DERECHOS REALES

Derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustencialmente de orden

público establecen entre una persona y una cosa la relación inmediata que, previa
publicidad, obliga a la sociedad a abstenerse de realizar cualquier acto contrario a el,
naciendo pata el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las
ventajas inherentes al ius preferendi y al ius persequendi.
El art 1882 ccyc dice: es el poder jurídico, de estructura legal, que s eejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecución y preferencia y las demás previstas en este código.
Los conceptos de deber y de función social pueden intervenir para limitar los poderes jcos
reales y para encauzar su ejercicio.
BIENES
Frutos: aquellos que un bien produce, de modo renovable, sin alteración o disminución
de su sustancia.
a) Frutos naturales; producciones espontáneas de la naturaleza
b) Frutos industriales; los que se producen por la industria del hombre o la cultura de
la tierra
c) Frutos civiles; son las rentas que produce la cosa.
Los frutos naturales como los industriales no son accesorios de la cosa sino que forman
un todo con ella, mientras no estén separados. Cuando ocurra la separación tapoco serán
accesorios sino cosas principales e independientes de la cosa que los ha producido.
Los civiles son accesorios de la cosa que los ha producido, ya que no se encuentran
materialmente unidos a ella.
Productos: objetos no renovables que, si son separados de la cosa, alteran o disminuyen
su sustancia. En ppio solo puede ser recibido por el , ya que es, el único que tiene
amplias facultades sobre la cosa, para poder disminuirla o alterarla.
DIFERENCIAS ENTRE DCHOS REALES Y PNALES

Dchos reales Dchos pnales

Régimen legal Dominado por orden Ppio de la autonomía de la
público y sólo se deja un voluntad con su limitación a
margen estrecho a la ppios de orden público,
autonomía de la voluntad. moral, buenas costumbres
Rige el ppio de número y buena fe.
cerrado y los particulares Nacen por libre voluntad de
no pueden dar nacimiento los particulares, siendo en
a otros dchos distintos a los consecuencia ilimitados.
que establece la ley
Objeto Son las cosas, partes Hecho positivo o negativo.
materiales, indivisa, y un Es la persona del deudor,
bien cuando la ley que a través de
expresamente lo determina determinada conducta
ejecuta el hecho en
 beneficio del acreedor
Número de elementos 2 (titular y objeto) 3 (SA SP y objeto)
Sujeto Indeterminado y general Determinado e
individualizado
Prescripción Usucapión Prescripción liberatoria
Mediatez o inmediatez Relación directa e Relación directa entre los
inmediata con el objeto y el sujetos y el beneficio o
beneficio o utilidad es utilidad que ese dcho
obtenido por su titular implica para el sujeto
directamente del objeto del activo, depende del
dcho cumplimiento de la
prestación y autoriza a
recabarle ese cumplimiento
al sujeto pasivo.

El dcho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su
objeto, por el todo o por una parte indivisa.
Las cosas desde el punto de vista físico es tod objeto material. Desde el punto de vista
jco, se refiere a todo lo que tiene un valor entre los bienes de los particulares.
Las disposiciones referidas a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas
naturales susceptibles de ser puestas a servicio del hombre.
PERSECUCIÓN Y PREFERENCIA
Como el dcho real se ejerce directamente sobre el objeto y es oponible a todos, su titular
puede perseguir a aquél en manos de quien la tenga, para ejercer su derecho, con las
limitaciones que impone la propia ley.
También atribuye a su titular la facultad de hacer valer su preferencia con respecto a otro
derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
U: II
CLASIFICACIÓN DE DCHOS REALES
1) Sobre cosa propia o ajena (art 1888): si hablamos de un dcho real sobre cosa
propia, el dueño de la cosa y el titular del dcho real son la misma persona. En
cambio, en el dcho real sobre cosa ajena, la titularidad va a ser de alguien distinto
al dueño de la cosa.
Son dchos reales sobre cosa propia;
a) Total; cuando el dcho real se ejerce sobre toda la cosa. Ej: dominio.
b) Parcial; cuando el ejercicio se comparte. Ej: condominio, PH, conjuntos
inmobiliarios, etc. No se ejercen sobre el total, sino que varios sujetos
comparten el dominio sobre la misma cosa (condominio) o existen partes
privativas donde se ejerce sobre el total (en PH sobre los departamentos) y
comunes sobre las que se ejerce de forma parcial (en PH pasillos y
ascensores)
Son dchos reales sobre cosa ajena: todos los demás.
En el dcho real de superficie se ejerce sobre cosa ajena en cuanto al terreno pero
sobre cosa propia cuando se trata de la propiedad superficiaria.
2) Sobre cosas registrables o no registrables (art 1890): son sobre cosas
registrables cuando la ley pide que se inscriban los títulos en el registro
correspondiente. Por el contrario, son sobre cosas no registrables cuando no se
pide este requisito.
3) Según sean accesorios o principales (art 1889): son dos reales accesorios los
de garantía (hipoteca, prenda y anticresis) ya que están afianzando una obligación
principal. Todos los demás son dchos reales principales.
Lo importante es analizar si existen por sí mismos o si dependen de un dcho
personal.
4) Según se ejerzan o no por la posesión (art 1891): todos se ejercen por la
posesión, excepto la servidumbre e hipoteca.

ADQUISICIÓN, TRANSMISIÓN Y EXTINCIÓN

La adquisición puede ocurrir por causa de muerte o por actos entre vivos
1) Adquisición legal: se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con
indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios
inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que
se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; y los dchos de los
adquirientes y subadquirientes de buena fe. Cabe agregar el derecho real de
habitación del cónyuge supérstite.
2) Adquisición por actos entre vivos: puede ser originaria o derivada.
a) Originaria; prescripción adquisitiva. También ocurre en la apropiación (arts
1947 a 1950) y en ciertos casos de transformación y accesión de cosas
muebles (arts 1957 a 1958) y de construcción, siembra y plantación (art 1962)
b) Derivada; requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Pero como
nadie está obligado a soportar un derecho que no conoce, es necesaria
 además la publicidad del dcho real para la oponibilidad a terceros. Se
considera publicidad suficiente a la inscripción registral o la posesión, según el
caso.

Título suficiente: según el art 1892 “se entiende por título suficiente el acto jurídico
revestido de las formas establecidas por la le que tiene por finalidad transmitir o constituir
el derecho real… Para que el título y el modo sean suficientes, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.
Si el acto jco constitutivo o transmisivo cumple con los requisitos de forma, pero carece de
los requisitos de fondo, el título no será “título suficiente” sino “justo título”, que, aunque no
será hábil para adquirir el dcho real, posibilitará la usucapión breve que conducirá a su
adquisición (si además concurre la buena fe).
Tradición: es la causa inmediata de adquisición de dcho real, y configura el “modo
suficiente”. Tiene función constitutiva del dcho real, ya que “el acreedor no adquiere
ningún dcho real sobre la cosa antes de la tradición, salvo disposición legal en contrario”
(art 750).
El requisito de tradición no juega cuando se trata de la adquisición de dchos reales que no
se ejercen por la posesión.
Para que de lugar a la transmisión debe reunir 3 condiciones:
1) Ser hecha por el propietario de la cosa
2) 2) las partes deben tener la capacidad legal necesaria
3) La tradición debe ser por titulo suficiente para transferir el dominio.
La tradición debe cumplirse por la entrega material de la cosa o a través de actos
materiales
Prohibición de constitución judicial: el juez no puede constituir un dcho real o imponer
su constitución, excepto disposición legal en contrario (art 189)
Oponibilidad del dcho real
El dcho real es absoluto, es decir, oponible erga omnes. Su oponibilidad se activa en la
colisión con otros derechos o intereses que terceros invoquen sobre la misma cosa, en la
cual el titular del dcho real constituido y publicitado primero en el tiempo tiene, por regla,
el poder de seguir a la cosa con efectos de exclusión o prioridad, según el caso.
El art 1893 dice: “La adquisición o transmisión de dchos reales constituidos de
conformidad a las disposiciones de este código no son oponibles a terceros interesados y
de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto
necesario y suficiente para la oponibilidad del dcho real”
Inscripción registral
 a) Declarativa: se exige solamente a los efectos de oponer el dcho a terceros
interesados, para hacerles conocer a éstos un dcho real que ya existe, porque se
han conjugado el título suficiente y el modo suficiente. Ej: RPI
b) Constitutiva: la inscripción es condición del nacimiento del dcho real, el cual no
existe (para nadien ni siquiera para las partes intervinientes en el acto de creación,
ni para terceros) si no media inscripción. Ej: RPA
BUSCAR PRESCRIPCIÓN
U: III
POSESIÓN Y TENENCIA
Existen diversas relaciones entre las personas y las cosas.
1) Yuxtaposición local: relación de mero contacto físico con la cosa sin voluntad
jurídicamente relevante de tener ese contacto. Ej: el encadenado con sus
cadenas.
2) Servidores de la posesión: responden a vínculos de dependencia o servicio
(relación del obrero de una fábrica con la máquina de aquélla que manipula) Estas
relaciones si bien voluntarias, no son autónomas, sino que, como se ve reposan
sobre otras (dependencia, hospedaje, hospitalidad)
Quien tiene esta relación se entiende que “sirve” a la posesión de otra persona y
les otorga la defensa extrajudicial.
3) Tenencia: se ejerce el poder físico sobre una cosa, pero reconociendo en otra
persona un señorío superior.
4) Posesión: se ejerce poder físico sobre una cosa desconociendo en los hechos
todo otro señorío superior sobre ella.
POSESIÓN
Art 1909 “Hay posesión cuando una persona por sí o por medio de otra, ejerce un poder
de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.”
Cuando una persona se comporta con una cosa en el mundo fáctico, como si fuera titular
de un dcho real sobre ella, ejerciendo a su respecto todos los actos propios de un titular,
independientemente de que lo sea y aunque no lo sea, no reconociendo en otra persona,
al actuar respecto de la cosa, un señorío superior, es calificada como poseedora.
Elementos de la posesión
a) Teoría subjetiva (Savigny); 2 elementos necesarios, corpus y animus.
El corpus (elemento físico objetivo) es la posibilidad de disponer físicamente de la
cosa en cualquier momento y defenderla de acciones extrañas, dicha posibilidad
debe ser querida.
El animus (elemento subjetivo) consiste en que la persona que posee la cosa se
sienta dueño de ella, es decir, que no reconozca en otra persona un señorío
superior al suyo. Aunque no sea el dueño, si se comporta como tal, basta.
El animus distingue la posesión de la tenencia, sin animus, estamos ante tenencia.
b) Teoría objetiva (Ihering); Para él, el corpus es comportarse con la cosa como lo
haría su dueño, el vínculo exterior que relaciona la cosa con su sueño, más un
 mínimo de voluntad en esa relación (no es la posibilidad física de disponer de la
cosa ya que a veces, el poseedor no tiene esa posibilidad de disponer)
El animus no es exigido (por ser subjetivo y variable) y lo cambia por la norma
legal (cuya voluntad es objetiva e invariable) Solamente con tener a cosa ya se es
poseedor, salvo que la ley disponga lo contrario.
Con probar que existe el corpus, alcanza para ser poseedor y si alguien dice que
esa persona no es poseedor, debe probar que una ley lo priva de acciones
posesorias.
c) Teoría de Saleilles; Para él, el corpus se obtiene cuando la persona que tiene el
aprovechamiento de la cosa, se beneficia con ella económicamente en vforma
continuada (de lo cual carece el tenedor) Y el animus domini está presente en la
voluntad de apropiarse y beneficiarse de la cosa económicamente.
TENENCIA
El art 1910 dice “Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa y se comporta como representante del poseedor”
El tenedor ejerce un poder físico voluntario sobre la cosa (corpus), pero reconoce en otro
un señorío superior.
El ccyc considera al tenedor como representante de la posesión del poseedor ya que, a
través de él, el poseedor conserva su posesión. Y es que, según el art 1909, el poseedor
puede ejercer el poder de hecho por sí o por otro.

Relaciones de poder: objeto y sujeto

Objeto: dice el art 1912 “el objeto de la posesión y la tenencia es la cosa determinada” y
que la relación puede recaer “sobre la totalidad o una parte material de la cosa”
La relación de poder también puede recaer sobre una universalidad de hecho (art 1927).
Es un conjunto de cosas tratadas como unidad, esto es, como una única cosa compuesta
de muchos cuerpos distintos y separados pero unidos bajo un mismo nombre.
Sujeto: la relación de poder puede ser ejercida por una o varias personas -humanas o
jurídicas- sobre la totalidad o una parte material de la cosa (art 1912).
Cuando la relaciono de poder involucre a más de una persona el sujeto será plural y
habrá entonces coposesión o cotenencia. En esta hipótesis, la relación de cada uno
tendrá por objeto toda la cosa, aunque la medida de su ejercicio aparecerá limitada por la
medida del ejercicio de los demás. Estas relaciones no se excluyen, sino que concurren.
El art 1913 dispone que “no puede concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de
la misma esoecie que se excluyan entre sí. (no podrá haber 2 poseedores que pretendan
serlo con exclusividad)
Clasificación de las relaciones de poder

Legítima Art 1916

POSESIÓN O Buena fe (arts 1918 y 1920) (art

TENENCIA 1919 presunción de buena fe)
(art 1916) Ilegítima
(art 116) Simple (arts 1918 y 1920 a contrario
Malasensu)
fe (art 1919 presunción de mala fe

Viciosa (art 1921) relatividad

Violencia de los vicios

Clandestinidad Cosas
inmuebles
Abuso de confianza

Cosas muebles

Hurto

Abuso de
confianza

Legítima: cuando constituye el ejercicio de un dcho. real o personal constituido de

conformidad con las previsiones de la ley. La legitimidad se presume salvo prueba en
contrario (art 1916 a contrario sensu)
En el ccyc, el poseedor de boleto de compraventa debe ser calificado de poseedor, aun
cuando no se lo considerara titular de un derecho real, ya que se comporta como tal y
encaja entonces en la definición del art 1909. Asimismo su relación de poder sobre la
cosa es legítima (art 1916) por su carácter de titular de un derecho personal (art 1916 a
contrario sensu)
Ilegítima: cuando no comporte el ejercicio de un derecho real o personal legalmente
constituido. (art 1916)
Ilegítima de buena fe: cuando no exista derecho real o personal respaldándola, pero
quien la ejerce está convencido de que sí lo tiene porque no ha conocido, ni podido
conocer (actuando con debida diligencia) que no existe el derecho. Es decir, cuando
incurra en un error de hecho esencial y excusable que lo lleve a creer que quien le
transmitió la cosa era titular del derecho y tenía capacidad para hacerlo.
Según el art 1902, la buena fe requiere el examen de la documentación y de las
constancias registrales si se trata de cosas registrables y también el cumplimiento de los
actos de verificación cuando fueran exigidos por la ley. La buena fe se presume iuris
tantum, salvo casos en donde se presume la mala fe (art 1919 inc a, b y c)
Ilegítima de simple mala fe: cuando no concurrieran los requisitos para configurar la
buena fe (art 1918 a contrario sensu) o se presumiera la mala fe.
Ilegítima de mala fe y viciosa: cuando;
a) Respecto de los inmuebles; fuera adquirida por violencia, clandestinidad o abuso
de confianza, y
b) Respecto de cosas muebles; fuera adquirida por hurto, estafa o abuso de
confianza.
El momento en que queda determinada la buena o mala fe, según el art 1920 es el del
comienzo de la relación de poder y permanece invariable mientras no se produzca una
nueva adquisición, o sea mientras no se genere una nueva causa de adquisición.
Adquisición: consiste en asumir voluntariamente el poder de disponer físicamente de la
cosa. Se debe distinguir la adquisición por actos entre vivos o por causa de muerte.
Adquisición mortis causae; según art 2277, la muerte de una persona causa la apertura
de su sucesión y la transmisión de la herencia a los herederos. Y, el art 2280, establece
que desde la muerte del causante los herederos tienen todos los derechos y acciones de
aquél y continúan en la posesión de lo que el causante era el poseedor.
Adquisición entre vivos; se produce cuando la persona entra en contacto físico con la
cosa, o tiene la posibilidad física de establecerlo o cuando dicha cosa ingresa en el ámbito
de custodia del adquiriente (art 1922) Puede darse de forma unilateral o bilateral.
a) Unilateral: se concreta a través del apoderamiento, por cualquier modo que se
obtenga (arts 1923 in fine y 1928) Ej: ocupación de un inmueble por un usurpador.
b) Bilateral o derivada: el modo es la tradición, que se cumple a través de actos
materiales. Hay tradición cuando una persona entrega de manera voluntaria una
cosa a otra que la recibe, siendo necesaria la realización de actos materiales que
otorguen el poder físico sobre la cosa. Las meras declaraciones de entrega de la
cosa sólo tienen efectos entre partes, pero no sirven para tener por operada la
tradición respecto de terceros.
Para adquirir la posesión o la tenencia es necesario que la cosa esté libre de toda otra
relación excluyente y que no medie oposición alguna, es lo que se denomina posesión
vacua.
Traditio brevi manu: el art 1923 consagra una regla lógica al decir que “no es necesaria
la tradición cuando la cosa es tenida a nombre del propietario y éste pasa la posesión a
quien la tenía a su nombre” Ej.: el propietario que vende su casa al inquilino.
Constituto posesorio: Tampoco es necesaria la tradición cuando el poseedor la
transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del
poseedor. Ej.: Juan, propietario de un inmueble, se lo vende a Lucas, pero Lucas autoriza
a Juan a permanecer ocupándolo hasta que éste consiga una nueva vivienda.
Publicidad posesoria. Actos posesorios.
La relación de poder debe manifestarse a través de actos físicos o materiales exteriores
sobre la cosa, reveladores de la voluntad de comportarse como titular de un derecho real
o personal.
Cabe recordar que el art 1911 contempla la presunción iuris tantum de que toda relación
de poder es presumida posesión y no tenencia (“se presume que es poseedor quien
ejerce un poder de hecho sobre la cosas”)
Los actos posesorios son algunos de los actos materiales realizados sobre la cosa
reveladores de la relación de poder, más concretamente de la posesión, tales son cultura,
percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión
de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier medio que se obtenga.
Tratándose de actos materiales o hechos podrían acreditarse por cualquier medio y se
deberá atender a las circunstancias propias concretas de cada caso. Quien niegue la
calidad de poseedor de quien ejecuta aquellos actos tendrá a su cargo rendir la prueba
contraria.
Conservación y pérdida
Según el art 1929 “la relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su
ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria” y el art 1930 consagra la presunción
iuris tantum de continuidad, estableciendo que se presume que el sujeto actual de la
posesión o la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el
tiempo intermedio.
La extinción de la relación de poder se extingue cuando se pierde el poder de hecho
sobre la cosa.
El art 1931 consagra -no en forma taxativa- casos en los que se produce tal extinción:
a) Extinción de la cosa
b) Si otro priva al sujeto de la cosa
c) El sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión
o la tenencia
d) Desaparece la posibilidad razonable de hallar la cosa perdida
e) El sujeto de la relación hace abandono expreso y voluntario de la cosa
Accesión de posesiones
Es la unión o suma de posesiones. Está regulada en el art 1901.
El interés práctico de la unión radica en que permite acumular tiempo de posesión para
alcanzar el número de años para usucapir. Se deben distinguir 2 supuestos:
a) Sucesión a título universal; no puede hablarse propiamente de unión de
posesiones, porque desde la muerte del causante los herederos continúan en la
posesión de lo que el causante era el poseedor
b) Sucesión singular; aquí las posesiones son distintas e independientes entre sí,
pero pueden unirse, sumarse o accederse si se dan los requisitos exigidos. Y esta
unión puede ser conveniente para el cómputo del tiempo que se requiere para que
se consume la prescripción adquisitiva.
El art 1901 dice que “el sucesor particular puede unir su posesión a la de sus
antecesores”.
Para ello la norma impone que la posesión del sucesor derive inmediatamente de la
de su antecesor o antecesores, es decir que tendrá que existir la transmisión de la
posesión del antecesor al sucesor singular, por ejemplo, en el caso de que el
antecesor haya hecho tradición de la cosa y cedido los derechos y acciones
emanados de su posesión al poseedor actual.
Una vez unidas las posesiones, su calidad es la que tenía la del primer antecesor de
la cadena. Porque el art 1920 establece que “la buena o mala fe se determina al
comienzo de la relación de poder”, que sería la del antecesor.
Inmutabilidad de la causa. Interversión de título.
Dice el art 1915 que nadie puede cambiar, ni por su mera voluntad, ni por el
transcurso del tiempo, la especie de su relación de poder, o sea que en el carácter
que comenzó continúa hasta su extinción. Esto es lo que se conoce como
inmutabilidad de la causa
No obstante, este principio cede cuando ocurre una interversión de título que puede
ser unilateral o bilateral.
Será bilateral en el caso de mediar acuerdo de los interesados. (traditio brevi manu y
constituto posesorio) Estas hipótesis no están prohibidas por la ley.
Será unilateral cuando quien está ejerciendo una relación de tenencia realiza actos
materiales positivos por sí mismo que excluyan al poseedor, sin que quede la más
mínima duda de su propósito de privarlo de sus facultades sobre la cosa. No basta la
simple intención, sino que se requiere que de los actos materiales derive la exclusión
efectiva. L a prueba corre por cuenta de quien la invoca.
Derechos y deberes inherentes a la posesión.
Derechos; (art 1932) 1- ejercer las servidumbres activas que corresponden al objeto 2-
exigir el repeto de los límites impuestos en los artículos 1970 a 1982.
Deberes; (art 1933) 1- poseedor y tenedor tienen el deber de restituir la cosa z quien
tenga derecho a reclamarla, aunque no haya contraído obligación en ese sentido; 2-
deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa y los
límites impuestos en los arts 1970 a 1982.
Régimen de frutos y mejoras. Destrucción de la cosa
Frutos: fruto natural o industrial percibido es el que, separado de la cosa, pasa a ser
objeto de una nueva relación de poder. El fruto civil se considera percibido cuando ha
sido devengado y cobrado. (art 1934, inc. A)
Fruto natural o industrial pendiente es el todavía no percibido (manzanas no
cosechadas del árbol). Fruto civil pendiente es el devengado pero no cobrado (art
1034, inc. B)
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados
no percibidos.
La buena fe debe existir en cada acto de percepción de frutos.
El poseedor o tenedor de mala fe debe restituir los frutos percibidos y los que por su
culpa deja de percibir.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución.
Productos: sea de buena o mala fe el poseedor o tenedor debe restituir los productos
obtenidos de la cosa.
Destrucción total o parcial de la cosa: regulada en el art 1936
Poseedor de buena fe: responde sólo hasta la concurrencia del provecho subsistente
Poseedor de simple mala fe: responde excepto que la destrucción se hubiera
producido igualmente en poder de quien tiene derecho a la restitución de la cosa.
Poseedor de mala fe viciosa: responde aunque se hubiera producido al destrucción
estando la cosa en poder de quien tiene derecho a la restitución de la cosa.
Mejoras: el art 1934 las clasifica en:
Mejora de mero mantenimiento: son las reparaciones de deterioros menores
derivados del uso ordinario de la cosa
Mejora necesaria: reparaciones cuya realización es indispensable para la
conservación de la cosa
Mejora útil: es la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación de poder
Mejora suntuaria: es la de mero lujo o recreo que aprovecha exclusivamente a quien
la hizo
Los acrecentamientos derivados de la naturaleza no son indemnizables.
Las mejoras de mero mantenimiento no son indemnizables. Las suntuarias tampoco,
pero pueden ser retiradas se al hacerlo no se daña la cosa
Mejoras necesarias: puede reclamarse el costo. Pero si el poseedor o tenedor es de
mala fe y se han originado por su culpa, nada puede reclamar.
Mejoras útiles: puede reclamarse su pago sólo hasta el mayor valor adquirido por la
cosa
U: III
DERECHO REAL DE DOMINIO
Concepto: el dominio es el derecho real que confiere la mayor cantidad de facultades
que es posible tener sobre un objeto.
El art 1941 dice, “el dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa,
dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta
que se pruebe lo contrario.”
Entre sus caracteres, el dominio es absoluto, porque su titular ejerce la mayor
cantidad de facultades que un sujeto puede tener sobre una cosa, y así es que tiene el
ius possidendi (derecho de poseer), el ius utendi (derecho de usar), el ius fruendi
8derecho a gozar) y el ius abutendi (derecho de disponer) de una manera exclusiva y
perpetua.
Propiedad y dominio
El término dominio era más amplio que el de propiedad en el derecho romano clásico,
y ya se habla en la edad media, de dominio directo (el del nudo propietario) y de
dominio útil (derechos de disfrute sobre cosa ajena). En cambio, en el derecho
moderno la relación se ha invertido; propiedad es el término genérico y dominio, el
específico y técnico.
El término propiedad comprende, en el sentido constitucional, a todo derecho de
contenido patrimonial, mientras que el dominio tiene un sentido técnico: es el derecho
real de ese nombre.
Clases de dominio
Dominio perfecto; cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún
derecho real hacia otras personas ni sujeta a condición o plazo.
Dominio imperfecto; cuando no goza de estas connotaciones
Dominio perfecto. Caracteres
a) Perpetuidad; (art 1942) el dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y
subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no
ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por
prescripción adquisitiva.
Son derechos perpetuos los derechos que duran indefinidamente (dominio,
condominio, PH y conjuntos inmobiliarios)
 Son temporarios los que están sujetos a extinguirse por la incidencia del tiempo
(dominio revocable, el fiduciario, superficie, derechos de disfrute, servidumbres
personales y las reales activas si se pactó plazo)
b) Exclusividad; (art 1943) el dominio es exclusivo y no puede tener mas de un titular.
Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no
es por lo que falta al título.
No deja de ser exclusivo cuando está gravado con derechos de disfrute o garantía
a favor de terceros, pues la existencia de tales cargas reales solo afecta al
contenido y en consecuencia al carácter de absoluto.

Facultad de exclusión: El duelo tiene la facultad de excluir o no admitir a extraños al

uso, goce o disposición de la cosa, facultad que deriva de su derecho a la privacidad, que
conlleva el derecho a remover las cosas u objetos que terceros pongan en la cosa sin su
consentimiento y también el de encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos,
sujetándose a las normas pertinentes. (art 1944)

Extinción: el código no consagra causales de extinción del dominio perfecto. De tal

modo, resultará aplicable la norma genérica del art 1907, con arreglo al cual se extinguirá
por destrucción total de la cosa y por su abandono.
No debe ser confundido con el no uso. El dominio no se extingue por el no uso, salvo que
concurra la usucapión por otro. Respecto del abandono, si se trata de inmuebles, deberá
ser instrumentado en escritura pública e inscripto para su oponibilidad a terceros de
buena fe. El abandono de cosas muebles no registrables las convierte en cosas sin dueño
susceptibles de apropiación.
Corresponde añadir como modo extintivo a la expropiación.

Dominio imperfecto: dominio revocable, fiduciario y desmembrado

El art 1946 dice “el dominio es imperfeto si está sometido a condición o plazo resolutorios,
o si la cosa está gravada con cargas reales.”
Son supuestos de dominio imperfecto:
a) Dominio revocable: (art 1965) es aquel que está sujeto a concluir por el
cumplimiento de una condición resolutoria o de un plazo resolutorio.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria
expresa, o por la ley. Ej: pacto de retroventa, de reventa, de mejor comprador,
etc.
b) Dominio fiduciario: la cosa se transmite al dueño fiduciario con el encargo de
transmitirla al fideicomisario, que puede ser el beneficiario, un tercero o el
anterior propietario (fiduciante)
c) Dominio desmembrado: queda sujeto al régimen de la respectiva carga real
que lo grava.
 Límites temporales a las condiciones resolutorias: el código establece que las
condiciones impuestas al dominio deben entenderse limitadas al término de 10 años,
aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de ese plazo o éste sea mayor o
incierto.
Si los 10 años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio queda
definitivamente establecido en cabeza del dueño como perfecto.
El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto
En cambio, el dominio fiduciario tiene un plazo máximo de 30 años, salvo excepciones.
Facultades del titular del dominio revocable: tiene las mismas facultades que el dueño
perfecto; pero los actos jurídicos que realiza está sujetos a las consecuencias de extinción
de su derecho.
En cambio, el fiduciario sólo puede disponer cuando lo requieran los fines del fideicomiso
y se pueden establecer en el contrato de fideicomiso y se puede establecer la prohibición
de enajenar.
Efectos de la revocación:
En cuanto a cosas registrables, tiene efecto retroactivo al día en que se adquirió,
excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley. Así, dado que la
revocación es retroactiva, quedará el antiguo propietario autorizado “a tomar el dominio
libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto” (art 1969)
Y los terceros adquirientes de derechos, no podrán alegar ignorancia, pues, tales
cláusulas revocatorias, estarán publicitadas en el registro y tratándose de inmuebles en el
mismo instrumento de adquisición.
En principio, los efectos de la resolución operan con efecto retroactivo, excepto pacto en
contrario en el título de adquisición o que se trate de adquirientes de buena fe a título
oneroso de cosas muebles no registrables.
El art 348 dice “si se hubiese determinado el efecto retroactivo de la condición, el
cumplimiento de ésta obliga a la entrega recíproca de lo que a las partes habría
correspondido al tiempo de la celebración del acto. No obstante, subsisten los actos de
administración y los frutos quedan a favor de la parte que los ha percibido.
Efectos de la retroactividad.
Si la revocación es retroactiva, el dueño readquiere el dominio libre de todos los actos
jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son
ponibles al dueño (art 1969)
Hay que diferenciar si se trata de una cosa registrable o mueble no registrable y si el acto
es de disposición o de administración.
Readquisición del dominio perfecto en caso de revocación: al cumplirse el plazo o la
condición, el dueño revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en
poseedor a nombre del dueño perfecto, por constituto posesorio, pasando a revestir la
calidad de tenedor.
Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se
requiere inscribir la readquisición; si la inscripción es declarativa, se requiere al efecto de
su oponibilidad.
Extinguido el dominio revocable, el tenedor está obligado a restituir la cosa a su antiguo
dueño. Si no lo hace, éste podrá demandarlo para que cumpla lo pactado, incluso a través
de la acción reivindicatoria (art 2255)
La readquisición opera de forma inmediata y automática.
Si revocado el dominio, entrega la cosa a quien no es propietario, según el art 761 “si la
cosa es inmueble o mueble registrable, el acreedor tiene acción real contra terceros que
sobre ella aparentemente adquirieron derechos reales, o que la tengan en su posesión
por cualquier contrato hecho con el deudor”
Si se trata de bienes muebles no registrables no ocurre esta solución, si fuese adquirida
por el poseedor de buena fe y a título oneroso.
Dominio fiduciario
Se adquiere, merced al negocio o contrato de fideicomiso. El dominio de los bienes
transmitidos o adquiridos, forman un patrimonio separado con las características que
regula la ley.
El fiduciario es un dueño temporal que solo podrá efectuar los actos sque lo autorice el
contrato.
Es un dominio imperfecto, se ve afectado en el carácter de perpetuidad, ya que dura
“solamente hasta la extinción del fideicomiso” y también se ven afectadas las facultades
de disposición que pueden ser restringidas en el contrato.
Extensión del dominio: subsuelo y espacio aéreo, tesoros, minas, aguas
subterráneas y yacimientos arqueológicos.
Siguiendo el principio de superficie solo cedit, la extensión material comprende los objetos
que forman un todo con ella o con sus accesorios.
Existe la presunción iuris tantum de que las construcciones, siembras o plantaciones las
hizo el dueño del inmueble, y la presunción iure et de iure, que con excepción de la PH y
la superficie, ellas pertenecen al duelo del suelo.
El art 1945 dice “El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con
ella o sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida
en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales…”
Adquisición del dominio: modos originarios y derivados.
Originarios: concurre cuando el dominio nace en cabeza del adquiriente, sin atención al
derecho del antecesor. No tiene limitaciones salvo las que surjan de la propia ley. Son
modos originarios; la apropiación, la accesión, la percepción de frutos y la prescripción
adquisitiva.
Derivado: es recibida por un propietario anterior en virtud de un acto jurídico causal, que
determina la transmisión del dominio, y en consecuencia es adquirido con las limitaciones
que aquél tenía. Son modos derivados; la tradición, la sucesión.
Apropiación: (art 1947) exige la aprehensión de una cosa susceptible de ser apropiada,
hecha por una persona capaz con intención de adquirir.
Son susceptibles de apropiación las cosas sin dueño o abandonadas por sus dueños.
Los inmuebles quedan excluidos de este modo de adquisición.
Se incluye el agua pluvial que caiga o corra por lugares públicos, o sea el agua que
proviene de la lluvia y que cae en el fundo inmediatamente o mediatamente siguiendo la
inclinación del terreno.
Respecto de los animales que son objeto de caza, según el art 1948, “el animal salvaje o
domesticado que recupera su libertad natural, pertenece al cazador cuando lo toma o cae
en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal que hirió tiene
derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin autorización expresa o tácita”
Con respecto a la pesca, el art 1949 dice, “quien pesca en aguas de uso público, o está
autorizado para pescar en otras aguas, adquiere el dominio de la especie acuática que
captura o extrae de su medio natural”
No son susceptibles de apropiación las cosas perdidas; los animales domésticos, aunque
escapen e ingresen a inmuebles ajenos, los domesticados, mientras el duelo no desista
de perseguirlos, y los tesoros.
El art 1950 dice, “el dueño de un enjambre puede perseguirlo a través de inmuebles
ajenos, pero debe indemnizar cualquier daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su
intento, el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es
del dueño de éste.”
Adquisición de un tesoro
Tesoro es toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o
inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de
restos humanos mientras subsiste esa afectación. (art 1951)
Debe tratarse de una cosa mueble con individualidad propia, valiosa, oculta o enterrada o
escondida en un inmueble o en otra cosa mueble.
Quedan excluidas las cosas accesorias del inmueble, las minas de oro, plata y demás
minerales del suelo; los objetos que se encuentran en una sepultura de restos humanos.
No debe haber indicios de quién pudo ser el dueño para que el hallador adquiera el
dominio por apropiación.

El descubridor: (art 1952) “es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible,
aunque no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tiene derecho a
buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la
posesión, con excepción de la prenda.”
La casualidad del hallazgo excluye la búsqueda, deliberada, consentida o autorizada por
el propietario del inmueble. Si ello ocurre el dueño lo será el del inmueble.
Igual criterio rige en caso que lo encuentre un obrero a quien el propietario autoriza a
hacer excavaciones con el objeto de buscar el tesoro.
Derechos del descubridor: Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro
pertenece al dueño en su totalidad.
Si es parcialmente propia, le corresponde al descubridor la propiedad de la mitad como
descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al
descubridor y al dueño de la cosa donde se halló.
Si lo descubre el usufructuario, usuario, habitador, anticresista, titular de servidumbre
afirmativa, poseedor legítimo o no, la mitad es de éste y la otra del propietario. Si es un
tercero corresponde también por mitades con el dueño del inmueble.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la
cosa le encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización.
Pueden ser invocados si al hallador simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad
de encontrar uno (art 1953)
Búsqueda por el propietario de un tesoro: cuando alguien pretende que tiene un tesoro
que dice haber guardado en un predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin
consentimiento del sueño del predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y
garantizar la indemnización de todo daño al propietario. Si prueba su propiedad, le
pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble (art
1954)

Régimen de cosas perdidas

Para que exista cosa perdida son necesarios 2 requisitos, uno objetivo, reflejado en el
hecho de que la cosa se encuentre expuesta a las miradas de todos y accesible a
cualquiera, pero que no es el lugar destinado a conservarla; y el subjetivo, consiste en la
negligencia o descuido del titular, pero que excluye la idea de renunciar a los derechos
sobre ella.
No interesa la causa de la pérdida , lo que resulta relevante es que no haya mediado su
voluntad.
En cambio la cosa es abandonada por su dueño, cuando media un acto voluntario en tal
sentido.
El ccyc acude a al presunción de considerarla perdida y no abandonada, si es de algún
valor, excepto prueba en contrario.
Hallazgo de la cosa perdida
El art 1955 dice “El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo
hace, asume las obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla
inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe
entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al juez”
Recompensa y subasta
Art 1956 “La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe hacerse
previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador
puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin perjuicio de la
recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del hallador
transmitiéndole su dominio.”
Si se desconoce quien es el dueño, el juez debe publicarlo a través de edictos,
transcurridos 6 meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe
venderse en subasta pública.
Una vez subastada, el producido se deposita a la orden del juez y, deducidos los gastos
generados por ese acto y el monto de la recompensa, así como los gastos realizados por
el hallador, si queda un remanente pertenece a la ciudad o municipio en que se halló la
cosa perdida.
Transformación de cosas muebles (art 1957)
Se trata de un modo de adquisición del dominio por el cual una persona, utilizando una
materia que no le pertenece, realiza un trabajo y de la ejecución de ese trabajo resulta un
nuevo objeto.
A fin de dilucidar los distintos supuestos se debe tener en cuenta la buena o mala fe del
transformador y si la cosa es susceptible o no de volver al estado anterior.
a) Si la nueva cosa no fuera susceptible de volver a su estado anterior y el
transformador fuere de buena fe; y con su sola actividad o la incorporación de otra
cosa, hiciera la nueva cosa con la intención de adquirirla, dicho transformador
adquiere el dominio de la nueva cosa, debiéndole abonarle al dueño original el
valor de la materia.
b) Si la cosa puede volver al estado anterior y el transformador es de buena fe; el
dueño de la materia es el dueño de a nueva especie y debe pagar al
transformador su trabajo, aunque puede optar por exigir el valor de los gastos de
la reversión del objeto.
c) Si la transformación se hace de mala fe y la cosa transformada es reversible a su
estado anterior; el dueño de la antigua cosa puede optar por quedarse con la cosa
nueva sin pagar nada al que la hizo o renunciar a ella, y reclamar el valor de la
materia y la indemnización de daño.
d) Si la transformación es de mala fe y la cosa no es reversible a su estado anterior;
el dueño de la materia o de la antigua cosa puede optar entre reclamar la
indemnización de todo daño o quedarse con la nueva cosa. Si opta por esto último
habrá de compensar al transformador, pero la ley lo autoriza a elegir entre pagar el
trabajo al transformador o pagare el mayor valor adquirido por la cosa.
Accesión de cosas muebles (art 1958)
La accesión de una cosa mueble a otra puede realizarse por adjunción, mezcla o
confusión.
Los requisitos para que funcione son: a) que las cosas unidas pertenezcan a distintos
propietarios; b) que no medie hecho del hombre (de lo contrario sería una
transformación). Si fuera por culpa de uno de los dueños que se haya producido, a éste le
corresponden los gastos de la eventual separación; c) que no puedan separarse las cosas
unidas o no pudieran serlo sin sufrir deterioros o la separación insumiera costos
excesivos. De lo contrario, cualquiera de los dueños puede solicitar su separación,
cargando cada uno con los gastos de la reparación en proporción al valor que tenga cada
una de las cosas separadas después de la separación.
La cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la
accesión. Si fuera imposible determinarlo, se crea un condominio entre los dos dueños
por partes iguales.
Accesión de inmuebles. Aluvión, avulsión, construcción, siembra y plantación.
Régimen de tierras aluvionales.
Aluvión (art 1959): se trata de un modo de adquisición de dominio que deriva de la obra
de la naturaleza, debido a que el límite de las aguas no es invariable, sino que avanza o
se retira.
La adquisición ocurre cuando se ha producido la adherencia material permanente de la
sedimentación al inmueble en forma completa. Ocurre de manera inmediata de pleno
derecho, y no es necesario que el poseedor realice actos posesorios o de ocupación
sobre la porción de tierra.
Si el acrecentamiento se produce a lo largo de varios inmuebles, éste se divide entre los
propietarios en porción a frente de cada uno de ellos.
Avulsión (art 1961): se origina en una fuerza súbita en las aguas derivada de causas
naturales, las cuales producen el desplazamiento de una cosa susceptible de adherencia
natural desde un fundo a otro y la une a éste, produciendo su acrecentamiento y la
adquisición del dominio por parte del titular de dicho fundo si concurren las condiciones
establecidas en la ley.
Si la cosa no es susceptible de adherencia natural, se aplica el régimen de cosas
perdidas.
La parte desplazada de un inmueble a otro puede ser reivindicada por el propietario del
primero, si fuere reconocible y pudiera acreditarse su propiedad, mientras no se hubiera
adherido naturalmente al otro inmueble o se hubiera consumado la prescripción (6 meses)
El dueño del inmueble al que hubiera ido a parar las cosas desprendidas, no puede exigir
su remoción.
Construcción, siembra y plantación (art 1962)
Constituyen casos de accesión artificial, ya que se producen por la mano del hombre.
 a) Cuando una persona construye, siembre o plante en inmueble propio con
materiales ajenos; el propietario del inmueble adquiere los materiales que con la
construcción, siembra o plantación quedaron incorporados al suelo, por el principio
de accesión. Y, el dueño de los materiales pierde todo derecho sobre ellos.
La adquisición es automática si se produce la adhesión física al suelo, no si los
materiales sólo están depositados en el inmueble, porque entonces se trataría de
cosas muebles que pueden retirarse.
Quien construyó, plantó o sembró debe el valor de los materiales, con intereses
desde la fecha en que los utilizó.
Y si fuera de mala fe, tendrá además que indemnizar los daños causados, aunque
igualmente adquirirá por accesión el dominio de los materiales incorporados al
suelo.
La buena fe existirá si, por ignorancia o error de hecho excusable, el contructor…
creyere sin duda alguna que los materiales eran propios. La mala fe en caso
contrario.
b) Si se construye… con materiales propios en terreno de otro; éste adquiere el
dominio de los materiales incorporados al suelo, pero debe indemnizar el mayor
valor adquirido por el inmueble, sea el constructor de buena o mala fe.
Pero si el constructor es de mala fe, el dueño del inmueble puede optar por
exigirle que reponga a su costa las cosas al estado anterior, a menos que por
cuestiones de méritos económicos, artísticos, etc, el derecho a pedir la destrucción
se frustra su la diferencia de valor fuera importante, cuestión librada a apreciación
judicial.
Frustrado el dcho a pedir la destrucción, para el dueño del inmueble se abren dos
opciones, 1) pagar el valor de los materiales y el trabajo, conservando la obra y 2)
abdicar en su derecho, transmitiendo el dominio del inmueble al constructor, con
indemnización del valor de éste y los daños que hubiere sufrido.
c) Si la construcción… se realiza por un tercero con materiales o trabajo ajenos y en
inmueble ajeno; ello no impide que funcione la accesión respecto del dueño del
inmueble, pero el constructor… es responsable frente a quienes efectuaron el
trabajo o proveyeron los materiales.
Mas éstos carecen de acción directa contra el propietario del inmueble, no
obstante, pueden exigirle lo que deba al tercero, mediante acción subrogatoria.

Invasión de inmueble colindante

La invasión puede haber ocurrido por errores de medición del terreno o a imprecisiones
de los títulos, aun cuando también puede ser deliberada, lo que sería un supuesto de
mala fe del invasor.
El art 193 contempla esta hipótesis y lo resuelve contemplando la buena o mala fe del
constructor y la temporánea o extemporánea oposición del propietario del inmueble que
sufre la invasión.
Debe tratarse de una construcción emplazada en el inmueble propio, y que se extiende al
colindante.
Cuando el vecino comienza a llevar a cabo la obra, el invadido tiene el ejercicio de la
acción posesoria de obra nueva, o el interdicto de obra nueva. También le asiste la acción
reivindicatoria.
a) Invasor de buena fe: el invasor puede obligar al dueño del terreno colindante a
respetar lo construido, si éste no se hubiera opuesto inmediatamente de conocida
la invasión. La falta de oposición inmediata debe ser tenida como aceptación tácita
de la obra, ello no obstaría al derecho a ser indemnizado del invadido, aunque si al
eventual pedido de su destrucción.
La buena fe concurrirá si, por ignorancia o error de hecho excusable, el invasor no
hubiera podido apercibirse de que estaba invadiendo terreno ajeno.
Mas, aun cuando el invadido no se haya opuesto inmediatamente, puede exigir ser
indemnizado del valor de la parte invadida del inmueble y de la disminución del
valor que sufra la parte no invadida con motivo de la obra, o puede reclamar que el
invasor adquiera la totalidad del inmueble, si con motivo de la construcción se
perjudicara de modo significativo el aprovechamiento de la parte no ocupada, si el
invasor no indemniza, puede obligarlo a demoler lo construido
b) Invasor de mala fe: si el invadido se opuso inmediatamente de conocida la
invasión, puede solicitar se condene al invasor a demoler lo construido. Esta
facultad no puede ser ejercida de modo abusivo.
Si el invadido no se hubiera opuesto inmediatamente, no podrá pretender la
demolición, aunque sí la indemnización pertinente.
La adquisición por el invasor de la parte del terreno vecino invadido, debe
formalizarse (previa confección de plano de división para anexión), en escritura
pública de transmisión del sobrante.

Régimen jurídico de cosas muebles.

Semovientes: regulados por la ley 22939, modificada por ley 26478, la cual excluye a los
equinos de sangre pura de carrera.
El art 1 define los diversos modos de identificar a los semovientes, según su especie:
Marcas; para el ganado mayor; Señales; para el ganado menor; tatuajes; caravanas;
implantes.
Se impone al propietario la obligación de aplicarlos a su ganado, ante el incumplimiento
se lo priva de invocar los derechos que la ley acuerda al régimen de la propiedad del
ganado.
Respecto de la propiedad del ganado se contemplan 3 supuestos:
a) Animales sin marca o señal o con marca o señal no suficientemente clara; quedan
sometidos al régimen común de las cosas muebles.
b) Animales marcados o señalados; se presume, iuris tantum, que pertenecen a
quien tiene registrada a su nombre la marca o señal que lleva el animal. Igual
presunción juega para el propietario de la madre respecto de las crías de éstos no
marcados o señalados que permanezcan al pie de la madre.
 c) Animales de raza, excluidos los equinos de pura sangre de carrera; su propiedad
se probará por el respectivo certificado de inscripción en los registros genealógicos
y selectivos reconocidos que concuerden con los signos individuales que lleven los
animales.
Respecto de la transmisión de la propiedad del ganado que no sea de raza, la ley
establece que “todo acto jurídico mediante el cual se transfiera la propiedad del ganado
deberá instrumentarse con un certificado de adquisición otorgado por las partes y
autenticado por la autoridad local competente.
A efectos de la licitud del transporte de animales, es necesario el uso de guías, expedidas
en la forma establecida por las disposiciones locales.

Automotores: su régimen está contenido en el decreto-ley 6582/58, reglamentado por el

decreto 335/88. Según su art 1 “la transmisión del dominio de los automotores deberá
formalizarse por instrumento público o privado y sólo producirá efectos entre las partes y
con relación a terceros desde la fecha de su inscripción en el RNPA.

Límites al dominio.
Límites fundados en consideraciones de interés público: la fuente más importante en
este tipo de límites es el derecho administrativo.
Son numerosas, a título de ejemplo:
a) Reglamentos municipales referentes ala alineación, altura y otras condiciones que
deben reunir los edificios para que su construcción sea aprobada.
b) Normas de policía sobre urbanismo y planeamiento tendientes a la mejor
distribución de las ciudades y pueblos.
c) Normas relacionadas con establecimientos industriales incómodos, peligrosos o
insalubres, que reglamentan las zonas donde pueden instalarse y las condiciones
a que deben sujetar su funcionamiento.
Límites impuestos por el ccyc.
El código establece que el ejercicio, aprovechamiento y uso del dominio debe ser
conforme las normas administrativas de cada jurisdicción, y que las normas en materia de
relación de vecindad, se aplican con carácter subsidiario.
Cláusulas de inalienabilidad: es nula la cláusula que, respecto de una cosa
determinada, establezca la prohibición de transmitirla o de constituir sobre ella derechos
reales a persona alguna. Debe tenerse por no escrita.
Es válida la cláusula de no enajenar a persona o personas determinadas. En caso de
violación, el anterior propietario podría reclamar la nulidad de la transmisión y reivindicar
la cosa, si el tercero fuera de mala fe.
Con respecto a actos de transmisión a título gratuito:
Son válidas las cláusulas de no enajenar por un plazo que no exceda de diez años. Si
carecen de plazo o se ha consignado uno mayor, se considerará reducidas al tiempo
señalado.
Cuestiones de vecindad: aparece comprendido razones fundamentalmente el interés
recíproco de los vecinos.
Inmisiones inmateriales (art 1973) “las molestias que ocasionan el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las
condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de
la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la
inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la
propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.”
Las inmisiones constituyen penetraciones o intromisiones provenientes de un
inmueble que se difunden a otro, sea colindante o no, cercano o no, siempre que sufra
sus consecuencias.
Las inmisiones deben soportarse siempre que no excedan la normal tolerancia, según
las circunstancias del lugar.
Se otorga al juez las siguientes facultades:
a) Disponer la supresión de la causa de la molestia o su cesación o disminución a
límites tolerables, pudiendo arbitrar trabajos en ese sentido.
b) Si correspondiere, condenar a la indemnización de los daños causados.
La responsabilidad es objetiva e independiente de toda idea de culpa, siendo suficiente la
existencia de daño y la relación de causalidad entre la actividad y el perjuicio.
Los daños pasibles de indemnización son el daño material que se hubiera causado, así
como la disminución del valor locativo o venal del bien afectado.
Agua y los ribereños y vecinos
Camino de sirga (art 1974): camino de sirga es la denominación que se le aplica a la
franja referida en el artículo deriva de la circunstancia en que, en oportunidades, los
barcos son tirados o remolcados desde la orilla de los causes de agua por medio de
gruesas cuerdas llamadas “sirgas”, y esta tracción exige una franja de terreno que esté
libre de obstáculos para tal fin.
La limitación se impone a los dueños de los inmuebles colindantes con cualquiera de las
orillas de los cauces o sus riberas y a lo largo de todo su curso.
La franja que se obliga a dejar libre es de 15 metros contados desde la orilla del cauce.
En esta franja el propietario no puede llevar a cabo acto material alguno que menoscabe
aquella finalidad.
Obstáculo al curso de las aguas (art 1975): limita el domino de los inmuebles linderos a
un curso de agua prohibiéndoles la realización de obras que alteren o modifiquen la
dirección o velocidad del curso natural de las aguas, a menos que se trate de obras
defensivas.
Si alguno de los ribereños resulta perjudicado por trabajos de otro, tiene derecho a
remover por sí mismo el obstáculo, construir obras defensivas y reparar las destruidas y
realizar las demás enderezadas a volver el curso de agua al estado anterior, pudiendo
reclamar al autor de aquéllos el valor de las reparaciones y la indemnización de los demás
daños.
Si las alteraciones derivaron de caso fortuito, se determina que el estado sólo deberá
restablecer las aguas a la situación anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para
hacerlo.
Recepción de agua, arena y piedras (art 1976): “debe recibirse el agua, la arena o las
piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo
interferencia del hombre en su desplazamiento. Sin embrgo, puede derivarse el agua
extraída artificialmente, la arena o piedras que arrastre el agua, si se prueba que no
causan perjuicio a los inmuebles que lo reciben.”
Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra (art 1977):
“si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble
lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no
puede impedirlo, pero quien construye la obra debe reparar los daños causados.”
Vistas (art 1978): las vistas son aberturas que permiten la visual sobre el inmueble
vecino. La definición de “muro lindero” surge del art 2006, inc. A.
Vistas frontales; son las que permiten que una persona de pie, sin girar la cabeza, pueda
ver el fundo vecino. Deben ser de por lo menos 3 metros.
Vistas laterales; son las que permiten la visual del fundo vecino solo de constado, siendo
necesario a ese fin girar la cabeza hacia un lado u otro. Deben ser de por lo menos 60cm.
Las distancias establecidas por este art. Son supletorias de las que puedan establecer
leyes locales.
Luces (art 1979): las luces son aberturas que permiten pasar la luz y el aire, pero no
observar el fundo vecino. (no pueden estar a una altura menor que la de 1,80mts, medida
desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura)
Excepción a distancias mínimas (art 1980): “las distancias mínimas indicadas en los
arts 1978 y 1979 no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material
no transparente.
Privación de luces o vistas (art 1981): “quien tiene luces o vistas permitidas en un muro
privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar
otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.”
Ello es así toda vez que las luces y vistas son una limitación al dominio del vecino y no
una servidumbre.
Árboles, arbustos u otras plantas (art 1982): “El dueño de un inmueble no puede tener
árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal
tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el
corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su
inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.

U: V DERECHO REAL DE CONDOMINO

Conf. Art. 1983, “el condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que
pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte
indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el
título dispongan otra proporción.”
Derecho real autónomo sobre cosa propia, del que son titulares dos o más personas y
que, a diferencia de domino, se ejerce sobre partes indivisas o ideales, abstractas, o
alícuotas.
Características.
a) Pluralidad de sujetos: el derecho de propiedad de una cosa recae sobre varias
personas.
b) Objeto: las cosas.
c) Existencia de cuotas partes ideales carentes de materialidad: el derecho de
propiedad de cada condómino es “por una parte indivisa” o alícuota parte.
d) El derecho del condómino sobre la cosa común no se fracciona en partes
materiales: no se asienta sobre ellas, sino que se extiende a la totalidad de las
cosas.

La parte indivisa se expresa en “quebrados”, y si la cosa es registrable, así se inscribe

en la matrícula o folio del registro de la propiedad pertinente.
Aplicación subsidiaria de sus normas.
Las normas de condómino se aplican en subsidio de disposición legal o convencional,
a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes.
Las normas que regulan el domino se aplican subsidiariamente a este título.
Constitución del condominio.
Puede surgir por:
 1) Del contrato; puede surgir el condominio en el supuesto que varias personas
adquieran en común una o varias cosas.
2) Por acto de última voluntad; cuando el testador lega una cosa a varias personas.
3) Por la ley; en caso de muros, cercos y fosos.
4) Por usucapión; prescripción adquisitiva por la posesión ejercida por 2 o más
poseedores durante el término de ley.
5) Apropiación de una cosa no registrable por varias personas.
Destino de la cosa común: será acordado unánimemente por los condóminos, el
impuesto por el testador y, en ausencia de estas disposiciones, el que resulte de la
naturaleza de la cosa o del uso al cual estaba afectada de hecho al nacer el condominio.
(art 1985)
En caso de desacuerdo, le corresponderá resolver al juez, con arreglo a las pautas
indicadas.
Todo condómino debe respetar el destino de la cosa, se trate de un condominio con o sin
indivisión forzosa.
Si la cosa tiene un determinado destino, los condóminos pueden de común acuerdo
asignarle otro.
Tipos de condominio.
a) Condominio sin indivisión forzosa: es aquel en el cual cualquiera de los
condóminos puede solicitar la partición en cualquier tiempo, y sin la conformidad
de los demás. Se han planteado cuestiones que fueron resueltas por la
jurisprudencia, que marcan un límite a esa facultad cuando el pedido es
intempestivo, o fuere nociva la partición, y cuando causare un perjuicio a los
comuneros.
b) Condominio con indivisión forzosa: puede derivar de la ley, del contrato o de
una disposición de última voluntad.
a) Condominio con indivisión forzosa temporaria; el condómino no puede
renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado, pero puede
convenir la indivisión temporaria. Son normas de orden público.
b) Condominio con indivisión forzosa perdurable; es la indivisión que se prolonga,
como principio, sin límite en el tiempo, aunque puede cesar, como por ej
cuando cesa la afectación de la cosa accesoria al uso común de los inmuebles.
Condominio sin indivisión forzosa
Facultades del condómino respecto de la parte indivisa (art 1989): sobre su parte
ideal, el condómino tiene libertad absoluta para disponer, gravar, reivindicar, etc. Puede
renunciar a su parte, lo cual la parte indivisa acrece la de los demás condóminos, en
proporción a la suya.
Se halla autorizado para ejercer las facultades sobre su parte indivisa si depender del
consentimiento de los demás condóminos.
Con respecto a otros derechos reales que puedan crear los condóminos sobre su parte
indivisa:
 a) Hipoteca (art 2207): un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa.
El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de
la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del
condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento
expreso.
b) Anticresis: la entrega de la cosa al acreedor genera la imposibilidad de constituir
anticresis sobre la parte indivisa, en consecuencia, deberá ser constituida por
todos los condóminos.
c) Prenda: no se puede constituir prenda de parte indivisa sobre un mueble no
registrable, desde que sólo se constituye por el dueño o la totalidad de los
copropietarios.
d) Usufructo (art 2130): puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material
o por una parte indivisa de los siguientes objetos; 1) una cosa no fungible, 2) un
derecho sólo en los casos que la ley lo prevé, 3) una cosa fungible cuando recae
sobre un conjunto de animales y 4) el todo o una parte indivisa de una herencia
cuando el usufructo es de origen testamentario.
e) Uso (art 2154): el uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una
cosa ajena, su parte material o indivisa…
f) Habitación (art 2159): es un derecho real que consiste en morar en un inmueble
ajeno construido, o en parte material de él. Solo puede recaer sobre parte material.
g) Servidumbre (art 2163): puede tener por objeto la totalidad o una parte material
del inmueble ajeno.
h) Superficie: no puede constituirse sobre parte indivisa

Ejercicio de acciones reales y posesorias

El copropietario puede ejercer las acciones posesorias y reales contra terceros sin
necesidad del concurso de los demás condóminos y aun puede ejercerlas contra
cualquiera de los otros condóminos que turbasen, o pretendan un derecho exclusivo
sobre la cosa.
Facultades de los acreedores del comunero respecto de la parte indivisa de su
deudor: los acreedores particulares de los comuneros pueden embargar y ejecutar la
parte indivisa de su deudor para cobrarse sus acreencias aun antes de hacerse la
partición, la que pueden pedir por vía de subrogación (art 2364)
Facultades del condómino sobre toda la cosa o parte material de la cosa: sobre toda
la cosa o parte material de ella, las facultades de los condóminos son restringidas,
existiendo, en principio, imposibilidad de obrar individualmente.
Los actos materiales o jurídicos sobre la totalidad de la cosa o sobre una parte de ella
materialmente individualizada requieren el consenso unánime de los copropietarios.
No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias y mejoras útiles, dentro de los
límites de uso y goce de la cosa común, a su costa.
Uso y goce de la cosa. Convenios
Se le permite al condómino el uso y goce de la cosa común sin alterar su destino, y con
tal que no la deteriore en su interés particular, y obstaculice el ejercicio de iguales
facultades por los restantes condóminos. (art 1986)
Si el uso y goce común no fuera posible, por las características de la cosa o por la
oposición de alguno de los condóminos, ellos deberán reunirse en asamblea y decidir
sobre su administración.
El art 1987 dice “los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa
común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes
materiales”. Debe concurrir la voluntad unánime de los copropietarios, podrá formalizarse
por instrumento público o privado.
Uso y goce excluyente (art 1988): ese uso excluyente lo es a título de copropietario y no
de locatario. Por lo tanto, nada debe por dicho uso mientras nadie formule ningún
reclamo.
No obstante, la ley considera que cuando un condómino se beneficia de la cosa común,
esto da derecho a los demás a obtener una indemnización. Se entiende que mientras no
se produce el reclamo, se consiente la ocupación gratuita.
Obligaciones de los condóminos
a) Obligación de contribuir con los gastos de conservación y reparación de la
cosa (art 1991): la contribución es debida por cada condómino en la medida de su
parte indivisa. En virtud de ello, el condómino debe reembolsar al o a los que
hubieren pagado en mayo medida, precisamente lo que hubieren pagado más allá
de esa porción.
b) Obligaciones por deudas en beneficio de la comunidad (art 1992) se pueden
presentar diversos supuestos;
1) Si la contrae uno solo; el deudor frente al tercero es el condómino que contrajo
la deuda, sin perjuicio del derecho a repetir lo pagado. Pero si quien la contrajo
fue el administrador, quedan obligados todos, ya que éste actúa como
mandatario de los condóminos.
2) Si se obligaron todos expresnado las cuotas partes; responden
mancomunadamente frente al tercero en esa medida.
3) Si la deuda fuese contraída por todos y se hubiese expresado una cuota por la
que cada uno se obliga que no coincida con la cuota de cada uno; responderán
frente al tercero en la medida de la cuota expresada. Sin perjuicio del
correspondiente reembolso entre ellos.
4) Si se obligaron sin expresión de cuotas y sin pactar solidaridad; cada uno
responde frente al tercero por partes iguales. Sin perjuicio del reembolso entre
ellos.
Si pactaron la solidaridad expresamente, la totalidad de la deuda puede ser
reclamada a cualquiera de ellos, sin perjuicio del reembolso entre ellos.

Administración de la cosa común

Según el art 1993, si no es posible el uso y goce común por razones atinentes a la propia
cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben
decidir sobre su administración.
Asamblea (art 1994): todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la
convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable. La
citación deberá contener el orden del día y la fecha, hora y lugar de la reunión.
Se exige la mayoría absoluta para decidir sobre los actos de administración, computada
en proporción al valor de la cuota parte (más del 50% del valor total), sin importar que sólo
uno de los comuneros sea titular de esa mayoría de valor
Los actos de disposición requieren el voto favorable de la unanimidad de los condóminos.
Frutos (art 1995): “no habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se
deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.” Pueden acrodar la división
de los frutos como les plazca.
Extinción del condominio: por principio, cuenta con las mismas causales de extinción
que el dominio. Ahora bien, cuenta con modos especiales:
1) Partición: acto jurídico unilateral o plurilateral, necesario o irrevocable, de
naturaleza declarativa, compuesto de un conjunto ordenado de operaciones que,
después de determinarse el activo y el pasivo de la masa y de procederse a su
avalúo y liquidación, conduce a la fijación del haber de cada partícipe, dividiendo el
caudal partible, y adjudicando cada lote de bienes a cada copartícipe, provocando
la transformación de las partes abstractas que tenían sobre el patrimonio en
comunidad en titularidades concretas sobre bienes determinados.
Se convierte la parte ideal que corresponde a cada comunero, en una porción o
lote material equivalente a su interés en la cosa.
Conforme art. 1996, “rigen para el condominio las reglas generales de la división
de herencia, en tanto sean compatibles”:
a) El efecto es declarativo y no traslativo de derechos (art 2403)
b) Si todos los condóminos están presentes y son plenamente capaces, la
partición puede hacerse en forma privada (art 2369)
c) Se impone la vía judicial en los supuestos de que los copartícipes sean
incapaces, o con capacidad restringida, o estén ausentes; o cuando terceros
fundándose en un interés legítimo se oponen a que la partición se haga
privadamente; y cuando no están de acuerdo en hacer la partición privada (art
2371)
d) Se puede plantear la licitación por el condominio (art 2372)
e) La partición por regla debe hacerse en especie, y de ser factible ese modo,
ninguno de los condóminos puede pedir la venta (art 2374)
Derecho a pedir la partición: pueden pedirla no solo los condóminos, sino también, los
cesionarios de sus derechos y también pueden hacerlo los acreedores de los
copropietarios, por vía de subrogación.
Con respecto a los acreedores particulares de los condóminos, pueden: 1) embargar la
porción de su deudor notificándolo, y 2) subrogarse en los derechos del condómino
reclamando la partición.
El acreedor entonces puede accionar la partición, cumpliendo los requisitos de la acción:
a) El acreedor actúa en nombre de su deudor, y no en el propio;
b) Tiene que tener interés en actuar;
c) Debe existir inacción o negligencia del deudor en el ejercicio de su derecho, y;
d) El crédito invocado ha de ser cierto, exigible y líquido.
Características de la acción: según el art 1997, “excepto que se haya convenido la
indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La
acción es imprescriptible.”
La acción no puede renunciarse por tiempo indeterminado, por su carácter de norma de
orden público, aunque se autoriza a convenir la suspensión de la partición por un plazo
que no exceda los 10 años.
Convenios de suspensión de la partición: conforme el art 2000 “los condóminos
pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda los 10 años. Si la
convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a 10 años, se considera
celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a 10 años puede ser ampliado hasta
completar ese límite máximo.”
Publicidad de la indivisión y su cese (art 2003): las cláusulas de indivisión o el cese
anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban
en el respectivo registro de la propiedad.
Partición nociva: la ley contempla una restricción a la facultad de pedir la participación
en cualquier tiempo. Se incorpora así, en el art 2001, la figura de la “partición nociva” para
los siguientes casos:
a) Cuando la partición fuera nociva para cualquiera de los condóminos, por
circunstancias graves;
b) Cuando fuera perjudicial para los intereses de todos los condóminos; no se exige
en este supuesto circunstancias graves, pero los motivos de quien solicita la
postergación han de ser serios;
c) Cuando fuera perjudicial para el aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza
o destino económico.
En caso que el juez crea correspondiente aplicarla, el plazo es de hasta 5 años, pudiendo
ser renovado una vez.
Partición anticipada (art 2002): “a petición de parte, siempre que concurran
circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya
sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.”
Formas de partición: el código establece 2 formas de partir, como medio extintivo de la
comunidad;
a) Partición extrajudicial; el código la llama “partición privada”, que realizan los
comuneros sin intervención judicial.
b) Partición judicial; se verifica dentro del proceso de división del condominio.
Según el art 2371, la partición debe ser judicial cuando:
 a) Si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes;
b) Si terceros, con interés legítimo se oponen a que se haga de forma privada;
c) Si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición
privadamente
Etapas y objetivos: se designa un partidor, se hace inventario, avalúo, y elaboran las
hijuelas. Se procede a la composición de la masa (art 2376).
Formación de lotes (art 2377). Asignación de lotes (art 2378)
Modos de partir: se puede hacer por especie, por venta y por limitación.
a) Licitación: es una suerte de remate entre los condóminos. Según el art 2372
cualquiera de los partícipes puede pedir la licitación de alguno de los bienes de la
herencia, ofertando un valor superior al avalúo, para que se le adjudique dentro de
su lote si los demás copartícipes no superan la oferta.
Producido el pedido de licitación, se convoca a los condóminos interesados para
que pujen entre ellos, adjudicándose la cosa a quien ofreciere un mayor precio.
No puede pedirse la licitación pasados treinta días de la aprobación de la tasación.
b) Partición en especie: el art 2374 mantiene el ppio. De partición por especie, ya
que si es posible dividir y adjudicar los bienes materialmente, ninguno de los
copartícipes puede exigir su venta.
Tiene lugar cuando se concreta adjudicando a cada condómino una parte
materialmente determinada de la cosa o una de las cosas sujetas a condómino.
En caso de no ser posible la división, se debe proceder a la venta de los bienes y
la distribución del producto.
Según el art 2375, aunque los bienes sean divisibles, no se los debe divisir si ello
hace antieconómico el aprovechamiento de las partes.
Cabe tener presente que las provincias pueden fijar restricciones a la división de
inmuebles, estableciendo las medidas mínimas que deben tener cada lote de
terreno de acuerdo a la zonificación y otras variables que adopten.
c) Partición por venta: si no es posible la participación en especie, es necesaria la
venta del bien.
Si los condóminos están de acuerdo, la venta puede ser llevada a cabo a través de
un acto particular o en remate público voluntario.
Si no están de acuerdo la venta se hará en subasta pública.

Condominio con indivisión forzosa perdurable.

Los supuestos de indivisión forzosa perdurable contemplados por el código son 2:
condómino sobre accesorios indispensables y condominio sobre muros, cercos y fosos.
Condominio sobre accesorios indispensables: este supuesto involucra a inmuebles, y
será cuestión de hecho determinar en cada caso concreto cuándo los accesorios son
indispensables al uso común de los fundos y están afectados a ello.
Dice el art 2005, “cada condómino puede usar de la cosa común para las necesidades de
los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes
condóminos”
Condominio de muros, cercos y fosos:
Muros desde el punto de vista físico (art 2006):
Muro lindero, separativo o divisorio: el que demarca un inmueble y lo delimita del
inmueble colindante.
Muro encaballado: al muro lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los
inmuebles colindantes
Muro contiguo: al muro Lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles
colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo de dichos inmuebles.
Muro de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento (3 mts)
Muro enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una
construcción en la superficie.
Muros desde el punto de vista jurídico (art 2006)
Muro medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos
colindantes
Muro privativo o exclusivo: al que pertenece a uno solo de los colindantes
Muro de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo.

Cerramiento forzoso. Muro de cerramiento.

Según el art 1944, al dueño le corresponde la facultad de exclusión y por ello puede
encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos… Empero, en los núcleos de población
o sus arrabales, esa facultad se transforma en obligación para los propietarios de dos
inmuebles colindantes y se denomina “cerramiento forzoso urbano”.
Aunque el código no lo establece expresamente, los vecinos pueden construir el muro de
cerramiento encaballado “a comunidad de gastos”, e inclusive construirlo a mayor altura si
lo desean. En este supuesto el muro será medianero, o sea estará en condominio desde
la construcción.
En defecto de tal acuerdo, el muro puede ser construido contiguo o encaballado. Para
edificarlo de manera encaballada, quien lo haga no debe pedir, ni obtener, autorización
del vecino colindante, ya que esa facultad surge y se la otorga la ley. (art 2007)
El art 2008 establece los requisitos que debe tener el muro de cerramiento forzoso, “debe
ser estable, aislante y de altura no menor de 3mts. Contados desde la intersección del
límite con la superficie de los inmuebles.”
Tanto si uno de los vecinos construye el muro de cerramiento encaballado o contiguo,
éste nace medianero o en condómino. (art 2009)
Así, le asisten a ambos vecinos, las facultades inherentes a la medianería: adosar
construcciones al muro, anclarlas en él, empotrar todo tipo de tirantes y demás
enunciadas en el art 2021, prolongar el muro, demoler el muro y reconstruirlo (art 2024)
Como el muro de cerramiento nace medianero, sólo queda al colindante que lo construyó
reclamar al vecino el pago pertinente:
a) Si lo construyó encaballado; sólo puede exigir el pago de la mitad del valor de la
pared en toda su longitud (art 2018) y cimientos necesarios para sustentarlo (art
2014)
b) Si lo construyó contiguo; puede exigir lo mismo.
En cuanto a qué es lo que debe pagarse, el art 2014 determina que quien lo construyó no
puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del muro y de sus
cimientos, con relación a su estabilidad y aislación de agentes exteriores que exceden los
estándares del lugar. Y menos podrá reclamar adherencias de valor suntuario.
Se halla autorizado para pedir la repetición quien lo construya desde el comienzo de la
construcción, aun cuando el vecino no lo utilice específicamente. Esta acción de cobreo
prescribe a los 5 años, contados desde que el muro se empezó a construir.
Muro de elevación y enterrado: en el caso de que el vecino construya el muro de
cerramiento de mayor altura hasta la altura del muro de cerramiento, el muro estará en
condominio. Mas, en la porción que supere los 3 mts se tratará de “muro de elevación”
ese sector es privativo, pertenece únicamente a quien lo construyó.
En este caso el vecino sólo podrá reclamar el pago correspondiente al vecino desde que
éste lo utilice efectivamente para fines específicos.
Derechos y deberes de la medianería: son obligaciones propter rem
1) Utilización: el condómino puede adosar construcciones al muro, anclarlas a él,
empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de su espesor,
siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez
del muro (art 2021)
2) Prolongación del muro: el condómino puede prolongar el muro en altura o
profundidad, a su costa y sin indemnizar al otro por el mayor peso que cargue
sobre el muro (art 2022) Pero si ésta facultad causa perjuicio al otro condómino,
puede pedir la restitución del muro a su estado anterior (art 2023)
3) Reconstrucción del muro: el condómino puede demoler el muro lindero cuando
necesite hacerlo más firme, pero debe reconstruirlo con altura y estabilidad no
menores que las del demolido. (art 2024)
Si para la reconstrucción se utiliza una superficie mayor que la anterior, debe ser
tomada del terreno del que la realizó y el nuevo muro, aunque construido por uno
de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo su espesor
(art 2025)
La reconstrucción debe realizarla a su costa y el otro condómino no puede
reclamar indemnización por las meras molestias, si la reconstrucción es efectuada
con las diligencias adecuadas, según las reglas del arte (art 2026)
4) Mejoras en la medianería urbana: el art 2027 determina que “los condóminos
están obligados a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared
como mejoras necesarias; pero no están obligados si se trata de gastos de
mejoras útiles i suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.
 5) Abdicación de la medianería: dice el art 2028 que “el condómino requerido para
el pago de créditos originados por la construcción, conservación o reconstrucción
de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería,
aún en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme
parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un
hecho propio. No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el
muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.
La abdicación del derecho por el condómino implica enajenar todo derecho sobre
el muro y el terreno en el que se asienta. (art 2029)
Presunciones: el art 2010 dispone que “menos que se pruebe lo contrario, el muro
lindero entre dos edificios de una altura mayor a 3 mts. Se presume medianero desde
esta altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo
del dueño del edificio más alto”
Éstas presunciones no juegan cuando el muro separa patios, huertos y jardines entre sí o
de ellos con un edificio (art 2012)
Prueba: dice el art 2013 que “la prueba del carácter medianero o privativo del muro o la
que desvirtúe las presunciones legales debe provenir de instrumento o público o privado
que contenga actos comunes a los 2 titulares colindantes o a sus antecesores o surgir de
signos materiales inequívocos”
Medianería rural: el art 2031 regula el cerramiento forzoso rural. El titular de un derecho
real sobre cosa total o parcialmente propia de un inmueble ubicado fuera de un núcleo de
población o de sus aledaños tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento,
aunque no sea un muro en los términos del cerramiento forzoso. También tiene la
obligación de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado.
Según el art 2032, “el cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado. El que
realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar la mitad del valor que corresponda a un
cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar”
Lo dispuesto sobre muros medianeros funciona en forma subsidiaria.

Condominio de árboles y arbustos: dice el art 2034 que es medianero el árbol y arbusto
contiguo o encaballado con relación de muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios
rurales como urbanos.
Resulta aplicable lo respecto a derechos y deberes de medianería
Según art 2035, cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le
causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo
pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces.
El art 2036 establece que si un árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede ser
reemplazado con el consentimiento de ambos condóminos
U: VI PROPIEDAD HORIZONTAL
Es un derecho real sobre cosa propia que recae específicamente sombre inmuebles
edificados.
Éste régimen combina un derecho exclusivo sobre ciertos sectores, y un derecho común
sobre otros.
El titular del derecho real de PH ejerce el derecho de uso, goce y disposición material y
jurídica sobre las partes privativas y sobre las partes comunes del edificio. Art 2037
Constitución de PH: el propietario del inmueble debe encargar a un agrimensor la
confección del plano de división y a éste, debe sumársele el otorgamiento de la escritura
pública de Reglamento de Propiedad Horizontal.
Están legitimados para hacerlo tanto el titular del domino y los condóminos y también el
superficiario.
La escritura de Reglamento de PH, y su inscripción en el RPI para su oponibilidad a
terceros, da origen al denominado “estado de PH”. El nacimiento del derecho de PH sólo
operará con la enajenación de las unidades funcionales cumpliendo con los requisitos
comunes exigidos por el código respecto de cada una o por la adjudicación de las
unidades funcionales entre los propietarios.
Así nacería el consorcio, persona jurídica integrada por el conjunto de los propietarios de
las unidades funcionales..
Objeto de la PH: el objeto del derecho del titular es la parte privativa o propia y, en unión
inescindible, la porción indivisa sobre las partes comunes, dentro del inmueble. Esto
configura la denominada “unidad funcional”.
Unidad funcional: concepto y contenido.
El art 2039 expresa, “el derecho de PH se determina en la unidad funcional, que consiste
en pisos, deptos., locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su
naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía
pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende en unión inescindible la parte indivisa del
terreno, delas cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener
su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a
servirla”
Las dos notas características de la unidad funcional son: independencia funcional y
salida a la vía pública directamente o por un pasaje común
Cosas y partes comunes: según el art 2040 “son comunes a todas o a algunas de las
unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para
mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de PH.
Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin
perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios”
Se distinguen las cosas y partes necesariamente comunes de las que no lo son.
Son necesariamente comunes: art 2041
Son comunes no indispensables: art 2042
Cosas y partes propias: dispone el art 2043 “son necesariamente propias con respecto a
la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus
estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos
y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son
previstas como tales en el reglamento de la PH, sin perjuicio de las restricciones que
impone la convivencia ordenada”
Unidades complementarias: son por ej. Cocheras o bauleras, no constituyen en sí
mismas unidades funcionales independientes, sino que son superficies de dominio
exclusivo, accesorias de las respectivas unidades funcionales. Art 2039.
Los actos de disposición de unidades complementarias respecto de terceros no
propietarios a los que se refiere el art 2056 in. Q, son los que involucran la utilización de la
unidad complementaria por terceros no propietarios. Así, sin comprender a la unidad
funcional, sería posible constituir un usufructo o un derecho real de uso sobre la unidad
complementaria a favor de un tercero no propietario.
En resumen, si nada prevé el reglamento, podrán constituirse derechos reales de disfrute
o de derechos personales que impliquen el uso y goce a favor de terceros no propietarios.
Pero el reglamento puede prohibirlos.
Porcentual: el art 2056, que enumera las previsiones que debe tener el reglamento, exige
la determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad (inc. F) y de la
proporción en el pago de las expensas comunes (inc. G)
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcionado al valor del
depto., piso, etc. Y queda librado a la autonomía de la voluntad.
El reglamento puede establecer un porcentual de expensas distinto al de dominio, mas si
el reglamento nada establece, la proporción por la que se deberá contribuir al pago de las
expensas será la que corresponda a la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
Consorcio de propietarios: en el art 2044 se lee “el conjunto de los propietarios de las
unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el
inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La
personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble al régimen de
PH, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por
resolución judicial, inscripta en el RPI”
El consorcio debe llevar los siguientes libros:
a) Libro de actas de asamblea;
b) Libro de registro de firmas de los propietarios;
c) Libro de registro de propietarios, y
d) Libro de administración
Éstos deben ser llevados por el administrador.
Facultades y obligaciones de los propietarios: los derechos de cada propietario en los
bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento
y/o piso.
En la transferencia, gravamen o embargo de un depto., se entenderán comprendidos esos
derechos.
El propietario está obligado a:
a) Cumplir con las disposiciones del reglamento de PH, y del reglamento interno si lo
hay.
b) Conservar en buen estado su unidad funcional
c) Pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte
indivisa
d) Contribuir a la integración del fondo de reserva si lo hay
e) Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y
partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el
funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabajos de su instalación
f) Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por
construir uno diferente del de la unidad funcional (art 2046)

Prohibiciones: les está prohibido a los propietarios y ocupantes:

 a) Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a
los previstos en el reglamento de propiedad horizontal
b) Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal
tolerancia
c) Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble
d) Depositar cosas peligrosas o perjudiciales (art 2047)
Expensas comunes: ordinarias y extraordinarias. Obligación de pago
Expensas comunes: según art 2048, son los “gastos y contribuciones”, y determina que
cada propietario “debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y
reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio,
necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y
decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por
la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones
necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles y
para las vías de evacuación alternativas en caso de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de
la asamblea”
El art. 2049, último párrafo, autoriza a que en el reglamento de la PH, se exima
parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen
acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
Obligados al pago de expensas (art 2050): “además del propietario, y sin implicar
liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la PH los
que sean poseedores por cualquier título”

Expensas y protección de la vivienda: el art 249 establece que la afectación al régimen

es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación y, respecto de las
posteriores, la vivienda afectada no será susceptible de ejecución por deudas posteriores
a su afectación. Pero quedan exceptuadas las obligaciones por expensas comunes.
Ejecución de la deuda: el art 2048 dice que “el certificado de deuda expedido por el
administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo
para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones”
Reglamento de PH: es el contrato otorgado por escritura pública por el titular del dominio
del inmueble, a través del cual manifiestan su voluntad de afectar el inmueble al régimen
de PH.
El art 2056 establece el contenido del reglamento. Ver art
Modificación del reglamento: dice el art 2057 que “el reglamento sólo puede modificarse
por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de
los propietarios”
Según el art 2060, las mayorías se computan “sobre la totalidad de los propietarios de las
unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las
partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto”
Asambleas
La asamblea es la reunión de propietarios que deliberan y resuelven sobre los asuntos
que le atañen. Es el órgano deliberativo del consorcio.
El art 2058 la define como “la reunión de propietarios facultados para resolver”.
Está facultada para resolver:
a) Cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de
PH;
b) Cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son
sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el 5% de las partes
proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) Cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del
consorcio;
d) Cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de
propietarios si lo hubiere.
El art 2059 establece que “son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad
unánime del total de los propietarios, aunque no lo hagan en asamblea”
Convocatoria: el art 2059 dice que “los propietarios deben ser convocados a la asamblea
en la forma prevista en el reglamento de PH, con transcripción del orden del día, el que
debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas,
excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el
tema”
Autoconvocatoria (art 2059): la asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las
decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se
aprueban por una mayoría de 2/3 de la totalidad de los propietarios.
Quórum: es la cantidad de miembros del consorcio que deben estar presentes para que
la asamblea pueda deliberar válidamente.
Es posible que el reglamente determine el quórum, pero corresponde tener en cuenta que
el quórum ha de calcularse sobre la totalidad de propietarios del edificio y no sobre los
asistentes a la asablea.
Participantes: la asamblea por definición es la reunión de los propietarios (art 2058).
Pueden actuar por sí o por medio de un representante, pero siempre con poder suficiente.
Mayorías
a) Mayoría absoluta: es una mayoría residual, para los casos que involucren el
interés común de los propietarios y que no tengan determinada una mayoría
especial en otras normas legales. También juega para las obras nuevas y para las
hipótesis de grave deterioro o destrucción del edificio. Esta mayoría se forma con
 la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas
de éstas con relación al conjunto.
b) Mayoría de 2/3 de los propietarios: es la que se requiere para la reforma del
reglamento, y para que quede aprobada la autoconvocatoria y el temario de la
asamblea autoconvocada.
c) Unanimidad: obras nuevas a las que se refieren los arts 2052 y 2053.
d) Mayoría simple de presentes: asamblea judicial art 2063.
Asamblea judicial (art 2063): “si el administrador o el consejo de propietarios, en
subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el 10% del total
pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una
audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La
asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una
decisión, decide el juez de forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede
disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.”
Consejo de propietarios: éste surgirá del reglamento, o también puede resolverse en la
asamblea su creación. Según art 2064, sus atribuciones son:
a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el
administrador omite hacerlo;
b) Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del
administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los
treinta días de producida la vacancia.
El administrador (art 2065): “el administrador es el representante legal del consorcio con
el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o
jurídica”
Designación y remoción: el administrador designado en el reglamento de propiedad
originario cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin
que ello importe la reforma del reglamento de PH. Pueden ser removidos sin expresión de
causa.
Derechos y obligaciones del administrador (art 2067):
a) Convocar a la asamblea, redactar el orden del día y labrar el acta respectiva;
b) Ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la
estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y
verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para
satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, debe
adquirir autorización previa del consejo de propietarios;
e) Rendir cuenta documentada dentro de los 60 días de la fecha de cierre del
ejercicio financiero fijado en el reglamento de PH, etc
Personería del admin para estar en juicio por el consorcio: para intervenir en juicio en
calidad de representante legal del consorcio en todas las gestiones judiciales, le bastará
con acreditar su designación como administrador con el reglamento y acta de asamblea
que ratifica el nombramiento.
Subconsorcios (art 2068): “en edificios cuya estructura o naturaleza lo hagan
conveniente, el reglamento de PH pueden prever la existencia de sectores con
independencia económica, funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita
sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben
regularse especialmente y pueden designarse a un subadministrador del sector. En caso
de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores
que lo integran.
Extinción de la PH: son causas propias de extinción de la PH el grave deterioro o
destrucción del edificio, la consolidación o confusión.
Confusión: caso en el que una sola persona se haga propietaria de todas las unidades,
en el cual se extinguirá la PH por confusión en el derecho. Pero para que se produzca la
desafectación del régimen, el nuevo propietario deberá realizarlo por escritura pública.
Desafectación voluntaria: puede ocurrir por acuerdo de los propietarios titulares de las
unidades funcionales del edificio, la cual determina la constitución de derecho real de
condominio entre los antes titulares del derecho de PH.
Prehorizontalidad: el código dispone que para poder celebrar contratos sobre unidades
construidas o proyectadas bajo el régimen de PH, el titular del dominio del inmueble debe
constituir un seguro a favor del adquiriente, para el riesgo del fracaso de la operación de
acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de
las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos
los gravámenes que el adquiriente no asume en el contrato preliminar.
El art 2072 prevé ciertas exclusiones al régimen:
a) Aquellos en que la constitución de la PH resulta de la partición o liquidación de
comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas
b) Los que versan sobre inmuebles del dominio privado del E
c) Los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de
organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el
organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con
los adquirientes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien
los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin
U: VII CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Bajo esta denominación se comprende a los clubes de campo y barrios privados o
cerrados, centros de compras , parques industriales, tiempo compartido y cementerios
privados.
Antes de la entrada en vigencia del nuevo código, corrientemente la subdivisión del suelo
se hacía por parcelamiento o loteo o por la vía de la PH. Ya partir de la división del suelo,
el encuadre jurídico era resuelto por los emprendedores de acuerdo con las necesidades
de cada conjunto inmobliliario.
Conjuntos inmobiliarios propiamente dichos (art 2073): bajo esta denominación el
código cobija a los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales, náuticos o de cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial
o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos,
con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
Es un derecho real autónomo, principal, sobre cosa total o parcialmente propia y que se
ejerce por la posesión.
Según art 2074, son características propias de estos conjuntos: el cerramiento, las partes
comunes y privativas, el estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y
bienes comunes, el reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento,
limitaciones y restricciones a los derechos de los particulares y régimen disciplinario, etc.
Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que
sobre ella se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.
El art 2075 deriva a las jurisdicciones locales los aspectos relativos a las zonas
autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos privatísticos.
Los límites perimetrales del conjunto y el control de acceso a él podrán materializarse
mediante cerramientos perimetrales, con sujeción a cuanto establezcan las
reglamentaciones prov o municipales, en función de los aspectos urbanísticos y de
seguridad (art 2078)
Todas las zonas correspondientes a los conjuntos inmobiliarios se rigen por las normas
administrativas.
El art 2075 establece que a partir de la entrada en vigencia del código, los nuevos
conjuntos inmobiliarios que se creen se deberán organizar exclusivamente en la órbita de
los derechos reales, y es más, sometidos a la normativa del derecho de propiedad
horizontal con las modificaciones del cap 1 del título 6 del libro 4
El art 2075 los caracteriza como “derecho real de PH especial”. En consecuencia, el
emprendedor está constreñido a sujetarse al derecho de PH y no podrá organizar su
emprendimiento con arreglo al régimen de los derechos personales o a uno en el que
coexistan derechos reales.
Cosas y partes necesariamente comunes: las áreas comunes recreativas y sociales, se
destinan para el uso y goce de los propietarios de las unidades privativas, quienes deben
respetar su destino y ajustarse a la reglamentación particular.
Las vías de circulación internas, en cambio, pueden ser utilizadas por propietarios,
invitados y demás autorizados por aquéllos o por el propio complejo.
El área común de esparcimiento no puede ser modificada ni subdividirse ni enajenarse en
forma independiente de las unidades que constituyan el área privada, ya que supone que
el vínclo jurídico que afecta a los inmuebles privados y comunes se endereza a conformar
un todo indivisible.
Según art 2076, “son necesariamente comunes o de us común las partes y lugares del
terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas
destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y
servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el
respectivo reglamento.”
Ejercicio del uso y goce de partes comunes por terceros cesionarios, invitados, o
usuarios no propietarios: el art 2082 regula la cuestión del uso y goce por parte del
propietario, se establece que “el reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer
condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e
instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio
de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por
cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.”
Por su parte, el art 2083 dice “Régimen de invitados y admisión de usuarios no
propietarios. El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios
e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario
de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no
propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal
efecto, dicte el consorcio de propietarios. El uso de los bienes comunes del complejo por
terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es
siempre personal y no es susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente
o transitoria, por actos entre vivos o mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al
pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del
conjunto inmobiliario.”
Cosas y partes privativas: el art 2077 dice “la unidad funcional que constituye parte
privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los
requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía
directa o indirecta”
Facultades y obligaciones de los propietarios: según el art 2078 “cada propietario
debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los
límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de PH del conjunto
inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la
protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos”
Limitaciones y restricciones reglamentarias. Sanciones
El código reconoce la facultad de establecer en el reglamento limitaciones y restricciones
al dominio de los particulares dentro del conjunto. En ese sentido el art 2080 establece
que “De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento puede establecer
limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios
particulares, como así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio
de la comunidad. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser
transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de PH especial. Dicho reglamento
se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las
unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por
todo propietario sin admitir prueba en contrario.”
Poder disciplinario en los conjuntos inmobiliarios: cabe señalar que el ejercicio de
ese poder disciplinario ha de encuadrarse en un marco de razonabilidad, asegurando
plenamente a los presuntos infractores el derecho de defensa y quedando abierta la vía
interna y hasta la judicial.
Por su parte el art 2086 dispone “Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los
titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento, el consorcio de
propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.”
Ejercicio del uso y goce de partes comunes por terceros usuarios no propietarios:
como ya mencionamos, se delega en el reglamento el régimen de invitados y la admisión
de usuarios no propietarios.
La admisión de los usuarios no propietarios de los bienes que integran el conjunto será
con las características y bajo las condiciones que a tal efecto dicte el consorcio. Y, este
uso, puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente.
También establece el art 2083 que el uso de los bienes comunes del complejo por
terceras personas es siempre personal y no susceptible de transmisión total o parcial,
permanente o transitoria, por actos entre vivos o mortis causa.
Gastos y contribuciones: el art 2081 dice “los propietarios están obligados a pagar las
expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y
funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el
reglamento de propiedad y administración. Dicho reglamento puede determinar otras
contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de
ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares”
Bajo la denominación de expensas se comprende: a) las erogaciones de mantenimiento,
administración y conservación de las cosas de uso común; b) las que genere la
realización de obras nuevas dispuestas conforme el reglamento; y c) los gastos derivados
de la prestación de servicios comunes (recolección de residuos, vigilancia, etc.)
En caso de omisión de pago, el certificado de deuda por expensas y contribuciones
expedido por el administrador, será considerado título ejecutivo.
Transmisión de unidades: el derecho de admisión que podría preverse en el reglamento
debe moverse siempre dentro del marco de la razonabilidad. La negativa de admisión de
un miembro debe ser fundada, ya que de lo contrario, no habría modo de saber si la
resolución es injustificada, discriminatoria o arbitraria, de modo de habilitar su eventual
impugnación por vía estatuaria o aun judicial.
El art 2085 dice “El reglamento puede prever limitaciones pero no impedir la libre
transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto
inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del
consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas”
Conjuntos inmobiliarios preexistentes a la entrada en vigencia del ccyc: estaban
organizados de distintas maneras (sociedades, mezcla entre derechos reales y
personales, domino de la parcela con un condominio de indivisión forzosa de las áreas
comunes, etc.)
Al respecto, el art 2075, último párafo, establece que “los conjuntos inmobiliarios
preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan
derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas
que regulan este derecho real”

TIEMPO COMPARTIDO
El art 2087 lo define “se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes
están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio,
turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino”
Este régimen permite que el emprendedor opte por organizarlo y comerciarlo bajo el
régimen de derecho real o como derecho personal.
Bienes que lo integran: el art 2088 indica que “con independencia de la naturaleza de
los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se
encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto
la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados”
Afectación: el art 2089 establece que “la constitución de un tiempo compartido requiere
la afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por
turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública,
que debe contener los requisitos establecidos por la normativa especial”
Con arreglo al art 2090, se encuentra legitimado para otorgar el instrumento de afectación
a TC el titular del dominio. En el supuesto de que el titular no coincida con la persona del
emprendedor, ambos deben concurrir y prestar su consentimiento para la afectación.
Los bienes afectados deben estar libres de gravámenes y restricciones; el emprendedor,
propietario, administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de
sus bienes. (art 2091)
El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y
en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo
Compartido, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial. (art 2092)
El código no tiene previsión alguna vinculada con la inscripción de los contratos de
constitución del TC a favor de cada usuario. No obstante, si se organiza al TC como
derecho real, será necesaria la inscripción de los títulos de constitución de tales derechos
reales de TC en los respectivos registros de la propiedad.
El art 2094, inc. B, impone al emprendedor el deber de “habilitar un Registro de Titulares,
que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse los datos
personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los
que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades y los cambios de
titularidad.”
Consecuencias de la afectación: están regulados en el art 2093;
a) Prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en le
instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los períodos de
disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales.
b) La oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no
pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni
por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de
concurso o quiebra.
Además el art 2100 dice que “la relación entre el propietario, emprendedor,
comercializador y administrador del TC con quien adquiere o utiliza el derecho de uso
periódico se rigen por las normas que rigen la relación de consumo, previstas en este
código y en las leyes especiales”
Deberes de emprendedor: según art 2093, son deberes del emprendedor:
a) Establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que
forman parte del TC y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del
administrador;
b) Habilitar el registro de titulares (explicado arriba)
c) Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones
comprometidas ;
 d) Abonar las cuotas por gastos del sistema de unidades no enajenadas.
Deberes de los usuarios del tiempo compartido: según art 2095, son deberes de los
usuarios del TC:
a) Ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos
y sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que le corresponden;
b) Responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes,
ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si
tales daños no son ocasionados por su so normal y regular o por el mero
transcurso del tiempo;
c) Comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos,
conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
d) Abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de
reserva, así como todo gasto que pueda serle imputado particularmente.
El administrador: según art 2096, “la administración puede ser ejercida por el propio
emprendedor, o por un tercero designado por él. En tal caso, ambos tienen
responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida
gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes”
Deberes del admin: según art 2097, son deberes del administrador:
a) Conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso
común, en condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus
derechos;
b) Preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades
temporales de las reservaciones;
c) Verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
d) Interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
e) Llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) Confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) Cobrar a los usuarios cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que
corresponde;
h) Rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de
ingresos y gastos certificados por contador público, excepto en el caso que se
optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;
i) Entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien
éste indique, al cesar su función;
j) Comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y
prácticas del sector.

CEMENTERIOS PRIVADOS
El art 2103 lo define como “los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación
de restos humanos”
Entre sus elementos característicos encontramos:
 a) Necesaria habilitación municipal
b) Cerramiento
c) Partes comunes y privativas
d) Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes
e) El reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, dirección y
administración del cementerio, etc.
Localización: su localización y requisitos a cumplir para su habilitación, dependerá de
normas provinciales y municipales.
Sus límites podrán materializarse mediante cerramientos perimetrales, con sujeción a
cuanto establezcan las reglamentaciones municipales.
Relación de consumo: el art 2111 establece que se incorpore al régimen del
consumidor, al adquiriente de parcelas en cementerios privados
Afectación del inmueble: el titular del domino debe otorgar una escritura de afectación
del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, la que debe
inscribirse en el RPI juntamente con el reglamento de administración y uso del
cementerio.
A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local, el cementerio no puede
alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía (art 2104)
Contenido del reglamento: según art 2105 “el reglamento debe contener:
a) La descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus
partes, lugares, instalaciones y servicios comunes;
b) Disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el
ejercicio de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales,
reglamentarias y de policía aplicables;
c) Fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que
puede pactarse por períodos anuales o mediante un único pago a perpetuidad;
d) Normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;
e) Pautas sobre la construcción de sepulcros;
f) Disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;
g) Normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;
h) Constitución y funcionamiento de los órganos de administración”
Adquisición del derecho real de sepultura: el derecho se adquiere de forma derivada
con título y modo suficiente, y la inscripción del título en el registro inmobiliario es
necesaria para la oponibilidad a terceros interesados de buena fe
También puede adquirirse por prescripción adquisitiva, tanto breve como larga.
Facultades y deberes del titular del derecho de sepultura: conforme al art 2107, las
facultades son;
a) Inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la
dimensión establecida en el reglamento y efectuar las exhumaciones, reducciones
y traslados, dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;
 b) Construir sepulcros en las respectivas parcelas, de conformidad a las normas de
construcción dictadas al efecto;
c) Acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d) Utilizar los oratorios, servicios, parques e instalaciones y lugares comunes según
las condiciones establecidas.
Y sus deberes regulados en el art 2108 son;
a) Mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y derecho de
otros;
b) Contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y
funcionamiento del cementerio;
c) Abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su
parcela;
d) Respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales
de higiene, salud pública y policía mortuoria.
Registro de inhumaciones: dentro de las obligaciones del administrador, debe llevar el
registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada y el
registro de titulares de los derechos de sepultura.
Inembargabilidad de las parcelas: son inembargables excepto por;
a) Créditos provenientes de saldo de precios de compra y construcción del sepulcro
(también la reparación de los ya construidos art 744 inc. C);
b) Las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquellas.

DERECHO REAL DE SUPERFICIE

El art. 2114 establece que “es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y
jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y
plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo
previsto en este título y las leyes especiales”
Se ejerce separadamente del derecho del dueño del terreno.
Modalidades: puede presentarse en 2 modalidades. Según el art 2115.
1) Cuando el derecho real constituido permite construir, plantar o forestar en suelo
ajeno y adquirir la propiedad de lo edificado o plantado, con independencia de la
propiedad del suelo. Éste presenta 2 planos:
a) Uno, antes y durante la construcción o plantación, etapa en la cual el derecho
se configura como derecho real sobre una cosa ajena
b) El otro se manifiesta una vez realizada la construcción o plantación, cuando
nace la propiedad superficiaria; el derecho se convierte en derecho real sobre
cosa propia, respecto de la cual el superficiario tiene el poder de usar, gozar y
 disponer temporariamente, independientemente de la propiedad del suelo, que
continúa en cabeza del propietario constituyente de la superficie. En tanto la
forestación o construcción no se realice, no existirá propiedad superficiaria
pero sí derecho real de superficie. Una vez realizada ésta, sin solución de
continuidad y sin necesidad de formalidad alguna, aparece la propiedad
superficiaria sobre lo plantado o construido que corresponde al superficiario.
2) La segunda se presenta cuando el derecho de superficie es concedido sobre una
construcción o plantación ya existente en un inmueble.
Al constituirse la superficie se desdobla por un lado la propiedad del suelo y por el
otro la propiedad de lo construido o plantado que pasa a ser propiedad del
superficiario en carácter de propiedad superficiaria.
En este supuesto nace como un derecho real sobre cosa propia.
En cualquiera de las modalidades siempre existirá derecho real desde su constitución.
Emplazamiento: art. 2116 “puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte
determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre
construcciones ya existentes aun dentro del régimen de PH.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,
forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.”
Plazos: art 2117. “El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de 70
años cuando se trata de construcciones y de 50 años para la forestación y plantación,
ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo máximo puede
ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos”
Debe ser contado desde que concurren título y modo suficiente, requiriéndose la
inscripción registral a los fines de su oponibilidad a 3ros de buena fe.
Legitimación: están facultados los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio y PH.
Con respecto al condominio, es necesario el consentimiento unánime expreso de todos
los condóminos para su constitución.
En la PH, pueden presentarse distintos supuestos:
a) Que los copropietarios constituyan un derecho de superficie, en cualesquiera de
sus dos modalidades, sobre el inmueble sometido a PH;
b) Que un propietario constituya la superficie sobre su unidad funcional;
c) Que el superficiario afecte a PH lo construido.
Adquisición: art 2119. “se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser
transmitido por actos entre vivos o causa de muerte.
No puede adquirirse por usucapión, La prescripción breve es admisible a los efectos del
saneamiento del justo título”
- por acto entre vivos; requiere de título y modo suficientes. Puede tener como
fuente un contrato oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del
superficiario podrá consistir en el pago de una suma determinada o de un canon
 periódico, o también podría acordarse la entrega de locales o espacios para
locación o arrendamiento a favor del propietario del suelo, sin perjuicio de la
reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituirse el derecho
de superficie.
- Por causa de muerte; se rige por las normas aplicables a las sucesiones.
- Usucapión; admite la adquisición por prescripción breve, a fin de sanear los vicios
del título. No se admite la prescripción larga.
Facultades del superficiario: art 2120.
a) Uso goce y disposición; si la superficie consiste en la modalidad que otorga el
derecho de construir, plantar o forestar en un inmueble ajeno y hacer propio lo
plantado, asisten al superficiario “el uso, goce y disposición material y jurídica de la
superficie del inmueble ajeno”.
Una vez realizadas las construcciones o plantaciones, nacida la propiedad
superficiaria, el superficiario, sin solución de continuidad y sin necesidad de
formalidad alguna, tendrá el uso, goce y disposición jurídica y material de ellas.
Si se trata de superficie sobre construcciones o plantaciones existentes,
configurándose desde el inicio de la propiedad superficiaria, su titular tiene el uso y
goce y la disposición jurídica y también material de dichas construcciones
plantaciones.
b) Garantías reales; existe la posibilidad de gravar el derecho de superficie con
derechos reales de garantía en sus dos modalidades: el gravamen podrá recaer
sobre la propiedad superficiaria o sobre el derecho a construir, plantar o forestar.
c) Derecho de disfrute; también se prevé que el bien sujeto a propiedad
superficiaria pueda ser gravado por el superficiario con derechos reales de
disfrute, tales como el usufructo, el uso y la habitación y servidumbre.
Los derechos constituidos se extinguirán junto con la superficie, y la extinción de
ésta arrastrará la de estas cargas, con la peculiaridad prevista para el caso de que
la superficie se extinga antes del plazo legal (art 2125).
d) Propiedad horizontal sobre la propiedad separada del terreno; el superficiario
puede someter la construcción al régimen de la PH, y transmitir y gravar las
unidades funcionales en forma independiente del terreno durante el plazo de
duración del derecho de superficie.
Deberá cumplir con los requisitos de confección del respectivo plano de PH y
redacción por escritura pública e inscripción en el Reglamento de Propiedad Enel
registro de la Propiedad inmueble. Podrá pactarse en el título constitutivo la
prohibición de afectar a PH.
e) Derechos personales; el superficiario tiene amplias facultades para constituir
derechos personales por el plazo de su derecho.
f) Acciones posesorias y reales; el derecho de superficie es de los que se ejercen
por la posesión, de ahí que, ante la turbación o despojo por el propietario o 3ros, el
superficiario podrá intentar las acciones posesorias y reales pertinentes. Y también
goza de los interdictos, si aparecieran contemplados en la correspondiente
legislación procesal.
Deberes del superficiario: debe utilizar el inmueble conforme su destino y sin
desnaturalizarlo ni degradarlo. Podrá haber asumido distintas obligaciones en el contrato.
Facultades del propietario: art 2121. Mientras exista el derecho de superficie, el
propietario duelo del suelo conserva sus facultades sobre la cosa, pero limitadas por las
que asisten al superficiario; a su vez éste tendrá el ius utendi, ius fruendi y ius abutendi
sobre lo construido o plantado, pero limitado al plazo de duración de su derecho.
Por lo tanto, el propietario del suelo puede realizar actos de disposición material y jurídica
respecto del inmueble, siempre que su ejercicio no afecte el derecho del superficiario. Con
esa limitación podrá transmitir la nuda propiedad y constituir derechos personales o reales
sobre el suelo o nuda propiedad que conserva.
Destrucción de la propiedad superficiaria: art 2122. “la propiedad superficiaria no se
extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o
forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de 6 años, que se
reduce a 3 para plantar o forestar.”
La destrucción de la propiedad superficiaria no ocasiona por sí misma la extinción del
derecho de superficie, excepto pacto en contrario.
Bastará con que el superficiario comience a realizar las nuevas obras dentro de los plazos
legales para que el derecho no se extinga; correspondiendo a la apreciación judicial el
dilucidar, en cada caso y en el supuesto de discrepancia entre las partes, si ese
“comienzo” ha obedecido a un verdadero propósito de llevar a cabo las nuevas obras que
la ley exige, o configura maniobra dilatoria enderezada a eludir la extinción del derecho.
Subsistencia y transmisión de las obligaciones: el art. 2123 dice “la transmisión del
derecho comprende las obligaciones del superficiario. La renuncia del derecho por el
superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o
contractuales”
La obligación fundamental será el pago del canon; usar y gozar del objeto, utilizando el
inmueble conforme a su destino y sin desnaturalizarlo no degradarlo; y pagar los tributos
que corresponda.
La renuncia del derecho del superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus
obligaciones legales o conrtactuales.
En este sentido, por ej, si al momento de transmitir el superficiario su derecho quedara
una deuda pendiente en concepto de canon, seguirá respondiendo por su pago frente al
nudo propietario, a pesar de la transmisión.
Ello sin perjuicio de que el adquiriente también sea pasible de reclamo por ese mismo
concepto, en virtud de lo dispuesto en el art 2123, 1er párrafo.
Extinción: el art. 2124 dice “el derecho de construir, plantar o forestar se extingue por
renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por
consolidación y por el no uso durante 10 años, para el derecho a construir, y de 5, para el
derecho a plantar o forestar”
Una vez extinguido el derecho de superficie, el superficiario deberá desprenderse de la
posesión para restituirla al propietario y podrá ser demandado a ese fin; si continuara en
la detentación del inmueble, su calidad será la de tenedor (salvo que intervirtiera su título
y se convirtiera así en poseedor, aunque se trataría de un poseedor ilegítimo)
 - Renuncia expresa; por parte del superficiario deberá ser hecha por escritura
pública e inscripta en RPI, para su oponibilidad a 3ros de buena fe. Éste no queda
liberado de las obligaciones legales o contractuales.
- Vencimiento del plazo; operará automáticamente la extinción del derecho, sin
necesidad del cumplimiento de ninguna formalidad, desde que el término
aparecerá pactado en el acto constitutivo y será asentado al inscribírselo.
- Cumplimiento de la condición resolutoria; si la superficie se somete a una
condición resolutoria, la extinción ocurre por cumplimiento del hecho. Resultará
exigible la formalidad de escritura pública o resolución judicial y su inscripción.
- Consolidación; se extingue por la reunión, en una misma persona, de las
calidades de propietario del suelo y superficiario, causal que la ley denomina
consolidación y que resulta una lógica consecuencia del principio “nemini res sua
servit”.
- No uso; la norma distingue según que se trate del derecho de construir o del
derecho de plantar o forestar, y fija en cada supuesto un plazo distinto para que se
configure el no uso: 10 años para el derecho de construir y 5 para el de plantar o
forestar.
El propietario no podrá exigir al superficiario que lleve a cabo las obras o la
plantación o forestación; las facultades del nudo propietario quedan acotadas a la
posibilidad de considerar extinguido el derecho una vez consumido el plazo legal
de desuso.
La extinción deberá documentarse mediante la respectiva escritura pública
otorgada por superficiario y propietario conjuntamente.
Publicidad de la extinción: a los efectos de lo dispuesto en los arts. 1892 del ccyc y 2°
de la ley 17801 y para que la extinción resulte oponible a 3ros interesados de buena fe, se
deberá inscribir en el RPI el documento que instrumente el acto que provocó la extinción,
salvo el supuesto de extinción debida al vencimiento del plazo.
Efectos de la extinción: art 2125. Los actos celebrados por el superficiario, en ejercicio
de la facultad de disponer jurídicamente de su derecho, se extinguirán con la superficie
por el cumplimiento del plazo convencional o legal, no resultando oponibles al propietario.
El propietario hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de derechos reales o
personales impuestos por el superficiario.
Producida la extinción del derecho real de superficie el nudo propietario extiende su
dominio a las construcciones o plantaciones y hace suyos automáticamente lo construido,
plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el
superficiario.
Pero si la superficie se extingue por causales que no fueran el vencimiento del plazo,
antes de que dicho plazo se consume, los derechos reales constituidos sobre la superficie
o sobre el suelo, continúan gravando separadamente los planos en que se divide el
inmueble, como si no se hubiese cumplido extinción alguna, hasta el cumplimiento del
plazo del derecho de superficie.
En consecuencia, para el supuesto de que la superficie se extinga antes del cumplimiento
del plazo legal o convencional, y hasta e transcurso del plazo del derecho de superficie,
subsisten los derechos reales y personales constituidos y transmitidos sobre la superficie
o sobre el suelo, gravando separadamente en planos el inmueble.
Indemnizaciones: art 2126. La norma le impone al propietario el deber de indemnizar al
superficiario, salvo pacto en contrario. Es decir que el nudo propietario se quedará con las
construcciones o plantaciones sin compensación ninguna al superficiario.
Si la indemnización procediera, su monto o las pautas y procedimiento para calcularlo
pueden ser fijados por las partes en el acto constitutivo del derecho de superficie o por
acuerdos posteriores mediante escritura complementaria.
En subsidio, si nada apareciera acordado, a los efectos de establecer la cuantía de la
indemnización, se tomarán en cuenta los valores subsistentes incorporados por el
superficiario durante los últimos dos años, descontada la amortización.
En tanto la indemnización no fuere saldada, al superficiario le asistirá el derecho de
retención.
Normas aplicables a la propiedad superficiaria: el art 2128 dice “si el derecho de
superficie se ejerce sobre una construcción, plantación o forestación ya existente, se le
aplican las reglas previstas para el caso de propiedad superficiaria, la que a su vez queda
sujeta a las normas del domino revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean
compatibles y no están modificadas por las previstas en este título.”

UNIDAD VIII: DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

Clasificación: podemos encontrar 2 grupos:
a) Derechos reales de disfrute; se tienen sobre la cosa el uso y goce, pero no la
propiedad. Estos son 4: usufructo, uso, habitación y servidumbre activa.
b) Derechos reales de garantía; garantizan el pago de una deuda. Son 3: hipoteca,
prenda y anticresis.
Estos derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas reales respecto del dueño.
USUFRUCTO
El art. 2129 lo define “es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un
bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Si hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o
destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba”
Caracteres: es un derecho real sobre bien ajeno, limitado, temporal, intransmisible por
causa de muerte; el usufructuario no puede alterar la sustancia.
Rige el principio “salva rerum substantia” (conservar la sustancia), consistente en la
obligación para el usufructuario de no destruir la cosa, no alterar su individualidad, no
cambiar su destino. Y si recae sobre un derecho, no lo puede menoscabar, ya que
implicaría alterar su sustancia.
Objeto: recae sobre un bien o cosa ajena. El usufructo puede recaer sobre cosas o sobre
derechos, pero respecto de estos, sólo en los casos establecidos por ley. Si recae sobre
una cosa, puede tratarse de toda la cosa o por una parte indivisa, o de una parte material
de la cosa (1883, 1er párrafo y 2130).
A su vez, el art 2130 dice que puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material
o por una parte indivisa de los siguientes objetos:
a) Una cosa no fungible;
b) Un derecho, solo en los casos que la ley prevé; (derecho de superficie 2131)
c) Una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) El todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen
testamentario.
Legitimados: art 2131.
- El dueño; tanto el dueño perfecto como el imperfecto, aun cunado los actos que
este celebre están sujetos a la extinción de su derecho, con algunos matices:
a) Si se trata de dominio revocable, la revocación del dominio de cosa
registrable tiene efecto retroactivo (art 1967). El usufructo no subsistirá.
Cuando se trate de cosas no registrables, y el usufructuario sea de buena fe,
la revocación no tiene efecto retroactivo. Subsistirá el usufructo.
b) También puede constituir usufructo el dueño fiduciario, toda vez que el titular
del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los actos
que celebre se ajusten al fin del fideicomiso. La extinción del dominio fiduciario
no tienen efecto retroactivo; o sea que el usufructo subsistirá.
- Propiedad horizontal; está legitimado el titular de un dcho de PH. El usufructo
recaerá sobre su unidad funcional.
- Superficie; el superficiario está legitimado porque tiene facultades de uso, goce y
disposición, tanto respecto al derecho de plantar o construir como de la propiedad
superficiaria.
- Comuneros; pueden constituirlo sobre toda la cosa o parte material de ella – para
lo cual se requiere la unanimidad- o por su parte indivisa.
Respecto de la parte indivisa cada uno puede gravar y enajenar la cosa en la
medida de su parte indivisa y sin el asentimiento de los restantes.
Usufructo a favor de varias personas: art 2132. Está permitido el usufructo conjunto y
simultáneo y prohibido el sucesivo.
Debe pactarse en forma expresa el derecho de acrecer, ya que en caso contrario,
extinguido el co-usufructo respecto de un co-usufructuario, se consolida en el nudo
propietario el dominio pleno en la medida del extinguido.
Modos de constitución: art 2134.
- Por contrato; 3 modos posibles:
 a) Por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) Por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c) Por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
- Por disposición de última voluntad; el constituyente testador dispone su
constitución para que tenga efecto después de su muerte.
- Por prescripción adquisitiva.
Intransmisibilidad por causa de muerte: art 2140, es intransmisible por causa de
muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con
derecho de acrecer.
Forma: Tratándose de inmuebles, buques y aeronaves, título suficiente (forma del título la
escritura pública), y el modo suficiente; la inscripción registral es necesaria para su
oponibilidad a 3ros de buena fe.
Respecto de automotores y caballos de pura sangre de carrera es necesario el título y la
inscripción registral (constitutiva)
Para cosas muebles no registrables, el título y modo suficientes.
Presunción de onerosidad: según el art 2135, en caso de duda, la constitución del
usufructo se presume onerosa. Iuris tantum.
Por otro lado, el art 2461 dispone sobre la transmisión de bienes a legitimarios que: “si por
actos entre vivos a título oneroso el causante transmite a alguno de los legitimarios la
propiedad de bienes con reserva de usufructo, uso o habitación, o con la contraprestación
de una renta vitalicia, se presume sin admitir prueba en contrario la gratuidad del acto y la
intención de mejorar al beneficiario. Sin embargo, se debe deducir del valor de lo donado
las sumas que el adquiriente demuestre a ver efectivamente pagado.
Modalidades: art. 2136. Puede constituirse pura y simplemente o sujetarse a condición o
plazo resolutorio, si se lo constituye por acto entre vivos.
Se prohíbe constituirlo sujeto a modalidad suspensiva, a fin de evitar perjuicios en la cosa
dada en usufructo.
En cambio, se admite tratándose de usufructo testamentario la condición y plazo
suspensivo, mas la constitución solo es válida en tanto se cumplan antes del fallecimiento
del testador.
El usufructo podría pactarse alternativo, por aplicación del art 779. Debe hacerse
expresamente.
Duración: es un derecho temporal. Si es a favor de persona humana, puede establecerse
por un plazo o pactarse vitalicio; si no se pactó plazo, se entiende que es vitalicio (art
2152, inc. A). Si se establece un plazo y la persona fallece antes, el usufructo se extingue
con su fallecimiento, es intransmisible.
Si es en favor de persona jurídica, puede constituirse por el plazo máximo de 50 años. Si
no se pacta, se extingue a los 50 años de su constitución. Si la persona jurídica se
extingue antes del plazo, se extingue el usufructo.
Inventario: art. 2137. En principio es facultativo, y puede hacerse por instrumento
privado, salvo que alguna de las partes sea menor de edad o incapaz, o que el usufructo
se constituya por testamento.
En el usufructo constituido por testamento la obligación de inventariar no puede ser
dispensada.
Garantía suficiente: art 2139 “en el acto de constitución puede establecerse la obligación
previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente por la conservación y
restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo”
No existe si no es convenida.
Derechos del usufructuario:
- Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales; pertenecen al usufructuario:
(2141)
a) Los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjuntos de
animales, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan
con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinsión;
b) Los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al
tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario.
c) Los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el
usufructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecimientos originados por
hechos de la naturaleza, sin contraprestación alguna.
Los productos no corresponden al usufructuario, salvo el caso del art. 2141, inc.
C

Transmisibilidad: art 2142. Es intransmisible por causa de muerte. Pero sí puede

transmitirse por acto entre vivos, en forma voluntaria o forzosa. Así, un acreedor del
usufructuario puede ejecutar el derecho de usufructo de su deudor, y entonces el derecho
de usufructo va a parar en manos del adquiriente, aunque se extinguirá con la muerte del
usufructuario originario.
Si fallece el usufructuario adquiriente antes del usufructuario original, también se extingue
el usufructo.
“Con carácter previo a la transmisión, el adquiriente debe dar al nudo propietario garantía
suficiente de la conservación y restitución del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y
habitación y derechos personales de uso y goce. En ninguno de estos casos el
usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.”
Constitución de derechos reales y personales: art 2142.
- Derechos reales; se admite que puede constituir derecho de uso y de habitación.
También puede constituir servidumbres.
 En cuanto a la anticresis, puede hacerlo (arts. 2213 y 2142). El derecho de
anticresis recae sobre el derecho de usufructo, no sobre la cosa misma.
- Derechos personales; puede constituir derechos personales de uso y goce
(locación o comodato)
En los casos de constitución de algún derecho el usufructuario queda obligado
directamente frente al nudo propietario y entre todas las obligaciones la de restituir la cosa
al extinguirse el derecho de usufructo.
Mejoras: art 2143. “el usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que
está obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar
su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes”
Obligaciones del usufructuario:
- No alterar la sustancia de la cosa; art 2129. Hay alteración de sustancia, si es
una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino.
- Mejoras necesarias; art 2146. “el usufructuario debe realizar a su costa las
mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por
su culpa.
No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.
El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que
está obligado aun antes de la extinción del usufructo”
Con respecto a mejoras anteriores a la constitución del usufructo, dice el art 2147
“el usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas
antes del acto de constitución de su derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a
inventariarlos o a determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el
nudo propietario.”
- Impuestos, tasas, contribuciones. Expensas comunes; el art 2148 dice que “el
usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas
comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo”
- Comunicación; según art 2149, “el usufructuario debe comunicar al nudo
propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa.
Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el nudo propietario”
- Restitución; art 2150, “el usufructuario debe entregar los bienes objeto del
usufructo a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, en la
cantidad y estado a que se refieren los arts 2137 y 2138”
Deberes y derechos del nudo propietario: art 2151 dice que “el nudo propietario
conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe
turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de
la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio
proporcional a la gravedad de la turbación”
Deberes: debe entregar al usufructuario la cosa con sus accesorios, en el plazo indicado
en el contrato. Solo podrá demorar la entrega en caso de incumplimiento del usufructuario
de las obligaciones de inventario y garantía.
Debe realizar las mejoras que no están a cargo del usufructuario (arts. 2146 y 2147).
Debe la garantía de evicción y por vicios redhibitorios, si el usufructuo fue constituido a
título oneroso.
Ejecución por acreedores: art 2144. De la norma resulta que puede ser embargado y
ejecutado por sus acreedores. Mas el usufructo adquirido con motivo de la ejecución en
una subasta judicial, no puede durar más que el plazo original o la vida del usufructuario
originario. Y, el adquiriente del usufructo en tales condiciones, debe dar garantía
suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes. (art 2144)
Extinción del usufructo: se regulan en el art 2152, pero cabe tener presente también las
contempladas en el art 1907.
Según el art 2152, son causas de su extinción:
- Muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o consición
pactados.
- La extinción de la persona jurídica usufructuaria; si no se pactó plazo, se
extingue a los 50 años.
- El no uso por persona alguna durante 10 años, por cualquier razón. El
desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración
del usufructo.
- El uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
Efectos de la extinción: art 2153. Extinguido el usufructo por cualquiera de sus causales,
el usufructuario se convierte en tenedor y debe devolver los bienes y los frutos
devengados a partir de la extinción.
El usufructo cedido por el usufructuario no puede durar más allá de la oportunidad
prevista para la extinción del usufructo originario.
Se extinguen de pleno derecho, todos los derechos que hubiere constituido el
usufructuario o sus sucesores particulares.
Los 3ros no tienen derecho a reclamar ser indemnizados, salvo que se hubiere obligado el
usufructuario a hacerlo o hubiese obrado de mala fe.
Si el usufructo es sobre un conjunto de animales que perecen en su totalidad sin culpa del
usufructuario, este debe entregar los despojos; y si perecen en parte sin culpa del
usufructuario, este tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los animales
que faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan perecido.

USO
Consiste en la facultad de usar y gozar de la cosa ajena, su parte material o indivisa, sin
alterar su sustancia. No obstante, el art 2153 dice que el usuario tiene el derecho de uso y
goce “en la extensión y con los límites establecidos en el título”; y el art. 2154 establece
que “si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un
usufructo”
En comparación con el código de velez, antes se establecía que estaba confinado a “las
necesidades del usuario y su familia”.
Objeto: son las cosas. Se puede constituir sobre todo tipo de cosas: inmuebles o
muebles, sea en el todo o en una parte material o una parte indivisa. De los cual deriva
que es imposible que existan varios derechos de uso sobre una misma cosa. Y también
es posible que se conceda simultáneamente a favor de más de una persona.
Normas supletorias: según art 2155. Se aplican al uso las normas del título 8 (las que
regulan al usufructo)
Limitaciones a los derechos del usufructuario: art 2156. El usuario no puede constituir
derechos reales sobre la cosa.
Sí podría constituir derechos personales sin límite alguno, claro que confinados a los
límites de su propio derecho.
El uso se extingue, como el usufructo, con la vida del usuario. Consecuentemente, el uso
no es transmisible mortis causa
Por aplicación de las normas del usufructo, el uso puede ser cedido por acto entre vivos.
Derechos de los acreedores: según el art. 2157, los acreedores no podrán embargar los
frutos cuando el uso de estos se limita a las necesidades del usuario y su familia. La
limitación que habrá de constar en el acto constitutivo.

HABITACIÓN
Es un derecho real autónomo, que consiste en morar en un inmueble ajeno edificado, o
en parte material de él, sin alterar su sustancia. (art 2158)
Se le aplican también supletoriamente las normas del usufructo.
Objeto: cosas muebles edificadas, en todo o parte material. Es decir que es posible que
existan varios derechos de habitación sobre la misma cosa. Y también es posible que se
conceda simultáneamente a favor de más de una persona. Solo puede constituirse a favor
de persona humana.
Limitaciones: el habitador tiene derecho a “morar en el inmueble” pero no tiene derecho
a los frutos.
El habitador no puede constituir derechos reales ni personales sobre la cosa (art 2160)
Puede estar sujeta a plazo pero, en todos los casos, se extingue con la vida del habitador,
puesto que no es transmisible por causa de muerte.
No es transmisible por acto entre vivos
No es ejecutable por los acreedores.
Obligaciones: el habitador debe hacerse cargo de los impuestos, contribuciones y
reparaciones de la casa o de parte de ella, según la extensión material de su derecho.

SERVIDUMBRE
Según el art 2162, “es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que
concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente
ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo”
Objeto: Siempre requerirá la existencia de dos inmuebles pertenecientes a propietarios
distintos.
Se admite expresamente (art 2163) que la servidumbre pueda tener por objeto una parte
material del inmueble sirviente.
Modalidades: podrán sujetarse a cualquier modalidad (art 2171)
Clasificaciones.
Positivas; art 2164, la servidumbre es positiva si la carga consiste en soportar su
ejercicio
Negativas; art 2164, es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada
impuesta en el título.
También puede clasificarse en:
Personales; art 2165, es la constituida a favor de persona determinada sin inherencia al
inmueble dominante. Se presume vitalicia cuando lo es a favor de persona humana, y
acaba con su muerte cualquiera sea el plazo convenido, es intransmisible mortis causa.
Constituida a favor de persona jurídica, se extingue con esta o a los 50 años de su
constitución, si no se pactó plazo menor.
Reales; es inherente al inmueble dominante y que debe procurar una ventaja real a este.

Presunciones: se presumen iuris tantum que la servidumbre se presume onerosa,

personal y, en el caso de que sea real, perpetua.
Adquisición: podrá adquirirse por contratos onerosos o gratuitos, por disposición de
última voluntad, por imperativo legal.
Se descarta expresamente la constitución impuesta judicialmente.
Para su adquisición por actos entre vivos se requiere el título suficiente. En cuanto al
modo suficiente, el primer uso de las servidumbres positivas es modo suficiente de
adquisición.
Respecto de la transmisión mortis causa, en la servidumbre real se produce con la muerte
del causante; y en la personal se extingue con la muerte del dominante.
Forma del título: respecto de la forma que debe revestir el título suficiente, será como
principio la escritura pública, cabiendo puntualizar que en la constitución de la
servidumbre a título oneroso, como “el otorgamiento pendiente de un instrumento previsto
constituye una obligación de hacer, si el futuro contrato no requiere una forma bajo
sanción de nulidad” (art 1018)
Respecto a la constitución a título gratuito, deberá ser instrumentada por escritura pública
bajo pena de nulidad
Si se constituye por testamento, la disposición debe ser la expresión directa de la voluntad
del testador y bastarse a sí misma, no pudiendo ser dejada al arbitrio de un 3ro.
El documento de constitución o transmisión deberá ser inscripto en el RPI para su
publicidad y oponibilidad a 3ros.
Legitimaciones: podrán constituirlas los titulares de derechos reales sobre inmuebles
que se ejercen por la posesión.
Si existe comunidad, se requiere consentimiento de todos los integrantes; en su ausencia,
ténganse en cuenta la influencia del efecto declarativo de la partición.
Tratándose de servidumbre personal, puede establecerse a favor de varias personas;
pero ellas carecen del derecho de acrecer, salvo pacto en contrario.
Se prohíbe que se establezca servidumbre personal a favor de varias personas que se
suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente, no pueda o no quiera
aceptar la servidumbre.
Servidumbres forzosas: art 2166. Aquellas que la ley faculta al beneficiario a imponerla
o reclamar su constitución a quien la deberá soportar, no pudiendo rehusarse si concurren
los presupuestos de la ley. Desde luego que deberán ser indemnizadas, pues implican un
desmembramiento del dominio. La acción para reclamarla es imprescriptible.
Son:
a) De tránsito a favor del inmueble carente de comunicación suficiente con la vía
pública;
b) De acueducto si resulta necesaria para la explotación económica establecida en el
dominante, o para la población, y;
c) La de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulte
perjuicio grave para el sirviente o que, de existir, sea canalizada subterráneamente
o en cañerías.
Según art 1976, como limitación al dominio no indemnizable “debe recibirse el ague, la
arena o las piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo
interferencia del hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua
extraída artificialmente, la arena o piedras que arrastra el agua, si se prueba que no
causan perjuicio a los inmuebles que las reciben”
Derechos y obligaciones del titular dominante: como regla puede ejercer los derechos
que le competen como propietario del inmueble y las facultades que le confiere la
servidumbre sobre el predio sirviente.
El titular de la servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con relación a
la utilidad que le es conferida.
Es prohibido al titular dominante constituir derechos reales.
El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades del
inmueble dominante, excepto en las forzosas.
El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias para el
ejercicio y conservación de la servidumbre, son a su cargo a menos que el gasto se
origine en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un 3ro.
Con respecto a acciones reales, se le conceden expresamente la acción real confesoria
(art 2264), bastándole al actor probar su derecho a poseer el inmueble dominante y su
servidumbre activa.
Si alguno pretendiera arrogarse sobre un inmueble una servidumbre indebida, el dueño
podrá intentar la acción real negatoria (art 2262), debiendo solo probar su derecho de
poseer, pero no que aquel no se encuentra sujeto a la servidumbre que se pretende
imponer.
Derechos del titular sirviente: éste conserva la disposición jurídica y material que
corresponde a su derecho de dominio sobre el inmueble y no pierde el derecho de hacer
servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre.
El titular del fundo que está gravado con una servidumbre de paso conserva la facultad de
pasar por el lugar, mientras no turbe el ejercicio de la servidumbre. Si lo hace, el titular
dominante puede exigir el cese de la turbación; y si es onerosa puede optar por una
disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.
El titular sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se
realicen con el menor menoscabo para el inmueble agravado, pero no puede privar al
dominante de la utilidad a la que tiene derecho.
Adquiere relevancia lo pactado en el título de constitución, ya que, si no están previstas
las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular sirviente y
puede exigir que el ejercicio se arregle de un modo menos perjudicial para sus intereses,
sin privar al propietario de la heredad dominante de las ventajas a que tenga derecho.
Extinción: resultan aplicables las causas comunes a los dchos reales, además:
a) La desaparición de toda utilidad para el dominante;
b) El no uso por persona alguna durante 10 años, por cualquier razón y;
c) En las servidumbres personales, la muerte del titular persona humana o, si fuese
jurídica, su extinción o el transcurso de 50 años desde su constitución (salvo pacto
de plazo menor)
DERECHOS REALES DE GARANTÍA
Son una especie de las garantías reales, en las que se afecta una cosa o bien al pago de
un crédito, que otorgan las facultades propias de los derechos reales y la posibilidad de
realizar el objeto u objetos afectados y, sobre su producido, percibir el crédito con
privilegio.
Clasificación:
a) Legales;
b) Convencionales, y
 c) Unilaterales
Las normas que las regulan son de orden público.
Caracteres:
a) Convencionalidad; art 2185, “los derechos reales de garantía solo pueden ser
constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley
indica para cada tipo”
b) Accesoriedad; art 2186, “los derechos reales de garantía son accesorios del
crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el
principal, excepto en los supuestos legalmente previstos.
La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la
existencia del crédito”
c) Especialidad; art 2188, “cosas y derechos pueden constituir el objeto de los
derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado
adecuadamente en el contrato constitutivo”
d) Indivisibilidad; los contratantes pueden pactar la divisibilidad de la garantía
respecto del crédito y de los bienes afectados. El acreedor tmb puede renunciar a
ella, siempre que medie acuerdo del acreedor para apartar la indivisibilidad.
Efectos. En cuanto al objeto: art 2192. “en la garantía quedan comprendidos todos los
accesorios físicamente unidos a la cosa; las mejoras y las rentas.
Sin embargo no están comprendidos en la garantía:
a) Los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda
constituida antes de la hipoteca o son de propiedad de 3ros, aunque su utilización
por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual;
b) Los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa
unión están gravados con prenda o son de propiedad de 3ros, aún en las
condiciones antes citadas”
En cuanto al crédito: art 2193, “la garantía cubre el capital adeudado y los intereses
posteriores a su constitución, como así también los daños y costos posteriores que
provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la
garantía quedan comprendidos en su cobertura solo en caso de haberse previsto y
determinado expresamente en la convención.”
Subrogación real: art 2194, “la garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes
que sustituyen a los gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto
que permita la subrogación real”
Facultades del constituyente: el titular de este derecho goza del ius preferendi y del ius
persequendi.
Art 2195, “el constituyente de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su
derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. Si esto
ocurre, el acreedor puede requerir la privación del plazo de la obligación, o bien puede
estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía
suficiente”
Art 2196, “en caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos
celebrados en perjuicio de la garantía”
Realización por un 3ro: art 2197, si otro acreedor obtiene el remate del bien objeto del
derecho real de garantía, y la obligación garantizada no tiene el plazo vencido, caduca
este a instancia del acreedor y puede cobrarse de inmediato del producido de la subasta
con la preferencia que le corresponde.
Cláusula nula: es nula la que permita al acreedor adquirir o disponer del bien gravado
fuera de las modalidades y condiciones de la ejecución prevista en la ley para cada
derecho real de garantía, y siempre que no se disponga algo distinto en las normas
pertinentes que rigen cada derecho real.
Situación del propietario deudor y no deudor.
Propietario deudor: 1) el deudor que garantiza el crédito con una cosa propia; 2) quien
garantiza una deuda ajena con cosa propia, constituyéndose también en deudor; 3) quien
adquiere la cosa gravada obligándose en forma expresa al pago del crédito.
Éste responde no solo con el objeto gravado sino con todo su patrimonio.
Propietario no deudor: 1) el 3ro que constituye garantía real en seguridad de una deuda
ajena sin asumir obligación alguna; 2) el 3ro que adquiere el bien sin obligarse en forma
expresa al pago del crédito.
Responde solo con el bien gravado y hasta el monto del gravamen.
Ejecución contra el propietario no deudor: el acreedor debe previamente reclamar el
pago al deudor y solo después de ello podrá hacer intimar al propietario no deudor para
que:
a) Pague la deuda hasta el límite del gravamen; o
b) Para que oponga excepciones.
Si el propietario no deudor paga, queda subrogado en los derechos del acreedor al que ha
satisfecho.
Remanente: una vez realizado el bien afectado por la garantía en la ejecución, el
propietario no deudor tiene derecho al remanente que exceda el monto del gravamen, con
exclusión del precedente propietario y de los acreedores quirografarios. Ello así en su
calidad de titular del bien.
Subrogación del propietario no deudor en los derechos del acreedor: art 2202.
Ejecutada la garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no
deudor tiene derecho, respecto de deudor, a:
a) Reclamar las indemnizaciones correspondientes por los perjuicios que hubiere
sufrido con motivo de la ejecución;
b) Subrogarse, en la medida en que proceda la subrogación, en los derechos del
acreedor;
c) En caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en
beneficio de la misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o
 promover uno distinto, a fin de obtener contra ellos la condenación por la
proporción que les corresponde.
Efectos de la subasta: art 2203, “los derechos de garantía se extinguen por efecto de la
subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la
ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el
producido para la satisfacción de sus créditos”
Cancelación del gravamen: art 2204. Cancelar es anular o tornar ineficaz una
inscripción en un registro. Se cancelan:
a) Por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que
el exigido para su constitución con el que el interesado puede instar la cancelación
de las respectivas constancias registrales;
b) Por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución
respectiva se inscribe en el registro.
HIPOTECA
Es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que
continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del
deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el
crédito garantizado.
También puede recaer sobre derechos, según art 1883, pero solo en los casos
taxativamente señalados.
Al acreedor hipotecario le asisten los derechos de persecución y preferencia, y el crédito
que garantiza goza de un privilegio especial.
Naturaleza jurídica: derecho real autónomo.
Caracteres:
- Convencionalidad; art. 2185, solo pueden nacer de un contrato, en el caso de la
hipoteca, debe hacerse por escritura pública, excepto expresa disposición legal en
contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue
con la misma formalidad y previamente a la registración.
- Accesoriedad; impone la necesaria existencia de una obligación lícita y válida,
aun cuando no sea actualmente exigible; por excepción se admite la constitución
de hipoteca sin la determinación de los créditos garantizados.
- Especialidad en cuanto al objeto; art 2209, el inmueble que grava la hipoteca
debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie,
colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, etc.
- Especialidad en cuanto al crédito; derecho real accesorio.
- Indivisibilidad;
Legitimados: art. 2206, pueden hacerlo los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, PH y superficie.
Hipoteca de parte indivisa: art. 2207, “un condómino puede hipotecar la cosa por su
parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el
resultados de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del
condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta su consentimiento
expreso.”
Duración de la inscripción: el art. 2210 según la modificación de la ley 27271, art. 24,
dispone que “los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de 35
años, si antes no se renueva”
La inscripción puede renovarse, pero debe solicitarse antes del vencimiento. Vencido el
plazo, puede requerirse la reinscripción de la hipoteca, debiendo respetarse 3ros de
buena fe que existan.
Ejecución hipotecaria: existen 3 sistemas:
Ejecución judicial (juicio hipotecario); se desarrollan en el ámbito de tribunales, según
las normas procesales. Con la demanda fundada Enel título hipotecario se soliita el
embargo del inmueble.
Para hacerse valer los derechos emergentes de la hipoteca, se distinguen 2 supuestos:
a) Si lo que se persigue es el cobro de la deuda (que lleva como anexo la hipoteca) ,
nos encontramos ante una acción personal.
b) Si lo que se ejecuta no es ya la deuda (con su accesorio, la hipoteca), sino que se
pone directamente en movimiento el derecho real hipotecario, que permite
perseguir la cosa contra 3ros, este derecho real pasa a primer plano y la acción
respecctiva es una acción real.
El código de procedimiento de la nación, reglamenta a la acción hipotecaria como una
ejecución especial, generalmente nos enfrentaremos a un juicio ejecutivo, porque es lo
normal que la escritura que instrumenta la hipoteca instrumente también el crédito
garantizado, y entonces procederá aquella vía procesal, dado que el título que documenta
traerá aparejada ejecución.
Pero no en todos los casos es así, en ciertas hipótesis, la prueba del crédito habrá que
rendirla en un juicio de conocimiento, por no constar en un documento que por sí tenga
fuerza ejecutiva.
Ejecución en la ley 24441: esta ley crea un procedimiento especial de ejecución
hipotecaria. Este se aplica a las hipotecas con o sin emisión de letras hipotecarias,
cuando se haya pactado expresamente, de lo que se dejará constancia en la letra y los
cupones.
Las partes deben convenir de forma expresa el sometimiento a este régimen especial en
el acto de constitución o por acto posterior.
Para iniciar el procedimiento es imprescindible que el deudor esté en mora por un plazo
no menor a sesenta días. Operada la mora del deudor es necesario preparar la vía
extrajudicial.
Ejecución extrajudicial; la ejecuciones extrajudiciales, consentidas por el deudor, se
encuentran previstas en las cartas orgánicas de los bancos oficiales y suceden fuera del
ámbito jurisdiccional. La CSJN se pronunció a favor de su constitucionalidad.
Anticresis
Es un derecho real de garantía que puede recaer sobre el inmueble o cosas muebles
registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un 3ro designado
por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
Legitimados: art. 2213, pueden constituirla los titulares de los derechos reales de
dominio, condominio, PH, superficie y usufructo.
Plazo: art. 2214, el tiempo máximo no puede superar 10 años ara cosas inmuebles y de 5
años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho real
de duración menor, la anticresis se acaba con su titularidad.
Derechos y deberes del acreedor: art 2215, en primer lugar tiene el derecho de usar la
cosa y percibir los frutos del inmueble
- Usar la cosa; puede usar la cosa dada en anticresis y explotarla por sí o por un
3ro.
- Percepción de los frutos; le corresponde al acreedor la percepción de los frutos
naturales, civiles e industriales que la cosa produzca.
- Acciones; tiene la defensa extrajudicial, las acciones posesorias y las reales,
inclusive la de deslinde.
Puede ejecutar la deuda y exigir la venta judicial de los bienes del deudor. Puede
ejecutar la cosa dada en anticresis.
Deberes: art 2216
- Conservación; está obligado a cuidar del inmueble o cosas muebles registrables
y proveer a su conservación. También está obligado a pagar las contribuciones y
carga del inmueble, quedando autorizado a descontar dichos gastos de los frutos
que perciba o a repetirlos al propietario.
- Mantener el destino; salvo pacto en contrario el anticresista debe mantener el
destino de la cosa y no puede realizarle ningún cambio.
- Restituir; debe restituir la cosa una vez extinguida la deuda, o por incumplimiento
de las obligaciones. También debe devolverla al finalizar el plazo.
- Gastos; art 2217, el titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos
necesarios para la conservación del objeto, aunque este no subsista; pero el
acreedor está obligado a pagar las contribuciones y las cargas del inmueble.
El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del
mayor valor del objeto.
- Mejoras; las mejoras útiles hechas por el anticresista deben ser satisfechas por el
constituyente; pero solo si hubiesen aumentado el valor de la cosa y en proporción
al mayor valor que ella hubiese adquirido.
En cuanto a mejoras necesarias, está autorizado a descontar del valor de los
frutos los gastos que hiciere en la conservación del inmueble.
Duración de la inscripción: según art. 2218, los efectos del registro de la anticresis se
conservan por el término de 20 años para inmuebles y de 10 para muebles registrables, si
antes no se renueva.

PRENDA
Es el derecho real de garantía que recae sobre una cosa mueble no registrable o un
crédito instrumentado, que se entrega por el constituyente al acreedor o a un 3ro
desigando por ambos de común acuerdo, en seguridad de una deuda.
Debe ser constituida por el dueño o por la totalidad de los condóminos, por contrato,
formalizado por instrumento público o privado.
Objeto: la prenda con desplazamiento puede recaer sobre cualquier cosa mueble no
registrable y los créditos instrumentados.
Para ser objeto de prenda la cosa debe estar en el comercio y no ser registrable, porque
si lo fuera se aplica el régimen de la prenda con registro.
El objeto debe ser actual y estar individualizado en el contrato constitutivo.
El derecho que da la prenda al acreedor se extiende a los accesorios de la cosa y a sus
aumentos.
Posesión del objeto gravado: art 2221, los derechos que da al acreedor la constitución
de la prenda solo subsisten mientras está en posesión de la cosa. Cuando la cosa
prendada es entregada a un 3ro, es preciso que este haya recibido de ambas partes el
cargo de guardarla en interés del acreedor. El 3ro es tenedor y tiene carácter de
depositario.
Forma. Oponibilidad: para que sea oponible a 3ros debe constar en el instrumento
público o privado de fecha cierta, cualquiera sea la garantía del crédito.
El instrumento debe cumplir con la especialidad en cuanto al crédito y al objeto.
Es necesaria la entrega del objeto prendado al acreedor o a un 3ro.
La publicidad de la prenda de cosa no registrable se cumple a través de la tradición, o
más precisamente por la posesión.
Prendas sucesivas: art 2223, solo es posible constituirla si los distintos acreedores
consienten en quién de ellos la habrá de poseer o si es entregada a un 3ro en custodia.
La prioridad de los acreedores queda establecida por la fecha de constitución, pueden
pactar otra cosa.
Prenda de cosas: la prenda otorga a su acreedor un derecho real sobre la cosa que tiene
carácter de absoluto y le permite reclamarla en manos de quien se encuentre.
Prenda de cosa ajena: es inoponible al verdadero dueño.
Frutos: art 2225, si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe
percibirlos e imputarlos al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al
capital. Es válido el pacto en contrario.
Uso de la cosa: art 2226, el acreedor recibe la posesión de la cosa; pero no puede usarla
sin el consentimiento del deudor, a menos que el uso de la cosa sea necesario para su
conservación. En ningún caso puede abusar en la utilización de la cosa, ni perjudicarla de
otro modo.
Si el acreedor incumple se genera el derecho del deudor de dar por extinguida la garantía
y que la cosa le sea restituida o pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del
acreedor y reclamar daños.
Gastos originados en la conservación: art 2227, el deudor debe al acreedor los gastos
originados por la conservación de la cosa prendada, aunque esta no subusista.
El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor
de la cosa.
Venta del bien empeñado: art 2228, el constituyente puede neajenarla, pues no pierde el
dominio de ella; es claro que el adquiriente cargará con el gravamen.
En caso de destrucción parcial o un daño significativo subsiste el derecho, pero el
acreedor podrá alegar el perjuicio por la disminución de la garantía. Por ello es lógico que
pueda pedir la enajenación anticipada.
Otros acreedores distintos del prendario pueden pedir la venta de la cosa. Según la
norma, en todos los casos previstos, el privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el
precio obtenido por la venta de la cosa.
Ejecución: art 2229, ante el incumplimiento del deudor, el acreedor tiene la facultad de
solicitar la venta en subasta pública de la cosa como forma de hacer efectiva la garantía
por el incumplimiento del deudor de la obligación. Serpa anunciada por 10 días de
anticipación en el diario de publicaciones legales.
En cuanto a los modos de ejecución, el código admite 2:
El pacto marciano: regulado en el art. 2229, consiste en que acreedor y deudor pactan
que, en caso de incumplimiento del deudor, el acreedor se quede con la cosa, previa justa
valoración en relación con el valor o importe de la deuda. Puede acordarse de forma
simultánea o posteriormente a la prenda.
La estimación debe ser hecha por expertos, y la sola intervención de partes sin la de un
perito genera la nulidad del convenio.
Procedimiento especial: pactado por las partes, la venta la puede realizar un 3ro o el
acreedor, pero el procedimiento debe garantizar con objetividad el precio de la cosa y
evitar el abuso del acreedor.
Rendición de cuentas: art 2230, efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas,
que pueden ser impugnadas judicialmente, pero ello no afecta la validez de la
enajenación.
Prenda de títulos de valores: art 2231, la prenda de títulos de valores se rige, en lo
pertinente, por las reglas de la prenda de las cosas.
Prenda de créditos: art 2232, el objeto de este tipo de prenda puede ser toda clase de
crédito pero que pueda ser cedido.
Debe halarse en el comercio y ser transmisible. Y ha de constar por escrito a fin de poder
entregar el instrumento, junto con la notificación prevista en el art 2223 para seguridad del
acreedor, impidiendo al deudor que pueda disponer de él.
Constitución: art 2233, la prenda de créditos se constituye cuando se notifica la
existencia del contrato al deudor del crédito prendado.
Conservación y cobranza: art 2234, el acreedor prendario podrá cobrar el crédito e
incluso perseguirlo judicialmente ante el vencimiento sin necesidad de conformidad del
constituyente. Si la prestación es dineraria, puede percibir el monto adeudado aplicándolo
a la cancelación de su crédito contra el deudor. El remanente es del cedente.
Participación en contrato con prestaciones recíprocas: art 2236, si el crédito
prendado se origina en un contrato con prestaciones recíprocas, en caso de
incumplimiento del obligado prendario el acreedor puede enajenar forzadamente la
participación de aquel en dicho contrato, sujeto a las limitaciones contractuales aplicables.
Si la cesión de la participación del constituyente está sujeta al asentimiento de la otra
parte de tal contrato, y este es negado injustificadamente, debe ser suplido por el juez.
Por participación se entiende el conjunto de derechos y obligaciones derivados del
contrato.
Extinción: art 2237, extinguida la prenda por cualquier causa sun haberse extinguido el
crédito dado en prenda, el acreedor debe restituir el instrumento probatorio del crédito
prendado y notificar la extinción de la prenda al deudor del crédito prendado.
Prenda con registro: art 2220, puede constituirse prenda con registro para asegurar el
pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligacioens a las
que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un valor
consistente en una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor
o del 3ro que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena. Se rige por legislación
especial.
UNIDAD X: DEFENSAS DE LAS RELACIONES DE PODER Y DE LOS DERECHOS
REALES
Fundamento: por ppio, uno de los efectos de la posesión es el de otorgar a los
poseedores el derecho de defender ese estado. Esta defensa se realiza a través de las
denominadas “acciones posesorias”. Su fundamento es el de evitar la justicia por mano
propia.
Conflicto posesorio: los ataques que pueden sufrir las relaciones de poder son el
desapoderamiento o despojo y la turbación.
Según art. 2238, hay turbación, cuando de los actos no resulta la exclusión absoluta del
poseedor o del tenedor. Ej: destrucción de alambrado utilizando armas y contra la
voluntad de los arrendatarios de un campo, realizada con el pretexto de reabrir un camino
que se alega público y clausurado ilegítimamente por ellos.
Hay desapoderamiento, cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al
poseedor o tenedor. Ej: una persona se instala en mi inmueble destruyendo la puerta de
entrada o un alambrado, impidiéndome entrar en él y se comporta como si fuera el dueño.
Los actos de desapoderamiento o turbación deben consistir, como principio, en actos
materiales sobre la cosa, producidos o de inminente producción, ejecutados contra la
voluntad del poseedor y con intención de poseer, debiendo ser juzgados los actos, si no
mediara tal intención, como acción de daños.
Según art. 2238, la acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el
desapoderamiento o la turbación de la posesión, aunque el demandado pretenda que no
impugna la posesión del actor. Ya que existe una presunción de que tales actos
materiales hacen presumir la intención de poseer.
Defensa extrajudicial: el art 2240 admite con carácter excepcional la defensa
extrajudicial que pueden ejercer el poseedor, el tenedor y los servidores de la posesión.
Esta procede tanto en caso de turbación como de despojo.
Debe mantenerse incólume el bien superior de la defensa humana frente a la ilicitud de la
actitud del agresor, siempre que la razonabilidad y proporción de la respuesta sea la
adecuada a la provocación por vía de hecho.
Acción de despojo: art 2241, se otorga cuando de los actos resulte el
desapoderamiento, despojo o desposesión, esto es la exclusión absoluta por cualquier
medio del objeto, aun cuando provenga del dueño del bien, si toma la cosa de propia
autoridad.
Legitimación activa: todos los poseedores -aun viciosos- y todos los tenedores.
Legitimación pasiva: el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe.
Siempre que tengan la cosa en su poder.
La sentencia favorable ordenará la restitución de la cosa y tendá efecto de cosa juzgada
material en cuanto se refiere a la posesión o tenencia.
Obra nueva: según art. 2241, comprende el desapoderamiento producido por la
realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce
la posesión o tenencia.
La sentencia en caso de ser favorable, ordenará la remoción de la obra comenzada.
Acción de mantener: art. 2242, se otorga para el caso de turbación en el objeto, en todo
o parte de él. Esta acción comprende la amenaza de sufrir un desapoderamiento.
Legitimación activa: todos los tenedores y poseedores, aun viciosos
Legitimados pasivos: quienes lleven a cabo los actos de turbación.
La sentencia debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas pertinentes para
impedir que vuelva a producirse. Esta sentencia tiene efecto de cosa juzgada material en
todo cuanto se refiere a la posesión o tenencia.
Obra nueva: la acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de
sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra,
las defensas para esto se otorgan ante actos materiales producidos o de inminente
producción.
Prueba: en el ámbito de estas acciones el debate versa sobre la relación de poder. El art.
2270, dice que en las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real, aunque el
juez puede examinar los títulos presentados para apreciar la naturaleza, extensión y
eficacia de la posesión.
El actor deberá probar entones su relación de poder en el momento del ataque y el ataque
mismo.
El art. 2243 establece que “si es dudoso quien ejerce la relación de poder al tiempo de la
lesión, se considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha
más próxima a la lesión. Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o
tenedor el que prueba una relación de poder más antigua.”
Conversión: el art. 2344 establece que, “si durante el curso del proceso se produce una
lesión mayor que la que determina la promoción de la acción, el afectado puede solicitar
su conversión en la que corresponda a la lesión mayor, sin que se retrotraiga el
procedimiento, excepto violación del derecho de defensa en juicio”.
Proceso: dice el art 2246 que las acciones posesorias tramitan por el proceso de
conocimiento más abreviado que establecen las leyes procesales o el que determina el
juez, atendiendo a las circunstancias del caso.
Prescripción: con arreglo al art. 2564, inc. B, las acciones posesorias prescriben al año.
La anualidad deberá contarse a partir del ataque.

ACCIONES REALES
Son las vías judiciales que el ordenamiento jurídico brinda a los titulares de derechos
reales para que los defiendan de los ataques que puedan sufrir.
A través de un juicio en el que se ventila el derecho, proceso en el cual el actor goza de
amplitud de defensa y prueba y que culmina con una sentencia dotada de carácter
definitivo sobre el derecho de poseer.
Enumeración: estas acciones están regladas en el título 13, cap 2, y son:
1) Acción reivindicatoria; se vincula con la existencia de los derechos reales que se
ejercen por la posesión, lo defiende contra el desapoderamiento o despojo, en el
todo o en una parte material de la cosa o respecto de una universalidad de hecho;
persigue el reintegro del objeto
 2) Acción confesoria; vinculada con la plenitud y protege a los titulares de
servidumbres contra actos que impiden o dificultan su ejercicio. También se
concede en supuestos de violación de los límites al dominio, a los efectos de
hacerlos respetar.
3) Acción negatoria; vinculada con su libertad, lo defiende contra ataques de grado
menor, o sea, contra la turbación, especialmente cuando alguien se arroga
indebidamente una servidumbre u otro gravamen sobre la cosa. También procede
para reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real efectivamente
constituido.
4) Acción de deslinde; amplitud
Lesión que las habilita: desapoderamiento o despojo, turbación y el impedimento o
obstaculización de su ejercicio para las servidumbres.
Demanda y sentencia: dispone el art 2249 que para el progreso de las acciones reales la
titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la
sentencia.
Daños: la sentencia en las acciones reales puede contener condenaciones al pago de los
daños que hubiera sufrido el actor. Si bien la acción real es imprescriptible, la pretensión
de resarcimiento del daño no lo es.
El art. 2250 confiere al actor la opción de demandar el restablecimiento del derecho real u
obtener una indemnización sustitutiva del daño.
Si opta por el primero, puede reclamar el resarcimiento complementario del daño.
Si opta por la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción
real.
Cotitulares: el art 2251 contempla el caso de que la acción real sea intentada por un
cotitular. Se contemplan 2 situaciones:
a) Que el ataque provenga de otro u otros cotitulares. En ese caso, dice el art 2251
que la medida de la acción será la de su parte indivisa
b) Si el ataque proviene de un 3ro, el cotitular puede optar por dirigir su acción contra
el 3ro por la totalidad de la cosa, por una parte material de ella o por su parte
indivisa.
Cosa juzgada: El art 2251 regula que:
a) La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos (los cotitulares) los que
pudieron ejercer su derecho de defensa en juicio.
b) En el aspecto resarcitorio, el contenido de la sentencia aprovecha o perjudica solo
a los cotitulares que han intervenido en el juicio.

Acción reivindicatoria: es la acción por la cual el titular de un derecho real que se ejerce
por la posesión o el acreedor hipotecario con hipoteca constituida sobre la cosa objeto del
ataque, defienden la existencia de su derecho real, por haber sufrido un despojo o
desapoderamiento, respecto de toda la cosa o de una parte material de ella, persiguiendo
su restitución y, en su caso, el resarcimiento de los daños padecidos.
Cosas y universalidades de hecho: esto constituye el objeto de la acción, se refiere a
las cosas sobre las que hubiera recaído el despojo, pudiendo la reivindicación referirse a
toda la cosa o a una parte material de ella.
La cosa debe ser cierta, determinada y de existencia actual. Si la cosa se ha destruido
pueden reivindicarse los restos.
Se incluyen como objeto a las universalidades de hecho.
Objetos no reivindicables: no son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas
indeterminadas o fungibles; tampoco los accesorios separadamente de la cosa principal,
ni las cosas futuras al tiempo de hacerse la restitución.
Legitimación activa: están legitimados los titualres de los derechos reales de dominio,
condominio, PH, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado,
superficie, usufructo, uso, habitación, anticresis y prenda.
Legitimación pasiva: la reivindicación deberá dirigirse contra el poseedor o contra el
tenedor.
Reivindicación de inmuebles y muebles registrables: hay que tener en cuenta las
disposiciones sobre nulidad de los actos jcos. Así, según art 390, la nulidad pronunciada
por los jueces vuelve als cosas al mismo estado en que se hallaban antes del acto
declarado nulo y obliga a las partes a restituirse mutuamente lo que han recibido.
Si el adquiriente no transfirió la cosa, la reivindicación solo reconoce como límites la
usucapión larga cumplida a favor de la parte que adquirió el derecho a través del acto
nulo.
Pero si la cosa fue transmitida a un 3ro, dice el art. 392 que todos los derechos reales y
personales transmitidos a 3ros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona
que ha resultado adquiriente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor y pueden
ser reclamados directamente del 3ro, excepto contra el subadquiriente de derechos reales
o personales de buena fe y a título oneroso.
Existe una salvedad, tanto en el art 392 como en el 2260, donde los subadquirientes no
pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin
intervención del titular del derecho.
Prueba: se aplican las siguientes reglas:
a) Si existe un antecesor común del que emanan los derechos del actor y
demandado, se presume propietario al que primero posee la cosa sin conocer la
obligación anterior y sin importar la fecha del título.
b) Si hay diferentes antecesores, debemos diferenciar los siguientes casos;
1) Si el título del reivindicante es posterior a la posesión del demandado, es
insuficiente para hacer la demanda.
2) Si el título del reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se
presume que este transmitente era poseedor y propietario del inmueble que se
 reivindica. Se presume que quien hizo el acto con los requisitos exigidos para
adquirir el derecho real es el verdadero propietario y que lo transmitió al actual
pretensor.
3) Si no se puede saber cual es el verdadero propietario, se presume que es el
que tiene la posesión efectiva del inmueble.
Prueba en muebles registrables: se aplican las siguientes reglas:
1) Se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos
identificatorios de la cosa de acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la
documentación y estado registral.
2) El reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su
inscripción en el registro respectivo.
3) Si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y
la rectificación, en su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del
demandado carece de inscripción, incumbe a éste acreditar el que invoca contra el
actor.
4) Si el actor y demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción
registral emanados de un mismo autor, tiene preferencia quien acredite que lo
presentado coincide con los elementos identificatorios registrables. Si no pueden
acreditarlo se da preferencia al que cumpla primero con los requisitos exigidos
para adquirir el derecho real sobre mueble registrable.
5) Si el actor y demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción
registral emanados de distintos autores, sin que se pueda decidir a quien
corresponde el derecho controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene
inscripto.
Reivindicación de muebles no registrables: el art. 1895 dispone que “la posesión de
buena fe del adquiriente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o
perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el
verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita”
Si las cosas muebles no registrables fueran hurtadas o perdidas, procederá
lareivindicación contra elsubadquiriente de buena fe, a menos que hubieran sido poseídas
por el plazo de 2 años, pues se habrá consumado la usucapión breve a su favor.
Prueba: se aplican las siguientes reglas:
1) Si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho
de quien primero adquiere el derecho real.
2) Si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el título del
antecesor, que surge de una adquisición originaria sobre la cosa, aunque sea más
reciente. Si los títulos surgen de modos derivados prevalece el que derivó del
antecesor más antiguo.
Sentencia: si se admite la demanda, reconociéndole al actor su derecho de poseer el
objeto, el juez ordena al demandado restituirle dicho objeto, parte material o sus restos.
Si es mueble, la restitución es la entrega de la cosa en el lugar donde estaba al momento
de la notificación de la demanda.
Si es inmueble, el demandado debe desocuparlo.
Si es mueble registrable y hay inscripción a favor del vencido, debe ordenarse la
rectificación del asiento registral.

Acción negatoria: procede contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro,
aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida.
Se usa también para reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real.
Legitimación activa: los poseedores de inmuebles, los acreedores hipotecarios
impedidos de ejercer libremente sus derechos
Legitimación pasiva: contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro.
Prueba: el demandante debe probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca.
En el caso que se le quiera imponer una servidumbre, el demandante no necesita probar
que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer. Es el
demandado el que debe probar la servidumbre o carga que pretende sobre el inmueble.

Acción confesoria: compete contra cualquiera que impide los derechos inherentes a la
posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas.
Legitimación activa: los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, los titulares
de servidumbres personales activas, los acreedores hipotecarios de inmuebles
dominantes.
Legitimación pasiva: contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesión
de otro o sus servidumbres activas
Prueba:
a) Si es una servidumbre; el actor deberá probar su derecho de poseer el inmueble
dominante y su servidumbre activa sobre el fundo sirviente.
b) Si es servidumbre y el actor es el acreedor hipotecario que demanda frente a
la inacción del titular; deberá probar además su derecho de hipoteca.
c) Si no es servidumbre; solo tendrá que probar su derecho de poseer el inmueble.

Acción de deslinde: es la acción que se utiliza para fijar de manera cierta la línea
divisoria entre inmuebles contiguos cuando hay estado de incertidumbre sobre el lugar
exacto por donde debe ubicarse.
Procede cuando los colindantes no controvierten sus títulos sino que ignoran por donde
pasa la línea separativa o se ubican los límites del terreno.
Debe tratarse de inmuebles ubicados en zonas urbanas o rurales, deben ser colindantes y
no deben estar separados por muros, edificios,, cercas u obras permanentes.
Legitimación activa: titular de un derecho real sobre un inmueble que no está separado
de otros.
Legitimación pasiva: son los colindantes a los cuales el titular del derecho real les exige
que concurran con él a fijar mojones u otras señales.
Prueba y sentencia: el art 2268 determina que “cada una de las partes debe aportar
títulos y antecedentes a efectos de probar la extensión de sus respectivos derechos, en
tanto el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia.”
Si no fuera posible determinar la línea separativa, ni por los vestigios de límites antiguos,
ni por los títulos, ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa entre los
colindantes según, fundadamente, lo considere adecuado.

Relaciones entre las acciones posesorias y las reales: en las acciones posesorias se
ventila lo que se denomina ius possessionis, es decir, las relaciones de poder: posesión o
tenencia; sin interesar que estén o no respaldadas por un derecho. Lo único que
persiguen es restablecer rápidamente la paz social alterada por el ataque de propia
autoridad, sin considerar el derecho de los contendientes.
Para resolverlas se prescinde y es inútil la prueba del título.
En las acciones reales o petitorio, se debate el dderecho real, a través del proceso de
conocimiento que brinde la mayor amplitud para la defensa y prueba.
Acumulación: el art. 2269 dispone que no pueden acumularse las acciones reales con
las posesorias; que iniciado el juicio posesorio no puede admitirse o continuarse la acción
real antes que la instancia posesoria haya terminado (art. 2271) y aunque el vencido en
ella, si tuviera derecho real, podrá promover la respectiva acción real por el mismo hecho,
para hacerlo deberá satisfacer previamente las condenaciones pronunciadas en su contra
(art 2273)
Asimismo se determina que el titular de un derecho real puede, frente a un ataque,
recurrir a la vía posesoria o deducir la correspondiente acción real.
Si elige el posesorio puede, si es vencido, intentar el petitorio, a la inversa no está
permitido.
Según art 2274, quien hubiera promovido la acción real por un determinado ataque no
podrá iniciar acciones posesorias por lesiones anteriores (aunque fueran distintas):
porque las invocó o debió invocarlas en aquella, quedando juzgadas si lo hizo y, si no lo
hizo, precluida la posibilidad de hacerlo en el futuro. En cambio el demandado no lo tiene
vedado (art 2274) y, en caso de promover acción posesoria por esos ataques anteriores,
el proceso petitorio deberá ser suspendido. (art 2271)
Hechos posteriores: la promoción de la acción real anterior no impide a las partes
deducir las pertinentes acciones posesorias, porque esos hechos posteriores no habrán
formado parte de la litis.
Turbaciones o desapoderamientos recíprocos: art 2275, quien es condenado en el
posesorio y cumple con la sentencia de restitución, puede entablar o continuar la acción
posesoria o real respecto del hecho anterior.

PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

Revistiendo los derecho reales del carácter de absolutos, es decir, oponibles erga omnes,
es menester que ellos sean conocidos, y ese conocimiento se cumple a través de su
publicidad.
Esta publicidad cumple además una importante función en orden al comercio jurídico y al
desarrollo del crédito, dado que permite conocer el estado patrimonial del titular.
El art. 1893, dice “la adquisición o transmisión de los derechos reales constituidos de
conformidad a las disposiciones de este código no son oponibles a 3ros de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto
necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni
aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real”
Evolución en el derecho argentino: antes de la sanción del código civil existían en
nuestro país, desde la época de la colonia, registro de hipotecas, y aun de otros derechos
reales sobre inmuebles, pero llevados en forma bastante defectuosa; el principal medio de
publicidad lo constituía la tradición.
Al redactarse el código civil, se adopta como medio de publicidad a la tradición, con
excepción del derecho real de hipoteca, respecto del cual, no mediando entrega de la
cosa, por la naturaleza misma del derecho, hubo de recurrir a la registración, como única
manera de publicitarlo.
Mas, frente a lo estatuido por el código civil, pronto se hizo sentir la insuficiencia de la
tradición adoptada como medio de publicidad, y las legislaturas locales fueron
estableciendo en sus leyes el sistema de registro.
Recién en el año 1968 y por obra de la ley 17711 a través de la reforma del art 2505 y la
entrada en vigor de la Ley Nacional de Registro de la Propiedad Inmueble 17801
Así, el derecho real se constituye por título y modo suficiente y así será válido como tal
entre las partes y 3ros desinteresados. Mas para resultar oponible a 3ros interesados de
buena fe, deberá inscribirse el título en el respectivo registro.
El sistema registral inmobiliario argentino es declarativo y no convalidante. La inscripción
no convalida el título ni sibsana los defectos de que adoleciere según las leyes.
Principios registrales
a) Autenticidad; el registro inmobiliario argentino es un registro de documentos,
instrumentos o títulos en sentido formal que contiene las situaciones jurídicas
inscribibles. El sistema no es básicamente un registro de derechos, sino de títulos.
La autenticidad del documento que accede al registro india que este debe hacer fe
por sí o con otros complementarios en cuanto a su contenido registrable, y la
norma establece que deben estar constituidos por escritura notarial, resolución
judicial o administrativa, según legalmente corresponda.
b) Rogación; el registro no procede de oficio, sino a solicitud o instancia de partes
interesadas
c) Inscripción; la inscripción en el registro de los documentos, instrumentos o títulos,
es un requisito con fines de publicidad que se adiciona al título suficiente y al modo
suficiente, para la oponibilidad a 3ros interesados de buena fe.
d) Legalidad; el control de legalidad del documento que realiza el registrador se
hace efectivo a través de la actividad calificadora, a fin de lograr la menor cantidad
de inexactitudes registrales.
e) Especialidad; en los sistemas registrales que toman como base el objeto de la
relación jurídica, el principio de especialidad adquiere su máxima relevancia, ya
que el bien, su elemento menos cambiante, se convierte en la unidad fundamental
y básica del sistema. La ubicación y descripción del inmueble, sus medidas,
superficies y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su
completa individualización.
f) Tracto sucesivo; tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares
registrales de modo que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento
perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros
g) Prioridad; alude tanto a la preferencia excluyente o de superioridad como a la
preferencia concurrente o de rango.
La preferencia excluyente se configura frente a derechos reales incompatibles y
por aplicación de la máxima “prior ni tempore potior in iure” deriva en la primacía
del derecho real antes inscripto en el registro, que excluye al incompatible que le
suceda.
Cuando los derechos reales son compatibles, la preferencia se llama rango, y
conduce a la prelación del derecho inscripto en primer término (2 o más hipotecas
sobre un mismo bien)
h) Publicidad; tiene la finalidad de favorecer la circulación de la riqueza inmobiliaria
y procurar y asegurar los resultados del tráfico.
La ley registral establece que ésta se da de 3 maneras:
1) Mediante al exhibición de la documentación registral, con lo cual proclama que
el registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado
jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas.
2) Por los arts. 22, 23, 24, 25 y concordantes, se implanta el sistema de la
publicidad formal en forma exclusiva y excluyente mediante las certificaciones,
y
3) Por medio de informes y copias auténticas de la documentación registral,
solicitados conforme a las disposiciones que establezcan las reglamentaciones
locales.