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TEMAS DE CLASES

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DERECHOS REALES

Curso 2020

AL1-TEMA 5 DERECHOS REALES v2020

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DERECHOS REALES

El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas

normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto
activo) y una cosa determinada (objeto) una relación inmediata, que previa
publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier
acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación
una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al “ius
persequendi” y al “isus preferendi.” (G.Allende)

Elementos:

 sujeto activo, que es el titular del derecho real; que ejerce un poder o señorío
directo sobre una cosa actual y determinada,
 sujeto obligado: que tiene un deber de respeto y abstención (toda la
comunidad)
 cosa, objeto del derecho

Tienen contenido económico, son elementos del patrimonio, o sea que

integran la categoría de los derechos patrimoniales.

Por su esencia: el derecho real es un poder.

El régimen legal de los derechos reales está dominado por el principio del orden
público y sólo se deja un margen estrecho a la autonomía de la voluntad.

Los particulares no pueden dar nacimiento a otros derechos reales más que los
taxativamente establecidos por la ley, que lo hizo en número limitado (numerus
clausus). “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción
es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto
en la ley, o la modificación de su estructura.” (Art. 1884 CCCN)

Por su oponibilidad, el derecho real es absoluto, es oponible contra todos, debe

ser respetado por toda la comunidad y aún es oponible a terceros que puedan
invocar un interés legítimo sobre la cosa, si se ha cumplido con la publicidad que
requiere la ley.

Los derechos reales al imponer a todos su respeto hace necesario que todos los
conozcan y con mayor razón los terceros interesados, lo cual explica la necesidad
y razón de su publicidad.

ius persequendi: Como consecuencia de la inherencia del derecho real a la cosa,

su titular goza de una de las ventajas típicas que ese derecho le procura, en virtud
del que puede perseguir la cosa para hacer valer su derecho cualquiera sea la
persona que la tenga en su poder

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ius preferendi: es la facultad que tiene el titular de un derecho real a ser preferido
en el ejercicio de su derecho con respecto a otro derecho real de igual o distinta
naturaleza sobre la misma cosa constituido posteriormente, conforme el principio de
derecho que expresa: “primero en el tiempo, más fuerte en el derecho”.

Enumeración (Art. 1887 CCCN) - Clasificación

Omitiremos el dominio, el condominio y la servidumbre, que se estudian

detalladamente en capítulos sucesivos de estas Notas; como así también los
derechos reales de garantía (hipoteca, prenda y anticresis), ya que no se vinculan
con el ejercicio profesional de la Agrimensura.

Propiedad horizontal

“La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble

propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica
que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de
conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de
propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que

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sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.” Art.

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Conjuntos inmobiliarios

“Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o

privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro
emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo
dispuesto en las normas administrativas locales.” Art. 2073

Tiempo compartido

“Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están
afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio,
turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su
destino.” Art. 2087

Cementerios privados

“Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada

afectados a la inhumación de restos humanos.” Art. 2103

Superficie

“El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye

sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo
plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las
modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente
para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.”
Art. 2114

Usufructo

“Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer

jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la
sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se
trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.” Art. 2129

“Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte

material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:
a. una cosa no fungible;
b. un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c. una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;

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d. el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es

de origen testamentario.” Art. 2130:

Uso

“Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una

cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites
establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión
del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo. El derecho real de uso
sólo puede constituirse a favor de persona humana.” Art. 2154

Habitación

“La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno

construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de
habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.” Art. 2158

Clasificación de los derechos reales

 En relación al sujeto

En consideración al sujeto (activo o pasivo), los derechos reales pueden

clasificarse en exclusivos o no exclusivos.

Son exclusivos o no exclusivos según no admitan o admitan pluralidad de

titulares sobre el mismo objeto.

Además, podemos decir que en general, los derechos reales admiten su

titularidad en cabeza de personas cuales quieran sea su naturaleza, es decir tanto
de existencia real como de existencia ideal. Excepción: hay dos derechos reales, el
uso y la habitación, que sólo admiten como titulares a personas de existencia visible
y no a las de existencia ideal, según los Arts. 2154 y 2158 del CCCN.

 En relación al objeto

Derecho real sobre la cosa propia son aquellos cuyos titulares pueden
invocar una relación de pertenencia total o parcial.

Son derechos reales sobre cosa propia, el dominio, el condominio, la

propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios y los cementerios privados

Derecho real sobre cosa ajena: Cuando la relación de pertenencia no puede

invocarse respecto a la cosa, sino sólo con relación al derecho. Son todos los demás
que no son sobre la cosa propia.

Derechos reales que sólo pueden recaer sobre cosas muebles: la prenda

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Derechos reales que sólo pueden recaer sobre cosas inmuebles: propiedad
horizontal, conjuntos inmobiliarios y cementerios privados, derecho real de
habitación, las servidumbres, la hipoteca y la anticresis.

 En relación a la causa

Derechos reales perpetuos: aquellos que duran ilimitadamente; Son

perpetuos los derechos reales sobre cosa propia, es decir el dominio, el condominio
y la propiedad horizontal, sin perjuicio de las mutaciones que pueden sufrir en su
titularidad. También son perpetuas las servidumbres reales, si no hay convención
que las limite en el tiempo o mientras subsista la utilidad que el fundo sirviente
procura al dominante; pudiendo caracterizarse a los derechos reales perpetuos,
diciendo que “duran tanto como la cosa que les sirva de objeto”.

Derechos reales temporarios: los que están sujetos a extinguirse con el

transcurso del tiempo. Temporarios, son el usufructo, el uso, la habitación, las
servidumbres si se convino en limitarles en el tiempo. También son temporales los
derechos reales de garantía ya que su duración está condicionada por la del
derecho creditorio al que acceden.

Los derechos reales son vitalicios o no vitalicios, según deban durar o no

tanto como la vida de su titular. Integran la categoría de derechos reales vitalicios el
usufructo, el uso y la habitación.

Los derechos reales son transmisibles o intransmisibles según que admitan

o no mutaciones en sus titularidades, pudiendo lo primero tener lugar por actos entre
vivos o por causa de muerte. Son transmisibles, el dominio, el condominio, la
propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, los cementerios privados y el
tiempo compartido e intransferibles el usufructo, el uso y la habitación.

Los derechos reales son verdaderos o putativos según que sus titulares
tengan o no, en todos los casos, y frente a todos, el derecho de ejercerlos. Como
ejemplo de derechos reales putativos, podemos mencionar: el ejercicio sobre
inmuebles de derechos reales que se ejercen por la posesión, cuando no se tiene
título suficiente sino título justo y buena fe.

Los derechos reales serán registrables o no registrables según que la ley

imponga o no requisitos de registración, ya sea para que produzcan efectos
constitutivos o para que puedan oponerse a terceros. Son derechos reales
registrables todos los que recaen sobre inmuebles.

Los derechos reales son forzosos o no forzosos, según que su constitución

haya podido ser impuesta por una parte a la otra o por el contrario ella obedezca a
la libre voluntad de las partes. Casos de derechos reales forzosos pueden advertirse
en el condominio de muros, cercos y fosos (medianería) y en las servidumbres
obligatorias.

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 Con relación al contenido

 Derecho real de goce

En los derechos reales sobre la cosa ajena son aquellos que facultan a
su titular para obtener directamente de la cosa una utilidad mayor o menor
sin alcanzar nunca a la disposición material ni al uso y goce con alteración
de la sustancia o destino de la cosa: se trataría del usufructo, el uso, la
habitación y las servidumbres.

 Derecho real de garantía

En los derechos reales de garantía el beneficio para su titular, está

constituido por la garantía que procuran al derecho creditorio cuyo
cumplimiento aseguran; se trata de la hipoteca, la prenda y la anticresis.

 Derechos reales sobre la sustancia o sobre el valor de la cosa:

Los Derechos reales sobre la sustancia implican lo que se obtiene a

través de facultades materiales sobre la cosa. Son derechos reales sobre
la sustancia el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los
conjuntos inmobiliarios, los cementerios privados, la superficie, el tiempo
compartido, el usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres y la
anticresis;

Los Derechos reales sobre el valor de la cosa se concretan en la facultad

de disponer jurídicamente de ella para convertirla en dinero y hacer
efectivo el crédito garantizado con el derecho real. Son derechos reales
sobre el valor la hipoteca y la prenda.

 En relación a la función

Los derechos reales son principales o accesorios en función de garantía,

según que su existencia sea o no independiente de otro derecho de carácter
creditorio al que procuren seguridad.

Son principales el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los

conjuntos inmobiliarios, los cementerios privados, la superficie, el tiempo
compartido, el usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres.

Son accesorios la hipoteca, la prenda y la anticresis.

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ACCIONES REALES

“Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia,

plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria,
la negatoria y la de deslinde. Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio
de lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva”. (Art. 2247 CCCN)

Persiguen dos efectos:

 Efecto principal: restablecimiento del derecho, mediante la declaración en

juicio y el restablecimiento de la cosa como la tenía el propietario.

 Efecto accesorio: indemnización del daño causado por el desconocimiento o

violación del derecho.

Cuando la recuperación no es posible, solo queda el efecto accesorio de la

indemnización.

Diferencias con las Acciones Posesorias

Se diferencian de las acciones posesorias en los siguientes aspectos:

 por su finalidad: las acciones posesorias persiguen volver las cosas al estado
anterior mientras que en las reales se declara el derecho y restablece la cosa
como la tenia el propietario, por ello, las acciones posesorias están dirigidas
a mantener la situación posesoria, sin entrar a discutir el derecho; en cambio,
las petitorias (reales) tienen carácter jurisdiccional, y en ellas se dilucida el
mejor derecho a poseer.

 Por quienes pueden intentarlas: mientras que las acciones reales solo
pueden ser iniciadas por titulares de derechos reales, las posesorias pueden
ser iniciadas por estos y por poseedores y aun por tenedores.

 Por la posibilidad de iniciarlas: en las acciones posesorias, si se pierde el

juicio queda la posibilidad de intentar la acción real, en cambio si se inician
acciones reales, se pierde el derecho de intentar las posesorias.

Objeto y campo de aplicación

Las acciones reales declaran un derecho y restablecen la cosa como la tenía

el propietario y nacen del derecho de propiedad.

Se aplican al campo de la propiedad en sentido amplio o por ello no solo

abarca el derecho de dominio sino las servidumbres, usufructo y uso, no solo en
cuanto su existencia sino su extensión y sintéticamente se aplican así:

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 Cuando hay desposesión de la propiedad, corresponde la reivindicación

 Cuando hay de desposesión de servidumbre o de alguna otra
desmembración (por afectación de la exclusividad del dominio) : acción
confesoria
 Cuando hay lesión sin desposesión de la propiedad u otro derecho real
desmembrado: acción negatoria.

ACCIÓN REIVINDICATORIA

Reivindicación de cosas y de universalidades de hecho. La cosa puede ser

reivindicada en su totalidad o en parte material. También puede serlo la
universalidad de hecho. Art. 2252:

No son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas indeterminables o

fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al
tiempo de hacerse efectiva la restitución. Art. 2253

Esta acción no tiende únicamente a declarar un derecho sino que persigue la

recuperación de la posesión perdida.

Reivindicación de cosas inmuebles

Para que proceda la acción en caso de reivindicación de inmuebles, quien

ejerce la acción debe acreditar su derecho a poseer.

Tiene derecho a poseer quien cuenta con títulos suficientes pero no ha

adquirido aun la posesión. Expresa la posesión en potencia.

Por el contrario derecho de poseer tiene quien tiene la posesión fundada en

un titulo suficiente. Expresa la posesión en acto

Sobre estos supuestos pueden considerarse alguno de los siguientes cuatro

casos:

 el que tiene derecho de poseer y no la posesión porque no la adquirió con

anterioridad; (título suficiente sin modo suficiente)
 el que tiene derecho de poseer y tiene la posesión; (título y modo
suficientes)
 el que tiene derecho de poseer y ha perdido la posesión (título y modo
suficientes, aunque desposeído)
 el que posee ilegítimamente; (sin títulos suficientes)

De los cuatro casos solo tiene posibilidad de intentar la reivindicación quien tiene
derecho de poseer y ha perdido la posesión.

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Para que proceda, debe reunirse las siguientes condiciones:

 Ese derecho de poseer debe existir tanto al iniciar el juicio, como al tiempo
de la sentencia;
 Que el actor de la demanda de reivindicación haya perdido la posesión;
 Que el demandado tenga la posesión actual.

Prueba de la propiedad en la reivindicación

El demandado, en principio, no debería tener que presentar prueba ni

obligación de exhibir los títulos en los cuales funda su derecho, pero no cabe duda
que está interesado en exhibir sus títulos, porque el valor y eficacia de los títulos
presentados por el reivindicante pueden depender en gran parte de que el
demandado presente o no otros en apoyo de sus derechos.

La cuestión de la prueba del derecho de propiedad puede ser materia de

graves dificultades, pues no solo debe ser suficiente sino que lo deben ser los de
los antecesores (art. 2256), y en consecuencia no solo debe acreditarse la
adquisición que se invoca sino que el autor de la misma, a su vez era propietario de
ella y así sucesivamente, por lo que es suficiente acreditar la posesión por si o por
medio de antecesores durante los veinte años que la ley exige para la prescripción
adquisitiva con prescindencia de todo título o buena fe.

Efectos de la acción reivindicatoria

Corresponde la restitución de la cosa y de sus accesorios. Corresponde

también el resarcimiento de daños y perjuicios, pero también al reivindicado el de
los gastos y mejoras útiles o necesarias, según la buena o mala fe de su posesión.

ACCIÓN CONFESORIA

“La acción confesoria compete contra cualquiera que impide los derechos
inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas.” (Art.
2264)

Prueba

“Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su

servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer el
inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión…”

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ACCIÓN NEGATORIA

“La acción negatoria compete contra cualquiera que impida el derecho de

poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna
servidumbre indebida. Puede también tener por objeto reducir a sus límites
verdaderos el ejercicio de un derecho real.” (Art. 2262)

“Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca,

sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le
quiere imponer o que no está constreñido por el pretendido deber inherente a la
posesión. ( Art. 2263)

ACCIÓN DE DESLINDE

La acción de deslinde se promueve con el objeto de investigar y demarcar

los límites CONFUSOS entre dos propiedades y tiene dos finalidades, investigar
y demarcar, lo que se realiza mediante el deslinde que consiste en investigar los
antecedentes que correspondan para determinar la línea que debe separar ambos
predios, la que se demarca en el terreno con el amojonamiento, que es el acto de
señalar en el terreno la línea separativa determinada por el deslinde.

En nuestro país se desarrolló un procedimiento netamente autóctono, el

Juicio de Mensura, que complementó y sustentó a la acción de deslinde, pero
que tenía y tiene, objetivos propios a pesar de que, aún ahora, hay autores que por
no tener sustento ese juicio en la legislación extranjera, lo confunden con el
deslinde, restándole importancia.

Requisitos de la acción de deslinde

El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro por

edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que
concurran con él a fijar mojones desaparecidos o removidos o demarcar de otro
modo el límite divisorio. Puede citarse a los demás poseedores que lo sean a título
de derechos reales, para que intervengan en el juicio. La acción puede dirigirse
contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de los bienes de
dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.”

En resumen:
 Contigüidad; no procede la acción si los predios están separados por
caminos o ríos, etc., bienes de dominio público, aunque sí, cuando están
separados por caminos privados.
 La confusión de los límites de propiedades contiguas se refiere a la
inexistencia de elementos de señalamiento material del límite, ya que si
existe cualquier tipo de materialización del límite o el terreno fue
amojonado con anterioridad no es procedente
 Que pertenezcan a distintos dueños.

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Relaciones y diferencias con el juicio de mensura.

Los Códigos de procedimientos locales, siguiendo la tradición patria, han

instituido el juicio de mensura, que se da cuando el propietario de un inmueble,
materializado ya sea por cercas o mojones, quiere conocer su superficie y la
aplicación de título al terreno. Es un juicio voluntario, eminentemente técnico. En
cambio, la acción de deslinde es contradictoria, puede ser solicitado por cualquiera
de los propietarios colindantes y en el mismo, ambas partes están obligados a
probar sus derechos, pero en la generalidad de los casos, al solicitar el deslinde,
también se solicita la mensura, puesto que con el mismo se conocen todos los
límites jurídicos del inmueble en su aplicación al terreno, la correcta ubicación y
delimitación del inmueble, y su superficie. Es más, es una de las pruebas que se
necesitan para terminar con la confusión de límites.

Amojonamiento.

Dado que el objeto del deslinde, es terminar con la confusión material

existente en el terreno, no sólo debe investigarse para determinar el deslinde, sino
demarcarlos en el terreno, mediante el amojonamiento que es el acto de señalar
en el terreno la línea separativa determinada en el deslinde. O sea que se colocan
elementos fijos y estables que tienen el sentido de indicar el fin de un inmueble y el
comienzo del lindero.

Inscripción en los registros inmobiliarios

La sentencia que apruebe el deslinde debe ser inscripta en los registros

inmobiliarios de la jurisdicción, o sea tanto en los registros de los documentos
portadores de derecho (Registro General) como en los de hechos en relación al
derecho (Catastro) para que produzca oponibilidad a terceros. Lo mismo que en la
constitución de derechos reales por la tradición, en los cuales el derecho se
constituye fuera del registro, la sentencia declara la línea, pero para ser oponible a
terceros, requiere la inscripción.

FIN TEMA 5

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