpretes
se encuentran ante el dilema de reducir el departamento a un `espacio
geométrico'
o negar la distinción entre el departamento y la obra gruesa. SAVATIER afirma
que la propiedad privativa se reduce por así decirlo al espacio incluido entre los
muros del departamento, sus pisos y el piso del departamento superior,
JULLIOT
califica a este espacio geométrico de `cubo de aire', pero el derecho de
propiedad,
limitado así a un espacio abstracto no tiene objeto material. Ahora bien, la
propiedad supone, en derecho, un objeto con el que pueda identificarse.
También
debe rechazarse la teoría del espacio geométrico o del cubo de aire ya que
este
pretendido derecho real no sería más que un derecho inmaterial e ideal. Si se
rechaza la teoría del espacio geométrico -continúa THIBIERGE- es necesario
negar la distinción presentada por la ley de 1938. Por eso algunos de sus
comentaristas como HEBRAUD y CHEVALIER señalan que la coexistencia de
la
propiedad privada y de la copropiedad es de tal modo necesaria para realizar la
propiedad del departamento, que se les puede llamar indivisibles, porque
forman
un derecho complejo pero único, son dos caras de un derecho complejo:
derecho
sobre las cosas privativas, derecho sobre las cosas comunes, no son dos
categorías diferentes de prerrogativas que se pueden libremente disociar, son
dos
aspectos de un solo y mismo derecho, un conjunto de facultades formando un
todo indivisible -dos elementos de un solo y mismo derecho: el derecho de
propiedad de departamento-. Los autores de estas notas comenta THIBIERGE
no
parecen haber tomado conciencia de sus consecuencias, sus afirmaciones
constituyen en realidad una verdadera negación del sistema dualista clásico.
En
efecto, a menos de aceptar sobre el terreno jurídico un `misterio' análogo al de
la
Santísima Trinidad, esta concepción de la diversidad en la unidad, conduce a
negar la diversidad en provecho de la unidad."
"THIBIERGE propone sustituir la teoría dualista por una visión más exacta del
modo de apropiación de los inmuebles divididos por departamentos."
"Las ideas -dice THIBIERGE- han evolucionado constantemente hacia el
acrecentamiento continuo del campo de la indivisión. Esta evolución tiende
hacia
la negación del llamado derecho de propiedad dividida que recae en los
departamentos. Cada propietario será entonces considerado como titular de un
derecho único, un derecho de copropiedad indivisa, pero ejerciéndose en una
indivisión muy especial que se caracteriza por su organización. En el campo de
los
derechos reales, esta organización comporta esencialmente una repartición del
uso de las diferentes partes del inmueble. Cada copropietario se reserva el uso
exclusivo de un local de una fracción determinada del inmueble común. Recibe
por
otra parte la facultad de usar las partes afectadas al uso colectivo, según su
destino. Este doble derecho de uso no constituye más que uno de los atributos
del
derecho de propiedad en sí mismo por lo que no es jurídicamente distinto. Es
en
esto que difiere claramente del derecho personal del arrendatario y de los
desmembramientos de la propiedad, como las servidumbres, el usufructo y el
derecho de uso y habitación tomados en el sentido de los artículos 625 y
siguientes del Código Civil Francos."
"Acepta THIBIERGE la concepción de HEBRAUD en el sentido de que `El
derecho
de uso es evidentemente diferente sobre el departamento y sobre el conjunto
del
inmueble, pero no se trata más que de diferencias de intensidad en las
prerrogativas que comporta, atendiendo a la naturaleza de las cosas, a la
naturaleza material de las diversas cosas y de su afectación. El derecho es
jurídicamente uno."
"Esta concepción -concluye THIBIERGE- suprime las dificultades que suscita el
sistema dualista de la ley de 1938. La unidad reconocida al derecho de cada
copropietario quita el objeto a las discusiones relativas a la preeminencia de los
derechos de copropiedad indivisa y de propiedad dividida, uno en relación con
el
otro. La negación del derecho de propiedad dividida sobre el departamento
considerado en sí, hace inútil la búsqueda de un asiento material para ese
derecho, la concepción propuesta introduce en la copropiedad una feliz
armonía.
La anarquía tradicional se limita a las indivisiones precarias. Cuando el
mantenimiento de la indivisión se justifica por la naturaleza del bien común o su
afectación, esta. perenidad necesita una organización que legitime a su vez la
exclusión del artículo 815 del Código Civil Francés. La indivisión forrada está
esencialmente organizada."
"No puede negarse que la tesis de THIBIERGE tiene el atractivo de las cosas
simples y esto explica su éxito. Hablar de un sólo derecho que se ejerce sobre
un
sólo objeto, parece disolver las dificultades de la tesis dualista, y sostener que
la
diferencia entre los poderes de uso sobre el departamento y sobre los bienes
comunes radica sólo en un diferente ejercicio del mismo derecho parece
también
explicar muy claramente el funcionamiento del sistema."
"Sin embargo creo que si se reflexiona con detenimiento sobre esta opinión,
resurgen las dificultades. El argumento que puede considerarse total para
criticar
la tesis dualista es el que invoca la imposibilidad de considerar como objetos
distintos cada uno de los departamentos y la obra gruesa. que integran el
inmueble. No se discute hasta aquí la naturaleza del derecho que pueda
ejercerse
sobre el objeto, sino tan sólo la existencia de varios objetos, afirmando la
unidad
del inmueble como objeto único del derecho. Paradójicamente, los mismos que
critican en este punto a la teoría dualista, al elaborar su tesis al respecto
coinciden
en afirmar que al ejercitar el poder de uso, éste se ejerce en forma diferente
cuando se ejerce sobre el departamento que cuando se aplica a los bienes
comunes.
Con este razonamiento incurren en el mismo supuesto vicio que atribuyen a la
teoría dualista pues afirman la existencia de objetos diversos sobre los que
puede
hacer valer en forma distinta el derecho de uso. Se rompe con la idea de que el
objeto es único cuando se afirma que pueden ejercerse derechos diferentes
sobre
el departamento y sobre los bienes comunes. Poco importa que se argumente
en
favor de la unidad del derecho si cuando se explica su ejercicio se acude a la
noción de objetos distintos. Si existen objetos distintos, lo mismo pueden existir
derechos diferentes que se ejerciten sobre ellos que un derecho único con
modalidades en su ejercicio motivadas de la pluralidad de objetos. Se
mantiene,,
así, aun cuando se pretenda lo contrario, una concepción también dualista
variando tan sólo de la tesis tradicional de la naturaleza del derecho que se
atribuye a los ocupantes de los departamentos."
3. Definición
En esas condiciones, de acuerdo con lo anterior, podemos definir el régimen de
propiedad y condominio como la modalidad del derecho de propiedad por la
que
su titular, el condómino, tiene por una parte la propiedad exclusiva y singular
respecto de una casa, departamento, vivienda, piso o local, como unidad
privativa
de las que un inmueble consta y por la otra, una participación en la
copropiedad
de los elementos comunes de dicho inmueble, en proporción al valor de su
unidad.
4. Regulación legal
A) Disposiciones aplicables
a) Precepto rector.-
El régimen de propiedad y condominio está previsto en el artículo 951 del
Código
Civil para el Distrito Federal, que enuncia los lineamientos legales a observarse
en
la mecánica de dicho régimen.
El precepto indicado señala los supuestos del régimen de propiedad y
condominio,
los derechos del propietario de cada unidad privativa, tanto sobre ésta como
respecto de los elementos comunes del inmueble del que dicha unidad forma
parte; indica asimismo el régimen legal aplicable a cada condominio en
particular,
el que a reserva de comentarlo con detalle en los incisos siguientes, cabe
apuntar
que se compone del reglamento del condominio correspondiente, de la ley en
la
que el régimen a estudio se regula y en las demás disposiciones legales
también
aplicables al caso.
b) Ley anterior.-
En el Diario Oficial de la Federación de 15 de diciembre de 1954 se publicó la
Ley
sobre Régimen de Propiedad y Condominio de los edificios divididos en pisos,
departamentos, viviendas o locales para el Distrito y Territorios Federales, con
vigencia a partir del día siguiente, por así haberlo indicado su artículo segundo
transitorio y la que tuvo fuerza obligatoria hasta el 30 de diciembre de 1972,
fecha
de su derogación por la ley actual.
c) Ley vigente.-
Del 31 de diciembre de 1972 a la fecha, el régimen de propiedad y condominio
en
el Distrito Federal está regulado por la Ley sobre el Régimen de Propiedad en
Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal. Este es el ordenamiento
objeto
de nuestras referencias en el desarrollo del tema que ahora nos ocupa y solo
accidentalmente aludiremos a la ley anterior y en considerable menor medida al
artículo 951 del código.
B) Reconocimiento a la doble manifestación de la propiedad.-
Tanta el precepto rector como la Ley de Condominios contienen, aceptan y
regulan la concepción clásica y generalizada de la modalidad del derecho de
propiedad observada en el régimen de condominio, es decir, la concurrencia
del
derecho de propiedad exclusiva y singular sobre cada unidad de las que
componen un conjunto inmobiliario, con una copropiedad en la que los diversos
propietarios de esas unidades participan, respecto de los elementos comunes
del
inmueble sujeto al régimen indicado.
En efecto, conforme al primer párrafo del artículo 951 del Código Civil; "cuando
los
diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble.
construidos
en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía
pública. pertenecieran a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un
derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda,
casa
o local y además un derecho de copropiedad, sobre los elementos y partes
comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute". Este texto
se
reproduce íntegramente en el primer párrafo del artículo 1° de la Ley actual y
substancialmente es del mismo contenido que del artículo 11 de la Ley anterior.
Más aún, como podrá observarse, la denominación de la ley anterior, con
buena
técnica y con manifiesto conocimiento de causa, aludió expresamente a esa
participación doble, es decir, como lo anotamos líneas atrás, dicha ley se
denominó "sobre régimen de propiedad y condominio..."; la ley actual en
cambio,
inicia su denominación con impropiedad, como "Ley sobre el Régimen de
Propiedad en Condominio...", pues así se alude únicamente a copropiedad, por
más que de su contenido se desprende la concurrencia indicada de la
propiedad
exclusiva y la copropiedad. "El condómino -señala inclusive el segundo párrafo
del
artículo 11 de la ley actual- tendrá derecho exclusivo a su departamento,
vivienda,
casa o local y derecho a la copropiedad de los elementos y partes comunes y
partes del condominio que se consideren comunes."
C) Los elementos comunes.-
El artículo 13 de la Ley de Condominios contiene una enumeración enunciativa
dé
los elementos comunes de un inmueble sujeto al régimen de propiedad y
condominio.
Dicho precepto es del tenor siguiente:
"ART. 13.-Son objeto de propiedad común:
"1. El terreno, sótanos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores,
escaleras, patios, jardines, plazas, senderos, calles interiores, instalaciones
deportivas, de recreo, de recepción o reunión social, espacios que hayan
señalado
las licencias de construcción como suficientes para estacionamiento de
vehículos;
siempre que dichas áreas sean de uso general;
"Il. Los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del portero
y
los vigilantes; más los destinados a las instalaciones generales y servicios
comunes;
"III. Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan de uso o
disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores,
montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y. motores; albañales,
canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y
gas; los locales y las obras de seguridad, de ornato y otras, semejantes, con
excepción de los que sirvan exclusivamente a cada departamento, vivienda,
casa
o local;
"IV. Los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general, y
"V. Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o
instalaciones que se resuelva, por la unanimidad de los condóminos, usar o
disfrutar en común o que establezcan con tal carácter en el reglamento del
condominio o en la escritura constitutiva."
En el texto del precepto trascrito se mencionan ciertamente todos aquellos
bienes
que forman parte de la estructura de un inmueble, más concretamente de un
edificio, respecto de los cuales no se ejerce un derecho de propiedad exclusiva,
sino que están sujetos al régimen de copropiedad, dividida proporcionalmente
entre los diversos propietarios de las unidades privativas del inmueble de que
se
trate.
"¿Qué debemos entender por bienes comunes? Para contestar a esta
interrogación existen diversos criterios:"
"Según Prudhon, `todo lo que constituye las partes esenciales del cuerpo
superficiario de la construcción queda necesariamente común e indiviso entre
los
propietarios de los diferentes pisos'.
"Poirier encuentra que debemos reputar comunes `las cosas necesarias para el
uso común'."
"Para Negri, son bienes comunes `los que, considerados necesarios o
indispensables para el fin propuesto, no se hallan sometidos a la voluntad de
uno
o varios propietarios, sino a la decisión del conjunto de todos ellos en la forma y
por el órgano que la ley- ha creado con ese objeto'."
"Gómez Gil, siguiendo al Dr. Agustín Aguirre, entiende que los elementos
comunes `son todos aquellos que sean necesarios para la existencia,
seguridad y
conservación del edificio y estén destinados al uso y disfrute de los
apartamentos'."
"Dentro de las legislaciones tampoco hay un criterio unificado; mientras que la
ley
belga sólo considera comunes todos los bienes afectos al uso común de los
departamentos, hay leyes que agregan otras categorías: la ley española, los
necesarios para el adecuado disfrute del edificio; la Argentina, los
indispensables
para la seguridad del mismo; la cubana, los necesarios para su existencia,
conservación y seguridad."
"Con más sentido práctico, la ley francesa reputa comunes todas las partes del
edificio que no estén afectas al uso exclusivo de algún propietario."
Debemos tener en cuenta en todo caso, el contenido de la fracción V del
artículo
13 trascrito, según la cual, no es por naturaleza misma del bien el que en un
momento dado llegue a ser elemento común del inmueble en condominio; ello
puede depender de la decisión de los propios condóminos o por estar así
establecido, ya sea -en el reglamento del condominio o bien en la escritura
constitutiva del mismo; de esa manera, aquello que por su propia naturaleza
pudiera ser susceptible de propiedad exclusiva, puede válidamente ser
considerado como elemento común por así ordenarlo cualquiera de los medios
indicados.
D) Clases de condominio.-
La ley de condominios de 1954 se refería y regulaba, tal como se desprende de
su
propia denominación, el régimen de propiedad y condominio respecto de los
pisos,
departamentos, viviendas o locales de un edificio. Omitió mencionar al
condominio
de inmuebles en los que se construyen casas independientes unas de otras.
La ley actual en cambio permite en su artículo 1° la posibilidad de un
condominio
no solo de departamentos, viviendas o locales, que son las unidades privativas
que normalmente forman parte de un edificio, sino también, o únicamente
inclusive, por casas. Así, admite la posibilidad de considerar los condominios
llamados verticales si se trata de edificios, los horizontales si son inmuebles
compuestos solo por casas, o los mixtos en tanto se compongan de
departamentos, viviendas o locales en un edificio y de casas no construidas
una
sobre otra.
Esta actitud de la ley actual ha propiciado la elusión en la práctica de las
restricciones de las leyes sobre fraccionamiento de inmuebles, al invocar la
horizontalidad permitida por la ley que nos
ocupa.
E) Posición jurídica del condómino.-
a) Sobre su derecho de propiedad
a') Restricciones en el aprovechamiento de la cosa
Las características que prevalecen y dan lugar al régimen de propiedad y
condominio, reducen gradualmente al condómino el libre y pleno
aprovechamiento
de la unidad privativa que le pertenece, pues la convivencia motivada por la
vida
condominial se lo limita.
Como restricciones a ese aprovechamiento pleno podemos señalar las
siguientes
1. Según el artículo 49 de la ley, la escritura que contenga la declaración
unilateral
de voluntad para la constitución del régimen, deberá mencionar el destino
general
del condominio y el especial de cada localidad (fracción VI), así como el destino
de
los bienes de propiedad común (fracción VII), precisamente para que el uso a
darse tanto al edificio o inmueble en condominio en general, como a sus
diversas
localidades, quede encuadrado al destino señalado para el primero y las
segundas.
2. El artículo 16 de la ley permite la utilización de los elementos comunes del
inmueble conforme a la naturaleza y destino ordinarios de dichos elementos,
pero
en todo caso sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás
condóminos.
3. De conformidad con el artículo 22 de la ley, el uso de las localidades
privativas
deberá ser ordenado y tranquilo; tales localidades no podrán destinarse a usos
contrarios a la moral y a las buenas costumbres; además, la tranquilidad de los
demás condóminos no deberá interrumpirse ni menoscabarse; tampoco es
permitido poner en riesgo la estabilidad, salubridad, seguridad o comodidad del
condominio.
4. Igualmente, en apego a lo señalado por su artículo 24, cualquier obra en el
interior de una localidad deberá hacerse sin perjuicio o estorbo alguno a los
destinos generales del inmueble sujeto al régimen.
b') Restricciones en la disposición y aprovechamiento de su derecho. Derecho
del
tanto.-
1. El artículo 17 de la ley, para evitar una utilización de los elementos del
inmueble
en condominio perjudicial para los otros partícipes, impide la venta o el
arrendamiento aislados de cuartos de servicios, piezas, estacionamiento y
demás
partes integrantes de una localidad privativa.
2. Cuando un condómino pretenda enajenar onerosamente su localidad,
deberá
respetar en primer lugar, el derecho del tanto del inquilino si lo hubiere, v en
segundo, en su caso, de la institución oficial financiadora de construcción del
inmueble (artículo 18 de la ley).
Por el contrario, los demás condóminos no tienen ese derecho.
b) Sobre su participación en los elementos comunes.-
a') Copropiedad forzosa
Los párrafos uno y tres del artículo 19 de la ley, puntualizan la inseparabilidad
del
derecho de copropiedad del condómino sobre los elementos comunes del
inmueble en condominio, respecto del derecho de propiedad exclusiva sobre la
localidad privativa, al establecer que toda enajenación o gravamen de ésta
comprenderá invariablemente la de aquéllos.
Como se recordará, la copropiedad sobre elementos comunes de un inmueble
sujeto al régimen de propiedad y condominio, fue uno de los ejemplos
señalados
como de copropiedad forzosa (supra p. 374) .
b') Proporcionalidad
De conformidad con el artículo 12 de la Ley de Condominio, el derecho de cada
condómino sobre los elementos comunes del inmueble sujeto al régimen, es
proporcional al valor fijado en la escritura constitutiva para su localidad.
c') Respeto a la libertad en el uso común
El condómino debe abstenerse, por así señalárselo el artículo 22 de la ley, de
estorbar el uso de los elementos comunes aun cuando se tratare de actos
estorbosos que tuvieren lugar en el interior de su propiedad privativa.
F) Constitución del régimen
Los artículos 39, 49 y 59 de la ley contienen los requisitos para el sometimiento
de
un inmueble al régimen de propiedad y condominio.
El texto de dichos preceptos es el siguiente:
"ART. 3- Antes de la constitución del régimen de propiedad en condominio, a
que
se refiere el artículo siguiente, los propietarios interesados deberán obtener una
declaración que en su caso expedirán las autoridades competentes del
Departamento del Distrito Federal, en el sentido de ser realizable el proyecto
general, por hallarse dentro de las previsiones y sistemas establecidos, así
como
de las previsiones legales sobre desarrollo urbano, de planificación urbana y de
prestación de los servicios públicos; entendiendo que dicha declaración no da
por
cumplidas las obligaciones a que se contrae la fracción II del artículo siguiente,
entre las cuales se preverá el otorgamiento de licencias de construcción hasta
un
máximo de 120 departamentos, viviendas, casas o locales por condominio, aun
cuando éste y otros formen parte de un conjunto o unidad urbana habitacional."
"ART. 4°-Para constituir el régimen de la propiedad en condominio, el
propietario o
propietarios deberán declarar su voluntad en escritura pública, en la cual se
hará
constar:
"I. La situación, dimensiones y linderos del terreno que corresponda al
condominio
de que se trate, con especificación precisa de su separación del resto de áreas,
si
está ubicado dentro de un conjunto o unidad urbana habitacional. Asimismo,
cuando se trate de construcciones vastas, los límite de los edificios o de las
alas o
secciones que de por sí deban constituir condominios independientes, en virtud
de
que la ubicación y número de copropiedades origine la separación de los
condóminos en grupos distintos;
"II. Constancia de haber obtenido la declaratoria a que se refiere el artículo
anterior y de que las autoridades competentes han expedido las licencias,
autorizaciones o permisos de construcciones urbanas y de salubridad, que
requieran este tipo de obras;
"III. Una descripción general de las construcciones y de la calidad de los
materiales empleados o que vayan a emplearse;
"IV. La descripción de cada departamento, vivienda, casa o local, su número,
situación, medidas, piezas de que conste, espacio para estacionamiento de
vehículos, si lo hubiere, y demás datos necesarios para identificarlo:
"V. El valor nominal que para los efectos de esta ley, se asigne a cada
departamento, vivienda, casa o local y el porcentaje que le corresponda sobre
el
valor total, también nominal, de las .partes en condominio;
"VI. El destino general del condominio y el especial de cada departamento,
vivienda, casa o local;
"VII. Los bienes de propiedad común, su destino, con la especificación y
detalles
necesarios y, en su caso, su situación, medidas, partes de que se compongan,
características y demás datos necesarios para su identificación;
"VIII. Caracteristicas de la póliza de fianza que deben exhibir los obligados,
para
responder de la ejecución de la construcción y de los vicios de ésta. El monto
de la
fianza y el término de la misma serán determinados por las autoridades que
expidan las licencias de construcción;
"IX. Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la propia escritura.
"Al apéndice de la escritura se agregarán, debidamente certificadas por el
notario,
el plano general y los planos correspondientes a cada uno de los
departamentos,
viviendas, casas o locales y a los elementos comunes; así como el reglamento
del
propio condominio.
"De la documentación anterior y de la demás que se juzgue necesaria, se
entregarán al administrador copias notarialmente certificadas, para el debido
desempeño de su cargo."
"ART. 5°-La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio de
inmuebles, que reúna los requisitos de ley, deberá inscribirse en el Registro
Público de la Propiedad."
G) Organización del sistema.-
a) Planteamiento
La concurrencia de los intereses estrictamente individuales en virtud del
derecho
de propiedad exclusiva sobre la correspondiente unidad privativa de un
inmueble
en condominio con los intereses considerados comunes, por referirse
precisamente a los elementos generales del inmueble de que se trate, hacen
diversa la situación del condómino de la observada en quien es pleno y único
propietario de la totalidad de un inmueble no sujeto al régimen condominial.
En efecto, el propietario de una casa, un edificio, un lote de terreno, etc., no
sujeto
al régimen de condominio, tiene una mayor libertad de desplazamiento en sus
decisiones respecto del uso, disfrute, disposición y en general respecto del
destino
que pretenda dar a su propiedad; el condómino, en tanto, si bien tiene el
derecho
de propiedad exclusiva sobre la unidad privativa que forma parte del inmueble
en
condominio, ese derecho se ve restringido en algunos aspectos por la
convivencia
habida en la dinámica de este régimen especial, de tal manera que en todo
caso
deberá prevalecer una armonía entre el ejercicio del derecho de propiedad de
cada condómino con el respeto al ejercicio del derecho de propiedad de los
demás
participantes.
Ahora bien, dadas las características apuntadas, la ley ha considerado que el
medio para alcanzar los mejores resultados en los que haya una conciliación y
armonía entre los intereses generales a todos los condóminos y los individuales
de
cada uno de ellos, es su organización mediante un órgano de deliberación y
decisión, otro de administración, ejecución y representación y un tercero de
vigilancia al segundo; se trata en primer lugar de la asamblea de condóminos,
para hacer surgir de ella una voluntad considerada general respecto de los
asuntos del interés común; el administrador está en segundo término; es el
órgano
a cuyo cargo corre la ejecución de los acuerdos tomados por la asamblea, la
administración de los elementos comunes del condominio y la representación
legal
de los condóminos y por último el comité de vigilancia compuesto por el
número
de miembros que la propia ley señala; su función es vigilar el desempeño del
administrador en el ejercicio de su cargo.
Ante la natural imposibilidad de que la ley previera todos los supuestos a
presentarse respecto de cuanto inmueble quedare sujeto al régimen de
propiedad
y condominio, el mismo ordenamiento legal indica que todo condominio debe
contar con su correspondiente reglamento, regulador de las relaciones de los
condóminos, pero concretamente las aplicables al condominio en particular de
que
se trate.
Así pues, enseguida nos referiremos precisamente primero al reglamento de
condominio, después a la asamblea de condóminos, en tercer término al
administrador y en cuarto lugar al comité de vigilancia.
b) El reglamento del condominio.-
Apuntábamos la imposibilidad de cualquier ley sobre el régimen de propiedad y
condominio para prever en su texto la ilimitada variedad de supuestos a
presentarse en la constitución del régimen condominial respecto de cuanto
inmueble estuviera en condiciones de ser sometido a dicho régimen y a
quienes
correspondiere hacerlo procedieren en ese sentido, pues como es fácilmente
comprensible, cada inmueble tiene características diferentes a las de otro, de
tal
modo que habrá tantos supuestos como inmuebles sean sometidos al régimen
indicado.
En esas condiciones, ante la imposibilidad de la ley de referirse y regular a
cuanto
inmueble en condominio exista, además de que a su vez, lo anterior da lugar a
relaciones jurídicas tan variadas entre los condóminos, el reglamento del
condominio debe suplir y llenar las lagunas y omisiones padecidas
razonablemente por la ley.
En lo señalado estriba precisamente la importancia tan especial del reglamento
de
condominio; en su contenido se plasma la regulación de las relaciones jurídicas
de
los condóminos que particularmente tienen ese carácter en un inmueble
condominial en particular.
"Es el reglamento -opina BORJA MARTÍNEZ- la piedra angular en la propiedad
horizontal, y de su buena redacción dependerá, en gran parte, la armonía entre
los
dueños de los departamentos. El reglamento establece las relaciones de los
propietarios entre sí, y las que éstos tienen con las personas encargadas de la
administración y del mantenimiento del inmueble."
"Cualquier ley, y la de propiedad horizontal no escapa a esta regla, se
encuentra
en la imposibilidad de regir todas las situaciones y de prever todos los casos,
infinitamente variados, que se presentan en la práctica. En consecuencia, el
texto
legal debe ser redactado en términos generales y por esto, en cada caso
particular, se hace sentir la necesidad de establecer un reglamento especial,
adecuado al inmueble, en el que se limite la extensión de los derechos y de las
obligaciones de cada uno de los dueños de los diversos departamentos, y en el
que se enuncien, de una manera tan precisa como sea posible, las
modalidades
del funcionamiento de los servicios del inmueble dividido por departamentos."
La importancia del reglamento de condominio en la vida del régimen de
condominio se pone de manifiesto en su regulación legal, al establecer la ley de
la
materia en su artículo 49 que al apéndice de la escritura constitutiva de dicho
régimen, deberá agregarse un ejemplar del reglamento correspondiente;
además,
el artículo ó" del ordenamiento indicado establece que en cualquier operación
traslativa de alguna de las unidades privativas que formen parte de un
inmueble
en condominio, se hará constar la entrega al interesado de una copia
certificada
por notario de dicho reglamento.
El artículo 34 de la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio
enumera
las materias a regularse en el reglamento; el precepto se compone de diez
distintas fracciones de las cuales, la primera se refiere a los derechos u
obligaciones de los condóminos y las siguientes hacen alusión a las
asambleas, a
la designación y facultades del administrador, a la designación y facultades del
comité de vigilancia, a los requisitos que deben satisfacer unos y otros para
desempeñar sus respectivos cargos, a cuándo procede su remoción, etc. El
texto
del mencionado artículo 34 es el siguiente
"ART. 34.-El reglamento del condominio contendrá, por lo menos, lo siguiente:
"I.
Los derechos y obligaciones de los condóminos referidos a las bienes de uso
común, especificando estos últimos; así como las limitaciones a que queda
sujeta
el ejercicio del derecho de usar tales bienes, y los propios;
"II. Las medidas convenientes para la mejor administración, mantenimiento y
operación del condominio;
"III. Las disposiciones necesarias, que propicien la integración, organización y
desarrollo de la comunidad;
"IV. Forma de convocar a asamblea de condóminos y persona que la presidirá;
"V. Forma de designación y facultades del administrador;
"VI. Requisitos que debe reunir el administrador; "VII. Bases de remuneración
del
administradas; "VIII. Casos en que proceda la remoción del administrador;
"IX. Lo dicho en las cuatro fracciones anteriores, con relación al comité de
vigilancia;
"X. Las materias que le reserven la escritura constitutiva y la presente ley."
e) La asamblea de condóminos
a') Salvedad
Antes de referirnos directamente a la asamblea de condóminos, debemos dejar
aclarado que si bien parece difícil considerarla, lo mismo que al administrador o
en
su caso al comité de vigilancia, como órgano del condominio, pues contra ello
está
la tendencia generalizada de relacionar íntimamente la noción de órgano con la
personalidad jurídica del ente del que aquél forma parte. No obstante, la
asamblea, el administrador y el comité de vigilancia además de que en su
conjunto
integran la organización del sistema del régimen; lo que ya por ello les permite
ser
calificados como órganos, aun desde un punto de vista jurídico integral,
también
admiten ese calificativo pues dicha personalidad en el ente que integran no es
indispensable. Pensemos, como BARRERA GRAF lo apunta, en los órganos
de la
quiebra.
"En el Derecho Internacional .Público y en el Derecho Canónico, igualmente -
indica BARRERA GRAF- se acudió al órgano para explicar el funcionamiento y
la
finalidad de ciertos entes internacionales y de la Iglesia Católica, que desde el
Vaticano hasta las Vicarías y Curatos funciona a través de órganos. En todos
los
casos, se explica y estructura al órgano en función de las siguientes notas
principales: a) Personalidad jurídica del ente -Estado, Municipio, Iglesia- pero
no
de los órganos; b) Fin y función específica de cada órgano dentro del ente; c)
Como consecuencia de lo anterior, atribución por el ordenamiento jurídico de
una
`esfera de competencia' -uffizi- distinta para cada órgano; d) Nombramiento y
designación de agentes y funcionarios -personas físicas- que forman parte del
ente y que actúan como titulares del órgano, quienes, a diferencia de la función
y
de la competencia que es fija y permanente -aunque naturalmente puede
ampliarse o reducirse- son transitorios y fungibles.
"De lo dicho anteriormente parecería -aclara en otro momento BARRERA
GRAFque
el o los órganos siempre están ligados y forman parte de una persona jurídica;
sin embargo, ello depende del derecho positivo, que puede constituir y
reconocer
órganos a instituciones, que no tengan personalidad, verbigracia la quiebra y la
herencia yacente en el derecho privado, y diversos entes en el derecho
internacional. La. existencia de órganos en estos casos supone una finalidad
concreta de la institución y el carácter unitario y transitorio de su patrimonio (en
las
instituciones de derecho privado), y requiere la atribución y deslinde de esferas
de
competencia a los órganos y el nombramiento de personas físicas como
titulares
(verbigracia síndico, albacea)
b') Supremacía de la asamblea
En relación ya concretamente con las asambleas de condóminos, debemos
indicar
en primer lugar que el artículo 27 de la ley vigente establece, mediante la
adopción
del principio general aplicable en la estructura de entes colectivos, que la
asamblea de condóminos es el órgano supremo del condominio y en el artículo
siguiente insiste en hacer destacar esa supremacía jerárquica frente al
administrador y frente al comité de vigilancia, mediante la adopción también de
una frase muy usual en tratándose de asambleas, según la cual, las
determinaciones tomadas legalmente en asambleas por los condóminos
obligarán
a todos ellos, aún los ausentes y los disidentes.
e') Asambleas especiales y asambleas generales
El propio artículo 27 de la Ley de Condominios alude a la generalidad de unas
asambleas de condóminos y a la especialidad de otras. "La asamblea de
condóminos -señala este precepto- es el órgano supremo del condominio;
serán
de grupo de condóminos las convocadas para resolver casos como los
previstos
en el artículo 36. Las demás serán generales." Las asambleas de grupo de
condóminos no dependen de que alguno de éstos tengan derechos y
obligaciones
especiales distintos a los del resto de los partícipes, sino simplemente, como lo
señala con claridad el artículo 36 de la ley, puede darse el caso de que en
algún
condominio, por la ubicación de ciertas instalaciones, como escaleras,
elevadores,
un jardín, etc., sólo sea del interés de un grupo de condominios, porque sólo se
usen por ese grupo; entonces, la asamblea se celebrará únicamente por los
condóminos de un grupo, pues los gastos comunes en relación con tales
instalaciones se soportarán sólo por los condóminos que utilicen esa parte de
los
elementos comunes. A ello se debe la especialidad de una asamblea de grupo
de
condóminos.
d') Asambleas ordinarios y asambleas extraordinarias.-
La ley prevé y regula también a las asambleas ordinarias y a las asambleas
extraordinarias. La distinción entre unas y otras es el quórum de votación.
Existen
una regla general y una excepción, ambas en la fracción V del articulo 27 de la
ley.
La regla general es en el sentido de que las resoluciones de las asambleas se
tomarán por mayoría simple de votos y la excepción es que en los casos
establecidos por la ley y el reglamento, se requerirá de una mayoría especial.
Como veremos poco más adelante, hay varias ocasiones requirentes por ley de
una mayoría especial y no una mayoría simple para la toma de decisiones.
e') Convocatoria
La convocatoria para las asambleas, según lo dispone la ley, por cierto no en
los
artículos rectores de las asambleas sino en los que establecen las atribuciones
del
administrador, deben hacerse por éste con una anticipación de 10 días a la
fecha
señalada para la celebración de la reunión, indicándose en su contenido el
lugar
dentro del condominio o que se hubiere señalado en el reglamento para la
celebración de la asamblea, así -come al día ya hora de esta celebración, con
inclusión además del orden del día correspondiente.
La convocatoria, de acuerdo can la ley, debe hacerse llegar en lo personal a
cada
uno de los condóminos, lo mismo que a todas aquéllas personas con derecho a
votar de acuerdo con el sistema especial de votación contenido en la propia
ley.
La ley no menciona expresamente si la convocatoria deberá hacerse llegar a
los
interesados' por correo certificado, si deberá entregárseles en propia mano o
por
cualquier otro medio, sin embargo, como de la fracción XII del artículo 31 de la
ley
se infiere, podemos acepta); que el medio idóneo para ello es el correo, pues
en
uno de los párrafos de dicha fracción se señala que "además del envío de la
nota
anterior, el administrador colocará la convocatoria en uno de los lugares
visibles
del condominio". Así, como podrá observarse, el texto de la convocatoria será
objeto de envío por una parte y de colocación en un lugar visible del
condominio
por la otra.
Así pues, no es éste el caso de convocar de manera general, es decir mediante
un
aviso fijado en el inmueble condominial correspondiente o mediante avisos
publicados en periódicos; por el contrario, se requiere de una convocatoria
hecha
en forma personal, aun cuando ello no implica la necesidad de entregarla en
propia mana a todos y calla uno de los interesados; ello dificultaría
considerablemente la preparación de la celebración de una asamblea; más
bien, la
convocatoria ha de enviarse en particular a cada uno de los interesados.
Independientemente de la obligación de convocar a cargo del administrador, la
ley
permite hacerla a un mínimo de una cuarta parte de los condóminos; para ello,
el
grupo de condóminos que integren ese 25'% deberá acreditar dicho porcentaje
ante la autoridad judicial competente.
Además, el comité de vigilancia también puede convocar en ciertos supuestos.
El
tercer párrafo de la fracción XII del artículo 31 de la ley así lo prevé; según su
texto, "las condóminos y las acreedores registrados podrán convocar a
asamblea
sin intervención del administrador, cuando acrediten, ante el juez competente o
ante fedatario público que representan como mínimo la cuarta parte del valor
del
condominio. También el comité de vigilancia podrá convocar a asamblea según
lo
previene el siguiente artículo".
El artículo 32 por su parte, correspondiente a las atribuciones del comité de
vigilancia, establece en su fracción X que a éste toca "convocar a asambleas
de
condóminos cuando a su requerimiento el administrador no lo haga dentro de
los 3
días siguientes. Asimismo, cuando a su juicio sea necesario informar a la
asamblea de irregularidades en que haya incurrido el administrador con
notificación a éste para que comparezca a la asamblea relativa".
h) Quora de asistencia
Para que una asamblea se celebre a consecuencia de primera convocatoria, es
necesario la representación de un mínimo del 90% de los votos; así lo
establece el
segundo párrafo del artículo 28 de la ley, de conformidad con el cual, además,
cuando la asamblea se realice en segunda convocatoria, el quórum será
cuando
menos del 51'% de los posibles votantes en tanto que si es en tercera
convocatoria la asamblea podrá celebrarse con los interesados entonces
presentes.
Quora de votación.-
El sistema instituido por la ley de condominios para fijar el mínimo de votos
requeridos para la validez de los acuerdos tomados en asamblea, opone
ciertas
complejidades. En las fracciones II y III de su artículo 27 se establece una regla
general y una salvedad a la misma; así parece ser lo suficientemente accesible
en
principio; según el legislador y ello está establecido en la fracción II del artículo
27
como regla general, cada condómino gozará de un número de votos igual al
porcentaje que del valor total del condominio corresponda a su vivienda, casa,
departamento o local.
Como podrá observarse, el cómputo de votos en asamblea de condóminos no
es
por persona sino por representación; por ellos un condómino tendrá tantos
votos
como el por ciento que su unidad privativa representa dentro del valor total del
condominio, sin mas excepción que el señalamiento de un solo voto por unidad
privativa en los casos de elección o remoción de los funcionarios de ley del
condominio (artículo 27, fracción III, 2o. párrafo).
Por su parte, la salvedad está señalada en la fracción siguiente del mismo
artículo
27, al establecer que "no obstante lo dispuesto como regla general en la
fracción
anterior, en el caso de condóminos colocados en el segundo supuesto del
artículo
11, es decir de quienes hayan celebrado contrato en virtud del cual, de
cumplirse
en sus términos, lleguen a ser propietarios, si media crédito hipotecario (sic) o
compraventa con reserva de dominio, el porcentaje de sus votos se reducirá
ala
proporción del precio que hubieran pagado y corresponderá al acreedor la otra
proporción del porcentaje. Esta prevención sólo regirá si los acreedores asisten
a
la asamblea; pero para tener derecho a esta asistencia y a intervenir con voz y
voto en la proporción de que se trata, deberán contar con la constancia
expedida
por el administrador y a la cual se refiere el artículo 31, fracción I". Además, el
párrafo siguiente de la misma fracción atribuye el voto al comprador si ya cubrió
la
mitad del precio y en caso contrario, lo reserva para el vendedor.
h') Funcionarios
La presidencia en la asamblea de condóminos se desempeña por la persona
señalada al efecto en el reglamento. Las funciones de secretario por su parte,
es
una de las atribuciones indicadas en la ley para el administrador; si éste es una
persona moral, el secretario en la asamblea será la persona física designada
por
el propio ad
ministrador.
i') Competencia
Los asuntos a tratarse en asamblea son sumamente variados. El artículo 29 de
la
ley establece las facultades de la asamblea y las enumera en un contenido, por
demás abundante, de 12 distintas fracciones con un texto heterogéneo. Sin
embargo, es factible resumir su competencia cuando menos en aquello a lo
que la
ley alude, en nombrar y remover libremente al administrador y a los miembros
del
comité de vigilancia, señalar las atribuciones de uno y de otro que no estén
establecidas en la ley, precisar sus responsabilidades y examinar los estados
de
cuenta presentados por el administrador.
El texto íntegro del citado artículo 29, es el siguiente:
"ART. 29.-La asamblea tendrá las facultades siguientes:
"I. Nombrar y remover libremente al administrador, en los términos del
reglamento
del condominio, excepto a los que funjan por el primer año, que serán
designados
por quienes otorguen la escritura constitutiva del condominio. El administrador
podrá ser o no alguno de los condóminos y la asamblea de éstos fijará la
remuneración relativa, que podrá renunciarse por algún condómino que acepte
servir gratuitamente el cargo;
"II. Precisar las responsabilidades frente a terceros a cargo directo del
administrador y las que corran a cargo de los condóminos, por actos de aquél,
ejecutados en o con motivo del desempeño de su cargo;
"III. En los términos de las fracciones anteriores, nombrar y remover un comité
de
vigilancia, que podrá constituirse con una o hasta tres personas. En este último
caso, una minoría que represente por lo menos el 25% del número total de
condóminos tendrá derecho a designar a uno de los miembros del comité;
"IV. Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el
administrador respecto al fiel desempeño de su misión y al manejo de los
fondos a
su cuidado, tanto para el mantenimiento y administración, cuando el de reserva
para reposición de implementos;
"V. Examinar y, en su caso, aprobar, el estado de cuenta anual que someta el
administrador a su consideración;
"VI. Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año
siguiente;
"VII. Establecer las cuotas a cargo de los condóminos para constituir un fondo
destinado a los gastos de mantenimiento y administración, y otro fondo de
reserva,
para la adquisición o reposición de implementos y maquinaria con que deba
contar
el condominio. El pago podrá dividirse en mensualidades, que habrán de
cubrirse
por adelantado. El monto de esos fondos se integrará en proporción al valor de
cada departamento, vivienda, casa o local, establecido en la escritura
constitutiva,
como lo prevé el artículo 4°, fracción V. Las primeras aportaciones para la
constitución de ambos fondos, serán determinadas en el reglamento del
condominio. El fondo de reserva, mientras no se use, deberá invertirse en
valores
de renta fija, redimibles a la vista. El destinado a mantenimiento y
administración
será el bastante para contar anticipadamente con el numerario que cubra los
gastos de tres meses;
"VII Bis. Fijar las modalidades con que se garantice el pago de las cuotas a
cargo
de cada condómino, conforme la fracción X del artículo 4o.
"VIII. Promover lo que proceda ante las autoridades competentes, cuando el
administrador infrinja esta ley, el reglamento del condominio, la escritura
constitutiva y cualesquier disposiciones legales aplicables:
"IX. Instruir al administrador para el cumplimiento de lo previsto en el artículo
31,
fracción II;
"X. Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que
no
se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al
administrador;
"XI. Modificar la escritura constitutiva del condominio y el reglamento del
mismo,
en los casos y condiciones que prevean la una y el otro, dentro de las
disposiciones legales aplicables; "XII. Las demás que le confieran la presente
ley,
el reglamento del condominio, la escritura constitutiva y demás disposiciones
legales aplicables."
d) El administrador
Hemos señalado que de conformidad con el artículo 29 de la ley de
condominio, a
la asamblea le corresponde nombrar y remover libremente al administrador en
los
términos del reglamento del condominio. El artículo 30 de la propia ley insiste
en
ello al establecer que "los condominios serán administrados por la persona
física o
moral que designe la asamblea en los términos de esta ley y del reglamento del
condominio".
"En relación a los bienes comunes -establece el artículo 33 de la ley que
comentamos---- el administrador tendrá las facultades de representación de un
apoderado general de los condóminos para administrar bienes y para pleitos y
cobranzas, con facultad de absolver posiciones, pero otras facultades
especiales y
las que requieran cláusula especial salvo los casos a que se refieren los
artículos
7o. y 10 bis de esta ley, necesitarán acuerdo de la asamblea por mayoría del
51 %
de los condóminos."
Por su parte, el artículo 31 del ordenamiento comentado, establece el estatuto
jurídico del administrador.
Su texto es el siguiente:
"ART. 31.-Corresponderá al administrador:
"I. Para los efectos de lo previsto en el artículo 27, fracción III, llevar,
debidamente
autorizado por el gobierno del Distrito Federal, un libro de registro de los
acreedores que manifiesten, dentro del primer mes de constituidos los créditos,
o
en el de enero de cada año, su decisión de concurrir a las asambleas. En este
registro se anotará la conformidad de acreedor y deudor sobre los saldos
pendientes de cubrirse y en caso de discrepancia o de renuncia del deudor a
expresar su voluntad, se anotarán los saldos que determine el comité de
vigilancia; indicándose la proporción correspondiente al acreedor y al deudor,
de
los votos atribuidos al departamento, vivienda, casa o local de que se trate.
Estas
inscripciones sólo tendrán validez por el trimestre en que se practiquen y de
ellas
el administrador expedirá constancia al acreedor interesado.
"II. Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, y
promover
la integración, organización y desarrollo de la comunidad. Entre los servicios
comunes están comprendidos los que a su vez sean comunes con otros
condominios o con vecinos de casas unifamiliares, cuando estén ubicados
dentro
de un conjunto o unidad urbana habitacional, o sean edificios, alas o secciones
de
una construcción vasta. La prestación de estos servicios y los problemas que
surjan con motivo de la contíguidad del condominio con otros o con vecinos de
casas unifamiliares, serán resueltos en las asambleas correspondientes,
llevando
la representación de los condóminos respectivos el administrador o la persona
designada al efecto. Estas asambleas serán reglamentadas por la asociación
de
administradores o representantes de condominios y de vecinos que se
constituya;
"III. Recabar y conservad los libros y la documentación relacionada con el
condominio, los que en todo tiempo podrán ser consultados por los
condóminos;
"IV. Atender la operación de las instalaciones y servicios generales;
"V. Realizar todos los actos de administración y conservación. La
administración
contratará el suministro de la energía eléctrica y otros bienes necesarios para
los
servicios, instalaciones y áreas comunes, debiendo la empresa
correspondiente
prorratear el importe del consumo entre los condóminos y conforme a la
proporción que cada uno represente sobre el valor total del condominio,
adicionando la cantidad resultante a la factura que individualmente se le expida
por el bien o servicio consumido en su área privativa."
"VI. Realizar las obras necesarias en los términos de la fracción I del artículo 26
de
esta ley;
"VII. Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo que ésta designe a otra
persona;
"VIII. Recaudar de los condóminos lo que a cada uno corresponda aportar para
los
fondos de mantenimiento y administración, y de reserva;
"IX. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con
cargo al fondo correspondiente, en los términos del reglamento del condominio;
"X. Otorgar recibo a cada uno de los condóminos por las cantidades que hayan
aportado en el mes anterior para los fondos de mantenimiento y administración
y
de reserva. En estos recibos se expresarán en su caso, los saldos a cargo de
cada condómino;
"XI. Entregar mensualmente a cada condómino, recabando constancia de
quien lo
reciba, un estado de cuenta que muestre;
"a) Relación pormenorizada de los gastos del mes anterior, efectuados con
cargo
al fondo de mantenimiento y administración;
"b) Estado consolidado que muestre los montos de las aportaciones y de
cuotas
pendientes de cubrirse. El administrador tendrá a disposición de los
condóminos
que quieran consultarla, una relación de los mismos en la que consten las
cantidades que cada uno de ellos aportó para los fondos de mantenimiento y
administración, y de reserva, con expresión de saldos de cuotas pendientes de
cubrirse;
"c) Saldo del fondo de mantenimiento y administración y fines para el que se
destinará en el mes subsiguiente, o, a cualesquiera de las ramas siguientes;
"El- condominio tendrá un plazo de cinco días contados a partir de la entrega
de
dicha documentación, para formular las observaciones u objeciones que
considere
pertinentes. Transcurrido dicho plazo, se considerará que está de acuerdo con
la
misma, a reserva de la aprobación de la asamblea, en los términos de la
fracción
V del artículo 29.
"Xll. Convocar a asamblea por lo menos una vez al año y con diez días de
anticipación a la fecha de la misma, indicando lugar dentro del condominio o el
que se haya fijado en el reglamento así como día y hora en que se celebrará,
incluyendo la orden del día. Los condóminos y acreedores registrados o sus
representantes serán notificados en el lugar que para tal efecto hayan
señalado,
mediante nota por escrito.
"Además del envío de la nota anterior, el administrador colocará la
convocatoria en
uno o más lugares visibles del condominio.
"Los condóminos y los acreedores registrados podrán convocar a asamblea
ante
juez competente o ante fedatario público sin intervención del administrador,
cuando acrediten, ante juez competente que representan como mínimo la
cuarta
parte del valor del condominio. También el comité de vigilancia podrá convocar
a
asamblea, según lo previene el siguiente artículo.
"En casos de suma urgencia, se convocará a asamblea con la anticipación que
las
circunstancias exijan,
"XIII. Exigir, con la representación de los demás condóminos, al infractor del
artículo 24, las responsabilidades en que incurra;
"XIV. Cuidar de la debida observancia de las disposiciones de esta ley, el
reglamento del condominio v de la escritura constitutiva;
"XV. Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que
establecen
a su cargo, la ley, el reglamento del condominio, la escritura constitutiva y
demás
disposiciones aplicables."
Como podrá observarse, las funciones del administrador son de dos clases; por
una parte ejecutivas y representativas por la otra; las primeras son todas
aquellas
de administración propiamente dicha o de administración interna; las
representativas en tanto, son la que traen consigo la representación de los
condóminos.
Las funciones ejecutivas tienen diversas manifestaciones; acaso son las más
de
las señaladas en el artículo 31 trascrito. Entre dichas funciones están llevar el
libro
de actas, llevar el libro de registro de acreedores para efectos de la distribución
de
los votos referidos con anterioridad, cuidar y vigilar los bienes comunes,
recabar y
conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, atender
la
operación de las instalaciones y servicios del inmueble, realizar todos los actos
de
administración y las obras necesarias, ejecutar los acuerdos de la asamblea,
convocar a ésta, otorgar recibos, entregar mensualmente una cuenta
pormenorizada a los condóminos, etc.
Como funciones de carácter representativo del administrador, podemos
señalar,
entre otras, la de representar a los condóminos en asuntos cuyo objeto sean
los
bienes comunes.
e) El comité de vigilancia
Como lo apuntamos en su oportunidad, de conformidad con el artículo 29 de la
ley
comentada corresponde a la asamblea el nombramiento y la remoción de un
comité de vigilancia, el que según lo prevé la fracción III de dicho precepto,
podrá
constituirse con una persona como mínimo y con tres personas como máximo.
Las
funciones de este comité son en términos generales las de vigilar la actividad
desarrollada por el administrador.
Por su parte, el artículo 32 de dicha. ley señala en sus once diversas fracciones
cuales son las atribuciones de este comité. El texto de dicho precepto es el
siguiente
"ART. 32.-El comité de vigilancia tendrá las siguientes atribuciones y deberes:
"I. Cerciorarse de que el administrador cumpla los acuerdos de la asamblea
general;
"II. Estar pendiente de que el administrador lleve a cabo el cumplimiento de las
funciones que le encarga el artículo anterior;
"III. Determinar lo procedente en los casos previstos en la fracción I del artículo
anterior;
"IV. En su caso, dar su conformidad a. la realización de las obras a que se
refiere
el artículo 26, fracción I ;
"V. Verificar los estados de cuenta que debe rendir el administrador ante la
asamblea;
"VI. Constatar la inversión del fondo de reserva para la adquisición o reposición
de
implementos y maquinaria;
"VII. Dar cuenta a la asamblea de sus observaciones sobre la administración
del
condominio
"VIII. Informar a la asamblea de la constatación que haga de incumplimientos
de
los condóminos con que dé cuenta el administrador;
"IX. Coadyuvar con el administrador en observaciones a los condóminos sobre
el
cumplimiento de sus obligaciones;
"X. Convocar a asamblea de condóminos cuando a su requerimiento el
administrador no lo haga dentro de los tres días siguientes. Asimismo, cuando
a
su juicio sea necesario informar a la asamblea de irregularidades en que haya
incurrido el administrador, con notificación a éste para que comparezca a la
asamblea relativa: "XI. Las demás que se deriven de esta ley y de la aplicación
de
otras que impongan deberes a su cargo; así como de la escritura constitutiva y
del
reglamento del condominio."
H) Destrucción, ruina y reconstrucción del condominio
Los artículos 44 y 45 de la ley prevén las consecuencias que la destrucción, la
ruina o la vetustez del inmueble sujeto al régimen de propiedad y condominio
traen
aparejadas.
Como lo establece el primero de los dispositivos señalados, si el condominio se
destruye en su totalidad o en una proporción de por lo menos tres cuartas
partes
de su valor, según peritaje practicado en los términos de dicho precepto, una
mayoría especial del 51 % del valor del condominio podrá acordar su
reconstrucción o la división del terreno y de los bienes comunes que queden, o
en
su caso, la venta del inmueble. Si la destrucción no alcanza esa proporción, es
decir, no llega a las tres cuartas partes del valor del condominio, se requerirá
que
el acuerdo en cualquiera de los sentidos indicado sea tomado por una mayoría
especial del 75% de ese valor.
Si por acuerdo el edificio debe ser reconstruido, quienes hubieren votado en
contra están obligados a contribuir para dicha reconstrucción o en su caso, a
enajenar sus derechos, en el concepto de que la enajenación correspondiente
podrá ser a favor de la mayoría, pero en todo caso será forzosa a los seis
meses,
al precio del avalúo practicado, si en ese término los minoritarios no la hubieran
llevado a cabo.
En caso de ruina o vetustez del condominio, de conformidad con el artículo 45
señalado, una mayoría especial de condóminos que represente un 51% del
valor
total del condominio, podrá resolver previo dictamen oficial, la reconstrucción o
la
demolición y división de los bienes comunes o bien, en su caso, la venta del
condominio. El procedimiento para esto último es el establecido para los casos
de
destrucción relacionados inmediatamente antes.
1) Dispositivos recientes
Desde que la ley inició su vigencia hasta principios de 1985, si bien fue objeto
de
algunas reformas, éstas fueron estrictamente secundarias. Tal es el caso por
ejemplo el de adaptar su denominación a la desaparición de los territorios
federales, para quedar únicamente como ley aplicable en el Distrito Federal,
pero
en dichas reformas no se incluyó algún asunto substancial referente a la
estructura
y los lineamientos del régimen comentado.
a) Ley inquilinaria
El 7 de febrero de 1985 apareció publicado en el Diario Oficial de la Federación
el
decreto por el que se reformaron diversas leyes, como el Código Civil, el
Código
de Procedimientos Civiles y la Ley del Notariado, con la finalidad de actualizar
la
regulación de las relaciones entre arrendadores e inquilinos de inmuebles
destinados a habitación, para dar a éstos un tratamiento legal más favorable
que
el imperante hasta entonces. Ese decreto fue bautizado como la Ley
Inquilinaria.
El artículo 11 del decreto aludido, indica. que cuando los propietarios e
inquilinos
de un inmueble compuesto por varios departamentos convinieran en ello,
podían
solicitar de las autoridades administrativas que se permitiera a los propietarios
la
constitución del régimen de propiedad y condominio respecto del inmueble de
que
se tratare; en este supuesto, por las características señaladas del inmueble en
cuestión, dichas autoridades concederían la autorización solicitada sin
necesidad
de la serie de licencias y demás requisitos señalados por el artículo 4° de la
Ley
sobre el Régimen de Propiedad y Condominio.
Se concedió un año para el ejercicio de esa prerrogativa; sin embargo el 9 de
mayo de 1985 apareció publicada su prórroga hasta el 30 de noviembre de
1988
como día límite. En el texto de esta prórroga fue asignada al Departamento del
Distrito Federal la elaboración del instructivo correspondiente para la
procedencia
de la solicitud indicada.
Dicho instructivo apareció publicado el 14 de marzo de 1986.
b) Condominios vecinales
Por decreto de 22 de abril de 1986 publicado en el Diario Oficial de la
Federación
el 25 siguiente, la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de
Inmuebles para el Distrito Federal fue adicionada con los artículos del 46 al 51
de
su parte dispositiva, bajo el capítulo denominado "Del Régimen de Propiedad
en
Condominio de carácter vecinal".
"El Régimen de Propiedad en Condominio de carácter vecinal -establece el
artículo 46 indicado- es un régimen excepcional que se regirá por las
disposiciones de esta, ley, las que contenga la declaratoria de las autoridades
competentes que lo autoricen, las de las escrituras en que se hubiere
establecido
dicho régimen y las demás disposiciones jurídicas aplicables en lo que no se
opongan a lo establecido en el presente capítulo".
Los bienes inmuebles que pueden ser objeto de la constitución del régimen de
propiedad y condominio de carácter vecinal están descritos en las cinco
diversas
fracciones del artículo 47 como sigue:
"ART. 47.-El régimen de propiedad en condominio de carácter vecinal podrá
constituirse:
"I. En inmuebles que enajene para ese fin, el Departamento del Distrito Federal
o
las dependencias o entidades de la administración pública, federal dedicadas al
fomento de la vivienda;
"II. En inmuebles, en cuya adquisición participen con financiamiento para el
mismo
fin, las entidades del sector del Departamento del Distrito Federal o las
dependencias o entidades de la administración pública federal;
"III. En Inmuebles que sean adquiridos por sus ocupantes o inquilinos, en cuya
adquisición o enajenación intervengan las dependencias y entidades
mencionadas; "IV. En inmuebles y predios incluidos en los programas
habitacionales del Departamento del Distrito Federal que oportunamente se
aprueben, y
"V. En inmuebles dedicados a vivienda que cambien por voluntad de los
propietarios o copropietarios y en su caso con la conformidad de los inquilinos
que
las habiten, al régimen a que se refiere este capítulo.
"El régimen de propiedad en condominio de carácter vecinal, sólo podrá
constituirse en viviendas de interés social y locales anexos.
El artículo 48 en tanto, establece que el régimen señalado deberá ser
autorizado
por el Departamento del Distrito Federal, el que en la declaratoria prevista en el
artículo 34 de la propia ley, indicará las características del proyecto que
apruebe y
los requisitos administrativos a los que dicho proyecto deberá estar sujeto.
En términos generales, de la adición comentada se desprende hacer más
accesible la adquisición de vivienda a personas que por su situación económica
requieren de un esfuerzo especial para ello.
J) Administración en el acto constitutivo
La constitución del régimen de propiedad y condominio no implica ni
enajenación
ni riesgo de pérdida del bien sobre el que recae dicho régimen a consecuencia
de
la voluntad constitutiva; por ello, en todo caso, debemos considerar que el acto
por
el que se constituye un condominio es un acto de administración, no un acto de
disposición o de dominio.
Ahora bien, no obstante lo anterior, ese acto constitutivo debe otorgarse por
todos
quienes tengan participación en la propiedad del bien al que .se le somete a
dicho
régimen, con derogación de la regla general establecida en la ley referente a la
mayoría requerida para las decisiones en actos de administración respecto de
bienes con pluralidad de propietarios, pues conforme al artículo 4" de la ley de
condominios, el propietario o propietarios declararán su voluntad de constituir el
régimen que nos ha ocupado.