Diego Dávila Castañeda Lunes 27 de mayo del 2024 Profesor: Gabriel Cárdenas DANDO UN POCO DE CONTEXTO...
Temas a investigar
Sobre mercados hipotecarios
Tipos de financiamiento Valuación de las hipotecas Riesgo de inversión en las hipotecas Valores respaldados en las hipotecas DANDO UN POCO DE CONTEXTO... ¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un acuerdo entre un
prestamista, una institución financiera, un banco y tú que le da el derecho a la entidad que te prestó el dinero de tomar la propiedad si no cumples con el pago dentro del tiempo establecido
Definición de autor
“HENRY Y LEON MAZEAUD, señala que: ”La hipoteca
es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a. éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecida por la ley”. DANDO UN POCO DE CONTEXTO...
HIPOTECA FIJA HIPOTECA VARIABLE
Es aquella cuya tasa de interés se mantiene igual Es aquella cuya tasa de interés va variando en función durante todo el plazo de pago del préstamo, es decir, del tipo de interés interbancario (euríbor), es decir, la el coste de pedir dinero prestado se mantiene y no cuota mensual podrá ir variando a lo largo del tiempo. variará con las fluctuaciones de los tipos de interés del Al euríbor se le debe añadir el margen (o diferencial) mercado, por lo que se pagará siempre la misma del banco para obtener la tasa de interés real que se cuota. Un método deseable para mantener las le cobrará al consumidor. finanzas de uno mismo estables. Ventajas de la hipoteca variable Ventajas de la hipoteca fija La tasa de interés inicial es más baja que la de una La cuota de tu préstamo no variará a lo largo del hipoteca fija. tiempo. Potencial ahorro a largo plazo si el euríbor No tendrás que preocuparte por la variación de los disminuye. tipos de interés del euríbor. En general, quienes contratan este tipo de Facilita planificar el coste total del préstamo. hipoteca pagan menos comisiones. Inconvenientes de la hipoteca variable Inconvenientes de la hipoteca fija Si los tipos de interés del euríbor disminuyen, no Si los tipos de interés del euríbor aumentan, disminuirá tu cuota mensual. también lo hará la cuota mensual. Las tasas de interés de las hipotecas fijas suelen Incertidumbre en los pagos de las mensualidades a ser un poco más elevadas que las de las hipotecas largo plazo. variables. Tipos de Financiamiento
Hipotecas convencionales Préstamos Jumbo
Una hipoteca convencional es cualquier hipoteca que no Los préstamos Jumbo son préstamos que superan los esté respaldada por el gobierno (hablaremos de los máximos de préstamos establecidos por Fannie Mae, préstamos respaldados por el gobierno en breve). Los Freddie Mac y la Agencia Federal de Financiación de la préstamos convencionales son el tipo de préstamo Vivienda. Debido a que estos préstamos superan los hipotecario más común en los Estados Unidos máximos establecidos por estas agencias, estas no pueden comprárselos a los originadores de los préstamos. Esto Los plazos de 10, 15, 20 y 30 años son habituales. Un significa que el originador está asumiendo un mayor riesgo préstamo convencional puede ser conforme (en el que el al prestar un monto tan elevado préstamo cumple las normas de la industria para agrupar préstamos en títulos valores que pueden cotizar en el mercado de valores) o no conforme (en el que el préstamo no cumple las normas de la industria para su agrupación en títulos valores)
Los requisitos principales para pedir un préstamo
convencional, son:
Buenos antecedentes crediticios
Un pago inicial de al menos el 3 % Una relación deuda-ingresos razonable Seguro hipotecario privado (PMI) para préstamos con un pago inicial inferior al 20 % 3. Préstamos FHA Tipos de Financiamiento Los préstamos de la FHA son préstamos respaldados por el gobierno, en los que la Administración Federal de la Vivienda asegura una parte del préstamo. Este programa se diseñó para que los compradores que no califican para acceder a un préstamo convencional puedan comprar una vivienda. Al asegurar el préstamo contra la falta de pago del prestatario, la FHA permite a los prestamistas ofrecer pagos iniciales tan bajos como un 3.5 %, con costos de cierre potencialmente más bajos y requisitos de calificación más flexibles
Préstamos de VA
Los préstamos del VA son préstamos respaldados por el gobierno que se ofrecen exclusivamente a miembros del servicio militar, veteranos y cónyuges supervivientes como beneficio por su servicio. Los préstamos pueden ser:
Directos, en los que el VA presta directamente al prestatario, o
Garantizados, en el que el VA asegura el préstamo de un tercero prestamista
Préstamos del USDA
Son préstamos respaldados por el gobierno que alientan a los compradores con ingresos bajos o moderados a considerar la posibilidad de adquirir viviendas en zonas con menor densidad de población. En un esfuerzo por promover el desarrollo de las zonas rurales, el Departamento de Agricultura de los EE. UU. (USDA) ofrece dos opciones de préstamo del USDA:
Directos, en los que el USDA presta dinero directamente a los prestatarios
Garantizados, en los que el USDA asegura préstamos de terceros prestamistas en nombre de los prestatarios. Hay muchos puntos a considerar para valuar una hipoteca, saber que tan buena opción es financiarse y en dado caso conocer el valor presente de los Valuación de hipotecas pagos futuros. En 4 sencillos y concisos pasos
1. Reunir Información Clave 2. Calcular los Pagos Mensuales
Monto del Préstamo (Principal): La cantidad original del Si no tienes el monto de los pagos mensuales, puedes préstamo o el saldo actual si ya has realizado algunos calcularlo usando la fórmula de amortización de hipoteca: pagos. Tasa de Interés: La tasa de interés anual del préstamo. Plazo del Préstamo: El número total de años para pagar PMTPMT = Pago mensual el préstamo. PP = Monto del préstamo Pagos Mensuales: El monto de los pagos mensuales. rr = Tasa de interés mensual (tasa anual dividida por 12) nn = Número total de pagos (plazo del préstamo en años multiplicado por 12)
3. Calcular el Valor Presente de los Pagos Futuros 4. Ajustar por Cualquier Cambio en la Tasa de Interés o Plazo Para calcular el valor presente de los pagos futuros, utilizas la fórmula del valor presente de una anualidad: Si la tasa de interés o el plazo del préstamo cambian en el futuro, necesitarás ajustar los cálculos para reflejar esos cambios. Esto puede implicar recalcular los pagos mensuales y el valor presente utilizando la nueva tasa de interés y el nuevo plazo. PVPV = Valor presente de los pagos futuros PMTPMT = Pago mensual rr = Tasa de interés mensual nn = Número total de pagos restantes Consideraciones adicionales para la valuación de la hipoteca
Cambios en la Tasa de Interés: Si tienes una hipoteca de tasa ajustable, debes estar preparado para re calcular los pagos y el valor presente cada vez que la tasa cambie.
Pagos Adicionales: Si planeas hacer pagos adicionales al principal, esto reducirá el número total de pagos y puede afectar el valor presente.
Costos Adicionales: No olvides considerar los costos adicionales como seguros, impuestos sobre la propiedad y otros cargos asociados.
Realizar una valuación de una hipoteca requiere atención a los detalles y un entendimiento sólido de los conceptos financieros involucrados. Valores respaldados en hipotecas
En la película "The Big Short" se mencionan varios instrumentos financieros que jugaron un papel clave en la crisis financiera del 2008. Algunos de los principales instrumentos financieros mencionados son:
Subprime Mortgages (Hipotecas Subprime): Son hipotecas otorgadas a prestatarios con baja calificación crediticia, que tienen un mayor riesgo de impago. Estas hipotecas fueron empaquetadas y vendidas a inversores.
Mortgage-Backed Securities (MBS): Son valores respaldados por una hipoteca o una colección de hipotecas. Los pagos de la hipoteca se agrupan y se convierten en pagos de estos valores.
Collateralized Debt Obligations (CDOs): Son un tipo de derivado financiero que consolida varias hipotecas en un solo instrumento financiero, dividiendo los riesgos en diferentes tramos (tranches) con diferentes niveles de riesgo y rendimiento.
Credit Default Swaps (CDS): Son contratos de seguro contra el impago de deuda. En la película, los protagonistas compran CDS para apostar contra (o asegurar) las hipotecas subprime, esperando que el mercado de la vivienda colapse y ellos puedan obtener beneficios.
Synthetic CDOs: Son similares a los CDOs tradicionales, pero en lugar de contener hipotecas reales, contienen CDS sobre hipotecas subprime. Esto amplificó el riesgo en el sistema financiero.
Adjustable-Rate Mortgages (ARMs): Son hipotecas con tasas de interés que pueden cambiar periódicamente en base a un índice predeterminado. Muchos prestatarios con hipotecas subprime tenían ARMs con bajas tasas iniciales que aumentaron drásticamente después de un período inicial. Referencias:
Fretel Huayta Jhonatan (Créditos de Las Cajas Municipales y Su Incidencia en El Desarrollo Empresarial de Las Mypes Del Sector de Rectificaciones de Motores en El Distrito de Amarilis 2018)
Fretel Huayta Jhonatan (Créditos de Las Cajas Municipales y Su Incidencia en El Desarrollo Empresarial de Las Mypes Del Sector de Rectificaciones de Motores en El Distrito de Amarilis 2018)
