Mgt.

Renzo Guillermo Ortiz Diaz

publicidad
1. f. Cualidad o estado de público.
2. f. Conjunto de medios que se emplean para divulgar o exten
der la noticia de las cosas o de los hechos.
3. f. Divulgación de noticias o anuncios de carácter comercial para
atraer a posibles compradores, espectadores, usuarios, etc.
Antonio Manzano Solano, Investigación acerca
de la publicidad registral y su estructura jurídica
“Exteriorización continuada y
organizada de derechos y situaciones
jurídicas para producir cognoscibilidad
general erga omnes y con efectos
jurídicos sustantivos sobre la situación o
derecho publicitado.”
(José Manuel García García)
A) ES UNA EXTERIORIZACIÓN:
Significa divulgación y difusión del acto o negocio jurídico.

B) ES UNA EXTERIORIZACIÓN CONTINUADA:

Es permanente, ya que las titularidades publicitadas constan en todo
momento en los asientos registrales hasta que se produzca su
cancelación.

C) ES UNA EXTERIORIZACIÓN ORGANIZADA:

Se realiza a través de un órgano especializado, creado, regulado y
organizado por el Estado (Registros Públicos).

D) ES UNA EXTERIORIZACIÓN DE SITUACIONES JURÍDICAS Y

DERECHOS:
Exterioriza prerrogativas reconocidas por el ordenamiento jurídico a
favor de personas determinadas.
E) ES UNA EXTERIORIZACIÓN QUE BUSCA PRODUCIR
COGNOSCIBILIDAD ERGA OMNES:
Busca que todos los terceros tengan la posibilidad de conocer las
situaciones jurídicas publicitadas y no que efectivamente las hayan
conocido. La cognoscibilidad sustituye al conocimiento efectivo.

F) ES UNA EXTERIORIZACIÓN QUE PRODUCE EFECTOS JURÍDICOS

SUSTANTIVOS:
Derivan directamente del hecho publicitario y no del negocio o
derecho publicado, pues dichos efectos jurídicos no se producirían
sin la inscripción (Principio de Publicidad).
• Se encargan de recopilar, organizar y publicitar información para
ponerla al servicio de una entidad de la Administración Pública.

• Son archivos de datos para la actuación administrativa.

• Es un registro de mera información, carente de efectos jurídicos,
ni garantía de certeza.

• “El registro no pasa de ser una hemeroteca que no asegura la

exactitud de las noticias” (Lacruz Berdejo)

• Otorgan la denominada “publicidad noticia”.

• Para que la información acceda a dichos registros no es necesario

que supere un control de legalidad.

• No rigen los principios registrales.

• Producen efectos jurídicos sustantivos frente a terceros
respecto del derecho o la situación publicitada.

• Tienen como fin dotar a las relaciones jurídicas entre

particulares de seguridad.

• Expiden la denominada “publicidad efecto”.

• “El Registro de la Propiedad es una institución de carácter

eminentemente jurídico, especialmente por los
extraordinarios efectos de la inscripción”. (Bienvenido
Oliver)

• Para que las situaciones jurídicas deben superar un

examen de legalidad a cargo de un funcionario
denominado ‘Registrador Público’.
Luis Pizarro
Aranguren,
Reflexiones sobre el
libro de Registros
Públicos en el código
civil
Artículo 5°. - La inscripción en el Registro se efectuará bajo
criterios simplificados, mediante el empleo de formularios y
de un sistema automático y computarizado de
procesamiento de datos, que permita la confección de un
registro único de identificación de todas las personas
naturales, así como la asignación de un código único de
identificación.
Mgt. Renzo Guillermo Ortiz Diaz
El Derecho Registral se desprendió con el tiempo del derecho común.
El nacimiento del Derecho registral está estrechamente vinculado con la propiedad
inmueble, puesto que originalmente a través de la publicidad registral se buscó
contrarrestar la clandestinidad de las hipotecas del derecho antiguo.
En España se conoce como Derecho Hipotecario, debido a que el primer derecho
real cuya inscripción se hizo necesaria fue el de la hipoteca.
Si bien es cierto existen antecedentes históricos de publicidad registral en el
derecho asirio babilónico, en el derecho griego y en el derecho egipcio, sin embargo,
es en el derecho germano donde las transmisiones inmobiliarias están marcadas por
la publicidad como elemento fundamental.
Alemania, en el Siglo XII, constituye el antecedente moderno del Registro, cuando en
Munich se estableció el folio real en 1484.

REQUISITOS DE VALIDEZ DE LA HIPOTECA: art. 1099

3/15/2024 2
 También se le conoce como Derecho Inmobiliario,
Derecho Registral Inmobiliario o Derecho Registral.

 Sobre el concepto de esta rama de derecho hay

múltiples definiciones como tratadistas existen. Sin
embargo, podremos afirmar, de una manera
esquemática que el Derecho Registral “(...) es el
conjunto de normas jurídicas, principios registrales y
jurisprudencia administrativa que regula la publicidad
de las situaciones jurídicas y derechos a través de los
Registros Públicos, así como la forma y efectos de las
inscripciones. Asimismo, regula la organización de los
Registros Públicos, como entidad del Estado
encargada de la publicidad registral.”

3/15/2024 3
Ramón Roca Sastre (1995) define al Derecho
registral como:

“Aquella parte del derecho civil que regula la

constatación en el Registro de la Propiedad, de la
constitución, reconocimiento, declaración,
transmisión, modificación y extinción de los
derechos reales sobre fincas y los efectos de dicha
registración, así como la expresión y efectos de las
garantías estrictamente registrales.”

3/15/2024 4
José Luis Lacruz Berdejo en su ya clásica obra
“Lecciones de derecho inmobiliario registral” señala
que:

“se trata de una disciplina, si bien relativa a

inmuebles, tiene por campo exclusivamente el
Registro de la propiedad, su organización y
procedimiento, y las modificaciones que introduce en
la dinámica y la protección de los derechos reales
sobre fincas.”

3/15/2024 5
José Manuel García García define al
derecho hipotecario como:

“El conjunto de normas y principios que tratan

de la publicidad de situaciones jurídicas de
trascendencia real a través del Registro de la
Propiedad.”

3/15/2024 6
Raúl García Coni y Ángel Frontini (2006) afirman que
el derecho registral es:

“La sistematización de principios relacionados con la

dinámica de los derechos inscribibles en relación con los
terceros.”

3/15/2024 7
Es el conjunto de principios y normas que regula la
tutela de ciertas situaciones jurídicas subjetivas a
través de un recurso de técnica jurídica consistente
en la publicidad, organizada por una institución
pública, que produce diversos y determinados
efectos jurídicos sustantivos de derecho privado
(tales como el nacimiento, preferencia y oponibilidad
de dichas situaciones situaciones jurídicas), y cuya
finalidad es dotar de seguridad y justicia al tráfico de
intereses económicos.

3/15/2024 8
 CON EL DERECHO CIVIL:

 La parte sustancial del derecho registral lo constituye el derecho civil.

 En el Libro IX del Código Civil están normados los registros públicos y
los principios registrales.
 Los sectores del derecho civil como personas, cosas, obligaciones y
contratos, etc., guardan íntima relación con del Derecho Registral, por
cuanto las normas emanadas de ella son las que ha de tener más
presente el Registrador en su función calificadora.
 En la legislación peruana los principios registrales han sido
incorporados al Código Civil.

3/15/2024 9
 La relación con el derecho registral se establece respecto a la
organización y modo de llevar los Registros porque éstos son
órganos de la administración del Estado al servicio del Derecho
Privado.

 Jerárquicamente, los Registros Públicos dependen del Ministerio

de Justicia, siendo la SUNARP el órgano desconcentrado y
autónomo encargado de su dirección y planeamiento.

3/15/2024 10
 La Ley General de Sociedades establece
ciertas normas registrales a las cuales
deben someterse las sociedades
mercantiles.

 Las personas jurídicas (cualesquiera

que sea su objeto y fines) en relación
con el Registro comparten una
característica común.

 A manera de ejemplo, se puede citar

que para que las sociedades
mercantiles tengan personería jurídica
éstas deben inscribirse en el Registro
de Sociedades de la jurisdicción de su
domicilio social.

3/15/2024 11
3/15/2024 12
 La relación radica en que todos los reglamentos
que norman los registros públicos incluyen
pautas procesales, en algunos casos
remitiéndose al Código Procesal Civil.
 Principio de Titulación Auténtica (art. 2010
CC).
 El TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos establece un procedimiento
registral para los efectos de la inscripción.
 Contra la decisión negativa del registrador
(observación, tacha o liquidación) procede la
interposición de recurso de apelación.

3/15/2024 13
 El Tribunal Registral constituye la
segunda y última instancia en el
procedimiento registral.

 A efectos de impugnar judicialmente

la resolución del Tribunal Registral se
debe interponer una acción
contenciosa administrativa.

3/15/2024 14
 Desde sus remotos orígenes la registración de la propiedad estuvo ligada
a ciertos aspectos tributarios.
 En el antiguo Egipto existían recaudadores de impuestos, que al registrar
anotaciones relacionadas con los contribuyentes dieron oportunidad a que
se hiciera una registración de la propiedad rural.
 En el sistema registral peruano, la relación es íntima y de gran
trascendencia, pues si se solicita la inscripción de contratos que conllevan
la obligación de pagar impuestos (alcabala, predial, patrimonio vehicular)
éstos no serán inscritos si previamente no se acredita fehacientemente el
pago de los mismos.
 Sin embargo, la función de control tributario es una tarea ajena a la función
específica del registro de la que actualmente se encuentra liberada.

3/15/2024 15
 Se puede señalar que cuando se habla de
derecho registral se habla también del
derecho notarial, pues el Registrador califica
lo que el notario público ha hecho.
 La estadística señala que la inmensa mayoría
de los documentos que contiene derechos
inscribibles son de génesis notarial y,
recíprocamente, que la mayor parte del
quehacer a cargo del notario tiene como
destino el registro.

3/15/2024 16
 A los notarios públicos le interesa
sobremanera el buen funcionamiento
de los registros porque éstos
complementan su labor y constituyen
el epílogo obligado de la constitución
o transmisión de los derechos reales,
especialmente de los inmobiliarios.

3/15/2024 17
 A) ES UN DERECHO HETEROGÉNEO: Es decir ni
únicamente privado y ni únicamente público, por cuanto el
derecho registral tiene carácter imperativo y no
meramente dispositivo.

 B) ES UN DERECHO LIMITATIVO: Pues únicamente son

registrables los actos, contratos y demás específicamente
señalados por la ley.
3/15/2024 19
 C) ES UN DERECHO FORMALISTA: Por cuanto las
formalidades y requisitos señalados en la ley para la
inscripción de los actos y contratos son de cumplimiento
riguroso, bajo apercibimiento de ser observados y/o
tachados.
De conformidad con el art. 2010º del Código Civil la
inscripción se efectúa en virtud de título que conste en
instrumento público (PRINCIPIO DE TITULACIÓN
AUTÉNTICA).

3/15/2024 20
 DERECHO
SISTEMAS REGISTRALES REGISTRAL Y
NOTARIAL

3/15/2024 MGT. RENZO ORTIZ DIAZ 1

 CONCEPTO

 Sistema Registral es el conjunto de n ormas, r e glas o

p r incipios racionalmente ligados entre sí que regulan una
organización registral determinada.

 Los sistemas registrales se denominan por el nombre del país

que les dio origen (sistema francés, alemán, español,
australiano).

3/15/2024 2
 SISTEMAS REGISTRALES

 Los sistemas regístrales en el derecho comparado, se

configuran por y para los Registros Inmobiliarios y cada uno
tiene elementos que distinguen unos de otros.

 Se habla de SISTEMAS REGISTRALES PUROS (Francés, Alemán

y Australiano) y SISTEMAS REGISTRALES MIXTOS (Español y
Peruano), sin embargo no hay sistemas puros porque unos
han influido sobre otros recíprocamente.

3/15/2024 3
 CLASIFICACIÓN DE SISTEMAS
REGISTRALES
 En cuanto a su constitución y su eficacia respecto a terceros,
las inscripciones pueden ser declarativas o constitutivas.

 La I n s cripción C o nstitutiva: La inscripción se convier te en un

requisito indispensable del acto celebrado. Es una forma
obligatoria.
La Hipoteca. La constitución de una sociedad.

 La I n s cripción D e clarativa: Se limita a publicitar un derecho

ya sucedido o existente (por ejemplo, la compraventa, que
opera por el solo consentimiento).

3/15/2024 4
 CLASIFICACIÓN DE SISTEMAS
REGISTRALES
 Los sistemas registrales pueden ser clasificados como de
Transcripción o de Inscripción, potestativo u obligatorias.

 Si stema d e Transcripción: son aquellos en los cuales los

títulos que logran acogida registral son transcritos
literalmente en los archivos de los registros, sin abreviación
ni omisión alguna (por ejemplo, Sistema francés).

 Si stema d e I n scripción: se extrae de los títulos inscritos los

elementos esenciales para que de ellos quede constancia en
los asientos de inscripción correspondientes (por ejemplo,
sistema español y peruano).

3/15/2024 5
 CLASIFICACIÓN POR LA TÉCNICA
REGISTRAL
 La técnica registral se refiere a la forma o modo de llevarse las
inscripciones (libros, tomos y/o fichas, par tidas electrónicas) en
los diversos Registros.

 Principalmente existen dos: El Folio Personal y el Folio Real.

FOLIO PERSONAL: Por medio de esta técnica los asientos se llevan

por orden cronológico de ingreso de los títulos al Diario y los
índices son ordenados en consideración a los nombres de los
titulares de los derechos.
La técnica del Folio Personal supone que los libros no se llevan por
inmuebles, sino por el orden de recepción de los documentos o por
las personas de los propietarios.
Esta técnica registral es usual en Francia.

3/15/2024 6
 CLASIFICACIÓN POR LA TÉCNICA
REGISTRAL

FOLIO REAL: Consiste en la ordenación, sea de

los títulos o de los derechos reales, por los
inmuebles sobre los que recaen. Es decir, esta
técnica supone la individualización de los
asientos registrales tomando como base los
inmuebles.
Esta técnica registral es usual en Alemania,
Suiza, España, Inglaterra y Perú.

3/15/2024 7
 FOLIO REAL EN EL SISTEMA PERUANO

 P r incipio d e Es pecialidad: “ Por cada bien o persona jurídica

se abrirá una partida registral independiente, en donde se
extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los
actos o derechos posteriores relativos a cada uno” (Ar tículo IV
del Título Preliminar del RGRP)

3/15/2024 8
 SISTEMA FRANCÉS

 Se conoce también como sistema de transcripción o de

clandestinidad.

 Sin embargo, desde 1921 en Francia los títulos ya no se

transcriben o copian, sino que el “conser vador de hipotecas”
(registrador público) se limita a formar volúmenes con los
documentos que le son presentados. En ese sentido, no hay
inscripción registral.

3/15/2024 9
 CARACTERÍSTICAS

 I n dividualista: El sistema francés conceptúa el derecho de

propiedad absoluto, no pudiendose establecer limitaciones
legislativas a este derecho.

 A b s oluto: El propietario puede disponer de sus bienes

inmuebles libremente, sin limitaciones al ejercicio de sus
derechos.

 C o nsensual: Consentimiento de las par tes.

3/15/2024 10
 CARACTERÍSTICAS

 Falta de Publicidad: En este sistema predomina

el título, es decir la voluntad individual para
crear, modificar, transmitir o extinguir derechos.
Los contratos únicamente son conocidos por las
partes.

 El registro Francés no está dirigido a hacer valer

como exactos sus asientos sino a hacer que no
existan, frente a las transcritas, las
enajenaciones que no aparecen en él (Eficacia
Negativa del Asiento, es decir, inoponibilidad del
documento no registrado al que sí tuvo acceso al
Registro).
3/15/2024 11
 CARACTERÍSTICAS

 En resumen, el sistema registral francés puede ser definido

como un sistema de transcripción, de folio personal y de
eficacia negativa del asiento.

 La calificación registral se limita a las formalidades

extrínsecas del título y la comprobación del tracto sucesivo,
no se extiende al fondo o validez del acto.

 El sistema francés no produce ninguna presunción de

exactitud, siendo totalmente desconocidos los principios de
legitimación y de fe pública registral. Tampoco asegura la
exactitud ni la validez del contenido de las inscripciones.

3/15/2024 12
 IMPORTANTE

 Este sistema no garantizan quién es el dueño del

derecho, pero sí proporciona información relevante
que el dueño es necesariamente uno de los varios
que el registro publica, es decir, delimitan el área de
la investigación. Como quiera que no existe
impedimento en registrar titularidades diferentes y
no compatibles respecto del mismo inmueble, sus
efectos se limitarán a indicar el grupo dentro del
cual está el titular. Atendiendo a que la
incer tidumbre es menor pero que aún existe, debe
recurrirse a mecanismos complementarios como la
contratación de un seguro de mercado.
3/15/2024 13
 SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN

 Este sistema se sustenta en dos principios fundamentales: El

Catastro (aspecto físico de la propiedad) y El Registro
Territorial (Gundbuch, aspecto jurídico de la propiedad).

 La transferencia de propiedad en el Sistema alemán se da con

el consentimiento de las par tes unido a la inscripción en el
Registro.

3/15/2024 14
 SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN

 La inscripción es requisito sine qua non para transferir la

propiedad y constituir derechos reales sobre ella. El
adquirente de dominio no puede transferirlo, gravarlo, sin que
previamente se inscriba el título de adquisición. Sin la
inscripción no existe mutación del derecho real.

 Si no se registra la propiedad estaremos ante un simple

derecho personal contra el enajenante más no ante un
derecho real.

 El Principio de la Fe Publica Registral se consolida, pues

concede a la inscripción fuerza probatoria absoluta e
inatacable

3/15/2024 15
 SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN

 El sistema registral alemán es de carácter abstracto, a

diferencia de otros sistemas que son causales.
 Para los fines de la mutación del derecho real, el sistema
alemán discrimina al negocio obligacional, por un lado, y al
negocio real, por otro.
 El negocio obligacional es la causa (contrato nominado o no:
compraventa, permuta, etc.) que tiene como efecto jurídico la
simple creación de obligaciones. El negocio real es un
acuerdo diferente, que se configura en un plano distinto,
desvinculado del negocio obligacional.
 Es decir, que a través del negocio obligacional las par tes
simplemente se obligan a transmitir el derecho real, sin
embargo, por el negocio real las par tes efectivamente
transmiten el derecho real.

3/15/2024 16
 SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

 Fue creado por Rober t Richard Torrens, inmigrante irlandés,

quien idea en 1858 un sistema registral –inspirándose en el
Registro británico de buques- y que es adoptado por Australia.

 Se adoptó por la Re al P r operty Act (o Act Torrens). Este

sistema se acogió primero en Australia y posteriormente en
Nueva Zelanda, Tasmania, Canadá y Jamaica.

3/15/2024 17
 SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

 Se toma como base la i n matriculación del inmueble, la cual

debe solicitarse acompañando un plano y los documentos que
justifiquen el derecho que sobre él se tiene.

 El Registro efectúa un doble examen, un estudio jurídico de

los títulos y un estudio topográfico de los planos, se fija
también un plazo para que puedan oponerse quienes se crean
con mejor derecho.

 Si no hay oposición y el Registro considera correcta la

solicitud, se matricula el inmueble y se redacta el “t ítulo de ”,
en dos ejemplares, uno se archiva en el registro y el otro se
entrega al propietario.

3/15/2024 18
 SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

 La inscripción es constitutiva, con fuerza legitimadora y

sustantiva absoluta.

 En el sistema australiano no existen los principios registrales

de legitimación y Fe Pública, ya que las constancias del
Registro prevalecen siempre sin hacer distinciones de
ninguna clase.

 El sistema australiano se ba aen la facción jurídica de que, en

las sucesivas enajenaciones, la titularidad vuelve al Estado,
que la toma de manos del vendedor anulando el título de éste
y hace una nueva concesión al comprador, entregando un
nuevo cer tificado o título real.

3/15/2024 19
 SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

 La inscripción hace nacer el derecho de propiedad y sanea los

defectos del título que se convier te en inatacable otorgándose
el titulo de propiedad a nombre de la corona inglesa. Las
ventajas del este sistema: Elimina la inseguridad en la
contratación, elimina litigios sobre la propiedad y fomenta el
crédito inmobiliario. Esta asegurada por el Estado.

3/15/2024 20
 SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

 El sistema registral español nace con la Ley Hipotecaria de

1861 , la misma que fue objeto de modificación para su
adecuación. Actualmente, se encuentra regulada por la Ley
Hipotecaria de 1946 y el Reglamento para la Ejecución de la
Ley Hipotecaria de 1947.

 El sistema registral español es la fuente de la mayoría de las

legislaciones americanas registrales.

3/15/2024 21
 SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

 1 .- El Registro de la Propiedad es una oficina pública

constituida por el personal que recibe y valora los
documentos y libros en los que se practican las
inscripciones.

 2.- El Registro se lleva por fincas, es decir, se sigue un

sistema de folio real.

 3.- Las modificaciones reales se producen con

independencia del Registro, salvo la hipoteca.
Es decir, que el título y el modo (tradición o entrega de
la cosa) bastan para transmitir la propiedad.

3/15/2024 22
 SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

 4.- La inscripción es voluntaria.

 5.- Las declaraciones del Registro se presumen exactas. Es

una presunción juris tantum.

 6.- El Registro publica derechos y no hechos (realidad

registral y extraregistral ).

 7.- La protección registral se otorga a quienes inscriben en

el Registro sus títulos.

 8.- Tiene plena vigencia el principio registra de FE PUBLICA

REGISTRAL, que legitima el derecho haciéndolo
3/15/2024
inatacable. 23
 SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

 9.- El sistema registral español (a diferencia del alemán que

es abstracto porque no reconoce relación de causalidad
entre el negocio obligacional y el negocio real) es causal,
porque exige expresar el motivo o razón obligacional de
la mutación del derecho real. Es decir, que en el sistema
español, es necesario precisar la causa de la mutación
del derecho real.

3/15/2024 24
 SISTEMA ANGLOSAJÓN

 En estos sistemas facilitan la labor de búsqueda de la

información, el Registro no es Constitutivo, ya que la
información que brinda el registro sólo coadyuva a la
investigación personal, proporcionado datos para determinar
titularidades, facultades dispositivas existencias de otros
derechos, etc.

 La publicidad que brinda es meramente informativa, sin que

existan sólidas barreras de acceso, por lo que la seguridad
jurídica debe lograrse a través de mecanismos
complementarios como, l os s e guros d e t ítulos.

3/15/2024 25
 SISTEMA REGISTRAL PERUANO

 Este sistema se encuentra dentro del ámbito de influencia del

Derecho Registral Español, tanto en la técnica: f o lio r e al;
forma de los asientos: I n scripción ; y efectos de la inscripción,
acoge la presunción juris tantum y la jure et de jure para
quien adquiere bajo la fe del registro.

 El Perú ha innovado el sistema registral que en la mayor par te

de legislaciones solo ordena un Registro Inmobiliario. Al
integrar registros personales a los registros tradicionales, ha
coadyuvado a otorgar seguridad jurídica en el tráfico.

3/15/2024 26
 SISTEMA REGISTRAL PERUANO

 En nuestro ordenamiento civil encontramos una amplia

variedad de situaciones: Hipoteca (constitutiva), Transferencia
de propiedad (declarativa), Arrendamiento (declarativa),
Persona Jurídica (constitutiva), Patrimonio Familiar
(constitutiva). En conclusión, lo que pretende el ordenamiento
civil es otorgar a la inscripción de cada institución la
naturaleza que a ella sea más conveniente. En nuestro
Sistema los Registros de Bienes se distinguen de los
Registros Personales: En cuanto a la técnica, los de bienes
son de folio real y los personales son de folio personal. En
cuanto a la forma de los asientos, todos se extienden bajo la
modalidad de la inscripción.

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