Resumen Ejecutivo Proyecto Pienta Dic 06 2022. 1

FORMULACIÓN DEL MACROPROYECTO PIENTA DE INTERÉS SOCIAL DEL
VALLE DE GUATIGUARÁ EN PIEDECUESTA, SANTANDER (COLOMBIA), ÁREA

METROPOLITANA DE BUCARAMANGA.
FORMULARIO PRELIMINAR PROYECTO
DATOS EMPRESA TITULAR DEL CREDITO A SOLICITAR
Razón Social: MIDDAY SAS.
La empresa tendrá por objeto realizar cualquier actividad, comercial o civil, lícita.
Particularmente la inversión en finca raíz y su desarrollo y explotación o
aprovechamiento y en bienes muebles de todo tipo tangible o intangibles;
especialmente para el diseño, urbanismo, construcción y desarrollo de
Macroproyectos, planes parciales y proyectos habitacionales o residenciales;
recreacionales o institucionales comerciales e industriales privados, directamente o en
asocio bajo cualquiera modalidad.
La sociedad podrá llevar a cabo, en general, todas las operaciones, de cualquier

naturaleza que ellas fueren, relacionadas con el objeto mencionado, así como
cualesquiera actividades. Similares conexas o complementarias o que permitan
facilitar o desarrollar el comercio o la industria de la sociedad.
• NIT: 901.324.871-8
• REPRESENTANTE LEGAL: FERNANDO JOSÉ PUYANA MEJÍA
• CEDULA: 5.567.940
• TELEFONO: (+57) 311.8980117
• E-MAIL: fepume777@hotmail.com
• REPRESENTANTE LEGAL SUPLENTE: DANIELA PUYANA

FONRODONA
• CEDULA: 1095.821.190
• TELEFONO:
• E-MAIL: danipuyana@hotmail.com
• DIRECCION OFICINA:
• TELEFONO OFICINA:
1
DATOS EMPRESA FIDUCIARIA
• Razón Social: FIDUCIARIA BOGOTÁ S. A.

• SOCIOS: Anexo Certificado de Existencia y Representación Legal
• Representante Legal: Buenaventura Osorio Martínez
• Dirección: Calle 67 No 7 - 37 Piso 3 Bogotá D. C. (Colombia)
• Forma jurídica: Sociedad Anónima
• Actividad: Actividades que la ley le permita a las sociedades fiduciarias
• Teléfono: (+57 1) 3485400 Teléfono comercial 2: 3220602
• NIT: 800.142.383-7
DATOS DEL PROYECTO
UBICACIÓN: MEDIANTE RESOLUCIÓN NO. 1227 DEL 26 DE JUNIO DE 2009

EXPEDIDA POR EL MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA Y
DESARROLLO TERRITORIAL ANUNCIÓ POR MOTIVOS DE UTILIDAD
PÚBLICA E INTERÉS SOCIAL, EL MACROPROYECTO DE INTERÉS
SOCIAL NACIONAL “PIENTA – HOMENAJE COMUNERO EL
BICENTENARIO DE LA INDEPENDENCIA” LOCALIZADO EN EL SECTOR
GUATIGUARÁ - PIEDECUESTA DEL DEPARTAMENTO DE SANTANDER-
COLOMBIA”, POR LAS CONSIDERACIONES QUE DESARROLLAREMOS EN
ESTE TÍTULO.
2
Foto Satelital del Proyecto
DELIMITACIÓN DEL ÁREA DEL MACROPROYECTO
El Macroproyecto es un proyecto integral de vivienda catalogado como piloto en el país, que

se adelantará en jurisdicción del municipio de Piedecuesta y beneficiará a no menos de 18 mil
hogares santandereanos, “es decir que albergará a cerca de 60 mil ciudadanos, será una
ciudadela que podría tener más habitantes que Piedecuesta”.
Para jalonar un Macroproyecto como este, se hace importante el apoyo del gobierno nacional
y local. El Macroproyecto Pienta se encuentra localizado en la vereda El Diamante-
Guatiguará del municipio de Piedecuesta, cuya clasificación de suelo se encuentra
especificada como rural. El área de planificación urbana será desarrollada en una unidad de
ejecución dividida en 8 etapas.
3
PREDIOS OBJETO DEL MACROPROYECTO
Identificación de los predios integrantes del área objeto del Macroproyecto:
Predio – 00-0-007-002
Hacienda Santa Rita, Vereda Santa Rita o Pajonal Matricula: 314-19252 y 314-21263.
Propietario/Poseedor/Ocupante: Inversora San Carlos y Otros.
Predio – 007-003
Hacienda El Santuario Matrícula 314-0021259-92.

Propietario/Poseedor/Ocupante: Enrique Puyana Mejía y Otros.
Predio – 007-135
Villa Paulina Lote 2 Matricula: 314-21261.

Propietario/Poseedor/Ocupante: Distraves S.A. – Distribuidora Avico.
Predio – 007-134
Hacienda Santuario, Vereda Barro Blanco Matricula: 314-21259 y 314-21263

Propietario/Poseedor/Ocupante: Enrique Puyana Mejía y Otros.
Tratamientos urbanísticos
Con la adopción, la totalidad de área de la primera unidad de ejecución del Macroproyecto

Pienta (124.98 Has.) se incorporará al municipio de Piedecuesta bajo dos categorías de
clasificación de suelo: Protección y Desarrollo. La Estructura Ecológica Principal, incluyendo
las áreas de amenaza de inundación, corresponde al 10 por ciento del área bruta del AE1 y
será incorporada cómo Suelo de Protección (12.4 Has). El 90 por ciento restante (112.5 Has),
será incorporado cómo Suelo de Expansión Urbana; el cual se irá incorporando al suelo
urbano con el desarrollo de la Unidad de Ejecución.
Suelo de Protección
El suelo de protección comprende todas las áreas con restricciones para la urbanización, la
Estructura Ecológica Principal por su valor ambiental y paisajístico y las áreas de riesgo.
También harían parte de esta clasificación las zonas de utilidad pública para la ubicación de
infraestructuras para la provisión de servicios públicos domiciliarios.
Suelo de Expansión
El suelo de expansión está destinado a albergar las futuras actividades urbanas y por tanto se
designó en las áreas aptas para la urbanización, en concordancia con la demanda de suelo para
el crecimiento urbano y la posibilidad de dotación con infraestructura básica. Se considera
infraestructura básica el sistema vial y de transporte, las redes de servicios públicos, el sistema
de espacios abiertos y los equipamientos colectivos de interés público o social.
4
De acuerdo con la clasificación del suelo, se definen dos tratamientos urbanísticos aplicables
a la clasificación del suelo mencionada. Para la Estructura ecológica Principal, ya clasificada
como suelo de protección se asignó el tratamiento de conservación ambiental; y para el área
de expansión urbana se asignó el tratamiento de desarrollo.
Tratamiento de Protección Ambiental
El tratamiento de protección ambiental tiene como objetivo la preservación de los valores

ambientales de la estructura ecológica principal ampliamente descritos en el estudio ambiental
y en la sección de estructura ecológica principal del Capítulo de Estructura Urbana.
Areas en Tratamiento de Protección Ambiental
Es importante tener en cuenta que, a diferencia de la Estructura Ecológica Principal, la

propuesta urbanística debe contabilizar cómo vías la intersección entre los cuerpos de agua y
el sistema vial.
Tratamiento de Desarrollo
El tratamiento de desarrollo busca orientar la incorporación al suelo urbano de las áreas

clasificadas cómo de expansión urbana por el macroproyecto.
El tratamiento de desarrollo está limitado a las áreas no desarrolladas que presentan

condiciones adecuadas para la urbanización, de acuerdo a la disponibilidad de servicios
públicos básicos. El suelo de expansión urbana se incorporará al suelo urbano a través de la
unidad de ejecución y sus etapas.
Vale la pena aclarar que, en el tratamiento de desarrollo, además de ser aplicado a las áreas
urbanizables del proyecto, también fue aplicado a algunas áreas de reserva vial para el
desarrollo de la Transversal Guatiguará y el Anillo Central de Piedecuesta, de acuerdo con los
perfiles del sistema de movilidad de la estructura urbana.
Así mismo, aunque el tratamiento de desarrollo fue aplicado a las áreas destinadas a la PTAR
del Macroproyecto y a las áreas de aislamiento de protección ambiental de la PTAR el
Santuario y la PTAR Pienta, las cuales fueron excluidas del Área Neta Urbanizable e
incorporadas cómo áreas verdes, incluida en las afectaciones urbanísticas del proyecto, pero
no en las cesiones urbanísticas.
5
6
En Dólares de los Estados Unidos de América
DETALLE DE LA INVERSIÓN
No. Detalle Dólares

1 TERRENOS Valor m²
1,50% P-001 Villa Paulina65 $ 24.742.761 $ 96,95
0,60% P-002 Lote 2 $ 10.664.440 $ 96,95
2,90% P-003 Hacienda Santa Rita $ 48.474.727 $ 96,95
2,30% P-004 El Santuario $ 37.501.309 $ 96,95
7,30% Subtotal Terrenos $ 121.383.236 $ 96,95
2 COSTOS DIRECTOS
2,1 Área a construir Valor m2

11,40% Comercial $ 187.397.753 $ 573
8,27% Dotacional $ 136.284.902 $ 541
5,77% Logístico $ 95.180.268 $ 410
4,68% VIP $ 77.179.287 $ 355
19,09% VIS $ 314.814.652 $ 462
2,10% Parqueaderos y Terrazas $ 35.012.172 $ 357
51,31% Total área a Construir $ 845.869.034 $ 450
2.2 URBANISMO
2.2.1 Cargas Locales

0,30% Alcantarillado Sanitario y Pluvial $ 4.946.159 $ 4,0
0,36% Acueducto $ 5.935.391 $ 5,0
0,24% Red Eléctrica y de Comunicaciones $ 3.956.927 $ 3,0
0,19% Malla Vial Local $ 3.132.567 $ 3,0
0,17% Par Vial Este $ 2.802.823 $ 2,0
0,23% Par Vial Oeste $ 3.792.055 $ 3,0
0,28% Mobiliario y Dotación de Espacio Público $ 4.616.415 $ 4,0
1,77% Subtotales $ 29.182.337 $ 24
0,04% AIU Cargas Locales $ 659.488 $ 1,0
1,81% Total Directos Cargas Locales $ 29.841.825 $ 25
2.2.2 Directos Cargas Generales Valor m2

0,08% Regularización de la Calzada Existente de la Transv. Guatiguará $ 1.318.976 $ 1,0
0,10% Construcción de la Calzada Interna del Anillo Central $ 1.648.720 $ 1,0
0,05% Regularización de la Calzada Existente de la Circunv. Guatiguará $ 824.360 $ 1,0
0,09% Ampliación del perfil de la Circunvalar Guatiguará (Calzada Nueva) $ 1.483.848 $ 1,0
0,11% Puente Circunvalar Guatiguará - Quebrada Chorro Grande $ 1.813.592 $ 1,0
0,12% Puente Circunvalar Guatiguará - Quebrada Suratoque $ 1.978.464 $ 2,0
0,04% Puente Anillo Central Calzada Interna - Quebrada Chorro Grande $ 659.488 $ 1,0
0,15% Puente Anillo Central Calzada Interna - Quebrada Suratoque $ 2.473.079 $ 2,0
0,10% Puente Transv. Guatiguará Calzada Int. - Quebrada Chorro Grande $ 1.648.720 $ 1,0
0,84% Subtotales $ 13.849.247 $ 11
0,03% AIU Cargas Generales $ 491.872 $ 0,4
0,06% Suelo regularización de la Calzada Existente Transv. Guatiguará $ 989.232 $ 1,0
0,93% Total Directos Cargas Generales $ 15.330.351 $ 12
7
2.2.3 Cargas Generales Adicionales

0,75% PTAR PIENTA $ 12.365.397 $ 10,0
0,50% PTAP Río Lato $ 8.243.598 $ 7,0
0,13% Tanque de Almacenamiento "La Colina" $ 2.143.336 $ 2,0
0,04% Conector PTAP - Macroproyecto $ 659.488 $ 1,0
0,10% Ampliación del perfil de la Transversal Guatiguará (calzada Nueva) $ 1.648.720 $ 1,0
0,15% Ampliación del Tramo conector Transversal Guatiguará $ 2.473.079 $ 2,0
0,25% Equipamientos Públicos $ 4.121.799 $ 3,0
0,04% Ampliación del perfil del Anillo Central (Calzada Nueva) $ 659.488 $ 1,0
0,09% Puente Transv. Guatiguará Calzada Int. - Quebrada Chorro Grande $ 1.483.848 $ 1,0
0,04% Puente Anillo Central Calzada Interna - Quebrada Chorro Grande $ 659.488 $ 1,0
0,05% Puente Anillo Central Calzada Interna - Quebrada Suratoque $ 824.360 $ 1,0
2,14% Subtotales $ 35.282.601 $ 30
0,04% AIU Cargas Generales Adicionales $ 659.488 $ 38
0,08% Suelo para ampliación del perfil del Anillo Central (Calzada Nueva) $ 1.318.976 $ 77
2,26% Total Cargas Generales Adicionales $ 37.261.065 $ 48
5,00% TOTAL URBANISMO $ 82.433.241 $ 66
15.1 Cronograma de Ejecución
El MP PIENTA se desarrollará en una sola unidad de actuación, dividida en varias etapas de

ejecución. El plazo total para la ejecución del Macroproyecto será de 10 años, no obstante, se
espera que los desarrollos VIP y VIS puedan ser ejecutados en menos de 5 años. El siguiente
es el cronograma estimado de ejecución:
Cronograma Inversión inicial
(En dólares de los Estados Unidos de América)
Concepto Valor en USD
Valor del 50% de los terrenos $ 60.691.618
Urbanismo $ 82.433.241
Valor 3,3% Dotacionales $ 6.875.141
$ 150.000.000
Este valor será invertido en la iniciación del proyecto PIENTA en la compra del 50% de la
tierra , todas las áreas de Urbanismo y acondicionamiento de todas las obras que conforman
el inicio del proyecto. El siguiente es el Cronograma de desmbolsos del préstamo solicitado:
8
FORMULACIÓN DEL MACROPROYECTO PIENTA DE INTERÉS SOCIAL DEL VALLE DE GUATIGUARÁ EN PIEDECUESTA, SANTANDER (COLOMBIA),
ÁREA METROPOLITANA DE BUCARAMANGA.
Cronograma de Desembolsos de los recursos financieros
Flujo de caja general [$USD]

Ítem % Total
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6
Compra 50% Predios 41,00% $ 61.500.000 $ 61.500.000
Preliminares 3,00% $ 4.500.000 $ 4.500.000 $ - $ - $ - $ - $ -
Excavaciones - Cimentación - Rellenos 7,30% $ 10.950.000 $ - $ 3.650.000 $ 3.650.000 $ 3.650.000 $ - $ -
Desagues e instalaciones 2,60% $ 3.900.000 $ - $ 975.000 $ 975.000 $ 975.000 $ 975.000 $ -
Mamposteria 2,50% $ 3.750.000 $ - $ - $ - $ - $ 625.000 $ 625.000
Estructura concreto, metálica y refuerzo 9,00% $ 13.500.000 $ - $ - $ 2.250.000 $ 2.250.000 $ 2.250.000 $ 2.250.000
Cubiertas 2,20% $ 3.300.000 $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Pisos y Bases 2,20% $ 3.300.000 $ - $ - $ 366.667 $ 366.667 $ 366.667 $ 366.667
Instalaciones hidráulicas 4,80% $ 7.200.000 $ - $ - $ 800.000 $ 800.000 $ 800.000 $ 800.000
Instalaciones Sanitarias 3,40% $ 5.100.000 $ - $ 510.000 $ 510.000 $ 510.000 $ 510.000 $ 510.000
Instalaciones eléctricas 3,50% $ 5.250.000 $ - $ 525.000 $ 525.000 $ 525.000 $ 525.000 $ 525.000
Instalaciones y sumideros sanitarios 1,10% $ 1.650.000 $ - $ - $ 183.333 $ 183.333 $ 183.333 $ 183.333
Carpinteria metalica - aluminio y madera 1,00% $ 1.500.000 $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Equipos especiales 2,80% $ 4.200.000 $ - $ - $ - $ - $ - $ 700.000
Alcantarillado y Acueducto 2,50% $ 3.750.000 $ - $ - $ 750.000 $ 750.000 $ 750.000 $ 750.000
Plan de contingencia 1,70% $ 2.550.000 $ 212.500 $ 212.500 $ 212.500 $ 212.500 $ 212.500 $ 212.500
Redes eléctricas 3,20% $ 4.800.000 $ - $ - $ - $ - $ - $ 960.000
Vias, andenes y bordillos 6,20% $ 9.300.000 $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Total 100,00% $ 150.000.000 $ 66.212.500 $ 5.872.500 $ 10.222.500 $ 10.222.500 $ 7.197.500 $ 7.882.500
9
Flujo de caja general [$USD]

Ítem % Total
Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12
Compra 50% Predios 41,00% $ 61.500.000
Preliminares 3,00% $ 4.500.000 $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Excavaciones - Cimentación - Rellenos 7,30% $ 10.950.000 $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Desagues e instalaciones 2,60% $ 3.900.000 $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Mamposteria 2,50% $ 3.750.000 $ 625.000 $ 625.000 $ 625.000 $ 625.000 $ - $ -
Estructura concreto, metálica y refuerzo 9,00% $ 13.500.000 $ 2.250.000 $ 2.250.000 $ - $ - $ - $ -
Cubiertas 2,20% $ 3.300.000 $ - $ - $ - $ 1.650.000 $ 1.650.000 $ -
Pisos y Bases 2,20% $ 3.300.000 $ 366.667 $ 366.667 $ 366.667 $ 366.667 $ 366.667
Instalaciones hidráulicas 4,80% $ 7.200.000 $ 800.000 $ 800.000 $ 800.000 $ 800.000 $ 800.000 $ -
Instalaciones Sanitarias 3,40% $ 5.100.000 $ 510.000 $ 510.000 $ 510.000 $ 510.000 $ 510.000
Instalaciones eléctricas 3,50% $ 5.250.000 $ 525.000 $ 525.000 $ 525.000 $ 525.000 $ 525.000 $ -
Instalaciones y sumideros sanitarios 1,10% $ 1.650.000 $ 183.333 $ 183.333 $ 183.333 $ 183.333 $ 183.333
Carpinteria metalica - aluminio y madera 1,00% $ 1.500.000 $ - $ 300.000 $ 300.000 $ 300.000 $ 300.000 $ 300.000
Equipos especiales 2,80% $ 4.200.000 $ 700.000 $ 700.000 $ 700.000 $ 700.000 $ 700.000
Alcantarillado y Acueducto 2,50% $ 3.750.000 $ 750.000 $ - $ - $ - $ - $ -
Plan de contingencia 1,70% $ 2.550.000 $ 212.500 $ 212.500 $ 212.500 $ 212.500 $ 212.500 $ 212.500
Redes eléctricas 3,20% $ 4.800.000 $ 960.000 $ 960.000 $ 960.000 $ 960.000 $ - $ -
Vias, andenes y bordillos 6,20% $ 9.300.000 $ - $ - $ 2.325.000 $ 2.325.000 $ 2.325.000 $ 2.325.000
Total 100,00% $ 150.000.000 $ 7.882.500 $ 7.432.500 $ 7.507.500 $ 9.157.500 $ 7.572.500 $ 2.837.500
10
La tabla anterior de programación del desembolso de los recursos financieros

necesarios para que el proyecto de VIS propuesta se inicie, la primera columna
especifica la actividad, la segunda columna nombra el porcentaje de participación de
cada actividad en el proyecto, la tercera columna indica los valores de la inversión
de cada actividad, se evidencia que una o varias actividades son precedidas por una o
más actividades según el orden de ejecución que se determinó y son precedencia que
de acuerdo al orden de ejecución de obra para este tipo de vivienda, desde la cuarta
columna muestra el número del mes de desembolso y la cantidad establecida para
cada actividad, estas columna determinan la duración en meses de cada actividad para
poder así organizarlas en el diagrama LPU y ver gráficamente el rendimiento y
consecución de recursos para cada actividad del proyecto en general.
Información General
• Nuestra Compañía tiene domicilio en Colombia; la dirección registrada de su oficina

principal es la Ciudad de Piedecuesta (Santander del Sur-Colombia). Fue constituida
por escritura pública y su término de duración expira en septiembre de 2100.
• Su objeto social principal es el estudio, realización, financiación y explotación, por sí

misma o en asocio con terceras personas, de todas las actividades y obras propias de
la ingeniería y la arquitectura, en todas sus manifestaciones, modalidades y
especialidades, dentro o fuera del país.
• La promoción, creación y desarrollo de entidades financieras o no, que tengan por

objeto realizar o apoyar las actividades relacionadas con la ingeniería; la arquitectura
o la industria de la construcción; La inversión, a cualquier título, de sus propios
recursos en otras personas jurídicas, fondos o patrimonios autónomos, con el fin de
obtener rentabilidad. Suscribir y ejecutar contratos de concesión con entidades
estatales o privadas de cualquier orden.
• La explotación económica de actividades de recaudo de cualquier naturaleza y sus

actividades conexas. La prestación de servicios de valor agregado y telemática,
instalación, operación y mantenimiento de proyectos de servicios de
telecomunicaciones, de telefonía, de conectividad a internet y servicios asociados.
• La estructuración, gestión y ejecución de proyectos relacionados con la explotación,

producción, distribución y comercialización de hidrocarburos y gas de la industria
petroquímica de la minería, así como la explotación, generación, distribución y
comercialización de todo tipo de energía.
• Por tener considerado ser emisor de títulos valores y tener su capital inscrito en la
Bolsa de Valores de Colombia y otros Países, la compañía, estará controlada por la
Superintendencia Financiera de Colombia. GRUPO PIENTA presentará información
consolidada de forma independiente a su estado financiero separado y proyectados a
10 años.
11
• La adquisición del control accionario de está en línea con la estrategia definida por
Grupo como una matriz enfocada en infraestructura y operación del Comercio
Internacional y, en su condición de accionista controlante, apoyará la estrategia de del
GRUPO PIENTA, buscando fortalecer su presencia en la región.
INGRESOS PROYECTADOS DEL PROYECTO PIENTA

Unidad Total Macroproyecto
Producto Área SMMLV Value USD 2022 Cantidad Área (m²) Valor 2022 USD
VIP 45 m² 90 $ 25.576 4.836 217.443 $ 123.684.754
VIS 60 m² 151 $ 42.689 12.390 681.902 $ 528.922.466
Subtotal Vivienda 17.226 899.345 $ 652.607.220
Comercial 326.838 $ 557.731.408
Usos complementarios Dotacional 252.098 $ 258.115.345
Logístico 232.404 $ 180.265.659
Subtotal Usos Complementarios 811.340 $ 996.112.412
Total Macroproyecto 1.710.684 $ 1.648.719.632
Teniendo en cuenta la proyección en los resultados y análisis, se concluye que el

proyecto es viable, ya que mantiene la sostenibilidad financiera, por los beneficios que
al construir proyecta, frente a las construcciones de la vivienda (VIS) convencional.
Por tanto, la puesta en marcha del proyecto debe considerarse, teniendo en cuenta que
al pasar el tiempo, el presupuesto cambia también y se debe replantear. Evidentemente
en el análisis de cada uno de los ítems que se tiene en cuenta para construcción de este
tipo de vivienda, se llega a la conclusión que al momento de construir una vivienda de
interés social se optimizara el uso del suelo y consecuentemente se obtendrá un ahorro
en el rubro del precio del terreno, esto teniendo en cuenta que el precio del metro
cuadrado de terrero sin construir varía de acuerdo de la zona y/o estrato donde esté
ubicado.
Por lo que financieramente es más rentable para un inversionista que compare las
opciones expuestas, además se evidencia que el retorno de la inversión en el tiempo
se verá reflejado en menos tiempo en la Vivienda de Interés Social Propuesta, que
desde luego es atractivo económicamente, sin dejar de lado que la opción propuesta
será del agrado total de la población a quien va dirigido este proyecto.
12
Cronograma de Obra
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 TOTALES
URBAN.
Preliminares y Urbanismo 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Etapa No. 1 0,00% 0,00% 16,03% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 16,03%
Etapa No. 2 0,00% 0,00% 0,00% 17,52% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 17,52%
Etapa No. 3 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 18,26% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 18,26%
Etapa No. 4 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 18,33% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 18,33%
Etapa No. 5 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 18,99% 0,00% 0,00% 0,00% 18,99%
89,12%
Viviendas 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Etapa No. 1
VIP 0 0 1.240 0 0 0 0 0 0 0
VIS 0 0 1.568 0 0 0 0 0 0 0
Etapa No. 2
VIP 0 0 0 1.240 0 0 0 0 0 0
VIS 0 0 0 1.816 0 0 0 0 0 0
Etapa No. 3
VIP 0 0 0 0 1.240 0 0 0 0 0
VIS 0 0 0 0 1.940 0 0 0 0 0
Etapa No. 4
VIP 0 0 0 0 0 1.116 0 0 0 0 4.836
VIS 0 0 0 0 0 2.064 0 0 0 0
Etapa No. 5
VIS 0 0 0 0 0 0 3.180 0 0 0 10.568
TOTAL 0 0 2.808 3.056 3.180 3.180 3.180 0 0 0 15.404
13
Proyección de los Ingresos por Ventas de productos inmobiliarios
• El proyecto PIENTA de construcción de vivienda Multifamiliar, está localizado en el

Área Metropolitana de Bucaramanga, en la población de Piedecuesta, en uno de los
sectores de alta valorización y demanda en la ciudad, por su desarrollo en
infraestructura vial en el cual se han desarrollado vías de acceso de gran importancia,
centros comerciales, recreativos, centros de educación y salud por lo anterior el sector
es un punto estratégico para que cualquier inversionista se sienta atraído a comprar
una vivienda y a ser socio en el desarrollo de un proyecto de construcción, además si
lo vemos a nivel de estadísticas la construcción de vivienda en el año 2022 está
cumpliendo con los dos propósitos que se trazó el Gobierno al designarla como uno
de los sectores líderes, acelerar el crecimiento del PIB y generar empleo.
• Según datos estadísticos o, las licencias de construcción aumentaron 95%. El valor de

créditos individuales desembolsados para la compra de vivienda aumentó en 13.1%.
El índice de precios de vivienda nueva registró una variación anual positiva de 9.8%
para el año 2022. El área total en proceso en el II Trimestre de 2022 creció un 5.6%.
En julio de 2022 se licenciaron 1.789.650 m² para construcción, 340.000 m² más que
en el mismo mes del año anterior 1.449.651 m².
• En los últimos doce meses hasta julio, el área de construcción aprobada presentó un
incremento de 57,2% respecto al mismo período de 2021. El 58,0% del total del área
aprobada se localizó en Bogotá, Antioquia y Santander es decir las cifras indican el
crecimiento del sector de la construcción. En este tipo de proyectos de construcción
los factores de tipo técnico, económico y financiero, juegan un papel muy importante
al momento de ejecutarlos y reducir así las variables incontroladas que pueden
torpedear el desarrollo del mismo. Es decir, si se hace un óptimo análisis de inversión
se podrá tener control sobre la ejecución del proyecto.
• La planeación de proyectos de inversión en el campo de la construcción de vivienda

hace necesaria la realización de un análisis del ciclo de vida del proyecto para poder
abarcar la mayoría de los aspectos que podrían generar incertidumbre en la operación
del negocio, es decir un mayor y mejor análisis genera menor riesgo en la ejecución
del proyecto. Teniendo en cuenta las cifras de déficit de vivienda, los índices de
construcción y la demanda en los diferentes sectores de la cuidad de Bucaramanga,
hemos tenido en cuenta el análisis de inversión, los estudios de mercado para poder
saber con claridad el valor de la venta en el sector, el costo de la tierra e incluirlo en
los costos del proyecto y así tener cubierta esta variable de gran incidencia en el
desarrollo del mismo.
• En la gestión del proyecto se determinan las etapas en las cuales se dividen los mismos,
para ello se ha definido El CICLO DEL PROYECTO, el cual abarca el tiempo
transcurrido desde la concepción del mismo hasta su puesta en funcionamiento, estas
etapas son Formulación y Evaluación. En este caso el proyecto que desarrollaremos
se ubica en la etapa de Formulación Inversión. Para el análisis de inversión del
proyecto se tuvo en cuenta la clasificación de la misma, la cual está compuesta por
tres grandes partes que son costos totales (Costo de tierra, Costos directos de obra, de
urbanismo e indirectos), ingresos del producto y el horizonte de las ventas.
14
• Teniendo en cuenta que en los costos totales del proyecto se incluyen los costos
asociados a actividades de comercialización, costos financieros, costos
administrativos y costos de ventas e Imprevistos, el ingreso de las ventas debe cubrir
la totalidad de costos fijos y variables, de igual forma el flujo de caja esperado del
proyecto para que la inversión sea favorable para los socios. Con base en los flujos de
caja del proyecto surgido del análisis de inversión se calculan, emplean y analizan los
indicadores de rentabilidad como Valor actual Neto (VAN), Tasa Interna de Retorno
(TIR), Periodo de recuperación de la inversión (PRI).
2025
Area Vendible en % de la
Tipología Valor en USD
m2 Construcción
VIP 55.755 3,3% $ 31.714.039

VIS 86.297 5,0% $ 66.937.080
Tipo Comercial 37.294 2,2% $ 63.640.825
Tipo Dotacional 41.094 2,4% $ 42.075.229
Tipo Logístico 37.884 2,2% $ 29.384.998
Parqueaderos 11.721 0,7% $ 20.001.402
Terrazas 4.262 0,2% $ 7.273.237
274.308 16,0% $ 261.026.811

VIP 1.240
VIS 1.568
2026
m2 Construcción
VIP 55.755 3,3% $ 31.714.039

VIS 99.946 5,8% $ 77.524.068
Tipo Comercial 40.588 2,4% $ 69.261.525
Tipo Dotacional 44.724 2,6% $ 45.791.275
Tipo Logístico 41.230 2,4% $ 31.980.254
Parqueaderos 12.756 0,7% $ 21.767.908
Terrazas 4.639 0,3% $ 7.915.603
299.638 17,5% $ 285.954.671

VIP 1.240
VIS 1.816
15
2027
m2 Construcción
VIP 55.755 3,3% $ 31.714.039

VIS 106.771 6,2% $ 82.817.561
Tipo Comercial 42.235 2,5% $ 72.071.875
Tipo Dotacional 46.539 2,7% $ 47.649.297
Tipo Logístico 42.903 2,5% $ 33.277.882
Parqueaderos 13.274 0,8% $ 22.651.161
Terrazas 4.827 0,3% $ 8.236.786
312.302 18,3% $ 298.418.601

VIP 1.240
VIS 1.940
• Para el análisis de los costos y precio de venta del proyecto se tuvo en cuenta el análisis
técnico previo, en este punto juega un papel muy importante las normas relacionadas
con el lote de la futura construcción, las cuales son tomadas del Plan de Ordenamiento
Territorial (POT) y sus decretos de consolidación, Unidades de Planteamiento Zonal
(UPZ) y demás normas reglamentarias, de igual forma se consideraron estudios y
diseños de tipo arquitectónico, suelos, estructural, hidráulico, eléctricos, ambiental,
paisajismo, urbanismo y otros, así mismo las licencias de urbanismo, construcción,
ambientales y otras adicionales, con base en lo anterior se calcularon los presupuestos
de costos directos e indirectos con el fin de poder arrancar con el análisis de inversión.
2028
m2 Construcción
VIP 50.179 2,9% $ 28.542.636

VIS 113.595 6,6% $ 88.111.055
Tipo Comercial 42.235 2,5% $ 72.071.875
Tipo Dotacional 46.539 2,7% $ 47.649.297
Tipo Logístico 42.903 2,5% $ 33.277.882
Parqueaderos 13.274 0,8% $ 22.651.161
Terrazas 4.827 0,3% $ 8.236.786
313.551 18,3% $ 300.540.691

VIP 1.116
VIS 2.064
16
2029
m2 Construcción
VIP $ -
VIS 175.016 10,2% $ 135.752.497
Tipo Comercial 42.235 2,5% $ 72.071.875
Tipo Dotacional 46.539 2,7% $ 47.649.297
Tipo Logístico 42.903 2,5% $ 33.277.882
Parqueaderos 13.274 0,8% $ 22.651.161
Terrazas 4.827 0,3% $ 8.236.786
324.793 19,0% $ 319.639.498

VIP 0
VIS 3.180
El Análisis financiero parte de una estructura de costos ya establecidas donde se

identifican los rubros que va a intervenir en el proyecto y por medio del flujo de caja
del proyecto se establece el monto de financiación de terceros (Entidades Financieras),
estos costos de financiación se suman a los costos de construcción del proyecto.
Por otra parte, se calculan y analizan los costos de venta y los costos administrativos
que son necesarios para la ejecución de la obra y el proceso de comercialización del
mismo. El Análisis de mercado es sin duda el más importante de toda la estructuración
del proyecto, ya que de aquí obtenemos el valor de las ventas, la información para
realizar el estudio de mercado se obtiene por medio de estudios de mercado del sector,
análisis de precios de la competencia, como también se pueden obtener datos
importantes en las publicaciones y artículos emitidos por entidades como La Cámara
Colombiana de La Construcción (CAMACOL).
Con el análisis del mercado realizado de forma detallada también se obtiene el costo
de la tierra, este costo se analiza no solo comercialmente, también se deben tener en
cuenta los impuestos de plusvalía y valorización entre otros que tenga asociado el lote
en el cual se piensa desarrollar la inversión. Por otra parte, la oficina central de la
empresa que desarrolla el proyecto genera gastos que se deben tener muy en cuenta y
calcular de forma proporcional al proyecto como son Gastos técnicos y
administrativos, alquileres y/o depreciaciones, obligaciones y seguros, materiales de
consumo, capacitación y promoción.
Con el fin de plantear un control de tiempos del proyecto se determina el Cronograma

de obra en el cual se deben incluir todas las actividades que contemplan la etapa de
Estudios y Diseños, la etapa de Construcción y la etapa de Comercialización del
mismo, ligado a este cronograma va el flujo de caja del proyecto el cual es la guía del
uso de los recursos de tipo financiero del proyecto.
17
ESTADOS DE FLUJO DE EFECTIVO 1 2 3 4 5

En dólares de los Estados Unidos de América 2025 2026 2027 2028 2029
Actividades de Operación
VIP $ 31.714.039 $ 32.189.750 $ 32.189.750 $ 28.970.775 $ -
VIS $ 66.937.080 $ 78.686.929 $ 84.059.825 $ 89.432.721 $ 137.788.785
Tipo Comercial $ 63.640.825 $ 70.300.448 $ 73.152.953 $ 73.152.953 $ 73.152.953
Tipo Dotacional $ 42.075.229 $ 46.478.144 $ 48.364.037 $ 48.364.037 $ 48.364.037
Tipo Logístico $ 29.384.998 $ 32.459.958 $ 33.777.050 $ 33.777.050 $ 33.777.050
Parqueaderos $ 20.001.402 $ 22.094.426 $ 22.990.928 $ 22.990.928 $ 22.990.928
Terrazas $ 7.273.237 $ 8.034.337 $ 8.360.337 $ 8.360.337 $ 8.360.337
Total Actividades de Operación $ 261.026.811 $ 290.243.991 $ 302.894.880 $ 305.048.801 $ 324.434.090
Margen Bruto 26% 26% 26% 26% 26%
Otros Ingresos Financieros $ 6.525.670 $ 7.256.100 $ 7.572.372 $ 7.626.220 $ 8.110.852

Inversiones en entidades Financieras $ 9.135.938 $ 10.158.540 $ 10.601.321 $ 10.676.708 $ 11.355.193
Otros Ingresos $ 15.661.609 $ 17.414.639 $ 18.173.693 $ 18.302.928 $ 19.466.045
Total Ingresos $ 276.688.420 $ 307.658.631 $ 321.068.573 $ 323.351.729 $ 343.900.136

Propiedad Planta y Equipo $ 150.000.000 $ - $ - $ - $ -
Concesiones, franquicias y derechos $ 13.051.341 $ 14.512.200 $ 15.144.744 $ 15.252.440 $ 16.221.705
Costos Directos $ 146.969.671 $ 163.420.240 $ 170.543.251 $ 171.756.004 $ 182.670.782

Estudios previos $ 20.882.444 $ 23.219.852 $ 24.231.938 $ 24.404.254 $ 25.955.099
Honorarios Administrativos $ 6.823.558 $ 7.587.331 $ 7.918.041 $ 7.974.347 $ 8.481.102
Impuestos y derechos $ 8.385.643 $ 9.324.263 $ 9.730.680 $ 9.799.876 $ 10.422.640
Pólizas de seguros $ 783.080 $ 870.732 $ 908.685 $ 915.146 $ 973.302
Publicidad y ventas $ 8.360.790 $ 9.296.627 $ 9.701.840 $ 9.770.831 $ 10.391.750
Legales y notariales $ 1.749.310 $ 1.945.113 $ 2.029.895 $ 2.044.330 $ 2.174.243
Gastos Operación Comercial $ 193.954.497 $ 215.664.158 $ 225.064.330 $ 226.664.789 $ 241.068.918
Imprevistos $ 5.533.768 $ 6.153.173 $ 6.421.371 $ 6.467.035 $ 6.878.003
Deterioro de Activos a largo plazo $ - $ 30.444 $ 30.444 $ 30.444 $ 30.444
Total Egresos $ 199.488.266 $ 221.847.775 $ 231.516.145 $ 233.162.267 $ 247.977.365
Utilidad Operacional $ 77.200.154 $ 85.810.856 $ 89.552.428 $ 90.189.462 $ 95.922.771
Margen Operacional 28% 28% 28% 28% 28%
Obligaciones Financieras $ 1.660.131 $ 1.845.952 $ 1.926.411 $ 1.940.110 $ 2.063.401
Abono a Capital $ 24.874.503 $ 27.207.903 $ 29.760.192 $ 32.551.904 $ 35.605.497
Abono a Intereses $ 12.490.536 $ 10.157.136 $ 7.604.847 $ 4.813.136 $ 1.759.543
Beneficio Antes de Impuestos (BAI) $ 38.174.984 $ 46.599.865 $ 50.260.977 $ 50.884.312 $ 56.494.331
18
Retencion en la Fuente $ 9.135.938 $ 10.158.540 $ 10.601.321 $ 10.676.708 $ 11.355.193

ICA Impuesto de Industria y Comercio $ 2.672.810 $ 2.971.982 $ 3.101.522 $ 3.123.578 $ 3.322.075
Reserva Legal $ 721.616 $ 947.704 $ 1.046.060 $ 1.062.806 $ 1.213.520
Autoretención Impuesto de Renta $ 463.861 $ 515.538 $ 538.020 $ 541.847 $ 576.296
Impuesto de Renta $ 7.216.163 $ 9.477.042 $ 10.460.604 $ 10.628.064 $ 12.135.203
Utilidad Despues de Impuestos $ 36.236.472 $ 42.846.138 $ 45.716.091 $ 46.204.724 $ 50.602.429
Promedio Mensual $ 3.019.706 $ 3.570.511 $ 3.809.674 $ 3.850.394 $ 4.216.869
Margen Neto 13% 14% 14% 14% 15%
Flujo de Caja Neto Financiero 2025 2026 2027 2028 2029
EBIDTA $ 82.733.922 $ 91.994.473 $ 96.004.243 $ 96.686.941 $ 102.831.218

CAPEX $ 150.000.000 $ - $ - $ - $ -
Intereses $ 12.490.536 $ 10.157.136 $ 7.604.847 $ 4.813.136 $ 1.759.543
Impuestos $ 1.938.512 $ 3.753.727 $ 4.544.886 $ 4.679.588 $ 5.891.902
Flujo de Caja Neto Financiero -$ 81.695.126 $ 78.083.610 $ 83.854.510 $ 87.194.217 $ 95.179.773
Utilidad antes de Impuestos e Intereses (EBIT) $ 45.368.883 $ 54.629.433 $ 58.639.204 $ 59.321.901 $ 65.466.178
Capital de Trabajo Neto Operativo (KTNO) $ 72.867.213 $ 81.023.366 $ 84.554.938 $ 85.156.218 $ 90.567.739
% de la Productividad del Capital de trabajo (PKT) 27,92% 27,92% 27,92% 27,92% 27,92%
Capital de Trabajo
Disponible 41.503.263 46.148.795 48.160.286 48.502.759 51.585.020
Inventarios - - - - -
Cartera 235.185.157 261.509.836 272.908.287 274.848.970 292.315.115
Diferidos (Retenciones en la Fuente) 9.135.938 10.158.540 10.601.321 10.676.708 11.355.193
Cuentas por Pagar 31.636.150 35.207.683 36.740.956 37.002.009 39.351.484
Cuentas por Pagar Socios 37.365.039 37.365.039 37.365.039 37.365.039 37.365.039
Impuestos de Renta 8.401.641 10.940.284 12.044.685 12.232.718 13.925.020
Obligaciones Laborales 167.852.115 186.640.092 194.775.189 196.160.258 208.625.881
Flujo de Caja Neto Financiero $ 40.569.412 $ 47.664.072 $ 50.744.025 $ 51.268.413 $ 55.987.905
Flujo de Caja Operacional 82.733.922 91.994.473 96.004.243 96.686.941 102.831.218
Flujo Financiero $ 12.490.536 $ 10.157.136 $ 7.604.847 $ 4.813.136 $ 1.759.543
Capital Social $ 150.000.000 $ - $ - $ - $ -
Flujo Patrimonial $ 164.429.048 $ 10.157.136 $ 7.604.847 $ 4.813.136 $ 1.759.543
Flujo de Caja Neto del Periodo -$ 81.695.126 $ 81.837.337 $ 88.399.396 $ 91.873.805 $ 101.071.675
Caja Inicial $ 276.688.420 $ 307.658.631 $ 321.068.573 $ 323.351.729 $ 343.900.136
Flujo de Caja Final $ 36.236.472 $ 42.846.138 $ 45.716.091 $ 46.204.724 $ 50.602.429
19
Se calcularon los costos totales del proyecto de tipo directo e indirecto, determinando
un precio de venta del mismo, de acuerdo con las condiciones del sector (Estrato),
precios actuales de los materiales y mano de obra.
Así mismo, a partir de la optimización de tiempos y recursos en la construcción a

través de la programación de obra y a partir de la información anterior, se tiene el valor
calculado de la rentabilidad que ofrece el proyecto de vivienda a los socios e
inversionistas del mismo, aportando información necesaria para los socios del
proyecto, con un análisis claro con el que puedan contar y con una carta de navegación
definida para la ejecución del mismo. De igual forma esto les sirve de referencia para
poder controlar la construcción en la etapa de operación del proyecto. Otro aspecto
que se resalta en los resultados del proyecto, es el aporte que tendría como fuente de
consulta para la aplicación del análisis de inversión en proyectos similares.
Proyección cronológica de los pagos de la deuda
Monto $ 150.000.000
Tasa de Intereses EA 9%
No. De Cuotas 60
Año Abono a Capital Abono a Interes Abono Anual Cuota Mensual
2023 $ 150.000.000
2024
2025 $ 24.874.503 $ 12.490.536 $ 37.365.039 $ 3.113.753
2026 $ 27.207.903 $ 10.157.136 $ 37.365.039 $ 3.113.753
2027 $ 29.760.192 $ 7.604.847 $ 37.365.039 $ 3.113.753
2028 $ 32.551.904 $ 4.813.136 $ 37.365.039 $ 3.113.753
2029 $ 35.605.497 $ 1.759.543 $ 37.365.039 $ 3.113.753
$ 150.000.000 $ 36.825.197 $ 186.825.197
A partir del Flujo de caja libre (FCL) y los datos del crédito tomado para la
financiación del proyecto, se construyó el Flujo de los accionistas (FCA), en el cual
se usó la Tasa de oportunidad (TIO) obtenida para el inversionista en este tipo de
proyectos de construcción y obtenida a partir del riesgo del medio de la construcción,
la cual es de 13%, obteniendo un Valor presente neto (VPN) de USD 596.292.729,
es decir que el proyecto cubre la tasa de oportunidad del inversionista (TIO) y
adicionalmente gana USD 302.264.587, siendo este un valor de rentabilidad muy
atractivo para el inversionista. Se obtuvo la Tasa interna de retorno modificada
(TIRM), usando la Tasa de oportunidad calculada a partir del riesgo llegando a una
TIRM de 36% estando está por encima de la tasa de oportunidad del proyecto del
inversionista la cual es de 13% confirmándose la rentabilidad desde el punto de vista
netamente del inversionista o del dueño del proyecto.
20
INVERSIÓN INICIAL En dólares de los Estados Unidos de América
Valor del préstamo u obligación financiera $ 150.000.000

Cantidad de cuotas totales en las que se cubrirá la obligación 60 TASA ANUAL
Tasa mensual de interés que generará la obligación 0,75% 9,0%
Valor de la cuota mensual $ 3.113.753
Valor total de la Valor que abona a Valor que abona al Saldo de Capital
Cuota Mensual
Cuota Intereses Capital despues del Abono
1 $ 3.113.753 $ 1.125.000 $ 1.988.753 $ 148.011.247
2 $ 3.113.753 $ 1.110.084 $ 2.003.669 $ 146.007.578
3 $ 3.113.753 $ 1.095.057 $ 2.018.696 $ 143.988.881
4 $ 3.113.753 $ 1.079.917 $ 2.033.837 $ 141.955.045
5 $ 3.113.753 $ 1.064.663 $ 2.049.090 $ 139.905.954
6 $ 3.113.753 $ 1.049.295 $ 2.064.459 $ 137.841.496
7 $ 3.113.753 $ 1.033.811 $ 2.079.942 $ 135.761.554
8 $ 3.113.753 $ 1.018.212 $ 2.095.542 $ 133.666.012
9 $ 3.113.753 $ 1.002.495 $ 2.111.258 $ 131.554.754
10 $ 3.113.753 $ 986.661 $ 2.127.093 $ 129.427.661
11 $ 3.113.753 $ 970.707 $ 2.143.046 $ 127.284.615
12 $ 3.113.753 $ 954.635 $ 2.159.119 $ 125.125.497
13 $ 3.113.753 $ 938.441 $ 2.175.312 $ 122.950.185
14 $ 3.113.753 $ 922.126 $ 2.191.627 $ 120.758.558
15 $ 3.113.753 $ 905.689 $ 2.208.064 $ 118.550.493
16 $ 3.113.753 $ 889.129 $ 2.224.625 $ 116.325.869
17 $ 3.113.753 $ 872.444 $ 2.241.309 $ 114.084.560
18 $ 3.113.753 $ 855.634 $ 2.258.119 $ 111.826.441
19 $ 3.113.753 $ 838.698 $ 2.275.055 $ 109.551.386
20 $ 3.113.753 $ 821.635 $ 2.292.118 $ 107.259.268
21 $ 3.113.753 $ 804.445 $ 2.309.309 $ 104.949.959
22 $ 3.113.753 $ 787.125 $ 2.326.629 $ 102.623.330
23 $ 3.113.753 $ 769.675 $ 2.344.078 $ 100.279.252
24 $ 3.113.753 $ 752.094 $ 2.361.659 $ 97.917.593
25 $ 3.113.753 $ 734.382 $ 2.379.371 $ 95.538.222
26 $ 3.113.753 $ 716.537 $ 2.397.217 $ 93.141.005
27 $ 3.113.753 $ 698.558 $ 2.415.196 $ 90.725.809
28 $ 3.113.753 $ 680.444 $ 2.433.310 $ 88.292.500
29 $ 3.113.753 $ 662.194 $ 2.451.560 $ 85.840.940
30 $ 3.113.753 $ 643.807 $ 2.469.946 $ 83.370.994
31 $ 3.113.753 $ 625.282 $ 2.488.471 $ 80.882.523
32 $ 3.113.753 $ 606.619 $ 2.507.134 $ 78.375.389
33 $ 3.113.753 $ 587.815 $ 2.525.938 $ 75.849.451
34 $ 3.113.753 $ 568.871 $ 2.544.882 $ 73.304.568
35 $ 3.113.753 $ 549.784 $ 2.563.969 $ 70.740.599
36 $ 3.113.753 $ 530.554 $ 2.583.199 $ 68.157.401
37 $ 3.113.753 $ 511.181 $ 2.602.573 $ 65.554.828
38 $ 3.113.753 $ 491.661 $ 2.622.092 $ 62.932.736
39 $ 3.113.753 $ 471.996 $ 2.641.758 $ 60.290.978
40 $ 3.113.753 $ 452.182 $ 2.661.571 $ 57.629.407
41 $ 3.113.753 $ 432.221 $ 2.681.533 $ 54.947.874
42 $ 3.113.753 $ 412.109 $ 2.701.644 $ 52.246.230
43 $ 3.113.753 $ 391.847 $ 2.721.907 $ 49.524.324
44 $ 3.113.753 $ 371.432 $ 2.742.321 $ 46.782.003
45 $ 3.113.753 $ 350.865 $ 2.762.888 $ 44.019.114
46 $ 3.113.753 $ 330.143 $ 2.783.610 $ 41.235.505
47 $ 3.113.753 $ 309.266 $ 2.804.487 $ 38.431.018
48 $ 3.113.753 $ 288.233 $ 2.825.521 $ 35.605.497
49 $ 3.113.753 $ 267.041 $ 2.846.712 $ 32.758.785
50 $ 3.113.753 $ 245.691 $ 2.868.062 $ 29.890.722
51 $ 3.113.753 $ 224.180 $ 2.889.573 $ 27.001.150
52 $ 3.113.753 $ 202.509 $ 2.911.245 $ 24.089.905
53 $ 3.113.753 $ 180.674 $ 2.933.079 $ 21.156.826
54 $ 3.113.753 $ 158.676 $ 2.955.077 $ 18.201.749
55 $ 3.113.753 $ 136.513 $ 2.977.240 $ 15.224.509
56 $ 3.113.753 $ 114.184 $ 2.999.569 $ 12.224.939
57 $ 3.113.753 $ 91.687 $ 3.022.066 $ 9.202.873
58 $ 3.113.753 $ 69.022 $ 3.044.732 $ 6.158.141
59 $ 3.113.753 $ 46.186 $ 3.067.567 $ 3.090.574
60 $ 3.113.753 $ 23.179 $ 3.090.574 $ 0
TOTALES $ 186.825.197 $ 36.825.197 $ 150.000.000
25%
21
Estados de Situación Financiera

Separados
En d ó la re s d e lo s Es ta d o s Un id o s d e Amé ric a
A 31 de diciembre de: 2025 2026 2027 2028 2029

ACTIVO
ACTIVO CORRIENTE
Efectivo y equivalentes de efectivo 39.154.022 43.536.599 45.434.232 45.757.320 48.665.114
Instrumentos financieros derivados 15.661.609 17.414.639 18.173.693 18.302.928 19.466.045
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar 221.872.789 246.707.392 257.460.648 259.291.481 275.768.977
Saldos a favor de Impuestos 0 0 0 0 0
Inventarios 0 0 0 0 0
Otros activos financieros 0 0 0 0 0
Activos por impuestos corrientes 0 0 0 0 0
Instrumentos de patrimonio medidos a valor razonable 0 0 0 0 0
Gastos pagados por anticipado 0 0 0 0 0
Activos mantenidos para la venta 0 0 0 0 0
TOTAL ACTIVO CORRIENTE 276.688.420 307.658.631 321.068.573 323.351.729 343.900.136
ACTIVO NO CORRIENTE
Inversiones en compañías 0 0 0 0 0
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar 0 0 0 0 0
Propiedades, planta y equipo 150.000.000 - - - -
Intangibles 13.051.341 14.512.200 15.144.744 15.252.440 16.221.705
Recursos naturales y del medio ambiente 0 0 0 0 0
Activos por impuestos diferidos 9.135.938 10.158.540 10.601.321 10.676.708 11.355.193
Otros activos financieros 0 0 0 0 0
Crédito mercantil 0 0 0 0 0
Activos diferidos - 50.009.429 107.593.854 168.553.045 230.026.955
Depreciación Acumulada $ - $ 30.444 $ 30.444 $ 30.444 $ 30.444
TOTAL ACTIVO NO CORRIENTE 172.187.279 74.649.724 133.309.474 194.451.749 257.573.409
TOTAL ACTIVO 448.875.698 382.308.354 454.378.047 517.803.478 601.473.544
22
PASIVO CORRIENTE
Obligaciones Financieras - - - - -
Pasivos comerciales y cuentas por pagar 26.102.382 29.024.066 30.289.141 30.504.530 32.443.037
Pasivo por beneficio a empleados 167.852.115 186.640.092 194.775.189 196.160.258 208.625.881
Pasivos por impuestos corrientes 2.672.810 2.971.982 3.101.522 3.123.578 3.322.075
Provisiones y contingencias 5.533.768 6.153.173 6.421.371 6.467.035 6.878.003
Instrumentos financieros derivados 1.660.131 1.845.952 1.926.411 1.940.110 2.063.401
Otros pasivos 0 0 0 0 0
203.821.206 226.635.265 236.513.635 238.195.511 253.332.397
Pasivos asociados a activos mantenidos para la venta - - - - -
TOTAL PASIVO CORRIENTE 203.821.206 226.635.265 236.513.635 238.195.511 253.332.397
PASIVO NO CORRIENTE
Préstamos y financiaciones 37.365.039 37.365.039 37.365.039 37.365.039 37.365.039
Pasivo por beneficio a empleados 0 0 0 0 0
Pasivos por impuestos diferidos $ 7.680.024 $ 9.992.580 $ 10.998.624 $ 11.169.912 $ 12.711.500
Otros pasivos no corrientes 0 0 0 0 0
TOTAL PASIVO NO CORRIENTE 45.045.064 47.357.620 48.363.664 48.534.951 50.076.539
TOTAL PASIVO 248.866.270 273.992.884 284.877.299 286.730.462 303.408.936
PATRIMONIO
Patrimonio atribuible $ 150.000.000 $ - $ - $ - $ -
Patrimonio Intangible $ 13.051.341 $ 14.512.200 $ 15.144.744 $ 15.252.440 $ 16.221.705
Patrimonio Intangible por Suscribir $ - $ 13.051.341 $ 27.563.540 $ 42.708.284 $ 57.960.724
Reserva Legal $ 721.616 $ 947.704 $ 1.046.060 $ 1.062.806 $ 1.213.520
Reserva Legal - Ejercicios anteriores $ - $ 721.616 $ 947.704 $ 1.046.060 $ 1.062.806
Utilidad del Periodo $ 36.236.472 $ 42.846.138 $ 45.716.091 $ 46.204.724 $ 50.602.429
Utilidades por Aplicar $ - $ 36.236.472 $ 79.082.609 $ 124.798.700 $ 171.003.425
TOTAL PATRIMONIO 200.009.429 108.315.470 169.500.749 231.073.016 298.064.609
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 448.875.698 382.308.354 454.378.047 517.803.478 601.473.544

Variación 0 0 0 0 0
23
Estado del resultado integral

separado 1 2 3 4 5
Años que terminaron a 31 de diciembre / En dólares de los Estados Unidos Nota 2025 2026 2027 2028 2029
Ingresos negocio inmobiliario 22 261.026.811 290.243.991 302.894.880 305.048.801 324.434.090

Ingresos de Actividad Financiera 22 15.661.609 17.414.639 18.173.693 18.302.928 19.466.045
Método de participación neta en resultados de subsidiarias 22 0 0 0 0 0
Ingresos de Actividades Ordinarias 276.688.420 307.658.631 321.068.573 323.351.729 343.900.136
Costo de actividades ordinarias 24 (46.984.826) (52.243.918) (54.521.078) (54.908.784) (58.398.136)

Utilidad Bruta 229.703.594 255.414.712 266.547.495 268.442.945 285.501.999
Gastos de Administración 24 (146.969.671) (163.420.240) (170.543.251) (171.756.004) (182.670.782)
Gastos de Mantenimiento 24 - (30.444) (30.444) (30.444) (30.444)
Gastos de Estructuración (146.969.671) (163.450.684) (170.573.695) (171.786.448) (182.701.226)
Otros egresos, neto 23 (5.533.768) (6.153.173) (6.421.371) (6.467.035) (6.878.003)
Utilidad de Actividades Operacionales 77.200.154 85.810.856 89.552.428 90.189.462 95.922.771
Otros Ingresos Financieros 23 0 0 0 0 0
Gastos Financieros 23 (39.025.170) (39.210.991) (39.291.451) (39.305.150) (39.428.440)
Diferencia en cambio, neta 23 0 0 0 0 0
Utilidad (Pérdida) antes de Impuestos 38.174.984 46.599.865 50.260.977 50.884.312 56.494.331
Impuesto sobre las ganacias 24 (1.216.896) (2.806.023) (3.498.826) (3.616.781) (4.678.382)
Reserva Legal 24 (721.616) (947.704) (1.046.060) (1.062.806) (1.213.520)
Utilidad (Pérdida) Neta 36.236.472 42.846.138 45.716.091 46.204.724 50.602.429
Utilidad (pérdida) atribuible:
A los Inversionistas 26 36.236.472 42.846.138 45.716.091 46.204.724 50.602.429

Participación gestión comercial 26 0 0 0 0 0
36.236.472 42.846.138 45.716.091 46.204.724 50.602.429
Utilidad Promedio Mensual 3.019.706 3.570.511 3.809.674 3.850.394 4.216.869
24
En dólares de los Estados Unidos de América
VALORACIÓN EMPRESARIAL Consolidado

Utilidad Neta 221.605.853
(+) Deterioro de Activos a largo plazo 121.776
(+) Provisiones 31.453.350
Generación interna de fondos GIF 253.180.979
(-) ingresos financieros 89.018.914
(+) Gastos financieros 196.261.202
FLUJO DE CAJA BRUTO 360.423.267
Capital Disponible 403.059.203
(-) aumento de Capital -
Generacion Operativa de efectivo EGO 763.482.470
(-) aumento en los activos fijos por reposición -
FLUJO DE CAJA LIBRE 262.616.984
Horizonte de Planeación en años 5
Costo Mensual del Capital 0,75%
Tasa Libre de Riesgo 7,24%
Tasa de Descuento 8,48%
PERIODO 2023 - 2047 Consolidado

EBIDTA $ 470.250.797
CAPEX $ 150.000.000
INTERESES $ 36.825.197
IMPUESTOS $ 20.808.616
FLUJO DE CAJA LIBRE $ 262.616.984
Análisis (Valor Económico Agregado EVA)

Utilidad de operación después de impuestos (OUDI) 438.675.671
Activos netos de operaciones finales(Promedio Anual) 480.967.825
Costo del Capital (Mensual) 0,75%
EVA 435.068.412
Costo de Oportunidad
Rentabilidad Esperada 16%
Generación de Valor 596%
Know How - 74.182.429
Valor Presentente Neto 62.735.694
% participación 6%
TASA INTERNA DE RETORNO TIR
Valor porcentual 93%
Valor Presente Neto VPN $ 596.292.729
Valor Presente Neto a Perpetuidad $ 638.831.131
Valor del Negocio $ 1.309.306.289
25
FACTORES DEL PROYECTO IDENTIFICADOS FINANCIERAMENTE

PROMEDIO DE
INDICADOR PROYECTADO VARIACIÓN
ANUAL
ROS 15,66% 3,13%
ROA 109,84% 21,97%
ROE 82,61% 16,52%
ROI 0,64 0,13
EBITDA USD 470.250.797 20,00%
Margen EBITDA 7,75% 1,55%
PKT 7,75% 1,55%
PDC 0,28 0,06
PAF 4,81 0,96
WACC 97,31% 19,46%
BETA 1,26 0,25
TES 6,81% 1,36%
ÍNDICES FINANCIEROS PROYECTADOS

En dólares de los Estados Unidos de América
ÍNDICES DE LIQUIDACIÓN
Índice de Liquidez
ACTIVO CORIENTE
1,36
PASIVO CORRIENTE
El proyecto tendrá disponible 1,36
veces para pagar 1 unidad de pasivos.
Prueba ácida
ACTIVO CORIENTE - INVENTARIO
1,36
PASIVO CORRIENTE
Revela la capacidad de la empresa para cancelar sus obligaciones corrientes, pero sin depender de la venta de sus instalaciones, es decir,
básicamente con los saldos de efectivo, el recaudo de sus Cuentas por Cobrar, sus inversiones temporales y algún otro activo de fácil
liquidación que pueda existir diferente a los inventarios.
Promedio Anual Capital de trabajo

ACTIVO CORRIENTE - PASIVO CORRIENTE $ 82.833.895
Muestra el valor que le quedaría a la empresa, después de haber pagado sus pasivos de corto plazo, permitiendo a la Gerencia tomar
decisiones de inversión temporal. De otra manera, éste cálculo expresa en términos de valor lo que la razón corriente presenta como
una relación en número de veces. El resultado indica parte de activos corrientes financiados con pasivos a largo plazo. Es conveniente
mantener un capital de trabajo positivo en una cuantía razonable según el tamaño de la empresa, así como una razón corriente superior
a 1.0 para que no se presente un déficit de capital de trabajo.
26
ÍNDICES DE ENDEUDAMIENTO
Concentración a Corto Plazo
PASIVO CORRIENTE
83%
PASIVO TOTAL
83%
La Empresa en la estructura de financiación tendra disponible para proyectos financieros
Concentración a Largo Plazo

PASIVO NO CORRIENTE
17%
PASIVO TOTAL
17%
La Empresa en la estructura de financiación tendra disponible para proyectos financieros
Nivel de Endeudamiento
PASIVO TOTAL
82%
ACTIVO TOTAL
Este indicador determina que por cada peso que la empresa tiene invertido en activos, el 60% ha sido financiado por acreedores,
Endeudamiento Financiero
OBLIGACIONES BANCARIAS
12%
INGRESOS NETOS
Este indicador establece que las obligaciones financieras equivalen al 14% de Los Ingresos Netos.
Cobertura de Intereses
UTILIDAD OPERATIVA
6,0
INTERESES PAGADOS
Este indicador establece la incidencia que tienen los gastos financieros sobre las utilidades de la empresa e indica si la empresa
dispone de capacidad, en términos de utilidad operacional, suficiente para pagar unos intereses superiores a los actuales.
INDICADORES DE RENTABILIDAD
Rentablidad del Patrimonio (ROE)
UTILIDAD NETA
44%
PATRIMONIO PROMEDIO
Es el porcentaje de utilidad que los dueños ganan sobre su inversión, a la luz de las cifras de los estados financieros. El resultado
significa el porcentaje de la Utilidad Neta que corresponde sobre el patrimonio, es decir, el rendimiento sobre la inversión que
obtuvieron los inversionistas o socios de la empresa. Este rendimiento debe compararse contra el costo de oportunidad de cada
inversionista, es decir, lo máximo que podría ganar en otra inversión.
Rentabilidad del Activo Total (ROA)
UTILIDAD OPERACIONAL
19%
ACTIVO TOTAL
Esta razón muestra la capacidad del ACTIVO para producir Utilidades, independientemente de la forma como haya sido financiado,
ya sea con deuda o con patrimonio. El resultado significa el porcentaje de la utilidad operativa después de impuestos que corresponde
sobre el activo total promedio, es decir, que por cada $1 invertido en el activo total promedio, se genera una utilidad operativa después
de impuestos sobre el resultado en $.
Margen Bruto
UTILIDAD BRUTA
72%
INGRESOS OPERACIONALES
Margen Operacional
UTILIDAD OPERACIONAL
28%
Margen Neto
UTILIDAD NETA
16%
Retorno sobre el Capital Invertido

UTILIDAD OPERACIONAL x (1-% IMPUESTOS)
156%
PASIVO + PATRIMONIO - EFECTIVO
27
CONCLUSIONES
• Para este Proyecto, específicamente los relacionados con el sector de la construcción

e ingeniería, la determinación de la Tasa de Oportunidad no se debe tomar como un
valor generalizado del mercado, se debe tener en cuenta el riesgo del sector, las
condiciones de estudios financieros realizados y la estructura del capital del proyecto,
y poder aplicarla para la determinación de la rentabilidad desde el punto de vista del
inversionista.
• En los proyectos de construcción de vivienda que en su gran mayoría se financian en

un gran porcentaje con deuda del sector financiero es un aspecto clave la
determinación del Costo ponderado del capital (WACC) que satisface la tasa de
rentabilidad esperada por la entidad bancaria y por el inversionista, la cual se debe
usar para determinar la rentabilidad desde el punto de vista del proyecto.
• De acuerdo con el Flujo de caja libre (FCL) y analizando la rentabilidad obtenida del
proyecto se concluye que se cubre el costo ponderado del capital (WACC) 24%, es
decir se satisface la tasa de oportunidad de los inversionistas y la tasa del crédito
bancario, adicionalmente se tiene una ganancia adicional de $ USD 302.264.587
obtenido del Valor presente neto (VPN) y la Tasa interna de retorno modificada
(TIRM) obtenida es de 72%, superando la tasa WACC siendo un proyecto rentable y
atractivo.
• El periodo de repago (PRI) obtenido a partir del Flujo de caja libre (FCL) evidencia
que el proyecto empieza a recuperar la inversión a 3 años del inicio del mismo,
obteniéndose esto antes de finalizar el proyecto.
• Analizando el Flujo de caja de los accionistas (FCA) y a partir de la rentabilidad

obtenida se puede decir que se satisface la Tasa de interés de oportunidad (TIO) del
inversionista la cual es de 13.42% y adicionalmente se tiene una ganancia de USD
596.292.729 obtenida en el Valor presente neto (VPN) y la Tasa interna de retorno
modificada (TIRM) obtenida fue de 72% superando la Tasa de oportunidad del
inversionista haciendo este proyecto rentable para el mismo.
• El periodo de repago (PRI) obtenido del Flujo de caja de los accionistas (FCA)
muestra que el inversionista comienza a recuperar su aporte a 2.55 años.
• Por las condiciones del modelo de construcción de vivienda y específicamente de esta

nuestra empresa constructora, se tiene la política de realizar subcontratación de las
obras de construcción basándose en precios base calculados a partir de los análisis de
precios unitarios de forma tal que no se tiene personal de mano de obra directa
contratado por la empresa.
• Un factor característico que tenemos en cuenta los que desarrollamos proyectos de

construcción de vivienda, es la forma de capitalización del proyecto, para tal fin el lote
donde se va a construir debe ser aportado siempre por el inversionista, así mismo
existe la modalidad de crédito constructor emitida por el sistema bancario en la cual
28
el banco va realizando los desembolsos del crédito a medida que se va avanzando en

la construcción, pagando durante el periodo de la construcción solo los intereses y al
final el saldo total de capital, usando los pagos recibidos luego de entregar las
viviendas terminadas.
• En este tipo de proyectos se usa un encargo fiduciario que recibe los pagos de los
clientes en la etapa de planeación y ventas, la fiduciaria mantiene estos dineros
depositados y los entrega al constructor cuando se inicia el primer mes de la
construcción, a partir del inicio los dineros de cuotas iniciales llegan directamente al
constructor, lo cual debe evidenciarse en el flujo de caja.
Cordialmente,
___________________________
FERNANDO PUYANA MEJÍA
CEO
Pasaporte No. PE 100357
29

Resumen Ejecutivo Proyecto Pienta Dic 06 2022. 1

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Resumen Ejecutivo Proyecto Pienta Dic 06 2022. 1

Cargado por

Información del documento

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Resumen Ejecutivo Proyecto Pienta Dic 06 2022. 1

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

FORMULACIÓN DEL MACROPROYECTO PIENTA DE INTERÉS SOCIAL DEL

VALLE DE GUATIGUARÁ EN PIEDECUESTA, SANTANDER (COLOMBIA), ÁREA

FORMULARIO PRELIMINAR PROYECTO

DATOS EMPRESA TITULAR DEL CREDITO A SOLICITAR

Razón Social: MIDDAY SAS.

La sociedad podrá llevar a cabo, en general, todas las operaciones, de cualquier

• REPRESENTANTE LEGAL: FERNANDO JOSÉ PUYANA MEJÍA

• TELEFONO: (+57) 311.8980117

• REPRESENTANTE LEGAL SUPLENTE: DANIELA PUYANA

DATOS EMPRESA FIDUCIARIA

• Razón Social: FIDUCIARIA BOGOTÁ S. A.

DATOS DEL PROYECTO

UBICACIÓN: MEDIANTE RESOLUCIÓN NO. 1227 DEL 26 DE JUNIO DE 2009

Foto Satelital del Proyecto

DELIMITACIÓN DEL ÁREA DEL MACROPROYECTO

El Macroproyecto es un proyecto integral de vivienda catalogado como piloto en el país, que

PREDIOS OBJETO DEL MACROPROYECTO

Identificación de los predios integrantes del área objeto del Macroproyecto:

Hacienda El Santuario Matrícula 314-0021259-92.

Villa Paulina Lote 2 Matricula: 314-21261.

Hacienda Santuario, Vereda Barro Blanco Matricula: 314-21259 y 314-21263

Con la adopción, la totalidad de área de la primera unidad de ejecución del Macroproyecto

Tratamiento de Protección Ambiental

El tratamiento de protección ambiental tiene como objetivo la preservación de los valores

Areas en Tratamiento de Protección Ambiental

Es importante tener en cuenta que, a diferencia de la Estructura Ecológica Principal, la

El tratamiento de desarrollo busca orientar la incorporación al suelo urbano de las áreas

El tratamiento de desarrollo está limitado a las áreas no desarrolladas que presentan

En Dólares de los Estados Unidos de América

No. Detalle Dólares

7,30% Subtotal Terrenos $ 121.383.236 $ 96,95

2,1 Área a construir Valor m2

2.2.1 Cargas Locales

2.2.2 Directos Cargas Generales Valor m2

2.2.3 Cargas Generales Adicionales

5,00% TOTAL URBANISMO $ 82.433.241 $ 66

15.1 Cronograma de Ejecución

El MP PIENTA se desarrollará en una sola unidad de actuación, dividida en varias etapas de

Cronograma Inversión inicial

(En dólares de los Estados Unidos de América)

Concepto Valor en USD

Valor del 50% de los terrenos $ 60.691.618

Valor 3,3% Dotacionales $ 6.875.141

Cronograma de Desembolsos de los recursos financieros

Flujo de caja general [$USD]

Flujo de caja general [$USD]

La tabla anterior de programación del desembolso de los recursos financieros

• Nuestra Compañía tiene domicilio en Colombia; la dirección registrada de su oficina

• Su objeto social principal es el estudio, realización, financiación y explotación, por sí

• La promoción, creación y desarrollo de entidades financieras o no, que tengan por

• La explotación económica de actividades de recaudo de cualquier naturaleza y sus

• La estructuración, gestión y ejecución de proyectos relacionados con la explotación,

INGRESOS PROYECTADOS DEL PROYECTO PIENTA

Teniendo en cuenta la proyección en los resultados y análisis, se concluye que el

TOTAL 0 0 2.808 3.056 3.180 3.180 3.180 0 0 0 15.404

Proyección de los Ingresos por Ventas de productos inmobiliarios

• El proyecto PIENTA de construcción de vivienda Multifamiliar, está localizado en el

• Según datos estadísticos o, las licencias de construcción aumentaron 95%. El valor de

• La planeación de proyectos de inversión en el campo de la construcción de vivienda

VIP 55.755 3,3% $ 31.714.039