Resumen 03
Resumen 03
Resumen 03
PREVIO A LA OBRA
- Lista de Partidas
- Computo Métrico
- Análisis de Precios
- Presupuesto Costo
- Plaza de Obra
- Gastos Varios
- Determinación de Precio
- Presupuesto Precio
- Programación
- Curvas
- Certificación de Obra
Lista de partidas: La Lista de Partidas tiene como finalidad completar toda la documentación
Gráfica, definiendo los diferentes rubros y materiales correspondientes a toda la obra.
Computo Métrico: El Cómputo Métrico comprende el estudio de cada uno de los rubros, ítems y
sub-items obtenidos en la Lista Patrón de Rubros.
Tiene como finalidad realizar una serie de mediciones, teniendo en cuenta las Normas de
Medición establecidas en los Pliegos Generales y Particulares de la obra, y una serie de cálculos
para determinar las cantidades de cada rubro.
Como presupuesto de la obra se confeccionará una planilla con los resultados del cómputo
métrico a los que se aplicará el precio unitario estimado para cada ítem. Por presupuesto oficial se
entiende las sumas de los importes de todos los ítems del proyecto.
Análisis de precio: El Análisis de Precio tiene como finalidad multiplicar las cantidades obtenidas
en el Cómputo Métrico por los precios unitarios de los materiales y mano de obra de cada rubro,
dando como resultado el coste de la obra.
Costo Total de la Obra: Costo directo + Gastos Generales e Indirectos + Gastos Imprevistos e
Imprevisibles + Gastos Financieros.
Gastos directos (Obra): Son los gastos que debe considerar la Empresa Constructora, originados
durante la construcción de la obra, dentro o fuera de ella, pero con destino específico a la misma
y no atribuible a ningún rubro en especial. Por ej: construcción de obra, establecimiento del
obrador: acarreos varios, mano de obra para el obrador, equipo de trabajo, costo
funcionamiento del obrador, remanejo de materiales, vigilancia de la obra, limpieza de la obra,
seguros varios: laborales, responsabilidad civil contra terceros, otros seguros, sellado del contrato.
Gastos indirectos (Empresa): Son los gastos permanentes que existen aunque no exista trabajo
contratado. Son los gastos de funcionamiento de la Empresa Constructora, inherentes al
funcionamiento de su oficina, depósito, talleres, etc.; a los sueldos de su personal, sueldos de
titulares de la Empresa, cumplimientos de las disposiciones de la DGI, API, Municipalidad, etc.
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AYUDA A GREMIOS
Son las prestaciones que el contratista de albañilería debe ir suministrando a los subcontratistas.
Suponen “obligaciones” de hacer y dar. No se puede prever por anticipado en los contratos por la
gran diversidad de situaciones.
Las obligaciones del contratista con subcontratistas no están legisladas en ninguna parte. Por lo
tanto, se debe prever en el momento de firmar el subcontrato, las obligaciones de cada parte y
llegar a un acuerdo expreso o tácito (muchas empresas tienen formularios o contratos tipo donde
queda claro esa relación).
AYUDAS GENERALES: involucran a casi todos los gremios y están en relación a la carga y descarga
de materiales o maquinas, provisión de energía, agua, depósito para guardar herramientas o
materiales propios, baños, vestuarios, etc.
AYUDAS ESPECIFICAS: son aquellas que están en directa relación con la tarea que se está
realizando y necesita de la ayuda para poder desarrollar o finalizar la tarea encomendada. Por ej:
en calefacción el contratista de albañilería debe canaletear y luego tapar para que el
subcontratista de calefacción pueda pasar los caños por muros y losas.
2 – Costo: es el valor porcentual de dichos trabajos. Podemos decir que en una obra mediana
difícilmente un sobre-estante puede seguir y registrar cada una de las prestaciones extras que
generan los subcontratistas o gremios para su facturación.
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PRESUPUESTACIÓN
2 – Por Análisis: Es el más completo. Determina el costo total o parcial de construcción de una obra.
A través del análisis se pueden desglosar los costos y estudiar los diferentes rubros. Se analizan
factores que van a intervenir en la determinación del costo:
o Análisis de los costes unitarios de cada rubro: se determina la cantidad y el valor de los
diferentes materiales intervinientes en el rubro. También los tiempos de ejecución del oficial y el
ayudante.
o Gastos generales (que la obra y la empresa demanden): gastos que no están considerados
en el análisis de los costes unitarios de cada rubro.
1). Gastos generales directos: corresponden directamente a la obra (capataz, sereno, obrador,
derechos, etc.)
o Seguros: incluye el seguro del personal obrero (muerte, incapacidad parcial o total,
enfermedad, etc); la responsabilidad civil que le compete a la constructora ante terceros; seguros
de caución; robo; incendio.
o Gastos financieros: valor del dinero que debe pagar la empresa para su obtención y que se
hace necesario para cumplir con los pagos comprometidos durante la ejecución. También influye
en ese valor la solvencia económica de la empresa para obtener el mismo.
o Gastos imprevistos: gastos que demanda la obra durante su ejecución debido a factores
que no existían cuando ella se contrató o que no fueron previstos en su análisis.
o Gastos imprevisibles: gastos que no se pueden prever durante el análisis del costo (huelgas,
inundaciones, etc.) y que afectan el desarrollo de la ejecución de la obra. Generalmente se
aplica un porcentaje sobre el costo de la obra.
o Cargas fiscales:
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o Beneficio: ganancia que estipula la empresa, generalmente se aplica un porcentaje sobre
el costo de la obra, quedando determinado por la regla de la oferta y la demanda. En general se
aplica un porcentaje que oscila entre el 15 y el 20 %, aunque varía mucho.
Obtenida toda la sumatoria, quedará determinado el precio de la misma.
3 – Presupuesto por equivalencia: Presupuestación más rápida para llegar al costo de una obra,
obteniendo el rendimiento y costo de la M.O. Se aplica la noción de equivalencia, que consiste en
transformar las horas de oficial albañil que se necesitan para ejecutar la unidad de un rubro o de
toda la obra, en horas equivalentes de ayudante de albañil o viceversa. Para ello se establece la
relación entre los jornales de cada uno y luego se multiplica el valor hallado por las horas
empleadas por cada uno para ejecutar el trabajo.
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CONTRATACIÓN
Vínculo entre dos partes. Hay dos personas física y jurídica que establecen un vínculo para lograr
un objeto. Convenio oral o escrito entre partes se obligan sobre la materia o cosa determinada y a
cuyo cumplimiento puede ser compelida.
Hay un contrato cuando dos partes se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad
común destinada a arreglar sus derechos. Un contrato es una relación jurídica entre las partes.
Los contratos se forman en consenso, se acuerda entre las dos partes sobre el objeto.
Los contratos por lo general son escritos. Una vez que este escrito y certificado puede ser un
documento público o privado.
Contratos de mandato: Son entre el Comitente y el Director de Obra, por fuera de la Empresa
Constructora.
Contratos de Locación: Habrá Locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente, una a
ceder el uso o goce de una cosa o a ejecutar una obra o bien a prestar un servicio, y la otra a
pagar por este uso, goce, obra o servicio un determinado precio en dinero.
- Obligaciones del Locador (Contratista): El locador está obligado a entregar la cosa al locatario
con todos los accesorios que dependan de él al tiempo del contrato, en buen estado como fue
establecido en dicho documento, para ser utilizado en forma inmediata. (Contratista) es el que
ejecuta la obra, el que ofrece el servicio o cosa y es el adjudicatario de los trabajos.
- Obligaciones del Locatario (Comitente): Debe pagar el precio al locador o a quién pertenezca
la cosa en los plazos convenidos. (Comitente) es el que encomienda la obra, contrae la
obligación civil de abonarla.
Obligación del locador: ejecutar en debida forma lo que se pactó y en tiempo debiendo entregar
al locador los planos y documentación pertinente para la realización.
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Responsabilidad del locador:
Conmutativo: Es Conmutativo porque cada una de las partes sabe lo que debe realizar y recibir
El locador es responsable por sí y por los trabajos El locador responde ante el locatario, no ante
hechos por las personas a su cargo. Ejecuta el terceros. Trabaja como empleado en relación de
trabajo libremente para una persona sin estar dependencia.
bajo su dependencia
No se paga en razón de tiempo sino en relación a El locador cobra en proporción directa al tiempo
lo construido. El locatario lo único que busca es el en que ha estado prestando servicios. Se trata de
resultado total de la obra terminada, ya se trate una obligación de medios en cuanto a la
de obra material o intelectual, sin interesarle el prestación de servicios.
tiempo empleado
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De no haber plazo estipulado, puede
suspenderse la prestación para hacer otra cosa
Contrato de Construcción: Convenio que rige las relaciones entre el comitente y el contratista,
constituido por el conjunto de los documentos de naturaleza técnica y legal, relacionados expreso
y tácitamente entre sí, que son necesarios para la correcta realización de la obra. Una de las
partes (constructor o empresario) se obliga frente a otra (comitente) a la ejecución o refacción de
una obra mediante un precio determinado en dinero.
Componentes:
Documentación accesoria:
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EXTINSIONES DE CONTRATOS
Natural: Por el cumplimiento de las partes, con lo cual se liberan los mismos de la obligación
Resolución: Facultad unilateral que tiene una parte de extinguir el contrato cuando la otra no ha
cumplido. Causas:
a. por fallecimiento del empresario debiendo pagar a los herederos la parte de la obra
ejecutada
b. por ambas partes y cuando aparece la imposibilidad al empresario de concluir la obra
c. por el abandono de obra, quiebra o concurso civil del empresario. El dueño de obra debe ser
indemnizado
d. porque el locatario no dio en tiempo los materiales prometidos o porque no pagó
prestaciones convenidas
e. ante un hecho extraordinario e imprevisible
f. por un caso fortuito, ej: enfermedad o expropiación del terreno
g. por abandono de la obra, desatención negligente
h. imposibilidad del empresario para terminar la obra, da derecho a cualquiera de las partes
para resolver el contrato. En la práctica se puede convenir la sustitución de una forma por
otra, de un material por otro sin resolver el contrato, con las respectivas compensaciones por
diferencias de precios.
Rescinción: Facultad bilateral por el cual las partes, de mutuo acuerdo, extinguen los efectos de
las obligaciones que origina el contrato. No puede ser recibido por voluntad de una sola parte. El
locatario pagará lo ejecutado y el locador entregara lo hecho. Excepciones: si el locatario desiste
por su sola voluntad (hecho forzoso) debe indemnizar al locador por gastos y trabajos hechos y
por la utilidad que hubiese podido obtener si el contrato no hubiese rescindido. La obra
contratada por Unidad de Medida puede rescindirse por la sola voluntad de una de las partes y
no hay indemnización.
Revocación: Facultad que tiene la parte en un contrato unilateral de extinguir la relación jurídica.
Ej: se revoca un mandato o una donación.
Por muerte del contratante: relacionado con los contratos de obra o servicio en que el obligado a
hacer tiene una aptitud personal por lo cual no puede ser reemplazado.
Por desistimiento: El dueño de obra puede desistir de su ejecución por su sola voluntad:
indemnización al locador.
Por arrepentimiento: Arrepentirse del contrato perdiendo la seña. Ej: contrato de compraventa.
Por prescripción: Se extingue la obligación civil con el transcurso del tiempo y la inacción de la
otra parte.
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GARANTÍAS
Resguardo que se toma una de las partes por lo que pudiera pasar. Se retiene en general un 5%
del monto de obra en cada certificado. Ese 5% es un fondo de garantía. Ese 5% se puede
reemplazarse por una póliza, entonces el comitente le paga al contratista el 100% del certificado
en vez del 95% y si hay un problema el comitente exige a la compañía de seguros que le pague
esa póliza.
Garantía de mantenimiento de oferta: cuando uno presenta una oferta, hay una garantía es el 1%
del monto de la oferta es lo que uno deja como depósito para garantizar que va a ejecutar la
obra.
Garantía de cumplimiento del contrato: antes de firmar el contrato, para que las partes estén de
acuerdo se puede hace una garantía del 10% del monto de la obra para el cumplimiento del
contrato.
Fondo de garantías o reparos: Se conviene habitualmente como retención de una parte de los
créditos sucesivos del contratista.
Trabajos Adicionales: Todos aquellos trabajos que no están incluidos en el contrato, el comitente lo
puede pedir y se genera un certificado por trabajos adicionales.
Trabajos Imprevistos: Genera un adicional de obra. Por ajuste alzado es responsable el contratista
Trabajos Imprevisibles: Situaciones que no pueden ser previstas. Por ejemplo: Inundación. Se busca
generar un nuevo contrato a partir de estas condiciones.
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SISTEMAS DE CONTRATACIÓN
Ajuste alzado (Locación de Obra): Es el sistema más utilizado para la contratación de obras. Se
adopta si en el proyecto y en los planos de construcción están definidas todas las instancias
necesarias para ejecutar la obra. En este sistema el precio de la obra se lo conoce antes de
construir la misma; existe un precio predeterminado de ella y por lo tanto puede formalizarse un
contrato entre comitente y empresa constructora. Se trata de una “locación de obras” ya que
existe el compromiso de entrega del edificio funcionando y a recibir en cambio un pago en dinero
del mismo.
- La obra se hace por un precio único y global. La obra se contrata completa y no por rubros
parciales. Ese precio es único a pesar de las variaciones del costo de los materiales y de la mano
de obra. Da buenos resultados en épocas de relativa normalidad y estabilidad de precios de
materiales y mano de obra.
- Las cantidades y precios que se determinan en cada rubro y que aparecen en la planilla de
presupuesto sirven para confeccionar los certificados.
- Si hay diferencia por error de cómputo y presupuesto, la empresa se hace cargo (a favor o en
contra)
- Los trabajos adicionales se presupuestan según precios unitarios. Estará a cargo del comitente el
costo de un adicional que él decida por razones que le son personales (Ej.: cambio de piso)
- El contratista asume el riesgo profesional.
- La empresa asume todos los gastos previstos e imprevistos, excepto cuando proviene de un error
del contratista (Ej. error del proyectista). Las posibles eventualidades son pagadas por el
propietario al contratista, aunque luego no se den.
- El contratista tiene derecho a oponerse a que otras personas entren a trabajar en la obra
mientras él no haya terminado y el comitente no haya recibido.
El locatario está obligado a cubrir los gastos imprevistos que demanden los trabajos adicionales. El
locatario tiene derecho a introducir variaciones en la cantidad de obra estipulada.
Por Unidad (Locación de Obra): Se trata de un sistema que se formaliza con un contrato entre las
partes, por el cual la empresa constructora debe entregar la obra terminada en forma y tiempo
(sea la obra total o bien cada rubro convenido) recibiendo por parte del comitente un pago
determinado también en forma y tiempo. Se trata de una “locación de obras” puesto que ambas
partes dieron su consentimiento para cumplir con dichas obligaciones.
Este sistema tiene un gran consenso cuando lo que se contrata son algunos de los rubros que
forman la totalidad de la obra.
Por Coste y Costas: Se paga por trabajo realizado. Puede haber un precio estimado sobre trabajo a
realizar. Se usan para trabajos cuyo precio es difícil de determinarlo a priori (ej: refacción o
ampliación) y su presupuesto puede dar origen a valores muy altos o bajos.
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COSTE: Gastos directos
Para la empresa es un sistema positivo ya que no existe riesgo empresarial aunque deba limitarse
a dicho %.
El comitente puede controlar todos los gastos efectuados y conocer los valores de los materiales.
No existen plazos de ejecución. Permite construir con inflación e iniciar obras urgentes aunque no
estén totalmente definidas.
El propietario corre con todos los gastos y cambios que origina la obra, con excepción de aquellos
cuya causa corresponda a responsabilidades contractuales.
Gastos directos (Obra): Son los gastos que debe considerar la Empresa Constructora, originados
durante la construcción de la obra, dentro o fuera de ella, pero con destino específico a la misma
y no atribuible a ningún rubro en especial. Por ej: construcción de obra, establecimiento del
obrador: acarreos varios, mano de obra para el obrador, equipo de trabajo, costo
funcionamiento del obrador, remanejo de materiales, vigilancia de la obra, limpieza de la obra,
seguros varios: laborales, responsabilidad civil contra terceros, otros seguros, sellado del contrato.
Gastos indirectos (Empresa): Son los gastos permanentes que existen aunque no exista trabajo
contratado. Son los gastos de funcionamiento de la Empresa Constructora, inherentes al
funcionamiento de su oficina, depósito, talleres, etc.; a los sueldos de su personal, sueldos de
titulares de la Empresa, cumplimientos de las disposiciones de la DGI, API, Municipalidad, etc.
Gastos financieros: Valor del dinero que debe pagar la empresa para su obtención y que se hace
necesario para cumplir con los pagos comprometidos durante la ejecución. También influye en
ese valor la solvencia económica de la empresa para obtener el mismo. Son gastos relacionados
al fluido de dinero (Anticipos financieros, costos bancarios, etc).
Gastos imprevistos: Gastos que demanda la obra durante su ejecución debido a factores que no
existían cuando ella se contrató o que no fueron previstos en su análisis.
Gastos imprevisibles: Gastos que no se pueden prever durante el análisis del costo (huelgas,
inundaciones, etc.) y que afectan el desarrollo de la ejecución de la obra. Generalmente se
aplica un porcentaje sobre el costo de la obra.
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LICITACIONES
Son Concursos de precios o licitaciones. En la primera tengo menor requisitos y son de volumen
menor, y en la segunda son tienen mayores requisitos y son de volumen mayor. Son todos
instrumentos que usa el estado ya que administra fondos públicos que pueden ser nacionales,
provinciales o municipales. Hay dos tipos: Trato Directo o Licitación (Pública o Privada).
La Licitación es Pública si todas las empresas son invitadas públicamente a concursar precios y
condiciones. El llamado podrá ser por intermedio de avisos en periódicos u otros medios de
publicidad que puedan ser fácilmente accesibles para los interesados.
Principios Jurídicos:
- Nivel de concurrencia.
- Igualdad entre los oferentes.
- Se debe publicar el tema del concurso o la licitación.
- Debe ser transparente.
- Cualquiera puede tener acceso a la información.
- Debe ser eficiente.
Excepciones:
1. Estudios de factibilidad
2. Asignación de partida presupuestaria
3. Preparación del pliego de condiciones
4. Llamado a licitación: se publica en el boletín oficial y se define un día para la apertura de
ofertas de licitación.
5. Constitución de garantías y presentación de ofertas: Previo a la presentación de ofertas.
Efectivo, bonos, títulos nacionales o seguros de caución.
6. Apertura de ofertas.
7. Admisión de los oferentes.
8. Estudio de propuestas.
9. Determinación del orden del mérito.
10. Pre adjudicación.
11. Adjudicación.
12. Aprobación de adjudicación.
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Proceso licitatorio: Se anunciará en el Boletín Oficial de la Nación y en el órgano análogo del
gobierno provincial o del territorio en donde la obra se va a construir. El aviso deberá expresar qué
obra se licita, sitio de ejecución, organismo que la organiza, lugar para retirar las bases,
condiciones generales, lugar, día y hora para celebrar la subasta y el monto de la garantía que el
proponente deberá constituir para intervenir en ella.
En el lugar, día y hora señalados para dar comienzo al acto de licitación se estudiarán primero las
propuestas técnicas (medios técnicos, balances, patrimonio, etc.), desestimando a los oferentes
que a juicio de la repartición no cuenten con la capacidad necesaria para ejecutar la obra.
Luego, se abren y estudian las propuestas económicas.
Estudio de propuestas: Revisación de las ofertas presentadas por los contratistas para la ejecución
de la obra. De no haberse presentado más de una oferta no se impide la adjudicación; ésta
caerá siempre sobre la más conveniente, siendo ésta conforme con las condiciones establecidas
para la licitación. Si antes de la adjudicación fuera retirada la propuesta o si el proponente a
quién se adjudique la obra no se presentase a firmar el contrato, perderá el depósito de garantía
en beneficio de la administración pública.
Se debe tener en cuenta para evaluar al mejor postor tanto la mejor propuesta como:
Forman parte del contrato las bases de la licitación, el pliego de condiciones, las especificaciones
técnicas y demás documentos de la licitación.
Una vez firmado el contrato el contratista no podrá transferirlo ni cederlo sin autorización y
aprobación previa de la autoridad competente
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Ejecución de las Obras: Una vez firmado el contrato la iniciación y ejecución de la obra se ajustará
a lo establecido en los pliegos de condiciones generales y especiales que han servido como base
a la licitación, así como a los pliegos de especificaciones técnicas.
El contratista aceptará las modificaciones a los trabajos indicados por la repartición. En aquellos
casos en los que los trabajos impliquen aumento de costos, estos serán reconocidos por la
administración.
El contratista deberá mantener al día el pago del personal afectado a la obra y cumplirá con las
disposiciones sobre legislación del trabajo. Caso contrario podría ser rescindido el contrato y se
impedirá el trámite y pago de los certificados de obra.
Recepción de obra: En Obra Estatal tiene dos etapas: la recepción provisional (para que se
detecten vicios o fallas) y la recepción definitiva (pone fin al proceso de ejecución y entrega).
Hay recepción parcial cuando se toma posesión de partes terminadas que tengan uso
independiente.
Podrán recibirse total o parcialmente las obras según lo establezca el contrato, pero la recepción
parcial también tendrá lugar la autoridad competente.
La recepción total o parcial tendrán carácter de provisional hasta tanto se cumpla el plazo de
garantía; plazo en el que el contratista será responsable del estado de la obra.
No se cancelará la fianza del contratista hasta que no haya sido aprobada la recepción
definitiva.
Pagos de la obra
Certificaciones y pagos parciales: Se hace por pagos parcial, mensual o quincenal sobre el
avance de la obra, siempre sobre los informes que efectúen los Inspectores de Obra.
Son similares a Obra Privada.
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Medición y pago: establecido en los pliegos.
Rescisión del Contrato: La administración tendrá derecho a la rescisión del contrato cuando el
contratista no cumpla con las condiciones del contrato en tiempos o en forma, cuando trasfiera el
contrato o si asocie con otros para la ejecución del trabajo, cuando abandone la obra por más
de 8 días en tres ocasiones o durante un mes corrido; como consecuencia de esta rescisión el
contratista responderá por perjuicios a la administración, la administración podrá quedarse con
equipos y materiales para continuar la obra, así como retener los fondos de reparo.
El contratista tendrá derecho a rescindir el contrato cuando haya cambios que alteren el valor de
las obras en más, o en menos, un 20%, cuando la administración suspenda por más de 3 meses las
obras, cuando el contratista se vea obligado a suspender las obras por más de 3 meses por
incumplimientos de la administración, por casos de fuerza mayor, cuando la administración no
haga entrega de los terrenos ni realice el replanteo según contrato; como consecuencia se
liquidará a favor del contratista el importe de los equipos, herramientas y cosas exclusivas de la
obra que no quiera retener, liquidará el valor de los materiales acopiados y contratados,
transferencia de los contratos celebrados por el contratista y liquidación de gastos consecuencia
de la rescisión.
Concesión de obra pública: No escapa de las formas de la licitación de obras públicas, solo que
el objeto de la licitación no es la ejecución de una obra sino la conservación o explotación de las
obras públicas. Esta concesión puede realizarse a título oneroso, ya sea imprimiendo al
concesionario una contribución determinada de dinero, o una participación en los beneficios a
favor del Estado; gratuita o subvencionada por el Estado, con una entrega inicial durante la
construcción o con entregas en el período de explotación.
Las obras que ejecuten personas o entidades privadas con subsidios o subvenciones oficiales, la
misma ley que dispone el subsidio determinara el organismo técnico que controlara y fiscalizara
los trabajos, para garantizar la bueno inversión de los fondos públicos.
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No se aplican multas Si se aplican multas
La responsable por daños y perjuicios es El constructor responde por daños y perjuicios que
del contratista, Director de Obra o provengan de actos propios y subordinados, si es
proyectista. En caso fortuito, el comité se caso fortuito serán soportados por la administración
hace cargo sin pagar indemnización al publica
contratista
El Director del Obra como representante El Inspector de Obra como representante del
comitente Estado(comité)
En el contrato no se puede modificar ni los El Estado (no el contratista) puede modificar parcial
precios ni el proyecto original, salvo casos o total// la Obra hasta un 20% de su monto o
excepcionales y justificados (teoría de la superior, afectando su precio).
imprevisión)
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PROGRAMACIÓN DE OBRA
La Organización de Obra tiene como finalidad ordenar toda la información y las cuestiones
relacionadas a la obra para poder realizar la Planificación y Programación de Obra.
Las palabras Obra y Construcción habitualmente son confundidas, si bien son parecidas poseen
diferencias. La obra es todo, comprende desde la primera idea tirada en un papel hasta la
ejecución del proyecto en el terreno. En cambio, la construcción comienza en el momento que se
inicia el primer trabajo en el terreno.
La Planificación de Obras tiene como finalidad definir el curso de acción y los procedimientos
requeridos para alcanzar los objetivos y metas. Son decisiones anticipadas de lo que hay que
hacer, quién tiene que hacerlo, y cómo deberá hacerse.
Es importante ordenar, con niveles de prioridad, las tareas a realizar para un mejor
funcionamiento. Tiene en cuenta como realizar dichas tareas sin perder el todo, la totalidad de la
obra.
La Programación de Obras tiene como finalidad ordenar los “tiempos” de ejecución de las tareas
correspondientes a la Planificación de Obra. Ésta debe ser llevada a cabo por el Director de Obra
o la Empresa Constructora.
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Diagrama de Barras o Gantt: Los Diagramas de Barras o Gantt tienen como finalidad dejar
constancia de la Ejecución de la obra y de registrar sus avances.
A su vez permite visualizar en forma simultánea como se realizan diferentes tareas, algunas
imprescindibles que se encuentran dispuestas con un orden de prioridad y otras que no son tan
importantes que se realizan paralelamente.
Los Diagramas de Barras o Gantt consisten en una representación gráfica sobre dos ejes:
Un Eje Horizontal donde se representa el tiempo, definido en la Unidad (hora, día, semana, mes)
más adecuada para la tarea a realizar.
Un Eje Vertical donde se disponen las tareas del proyecto a realizar en relación al orden de
prioridad.
La Ventaja principal de los Diagramas de Barras o Gantt es que su trabajo requiere un nivel mínimo
de planificación
Otra ventaja es que estos Diagramas son muy eficaces en las Etapas Iniciales de la Programación
de Obra, sin embargo después de iniciada la ejecución de la obra muchas actividades sufren
modificaciones, trayendo como consecuencia que estos gráficos se vuelvan confusos.
Por último podemos decir que los Diagrama de Barras o Gantt son instrumentos de bajo costo y
extrema simplicidad en su utilización, sin embargo para proyectos complejos sus limitaciones son
bastante serias. Fueron éstas las que llevaron al desarrollo de otras técnicas como son el PERT
(Program Evaluation and Review Technique) o bien el CPM (Critical Path Method).
El Camino Crítico – PERT (Program Evaluation and Review Technique) / C.M.P. – Critical path meted
El camino crítico tiene dos orígenes: el método PERT (Program Evaluation and Review Technique)
desarrollado por la Armada de los Estados Unidos de América, en 1957, y el método CPM (Crítical
Path Method), el segundo origen del método actual, fue desarrollado también en 1957 en los
Estados Unidos de América, por un centro de investigación de operaciones.
El objetivo de los sistemas tipo PERT consiste en ayudar en la planeación y el control, por lo que no
implica mucha optimización directa. Algunas veces el objetivo primario es determinar la
probabilidad de cumplir con fechas de entrega específicas. También identifica aquellas
actividades que son más probables que se conviertan en cuellos de botella y señala, por ende, en
qué puntos debe hacerse el mayor esfuerzo para no tener retrasos. Un tercer objetivo es evaluar el
efecto de los cambios del programa.
Todos los sistemas tipo PERT emplean una red de proyecto para visualizar gráficamente la
interrelación entre sus elementos. Esta representación del plan de un proyecto muestra todas las
relaciones de procedencia, respecto al orden en que se deben realizar las actividades. Se basa
en tres tipos diferentes de estimaciones para los tiempos de las actividades. Para cada actividad
se estima un tiempo optimista (si todo sale bien), un tiempo normal (si hay inconvenientes
normales) y un tiempo pesimista (inconvenientes muy desfavorables).
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Consiste en detallar las tareas que forman parte de la obra o proyecto, estableciéndose sus
relaciones (cual precede o sigue a cual) y sus duraciones, de manera que se puedan encadenar,
estableciendo el camino a seguir para su ejecución.
A fin de determinar cuál es el minino tiempo requerido que podemos tardar en hacer el proyecto,
se establecen las fechas de inicio y terminación, tempranas y tardías de cada tarea y se
relacionan los márgenes de tiempo de las mismas. Incorpora la variable costo para establecer la
relación entre el costo directo presupuestado para la actividad y su tiempo de duración
resultante.
Entre todos los caminos posibles que unen los nodos origen con los nodos destino existe uno cuya
duración es la Mayor. Esa duración total es justamente el tiempo más corto en que puede
ejecutarse el proyecto. A este camino se lo llama CRITICO y a las tareas que lo constituyen TAREAS
CRITICAS.
El camino crítico pasa por el grupo de tareas que no tiene tiempos sobrantes (margen = 0), es
decir que si una de éstas se atrasa un tiempo determinado, todo el proyecto se atrasa ese mismo
período.
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PROPIEDAD HORIZONTAL
Es la resultante de dividir un inmueble en unidades, cada una de las cuales puede pertenecer a
diferentes titulares.
Requisitos:
a) Cada una de las unidades será independiente de las demás, es decir, que estarán
separadas por paredes divisorias.
b) Que cada unidad tenga salida a la vía pública, bien sea directamente o por un pasaje
común.
Objeto: El objeto sobre el cual recae la PH es el propio edificio en el que aparecen determinadas
“partes propias” y “partes comunes”. Se establece un condominio de indivisión forzosa. No se
puede pedir división de la cosa común.
Propiedad de uso exclusivo: así se denominan a las partes propias. Son las superficies
exclusivas de cada unidad. Las modificaciones o cambios dentro de las mismas no pueden
afectar a las partes comunes. Pertenecen en forma exclusiva a cada propietario.
Propiedad de uso común: así se denominan a las partes comunes. Son las pertenecientes
en condominio a todos los copropietarios (consorcistas) en forma proporcional al valor de cada
unidad / terreno / ingresos / galerías, todas aquellas común o indispensables para mantener la
seguridad del edificio.
Propiedad común de uso exclusivo: son superficies de propiedad del conjunto, pero que
están a cargo de uno de los propietarios (balcones, patios, jardines, algunas terrazas).
Expensas: La administración, mantenimiento y conservación de las cosas comunes originan
gastos que pesan sobre todos los copropietarios. Las expensas son precisamente esos gastos o
erogaciones que demanda el edificio. Todos los condominios están obligados a pagar este gasto
en proporción al valor de sus unidades, no pudiendo librarse haciendo abandono del piso o
departamento que le pertenezca.
Nadie podrá negarse a pagar las expensas, pues de hacerlo, previo proceso, podrá llegarse a
ejecutar la unidad.
El consorcio se constituye entonces, al terminar el edificio con todos sus trámites y al obtener el
dominio por escritura pública de cada unidad.
El consorcio tiene personería jurídica, es una persona jurídica, tiene órganos de gobierno
(administrador, asambleas), domicilio y patrimonio.
La personería jurídica es la aptitud que la ley confiere para adquirir derechos y contraer
obligaciones. En razón de ella puede exigir a los propietarios al cumplimiento del reglamento de
copropiedad, accionar judicialmente contra ellos por el cobro de expensas y accionar contra
terceros por otras causas.
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Plano de Propiedad Horizontal: Es en el que queda materializada la división en PH. En él las distintas
superficies se expresan con distintas graficaciones:
El plano de PH solo se realizará cuando el edificio esté totalmente terminado, ya que su medición
va a formar parte de la escritura de cada unidad, con lo que el plano de PH es base de un
instrumento legal (de ahí que se requiere de una rigurosa exactitud).
Ponderación del edificio y sus unidades: Obtenido el porcentaje de participación de cada unidad
sobre la superficie total corresponde un segundo ajuste de ese porcentaje en base a la
ponderación de esas unidades según su ubicación dentro del mismo: vale más un piso alto que
uno bajo, vale más la vista al frente que al contra frente (depende el caso).
Pre Horizontalidad: En la mayor parte de los casos de las ventas en PH se realizan mediante la
suscripción del llamado boleto de compra-venta. Bajo estas circunstancias el inmueble no se halla
incorporado al régimen de PH. Desde que se suscriben los boletos en compra-venta hasta que
culmina la operación transcurre un lapso de tiempo de duración indefinida. Este período se
denomina “pre horizontalidad” por ser anterior al estado de horizontalidad.
En cuanto a lo que se vende, recibe el nombre de “unidad futura” porque no está individualizada
jurídicamente y carece por lo tanto de existencia legal.
Aquí como en los demás casos, en donde se venden inmuebles, las partes celebran el pre-
contrato mediante documento privado, suscriben el respectivo boleto de compra-venta. Cuando
se trata de un inmueble cualquiera se pasa del boleto a la escrituración de inmediato, que
demanda pocos meses. En cambio, si se trata de estas unidades, debido a que son futuras, debe
transcurrir todo el período de pre horizontalidad.
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MEDIANERIA
Construido sobre el eje divisorio en forma encaballada, o totalmente sobre el terreno de uno de
los propietarios linderos en forma contigua, el muro divisorio es aquel que separa dos predios
linderos. Cuando es de uno solo de los vecinos, se dice que es privativo de dicho vecino. Cuando
es de ambos vecinos es condominio, se lo llama medianero.
Tipos de muros:
Situación Legal:
- Privativo: cuando lo construye uno solo de los vecinos a su cargo. Si otro vecino quiere usarlo
deberá abonar su parte.
- Medianeros: es el que ha sido construido por vecinos de fincas lindera, pagado por ambos y
encaballado en la línea divisoria o cuando el segundo edificante adquiere la mitad.
Situación Física:
- Muro Contiguo / Desplazado del Eje (terreno propio o ajeno): es cuando ha sido construido
totalmente en el terreno de uno de los vecinos.
Por ser un condominio, se constituye también por contrato, o por disposición de última voluntad, o
por disposición de la ley, cada vecino goza de la parte indivisa como si fuese propietario, pero no
puede disponer de actos para tratar de apropiarse del dominio total, ni hacer innovaciones sin
permiso, ni establecer servidumbre si perjudica a la otra parte, se obliga a hacer frente a los gastos
de conservación y reparación, a no cambiar su uso o destino.
No interesa quien fue el propietario exclusivo ni el primer edificador. No hay quien tenga reserva
de más derecho que otro. El que viene después, a partir del momento en que haga efectivo el
pago de la mitad del valor del muro, pasa a ser propietario con los mismos derechos y
atribuciones que el propietario original.
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Por lo general un primer edificante levanta la pared a su cargo, cuando aparece el segundo
edificante puede hacer uso de ella. Se estará ante una pared medianera cuando el segundo
edificante pague la mitad del sector que ocupa. Cumpliendo el pago, el muro pasará a ser
común, aunque desde el principio, por sus características, haya sido pared medianera.
El Código Civil da derecho al segundo edificante a hacer uso de la pared medianera sin haberla
pagado, como también da derecho al que la construyó a cobrar su deuda.
El segundo edificante a partir del pago, pasará a tener los mismos derechos sobre el muro que el
que lo construyó.
El primer edificante tiene derecho a ocupar parte del terreno del vecino en la construcción del
muro. De la misma forma que el segundo tiene derecho de hacer uso del muro encaballado en el
límite de su propiedad.
El precio que le corresponde abonar al segundo edificante es el valor de la pared al día de hoy,
previa deducción de los detrimentos que haya sufrido por el paso del tiempo y deterioros o falta
de conservación.
Toda pared o muro separativo de dos edificios se presume medianero en toda la altura hasta el
término del edificio más bajo. La parte que sobrepase a esta altura se considera perteneciente
exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo prueba en contrario por instrumento público o
privado o por signos materiales. No se presume cuando dividen patios, jardines y quintas, aun
cerrados por todas partes (Arts. 2717 – 2721 – Código Civil).
En los pueblos y arrabales, el que edificare primero en un lugar aún no cerrado entre paredes,
pude asentar la mitad de la pared sobre el terreno vecino hasta la altura de 3 metros y un espesor
que no exceda de 18 pulgadas (43,2 cm) (Art. 2725 – Código Civil).
Siendo la invasión al terreno de hasta 9 pulgadas (21,6 cm), no se puede aprovecharse de ese
derecho para asentar mayor espesor del muro en el terreno vecino que en el propio, dada que la
invasión debe ser la a la mitad del espesor.
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Caso A: Si el espesor del muro a construir es de 30 cm, no se puede asentar 21,6 cm al vecino,
dejando solamente 8,4 cm en el propio.
Caso B: Si el muro a construir es mayor que 45 cm de espesor, se podrá invadir los 21,6 cm y el
excedente deberá estar asentado en el propio.
Caso C: En el caso de muro contiguo, edificado todo en el terreno propio del edificador y a su
costa el Art. 2728 – Código Civil faculta al vecino a adquirir la medianería y la franja de terreno
correspondiente a la mitad del muro.
El otro vecino pasa a ser propietario exclusivo del muro y del terreno en el que se asienta. El que
haya abandonado un muro lo puede readquirir abonando la mitad del valor del muro y del
terreno en el que se asienta.
Prescripción (Disposición):
a) Liberatoria: el acreedor tiene derecho a cobrar hasta 10 años desde que el segundo
edificante comienza a usar la pared.
b) Adquisitiva: el segundo edificante pasa a ser propietario del muro luego de una posesión
continua de 20 años, con dominio de conservarla para sí, sin necesidad de título.
En terreno propio: destinado al condominio por uso subordinado a la voluntad del vecino. El que
construye no puede reclamar al vecino el pago del muro ni del terreno si éste no hace uso de él.
En cambio, si éste quiere utilizarlo deberá abonar además del 50 % de la pared, el 50 % del valor
del terreno en donde se asentó el muro.
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Condiciones materiales del muro medianero:
a) Espesor: 30 cm. como mínimo si separa partes cubiertas (45 cm. como máximo)
15 cm. con pilares 30 x 30 en partes no cubiertas (cercos)
b) Altura: Si separa partes cubiertas es la altura del local + el espesor del techo + mojinete
Se es un cerco son 3 metros desde el N.T. más alto
Adquisición de medianera:
1- Contribución de gastos.
2- Por compra de derechos.
3- Por donación de derechos.
4- Por compra de una de las casas vecinas.
5- Por prescripción.
6- Por readquisición.
7- Por compensación.
1 – Contribución de gastos: Donde ambos vecinos, de común acuerdo, resuelven construir el muro
divisorio entre sus respectivos predios, contribuyen de forma igual a los gastos. El muro nace
medianero.
2 – Por compra de derechos: Mediante un pago en dinero contra el derecho de utilizar el muro
divisorio construido por el vecino y a su cargo. El vecino que usa un muro o pared no medianera
lindante con su predio, tiene la facultad de adquirir la medianería en la extensión de sus usos
incluidos los cimientos. El dueño de la pared se encuentra en una venta forzosa.
3 – Por donación de los derechos: Realizada expresamente por el vecino, de su muro privativo, al
adquiriente. Es un derecho que tiene el propietario de un muro divisorio privativo, de convertir el
estado de dominio de la pared al de condominio sin recibir por ello pago alguno. Debe ir
acompañado de algún documento fehaciente.
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4 – Por compra de una de las casa vecinas: El comprador de una de dos casas vecinas de un
mismo dueño adquiere también el derecho de la respectiva medianería, considerándose incluido
su importe en el precio de venta de inmueble.
La prescripción liberatoria está basada en el derecho que se obtiene por el transcurso del tiempo
de 10 años, si el vecino dueño del muro divisorio no requiere del pago respectivo al lindero desde
el momento que este comienza a servirse de ella.
7 – Por compensación: Es la forma de construir medianería por la cual cualquier de los dos vecinos
de predios linderos, reconstruye un muro privativo o medianero porque no se adecua a sus
necesidades.
A la hora de tener que presupuestar una medianera, esta se presupuesta al precio actual del
momento.
Etapas de presupuestación:
Liquidación de medianería:
Concluyendo, para valuar la medianería (fijar su valor) deberá tenerse en cuenta el costo
referente a: Excavación de cimientos, Banquinas, Mampostería de cimientos, Capas aisladoras,
Capas aisladoras sótanos, Mampostería de elevación, Revoques exteriores, Revoques interiores y
Valor medio del terreno (si está en el terreno del vecino)
El precio de la medianería se calcula tomando como base los valores actuales, deduciendo los
porcentajes de desvalorización originada en la antigüedad de la pared, su estado.
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CERTIFICADOS
Definidos cuales fueron los trabajos realizados, el paso siguiente es la medición de los mismos. El
certificado debe ser confeccionado por la Empresa Constructora, y esta es quien realiza las
mediciones. Terminado, el certificado será entregado al Director de Obra para que lo verifique lo
apruebe o rechace. Como los rubros no se realizan en su totalidad en el período de tiempo que
abarca cada certificado, se debe determinar el porcentaje realizado sobre el total. Esta medición
se hace el último día del período que abarque el certificado y en el contrato deberá estar
acordado el tiempo que el Director de Obra dispone para rechazar o aprobar el certificado. Esto
es importante desde el punto de vista financiero de la Empresa ya que después de esta
verificación se puede confeccionar la factura y cobrar por el monto correspondiente.
Además de los Certificados por trabajos efectuados, se pueden confeccionar Certificados por
acopio de materiales, que como no pueden integrarse todos en la obra, es común que la
Empresa contrate un Seguro de Caución por el valor del certificado en una aseguradora para ser
entregado como garantía al comitente. A posterior, en cada certificado de obra se deberá
deducir el porcentaje que le corresponda a los materiales acopiados que hayan sido asentados
en obra. Estos certificados se deben enumerar correlativamente.
Otros certificados: variación de costos, trabajos adicionales. Todos tienen que estar firmados por el
Director de obra y la Empresa para tener validez.
Se considera obra pública nacional toda construcción o trabajo o servicio de industria que se
ejecute con fondos del Tesoro de la Nación, a excepción de los efectuados con subsidios, que se
regirán por ley especial, y las construcciones militares, que se regirán por la ley 12.737 y su
reglamentación y supletoriamente por las disposiciones de la presente.
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