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LÓPEZ MARÍN LUZ ELENA Vs LUIS ORLANDO GUTIÉRREZ RUIZ - Venta de Cuerpo Cierto y No Por Cabida

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TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SALA DE DECISIÓN CIVIL Y DE FAMILIA

Magistrado Ponente
Fernán Camilo Valencia López

Pereira, trece de julio de dos mil diez

Acta Nº 319

Ref. 66-170-31-03-001-2007-00092-01

Procede el Tribunal a decidir el recurso de apelación


interpuesto por la demandante Luz Elena López Marín, respecto de la sentencia
que dictó el 27 de julio de 2009 el Juzgado Civil del Circuito de Dosquebradas,
en el proceso ordinario que promovió contra Luis Orlando Gutiérrez Ruiz.

ANTECEDENTES

En la demanda se expresó, a modo de sustento para sus


pretensiones, que la actora adquirió por compra que hizo a Luis Orlando
Gutiérrez Ruiz, como consta en la escritura pública número 3.548 del 16 de
septiembre de 2006 otorgada en la Notaría Única del Círculo de Dosquebradas,
un inmueble ubicado en la urbanización “Milán” del mismo municipio, manzana
17 lote 3, con los siguientes linderos: ### Por el norte, en una extensión
aproximada de 15 metros con el lote número 2; por el sur, en extensión
aproximada de 15 metros con el lote número 4; por el oriente, en extensión de
6 metros con la transversal 21 b; por el occidente, en extensión de 6 metros
con el lote número 8 ###. Con un área de 90 metros cuadrados, según consta
en dicho instrumento público.

El precio del bien se acordó en $76.000.000.oo y la multa


pactada en caso de incumplimiento por alguna de las partes fue de
$5.000.000.oo. Además, se pudo advertir en el momento de la entrega de la
propiedad a la compradora que faltaba el patio trasero, el que estaba diseñado
en los planos.

Se agregó que luego de hacer unas reparaciones y


modificaciones a la vivienda, se pudo verificar que el área vendida no
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corresponde a la real y a la recibida del vendedor. Lo que también se corroboró


con la copia de la licencia para construir otorgada al señor Gutiérrez Ruiz el 1
de febrero de 2002, en la que le dieron permiso para hacer una edificación de
61.10 ms2 en ese terreno, no sin antes dejar un espacio de retiro por estar
cerca a una quebrada. Así mismo con la intervención de expertos se verificó
que lo efectivamente adquirido no fue de 90 ms2 sino de 58.95 metros
cuadrados, lo que pretende la accionante se reconozca como superficie
vendida y como compensación la rebaja del precio a su favor en la suma de
$26.220.001.oo, equivalente al valor del espacio faltante; a la par pide la
indemnización por perjuicios igual a 11.4 salarios mínimos mensuales vigentes
por incumplimiento del contrato al no recibir realmente lo ofrecido en la venta.

La demanda se admitió el 18 de julio de 2007 y notificado el


demandado, dentro del término de traslado le dio respuesta, aceptó algunos
hechos con aclaraciones, negó otros y se opuso a las pretensiones; formuló las
excepciones de fondo que denominó: “inexistencia de la causal de la acción”,
“improcedencia de reclamo de perjuicios”, y “contrato no cumplido por parte
de la demandante”.

Finalizado el traslado de las excepciones de mérito propuestas


por el accionado y reanudado el proceso luego de la suspensión por noventa
días concedido para que el denunciado en el pleito Manuel Antonio Aguilar
Mejía compareciera1, se decretaron y practicaron en lo posible las pruebas
pedidas por los sujetos procesales. Del periodo de alegaciones no hicieron uso
las partes y el 27 de julio del año pasado se dirimió el litigio mediante la
sentencia en la que se desestimaron las pretensiones.

Contra esta decisión interpuso la señora López Marín el


ordinario recurso de apelación que en esta instancia vino a sustentar en debida
forma, en el sentido que el demandado fue el constructor de la propiedad
citada ya que a él se le aprobó la licencia para edificar un área de 61.10 ms2
por lo que era conocedor “de que su construcción no tenía 90 metros
cuadrados”, y aún así hizo claridad sobre este aspecto a la compradora, pues
existe un espacio de cesión que ésta no puede disfrutar.

1
Al fin no fue notificado.
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Se procede entonces a la resolución de la alzada con base en


las siguientes

CONSIDERACIONES

Argumenta en síntesis la accionante que adquirió el referido


bien no como cuerpo cierto sino por cabida. Por eso, pretende ahora una
rebaja en el precio con indemnización de perjuicios porque considera que la
cabida real del terreno es inferior a la declarada en la respectiva escritura
pública de compraventa porque el área de la superficie que compró, es menor
a la allí determinada y la prometida en venta que era de 90 metros cuadrados,
lo que le permite pedir disminución en el valor que pagó por dicho lote.

Tanto en la escritura pública referida como en el recibo del


impuesto predial2, se tiene información de que el metraje del lote es de 90
ms2, lo que refuta la demandante, ya que considera que la extensión de dicho
suelo es sólo de 58.95 metros cuadrados. Para dilucidar entonces este aspecto,
se acudió a un auxiliar de la justicia con conocimiento en la materia, quien
concluyó lo siguiente:

En toda construcción “existe un área de mayor porción que es


la que corresponde al lote, y otra área que es la construida que resulta de la
diferencia de restar el área del lote menos el área de los vacíos (patio y la zona
de antejardín), y la que debe cumplir con los retiros obligatorios estipulados
por lo (sic) exigidos por el Plan de Ordenamiento Territorial y regulados con las
especificaciones del Certificado de hilos (sic) y Niveles expedido por la
Secretaria (sic) de Planeación y Control Físico.”3 En cuanto al patio diseñado
en los planos, este espacio no se construyó, lo que no significa que el área del
lote se hubiera disminuido, simplemente el constructor no los ejecutó como
fueron bosquejados y autorizados4.

De lo anterior se colige que la dimensión del terreno sí es de


90 metros cuadrados, simplemente que de acuerdo con lo dispuesto por la

2
F. 28, c. 3.
3
F 49, c. 3.
4
Ibídem
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Corporación Autónoma Regional de Risaralda por quedar el predio cerca a la


quebrada Cañaveral de Dosquebradas, la construcción que se levantará en el
inmueble debía estar retirada de ésta mínimo en 15 metros, como consta en el
certificado de hilos y niveles expedido por la Secretaría de Control Físico de esa
localidad el 5 de septiembre de 20015, lo que significó ceder para la zona de
protección ambiental 25.16 metros cuadrados como se dejó dicho en el
peritaje que la propia demandante trajo al proceso como prueba6, sobre la cual
obviamente no se podía erigir obra.

Además, llama la atención que la actora alegue que no obtuvo


el predio como especie o cuerpo cierto, pero dijera en la escritura pública
respectiva en el parágrafo único del numeral séptimo, al constituir hipoteca a
favor del SENA sobre el bien que acababa de comprar que, “no obstante la
estipulación sobre la cabida, nomenclatura y linderos, la hipoteca se constituye
como cuerpo cierto; esta hipoteca comprende el inmueble descrito junto con
todas sus dependencias, anexidades, mejoras, usos, costumbres y
servidumbres que por naturaleza, destinación o adherencia le (s)
correspondan.”7

En verdad y esto derrumba fatalmente las pretensiones de la


actora, la compraventa de que se trata se formalizó ad corpus, puesto que la
que se hace en consideración a la cabida, está reservada para los predios
rústicos8 como expresamente prevé el inciso 1º del artículo 1887 del Código
Civil. Y es natural que así sea, porque la comprobación física de lo que se va a
adquirir es bastante fácil en tratándose de bienes inmuebles urbanos que el
interesado puede inspeccionar previamente sin mucho riesgo de equivocarse
en cuanto al área y demás características, a diferencia de los predios rurales
respecto de los cuales la conformación topográfica puede llevar a la formación

5
F. 25, c. 1.
6
F. 35, c. 1.
7
F. 15 vto, c.1.
8
Según el Diccionario de la Real Academia, rústico es “perteneciente o relativo al campo”.
Hernán Salamanca, citado por Bonivento Fernández dice que predio urbano “es el que está
comprendido dentro de los límites urbanos de una población o ciudad y rustico el que está fuera
de dichos limites.” Y si se considera que rústico es sinónimo de rural, en la ley 200 de 1936 se
define como tal “el que se halle situado fuera de los limites legales determinados del área de la
respectiva población…Si no existiere disposición legalmente expedida que fije el área de la
población, se entenderá por fundo o predio rural el que se halle situado a una distancia mayor
de cien metros de las últimas edificaciones que formen el núcleo urbano del respectivo caserío.”
Para Valencia Zea, la posibilidad de vender por cabida depende de si el predio está o no
edificado, ya que no admite sinonimia entre “rústico” y “rural”. La Sala en este caso acoge la
primera tesis, aunque la segunda no tendría tampoco aplicación en este caso, puesto que el bien
se vendió edificado.
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de conceptos errados sobre su extensión. De tal manera que siendo que la


venta era de un inmueble urbano que según la escritura tenía la ya referida
área de 90 metros cuadrados, no se ve cómo pudiera ser que la compradora
no se hubiera enterado cabalmente de que dentro de la misma se comprendía
la parte que tuvo que cederse por su cercanía a una corriente de agua y sobre
la cual no podía construirse. Y más aun cuando ella recibió el inmueble
edificado.

E igualmente cabe anotar, que la venta por cabida, en el


supuesto de que se estuviera frente a un contrato sobre inmueble rural, no
depende solamente de que la escritura pública haga una referencia a su
extensión. Se requiere que las partes contratantes hayan precisado que el
móvil esencial del pacto radica en ella, porque no va implícita en el mismo. Esa
afirmación no se hizo en la compraventa. El tratadista Antonio Bohórquez
Orduz escribe en ese sentido:

“Cuando las partes incluyen en la compraventa de un predio


alguna estipulación que indique que se contrata bajo la consideración de la
extensión superficiaria que el predio tenga, se dice que se ha vendido por
cabida. Como se trata de un pacto o cláusula accidental, insistimos no se
sobreentiende. Necesita manifestación expresa de las partes en el contrato.
Desde luego que tal manifestación puede consistir en la frase “se vende de
acuerdo con su cabida” pero, cualquiera otra que indique que los contratantes
han puesto la cabida como factor primordial del contrato producirá las mismas
consecuencias jurídicas. Si en un contrato en particular las partes expresaron
la extensión del fundo sin mencionar de manera alguna que es éste factor
determinante en el contrato, se entenderá que el predio se vendió como
cuerpo cierto, de tal manera que dicho dato es aproximado y la venta
comprenderá nada más ni nada menos que la extensión superficiaria que
resulte dentro del alinderamiento descrito allí mismo…”9.

De suerte que contra las aspiraciones de la demandante


surgían óbices insalvables, ya que el artículo 1889 del Código Civil establece
que si el predio se vende como cuerpo cierto ni el vendedor ni el comprador
tienen derecho a pedir rebaja o aumento en el precio, sea cual fuere la cabida

9
De los Negocios Jurídicos en el Derecho Privado Colombiano. Volumen III. Ediciones Doctrina y
Ley. Bogotá, D.C., página 89.
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del predio. Y efectivamente, en este caso se determinaron de manera precisa


los linderos de la propiedad que se iba a transferir, por lo que es aplicable lo
que dice la jurisprudencia: “Cuando se vende un inmueble designando
claramente sus linderos –tal como en este caso ocurrió-, la venta debe
entenderse que se hizo como de especie o cuerpo cierto y el vendedor queda
obligado a entregar al comprador, sin alteración del precio, todo lo
comprendido en los linderos, sea cual fuere la cabida del predio”, en un todo
de acuerdo con lo establecido en el artículo 1889 del Código Civil” (LXXXVIII,
pág. 102).

Y como argumenta el escritor citado: “Quien adquiere un bien


y le indican los linderos del mismo, no puede llamarse a engaño para
pretender luego que el terreno tiene menos o más extensión. Y a ello hay que
agregar que el comprador no pierde, por el hecho de que la compraventa se
pacte como cuerpo cierto, la posibilidad de accionar para pretender derechos
tales como la nulidad por dolo, si el comprador fue engañado en lo que hace
relación a la comprensión de los linderos, o el de declaratoria de lesión
enorme, si el precio pactado superó al doble del verdadero valor del bien.”10

En el sublite, queda claro que el vendedor no se obligó a


entregar una cabida determinada sino un cuerpo cierto, el que estaba
encerrado en los linderos declarados en la escritura, y aun si se hubiera
acreditado que no tenía la extensión consignada en la escritura que engloba la
faja de protección ambiental, que sí se probó según lo primeramente anotado,
tampoco tendrían riesgo de prosperar las pretensiones formuladas y por tanto,
ha de respaldarse la decisión impugnada. Sin costas porque no aparecen
causadas en el trámite del recurso.

DECISIÓN

En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito


Judicial de Pereira, Sala de Decisión Civil y de Familia, administrando justicia
en nombre de la República y por autoridad de la ley, CONFIRMA la sentencia
dictada por el Juzgado Civil del Circuito de Dosquebradas el 27 de julio de
2009, en el proceso ordinario que promovió Luz Elena López Marín contra Luis
Orlando Gutiérrez Ruiz.

10
Op. Cit.
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Sin costas en el recurso de apelación, por no aparecer


causadas en contra de la parte apelante. En su oportunidad devuélvase el
expediente al Juzgado de origen.

Notifíquese

Los Magistrados

Fernán Camilo Valencia López

Claudia María Arcila Ríos

Gonzalo Flórez Moreno

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