Personas, familia, bienes y sucesiones

Unidad 2, Sesión 1
“Derechos reales”
Docente: SANDRA GABRIELA URIBE HERNANDEZ

Matricula: ES172007455
José Luis Núñez Juárez
Lic. Derecho

Índice
Actividad 1. Los derechos reales..................................................................................................2
 ¿Cuál es la diferencia entre los derechos reales y los derechos de crédito en la tesis
clásica?.........................................................................................................................................3
¿En qué consiste la asimilación del derecho personal al derecho real en la tesis
monista?.......................................................................................................................................3
¿Cuál es la tesis prevalente entre la naturaleza del derecho real y el derecho personal?
.......................................................................................................................................................4
¿Cuáles son las semejanzas y las diferencias entre el derecho real y el derecho de
crédito?.........................................................................................................................................5
Actividad 2. Los derechos reales en particular............................................................................8
Propiedad.....................................................................................................................................8
Posesión.....................................................................................................................................10
Usufructo....................................................................................................................................11
Uso..............................................................................................................................................13
Servidumbre...............................................................................................................................13
Derechos de autor.....................................................................................................................14
Actividad integradora. Estudio de caso......................................................................................16
Caso proporcionado por el docente........................................................................................16
Bibliografía:....................................................................................................................................20

Actividad 1. Los derechos reales

¿Cuál es la diferencia entre los derechos reales y los derechos de crédito en
la tesis clásica?
Derecho real Derecho de crédito
Es un poder jurídico que se ejerce en forma Se define como una relación jurídica que otorga
directa e inmediata sobre un bien para su al acreedor la facultad de exigir del deudor una
aprovechamiento total o parcial, siendo este prestación o una abstención de carácter
poder jurídico oponible a terceros. Por lo tanto patrimonial o moral.
cuenta con los siguientes elementos:
Y está constituido de los siguientes elementos:
 La existencia del poder jurídico
(implica potestad de dominio).  Una relación jurídica entre sujeto activo
o pasivo
 La forma de ejercicio de este poder en
una relación directa e inmediata entre  La facultad que nace de la relación
el titular y la cosa. jurídica a favor del acreedor para exigir
cierta conducta del deudor (hacer, no
 La naturaleza económica del poder hacer o dejar de hacer)
jurídico que permite un
aprovechamiento total o parcial de la  El objeto de esta relación jurídica que
misma y consiste en una prestación o
abstención de carácter patrimonial o
 La oponobilidad respecto de terceros simplemente moral.
para que el derecho se caracterice
como absoluto. Los derechos personales pueden ser creados
por las partes, creando así todos los que les
 Se ejerce directamente sobre la cosa convengan y la prestación que está obligado a
realizar el deudor debe cumplirse, no se debe
Depende del titular los beneficios y utilidades abandonar.
del mismo derecho real que se tiene y en
determinados casos el titular puede librarse de
ellos abandonando la cosa.
Los derechos reales solo pueden ser creados
por la ley y se prohíbe la creación de estos.

Por lo tanto para la escuela clásica:

 El derecho real es un poder jurídico.
 El derecho personal es una simple facultad de obtener o exigir
 El derecho real tiene por objeto un bien
 El derecho personal una prestación o una abstención del deudor
 ¿En qué consiste la asimilación del derecho personal al derecho real en la
tesis monista?

Supone la identidad de los derechos reales y personales con dos visiones: la personalista
representada por la escuela personalista de Ortolan, Planiol y Demogue y la objetivista o
realista representada por Jallu y Gazin.

Visión personalista:

Afirma que el derecho real tiene la misma naturaleza que el personal. La

escuela personalista acepta que la relación debe ser esencialmente idéntica a la de crédito,
aun cuando presenta características específicas distintas; pero en sus atributos esenciales, el
proceso o mecanismo a través del cual se constituye y funciona la relación jurídica, es
idéntico, porque toda relación jurídica, tanto en el derecho real como en el personal, supone el
sujeto activo y el pasivo. En los derechos de crédito son ostensibles; en los derechos reales, la
escuela clásica no advirtió la existencia del sujeto pasivo, aun cuando en la definición de
Aubry y Rau se reconoce implícitamente la posibilidad de tal sujeto, al admitir que el derecho
real sea oponible a terceros.

Visión objetivista o realista:

Afirma que el derecho personal tiene la misma naturaleza que el real. La única
diferencia que Gazin y Jallu existe entre el derecho real y el derecho personal está en la
naturaleza individual o universal del objeto, porque ambos son facultades sobre los bienes. En
el derecho real el objeto es determinado, por consiguiente, individual. La propiedad recae
sobre una cosa determinada, lo mismo el usufructo, la hipoteca o la prenda. En cambio, en el
derecho personal el objeto es universal, se trata de un patrimonio, de una universalidad
jurídica. El acreedor tiene como garantía todo el patrimonio de su deudor, presente o futuro. Y
los códigos establecen que el deudor responde con todos sus bienes, presentes o futuros. Se
trata simplemente de una diferencia secundaria en cuanto al objeto del derecho real y del
personal.
 ¿Cuál es la tesis prevalente entre la naturaleza del derecho real y el derecho
personal?

Teoría ecléctica, presenta dos aspectos, el aspecto externo, es decir, la que tiene por objeto
hacer que se respete la situación del titular de ese derecho sobre la cosa y el aspecto
interno, dentro del cual el derecho real ofrece un poder sobre la cosa. La teoría ecléctica
diferencia al derecho relativo que sólo existe contra persona determinada y cuyo cumplimiento
depende de la voluntad del obligado. En cambio los derechos reales son absolutos porque
existen para todos (erga omnes). Por este motivo considera que, además del aspecto interno,
existe el aspecto externo de tales derechos, reconociendo la existencia de un sujeto pasivo
indeterminado, al cual es oponible el derecho real por virtud de una relación jurídica que se
crea entre el titular y todo el mundo, como sujeto pasivo universal.

De la tesis expuesta se desprende que el derecho real tiene dos manifestaciones principales:

a) la relativa al poder jurídico que ejerce el titular sobre un bien determinado, y que se traduce
en el conjunto de posibilidades normativas que el derecho objetivo le reconoce, para poder
realizar válidamente todos los actos jurídicos inherentes al aprovechamiento total o parcial del
objeto sometido a su poder y,
b) la referente a la relación jurídica que se origina entre el titular y los terceros en general, a
efecto de que éstos se abstengan de perturbarlo en el ejercicio o goce de su derecho.
¿Cuáles son las semejanzas y las diferencias entre el derecho real y el
derecho de crédito?
Semejanza: Tanto el derecho real como el de crédito resultan de las relaciones de
obligación existentes entre los hombres. Su elemento constitutivo es el mismo.

Diferencias:

Las diferencias más significativas son las siguientes:

 Por razón de las personas. En el derecho de obligación figuran dos sujetos, el

que puede pedir la prestación (acreedor) y el obligado a su cumplimiento
(deudor). En el derecho real interviene un solo sujeto que es el titular de la
potestad sobre la cosa.

 Por razón del objeto. En el derecho real el objeto es la cosa o el bien, mientras
que en el derecho de crédito, el objeto es una prestación de dar, hacer o no
hacer por parte del deudor.

 Por razón del poder que atribuyen al sujeto. El derecho real implica un poder
sobre una cosa, mientras que el de obligación implica un poder para exigir algo
de otro.

 Por razón de su eficacia. El derecho real es un derecho absoluto, oponible erga

omnes. El derecho de obligación es un derecho relativo ya que solo puede
exigirse frente al deudor.

 Por razón de la aplicabilidad del principio de autonomía de voluntad de las

partes. Los derechos reales toman su configuración del contenido de la ley. El
derecho de crédito también tiene una configuración legal pero matizada por el
principio de autonomía de voluntad de las partes.

 Por razón de su origen. Los derechos de obligación nacen de la ley, los

contratos, los cuasicontratos y las acciones u omisiones imputables por dolo o
negligencia. Además no son susceptibles de usucapión. Los derechos reales
precisan para constituirse del título y el modo (acto ostensible de transmisión de
la posesión), y son susceptibles de ser adquiridos por usurpación.
 Por razón de su duración y extinción. El derecho real tiene un carácter
perpetuo mientras que el derecho de crédito tiene una naturaleza transitoria.

 Por la protección registral. Los derechos reales, al contrario que los derechos
de obligación, son inscribibles en el Registro de la Propiedad y gozan de su
protección. No obstante esta distinción no puede considerarse en términos
absolutos ya que por ejemplo la posesión no tiene cabida en el Registro de la
Propiedad y en cambio si podrán acceder los mismos contratos de arrendamiento
o derechos de crédito garantizados con hipoteca.
 Actividad 2. Los derechos reales en particular

Señala la definición doctrinal y jurídica, así como la prescripción positiva y negativa de

cada derecho real. A saber:

Propiedad
No existe definición del derecho de propiedad en las fuentes romanas; sin embargo, se
puede afirmar que el derecho de propiedad o dominio; en el pensamiento jurídico romano,
no se entiende como res incorporalis sobre un objeto corporal, existe más bien una cierta
identidad entre objeto y propiedad.
Los autores reconocen dos conceptos de propiedad uno amplio y otro restringido, el
estricto derivado del derecho romano, comprende únicamente la propiedad de las cosas,
fundos, cosas muebles y la llamada propiedad intelectual, el amplio, inspirado en
principios político-económicos, considera la propiedad como cualquier derecho de tipo
monopolístico que proporciona al titular una situación de dominio (De Los Santos Morales,
2012)

Respecto a la propiedad el Código Civil Federal comenta que el propietario de una cosa
puede gozar y disponer de ellas con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes.1

Limitaciones del ejercicio de derecho de propiedad:

a) Expropiación forzosa y otras instituciones afines. Es uno de los modos que la

administración pública utiliza para la adquisición de los bienes que estima necesarios para
la realización de sus fines.

b) Las relaciones de vecindad. Como reglas de vecindad entenderemos aquellas que

son implementadas para la sana convivencia entre vecinos las cuales se encuentran
especificadas a manera de catálogo en el Código civil federal. 2

1
Artículo 830 del Código Civil Federal
2
Artículos 846,851 y 853 del Código Civil Federal
c) Los actos emulativos. Son aquellos que realiza el propietario sobre las cosas que
le pertenecen o con ocasión del ejercicio de los derechos que le corresponden, con la
única finalidad de perjudicar a alguien o de causarle molestias, sin obtener de esa
conducta beneficio personal alguno.

d) Servidumbres públicas. En éstas servidumbres no siempre está determinado el

sujeto activo como en las servidumbres civiles, sino que está dirigida a una
colectividad.

e) Prohibición de adquirir y adquisición condicionada. Ésta se aplica para

salvaguardar legítimos intereses de la nación, y encuentra su fundamento en el
artículo 27 Constitucional.

Prescripción positiva y negativa de la propiedad

El Código Civil Federal considera a la prescripción como un medio de adquirir bienes

y de librarse de obligaciones por el transcurso del tiempo los requisitos para que tenga
por consumada la prescripción son señalados por el Código Civil Federal en el
artículo 1151, que declara que la posesión para prescribir debe ser en concepto de
propietario, pacífica, continua y pública, el mismo ordenamiento se encargará de
regular los términos para que surta la prescripción y se hará apegada al tipo de bien
sobre el cual se pretenda ejercer dicha prescripción.

Artículo 1152. Los bienes inmuebles se prescriben:

1. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe,

pacífica, continua y públicamente;

2. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de
posesión;

3. En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de

propietario, pacífica, continua y pública;

4. Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III, si

se demuestra, por quien tenga interés jurídico en ello, que el poseedor de finca
rústica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, o
que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias,
 ésta ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo que ha estado en
poder de aquél.
Así como se han enunciado las formas de adquirir la propiedad, como consecuencia
también se enunciarán las formas de pérdida de la misma, que son básicamente de dos
formas, voluntaria e involuntaria.
La propiedad se pierde de modo voluntario cuando se transfiere por cualquiera de los
actos jurídicos susceptibles de producir este efecto (venta, donación, abandono de la
cosa, renuncia del derecho etc.), y por modo involuntario por la expropiación por causa de
utilidad pública, por confiscación, cuando está permitida, por la revocación de las
donaciones, por cambio del cauce de los ríos, por destrucción de la cosa etc. (De Los
Santos Morales, 2012)

Posesión.
La posesión es “una relación o estado de hecho que confiere a una persona el poder
exclusivo de retener una cosa para ejecutar actos materiales de aprovechamiento
animo domini o como consecuencia de un derecho real o personal”. (Rojina Villegas,
2008).

El Código Civil del Distrito Federal establece:

“Artículo 790. Es poseedor de una cosa el que ejerce sobre ella un poder de hecho,
salvo lo dispuesto en el artículo 793. Posee un derecho el que goza de él.”

La posesión produce efectos generales y particulares. Los primeros consisten en obtener

la protección jurídica que corresponde a este derecho; los segundos, dependerán de las
diferentes especies de posesión que se tengan –posesión de buena fe o de mala fe;
posesión originaria o derivada-3

Prescripción positiva y negativa de la posesión

La posesión que se adquiere por el simple hecho de tener la cosa con el ánimo de hacerla
propia, produce la prescripción positiva. Los requisitos para que la posesión genere la
prescribir deben ser los siguientes:

I. En concepto de propietario;
II. II. Pacífica;

3
“Artículo 806. Es poseedor de buena fe el que entra en la posesión en virtud de un título suficiente para
darle derecho de poseer. También es el que ignora los vicios de su título que le impiden poseer con derecho.
Es poseedor de mala fe el que entra a la posesión sin título alguno para poseer; lo mismo que el que conoce
los vicios de su título que le impiden poseer con derecho. Entiéndase por título la causa generadora de la
posesión.”
III. Continua;
IV. IV. Pública. 4
En concepto de propietario es lo que se conoce con el nombre de
“ánimus dominii”, que quiere decir, que la persona debe de poseer en concepto
de dueño. La posesión es continua, cuando no se ha suspendido por alguna de
las causas legales que la interrumpen, como por ejemplo: la acción reivindicatoria,
el abandono. Por pública, se entiende que la posesión debe de ser disfrutada de
manera que sea conocida por todos y que en su caso esté inscrita en el Registro
Público de la Propiedad y Comercio. La posesión es pacífica, cuando se adquiere
sin violencia y se sigue conservando de la misma manera por todo el tiempo que
la ley prescribe.

La posesión de las cosas se pierde por abandono, cesión a titulo oneroso o

gratuito, por destrucción; pérdida o porque el bien que se posee ha salido del
comercio y por ende no puede ser sujeto de apropiación. La pérdida de la posesión
de los derechos se da cuando es imposible ejercitarlos o cuando no se ejercen durante el
tiempo que se establezca para que queden prescritos. El poseedor de una cosa mueble
perdida o bien robado, no podrá ser recuperado por su poseedor, de un tercero de buena
fe que la haya adquirido en almoneda de un comerciante, que en mercado público se
dedique a la venta de objeto de la misma especie, sin reembolsar al poseedor el precio
que hubiere pagado de la cosa. Las monedas y títulos al portador, no sólo pueden ser
reivindicados del adquirente de buena fe, aunque el poseedor haya sido desposeído de
ellos contra su voluntad. (Rojina Villegas, 2008)

Usufructo

El usufructo es el Derecho Real y temporal de disfrutar los bienes ajenos. El derecho

real del usufructo representa un bien en el patrimonio del usufructuario; tiene una
existencia que encuentra su límite en el tiempo; cuyos parámetros son su constitución y
su extinción.
La constitución del usufructo se establece por la ley, mediante la voluntad del hombre, o
por medio de la prescripción, siendo susceptible de constituirse a favor de varias personas
simultáneamente, pudiendo ser por herencia, por contrato etc. Pudiendo, además, recaer
sobre cualquier tipo de bienes sin existir distinción alguna entre los muebles y los
inmuebles, ni los corporales e incorporales. (De Los Santos Morales, 2012)

4
Artículo 1151 del Código Civil del Distrito Federal.
 Derechos Obligaciones
Uso y goce de la cosa Tomar posesión de la cosa, en el estado
que se encuentre
Ejercitar la acciones y excepciones reales, Levantar inventario
personales o posesorias
Percibir todos los frutos Otorgar una fianza

Percibir los frutos de los aumentos Debe conservar la substancia de la cosa

Enajenar, arrendar, y gravar su derecho de Si se otorga a título gratuito debe de hacer

usufructo las reparaciones necesarias.

Hacer mejoras útiles y voluntarias No modificar materialmente la cosa ni su

destino

De acuerdo al Código Civil Federal en su Artículo 980. El usufructo es el derecho real y

temporal de disfrutar de los bienes ajenos.

Prescripción positiva y negativa de la posesión

La constitución del usufructo se establece por la ley, mediante la voluntad del hombre, o
por medio de la prescripción, siendo susceptible de constituirse a favor de varias personas
simultáneamente, pudiendo ser por herencia, por contrato etc. Pudiendo, además, recaer
sobre cualquier tipo de bienes sin existir distinción alguna entre los muebles y los
inmuebles, ni los corporales e incorporales.
Ventajas del usufructo:
a) El propietario que se queda, solo con el usufructo, puede disponer de las cosas
conservando sus beneficios, como si aún fuera propietario completo.
b) El derecho real de usufructo permite garantizar la seguridad económica de
cierto tipo de personas, que, por su especial manera de ser, no conviene
dejarles la absoluta disposición de los bienes.
c) El usufructo es también útil para crear situaciones equitativas de nivelación
económica

Entre las causas de extinción, se encuentran como principales la muerte del

usufructuario, ya que al considerarse el usufructo como vitalicio, ésta será la forma
principal de terminar con el usufructo, además encontramos como causas de extinción del
usufructo, la pérdida de la cosa, la renuncia expresa del usufructuario, resalta en este
tema que aunque el usufructuario haga un mal uso de la cosa ésta no se considerará
suficiente para dar por terminado el usufructo; sin embargo, en caso de darse un abuso
grave, el propietario puede pedir que se ponga en posesión de los bienes.

Uso.
En el Código Civil Federal Artículo 1049. El uso da derecho para percibir de los frutos
de una cosa ajena, los que basten a las necesidades del usuario y su familia,
aunque ésta aumente.

Respecto a los derechos reales de uso y habitación son desmembraciones de la

propiedad, de ambos, el uso es el más próximo al usufructo; pero limitado a las
necesidades de su titular o de su familia, el de habitación es aún más reducido.
Estos derechos se estructuran con base a las necesidades individuales o familiares de
sus titulares, y como consecuencia de ello no pueden ser cedidos ni embargados.
(Galindo Garfias, 1991)

Prescripción positiva y negativa de la posesión del uso

El Código Civil Federal considera que el uso da derecho a percibir de los frutos de una
cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y su familia, aun ésta aumente.

Prescripción negativa: Si recae sobre cosa de propiedad privada, es ya del todo inútil
(Gutiérrez y González, 2002)

Servidumbre.
En el Artículo 1057 del Código Civil Federal se define a la servidumbre como un
gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a otro
dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio
dominante; el que la sufre predio sirviente.

Las características principales de las servidumbres son:

 Es accesoria e indivisible.
 Accesoria e inseparable.
 Su duración se extiende con el tiempo hasta que sea legalmente extinguida.
 Desde el punto de vista activo es un derecho real.
 Desde el punto de vista pasivo es un gravamen real constituido sobre un bien
del patrimonio del propietario.
Prescripción positiva y negativa de la posesión de la servidumbre
Se crean en beneficio de cierto predio; por consiguiente, como los predios continúan a
pesar de los cambios de propiedad, la servidumbre sigue porque es inseparable de los
predios, puede modificarse mediante convenio expreso, también es indivisible, esto quiere
decir que, si el predio sirviente se dividiere por cualquier situación, la servidumbre no se
divide; continua sobre todo el predio sirviente.
Las servidumbres se constituyen a través de contrato, acto jurídico unilateral, testamento,
prescripción o por ley.
La servidumbre se extingue por las siguientes causas:
 Por reunirse en una misma persona la propiedad de ambos predios el
dominante y el sirviente.
 Por el no uso.
 Cuando los predios llegaren sin culpa del dueño del sirviente a tal estado que
no pueda usarse de la servidumbre.
 Por la remisión gratuita u onerosa hecha por el dueño del predio dominante.
 Cuando constituida en virtud de un derecho revocable, se cumple el plazo, se
cumple la condición o sobreviene la circunstancia que debe poner término a
aquél.

Derechos de autor

Bajo la denominación "propiedades intelectuales", se comprende una serie de derechos,

que se ejercitan sobre bienes incorporales, tales como una producción científica, artística
o literaria, un invento, o la correspondencia. Se reserva el término propiedad industrial
para los inventos, marcas y nombres comerciales y se regula por una especial ley de ese
nombre.
Si el autor de una obra no la hace pública para explotarla y simplemente reserva como un
pensamiento, éste no es susceptible de protección jurídica, ni podrá ser objeto de un
derecho, escapará en todo a la posibilidad de una 'reglamentación legal. Desde el
momento en que la idea puede ser materia de un poder jurídico que se traduzca en una
explotación, entonces el derecho entra a proteger los intereses de! autor, para
reglamentar la forma como se disfrutarán, para impedir que los demás traten de
aprovecharse de esa idea. Así es como surge entonces lo que se ha designado hasta el
siglo pasado como propiedad intelectual. (Rojina Villegas, 2008)
No se encuentra información actual en el Código Civil Federal respecto a este tema, ya
que los artículos concernientes en el Capítulo I de Los derechos de autor fueron
derogados, dando paso a la actual Ley Federal del Derecho de Autor, la cual al
respecto dice:
Artículo 11.- El derecho de autor es el reconocimiento que hace el Estado en favor de
todo creador de obras literarias y artísticas previstas en el artículo 13 de esta Ley, en
virtud del cual otorga su protección para que el autor goce de prerrogativas y privilegios
exclusivos de carácter personal y patrimonial. Los primeros integran el llamado derecho
moral y los segundos, el patrimonial.

Prescripción positiva y negativa de los derechos de autor

Prescripción positiva: El artículo 24 de la Ley Federal del Derecho de Autor señala que
corresponde al autor el derecho de explotar de manera exclusiva sus obras, o de autorizar
a otros su explotación, en cualquier forma, dentro de los límites que establece la Ley y sin
menoscabo de la titularidad de los derechos morales. Respecto de la titularidad del
derecho, el artículo 25 de esta misma ley prescribe que es titular del derecho patrimonial
el autor, heredero o el adquirente por cualquier título.
La protección de las obras, de acuerdo con lo prescrito en el artículo 14 se
concede desde el momento en que hayan sido fijadas en un soporte material,
independientemente del mérito, destino o modo de expresión, entendiéndose como
fijación a la incorporación de letras, números, signos, sonidos, imágenes y demás
elementos en que se haya expresado la obra, o de las representaciones digitales de
aquellos, que en cualquier forma o soporte material, incluyendo los electrónicos, permita
su percepción, reproducción u otra forma de comunicación

Prescripción negativa: En la Ley Federal del Derecho de Autor se estipula un plazo de

vigencia de los derechos del titular. Por lo general, el derecho de autor surte efecto
durante cierto tiempo una vez fallecido el autor.
 Actividad integradora. Estudio de caso

Caso proporcionado por el docente

José, vive en la Ciudad de México, tiene una casa habitación y un condominio el cual
renta desde hace diez años, por cuestiones económicas de inversión y gastos necesita
solicitar un crédito hipotecario bancario, en caso de que hipotecara el condominio, el
banco que tendría la hipoteca ¿ qué derechos tendría respecto del bien inmueble?

Instrucciones:

En un documento de texto señala los siguientes puntos:

 Derecho real, personal o de crédito en conflicto.

 Acción a ejercitar.
 Invocar jurisprudencia, en caso de necesitarse.

De acuerdo al caso proporcionado por el Docente se establece que es un Derecho real,

ya que existe naturaleza económica del poder, que permite un aprovechamiento total o
parcial del bien, es decir, José no pierde su propiedad al hipotecarla, y continúa
percibiendo lo de sus rentas, también cabe mencionar que el derecho real se ejerce
directamente sobre la cosa, es decir sobre el condominio y la casa habitación.

Además de que en el Derecho Romano se considera a la hipoteca, como un derecho

real de garantía.

Lo anterior está sustentado en el Código Civil Federal en su siguiente artículo:

Artículo 2893. La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se
entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación
garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia
establecido por la ley.

La acción a ejercitar5 sería la siguiente:

5
Es lo que jurídicamente puedes hacer para resolver un asunto
La acción hipotecaria es la facultad que tiene el acreedor hipotecario con el objeto de
impulsar la actividad jurisdiccional, solicitando se resuelva su pretensión ante un juzgador
sobre el derecho subjetivo que tiene sobre el bien real hipotecado.

El Código Federal de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, establece lo

siguiente:

Artículo 12.- Se intentara la acción hipotecaria para constituir, ampliar y registrar una
hipoteca, o bien para obtener el pago o prelación del crédito que la hipoteca garantice.
Procederá contra el poseedor a título de dueño del fundo hipotecado y, en su caso, contra
los otros acreedores. Cuando después de anotada la demanda en el registro público de la
propiedad y contestada esta, cambiare el dueño y poseedor jurídico del predio, con este
continuara el juicio.
De lo anterior, se desprende que el acreedor hipotecario (actor), demandará ante un
juzgador al poseedor a título de dueño del bien hipotecado (demandado) para que le sean
reconocidos sus derechos reales sobre el bien hipotecado.

Características de la acción hipotecaria:

 Actor en el juicio: Es el acreedor hipotecario si la acción se endereza al pago o a

la prelación del crédito que la hipoteca garantice.
 Demandado: Es el deudor que tenga carácter de poseedor a título de dueño del
fundo hipotecario, los otros acreedores si la acción hipotecaria se ejercita para
constituir, ampliar o registrar una hipoteca o poseedor jurídico que adquiere el
inmueble después de anotada la demanda en el Registro Público de la Propiedad.

Constituyen objeto de la acción hipotecaria:

1. Construir, ampliar y registrar una hipoteca.

2. Obtener el pago o prelación del crédito que la hipoteca garantiza.
3. El tercero, nuevo dueño o poseedor jurídico que adquiera el inmueble después de
anotada la demanda en el Registro Público de la Propiedad. (Arellano Garcia, 2007)

Jurisprudencia:
Época: Décima Época, Registro: 2011833, Instancia: Primera Sala, Tipo de Tesis:
Aislada, Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Libro 31, Junio de 2016,
Tomo I, Materia(s): Civil, Tesis: 1a. CLX/2016 (10a.) , Página: 691

DERECHO REAL DE HIPOTECA.

La hipoteca, al ser un derecho real, implica un poder jurídico del acreedor sobre un bien
determinado que comprende la acción persecutoria y, por ser de garantía, también
involucra el derecho de disposición y preferencia en el pago. Ahora bien, este poder
jurídico constituye un gravamen sobre un bien ajeno, el cual trasciende la relación
personal de crédito, es decir, que es oponible a cualquier persona que adquiera el
inmueble, siempre que esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad; por tanto, el
bien sigue sujeto a la hipoteca aunque pase a poder de un tercero ajeno a la relación que
tienen el acreedor hipotecario y el deudor que constituyó la hipoteca; de ahí que la acción
hipotecaria podría ejercitarse contra cualquier adquirente. Así, al tratarse de un derecho
de garantía, el bien permanece en poder del deudor o de un tercero y, en ese sentido, el
poder jurídico que su titular (el acreedor hipotecario) ejerce sobre él, se realiza de forma
indirecta a través del poder jurisdiccional del Estado, pues sólo ante el incumplimiento del
deudor, el acreedor hipotecario puede exigir judicialmente el pago del crédito garantizado
por el bien hipotecado.

Amparo directo en revisión 3685/2014. Banco Mercantil del Norte, S.A., Institución de
Banca Múltiple, Grupo Financiero Banorte. 14 de octubre de 2015. Unanimidad de cuatro
votos de los Ministros Arturo Zaldívar Lelo de Larrea, Jorge Mario Pardo Rebolledo, Olga
Sánchez Cordero de García Villegas, quien reservó su derecho para formular voto
concurrente, y Alfredo Gutiérrez Ortiz Mena. Ausente: José Ramón Cossío Díaz. Ponente:
Jorge Mario Pardo Rebolledo. Secretaria: Rosa María Rojas Vértiz Contreras.

Esta tesis se publicó el viernes 10 de junio de 2016 a las 10:02 horas en el Semanario
Judicial de la Federación.

¿El banco qué derechos tendría respecto del bien inmueble?

Conforme al Código Civil Federal tiene derechos de posesión, de acuerdo a los siguientes
artículos:

Artículo 791. Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa,
concediéndole el derecho de retenerla temporalmente en su poder en calidad de
usufructuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario, u otro título análogo, los
dos son poseedores de la cosa. El que la posee a título de propietario tiene una posesión
originaria; el otro, una posesión derivada.

Artículo 798. La posesión da al que la tiene, la presunción de propietario para todos los
efectos legales. El que posee en virtud de un derecho personal, o de un derecho real
distinto de la propiedad, no se presume propietario; pero si es poseedor de buena fe tiene
a su favor la presunción de haber obtenido la posesión del dueño de la cosa o derecho
poseído.

Si se diera el caso de que José incumpliera con la hipoteca, el banco como acreedor
tendría derecho preferente, frente a otros acreedores y cualquiera que fuera el dueño del
bien a cobrarse con lo que obtuviera de la venta del mismo.

Bibliografía:
Arellano Garcia, C. (2007). Teoría General del Proceso (Septima ed.). México: Porrua.
Bonecase, J. (1997). Biblioteca clásicos del Derecho Volumén 1. Tratado elemental de Derecho.
México: Harla.

De Los Santos Morales, A. (2012). Derecho Civil I. México: Red Tercer Mileno.

Galindo Garfias, I. (1991). Derecho Civil . México: porrua.

Rojina Villegas, R. (2008). Compendio de Derecho Civil II. México: Porrua.

UnADM, U. A. (05 de 05 de 2018). UnADM México. Recuperado el 06 de 05 de 2018, de

https://unadmexico.blackboard.com/bbcswebdav/institution/DCSA/MODULOS/DE/
M3_DEPFBS_2017_02/U2/S4/Descargables/DE_M3_U2_S4_TA.pdf

Legislación:

Código Civil Federal

Código Civil del Distrito Federal

Ley Federal del derecho de autor