Derecho Registral

López de Zavalía (1983) define al derecho registral como un conjunto de normas que
regulan los registros que toman razón de la documentación que accede a ellos por
medio de un procedimiento para la oponibilidad a terceros.

Derecho Registral

Derecho Registral Inmobiliario

Referencias

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Derecho Registral

Derecho Registral
López de Zavalía (1983) define al derecho registral como un conjunto de normas que regulan los registros
que toman razón de la documentación que accede a ellos por medio de un procedimiento para la
oponibilidad a terceros.

Otro concepto que podemos encontrar es el de Molinario (1971) quien define al derecho registral como el
conjunto de principios y normas que tienen por objeto regular los registros, encargados de registrar todo tipo
de documentos sobre personas, hechos, actos, documentos o derechos y cualquier otra forma que requiera
registración, y las consecuencias jurídicas que derivan de estas.

Por cuestiones metodológicas, adoptaremos la definición del doctor López de Zavalía (1983).

Análisis de la definición
En primer lugar, se comienza con el nombre de derecho registral, elegido para denominar a la materia jurídica
concerniente al conjunto de normas que regulan  la publicidad llevada a cabo a través de los registros.

Utiliza las palabras derecho registral en vez de otras adoptadas por otros juristas nacionales o extranjeros
para denominar a esta materia, como podrían ser derecho inmobiliario, derecho hipotecario, derecho
inmobiliario registral o hasta derecho publicitario. 
Justifica su elección al entender que la misma se condice mejor con la terminología utilizada en nuestro
país, diferenciándose del derecho español, que adopta, sin desconocer el término derecho registral, el de
derecho hipotecario, por el cual trata prácticamente el mismo contenido de la materia que nosotros tratamos
como derecho registral. Es entendible el empleo de la palabra hipotecaria y no el de la palabra registral, ya
que en el derecho español encontramos la ley hipotecaria española de 1861, que trata lo referente a los
registros inmobiliarios. Si utilizáramos en nuestro derecho nacional la expresión derecho  hipotecario, se
prestaría a confusión, se extendería en el contenido, como si se tratara exclusivamente del análisis del
derecho real de hipoteca. Fue justamente lo que el codificador previó al momento de la sanción del Código
Civil. Pero no solo por eso, sino porque se estaría dejando afuera gran parte de la materia de derecho
registral, como sería el resto de los derechos reales sobre inmuebles y todo lo referente a los muebles.
Dicho argumento es el que han utilizado algunos autores para fundamentar la elección del nombre de
derecho hipotecario.

Nuestro derecho registral actual abarca lo referente a inmuebles y muebles, y así tenemos: Registro de
Automotores, Buques, Aeronaves, Marcas y Patentes, Colombófilos, Propiedad Intelectual y otros registros
de derechos no patrimoniales como el del Estado Civil y Capacidad de las Personas.

En resumen de lo expresado, actualmente, predomina la denominación de derecho registral por sobre las
otras, y es la utilizada en la mayoría de los programas de las carreras de notariado, entre ellas las de la
Universidad Notarial Argentina, la Universidad de Buenos Aires y la Universidad Nacional de Córdoba, así
como por la mayoría de los autores contemporáneos.

Si se continúa con la definición de derecho registral, se expresó que era un “conjunto de normas”, de lo que
se desprenden varias observaciones. Así, se puede decir que es un conjunto de normas, por ser el derecho
registral parte del derecho objetivo, un sector del ordenamiento jurídico. Además, a diferencia de otros
autores que lo entienden como conjunto de principios o quienes lo ven como conjunto de normas y
principios, el maestro López de Zavalía (1983) solo dice conjunto de normas, por ver al derecho registral
como sector del ordenamiento jurídico, considerando que esos principios viven en las normas del derecho
positivo que estamos estudiando.

Respecto a la naturaleza de ese conjunto de normas, no las considera ni públicas ni privadas. Niega
autonomía al derecho registral y lo ubica dentro de un derecho único sin necesidad de divisiones, y ello es
así por encontrar dentro del derecho registral material normas de derecho privado, y dentro del derecho
registral formal, normas de derecho administrativo y procesal que son de naturaleza pública.
Luego, nos habla de toma de razón; emplea este término como sinónimo de otros utilizados como
registración o el de inscripción, términos que prefiere no utilizar. El de registración para no aplicar un vocablo
de la misma raíz de la palabra por definir, y el segundo término porque la actividad del registro no solo se
limita a la inscripción, sino que a veces lleva a cabo una transcripción, la cual es también una registración.
Por ello, al hablar de toma de razón, busca una idea de posición registral como efecto inmediato de esa toma
de razón.

¿Cuáles son los caracteres del derecho

registral?

HETEROGENEIDAD
–
El derecho registral es un conjunto heterogéneo de normas porque abarca el derecho registral formal y
material.

DOBLE ASPECTO
–
El derecho registral material es el referido a los efectos de la toma de razón, y el derecho registral formal es
el referido a los órganos y al procedimiento.

LIMITATIVO
–
El derecho registral es un derecho limitativo en razón de que no todo acto, derecho o situación llega al
registro.
FORMALISMO
–
El derecho registral es eminentemente formalista. Para llegar a la toma de razón, es necesario seguir las
formas establecidas, no habiendo predominio de la libertad de formas.
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Derecho Registral Inmobiliario

Derecho Registral Inmobiliario

Molinario (1971) considera al derecho registral inmobiliario como una parte integrante del derecho registral.
Este se entiende como el conjunto de principios y normas que rigen la organización y el funcionamiento de
los registros estatales encargados de receptar fundamentalmente los actos y documentos concernientes a
los derechos reales o a los que afectan, relativos a los inmuebles, así como también las formas y resultados
de tales registraciones y, por último, los efectos y consecuencias jurídicas que se derivan de ella.

Otros autores   lo consideran como el conjunto de normas y principios que regulan la organización, el
funcionamiento y los efectos de la publicidad registral, en función de la constitución, transmisión,
modificación y extinción de los derechos reales sobre inmuebles.

Fuentes del derecho registral

Es momento de abordar las fuentes formales de derecho registral, que se encuentran presentes a nivel
nacional y a nivel provincial, y que constituyen las normas de donde emana este derecho en especial.

La propuesta es leer con detenimiento la siguiente publicación científica de Domingo Cura Grassi (2017),
sobre Aspectos registrales de los derechos reales, para tener un acercamiento de las fuentes del derecho
registral.

Aspectos registrales de los derechos reales

 Aspectos registrales de los derechos reales.pdf
29.3 KB

Fuente: Cura Grassi, D. (2017). Aspectos registrales de los derechos reales. Recuperado de AR/DOC/3939/2016 

De la lectura del paper se evidencia que con la sanción del Código Civil y
Comercial de la Nación, la Ley 17801 del régimen del Registro de la Propiedad
Inmueble ha quedado derogada y sustituida por los lineamientos del código.

Verdadero, porque los legisladores expusieron que la Ley 17801 es vetusta y

sustituyeron por completo el régimen a nivel nacional, aunque dejaron vigente las leyes
provinciales.

Falso, porque el sistema adoptado por el Código Civil y Comercial sancionado en 2015
mantiene plenamente vigente la Ley 17801 y los lineamientos del régimen, y solo
modifica dos artículos.

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Autonomía del derecho registral

Es propio de este tema que surjan discusiones doctrinarias en torno a la posibilidad o no de que cierta
materia se considere una rama autónoma del derecho. En relación con el derecho registral, encontramos
posturas que defienden la posición de la autonomía y otras que la niegan, y la bibliografía básica por la que
nos guiamos sostiene que no se puede considerar al derecho registral como una rama autónoma.
Quienes defienden esta supuesta autonomía entienden que esta existe cuando se genere al menos una,
mejor todas, de las caracterizadas como autonomía didáctica, autonomía científica y autonomía legislativa. 

La posibilidad o no de la existencia de esta autonomía consiste en la posibilidad de construir una teoría del
derecho registral que sea aplicable a todo tipo de registros, sean estos reales o personales o no
patrimoniales.

Analicemos a continuación ambas posturas.

D O C T RI N A A FI RM AT I V A D O C T RI N A N E G AT I V A

Quienes sostienen la existencia del derecho registral como rama autónoma consideran que existe un
derecho registral integrado por los principios y normas comunes a los derechos registrales específicos que
pueden obtenerse por vía de inducción y generalización de las normas reguladoras de la actividad y efectos
registrales de los diversos derechos registrales particulares, y que se nutre también de los principios
establecidos por el derecho privado en orden a los instrumentos públicos y privados.

Podemos citar entre ellos a Molinario (1971). López de Zavalía (1983) sostiene que el derecho registral es
heterogéneo, pero participa de la concepción de que el derecho es un fenómeno unitario. Admite la
existencia de un derecho registral, reconociendo que cuando ascendemos en el terreno de lo general, menor
será el número de afirmaciones que podremos verificar. Cabe preguntarse si tal generalización sería
peligrosa, a lo que el autor citado (Zavalía, 1983) responde que no lo sería desde el punto de vista científico,
en el cual no hay que temer, sino buscar las generalizaciones; pero sí desde el punto de vista de alguien a
quien se le ocurra crear un registro único y general, absorbiendo y confundiendo todo sin hacer las
necesarias especificaciones.

Finalmente, en cada subrama del Derecho Registral se reproduce el fenómeno que siempre se examina: los
órganos, el procedimiento y los efectos de la toma de razón. (Cornejo, 1994)

En la llamada Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral, se
dijo que el derecho registral se integraba como sistema jurídico con normas y principios propios, de derecho
público y privado, que coexistían y funcionaban armónicamente constituyendo una disciplina independiente,
de la cual el derecho registral inmobiliario es una de sus principales ramas. Se consagra así, por un lado, la
autonomía del derecho registral, pero también se afirma la existencia de un conjunto de principios
aplicables a toda clase de registros y no solo a los de bienes o cosas transmisibles. (Cornejo, 1994)
 D O C T RI N A A FI RM AT I V A D O C T RI N A N E G AT I V A

En contra de la posición que venimos exponiendo respecto de la posibilidad de la existencia de un derecho

registral autónomo, algunos autores, refiriéndose a los numerosos registros que Molinario (1971) cita en su
trabajo, expresan que son sumamente dispares y algunos de ellos son simples archivos, pues son
absolutamente estáticos, lo que atenta contra la formulación de una teoría general. (Cornejo, 1994)

  Manifiestan que no hay nada de parecido entre el Registro de Cultos y el Registro de Propiedad del
Automotor, y que en nada coinciden el Registro de Marcas y Señales con el de Reincidencia Delictiva.
Además no conciben cómo puede construirse un derecho registral sobre la base de un contenido tan
heterogéneo. Finalmente consideran que si la ciencia del derecho es un saber metódico y sistemático para
construir una especie jurídica nueva como es el derecho registral, se debe exigir la existencia de principios,
teorías generales e instituciones propias, y que esos principios, teorías e instituciones convengan por igual a
todo el sector que la disciplina pretende abarcar, esto es, que tenga universalidad dentro de la especialidad.
(Cornejo, 1994)

  Asimismo, sostienen que la formulación de un derecho registral unitario solo puede hacerse con los
registros de bienes, pero singularmente de aquellos bienes destinados a circular. (Cornejo, 1994)

La autonomía puede predicarse desde distintos puntos de vista. Por un lado, se afirma que la autonomía
puede ser didáctica, científica o legislativa.

La propuesta a continuación es unir aquellas frases que se vinculen con alguno de los aspectos de la
autonomía del derecho registral.

Quienes sostienen la
existencia de este tipo de
autonomía del derecho
registral consideran que los
AUTONOMÍA DIDÁCTICA
temas que trata la materia
 son de tal importancia que
deben ser objeto de un
estudio por separado de

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Quienes sostienen la autonomía del

derecho registral plantean que
todas las soluciones a los
AUTONOMÍA CIENTÍFICA problemas que se planteen dentro
del derecho registral deban ser
encontradas dentro del mismo
derecho registral.

2 of 3

Quienes sostienen la
autonomía del derecho
registral consideran que
debe existir un código que
AUTONOMÍA LEGISLATIVA
abarque todo lo referente a
la materia sin necesidad de
recurrir a otras ramas del
derecho.
 3 of 3

En razón a los siguientes argumentos, adherimos a la postura que niega la autonomía del derecho registral
en todos los aspectos.        

Si nos atenemos a lo que entendemos por derecho registral, veremos que en su faz formal se encuentra
íntimamente ligado al derecho procesal y administrativo, y en su faz material, al derecho privado,
especialmente al derecho civil. 

Son fuentes del derecho registral las leyes dictadas por el Congreso de la Nación, las dictadas por las
legislaturas provinciales, y los reglamentos internos establecidos por los registros. 

Para sostener la existencia de la autonomía científica del derecho registral, debemos reemplazar la ciencia
del derecho por una pluralidad de ciencias de los derechos particulares.

En la actualidad, en las carreras de grado de Abogacía, la materia Derecho Registral se ve conjuntamente

con la que trata el estudio de los derechos reales, tratándose en ella el derecho registral general,
inmobiliario, de automotores, marcas y señales de ganado, y registro prendario. Recién en las carreras de
posgrado o de grado, pero especializadas en la materia como son las de notariado, es que encontramos a la
materia Derecho Registral como autónoma, con cátedras propias y bibliografía propia. 

Y, de este modo, en la mayoría de los planes de estudios, e incluyendo materias de Derecho Registral, la
primera que estudia el derecho registral general e inmobiliario, y la segunda los otros tipos de registros
jurídicos.
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Referencias

Cornejo, A. A. (1994). Derecho registral. Buenos Aires, AR: Astrea. 

Cura Grassi, D. (2017). Aspectos registrales de los derechos reales. En RCCyC Recuperado de
file:///C:/Users/PC/Downloads/Aspectos%20registrales%20de%20los%20derechos%20reales.pdf 

López de Zavalía, F. J. (1983). Curso introductorio al derecho registral. Buenos Aires, AR: Zavalía.
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Revisión del módulo

Hasta acá aprendimos

Oponibilidad
–
El principio general establece que el derecho real será oponible siempre que haya publicidad. En materia
jurídica, el concepto de la inoponibilidad se encuentra consagrado dentro de la teoría de la ineficacia de los
actos jurídicos por ende se analizamos cómo se vinculan los conceptos de oponibilidad y publicidad. 

Publicidad
–
Para caracterizar a la publicidad jurídica, se debe apuntar a lo que se publica y también a sus efectos. Para
qué será necesario favorecer la cognoscibilidad de los derechos, situaciones jurídicas y sus distintos
medios de publicidad. 

Publicidad registral
–
Se retoma el concepto de publicidad como actividad para la cognoscibilidad y nos enfocamos en una clase
de publicidad reconocida por nuestro ordenamiento jurídico, llamado publicidad registral. Relacionamos las
clases de registro, sus funciones y efectos. 
Derecho Registral
–
Se estudia al derecho registral como un conjunto de normas que regulan los registros que toman razón de
la documentación que accede a ellos por medio de un procedimiento para la oponibilidad a terceros, por lo
cual profundizamos en cuanto a sus caracteres, fuentes formales y posturas sobre la autonomía de este
tipo de derecho.