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Resumen 03

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EDILICIA II

PREVIO A LA OBRA

- Lista de Partidas
- Computo Métrico
- Análisis de Precios
- Presupuesto Costo
- Plaza de Obra
- Gastos Varios
- Determinación de Precio
- Presupuesto Precio
- Programación
- Curvas
- Certificación de Obra

Lista de partidas: La Lista de Partidas tiene como finalidad completar toda la documentación
Gráfica, definiendo los diferentes rubros y materiales correspondientes a toda la obra.

Computo Métrico: El Cómputo Métrico comprende el estudio de cada uno de los rubros, ítems y
sub-items obtenidos en la Lista Patrón de Rubros.

Tiene como finalidad realizar una serie de mediciones, teniendo en cuenta las Normas de
Medición establecidas en los Pliegos Generales y Particulares de la obra, y una serie de cálculos
para determinar las cantidades de cada rubro.

Como presupuesto de la obra se confeccionará una planilla con los resultados del cómputo
métrico a los que se aplicará el precio unitario estimado para cada ítem. Por presupuesto oficial se
entiende las sumas de los importes de todos los ítems del proyecto.

Análisis de precio: El Análisis de Precio tiene como finalidad multiplicar las cantidades obtenidas
en el Cómputo Métrico por los precios unitarios de los materiales y mano de obra de cada rubro,
dando como resultado el coste de la obra.

Costo Total de la Obra: Costo directo + Gastos Generales e Indirectos + Gastos Imprevistos e
Imprevisibles + Gastos Financieros.

Precio Total de la Obra: Costo Total de la Obra + Beneficios

Precio Final: Precio Total de la Obra + Cargas Fiscales

Gastos directos (Obra): Son los gastos que debe considerar la Empresa Constructora, originados
durante la construcción de la obra, dentro o fuera de ella, pero con destino específico a la misma
y no atribuible a ningún rubro en especial. Por ej: construcción de obra, establecimiento del
obrador: acarreos varios, mano de obra para el obrador, equipo de trabajo, costo
funcionamiento del obrador, remanejo de materiales, vigilancia de la obra, limpieza de la obra,
seguros varios: laborales, responsabilidad civil contra terceros, otros seguros, sellado del contrato.

Gastos indirectos (Empresa): Son los gastos permanentes que existen aunque no exista trabajo
contratado. Son los gastos de funcionamiento de la Empresa Constructora, inherentes al
funcionamiento de su oficina, depósito, talleres, etc.; a los sueldos de su personal, sueldos de
titulares de la Empresa, cumplimientos de las disposiciones de la DGI, API, Municipalidad, etc.

1
AYUDA A GREMIOS

Son las prestaciones que el contratista de albañilería debe ir suministrando a los subcontratistas.
Suponen “obligaciones” de hacer y dar. No se puede prever por anticipado en los contratos por la
gran diversidad de situaciones.

Las obligaciones del contratista con subcontratistas no están legisladas en ninguna parte. Por lo
tanto, se debe prever en el momento de firmar el subcontrato, las obligaciones de cada parte y
llegar a un acuerdo expreso o tácito (muchas empresas tienen formularios o contratos tipo donde
queda claro esa relación).

AYUDAS GENERALES: involucran a casi todos los gremios y están en relación a la carga y descarga
de materiales o maquinas, provisión de energía, agua, depósito para guardar herramientas o
materiales propios, baños, vestuarios, etc.

AYUDAS ESPECIFICAS: son aquellas que están en directa relación con la tarea que se está
realizando y necesita de la ayuda para poder desarrollar o finalizar la tarea encomendada. Por ej:
en calefacción el contratista de albañilería debe canaletear y luego tapar para que el
subcontratista de calefacción pueda pasar los caños por muros y losas.

El costo no se puede prever, y se deduce de un porcentaje aplicado sobre el monto total de la


subcontratación de albañilería (3 a 5% del monto de obra)

En cuanto a la “Ayuda a Gremios” podemos mencionar dos cuestiones:

1 – La incumbencia: es la Responsabilidad en cuanto a la realización o ejecución de ciertos


trabajos. Podemos decir que hace años que la CAC (Cámara Argentina de Construcción) definió
cuales eran las ayudas a realizar de los Subcontratistas o Gremios y cuales trabajos o prestaciones
a cargo del Contratista Principal. En cuanto a este último podemos mencionar: Locales de uso
común, locales de uso exclusivo, medios mecánicos y mano de obra, andamios, energía eléctrica,
espacio para almorzar, limpieza y vigilancia.

2 – Costo: es el valor porcentual de dichos trabajos. Podemos decir que en una obra mediana
difícilmente un sobre-estante puede seguir y registrar cada una de las prestaciones extras que
generan los subcontratistas o gremios para su facturación.

De ahí surge justamente el porcentaje denominado “Porcentual Incidente”. Éste es un número


aplicado sobre el monto total de albañilería con el fin de desligar al contratista principal de ese
gasto.

Obviamente ese porcentaje es variable. No sería lo mismo para un edificio en propiedad


horizontal que para una vivienda unifamiliar. A su vez, la presencia de algunos gremios, como
pueden ser los de ascensores, aire acondicionado, calefacción, va a influir en el monto de este
porcentaje

2
PRESUPUESTACIÓN

Es la consideración anticipada de lo que va a costar una cosa, es un “supuesto previo”, ya que el


costo real es el que va a resultar cuando la ejecución de la obra finalice. Hay 3 diferentes sistemas
de presupuestar:

1 – Presupuesto por Analogía: Presupuestación rápida y de no mucha seguridad con el dato


aportado. Se determina el costo de una obra comparándola, en cuanto a función y características
técnicas se refiere, con una obra semejante ya realizada; conociendo el precio final por m2 de
superficie cubierta, multiplicándolo por los m2 a ejecutar, dará un dato aproximado. Solo me da
una idea (x m2).

2 – Por Análisis: Es el más completo. Determina el costo total o parcial de construcción de una obra.
A través del análisis se pueden desglosar los costos y estudiar los diferentes rubros. Se analizan
factores que van a intervenir en la determinación del costo:
o Análisis de los costes unitarios de cada rubro: se determina la cantidad y el valor de los
diferentes materiales intervinientes en el rubro. También los tiempos de ejecución del oficial y el
ayudante.

o Subcontratos: rubros especiales que deben estudiarse y contratarse individualmente ya que


representan casos particulares de los costos. Generalmente se contrata el rubro completo (M.O.,
materiales y equipos). A cada subcontrato se le debe incrementar con los valores de la ayuda de
gremios.

o Gastos generales (que la obra y la empresa demanden): gastos que no están considerados
en el análisis de los costes unitarios de cada rubro.

1). Gastos generales directos: corresponden directamente a la obra (capataz, sereno, obrador,
derechos, etc.)

2). Gastos generales indirectos: gastos de funcionamiento de la empresa (de oficina,


administrativo, impuestos, pagos de contadores, etc.).

o Seguros: incluye el seguro del personal obrero (muerte, incapacidad parcial o total,
enfermedad, etc); la responsabilidad civil que le compete a la constructora ante terceros; seguros
de caución; robo; incendio.

o Gastos financieros: valor del dinero que debe pagar la empresa para su obtención y que se
hace necesario para cumplir con los pagos comprometidos durante la ejecución. También influye
en ese valor la solvencia económica de la empresa para obtener el mismo.

o Gastos imprevistos: gastos que demanda la obra durante su ejecución debido a factores
que no existían cuando ella se contrató o que no fueron previstos en su análisis.

o Gastos imprevisibles: gastos que no se pueden prever durante el análisis del costo (huelgas,
inundaciones, etc.) y que afectan el desarrollo de la ejecución de la obra. Generalmente se
aplica un porcentaje sobre el costo de la obra.

o Cargas fiscales:

- impuesto municipal: Pago del Derecho de Registro e Inspección


- impuesto provincial: Pago de Ingreso Bruto
- impuesto nacional: Pago del I.V.A.

3
o Beneficio: ganancia que estipula la empresa, generalmente se aplica un porcentaje sobre
el costo de la obra, quedando determinado por la regla de la oferta y la demanda. En general se
aplica un porcentaje que oscila entre el 15 y el 20 %, aunque varía mucho.
Obtenida toda la sumatoria, quedará determinado el precio de la misma.

3 – Presupuesto por equivalencia: Presupuestación más rápida para llegar al costo de una obra,
obteniendo el rendimiento y costo de la M.O. Se aplica la noción de equivalencia, que consiste en
transformar las horas de oficial albañil que se necesitan para ejecutar la unidad de un rubro o de
toda la obra, en horas equivalentes de ayudante de albañil o viceversa. Para ello se establece la
relación entre los jornales de cada uno y luego se multiplica el valor hallado por las horas
empleadas por cada uno para ejecutar el trabajo.

El presupuesto detallará la cantidad y calidad de los materiales a emplearse y plazo de ejecución


(e incluso cantidad y calidad de la mano de obra en algunos casos), con indicación de precios
parciales o sólo del precio total, y las condiciones de pago y reajuste eventual.
Sobre la base de dicho presupuesto, el arquitecto Sr..., llamará a licitación y hará el estudio de las
propuestas e informará al propietario para que este pueda decidir sobre la adjudicación de la
obra, teniendo como dato referencial dicho presupuesto.

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CONTRATACIÓN

Vínculo entre dos partes. Hay dos personas física y jurídica que establecen un vínculo para lograr
un objeto. Convenio oral o escrito entre partes se obligan sobre la materia o cosa determinada y a
cuyo cumplimiento puede ser compelida.

Hay un contrato cuando dos partes se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad
común destinada a arreglar sus derechos. Un contrato es una relación jurídica entre las partes.

Clasificación de contratos: unilateral – bilateral – aleatorio – conmutativo – consensual - a título


oneroso – a título gratuito – nominado – innominado.

Los contratos se forman en consenso, se acuerda entre las dos partes sobre el objeto.

Elementos: Capacidad – Objeto – Causa – Forma.

Los contratos por lo general son escritos. Una vez que este escrito y certificado puede ser un
documento público o privado.

Contratos administrativos: Se rigen cuando contrato con la administración. Los estadios de la


administración pública son: Nacional – Provincial – Municipal.

Contratos inter administrativos: que son de financiamiento, orden de jerarquía. Se pongan de


acuerdo dos poderes para lograr un objetivo, y a su vez el organismo ejecutante contrate un
privado para que se realice ese objeto.

Contratos de mandato: Son entre el Comitente y el Director de Obra, por fuera de la Empresa
Constructora.

Contratos de Locación: Habrá Locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente, una a
ceder el uso o goce de una cosa o a ejecutar una obra o bien a prestar un servicio, y la otra a
pagar por este uso, goce, obra o servicio un determinado precio en dinero.

- Obligaciones del Locador (Contratista): El locador está obligado a entregar la cosa al locatario
con todos los accesorios que dependan de él al tiempo del contrato, en buen estado como fue
establecido en dicho documento, para ser utilizado en forma inmediata. (Contratista) es el que
ejecuta la obra, el que ofrece el servicio o cosa y es el adjudicatario de los trabajos.

- Obligaciones del Locatario (Comitente): Debe pagar el precio al locador o a quién pertenezca
la cosa en los plazos convenidos. (Comitente) es el que encomienda la obra, contrae la
obligación civil de abonarla.

Locación de Obra: Se trata de un contrato de construcción en el cual se establecen los derechos


y obligaciones de las diferentes partes, tanto del comitente como el contratista. Esta locación se
basa en que una de las partes ejecuta una obra y la otra a pagar un precio determinado por
dicha prestación.

En cuanto a la documentación de este contrato podemos decir que se encuentra conformada


por: Documentación Gráfica (Planos técnicos, detalles, planillas, etc) y Documentación Escrita
(Pliego de Condiciones, tanto de los Pliegos de especificaciones Generales Particulares como los
Pliegos de especificaciones Técnicas Particulares).

Obligación del locador: ejecutar en debida forma lo que se pactó y en tiempo debiendo entregar
al locador los planos y documentación pertinente para la realización.

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Responsabilidad del locador:

- Es responsable de los materiales utilizados, sean provistos por él o por el locatario.


- Por destrucción de obra por mala calidad de los materiales.
- Por daños ocasionados por trabajos de obreros, por mala calidad de materiales y por la
perfección de mano de obra de lo que mande a fabricar por terceros.
- Por ruina total o parcial de la obra (después de recibida y pagada por el locatario).
- No puede pedir aumento de precio convenido (aunque materiales y mano de obra aumenten)
salvo especificación por contrato.
- De todo daño que cause a vecinos.

Clasificación y Características de Locación de Obra:

Bilateral: Es Bilateral porque crea Obligaciones Recíprocas

Conmutativo: Es Conmutativo porque cada una de las partes sabe lo que debe realizar y recibir

Instantáneo: Es Instantáneo porque se cumple en forma inmediata a la celebración del mismo.

Consensual: Es Consensual porque posee el consentimiento de ambas partes

Costoso: Es Costoso porque se presta un Servicio y se cobra por dicha prestación

Nominado: Es Nominado porque el Código Civil lo considera especialmente

Locación de Servicio: Se trata de un documento de escritura o una simple obligación formada en


el cual se establecen los derechos y obligaciones de las diferentes partes, tanto del comitente
como del subcontratista o gremio.

LOCACION DE OBRA LOCACIÓN DE SERVICIO

No hay relación de dependencia Si hay relación de dependencia

Se rige por el Código Civil Se rige por el Derecho del Trabajo

El locador es responsable por sí y por los trabajos El locador responde ante el locatario, no ante
hechos por las personas a su cargo. Ejecuta el terceros. Trabaja como empleado en relación de
trabajo libremente para una persona sin estar dependencia.
bajo su dependencia

El locador promete un resultado El locador dedica tiempo

El locador cobra honorarios El locador cobra sueldo

El locatario puede invalidar unilateralmente la El locador o locatario puede invalidar


locación debiendo al locador lucro cesante unilateralmente la locación, hay obligación de
aviso o indemnización por despido laboral

El locador asume riesgos El locador no asume riesgos

No se paga en razón de tiempo sino en relación a El locador cobra en proporción directa al tiempo
lo construido. El locatario lo único que busca es el en que ha estado prestando servicios. Se trata de
resultado total de la obra terminada, ya se trate una obligación de medios en cuanto a la
de obra material o intelectual, sin interesarle el prestación de servicios.
tiempo empleado

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De no haber plazo estipulado, puede
suspenderse la prestación para hacer otra cosa

Contrato de Construcción: Convenio que rige las relaciones entre el comitente y el contratista,
constituido por el conjunto de los documentos de naturaleza técnica y legal, relacionados expreso
y tácitamente entre sí, que son necesarios para la correcta realización de la obra. Una de las
partes (constructor o empresario) se obliga frente a otra (comitente) a la ejecución o refacción de
una obra mediante un precio determinado en dinero.

Caracteres del Contrato de Construcción:

- Consensual: porque tiene el consentimiento de ambas partes.


- Bilateral: porque crea obligaciones recíprocas.
- Oneroso: porque se presta un servicio y se cobra por él.
- Conmutativo: porque cada uno sabe lo que debe hacer y recibir.
- No formal: no se exige una forma especial, puede ser escrito / verbal.
- Nominado: porque el código civil lo considera especialmente.

Componentes del Contrato de Construcción

La Contrata: Documentación escrita o simple obligación firmada mínimamente. Contiene:

- Nombre y domicilio de las partes.


- Objeto del contrato.
- Sistema de contratación.
- Obligación del contratista.
- Obligación del comitente.
- Precio y forma de pago convenida.
- Plazo de ejecución de obra.
- Jurisdicción competencia y domicilio.
- Lugar y fecha de celebración.

Componentes:

- Documentación gráfica y escrita: el proyecto propiamente dicho planos (legajo de obra) y


pliego de especificaciones.
- Oferta del contratista: oferta económico – técnico y condiciones.
- Aclaraciones complementarias: previo a la presentación de la obra.

Documentación accesoria:

- Acto de inicio de obra: firmada por el director de obra y contratista


- Plan de trabajos: elaborado por el contratista aprobado por el director de obra
- Planos de detalles o complementarios: entregados por el director de obra al contratista
- Ordenes de servicio: comunicaciones del director de obra al contratista
- Ordenes de pedido: comunicaciones del contratista al director de obra
- Correspondencia intercambiada: entre el comitente y el director de obra y el contratista

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EXTINSIONES DE CONTRATOS

Natural: Por el cumplimiento de las partes, con lo cual se liberan los mismos de la obligación

Resolución: Facultad unilateral que tiene una parte de extinguir el contrato cuando la otra no ha
cumplido. Causas:

a. por fallecimiento del empresario debiendo pagar a los herederos la parte de la obra
ejecutada
b. por ambas partes y cuando aparece la imposibilidad al empresario de concluir la obra
c. por el abandono de obra, quiebra o concurso civil del empresario. El dueño de obra debe ser
indemnizado
d. porque el locatario no dio en tiempo los materiales prometidos o porque no pagó
prestaciones convenidas
e. ante un hecho extraordinario e imprevisible
f. por un caso fortuito, ej: enfermedad o expropiación del terreno
g. por abandono de la obra, desatención negligente
h. imposibilidad del empresario para terminar la obra, da derecho a cualquiera de las partes
para resolver el contrato. En la práctica se puede convenir la sustitución de una forma por
otra, de un material por otro sin resolver el contrato, con las respectivas compensaciones por
diferencias de precios.

Rescinción: Facultad bilateral por el cual las partes, de mutuo acuerdo, extinguen los efectos de
las obligaciones que origina el contrato. No puede ser recibido por voluntad de una sola parte. El
locatario pagará lo ejecutado y el locador entregara lo hecho. Excepciones: si el locatario desiste
por su sola voluntad (hecho forzoso) debe indemnizar al locador por gastos y trabajos hechos y
por la utilidad que hubiese podido obtener si el contrato no hubiese rescindido. La obra
contratada por Unidad de Medida puede rescindirse por la sola voluntad de una de las partes y
no hay indemnización.

Revocación: Facultad que tiene la parte en un contrato unilateral de extinguir la relación jurídica.
Ej: se revoca un mandato o una donación.

Anulación: Cuando el contrato tiene un vicio.

Por muerte del contratante: relacionado con los contratos de obra o servicio en que el obligado a
hacer tiene una aptitud personal por lo cual no puede ser reemplazado.

Por Concurso Civil: en caso de falencia del empresario

Por desistimiento: El dueño de obra puede desistir de su ejecución por su sola voluntad:
indemnización al locador.

Por arrepentimiento: Arrepentirse del contrato perdiendo la seña. Ej: contrato de compraventa.

Por prescripción: Se extingue la obligación civil con el transcurso del tiempo y la inacción de la
otra parte.

8
GARANTÍAS

Resguardo que se toma una de las partes por lo que pudiera pasar. Se retiene en general un 5%
del monto de obra en cada certificado. Ese 5% es un fondo de garantía. Ese 5% se puede
reemplazarse por una póliza, entonces el comitente le paga al contratista el 100% del certificado
en vez del 95% y si hay un problema el comitente exige a la compañía de seguros que le pague
esa póliza.

Garantía de mantenimiento de oferta: cuando uno presenta una oferta, hay una garantía es el 1%
del monto de la oferta es lo que uno deja como depósito para garantizar que va a ejecutar la
obra.

Garantía de cumplimiento del contrato: antes de firmar el contrato, para que las partes estén de
acuerdo se puede hace una garantía del 10% del monto de la obra para el cumplimiento del
contrato.

Depósito de garantías: En licitación de obra pública, depósito o seguros de caución, solicitado a


los oferentes, al momento de presentar la oferta, se ejecuta luego de la adjudicación.
Si el oferente no se presenta a celebrar el contrato se integra al oferente contra la firma del
contrato.

Fondo de garantías o reparos: Se conviene habitualmente como retención de una parte de los
créditos sucesivos del contratista.

Trabajos Adicionales: Todos aquellos trabajos que no están incluidos en el contrato, el comitente lo
puede pedir y se genera un certificado por trabajos adicionales.

Trabajos Imprevistos: Genera un adicional de obra. Por ajuste alzado es responsable el contratista

Trabajos Imprevisibles: Situaciones que no pueden ser previstas. Por ejemplo: Inundación. Se busca
generar un nuevo contrato a partir de estas condiciones.

9
SISTEMAS DE CONTRATACIÓN

Ajuste alzado (Locación de Obra): Es el sistema más utilizado para la contratación de obras. Se
adopta si en el proyecto y en los planos de construcción están definidas todas las instancias
necesarias para ejecutar la obra. En este sistema el precio de la obra se lo conoce antes de
construir la misma; existe un precio predeterminado de ella y por lo tanto puede formalizarse un
contrato entre comitente y empresa constructora. Se trata de una “locación de obras” ya que
existe el compromiso de entrega del edificio funcionando y a recibir en cambio un pago en dinero
del mismo.

- La obra se hace por un precio único y global. La obra se contrata completa y no por rubros
parciales. Ese precio es único a pesar de las variaciones del costo de los materiales y de la mano
de obra. Da buenos resultados en épocas de relativa normalidad y estabilidad de precios de
materiales y mano de obra.

- Las cantidades y precios que se determinan en cada rubro y que aparecen en la planilla de
presupuesto sirven para confeccionar los certificados.
- Si hay diferencia por error de cómputo y presupuesto, la empresa se hace cargo (a favor o en
contra)

- Los trabajos adicionales se presupuestan según precios unitarios. Estará a cargo del comitente el
costo de un adicional que él decida por razones que le son personales (Ej.: cambio de piso)
- El contratista asume el riesgo profesional.
- La empresa asume todos los gastos previstos e imprevistos, excepto cuando proviene de un error
del contratista (Ej. error del proyectista). Las posibles eventualidades son pagadas por el
propietario al contratista, aunque luego no se den.

- El contratista tiene derecho a oponerse a que otras personas entren a trabajar en la obra
mientras él no haya terminado y el comitente no haya recibido.

- “Ajuste Alzado ABSOLUTO”: Si el precio pactado es inamovible hasta su finalización al sistema; si


existieran variaciones de costo producida en dicho lapso, se hará cargo el profesional o empresa
constructora.
- “Ajuste Alzado RELATIVO”: Cuando admite que el precio de los materiales y mano de obra
puedan modificar el monto convenido para la ejecución de la obra. Si existen modificaciones el
responsable es el dueño de la obra.
En este sistema se contrata por obra completa y no por rubros parciales con cantidades y precios
unitarios. No es aconsejable su utilización en épocas inflacionarias.

El locatario está obligado a cubrir los gastos imprevistos que demanden los trabajos adicionales. El
locatario tiene derecho a introducir variaciones en la cantidad de obra estipulada.

Por Unidad (Locación de Obra): Se trata de un sistema que se formaliza con un contrato entre las
partes, por el cual la empresa constructora debe entregar la obra terminada en forma y tiempo
(sea la obra total o bien cada rubro convenido) recibiendo por parte del comitente un pago
determinado también en forma y tiempo. Se trata de una “locación de obras” puesto que ambas
partes dieron su consentimiento para cumplir con dichas obligaciones.

Este sistema tiene un gran consenso cuando lo que se contrata son algunos de los rubros que
forman la totalidad de la obra.

Por Coste y Costas: Se paga por trabajo realizado. Puede haber un precio estimado sobre trabajo a
realizar. Se usan para trabajos cuyo precio es difícil de determinarlo a priori (ej: refacción o
ampliación) y su presupuesto puede dar origen a valores muy altos o bajos.

10
COSTE: Gastos directos

COSTAS: Gastos Accesorios + Gastos Varios + Gastos Financieros

COSTE + COSTAS = PRECIO DE LA OBRA

La empresa entregara quincenal o mensualmente un certificado por la mano de obra realizada.


Luego se emitirá otro certificado donde se aplican los costos con el porcentaje convenido a
pagar por el comitente.

Para la empresa es un sistema positivo ya que no existe riesgo empresarial aunque deba limitarse
a dicho %.

El comitente puede controlar todos los gastos efectuados y conocer los valores de los materiales.

Se admiten dos variantes:

El empresario asume toda responsabilidad.

No existen plazos de ejecución. Permite construir con inflación e iniciar obras urgentes aunque no
estén totalmente definidas.

El propietario corre con todos los gastos y cambios que origina la obra, con excepción de aquellos
cuya causa corresponda a responsabilidades contractuales.

Gastos directos (Obra): Son los gastos que debe considerar la Empresa Constructora, originados
durante la construcción de la obra, dentro o fuera de ella, pero con destino específico a la misma
y no atribuible a ningún rubro en especial. Por ej: construcción de obra, establecimiento del
obrador: acarreos varios, mano de obra para el obrador, equipo de trabajo, costo
funcionamiento del obrador, remanejo de materiales, vigilancia de la obra, limpieza de la obra,
seguros varios: laborales, responsabilidad civil contra terceros, otros seguros, sellado del contrato.

Gastos indirectos (Empresa): Son los gastos permanentes que existen aunque no exista trabajo
contratado. Son los gastos de funcionamiento de la Empresa Constructora, inherentes al
funcionamiento de su oficina, depósito, talleres, etc.; a los sueldos de su personal, sueldos de
titulares de la Empresa, cumplimientos de las disposiciones de la DGI, API, Municipalidad, etc.

Gastos financieros: Valor del dinero que debe pagar la empresa para su obtención y que se hace
necesario para cumplir con los pagos comprometidos durante la ejecución. También influye en
ese valor la solvencia económica de la empresa para obtener el mismo. Son gastos relacionados
al fluido de dinero (Anticipos financieros, costos bancarios, etc).

Gastos imprevistos: Gastos que demanda la obra durante su ejecución debido a factores que no
existían cuando ella se contrató o que no fueron previstos en su análisis.

Gastos imprevisibles: Gastos que no se pueden prever durante el análisis del costo (huelgas,
inundaciones, etc.) y que afectan el desarrollo de la ejecución de la obra. Generalmente se
aplica un porcentaje sobre el costo de la obra.

11
LICITACIONES

Son Concursos de precios o licitaciones. En la primera tengo menor requisitos y son de volumen
menor, y en la segunda son tienen mayores requisitos y son de volumen mayor. Son todos
instrumentos que usa el estado ya que administra fondos públicos que pueden ser nacionales,
provinciales o municipales. Hay dos tipos: Trato Directo o Licitación (Pública o Privada).

La Licitación es Privada cuando determinadas empresas son invitadas en forma personal a


intervenir en el concurso de precios y condiciones. Es no formal, por invitación y sin publicidad.

La Licitación es Pública si todas las empresas son invitadas públicamente a concursar precios y
condiciones. El llamado podrá ser por intermedio de avisos en periódicos u otros medios de
publicidad que puedan ser fácilmente accesibles para los interesados.

La Licitación y su consiguiente adjudicación, son actos previos a la contratación de la obra y


están destinados a definir a quien será otorgada la encomienda de construirla.

Principios Jurídicos:

- Nivel de concurrencia.
- Igualdad entre los oferentes.
- Se debe publicar el tema del concurso o la licitación.
- Debe ser transparente.
- Cualquiera puede tener acceso a la información.
- Debe ser eficiente.

Excepciones:

- Frente a un hecho fortuito.


- Razón del estado (Reserva o secreto del estado que exija).
- Seguridad pública (Que afecte a la misma).
- Urgencia.

Bases de licitación: Es el conjunto de documentación gráfica y escrita necesaria para licitar la


ejecución de una obra. En ellas quedan establecidas todas las exigencias que deben cumplir los
oferentes (empresa), tanto para su presentación a la misma como para su presupuestación, su
contratación posterior, partiendo de una serie de datos elaborados por el proyectista. Dichas
exigencias contemplan el carácter económico, técnico y legal.

Preparación para la Licitación Pública:

1. Estudios de factibilidad
2. Asignación de partida presupuestaria
3. Preparación del pliego de condiciones
4. Llamado a licitación: se publica en el boletín oficial y se define un día para la apertura de
ofertas de licitación.
5. Constitución de garantías y presentación de ofertas: Previo a la presentación de ofertas.
Efectivo, bonos, títulos nacionales o seguros de caución.
6. Apertura de ofertas.
7. Admisión de los oferentes.
8. Estudio de propuestas.
9. Determinación del orden del mérito.
10. Pre adjudicación.
11. Adjudicación.
12. Aprobación de adjudicación.
12
Proceso licitatorio: Se anunciará en el Boletín Oficial de la Nación y en el órgano análogo del
gobierno provincial o del territorio en donde la obra se va a construir. El aviso deberá expresar qué
obra se licita, sitio de ejecución, organismo que la organiza, lugar para retirar las bases,
condiciones generales, lugar, día y hora para celebrar la subasta y el monto de la garantía que el
proponente deberá constituir para intervenir en ella.

Antes de presentar la propuesta se debe depositar el monto de garantía, en efectivo, bonos o


títulos nacionales, provinciales o municipales que coticen en la bolsa de comercio de Buenos
Aires, o seguro de caución a la orden de la autoridad competente. La garantía no será devuelta
al proponente al que se adjudique la obra hasta después de la firma del contrato.

Las propuestas deberán presentarse en un sobre cerrado y acompañado por el documento en


que conste el depósito de la garantía.

- Sobre 1: Propuesta técnica

- Sobre 2: Propuesta económica

En el lugar, día y hora señalados para dar comienzo al acto de licitación se estudiarán primero las
propuestas técnicas (medios técnicos, balances, patrimonio, etc.), desestimando a los oferentes
que a juicio de la repartición no cuenten con la capacidad necesaria para ejecutar la obra.
Luego, se abren y estudian las propuestas económicas.

Estudio de propuestas: Revisación de las ofertas presentadas por los contratistas para la ejecución
de la obra. De no haberse presentado más de una oferta no se impide la adjudicación; ésta
caerá siempre sobre la más conveniente, siendo ésta conforme con las condiciones establecidas
para la licitación. Si antes de la adjudicación fuera retirada la propuesta o si el proponente a
quién se adjudique la obra no se presentase a firmar el contrato, perderá el depósito de garantía
en beneficio de la administración pública.

Se debe tener en cuenta para evaluar al mejor postor tanto la mejor propuesta como:

- La capacidad Técnica: Se analiza la capacidad de los trabajadores, el prestigio en cuento


a la construcción y ejecución de obras de la empresa. A veces se unen varias de éstas para
realizar diferentes trabajos cada una.

- La Capacidad Financiera: Se analiza si el contratista tiene solvencia para hacerlo, ya que


estas obras primero se hacen y después de un tiempo largo se cobran.

Formalización del Contrato: Entre la administración y el adjudicatario se firmará el contrato


administrativo de obra pública y el adjudicatario afianzará el cumplimiento de su compromiso por
medio de un depósito del 5% del monto de obra contratado en efectivo, bonos, títulos, o póliza de
caución.

Forman parte del contrato las bases de la licitación, el pliego de condiciones, las especificaciones
técnicas y demás documentos de la licitación.

Una vez firmado el contrato el contratista no podrá transferirlo ni cederlo sin autorización y
aprobación previa de la autoridad competente

13
Ejecución de las Obras: Una vez firmado el contrato la iniciación y ejecución de la obra se ajustará
a lo establecido en los pliegos de condiciones generales y especiales que han servido como base
a la licitación, así como a los pliegos de especificaciones técnicas.

El contratista es responsable de la correcta interpretación de los planos y responderá por los


defectos que puedan producirse durante la ejecución y conservación hasta la recepción
definitiva.

El contratista aceptará las modificaciones a los trabajos indicados por la repartición. En aquellos
casos en los que los trabajos impliquen aumento de costos, estos serán reconocidos por la
administración.

La demora en la terminación de los trabajos dará lugar a la aplicación de multas o sanciones,


salvo que sea provocada por la administración.

El contratista deberá mantener al día el pago del personal afectado a la obra y cumplirá con las
disposiciones sobre legislación del trabajo. Caso contrario podría ser rescindido el contrato y se
impedirá el trámite y pago de los certificados de obra.

El contratista no tendrá derecho a indemnización por causas de pérdidas, o perjuicios


ocasionados por su propia culpa. Cuando estas pérdidas, averías o perjuicios provengan de culpa
de los empleados de la administración, o de fuerza mayor o caso fortuito, serán soportados por la
administración pública.

Alteraciones en el Contrato: Si en el contrato de obra pública celebrado la administración hubiera


fijado precios unitarios y las modificaciones importasen en algún ítem un importe mayor, o menor,
al 20% del importe, la administración o el contratista tendrán derecho a que se acuerde un nuevo
precio o bien se celebre un nuevo contrato en caso de no haber acuerdo.

Recepción de obra: En Obra Estatal tiene dos etapas: la recepción provisional (para que se
detecten vicios o fallas) y la recepción definitiva (pone fin al proceso de ejecución y entrega).
Hay recepción parcial cuando se toma posesión de partes terminadas que tengan uso
independiente.

Podrán recibirse total o parcialmente las obras según lo establezca el contrato, pero la recepción
parcial también tendrá lugar la autoridad competente.

La recepción total o parcial tendrán carácter de provisional hasta tanto se cumpla el plazo de
garantía; plazo en el que el contratista será responsable del estado de la obra.

No se cancelará la fianza del contratista hasta que no haya sido aprobada la recepción
definitiva.

Pagos de la obra

Certificaciones y pagos parciales: Se hace por pagos parcial, mensual o quincenal sobre el
avance de la obra, siempre sobre los informes que efectúen los Inspectores de Obra.
Son similares a Obra Privada.

14
Medición y pago: establecido en los pliegos.

La certificación y pago de créditos se establece por ejemplo:


- Dentro de los primeros 15 días de cada mes la Administración hará la medición de los
trabajos efectuados en el mes anterior
- Si el contratista está disconforme con la medición, tiene 5 días para reclamar
- Las mediciones parciales tienen carácter de provisorias
- Dentro de los 30 días de la terminación de la obra, se hará la medición final
- A los 20 días del mes siguiente se harán los certificados de pago, los de acopio, de reajuste,
y de variación de costo

Toda demora de la Administración en liquidación de certificado, impone que se paguen intereses.


Toda demora injustificada del contratista, impone multas.

Rescisión del Contrato: La administración tendrá derecho a la rescisión del contrato cuando el
contratista no cumpla con las condiciones del contrato en tiempos o en forma, cuando trasfiera el
contrato o si asocie con otros para la ejecución del trabajo, cuando abandone la obra por más
de 8 días en tres ocasiones o durante un mes corrido; como consecuencia de esta rescisión el
contratista responderá por perjuicios a la administración, la administración podrá quedarse con
equipos y materiales para continuar la obra, así como retener los fondos de reparo.

El contratista tendrá derecho a rescindir el contrato cuando haya cambios que alteren el valor de
las obras en más, o en menos, un 20%, cuando la administración suspenda por más de 3 meses las
obras, cuando el contratista se vea obligado a suspender las obras por más de 3 meses por
incumplimientos de la administración, por casos de fuerza mayor, cuando la administración no
haga entrega de los terrenos ni realice el replanteo según contrato; como consecuencia se
liquidará a favor del contratista el importe de los equipos, herramientas y cosas exclusivas de la
obra que no quiera retener, liquidará el valor de los materiales acopiados y contratados,
transferencia de los contratos celebrados por el contratista y liquidación de gastos consecuencia
de la rescisión.

Concesión de obra pública: No escapa de las formas de la licitación de obras públicas, solo que
el objeto de la licitación no es la ejecución de una obra sino la conservación o explotación de las
obras públicas. Esta concesión puede realizarse a título oneroso, ya sea imprimiendo al
concesionario una contribución determinada de dinero, o una participación en los beneficios a
favor del Estado; gratuita o subvencionada por el Estado, con una entrega inicial durante la
construcción o con entregas en el período de explotación.

Las obras que ejecuten personas o entidades privadas con subsidios o subvenciones oficiales, la
misma ley que dispone el subsidio determinara el organismo técnico que controlara y fiscalizara
los trabajos, para garantizar la bueno inversión de los fondos públicos.

OBRA PRIVADA OBRA PUBLICA


Cuando el locador hace su propuesta y el Para contratar con el Estado se requieren fórmulas,
comitente la acepta, se consuma el modos, formalidades, trámites pasos y actos
contrato preliminares. Los interesados deben estar calificados
y ser reconocidos por los órganos administrativos.
Deben adquirir las documentaciones, presentar sus
propuestas y garantizar que no abandonará la
licitación.

Lo importante es el tiempo de ejecución de Todo se subordina primero al proceso de licitación, y


obra segundo a cómo y en qué condiciones se entrega y
recepciona la obra terminada

15
No se aplican multas Si se aplican multas

La responsable por daños y perjuicios es El constructor responde por daños y perjuicios que
del contratista, Director de Obra o provengan de actos propios y subordinados, si es
proyectista. En caso fortuito, el comité se caso fortuito serán soportados por la administración
hace cargo sin pagar indemnización al publica
contratista

Hay un régimen específico regulatorio de la Hay dos etapas: la recepción provisional y la


responsabilidad del constructor, Director de recepción definitiva, cuando el contratista concluye
Obra y Proyectista por 10 años. la obra y la administración verifica que el
no se usa tanto la recepción provisional, cumplimento es correcto se da por finalizada la
aunque puede decirse que la recepción es ejecución. El contratista es garante por 10 años.
provisoria hasta que transcurran los 10 años
de garantía La recepción provisional pone a prueba la obra
permitiendo que con el tiempo se detecten vicios.
Recepción parcial cuando se toma posesión de
partes terminadas que pueden tener uso
independiente. Recepción definitiva: pondría fin a
todo proceso de ejecución y entrega

La Selección de Adjudicación se hace por Es un procedimiento especial y autónomo. Se


concurso de precios (pueden ser abiertos o necesita la publicación abierta para que se enteren
cerrados) los interesados (Diario). Los pasos son: 1.adquisición
de los pliegos y bases de condiciones

2.apertura de sobres y conocimiento de los


proponentes

3. Elección de la propuesta más conveniente.

El Director del Obra como representante El Inspector de Obra como representante del
comitente Estado(comité)

En el contrato no se puede modificar ni los El Estado (no el contratista) puede modificar parcial
precios ni el proyecto original, salvo casos o total// la Obra hasta un 20% de su monto o
excepcionales y justificados (teoría de la superior, afectando su precio).
imprevisión)

La locación de obra se acaba por La rescisión declarada unilateral// por el Estado es


conclusión o resolución del contrato. Si el automática. El contratista puede reclamar
comitente desiste la ejecución debe pagar indemnización si fue arbitrario. El contratista puede
al contratista lucro cesante, por muerte del rescindir cuando: las variaciones son > a 20 %, si la
empresario (no del comité), por quiebra del Adm. Suspende por + de 3 meses el trabajo, falta de
constructor, imposibilidad del constructor entrega de elementos o materiales por parte del
de concluir la obra o si el comité no paga o Estado y obliguen a suspender por + de 3 meses o
no entrega materiales reducir ritmo, por caso fortuito o fuerza mayor, o si la
Adm. No entrega terrenos o no hace el replanteo
con tolerancia de 30 días.

16
PROGRAMACIÓN DE OBRA

La Organización de Obra tiene como finalidad ordenar toda la información y las cuestiones
relacionadas a la obra para poder realizar la Planificación y Programación de Obra.

Las palabras Obra y Construcción habitualmente son confundidas, si bien son parecidas poseen
diferencias. La obra es todo, comprende desde la primera idea tirada en un papel hasta la
ejecución del proyecto en el terreno. En cambio, la construcción comienza en el momento que se
inicia el primer trabajo en el terreno.

La Planificación de Obras tiene como finalidad definir el curso de acción y los procedimientos
requeridos para alcanzar los objetivos y metas. Son decisiones anticipadas de lo que hay que
hacer, quién tiene que hacerlo, y cómo deberá hacerse.

Es importante ordenar, con niveles de prioridad, las tareas a realizar para un mejor
funcionamiento. Tiene en cuenta como realizar dichas tareas sin perder el todo, la totalidad de la
obra.

La Planificación garantiza la eficiencia, velocidad, simplicidad y economía. A su vez favorece las


relaciones con los subcontratistas o gremios, proveedores, entre otros.

La Programación de Obras tiene como finalidad ordenar los “tiempos” de ejecución de las tareas
correspondientes a la Planificación de Obra. Ésta debe ser llevada a cabo por el Director de Obra
o la Empresa Constructora.

Consideraciones a tener en cuenta a la hora de la planificación y programación de una obra:

1. definir los trabajos que serán necesarios para la ejecución de la obra


2. imaginar la secuencia de dichos trabajos
3. adoptar la solución constructiva y los materiales más convenientes
4. definir el tiempo de ejecución total de la obra
5. definir la cuadrilla básica de trabajo que se encargará de llevar a cabo las distintas tareas
6. disponer de tiempos de ejecución de cada tarea (hace a la economía total de la obra)
7. disponer de las cantidades que se deben ejecutar de cada tarea (cómputo métrico)
8. conocer el sitio donde se realizaran los trabajos y cada tarea en particular

Ventajas de la Organización, Planificación y Programación de Obras:

 Preveer el momento en que los subcontratistas y gremios ingresan a la obra


 Preveer el momento, cantidad y tipo de materiales que ingresan a la obra
 Preveer los equipos y maquinarias que ingresa a la obra
 Preveer los montos parciales y totales en cuanto a la Ejecución de la Obra
 Permite verificar y corregir posibles atrasos en el Plan de Trabajo
 Métodos o Sistemas de Programación de Obras

Dentro de los Métodos o Sistemas de Programación de Obras podemos mencionar a: El Diagrama


de Gantt y de PERT.

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Diagrama de Barras o Gantt: Los Diagramas de Barras o Gantt tienen como finalidad dejar
constancia de la Ejecución de la obra y de registrar sus avances.
A su vez permite visualizar en forma simultánea como se realizan diferentes tareas, algunas
imprescindibles que se encuentran dispuestas con un orden de prioridad y otras que no son tan
importantes que se realizan paralelamente.

Se lo utiliza para resolver el problema de Programación y distribución de actividades conforme a


un calendario, de manera tal que se pudiese visualizar el periodo de duración de cada actividad.

Los Diagramas de Barras o Gantt consisten en una representación gráfica sobre dos ejes:

Un Eje Horizontal donde se representa el tiempo, definido en la Unidad (hora, día, semana, mes)
más adecuada para la tarea a realizar.

Un Eje Vertical donde se disponen las tareas del proyecto a realizar en relación al orden de
prioridad.

Ventajas y Desventajas de los Diagramas de Barras o Gantt:

La Ventaja principal de los Diagramas de Barras o Gantt es que su trabajo requiere un nivel mínimo
de planificación

Otra ventaja es que estos Diagramas son muy eficaces en las Etapas Iniciales de la Programación
de Obra, sin embargo después de iniciada la ejecución de la obra muchas actividades sufren
modificaciones, trayendo como consecuencia que estos gráficos se vuelvan confusos.

Por último podemos decir que los Diagrama de Barras o Gantt son instrumentos de bajo costo y
extrema simplicidad en su utilización, sin embargo para proyectos complejos sus limitaciones son
bastante serias. Fueron éstas las que llevaron al desarrollo de otras técnicas como son el PERT
(Program Evaluation and Review Technique) o bien el CPM (Critical Path Method).

El Camino Crítico – PERT (Program Evaluation and Review Technique) / C.M.P. – Critical path meted

El camino crítico tiene dos orígenes: el método PERT (Program Evaluation and Review Technique)
desarrollado por la Armada de los Estados Unidos de América, en 1957, y el método CPM (Crítical
Path Method), el segundo origen del método actual, fue desarrollado también en 1957 en los
Estados Unidos de América, por un centro de investigación de operaciones.

El objetivo de los sistemas tipo PERT consiste en ayudar en la planeación y el control, por lo que no
implica mucha optimización directa. Algunas veces el objetivo primario es determinar la
probabilidad de cumplir con fechas de entrega específicas. También identifica aquellas
actividades que son más probables que se conviertan en cuellos de botella y señala, por ende, en
qué puntos debe hacerse el mayor esfuerzo para no tener retrasos. Un tercer objetivo es evaluar el
efecto de los cambios del programa.

Todos los sistemas tipo PERT emplean una red de proyecto para visualizar gráficamente la
interrelación entre sus elementos. Esta representación del plan de un proyecto muestra todas las
relaciones de procedencia, respecto al orden en que se deben realizar las actividades. Se basa
en tres tipos diferentes de estimaciones para los tiempos de las actividades. Para cada actividad
se estima un tiempo optimista (si todo sale bien), un tiempo normal (si hay inconvenientes
normales) y un tiempo pesimista (inconvenientes muy desfavorables).

El método CPM viene a complementar al PERT.

El método del camino crítico es un proceso administrativo de planeación, programación,


ejecución y control de todas y cada una de las actividades componentes de un proyecto que
debe desarrollarse dentro de un tiempo crítico y al costo óptimo.

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Consiste en detallar las tareas que forman parte de la obra o proyecto, estableciéndose sus
relaciones (cual precede o sigue a cual) y sus duraciones, de manera que se puedan encadenar,
estableciendo el camino a seguir para su ejecución.

A fin de determinar cuál es el minino tiempo requerido que podemos tardar en hacer el proyecto,
se establecen las fechas de inicio y terminación, tempranas y tardías de cada tarea y se
relacionan los márgenes de tiempo de las mismas. Incorpora la variable costo para establecer la
relación entre el costo directo presupuestado para la actividad y su tiempo de duración
resultante.

Entre todos los caminos posibles que unen los nodos origen con los nodos destino existe uno cuya
duración es la Mayor. Esa duración total es justamente el tiempo más corto en que puede
ejecutarse el proyecto. A este camino se lo llama CRITICO y a las tareas que lo constituyen TAREAS
CRITICAS.

El camino crítico pasa por el grupo de tareas que no tiene tiempos sobrantes (margen = 0), es
decir que si una de éstas se atrasa un tiempo determinado, todo el proyecto se atrasa ese mismo
período.

19
PROPIEDAD HORIZONTAL

Es la resultante de dividir un inmueble en unidades, cada una de las cuales puede pertenecer a
diferentes titulares.

Requisitos:

a) Cada una de las unidades será independiente de las demás, es decir, que estarán
separadas por paredes divisorias.
b) Que cada unidad tenga salida a la vía pública, bien sea directamente o por un pasaje
común.

Objeto: El objeto sobre el cual recae la PH es el propio edificio en el que aparecen determinadas
“partes propias” y “partes comunes”. Se establece un condominio de indivisión forzosa. No se
puede pedir división de la cosa común.
 Propiedad de uso exclusivo: así se denominan a las partes propias. Son las superficies
exclusivas de cada unidad. Las modificaciones o cambios dentro de las mismas no pueden
afectar a las partes comunes. Pertenecen en forma exclusiva a cada propietario.
 Propiedad de uso común: así se denominan a las partes comunes. Son las pertenecientes
en condominio a todos los copropietarios (consorcistas) en forma proporcional al valor de cada
unidad / terreno / ingresos / galerías, todas aquellas común o indispensables para mantener la
seguridad del edificio.
 Propiedad común de uso exclusivo: son superficies de propiedad del conjunto, pero que
están a cargo de uno de los propietarios (balcones, patios, jardines, algunas terrazas).
 Expensas: La administración, mantenimiento y conservación de las cosas comunes originan
gastos que pesan sobre todos los copropietarios. Las expensas son precisamente esos gastos o
erogaciones que demanda el edificio. Todos los condominios están obligados a pagar este gasto
en proporción al valor de sus unidades, no pudiendo librarse haciendo abandono del piso o
departamento que le pertenezca.
Nadie podrá negarse a pagar las expensas, pues de hacerlo, previo proceso, podrá llegarse a
ejecutar la unidad.

Son gastos de expensas: administración, reparación, conservación, seguros, daños causados a


terceros, etc.

Consorcio: Terminada la obra, sometido el edificio al régimen de PH, inscripto ya en el registro de


la propiedad, con todos los trámites terminados, el adquiriente firmará la escritura de dominio, el
reglamento de copropiedad y administración, y el reglamento interno, con los cual pasa a ser un
consorcista con atribuciones de uso, venta e hipoteca, etc., de su unidad.

El consorcio se constituye entonces, al terminar el edificio con todos sus trámites y al obtener el
dominio por escritura pública de cada unidad.

El consorcio tiene personería jurídica, es una persona jurídica, tiene órganos de gobierno
(administrador, asambleas), domicilio y patrimonio.

La personería jurídica es la aptitud que la ley confiere para adquirir derechos y contraer
obligaciones. En razón de ella puede exigir a los propietarios al cumplimiento del reglamento de
copropiedad, accionar judicialmente contra ellos por el cobro de expensas y accionar contra
terceros por otras causas.

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Plano de Propiedad Horizontal: Es en el que queda materializada la división en PH. En él las distintas
superficies se expresan con distintas graficaciones:

 Superficies exclusivas: en blanco


 Superficies comunes: rayado a 45º y se pintan en verde
 Muros de carga, divisorios y fachadas: en negro lleno.
Será confeccionado por un agrimensor o un grupo geógrafo. Contendrá una planilla en la que se
indicará el porcentaje de participación de cada unidad sobre el total y el porcentaje con el que
participará de todos los gastos comunes.

El plano de PH solo se realizará cuando el edificio esté totalmente terminado, ya que su medición
va a formar parte de la escritura de cada unidad, con lo que el plano de PH es base de un
instrumento legal (de ahí que se requiere de una rigurosa exactitud).

Aplicación de la Propiedad Horizontal: Se aplicará en viviendas, locales, oficinas, panteones, etc.


Reglamentos:

 Existe un reglamento de “copropiedad y administración” y un “reglamento interno”.


 Ambos son la ley interna de un edificio. En él son especificadas las personas que son
copropietarias, la unidad que le pertenece, la superficie y el porcentaje de propiedad
común que les ha sido asignado. Se establece además, cómo se administrará el edificio,
cómo se evaluarán los gastos, usos autorizados y no autorizados, los regímenes de
asamblea, etc.
 El reglamento interno establece las formas de usos particulares (horarios de silencia,
presencia de mascotas, etc.).

Ponderación del edificio y sus unidades: Obtenido el porcentaje de participación de cada unidad
sobre la superficie total corresponde un segundo ajuste de ese porcentaje en base a la
ponderación de esas unidades según su ubicación dentro del mismo: vale más un piso alto que
uno bajo, vale más la vista al frente que al contra frente (depende el caso).

Pre Horizontalidad: En la mayor parte de los casos de las ventas en PH se realizan mediante la
suscripción del llamado boleto de compra-venta. Bajo estas circunstancias el inmueble no se halla
incorporado al régimen de PH. Desde que se suscriben los boletos en compra-venta hasta que
culmina la operación transcurre un lapso de tiempo de duración indefinida. Este período se
denomina “pre horizontalidad” por ser anterior al estado de horizontalidad.
En cuanto a lo que se vende, recibe el nombre de “unidad futura” porque no está individualizada
jurídicamente y carece por lo tanto de existencia legal.

Aquí como en los demás casos, en donde se venden inmuebles, las partes celebran el pre-
contrato mediante documento privado, suscriben el respectivo boleto de compra-venta. Cuando
se trata de un inmueble cualquiera se pasa del boleto a la escrituración de inmediato, que
demanda pocos meses. En cambio, si se trata de estas unidades, debido a que son futuras, debe
transcurrir todo el período de pre horizontalidad.

21
MEDIANERIA

La medianería es un caso particular del condómino. Es la propiedad común de los vecinos de


heredades contiguas sobre los muros construidos a su costa, en el límite separativo de las mismas
(Art. 2717 – Código Civil).

Construido sobre el eje divisorio en forma encaballada, o totalmente sobre el terreno de uno de
los propietarios linderos en forma contigua, el muro divisorio es aquel que separa dos predios
linderos. Cuando es de uno solo de los vecinos, se dice que es privativo de dicho vecino. Cuando
es de ambos vecinos es condominio, se lo llama medianero.

Tipos de muros:

Situación Legal:

- Privativo: cuando lo construye uno solo de los vecinos a su cargo. Si otro vecino quiere usarlo
deberá abonar su parte.

- Medianeros: es el que ha sido construido por vecinos de fincas lindera, pagado por ambos y
encaballado en la línea divisoria o cuando el segundo edificante adquiere la mitad.

Situación Física:

- Muro Encaballado: es cuando el muro se construye en el eje divisorio de ambas propiedades.


Posición natural y correcta.

- Muro Contiguo / Desplazado del Eje (terreno propio o ajeno): es cuando ha sido construido
totalmente en el terreno de uno de los vecinos.

Por ser un condominio, se constituye también por contrato, o por disposición de última voluntad, o
por disposición de la ley, cada vecino goza de la parte indivisa como si fuese propietario, pero no
puede disponer de actos para tratar de apropiarse del dominio total, ni hacer innovaciones sin
permiso, ni establecer servidumbre si perjudica a la otra parte, se obliga a hacer frente a los gastos
de conservación y reparación, a no cambiar su uso o destino.

No interesa quien fue el propietario exclusivo ni el primer edificador. No hay quien tenga reserva
de más derecho que otro. El que viene después, a partir del momento en que haga efectivo el
pago de la mitad del valor del muro, pasa a ser propietario con los mismos derechos y
atribuciones que el propietario original.
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Por lo general un primer edificante levanta la pared a su cargo, cuando aparece el segundo
edificante puede hacer uso de ella. Se estará ante una pared medianera cuando el segundo
edificante pague la mitad del sector que ocupa. Cumpliendo el pago, el muro pasará a ser
común, aunque desde el principio, por sus características, haya sido pared medianera.

El Código Civil da derecho al segundo edificante a hacer uso de la pared medianera sin haberla
pagado, como también da derecho al que la construyó a cobrar su deuda.

El segundo edificante a partir del pago, pasará a tener los mismos derechos sobre el muro que el
que lo construyó.

El primer edificante tiene derecho a ocupar parte del terreno del vecino en la construcción del
muro. De la misma forma que el segundo tiene derecho de hacer uso del muro encaballado en el
límite de su propiedad.

El precio que le corresponde abonar al segundo edificante es el valor de la pared al día de hoy,
previa deducción de los detrimentos que haya sufrido por el paso del tiempo y deterioros o falta
de conservación.

Toda pared o muro separativo de dos edificios se presume medianero en toda la altura hasta el
término del edificio más bajo. La parte que sobrepase a esta altura se considera perteneciente
exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo prueba en contrario por instrumento público o
privado o por signos materiales. No se presume cuando dividen patios, jardines y quintas, aun
cerrados por todas partes (Arts. 2717 – 2721 – Código Civil).

En los pueblos y arrabales, el que edificare primero en un lugar aún no cerrado entre paredes,
pude asentar la mitad de la pared sobre el terreno vecino hasta la altura de 3 metros y un espesor
que no exceda de 18 pulgadas (43,2 cm) (Art. 2725 – Código Civil).

Siendo la invasión al terreno de hasta 9 pulgadas (21,6 cm), no se puede aprovecharse de ese
derecho para asentar mayor espesor del muro en el terreno vecino que en el propio, dada que la
invasión debe ser la a la mitad del espesor.

23
Caso A: Si el espesor del muro a construir es de 30 cm, no se puede asentar 21,6 cm al vecino,
dejando solamente 8,4 cm en el propio.

Caso B: Si el muro a construir es mayor que 45 cm de espesor, se podrá invadir los 21,6 cm y el
excedente deberá estar asentado en el propio.

Caso C: En el caso de muro contiguo, edificado todo en el terreno propio del edificador y a su
costa el Art. 2728 – Código Civil faculta al vecino a adquirir la medianería y la franja de terreno
correspondiente a la mitad del muro.

Caso D: En el caso de que no existiera inmediata antigüedad, la distancia no debería exceder de


21,6 cm para que pudiera aplicarse el mismo criterio, pudiendo intimar al propietario colindante
para que le venda dicha franja de terreno y el condominio del muro, bajo apercibimiento de
solicitar jurídicamente la demolición de dicho muro anti funcional, dado que él no puede ejercer
el derecho que le concede del Art. 2725 – Código Civil, de asentar la mitad del muro de
cerramiento sobre el terreno vecino.

Abandono: La obligación del vecino de conservar, reparar o reconstruir la pared medianera


puede ser eludida haciendo abandono de ella siempre que el muro no sea parte de un edificio
que le pertenezca o que la reparación o reconstrucción no haya llegado a ser necesaria por un
hecho suyo.

El otro vecino pasa a ser propietario exclusivo del muro y del terreno en el que se asienta. El que
haya abandonado un muro lo puede readquirir abonando la mitad del valor del muro y del
terreno en el que se asienta.

Función del muro medianero

- Límite y separación de dos propiedades.


- Sostén: cada propietario podrá utilizar solo el 50 % de la capacidad portante del muro.

Prescripción (Disposición):

a) Liberatoria: el acreedor tiene derecho a cobrar hasta 10 años desde que el segundo
edificante comienza a usar la pared.
b) Adquisitiva: el segundo edificante pasa a ser propietario del muro luego de una posesión
continua de 20 años, con dominio de conservarla para sí, sin necesidad de título.

En terreno propio: destinado al condominio por uso subordinado a la voluntad del vecino. El que
construye no puede reclamar al vecino el pago del muro ni del terreno si éste no hace uso de él.
En cambio, si éste quiere utilizarlo deberá abonar además del 50 % de la pared, el 50 % del valor
del terreno en donde se asentó el muro.

En terreno ajeno: esto escapa del terreno de la medianería, enmarcándose en el de la


“construcción en suelo ajeno”. Normalmente en estos casos se indemniza al perjudicado, sin pedir
la demolición de lo ya construido.

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Condiciones materiales del muro medianero:

a) Espesor: 30 cm. como mínimo si separa partes cubiertas (45 cm. como máximo)
15 cm. con pilares 30 x 30 en partes no cubiertas (cercos)

b) Altura: Si separa partes cubiertas es la altura del local + el espesor del techo + mojinete
Se es un cerco son 3 metros desde el N.T. más alto

Si es una terraza accesible: 1.60 m, si es terraza no accesible: 1 m

c) Cimientos: zapatas simétricas en el caso de muros.


Zapatas asimétricas o excéntricas: las bases de las columnas deben ejecutarse dentro del terreno
que las construye.

d) Muros de sótanos: se ejecutan en forma simétrica. El aislamiento hidráulico vertical estará en el


terreno del vecino.
e) Estructura de HºAº: se ejecutan del lado del que las construye y a partir del eje divisorio (ídem
bases). Incluye vigas, columnas, encadenados y dinteles.

Restricciones – Reglamento de Edificación:

 Instalaciones que puedan producir vibraciones.


 Canchas de bochas, paddle, tenis u otras actividades que puedan producir golpes o choques.
 Instalaciones que produzcan calor o frío (se distanciarán o aislarán).
 Instalaciones que produzcan humedad (canteros, desagües, canaletas).
 Las cañerías verticales cloacales, pluviales o de ventilación no se pueden empotrar.
 Aberturas en el muro divisorio (salvo en muro privativo divisorio a partir de los 2 metros del piso
del local. Vidrios fijos y rejas de 3 pulgadas.
 Se pueden empotrar en el muro hasta 7 cm. de profundidad las cañerías de distribución
horizontal (agua, gas, electricidad, etc.).

Adquisición de medianera:

1- Contribución de gastos.
2- Por compra de derechos.
3- Por donación de derechos.
4- Por compra de una de las casas vecinas.
5- Por prescripción.
6- Por readquisición.
7- Por compensación.

1 – Contribución de gastos: Donde ambos vecinos, de común acuerdo, resuelven construir el muro
divisorio entre sus respectivos predios, contribuyen de forma igual a los gastos. El muro nace
medianero.

2 – Por compra de derechos: Mediante un pago en dinero contra el derecho de utilizar el muro
divisorio construido por el vecino y a su cargo. El vecino que usa un muro o pared no medianera
lindante con su predio, tiene la facultad de adquirir la medianería en la extensión de sus usos
incluidos los cimientos. El dueño de la pared se encuentra en una venta forzosa.

3 – Por donación de los derechos: Realizada expresamente por el vecino, de su muro privativo, al
adquiriente. Es un derecho que tiene el propietario de un muro divisorio privativo, de convertir el
estado de dominio de la pared al de condominio sin recibir por ello pago alguno. Debe ir
acompañado de algún documento fehaciente.

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4 – Por compra de una de las casa vecinas: El comprador de una de dos casas vecinas de un
mismo dueño adquiere también el derecho de la respectiva medianería, considerándose incluido
su importe en el precio de venta de inmueble.

5 – Por prescripción: Es la forma de adquirir derechos o extinguir obligaciones por el simple


transcurso del tiempo. Este tiempo esta fiado en 10 años para la prescripción liberatoria
(Liberación de pago), y de 20 años para liberación adquisitiva (Adquisición del derecho). Esto
último requiere la posesión de la cosa con intención de someterla a su propiedad, a través de la
figura llamada “usucapión”.

La prescripción liberatoria está basada en el derecho que se obtiene por el transcurso del tiempo
de 10 años, si el vecino dueño del muro divisorio no requiere del pago respectivo al lindero desde
el momento que este comienza a servirse de ella.

La prescripción adquisitiva permite adquirir el dominio o condominio a partir de una posesión


previa manifestada por signos de uso, documentos administrativos o pruebas fehacientes por 20
años.

6 – Por readquisición: Es cuando alguno de los condominios de un muro medianero abandone o


renuncie a sus derechos por no poder contribuir a las reparaciones, o mantenimiento del mismo,
cediendo la mitad del terreno sobre el que la pared se asienta (Art. 2727 – Código Civil).

7 – Por compensación: Es la forma de construir medianería por la cual cualquier de los dos vecinos
de predios linderos, reconstruye un muro privativo o medianero porque no se adecua a sus
necesidades.

A la hora de tener que presupuestar una medianera, esta se presupuesta al precio actual del
momento.

Etapas de presupuestación:

1 – Relevamiento (Relevamiento de muros, escritura, agrimensor, estudio, etc)


2 – Confección del plano de medianería determinando la pertenencia de cada muro en cuestión y 3
las partes a adquirir (Escribano, situación de muros linderos).
3 – Cómputo y análisis de los rubros que se deben considerar en la liquidación.
4 – Cobro de honorarios.

Liquidación de medianería:

 Contar con el relevamiento de las propiedades donde se va a actuar. Determinar el perfil de lo


primeramente edificado y superponerle el perfil de la nueva construcción.
 Se determinan:
o Los sectores que se van a adquirir y sobre los que existirá condominio.
o Los sectores que van a quedar en propiedad exclusiva de cada uno.
o Desarrollar el cómputo métrico de cada uno de los rubros que existen en la ejecución del
muro divisorio (excavación de cimientos, banquinas, mampostería de cimientos, de
elevación, capas aisladoras y revoques). Determinar los precios unitarios de cada uno de los
rubros.
o Así obtengo el valor de reposición (V.R.) como si el muro se ejecutase nuevo.
o Debo llegar al valor actual (V.A.) afectando al V.R. con la depreciación (D.) que ha sufrido el
muro. (Depreciación: pérdida del valor o precio de una cosa. Representa un valor que no se
puede recuperar con gastos de mantenimiento. Las reparaciones permiten obtener del bien,
su máxima duración. La antigüedad y estado del muro son los parámetros a considerar)
o Se debe considerar la vida probable de cada rubro estudiado, siendo la “vida probable”, el
lapso de tiempo en que el muro puede prestar servicios efectivamente. Obtenemos la edad
del muro en % de la vida transcurrida.
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- Excavación de cimientos: indeterminado (V.R. = V.A.)
- Banquinas sin armar: 90 años
- Mampostería de cimientos o submuración: 90 años
- Capas aisladoras: 50 años
- Capas aisladoras sótanos: 40 años
- Mampostería de elevación: 90 años.
- Revoques exteriores: 40 años
- Revoques interiores: 60 años
- Estados:

o Estado 1: nuevo sin reparaciones


o Estado 2: regular de mantenimiento con conservación normal de pequeña
importancia.
o Estado 3: necesitado de reparaciones sencillas
o Estado 4: necesitado de reparaciones importantes
o Estado 5: sin valor.

Concluyendo, para valuar la medianería (fijar su valor) deberá tenerse en cuenta el costo
referente a: Excavación de cimientos, Banquinas, Mampostería de cimientos, Capas aisladoras,
Capas aisladoras sótanos, Mampostería de elevación, Revoques exteriores, Revoques interiores y
Valor medio del terreno (si está en el terreno del vecino)

El precio de la medianería se calcula tomando como base los valores actuales, deduciendo los
porcentajes de desvalorización originada en la antigüedad de la pared, su estado.

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CERTIFICADOS

Es la documentación que se elabora cada período de tiempo pactado entre el comitente y la


empresa en toda obra de ejecución y en cual quedan establecidos los trabajos con sus
respectivos valores, que se han realizado en dicho período y que han quedado asentados en
obra. En el mismo se hace referencia a lo ejecutado anteriormente y ya liquidado, así como lo
que falta ejecutar y liquidar para terminar la obra.

Definidos cuales fueron los trabajos realizados, el paso siguiente es la medición de los mismos. El
certificado debe ser confeccionado por la Empresa Constructora, y esta es quien realiza las
mediciones. Terminado, el certificado será entregado al Director de Obra para que lo verifique lo
apruebe o rechace. Como los rubros no se realizan en su totalidad en el período de tiempo que
abarca cada certificado, se debe determinar el porcentaje realizado sobre el total. Esta medición
se hace el último día del período que abarque el certificado y en el contrato deberá estar
acordado el tiempo que el Director de Obra dispone para rechazar o aprobar el certificado. Esto
es importante desde el punto de vista financiero de la Empresa ya que después de esta
verificación se puede confeccionar la factura y cobrar por el monto correspondiente.

El pliego de especificaciones generales de la obra debe establecer que un determinado


porcentaje sobre el monto del certificado (5%) le será retenido a la Empresa para formar el
FONDO DE GARANTIA (o de REPARO) de la obra, que le será reintegrado, siempre y cuando no
sea necesario utilizarlo para alguna reparación, etc.

Además de los Certificados por trabajos efectuados, se pueden confeccionar Certificados por
acopio de materiales, que como no pueden integrarse todos en la obra, es común que la
Empresa contrate un Seguro de Caución por el valor del certificado en una aseguradora para ser
entregado como garantía al comitente. A posterior, en cada certificado de obra se deberá
deducir el porcentaje que le corresponda a los materiales acopiados que hayan sido asentados
en obra. Estos certificados se deben enumerar correlativamente.

Otros certificados: variación de costos, trabajos adicionales. Todos tienen que estar firmados por el
Director de obra y la Empresa para tener validez.

LEY 13064 - DE LAS OBRAS PÚBLICAS EN GENERAL

Se considera obra pública nacional toda construcción o trabajo o servicio de industria que se
ejecute con fondos del Tesoro de la Nación, a excepción de los efectuados con subsidios, que se
regirán por ley especial, y las construcciones militares, que se regirán por la ley 12.737 y su
reglamentación y supletoriamente por las disposiciones de la presente.

Antes de sacar una obra pública a remate o de contratar directamente su realización, se


requerirá la aprobación del proyecto y presupuesto respectivo, por los organismos legalmente
autorizados, que deberá ser acompañando del pliego de condiciones de la ejecución, así como
de las bases del llamado a licitación.

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