Distasa - Parque Ind Bayunca

Avalúo Comercial
SOLICITANTE DISTASA S.A.

PROPIETARIO PARQUE INDUSTRIAL BAYUNCA
LTDA Y FINCAS Y PROYECTOS Y CÍA
S. EN C.
TIPO DE INMUEBLE LOTES DE TERRENO
OBJETO DEL AVALÚO CONOCER EL VALOR COMERCIAL
FECHA DE REALIZACIÓN 4 DE DICIEMBRE DEL 2018
FECHA DE VENCIMIENTO 7 DE DICIEMBRE DEL 2019
Cartagena de Indias D. T. y C., Diciembre 7del 2018.
Señores
DISTASA S.A. E.S.P.
Cartagena.
Estimados señores.
Atendiendo su solicitud, con la presente tenemos el gusto de presentarles nuestro

concepto sobre el valor del inmueble ubicado en el Corregimiento de
Bayunca,Carretera de la Cordialidad, Parque Industrial Bayunca, Lotes
demarcados como Lote Manzana Industrial #6; Lote Conjunto Residencial #1,
y Lote Centro de Capacitación, en jurisdicción del Distrito Turístico y
Cultural de Cartagena.
Cualquier información adicional estaremos gustosos de suministrárselas, en

nuestro Departamento de Avalúos.
Sin otro particular, nos suscribimos.
Atentamente,
LUIS Firmado
digitalmente
RAFAEL por LUIS

RAFAEL HOYOS
HOYOS GARCIA
Fecha:
2018.12.19
GARCIA 15:12:30 -05'00'
LUIS R. HOYOS GARCÍA
Gerente General
LH/RP
AV04 33817 - V1
Pag. 2 CARTAGENA – MONTERIA – BOGOTÁ – BARRANQUILLA – SANTA MARTA

www.araujoysegovia.com
inmobiliaria@araujoysegovia.com
CONTENIDO
1. DESCRIPCIÓN GENERAL ....................................................................... 4
2. INFORMACION BASICA .......................................................................... 6
3. CARACTERISTICAS DEL SECTOR ........................................................ 6
4. ASPECTO JURÍDICO .............................................................................. 8
5. LINDEROS Y MEDIDAS ........................................................................... 9
6. ASPECTO ECONÓMICO ......................................................................... 9
7. NORMATIVIDAD DEL SECTOR ............................................................ 10
8. METODOS VALUATORIOS ................................................................... 11
9. AVALÚO COMERCIAL ........................................................................... 18
10. POLÍTICAS DEL AVALÚO .................................................................. 19
11. NOTAS DEL AVALUADOR ................................................................. 20
12. ANEXO FOTOGRÁFICO ..................................................................... 22
13. ANEXO PLANIMETRICO .................................................................... 27
AV04 33817 - V1

1. DESCRIPCIÓN GENERAL
El inmueble materia de este avalúo lo constituyen unos terrenos ubicados
en el Parque Industrial Bayunca en el Corregimiento de Bayunca,
jurisdicción de la Ciudad de Cartagena, sector suburbano en desarrollo.
El Parque Industrial Bayunca es un parque creado desde el año 1.993,

ubicado en el kilómetro 17 de la Carretera de la Cordialidad, conformado
por 93hectáreas;el cual, inicialmente contaba con todos los
permisosylicencias requeridos para funcionar como tal, pero hoy endía no
están vigentes, más sin embargo estas licencias permitieron desenglobar el
predio de mayor extensión en pequeños lotes, aptos para el uso comercial,
residencial e industrial. El proyecto inicial tenía todoslos diseños y planos
aprobados por la Curaduría y Planeación de acuerdo al proyecto diseñado
originalmente, el cual estaría conformado por: 374 bodegas distribuidas en
10 grandes manzanas, un centro administrativo y comercial, un conjunto
residencial para 800 apartamentos, un centro de capacitación, un centro
ejecutivo y de oficinas, una estación de gasolina, un hotel, una plaza de
ferias, un helipuerto; este proyecto no se llegó a realizar y hoy en día sólo
se han desarrollado construcciones en la Manzana 2, que ocupa la empresa
Comeca, y en la manzana 1, en donde hay dos empresas operando y
además se han construido recientemente bodegas para la empresa Topline.
El proyecto original del Parque Industrial Bayunca, contemplaba, toda la

infraestructura urbanística, tales como vías internas de circulación con
capacidad para tráfico pesado, servicios públicos, sistemas de seguridad
entre otros. El diseño del máster plan, establece zonas que solo podrían ser
usadas para industrias medianas y livianas conforme a lo previsto en el
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acuerdo 44 de 1989; también que el lote Conjunto Administrativo y
Comercial, se utilizaría para comercio de bienes y servicios y para oficinas;
el lote Conjunto Residencial se utilizaría para vivienda y complementario
para centro educativo, recreación, deporte. El lote Centro Ejecutivo, se
destinaria a las actividades de cultura y recreación, eventos sociales,
alojamiento temporal; y el lote de Centro de Capacitación, para
construcciones afines a capacitación laboral e industrial.
Los terrenos que se avalúan se encuentran demarcados como Lote

Conjunto Residencial 1; Lote Centro de Capacitación y Lote para uso
industrial en la Manzana #6; no se encuentran contiguos, y tiene las
siguientes características:
Lote Conjunto Residencial #1: Ubicado hacia el sector suroriental del

parque industrial Bayunca, tiene forma geométrica irregular, relieve
ondulado, y no cuenta con vía de acceso.
Lote Centro de Capacitación: Ubicado hacia el sector suroccidental del

parque industrial Bayunca, tiene forma geométrica trapezoidal, relieve
plano, y se podría acceder a él desde una vía que bordea el parque
industrial la cual se encuentra en afirmado. Está ubicado cerca a una zona
de invasión, lo cual afecta el desarrollo del lote, disminuyendo así las
expectativas de comercialización del mismo y haciéndola más lentas.
Lote Manzana Industrial #6: Ubicado hacia el sector nororiental del parque
industrial Bayunca, tiene forma geométrica en L; relieve plano, y se podría
acceder a él desde la Carretera de la Cordialidad que pasa por el frente del
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parque industrial la cual es una vida nacional pavimentada en concreto
asfaltico.
Los predios actualmente se encuentran enmontados y no tienen ningún tipo

de obra de urbanismo tales como vías de acceso, demarcaciones, entre
otros; tampoco cuentan con servicios públicos; esto debido a que el parque
industrial Bayunca nunca se realizaron las obras de urbanismo que
permitieran la comercialización del proyecto.
El Parque Industrial Bayunca se encuentra localizado en las coordenadas

10°32'16.0"N 75°23'24.2"W.
2. INFORMACION BASICA
2.1. Localización y dirección del inmueble: Corregimiento de Bayunca,
Carretera de la Cordialidad, Parque Industrial Bayunca, Lotes
demarcados como Lote Manzana Industrial #6; Lote Conjunto
Residencial #1, y Lote Centro de Capacitación, en jurisdicción del
Distrito Turístico y Cultural de Cartagena.
2.2. Propietario: Parque Industrial Bayunca Ltda., y Fincas y Proyectos y

Cía. S. En C.
2.3. Tipo de inmueble: Lotescon vocación industrial, residencial y

comercial.
3. CARACTERISTICAS DEL SECTOR

3.1. Localización y Delimitación: El Corregimiento de Bayunca está
localizado al norte de la ciudad de Cartagena; está limitado al Oeste
con el Corregimiento de Pontezuela; Por el Norte, con Municipio de
Clemencia; por el sur con el municipio de Santa Rosa.
3.2. Valorización: El corregimiento de Bayunca, es una zona que no ha

tenido el desarrollo acelerado de zonas similares dentro del Distrito
de Cartagena, y solo hasta hace unos dos años, han vuelto algunos
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proyectos inmobiliarios de importancia que hacen pensar en el
aumento de la valorización. La mayor parte de estos proyectos son
de vivienda, y hay uno cercano en jurisdicción del municipio de Santa
Rosa, que está destinado para parque industrial y zona franca, que
alcanzo a desarrollar algo de infraestructura urbvanistica, pero que
actualmente está paralizado. También hay interés de entes
gubernamentales en desarrollo urbanístico de viviendas de interés
social, aprovechando los proyectos viales que hay en la zona, y que
conectan la población con zonas industriales y residenciales de
importancia en la ciudad.
3.3. Vecinos Importantes: En el entorno encontramos en su mayoría lotes

baldíos, pequeñas fincascampestres, a un 1kilómetro encontramos la
población de Bayunca, entre otros. Dentro del Parque Industrial hay
pocasempresas operando, entre las que podemos mencionar
Comeca, Pietra, Mega-andina, Topline.
3.4. Actividad Constructora: Dentro del parque industrial se observó que

hay una bodega recién terminada, conformada por tres naves,
destinada para la empresa Topline; en los alrededores no se
observaron construcciones de bodegas, pero si hay algunas casas
en proceso de ampliación.
3.5. Vías de acceso: Para acceder al parque Industrial Bayunca se

pueden tomar dos rutas, una es a través del Anillo Vial, que sale de
Cartagena atravesando la Zona Norte. La otra ruta es a través de la
Carretera de la Cordialidad, vía que sale desde la zona Sur Oriental
de la Ciudad, y que esuna vía de gran importancia ya que permite el
movimiento de carga y de pasajeros desde la ciudad de Cartagena
hacia la ciudad de Barranquilla. La carretera de la Cordialidad pasa
por el frente del Parque Industrial.El tramo desde la terminal de
transportes de Cartagena hasta el casco urbano de Bayunca cuenta
con doble calzada. Sobre el lindero sur del parque industrial hay una
vía en afirmado que permite recorrer todo el lindero de fondo; esta
vía es utilizada para acceder a varias fincas de la zona.
3.6. Transporte: Para acceder al predio se pueden tomar buses de rutas

como Bayunca, y de poblaciones vecinas como Clemencia; también
colectivos, y taxis expresos. Sobre la Carretera de la Cordialidad
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circulan rutas de buses intermunicipalesque conducen desde la
ciudad de Cartagena hasta la ciudad de Barranquilla.
3.7. Servicios públicos:

DESCRIPCIÓN SECTOR INMUEBLE OBSERVACIONES
Acueducto x - En investigaciones realizadas no
Energía x - existe disponibilidad de servicio
eléctrica de agua potable para el caso de
Red Telefónica x - que se desarrollara un proyecto
inmobiliario. En el caso del
Alcantarillado - - servicio de energía eléctrica
Gas natural - - existe disponibilidad, por parte
de Electricaribe.
Calles La Carretera de la Cordialidad está pavimentada en
concreto Asfaltico y desde Cartagena hasta Bayunca tiene
doble calzada. El loteo solo cuenta con un tramo de vía en
afirmado que mide aproximadamente 100 metros.
Andenes No tiene
4. ASPECTO JURÍDICO
4.1. Títulos Observados:
ESCRITURA PUBLICA N°:

ESCRITURA PUBLICA #318 DEL 25/02/2010 DE LA
NOTARIA 26 DE BOGOTA
CEDULA VALOR IMPUESTO
NOMBRE FOLIO
CATASTRAL PREDIAL 2018
LOTE MANZANA INDUSTRIAL No.6 060-150629 000100030615000 $46´434.000

LOTE CENTRO DE CAPACITACION 060-150635 000100030508000 $23´826.000
LOTE CONJUNTO RESIDENCIAL No.1 060-150636 000100030502000 $77´960.000
Nota: La información declarada en este informe, corresponde a un resumen

de aspectos jurídicos del inmueble que consideramos relevante para el
análisis; en ningún momento se constituye como un estudio jurídico de los
títulos, el cual sugerimos adelantar en el evento de cualquier tipo de
negociación.
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4.2. Afectaciones: Ninguna.
5. LINDEROS Y MEDIDAS
NOMBRE AREA
LOTE MANZANA INDUSTRIAL No.6 27.000 M2

LOTE CENTRO DE CAPACITACION 11.700 M2
LOTE CONJUNTO RESIDENCIAL No.1 37.288 M2
Los linderos y medidas de los inmuebles en estudio se encuentran

consignados en la escritura del R.P.H #318 de 25/02/2010, Notaria 26 de
Bogotá.
6. ASPECTO ECONÓMICO
6.1. Utilización
económica actual: Ninguna
6.2. Perspectivas de Baja. No hay transacciones de predios para uso
valorización: industrial o institucional. Para el uso residencial hay
algunos estudios para el desarrollo deproyectos
VIS, pero en zonas cercanas a la carretera de la
Cordialidad.
6.3. Grado de TIPO C (Negociaciones a largo plazo, con ayuda de
Comercialización: una entidad bancaria). Se refiere a periodos de
comercialización mayores a un año.
En las condiciones actuales de los predios,
existepoca probabilidad de comercialización, dado
que no hay disponibilidad de servicios públicos, y
tampoco tiene infraestructura urbanística como vías,
andenes, zonas de parqueo.
6.4. Comportamiento de La demanda de predios dentro del parque industrial
la Demanda Bayunca es nula, ya que los lotes no cuentan con
infraestructura urbanística ideal para este tipo de
parques. En la zona la demanda de lotes es
moderada, debido a expectativas para desarrollo de
proyectos de vivienda.
6.5. Comportamiento de A 4 kilómetros hay un desarrollo de parque industrial
la Oferta y zona franca denominada Polígonos Industriales de
Colombia, el cual ofrece lotes, bodegas y oficinas,
de acuerdo con las necesidades del cliente y con
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amenidades de primera categoría. Este proyecto se
desarrolla en 400 hectáreas. Pero actualmente,
dicho proyecto está detenido debido a
inconvenientes internos entre los socios del
proyecto.
También hay que mencionar que, a unos 15
kilómetros en jurisdicción de Turbaco, pero en zona
de conurbación con Cartagena, está el Parque
industrial y zona franca denominada Parque Central,
que también ofrece lotes y bodega ala medida de la
necesidad del cliente. Estos dos proyectos nos
hacen pensar en una sobre oferta, si tenemos en
cuenta las pocas transacciones que se están
realizando.
7. NORMATIVIDAD DEL SECTOR

Según el Decreto 0977 de Noviembre 20 de 2001, en el cual se Reglamentó
el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Turístico y Cultural de
Cartagena “POT” de la ciudad, la zona está clasificada como Zona Rural
Suburbana.
DESCRIPCIÓN ACTIVIDAD SUBURBANA
USOS
PRINCIPAL Turístico, Residencial, Vivienda Temporal
COMPATIBLE Comercial 1 y 2, Industrial 1, Portuario 1,
Agroindustrial
COMPLEMENTARIO Institucional 1 y 2
RESTRINGIDO Institucional 4, Jardines Cementerios
PROHIBIDO Comercial 3 y 4, Industrial 3, Portuario 2,3, y 4
AREA Y FRENTE AML: De 1 a10 Ha- FML: 30 mts.
MINIMOS Índice de Ocupación 10%
Número de Pisos: 1
AML: De 10 hasta 30 Ha, - FML: 100 Mts.

Número de Pisos: 2
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AML: más de 30 Ha – FML: 200 más.
Número de Pisos: 3
AREA LIBRE 90%
AISLAMIENTOS 10 metrosmínimos en cada uno de los linderos.
ESTACIONAMIENTOS Para Residencias mínimo 1 estacionamiento por
cada vivienda.
Para Comercio y Oficinas mínimo 1 sitio por
cada 80 m2, de zona comercial.
Para Hoteles y similares mínimo 1 sitio por cada
200 m2 de área construida.
8. METODOS VALUATORIOS
8.1. Mercado
Se auscultó la situación de oferta y demanda de inmuebles de
similares características, en cuanto a ubicación, tamaño del predio,
teniendo como fuente de información nuestro departamento de
ventas e investigación directa. La investigación realizada arrojo los
siguientes resultados:
 En el Parque Industrial Bayunca se avalúo en el año 2012 un

predio de 33.000 m2 a un valor de $50.000/m2
 Sobre la Carretera anillo Vial hay un predio de 10.000 m2,

ofertado a un valor de 20.000/m2.
 Al frente del Parque Industrial Bayunca, hay un predio de 5.000

m2 que recientemente fue negociado en un valor de $35.000/m2.
 En el parque industrial Bayunca se negoció un predio de 1.200

m2, en un valor de $100.000/m2.
 En Pontezuela hay varios terrenos que están siendo ofertados

aun valor que esta alrededor de los $25.000/m2.
 En el Parque Industrial Bayunca, la empresa Coindagro oferta

lotes de 1.200 m2 y 9.751 m2 a un valor de $50.000/m2.
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 En el Parque Industrial Bayunca, el Sr. Miguel Díaz oferta un lote
de 10.000 m2 a un valor de $70.000/m2.
 En Bayunca, sobre la Carretera de la Cordialidad, a 300 metros

aproximados del peaje de Bayunca, se vende una finca de 500
has a un valor de $30.000.000/ha
Para nuestro análisis residual hemos realizado una investigación de

terrenos ofertados en zonas industriales y comerciales, obteniendo la
siguiente información:
 En el parque industrial Zona Franca Parque Central, se

ofertanlotesurbanizados, con magnificas especificaciones para el
uso industrial, en un valor que va desde los $400.000/m2 hasta
los $450.000/m2, los terrenos que tienen régimen franco; y los
que no tienen régimen franco a un valor que esta alrededor de los
$350.000/m2 y $400.000.
 Dentro de Parque Industrial de las Américas–Parquiamerica, en la

zona industrial de Mamonal, se están ofertando lotes para uso
industrial, con áreas entre los 1.000 m2 y 2.000 m2 en un valor
alrededor de $700.000/m2.
 En la zona franca de la Candelaria, en la zona industrial de

Mamonal, hay lotes ofertados en venta, para uso industrial, con
valores entre $500.000/m2 y $600.000/m2.
Realizamos el siguiente cuadro de homogenización basado en datos

de predios en venta y ajustados de acuerdo con la ubicación,
facilidad de acceso, amenidades del parque industrial; sin tener en
cuenta el costo de urbanismo que hay que realizar dentro del Parque
Industrial Bayunca. Esto con el fin de estimar el valor probable de
venta.
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DIRECCIÓN VR. VENTA o AVALUO VR. AJUSTADO AC (m2) VR / m2 FUENTE
No.
Lote En Zona Franca de

$ 1.400.000.000,00 $ 910.000.000,00 2400 $ 379.166,67 AyS
la Candelaria
1
Lote en Venta
$ 1.100.000.000,00 $ 715.000.000,00 1900 $ 376.315,79 AyS
2 Parquiamerica
Lote en venta Parque
$ 980.000.000,00 $ 784.000.000,00 2000 $ 392.000,00 AyS
3 Central
Lote en Venta en zona
franca sobre al Variante $ 740.000.000,00 $ 629.000.000,00 1900 $ 331.052,63 AyS
4 Mamonal - Gambote
VALOR PROMEDIO (m2) $ 369.633,77
DESVIACIÓN ESTANDAR (S) $ 26.610,01
NÚMERO DE DATOS 4
COEFICIENTE DE VARIACIÓN 7,20%
También realizamos una investigación de mercado de bodegas para

uso industrial, de tal forma que nos permita calcular, el valor de venta
de bodegas, para un eventual desarrollo dentro de los lotes del
parque industrial Bayunca, realizando ajustes también por ubicación
y facilidades de acceso. Esta investigación es la siguiente:
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Mercado Bodegas
DIRECCIÓN VR. VENTA o AVALUO VR. AJUSTADO AC (m2) VR / m2 FUENTE

No.
Bodega en Zona Franca

de la Candelaria $ 2.600.000.000,00 $ 2.340.000.000,00 1200 $ 1.950.000,00 AyS
(nuevas)
1
Bodegas en venta en
$ 2.500.000.000,00 $ 2.250.000.000,00 1000 $ 2.250.000,00 AyS
Parquiamerica (nuevas)
2
Inm. Nicanor
Bodega en Mamonal $ 890.000.000,00 $ 801.000.000,00 375 $ 2.136.000,00
Carazo
3
Bodegas en venta en
$ 2.000.000.000,00 $ 1.800.000.000,00 900 $ 2.000.000,00 AyS
4 Parque Central (nuevas)
VALOR PROMEDIO (m2) $ 2.084.000,00
DESVIACIÓN ESTANDAR (S) $ 135.735,04
NÚMERO DE DATOS 4
COEFICIENTE DE VARIACIÓN 6,51%
8.2. Residual:
Para aplicar este método, se realiza un ejercicio sobre la base de un
proyecto urbanístico; teniendo en cuenta las características del
predio; los valores probables de venta y el área de lote urbanizado
vendible. Así mismo se analizaron los costos de urbanismo, los
financieros y los gastos de promoción y notariales. Para al final
determinar el costo del terreno bruto. Y es importante tener en
cuenta que estos análisis están hechos con base en ejercicios de un
supuesto proyecto, y además se debe tener en cuenta que el
desarrollo de un proyecto no solo debe poderse hacer, sino además
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debe ser viable, frente a las condiciones de mercado inmobiliario
imperante al momento de realizar este estudio valuatorio.
Residual para el LoteManzana Industrial #6:
DATOS DE ENTRADA
AREA TOTAL DEL TERRENO COMERCIALIZABLE 27.000,00
OCUPACION 80%
AREA VENDIBLE CONSTRUIDA 21.600,00
VALOR DE VENTA ESTIMADA (PROMEDIO) $ 2.000.000
DATOS DE SALIDA
VALOR VENTAS PROYECTO
21.600,00 $ 2.000.000 $ 43.200.000.000
TOTAL VENTAS PROYECTO $ 43.200.000.000
EGRESOS
COSTOS DE CONSTRUCCION
21.600,00 A $ 1.000.000 $ 21.600.000.000
COSTOS URBANISMO
27.000,00 A $ 100.000 $ 2.700.000.000
COSTOS FINANCIEROS (7% VENTAS) $ 3.024.000.000
HONORARIOS, VENTAS, GERENCIA (10% VENTAS) $ 4.320.000.000
UTILIDAD (15% VENTAS) $ 6.480.000.000
SUBTOTAL EGRESOS $ 38.124.000.000
INGRESOS MENOS EGRESOS $ 5.076.000.000
VALOR RESIDUAL DEL TERRENO

$ 5.076.000.000 / 27.000,00 $ 188.000
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Residual para uso residencial (se aplica Residencial A): Lote Conjunto
Residencial #1
Se analiza un proyecto para construcción de casas de un piso.
DATOS DE ENTRADA
INDICE DE CONSTRUCCION 0,60%
AREA CONSTRUIDA 22.372,80
DATOS DE SALIDA
22.372,80 $ 1.500.000 $ 33.559.200.000
EGRESOS
22.372,80 A $ 600.000 $ 13.423.680.000
COSTOS URBANISMO
37.288,00 A $ 120.000 $ 4.474.560.000
UTILIDAD (14% VENTAS) $ 4.698.288.000

$ 5.257.608.000 / 37.288,00 $ 141.000
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Residual para uso Comercial (se aplica Comercial Tipo 2); Lote Centro de
Capacitación
Se analiza un proyecto para construcción de locales y oficinas, con altura máxima

de dos pisos.
DATOS DE ENTRADA
INDICE DE CONSTRUCCION 1,00%
AREA CONSTRUIDA 11.700,00
DATOS DE SALIDA
11.700,00 $ 2.200.000 $ 25.740.000.000
EGRESOS
11.700,00 A $ 1.300.000 $ 15.210.000.000
COSTOS URBANISMO
11.700,00 A $ 120.000 $ 1.404.000.000
UTILIDAD (15% VENTAS) $ 3.603.600.000

$ 1.146.600.000 / 11.700,00 $ 98.000
Hecha la correlación de este método, nos permite concluir que el valor

estimado del inmueble materia de este estudio, es el siguiente:
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9. AVALÚO COMERCIAL
El avalúo comercial del inmueble ubicado en el CORREGIMIENTO DE

BAYUNCA, CARRETERA DE LA CORDIALIDAD, PARQUE INDUSTRIAL
BAYUNCA, LOTES DEMARCADOS COMO LOTE MANZANA
INDUSTRIAL #6, LOTE CONJUNTO RESIDENCIAL #1, Y LOTE
CENTRO DE CAPACITACIÓN, en el Distrito Turístico y Cultural de
Cartagena de Indiases el siguiente:
ÁREA VALOR VALOR PARCIAL

TIPO M2 UNITARIA $
LOTE MANZANA INDUSTRIAL No.6 27.000,00 $180.000,00 $4.860.000.000,00

LOTE CENTRO DE CAPACITACION 11.700,00 $100.000,00 $1.170.000.000,00
LOTE CONJUNTO RESIDENCIAL No.1 37.288,00 $140.000,00 $5.220.320.000,00
TOTAL AVALUO COMERCIAL $11.250.320.000,00
SON: ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES TRESCIENTOS

VEINTE MIL PESOS M/C.
VIGENCIA DEL AVALUO:
De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de

2000 y con el artículo 19 del Decreto 1420 de junio 24 de 1998, expedidos
por el Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una
vigencia de un (1) año a partir de la fecha de expedición de este informe,
siempre que la condiciones extrínsecas e intrínsecas que puedan afectar el
valor se conserven.
LUIS Firmado
digitalmente
RAFAEL por LUIS

RAFAEL HOYOS
HOYOS Fecha:
GARCIA
2018.12.19
GARCIA 15:12:47 -05'00'
LUIS R. HOYOS GARCÍA
R.A.A: AVAL-890157
Cartagena, Diciembre 7 del 2018.
AV04 33817 - V1

10. POLÍTICAS DEL AVALÚO
El avalúo practicado corresponde al valor comercial expresado en dinero,
entendiéndose por valor comercial aquel que un comprador y un vendedor
estarán dispuestos a pagar y recibir por una propiedad de acuerdo con su
localización, área y sus características generales y actuando ambas partes
libres de toda necesidad y urgencia.
El avalúo, no tiene en cuenta los aspectos de orden jurídico, tales como títulos,
servidumbres ocultas activas o pasivas y en general asuntos de carácter legal a
excepción de cuando el solicitante informe de tal situación para ser tenida en
cuenta.
Salvo las que sean perceptibles o de público conocimiento, en el avalúo
presente no se tienen en cuenta las características geológicas ni la capacidad
de soporte o resistencia del terreno avaluado, por cuanto para la certeza de
tales análisis se requiere la aplicación de técnicas especiales, fuera del alcance
del presente estudio.
El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la
información y documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo
tanto, no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieren ser verificables
por nuestra firma en su debido momento.
Certificamos que no tenemos intereses comerciales o de otra índole en el
inmueble analizado, salvo las inherentes a la ejecución del presente estudio.
Se consultaron estadísticas propias, operaciones y avalúos efectuados
recientemente en el sector. Estas consideraciones además de lo anteriormente
expuesto, han servido de base para determinar el valor comercial del inmueble.
El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se
encontraba al momento de efectuar la visita de inspección.
Es importante además hacer énfasis en la diferencia que puede existir entre las
cifras del avalúo efectuado y el valor de una eventual negociación, porque a
pesar de que el estudio conduce al valor objetivo del inmueble, en el valor de
negociación intervienen múltiples factores subjetivos y circunstanciales
imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos
concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia económica del
vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que éste le
vaya a dar, entre otros, todos los cuales sumados distorsionan a veces hacia
arriba o hacia abajo el valor de los inmuebles.
AV04 33817 - V1

11. NOTAS DEL AVALUADOR
11.1. Cláusula de Publicación del Informe:
Se prohíbe la publicación de parte o totalidad de este informe o cualquier

referencia al mismo, a las cifras de valuación, y al nombre y afiliación del
avaluador sin su consentimiento por escrito.
11.2. Responsabilidad del Valuador:
El avaluador no revelará información sobre la valuación a nadie distinto del

solicitante y solo lo hará con autorización escrita, salvo que el informe sea
solicitado por una autoridad competente.
11.3. Declaración de Cumplimiento:
- Este informe se elaboró de acuerdo a lo dispuesto en la Norma NTS I 01:

“Contenido de informes de valuación de bienes inmuebles urbanos”.
- Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta

donde el avaluador alcanza a conocer.
- Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y

condiciones restrictivas que se describen en el informe.
- La valuación se llevó a cabo conforme al código de ética y normas de conducta.
- El avaluador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que se

están valorando.
- El avaluador ha realizado la visita personal al bien inmueble objeto de valoración.
- En la elaboración del presente informe de avalúo ha participado Luis Rafael

Hoyos García, profesional Perito Avaluador, afiliado a la Lonja de Propiedad Raíz
de Cartagena y Bolívar, con RNA No. 019 y RAA # AVAL-890157 –Visita técnica:
Ingeniero Robert Pantoja con RNA 3699 y RAA AVAL-73134396.
AV04 33817 - V1

11.4. Declaración de No Vinculación:
- Declaramos no tener relación directa o indirecta con el solicitante ni con el

propietario del bien inmueble objeto de valuación.
- Este informe de valuación es confidencial para las partes, para el propósito

específico del encargo.
- No se acepta ninguna responsabilidad ante terceros.
- No se acepta ninguna responsabilidad por utilización inadecuada del informe.
- La valuación se llevó a cabo conforme al código de ética y normas de conducta.
- El Avaluador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión.
- El Avaluador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que

se están valorando.
AV04 33817 - V1

12. ANEXO FOTOGRÁFICO
ASPECTO ACTUAL DEL PARQUE INDUSTRIAL BAYUNCA SOBRE LA

CARRETERA DE LA CORDIALIDAD, Y DE LA UNICA VIA INTERNA
EXISTENTE.
AV04 33817 - V1

FRENTE Y ASPECTOS DEL TERRENO DEL PARQUE INDUSTRIAL BAYUNCA,
DONDE ESTAN LOS LOTES EN ESTUDIO, LOS CUALES NO ESTAN
DEMARCADOS.
AV04 33817 - V1

ASPECTOS DE LA VIA EN AFIRMADO QUE BORDEA EL LINDERO DE FONDO
Y DELINTERIOR DEL PARQUE INDUSTRIAL, DONDE ESTAN LOS LOTES EN
ESTUDIO, LOS CUALES NO ESTAN DEMARCADOS.
AV04 33817 - V1

AV04 33817 - V1

AV04 33817 - V1

13. ANEXO PLANIMETRICO
PLANTA DEL LOTEO DEL PARQUEO INDUSTRIAL
AV04 33817 - V1

VISTA SATELITAL DEL PARQUE INDUSTRIAL BAYUNCA Y UBICACIÓN DE
LOS PREDIOS
AV04 33817 - V1

PLANO CATASTRAL DEL PARQUE INDUSTRIAL BAYUNCA
AV04 33817 - V1

LOCALIZACION DE LOS PREDIOS EN ESTUDIO DENTRO DEL PARQUE
INDUSTRIAL BAYUNCA
AV04 33817 - V1

AV04 33817 - V1

AV04 33817 - V1


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SOLICITANTE DISTASA S.A.

Atendiendo su solicitud, con la presente tenemos el gusto de presentarles nuestro

Cualquier información adicional estaremos gustosos de suministrárselas, en

Sin otro particular, nos suscribimos.

RAFAEL por LUIS

Pag. 2 CARTAGENA – MONTERIA – BOGOTÁ – BARRANQUILLA – SANTA MARTA

1. DESCRIPCIÓN GENERAL ....................................................................... 4

2. INFORMACION BASICA .......................................................................... 6

3. CARACTERISTICAS DEL SECTOR ........................................................ 6

4. ASPECTO JURÍDICO .............................................................................. 8

5. LINDEROS Y MEDIDAS ........................................................................... 9

6. ASPECTO ECONÓMICO ......................................................................... 9

7. NORMATIVIDAD DEL SECTOR ............................................................ 10

8. METODOS VALUATORIOS ................................................................... 11

9. AVALÚO COMERCIAL ........................................................................... 18

10. POLÍTICAS DEL AVALÚO .................................................................. 19

11. NOTAS DEL AVALUADOR ................................................................. 20

12. ANEXO FOTOGRÁFICO ..................................................................... 22

13. ANEXO PLANIMETRICO .................................................................... 27

Pag. 3 CARTAGENA – MONTERIA – BOGOTÁ – BARRANQUILLA – SANTA MARTA

El Parque Industrial Bayunca es un parque creado desde el año 1.993,

El proyecto original del Parque Industrial Bayunca, contemplaba, toda la

Pag. 4 CARTAGENA – MONTERIA – BOGOTÁ – BARRANQUILLA – SANTA MARTA

Los terrenos que se avalúan se encuentran demarcados como Lote

Lote Conjunto Residencial #1: Ubicado hacia el sector suroriental del

Lote Centro de Capacitación: Ubicado hacia el sector suroccidental del

Pag. 5 CARTAGENA – MONTERIA – BOGOTÁ – BARRANQUILLA – SANTA MARTA

Los predios actualmente se encuentran enmontados y no tienen ningún tipo

El Parque Industrial Bayunca se encuentra localizado en las coordenadas

2.2. Propietario: Parque Industrial Bayunca Ltda., y Fincas y Proyectos y

2.3. Tipo de inmueble: Lotescon vocación industrial, residencial y

3. CARACTERISTICAS DEL SECTOR

3.2. Valorización: El corregimiento de Bayunca, es una zona que no ha

Pag. 6 CARTAGENA – MONTERIA – BOGOTÁ – BARRANQUILLA – SANTA MARTA

3.3. Vecinos Importantes: En el entorno encontramos en su mayoría lotes

3.4. Actividad Constructora: Dentro del parque industrial se observó que

3.5. Vías de acceso: Para acceder al parque Industrial Bayunca se

3.6. Transporte: Para acceder al predio se pueden tomar buses de rutas

Pag. 7 CARTAGENA – MONTERIA – BOGOTÁ – BARRANQUILLA – SANTA MARTA

3.7. Servicios públicos:

ESCRITURA PUBLICA N°:

LOTE MANZANA INDUSTRIAL No.6 060-150629 000100030615000 $46´434.000

Nota: La información declarada en este informe, corresponde a un resumen

Pag. 8 CARTAGENA – MONTERIA – BOGOTÁ – BARRANQUILLA – SANTA MARTA

LOTE MANZANA INDUSTRIAL No.6 27.000 M2

LOTE CONJUNTO RESIDENCIAL No.1 37.288 M2

Los linderos y medidas de los inmuebles en estudio se encuentran

Pag. 9 CARTAGENA – MONTERIA – BOGOTÁ – BARRANQUILLA – SANTA MARTA

7. NORMATIVIDAD DEL SECTOR

AML: De 10 hasta 30 Ha, - FML: 100 Mts.

Pag. 10 CARTAGENA – MONTERIA – BOGOTÁ – BARRANQUILLA – SANTA MARTA

 En el Parque Industrial Bayunca se avalúo en el año 2012 un

 Sobre la Carretera anillo Vial hay un predio de 10.000 m2,

 Al frente del Parque Industrial Bayunca, hay un predio de 5.000

 En el parque industrial Bayunca se negoció un predio de 1.200

 En Pontezuela hay varios terrenos que están siendo ofertados

 En el Parque Industrial Bayunca, la empresa Coindagro oferta

Pag. 11 CARTAGENA – MONTERIA – BOGOTÁ – BARRANQUILLA – SANTA MARTA