INTRODUCCIÓN

EL DERECHO REGISTRAL

El hombre, para lograr una convivencia social armónica se vio en la necesidad de normar su
conducta, de esta necesidad surge el derecho, el cual evoluciona a la par del hombre,
estableciéndose como institución jurídica reguladora de su conducta y perfeccionadora de su
coexistencia.

A la par de la civilización, el derecho ha ido transformándose, progresando y especializándose. La

clasificación romana del derecho en público y privado, se fue ramificando creándose nuevas ramas
del derecho. Es dentro de las ramificaciones de derecho privado, que destaca como principal el
derecho civil. Son las leyes civiles las encargadas de regular la conducta de los particulares; sin
embargo las relaciones entre los particulares son cada día más complejas, haciéndose necesario en
un determinado momento conocer la situación real de los inmuebles. Nace entonces el Registro,
como medio para saber la situación de los inmuebles en relación a las cargas y gravámenes que les
recaían. Tanto el derecho registral como el derecho notarial tienen su origen en el derecho civil
ambas instituciones son complementarias entre sí y persiguen el mismo fin: la seguridad jurídica.

EL DERECHO REGISTRAL. CONCEPTO.

Es un conjunto de normas jurídicas que regulan las relaciones entre personas y cuyo fin es la
publicidad registral (que no es más que el derecho que tiene una persona de informarse de los
actos de la vida pública), brindando así seguridad jurídica a las personas.

CARACTERISTICAS DEL DERECHO REGISTRAL

 Constituye una especialidad dentro del derecho civi, en cuyo marco legal pueden
encuadrarse sus normas, aunque tiende a la autonomía.
 Derecho particularmente heterogéneo: parte de sus normas, referidas a la organización
del registro de la propiedad, se enmarca en los principios de orden publico, mientras
aquellas que se ocupan de la publicidad dinámica de los derechos reales sobre inmuebles,
constituyen principalmente reglas de derecho privado.
  Es un derecho que tiende a asegurar la publicad de las relaciones jurídicas, velando
siempre por la protección delos terceros que confían en el registro, sobre la base de dos
principios fundamentales que son la fe publica y la legitimación.

FUENTES DEL DERECHO REGISTRAL

✓ La ley.

✓ La costumbre.

✓ La jurisprudencia.

✓ La doctrina.

Siendo que mantiene relación con otras ramas del Derecho, también se puede considerar como
sus fuentes:

✓ Derecho Civil.

✓ Derecho Administrativo.

✓ Derecho Comercial.

✓ Derecho Procesal.

✓ Derecho Tributario.

✓ Derecho Notarial.

También se considera como sus fuentes ciertos antecedentes legislativos.

FUNCION REGISTRAL

El Derecho Registral es parte del derecho privado, ya que esta regulado por el Código Civil, el cual
proporciona las normas sustantivas. Pero también se afirma que es parte del Derecho Público y del
Derecho Administrativo, dado que las normas procesales las establece el Reglamento del Registro
Público de la Propiedad a través del cual el Estado regula sus relaciones con las partes,
correspondiéndole a los Gobiernos de los Estados la función registral de la propiedad, por
conducto del ejecutivo estatal y este por medio de la Secretaría de Gobierno, brindando la función
registral a través de sus oficinas registrales.
En cuanto a la estructuración y personal del Registro Público de la Propiedad, esta corresponde al
ámbito del derecho administrativo y están reguladas por sus normas.

Ahora bien, abundando sobre el tema, el Registro Público de la Propiedad tiene por objeto
proporcionar publicidad y para poder prestar el servicio requiere una reglamentación previa, como
institución dependiente del Estado y de acuerdo a nuestro sistema de división de poderes, se
ubica dentro de la esfera del ejecutivo estatal, función administrativa típica. El Registro Público de
la Propiedad es pues, una institución administrativa encargada de prestar un servicio público
consistente en dar publicidad oficial de estado jurídico de la propiedad y posesión de los bienes
inmuebles.

Se concluye de lo anterior que la función registral de la propiedad es de orden público, que en

nuestro país es competencia de las entidades federativas, y que a través de la misma se presta un
servicio público.

Así pues, y a manera de conclusión en este punto podemos afirmar que si bien el derecho registral
tiene aspectos del derecho público o adjetivo al regularlo normas públicas las cuales establecen las
bases para la prestación de un servicio público, también es parte del derecho privado o sustantivo,
ya que tiene su origen en el derecho civil, el cual lo regula en un capitulo especial denominado del
Registro Público de la Propiedad. Tenemos entonces que esta rama del Derecho contiene
instituciones de naturaleza sustantiva y adjetiva, es de alcances limitados y esencialmente
formalista.

Autores como Carral y de Teresa concuerdan con esta postura ecléctica al decir que "el derecho
registral inmobiliario es por varias de sus características de naturaleza adjetiva, constituye una
formalidad; organiza el Registro, regula el modo de llevarlo, así como la estructura de los asientos
etc., por eso es un derecho adjetivo.

Sin embargo es también sustantivo en el sentido de que el mismo otorga efectos substantivos a lo
registrado. Priva a algunos de esos derechos de esos efectos, cuando no han sido inscritos". En
nuestra entidad, el derecho registral tiene tanto de derecho privado -civil, como de derecho
público- administrativo. Apoyándose la posición ecléctica.

El Registro tiene por objeto la publicidad oficial de la situación jurídica de los bienes inmuebles,
siendo el objeto aquella cuestión sobre la cual va a versar el procedimiento, o lo que es igual, el
acto jurídico que ha adquirido forma notarial y sin la cual no seria posible concebir su existencia
para efectos registrales. Si hablamos de fines hemos de referirnos a lo que se pretende, es decir, al
resultado y efectos de la inscripción general.

En base a ello, podemos señalar que son dos los objetivos primordiales básicos esenciales de la
función registral de la propiedad: la publicidad y la seguridad jurídica.

La publicidad es causa y uno de los orígenes del Registro Público de la Propiedad. El dominio de los
inmuebles debe ser conocido por el público en general. Siendo obligación del Registro el
proporcionar información rápida y veraz a los usuarios que así lo soliciten[6].
Cabe comentar que, el correcto funcionamiento del Registro Público de la Propiedad, crea en los
particulares la sensación de seguridad, se sienten tranquilos cuando el documento que ampara su
derecho ha sido registrado, pues el registro culmina los trámites que le dan el dominio sobre los
bienes. Hay seguridad jurídica y por lo tanto confianza.

Cuidar el buen funcionamiento de los registros, va encaminado en beneficio del público usuario y
demanda a la vez la modernización de las estructuras funcionales. Cumplir con este objetivo es
obligación y compromiso para el Estado.

La finalidad del Registro Público de la Propiedad es en resumen, proporcionar seguridad jurídica al

trafico de inmuebles mediante la publicidad de la constitución, declaración, transmisión,
modificación extinción y gravamen de los derechos reales y posesión de bienes inmuebles,
dándole una apariencia jurídica de la legitimidad y fe pública a lo que aparece anotado y asentado
en el Registro Público de la Propiedad.

La seguridad jurídica pues, constituye uno de los pilares fundamentales de la convivencia humana
y sin ella no cabe la estabilidad social.

CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL.

1. Es de orden público.

2. Es protector y legitimador.

3. Es regulador.

LA PUBLICIDAD REGISTRAL. CONCEPTO.

Es un medio a través del cual se puede obtener información sobre los bienes muebles o inmuebles
o sobre las personas en general. Es el acceso a la información registral.

Clasificación.

· Publicidad Registral Notificativa: notifica a determinadas personas de ciertos actos

jurídicos, sirve para que un acto jurídico no este viciado de nulidad absoluta.
· Publicidad Registral Declarativa: da fe pública ante terceros de que un derecho le
pertenece a determinada persona.

· Publicidad Registral Constitutiva: da fe pública de la constitución o creación de un

hecho que tiene consecuencia jurídica y que ese derecho le pertenece a una determinada persona.

LOS SISTEMAS REGISTRALES. CONCEPTO.

Según Sanz Fernández: "Sistema regístral es el conjunto de normas que en un determinado país
regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del
Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en
forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la
Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma
de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir,
la organización y el régimen del Registro".

Clasificaciones.

Besson considera tres sistemas: el sistema francés, el germánico y el australiano, cada uno con sus
derivados.

Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema francés o de transcripción (Francia, Italia y
Bélgica); y el sistema germánico o de inscripción (Austria, Prusia y Australia).

Jerónimo González considera por separado y en orden cronológico los sistemas: francés,
australiano, alemán y suizo.

Roca Sartré aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no regístrales, clasifica

exhaustivamente los sistemas inmobiliarios regístrales en: registros con efecto de requisito de
oponibilidad, registros con efecto de presunción de exactitud y plena protección de terceros y
registros con plena eficacia formal o sustantiva.
Se tomará en cuenta la clasificación de los sistemas inmobiliarios regístrales desde el punto de
vista sustantivo que adopta Roca Sartré, ya que la misma entraña auténtico interés científico y
hace factible una clasificación completa.

Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurídico de los asientos regístrales, se pueden
clasificar los sistemas inmobiliarios en:

a) Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o que adoptan el Registro
con efectos de requisitos de oponibilidad:

· La constitución o adquisición del dominio y demás derechos reales inmobiliarios se rigen por
el Derecho común, careciendo el Registro de efectos constitutivos.

· Los actos y contratos regístrales que no hayan sido registrados no pueden hacerse valer
contar terceros, no son oponibles.

· Es un régimen de transcripción, y es propio de aquellos ordenamientos jurídicos en que la

adquisición del dominio y demás derechos reales se verifica por la conclusión del simple contrato
(sistema consensualista), sin que se precise ningún modo o requisito que venga a sumarse, o a
complementar, al título adquisitivo.

· El Registro no se involucra en el acto de enajenación, el cual discurre por entero en el

ámbito del Derecho Civil: "solo que para evitar, en lo indispensable, los males de la clandestinidad
y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros adquirentes, se exige la registración, sí el acto
jurídico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer contra de quien le pueda perjudicar".

· Fue adoptado por primera vez este sistema por el Código Napoleónico y ha sido imitado por
Bélgica, Holanda, Italia, Portugal. En Venezuela es el sistema vigente con algunas particularidades
(art., 1924 Código Civil).
b) Sistemas que atribuyen a los asientos regístrales efectos convalidantes, presumen la
exactitud del Registro y protegen plenamente a los terceros.

· La constitución de los derechos reales está completamente desvinculada de las formas de

publicidad. La publicidad regístral de los derechos reales inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia
se rigen por el Derecho Civil, es, y ésta es la regla general, voluntaria, si bien, en algún supuesto, el
derecho real no es eficaz hasta que se haya practicado el asiento registral correspondiente
(régimen de hipotecas).

· No limitan la efectividad del Registro a la mera publicidad y a la oponibilidad frente a

terceros de los actos registrados, sino que producen efectos convalidantes.

· Se establece la presunción de exactitud del Registro; lo que el Registro expresa es verdad, es

decir, coincide con la situación jurídica en que el inmueble se encuentre en la realidad, los
derechos reales inscritos existen y disfrutan de completa eficacia jurídica (tal es la llamada
legislación regístral).

· Cuando las formas regístrales contrastan con las formas constitutivas civiles de los derechos
reales, las primeras triunfan sobre las segundas, la apariencia regístral vence a la realidad jurídica
extraregístral, y el titular inscrito es mantenido en su adquisición (Principio de la fe pública
registral).

· Sistema establecido en España y vigente en Cuba y demás países hispanoamericanos

que se inspiraron en la Ley Hipotecaria española de 1861.

c) Sistemas que atribuyen al Registro eficacia constitutiva.

· Las formas regístrales de publicidad pueden estar establecidas de manera tal que las
mismas sean necesarias para que el derecho real se constituya y nazca. En tal sentido, la relación
jurídica inmobiliaria ya no nace y produce sus efectos a tenor de lo pautado en el Derecho Civil,
sino que la misma no tiene existencia jurídica hasta que el Registro toma razón de la voluntad o
ánimo de generarla.
· Los asientos regístrales tienen la función principal de dotar de existencia a los
derechos reales, eficacia constitutiva, y la subsidiaria de realizar por sí mismos la función de
publicidad.

· Sistema Alemán y Suizo: los asientos del registro tienen función constitutiva, pero
para surtir sus efectos precisa que previo a la inscripción exista un negocio jurídico causal
justificativo del derecho real que el Registro da vida. El contenido del registro se presume exacto,
mientras, en la forma debida, no se demuestre lo contrario (legitimación registral), y dicho
contenido, aunque disienta de la realidad jurídica, es mantenido a favor de terceros que
adquirieron sus derechos confiados en los datos regístrales (fe pública registral).

· Sistema Australiano: el contenido regístral se considera exacto de una manera

absoluta. La eficacia constitutiva de los asientos regístrales es tal, que no existen más derechos
reales que aquellos que nacieron por medio del Registro. El asiento es totalmente independiente
del acto, negocio o título que lo propició. Lo que el Registro publica es toda y la única verdad y, por
tanto, ordinariamente, no es factible atacarlo, ya que, técnicamente, no existe disparidad entre el
contenido regístral y la realidad jurídica extraregístral. Australia adoptó, además, el sistema del
título real, ya que no existe más título del derecho real que el emitido por el Registrador.

· Sistema de Sajonia, Lubeck, Mecklemburgo, y Hamburgo (antiguas legislaciones

inmobiliarias): en ellas los asientos regístrales tienen la misma eficacia que la del Sistema
Australiano, pero no admitieron el título real.

ANTECEDENTES DEL DERECHO REGISTRAL MEXICANO

ANTECEDENTES HISTORICOS

El Derecho Registral se ha ido perfeccionando a lo largo del tiempo, atravesando por varias etapas
las cuales se han ido especializando, en su origen utilizaban una forma rudimentaria de control,
transformándose cada vez más en un proceso más ágil, pero sobre todo más complejo. Debido a
esta complejidad surge el Derecho Registral.

Surge la necesidad de establecer la titularidad sobre los inmuebles y sus respectivos gravámenes,
apareciendo con esto distintas solemnidades y regulaciones que pretendieron normar y legislar
sobre dichos derechos, estas disposiciones fueron evolucionando hasta constituir el Derecho
Registral y los sistemas jurídicos registrales.
Con base a lo anterior se realiza un breve extracto a través de la evolución histórica del Derecho
Registral en los distintos países, donde es posible demarcar con mayor precisión sus orígenes.

EGIPTO

Existían dos clases de oficinas:

* Archivos de negocios, en donde se conservaban las declaraciones hechas cada catorce años.

* Archivos de Adquisiciones, regida por funcionarios análogos a nuestros Registradores que

intervenían en la contratación inmobiliaria y en la transmisión de derechos de igual carácter. Caso
de enajenación o gravamen de fincas, se solicitaba autorización del bibliofilakes para realizar el
acto, por medio de una instancia, en la que hacía constar la inscripción a nombre del disponente y
las circunstancias del contrato proyectado. Los bibliofiliakes poseían facultades calificadoras,
comprobaban las declaraciones ( apógrafo) y anotaban los impedimentos en uno de los
duplicados presentados.

GRECIA

Deben reconocerse que los oroi (sillares en que debían inscribirse los débitos) fueron en un
principio simples mojones, se colocaron en los campos o cerca de los edificios gravados con
hipotecas son siempre medios de una publicidad elemental, noticias sin sanción, no condiciones
indispensables para la validez de la hipoteca o para hacerla eficaz contra terceros.

ROMA

En el Derecho Romano la transmisión de la propiedad de otorgaba por actos exteriores que daban
una publicidad limitada; no había un registro que protegiera a los terceros adquirentes.

* Clásico

* Justinianeo

* Derecho Romano Moderno

DERECHO CLÁSICO

En este período había tres formas de transmitir la propiedad: la mancipatio, la in-jure cessio y la
traditio.

En Roma las gentes se obligaban por los nudos pactos o contratos atípicos y por los contratos
típicos, tales como la compraventa, permuta, donación, los cuales no transmitían la propiedad,
sólo creaban obligaciones. Para su transmisión era necesario llevar a cabo actos
extracontractuales.

DERECHO JUSTINIANEO
En este período siguiendo las características del derecho clásico, se conserva la traditio como
modo de adquirir la propiedad.

Según el derecho natural adquirimos las cosas por tradición. La voluntad del propietario que
quiere transferir su cosa a otro reciba su ejecución, nada es más conforme a la equidad natural.
Así la tradición puede aplicarse a toda cosa corpórea; y hecha por el propietario produce
enajenación. Cuando la posesión se entregaba jurídica pero no físicamente, la traditio se conocía
como “ tradición breve mano y larga mano.

DERECHO ROMANO MODERNO

En el último período de la evolución del Derecho Romano, la constituto posesorio se conoció como
una nueva forma de la transmisión de la propiedad. Consistía en una cláusula por medio de la cual
el adquirente recibía la posesión jurídica (no física) y el enajenante manifestaba conservar la
posesión por cuenta del adquirente.

Las ideas consesualistas llegan a los redactores del Código de Napoleón en el que se establecía,
como en el actual artículo 2014 del Código Civil, que la transmisión de la propiedad se verifica por
mero consentimiento sin necesidad de traditio ya sea natural o simbólica

AUSTRALIA

Se denominó al sistema inglés vigente en Australia en 1858, "Acta Torrens"

Este sistema también se conoció como sustantivo, pues la inscripción o inmatriculación de un bien
inmueble en el Registro Público de la Propiedad era elemento esencial o de existencia para la
adquisición de la propiedad, De acuerdo con el Derecho inglés, todo inmueble es propiedad de la
Corona. Propiedad del particular es concesión de aquella. Se entrega un título, que se archiva en
el Registro. El registrador entregará un nuevo título al adquirente. Inatacable. No prospera
ninguna acción en contra del documento inscrito. Efecto Sanatorio pleno. Documento se vuelve
inatacable. Seguro de títulos. El seguro indemniza a quien sea privado de su propiedad, por causa
imputable al registro. Constitutivo. Registro por inmatriculación. Libro-Registro. Un ejemplar de
cada título de propiedad.

ALEMANIA

El antiguo derecho germano, seguidor del derecho romano, la transmisión de inmuebles se

realizada en dos etapas, por un lado el negocio jurídico, y por otro lado traslativo de dominio. La
Gewere y el Auflassung, eran las formas de transmitir la propiedad. La Gewere se integraba por
dos aspectos: la entrega al adquirente, y la desposesión o abandono del enajenante. El
Auflassung, podía ser judicial o extrajudicial.( Inscripción en el libro Territorial. A este sistema se le
conoce como Registro Constitutivo.

ESPAÑA
EN 1528 se hizo una petición a los reyes españoles Carlos I y doña Juana, para que los escribanos
tuvieran la obligación de mandar al escribano de Consejo del lugar, para que se anotará el acto
jurídico.

En 1539 las cortes de Toledo, propusieron al mismo Rey, que mandará que en cada ciudad, villa ó
lugar donde hubiere cabeza de jurisdicción, haya una persona que tenga un libro en que se
registren todos los actos e hipotecas.

En 1617 el Consejo de Indias, acuerda imponer a los escribanos la obligación de inscribir los actos
realizados en dichos libros.

Ya en forma más desarrollada, se dictó en 1768 la Instrucción de los señores fiscales. Este
ordenamiento contiene conceptos notariales y registrales interesantes, como los siguientes:

Obligación de los escribanos de Ayuntamiento de las cabezas de partido, tener en un libro ó más,
registros de cada uno de los pueblos del distrito, con la inscripción correspondiente, identificando
los bienes con hipotecas, distribuyendo los asientos por año, encuadernándolos y foliándolos en la
misma forma en que los escribanos, lo hacen con su protocolo.

FRANCIA

* Continúo con las costumbres romanas de la Traditio.

* El código Francés de Napoleón, ( 1804) no tiene un apartado especial del Registro Público de la
Propiedad, diversos artículos de forma y fondo para las inscripciones

El registro público dependía del Ministerio de Hacienda

MEXICO COLONIAL

Los territorios descubiertos por Colón, fueron donados para la evangelización de sus habitantes, a
los reyes de Castilla y Aragón.

Oficio de Hipotecas. Se crea la Instrucción de los señores fiscales de hacienda publica aplicable a la
Nueva España ( 1784)

En 1789, se publicó una Real Cédula sobre anotaciones de Hipotecas, completando el

ordenamiento anterior

MEXICO INDEPENDIENTE

Constituido México en República Federal ( 1861), se dictó en Veracruz un decreto, donde: ....

En todas las poblaciones que siendo cabeceras de cantón, tengan juzgado de 1ª.instancia y no
haya escribanos, serán estos quienes realicen dicha función,

MEXICO CONTEMPORANEO.
Codificación. Ha diferencia de otros países, no existe una ley especial del Registro Público, la parte
sustantiva se encuentra regulada dentro del Código Civil.

MEXICO CONTEMPORANEO.

En 1866 estaba ya preparado el Código Civil del Imperio Mexicano, en donde no se trataba la
materia registral.

En 1867 Benito Juárez, promulgo la Ley Orgánica de Notarios y actuarios del D.F y por lo que
refería al oficio de hipotecas, se establecía que la Oficina de Hipotecas de México, seguirá situada
en las casas municipales, hasta que se expida una ley especial.

En 1868 Se realizó en Veracruz un código civil, donde se contempla la figura del Registro Público, al
igual como se hizo en el código español de 1851. En 1870 el Estado de México, promulga su
Código Civil, estableciendo un título denominado del Registro Público. Se establece y regula el
procedimiento registral. Es importante destacar, que existió un intento de ley especial, pero no
progreso. El proceso de codificación que culmina con la promulgación de este código, inicia
cuando Benito Juárez, encomienda a Justo Sierra, la redacción de un código civil mexicano. En
1866 se interrumpieron los trabajos por la invasión francesa, pero en ese mismo año el Emperador
Maximiliano, ordenó que se terminará el estudio del proyecto del código, para su promulgación.
Cuando la República se restauro, fue aprobado el código civil el 8 e Diciembre de 1870 y entró en
vigor el 1 de Marzo de 1871, bajo el título Código Civil del Distrito Federal y Territorio de Baja
California.

La exposición de motivos de este código, establecía que había sido insertado el capítulo del
Registro Público, con la finalidad de hacer más seguros los contratos y menos probable la
ocultación de gravámenes y demás condiciones de los bienes inmuebles. Pasando desde las
disposiciones generales, títulos sujetos a inscripción y reglas para que el registro se considere,
legalmente extinguido.

Código civil de 1884. Establecía un reglamento especial, definiendo los derechos y obligaciones de
los registradores, así como las formulas y circunstancias con que debe extenderse el registro.

Así mismo establecía que habría oficinas del Registro Público de la Propiedad, en todos los lugares
donde existieran juzgados de 1 instancia.

DECRETO DE 1917. (Venustiano Carranza. Se modifican artículos del CC y se establece que la

hipoteca no surtirá efectos contra terceros, sino a partir de su inscripción.

Los notarios que omitan la hora del otorgamiento de la escritura ó la inserción de los certificados
correspondientes, incurrirán en penas de pagar daños y perjuicios y pérdida del oficio.

REGLAMENTO DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD.

Se expidió el 8 de Agosto de 1821, constando de 14 capítulos: Del registro y personal de la oficina;

Secciones del Registro; Libros del Registro; De las inscripciones en general, Del procedimiento.
ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO PÚBLICO EN EL MEXICO CONTEMPORANEO

CODIGO CIVIL DE 1928 – Entro en vigor en 1932 y organizó al Registro Publico de la Propiedad,
sobre nuevas bases:

De las oficinas del Registro

De los títulos sujetos a Registro y sus efectos legales

Del modo de hacer el registro y las personas que tienen derecho a pedir la inscripción.

De las informaciones de dominio

De las inscripciones de posesión

De la extinción de las inscripciones

MEXICO CONTEMPORANEO.

REGLAMENTO DEL RPP DEL D.F. 1953 (RUIZ CORTINES)

AVISOS PREVENTIVOS ( 1973)

SE MODIFICO EL ARTÍCULO 3018 DEL CODIGO CIVIL Y se estableció: ...Cuando vaya a otorgarse una
escritura pública donde se afecte un bien raíz ó cualquier otro derecho sobre los mismos... el
Notario u autoridad deberán enviar un aviso preventivo, al solicitarle un certificado de libertad de
gravámenes. VIGENCIA 30 DIAS NATURALES.

REFORMAS CODIGO CIVIL

En 1979, se abrogo el título referente al Registro Público de la Propiedad. Se estableció el folio

real. Testamentos ológrafos al Archivo de Notarias en lugar del Registro. Se creo boletín del RPP

REGLAMENTO DEL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD (1980)

Se cambia la organización del registro.

Con el folio real, se termino práctica transcripción a libros

Los testamentos ológrafos pasan al Registro PP

Se establecieron normas recursos administrativos

Se creo el folio para personas morales y bienes muebles.

EVOLUCION HISTORICA DEL DERECHO REGISTRAL

DESARROLLO HISTORICO EN MEXICO

El desarrollo histórico del derecho registral en México se encuentra fuertemente influenciado por
la evolución que sufrió el derecho hipotecario español, el cual estuvo vigente durante la colonia y
aún después de la independencia de nuestro país.

De tal manera, durante la colonia tuvieron vigencia en nuestro país; Las leyes de Castilla, el fuero
real, las 7 partidas, la recopilación y la novísima recopilación, la real pragmática de Carlos III creada
en el siglo XVII, la cual crea los oficios de hipotecas; y fue con la cédula 3250 del 9 de mayo de
1778 donde se ordena por los reyes de España que en las Indias se tomara razón en las oficinas de
hipotecas, de las escrituras que se otorgaran estas o cualquier otro gravamen.

Con el Código Civil de 1870 para el Distrito Federal y territorios de la Baja California, se crea en
México el Registro Público de la Propiedad, primero en su genero dentro de la legislación
mexicana y que establece en nuestro país las bases legales para el establecimiento de un oficio
denominado Registro Público.

Cabe señalar que algunos autores lo consideran una imitación del de 1861 publicado en la ley
hipotecaria española y hasta cierto punto este Código siguió los lineamientos de esta ley,
constituyéndose así un sistema de publicidad para todo gravamen o acto jurídico traslativo de
bienes inmuebles, el 28 de febrero de 1871 se publica el reglamento respectivo.

Posteriormente el Código Civil de1884 abroga el de 1870, poniéndose en vigor en todo el país, en
su capitulo 1º se prescribía la instauración del Registro Público en toda aquella población que
tuviera tribunal de primera instancia.

Los Códigos civiles de 1870 Y 1884 por su parte Instituyeron el llamado sistema declarativo con
excepción de la hipoteca, la cual tenia efectos plenos hasta que se inscribía en el Registro Público
de la Propiedad. Ambos ordenamientos consignaron el principio de publicidad registral, piedra
angular de cualquier sistema de registro y por otra parte sentaron las bases necesarias para el
resurgimiento y operancia de la institución registral de acuerdo con las necesidades prevalentes
de esa época.

La organización establecida en los ordenamientos anteriores perduró hasta el año 1921, fecha en
que se expide el primer reglamento del Registro Público de la Propiedad para el Distrito Federal.

Durante el gobierno de Carranza, la hipoteca fue objeto de modificación, estableciéndose que solo
producía efectos contra terceros a partir de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad,
de tal manera que por si misma se constituyo válidamente independientemente de su registro.

REFORMAS AL CODIGO CIVIL

Por decreto del 28 de diciembre de 1978 y publicado el 3 de enero de 1979, hubo nuevas
reformas al código civil relacionadas a la materia registral; hubo por lo tanto modificaciones que
reformaron y adicionaron algunos preceptos en esta materia, tales como: se configuro el folio real
como sistema registral adoptando la finca como elemento básico.

Posteriormente el 7 de enero de 1988 hubo nuevas reformas al código civil para el Distrito
Federal, que en sus artículos 3005, 3016, 3046 y 3058 establecen: el primero los requisitos para
inscribir los documentos privados, el segundo se refiere a los avisos preventivos en tratándose de
documentos privados y los últimos a la inmatriculación.

REFORMAS CODIGO CIVIL 1988.

Requisitos documentos privados sean inscritos

Avisos preventivos, tratándose de documentos privados

Cabe señalar la enorme importancia que tienen estas disposiciones del código civil para el D. F. el
cual ha marcado la pauta durante mucho tiempo en materia de avances legislativos, no solo en
materia registral.

EL DERECHO Y LA FUNCION REGISTRAL

PRINCIPIOS REGISTRALES

Los principios registrales explican el contenido y función del Registro Público de la Propiedad, así
mismo están totalmente vinculados, de manera que no existen en forma independiente, además
de que sirven de explicación teórica y practica de la función del registro.

La mayoría de los autores los tratan de forma sistemática; para Roca Sartre "son las orientaciones
capitales, las líneas directrices del sistema, la serie sistemática de bases fundamentales y el
resultado de la sintetización del ordenamiento jurídico registral".

Por su parte Carral y de Teresa expresa: "Los principios del Registro Público son un laberinto. Se
refieren a una materia sumamente compleja y generalmente están distribuidos con desorden y
cierta promiscuidad que produce confusión en el jurista, y son causas de enredos y embrollos de
los que solo puede salirse si tenemos algo que nos oriente, nos encamine, nos conduzca, por el
camino de la verdad. Esa luz que nos encauza, nos la dan los principios registrales.

Aunque estudiosos del derecho consideran que este sistema de estudio es anacrónico y
anquilosante, pues se ha convertido en dogmático entorpeciendo la evolución del Registro Público
de la Propiedad.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
El Registro Público de la Propiedad, se creo para dar seguridad jurídica frente a terceros y
publicidad a la propiedad y posesión de todos los inmuebles y aun de algunos muebles y a los
gravámenes y otras limitaciones que los restringen.

Sin esta institución sería casi imposible saber quien es el titular de un inmueble y cuales son los
gravámenes que lo limitan, se requeriría llevar a cabo la llamada "prueba del diablo" en la cual se
examina el titulo a través de todos sus antecedentes hasta llegar al propietario original.

Este principio puede examinarse desde dos puntos de vista: el material y el formal. La publicidad
material se concibe como los derechos que otorga la inscripción y estos son: la presunción de la
existencia, la apariencia jurídica y la oponibilidad frente a otro no inscrito.

Tercero registral es la persona que inscribe un derecho real adquirido de buena fe y a título
oneroso si ese derecho es adquirido de quien aparece como su titular en el Registro Público de la
Propiedad.

La publicidad formal se traduce en la posibilidad de adquirir del Registro Público de la Propiedad

las constancias y certificaciones de los asientos y anotaciones, así como de consultas
personalmente de los libros y folios.

De lo anterior se desprende que no se requiere tener interés jurídico para examinar

personalmente los libros y los folios, como tampoco para solicitar y obtener constancias y
certificados de lo anotado y asentado.

PRINCIPIO DE LEGITIMACION.

Es uno de los principios más importantes pues es el que otorga certeza y seguridad sobre la
titularidad de los bienes y su transmisión. Autores como Carral y de Teresa afirma que "lo legítimo
es lo que esta conforme a las leyes, que es genuino y verdadero. Es legítimo lo que ha sido
completado o beneficiado con una presunción de existencia, integridad y exactitud que le concede
mayor eficacia jurídica"

La legitimación nace con el asiento o anotación en el Registro Público de la Propiedad y del

Comercio, de tal manera que mientras que no se pruebe la inexactitud de lo escrito, frente a lo
real prevalece lo que se encuentra asentado. Lo inscrito es eficaz y crea una presunción juris
tantum de que el titular aparente es el real, pero si se trata de actos en los cuales se afecte el
interés de lo ajeno, la presunción se vuelve juris et de jure, en protección de los adquirientes de
buena fe, presumiendo que un derecho inscrito existe y pertenece al titular registral.

Algunas veces la legitimación se asimila a la apariencia jurídica, sin embargo debemos tomar en
cuenta que la apariencia es la causa de la legitimación, porque si se tiene suficientes elementos
para presumir la titularidad de un derecho, esta llega a ser valido.

La legitimidad se clasifica en: ordinaria y extraordinaria: la primera se da cuando existe

coincidencia entre el derecho protegido y la realidad jurídica. La extraordinaria es cuando un acto
que siendo eficaz se ejecuta por el autor que no goza de la titularidad del derecho de que se trata,
ni respeta la esfera jurídica ajena. La ley legitima ese acto basado en la apariencia jurídica.

Ya se menciono anteriormente al tercero registral a quien protege la apariencia jurídica que

produce lo inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

PRINCIPIO DE ROGACION.

La inscripción en el Registro Público de la Propiedad, se realiza a petición de parte y nunca de

oficio. Es potestativo solicitar la inscripción o cancelación de los derechos reales, posesión,
gravámenes y limitaciones. Este principio esta estrechamente ligado con el de consentimiento,
pues en la mayoría de los casos, la petición de inscripción debe ser hecha por el titular registral.

En nuestro país el Registro Público de la Propiedad tiene una función declarativa y no constitutiva
o sustantiva. De ser el Registro constitutivo o sustantivo, la inscripción sería necesaria no solo para
la publicidad sino también para la transmisión de la publicidad.

Sin embargo es patente, que la institución registral como órgano público, fue creado para prestar
un servicio público obligatorio y no potestativo, es así, que con la presentación de la solicitud de
inscripción entregada que se inicia el procedimiento registral.

Ya que la inscripción en el Registro Público de la Propiedad es un acto rogado, una vez que le
documento es presentado y se ha iniciado el procedimiento registral el interesado puede
desistirse de la tramitación y el registrador esta obligado a devolverlo.

PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO

Para que en los asientos del Registro Público de la Propiedad exista una modificación, es necesaria
la voluntad del titular registral o de quien lo sustituya. En sentido negativo, nadie puede ser dado
de baja en el Registro Público de la Propiedad sin su consentimiento expreso.

Para que se dé un cambio o modificación de los asientos, tiene que haber como causa un acto
jurídico donde se haya expresado el deseo de creación, transmisión, modificación o extinción de
un derecho real.

En los casos de los padres como administradores de los bienes de los hijos, los tutores de menores
o incapacitados y cualquiera otros administradores, aunque habilitados para recibir pagos y dar
recibos, solo pueden consentir la cancelación del registro hecho en favor de sus representados, en
el caso de pagos o por sentencia judicial.

Este principio puede analizarse desde el punto de vista del acto jurídico que da origen a la
creación, transmisión, modificación o extinción de los derechos reales y desde el punto de vista de
los efectos registrales.

Para que se anote o inscribe en el registro el acto jurídico ya sea que crea, transmita, modifique o
extinga un derecho, es necesario el consentimiento del titular o de quien lo representa o sustituya;
en este último caso por orden judicial, como ejemplo podemos señalar un remate en el cual el juez
firma la escritura en sustitución y rebeldía del demandado.

En el sistema alemán, conocido también como constitutivo, además de la celebración del acto
jurídico, se requiere el consentimiento del titular registral. En cuestión de rectificaciones de algún
asiento, también es necesario el consentimiento del titular registral. A falta de consentimiento
unánime de los interesados, la rectificación solo podrá efectuarse por resolución judicial.

Este principio se aplica plenamente en aquellos países, que siguen el sistema constitutivo y no el
declarativo como nuestros códigos de 1870, 1884 y 1928 este último en el artículo 2014 del Código
Civil para el Distrito Federal, la transmisión de la propiedad se lleva a cabo con la inscripción en el
Registro Público de la Propiedad es por esta razón que requiere el consentimiento expreso del
titular registral para la modificación del asiento.

PRINCIPIO DE PRELACION O PRIORIDAD

Uno de los pilares de la seguridad jurídica proporcionado por el Registro Público de la Propiedad,
es la prelación o prioridad que tiene un documento y el derecho o contrato obtenido en el inscrito
o anotado previamente.

La fecha de presentación señalada con día y hora, va a determinar la preferencia y rango del
documento que ha ingresado al registro, podría decirse o interpretarse "el que es primero en el
registro es primero en derecho".

Por lo mismo es imposible que dos derechos puedan al mismo tiempo ocupar un mismo lugar y
preferencia.

Pueden coexistir derechos iguales, pero con preferencia distinta o como lo llama la doctrina, con
rango diferente, por ejemplo por ejemplo una finca puede tener dos gravados por dos hipotecas,
pero una en primer lugar y otra en segundo.

El derecho real adquirido con anterioridad a la fecha de una anotación preventiva será preferente,
aún cuando su inscripción sea posterior, siempre que se de el aviso correspondiente y que
previene el artículo 3016 del citado Código.

PRINCIPIO DE CALIFICACION

Se le conoce también como de legalidad y se traduce en que todo documento, al ingresar al

Registro Público de la Propiedad, dentro de su procedimiento de inscripción, debe ser examinado
por el registrador en cuanto a sus elementos de existencia y validez, es decir si satisface todos sus
requisitos legales que para su eficacia señalan los ordenamientos legales, a esta actividad es a lo
que se le llama o se le conoce como calificadora.[5]

Examinar el título es un derecho y una obligación del registrador, quien bajo su responsabilidad y
dentro del plazo señalado por la ley lo debe realizar de manera independiente, así como en forma
personalista y libre de toda presión.
Además de examinar si un derecho es inscribiere o no, el registrador califica si el documento
satisface las formas extrínsecas señaladas por la ley; la capacidad de las partes, y la validez del acto
o contrato.

Como resultado de la actividad calificadora, el registrador podrá inscribir el documento. Si existen

faltas subsanables o insubsanables, podrá suspender o denegar la inscripción.

PRINCIPIO DE INSCRIPCION

Para que un asiento o anotación surta sus efectos debe constar en el folio real o libro
correspondiente, de esta forma el acto inscrito surte efectos frente a terceros. Como ya se ha
dicho en México, el sistema aplicado es el declarativo, por lo tanto la transmisión de la propiedad
se verifica por mero efecto del contrato, sin necesidad de traditio o de su inscripción. La
inscripción en el Registro Público es necesaria si se desea que la adquisición sea oponible a
terceros, en otros sistemas como el constitutivo o sustantivo, la inscripción es un medio de
perfeccionamiento sin la cual no se da la transmisión de la propiedad.

La inscripción puede realizarse en libros o folios según el sistema que se adopte. En el caso de que
la inscripción se realice en libros, esta se llevara a cabo transcribiendo los documentos en su parte
esencial.

Este método el Registro Público de la Propiedad lo divide en secciones y en cada una se inscriben
distintos actos y hechos, por ejemplo nuestro reglamento.

Las inscripciones constituyen la finalidad propia del registro, en ella se establecen los datos de la
finca de que se trata, los titulares del derecho.

En el Distrito Federal el Código Civil tuvo reformas y modificaciones, el 3 de enero de 1978,

sustituyéndose el sistema de libros por el de folios.

El folio real se ha establecido en el Distrito Federal y en cada folio se concentran las características
de la finca, su titular, los gravámenes y notas preventivas, una de las desventajas que se señalan
del sistema de libros es que para conocer el estado de una finca hay que consultar varios libros,
que se encuentran en distintas secciones en el Registro Público de la Propiedad.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Tiene como finalidad determinar perfectamente los bienes objeto de la inscripción, sus titulares
así como el alcance y contenido de los derechos.

Y es que hoy los artículos 2400 y 24401 del Código Civil para el Estado obligan que cuando se han
hipotecado varias fincas para garantizar un crédito, se determine el monto que corresponde a
cada una de ellas, de acuerdo con este principio cuando un predio es subdividido o fraccionado, se
repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones.
Especial significado tiene el nombramiento de los administradores y las facultades que se les
otorgan, pues solo con su inscripción podrán acreditar legalmente su representación.
Frecuentemente los jueces desechan una demanda por falta de legitimación activa, fundadas en
que el promovente no acreditó la inscripción de su nombramiento en el folio de personas morales
de la asociación o sociedad que representa.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Las inscripciones de propiedades de inmuebles que se llevan a cabo en el Registro Público de la

Propiedad, se efectúan siguiendo toda una secuencia o concatenación entre adquisiciones y
transmisiones sin que haya ruptura de continuidad.

En el registro se puede seguir a través de una a otra transmisión de propiedad, la historia de un

predio y de sus dueños y es que dentro del registro solo puede transmitirse o gravarse lo que se
encuentra previamente inscrito.

EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD

El Registro Público es una institución gubernamental de interés público que tiene por objeto la
inscripción ordenada por la ley, de todos los actos jurídicos destinados a producir efectos contra
terceros. Así lo define el Reglamento del Registro Público de la Propiedad vigente en nuestro
Estado en su artículo 1º.

"La palabra registro significa -como dice Colín Sánchez- la anotación o inscripción que se realiza
sobre alguna cosa. También con ello se alude al libro o libros en que se llevan las anotaciones o
asientos" Por largo tiempo prevaleció en nuestro país la legislación de "Oficinas de Hipotecas"
reguladora de las funciones registrales. Fue con la vigencia del código civil de 1871 que se adopto
el sistema declarativo para el Registro Público en la ciudad de México. Este modelo resultó fuente
de inspiración para los demás registros del país.

FOLIO REAL

En 1978 el Registro Público de la Propiedad transformó su sistema registral sustituyéndolo por el

sistema de folios.

Actualmente este sistema de folio real se ha implantado en varios estados de nuestro país, dicho
sistema tiene su origen en el código civil Alemán de 1900 y la Ordenanza Inmobiliaria de 1939,
sistema que también se sigue en Suiza. Este sistema tiene dos principios fundamentales que son:

1) El principio inmobiliario.- donde se toma en cuenta la finca en su totalidad, tanto en el aspecto

físico como en el aspecto jurídico.
2) El principio de especialidad.- donde a cada finca se le abre un folio, aunque tiene sus
excepciones como son; el folio real personal, donde puede haber 2 o más fincas propiedad de un
mismo dueño o el folio personal, donde se registran todas las fincas del mismo propietario.

Este nuevo modelo registral, aunque superó al antiguo sistema registral de libros en la ciudad de
México, ha venido a poner en evidencia la urgente necesidad de mejorar su administración y
control, reforzando su capacidad, velocidad y cobertura. Todos estos factores tienen
repercusiones en materia de seguridad y publicidad registral. Para poder evaluar y modernizar el
modelo de organización registral resulta indispensable tener en cuenta los problemas y
requerimientos que implica el manejo diario de la administración de millones de asientos
registrales a través del sistema señalado, así como las innovaciones que han surgido en materia de
informática para administrar organizaciones que requieren procesar cotidianamente millones de
expedientes e informes para realizar sus funciones sustanciales, bajo condiciones de alta
seguridad, transparencia y funcionalidad.

En los últimos tiempos y como consecuencia del enorme crecimiento de la población y de su

consiguiente crecimiento urbano y duplicidad de inmuebles, de las condiciones económicas que
imponen una mayor necesidad de velocidad en las transacciones y con el fin de garantizar y dotar
de seguridad jurídica al patrimonio de todos los ciudadanos, la operatividad del Registro Público se
ha tornado altamente complicada, dificultosa, es necesario y se justifica la obtención de nuevos
medios sistemas y utilización de la tecnología para el mejor funcionamiento del Registro Público.

Es por ello que la administración pública contemporánea ha venido adoptando nuevos modelos
registrales que se rigen por leyes, normas, sistemas y procedimientos de vigencia nacional. La
eficiente administración registral se traduce en un marco de legalidad y confianza constitucional,
la fidelidad en los asientos registrales y su oportuna publicación son condiciones básicas para
conocer y proteger los intereses jurídicos y económicos de la población. Por ello es que la
seguridad en la información registral resulta indispensable para el desarrollo de una economía de
libre mercado. No hay que pasar por alto que, la certidumbre en el contenido de las inscripciones
registrales son un factor determinante, tanto para la calidad y volumen de las transacciones
inmobiliarias, como el monto y celeridad de las operaciones mercantiles financieras o bursátiles.

Dentro del contexto de la administración pública comparada, se afirma que el burocratismo en la

operación registral, puede desalentar el tráfico inmobiliario, desalentando las inversiones en el
desarrollo industrial, comercial o de vivienda en un país. En México como en otros países de
características similares el Registro Público de la Propiedad representa el instrumento básico para
ofrecer y garantizar la consabida publicidad y "seguridad jurídica", especialmente en el campo del
tráfico inmobiliario, pues solo a través de estas se obtienen la plena protección jurídica[7].

En nuestro país la seguridad jurídica se proporciona a través de instituciones, tribunales,

procedimientos judiciales y administrativos, de servicios públicos. Concretamente para lograr esta
seguridad en tratándose de propiedades, patrimonios, etc., se cuenta con instituciones de
profunda raigambre latina-hispanica, instituciones que imperan aun en los países más avanzados y
que son el notariado y el Registro Público de la Propiedad, no hay que olvidar que las instituciones
notariales y registrales se interrelacionan y complementan entre sí para el logro de la seguridad
jurídica, principalmente de la propiedad.

En México como en otros países de América y Europa, el Registro Público de la Propiedad y del
Comercio son instituciones que garantizan la fe pública y se organizan administrativamente en la
forma que el Estado ha establecido para prestar este servicio a los particulares, a fin de garantizar
la seguridad y publicidad registrales sobre los bienes patrimoniales en las actividades mercantiles,
civiles y financieras.

Cabe señalar también que la mayoría de los países desarrollados han venido impulsando
enormemente sus sistemas registrales y notariales propiciando su modernización y
computarización; es así como se han establecido numerosos acuerdos para lograr una amplia
interrelación jurídica e informativa de sus Registros Públicos con las autoridades judiciales,
tributarias, catastrales o de vivienda y urbanización; así como con sectores de la banca, la bolsa de
valores, la industria, el comercio y los de gestión inmobiliaria. Para seguir nuestro tema nos parece
conveniente señalar que en México, el Instituto Mexicano de Derecho Registral ha venido
trabajando con los diferentes Registros Públicos del país, para promover varias medidas sobre la
normatividad y los procedimientos registrales. Lo que facilitaría la intercomunicación entre los
Registros Públicos del todo el país.

FUENTES DEL DERECHO REGISTRAL.

Primera Fuente.- Puede señalarse como primera y principal fuente a la Constitución Política para
los Estados Unidos Mexicanos que en su artículo 121 faculta a los Estados para legislen en materia
registral.

Segunda fuente.- En segundo lugar encontramos la Ley Orgánica para el Ejecutivo del Estado de
Guanajuato, esta ley establece la forma de organización administrativa, y en su artículo 18 párrafo
21 encontramos que dentro de las atribuciones de la Secretaría de Gobierno, esta la de "organizar,
dirigir, supervisar y controlar lo concerniente al Registro Público de la Propiedad y del Comercio".

Tercera fuente.- Podemos señalar al Código Civil para el Estado de Guanajuato como tercera
fuente; el cual establece todo lo relativo a las disposiciones en materia de Registro Público y de la
Propiedad en los capítulos I, II III y IV del Título Segundo, tercera parte del Libro Tercero del Código
Civil para el Estado.

Para reglamentar el debido funcionamiento del Registro Público de la Propiedad y del Comercio
encontramos el respectivo Reglamento del Registro Público de la Propiedad publicado con sus
ultimas reformas el día 20 de Septiembre de 1996 en el periódico oficial del Gobierno del Estado
de Guanajuato.
ASPECTOS SOBRE LA LEGISLACION REGISTRAL MEXICANA

Desde la creación del Registro Público de la Propiedad en 1870, la Institución ha permanecido

abandonada por los juristas mexicanos, a pesar de que la materia registral es una importante veta
jurídica y aún económica, aunque no es la finalidad que tiene nuestro país, es una de las pocas
instituciones que siempre ha dependido del Ejecutivo Estatal, por lo que su desarrollo jurídico y
técnico ha ido avanzando a la par del desenvolvimiento económico y social de las entidades
federativas. El Distrito Federal tradicionalmente ha marcado la pauta a seguir en el orden
reglamentario y legislativo. Aunque actualmente cabe mencionar que algunos Estados han tenido
un notorio avance registral en cuanto a ideas más modernas sobre la administración y manejo del
Registro Público, lo cual contribuye a un mejor desempeño y aporta a la esfera administrativa y
jurídica el elemento de seguridad a los gobernados en el tráfico de bienes y personas morales.

Hasta 1991 contaban con leyes sobre el Registro Público los estados de: Baja California, Coahuila,
Chihuahua, Durango, Nuevo León, Querétaro, San Luis Potosí, Tamaulipas y Veracruz. El resto de
los Estados inclusive el Distrito Federal tienen reglamentos, a excepción de Quintana Roo que no
posee ni ley ni reglamento, sino que se basa en su Código Civil; en sentido contrario Baja California
Sur tiene su reglamento pero no posee Código Civil y en tal virtud se rige por las disposiciones del
Código Civil del Distrito Federal.

Por cuanto a la técnica legislativa; no existe uniformidad y si diversidad, ya que la mayoría de las
leyes y reglamentos se encuentra divididas en títulos, capítulos e incluso libros, por lo que se
refiere al articulado; el Reglamento más antiguo es el de Sonora que data de 1905, el más reciente
es el de Zacatecas de 1989, el más extenso con 201 artículos es el de Hidalgo y el más breve con 65
artículos es el de Michoacán.

Por lo que se refiere al nombramiento y requisito para ser titular del Registro Público de la
Propiedad, en todas las Entidades es facultad del Ejecutivo Estatal nombrarlo, en cuanto a los
requisito para el nombramiento del Director del Registro Público, estos son comunes en la mayoría
de los Estados:

- Gozar de solvencia moral; los únicos Estados que no lo exigen son Puebla y Yucatán.

- Poseer Título de Abogado; A excepción de Colima que se exige solo ser profesionista, y en Sinaloa
donde el Gobernador puede dispensar el requisito del Título de Abogado.

- Práctica profesional y experiencia; que varia de dos a cinco años.

- Edad; en Aguascalientes se dispone ser mayor de edad, seis Estados precisan tener 25 o 30 años,
24 Estados no exigen este requisito.

- En Estados como California, Guanajuato y Puebla no se fijan requisitos para ser Director de la
Institución.
La utilización de libros o secciones es casi general en el país, la diferencia estriba en le número de
secciones que se utilizan. La excepción a la utilización de libros son el Distrito Federal, Colima,
Zacatecas y Quintana Roo que siguen el sistema de Folio Real para las inscripciones. La figura de la
"inmatriculación administrativa" no esta adoptada en la mayoría de los Estados solo el Distrito
Federal y el Estado de México la contemplan.

No obstante que en México el Registro Público de la Propiedad tiene efectos declarativos, hay una
excepción referida al Estado de Quintana Roo, donde la inscripción en el Registro Público de la
Propiedad de la hipoteca tiene efectos constitutivos artículo 2036 del Código Civil. No hay que
olvidar que la materia registral inmobiliaria en nuestro sistema Federal, es de carácter
eminentemente local conforme a lo dispuesto por el artículo 124 de la Constitución, y en ese
sentido cada Estado determina la manera de organizarlo y los efectos que le quiere otorgar; en ese
respecto existe una tesis del Tribunal Colegiado del Décimo Circuito. Amparo Directo 305/80
Miriam Echeverría Boldo. 15 de octubre de 1980. Unanimidad de votos ponente: Gabriel Santos
Ayala, apoyando dicha postura.

Los medios de impugnación de carácter administrativo se encuentran contemplados en la mayoría

de leyes y reglamentos de los Estados y se interponen por escrito ante el Director General, a
excepción de los Estados de Querétaro y Yucatán donde se interponen directamente ante el
Gobernador.

En Guanajuato y Puebla se tramita directamente ante el Registrador que conoció el asunto.

En Estados como Jalisco, Michoacán Chihuahua, Sinaloa, Tabasco, Tamaulipas y Tlaxcala no se

contempla ningún recurso administrativo pero en cambio, el usuario puede ocurrir ante los
tribunales del orden común para solicitar la modificación de la decisión administrativa.

Por otro lado, en relación a la figura de la prelación, las legislaciones referidas la tratan y definen
en atención a la prioridad determinada por la fecha y hora en que ingresaron los documentos al
Registro Público de la Propiedad, principio fundamental de la seguridad jurídica.

Respecto a los documentos que pueden ser inscritos en el Registro Público de la Propiedad, son
esencialmente los mismos no habiendo gran diferencia; cabe señalar que no obstante que algunos
documentos inscribibles no se mencionan en el Código Civil de uno y otro Estado esto no implica la
negativa a inscribirlos, pues el fundamento para hacerlo puede estar contemplado en otra ley,
salvo que expresamente la norma jurídica disponga que el documento tiene el carácter de no
inscribible.