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Ventajas e inconvenientes de la celebración de un contrato de compraventa inmobiliaria

mediante boleto privado.

Diferencias de su instrumentación por escritura publica

En la contratación inmobiliaria, es práctica generalizada la suscripción de distintos contratos,

“precontratos” o meros acuerdos, antes de la firma de la escritura pública, la que constituye el
cierre y concreción final de la tratativa.

Cuando las partes deciden no ir directamente a la firma de la escritura para concluir la

compraventa, encontramos en el boleto de compraventa el contrato que mayor claridad
brinda, tanto a las partes contratantes como a los profesionales intervinientes, en cuanto a los
derechos, obligaciones y responsabilidades que a cada cual le caben.

Más allá de los elementos esenciales que hacen a la existencia de la compraventa (sujetos
contratantes, precio y cosa vendida), cada operación tiene particularidades propias generadas
en las necesidades y situación de los contratantes, por ejemplo en cuanto a tiempos,
mudanzas, sucesiones pendientes, hipotecas o embargos sobre la cosa vendida, etc., por lo
que resulta fundamental la redacción de un contrato en particular para cada operación, donde
todas estas situaciones particulares queden debidamente expresadas, reconocidas y previstas
en sus soluciones, lo que evitará dejar focos de posibles conflictos abiertos en el transcurso de
la operación. De esto se desprende la enorme desventaja de utilizar “formularios” o “modelos
tipo / estáticos” que no prevén más que lo básico y esencial de la operación, y la conveniencia
de contar con el asesoramiento adecuado por parte de un profesional.

El comprador no adquiere el dominio, lo que el adquiere es el derecho a que se le transmita.

Con la firma del boleto de compraventa no se perfecciona la transmisión de dominio del
inmueble, pero su firma tiene consecuencias jurídicas entre las partes.

El boleto origina el nacimiento de los derechos y obligaciones recíprocas entre los

contratantes. El vendedor tendrá básicamente el derecho de cobrar el precio, (saldo de precio
restante), y la obligación de entregar la cosa vendida en “forma” según lo acordado, y si
hablamos de inmuebles esto será normalmente entregando la posesión y firmando la escritura
de compraventa. En contracara, el comprador tendrá como derechos que se firme la escritura
a su favor y que se le entregue la posesión de la propiedad, por otro lado tendrá por obligación
la de pagar el precio en las condiciones pactadas. A esto deberá sumársele las obligaciones
especiales que puedan contraer las partes por las particularidades de la operación.

La escritura es de transmisión del dominio y comparte esa finalidad con la tradición, ni la mera
tradición hace adquirir el dominio, ni la sola escritura lo transmite.

Es así que con el boleto sólo estamos en el ámbito de los derechos personales (derechos y
obligaciones) y será con la escritura pública de compraventa donde entraremos en el ámbito
de los derechos reales (dominio o titularidad sobre la cosa, inscripción registral, etc.), con todo
el resguardo legal que esto significa y en relación a las características fundamentales del
dominio: exclusivo, perpetuo y absoluto.

En Argentina la compra o la venta de un bien inmueble debe hacerse mediante escritura

pública, que es el acto formal que perfecciona la transmisión del dominio de un bien inmueble.
 Para el boleto de compraventa, por ser un instrumento privado, no se prevé legalmente
trámites especiales y necesarios previos a su firma, (como sí lo son para una escritura pública),
y en este mismo sentido se considera “autores” del mismo a sus firmantes,
independientemente de quien lo haya redactado y aunque normalmente los contratantes se
enteren de su contenido al momento de firmar.

La escritura pública es redactada por un Escribano público, quien actúa a través de la fe que le
delega el Estado. Resguarda la seguridad jurídica.

También es de suma importancia utilizar el lenguaje adecuado y evitar expresiones que se han
vuelto comunes pero que no tienen reconocimiento legal, como “Tenencia precaria” o
“Posesión precaria”. Quien compra por boleto y le es entregada la propiedad, la tiene en
posesión, con total independencia de cómo se describa en el boleto, porque su ánimo sobre la
cosa es el de dueño. Toda otra expresión además de ser inexacta produce confusiones entre
las partes sobre su situación, sus derechos y obligaciones.

El boleto y la operación que representa tienen trascendencia económica, social y familiar, en

especial cuando se trata de la vivienda. Es una herramienta legal sumamente útil y que tratada
con seriedad allana el camino y facilita el buen resultado de la operación.

Es en este sentido como debe ser afrontada su gestión y firmado entre las partes, sin perder de
vista que la propia naturaleza del boleto de compraventa lo hace un instrumento jurídico de
existencia temporaria, y que tiene como destino final el otorgamiento de la escritura traslativa
de dominio, lo cual perfecciona la operación y otorga seguridad a su propietario a través del
título de propiedad.

Si bien la compraventa es un título causal idóneo para transmitir el dominio de una cosa, no
basta su celebración para producir el efecto transmisivo, pues de conformidad con lo
dispuesto por el art. 1892 CCyC.

La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de
título y modo suficiente. El modo al que hace referencia el citado artículo es la tradición
posesoria. En concordancia con ello, el art. 750 CCyC prevé que: el acreedor no adquiere
ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario.
Por ello es correcto definir, tal como lo propone el art. 1123 CCyC, que en virtud de la
compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa, pues con la
celebración del contrato, revestido en su caso con las formas establecidas por la ley, se tendrá
el titulo causal, restando la obligación de cumplir la tradición posesoria a partir de la cual
quedara verificado el dominio en cabeza del comprador. Ello sin perjuicio de la oponibilidad
frente a terceros que en materia de bienes inmuebles requiere el art. 1893 CCyC.

Requisitos de validez de la compraventa inmobiliaria:

a) Contrato con el titular registral: se incorpora como primer requisito que el comprador
haya contratado con el titular registral o puede subrogarse en la posición jurídica de
quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos.
 b) Pago del veinticinco por ciento del precio: abonado con anterioridad a la traba de la
cautelar. Habrá de tenerse especial referencia al modo en que se efectivizar el pago y
las normas que rigen la materia. Art. 1170 CCyC.
c) Fecha de pago anterior al embargo: podría haber un pago serio y cierto con fecha
anterior al embargo y un instrumento de fecha posterior al mismo por la que se
reconozca que el pago se hizo por el precio del inmueble, circunstancia que ocasionara
inconvenientes a la hora de la valoración.
d) Fecha cierta: el CCC libera de toda enumeración la prueba de la fecha cierta, la que
podrá acreditarse por cualquier medio. Así lo prevé el art. 317, que evita
enumeraciones y refiere a circunstancias fácticas de las que resulta como
consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado. La apreciación será
judicial.
e) Publicidad suficiente de la adquisición: finalmente quedo incorporado al CCCN como
requisito no del boleto sino de la adquisición la publicidad suficiente, sea registral, sea
posesoria.

Requisitos que deben contener las actas notariales:

a)” Se debe hacer constar el requerimiento que motiva la intervención del notario y, en
su caso, la manifestación del requirente respecto al interés propio o de terceros con que
actúa”.

Esta exigencia, en rigor de verdad, es común a todos los documentos notariales, pues el oficial
público no puede actuar de oficio sino siempre a petición o instancia de persona interesada.

Lo que en realidad sucede es que es menester consignarlo expresamente en materia de actas,

no sucediendo lo propio con las escrituras públicas, donde esa rogación se da por supuesta.

O, lo que es igual, en ambos casos se necesita la petición de los interesados, pero sólo es
preciso indicarlo documentalmente tratándose de actas.

Esta atestación determina que el documento se divida en dos partes diferentes: el

requerimiento (petición de intervención al notario) y la diligencia (la narración de la actuación
del oficial público derivada del primero).

El Código no da más precisiones, con lo cual será suficiente consignar el requerimiento y, en su

caso, la manifestación del compareciente en torno a si actúa en su propio interés o de
interpósita persona.

De esta manera, las leyes y reglamentos locales pueden expedirse sobre cuestiones puntuales
que excedan la premisa de base.

Así, mientras en el acta se haga mención de estas piezas escritas y digitales que han dado
motivo a la actuación del notario, se habrá dado cabal cumplimiento a la exigencia prevista en
el primer inciso del art. 311, CCiv.yCom.

Insistimos que la razón de esta exigencia es justificar la actuación no oficiosa del funcionario y,
además, permitir al notario evaluar la legitimidad del rogante y la eventual licitud de su
actuación posterior.
 b) “No es necesaria la acreditación de personería ni la del interés de terceros que alega el
requirente"

Ello así, atento al contenido fáctico de estos documentos y a la urgencia que rodean el
requerimiento, que permiten prescindir de la exhibición, compulsa y conservación de la
documentación habilitante que exige para las escrituras públicas el art. 307 del nuevo Código.

En última instancia, la persona interesada siempre puede ratificar todo lo actuado por el
solicitante inicial.

Con todo, el oficial público deberá atender al contenido del requerimiento para determinar si
no corresponde en el caso concreto, la justificación de la personería, pues el hecho de no
hacerlo bien podría frustrar el resultado final del acta.

A ejemplo, si se trata de intimar el pago de una deuda y el requirente no es el acreedor sino

un apoderado voluntario de éste que no acredita tal condición, puede suceder que en la
diligencia la persona humana intimada se niegue a abonar lo debido por no instar el pago su
verdadero deudor.

Este argumento no sería jurídicamente viable si se hubiera acreditado la representación

invocada en oportunidad de documentar el requerimiento.

"c) No es necesario que el notario conozca o identifique a las personas con quienes trata a
los efectos de realizar las notificaciones, requerimientos y otras diligencias"

En verdad, la eximición de justificar identidad rige solamente para la diligencia, pero no para el

requerimiento y la persona humana que lo provoca.

Esto así, dado que en esas instancias habitualmente las personas humanas requeridas,
notificadas o intimadas no prestan colaboración alguna al notario, quien difícilmente pueda
dar cabal cumplimiento de lo dispuesto por el art. 306, CCiv.yCom., sea porque se nieguen a
identificarse o porque no contesten a sus preguntas y tengan una conducta negativa.

En verdad, en estas circunstancias resultará conveniente que el requirente acompañe al

notario durante la diligencia, para que identifique al sujeto pasivo con quien deba llevarse a
cabo la actuación.

Esto así, en tren de evitar que el oficial público se vea conminado, por concurrir solo al lugar de
la diligencia, a describir físicamente a la persona humana que lo atienda y pueda así
equivocarse en su verdadera identidad.

De todas maneras, convendrá expresar en el documento que se labre en estas circunstancias la

solicitud del notario a los sujetos pasivos de la diligencia de que se identifiquen, consignando
los resultados de su petición.

"d) Las personas requeridas o notificadas, en la medida en que el objeto de la

comprobación así lo permita, deben ser previamente informadas del carácter en que
interviene el notario y, en su caso, del derecho a no responder; en este último supuesto se
deben hacer constar en el documento las manifestaciones que se hagan"

La razón de esta identificación se justifica porque el oficial público no puede actuar en forma
clandestina, oculta o secreta, pues ello atenta contra el deber genérico y funcional de
imparcialidad que rige en todo su desempeño.
El notario no puede actuar como un agente policial o de alguna repartición pública, en forma
encubierta, con el fin de recabar pruebas que en circunstancias comunes no se obtendrían.

Ello así, siempre que se trate de diligencias que deben desarrollarse con personas humanas
cuyas conductas y manifestaciones tengan relevancia para el objeto del requerimiento.

Respecto de su presentación como oficial público, si bien entendemos que se trata de un

deber inherente a su función, en algunos casos debe admitirse que su identificación la realice
el propio requirente o un tercero a su instancia.

Así, si se trata de documentar un sorteo, y el organizador presenta al notario al público

asistente.

También si se tratara de un acta destinada a consignar lo resuelto en una asamblea de

consorcistas o accionistas de una sociedad anónima.

En este último supuesto, debemos reparar, también, en que su presentación implicará

someter a votación si se acepta o no la presencia del notario en la reunión, pues ello hace al
derecho de la entidad a preservar la privacidad en la discusión y toma de sus decisiones. De
aquí que, si por petición de una minoría se requiere la concurrencia del notario al lugar de la
deliberación, y la mayoría decide no admitir su ingreso, el oficial público deberá retirarse,
consignando, por cierto, tal negativa en la diligencia.

También incumbe al notario informar a las personas que lo atienden el motivo de su presencia
y que pueden contestar o guardar silencio, pues ello hace a la observancia del principio
constitucional de que nadie está obligado a declarar contra sí mismo y el respeto a su
intimidad (arg. art. 19, CN).

El cumplimiento de esta exigencia formal supone que el notario se identifique como tal, diga
cuál es el motivo de su intervención e informe a las personas con las que se entienda de su
derecho a contestar.

Una presentación incompleta (v.gr., dice que es notario, pero omite mencionar su cometido, o
que la persona interpelada puede o no responder) no satisface el deber formal en cuestión, lo
que determina la eventual responsabilidad del oficial público autorizante.

"e) El notario puede practicar las diligencias sin la concurrencia del requirente cuando por
su objeto no sea necesario"

Partiéndose de un requerimiento firmado por el interesado, no es menester siempre su

participación en la diligencia.

Esto así sea porque se trata de comprobar la existencia o estado de cosas o bienes, o porque la
concurrencia del rogante crearía situaciones conflictivas innecesarias.

"f) No requieren unidad de acto ni de redacción; pueden extenderse simultáneamente o

con posterioridad a los hechos que se narran, pero en el mismo día, y pueden separarse en dos
o más partes o diligencias, siguiendo el orden cronológico"

Las escrituras públicas son el resultado de una sucesión concatenada de hechos que se
producen de manera sucesiva ante el oficial público con comparecencia de todos los
interesados en un lugar y fecha determinados, lectura del documento confeccionado a todos
ellos, prestación de su conformidad con el texto leído; ejecución de las correcciones que
corresponda, otorgamiento y autorización.
Se trata del recaudo formal de la unidad de acto que el nuevo Código consagra en el art. 301,
admitiendo sus dos variantes, la absoluta y la relativa.

El primer caso, que es la hipótesis común, supone que la escritura se lee, otorga y autoriza en
un mismo momento, sin interrupciones.

El segundo supone la existencia de pluralidad de otorgantes que no pueden coincidir en el

mismo lugar y momento para suscribir la pieza escrita, por lo que lo harán en distintos
momentos del día, en tanto y en cuanto no exista entrega de dinero, valores o cosas ante el
oficial público ni se altere el texto del documento entre la primera y la última firma.

Ahora bien, dado que en las actas existe una clara división entre requerimiento y diligencia
(que puede ser externa y exógena), va de suyo que no es menester que exista necesaria
identidad en las personas humanas que participen de uno y otra.

Más aún, si cabe la posibilidad de cumplir con la diligencia sin la presencia del requirente.

Todo esto motiva que se dispense expresamente del cumplimiento del requisito de unidad de
acto en estas piezas escritas.

Por ende, se ponen a disposición del oficial público dos opciones, como son la narración de la
diligencia, in situ, es decir, en el lugar donde se están desarrollando los hechos cuya
comprobación se ruega, o bien, que el oficial se limite a presenciarlos, tomando notas de lo
que suceda en esas circunstancias, y proceda a volcarlos en el soporte documental habilitado a
estos fines, a posteriori, en su notaría, o en otro sitio en el cual considere que puede cumplir
con tal cometido.

En rigor, no se trata acá de escoger la vía que le resulte más cómoda.

Por regla, de ser posible, convendrá narrar los acontecimientos en el mismo lugar donde estén
sucediendo, pues es la manera más certera y precisa de cumplir con el poder de autenticar
hechos.

En efecto, la extensión simultánea del acta favorece q que no se omita consignar ninguna
circunstancia o aspecto de relevancia que deban figurar en la pieza escrita.

"g) Pueden autorizarse aun cuando alguno de los interesados rehúse firmar, de lo cual
debe dejarse constancia"

A diferencia de lo dispuesto para los instrumentos públicos (inc. b] del art. 290) y las escrituras
públicas (art. 309), donde las firmas de los comparecientes y otorgantes condicionan la validez
de esas piezas escritas, en materia de actas ello no es indefectiblemente necesario.

En rigor de verdad, si se parte de un requerimiento firmado por el interesado, la diligencia

puede autorizarse aunque alguno o todos sus participantes no accedan a suscribirla.

Ello así pues la firma de estas personas humanas supone, en última instancia, la conformidad
entre la narración del notario en el documento y lo efectivamente sucedido.

Adviértase la diferencia con las escrituras públicas, donde la negativa a suscribirlas deja
huérfanas de autoría intelectual a las declaraciones de voluntad negocial que ellas contengan.

En las actas, en cambio, se consignan hechos cuya existencia es independiente de las ventajas
o perjuicios que de ellos se deriven a los particulares, lo que, por ende, justifica la solución
legal en análisis.
Pero, para actuar correctamente, se impone que el escribano invite a todos los sujetos
involucrados a suscribir el acta —aspecto sobre el que no se expide el inciso en análisis, pero sí
los usos y costumbres notariales y las disposiciones vigentes en algunas demarcaciones de
nuestro país —, y deje constancia, en su caso, de la negativa y las razones que se invoquen.

La omisión de este último recaudo ha provocado, en la práctica, la desestimación del valor

probatorio del acta, y aun su propia nulidad, como se ha resuelto en algún pronunciamiento
judicial.

Ejemplo:

ACTA DE NOTIFICACIÓN: Este tipo de actas están previstas en los arts. 136 y 137 del Código
Procesal Civil de la Nación, el cual tiene su correlato en la mayoría de los códigos procesales de
cada demarcación provincial. El Escribano asume aquí el rol de auxiliar de justicia y su
cometido es notificar resoluciones dictadas en un proceso judicial, dejando constancia del
hecho de notificación, o en su caso de las distintas circunstancias que sucedan en el
requerimiento. (Por ej. no encontrar la persona en su domicilio). Es importante remarcar que
estas actas deben sujetarse a las características propias del proceso judicial y de la normativa
prevista para los oficiales de justicia, así el requerimiento debe reunir los requisitos previstos
para las notificaciones por cédula (art. 137 CPCN): identificación de la persona a notificar,
domicilio (ya sea constituido o denunciado), carátula del juicio, juzgado y secretaría donde se
tramita, transcripción de la parte pertinente de la resolución etc., debiendo efectuarse la
misma en días y horas hábiles.

PACTO DE REVERSIÓN

El Artículo 1566 del Código Civil y Comercial regula el “Pacto de Reversión” en las donaciones.-

Mediante esta condición a la que se somete la donación, el donante se reserva la facultad de

que se le restituya lo donado en caso de fallecer previamente el donatario (y/o su cónyuge y
descendientes).-

Supuestos en los que se puede condicionar la transferencia del dominio donado:

                  - que la cláusula esté expresa en el acto de donación. Es necesario remarcar que las
donaciones sobre bienes inmuebles o bienes muebles registrables (por ejemplo, automotores),
deben ser realizadas por Escritura Pública para ser válidas.-

                  - solo puede estipularse a favor del donante y solo éste puede ejercerla, por lo que
en caso de su fallecimiento, la donación queda consolidada a favor del donatario.-

"El donante puede reservarse la reversión de las cosas donadas, en caso de muerte del
donatario, o del donatario y sus herederos." Esta cláusula constituye una verdadera condición
resolutoria: la reversión se produce si el donante sobrevive al donatario o a éste y a sus
herederos. Este hecho, la supervivencia del donante al donatario o a éste y sus herederos o la
muerte de éstos antes que la de aquél, es de carácter enteramente eventual ya que no
depende en lo más mínimo de la voluntad del donante. Cumplida la condición resolutoria, el
dominio que fuera transferido al donatario queda revocado; sus efectos se producen de pleno
derecho por el cumplimiento de la condición, si bien en caso de negarse la restitución de la
cosa por el donatario o los terceros poseedores de ella, será preciso recurrir a las vías
judiciales.

El pacto de reversión está íntimamente vinculado al dominio revocable, en cuanto el Art. 1965
dispone; “Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorio a cuyo
cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transfirió.” Desde el momento que
se perfecciona el contrato, el donatario es el titular de los bienes sujeto a clausulas
resolutorias. Sin embargo, la titularidad que posee es de dominio imperfecto, ya que los actos
que realice sobre dichos bienes, estarán sujetos a las consecuencias en caso de extinción del
contrato. Ahora bien, una vez cumplida la condición resolutoria, el donante es el único
legitimado para exigir la restitución de los bienes donados, puesto que el pacto de reversión
solo puede estipularse expresamente a favor del mismo. Por su parte, el Art. 1567 al tratar los
efectos de la reversión nos remite a las reglas del dominio revocable. Estos efectos de la
revocación se encuentran en el Art. 1967, y de acuerdo con lo prescripto por la norma, los
mismos tienen como principio general la retroactividad y como excepción la irretroactividad.
Para la procedencia de uno otro efecto, se deberá tener en consideración si los bienes son
registrables o no. La revocación tendrá efecto retroactivo cuando se tratase de bienes
registrables, lo que implica que todos los actos jurídicos otorgados por el donatario quedaran
sin efectos. Con respecto a los bienes no registrables la revocación no producirá sus efectos,
solo respecto de terceros que hayan obrado de buena fe, por el contrario el donante podrá
reivindicar estos bienes cuando, el tercero adquirente conoció o haya podido conocer la
existencia de la cláusula resolutoria. Entonces, si la revocación es retroactiva el donante
adquiere el dominio libre de cargas o gravámenes realizados por el donatario, si su efecto es la
irretroactividad, los actos jurídicos realizados por el donatario en el ejercicio del dominio
revocable serán oponibles al donante.

RENUNCIA DEL DONANTE A LA CLÁUSULA DE REVERSIÓN

Aunque en las disposiciones referente a la reversión nada dice sobre el plazo en el cual deba
producirse el hecho incierto que resuelve el contrato. El Art. 1965 responde la cuestión
poniendo fin a la incertidumbre y la inestabilidad jurídica, estableciendo en su tercer párrafo el
plazo máximo diez años. Por lo tanto, trascurrido los diez años sin que el hecho resolutorio se
produzca, el donatario adquiere el dominio perfecto sobre el bien donado. No obstante, antes
de concluido el plazo el donante puede renunciar a la cláusula de reversión, y podrá hacerlo
prestando su consentimiento para que el donatario enajenara el bien objeto del contrato,
pudiendo el mismo ejercer desde entonces el dominio perfecto sobre el cosa donada. Como ya
se dijo antes la cláusula de reversión debe ser hecha de forma expresa, esto implica que debe
ser estipulada por escrito, y por consiguiente, su renuncia también deberá ajustarse a la
modalidad. Por otro lado, el Art. 1568 también menciona que el donante puede prestar su
consentimiento para grabar con algún derecho real el bien donado, aunque igualmente se
trata de una renuncia solo es a favor del titular del aquel derecho real y no a favor de
donatario.

Mandato. Rige las relaciones entre mandante y mandatario; es un acto bilateral, un contrato.
Requiere un acuerdo de voluntades, expreso o tácito, entre mandante y mandatario. Regula
las relaciones internas entre el principal, el mandante y la persona a quien éste le confía sus
asuntos, el mandatario.
Poder de representación: Es una declaración unilateral y recepticia, o dirigida a otra parte, por
la cual se autoriza un acto ajeno, recabando anticipadamente para sí las consecuencias que
hayan de derivarse de ello. Esto se refiere al acto mediante el cual una o varias personas
expresan su voluntad para que alguien actúe en su nombre. La actuación del representante
será eficaz y comprometerá al representado, vinculándolo con el tercero, si se obra dentro de
las facultades conferidas. Regula las relaciones entre el representado y el tercero.

Representación irrevocable: “La concesión del poder de representación, siempre que

exclusivamente contemple el interés del representado, es por su naturaleza revocable antes
del ejercicio de aquél. Cuando haya sido pactada simplemente la renuncia a la facultad de
revocación, el pacto no constituye por sí solo un límite real inmanente a la revocabilidad, sino
un mero obstáculo de hecho que, no impidiendo una revocación motivada por justa causa,
acarrea una responsabilidad por los daños en el caso de que ésta no exista. Sólo cuando el
pacto haya sido conferido por un predominante o concurrente interés del representante o de
terceros se torna propiamente irrevocable y no se extingue, ni por su revocación (salvo que
exista una justa causa), ni por muerte o sobrevenida incapacidad del representado, la mera
renuncia a la facultad de revocación no es suficiente, es decir, no es eficaz sino cuando
encuentra motivo en la necesidad de proteger un interés apreciable en la estabilidad de la
representación, de persona distinta del representado, por ejemplo: representación otorgada
por varias personas a una sola para un negocio común; cada representado está interesado en
la estabilidad de la representación: división de condominio, liquidación de la sociedad,
etcétera” .

Su objeto es la representación irrevocable fundada en el interés legítimo de las partes o de un

tercero para negocios especiales. El poder deviene irrevocable porque así se ha establecido al
surgir de la causa de su otorgamiento, o desprenderse de la relación jurídica que le sirvió de
base.

Artículo 1330 CCCN. Mandato irrevocable

El mandato puede convenirse expresamente como irrevocable en los casos de los incisos b) y
c) del artículo 380.

El mandato destinado a ejecutarse después de la muerte del mandante es nulo si no puede

valer como disposición de última voluntad.
Poder con efectos post mortem: el poder se extingue por la muerte del representado, salvo
que haya sido conferido para actos especialmente determinados y en razón de un interés
legítimo del representado, de un tercero o común a representante y representado, o a
representante y un tercero, o a representado y tercero (art. 380, inc. b ). La norma no exige
determinación de plazo.

Poder irrevocable: art. 380 inc. c): debe ser conferido para actos especialmente determinados,
limitado por un plazo cierto y en razón de un interés legítimo del representante, o de un
tercero o común a representante y representado, o a representante y un tercero, o a
representado y tercero. Se extingue llegado el transcurso del plazo fijado. Puede revocarse por
justa causa.

Requisitos que se deben llenar para que el mandato pueda ser irrevocable: "...siempre que sea
para negocios especiales, limitado en el tiempo y en razón de un interés legítimo de los
contratantes o de un tercero. Mediando justa causa podrá revocarse".
 a) Negocios especiales:

Negativamente, no debe tratarse de un mandato general, porque la irrevocabilidad en un

mandato general significa la cesión del patrimonio por actos entre vivos; positivamente, con
determinación del negocio a que se refiere. También es admitible que un negocio especial
incluya una serie de negocios de una determinada especie.

b) Interes legitimo:

"...Puede considerarse que el requisito del interés legítimo existe cuando la ejecución del
mandato presenta ventajas patrimoniales, para el mandatario o tercero respecto de ciertos
negocios" . Un fallo de la Capital Federal sostuvo que "el carácter irrevocable del mandato no
depende de la existencia de un interés cualquiera de parte del mandatario (o de un tercero),
sino de un interés que por su importancia justifique la irrevocabilidad.

Debe tratarse además, de un interés legítimo de los contratantes o de un tercero. Puede

comprender el interés de un tercero juntamente con el interés del poderdante o juntamente
con el interés legítimo del apoderado.

c) limitado en el tiempo:

La limitación en el tiempo significa que debe existir un plazo. Hay que distinguir entre plazo de
mandato y plazo de la irrevocabilidad. Puede existir solamente el plazo de irrevocabilidad, o
concurrir los dos plazos y ser o no coicidentes. Por otra parte el plazo puede ser cierto o
incierto, siempre que de los elementos objetivos del negocio pueda fijarse la limitación
temporal.

Por regla el mandato se extingue por el cumplimiento del negocio.

Si sólo se establece plazo para la irrevocabilidad y el poder en sí no tiene plazo, cuando vence
la irrevocabilidad el mandato continúa como poder ordinario.

El requisito del consenso de voluntades: El contrato de mandato mantiene su carácter

consensual en cuanto a la forma de perfeccionamiento, pues se requieren las voluntades del
mandante y del mandatario, sea de modo expreso o tácito, tal como se estipula en la segunda
parte del art. 1319 del CCCN.

Efectos: Como todo contrato, en el mandato hay efectos propios de esta relación, entre el
mandante y el mandatario, como ley de partes pero, además el contrato que suscriba el
mandatario dentro de sus facultades, resulta obligatorio para el mandante en cuanto a
quienes, terceros respecto del mandato, hubiesen contratado con el mandatario.

Posibilidades de su revocación: "no hay ningún poder irrevocable absolutamente, ya que el

otorgado en su concepto es posible revocarlo" mediando justa causa.

Situación problemática 1

a) El señor Perotto lo primero que debe realizar al fallecimiento de sus padres, será el
juicio sucesorio. Es el proceso en el cual se identifica a los herederos y herederas, se
determina el contenido de la herencia, se cobran los créditos del causante (la persona
 fallecida), se pagan las deudas y se entregan los bienes. También se analiza si hay
testamento y si es válido.

El juicio debe presentarse en los tribunales del último domicilio del causante.

Durante el proceso:

 se hace un inventario de la herencia y una valuación de los bienes;

 se nombra una persona para que administre la sucesión mientras dure el proceso
judicial;

 se pagan las deudas y legados del causante;

 se presenta la cuenta definitiva;

 se dicta la declaratoria de herederos.

Una vez concluido el juicio sucesorio puede tramitar la inscripción dominial a su nombre del
inmueble que habitaban los padres.

Con respecto al inmueble contiguo no podría tramitar la transmisión dominial.

b)

El artículo 312 del CCyCN dice: “Valor probatorio. El valor probatorio de las actas se
circunscribe a los hechos que el notario tiene a la vista, a la verificación de su existencia y
su estado. En cuanto a las personas, se circunscribe a su identificación si existe, y debe
dejarse constancia de las declaraciones y juicios que emiten. Las declaraciones deben
referirse como mero hecho y no como contenido negocial”. Una cosa es el efecto de la
narración del notario (fe pública que sujeta al juez a creer en su veracidad, esto es, a creer
que el testimonio o la pericia han sido emitidos donde, cuando y como él los narra) y otra
cosa son los efectos del acto narrado, los que exclusivamente dependen del magistrado,
que es libre para asignar a ese testimonio o esa pericia extrajudicialmente emitidos, el
valor que su sana crítica le indique. Cabe además tomar en cuenta que esta materia, la de
las actas, no puede ser rigurosamente tratada si no se la vincula con el tema de la validez
(e invalidez) del acto del notario. Y es que sólo así resulta posible decidir en qué casos sí, y
en cuáles no, inviste el acta el carácter de prueba legal”.

Si el notario comprueba la existencia de las reparaciones determinadas (inclusive haciendo

alusión al estado físico de la misma o tomándole fotografías), el juez no puede desconocer
dicha evidencia mientras no sea “declarado falso en juicio civil o criminal”. Llevándose a
cabo un proceso de usucapión, el Sr. Perotto podría probar que fueron sus padres quienes
las hicieron. Pero no hubo a lo largo de veinte años actos posesorios, sino 15, siendo
insuficiente para reunir los recaudos legales.

C)  

El tipo de acto jurídico que debería haber realizado seria haber continuado con los
requisitos para poder usucapir: Posesión en concepto de dueño, o posesión propiamente
dicha. Lo que implica que el poseedor debe tener la disposición de hecho del inmueble,
pero ejercerla a título de dueño, como si fuera el dueño.  La posesión debe ser ostensible
y continua. En el nuevo código se elimina la exigencia de que sea pacífica y sin vicios, en
tanto la calificación de la posesión ya no tendrá importancia. Teniendo en cuenta que el
art. 1.930 presume la continuidad, la prueba de ser discontinua la posesión estará a cargo
de quien la afirme. Debe ser continua e ininterrumpida por el plazo que establece la
ley. Existe la posibilidad de unir en determinados casos la posesión actual a la posesión
anterior, computándose todo el tiempo a los efectos de la usucapión. El plazo como se
mencionó anteriormente es de 10 años en caso de poseer justo título y de 20 años en caso
de no poseerlo.

Por último, se trata de una posesión ininterrumpida. La usucapión es una modalidad

prescriptiva, y como tal  puede interrumpirse materialmente, cuando se abandone el bien
o derecho por plazo superior a un año, o por reconocimientos expresos o tácitos del
derecho del propietario.

Situación problemática 2

a)

El acto debe ser formalizado por Escritura Pública, es decir, con la intervención de un
Escribano Público. Antes que nada, para comenzar el proceso de la donación, el
propietario del inmueble debe presentar el título de propiedad y acreditar estar al día con
el pago del Impuesto Inmobiliario. Como es un acto que se celebra en vida de ambas
partes, el bien que se dona pasa inmediatamente a formar parte del patrimonio del
donatario. El donatario debe aceptar la donación.

b)

Todos los bienes que se reciben por una donación o herencia se consideran “propios”, es
decir, no integran el patrimonio conyugal. Pero suponiendo que el bien sea la vivienda
familiar, ahí sí necesitará el consentimiento del cónyuge o conviviente registrado para
realizar la operación.

c)

Para seguir usando y gozando de su bien con tranquilidad hasta la muerte, es donarle al
hijo mayor con reserva de "usufructo", el cual se recibirá automáticamente con la muerte
sin proceso judicial. 

Una nota importante es que si el inmueble en cuestión se encuentra bajo el antiguo "Bien
de Familia", ahora llamado Régimen de Protección de la Vivienda, no es necesario
desafectarlo para poder incluirlo en donaciones.

d)

El instrumento notarial que confeccionaría para evitar inconvenientes sería un

Testamento.

Habiendo más hijos, lo que puede disponer libremente es la tercera parte del patrimonio.

Podemos hacer legalmente diferencias para beneficiar en particular a alguno o algunos de

nuestros hijos (mejora). Lo importante es respetar el mínimo legal que debemos dejarles
(parte "legítima") y no superar con los beneficios, la proporción del tercio legal
"disponible", a calcular en el momento de nuestra muerte sobre valores de la herencia
más las donaciones realizadas.

 El testador puede dejar un tercio de su patrimonio a quien desee, y los otros dos tercios
solo a sus herederos repartiendo como considere oportuno siempre que respete la
legítima estricta, esto es, la parte mínima de la herencia que le corresponde a cualquier
heredero. 

En el caso de que la donación hecha al hijo mayor tenga un valor que exceda la suma de la
porción disponible más la porción legítima del donatario, aunque haya dispensa de
colación o mejora, está sujeta a reducción por el valor del exceso.