TEMA 2: LA POSSESSIÓ

1. LA POSSESSIÓ: CONCEPTE I NATURALESA.

La possessió és el poder de fet1 sobre una cosa o un dret, exercit per una persona com a titular o per mitjà
d’una altra persona2. En definitiva, la possessió és un fet que serveix per presumir, a partir d’un fet, que un
subjecte es titular d’un dret.

‘’Art 522-1. Se presume que los poseedores son titulares del derecho en
cuyo concepto poseen el bien.’’

La possessió és el poder de fet sobre una cosa o un dret, exercit per un mateix o per intermediació d'una
altra persona, i en concepte d'un dret del qual el posseïdor pretendre ser titular. En altres paraules, el
posseïdor té el poder o control sobre un bé, amb independència de la titularitat sobre el mateix; això sí, amb
l'ànim d'aparèixer com a titular d'un dret que legitimaria per exercir aquest poder o control.

Ex: jo tinc el llibre que acabo de comprar i que el venedor, un cop pagat el preu, m'ho lliurament.
Amb el llibre sota el braç, em comporto com a propietari del mateix; davant aquesta aparença,
qualsevol pot afirmar que jo sóc realment el propietari. Ara bé, aquest poder que jo exerceixo sobre
el llibre és tan sols una aparença o una imatge del meu dret de propietat, imatge que jo propici amb
el meu comportament -passejar-me amb el llibre sota el braç- si el llibre no és meu i si ho tinc en el
meu poder és perquè algú m'ho ha prestat (comodat).

En aquest sentit, el propietari és posseïdor, però també ho són l'arrendatari i el comodatari, individus
que tan sols tenen un dret personal sobre el bé posseït. Fins i tot, i encara que això pugui semblar
paradoxal, també és posseïdor un individu que no té cap dret sobre la cosa, com el lladre.

El fet de tenir la possessió comporta dues conseqüències:

− D’un fet es pot presumir un dret.
− La possibilitat del posseïdor de defensar-se contra qualsevol pertorbació contra la possessió.

‘’Art 522-7. Los poseedores y detentadores tienen pretensión para retener y recuperar
su posesión contra cualesquiera perturbaciones o usurpaciones, de acuerdo con lo
establecido por la legislación procesal.’’

Tot i així, la possessió és una ficció jurídica, és a dir, no és definitiva.

Pel que fa a l’objecte de la possessió, l’art 521 determina que la possessió recau sobre coses i drets.

1 La prova que la possessió es un fet i no un dret és que no es pot inscriure en el registre de propietat. Així, el dret és
la propietat i la possessió és el fet que ens permet presumir la propietat. (art 5 LH)
2 Sobre un mateix bé pot concórrer una pluralitat de possessions (ex: el propietari del pis que el té arrendat és posseïdor
però també ho és qui habita)
2. POSSESSIÓ I DETENTACIÓ.
Per entendre la possessió cal fer referència al corpus i a l’animus. El corpus és el fet, el control sobre la
cosa, i l'animus és la voluntat d'aparentar ser titular d'un dret

Quan queda clar que amb el control de la cosa no es pretén ser posseïdor de la mateixa, sinó que de mera
tolerància (uns veïns que deixen a altres utilitzar unes coses del seu jardí), diem que no hi haurà animus
però sí corpus.

Si els veïns presumeixen que hi ha una voluntat de prendre el control de les coses, en aquest cas, hi ha
animus i corpus. ¿Seran posseïdors de la cosa si ho fan durant molt de temps? Acabaran usucapint. La mera
detenció no permet la usucapió. Per a usucapir cal que hi hagi possessió i afegir l'element espiritual (animus).

La detenció s'ha de considerar com una categoria residual en relació amb la possessió. Això es justifica
perquè la mera detenció es basa exclusivament en el corpus. El pas a la possessió, que requereix, a més,
l'animus, pot fer-se de manera unilateral pel tenedor: el simple tenedor decideix ell sol canviar la justificació
de la seva relació amb la cosa i manifesta que si la té sota el seu poder és perquè té dret a fer-ho.
Quins efectes té la detenció?
• efecte negatiu: no hi ha possessió
• efecte positiu: el simple detentador mereix protecció en la seva detenció.

Ex: jo aparco sempre al pàrquing del meu veí, ell em deixa durant anys. Això, en base a
l’art 531-24.2 no em permet adquirir la possessió mitjançant la usucapió degut que la
mera tinença no permet la usucapió ja que haig de tenir la possessió. Tot i així, el tenidor
es pot defensar davant l’atac de tercers.

3. LES CLASSES DE POSSESSIÓ.

3.1. En relació amb el dret a posseir: possessió de bona fe i possessió de mala fe.
Tant el posseïdor de bona fe com el de mala fe són persones que no tenen dret a posseir i que, en
conseqüència, perden la seva possessió en favor d'una altra persona que té un "millor dret a posseir".
Aquesta situació pot produir-se per diferents motius.

El posseïdor de bona fe, que no té dret de posseir, no sap que no té dret i creu, per tant, que la seva
possessió és correcta. En canvi, el posseïdor de mala fe, que tampoc té dret de posseir, ho sap. Si un
venedor fa una compravenda d'una cosa robada, la persona que adquireix la cosa serà posseïdora de bona
fe. En canvi, si sap que la cosa ha estat robada, serà posseïdora de mala fe.

Ex: el venedor d'una cosa aliena pot lliurar la possessió del venut, però no pot transmetre la seva
titularitat, per manca de poder de disposició; evidentment, llevat que el venedor arribi a adquirir la
titularitat del bé venut. També es produeix aquesta situació en el cas de l'hereu aparent, que creu haver
adquirit en virtut de l'últim testament vàlid atorgat pel causant, testament que va resultar haver estat
revocat per un altre posterior
L’art 521-7 determina que la bona fe es presumeix sempre i els seus efectes s’acaben a partir del moment
en que els posseïdors saben que no tenen dret a posseir.

Ara bé, si algú diu que X persona és posseïdora de mala fe, haurà de provar-ho (que no és fàcil). Els efectes
de la bona fe finalitzen en el moment en què el posseïdor sap que no té dret de posseir, és a dir, quan hi ha
coneixement.

Qui acaba pagant les reparacions de la cosa posseïda? Un dels criteris essencials es basa en la bona o la
mala fe del posseïdor. Per exemple, el posseïdor de bona fe sap que tots els rendiments d'una finca se'ls
queda, en canvi, el posseïdor de mala fe ha de restituir des del moment de la reclamació.

Figura de la retenció: article 569-3. Aquest dret és un dret real de garantia que el que ve a dir és que fins
que X no que em pagui, em quedo amb la possessió de la cosa.

3.2. En relació amb l'exercici de la possessió: per un mateix o per una altra persona.

Diferents articles del CCC preveuen que el poder de fet pot ser exercit directament pel posseïdor o bé
mitjançant el concurs d'una altra persona (que, al seu torn, pot ser o no posseïdor). Per tant, l'exercici de la
possessió pot exercir pel mateix posseïdor, o per mitjà d'una altra persona.

Que la possessió es pugui exercir mitjançant el concurs d'una altra persona ens porta a una distinció bàsica
entre tipus de possessió que, encara que no estan explícitament contemplats en el CCC, sí que són
tradicionalment reconeguts per la doctrina i la jurisprudència:

− Possessió immediata: implica un contacte directe i immediat amb la cosa.

− Possessió mediata: el contacte directe no existeix, però és possible seguir parlant de possessió, doncs
sobre el posseïdor mediat recauran alguns dels efectes de la possessió. (Aquest és el cas, per exemple,
de la persona que està usucapint una finca, i que decideix cedir-la en arrendament. Tot i no tenir un
contacte directe amb la finca, un dels efectes de la possessió, com és la usucapió, recaurà sobre
l'arrendador, i no sobre l'arrendatari, tot i ser aquest qui té el contacte directe amb l'immoble.)

4. CONFIGURACIÓ JURÍDICA. ELS TRES PUNTS DE VISTA SOBRE LA POSSESSIÓ.

4.1. El contingut de la possessió

Ens plantegem què és posseir: és una situació purament de fet, fàctica, és a dir, que una cosa o dret queda
subjecta a l'àmbit de la nostra voluntat. Només hi hauria un cas en què la possessió es podria considerar
com un dret.

Com a situació de fet ha de tenir una certa permanència en el temps, de manera que els actes purament
puntuals, que no tenen una estabilitat, no afecten la possessió (no són possessoris). Això ho podem veure
en l'article 521-6.3. Els actes clandestins, que no tenen visibilitat, per exemple, no són objecte de possessió.
(ex: el lampista de la casa que fa una reparació és cert que té un contacte amb la casa però no direm que
és posseïdor, ja que és un acte puntual)

El lampista fa un contracte d'arrendament d'obra o servei, i aquest contracte és el que ens lligaria amb una
empresa constructora, i el que l'uneix amb l'empresa és un contracte d'obra però en aquest cas, els
empresaris són posseïdors de la finca , perquè va més enllà d'un acte puntual. Aquest últim exemple ens
servirà quan parlem del dret de retenció (art. 569-3).
La relació de poder entre el subjecte i l'objecte en què consisteix la possessió, presenta diverses
característiques:

1. És una relació d'exclusió: que permet al posseïdor deixar fora de la influència de terceres persones
el bé que ell mateix està posseint. Això no vol dir que el posseïdor estigui constantment en contacte
material de la cosa; n'hi ha prou que la cosa estigui dins de l'esfera de la seva voluntat.

2. És una relació de plenitud: la possessió és un poder sobre la cosa tan absorbent que no pot ser
compartida, al mateix concepte, amb un altre posseïdor. És a dir, que no pot haver-hi dos (o més)
possessions amb el mateix contingut sobre un mateix objecte, ja que s'exclouen mútuament per ser
incompatibles (art. 521-4.2); per exemple, no pot haver-hi dos possessions en concepte de propietari
exclusiu, o d'usufructuari exclusiu.

3. És una relació d'autonomia: la relació de poder en què la possessió es basa exigeix que el posseïdor
no pugui quedar totalment sotmès a les ordres d'una altra persona, doncs llavors ja no es tractaria
de posseïdor, sinó d'un simple servidor de la possessió. El posseïdor, per poder ser qualificat com a
tal, ha de tenir una mínima autonomia en la decisió. A més, la possessió no ha de provenir de la
tolerància d'un altre; els actes merament tolerats no són possessoris (art. 521-1.2).

4.2. L'objecte de la possessió: les coses i els drets. Drets possessoris i no possessoris.

L’objecte de la possessió són els béns. Segons l’art 511-1 són béns les coses i els drets patrimonials que
siguin susceptible de comerç. En aquesta línia, es consideren coses els objectes corporals susceptibles
d'apropiació, així com les energies, en la mesura que ho permeti la seva naturalesa.

Pel que fa a la possessió de drets, es refereix a exercitar o tenir la possibilitat d’exercitar un dret. (ex: cobrar
una renda) El fet d’exercitar un dret no significa que qui l’exercita sigui titular d’aquell dret, sinó que el
posseeix.

Per tant, des del punt de vista possessori, qui exercita el dret o qui pot exercir-lo és posseïdor del dret.

Cal esmentar que queden excloses de la possessió les coses no apropiables per la seva naturalesa (per
exemple, l'aire) i aquelles que, tot i que serien apropiables des del punt de vista físic, no ho són des del punt
de vista jurídic, al trobar fora del comerç.

La nota essencial que ha de tenir un dret per a ser susceptible de possessió és la seva patrimonialitat. De
manera que només són apropiables els drets patrimonials (reals o de crèdit). En canvi, els drets que es
refereixen a la persona (drets de la personalitat i familiars) no són posseibles.

En què consisteix "posseir un dret"? És evident que no podem parlar d'una tinença corporal o material,
perquè el dret no té una entitat físicament aprehensible. Per tant, la resposta la podem extreure de l'art. 521-
1, que es refereix a l'actuació del posseïdor com a titular d'un dret.

Per tant, posseir un dret és tenir la possibilitat d'exercitar les facultats que el dret dona. (ex: posseeix el dret
d'usdefruit la persona que, amb independència de ser o no titular, té la cosa en el seu poder, la fa servir i
gaudeix de la mateixa com usufructuari; i posseeix el dret de renda vitalícia aquell que, encara que no sigui
titular d'aquest dret, ve exigint i cobrant periòdicament una quantitat en concepte de renda vitalícia)
En conclusió, posseïdor d'un dret és la persona que té, de fet, el poder que correspon a un dret, amb
independència de la titularitat del mateix. El concepte de possessió d'un dret és realment útil en el cas dels
béns incorporals.

Tot l'anterior ens porta a distingir entre:

− Drets possessoris: comporten possessió sobre la cosa. Són aquells en el contingut dels quals recull
la possibilitat de posseir l'objecte sobre el qual el dret recau. Així, per exemple, qui posseeix un dret
d'usdefruit, posseeix també, normalment, la cosa usdefruitada.
− Drets no possessoris: són els que no contemplen la possibilitat de posseir l'objecte sobre el qual el
dret recau. Per exemple, qui posseeix una servitud, no posseeix la finca servent; el mateix succeeix en
el cas del posseïdor d'un dret de tempteig i retracte. És, sens dubte, en aquests casos, on el concepte
de possessió del dret cobra major importància.

4.3. El concepte possessori.

És posseir un dret amb un determinat contingut. Això no significa que s’hagi de ser titular del dret, sinó que
es refereix a posseir un dret i actuar com a titular. El dret possessori s’aplica a drets reals que contemplen
la possessió.

El concepte possessori no prejutja la veritable titularitat del dret. Els tipus de conceptes possessoris són
múltiples. Així, una persona pot posseir una cosa en concepte de propietari, o per conservar-la (dipositari),
o per utilitzar-la (arrendatari, usufructuari, comodatari), o en concepte de garantia (penyora, dret de retenció).

Una de les principals característiques de la possessió és la possibilitat que sobre un mateix objecte concorri
una pluralitat de possessions, sempre que els conceptes possessoris siguin compatibles. Perquè això sigui
possible és necessari que els drets corresponents siguin compatibles entre si, en el sentit que les facultats
dels diferents drets puguin coexistir sobre el mateix objecte.

Aquesta situació es dona amb freqüència, per exemple, en tots els casos de cotitularitat. Es pot donar fins i
tot el cas de coexistència de tres o més conceptes possessoris sobre una mateixa cosa; així, en matèria de
peça poden concórrer 03:00 possessions en tres conceptes diferents: la del propietari, la del creditor
pignoratiu i la del dipositari.

Un altre tema és el canvi de concepte possessori. Un cop adquirida la possessió en un concepte determinat,
es presumeix la continuïtat del mateix, excepte prova en contra. Aquesta inversió es pot fer de manera lícita
o il·lícita:
• De manera lícita: mitjançant la intervenció d'un tercer, mitjançant el corresponent títol (ex: l'arrendatari
que compra la finca i passa a ser propietari de la mateixa).
• De manera il·lícita: per un acte unilateral del posseïdor de la cosa, que suposa una usurpació, una lesió
en la possessió anterior.
5. L'ADQUISICIÓ, LA CONSERVACIÓ I LA PÈRDUA DE LA POSSESSIÓ.

5.1. L'adquisició de la possessió.

L’article 521-2 determina que la possessió s'adquireix:

a) Quan els posseïdors subjecten la cosa o el dret a l'àmbit del seu poder.
b) Quan la cosa o el dret ha estat posat a disposició dels nous posseïdors, segons es dedueix de la
relació jurídica existent entre els antics i els nous posseïdors.

5.1.1. La capacitat de l'adquirent.

És adquirent qui té la cosa sobre el seu control.
L’art 521-3 determina que per adquirir la possessió n'hi ha prou que l'adquirent tingui capacitat natural. Atès
que l'adquisició de la possessió és un acte beneficiós, que no comporta cap risc econòmic, no cal protegir a
l'adquirent exigint-li que tingui plena capacitat d'obrar. La capacitat natural s'exigeix només per el fet
d'adquirir la possessió.

Ara bé, per a l'exercici dels drets que deriven de la possessió (per exemple, per reclamar els fruits, o per
defensar-se contra una pertorbació), i atès que aquest exercici pot posar en perill la integritat del patrimoni
del posseïdor, l'art. 521-3.2 exigeix la plena capacitat d'obrar.

5.1.2. Les modalitats adquisitives. Especial consideració de la violència.

L'art. 521-2 enumera les diferents modalitats adquisitives de la possessió. En concret, el seu apartat 1r
estableix el següent: "La possessió de s'adquireix: a) quan els posseïdors subjecten la cosa o el dret a l'àmbit
del seu poder ".

El CCC preveu, d'una banda, diferents maneres d'adquirir la possessió legítimament, i sense necessitat de
cap intervenció del posseïdor anterior. Aquest tipus d'adquisició es produeix en els supòsits següents:

a) Adquisició dels fruits, un cop separats de la cosa mare. Així els adquireix el propietari, per accessió.

b) Per ocupació material. És el cas de la cosa abandonada; si la cosa no tenia amo, l'ocupant adquireix
la propietat de la mateixa.

c) Adquisició a través d'un fet, amb independència de qualsevol acte humà. Aquest és el cas, per
exemple, de l'adquisició de la possessió dels béns mobles situats dins d'un immoble la possessió
s'adquireix amb independència de la voluntat del posseïdor, que fins i tot pot ignorar l'existència dels
esmentats béns mobles.

El CCC preveu, d'altra banda, l'adquisició consentida pel posseïdor anterior. Aquest tipus d'adquisició es
produeix en els dos supòsits següents:

a) La tradició, que consisteix en el lliurament de la possessió d'un bé pels antics posseïdors als nous.
Però la tradició no és simplement el mer fet del lliurament de la cosa, sinó que es tracta d'un acte
unilateral.
b) El usufructuari i les altres persones amb dret als fruits, els adquireixen per dret de percepció, en el
moment en què se separen de la cosa mare.
Pel que fa a l’especial consideració de la violència:
L’art 521-2.2 diu que la possessió no es pot adquirir amb violència si els posseïdors anteriors s'hi oposen.
Hi trobem una contradicció en l'art 521-8.e: la possessió es perd per la possessió d'una altra persona, fins i
tot l'adquirida per un lladre.

El que ens diu l'article 521-8 és el següent: hi ha un robatori, i el propietari era posseïdor fins que es produeix
el robatori. El lladre, a partir d'aquell moment, té les coses sota el seu control, per tant és posseïdor? Sí,
perquè es comporta com a propietari, per molt que hagi actuat amb violència.

Fins el lladre és posseïdor i mereix protecció, però durant un any, es fa la ficció jurídica de considerar la
persona que li han robat també posseïdor, i li puc reivindicar el lladre, ja que és propietari de la cosa almenys
durant 1 any. Però no oblidem que el lladre pot acabar tenint la propietat de la cosa. L'art 521-8 el que ve a
dir és que si la possessió del lladre es consolida, la possessió es convalida. Va a haver de ser la persona
que li han robat la que hagi de suportar la càrrega de la prova.

5.2. La conservació de la possessió. Els actes tolerats i els actes clandestins.

La conservació és una situació de fet a la que l'ordenament jurídic atorga unes conseqüències tan importants
que fan convenient que no es vegi afectada per situacions o actes d'importància merament marginal, o que
no tinguin una continuïtat o estabilitat en el temps. En definitiva, preval el dret del posseïdor a seguir posseint,
per sobre d'actuacions materials i jurídiques d'importància secundària.

Això té una doble implicació:

a) Per a conservar la possessió no cal exercitar-la, sinó que n'hi ha prou amb tenir el bé sota el control
de la voluntat del posseïdor.
b) La detenció no afecta la possessió. Els actes tolerats pel posseïdor actual, els realitzats
clandestinament i els actes merament puntuals o asilats, és a dir, sense continuïtat, no afecten la
possessió; és a dir, ni produeixen ells mateixos els efectes propis de la possessió, ni alteren els
efectes de la possessió en curs.
 5.3. La continuïtat en la possessió.
Segons l'art. 521-6.1, "es presumeix que els posseïdors han posseït un bé de manera continuada des que
en van adquirir la possessió i poden unir llur possessió a la dels seus causants". En aquest sentit, es
presumeix la continuïtat de la possessió no només a partir del moment en què la va adquirir el posseïdor
actual, sinó també en relació amb el seu causant, és a dir, amb qui li va transmetre la possessió.

En aquest sentit, el posseïdor actual pot unir la seva possessió a la del seu causant. S'entén que l'hereu que
ha pres possessió de l'herència, continua la possessió del seu causant sense interrupció. Com a complement
de l'eficàcia d'aquesta presumpció, l'art. 521-6.2 afegeix una presumpció de continuïtat en el concepte
possessori: "es presumeix que els posseïdors mantenen el mateix concepte possessori que tenien quan van
adquirir la possessió".

Finalment, la idea de continuïtat en la possessió no es trenca encara que l'exercici de la possessió es vegi
impedit o interromput temporalment. Com sabem, s'admet, durant un any, la coexistència de dues
possessions: la del posseïdor actual, i la possessió incorporal del posseïdor anterior, ara desposseït. En
conseqüència, se segueix considerant a aquest últim, durant un any, com a posseïdor tot i no tenir el control
material del bé.

Ex. A posseeix des de fa 15 anys, des de 2003 va adquirir la possessió, però, qui va transmetre no era
propietari de l'objecte (ni qui va transmetre a aquest tampoc), per tant es tracta d'una cadena de posseïdors
NO propietaris. Per tant, A no serà propietari; no ha usucapit ja que es tracta d'una finca, que és un bé moble
i calen 20 anys per a això; ¿Què pot fer? Sumar la seva possessió més la possessió del posseïdor anterior,
de manera que ja haurà aconseguit la usucapió i es convertirà en propietari.

5.4. La pèrdua de la possessió.

L'art. 521-8 enumera una sèrie de causes per les quals la possessió "s'acaba" o "es perd":
a) La cessió voluntària dels béns que són objecte de la mateixa a una altra persona: en un concepte
incompatible amb la possessió de la persona que fa la cessió. Es tracta, en definitiva, de la tradició en
sentit ampli, és a dir, el lliurament de la possessió del bé que l'antic posseïdor fa al nou.

b) L'abandonament: és un acte unilateral pel qual el posseïdor exclou la cosa de l'àmbit de la seva voluntat.
Si es tracta de coses mobles, l'abandonament també afecta al dret de la propietat, ja que és susceptible
d'ocupació; en el cas dels béns immobles, la titularitat passa a l'Estat.

c) La pèrdua o destrucció total.

d) El fet de quedar fora del tràfic jurídic.

e) La possessió per una altra persona, fins i tot adquirida contra la voluntat dels anteriors posseïdors, si
la nova possessió dura més d'un any. Tot i que la possessió és una situació de fet, en aquest cas es
pot afirmar que passa a ser un dret.
Què passa si li deixo la cosa o la presto? Segueixo tenint la possessió de la cosa, segueixo sent propietària,
de manera que és una possessió compartida, ja que la persona pot utilitzar-la però amb una sèrie de
restriccions.
 6. ELS EFECTES JURÍDICS DE LA POSSESSIÓ.

6.1. La presumpció de titularitat. (examen)

A partir del fet de la possessió es podria arribar a la conclusió que el posseïdor és efectivament titular del
bé. Ara bé, la presumpció de titularitat decau quan la cosa o el dret posseïts estan inscrits en el Registre de
la Propietat o al Registre de Béns Mobles a favor d'una altra persona.

L'excepció és que la presumpció de titularitat decau quan el bé posseït està inscrit en el Registre de la
Propietat o en el de Béns Mobles a favor d'una altra persona, ja que es tracta de registres en què de la
inscripció es presumeix la possessió del bé registrat.

La contraexcepció és que el posseïdor actual (no inscrit) pugui al·legar al titular inscrit (la possessió del qual
presumeix com a conseqüència de la inscripció) un títol que en justifiqui la possessió. El CCCat el que fa és
prevaler aquella presumpció que es basa en l'existència d'un registre públic, per davant de la qual es basa
en el simple fet de la possessió; però, aquesta presumpció decau davant la presentació d'un títol que justifiqui
la possessió del posseïdor actual (per exemple, un contracte d'arrendament, de dipòsit o de comodat).

6.2. L'adquisició de bona fe de béns mobles.

L'art. 522-8 estableix que l'adquisició de la possessió d'un bé moble de bona fe i a títol onerós comporta
l'adquisició del bé, encara que els posseïdors anteriors no tinguessin poder de disposició suficient sobre el
bé o el dret. Aquesta norma tracta de resoldre el conflicte d'interessos entre l'estabilitat del dret de propietat
i la seguretat del tràfic jurídic.

El problema està en decidir entre el dret del propietari desposseït i la protecció de l'adquirent d'un bé, en el
cas en què aquesta adquisició ha estat feta de bona fe, basant-se en una aparença jurídica irreprotxable,
quan en realitat estava adquirint d'algú que no tenia poder de disposició suficient per transmetre la titularitat
del bé (adquisició a non domino).

En aquest sentit, podem destacar la controvèrsia entorn a l'abast i significat de l'art. 464 CC espanyol, el qual
estableix que la possessió dels béns mobles, adquirida de bona fe, equival a títol. No obstant això, el que hagués
perdut un bé moble, o hagués estat privat d'ella il·legalment, podrà reivindicar de qui la posseeixi.
El sentit d'aquesta norma ha donat lloc a diferents teories: des de la "romanista" a la "germanista". En síntesi, la
tesi germanista, entén que qui adquireix de bona fe la possessió d'un bé moble a través d'un negoci jurídic vàlid
realitzat amb qui, en aparença és titular de la mateixa, es converteix automàticament en propietari, tot i la falta
de poder de disposició de qui li va transmetre la cosa.

El CCC ha optat per la tesi germanista, ja que és la que contribueix millor a la seguretat del tràfic jurídic.
Ara bé, els adquirents han de facilitar als propietaris inicials, si els ho requereixen fefaentment, les dades
que tinguin per a identificar les persones que els van transmetre el bé. En cas contrari, responen de la
indemnització pels danys i perjudicis que els hagin ocasionat. La finalitat d'això és que l'antic propietari del
bé pugui reclamar el rescabalament i la indemnització a la persona a qui l'hi va transmetre en primera
instància. Per a això, ha de, a més de donar les dades per identificar la persona que li va transmetre el bé,
donar totes les dades de què disposi per facilitar la localització.
 6.3. La protecció de la possessió.
L'art. 522-7.1 estableix que els posseïdors i els detentors tenen pretensió per a retenir i recuperar llur
possessió contra qualssevol pertorbacions o usurpacions. Aquest precepte atorga la protecció possessòria
tant al posseïdor com a detentor.

L'art. 522-7.2 regula l'anomenada acció publiciana en els següents termes: "Els posseïdors poden
recuperar, per mitjà de l'acció publiciana, la possessió de la cosa o el dret davant dels posseïdors sense dret
o de pitjor dret. Qui usucapeix ha de provar que té millor dret a posseir. En el sentit exposat, l'acció publiciana
permet al posseïdor que es troba pròxim a culminar la usucapió d'un dret sobre un bé, recuperar la possessió
de la cosa o dret davant del posseïdor actual sense dret o "de pitjor dret".

7. LA LIQUIDACIÓ DE LA SITUACIÓ POSSESSÒRIA.

L'art 522-2 presenta una sèrie d'articles que es refereixen a qui es fa càrrec de les despeses de reparació
de la cosa, a qui pertany als fruits, etc. Aquest article i següents regula aquesta matèria i es basa
essencialment en la bona fe i mala fe del posseïdor.

Pel que fa als fruits, el posseïdor de bona fe fa seus els fruits percebuts mentre va durar la seva possessió
i, lògicament, ha d'assumir les despeses originades per a produir. En quant als fruits pendents en el moment
en què s'ha de lliurar la possessió, qui té un millor dret a posseir pot fer-los seus, pagant les despeses
originades per a produir.

El posseïdor de mala fe ha de restituir els fruits produïts a partir del dia en què es va iniciar la possessió de
mala fe o bé el seu valor. Per evitar una situació d'enriquiment injust, el nou posseïdor ha de reemborsar les
despeses necessàries que el posseïdor de mala fe va fer per obtenir els fruits.

Pel que fa al deteriorament o pèrdua, el posseïdor de bona fe no respon del deteriorament o pèrdua de la
cosa o el dret posseïts, llevat que hi hagi actuat amb negligència o dol a partir del moment en què se'ls ha
notificat la reclamació basada en la possible existència d'un millor dret a posseir.

El règim de la responsabilitat pel deteriorament o pèrdua del bé posseït està de manera confusa i errònia en
l'art 522-5. Aquest precepte estableix que els posseïdors de mala fe responen sempre del deteriorament o
pèrdua de la cosa o el dret posseïts a partir del moment en què es notifica la reclamació, fins i tot en el cas
que aquest deteriorament o la dita pèrdua s'esdevinguin de manera fortuïta si ha endarrerit maliciosament
el lliurament de la cosa als posseïdors legítims.

Aquesta regulació no té molta lògica, ja que el posseïdor de mala fe no assumiria cap responsabilitat per la
seva actuació negligent o dolosa anterior a la reclamació, el que no té sentit en una persona que sap que no
té dret a posseir. El que l'art. 522-5 hauria de dir és que el posseïdor de mala fe respon sempre del
deteriorament o pèrdua de la cosa posseïda, produïts per negligència o dol; a més, respon del deteriorament
o pèrdua causats per força major a partir del moment en què es produeix la reclamació de qui diu tenir un
millor dret a posseir.
 TEMA 3: L’ADQUISICIÓ DELS DRETS REALS
1. EL TÍTOL ADQUISITIU.

Pel que fa al sistema d’adquisició: hi ha diferents modes d’adquirir la possessió:

− Fets naturals (art 542-1): es pot arribar a adquirir un dret real. Són aquells fets que es creen com a
conseqüència de la naturalesa, sense intervenció humana.
− Actes Jurídics:
• Materials (art 542-20): ocupació o aprensió d’un bé pot acabar donant la possessió d’un bé.
• Espirituals (art 1 RD 1/1996): la creació espiritual pot donar l’adquisició d’un dret real. (ex:
Novel·la literària)
− Negocis Jurídics: mitjançant la realització d’alguns contractes. Només aquells que tenen efectes
translatius, dintre d’aquest els de propietat i possessió. Independentment de si el bé s’entrega
immediatament o posterior a la realització del contracte.

Pel que fa als tipus de títols adquisitius trobem:

• Originaris: el dret neix ex novo (no existeix i nosaltres creem el dret). La descoberta, el tresor, la
ocupació i l’accessió. No hi ha translació del dret. No hi ha un transmitent amb el que, l’adquisició no
necessita de transmitent.

• Derivatius: traslladem un dret a un altre titular.

 Exercici Unilateral: El cedim, no necessitem la intervenció de cap altre subjecte. Dret d’Opció
i Tanteig
 Bilateral: Necessitem un acord, implica actuació de les dues parts.
▪ Translatiu: Tinc nomes el dret i en el contracte es fa l’entrega del dret.
▪ Constitutiu: Tinc un dret real i respecte i d’acord un altre persona creo ex novo un altre
dret (Cessió, reserva...).

• Universals: en adquirir una herència amb diverses propietats, jo les adquireixo totes amb un sol acte
com es l’acceptació de l’herència, compra d’una col·lecció de quadres... En resum, adquisició d’un
conjunt en un sol acte on s’adquireix el dret real de la totalitat:
• Particulars: Adquireixo només la propietat d’una sola cosa
• Gratuïts: No comporta benefici o despesa econòmica
• Onerosos: Comporta benefici o despesa econòmica.

Aquest sistema d’adquisició el trobem a l’art 531-1 CCC. L’adquisició dels drets reals a Catalunya requereix
títol i determinats ates i formalitats legals. Per transmetre i adquirir bens cal, a més del títol d’adquisició, la
realització, si escau, de la tradició o els actes o de les formalitats que estableixen les lleis.
El títol es un document que reconeix la translació del dret. Només es pot realitzar amb els drets reals de
caràcter possessori.
2. L'ADQUISICIÓ CONTRACTUAL.
Neix perquè existeix un acte jurídic, un títol, que permet l’adquisició i actua com a fonament jurídic o causa
d’adquisició.
El títol es vincula a un contracte però, en parlar de títol d’adquisició parlem de qualsevol causa que justifiqui
una modificació jurídica. S’admeten:
− Contractes translatius del Dret.
− Donació: Art. 531-7
− Successió Mortis Causa:
− La Llei: pot fer que, de manera directa, es produeixi l’adquisició d’un dret real. Esta previst legalment
aquesta adquisició.

2.1. L'adquisició dels drets reals possessoris: la teoria del títol i el mode.
En l’ordenament jurídic català parlem de la teoria del títol i el mode; hi ha d’haver lliurament/tradició del
bé (art. 531-3 CCC)

El mode és l’acte de lliurament mitjançant el qual es produeix efectivament la tradició/translació del Dret.
Aquesta teoria demana dues fases:
• Apareix el títol i implica que: l’adquirent del Dret obté un dret de crèdit un dret per exigir de l’altre part
el compliment. El transmitent, mitjançant el vincle del títol es veu obligat a dur a terme la transmissió
• La tradició; compliment de l’obligació adquirida mitjançant el títol.

És per això que, es diu que estem davant una obligació de resultat. Es necessari que es doni la entrega per
a complir amb l’obligació. Qualsevol incidència per alguna de les dues parts pot fer que no es porti a terme
la transmissió del Dret Real. Hi ha d’altres drets (Usucapió, Usdefruit...) que no necessiten la
tradició/translació.

L’ordenament reconeix determinades situacions per a dir qui es propietari del bé, es a dir, per a atorgar la
propietat del bé:
• Figura de la doble venda: no té en compte l’aspecte subjectiu sinó que, s’han de complir requisits:
 Bens Mobles: Qui tingui la possessió.
 Bens Immobles: Fa un ordre on es demana bona fe
 Inscrit al registre
 Tingui la possessió
Per a que es produeixi l’adquisició del dret real, en alguns casos, s’ha d’acceptar amb la finalitat que es doni
la translació del dret real. La formalitat es veu sobretot al dret hipotecari.

El dret d’opció de caràcter real per a que tingui tots els seus efectes requereix de la formalitat i la inscripció
registral.

2.2. L'adquisició dels drets reals no possessoris: el principi de consensualitat.

Als drets reals no possessoris no se’ls hi pot aplicar la teoria del títol i el mode perquè, al no ser possessori
no es necessari l’acte de translació.
Requereix un acord de voluntat inter partes pel qual, es transmet el dret (consens). Això dona
lloc a la translació. L’exemple més evident es el de Servitud de Pas (art. 566-2.1.)
 TEMA 4: LA TRADICIÓ

1. EL CONCEPTE DE TRADICIÓ.
La tradició es el desplaçament possessori dels antic posseïdors als nous posseïdors. La funció de la tradició
es doble:
• Desplaçament possessori sense virtualitat transmissora: entregar
• Completar l’iter transmitu: a la compraventa, aquesta es veu completa quan hi ha l’entrega/tradició
del bé (es completa l’Iter Contractual).

Un dels requisits de la tradició és que és de caràcter voluntari i bilateral (art. 531-4.1). A més, ha
d’anar acompanyada d’una finalitat o causa.

De manera general vinculem la causa en el contracte o títol d’adquisició tot i això, la causa sempre ha de
tenir per intenció transmetre el dret real.

2. LES MODALITATS DE TRADICIÓ.

Els arts. 531-4 i 531-5 recullen diferents modalitats de tradició:

− Tradició Real (art. 531-4): lliurament material del be, posar la cosa en possessió de l’adquirent.
L’entrega del be moble o l’ocupació possessòria del be immoble. Té la seva efectivitat quan fem
contractes verbals (sobretot si fem l’entrega instantània).

− Tradició simbòlica (art. 531-4.2.c): no s’entrega el bé pròpiament dit sinó que, entreguem algun
accessori que simbolitza el bé.
− Tradició consensual o “fingida (art. 531-4.2.e): no hi ha entrega material del bé. Requereix d’un acord
entre les parts de que es duu a terme aquesta tradició;

• Traditio brevi manu: Un arrendatari d’una vivenda l’adquireix, no cal la tradició del pis ja que, de
posseïdor passem a propietari.
• Constituto possessori: Construeixo un dret possessori respecte el dret de propietat. Cedeixo la
possessió però
• Impossibilitat física: Jo venc alguna cosa que no esta en el meu poder sinó que, esta en mans
d’una tercera persona amb el que no es pot fer l’entrega material del mateix.

− Tradició Instrumenta (art 531-4.2.a): transmissió de caràcter de bens incorporals. També en fer
escriptures publiques, no requereix un altre tipus d’entrega ja que, la sola escriptura inscriu el canvi de
propietari.
3. LA CAUSA DE LA TRADICIÓ.

De manera general una equivalència de la causa en el títol que dona lloc a la transmissió del dret, fem
aquesta equivalència amb el títol.

La tradició requereix una causa que justifiqui la mateixa, en el sistema jurídic català es requereix la causa
per donar efectivitat a la tradició. La Causa equival d’alguna manera al Contracte (CCC 531-3 = Contracte +
1901 CCE).

La Causa justifica la adquisició del accipiens, que adquireix el ius Posseidendi.

L’adquirent de bona fe, que tot i que no adquireix directament el transmitent legal, en adquirir de bona fe, no
pot ser vulnerat en el seu dret de nou posseïdor. Qui adquireix Ad Iusta Causa no se li poden vulnerar els
seus drets.

Sempre que estigui inscrit al registre de la propietat o es compri en un establiment públic, pensant que es
legal, tot i després demostrar-se que fos d’un altre propietari, si he adquirit de bona fe i Ad justa Causa no
poden reclamar el be. Només estaré obligat a facilitar la informació que hem demanin sobre el lloc de compra.

Altres causes:
− Causa Donandi: No deriva del títol. No hi ha una necessitat de consens. Però, si d’acceptació.
− Causa Solvendi: Compliment d’una obligació no imposada contractualment.
− Causa Credendi: fet de recepcionar un be en possessió amb l’obligació de retornar el be quan finalitza
el contracte mitjançant el qual e obtingut la possessió

4. ELS REQUISITS PERSONALS DE L'EFICÀCIA REAL DE LA TRADICIÓ.

El tradens, ha de tenir:
1. Posseir en el concepte que vulgui transmetre
2. Ser titular del Dret real, en cas de no tenir-ho, no te eficàcia.

Excepcions: Art. 34 L.H. i Art. 522-8

 TEMA 5: LA DONACIÓ

1. LA NATURALESA JURÍDICA DE LA DONACIÓ.

L’art 531-7 determina que és l'acte pel qual el donant disposa, a títol gratuït, un bé a favor del donatari, que
ha d'acceptar la donació i adquirir la propietat de la cosa; es tracta d'un acte unilateral, NO d'un contracte.
Perquè hi hagi donació, ha de donar-un desplaçament patrimonial.

Quan s'accepta la donació, aquesta és irrevocable, de manera que permet adquirir la propietat; per a la seva
transmissió també cal que es produeixi el lliurament de la cosa (traditio) (art 531-8 CCC)

L’acceptació fa que la donació que ja existia obtingui l’eficàcia d’adquirir la propietat.

2. L'ACTE DISPOSITIU DE DONACIÓ.

La donació és un acte pel qual es disposa d’un bé, és a dir, el donant actua sobre un bé que està en el seu
propi patrimoni.

2.1. L'estructura unilateral de la donació.

La donació NO és un contracte, es tracta d'un acte unilateral, liberal i amb causa gratuïta en el qual el donant
transmet al donatari un dret de propietat, o un altre dret real, sobre una cosa.
És un acte que NO requereix tradició perquè es produeixi la transmissió del Dret Real sobre l'objecte donat
ja que el lliurament de la cosa en la donació suposa un requisit de forma.

2.2. La capacitat del donant i del donatari.

El donant ha de tenir plena capacitat jurídica d'obrar i plena disposició sobre l'objecte, és a dir, ha de poder
actuar jurídicament sobre el bé. (art 531-10 CCC)

El donatari pot acceptar la donació si té capacitat natural, ja que no és un acte perjudicial. Tots els actes que
faci amb la cosa adquirida sí que necessitaran de complement de capacitat legal o de la protecció que sigui
necessària. Es permetrà fer donacions als concebuts i als no concebuts, l'acceptació l'ha de fer la seva
representant legal. (art 531-21 CCC)

També pot passar que es produeixi una donació amb càrrec (et dono la finca però has de fer X benèfic). En
aquests casos, l’acceptació l’ha de fer un representant legal.

2.3. L’objecte de la donació.

Es podrà donar un bé determinat o una pluralitat; la donació d'una universalitat de coses, d'una empresa,
etc. Es farà de forma extensiva de tot el conjunt de béns. (art 531-11 CCC)

NO es poden donar coses futures: aquelles que NO hi hagi o de les que NO es pugui disposar. (art 635 CC)

El títol gratuït és "feble?", Pot rebre una cosa a canvi de res. (art 451-22 CCC)
 2.4. La validesa de la donació: els requisits de forma.
L’art 531-12 CCC determina que l'acceptació s'ha de fer mitjançant escriptura pública. Així:

Les donacions de béns immobles solament són vàlides si:

− Els donants les fan i els donataris les accepten en una escriptura pública.
− L'acceptació realitzada en escriptura posterior o per mitjà d'una diligència d'adhesió s'ha de notificar
de manera autèntica als donants.

La donació dels béns mobles abasta dues possibilitats:

− Com a regla general: tant l’acceptació com la donació ha de fer-se per escrit.
− Podran fer-se verbal si simultàniament es dona el bé que es vol donar. Aquest lliurament és un requisit
de forma, NO és la traditio.

2.5. Les limitacions a l'efecte dispositiu.

2.5.1. Donacions condicionals i a termini.
Es permetrà que la donació sigui sotmesa a condició suspensiva o resolutòria (quan sigui suspensiva
l'eficàcia quedarà suspesa fins que es compleixi la condició). (art 536-16 CCC)

2.5.2. La donació amb clàusula de reversió.

Es basa en que el donant pot revertir la donació a terceres persones. La condició pot ser la simple voluntat
del donant, cosa que en l'àmbit contractual és una cosa impensable. (art 1115 CC)

La revisió només es produeix si ha estat estipulada amb anterioritat.

2.5.3. La donació amb reserva de la facultat de disposar.

És una situació una mica peculiar, ja que es tracta d'una donació en la qual el donant reserva el dret de
donar o vendre el que ha donat, per si es dona un cas de necessitat. Si no s'estableix una altra cosa, la
reserva únicament es donarà en cas de donacions a títol onerós. (art 531-20 CCC)

Aquest article remet, a la vegada, a l'art 561-2, on trobem que aquesta possibilitat pot donar-se en l'usdefruit.
3. LA CAUSA GRATUÏTA.
3.1. Les modalitats de la causa gratuïta i la llibertat de configuració negocial.
3.1.1. La donació modal.

El CCC reconeix com a donació modal o amb càrrega, aquella on el donant imposa al donatari una
determinada càrrega que pot constituir en fer una determinada actuació. (art 531-18 CCC) Es dona però no
s'imposa un deure.

En aquesta donació hi ha causa gratuïta, però amb una certa idea d’elucidat. Les donacions modals es
qualifiquen com oneroses, i en elles el gravamen ha de ser inferior al de la cosa. Aquesta actuacions
imposada NO és una contraprestació, ja que si no es porta a terme l'actuació principalment no passa res. Si
l’actuació no es compleix finalment, podrà exigir el compliment podrà revocar la donació.

3.1.2. La donació remuneratòria.

Es realitzarà una donació a una altra persona pels seus mèrits o serveis que hagi prestat, va saber premiar.
NO es tracta d'una donació exigible, no és obligatòria, es fa per voluntat pròpia. (art 531-17 CCC)

Aquest tipus de donacions només seran revocables quan concorri incompliment de càrregues (quan es va
fer la donació el donant va imposar al donatari una determinada càrrega i aquest no la realitza). La càrrega
ha de ser inferior a la cosa donada.

3.1.3. Les donacions de caràcter benèfic.

Són de caràcter benèfic aquelles que es realitzen amb ocasions de captacions públiques o benèfiques. No
poden ser revocades. (art 531-8, 531-12 CCC).

3.1.4. Les donacions indirectes.

Consisteix en aquells casos en què en un mateix negoci conviuen dues causes: la gratuïta i l'onerosa.
Jurídicament es veu com si es tractés d'una compravenda, però també hi ha una part gratuïta. A casa una
de les causes s'apliquen les normes jurídiques que competeixin. A la part gratuïta no hi ha responsabilitat,
només n'hi ha a la part onerosa. Se solen utilitzar per defraudar Hisenda.

3.1.5. Les liberalitats d'ús.

Són regals d'aniversari o altres habituals que es fan com la donació; són de quantia mòdica i realitzades
amb atenció als usos socials existents. Aquestes donacions només es tenen en compte per evitar l'aplicació
de determinats règims jurídics on la seva aplicació no tindria grau de ser; no es tenen en compte en relació
al càlcul de la llegítima.
 3.2. Els efectes legals derivats de la causa gratuïta.

3.2.1. La garantia de conformitat.

Si la cosa no s'equipara al que ha estat descrit, es generaran una sèrie de conseqüències:

− L’art 531-13 CCC regula la falta de conformitat en els béns: si són de causa onerosa, ha de garantir-se
la conformitat dels béns venuts.

− Pel que fa a matèria de donació, no es garanteix de conformitat. Tot i així, hi ha una excepción, la
donació modal de càrrega, ja que per la part de la càrrega s'haurà de pagar com a mínim fins a arribar
a la càrrega. En les donacions modals el donant ha de garantir la conformitat del bé fins al valor del
gravamen.

− Pel que fa a la indemnització de perjudicis, els donants donen una cosa sabent que és defectuosa o no
és seva; quan sigui defectuosa i aquest ho sabia no hi haurà garantia de conformitat, però a causa dels
defectes ha d'indemnitzar, de tota manera, el perjudici causat.

3.2.2. La inoponibilitat de la donació als creditors del donant.

Abans de procedir a fer les donacions s'hauran de pagar els deutes que competeixin (art 531-14 CCC).
Aquest article es dedica a protegir els creditors. Les donacions que facin els deutors no perjudiquen els
creditors, de manera que, si aquests no aconsegueixen cobrar, podran executar la cosa encara que aquesta
no es trobi en el patrimoni del donatari (art 1911 CC).

3.2.3. Les causes legals de revocació de les donacions.

El donant pot revocar la donació fins que el donat accepti, un cop acceptada és irrevocable, excepte en cas
de (art 531-15 CCC):
1. Incompliment de càrregues (donacions oneroses)
2. Supervivència dels fills del donant (fill concebut però el donant no era conscient d'això)
3. Supervivència de fills del donat
4. Ingratitut del donatari (actes condemnables que realitzi el donatari contra el donant o qualsevol del
seu entorn / actes socialment no acceptats)
5. Pobresa del donant (falta de mitjans econòmics)

3.2.4. La inoficiositat de les donacions.

En les donacions inoficioses, el valor excedeix de la part que pot disposar el donant, de manera que per la
quantia perjudica la legítima hereditària dels hereus forçosos. Per què es considera o es diu inoficiosa?
Perquè en la mesura que excedeix de la porció disponible la donació haurà de ser objecte de reducció i
restitució pel donatari quan es doni la mort del donant.

No es poden fer donacions d’allò que no es pot transmetre per via successòria, d’aquesta manera, una
persona en vida no pot fer donacions de tal magnitud que puguin arribar a perjudicar la legítima futura.
4. EL TÍTOL LUCRATIU.

4.1. Els requisits d'eficàcia de la donació.

4.1.1. L’acceptació del donatari.
Què suposa l'acceptació del donatari? Suposa la irrevocabilitat de la mateixa de manera que determina el
moment de l'adquisició de la propietat o del Dret Real sobre el bé.

Quan es produeix aquesta acceptació? Quan ja ha estat completat l'acte dispositiu, de manera que no
s'altera la unilateralitat del donant, ja que el donatari no intervé ni en la formació ni en la perfecció de la
donació.

4.1.2. La no necessitat de tradició.

La propietat es transmet mitjançant l'acceptació, de manera que no cal el lliurament material de la cosa; la
donació verbal més el lliurament de la cosa s'anomena donació manual. (Aquest punt coincideix amb el 2.1)

4.2. PLURALITAT DE DONATARIS I ACREIXEMENT.

La donació que es fa de forma conjunta a dues persones i no s'especifica és entesa com feta a parts iguals
(art 531-22 CCC). Quan un dels donataris no accepti, aquest article disposa optar per l'acreixement dels
altres, encara que no accepti, atès que el donant disposi una altra cosa.
 TEMA 6: LA USUCAPIÓ

1. EL CONCEPTE D'USUCAPIÓ.

Es tracta d'un títol adquisitiu de domini i dels altres drets reals possessoris mitjançant la possessió
continuada de la cosa, la qual ha de donar-se durant un període de temps determinat i complint els requisits
legals exigits. No necessita de cap element addicional ja que produeix efecte adquisitiu per si sola. (art 531-
23 CCC)

Quins drets són usucapibles? Els drets possessoris, de manera que s'exclouen els de naturalesa personal i
alguns reals. El CCC inclou, a més, la usucapibilitat del dret de cens, i exclou les servituds (ja que aquestes
no presenten caràcter de presa de possessió).

Quina és la base de la usucapió? Possessió + possibilitat de la cosa, adquirint propietat o un altre dret real
de presa de possessió. Això només és admissible amb les Res commercium (coses que estiguin dins del
comerç dels homes), de manera que quedaran exclosos els béns de domini públic.

2. L'ÀMBIT DE LA USUCAPIÓ.

2.1. L'extensió i el contingut del dret objecte de la usucapió.

L'objecte a usucapir serà el dret de propietat o el dret real amb contingut possessori. En tractar-se d'una
adquisició que es realitza de forma unilateral (caràcter original i unilateral de la usucapió), el contingut vindrà
configurat per l'usucapient. Així, el contingut i l’extensió dependran de la possessió que s'exerceixi i com per
part del usucapient.

Com hem dit abans, la usucapió és compatible amb alguns drets. Per exemple, no perjudica elsdrets reals
NO possessoris, ni als drets reals possessoris on els titulars del dret no hagin tingut coneixement de la
usucapió.

La possessio ad usucapionem és la que es dona per un comuner, i que beneficiarà a tota la comunitat tret
que aquesta es faci en concepte de propietari exclusiu. El mateix passarà quan un tercer usucapi el bé comú,
tots quedaran perjudicats.

2.2. La usucapió del mode d'exercici d'un dret.

Atès el caràcter unilateral i originari, hi ha la possibilitat d'usucapir la manera d'exercici d'un dret.

A què ens referim amb això? Una persona que ja és titular d'un dret real l'exercita però amb un contingut
parcialment diferent al que es tenia fins al moment, de manera que si es compleix possessió + requisits
exigibles, la manera d'exercici de dret haurà estat usucapit. (ex. usdefruit limitat a determinat rendiment d'una
finca o comença a seus altres diferents)
 2.3. La usucapió alliberatòria.
És la usucapió de la llibertat d'un gravamen. Suposa la possessió d'una cosa com si fos lliure. Quan es
produeix una usucapió d'aquest tipus s'absorbeixen i incorporen al domini i s'extingeix.

El propietari gravat usucapeix la llibertat de domini, que deixa d'estar gravada com un dret real limitat. El
propietari només procedirà a alliberar aquells drets reals limitats contradictoris amb el seu concepte
possessori, de manera que uns subsisteixen i altres s'extingiran, depenent de fins on arribi la seva possessió.

Aquest tipus d’usucapió serà possible en drets reals possessoris i en aquells que no comportin possessió
de l'objecte sobre el qual recauen. No cabrà al dret real d’hipoteca, ja que ni és presa de possessió, ni
comporta actuació per part del propietari gravat.

3. ELS SUBJECTES DE LA USUCAPIÓ.

Ens trobem amb dues persones enmig d'un conflicte: el veritable titular del dret VS el posseïdor del dret real
que pretén adquirir amb el pas del temps.

A la figura de l'usucapient, podrà usucapir qualsevol persona dotada de capacitat natural. Pel que fa al
usucapit / subjecte passiu, es preveurà la suspensió de la mateixa fins que la persona sense capacitat d'obrar
tingui representant.

4. LA POSSESSIÓ PER A USUCAPIR.

4.1. La possessió com a pressupòsit de la usucapió.

La possessió és la base, fa falta perquè aquesta es produeixi ja que sense possessió NO hi ha usucapió, de
manera que no es pot adquirir mitjançant detenció. D'aquesta manera, és la possessió la que determina
l'extensió de la mateixa (com i quant es posseeix).

* Tantun praescriptum quantum possessum: és la usucapió d'un objecte lliure de càrregues d'un
propietari (=usucapió alliberadora).

Quan canvia això? Quan l'usucapient toleri l'exercici d'algun dret real compatible amb la possessió, de
manera que quan la usucapió es consumeixi, aquest dret real no quedarà extingit, sinó que serà usucapit
amb el gravamen. (Això passa donat el títol adquisitiu originari que presenta la usucapió, on l'usucapient
determina si usucapeix lliurement o amb gravamen, de manera que decideix si vol adquirir la propietat, o
dret real limitat, respectivament).
 4.2. Els requisits de la possessió per a usucapir.

− Possessió en concepte de propietari o titular del dret real que s’usucapeix

− Possessió pública: queden exclosos els actes clandestins, els que no constitueixen possessió i els
tolerats pel veritable propietari que donin lloc a detenció.
El concepte de pública fa referència al fet que el contingut de presa de possessió ha d'exercir-se amb
normalitat, d'acord amb el concepte de presa de possessió i la naturalesa del bé a usucapir.

− Possessió pacífica: referit al seu manteniment. Es coneix com a possessió ad usucapiomen a la qual, tot
i haver estat adquirida mitjançant violència, ha estat, posteriorment, mantinguda de forma pacífica. (Inici
del còmput per a usucapir: moment del cessament de la violència):

− Possessió ininterrompuda (art 531-24.3 CCC): disposa la presumpció d'usucapió. En cas de produir
interrupció temporal involuntària de la possessió durant un període inferior a un any, es presumeix que
no hi ha hagut pèrdua de la possessió.

Quan es produeixi la pèrdua de forma voluntària, per cessió a una altra persona, el cessionari podrà
procedir a la suma del temps de possessió del cedent, per tal de completar el temps d'usucapió.

4.3. La interrupció de la possessió per a usucapir.

Quan la possessió ad usucapionem s'interromp, el temps que l'adquirent ha estat posseint es perd a l'efecte
d'usucapió, de manera que el còmput torna a iniciar-se. Les causes que interrompen la possessió d'usucapió
són:
− Cessament de la possessió: supòsits d'abandonament + cessió voluntària. També inclou la despulla de
la possessió quan duri més d'un any (mentrestant es manté la possessió incorporal que prescriu a l'any).
També serà interrompuda en cas de destrucció o pèrdua d'idoneïtat per a la seva possessió. Quan el
posseïdor ad usucapionem hagi estat desposseït de forma il·lícita la possessió serà recuperada i
considerés ininterrompuda.

− Reconeixement exprés o tàcit del usucapient del dret del veritable titular del bé: què desapareix en aquest
cas? La possessió animus domini, de manera que s'admet la condició d'amo a una persona diferent; la
possessió continuarà, pitjor de forma limitada, ja que serà privat dels efectes de usucapir> deixa de ser
possessió ad usucapionem.

− Oposició judicial a la usucapió en curs + acord entre titular i usucapient mitjançant el qual se sotmeten a
arbitratge qüestions relatives a la usucapió: l'oposició pot venir del titular com de tercers interessats, però
no n'hi haurà prou amb l'oposició, sinó que es requereix que la pretensió sa estimada per l'òrgan judicial
o arbitral. En cas de desestimació, es conserva la possessió.
El nou termini de possessió ad usucapionem tindrà lloc amb la fermesa de l'acte que posi fi al
procediment judicial o arbitral. La resolució final ha de recaure sobre el fons de l'assumpte, perquè no
pugui produir-se interrupció.

− Requeriment notarial del titular del bé al posseïdor perquè reconegui el títol de la possessió: és la
reclamació extrajudicial. (a la interrupció de la possessió s'assimila la renúncia al temps transcorregut de
possessió ad usucapionem, la renúncia requerirà de capacitat d'obrar o representant legal, si no).
 4.4. La suspensió de la possessió per a usucapir.
Mentre es doni la causa de suspensió, el termini d'usucapió no corre. Les causes de suspensió constitueixen
un numerus clausus, de manera que no es poden estendre a supòsits similars ni aplicar-se analògicament.
Aquestes causes són les següents:

a) Persones que no poden actuar per si mateixes o per mitjà del seu representant. Succeeix que fa a
menors i incapacitats mentre no disposin de representant legal, la suspensió dura mentre es manté la
situació. (els emancipats poden actuar per si mateixos).

b) Suspensió per evitar els conflictes entre cònjuges i convivents de fet. Impedint que puguin usucapir
béns dels altres entre si. Dura mentre duri la convivència.

c) Persones vinculades a la potestat dels pares o per alguna institució tutelar. No només inclou la usucapió
de béns de fills a pares, o de pupils a tutors, sinó també entre persones que acullen o acollides, i entre
assistents i assistides. Engloba totes les institucions de protecció de la persona, potestat parental i
acolliment familiar. (durant mentre duri el supòsit que es tracti).

Cal destacar que no hi ha cap precepte dedicat a ells; i que, concretament, el primer supòsit (menors i
incapacitats sense representant), és excepcionalment apreciable d'ofici.

5. ELS TERMINIS DE LA USUCAPIÓ.

• Béns mobles: termini de possessió - 3 anys.
• Béns immobles: termini de possessió - 20 anys.

Igualment, cal tenir en compte una sèrie de matisos a destacar, donades diverses modificacions del CCC.
En els terminis de prescripció extintiva, hem passat d'accions relatives a béns immobles a un màxim de 10
anys (anteriorment eren 30). Aquest canvi no deriva problemes pel que fa a la protecció del dret de propietat.

* Recordar! La usucapió extingeix pretensions, encara no prescrites, que siguin incompatibles amb el
concepte possessori en què posseeix el usucapient. Si aquest adquireix mitjançant robatori, furt o apropiació
indeguda el termini ad usucapionem no s'iniciarà fins que el delicte hagi prescrit, o prescrigui la
responsabilitat civil derivada d'això.

En el còmput de temps, hem d'anar a l'art 121-23.2 CCC, relatiu a la prescripció, on es disposa que no
quedaran exclosos del còmput dies inhàbils ni festius; a més el dia inicial quedarà exclòs però l'últim ha de
complir-se íntegrament.
6. LA DINÀMICA DE LA USUCAPIÓ COM A MODE D'ADQUIRIR: LA SEVA AL·LEGACIÓ I RENÚNCIA.
6.1. L'al·legació de la usucapió.

Per fer valer la usucapió, aquesta s’ha d’al·legar en judici, ja que no pot ser apreciada d'ofici. Per tant, un
cop completada, s'adquireix el dret real i com presenta efectes retroactius, l'usucapient serà considerat
propietari des del moment en què va començar a posseir ad usucapionem.

Pel que fa a la legitimació per al·legar usucapió, té legitimació tant l'usucapient com els seus hereus, o
qualsevol persona interessada en què sigui propietari o titular. (ex. creditors)

Per regla general, sol al·legar l'usucapient, mitjançant excepció davant la reivindicació del titular o acció
declarativa de domini. (en cas d'haver interessats hauran d'acudir per via subrogatòria).

6.2. La renúncia a la usucapió.

La renúncia ha de realitzar-se als efectes de la usucapió consumada i no al·legada, mentre aquesta no hagi
estat consumada. Les renúncies es podrien "classificar" a:

− Renúncia al temps d'usucapió transcorregut: equival a la interrupció. NO pot perjudicar a tercers. Entre
ells destaquem la presència espècia dels seus creditors, els quals podrien resultar privats de l'increment
patrimonial de la cosa usucapida.

La seva protecció no es basa només en la inoposabilitat de la renúncia, sinó també en la possibilitat

d'al·legació de la usucapió consumada que ells mateixos poden realitzar.

− Renúncia a usucapió consumada però no al·legada: renúncia del dret real usucapit. Qui era titular del
dret real usucapit ho segueix sent, per la qual cosa se li demanarà que renuncia a la seva capacitat de
disposar sobre el usucapit. NO suposa cap obstacle per iniciar una nova possessió ad usucapionem.

7. LA USUCAPIÓ I EL REGISTRE DE LA PROPIETAT.

7.1. La usucapió secundum tabulas.
És la que es produeix en favor del titular registral. Els arts. 34 i 35 LH disposen que pot donar-se el cas en
què el titular registral no sigui el propietari, sinó que es tracti d'un mer titular aparent del dret que està inscrit
al Registre. Aquest simple titular podrà fer-se propietari per mitjà de la usucapió, cosa que afavoreix l'art 35
LH, i ho fa a través de dos mecanismes:

• Afirmació: de manera que la inscripció duta a terme pel titular registral es equival a just títol, segons el
CC. (al CCC no funciona així)

• Presumpció: es presumeix que la possessió de la usucapió ha estat, durant tot el seu transcurs, pública,
pacífica, ininterrompuda i de bona fe. Es tracta d'una presumpció iuris tantum, de manera que admet
prova en contra, però al seu torn facilita l'adquisició mitjançant usucapió al titular registral.

* Recordar! No es tracta d'una usucapió automàtica juntament amb el Registre realitzat, per tant, el Registre
no supleix la possessió, sinó que ha de posseir de manera efectiva. El que fa l'art 35 LH és afavorir la figura
del titular registral. (Molt aplicat a Catalunya excepte en presumpcions de bona fe).
 7.2. La usucapió contra tabulas.

És aquella que es produeix contra la persona que té inscrit el seu dret al Registre de Propietat (art 36 LH).

El conflicte sorgeix en la qüestió entre la veritat oficial que publica el Registre i la situació real (ex. en una
finca la usucapió ha estat consumada o està a punt de ser-ho. El problema té lloc quan aquesta situació pot
afectar la persona que acaba d'adquirir, de manera que el nou titular registral (usucapient), disposa d'un
termini per oposar-se a aquesta situació).

L'art 36 LH distingeix entre dos supòsits, que caben tenir en compte:

1) Usucapió contra titular inscrit la condició sigui de tercer (art 34 LH). La condició de tercer equival a la
seva NO protecció per part del principi de fe pública registral (art 34 LH). El conflicte entre tots dos serà
resolt d'acord amb les normes generals civils que regulen la usucapió.

2) Usucapió contra algú que no sàpiga de la situació (usucapió contra titular protegit): el titular es troba
protegit pel propietari de fe pública registral (art 34 LH). Aquest tracte a favor té la finalitat de deixar
sense efectes la usucapió.

A partir de la inscripció, l'adquirent té el termini d'un any per oposar-se (conegut com a any de gràcia
per la legislació hipotecària). Transcorregut l'any, es resoldrà mitjançant les normes generals de la
usucapió estipulades en els CCs.
 TEMA 7: L'EXTINCIÓ DELS DRETS REALS

1. LES CAUSES D'EXTINCIÓ DELS DRETS REALS.

Un dret real quedarà extingit quan deixi d'existir com a tal, a més, és important saber distingir entre pèrdua i
extinció. La pèrdua suposa que el titular del dret real deixi de ser-ho i la titularitat quedi extingida, però NO
el dret real, que podrà subsistir en una altra persona. L'extinció suposarà la fi de l'existència del dret.

L’art 532-1 CCC, enumera les causes generals per les que s'extingeixen els drets reals:

‘’Els drets reals s'extingeixen quan ho estableix aquest codi o el títol de constitució i per la pèrdua
del bé, la consolidació i la renúncia del seu titular.’’

2. CAUSES QUE ES REFEREIXEN A L'OBJECTE.

2.1. La pèrdua de la cosa.

− Pèrdua total: l’art 532-2.1 CCC disposa que el dret real quedarà extingit quan es produeixi la pèrdua
total. Serà irrellevant en cas de destrucció, ja sigui fortuïta o causada per un tercer, amb el matís que
quan la causa sigui un tercer, aquest haurà d'indemnitzar els danys i perjudicis causats. La pèrdua serà
considerada total quan les condicions del bé impossibiliten als titulars complir la seva funció o destinació
econòmica.

− Pèrdua parcial: NO comporta la seva extinció, sinó la modificació de l'objecte, que quedarà reduït a la
part que subsisteix del mateix. A vegades aquest tipus de pèrdua pot donar lloc a la inidoneïtat de la
cosa per ser objecte d'un determinat dret real. (ex. destrucció parcial d'una finca. S'extingeix el dret de
servitud però es manté, total o parcialment, el dret d’usufructe)

2.2. La sortida del comerç i l'expropiació forçosa.

La sortida del comerç suposa que la cosa queda fora de trànsit jurídic, fent referència a la inidoneïtat de la
cosa, per imperatiu de la Llei. D'aquesta manera entendrem, que la pèrdua de la cosa no es redueix només
a la seva destrucció física, sinó que pot donar-se també la seva pèrdua jurídica.

Una altra de les causes per les quals la cosa pot quedar fora del comerç és que es converteixi en un bé de
domini públic, que tindrà lloc quan esdevingui l'expropiació forçosa.
3. CAUSES QUE ES REFEREIXEN AL DRET REAL.

3.1. Causes previstes en el títol de constitució. La condició i el termini.

Destacarem la condició resolutòria, i el terme final. Són causes d'extinció molt freqüents i a les quals
s'al·ludeix de forma explícita en la regulació d'alguns drets reals en particular.

3.2. La renúncia al dret i l'abandonament de la cosa.

− Renúncia: es tracta d'un acte unilateral del titular mitjançant el qual s'extingeix la seva titularitat. NO
requereix coneixement ni consentiment de cap altra persona, encara que aquesta pugui resultar
afavorida de la renúncia.

El requisit exigit és que la persona renunciant ha de tenir plena capacitat d'obrar i poder de disposició.
És irrevocable. Hi cabran dos tipus de renúncia:

• Expressa: requerirà de manera excepcional l'atorgament d'escriptura pública si la comunitat té

per objecte la propietat o un altre DR sobre béns immobles.

• Tàctica: resultat de fets concloents del titular (tempteig = renúncia de retracte). Principalment
només requereix declaració de voluntat per part del titular d'extingir el seu dret. Quan parlem de
dret de propietat caldrà a més un acte material de l'amo, de manera que es disposa voluntària i
expressament

− Abandonament: concorre quan el titular d'un dret de propietat renuncia de forma expressa i voluntària.
Quan es doni en béns mobles, queden momentàniament sense amo, de manera que seran
immediatament ocupables; quan es tracti d'immobles, esdevindran en propietat de l'Estat. Quan parlem
d'una comunitat, la renúncia d'un copropietari suposarà l'acreixement de la quotes dels altres.

3.3. La consolidació.
És una causa d'extinció dels drets reals, paral·lela a la confusió en matèria d'obligacions. El dret real limitat
s'extingirà quan una mateixa persona reuneixi qualitats de titular i de dret real limitat, o un d'aquests Drets
gravi a l'altre. Requereix coincidència total entre els titulars de drets reals, si no n'hi ha, no hi haurà extinció
per consolidació.

Hi ha una sèrie d'excepcions a aquesta extinció per consolidació, de manera que no s'extingiran de forma
automàtica en els següents supòsits:
− Amo de la finca servent + titular del dret real de servitud sobre la mateixa: recauen en la mateixa persona.
− Usdefruit, en relació a béns mobles: excepte que tinguin interès en la conservació del seu dret.
− Béns immobles: serà necessària la concurrència de la voluntat d'extingir per part del propietari.

3.4. La redempció.
És una facultat d'extinció unilateral, en determinat dret real de cosa aliena, que es concedeix a la figura del
propietari gravat, de manera que podrà imposar-al titular del dret real limitat, extingint per la seva voluntat.
(Guarda relació amb l'Aprofitament parcial i el dret de cens). És de caràcter onerós ja que comporta
necessàriament un pagament.
 3.5. L'exercici del dret.
Suposa que alguns drets s'extingeixen mitjançant el seu propi exercici, de manera que només poden ser
exercits un cop. Podem observar aquest supòsit en drets reals d'adquisició.

3.6. L'adquisició originària del dret per part d'una altra persona.
Es tracta d'una causa d'extinció que es dedueix de les pròpies maneres d'adquirir els drets reals, que es
planteja quan s’usucapeix (perquè s'extingeix el dret del perjudicat) i quan s'adquireix a non domino i el bé
transmès no és reivindicable (ex: els supòsits d'irreivindicabilitat de béns mobles que preveu l'art. 522-8
CCC)

3.7. El no ús.
S'entén com la manca absoluta d'aprofitament d'un dret real. No es tracta d'un supòsit d'extinció contemplat,
però cal destacar que el legislador ho reitera pel que fa a les servituds, quan la seva falta d'ús excedeixi dels
10 anys.

Per què es dona a la servitud? Es tracta d'un dret perpetu, de manera que s'evita que es pugui seguir gravant
indefinidament. El legislador també ha inclòs en aquest aspecte el dret de cens, si durant 10 anys el
censalista de cobrar pensions o no reclama pagament de lluïsme quedarà extingit.

4. L'EXTINCIÓ DE L'ACCIÓ REAL

L’acció real és el mecanisme mitjançant el qual els drets reals exigeixen el seu contingut i exerciten la seva
protecció. El CCC contempla accions específiques per a alguns drets (ex. servitud - acció confessòria)
d'aquesta manera entenem que cada dret real té la seva pròpia acció processal.

Pel que fa a la durada de l'acció real, el punt de partida és la prescripció general decennal (llevat que es
disposi una altra cosa o s'hagi adquirit el dret mitjançant usucapió).

* Recordar! En el dret de propietat, les accions protectores NO prescriuen.

 TEMA 8: EL DRET DE PROPIETAT

1. EL CONCEPTE I LA FUNCIÓ SOCIAL DEL DRET DE PROPIETAT.

L’art 541-1 CCC no ofereix pròpiament un concepte de propietat sinó que estableix que la propietat adquirida
legalment atorga als titulars el dret a usar de forma plena els béns que constitueixen el seu objecte i a gaudir
i disposar-ne.

D’aquesta manera, la propietat és un dret però també un deure per al seu titular i cal que l'estat imposi
menors o majors restriccions a la facultats dominicals segons l'objecte de que tracti, sempre que el dret
segueixi sent recognoscible com a propietat.

Pel que fa a la funció social, el concepte i l'abast de el dret de propietat han anat evolucionant des d'una
radical concepció liberal, individualista i absoluta fins a una visió que pretén mantenir un equilibri entre aquest
dret subjectiu i les exigències de la convivència en un Estat social i democràtic de Dret.

La propietat té avui en el marc de el mateix una funció social, la qual cosa implica que la propietat ja no és
només un dret, sinó també un deure per al seu titular, i això té com a conseqüència última que el benefici i
gaudi individuals poden sacrificar en nom de l'interès públic. Aquesta concepció de la propietat es veu
reflectida en l'art. 33 CE i en l'art. 541-2 CCCat.

Article 33. La funció social d'aquests drets en delimitarà el contingut, d'acord amb les lleis.
Art 541-2. Les facultats que atorga el dret de propietat s'exerceixen, d'acord amb la seva funció social,
dins dels límits i amb les restriccions que estableixen les lleis.

Estructuralment, el dret de propietat s'identifica amb les facultats d'ús, gaudi i disposició, a les que podrien
afegir-se la facultat d'exclusió de tercers i l'oposabilitat erga omnes, com tot dret real. Així, les
característiques del domini són:

⎯ Caràcter fundant d'altres drets reals: el dret de propietat no deriva d'un altre dret subjectiu que atorgui
majors facultats al seu titular i, per contra, és la base sobre la qual es construeixen els drets reals
limitats.

⎯ Generalitat: en tant que és el dret subjectiu més ple, el dret de propietat proporciona totes les utilitats
possibles susceptibles de ser obtingudes de l'objecte sobre el qual recau, mentre que els drets reals
limitats només atorguen al seu titular una o alguna d'aquestes facultats (ex: passar per la servitud
aliena, obtenir un aprofitament ...)

⎯ Plasticitat: el conjunt de facultats es pot estendre o contraure, tant pels límits imposats pel legislador
com per la constitució de drets reals sobre cosa aliena que absorbeixin alguna de les facultats
dominicals. Però, les facultats que no són expressament atribuïdes a un altre titular mitjançant la
constitució d'un dret real limitat, romanen en el propietari. (art 541-1.2)

⎯ Caràcter unitari: amb independència del seu concret objecte i de les concretes facultats que hagin pogut
limitar-se, la propietat sempre roman recognoscible com aquest poder més ampli.
2. L'OBJECTE DEL DOMINI.
D'acord amb l'art 541-1.1, l'objecte del dret de propietat són els béns, és a dir, les coses i drets patrimonials.
Això vol dir que la propietat pot recaure tant sobre entitats corporals com incorporals. Així, es parla de
propietat d'objectes corporals susceptibles d'apropiació, tant mobles com immobles, però també de propietat
de coses incorporals i de creacions espirituals, el que dona lloc a la propietat intel·lectual.

3. LÍMITS I LIMITACIONS AL DRET DE PROPIETAT.

El dret de propietat no és un poder il·limitat, sinó que resulta delimitat per la funció social i els deures
inherents al domini. Això significa que hi ha un contingut normal de el dret de propietat, fixat per les
restriccions ordinàries (límits) que afecten a tot propietari sobre una mateixa classe d'objectes.

3.1. Límits del dret de propietat.

Els límits al dret de propietat poden establir-se en interès públic i en interès privat. Aquests últims tenen el
seu fonament en la protecció d’interessos d’altres particulars i venen constituïts essencialment per les
relacions de veïnatge.

3.1.1. Límits en interès públic.

L’art 545-2 determina que les restriccions en interès públic afecten la disponibilitat o a l'exercici de el dret,
constitueixen els límits ordinaris de el dret de propietat en benefici de tota la comunitat i es regeixen per les
normes de aquest codi i de les altres lleis. Així, tenen consideració de límit, les restriccions:

− Del planejament territorial i urbanístic i de les directrius del paisatge i, en aplicació d’aquests, dels
plans d’ordenació urbanística.
− Sobre la vivenda.
− Agrària i forestal.
− De protecció del patrimoni cultural.
− De protecció dels espais naturals i del medi ambient.
− De construcció i protecció de les vies i infraestructures de comunicació.
− De costes i aigües continentals.
− De foment de les telecomunicacions i de transport de l’energia.
− D’ús i circulació dels vehicles a motor, vaixells i aeronaus.
− De protecció i defensa dels animals.
− De defensa nacional.
 3.1.2. Límits en interès privat: les relacions de veïnatge.
Són els límits que tenen el seu fonament en la protecció d'interessos d'altres particulars, i vénen constituïts
per les trucades relacions de veïnatge, regulades en el Capítol VI de l'títol IV CCCat. Tot i això, l'art. 545-3
CCC estableix que, a més de les relacions de veïnatge, també constitueixen límits en interès privat
l'existència de situacions de comunitat.

Les relacions de veïnatge queden dividides, dins de l'esmentat Capítol VI, en tres compartiments:

3.1.2.1. Les relacions de contigüitat.

Els arts. 542-1 a 542-11 contenen una minuciosa regulació de les relacions de veïnatge entre finques
confrontants. A continuació citem alguns exemples:

− L'art. 546-1 CCC permet el propietari imposar als seus veïns una mitgera forçosa sobre les parets de
tancament de patis, horts, jardins i solars, el gruix descansi per meitat en cada finca adjacent, amb la
finalitat de separar les finques, i amb una alçada màxima de 2 metres o la que estableixi la normativa
urbanística.

− L'art. 546-4 CCC estableix que no es pot mantenir cap arbre o construcció entre finques tancades amb
tanca que, per la seva proximitat a la mateixa, inutilitzin la funció de dificultar l'accés a la finca, a el
poder constituir un mitjà per flanquejar-la, de la mateixa manera que no es pot tenir arbres en patis
interiors que facilitin l'accés a balcons o finestres dels habitatges situats en els pisos superiors.

− L'art. 546-8 CCC estableix la presumpció iuris tantum que els marges, ribassos i parets de sustentació
de finques contigües que es trobin en cotes diferents són propietat de la finca superior

− D'acord amb l'art. 546-10 CCC, per mirar sobre la finca veïna (ja sigui per tenir vistes o per rebre llum)
cal mirar prèviament sobre la finca pròpia, el que suposa haver de deixar en terreny propi el que es
coneix com androna.

3.1.2.2. L'estat de necessitat.

L'art. 546-12 CCC estableix que els propietaris han de tolerar la interferència d'altres persones en els seus
béns si és necessària per evitar un perill present, imminent i greu i si el dany que racionalment es pot produir
és desproporcionadament elevat amb relació al perjudici que la interferència pot causar als propietaris, sense
perjudici del seu dret a ser indemnitzats pels danys que se'ls causin.
 3.1.2.3. Les immissions. (SALIÓ EN UN PARCIAL)
Són ingerències o intromissions indirectes sobre el predi veí produïdes per l'activitat del propietari en
l'exercici de les seves facultats dominicals, que comporten la intromissió en el predi veí de substàncies
corpòries o immaterials com a conseqüència de la seva pròpia activitat, que no abasta les ingerències per
via directament o per actes materials. (ex: els lladrucs d'un gos o les olors desagradables provinents de la
cuina d'un local)

Els requisits que han de complir les immissions per a ser considerades com a tal són, segons la doctrina:
• materialitat
• mediativitat
• continuïtat dels actes
• que es tracti de predis veïns.

El CCC divideix les immissions en dos tipus, corresponent-li a cadascuna un tractament jurídic diferent:

⎯ Immissions il·legítimes (art. 546-13 CCC): són aquelles que causen perjudicis substancials que no
hi ha obligació de tolerar. El mecanisme de protecció contra les mateixes és l'acció negatòria, que
podrà dirigir-se contra els autors de la pertorbació amb alguna de les pretensions següents:
• que cessi l'activitat pertorbadora
• que es reposi la finca al seu estat anterior a la pertorbació
• que s'indemnitzi pels danys i perjudicis causats.

⎯ Immissions legítimes (art. 546-14 CCC): es tracta d'immissions innòcues o que causen perjudicis
no substancials, així com aquelles que, tot i causant-los, compleixen algun d'aquests dos requisits:
• que aquestes immissions siguin conseqüència de l'ús normal de la finca veïna i que fer-les
cessar comporti una despesa desproporcionada econòmicament.
• que provinguin d'instal·lacions administrativament autoritzades.

Els mecanismes que preveu la llei per compensar els propietaris per les immissions legítimes que
causen perjudicis substancials són la reparació de el dany patit fins ara, l'establiment d'una
compensació econòmica pels danys que es produiran en el futur i fins a la sol·licitud que els actes
que provoquen les immissions es facin en el moment menys perjudicial per al propietari, però, com
es pot veure, en cap cas s'admet la cessació.

La pretensió per a reclamar els danys i perjudicis o la compensació econòmica prescriu al cap de
tres anys des del moment en què el subjecte passiu de la immissió tenen coneixement d'ella.

3.2. Limitacions al dret de propietat.

3.2.1. Els drets reals limitats.

L'art 545-4 restringeix les limitacions de la propietat a les voluntàries i dins d'aquestes només sembla
contemplar els drets reals limitats establerts per la voluntat dels particulars.

Aquesta afirmació és correcta però reflecteix només una part de la realitat jurídica, ja que en diferents
ocasions la llei permet a una persona imposar a una altra la constitució d'un dret real (ex: un usdefruit
constituït voluntàriament pel causant en el seu testament constitueix una limitació a l' dret de propietat de
l'hereu).
 3.2.2. Les prohibicions de disposar.
Hi ha limitacions a el dret de propietat que tenen el seu origen en la voluntat de titular, afectant a la facultat
de disposició sobre el bé objecte del domini, aquestes són les prohibicions de disposar.

L'art 532-18.2 CCC determina que si els gravàmens, càrregues o modes consisteixen en la prohibició o
limitació de disposar dels béns donats, s'aplica l'art 428-6, que estableix el règim de les prohibicions de
disposar a què conceptuals com una reducció de la facultat dispositiva dels béns.

L'art 428-6 disposa que aquestes prohibicions només poden tenir caràcter temporal, establint el límit en la
durada de vida d'una persona o, en un altre cas, un màxim de 30 anys. Si es sobrepassa aquest límit, es
produeix una ineficàcia parcial automàtica de la prohibició, que queda reduïda a el límit legal.

Si no s'ha fixat un termini per a la prohibició de disposar, s'entén que dura tota la vida de la persona gravada
amb la prohibició.

Pel que respecta a la seva aplicació, si no s'especifica, la prohibició afecta tant els actes onerosos com als
actes gratuïts entre vius.

El CCC només contempla les prohibicions de disposar establertes en adquisicions a títol lucratiu (successió,
donació ...). Així, d'acord amb l'art 531-16.3, les prohibicions són oposables a tercers, d'acord amb les regles
generals. Cal acudir, per tant, a l'art 26 LH, que permet inscriure la prohibició en el Registre de la Propietat,
de manera que, fent-ho, els tercers no podran al·legar desconeixement de la facultat de disposar.

Pel que fa al règim jurídic de les prohibicions de disposar estipulades en actes onerosos, l'art 27 LH
determina que no tindran accés al Registre de la Propietat, sense perjudici que asseguri el seu compliment
mitjançant una garantia real. En aquest cas, els tercers no es veuran afectats, pel que fa a la validesa del
negoci, per la prohibició de disposar, que no els serà oposable.
4. L’EXPANSIVITAT DEL DRET DE PROPIETAT: L’ACCESSIÓ

4.1. Concepte.
L’accessió la trobem regulada als arts. 542-1 i 542-19 CCC. Per accessió entenem un mode d’adquirir la
propietat que té el seu fonament en la expansivitat del domini.

Les parts tenen la possibilitat d’evitar l’accessió si acorden un dret de superfície, que suposa la separació
de la propietat del sòl i del que s’edifiqui o conreï en ell (art. 564-1).

Les normes de l’accessió tenen caràcter especial i han de ser aplicades abans que les genèriques sobre la
propietat.

4.2. L’accessió immobiliària.

L'accessió immobiliària té lloc quan la unió es produeix entre béns immobles. Segons el seu origen pot ser
natural (arts. 366 CCC) o artificial:
− Natural: fenòmens de naturalesa poc habituals. (ex: al·luvió, mutació de llit...)
− Artificial: el legislador distingeix entre la bona o mala fe de l’actor i el major valor d’un dels béns. Es
distingeix entre plantació i cultiu i edificació.
El règim de l'accessió immobiliària al CCC parteix de la consideració de dos elements fonamentals:
a) La importància del valor econòmic en l'aplicació del principi accessorium sequitur principale: si
tradicionalment s'entenia que, en els supòsits d'accessió immobiliària, el principal era la superfície a la
qual s'incorporava un bé (ex: una construcció) en aplicació de l' principi superfícies solo cedit,
actualment s'ha optat per considerar com a principal el bé que tingui major valor, d'entre el sòl i allò que
s'incorpora a ell.

b) La bona o mala fe de les parts: s'ha d'entendre per bona fe del que incorpora un bé (plantador,
constructor) amb la creença raonable de tenir just títol per fer-ho, mentre que es considera que actua
amb mala fe quan sap que no té tal títol (dol) o quan, sense saber-ho, no ha actuat amb la diligència
mínima (negligència greu, com no molestar-se, almenys, de mirar al Registre de la Propietat si la finca
en què es planta és d'algú). D'altra banda, es considera que hi haurà bona fe quan s'ignori l'activitat del
tercer, i, per contra, hi haurà mala fe si coneix i no s'oposa a l'activitat del tercer.

Pel que fa a la plantació i cultiu en sol aliè, el propietari del sòl, si el 3r té bona fe pot adquirir la plantació
o el cultiu o bé obligar a qui ha plantat a deixar la finca com estava i pagar la renta (art 542-5.b. En canvi, si
el 3r actua de mala fe, el propietari pot obligar-lo a abandonar el cultiu i pagar-li una indemnització.
 4.3. L’accessió mobiliària.
Igual que succeeix amb l'accessió immobiliària, els criteris que orienten el règim jurídic de l'accessió
mobiliària són el principi accessorium sequitur principale (manifestat en la importància del valor de la
cosa), i la bona o mala fe de les parts. Els casos d'accessió mobiliària contemplats en el CCC són l'adjunció,
la commixtió i l'especificació.

− Adjunció: és la unió de dues coses mobles que pertanyen a diferents propietaris que dona origen a una
nova cosa, no podent separar-se els béns originaris sense detriment econòmic.
Perquè hi hagi adjunció, es requereix que la unió sigui indivisible, inseparable, estable i duradora. En
el seu règim jurídic, serà imprescindible aclarir quin és el bé principal, per la qual cosa, doctrina proposa
que tingui tal consideració el de més valor objectiu, entenent per tal el de mercat.

− Commixtió: és la barreja de dues coses mobles que pertanyen a diferents propietaris que dona origen
a una nova cosa. La diferència amb l'adjunció és que, mentre que en aquesta els béns que s'uneixen
conserven la seva individualitat, en la commixtió els dos béns es dilueixen en el nou bé.

El règim jurídic que l'art. 542-18 CCC confereix a aquest supòsit d'accessió mobiliària és essencialment
el d'una comunitat ordinària en la qual cada cotitular tindrà una quota en proporció al valor del seu bé
(llevat que algun dels propietaris fora de mala fe, cas en el que els altres propietaris poden optar entre
adquirir el bé fruit de la commixtió pagant al part proporcional del valor que correspongui o ser
indemnitzats).

− Especificació: és la creació d'una obra nova i moble mitjançant la transformació de matèria aliena, en
part o en la seva totalitat. Segons l'art. 542-19 CCC, el que fa servir materials aliens els fa seus en
qualsevol cas, havent d'abonar les despeses al seu propietari i, si ho va fer de mala fe, haurà, a més,
indemnitzar-lo pels danys i perjudicis.
5. LA PROTECCIÓ DEL DRET DE PROPIETAT.

5.1. L’acció reivindicatòria.

El dret de propietat té varis mecanismes per ser protegit davant les ingerències que pugui patir, l’acció per
excel·lència per fer-ho és l’acció reivindicatòria.

L’art 544-1 determina que l’acció reivindicatòria és l’acció que permet als propietaris no posseïdors obtenir
la restitució d’un bé davant els posseïdors no propietaris sense perjudici de la protecció possessòria que les
lleis reconeixen als posseïdors. És una acció erga omnes perquè és una acció de caràcter real que es pot
exercir sobre qualsevol persona.

Com a conseqüència, la sentència que donarà o no la raó al demandant serà condemnatòria i tindrà com a
única finalitat la restitució del bé. Així, condemnarà al posseïdor no propietari a restituir la cosa al propietari
no posseïdor. D’aquesta manera, el propietari serà reconegut com a tal i, a més, se li restituirà el bé.

L’objecte d’aquesta acció és determinar si li correspon a l’actor o no el ius poseendi, és a dir, el dret a
posseir la cosa i, per tant, si cal restituir-la o no.

Qui pot exercir l’acció i contra qui?

− Legitimació activa: la pot exercir
• el propietari
• un copropietari en benefici de la comunitat
• el nu propietari.
• dins del matrimoni, pot exercir-la el cònjuge del propietari.
− Legitimació passiva: s’exercirà contra qui posseeix el bé indegudament perquè no té títol legítim per
fer-ho.
És necessari complir 3 requisits per poder exercir l’acció:
a) Provar el domini: provar que el mode en el que s’ha adquirit el bé és legítim i, per tant, que es té un
títol legítim per a posseir.
b) Identificar el bé: no es pot reivindicar sobre un bé que no està ben delimitat, és a dir, ha de ser
coincident la reclamació del bé amb el propi bé que s’està reclamant.
c) Demostrar la possessió injustificada

Llevat que s’hagi usucapit el dret per una altra persona el termini per exercir l’acció reivindicatòria és
imprescriptible (art 544-3 CCC)
 5.2. L'acció declarativa del domini.
És l’acció que persegueix la constatació de la titularitat del dret de l’actor davant de qui discuteix el seu
domini. Així, té un caràcter declaratiu ja que no demana que es restitueixi el bé sinó només que es reconegui
la titularitat. Com a conseqüència, no és necessari que el demandat posseeixi el bé.

És una acció que no està regulada al CCC sinó a l’art 348 del CC.

Pel que fa a l’objecte d’aquesta acció és que quedi reconegut el dret de propietat i tindran legitimació:

− Legitimació activa: la pot exercir

• el propietari
• un copropietari en benefici de la comunitat
• el nu propietari.
• dins del matrimoni, pot exercir-la el cònjuge del propietari.

− Legitimació passiva: s’exercirà contra qui discuteix la titularitat del bé.

Els requisits per exercir aquesta acció són:

a) Proba del domini de l’actor: demostrar que la titularitat és vàlida.

b) Identificació plena del bé: que hi hagi una correspondència entre la reclamació del bé i el bé en si.

La sentència que s’emeti tindrà eficàcia declarativa.

 5.3. L’acció negatòria.
Sorgeix per protegir la integritat de la propietat ja que s’exerceix contra pertorbacions i immissions il·legítimes
que no consisteixen en privació de la propietat i retenció indegudes de la possessió. Així, l’objecte és fer
cessar qualsevol pertorbació i immissió i protegir la llibertat del seu domini per evitar que, en un futur, es
produeixin d’altres. A més, es demana que es restableixi la cosa a l’estat que estava anteriorment.

Té legitimació:
− Legitimació activa: la pot exercir
• el propietari de l’immoble
• titulars dels drets reals possessoris de cosa aliena

− Legitimació passiva: s’exercirà contra l’autor (no cal que sigui dolós).

El legislador demana una sèrie de requisits:

a) Acreditar el domini: per fer constar que és el meu domini i, per tant, estic legitimat per exercir l’acció.

b) Acreditar la pertorbació: la pertorbació ha de ser

• Comportament humà
• No és necessari que vingui de la finca veïna ja que pot venir de qualsevol membre de la
comunitat.
• Persistent i continuada: també pot ser futura i previsible.
• Jurídica o material: si és jurídica s’ha d’haver exercit, és a dir, no pot ser futura.

c) Acreditar el perjudici: que s’està vulnerant el dret de propietat.

L’acció negatòria té caràcter imprescriptible (art 544-7.1) però, si s’han causat danys l’acció de
rescabalament dels danys prescriu als 3 anys.

Dins del procés d’interposició de l’acció negatòria, s’inclouen 2 accions:

− Acció de cessació (art 544-4.1): s’interposa contra pertorbacions presents. La finalitat és que qui les ha
causat les cessi i indemnitzi (art 544-6.2). Per tal d’aconseguir aquest objectiu, s’interposa l’acció de
cessació + acció de rescabalament.

− Acció d’abstenció (art 544-6.1): s’interposa per evitar pertorbacions futures i previsibles per tal de
protegir el domini.

5.4. El tancament de finques

És una mesura que es basa en el tancament de la propietat per part del propietari sense pertorbar les
servituds constituïdes, és a dir, no es pot tancar la finca i bloquejar la servitud constituïda legítimament.

És una acte imprescriptible, material i simbòlic ja que pot constituir en la instal·lació de valles.
 5.5. La delimitació i la fitació de finques.
5.5.1 Delimitació
S’utilitza quan hi ha dubtes respecte el límit de les finques. Així, la seva utilitat és delimitar l’extensió de la
finca i, per tant, la propietat total o parcial.

El procediment que se segueix pot ser extrajudicial o declaratiu ordinari:

− Jurisdicció voluntària
− Finques no inscrites RP
− Només es discuteixen els límits, no la propietat.

Com és una acció de protecció de la propietat és imprescriptible.

Estan legitimats per demanar-ho:

− Legitimació activa: la pot exercir

• El propietari o titular de la finca

− Legitimació passiva: tots els propietaris de les finques colindants (art 544-10)

Per fer aquesta delimitació s’han de complir uns requisits:

a) Citar a tots els propietaris colindants amb la meva finca

b) Provar el dret i la superfície de la finca

Les despeses (art 544-12) correran a càrrec dels interessats, o bé, en cas de judici contenciós, ho
determinarà la sentència.

5.5.2 Fitació
Amb la fitació no hi ha dubte dels límits ja que se sap l’extensió de la finca l’únic que no se sap l’exactitud
total i no està delimitada. Així com en la delimitació hi ha dubtes i cal cridar a tots els propietaris, en la fitació
es demana l’ajuda d’alguns propietaris.

Es col·locaran signes d’identificació de la propietat per tal de determinar la finca (art 544-9.1)

La fitació la pot demanar el propietari o el titular de dret real limitat

6. ELS TÍTOLS ADQUISITIUS EXCLUSIUS DEL DRET DE PROPIETAT

6.1. L’ocupació.
L'ocupació és una manera d'adquirir la propietat d'un bé que l'ordenament jurídic considera que no té
propietari perquè no ho ha tingut mai (res nullius) ja que es tracta d'una cosa que ha estat abandonada (res
derelictae) o perquè es desconeix el propietari que no reclama la cosa perduda, quan concorren els següents
pressupostos:

− Requisit objectiu: consistent en un acte d'aprehensió material de la cosa.

− Requisit subjectiu: consistent a adquirir la possessió civil de la cosa, és a dir, la seva possessió en
concepte de propietari (animus domini)

D'acord amb l'art. 542-20 CCC, són ocupables els següents béns:

− Els béns corporals abandonats indubtablement per llurs propietaris: que són susceptibles d'apropiació
per mitjà d'un acte material. Aquest article ha de completar-se amb l'art. 17 de la llei 33/2003, del
Patrimoni de les Administracions Públiques, on s'estableix que els béns immobles sense amo els
adquireix immediatament l'Estat, de manera que només seran ocupables els béns mobles.

A més, si la cosa està oculta i el seu valor és extraordinari, es tracta d'un tresor i s'aplica l'art. 542-21
CCC. A més, les coses perdudes tampoc s'adquireixen automàticament, sinó que s'aplica, primer, el
règim de les troballes (art. 542-22 CCC) si es tracta de béns corporals habitualment posseïts per algú
o d'animals domèstics perduts.

− Els animals que es poden caçar i pescar: la doctrina distingeix entre animals domèstics, salvatges i
domesticats.
• Domèstics: són els que es troben sota el poder de l'home, es regeixen per les mateixes normes
que les coses mobles inanimades, pel que si es tracta d'un animal domèstic perdut s'hauran
d'aplicar les normes de la troballa.

• Salvatges: són ocupables mentre romanguin en llibertat. Pel que fa als animals salvatges
domesticats, no són ocupables mentre mantenen la seva condició de domesticats o el propietari
manifesta la voluntat de perseguir-los, i han de ser susceptibles de poder ser caçats en exercici
legítim del dret de caça, el que exclou aquells animals que escapen de circs o zoològics

6.2. La descoberta d’objectes de valor extraordinari.

Amb el terme tresor es fa referència, en Dret Civil, a aquells objectes ocults, de valor extraordinari i d'ignorat
propietari (art. 542-21.1 CCC). L'objecte trobat pertany al propietari de la finca on s'ha trobat, però qui ho ha
descobert té dret a percebre en metàl·lic la meitat del valor d'aquest objecte (art. 542-21.2 CCC), llevat que
es tracti d'una persona contractada per el propietari amb aquesta finalitat.

Si es tracta de descobriments de valor arqueològic, històric, cultural o artístic s'aplicarà la legislació

específica (art. 542-21.3 CCC).
 6.3. La troballa.
El règim jurídic de la troballa parteix del fet que ningú està obligat a recollir coses trobades i de la presumpció
que els objectes trobats han estat perduts i no abandonats pel seu propietari si compleixen amb uns requisits
d'aparença.

L'art. 542-22 CCC estableix que els animals domèstics i els objectes mobles que, per les seves
característiques, possibilitat d'identificació, estat de conservació, funció o destinació econòmica són
habitualment posseïts per algú no es poden adquirir per ocupació, excepte que es compleixi el procediment
que estableix l'art. 542-22 CCC.

Si es coneix al propietari de l'objecte, el trobador de bona fe ha d'acudir directament a ell, i, un cop lliurada
la cosa i com a recompensa per la troballa, opta entre reclamar-li el 10% del valor de l'objecte (al que se li
pot afegir, si el seu valor és igual o superior al 6 vegades l'import del salari mínim interprofessional, el 4% de
l'excés) o la recompensa que hagi ofert públicament, si s'escau.

Si es desconeix el propietari de l'objecte, la troballa s'ha de notificar a l'Ajuntament del lloc on s'ha produït,
en el qual queda dipositat durant el termini de 6 mesos, havent de publicar-se el fet mitjançant edicte. Si el
propietari reclama el bé, se li restitueix previ pagament de les despeses de conservació, custòdia i lliurament,
i el trobador té dret a una recompensa en metàl·lic equivalent al 10% del valor del bé si aquest és inferior a
6 vegades el salari mínim interprofessional i, si el supera o iguala, a més al 4% del valor que el excedeixi.

Si transcorre el termini de 6 mesos sense que es presenti el propietari, el trobador té dret a fer seva la cosa,
previ pagament de les despeses de conservació custòdia i lliurament però si l'objecte supera 6 vegades el
salari mínim interprofessional, l'objecte s'ha de vendre en subhasta pública i el trobador té dret a aquesta
quantitat més un 25% de l'excés que s'obtingui en la subhasta, quedant la resta a disposició de l'ajuntament.

Si en la subhasta ningú licita per aquest valor, el trobador té dret a fer seva la cosa. Si el propietari compareix
després, no té dret a reivindicar la cosa, llevat que el trobador hagués obrat de mala fe, és a dir, iniciant el
procediment davant l'ajuntament tot i conèixer la identitat del propietari.

7. L’EXTINCIÓ DEL DRET DE PROPIETAT: L’ABANDONAMENT.

La renúncia al dret de propietat rep el nom d'abandonament i està regulat en els arts 543-1 i 2 CCC. La
particularitat de l'abandonament respecte de la renúncia resideix que necessita de dos requisits per a la seva
validesa:
− Un requisit material: que és la voluntat de despossessió de la cosa o corpus derelictionis, de manera
que el propietari deixa d'exercir el poder de fet sobre la cosa

− Un requisit volitiu: el designi de renunciar al domini o animus derelinquendi, voluntat que no es

presumeix per la mera despossessió, sinó que ha de ser expressa, el que significa que es manifesti per
actes inequívocs d'acord amb les conviccions socialment dominants (art . 543.2 CCCat)
L'abandonament provoca que la cosa quedi momentàniament sense amo, si és immoble esdevé propietat
de l'Estat, i si és moble es converteix en un cap de bestiar nullius. D'altra banda, si es tracta de la renúncia
d'un copropietari té com a conseqüència l'acreixement de les quotes dels restants comuners (art. 552.5.2
CCC)
 TEMA 9: LA PROPIETAT TEMPORAL
1. INTRODUCCIÓ.
D'acord amb l'art 547-1, el dret de propietat temporal confereix al seu titular el domini d'un bé durant un
termini cert i determinat, vençut el qual el domini fa trànsit a titular successiu.

D'acord amb això, el que caracteritza a la propietat temporal és la certesa de la temporalitat, és a dir, el
propietari ho és durant un termini cert i determinat, que no pot excedir els 99 anys.
La propietat temporal pot recaure sobre béns mobles o immobles.

2. NATURALESA JURÍDICA.
El propietari temporal té el domini d'un bé durant un període cert i determinat, passat el qual el domini farà
trànsit a titular successiu (art 547-1).

Això vol dir que, arribat el termini, s'extingeix automàticament la titularitat del primer propietari i s'atribueix la
propietat a el nou adquirent. D'aquesta manera, arribat el termini, la propietat no s'extingeix, sinó que el que
s'extingeix és la titularitat del primer propietari.

El denominat titular endavant serà propietari a l'arribar al termini però, mentre dura la situació de propietat
temporal, el que té és un dret d'adquisició que es pot qualificar com un dret real.

3. AVANTATGES I INCONVENIENTS.
A l'igual que la propietat compartida, la propietat temporal té com a finalitat principal facilitar l'accés a la
propietat de l'habitatge. Si ens centrem en la posició de comprador, la propietat temporal li ofereix una sèrie
d'avantatges:

− Al ser de durada il·limitada en el temps, l'adquisició de la propietat temporal resulta econòmicament

més assequible que la de la plena propietat.

− Certesa de que el dret del propietari temporal no podrà ser privat de la propietat durant el termini
establert, el que li permet fer alteracions en el bé.

Pel que fa als inconvenients:

− La dificultat que pot suposar el conèixer el temps pel que es necessitarà el bé.

− Arribat el terme, el dret del propietari temporal s'extingeix, sense rebre cap contraprestació a canvi i
sense que pugui reclamar ni l'import de les despeses realitzades ni les millores que hagués dut a terme.

− En l'arrendament, l'adquirent té menor flexibilitat pel que fa a la durada del seu dret.

A tot això, s'uneix el fet que, en general, la situació de tot propietari gravat amb un dret d'adquisició
acostuma a ser bastant conflictiva pel que fa a el règim de l'ús, conservació, millores i danys.
4. RÈGIM JURÍDIC.
L’art 547-3.1 diu que la propietat temporal, en tot allò que no estableix el títol d'adquisició ni per les
disposicions del present capítol, es regeix per les normes de aquest codi relatives a el dret de propietat. per
tant, les fonts de regulació són les següents:

− El pacte entre les parts: a excepció del que fa referència als elements de tipificació de les
institucions, les normes que s'introdueixen són de caràcter dispositiu, de manera que es dona un
ampli marge a l'autonomia privada.

− En el que no hagin pactat les parts, s'aplicaran els arts. 547-1 a 547-10, de caràcter dispositiu.

− La propietat temporal es regeix per les normes relatives a el dret de propietat.

5. OBJECTE.
La propietat temporal té la seva raó de ser en facilitar l'accés a l'habitatge. No obstant això, l'art 547-2 admet
que pugui ser objecte de propietat temporal qualsevol bé immoble així com els béns mobles duradors no
fungibles que puguin constar en un registre públic (ex: una embarcació, una obra d'art valuosa...)

43
 TEMA 11: LA PROPIETAT INTEL·LECTUAL I LA PROPIETAT INDUSTRIAL

1. LA PROPIETAT INTEL·LECTUAL.
1.1. Introducció.
L'especialitat d'aquest tipus de propietat és que el dret de propietat no es projecta sobre coses materials,
sinó sobre creacions de l'activitat humana, que donen lloc a drets sobre béns immaterials. Es tracta de
l'anomenada propietat intel·lectual, que recau sobre les obres literàries, artístiques o científiques i de la
propietat industrial, que recau sobre invencions d'aplicació a la indústria i al comerç.

1.2. Subjectes: l’autor o autors de l’obra.

L’autor i, per tant, el titular dels drets de propietat intel·lectual, és la persona natural que crea l'obra literària,
artística o científica. No cal cap capacitat especial per ser autor, així, ni ha de ser necessàriament major
d'edat, ni tenir capacitat d'obrar sinó que n’hi ha prou amb tenir personalitat jurídica.

En base a l'art 6.1 LPI, es presumeix iuris tantum que l'autor és qui apareix en l'obra, mitjançant el seu nom,
signatura o signe que l'identifiqui. En el cas que l'obra es divulgui de manera anònima, s'atribueixen els drets
de propietat intel·lectual a la persona física o jurídica que, amb el consentiment de l'autor, hi hagi divulgat
l'obra.

En molts casos l'obra pot ser fruit de col·laboració, per la qual cosa es distingeixen diversos tipus d'obres
plurals:

− L'obra en col·laboració: suposa la participació de diversos autors en l'obra (ex: quan diversos
professors elaboren un manual de Dret)

− L'obra col·lectiva: formada per la reunió de les aportacions autònomes de diferents autors. L'obra es
crea per la iniciativa i sota la coordinació d'una persona que l'edita i divulga sota el seu nom i que
serà qui tingui atribuïts els drets d'obra col·lectiva, llevat de pacte en contra.

− L'obra composta: és l'obra que incorpora una obra preexistent, sense col·laboració però amb el
consentiment de l'autor d'aquesta. Els drets correspondran a l'autor de l'obra composta, sense
perjudici dels drets que corresponguin al titular de l'obra preexistent.

− L'obra independent: aquella que s'ha creat autònomament per les aportacions de diversos autors,
aportacions que haguessin pogut ser objecte de publicació separada.

44
 1.3. L’objecte de la propietat intel·lectual.
1.3.1. Les obres originals.
Com estableix l'art 10.1 LPI són objecte de propietat intel·lectual totes les creacions originals, literàries,
artístiques o científiques expressades per qualsevol mitjà o suport, tangible o intangible, actualment conegut
o que s'inventi en el futur. (ex: llibres, cançons, escultures ...)

Així, són obres originals:

a) Els llibres, fullets, impresos, epistolaris, escrits, discursos i al·locucions, conferències, informes
forenses, explicacions de càtedra i qualssevol altres obres de la mateixa naturalesa.
b) Les composicions musicals, amb o sense lletra.
c) Les obres dramàtiques i dramàtic-musicals, les coreografies, les pantomimes i, en general, les obres
teatrals.
d) Les obres cinematogràfiques i qualssevol altres obres audiovisuals.
e) Les escultures i les obres de pintura, dibuix, gravat, litografia i les historietes gràfiques, còmics o còmics,
així com els seus assajos o esbossos i les altres obres plàstiques, siguin o no aplicades.

f) Els projectes, plànols, maquetes i dissenys d'obres arquitectòniques i d'enginyeria.

g) Els gràfics, mapes i dissenys relatius a la topografia, la geografia i, en general, a la ciència.
h) Les obres fotogràfiques i les expressades per procediment anàleg a la fotografia.
i) Els programes d'ordinador

1.3.2. Les obres derivades.

La propietat intel·lectual no només recau sobre les obres originals, sinó també sobre les adaptacions o
transformacions d'obres preexistents. Així, el art 11 LPI diu que són objecte de propietat intel·lectual:

a) Les traduccions i adaptacions.

b) Les revisions, actualitzacions i anotacions.
c) Els compendis, resums i extractes.
d) Els arranjaments musicals.
e) Qualsevol transformació d'una obra literària, artística o científica.

La realització per un tercer de transformacions o adaptacions requerirà del consentiment del titular de l'obra.
Un cop presentat el consentiment, l'autor seguirà conservant els seus drets sobre l'obra original, però
l'adaptador tindrà la propietat intel·lectual de la modificació.

Així mateix també queden protegides les bases de dades i les col·leccions d'obres alienes (art 12 LPI). En
aquests casos, el que és objecte de protecció no són pròpiament els continguts de les bases de dades, sinó
la selecció dels materials i la seva estructura.

45
 1.3.3. Obres excloses del dret d’autor.
L'art 13 LPI estableix que no són objecte de propietat intel·lectual les disposicions legals o reglamentàries i
els seus corresponents projectes, les resolucions dels òrgans jurisdiccionals i els actes, acords, deliberacions
i dictàmens dels organismes públics, així com les traduccions oficials de tots els textos anteriors.

D'aquesta manera, qualsevol persona podrà, fins i tot sense el consentiment de l'autor, editar, recopilar o
reproduir lleis o sentències.

1.4. El contingut del dret d’autor.

1.4.1. El dret moral d’autor.
El dret moral d'autor consisteix en un conjunt de facultats de caràcter extrapatrimonial, irrenunciables i
inalienables, que la llei concedeix a el creador d'una obra. Les facultats que atribueix el dret moral d'autor
són, d'acord amb l'art 14 LPI:

a) Decidir si la seva obra ha de ser divulgada i en quina forma: la divulgació no exigeix necessàriament la
publicació de l'obra, sinó simplement que es faci accessible a el públic per primera vegada.

b) Determinar si tal divulgació ha de fer-se amb el seu nom, sota pseudònim o signe, o anònimament: si
l'autor d'una obra decideix divulgar-la, no està obligat a assumir externament la paternitat de la mateixa.

c) Exigir el reconeixement de la seva condició d'autor de l'obra

d) Exigir el respecte a la integritat de l'obra i impedir qualsevol deformació, modificació, alteració o

atemptat contra ella que suposi perjudici als seus legítims interessos o menyscapte a la seva reputació

e) Modificar l'obra respectant els drets adquirits per tercers i les exigències de protecció de béns d'interès
cultural.

f) Retirar l'obra de el comerç, per canvi de les seves conviccions intel·lectuals o morals, prèvia
indemnització de danys i perjudicis als titulars de drets d'explotació.

Si, posteriorment, l'autor decideix reprendre l'explotació de la seva obra haurà d'oferir preferentment
els corresponents drets a l'anterior titular dels mateixos i en condicions raonablement similars a les
originàries.

g) Accedir a l'exemplar únic o rar de l'obra, quan es trobi en poder d'un altre, per tal d'exercitar el dret de
divulgació o qualsevol altre que li correspongui.

Aquestes facultats s'atribueixen a l'autor durant tota la seva vida i són intransmissibles entre vius. La
transmissibilitat mortis causa és possible en aquests casos:

− Els drets de reconeixement de l'autoria i de respecte a la integritat de l'obra s'han de transmetre mortis
causa a la persona designada pel testador o, si no, als hereus.
− Si l'obra no ha estat divulgada en vida de l'autor, el dret de l'art 14.1 LPI de decidir la divulgació o no
de l'obra es transmetrà als seus successors mortis causa, per un termini de 70 anys a comptar de la
mort de l'autor.

46
 1.4.2. El contingut patrimonial del dret d’autor.
1.4.2.1. Els drets d’explotació de l’obra.

D'acord amb l'art 17 LPI, l'autor té l'exercici exclusiu dels drets d'explotació de la seva obra en qualsevol
forma i, en especial, els drets de reproducció, distribució, comunicació pública i transformació, que no podran
ser realitzades sense autorització. A l'autor li corresponen, per tant, els següents drets:

a) Drets de reproducció de l'obra (art 18 LPI): consisteix en la producció per qualsevol mitjà de còpies de
tot o part de l'original de l'obra. (ex: fotocòpies, escàner ...)

b) Dret de distribució (art 19 LPI): és la posada a disposició de el públic de l'original o de les còpies de
l'obra, mitjançant la seva venda, lloguer, préstec o de qualsevol altra forma. Consisteix, per tant, en la
comercialització de l'obra. (ex: un cop impresos els exemplars d'un llibre, es distribueixen a les llibreries)

c) Dret de comunicació pública (art 20 LPI): abasta tota forma d'explotació d'una creació literària, artística
o científica quan en la seva execució no es distribueixin còpies de la mateixa. Així, s'entén per
comunicació pública tot acte pel qual una pluralitat de persones pugui tenir accés a l'obra sense prèvia
distribució d'exemplars a cadascuna d'elles.

No es considerarà pública la comunicació quan se celebri dins d'un àmbit estrictament domèstic que
no estigui integrat o connectat a una xarxa de difusió de qualsevol tipus. (ex: actuacions en directe, la
projecció de pel·lícules de cinema...)

d) Dret de transformació (art 21 LPI): comprèn la traducció, adaptació i qualsevol altra modificació de l'obra
original que doni lloc a una obra diferent. (ex: transformació d'una obra de teatre en una òpera)

e) Dret de col·lecció (art 22 LPI): la cessió dels drets d'explotació sobre les seves obres no impedirà a
l'autor publicar-les reunides en col·lecció escollida o completa. És un privilegi legal concedit a l'autor,
que vulnera la situació d'equilibri entre les parts contractants i que hauria exercitar conforme a les regles
de la bona fe i donar lloc a indemnització per danys i perjudicis al cessionari. (ex: els grups de músics
que fan recopilacions de les seves obres i tenen més èxit que els anteriors àlbums posats a la venda,
de manera que el perjudici per als titulars dels drets d'explotació d'aquests hauria de ser compensat)

Pel que respecta a la durada, la regla general és que els drets d'explotació de l'obra duren tota la vida de
l'autor + 70 anys després de la seva mort (art 26 LPI).

L'extinció dels drets d'explotació de les obres determinarà el seu pas al domini públic. A partir d'aquest
moment, les obres podran ser utilitzades per qualsevol, sempre que es respecti l'autoria i la integritat de
l'obra (art 41 LPI)

47
 1.4.2.2. Altres drets.

La llei preveu altres drets de caràcter econòmic dels creadors:

a) Dret de participació en la revenda d'una obra d'art (Llei 3/2008, de 23 de desembre): consisteix en
el fet que autors d'obres d'art gràfiques o plàstiques tindran dret a percebre del venedor una participació
en el preu de tota revenda que de les mateixes es realitzi després de la primera cessió realitzada per
l'autor. La seva finalitat és atribuir als autors d'aquestes obres una participació econòmica en l'èxit de
les mateixes.

Aquest dret s'aplica a totes les revendes en què intervinguin professionals del mercat. S'exclouen, per
tant, aquelles revendes que es realitzen directament entre particulars que actuïn a títol privat. Perquè
procedeixi el dret de compensació, la revenda ha d'haver assolit un preu mínim de 1.200 euros.

b) Dret de compensació equitativa per la còpia privada: els titulars dels drets d'explotació de l'obra
tenen reconegut un dret exclusiu de reproducció, el que significa que qualsevol còpia d'una obra només
pot ser realitzada després d'haver obtingut l'autorització del titular corresponent .

No obstant, la LPI autoritza la reproducció d'obres sempre que es dugui a terme per una persona física
per al seu ús privat i sense fins comercials a partir d'obres a les quals hagi accedit legalment.

1.4.2.3. Els límits als drets d’explotació: les reproduccions sense autorització de l’autor.
La propietat intel·lectual no és un dret absolut, sinó que és susceptible de limitacions. Els arts. 31 a 40 bis
LPI contenen una relació dels límits als drets d'explotació. Dins d'aquests límits destaquen:

− Les reproduccions provisionals (art 31.1): no necessitaran autorització de l'autor els actes de
reproducció provisional que, a més de mancar per si mateixos d'una significació econòmica
independent. siguin transitoris i formin part essencial d'un procés tecnològic i l'única finalitat sigui
facilitar una transmissió en xarxa entre terceres parts per un intermediari.

− La còpia per a l'ús privat: per poder fer còpies lícites per a ús privat s'han de complir els requisits
següents:
• que la reproducció es faci sense assistència de tercers.
• que es dugui a terme per una persona física exclusivament per al seu ús privat i sense fins
indirectament comercials.
• que la reproducció es realitzi a partir d'obres a les que s'hagi accedit legalment des d'una font
lícita.
• que la còpia obtinguda no sigui objecte d'una utilització col·lectiva ni lucrativa, ni de distribució
mitjançant preu.

− Les cites d'obres alienes (art 32.1 LPI): sempre que es tracti d'obres ja divulgades i la seva inclusió es
realitzi per anàlisi. Aquesta utilització només es pot fer amb fins docents o d'investigació, indicant la
font i el nom de l'autor.

48
− Les ressenyes i entrevistes de premsa: les recopilacions periòdiques efectuades en forma de ressenyes
o revista de premsa tenen la consideració de cites. Això no obstant, quan es realitzin recopilacions
d'articles periodístics que consisteixin bàsicament en la seva mera reproducció i l'esmentada activitat
es realitzi amb fins comercials, l'autor que no s'hagi oposat expressament té dret a percebre una
remuneració equitativa. En cas d'oposició expressa de l'autor, aquesta activitat no s'entén emparada
per aquest límit.

− Les ressenyes de premsa que es facin online i que continguin fragments no significatius de publicacions
periòdiques que tinguin una finalitat informativa, de creació d'opinió pública o d'entreteniment.

− La posada a disposició del públic, per part dels prestadors de serveis electrònics, d'instruments de
recerca de paraules aïllades incloses en publicacions periòdiques que tinguin una finalitat informativa,
de creació d'opinió pública o d'entreteniment.

− La il·lustració amb fins educatius i d'investigació científica.

− Els articles d'opinió o d'investigació difosos pels mitjans de comunicació social (art 33.1): reproduir total
o parcialment un article publicat en un altre mitjà. Els treballs i articles sobre temes d'actualitat difosos
pels mitjans de comunicació social poden ser reproduïts, distribuïts i comunicats públicament per
qualssevol altres de la mateixa classe, citant la font i l'autor si el treball va aparèixer amb signatura i
sempre que no s'hagués fet constar en origen la reserva de drets. Tot això sense perjudici de el dret de
l'autor a percebre la remuneració acordada.

− Les conferències pronunciades en públic (art 33.2): es podran reproduir, distribuir i comunicar sempre
que es faci amb fins informatius.

− Informació sobre obres d'actualitat (art 35.1): qualsevol obra susceptible de ser vista o escoltada en
ocasió d'informacions sobre esdeveniments de l'actualitat pot ser reproduïda, distribuïda i comunicada
públicament, si bé només en la mesura que ho justifiqui aquesta finalitat informativa.

− Obres situades a la via pública: es pot fotografiar, filmar o fer dibuixos dels edificis i altres obres situades
de manera permanent a la via pública, fins i tot amb finalitats lucratives.

− Les paròdies (art 39): no es considera transformació que exigeixi consentiment de l'autor la paròdia de
l'obra divulgada, mentre no impliqui risc de confusió amb la mateixa ni s'infereixi un dany a l'obra original
o al seu autor.

− Reproducció, préstec i consulta d'obres en biblioteques i altres establiments: l'art 37 estableix febrer
límits principals a això:
• els titulars dels drets d'autor no es poden oposar a les reproduccions de les obres quan es realitzin
sense finalitat lucrativa per museus, biblioteques...
• els museus, biblioteques... de titularitat pública que pertanyin a entitats d'interès general de caràcter
cultural, científic o educatiu, sense ànim de lucre, no necessitaran autorització de l'autor de l'obra.

49
 TEMA 12: LA COMUNITAT ORDINÀRIA INDIVISA

1. INTRODUCCIÓ. COMUNITAT I COMUNITAT ORDINÀRIA INDIVISA.

Les situacions de comunitat estan regulades a l’art 551-1.

En principi, els béns només pertanyen a una sola persona però és comú que es constitueixi una comunitat
de persones com a titulars d’un bé o d’un dret. Així, una situació de comunitat significa que dues o més
persones comparteixen de manera conjunta i concurrent la titularitat de la propietat o d'un altre dret real
sobre un mateix bé o un mateix patrimoni.

El gran model de comunitat és la comunitat ordinària indivisa.

Característiques:

⎯ Comunitat de subjectes: poden ser persones físiques o jurídiques.

⎯ Unitat d’objecte: l’objecte pot ser un bé, un conjunt de béns o un patrimoni. Quan és un conjunt de béns
no hi ha una comunitat sobre el conjunt, sinó que hi ha una comunitat sobre cada bé que forma part del
conjunt (ex: règim matrimonial) en canvi, en el patrimoni si hi ha una comunitat sobre 1 bé.

⎯ Titularitat conjunta i concurrent: és de tots a la vegada.

⎯ Sobre la propietat o un dret real: això fa que es tingui en compte que les comunitats que es creen sota
un dret de crèdit no queden subjectes per aquesta normativa, sinó pel regim de la solidaritat i
mancomunitat del CC i que tots els drets siguin iguals per tots els comunaris.

Quan hi ha una situació de varies persones, la presumpció inicial és que no hi ha comunitat, llevat que
la disposició legal així ho determini però, si es presumeix la comunitat, aquesta serà ordinària, de
manera que per parlar d’un altre tipus de comunitat, aquesta s’haurà d’expressar en el seu títol
constitutiu.
⎯ Les despeses comunes que genera la comunitat: es poden reclamar mitjançant procediment monitori

2. LA COMUNITAT ORDINÀRIA INDIVISA.

2.1. Concepte i naturalesa.

És un dret individual ja que el meu dret recau sobre tot l’objecte, això fa que, a més nombre de comuners,
menys intensitat sobre el bé. A la vegada, hi haurà tants drets individuals com comuners hi hagi a la
comunitat.
El fet de tenir una quota de participació dona el dret de poder disposar d’ella de manera individual però
aquesta participació està limitada pel dret d’adquisició preferent que tenen els comuners i per la possibilitat
de demanar en qualsevol moment la divisió de la cosa.
Aquesta quota, llevat que es digui el contrari, és igual per tots els comuners (art 552-1.3) ja que el que
determina el dret individual d’ús i gaudi de la cosa. Quan es dugui a terme l’extinció de la comunitat es pot
reclamar el dret a una part física del bé o el dret.

Al ser varis cotitulars sorgeix el problema de com s’utilitzen els drets. Per això, l’art 552-6, determina que
cada cotitular pot fer ús de l'objecte de la comunitat d'acord amb la seva finalitat social i econòmica i de
manera que no perjudiqui els interessos de la comunitat ni el dels altres cotitulars, als quals no pot impedir
que facin ús del mateix.

50
 2.2. Constitució i règim jurídic.
La constitució de la comunitat es pot fer:

a) Negoci jurídic: diverses persones compren o accedeixen a un bé alhora o perquè algú que és titular
ven una part i es queda una altra.

b) Usucapió: complint els requisits legals. (ex: varies persones usucapeixen un bé en el mateix concepte.
Si cada un al·lega que està usucapint de diferent manera, s’haurà de provar)

c) Disposicions per causa de mort: un causant deixa tots els seus béns a diferents persones. Es pot fer o
bé per via de testament o de llegat. (ex: comunitat hereditària)
Si el causant ha determinat unes normes, no es pot alterar el règim jurídic de la comunitat.

d) Llei: quan determina uns supòsits en els quals es crea una comunitat. En aquests, no es pot alterar el
règim jurídic de la comunitat.

Pel que fa al règim jurídic:

• Regla general: regeix l’autonomia de la voluntat, és a dir, les parts poden escollir quin tipus de
comunitat fan i com la duran a terme (us del bé, pagament de les despeses...)

• Supletòriament: s’aplicaran les regles de la comunitat ordinària.

Per poder modificar el règim jurídic establert pels comuners, és necessària la unanimitat.

Hi ha una sèrie de límits: respectar les normes imperatives que s’estableixen:

• respectar el dret d’adquisició preferent dels comuners.
• respectar el dret a demanar la divisió de la cosa comuna.

2.3. Les facultats dels cotitulars respecte al seu dret en la comunitat.

2.3.1. L’alienació de la quota i els drets d’adquisició preferent dels cotitulars.

Hi ha una disposició lliure de la quota. Aquí apareix el dret d’adquisició preferent que tenen els cotitulars, és
a dir, si puc disposar de la quota no estic cedint una part del bé sinó només la meva quota de participació
sobre el bé.

Si, per contra, faig un contracte de venda de la cosa futura que em pertocarà quan fem la divisió, no estic
venent la quota, per tant, la persona no formarà part de la comunitat.

El dret d’adquisició preferent fa que si faig una transmissió, la persona pugui accedir als drets de tanteig i
legals. Per això, s’haurà de comunicar la transmissió de la quota als comuners, els quals tenen 1 mes per
exercir el dret de tanteig de l’adquisició o el dret de retracte (art 568 – 123 i 568 – 15).

Pot ser que la quota interessi a més d’un comuner, els quals podran adquirir a mitges la quota i incloure-la
en la seva part.
2.3.2. El gravamen de la quota.
Puc constituir (art 552-3.1):
• dret de gaudi
• dret d’adquisició
• dret de garantia: en funció de si estem davant d’un bé moble o immoble.

51
 2.3.3. La renúncia a la quota i l’acreixement a favor de la resta de cotitulars.

Pel que fa als efectes:

⎯ Acreixement: si es renuncia, la quota renunciada fa créixer la representació de tots els comuners en

funció del percentatge de la quota renunciada. Tot i així, qualsevol comuner pot renunciar a aquest
acreixement, de manera unilateral i comunicant la decisió als altres comuners.

⎯ Les obligacions que hi havia pendents abans de la quota es mantenen.

En principi, la forma de la renuncia és lliure, exceptuant la renúncia d’una quota en àmbit mercantil o que
pertany a un bé immoble.

Si és una renuncia d’un dret real aquesta afavorirà al propietari (ex: una comunitat d’usufructuaris, si
renuncien, afavoreix el propietari). En canvi, si es renuncia d’un dret sobre un bé immoble, aquest se’l queda
la administració.

2.4. Drets i deures dels cotitulars sobre l’objecte de la comunitat.

2.4.1. L’ús de la cosa comuna.
En principi, l’ús de la cosa comuna pertany a tots els comuners en la seva totalitat i aquest ús, si pot ser,
serà simultani.

Hi ha una sèrie de límits:

⎯ Respectar la finalitat social i econòmica del bé: l’ús que fem ha de ser conforme a la seva finalitat.
⎯ Respectar els interessos de la comunitat i dels comuners.
⎯ No impedir o prohibir l’ús per la resta de comuners. Això sí, es pot pactar sobre l’ús de l’objecte.

2.4.2. El seu gaudi.

Pertany a tots els comuners en funció de la seva quota. L’article 552-6.2 determina a qui pertanyen els fruits
del gaudi però la seva distribució no significa que els puguin rebre directament ja que es poden fer pactes.
Si només gestiona un comuner i és ell qui rep els fruits, haurà de rendir comptes amb els altres comuners.

2.4.3. La impossibilitat de modificar la cosa comuna. (art 552-6.3)

No es pot modificar la cosa comuna sense el consentiment de la resta de comuners. Aquesta modificació es
prohibeix en sentit ampli, és a dir, tant per alteracions substancials o de forma, com per alteracions menors.
En funció de la tipologia de la modificació, es demanarà unanimitat o no.

Si es fa una millora del bé, el consentiment pot ser previ o posterior a la realització de la millora i que sigui
exprés o tàcit. Si durant l’any posterior a la realització de la obra s’oposa, qui ha realitzat la obra haurà de
carregar amb les despeses. Si no es així, tots hauran de pagar la seva part de la millora.

Per tal de poder exigir el termini d’1 any, s’ha de poder provar que s’ha realitzat una millora.

52
 2.4.4. La participació en les despeses.
En principi, la participació és en funció de la quota.

S’haurà de participar en:

⎯ Les despeses necessàries per l’ús del rendiment i del bé
⎯ Les despeses de millora i reforma que s’hagin acordat amb les majories necessàries.
⎯ Les despeses de manteniment de la integritat física, jurídica o funcional del bé o el dret

Les despeses de luxe corren a càrrec del comuner que les ha fet.

Si un dels comuners es fa càrrec d’aquestes despeses de manera anticipada, tindrà un dret de

reemborsament amb interessos, a comptar des de la reclamació que faci sobre la quantia.

2.4.5. Administració i règim d’adopció d’acords.

L’art 552-7 determina que l’administració pertany a tots els comuners.

Pel que fa al règim d’adopció d’acords:

⎯ Tots els actes dispositius requereixen d’unanimitat: carregar el bé o hipotecar-lo.

⎯ En el regim d’administració:
• les obres de manteniment es poden aprovar amb majoria ordinària: inclou el contracte de
personal
• per millores de caràcter extraordinari es necessita una majoria qualificada de ¾ parts de les
quotes (ex: instal·lar sistema de rec)
• en els actes administratius exigits per llei: si els imposa la llei, els pot emprendre qualsevol
cotitular, fins i tot amb l'oposició dels altres, amb dret a rescabalament i als interessos legals
meritats des del moment en què els reclama.

Tots els acords adoptats per majoria obliguen als dissidents, és a dir, aquells que voten en contra, llevat que
demostrin que l’acord els perjudica. Això garanteix el seu accés a la jurisdicció i poden reclamar al jutge.

L’art 552-7 admet pacte en contra si hi ha unanimitat. La responsabilitat que facin alguns comunitaris i
perjudiquin a la comunitat té caràcter mancomunat.

2.5. L’eficàcia enfront els tercers dels acords dels comuners.

Aquest caràcter dispositiu de les normes de la comunitat fa que, la regulació, si no és pública, pot perjudicar
a terceres persones quan algú dels comuners ven la seva quota i la persona accedeix a la comunitat pensant
que té els mateixos drets i deures que la resta dels comuners.

Així, hi ha una confrontació entre el tercer que actua de bona fe i la evasió per part de qui ven la quota del
compliment del pacte del copropietari. Per a que el 3r estigui protegit, el legislador diu que els pactes
s’inscriguin en el registre i admet que s’incloguin en el pacte de transmissió de la quota. Si no es fa, tot allò
que el 3r de bona fe no coneix, no el vincula i, per tant, no se li pot oposar.

53
 2.6. L’extinció de la comunitat. Les seves causes.

Son causes d’extinció (art 552-9):

⎯ Divisió de la cosa comuna
⎯ Reunió en una mateixa persona: totes les quotes passen a una sola persona o bé, perquè tots renuncien
menys un, perquè un exigeix el seu dret d’adquisició preferent...
⎯ Destrucció o pèrdua del dret total: pot ser física o jurídica.
• Física: Si es destrueix de manera parcial, es manté la comunitat igual que si es destrueix i dona
lloc a una indemnització es pot exercir la subrogació real.
• Jurídica: expropiació, per llei... Si dona lloc a una indemnització, es pot exercir la subrogació
real.
⎯ Acord de tots els comuners: ha de ser per unanimitat
⎯ Renuncia de tots els comuners
⎯ Conversió en una comunitat especial: ha de ser un acord per unanimitat.
⎯ Si s’ha fixat un termini o una condició, s’extingeix quan finalitza el termini o es realitza la condició.

2.7. La divisió de la cosa comuna. (art 552-10.1)

Característiques:

• Pot ser demanada per qualsevol dels co-titulars

• Pot demanar-la en qualsevol moment, llevat que s’hagi pactat una indivisió de la cosa comuna per un
temps determinat.

• No cal que expressi causa: si es prova que existeix mala fe per part del comuner que la demana, es
pot bloquejar la divisió.

• Acció de caràcter imprescriptible

54
 2.7.1. La indivisió. (art 552-10.2)
2.7.1.1. El pacte d’indivisió.

Es pot pactar la indivisió en un termini màxim de 10 anys. Aquest termini és renovable, és a dir, es pot tornar
a pactar una indivisió per 10 anys més.

Tot i així, no es pot pactar que sigui de més de 10 anys des de l’inici, de manera que, si abans d’acabar els
10 anys, es tornen a pactar 10 anys més, el còmput s’iniciarà des del moment que es pacta, de manera que
els anys que quedaven per arribar als 10, es perden.

S’ha de pactar per unanimitat, tot i que el legislador preveu que un o varis comuners renunciïn al seu dret
de demanar la divisió, de manera que la decisió quedarà a mans dels altres comuners.

A part del pacte, la indivisió pot venir imposada pel disponent del dret (causant, donatari...) i es pot anular
abans que arribi al termini màxim. Si és així, és necessària la unanimitat per eliminar la indivisió.

2.7.1.2. La indivisió com a mesura de protecció de menors i incapaços.art 552-10.4)

Es dona si el jutge considera que a indivisió pot provocar un perjudici pel menor o per l’incapaç, és a dir, que
afectarà al valor econòmic del bé. En aquest cas, el termini màxim de la indivisió és de 5 anys.

2.7.1.3. La indivisió determinada per la naturalesa de la cosa comuna: trasters i garatges. (art
552-10.4)
Es preveu que no es pugui dur a terme la divisió de la cosa perquè, tot i que cadascú té una part del traster
o el garatge, no es considera com una quota.

Es podria fer la divisió quan el local canvia d’utilitat, és a dir, si deixa de ser un local destinat a trasters i
garatges, es podria donar la divisió de la cosa.

2.7.2. El procediment per a dur a terme la divisió.

La divisió es pot donar a sol·licitud de qualsevol comuner, és a dir, qualsevol comuner la podrà demanar.
De manera unànime s’haurà de decidir si la fem nosaltres o la deixem en mans d’un 3r, així, podrà ser:

− Contractual: ells mateixos a traves d’un acord. Requereix unanimitat i s’ha de fer amb els criteris que
decideixin els comuners, el qual pot portar a un repartiment igual o desigual a la cosa. Els comuners
no estan subjectes a cap norma, sinó que poden escollir la forma de divisió.

− Arbitral: 3a persona. Necessita unanimitat o que el disponent, a l’hora de deixar el bé en comunitat,

hagi previst que la divisió la dugui a terme una determinada persona.

− Judicial: és subsidiària, quan no es posen d’acord els comuners en fer-la o en nomenar una 3ª persona.

55
 2.7.3. Les regles per a la divisió.
La doctrina diu que son confuses i inconnexes perquè tant parlen de manera dispositiva com imperativa, el
que dona lloc a confusió.

Són regles que vinculen al jutge i a l’àrbitre, però no als comuners quan fan la divisió contractual. No
vincularan a l’àrbitre en cas que respongui per equitat i no per llei.

El règim general és:

− que es faci una divisió material del bé i s’adjudiquin les parts a tots els comuners
− que s’adjudiqui nomes a un dels comuners
− que es reparteixin els diners entre tots.

El legislador preveu que, si hi ha un dels comuners que té més del 80% de les quotes, pot exigir que se li
adjudiqui el bé només a ell i haurà de pagar a la resta de comuners el valor de mercat del bé, determinat per
taxació. En aquest cas, el legislador no distingeix si es pot o no dividir el bé.

Quan cap dels comuners té el 80% o encara tenint-lo, no exerceix el dret d’adjudicació, sí es tindrà en compte
si l’objecte es divisible o no:

− Divisible: es fa la divisió material i cada un dels comuners es queda amb una de les parts.
− Indivisible: s’apliquen les normes del 552-11.5
• si un dels cotitulars se’l vol quedar, el pot fer seu, pagant el preu a la resta de comuners
• si hi ha més d’un comuner que el vol, es tindrà en compte si un d’ells té una participació més
gran que l’altre, el qual se’l quedarà i pagarà la indemnització.
• si tots tenen a mateixa participació, es fa a sort: la doctrina critica que es faci a sorts perquè no
es té en consideració la necessitat dels comuners.
• si no el vol ningú, es ven i es reparteixen els diners.

Dins dels indivisibles s’inclouen les coses que, encara que materialment siguin divisibles, si al dividir-les
perdrà molt valor, el legislador les considera indivisibles.

El regim especial: quan hi ha la possibilitat de mantenir la divisió però d’una manera diferent.
− quan podem mantenir una divisió horitzontal del be: adjudicar una de les vivendes i distribuir els espais
comuns en el seu us a la resta de comuners. Les despeses seran a càrrec dels comuners en la part
proporcional.

− quan es dona la divisió en comunitat en un matrimoni i no es pot dividir el bé: a un se li adjudica

l’usdefruit i a l’altre la nua propietat.

56
 2.8. Els efectes de la divisió.
Respecte als titulars:
• art 552-12.1: propietat exclusiva del bé o el dret a cada titular.
• art 521-5: bé en situació de comunitat: computa tot el termini
• Obligació cotitulars de garantir la conformitat jurídica i material.

Respecte a les 3es persones:

• la divisió no pot afectar a tercers perquè es mantenen sobre la cosa els drets que tenia quan estava en
comunitat
• els creditors tenen possibilitats de concórrer en la divisió quan creuen que els hi pot perjudicar i la
podran impugnar si es fa per frau de creditors.

57
 TEMA 13: LA PROPIETAT HORITZONTAL

1. INTRODUCCIÓ.

És el règim de la situació intercomunitari entre els edificis. La propietat horitzontal està regulada en el
CCC des dels articles 553-1, dins de les situacions de comunitat.

La regulació del codi en relació a la propietat horitzontal es refereix a les cases per pisos, però també
es refereix a la propietat horitzontal per parcel·les (urbanitzacions privades). Aquestes urbanitzacions,
moltes d'elles, encara conserven alguns elements comuns.

2. DISPOSICIONS GENERALS A TOTES LES MODALITATS DE PROPIETAT HORITZONTAL.

2.1. Concepte i característiques de la propietat horitzontal .

L'art. 553-1.1 estableix que el règim jurídic de la propietat horitzontal implica, per als propietaris, el dret
de propietat en exclusiva sobre els elements privatius i en comunitat amb els altres propietaris sobre
els elements comuns. Per tant, el CCC, igual que la LPH espanyola, segueix caracteritzant la propietat
horitzontal per la concurrència d'un dret de propietat exclusiva sobre els elements privatius, i una
comunitat en els elements comuns.

ex: en un edifici dividit en pisos destinats a habitatges, la constitució del règim de propietat
horitzontal implica que els pisos constitueixen un objecte de dret que dona lloc a una
propietat individual separada, i que els elements d'ús comú són propietat del conjunt de
propietaris de pisos , constituint una comunitat de caràcter especial.

La propietat horitzontal es defineix com un règim jurídic immobiliari, que necessita una sèrie de requisits:

a) L'existència d'un immoble integrat per elements privatius i comuns: necessaris per a l'ús i gaudi
adequat dels propietaris; la unitat de l'objecte pot ser física (un edifici) o jurídica (conjunt
d'edificis o urbanitzacions).

b) L'existència, present o futura, d'un o més titulars de la propietat de l'esmentat immoble:

aquesta no és imprescindible, és a dir, pot haver-hi un règim de propietat horitzontal amb un
sol propietari (ex: el promotor fa un bloc de pisos per vendre’l. En aquest moment el promotor
constitueix un règim de propietat horitzontal ja que és l’únic propietari del bloc.

c) Una organització per a l'exercici dels drets, i el compliment dels deures dels propietaris: es
dota la comunitat d'uns òrgans de govern que vetllaran pel seu bon funcionament.

d) L'atorgament del títol constitutiu: les situacions de comunitat que compleixen els requisits de la
propietat horitzontal i no s'hagin configurat d'acord amb el que estableix el capítol III es
regeixen pels pactes establerts entre els copropietaris, per les normes de la comunitat
ordinària i, si s'escau, per les disposicions del capítol III que siguin adequades a les
circumstàncies del cas.

58
 2.2. La quota de participació. (art 553-3)
La propietat horitzontal es caracteritza, com s'ha dit, perquè la titularitat d'un element privatiu ve
acompanyada necessàriament per la cotitularitat en els elements comuns, la mesura es determina
mitjançant l'anomenada quota de participació.

Les funcions de la quota de participació són les següents:

a) Determina i concreta la participació que correspon als elements privatius sobre la propietat dels
elements comuns: la mesura d'aquesta participació vindrà fixada en funció de l'extensió del dret
sobre els elements privatius.

Tractant-se d'un edifici, la quota del propietari d'un pis de quatre habitacions i cent metres quadrats
serà en general el doble que la d'un altre de dues habitacions i cinquanta metres quadrats. No
obstant això, el propietari del pis de quatre habitacions no pot pretendre un major ús de l'ascensor,
els jardins o la piscina.

b) Serveix de mòdul per a fixar la participació en les càrregues, els beneficis, la gestió i el govern de
la comunitat i els drets dels propietaris en cas d'extinció del règim: d'aquesta manera, es tenen en
compte majories de propietaris, però també de quotes, per computar les majories necessàries per
prendre acords, així com per a sol·licitar la convocatòria de la junta.

c) Determina, llevat de pacte en contra, la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos:
per tant, el pacte pot permetre que es distingeixi entre la quota de participació en l'immoble i la
quota de participació en les despeses, quotes que no tenen per què coincidir necessàriament.

Les quotes s'expressen en percentatge sobre el total de l'immoble (per tant, la suma de totes elles ha
d'assolir el 100%). Es fixaran, per regla general, de manera proporcional a la superfície dels elements
privatius, però s'haurà de ponderar l'ús, la destinació i les altres dades físiques i jurídiques dels béns
que integren la comunitat, com ara la situació, lluminositat o orientació.

Les quotes es determinen i es modifiquen per acord unànime dels propietaris o, si aquest no és
possible, per mitjà de l'autoritat judicial o d'un procediment de resolució extrajudicial de conflictes. (art
553-3)

Com s’adopten els acords?

L’article 553-25.2 determina que els acords s'adopten per majoria simple dels propietaris que han
participat en cada votació, que ha de representar, alhora, la majoria simple del total de les seves quotes
de participació. Així es necessita la majoria de vots individuals i la majoria del percentatge en quotes.
(el vot individual val igual per tots – 1 – però no tothom té el mateix percentatge en quotes, de manera
que si un 40% - 3 pisos – vota que sí però l’àtic – té un 60% – vota que no, no hi ha majoria)

59
 2.3. L’objecte de la propietat horitzontal.

L'art. 553-2 conté una enumeració no exhaustiva dels béns que poden ser objecte de propietat
horitzontal. Entre ells, el supòsit més típic i característic és el de l'edifici dividit en diversos habitatges i
locals, que pertanyen a diferents propietaris.

El règim de propietat horitzontal pot constituir-se, a més de sobre edificis, sobre qualsevol altre immoble,
fins i tot en construcció, en els quals coexisteixin elements privatius, constituïts per habitatges locals o
espais físics susceptibles d'independència funcional i d'atribució a diferents propietaris, amb elements
comuns, necessaris per a l'ús i gaudi dels privatius (ports esportius en relació als punts d'amarratge,
els mercats respecte a les parades, els cementiris amb relació a les sepultures...)

2.4. La falta de personalitat jurídica de la comunitat.

La propietat horitzontal fa referència al fet que hi ha uns elements comuns i la idea és molt paral·lela a
la idea de personalitat jurídica (ex: una societat civil). Tanmateix, la comunitat no té personalitat jurídica,
sinó que té capacitat processal el que determina que es puguin practicar a favor seu mesures cautelars
o d'execució, com ara una anotació preventiva d'embargament a favor de la comunitat.

Si la comunitat de béns no té personalitat jurídica, sembla lògic que si la comunitat de propietaris en la

propietat horitzontal és una comunitat, tampoc hagi de tenir personalitat jurídica. Ara bé, la comunitat
de propietaris té unes característiques especials que podrien justificar l'excepció a la regla general.

La seva permanència en el temps, i l'elevat nombre de comuners han donat lloc a un sistema
d'administració especial, amb una sèrie d'òrgans que no trobem en la comunitat ordinària, i podrien
justificar fins i tot la concessió de personalitat jurídica a la comunitat de propietaris, com alguns
professionals han reclamat.

La manca de personalitat jurídica de la comunitat de propietaris dona lloc a una sèrie d'inconvenients,
com, per exemple, que no pot inscriure el domini de béns immobles a nom de la comunitat de
propietaris, o que el president de la comunitat no pot concertar préstecs amb un banc.

60
 2.5. L’obligació essencial dels propietaris: la contribució a les despeses comunes i al fons de reserva.

La trobem en l'article 553-4. La comunitat no té personalitat jurídica, i per molt que es parli de creditor i
deutor, ho són únicament els veïns de la comunitat. Tots els propietaris són titulars mancomunats.
S'exclou la solidaritat. La comunitat pot ser creditora dels diferents veïns: aquest crèdit és exigible, i si
el veí no paga el deute, la comunitat li pot reclamar mentre no prescrigui el deute

Una obligació essencial dels propietaris és la de contribuir al pagament de les despeses comunes
necessàries per al bon funcionament de la comunitat. Entre les despeses comunes trobem:
• despeses de porteria: sous i seguretat social, electricitat, aigua, gas...
• despeses de l'ascensor: conservació, revisions, inspeccions, reparacions...
• despeses del portal d'entrada i escales: neteja, llum, reposició de llums assegurances, la
retribució de l'administrador...
• despeses per a la defensa i seguretat de l'edifici: lloguer de locals per a celebració de juntes,
multes imposades per l'administració o la SS o despeses de defensa jurídica, entre altres.

Els propietaris, a més, estan obligats a contribuir al fons de reserva:

a) Contribució al fons de reserva: l'edifici o immoble en règim de propietat horitzontal pot requerir la
realització urgent d'obres de reparació, que no hagin estat previstes en el pressupost ordinari de
la comunitat (ex: quan una forta tempesta causa inundacions i desperfectes a l'edifici).

En ser tals obres d'ineludible realització, i no estar contemplades en el pressupost ordinari, la

comunitat pot trobar-se falta de fons per a satisfer-los, el que obligaria a sol·licitar una aportació
als propietaris, procés que portaria el seu temps i que és incompatible amb el caràcter urgent
d'aquestes obres.

Per fer front a aquest problema de com atendre les despeses imprevistes de reparació de caràcter
urgent, la llei preveu la creació d'un fons de reserva, la quantia és el 5% de les despeses comunes,
i que està integrat per les aportacions dels propietaris, a qui pertany la titularitat del fons, si bé cap
propietari pot exigir la devolució de la quantitat aportada al fons en el cas que alieni el seu element
privatiu.

61
b) Mesures per assegurar el compliment de l'obligació de contribució a les despeses comunes i al
fons de reserva:
− El procés monitori: constitueix un mitjà per obtenir, de forma ràpida, un mandat de pagament. La
comunitat pot reclamar totes les quantitats que li siguin degudes per l'impagament de les despeses
comunes, tant si són ordinaris com extraordinaris, o del fons de reserva, mitjançant el procés monitori
especial aplicable a les comunitats de propietaris d'immobles en règim de propietat horitzontal que
estableix la legislació processal.

− La preferència per al cobrament del crèdit sobre l'element privatiu: els crèdits de la comunitat contra
els propietaris per les despeses comunes, ordinàries i extraordinàries, i pel fons de reserva
corresponents a la part vençuda de l'any en curs i als quatre anys immediatament anteriors, tenen
preferència de cobrament sobre l'element privatiu amb la prelació que determini la llei. Arribem a la
següent conclusió:
• Els pisos o locals estan afectats al pagament dels deutes amb la comunitat.
• Els crèdits dels que respon l'element privatiu són els corresponents a la part vençuda de
l'any en curs i als quatre anys immediatament anteriors.

− Afecció real dels elements privatius al cobrament de crèdits de la comunitat: la veritable eficàcia de
l'afecció real la trobem en el cas de transmissió del pis o local quan hi ha deutes pendents amb la
comunitat. En aquest cas, tot i que ja no forma part del patrimoni del deutor personal, l'element privatiu
segueix afectat al pagament del deute amb la comunitat. Resulta que l'afecció real no exclou la
responsabilitat personal del transmetent, llevat que hi hagi hagut una assumpció de deute. Es poden
donar tres situacions diferents:

• Que s'hagi produït una assumpció de deute per l'adquirent, assumpció que necessita el
consentiment del creditor, és a dir, de la comunitat de propietaris: en aquest cas, l'adquirent
es converteix en deutor personal, i respondrà no solament amb el pis o local, sinó amb tots
els seus béns. Se suposa que l'adquirent haurà descomptat del preu de compra l'import de
les quotes endarrerides.

• Que, tot i no haver-se produït una assumpció de deute, l'adquirent també hagi descomptat
del preu de compra l'import del deute: el deutor segueix sent el transmissor, qui respondrà
amb tots els seus béns, mentre que l'adquirent només respon amb el pis o local; ara bé, el
comprador hauria de fer el pagament.

• Si no s'ha produït ni l'assumpció de deute, ni el descompte del seu import, el deutor

continua sent el transmissor, i és aquest qui hauria de fer el pagament.
− El certificat de deutes amb la comunitat: en garantia dels adquirents de pisos i locals, i per evitar el
desconeixement d'aquests respecte a les despeses comunes pendents, la llei pretén evitar que
s'atorgui una escriptura pública de transmissió onerosa d'un element privatiu que tingui deutes per
satisfer. Per a això, el CCC exigeix la declaració del transmissor d'estar al corrent en els pagaments
que li corresponen; en un altre cas, el transmissor ha d'especificar els pagaments que té pendents, i
aportar un certificat relatiu a l'estat dels seus deutes amb la comunitat. Sense aquesta manifestació
i aquesta aportació no es pot atorgar l'escriptura pública.

62
2.6. La constitució de la propietat horitzontal.
La constitució del règim de propietat horitzontal implica que a partir d'un únic objecte de dret (l'edifici,
per exemple), es creen diversos objectes de dret (els pisos o locals). Per aconseguir tal transformació
de la unitat a la pluralitat d'objectes es requereix constituir el règim jurídic immobiliari de propietat
horitzontal, per al que es necessiten una sèrie de requisits:
− Que s'hagi declarat l'obra nova de l'edifici: aquesta declaració pot ser prèvia o simultània a
l'atorgament del títol constitutiu.

− L'atorgament del títol de constitució del règim de propietat horitzontal ha de constar en escriptura
pública: a diferència del que passa en el dret estatal, en la normativa catalana no s'admet la propietat
horitzontal de fet, de manera que fins que no s'atorgui el títol constitutiu, l'existència de diversos
propietaris de l'immoble s'haurà de regir per les normes de la comunitat ordinària.

− La inscripció en el Registre de la Propietat, ni és constitutiva, ni tampoc és obligatòria: la inscripció

registral determina els efectes de fe pública, legitimació i oposabilitat a tercers.

El CCC estableix un sistema de doble foli, en dir que es practicarà una inscripció general per al
conjunt i tantes inscripcions com finques privatives. En el foli general constaran aquelles dades
jurídics que afecten el conjunt dels departaments (ex: estatuts, limitacions, prohibicions, annexos),
mentre que en el particular constarà la concreta titularitat i les càrregues i limitacions particulars del
departament.

2.6.1. Legitimació per atorgar el títol constitutiu.

L’art 553-8 determina que estan legitimats per a l'establiment del règim de la propietat horitzontal el
propietaris o propietaris de l'immoble que ho siguin en el moment de l'atorgament del títol de constitució
el qual pot atorgar-se tant si l'edifici està construït com si està en fase de construcció.

63
 2.6.2. Requisits formals del títol constitutiu.
El títol de constitució del règim de propietat horitzontal ha de constar en una escriptura pública, que té
un contingut mínim obligatori:

 La descripció de l'immoble en conjunt, que ha d'indicar si està acabat o no, i la relació dels
elements, instal·lacions i serveis comuns que té.

 La descripció de tots els elements privatius, en la qual han de constar:

• El corresponent número d'ordre intern a l'immoble
• La quota general de participació i, si escau, les especials que els corresponen
• La superfície útil, excloent l'espai ocupat per murs o parets
• La situació, per exemple, si té vistes al mar o a la muntanya
• Els límits, és a dir, haurien d'expressar els límits per l'esquerra, dreta i fons
• La planta o plantes en què estan situats
• La destinació (habitatge, local comercial, despatx o qualsevol altre)
• I, si escau, els espais físics o els drets que en constitueixin annexos o vinculacions, com
per exemple, trasters, golfes o garatges.

 Un plànol descriptiu de l'immoble.

 Els estatuts, si n'hi ha. En canvi, les normes de règim interior, si n'hi ha, no cal que constin en
el títolconstitutiu.

 Les reserves de drets o facultats, si n'hi ha, entre elles la reserva o la constitució del dret de
sobreelevar o subedificar a favor dels constituents o de tercers, que ha de constar en una
clàusula específica.

 La previsió, si escau, de formació de subcomunitats.

64
 2.6.3. Els estatuts i el reglament de règim interior.
A més de les disposicions del títol constitutiu, poden ser necessàries, per al bon funcionament de la
comunitat, un conjunt de normes complementàries que regulin des de la destinació i l'ús que s'hagi de
donar als elements privatius i als comuns (ex: la impossibilitat de obrir un local de negoci en els
departaments), fins a les relacions de convivència i bona voluntat entre els propietaris (ex: l'horari d'ús
de la piscina).

A aquesta finalitat responen els estatuts, que han de constar en el mateix títol constitutiu, i el reglament
de règim interior, normes que, tot i que puguin resultar molt convenients per al bon funcionament de la
comunitat, tenen solament caràcter potestatiu. (art. 553-11)

El CCC estableix algun dels aspectes que poden constar en els estatuts:

 La destinació, l'ús i aprofitament dels béns privatius i dels béns comuns.

 Les limitacions d'ús i altres càrregues dels elements privatius.
 L'exercici dels drets i el compliment de les obligacions.
 L'aplicació de despeses i ingressos i la distribució de càrregues i beneficis.
 La forma de gestió i administració.

Atès que algunes normes dels estatuts poden afectar al règim jurídic real de la comunitat, si no estan
inscrites en el Registre de la propietat no perjudiquen a tercers de bona fe.

Mentre que els estatuts determinen la situació jurídica real de la comunitat, el reglament de règim interior
té per finalitat regular les relacions de caràcter personal entre els comuners.

El reglament es distingeix dels estatuts en què queda al marge de la publicitat registral, no pot oposar-se als
estatuts, la seva modificació requereix majoria simple, i pot constar en document privat. També es distingeix
pel seu contingut: el reglament conté normes de caràcter intern o convivencial, referents a les relacions de
convivència i bon veïnatge entre els propietaris i a la utilització dels elements d'ús comú i les instal·lacions
(ex: la prohibició de propaganda, horari de recollida de les escombraries pel porter, horari per a l'ús dels
elements comuns, normes per a la tinença d'animals...)

El reglament obliga sempre els propietaris i usuaris dels elements privatius, tant als originaris com als
qui els hagin pogut succeir, entre vius o per causa de mort.

2.7. La modificació del títol constitutiu de la propietat horitzontal.

Per a la modificació cal l'acord de la junta, i les modificacions requeriran, com a criteri general, una
majoria qualificada de 4/5 de vots que han de representar alhora les 4/5 parts de les quotes (art. 553-
26.2.a). En algunes ocasions, el codi estableix la unanimitat per modificar les quotes de participació.

És important tenir en compte com es prenen els acords. Per això, es preveu que en alguns casos, en
els quals es preveu la unanimitat i no apareixen tots els veïns, per tant no es pot obtenir la unanimitat,
per tant la llei ha ideat un sistema: si en la votació s'aprova la decisió per tots aquells veïns que sí que
han acudit, l'acord es pot prendre si un cop notificat a les persones que no hagin assistit, cap dels no
assistents s'oposen a l'acord. En alguns casos, determinats acords no cal que consenti la junta de
propietaris, perquè la junta ja han consentit inicialment.

65
2.8. L’extinció del règim de propietat horitzontal.
El règim de propietat horitzontal s'extingeix per:

a) Destrucció.

b) Expropiació forçosa: l'edifici segueix existint però jurídicament s'ha extingit.

c) Declaració de ruïna de l'immoble: encara així, en el títol de constitució de propietat horitzontal

pot estar previst que el règim no s'extingeixi si es procedeix a la rehabilitació de l'edifici a càrrec
dels propietaris.

d) Acord unànime de tots els propietaris: l'acord d'extinció requereix el consentiment dels titulars
de dret real sobre els elements privatius o comuns afectats. Això és molt important: si un dels
pisos està hipotecat, és molt probable que al banc no li interessi canviar el règim perquè li pot
perjudicar. Si aquest propietari no paga el préstec, el banc executarà el pis.

66
 TEMA 14: L’APROFITAMENT PER TORNS

1. INTRODUCCIÓ.
El Llibre V del CCC regula en seu de situacions de comunitat (títol V) la vulgarment anomenada multi
propietat sota la denominació de comunitat especial per torns, concretament en els arts. 554-1 a 554-
12.

No obstant això, el cas més paradigmàtic de bé destinat a aprofitament per torns són els allotjaments
turístics o de vacances, que queden fora de l'àmbit d'aplicació de l'CCC, diferint-se el seu règim jurídic a
la llei estatal 4/2012.

2. LA COMUNITAT ESPECIAL PER TORNS.

2.1. La caracterització de la comunitat especial per torns: el torn com a element definitori.
Es tracta d'una situació de comunitat especial en la qual els titulars tenen el dret a gaudir del bé sobre
el qual recau, amb caràcter exclusiu i per unitats temporals discontínues i periòdiques. Les següents
característiques la distingeixen de la comunitat ordinària (art. 554-1 CCC):

− El concepte de torn és el que, com la quota en la comunitat ordinària, delimita el contingut de el

dret, però de forma molt més precisa. Efectivament, el torn constitueix la unitat temporal,
discontínua i periòdica, no inferior a la setmana, que serveix de mòdul per a atribuir l'aprofitament
exclusiu de el bé i la contribució a les despeses generals, a més que la seva titularitat atribueix un
vot en la junta de la comunitat.

− És necessària una organització per a l'exercici dels drets i el compliment de les obligacions dels
titulars, tal com ocorre en la propietat horitzontal.

− S'exclouen l'acció de divisió de la cosa comuna i els drets d'adquisició preferent (de caràcter legal)
dels titulars, com en la propietat horitzontal.

− La mesura i forma d'aprofitament de el bé, plasmada en el torn, té transcendència real, de manera

que, mentre duri el règim d'aprofitament per torns, serà oposable a la resta de titulars de la
comunitat, siguin o no els qui hagin constituït originàriament el règim .

− Per als òrgans de govern i en el no disposat en els arts. 554-1 a 554-12 CCC, s'aplica
supletòriament el que estableix l'CCC per a la propietat horitzontal.

Pel que fa a l’objecte, segons l'art. 554-2 CCC, poden ser objecte de comunitat per torns els vaixells,
la aeronaus no comercials i els béns mobles identificables, a més dels habitatges unifamiliars, que
reuneixin aquests requisits:
− que siguin susceptibles d'ús reiterat i divisible en torns
− que reuneixin les condicions necessàries per a la seva utilització
− que es tracti d'un objecte unitari, fet pel qual s'exclouen els edificis en règim de propietat horitzontal.

A més, l'aprofitament per torns que s'estableix sobre un bé diferenciat per l'explotació turística o de
vacances de temporada queda exclòs de l'CCC.

67
Pel que fa a la constitució de la comunitat, implica que allà on hi havia un objecte unitari passarà a
haver- hi uns nous objectes de dret, els torns. La constitució de la comunitat per torns requereix el
següent:

− atorgament d'escriptura pública del títol constitutiu

− que la construcció del bé sobre el qual recau hi hagi, com a mínim, començat en el moment de
l'atorgament, suspenent-se el règim de la comunitat per torns fins que s'acabi la construcció i es
moble i equipi el immoble
− que l'escriptura s'inscrigui en el Registre de la Propietat, sense que aquesta inscripció tingui
caràcter constitutiu, sinó només efectes de publicitat.

Així, tenen legitimació per a constituir aquest règim els propietaris de el bé sobre el qual recau (art. 554-
6 CCC)

En base als drets dels titulars dels torns, aquests són:

• aprofitar el bé objecte de la comunitat de manera exclusiva dins el període de temps que els
correspongui, i podrà cedir el seu ús a un tercer, onerosa o gratuïtament, sense necessitat de
comunicar, com a norma general, a l'òrgan d'administració de la comunitat
• participar en la gestió, administració i representació de la comunitat, d'acord amb el que preveu el
títol de constitució
• disposar de torn, entre vius o per causa de mort.

Pel que fa a les obligacions dels titulars dels torns, aquestes són:
• pagar les despeses generals i les inherents al torn que li correspon, determinant els primers segons
les regles de la propietat horitzontal i els segons en proporció al torn, i comportant l'incompliment
d'aquesta obligació la suspensió de el dret d'aprofitament del bé i de el dret de vot a la comunitat.
• utilitzar el bé d'acord amb la seva destinació, respectar els drets dels altres titulars i actuar en
interès de la comunitat
• pagar els menyscabaments que ocasioni en el bé durant el seu torn per dol o culpa, sense perjudici
de les accions que li corresponguin davant de tercers quan hagués cedit el torn a altres persones.
3. L’APROFITAMENT PER TORNS DE BÉNS IMMOBLES D’ÚS TURÍSTIC.
3.1. L’àmbit d’aplicació de la Llei 4/2012 i la naturalesa jurídica del dret d’aprofitament per torns.
La recent llei 4/2012 regula, entre altres figures contractuals vinculades al turisme, el contracte
d'aprofitament per torns de béns immobles d'ús turístic. D'acord amb l'art. 23.1 d'aquesta llei, el dret
d'aprofitament per torn per a aquesta classe de béns, que podrà constituir-se amb caràcter real o
obligacional, atribueix al seu titular la facultat de gaudir, amb caràcter exclusiu, durant un període
específic de cada any, un allotjament susceptible d'utilització independent per tenir sortida pròpia a la
via pública o a un element comú de l'edifici en el qual estigués integrat i que estigui dotat, de manera
permanent, amb el mobiliari adequat a l'efecte, així com de el dret a la prestació dels serveis
complementaris. Si té caràcter real, el dret d'aprofitament per torn es constitueix com a dret real limitat,
de manera que no estem, en aquesta classe d'aprofitaments, en una situació de comunitat. La durada
mínima de torn és de 7 dies.

68
 TEMA 15: LA COMUNITAT ESPECIAL DE MITGERIA
1. INTRODUCCIÓ.

Als arts. 555-1 a 551-8 CCC es consagra a una altra comunitat especial: la mitgera, que és la situació
que resulta de l'existència d'una paret aixecada en el límit de dues finques veïnes que serà d'utilitat
comuna als seus propietaris, ja sigui com a element sustentador d'un edifici o com a mitjà de separació
de les pròpies finques. A la primera el CCC la denomina paret mitgera de càrrega (arts. 555-2 a 555-7
CCC) i a la segona mitgera de tanca (art. 555-8 CCC).

2. DRETS I OBLIGACIONS DERIVATS DE LA SITUACIÓ DE MITGERIA.

2.1. La mitgeria de tanca.

La paret de tanca pot construir-se de dues maneres, segons es desprèn de l'art. 555-8 CCC:

− Per acord entre els propietaris de finques confrontants: es crearà una comunitat especial de mitgeria
ab initio respecte a la paret.

− Per decisió unilateral d'un dels veïns: la paret mitgera de tanca és forçosa (fins a 2 metres), el que
implica que el veí a qui li interessi té el dret a obligar l'altre a suportar les obres de construcció i a
tolerar que la meitat de la paret mitgera descansi sobre la seva finca.

Ara bé, al que no se li pot obligar és a pagar la meitat de les despeses de la construcció, només
ho ha de fer quan es pugui presumir que el aquest veí es beneficia de la paret mitgera, la qual
cosa passa, segons l'art . 555-8.2 CCC, quan aquest veí edifiqui en el seu solar o quan tanqui la
resta de la seva finca. Arribada aquesta situació, haurà d'abonar les despeses i es constituirà la
comunitat especial per raó de mitgeria a posteriori sobre la paret.
2.2. La mitgeria de càrrega.

A diferència del que passa en la mitgera de tanca, la paret mitgera de càrrega només es pot constituir
si hi ha acord entre els veïns, ja que mai és forçosa (art. 555-2.2 CCC), la qual cosa es justifica pel fet
que la utilitat que podria reportar al veí inicialment forçat és més remota. Es requereix, a més, d'una
concessió administrativa per aixecar la paret de càrrega.

Tot i que l'aixecament de la paret de càrrega requereixi de pacte, aquest sol legitima a qualsevol dels
dos veïns que ho construeixi per ocupar el sòl aliè, però no per exigir-li la meitat de les despeses.

L'obligació de qui no s'ha construït de pagar les despeses neix des del moment en què aquest pretén
construir a la seva finca, carregui o no carregui sobre la paret mitgera (art. 555-6 CCC) i, en tot cas, no
podrà carregar-se sobre la paret mitgera que ha construït l'altre veí sense haver-li pagat les despeses
de construcció (art. 555-4.1 CCC), que vindran determinats en el pacte de constitució de la mitgera.

A més, per molt que la mitgera de càrrega no sigui forçosa, s'ha d'entendre que fins que no es paguin
les despeses al veí constructor no es constituirà la comunitat especial de mitgeria sobre la paret de
càrrega.

D'altra banda, mentre els veïns no carreguin sobre la paret mitgera, el que l'hagi construït podrà
enderrocar- la, si bé amb subjecció a les restriccions de l'art. 555-7 CCC, entre les quals destaca
l'impediment per enderrocar-la que el veí li hagi pagat el seu cost.

69
El veí que enderroqui una construcció carregada damunt la paret mitgera l'ha de deixar en l'estat
adequat per a la utilització futura, i amb l'aparença de mur exterior o de façana que correspongui,
d'acord amb la seva configuració originària (art. 555-5.2 CCC).

3. LA NATURALESA DE LA SITUACIÓ CREADA: LA COMUNITAT ESPECIAL DE MITGERIA

La paret mitgera, doncs, suposa la construcció d'una paret en sòl en part propi i en part aliè, i aquesta
construcció serà pagada a vegades per un sol dels propietaris o de vegades per tots dos, la qual cosa
ja depèn de les regles particulars de cada tipus de paret mitgera.

Així, la situació creada quan s'ha construït una paret mitgera pot arribar a admetre dues fases,
cadascuna amb un règim jurídic diferent:

− Primera fase: només existirà si des del principi no hi ha acord per construir la paret o, havent-ho,
fins que s'abonin les despeses al veí que ha construït la paret. En aquesta primera fase, doncs,
necessàriament la paret haurà estat obra d'un dels propietaris, que serà, per tant, el propietari de
la paret mitgera.

Això és així tot i que la paret s'aixequi a parts iguals entre el sòl d'una i altra finca, de manera que
en aquesta primera fase s'exclou el principi superficies solo cedit al separar la propietat de terra
(que li correspon a cada propietari segons els límits de la seva finca) i del que se li incorpora (que
és exclusiu de qui l'ha construït)

− Segona fase: es pot arribar directament si des del principi hi ha acord entre els propietaris de les
finques confrontants per elevar la tanca i es paguen les despeses immediatament. En aquest
estadi, hi ha una comunitat especial per raó de mitgeria sobre la paret, que es caracteritza per les
següents raons:
• no existeixen quotes, sinó que el dret que té cada veí en la comunitat està vinculat a la
propietat de la finca
• cap dels copropietaris pot exigir la divisió de la cosa comuna
• no es produeix el fenomen de l'accessió sobre el terreny en el qual es construeix la paret,
de manera que, de manera similar al que passa a la fase anterior, es manté la separació
entre la propietat de la paret (comunitat) i la propietat de terra (cadascú la seva part)

70
4. L'APLICACIÓ DE LA CONFIGURACIÓ JURÍDICA DE LA COMUNITAT ESPECIAL DE MITGERIA ALS ELEMENTS
D'APROFITAMENT COMÚ DE DIVERSES FINQUES.

Es donen casos en què els propietaris de finques veïnes volen establir una zona d'ús comú destinada
a diverses finalitats. El problema es presenta a l'hora de configurar jurídicament aquesta situació,
havent apuntat diferents possibilitats:

− La constitució de recíproques servituds a favor de les finques veïnes (art 566-4.1)

− La segregació de part de les finques sobre les quals recau l'aprofitament comú i la constitució de
titularitats ob rem.
− La constitució d'un dret de superfície.
− L'agrupació de finques i la creació d'una propietat horitzontal per parcel·les, en la qual existirien
uns elements privatius i uns elements d'aprofitament comú.

L'interès de les parts és trobar una institució que, amb el menor cost possible, els permeti aconseguir
les següents finalitats:

• La vinculació real indefinida de l'element d'aprofitament comú a la titularitat de les finques respectives.
• Que l'element estigui destinat a l'aprofitament comú i s'exclogui l'acció de divisió.
• Que la nova construcció de l'element d’aprofitament comú s'entengui realitzada per parts
iguals en les respectives finques, és a dir, que no hi hagi un canvi en la titularitat de el terreny.

Tot i que la comunitat especial de mitgeria faci referència a la llei per a les parets mitgeres
exclusivament, es pot aplicar a altres supòsits d'aprofitament comú a diverses finques per les
següents raons:

− Art 555-2.2: la comunitat especial de mitgeria no és sempre forçosa, sinó que també té origen
voluntari (ex: mitgeria de càrrega)
− L'element d'aprofitament comú es troba situat en el límit de les dues finques.
− La comunitat especial de mitgeria té la seva raó de ser també en la utilitat comuna que proporciona.

5. LA MITGERIA HORITZONTAL.
Tant en la paret mitgera com en els elements d'aprofitament comú a diverses finques, el sòl segueix
sent propietat individual dels veïns, mentre que la comunitat recau sobre la paret o sobre aquells
elements.

L'art 555-1.2 estableix el supòsit en què és sòl mitger l'estructura horitzontal que té la finalitat de
servir d'element sustentador i de divisió de construccions a diferents nivells, en alçada o en el subsol.

Així, el CCC ha introduït una variant del concepte de mitgeria, de constitució voluntària i en què es
permet una situació de comunitat especial sobre el sòl que divideix les finques veïnes.

71
 TEMA 16: LA PROPIETAT COMPARTIDA
1. INTRODUCCIÓ.
L'art 556-1.1 determina que la propietat compartida confereix a un dels dos titulars, anomenat
propietari material, una quota de el domini, la possessió, l'ús i el gaudi exclusiu de el bé i el dret a
adquirir, de manera gradual, la quota restant de l'altre titular, anomenat propietari formal.

Per tant, el que caracteritza a la propietat compartida és que el copropietari que té el gaudi de el bé
(propietari material), té un dret d'adquisició de la quota de l'altre copropietari.

Amb la propietat compartida, el comprador adquireix inicialment només una quota de l'immoble, amb la
qual cosa augmenten les possibilitats d'obtenir finançament.

Així, per al comprador la major avantatge és que es facilita l'accés a la propietat de l'habitatge o de el
bé que es tracti i, a més, al tenir un dret d'adquisició pot anar adquirint gradualment majors quotes de
propietat, en funció de com evolucioni la seva situació econòmica.

Com a inconvenient, si finalment el comprador adquireix tota la propietat, hi haurà pagat el preu de el
bé més els interessos que corresponguin a la quantitat finançada, una renda per l'ús exclusiu de el
bé.
2. NATURALESA JURÍDICA.
La propietat compartida és una comunitat en la qual un dels dos copropietaris té, a més de l'ús i gaudi
exclusiu de el bé, el dret d'adquirir, de manera gradual, la quota de l'altre propietari.

Es caracteritza per:

a) És una comunitat: no es tracta d'una divisió del domini, sinó d'una distribució de les facultats que
corresponen als copropietaris.
b) És una comunitat per quotes: es poden transmetre.
c) Els copropietaris organitzen d'una determinada manera l'ús i gaudi de el bé: un tindrà l'ús exclusiu
i l'altre el dret a percebre una contraprestació per la cessió d'aquest ús.
d) És una comunitat especial diferent de la comunitat ordinària pro albiro: les facultats dels
copropietaris són diferents, no hi ha acció de divisió de la comunitat...

72
 LLIÇÓ 17: EL DRET DE SUPERFÍCIE

1. CONCEPTE DE DRET DE SUPERFÍCIE.

L'art 564-1 determina que la superfície és el dret real limitat sobre una finca aliena que atribueix
temporalment la propietat separada de les construccions o de les plantacions que hi estiguin incloses
en ella. En virtut de el dret de superfície, es manté una separació entre la propietat del que es
construeix o planta i el terreny o el sòl en què es fa.

El concepte ofert pel CCC es pot perfilar amb les idees següents:

− La dissociació de la propietat de terra (en mans del seu propietari) i de l'edificat o plantat sobre ell
(en mans de superficiari, temporalment) que implica el dret de superfície suposa una transgressió
del principi superfícies solo cedit, pel qual es considera que tot el que s'incorpora a terra és
propietat de l'amo de la mateixa, que el fa seu per accessió.

− El caràcter de dret real limitat de la superfície rau en el caràcter temporal de el dret de propietat
de l'edificat o plantat.

− El dret de superfície no ha de recaure sobre construccions o plantacions ja realitzades a el temps

de la seva constitució, sinó que també pot projectar-se sobre construccions o plantacions futures,
cas en el qual el superficiari no només té atribuïda la propietat de la construcció o plantació futures,
sinó també, necessàriament, la facultat de construir (ius aedificandi) i de plantar. (art. 564-2 CCC).
A més, el dret de superfície pot referir-se a construccions sobre o sota terra.

− La constitució d'un dret de superfície planteja el problema de la inutilitat de terra sobre el qual
s'erigeix l'edificació o plantació de superficiari, inutilitat que ha d'entendre sol material, ja que, des
d'un punt de vista jurídic, el propietari segueix conservat ara la facultat de disposar de terra.

73
2. CLASSES DE DRET DE SUPERFÍCIE.

L’art 564-2 distingeix varies classes de dret de superfície en funció de:

a) Si en el moment de constitució del dret de superfície està feta o no la construcció o plantació:

− Si està feta, el dret de superfície permet mantenir, de manera temporal, la propietat separada
de la construcció respecte el sòl.

La constitució del dret implica la transmissió temporal del que està edificat i plantant, sent
aquesta nota de temporalitat el que caracteritza el dret de superfície. El propietari, un cop
arribat el termini final, recupera la propietat de la construcció o plantació.

− Si no està feta, el dret de superfície atribueix al seu titular la legitimació activa per dur-la a
terme i, un cop feta, permet temporalment mantenir la propietat del que està construït. La
utilitat per al propietari del sòl es superior ja que, quan s’extingeixi la superfície, el titular
adquirirà la propietat de la construcció o de la plantació.

b) Si la superfície atribueix el dret a construir o a plantar:

− El superficiari no podrà escollir el tipus d’incorporació que es faci en el sòl sinó que això vindrà
determinat pel plantejament urbanístic. Així, serà la qualificació urbanística del sòl la que
fixarà si es pot construir o plantar.

c) En el cas de les construccions, poden estar sobre o sota el sòl, tant si la construcció és anterior o
posterior a la constitució del dret.

3. CONSTITUCIÓ DEL DRET DE SUPERFÍCIE.

D'acord amb l'art. 564-3.1 CCC, poden constituir el dret de superfície els propietaris i altres titulars de
drets reals possessoris que tinguin la lliure disposició de la finca afectada, com seria el cas de
l'usufructuari amb facultat de disposició.

El CCC no al·ludeix al títol de constitució de dret de superfície, simplement estableix que la constitució
de la mateixa ha de constar en escriptura pública que no cal inscriure en el Registre de la Propietat i
que aquesta ha de contenir, com a mínim:
− la durada del dret a construir o plantar, que no pot superar en cap cas els 99 anys.
− les característiques essencials de la construcció o plantació existent o futura
− si es tracta d'un dret de superfície sobre construccions o plantacions posteriors a la constitució
de el dret, el termini per fer-les
− si les construccions o plantacions que són objecte de el dret de superfície no comprenen tota la
finca gravada, la delimitació concreta i les mesures i situació del sòl afectat pel dret
− el preu d'entrada i el cànon que, si escau, han de satisfer els superficiaris o els propietaris.

74
4. EL CONTINGUT DEL DRET DE SUPERFÍCIE: L’AUTONOMIA DE LA VOLUNTAT.
La superfície es regeix sempre d'acord amb el que pactin les parts en el seu títol constitutiu, serà
supletori el que estableix el CCC. (art 564-4 CCC)
− Règim general: es pot pactar

a) La limitació de la disponibilitat de superficiari sobre el seu dret, per exemple, sotmetent-la a

consentiment del propietari de la finca.
b) L'establiment d'una pensió periòdica, entrada o qualsevol altra contraprestació a favor del
propietari si la constitució de la superfície va ser a títol onerós. També es pot pactar que
aquesta contraprestació sigui la reversió, ja que si no es pacta, el superficiari no està obligat
a lliurar la seva construcció o plantació quan la superfície s'extingeix.
c) El règim de liquidació de la possessió quan s'extingeixi el dret de superfície.
d) Drets d'adquisició preferent, recíprocs o no.
e) L'exclusió de la reversió.
− Disposicions específiques per superfície sobre una nova plantació o construcció: es pot pactar
a) La fixació d'un termini per fer la construcció o la plantació, l'incompliment redundi en l'extinció
de la superfície.
b) L'atribució a propietari de la finca d'un dret d'ús sobre la construcció feta pel superficiari.
c) L'atribució al superficiari de la facultat d'establir el règim de propietat horitzontal sobre el construït.

− Disposicions específiques per superfície sobre plantacions o construccions preexistents: es pot

pactar l'extinció o, si escau, la resolució en cas d'impagament de la pensió, d'un mal ús o d'una destinació
no pactada que posi en perill la plantació o edificació.

5. L’EXTINCIÓ DEL DRET DE SUPERFÍCIE.

5.1. Causes d’extinció.

L'art. 564-6 CCC remet a les causes generals d'extinció dels drets reals com a causes d'extinció de el
dret de superfície:
− Pèrdua de la cosa
− Renúncia o abandonament del dret
− Consolidació: quan es produeix la reunió de titularitats entre els propietaris i els titulars de el dret
real o amb la reunió de titularitats relatives a diferents drets reals quan un grava a l'altre.
− Redempció
− No ús
− Adquisició originària del dret per una altra persona

5.2. Conseqüències. La reversió al propietari.

L'extinció de el dret de superfície comporta, llevat de pacte en contra, la reversió de la construcció a

propietari de la finca gravada, sense que hagi de satisfer cap indemnització al superficiari. El dret de
superfície no s'extingeix perquè la construcció o la plantació es perdi abans de esgotat el termini
pactat per tenir-les en propietat, ja que poden reconstruir o refer.

75
 TEMA 18: EL DRET D’USDEFRUIT
1. CONCEPTE I CARACTERÍSTIQUES DEL DRET D’USDEFRUIT.
L’art 561-2.1 defineix l’usdefruit com el dret d’usar i gaudir de béns aliens, salvant la seva forma i
substància. Així, el concepte d’usdefruit es caracteritza per:

a) Atribuir al seu titular la facultat d’utilitzar i gaudir dels béns aliens: l’ús i gaudi de la cosa permeten
al seu titular percebre directa o indirectament totes les utilitats que pugui produir l’usdefruit.

b) L’usdefruit és un dret real en cosa aliena: permet distingir la posició de l’usufructuari de la dels
altres titulars de la facultat d’ús i gaudi de la cosa gravats amb la obligació de restituir. (ex: fiduciari,
arrendatari)
c) És un dret de caràcter temporal.
d) Té un valor econòmic: es permet la seva alienació o hipoteca.
e) Pot desenvolupar la funció de garantia.

2. LA CONSTITUCIÓ DE L’USDEFRUIT.
2.1. Els títols constitutius de l’usdefruit.

D'acord amb l'art. 561-3.1, l'usdefruit es pot constituir per qualsevol títol, cosa que la doctrina interpreta
referit a:
− un negoci jurídic, que podrà ser a títol onerós o gratuït, entre vius o per causa de mort, sense que
el CCC exigeixi en cap cas formalització en escriptura pública, inscripció registral ni tradició.
− disposició legal
− resolució judicial
− usucapió, si s'ha posseït en concepte de usufructuari.
− de forma excepcional, es pot constituir de manera forçosa per l’administració.

Un cop constituït, l'usdefruit està disponible (pot ser alienat, hipotecat, etc.) d'acord amb el que disposa
l'art. 561-9 CCC.

2.2. Els subjectes. Usdefruit simultani i usdefruit successiu.

En la constitució del títol haurà de tenir-se en compte la temporalitat de la mateixa, que ve marcada en
funció de qui serà l'usufructuari (art. 561-3 CCC):

a) Si és una persona física: serà vitalici, llevat que s'estableixi una altra cosa en el títol constitutiu. Si
es constitueix a favor de diverses persones físiques, ens podem trobar amb dues situacions
diferents:
• que diverses persones siguin usufructuàries simultàniament, cas en el qual es constitueix
una comunitat de co-usufructuaris, i, com a norma general, les quotes que quedin vacants
aprofiten a el nu propietari, que no consolida en part el seu domini, sinó que esdevé co-
usufructuari.
• que diverses persones siguin usufructuàries de manera successiva, cas en el qual
s'aplicaran els límits de les substitucions fideïcomissàries.
b) Si l'usufructuari és una persona jurídica: el límit temporal de l'usdefruit és de 99 anys i, si no es
disposa res, es presumeix constituït per 30 anys.

76
 3. L’OBJECTE DE L’USDEFRUIT.

El CCC no estableix cap limitació pel que fa a l'objecte de l'usdefruit excepte que es tracti d'un bé aliè.
Fins i tot s'arriba a admetre l'usdefruit sobre béns deteriorables (art. 561-4 CCC) i sobre béns
fungibles (art. 561-5 CCC):

− Béns deteriorables: els usufructuaris han de restituir el bé després de l'ús i gaudi en l'estat en què
es trobi, indemnitzant als propietaris pel deteriorament que hagi patit si hi va haver dol o culpa.

− Béns fungibles: el CCC no obliga a restituir el mateix bé, ja que això és impossible si aquest és
consumible, sinó béns en la mateixa quantitat i qualitat o, si no és possible, el seu valor. Si el bé
fungible en qüestió són diners, tenen un règim especial previst en els arts. 561-32 a 37 CCC.

L'art. 561-3.1 indica que l'usdefruit podrà recaure sobre la totalitat o part dels béns d'una persona.

5. ELS RÈGIMS ESPECIALS DE L’USDEFRUIT.

5.1. L’usdefruit amb facultat de disposició.
L’usdefruit es caracteritza per la divisió de facultats sobre el bé usufructuat entre l’usufructuari i el
propietari, de manera que, si al usufructuari se li atribuís la facultat de disposició, la propietat quedaria
sense cap altre contingut que el de l’acció reivindicatòria. Per això, la regla general és que la facultat
de disposició sobre el bé segueix sent del propietari. Ara bé, l’excepció és l’usdefruit amb facultat de
disposició.
Així, segons l’art 561-21, els usufructuaris poden disposar dels béns usufructuats si així ho estableix el
títol de constitució.
5.2. Usdefruits especials per raó de l’objecte sobre el qual recauen.
El concepte d’usdefruit respon a la idea de que un bé produeix uns fruits que són percebuts per
l’usufructuari, sense que el transcurs del temps afecti substancialment l’estat físic del bé. Ara bé, la
realitat mostra que la majoria de béns si es deterioren amb el pas del temps. Per tant, aquest tipus de
béns no són, idonis per a ser objecte d’un dret d’usdefruit.

Tot i així, pot ocórrer que els béns formin part d’un patrimoni gravat tot ell com a dret d’usdefruit.
5.2.1. L’usdefruit sobre béns consumibles, o quasiusdefruit.
L'art 561-5.1 determina que si l'usdefruit recau, en tot o en part, sobre béns consumibles, hom ha de
restituir béns de la mateixa quantitat i qualitat o, si això no és possible, el seu valor en el moment de
l'extinció de el dret.

No es tracta, doncs, de que l’usufructuari adquireixi la propietat de la cosa sinó que, si l’usufructuari la
utilitza i, per tant, consumeix la cosa, aquesta queda destruïda i l’usufructuari té la obligació de restituir
un equivalent. Si, per contra, l’usufructuari no utilitza la cosa consumible, podrà complir entregant la
mateixa cosa en l’estat en que la va rebre.

5.2.2. L’usdefruit de béns deteriorables.

Molts béns són susceptibles d’un ús reiterat però molts cops aquest ús implica un deteriorament del bé.
Així, l’art 561-4 disposa que si l'usdefruit recau sobre béns deteriorables, els usufructuaris poden servir-
se dels mateixos segons la seva destinació i els han de restituir, a l'extingir-se l'usdefruit, en l'estat en
què es trobin, indemnitzant els propietaris pel deteriorament que han sofert per dol o culpa.

77
 5.2.3. L’usdefruit de diners.
L’usdefruit de diners ve regulat a l’art 561-33, el qual preveu que els diners es ponen gaudir de 2 formes
distintes:
− Percebent els rendiments que els diners són susceptibles de produir: consisteix en percebre els
interessos que un dipòsit en una entitat de crèdit permet aconseguir.
− Gastant els diners.

Conforme a l’art 561-33.2, si s’ha prestat una garantia, l’usufructuari pot donar als diners el destí que
consideri convenient.

6. L’EXTINCIÓ DE L’USDEFRUIT.

6.1. Les causes d’extinció.

D'acord amb l'art. 561-16.1, l'usdefruit s'extingeix per les causes generals d'extinció dels drets reals i
per les següents:

− Per mort de l'usufructuari o els usufructuaris, quan l'usdefruit era vitalici: si l'usdefruit es va
constituir a terme i l'usufructuari mor abans que expiri el mateix, l'usdefruit no s'extingeix, i passa
als seus successors.

− Per extinció de la persona jurídica usufructuària: produïda abans del venciment del terme per al
qual s'ha constituït (tret que la succeeixi una altra persona jurídica).

− Per consolidació: com passa amb la resta de drets reals limitats, excepte si l'objecte de l'usdefruit
és un bé moble, cas en què, si l'usufructuari té interès en la continuïtat del seu dret, no es
produeix la consolidació.

− Per pèrdua total dels béns usufructuats: si la pèrdua és parcial, l'usdefruit continua en la part
romanent (art. 561-17).

− Per expropiació forçosa dels béns usufructuats.

− Per nul·litat o resolució de el dret dels transmitents o dels constituents de l'usdefruit.

− Per extinció de l'obligació dinerària en garantia o assegurament de la qual s'ha constituït l'usdefruit.

− En cas de divorci, nul·litat, separació judicial o de fet dels cònjuges o extinció de la relació de
parella, quan l'usdefruit s'ha constituït en consideració expressa a el matrimoni o la unió estable
de parella dels afavorits.

6.2. Els efectes de l’extinció.

Un cop extingit l’usdefruit, els béns usufructuats han de restituir-se al nu propietari, qui recobrarà
totes les facultats dominicals sobre la cosa.
La cosa s’haurà de restituir havent conservat la forma i substància que tenia al constituir-se
l’usdefruit. Per això, els drets reals que va constituir l’usufructuari s’extingeixen amb l’usdefruit.
En quant als contractes que hagués celebrat l’usufructuari, l’art 561-9.3 estableix la seva extinció al final de
l’usdefruit.
Un cop restituïda la cosa, si s’hagués prestat caució, l’usufructuari podrà sol·licitar la seva extinció, i en el
seu cas, la cancel·lació.

78
 LLIÇÓ 19: EL DRET D’ÚS I EL DRET D’HABITACIÓ

1. DISPOSICIONS COMUNES.
Els drets d'ús i habitació, regulats en els arts. 562-1 a 562-11 CCC, atribueixen al seu titular el dret de
posseir i utilitzar un habitatge (habitació) o un altre bé aliè (ús) en la mesura fixada en el títol constitutiu
o, si no, segons les necessitats del seu titular i dels que amb ell convisquin.

2. EL DRET D’ÚS.
El dret d'ús permet posseir i utilitzar un bé aliè qualsevol en la forma establerta en el seu títol de
constitució o, si no, de manera suficient per a atendre les necessitats del seu titular i les de les persones
que convisquin amb ell (art. 562-6).

Les modalitats d'ús que preveu el CCC són les següents:

− Dret d'ús d'un habitatge (art. 562-7): l'aprofitament es fa en espècie, és a dir, el propi bé permet
satisfer les necessitats de l'usuari. La utilització de l'habitatge no es limita als espais necessaris per
satisfer les necessitats d'allotjament, sinó que comprèn les dependències i els drets annexos.

− Dret d'ús sobre una finca que produeix fruits (art. 562-8.1): dona dret a percebre els fruits d'una
finca que siguin necessaris per a atendre les necessitats. D'això es dedueix que les necessitats no
es satisfan en espècie, sinó de manera indirecta.

− Dret d'ús constituït sobre bestiar (art. 562-8.2): l’usuari podrà percebre les cries i altres productes
necessaris derivats de la ramaderia per atendre les seves necessitats i les dels qui hi convisquin.

− Dret d'ús sobre boscos o sobre plantes (art. 562-8.3 CCC): concedeix a l'usuari el dret a talar els
arbres i a tallar les mates que calgui, sense haver de subjectar ni a l'explotació racional i a el pla
tècnic ni al costum de la comarca.

3. EL DRET D’HABITACIÓ.
Segons l'art. 562-9, el dret d'habitació atribueix al seu titular la facultat d'ocupar les dependències i els
annexos d'un habitatge que s'assenyalen en el títol de constitució o, si no hi ha aquesta indicació, els
que calguin per a atendre les necessitats d'habitatge dels titulars i de les persones que convisquin amb
ells, encara que el nombre d'aquests augmenti després de la constitució.

Salten a la vista les dues diferències que existeixen entre aquest dret i el d'ús:

a) el dret d'ús pot recaure sobre qualsevol bé aliè, mentre que el d'habitació només sobre habitatges

b) el dret d'ús sobre habitatges és més ampli que el dret d'habitació, ja que aquell permet l'ús de tot
l'habitatge, mentre que aquest només s'estén a les dependències necessàries per al titular i els
que amb ell convisquin. A més, com ja es va apuntar, el dret d'habitació solament es pot constituir
a favor de persones físiques (art. 562-10), mentre que l'ús pot ser sobre persones físiques i
jurídiques.

La finalitat del dret d'habitació és, exclusivament, satisfer les necessitats d'allotjament d'una o diverses
persones. Pel que fa a l'obligació de pagar les despeses, l'art. 562-11 disposa que van a càrrec del
titular els de l'habitatge que siguin individualitzables i que derivin de la utilització que fa de la mateixa,
així com les despeses corresponents als serveis que hagi instal·lat o contractat.

79
 TEMA 20: LES SERVITUDS

1. ASPECTES GENERALS DEL DRET DE SERVITUD.

Estan regulades als arts. 566–1 i ss. La servitud és el dret real que grava parcialment una finca (servent)
en benefici d'una altra (dominant) i pot consistir en l'atorgament a aquesta d'un determinat ús de la finca
servent o en una reducció de les facultats del titular o la titular de la finca servent.

Passar per la finca veïna es podria fer a través de diferents mecanismes jurídics:

− Simple tolerància (tolerar que el veí passi perquè som amics)

− Contracte: vincula a les dues parts i als hereus. L’art 1551 del CC, en matèria d’arrendaments,
senyala que si, el propietari de la finca arrendada parcialment, la ven, el nou adquirent pot finalitzar
l’arrendament. (ex: compro una finca que té un contracte d’arrendament en favor d’una servitud,
puc finalitzar el contracte)

Quan parlem de servituds, necessitem, com a mínim, una relació entre 2 finques. Tot i així, aquesta
relació no pot consistir en demanar prestacions personals (ex: yo et deixo passar per la finca però has
de cuidar el jardí del veí)

2. LA CONSTITUCIÓ DE LES SERVITUDS.

2.1. Les servituds només es constitueixen per títol.

L’art 566–2 expressa que les servituds només es constitueixen per títol, atorgat de manera voluntària
o forçosa. Tot i que també es poden constituir per sentència judicial, perquè estiguin contemplades en
un pla urbanístic...

Per títol forçós, el legislador entén que, a vegades, per a un correcte aprofitament de les finques, és
necessari que el propietari pugui imposar determinades servituds. (ex: servitud forçosa de pas: quan hi
ha un carrer sense sortida, el propietari de la finca que no té sortida pot imposar que l’altre el deixi
passar)

En algunes lleis, trobem el concepte de ‘’servituds legals’’ (ex: carreteres). Aquestes servituds legals
NO són les del CCC.

Amb les servituds no cal l’entrega de la cosa ja que no és un dret real possessori.

2.2. La constància registral de les servituds.

Es pot constituir la servitud verbalment, per escrit i per escriptura pública. Igualment, no cal inscriure-
la en el registre de la propietat per a que existeixi. Tot i així, el fet d’inscriure-la serveix per a que sigui
oposable enfront a tercers ja que els drets no inscrits no són oposables.

Cadascuna finca tindrà el seu foli registral, de manera que la servitud la inscriurem en el foli registral
de la finca servent. Però, l’art 13 LH determina que, les servituds podran fer-se constar en la inscripció
de la finca dominant com una qualitat d’aquest.

80
 2.3. Persones legitimades per a constituir la servitud.

L’art 566-2 determina que poden constituir una servitud els propietaris de la finca dominant o la finca
servent i els titulars de drets reals possessoris sobre aquestes. En aquest últim cas, la servitud, si és
voluntària, té l'abast i la durada dels seus drets (ex: un usufructuari pot constituir una servitud, la qual
tindrà la durada de l’usdefruit)

2.4. Les servituds constituïdes sota condició.

La servitud, com tots els drets reals, poden constituir-se sota una condició o un termini, els quals són
causes d’extinció que estan inclosos en el seu títol constitutiu.

El CCC no diu explícitament que les servituds puguin constituir-se sota condició o sota termini, sinó que
la única referència la trobem a l’art 566-2.3, el qual determina que les servituds el contingut de les quals
consisteixi en una utilitat futura, entre les quals s'inclouen les referides a la construcció o enderrocament
d'immobles, es consideren constituïdes sota condició.

2.5. La no adquisició de la servitud per usucapió.

L’art 566-2.4 diu que cap servitud es pot adquirir per usucapió ja que no és un dret possessori i la
usucapió es basa en la possessió.

3. LA SERVITUD SOBRE FINCA PRÒPIA.

3.1. Concepte i configuració jurídica.

L’art 566-3 determina que el propietari de més d'una finca pot constituir entre aquestes les servituds
que consideri convenients. Si la servitud està publicada, únicament, per l’existència d’un signe aparent,
és a dir, si no consta en el registre, si s’aliena la finca dominant o servent, la servitud només subsisteix
si s’estableix expressament.

Una servitud no s'extingeix pel sol fet que arribi a reunir-se en una sola persona la propietat de les
finques dominant i servent. Ara bé, l’únic titular d'ambdues finques la pot extingir i obtenir la seva
cancel·lació en el Registre de la Propietat, sense perjudici de terceres persones.

3.2. La servitud sobre finca pròpia publicada únicament per signe aparent.
L'art 566-3.2 determina que la servitud sobre una finca pròpia publicada únicament per l'existència d'un
signe aparent, si s'aliena la finca dominant o la servent, solament subsisteix si s'estableix expressament
en l'acte d'alienació.

Així, en el moment en què s'alieni alguna de les finques afectades per la servitud, aquesta s'activarà,
sempre que hi hagués constància registral d'ella o, si no n'hi havia, sempre que es tractés d'una servitud
la publicitat la conferia un signe aparent i això es faci constar.

3.3. La servitud sobre finca pròpia amb caràcter sobrevingut.

Són situacions en què una mateixa persona es converteix en propietària de dues finques sobre les
quals ja existia una relació de servitud, sense que es produeixi en aquests casos la consolidació
automàtica per expressa disposició de l'CCC.

81
 4. EL CONTINGUT DEL DRET DE SERVITUD.
4.1. El contingut general del dret de servitud.
Tal com estableix l'art. 566-4 CCC, el contingut bàsic de les servituds és la utilitat per a la qual es
constitueixen, utilitat que és exclusiva i inseparable del predi dominant, consistent a atribuir un ús a la
finca servent o reduir les facultats de propietari.

Aquesta utilitat es justifica en el títol de servitud, el que fa comprensible que, desapareguda la utilitat,
s'extingeixi la servitud (art. 566-11 CCC). La utilitat de la servitud no només pot ser actual, sinó també
futura, i pot ser recíproca, de manera que no hi ha un sol fundo amb l'estatus de predi dominant ni un
altre amb el de servent. Alguns exemples d'utilitats són: servituds acústiques o d'immissions de fums,
servituds estètiques (com per exemple, la que consistiria a no deixar passar a la finca veïna una
determinada alçada).

Els apartats 2 i 3 de l'art. 566-4 CCC desenvolupen la idea que la servitud ha d'establir-se harmonitzant
els interessos dels titulars de les finques, maximitzant la utilitat del predi dominant però de la forma
menys costosa per al predi servent. En aquesta línia, els propietaris del predi servent poden exigir les
modificacions que creguin convenients en la forma i lloc de prestar la servitud si li és massa onerosa.
4.2. El contingut de les servituds de llums i de vistes.
Les servituds de llums són aquelles que permeten rebre la llum que entra per la finca servent i passa
a la dominant a través de finestres o claraboies. D'altra banda, les servituds de vistes comprenen
necessàriament les de llums i permeten obrir finestres de la forma i mida convinguts o habituals en la
construcció.

4.3. El contingut accessori de la servitud.

D'acord amb l'art. 566-6 CCC, el titular de la finca servent no hi és, com a norma general, obligat a
sufragar les despeses d'establiment i conservació de la servitud, llevat que es pacti el contrari o que la
servitud proporcioni alguna utilitat també al predi servent. D'altra banda, el titular de la finca servent
haurà de tolerar les obres d'establiment de la servitud i no podrà realitzar obres en el seu propi predi
que pertorbin l'exercici de la servitud.

82
 5. LES SERVITUDS FORÇOSES.

5.1. Concepte.
Es tracta de servituds constituïdes per un títol atorgat forçosament, com ara una resolució judicial que
atorga tal servitud, en el cas que el propietari de la finca no s'hagués avingut a formalitzar-la quan el
propietari de la dominant s'ho va requerir.

5.2. La indemnització per l'establiment de la servitud forçosa.

Aquesta classe de servituds només es poden establir previ pagament d'una indemnització igual a la
disminució de la valor de la finca servent afectada pel pas o canalització, a la qual se suma,
eventualment, una altra indemnització pels perjudicis que l'exercici de la servitud causi a la seva finca
(art. 566-10 CCC).

No obstant això, si una finca resta sense sortida a una via pública com a conseqüència d'un acte de
disposició sobre una o més parts de la finca originària (que es corresponia amb el predi servent) no
s'haurà d'abonar indemnització.

5.3. La servitud de pas.

L’art. 566-7 CCC determina que es tracta d'una servitud la utilitat és proporcionar accés suficient a la
via pública al predi dominant quan aquest no en té, i a costa d'un finca veïna que serà el servent.

La servitud de pas s'ha d'establir mantenint un equilibri entre les necessitats del predi dominant pel que
fa a l'amplada de pas per a la seva explotació i la necessitat que passi pel punt menys perjudicial per
al predi servent. Aquesta servitud podrà ser exigida, segons la doctrina, tant pel propietari com pel titular
de drets limitats.

5.4. La servitud d'accés a una xarxa general.

L’art. 566-8 CCC diu que són aquelles servituds que permeten el propietari d'una finca sense connexió
a una xarxa general de sanejament o subministradora d'aigua, energia, comunicacions, serveis de
noves tecnologies o altres serveis similars exigir el titular del predi veí un accés a aquests serveis,
sempre que totes les alternatives per accedir aquests serveis siguin desproporcionadament costoses.

5.5. La servitud d'aqüeducte.

L’art. 566-9 CCC determina que són aquelles servituds que permeten el titular del predi dominant exigir
la constitució d'un aqüeducte que passi per la finca servent, connectant la finca dominant i un recurs
hídric extern a aquesta de què són titulars. A més, aquesta servitud permet al seu titular realitzar les
obres necessàries per a portar aigua, com l'establiment de canonades o sèquies.

83
 6. L'EXTINCIÓ DE LES SERVITUDS.
6.1. Les causes d'extinció de les servituds.
L'extinció de les servituds, que pot ser total o parcial, pot produir-se per les causes generals d'extinció
dels drets reals o per les causes especials esmentades en l'art. 566-11 CCC, que són:

− El no ús durant 10 anys comptats des del moment en què consta el desús o l'acte obstatiu,
entenent per acte obstatiu l'oposició de titular del predi servent a l'exercici de la servitud i la
consegüent abstenció posterior de titular del predi dominant, el que dona lloc a una usucapió
alliberadora per part de la titular del predi servent, que s'inicia des d’aquest acte obstatiu.

− La pèrdua total de la finca servent o de la dominant.

− La impossibilitat d'exercici de la servitud: l'art. 566-11.2 CCC precisa que, si la servitud

s'extingeix per impossibilitat d'exercir-la, no es restableix encara que torni a ser possible
exercir-la.

− L'extinció de el dret dels concedents o de el dret real dels titulars de la servitud: el primer
d'aquests casos és aplicable quan la servitud va ser concedida pel titular d'un dret real limitat
sobre la finca servent (ex: un usdefruit), i el segon dels casos es refereix al fet que la servitud
hagués estat constituïda en favor d'una persona amb un dret real limitat sobre el predi
dominant.

− La no menció de la servitud sobre finca pròpia publicada únicament per signe aparent en el
títol d'alienació d'alguna de les finques afectades per la mateixa (remissió a l'art. 5663.3
CCCat).

6.2. L'extinció i el restabliment de les servituds forçoses.

L'art 566-11.3 regula el supòsit en què una servitud forçosa resulta extingida i posteriorment es pretén
tornar a construir. Aquest article determina que els titulars d'una servitud forçosa que es restableix en
els deu anys següents a la seva extinció per alguna de les causes establertes per les lletres a i c de
l'apartat 1 no han de pagar cap indemnització, llevat del cas en què aquesta servitud s'hagués extingit
per un acte propi dels titulars de la finca dominant.

En concret, els casos d'extinció de la servitud forçosa que preveu aquest article són:

− El no-ús de la servitud forçosa: si la servitud es restableix en un termini de 10 anys (a comptar

des de l'extinció), no s'ha de pagar indemnització.

− La impossibilitat d'exercir la servitud: no s'haurà de pagar indemnització si la servitud es

restableix abans dels 10 anys.

− L'acte propi dels titulars de a finca dominant: equival a la renúncia. Així, si el propietari de la
finca dominant s'extingeix voluntàriament la servitud forçosa, pot tornar a exigir la seva
constitució, però haurà d'indemnitzar novament per això.

84
 7. LA MODIFICACIÓ DE LES FINQUES I L'EXTINCIÓ DE LA SERVITUD.

7.1. Modificacions que afecten a la finca dominant. (art 566-12)

Les modificacions formals de la finca dominant, entre les quals s'inclouen la divisió, segregació,
agrupació o agregació, d’entrada, no extingeixen la servitud ni compliquen el seu exercici. Això té una
sèrie d’excepcions:
− La finca dominant es divideix perquè la normativa urbanística ho permet: quan passa, en el
Registre de la Propietat, en el que només hi havia un foli registral, ara n’hi haurà un nou foli fent
constar la servitud.

− Casos de divisió i segregació: si la servitud solament és útil per a alguna de les finques resultants,
els propietaris de la finca servent poden exigir l'extinció de la servitud respecte a les altres finques.

− Casos d'agregació i agrupació: si l'estructura de la finca resultant fa que la servitud no li reporti

cap utilitat, els propietaris de la finca servent, poden exigir l'extinció de les servituds.

7.2. Modificacions que afecten a la finca servent.

Si la finca servent es divideix o si se'n segrega una part de la mateixa, els titulars de les finques
resultants que no reporten cap utilitat a la dominant poden exigir l'extinció de la servitud respecte a
aquesta.

8. LA PROTECCIÓ DEL DRET DE SERVITUD.

El mecanisme de defensa específic de la servitud preveu el CCC és l'acció confessòria (art. 566-13
CCC), de la qual podem analitzar els caràcters següents:

• Objecte: mantenir i restituir l'exercici de la servitud davant de qualsevol activitat que perjudiqui
o pugui perjudicar la seva normal exercici. Així, no només es refereix a la simple pertorbació
de l'exercici de la servitud, sinó també a l'oposició a aquest.

• Legitimació activa: els titulars de la servitud, és a dir, no només el titular de la finca dominant,
sinó també els titulars de drets reals possessoris.

• Legitimació passiva: qualsevol persona la conducta pugui perjudicar el dret de servitud, el

que inclou no només el propietari de la finca servent, sinó també tercers aliens a la finca
servent.

• Termini per a l'exercici: l'acció confessòria prescriu al cap de 10 anys des de l'acte obstatiu,
segons el tenor literal del CCC. No obstant això, la doctrina entén que, atès que l'acció
confessòria anirà, en la majoria de casos dirigida a impedir una usucapió alliberadora, el
termini de prescripció hauria de ser de 20 i no de 10 anys perquè estigués coordinada amb el
termini per a usucapir béns immobles (art. 531-27.1 CCC).

85
 TEMA 21: ELS DRETS D’APROFITAMENT PARCIAL
1. NATURALESA I ÀMBIT DELS DRETS D’APROFITAMENT PARCIAL.

Són aquells drets que permeten al seu titular obtenir algun tipus d'utilitat o aprofitament d'una finca
aliena, però amb independència de tota relació entre finques. Aquesta nota és la que distingeix aquesta
figura de les servituds, que graven una finca en benefici d'una altra, mentre que els drets d'aprofitament
parcial graven una finca a favor d'una persona. (arts. 563-1 a 563-4)

La possible confusió d'aquests dos drets reals ve precisament perquè en Dret Civil Espanyol l'equivalent
dels drets d’aprofitament parcials són les servituds personals. D'acord amb l'art. 563-1, la regulació dels
drets reals d'aprofitament parcial es regeix, en primer lloc, pels arts. 563-1 a 4 i, en el que no s'oposin,
pel seu títol de constitució. Si no, pel costum i, en última instància, per les normes que regulen el dret
d'usdefruit.

2. LA CONSTITUCIÓ DELS DRETS D’APROFITAMENT PARCIAL.

La legitimació per a constituir-lo recau sobre el propietari de la finca gravada i sobre els titulars de drets
reals possessoris constituïts sobre la mateixa. En aquest últim cas, el dret d'aprofitament parcial té
l'abast i la durada de el dret real possessori de el dret real possessori constituent.

El dret d'aprofitament parcial es pot constituir per qualsevol títol, inclosa, per tant, la usucapió. D'acord
amb l'art. 563-2.2, si es constitueix mitjançant negoci jurídic, la forma ha de ser necessàriament escrita,
sense que es requereixi per a la seva vàlida constitució la inscripció en el Registre de la Propietat (només
a efectes de publicitat).

3. TERMINI.
Segons l'art. 563-2, s'entén que la durada de el dret d'aprofitament parcial és de 30 anys, excepte si les
parts pacten una altra cosa. En qualsevol cas, la durada dels drets d'aprofitament parcial no pot superar
els 99 anys.

4. REDEMPCIÓ.

És l'acte unilateral pel qual el propietari de la finca gravada amb el dret d'aprofitament parcial ho
s'extingeix a canvi d'un preu, que, en principi, es correspondrà amb el que resulta de la capitalització
de la valor anual de l'aprofitament, determinat pels perits, prenent com a base l'interès legal de diners.

Perquè pugui exercir la redempció, hauran de passar com a mínim 20 anys des de la constitució de el
dret, sense perjudici que les parts pactin la no redimibilitat per un període màxim de 60 anys o equivalent
a la vida del titular del dret d'aprofitament parcial i una generació més. S'ha d'entendre, encara que no
ho digui el CCC, que la redempció no pot ésser parcial.

5. DRET D’ADQUISICIÓ PREFERENT.

Segons l'art 563-4, el propietari i el titular de el dret real possessori sobre una finca gravada tenen dret
d'adquisició preferent de el dret d'aprofitament parcial en els mateixos termes que el tenen els nus
propietaris en cas de transmissió de l'usdefruit.

L'esmentada adquisició podrà extingir l'aprofitament parcial per consolidació o deixar-lo latent, igual que
passa amb les servituds sobre finca pròpia.

86
 TEMA 22: ELS DRETS DE CENS
1. DISPOSICIONS GENERALS.
1.1. La tipificació real del cens, com a càrrega immobiliària d'una pensió periòdica.
Segons l'art 565-1, el cens és una prestació periòdica dinerària anual, de caràcter perpetu o temporal,
que es vincula amb caràcter real a la propietat d'una finca, la qual garanteix el pagament directament i
immediatament.

Així, rep el nom de censatari la persona que està obligada a pagar la pensió de cens, que és el propietari
de la finca, i el de censalista, la persona que tenen dret a rebre-la, que és el titular del dret de cens.

Així doncs, es pot afirmar que el cens es configura com un dret real el contingut essencial és garantir
el pagament d'una pensió periòdica, i el caràcter real de cens ve confirmat per les següents
característiques:

− És igual qui sigui el titular de el dret de cens o de la finca, ja que tots dos es poden alienar (art. 565-
5).
− L'art. 565-6 permet la divisió de el cens en el cas que es divideixi la finca gravada, de manera
que hi haurà tants censos com finques resultants de la divisió.
− Com a dret real, el cens és inscriptible en el Registre de la Propietat.
1.2. La constitució del cens.
L'art. 565-3 contempla tres títols de constitució de cens:
1. El contracte d'establiment: admet dues modalitats:
− la creació de el dret real per reserva: per la transmissió de la titularitat de el dret de propietat
de la finca al censatari, a canvi de la constitució de el dret a percebre la prestació periòdica
anual a favor del censualista.
− per consignació o revessejat, en virtut de la constitució de el cens pel propietari de la finca i la
cessió a una tercera persona de el dret a rebre la prestació periòdica anual.

2. La disposició per causa de mort.

3. La usucapió.

Pel que fa a la forma de constitució, l'art. 565-4 estableix que constarà necessàriament en escriptura
pública, en la qual s'indicaran la pensió i la quantitat convinguda a l'efecte per a la redempció. La
inscripció d'aquesta escriptura en el Registre de la Propietat no tindrà, per tant, caràcter constitutiu.

87
1.3. La pensió.
El contingut essencial de el dret de cens és la pensió, que només pot consistir en diners i es calcula
per anualitats, sense perjudici de pacte exprés que prevegi el pagament de forma fraccionada. Llevat
que es pacti una altra cosa, en el cas de el cens emfitèutic el pagament es realitza per anualitats
vençudes i, en el cas de el cens vitalici, per anualitats avançades.

En el moment de percebre la pensió, el censalista ha de lliurar al censatari un rebut de el pagament

realitzat, però també té dret a rebre del censatari un resguard on consti que s'ha fet el pagament, la
qual cosa constitueix una prova contra la usucapió alliberadora del censatari.

La finca garanteix el pagament de les pensions vençudes i no satisfetes i el dels lluïsmes, si escau, i la
persona que adquireix la finca en una subhasta l'adquireix gravada amb el cens i assumeix l'obligació
de pagar-ho fins que s'extingeixi. Ara bé, l'impagament de les pensions no farà caure la finca en comís
en cap cas.

Per a la reclamació del pagament de les pensions vençudes i no satisfetes i el dels lluïsmes el censalista
pot instar un procediment judicial sumari, regulat en els arts. 681-698 LEC, si així s'ha pactat de manera
expressa en l'escriptura de constitució de cens i si, a més, s'ha fixat un domicili del censatari als efectes
dels requeriments, s'ha determinat la quantitat del lluïsme i s'ha taxat la finca als efectes de la subhasta.

La reclamació de pensions degudes no és exigible en dos casos (art. 565-10):

− per prescripció: en la mesura que només és possible reclamar, com a màxim, les 10 últimes pensions
− quan el pagament de les tres últimes pensions s'hagués fet sense reserva del censalista sobre
les anteriors.
1.4. L'extinció del cens. Consideració especial de la redempció.
Segons l'art. 565-11, el cens s'extingeix per les causes generals d'extinció dels drets reals i per la redempció.

La redempció és la facultat que té el censatari d'alliberar-se el cens de manera unilateral a canvi del
pagament d'un preu per l'import convingut en el títol, formalitzant tal declaració en escriptura pública.

Només seran redimibles els censos de caràcter perpetu i els de caràcter temporal constituïts
expressament com a redimibles:

− En els censos de caràcter perpetu: si no s'ha estipulat una altra cosa, el censatari només pot
imposar la redempció a partir que hagin transcorregut 20 anys des de la constitució de el cens,
encara que sempre es pot pactar la no redimibilitat per un termini màxim de 60 anys o durant la
vida del censalista i una generació més.

− En el cas dels censos de caràcter temporal en els quals s'hagi pactat la redimibilitat: la redempció
no es pot imposar fins que hagin transcorregut 20 anys des de la constitució del cens. La
redempció ha de ser total, de manera que ha de comprendre necessàriament i íntegrament la
pensió i, si escau, els altres drets reals inherents a el cens. A més, el censatari no pot imposar
la redempció si no està al corrent de pagament de tot el que degui al censalista.

88
2. EL CENS EMFITÈUTIC.
Es tracta del cens que es constitueix amb caràcter perpetu i redimible a voluntat del censatari, en els
termes expressats en el CCC. Aquesta classe de cens, a més del dret a la prestació periòdica anual, pot
atorgar els següents drets: el lluïsme i la fadiga.
2.1. El lluïsme.
És una quantitat de diners que el censalista té dret a percebre en cada transmissió de la finca a títol
onerós, si així s'ha estipulat en el títol de constitució de el cens. El pagament del lluïsme correspon a
l'adquirent de la finca, llevat de pacte en contra, i la seva quantia serà la que hagin pactat les parts, amb
el límit de el 10% del preu o valor de la finca, encara que si les parts no han pactat res es s'entén que
és d'un 2% d'aquest valor. El dret a reclamar el lluïsme prescriu als 10 anys del dia en què es va
devengar.
3. EL CENS VITALICI.
És la modalitat de cens que es constitueix amb caràcter temporal i irredimible a voluntat del censatari,
sens perjudici que es pugui pactar la redimibilitat de manera expressa. La seva durada s'estableix en
funció de la vida d'una o dues persones que visquin en el moment de la constitució de el cens, que no
tenen per què ser el censalista. En el cens vitalici, el dret de fadiga només el té el censatari, per aplicació
de l'art. 565-5, ubicat a seu de disposicions generals del cens.

89
 TEMA 23: EL DRET DE VOL

1. NATURALESA JURÍDICA I EXERCICI.

L'art 567-1 CCC determina que el vol és el dret real sobre un edifici o un solar edificable que atribueix a
algú la facultat de construir una o més plantes sobre l'immoble gravat i fer seva la propietat de les noves
construccions. Els preceptes d'aquest capítol són aplicables a el dret de subedificació.

L'exercici de el dret de vol comporta la legitimació per a fer construccions d'acord amb el títol de
construcció i amb el planejament urbanístic.

Així:
• Es tracta d'un dret real que s'esgota amb el seu exercici, ja que quan es culmini la construcció i
s'adquireixi la seva propietat el dret de vol ja haurà complert la seva funció.

• Recau sobre un edifici o sobre un solar edificable. Si recau sobre un edifici, la nova construcció
pot realitzar-se sobre l'espai (sobreedificació) o al subsol (subedificació). Si, en un altre cas,
recau sobre un solar, això suposarà bé la construcció d'un nou edifici, o bé una ampliació de
l'existent en sentit lateral (edifici adossat).

• L'adquisició de la propietat sobre les plantes construïdes no és temporal, com en el dret de

superfície, sinó definitiva, i aquestes s'integren en una comunitat ordinària indivisa o en el règim
de propietat horitzontal preexistent a l'edifici.

Pel que fa a les facultats del titular:

a) La facultat essencial és dur a terme la construcció, dins dels límits del títol constitutiu i la llicència
urbanística
b) El dret de vol porta implícites les servituds legals a favor del seu titular i que graven la resta de
l'edifici, per tal de fer possible la construcció
c) Fer seu el construït i adquirir la copropietat dels elements comuns de la resta de l'edifici, si es
trobava en règim de propietat horitzontal
d) Atorgar, només i al seu càrrec, la declaració o ampliació d'obra nova, modificant la descripció de
l'edifici preexistent si cal
e) Pot disposar del seu dret de vol.

90
 TEMA 24: ELS DRETS D’ADQUISICIÓ

1. INTRODUCCIÓ. LA SEVA REGULACIÓ LEGAL.

Els drets d'adquisició són drets reals que es caracteritzen per la concessió al seu titular de la facultat
d'adquirir un bé moble o immoble, ja sigui de manera lliure o supeditada a la intenció d'alienar de
propietari. El CCC els dedica un capítol sencer del Títol VI de el Llibre V, el VIII, que comprèn els arts.
568-1 a 27 CCC. Podem classificar els drets d'adquisició d'acord amb dos criteris:

− Segons la intensitat de el poder que atribueixen al seu titular: hem de distingir el dret d'opció i els
drets d'adquisició preferent, que són el de tempteig i el de retracte.
− Segons el seu origen: poden ser voluntaris, quan derivin de la voluntat de les persones
involucrades, o legals, quan la seva titularitat es reconegui ex lege.

2. EL DRET D’OPCIÓ.
D'acord amb l'art. 568-1.1.a, el dret d'opció és el dret d'adquisició que faculta el seu titular per a adquirir
un bé en les condicions establertes en el negoci jurídic que la constitueix. Es tracta d'un dret
freqüentment constituït com a pacte o estipulació integrants d'un altre negoci jurídic (art. 568-8.3), com
en el cas de l'arrendament amb opció a compra, o fins i tot en l'usdefruit i a la superfície.

És perfectament transmissible (art. 568-9.2), persegueix els successius adquirents dels béns als quals
grava (art. 568-9.1) i es pot constituir per un temps màxim de 10 anys, prorrogables tantes vegades com
es vulgui per altres 10 anys (art. 568-8.1 i 2).

Al constituir-se el dret d'opció, pot generar-se una obligació a càrrec de l'optant de pagar una prima (art. 568-
6) i, en tot cas, sorgirà a càrrec del cedent l'obligació de conservar l'objecte, responent davant l'optant
per els danys soferts en el mateix causats per culpa o dol (art. 568-10.1).

L'exercici de el dret d'opció haurà de fer-se en el termini pactat, havent-se verificat el pagament del preu
o contraprestació convinguts (art. 568-12.1) i la notificació fefaent als concedents al seu domicili de
l'exercici de el dret (art. 568- 12.4).

D'acord amb l'art. 568-2.2, per a l'adquisició de la propietat no serà necessària la col·laboració del
propietari, tot i que sí que és necessari que aquest intervingui, per norma general, en la transmissió de
la possessió de la cosa i en la formalització de la transmissió.

Això no obstant, si s'ha estipulat el pacte de formalització unilateral (art. 5686.b), la intervenció de
l'anterior propietari ja no és necessària ni tan sols per a la formalització, encara que perquè es pugui
prescindir de la intervenció del propietari, a més del pacte exprés, es requereix la concurrència de dos
pressupostos (art. 568-12.3):

− que l'optant tingui la possessió de el bé, o pugui adquirir-la instrumentalment per mitjà de la
formalització de l'exercici de l'opció
− que s’hagi pactat la forma d'acreditar el pagament del preu o contraprestació i, si tal pagament
s'havia ajornat, s'ha de garantir.

91
 3. ELS DRETS DE TANTEIG I RETRACTE.
Els drets d'adquisició preferent permeten al seu titular l'adquisició d'un bé amb preferència a un tercer,
supeditada a la voluntat d'alienar per part del propietari. Segons el CCC, són el tempteig, que faculta el
seu titular per a adquirir un bé a títol onerós amb les mateixa condicions pactades amb un altre adquirent
(art. 568-1.1.b), i el retracte, que habilita al seu titular per a subrogar- en la posició de l'adquirent amb les
mateixes condicions convingudes en un negoci jurídic onerós una vegada ha tingut lloc la transmissió
(art. 568-1.1.c).

El legislador català ha optat per configurar els drets voluntaris de tempteig i retracte com si d'un sol dret
es tractés, i no de manera acumulativa, en el sentit que el tempteig només es donarà pas al retracte quan
aquell no s'hagi pogut exercitar per causes no imputables a titular de el dret.

Aquest únic dret que configuren el tempteig i el retracte opera en 2 fases: el tempteig, abans de
l'alienació i, si es donen determinades circumstàncies, el retracte un cop el tercer ha adquirit el bé.

Pel que fa a la durada per la qual poden constituir-se, només té sentit fixar-se en la de la puntuació,
que, segons l'art. 568-13.1, pot ser per temps indefinit respecte a la primera transmissió i per un màxim
de 10 anys si s'ha pactat expressament (art. 568-14.1) exercir-lo en segones i ulteriors transmissions.
A més, el tanteig pot ésser objecte de pròrrogues successives, cadascuna de les quals no pot excedir
el terme que s'havia pactat a del principi.

Perquè pugui exercitar-se el tempteig, el concedent de notificar fefaentment al temptejant l'existència

d'acord transmissiu amb tercer, i les condicions d'aquest (art. 568-14.4). Practicada aquest notificació,
el temptejant disposa del termini que les parts hagin pactat o, si no havien pactat termini, disposa de 2
mesos a comptar de l'endemà del dia en què es notifiquen fefaentment l'acord de transmissió entre el
propietari de el bé i el tercer i les seves condicions per exercir el dret de tempteig.

Exercit el tempteig, el temptejant se subrogarà en l'acord transmissiu dut a terme amb el tercer, i en virtut
de la perfecció de tal acord, es faran exigibles les obligacions de lliurament de la cosa i de pagament
del preu.

Si és el cas, el dret real de tanteig pateix una conversió en dret de retracte si, com indica l'art. 568-15,
manca la notificació fefaent dels elements essencials de l'acord de transmissió o si la transmissió s'ha
fet en condicions diferents de les que constaven en la notificació o abans de vèncer el termini per a
exercir el tempteig.

El dret de tempteig s'ha d'exercir en un termini igual al pactat per a l'exercici de el dret de tempteig o,
si no consta cap termini, en un termini de 3 mesos, en ambdós casos comptats des de la data en què
s'inscriu en el Registre de la Propietat o des que es té coneixement de l'alienació. Si s'exercita el
retracte, el retraient haurà d'adquirir la cosa del tercer, a qui haurà de pagar el preu.

92
 4. ELS DRETS DE TANTEIG I RETRACTE LEGALS.

Tal com diu l'art. 568-1.2, els drets de tempteig i retracte són legals en els casos en què ho estableixi
el CCC, amb el que sembla excloure el caràcter legal de el dret d'opció, de manera que els únics drets
d'adquisició legals són els drets de adquisició preferent. Així doncs, el CCC reconeix drets d'adquisició
preferent legals en els supòsits següents:
− El dret de fadiga en el cens.
− Tempteig i retracte de el titular d'una finca gravada amb drets d'aprofitament parcial, respecte de
l'alienació dels mateixos.
− Tempteig i retracte dels cohereus en cas de compravenda o dació en pagament a favor de
persona no cohereva.
− El tanteig i retracte de el nu propietari quan l'usufructuari es disposa a alienar la seva usdefruit.
− Tempteig i retracte dels copropietaris quan s'alienen les quotes de la comunitat ordinària indivisa.
− Tempteig i retracte de l'arrendatari en cas d'alienació de finques rústiques arrendades.

D'altra banda, en els arts. 568-16 a 568-26 es preveuen amb caràcter general dues figures de retracte
legal, que per tant només concedeixen preferència un cop s'ha dut a terme l'alienació, que són les
següents:
− El retracte de confrontants: procedeix quan es ven una finca rústica la superfície sigui inferior a
la unitat mínima de conreu i en la qual no hi hagi construccions ajustades a la legalitat el valor
de les quals superi 2/3 del total de la finca.
− La torneria: es concedeix únicament a la persona física que tingui veïnatge local aranesa i que
sigui parent fins al quart grau de la línia de la qual procedeixen els béns.

Finalment, tenint en compte que una alienació pot donar lloc a diversos drets legals d'adquisició
preferent, l'art. 568-27 estableix les regles de preferència següents entre els mateixos:
• En cas de venda d'una quota, el dret de tempteig dels copropietaris o cohereus té preferència
sobre la resta.
• Si el que s'aliena no és una quota, té preferència el nu propietari en l'alienació de l'usdefruit o
el censatari en l'alienació de el dret de cens.
• Si no procedeixen els drets de copropietaris, cohereus, nus propietaris o censataris, tenen
preferència els drets de tanteig que corresponen als arrendataris, si escau. x En darrer terme,
serà procedent el retracte de confrontants.
• Cal tenir en compte, així mateix, que el dret de torneria és preferent a tot altre dret d'adquisició
legal, llevat a el de copropietaris (art. 568-26), i tot això sense perjudici del que disposen les lleis
especials amb relació als retractes establerts a favor de l'Administració.

93
 TEMA 25: ELS DRETS REALS DE GARANTIA EN GENERAL

1. GARANTIA REAL I GARANTIA PERSONAL.

Els drets reals de garantia són aquells que afecten un bé de manera directa i immediata a la
responsabilitat del pagament d'un deute, per la qual cosa es dota el creditor de facultats sobre el dit bé.

El que fa la garantia real és reforçar la responsabilitat patrimonial universal del deutor consagrada a
l'art. 1911 CC, tot i que cal assenyalar que el fet que hi hagi una garantia real no exclou que el deutor
respongui amb tots els seus béns presents i futurs de l'acompliment de les seves obligacions.

No s’ha de confondre la garantia real amb la garantia personal, ja que aquestes últimes, tot i ser també
un mecanisme de garantia de compliment de les obligacions, es caracteritzen per estendre la
responsabilitat del deutor a un patrimoni aliè.

2. LA CONFIGURACIÓ JURÍDICA DELS DRETS REALS DE GARANTIA.

2.1. La relació amb l'obligació. Accessorietat i garantia.

La idea d'accessorietat vol dir que el dret real de garantia té sempre com a pressupost d'existència la
presència d'una obligació el compliment garanteix. Per tant, les vicissituds de l'obligació principal
assegurada repercutiran sobre la garantia.

La accessorietat comporta, a més, que la garantia real segueixi al crèdit en les diferents transmissions
que del mateix es facin (art. 569-2.5 CCC). Tot i així, el fet que les vicissituds de l'obligació principal
assegurada repercuteixin sobre la garantia té una excepció important: la indivisibilitat de la garantia,
encara que el crèdit o el deute resultin dividits, o encara que el deute s'hagi pagat en part

2.2. La relació amb l'objecte.

2.2.1. La realització del valor del bé.

Es tracta de la facultat que té el creditor de, en cas que el deutor no compleixi voluntàriament amb la
seva obligació, provocar la venda de la cosa gravada per, amb l'import obtingut, cobrar el deute (arts.
569-2.1.b CCC i 1858 CC).

2.2.2. La prohibició del pacte comissori.

El pacte comissori consisteix en l'estipulació en virtut de la qual el creditor pot quedar-se en propietat
amb els béns donats en garantia davant l'incompliment del deutor. Al tractar-se d'una figura que
afavoreix els abusos per part del creditor, ja que aquest podria apropiar-se d'un bé amb un valor molt
superior a l'import del deute garantit, la majoria de legislacions civils ho prohibeixen.

Al CCC no hi ha un precepte que prohibeixi de manera general el pacte comissori, però la doctrina
entén que aquesta prohibició es dedueix d'alguns preceptes. Hi ha, però, diferents situacions en què,
si bé el creditor fa seu el bé donat en garantia, no estem davant un pacte comissori, com en el cas de
la dació en pagament o quan el creditor concorre a la subhasta, ja que, en aquest últim cas, es presenta
en igualtat de condicions amb la resta de postors i el tipus de la subhasta s'estableix d'acord amb criteris
objectius.

94
 2.2.3. La possessió del bé objecte de la garantia.
La possessió de el bé objecte de la garantia per part del creditor no és un efecte general dels drets reals de
garantia. En aquest sentit:
− Són garanties possessòries: el dret de retenció, la penyora i l'anticresi.
− Són garanties no possessòries: la hipoteca immobiliària, la hipoteca mobiliària i la penyora sense
desplaçament de la possessió

2.2.4. L'efecte anticrètic.

Al CCC la imputació dels fruits de el bé donat en garantia a el pagament dels interessos del deute
garantit i, si escau, al pagament del capital, es produeix únicament en el cas de l'anticresi (art 569-2.2).

El CCC ha eliminat aquesta imputació, coneguda tradicionalment com a efecte anticrètic, en els casos
de la peça i de el dret de retenció.
3. LES OBLIGACIONS SUSCEPTIBLES DE GARANTIA.
Els drets reals de garantia poden assegurar el compliment de qualsevol tipus d'obligació, sigui quina
sigui la seva prestació i la configuració jurídica de l'obligació.

És possible que, en el moment de constituir una garantia real, encara es desconegui l'import exacte de
l'obligació garantida de manera que aquesta, tot i estar perfectament identificada i descrita pel que fa al
seu contingut, no té la dada de saber la quantia exacta de la prestació.

En aquest sentit, cal determinar quina és la quantia màxima de la qual respon l'objecte de garantia, en
el cas que s'hagi de fer el seu valor. Es parla, llavors d'una garantia de màxim com, per exemple, la
peça de l'art 569-14.2.

La fixació d'aquest màxim és una exigència del principi d'especialitat que regeix en matèria de drets
reals. En aquest sentit, hem de destacar que l'exigència del màxim de responsabilitat és una norma de
protecció de tercers.

En efecte, entre el deutor i el creditor pignoratiu no opera el màxim però només quan no hi hagi cap
tercer perjudicat per raó de la seva pretensió sobre la cosa pignorada. Per això, quan s'hagi fixat un
màxim de responsabilitat però el crèdit resulti ser superior, la peça garantirà la totalitat de l'import del
crèdit si en el moment de la realització de el bé pignorat no apareix cap possible tercer perjudicat.

4. ELS REQUISITS DE CONSTITUCIÓ.

Els requisits necessaris per a la constitució de cada un dels drets reals de garantia seran examinats en
el capítol corresponent a cada un d'ells.

Com a requisits de caràcter general:

− Capacitat d'obrar (art 569-29): constitueix un requisit de validesa de l'acte pel qual es crea la garantia.
− Poder de disposició sobre la cosa: és requisit d'eficàcia dels drets reals de garantia. Es refereix
a la possibilitat d'actuar jurídicament amb eficàcia sobre un determinat bé. En el cas de les
garanties reals, el garant ha de ser titular del dret que grava i no estar sotmès a cap restricció.

95
 TEMA 26: EL DRET DE RETENCIÓ

1. CONCEPTE DEL DRET DE RETENCIÓ. LA SEVA NATURALESA REAL.

L'art 569-3 determina que els posseïdors de bona fe d'un bé aliè, sigui moble o immoble, que hagin de
lliurar a una altra persona en poden retenir la possessió en garantia del pagament dels deutes a què fa
referència l'article 569-4 fins el pagament complet del deute garantit.

A manera de primera aproximació a aquesta figura, la doctrina sol reconduir els seus efectes a dues fases:

1. La retenció es basa en una pressió psicològica sobre el deutor de retenidor, ja que aquest té la
possessió d'una cosa que és seva
2. El contacte directe del retenidor amb la cosa li permet realitzar el seu valor.

2. OBJECTE SOBRE EL QUE RECAU EL DRET DE RETENCIÓ: BÉNS MOBLES I BÉNS IMMOBLES.

Tal com es desprèn de l'art. 569-3 CCC, la retenció pot recaure sobre béns mobles i immobles. La
conseqüència més immediata de la consideració de el dret de retenció immobiliari com un dret real és
la possibilitat de constància registral d'aquest dret.

Supòsits de retenció d'immobles seran, per exemple, el de l'usufructuari, per les reparacions
extraordinàries, o el de l'arrendatari d'obra, quan es tracti de fer una obra nova o una obra sobre una
edificació preexistent que sigui prou important com per poder considerar-lo posseïdor.

3. EL SUPÒSIT DE FET DEL DRET DE RETENCIÓ.

En l'art 569-3 podem distingir els següents pressupostos de el dret de retenció:

− La possessió de bona fe d'un bé aliè que ha de ser restituït: aquí, bona fe s'entén també com a
possessió deguda i prèvia a la retenció, és a dir possessió que es basa en un just títol que la
justifica, però que obliga a la restitució.

− La garantia de determinades deutes: és un pressupost de el dret de retenció que s'hagi originat

per alguna dels deutes contemplades en l'art 569-4:

• El rescabalament de les despeses necessàries per a conservar i gestionar el bé i de les

despeses útils, si hi ha dret a reclamar el seu reemborsament.

• El rescabalament dels danys produïts per raó de la cosa a la persona obligada al lliurament.

• La retribució de l'activitat realitzada per confeccionar o reparar el bé, si prèviament ha existit,

en cas de mobles, un pressupost escrit i acceptat i, en cas d'immobles, un acord exprés
entre les parts, i si, en ambdós casos , l'activitat s'adequa al pressupost o al pacte.

• Els interessos de les obligacions que estableix aquest article, des del moment en què el
dret de retenció es notifica de la manera que estableix l'article 569-5.

• Qualsevol altre deute al qual la llei atorgui expressament aquesta garantia.

96
 4. LA CONSTITUCIÓ DEL DRET DE RETENCIÓ.
El dret de retenció té el seu origen en la voluntat de retenir que, de manera unilateral, manifesta el
creditor per algun dels conceptes de l'art. 569-4 CCC.

Aquesta decisió de retenir ha de ser notificada notarialment als deutors, als propietaris si són unes
altres persones i als titulars dels drets reals si escau, juntament amb la liquidació practicada i la
determinació de l'import de les obligacions establertes en l'art. 569-4 CCC.

Aquesta notificació té caràcter constitutiu de el dret de retenció, ja que amb anterioritat a la notificació
de la decisió de retenir, la situació és merament de fet.

Un cop practicada la notificació notarial, els seus destinataris poden oposar-se judicialment a la mateixa
en el termini de 2 mesos a comptar de la data efectiva de notificació.

Si es produeix aquesta oposició en termini, el dret de retenció s'extingeix i el règim de la cosa retinguda
passarà a ser el que el jutge determini, d'acord amb les mesures cautelars que consideri convenient.

Si l'oposició de produeix amb posterioritat als 2 mesos, el dret de retenció, que ja haurà nascut com a
dret real, seguirà existint.

En el supòsit de la retenció de finques o drets inscrits sobre finques, el retenidor pot exigir al seu titular
l'atorgament d'escriptura de reconeixement de el dret de retenció, als efectes de la seva inscripció al
Registre de la Propietat. La inscripció de la retenció és merament declarativa, és a dir, no té eficàcia
constitutiva, sinó d'oposabilitat davant de tercers.

5. ELS EFECTES DEL DRET DE RETENCIÓ.

5.1. L'efecte essencial: la no restitució de la cosa retinguda.

Es tracta de l’efecte central i més característic de el dret de retenció, que l'art. 569-6.1 CCC (confirmant
el que ja afirmat per l'art. 569-2.1 CCC) desenvolupa en aquests termes: els retenidors es poden negar,
fins i tot davant de terceres persones, a restituir el bé fins que els hagin pagat totalment els deutes que
han originat la retenció.

5.2. El deure de conservació.

Mentre duri la retenció, el retenidor ha de conservar la cosa retinguda amb la diligència necessària, i
no pot fer cap altre ús que el merament conservatiu sotmetent-se a el règim de retenció les despeses
necessàries per a la conservación146 (art. 569-6.2 CCC).

6. LA SUBSTITUCIÓ DEL DRET DE RETENCIÓ PER UNA ALTRA GARANTIA.

L'art. 569-11 CCC permet al propietari de el bé retingut o al deutor del retenidor imposar al retenidor la
substitució de la retenció per una altra garantia real o per un fiançament solidari d'una entitat de crèdit
que siguin suficients.

La finalitat d'aquest mecanisme és a el de no allargar excessivament aquelles situacions que poden

representar un perjudici important per al deutor i per al propietari de la cosa retinguda, per exemple,
com a conseqüència de la desproporció existent entre el valor d'aquesta i l'import de la deute garantit.

97
 7. EL DRET DE RETENCIÓ SOBRE BÉNS MOBLES DE POC VALOR.

L'art 569-10 determina que:

a) Es pot exercir el dret de retenció sobre un bé moble de valor inferior a l'import de tres mesos del
salari mínim interprofessional originat per la retribució de l'activitat que s'ha realitzat per encàrrec
dels posseïdors legítims, d'acord amb les regles que estableix aquest article.

b) La comunicació de la decisió de retenir a què fa referència l'article 569-5 es pot substituir, en el

cas de béns mobles de poc valor, per una notificació feta per burofax, per correu certificat amb
justificant de recepció o per qualsevol mitjà que acrediti suficientment la recepció.

c) Els retenidors, una vegada transcorregut un mes des de la notificació sense que els deutors ni
els propietaris de el bé hagin pagat el deute o s'hagin oposat fefaentment a la retenció, poden
disposar lliurement del bé, amb subsistència de les càrregues preexistents, llevat que consten
inscrites en el registre corresponent limitacions de la facultat de disposició o reserves de domini.

d) Els propietaris, si el bé s'ha venut, tenen dret a el romanent del preu obtingut una vegada deduïts
l'import del crèdit que va originar la retenció i les despeses de conservació i d'alienació, si escau,
de el bé retingut.

8. L'EXTINCIÓ DEL DRET DE RETENCIÓ.

A més de per les causes generals d'extinció dels drets reals, el dret de retenció s'extingeix, d'acord amb
l'art. 569-6.3 CCC, si el retenidor torna voluntàriament el bé retingut a el propietari, encara que després
recuperi la seva possessió, i, en la retenció immobiliària, si consent a cancel·lar la inscripció.

98
 TEMA 27: LA PENYORA
1. CONCEPTE.
L’art 569-12 determina que el dret de penyora, que es pot constituir sobre béns mobles, valors, drets
de crèdit o diners en garantia de compliment de qualsevol obligació, faculta el creditor a posseir-los,
per ell mateix o per una tercera persona si s'ha pactat i, en cas d'incompliment de l'obligació garantida,
a sol·licitar la realització de la valor de el bé.

2. REQUISITS DE CONSTITUCIÓ.

D’acord amb l’article 569-13.1, la penyora es pot constituir per qualsevol títol. Lògicament, el més
habitual és la constitució contractual però també és possible una constitució mortis causa o per
usucapió.

Com a requisits de constitució de la penyora, es demana:

− El poder de disposició del bé moble empenyorat per la persona que l’empenyora: és lògic si tenim en
compte que la penyora pot arribar a comportar l’alienació de l’objecte pignorat. El precepte parla de ‘’la
persona que empenyora el bé’’ i no de ‘’deutor’’ perquè el CCC admet la possibilitat de constituir un
dret de penyora en garantia d’un deute aliè.

− La transmissió de la possessió de la cosa pignorada: aquesta transmissió té una finalitat coercitiva, de

publicitat i d’assegurança de la realització del valor de la cosa.

La possessió de la cosa per part del creditor es considera tan essencial que es presumeix renunciat el
dret de penyora si la cosa empenyorada es troba en poder del seu propietari.

Així, segons l’art 569-13.1, la transmissió de la possessió es produeix al creditor o a un 3r, d’acord amb
el pignorant. (ex: la possessió es pot transmetre a un tercer en concepte de dipositari, el que no exclou
que el creditor pugui ser considerat posseïdor mediat, en concepte de creditor pignoratici.)

Això sí, la transmissió de la possessió a un 3r diferent del creditor pignoratici només pot produir-se
mitjançant un acord entre aquest i el pignorant. Això significa que el creditor pignoratici no està legitimat
per, de manera unilateral, dipositar la cosa en mans d’un 3r. Si ho fa, infringeix el seu deure de
conservació diligent i serà responsable davant del deutor pignoratici dels perjudicis que aquesta decisió
unilateral li pogués ocasionar.

− La constitució de la penyora no requerirà sempre que es produeixi un desplaçament possessori

en sentit material, sinó que és suficient amb que es transmeti la possessió mediata de la cosa en
el concepte possessori de creditor pignoratici.
Això respon a 2 situacions:
• Si el creditor pignoratici ja posseïa l’objecte que es converteix en penyora no és necessària
una nova entrega del mateix.

• El propietari pignorant manté la possessió de la cosa però en concepte de dipositari ja que

així ho ha acordat amb el creditor pignoratici al considerar que amb això es garanteix una
millor conservació del bé. El propietari, per tant, deixa de posseir la cosa en concepte de
propietari, amb el que es aconsegueix que el creditor pignoratici pugui seguir considerant-se
posseïdor de la cosa pignorada.

99
 3. OPONIBILITAT.

Un cop constituïda la penyora, té eficàcia inter partes. Ara bé, l’art 569-13.2 senyala que la penyora tan
sols té efectes contra terceres persones des del moment en què la data en què s’ha acordat de
constituir-la consta en un document públic.

La oponibilitat erga omnes de la penyora es basa en la seva constància en escriptura pública, de

manera que no és precisa la seva constància en cap altre registre. Això és així perquè el principal
mecanisme de publicitat del dret real de penyora és la possessió de la cosa donada en garantia.

D’això podem deduir que la principal utilitat de l’instrument públic com a requisit d’oponibilitat serà la de
determinar la data exacta de constitució de la penyora, fet que resultarà important per fixar els criteris
de prelació en cas de concurrència d’una pluralitat de creditors interessats en l’execució de la cosa
pignorada.

D’altra banda, l’escriptura pública de constitució de la penyora pot servir per fixar amb antelació algunes
de les qüestions referents a la realització del valor de la cosa pignorada, que l’art 569-20 deixa a l’arbitri
de l’acord entre el pignorant i el creditor pignoratici.

Això respon a un criteri general d’oponibilitat pel qual ningú pot al·legar desconeixement del dret de
penyora si aquest consta en instrument públic. Ara bé, aquest no és l’únic criteri ja que qualsevol
gravamen és oponible a una persona si es demostra que aquesta coneixia de la seva existència.

4. OBLIGACIONS SUSCEPTIBLES DE SER GARANTIDES AMB PENYORA.

L’art 569-14.1 estableix que la penyora pot garantir qualsevol obligació, present o futura, pròpia o aliena
dels pignorants.

L’ennumeració de determinats tipus d’obligació és a títol d’exemple, pel qual no s’exclou que la penyora
pugui garantir altres tipus d’obligacions.

Tot i que, en un sentit estricte, un dret de garantia d’una obligació futura constituiria una fallida del
principi d’accessorietat , el tràfic jurídic requereix que sigui possible garantitzar les situacions en les que
es verosímil que, en el futur, arribi a néixer una determinada obligació. L’únic requisit és que quedi
suficientment descrita en el seu contingut essencial, especialment la seva quantia.

Que la obligació garantida sigui futura no impedeix que, per a la vàlida constitució del dret real de
penyora, sigui necessària la transmissió de la possessió de la cosa pignorada. Ara bé, res impedeix
que, un cop constituïda la penyora, el creditor i el deutor pignoratici pugui acordar que el pignorant
mantingui la possessió de la cosa en concepte de dipositar fins que la obligació futura neixi efectivament.

100
 5. MODALITATS DE LA PENYORA SEGONS L'OBLIGACIÓ GARANTIDA.
5.1. La penyora de màxim.

L’art 569-14.2 determina que la penyora pot garantir obligacions de les que es desconeix l’import en el
moment de la seva constitució. En aquest cas, s’ha de determinar la quantitat màxima que garanteix.

La fixació d’aquest màxim és requisit fonamental per a la operativitat de la penyora quan es desconeix
inicialment l’import de la obligació garantida.

Ara bé, aquest desconeixement no pot perjudicar a 3rs interessats en la cosa donada en penyora, d’aquesta
manera, és necessari determinar la quantia del gravamen que els hi pot afectar.

5.2. La penyora flotant.

La penyora flotant és la que garanteix varies obligacions ja contretes o per contraure de manera
simultània o successiva entre el mateix deutor i el mateix creditor.

La penyora ja no està regulada al CCC però tampoc està prohibida pel que és lícit utilitzar-la en el tràfic
jurídic i seguint els mateixos criteris que en l’art 13.3 LDRG (ja derogat).

6. PLURALITAT DE PENYORES I INDIVISIBILITAT.

6.1. La prohibició de tornar a pignorar.

La pluralitat de penyores sobre una mateixa cosa no és impossible des del punt de vista teòric ja que
la principal dificultat (la transmissió de la possessió a dos creditors pignoraticis diferents) podria salvar-
se a partir dels conceptes de possessió incorporal i possessió mediata.

Tot i això, l’art 569-15.1 prohibeix que una cosa pignorada pugui tornar a pignorar-se i, per tant,
constitueix una prohibició legal de disposar, imposada al propietari que ha pignorat la cosa per primer
cop.

La única excepció és que el bé es torni a pignorar a favor dels propis creditors i es distribueixi la
responsabilitat de les obligacions garantides ja que en, aquest cas, els problemes de desplaçament de
la cosa donada en penyora desapareixen ja que el creditor és sempre el mateix.

D’altra banda, el requisit que l’art 569-15.1 estableix per a que el mateix bé pugui tornar a ser pignorat
és que es distribueixi la responsabilitat de les obligacions garantides.

6.2. Indivisibilitat.
D’acord amb l’art 569-15.2, la garantia és indivisible, encara que es divideixin el crèdit o el deute. Amb
caràcter general, la indivisibilitat de la penyora persegueix mantenir l’eficàcia d’aquesta garantia. Això
respon a situacions jurídiques diverses:

− La divisió de les posicions jurídiques de crèdit o deute.

− El pagament parcial fet pel deutor únic o per un dels co-deutors.
− L’existència d’una pluralitat d’objectes pignorats, ja sigui inicialment o amb caràcter sobrevingut.

L’art 569-15.2 es refereix a la indivisibilitat de la penyora en relació amb la transformació de les

posicions jurídiques del creditor i el deutor, en el cas que passin d’unipersonals a pluripersonals. La
norma deixa clar que la garantia és indivisible i, per tant, insensible als avatars de la obligació garantida.

101
D’aquest primer aspecte de la indivisibilitat es dedueix la no admissió de que el pagament parcial alliberi
parcialment l’objecte donat en penyora, tant si el pagament el realitza el deutor com si el realitza un
dels varis deutors.

El CCC exclou aquest alliberament parcial i diu que el creditor pignoratici pot retenir la possessió de la
cosa fins el pagament complert del deute garantit.

L’alliberament parcial només seria possible en el cas de l’existència de pluralitat d’objectes donats en
penyora i acord de les parts per fixar la part del crèdit que cada un d’ells garanteix.

Finalment, que la llei exclogui l’alliberació parcial de la penyora no impedeix que, en la fase d’execució,
la realització del valor es limiti exclusivament a la part dels objectes pignorats amb el valor dels quals
s’hagi cobert el deute garantit i les costes d’execució.

7. EL RÈGIM DE LA PENYORA EN RELACIÓ AMB L'OBJECTE PIGNORAT.

7.1. L'objecte del dret de penyora.

Poden ser objecte del dret de penyora tot tipus de béns mobles. En aquest sentit, l’art 569-12 senyala
que el dret de penyora pot constituir-se sobre béns mobles, valors, drets de crèdit o diners.

Poden ser objecte de penyora els següents béns:

− Una cosa o objecte considerada en la seva individualitat.

− Una pluralitat d’objectes: que es consideren, a efectes de penyora, com una única realitat sobre
la que recau el gravamen, excepte que es fixi la part del crèdit que cada un d’aquests objectes
materials garanteix.

Aquesta pluralitat d’objectes no té perquè constituir una universalitat en sentit tècnic, sinó una
mera designació comuna d’una pluralitat de béns no necessàriament homogenis que tenen com
a punt de connexió l’afectació al gravamen pignoratici.

− Les coses fungibles: l’art 569-16.2 senyala que el conjunt de bens el valor dels quals es
determina en el tràfic tenint en compte el seu número, pes o mida és un únic objecte de penyora.

− Els drets: sempre que es puguin considerar béns mobles i siguin alienables. En aquest sentit, el
CCC es refereix als drets de crèdit, als títols representatius de diners i als diferents tipus de
valors.

També es poden incloure els drets reals sobre béns mobles ja que, encara que no es digui
explícitament que són pignorables, es dedueix de la seva qualificació com a ‘béns mobles’.

− Els diners (arts. 569-12, 569-20.5): normalment es qualifica com una penyora irregular ja que,
excepte si s’entreguen perfectament identificats els signes monetaris i s’especifica que el creditor
haurà de tornar exactament els diners entregats, els diners s’integren en el patrimoni del crèdit,
el qual està obligat a tornar un altre tant de la mateixa espècie i qualitat.

102
 − Els valors: l’art 569-22 estableix que les disposicions del capítol són d’aplicació a la penyora de
valors cotitzables i d’altres instruments financers que s’assimilen a aquells d’acord amb les lleis
en tot el que no estableixi la legislació específica aplicable en matèria de mercat de valors.

Aquesta norma estableix una ‘norma de tancament’ en relació amb la penyora que recau sobre
un objecte mercantil, com són els valors.

L’art 569-22 evita problemes de tipus competencial i, amb això, conflictes entre lleis i confusió
en la pràctica jurídica, declarant la seva aplicació subsidiària en aquelles qüestions que, tot i ser
matèria civil, han sigut en algun aspecte regulades per la llei mercantil.

Finalment, tot i que es reconeix l’aplicació subsidiària amb caràcter general en matèria de
penyora de valors, en ocasions s’exclou explícitament la seva aplicació directa (ex: alienació de
la penyora de valors sotmesos a cotització oficial però sense excloure la seva aplicació
subsidiària)

7.2. La pluralitat d'objectes pignorats.

D’acord amb l’art 569-16.1, els creditors i els deutors o, si escau, els propietaris del bé, si hi ha més
d’un objecte empenyorat, poden fixar la part de crèdit que garanteix cadascun. En aquest cas, s’entén
que s’han constituït tants drets de penyora com objectes hi ha.

Aquest precepte recull el que el RP denomina com ‘’principi d’especialitat’’, és a dir, la necessitat de
fixar estrictament quina és la responsabilitat coberta per cada un dels diferents béns que constitueixen
un dret real de garantia.

Segons l’últim incís de l’article ‘’s’han constituït tants drets de penyora com objectes hi ha’’, es dedueix
que la penyora segueix sent única i amb un únic procediment d’execució, inclús en el cas en que les parts
pacten una distribució de responsabilitat entre els diferents objectes que la constitueixen.

D’això se’n deriven les conseqüències següents:

− En cas que sobre alguns dels objectes pignorats existeixin drets en favor de 3es persones: la
distribució de responsabilitat entre els diferents objectes pignorats només serà operativa quan
existeixin 3rs afectats per la constitució del gravamen. En cas contrari, és a dir, si la penyora
desplegarà els seus efectes exclusivament entre el creditor i el deutor pignoratici, la distribució
de responsabilitat és irrellevant.

− En cas d’extinció parcial del crèdit garantit: aquells objectes pignorats que garanteixin la quantitat
en que el crèdit s’ha reduït, quedaran alliberats del gravamen i podran ser reclamats pel
pignorant.

− La restitució voluntària que el creditor pot fer d’un dels objectes pignorats extingeix la prenda en
quant a aquest.

103
 8. LA MODIFICACIÓ DE LA GARANTIA.
8.1. La substitució de la cosa pignorada.
La fungibilitat de l’objecte genera una conseqüència: el deutor o, si es una altra persona, el pignorant,
si la penyora recau sobre béns fungibles i s’ha pactat expressament, pot substituir la totalitat o una part
dels béns empenyorats.

En definitiva, aquesta operació permet substituir l’objecte de la garantia, mantenint la garantia mateixa
i la seva plena eficàcia en quant al valor que l’objecte pugui tenir en l’execució.

Pel que fa a la legitimació, la possibilitat de substitució deriva del pacte entre el deutor i el creditor però
la iniciativa per realitzar el canvi és exclusiva del deutor o el pignorant. Per tant, a diferencia del que
passa amb el dret de retenció, la substitució de l’objecte de la penyora només pot produir-se per pacte
entre el deutor o pignorant i el creditor.

D’altra banda, la substitució de tot o part dels béns pignorats no altera la data del dret de penyora. En
aquest sentit, l’art 569-17.4 estableix que s’entén, a tots els efectes, en els casos de substitució del bé
empenyorat, que la data es manté com si s’hagués constituït inicialment sobre els béns que
substitueixen als inicialment gravats.

Així, ha d’entendre’s que el manteniment de la data inicial de la penyora, tot i la substitució de la cosa,
es produeix sense perjudici de tercers, és a dir, que no és oponible a tercers que tinguessin un dret
sobre la cosa que s’aporta en substitució.

8.2. La subrogació real.

El dret de penyora pot constituir-se sobre un dret de crèdit. Lògicament, la constitució d’una penyora
no ha de comportar perjudici per al deutor, en el sentit que la realització del pagament al nou creditor li
comporti algun cost addicional de gestió.

L’eficàcia del dret real de penyora sobre un crèdit és clara: exigible i no satisfeta la obligació principal,
el creditor pignoratici podrà realitzar el valor de la garantia. Això significa que el dret de crèdit es
subhastarà o alienarà directament a un 3r. Amb el preu obtingut, el creditor cobrarà el que li
correspongui i, el que quedi, haurà de ser entregat al deutor pignoratici.

La penyora de crèdits planteja el problema que el crèdit pignorat venci o sigui pagat abans que el crèdit
garantit sigui exigible o hagi sigut satisfet voluntàriament. L’art 569-18 determina que la garantia, si
l’objecte de la penyora és un dret de crèdit i aquest es paga abans que venci el crèdit garantit per la
penyora, recau sobre l’objecte rebut com a conseqüència del pagament.

104
 TEMA 28: L'ANTICRESI

1. CONCEPTE I UTILITAT DEL DRET D'ANTICRESI.

L’art 569-23 estableix que el dret d'anticresi, que es pot constituir sobre un immoble fructífer en garantia
del pagament de qualsevol obligació, faculta els creditors a posseir-lo, per ells mateixos o per una
tercera persona si s'ha pactat, i a percebre'n els fruits per a aplicar-los al pagament dels interessos i a
l'amortització del capital de l'obligació garantida i, en el cas d'incompliment de l'obligació garantida, a
sol·licitar-ne la realització del valor

Aquest dret és una garantia real possessòria sobre immobles en el que es dona la possibilitat que el
creditor faci seus els fruits de la finca donada en anticresi i els imputi al pagament del deute i dels seus
interessos. Així, els fruits que es perceben s’apliquen al pagament.

No és una garantia que s’utilitzi gaire perquè sobre els bens immobles els principals beneficiaris de les
garanties son els bancs (entitats financeres) i a aquests no els interessa la possessió del immoble i la
obligació al seu corresponent manteniment, per això opten per la hipoteca.

Els elements bàsics d’aquest dret real són:

− Dret real de garantia

− El creditor reté la possessió d’una finca que li entrega al garant.
− El creditor imputa els rendiments de la finca al pagament dels interessos i del possible capital.
− En cas d’incompliment de la obligació garantida es pot procedir a la realització del valor de la finca.

En part l’anticresi es manté perquè pot donar resposta a problemes i interessos concrets, la prova d’això
és que en la LEC (676-680) presenta un altre nom- administración para pago-. Així, es pot acordar que
el creditor passi a obtenir la finca, tregui rendiment i aquest els vagi imputant al pagament del crèdit.

L'anticresi té la seva justificació, tant des del punt de vista jurídic com econòmic, en l’expectativa
fundada que el creditor ha d'anar reduint de mica en mica el deute perquè la finca gravada és fructífera.
Es tracta d'una figura que va tenir gran difusió en èpoques anteriors, però actualment es troba
pràcticament en desús, ja que a les entitats financeres, que són les principals titulars de drets reals de
garantia, no els interessa una que els comporti la possessió de la cosa i el deure d'administrar-la, sinó
que prefereixen garantir les seves obligacions mitjançant hipoteques immobiliàries.

La principal diferència amb les seves figures afins, és a dir, amb la resta de drets reals de garantia, és
que, actualment, és l'únic de tots els drets reals que comporta l'anomenat efecte anticrètic, és a dir, la
imputació dels fruits de el bé donat en garantia a el pagament dels interessos i del capital, cosa que no
passava en la legislació vigent abans de la llei 5/2006, que atribuïa l'efecte anticrètic a totes les garanties
reals possessòries (retenció i penyora).

Aquest dret presenta certes similituds amb altres garanties:

• Dret de retenció immobiliària pel mateix objecte, que és la finca.
• La penyora: pel desplaçament de la possessió del bé sobre el que recau la garantia.

105
 TEMA 29: LA HIPOTECA

1. CONCEPTE. LA FUNCIÓ DE GARANTIA.

La hipoteca és un dret real de garantia que recau sobre béns immobles, no possessori i accessori del
crèdit que garanteix, regulat en la Llei Hipotecària de 1946.

Pel que fa a les notes essencials de la hipoteca:

a) És un dret real.
b) Recau sobre drets immobiliaris.
c) És un dret no possessori.
d) És un dret real de garantia: té una funció de garantia del compliment d’una obligació.
e) És un dret de realització de valor: si la obligació garantida s’incompleix, el creditor hipotecari
pot procedir a la realització del bé, a fi de poder comprovar el seu crèdit.
f) Té un caràcter accessori del crèdit que garanteix.
g) És constitutiva: per a que la hipoteca quedi vàlidament constituïda, és necessari que s’hagi
formalitzat en escriptura pública i s’hagi inscrit en el RP.

2. L'OBJECTE DE LA HIPOTECA.

2.1. Els drets hipotecables i els no hipotecables segons la Llei Hipotecària.

D’acord amb l’art 106 LH poden ser hipotecats:

− Els béns immobles susceptibles d’inscripció: l’objecte de la hipoteca és el dret de propietat sobre
una finca que estigui dins del tràfic jurídic i que consti inscrita en el RP.

− Els drets reals alienables imposats sobre els mateixos béns: el requisit de l’alienabilitat és obvi
si es té en compte que la hipoteca pot comportar l’alienació forçosa del bé sobre el que recau. En
aquest sentit no seria hipotecable un dret real subjecte a una prohibició de disposar.

− Les servituds: excepte que s’hipotequin juntament amb el predi dominant. El motiu d’això és que
el dret real de servitud es inseparable de la finca a la qual grava.

L’excepció en matèria de servitud d’aigües es justifica per la seva naturalesa material que fa que
el dret de servitud gravi una pluralitat de finques servents per les quals discorren els canals
d’aigües que uneixen el recurs hídric a la finca dominant.

− Els usdefruits legals: excepte el concedit al cònjuge vidu pel CC. No es poden hipotecar perquè
els usdefruits legals són inalienables.

− Ús i habitació: perquè es tracta de drets constituïts intuitu personae, pel que no són alienables.

106
 2.2. Les hipoteques especials segons el seu objecte. Examen dels principals supòsits.
2.2.1. En la Llei Hipotecària.
La major part dels supòsits especials d’hipoteca estan contemplats en l’art 107 LH:

a) Hipoteca de béns subjectes a condicions resolutòries: poden hipotecar-se els béns subjectes
a condicions resolutòries expresses, quedant extingida la hipoteca al resoldre’s el dret de
l’hipotecant. Aquesta norma es justifica pel caràcter resoluble, inestable de la propietat que
s’hipoteca com a conseqüència de la condició resolutòria a la que s’ha sotmès el negoci
transmissiu.

Ex: A compra un immoble a B amb la condició de que si no paga, B recuperarà la propietat. A, ara propietari, pot
hipotecar el seu dret de propietat però hipotecarà un domini sotmès a una condició resolutòria pel que si, al final
no paga, la venta queda resolta i B recuperarà la propietat tal com la va transmetre, lliure de condició resolutòria
i d’hipoteca.

b) Hipoteca de béns litigiosos: es tracta del cas en que una finca estigui sotmesa a algun tipus de
reclamació judicial que pugui desembocar en que el propietari actual perdi el seu dret de propietat
a causa de la decisió judicial.

Ex: en el cas de l’acció reivindicatòria, la hipoteca s’extingirà sempre que al creditor hipotecari li sigui oponible
el resultat de la demanda, fet que es produeix si la demanda es va anotar preventivament o si en la inscripció de
la hipoteca es fa constar que el creditor tenia coneixement del litigi (inscripció que requerirà el consentiment del
creditor)

c) Hipoteca del dret d’usdefruit: és possible hipotecar el dret d’usdefruit però el dret s’extingirà
quan l’usdefruit finalitzi per un fet aliè a la voluntat de l’usufructuari. En canvi, si l’usdefruit finalitza
per voluntat de l’usufructuari, la hipoteca subsistirà fins que es compleixi la obligació assegurada
o fins que arribi el moment que l’usdefruit s’hagués extingit naturalment.

Pel que fa a la nua propietat, si l’usdefruit es consolida amb ella, en la persona del propietari, la
hipoteca no només subsistirà sinó que s’extendrà també a l’usdefruit, excepte pacte en contrari.
En realitat, no es que es produeixi una extensió de la hipoteca al usdefruit sinó que la nua propietat
(i amb ella la hipoteca) s’expandeixen al ple domini consolidat.

d) Hipoteca del dret d’hipoteca: es pot hipotecar el dret d’hipoteca però quedant pendent la que es
constitueixi sobre ell, de la resolució del mateix dret.

Tot i que la hipoteca és un dret real, depèn del crèdit garantit del que és accessòria pel que, tot i
que la subhipoteca recau sobre el dret real d’hipoteca, el que realment li atorga valor és el crèdit
hipotecari.

Això significa que quan s’executa la subhipoteca, el bé que surt a subhasta no és un dret real
d’hipoteca sense més, sinó el crèdit hipotecari. L’adquirent del crèdit en la subhasta podrà exigir-
lo i, en el seu cas, executar-lo, actuant sobre la finca gravada inicialment amb la hipoteca.

107
 e) Hipoteca del dret del rematant en una subhasta: es pot hipotecar el dret del rematant sobre els
immobles subhastats en un procediment judicial. Un cop satisfet el preu de remat i inscrit el domini
en favor del rematant, la hipoteca subsistirà, recaient directament sobre els béns adjudicats.

Aquesta norma sembla contradir el principi de l’art 106 ja que el dret del rematant sobre els béns
subhastats no pot qualificar-se com un dret real. Tot i així, l’art 107.12 determina que la llei realitza
la ficció de considerar com a propietari dels béns subhastats a la persona que se’ls va adjudicar a
la subhasta, inclús abans que es pagui el preu del remat i inscrigui els béns al seu nom. En
conseqüència aquest propietari podrà hipotecar els béns tot i que la hipoteca estarà sotmesa al
pagament efectiu del preu i a la inscripció del títol del rematant.

En definitiva, la finalitat d’aquesta hipoteca és permetre al adjudicatari anticipar la hipoteca,

permetent- li d’aquesta manera obtenir un crèdit garantit amb la mateixa hipoteca i d’aquesta
manera, pagar el preu del rematant.

3. L'ASPECTE PASSIU DE LA HIPOTECA.

3.1. L'extensió de la responsabilitat.

L’art 105 estableix que la hipoteca no altera el règim general de responsabilitat personal il·limitada que
estableix l’art 1911 CC. Això significa que el deutor hipotecari respondrà del deute garantit amb la
hipoteca i no només amb els béns hipotecats sinó amb tot el seu patrimoni.

A l’hora de l’execució, l’avantatge del creditor hipotecari és la facilitat del procediment d’execució i la
seva condició de creditor privilegiat, amb independència de qui sigui el titular del bé. No obstant, l’art
140 LH permet que, per pacte, la responsabilitat del deutor quedi limitada als béns hipotecats, excloent
la seva responsabilitat patrimonial universal.

3.2. Les relacions hipoteca objecte del dret hipotecat.

3.2.1. L'extensió objectiva de la hipoteca.

L’extensió objectiva, regulada en els arts. 109 a 113 LH, és la realitat física, jurídica i econòmica que
abarca l’objecte de la hipoteca, en definitiva, què hem d’entendre per finca hipotecada.

Existeix una tendència expansiva de la finca sobre els instruments i drets que constitueixen la seva
dotació, de manera que formen un conjunt sobre el qual recau el dret d’hipoteca. Aquesta tendència de
la responsabilitat sobre la finca té com a objectiu principal el foment del crèdit hipotecari.

En conseqüència, podem distingir dos grups d’elements de la finca als que s’estén el dret real
d’hipoteca, segons si es tracta d’elements als que la hipoteca s’estén naturalment o d’elements als que
l’extensió només es produeix per pacte exprés o per disposició legal.

108
 3.2.2. L'especialitat. Pluralitat inicial d'objectes i divisió de l'objecte hipotecat.
En moltes ocasions, l’objecte de la hipoteca està constituït per una pluralitat de finques. De manera
originaria, quan el crèdit garantit és d’elevada quantia i no és suficient amb hipotecar una única finca a
fi de tenir una garantia suficient. De manera sobrevinguda quan, per exemple, la finca va ser hipotecada
pel causant i resulta dividida entre els diferents cohereus.

a) Pluralitat inicial de finques hipotecades (art 119): quan s’hipotequen varies finques a la
vegada per un sol crèdit es determinarà la quantitat o part de gravamen del que cada una haurà de
respondre.

Aquesta norma és una manifestació del principi d’especialitat registral pel qual la hipoteca és
única i garanteix un únic crèdit però, al ser varies finques gravades, s’ha de determinar quina és
la quantitat o part de gravamen per la qual cada una d’elles queda afectada.

Pel que fa a la posició del 3r, l’article 120 LH estableix la posició de l’adquirent d’una o varies
finques hipotecades al senyalar que, fixada en la inscripció la part del crèdit que hagi de
respondre cada un dels béns hipotecats, no es podrà repetir contra ells amb perjudici de 3r sinó
per la quantitat a la que respectivament estiguin afectes.

El concepte de 3r s’ha d’entendre de manera amplia, incloent no només a l’adquirent del domini
sinó també a l’adquirent d’un dret real sobre la finca hipotecada.

Pel que fa a la posició del deutor, l’art 121 LH estableix que quan una de les finques ha passat a
mans d’un 3r posseïdor, això no impedeix que, si la hipoteca no arriba a cobrir la totalitat del crèdit
el creditor pot repetir per la diferència contra les demés finques hipotecades que conservi el
deutor en el seu poder.

Pel que fa a la subsistència de la hipoteca i la cancel·lació parcial, l’art 122 LH segueix el principi
d’indivisibilitat de les garanties reals al senyalar que la hipoteca subsistirà íntegra sobre la totalitat
dels béns hipotecats mentre no es cancel·li encara que es redueixi la obligació garantida i sobre
qualsevol part dels mateixos béns que es conservi, encara que la restant hagi desaparegut.

Per tant, tot i que les finques hipotecades siguin varies es segueix el mateix criteri que si l’objecte
de la hipoteca fos una sola finca.

b) Pluralitat sobrevinguda de finques hipotecades: la situació en que una pluralitat de finques

es troben hipotecades en garantia d’un únic crèdit pot també produir-se de manera sobrevinguda.

Aquest és el cas previst a l’art 123 LH, el qual estableix que si una finca hipotecada es divideix
en 2 o més, no es distribuirà entre elles el crèdit hipotecari excepte quan voluntàriament així ho
acordin el creditor i el deutor.

La distribució de la responsabilitat entre les finques requereix del consentiment del creditor.

109
3.3. El subjecte passiu de la hipoteca.
El subjecte passiu de la hipoteca és el propietari de la finca o el titular del dret real limitat, amb
independència de si és o no, a la vegada, deutor personal del crèdit garantit.

a) El deutor: el deutor de la obligació garantida és qui, amb major freqüència és el subjecte passiu
de la hipoteca. Pot passar que el subjecte passiu ja no sigui el deutor originari sinó una posterior,
que ha assumit tan el deute com la garantia.

b) Hipotecant no deutor: és la persona que, sense estar personalment vinculada pel deute, hipoteca
voluntàriament un bé propi en garantia d’un deute aliè. Per aquest fet, l’hipotecant no es converteix
en deutor, de manera que la seva responsabilitat en relació amb el deute aliè queda limitada a la
finca gravada.

c) Tercer posseïdor: és el tercer adquirent de la finca gravada per la hipoteca. Per tant, tot i la
denominació, no és necessària la possessió del bé. Així podem destacar:
− És un adquirent de tota o part de la finca o dret real immobiliari objecte de la hipoteca,
independentment de si l’adquisició s’ha fet a títol onerós o gratuït i de si deriva de l’hipotecant
deutor o de l’hipotecant no deutor.

− No es considera tercer posseïdor al adquirent d’un DR limitat sobre la finca o DR hipotecat,

excepte l’adquirent de l’usdefruit o la nua propietat.

− L’adquirent ha der ser un tercer, és a dir, no ha d’estar personalment vinculat a la obligació

garantida ni directa ni indirectament i ha de ser aliè a l’acte constitutiu de la hipoteca.

− El tercer posseïdor no adquireix en funció d’una inexactitud del registre pel que no està protegit.

− Queda afectat per la càrrega de la hipoteca com a subjecte passiu: l’únic bé del seu patrimoni
que respondrà del deute serà el bé hipotecat.

4.EL RÈGIM DEL CRÈDIT GARANTIT.

4.1. La obligació garantida amb la hipoteca.

L’art 105 LH senyala que la hipoteca podrà constituir-se en garantia de tota classe d’obligacions. Així,
la obligació garantida pot ser pura o sotmesa a termini – inicial o final –, pot estar sotmesa a condició –
tant suspensiva com resolutòria –. Ara bé, en funció de quin sigui el tipus d’obligació garantida, l’art 12
LH exigeix que l’import de la mateixa consti en la inscripció de la hipoteca.

110
 4.1. Modalitats d'hipoteca per raó del crèdit.
a) Hipoteca garantia d’obligacions encara no existents: és possible garantir amb hipoteca
obligacions encara no existents però en les que existeix una certa seguretat o possibilitat fundada
que la obligació arribarà realment a existir. Es tracta d’obligacions futures i obligacions sotmeses a
condició suspensiva.

L’art 142 LH permet específicament garantir aquestes obligacions sempre que el caràcter futur o la
condició suspensiva constin inscrits en el RP. Així, la hipoteca sorgirà efectes contra un tercer, des
de la seva inscripció, si la obligació arriba a contractar-se o la condició a complir-se.

b) Hipoteca en garantia d’obligacions sotmeses a condició resolutòria: una obligació sotmesa a

una condició resolutòria és una obligació existent, si bé està amenaçada de resolució en cas que la
obligació arribi a complir-se. Per això, la hipoteca que es constitueixi en garantia d’una obligació
d’aquest tipus és plenament eficaç d’entrada i produeix els efectes normals de tota hipoteca.

Si la condició es compleix, la obligació queda resolta i la hipoteca quedarà cancel·lada. En aquest

sentit, si la obligació assegurada estigués subjecta a condició resolutòria inscrita, la hipoteca sorgiria
efectes fins que es faci constar en el registre el compliment de la condició.

Entre el deutor i el creditor, la obligació s’extingeix en el moment en que la condició es compleix i,

amb ella la hipoteca com a dret real de garantia. Tot i així, respecte tercers, la hipoteca segueix
produint efectes mentre no es cancel·li en el registre.

c) Hipoteca de màxim: és la que es constitueix per assegurar una quantitat màxima en garantia de
crèdits indeterminats en quant a la seva existència i quantia.

La característica principal d’aquesta hipoteca és la fixació d’un màxim de responsabilitat hipotecaria,

és a dir, quan es constitueix la hipoteca, s’ha d’indicar la quantitat màxima per la que la finca
hipotecada respon.

En aquest sentit, la exigència del màxim de responsabilitat és una mesura de protecció de tercers i
no opera inter partes, és a dir, quan la reclamació del deute es fa al mateix deutor i no es pot produir
cap perjudici en relació amb 3rs (ex: no hi ha creditors hipotecaris posteriors), la fixació d’un màxim
no impedeix que, si la quantia del deute és finalment superior, el creditor pugui satisfer el seu crèdit
amb tots els diners que s’obtinguin en l’execució de la finca hipotecada, inclús en el que excedeixi
del màxim fixat inicialment.

Els casos més freqüents d’hipoteca de màxim són:

− Hipoteca en garantia de comptes corrents de crèdit: és aquella per la que una de les parts
s’obliga a posar a disposició de l’altra una quantitat de diners, de la que podrà disposar d’un
cop o de manera fraccionada, així com fer reemborsaments mentre duri el termini fixat. Un
cop passat el termini, es procedeix a la liquidació del compte a fi de determinar el saldo
definitiu que ha de restituir-se.
− Hipoteca en garantia de crèdits sotmesos a interessos variables: els préstecs hipotecaris
estan sotmesos a un tipus d’interès variable que pren per referència un determinat índex
objectiu. El compliment del principi d’especialitat requereix que, respecte tercers, es fixi un
màxim de responsabilitat de la finca hipotecada en relació als interessos deguts, establint un
límit màxim que el tipus d’interès no pot sobrepassar.

111
d) Hipoteca flotant: La hipoteca flotant és una modalitat hipotecària per la qual el bé, o immoble,
garanteix una quantitat màxima de capital, per deutes presents i futures.

S'ha anomenat hipoteca flotant a la constituïda per a la seguretat d'una pluralitat d'operacions de les
que neixin obligacions del "deutor" i drets de l'entitat de crèdit, sense que hi hagi entre les
operacions una relació bàsica.

Així, l’art 153.bis LH estableix que també podran constituir-se hipoteca de màxim:

• A favor de les entitats financeres

• A favor de les AP titulars de crèdits tributaris, sense necessitat de pacte novatorio entre els
mateixos.

Serà suficient que s’especifiquin en l’escriptura de constitució de la hipoteca i es facin constar en la

inscripció de la mateixa: la seva denominació – si calgués, la descripció general dels actes jurídics
bàsics dels que derivin o puguin derivar en un futur les obligacions garantides –, la quantitat
màxima de la que respon la finca, el termini de duració de la hipoteca i la forma de càlcul del saldo
final líquid garantit.

Podrà pactar-se en el títol que la quantitat exigible en cas d’execució subsidiària sigui la resultant
de la liquidació efectuada per la entitat financera creditora en la forma convinguda per les parts en
l’escriptura.

e) Hipoteca en garantia de rentes o prestacions periòdiques: garanteix el pagament periòdic d’una

determinada renta, pensió o prestació en diners. No es garanteix, per tant, la restitució d’un capital
sinó només el pagament en cada venciment, de la renta o pensió que es va fixar. En cas
d’incompliment de qualsevol d’aquests venciments, el creditor pot promoure l’alienació de la finca
gravada a fi de cobrar, sobre el preu obtingut, els venciments que se li devien.

Aquesta hipoteca constitueix una càrrega real ja que l’obligat al pagament de les pensions és qui en
cada moment sigui el propietari de la finca gravada amb la hipoteca.

L’art 157.3 estableix una limitació de la responsabilitat de l’adquirent en quant a les pensions
vençudes i encara no satisfetes pel deutor. Per tant, l’adquirent de la finca només respondrà del
pagament de les pensions en els dos últims anys transcorreguts i les de l’anualitat corrent.

Finalment, la hipoteca pot cancel·lar-se sense consentiment del cònjuge creditor si han
transcorregut 6 mesos des de la data (segons l’establert al registre) del venciment de l’última pensió,
sense que consti en el RP cap assentament que indiqui que s’ha modificat el contracte o formulat
reclamació contra el deutor sobre el pagament d’aquestes pensions.

112
f) Hipoteca inversa: és una pensió vitalícia garantida amb hipoteca sobre un immoble del perceptor
de la pensió. A la seva mort, els seus hereus l’adquiriran gravada amb una hipoteca en garantia de la
restitució de la quantitat total que, en concepte de pensions, el causant va percebre en vida.

Així, la hipoteca es defineix com un préstec o crèdit hipotecari del que el propietari de la vivenda
realitza disposicions, normalment periòdiques, tot i que la disposició pugui ser d’una sola vegada, fins
a un import màxim determinat per un percentatge del valor de taxació en el moment de constitució.
Quan s’arriba a aquest percentatge, el major deixa de disposar de la renta i el deute segueix
generant interessos.

La recuperació per part de l’entitat del crèdit disposat més els interessos es produeix un cop mort
el propietari, mitjançant la cancel·lació del deute pels hereus o l’execució de la garantia hipotecària
per part de l’entitat de crèdit.

g) Hipoteca en garantia de títols transmissibles: la hipoteca pot garantir obligacions formalitzades

en títols transmissibles per endós o al portador. La característica principal d’aquests títols és la
indeterminació personal del creditor, és a dir, sempre se sap qui és el deutor (la persona que ha
emès el títol) però no se sap amb certesa qui serà la persona que finalment assumirà el paper de
creditor.

Aquesta situació influeix en la hipoteca que garanteix obligacions representades per aquest tipus de
títols perquè en el RP no figurarà, en la inscripció de la hipoteca, qui és el titular del crèdit en cada
moment.

En aquest sentit, l’art 150 LH determina que quan la hipoteca s’hagués constituït per garantir
obligacions transferibles per endós o títols al portador, el dret hipotecari s’entendrà transferit , amb la
obligació o amb el títol, sense necessitat de donar coneixement d’això al deutor ni fer-se constar la
transferència al registre.

Per això, en la inscripció de de la hipoteca hauran de figurar totes les dades identificatives dels títols
i haurà de fer-se constar expressament, quan es tracti de títols al portador que queda constituïda la
hipoteca a favor dels tenidors presents o futurs de les obligacions.

Altres modalitats d’hipoteca per raó del crèdit:

− Hipoteca per raó de tutela o administració patrimonial: l’art 569-39 preveu que la caució que
pot exigir el jutge per raó de l’exercici d’un càrrec tutelar o d’una administració pot consistir en
una hipoteca la qual serà, normalment, una hipoteca de màxim ja que l’import de la
responsabilitat de les persones que exerciten els càrrecs tutelars és inicialment desconegut.

− Hipoteca en garantia d’obligacions originades en una substitució fideïcomissària: si la caució

que el fideïcomissari pot exigir al fiduciari és hipotecària, ha de fixar-se una quantitat màxima
de responsabilitat.

− Hipoteca en garantia de la obligació d’urbanitzar: es pot constituir una hipoteca immobiliària

per assegurar a l’ajuntament la obligació d’urbanitzar que tenen els promotors dels plans
d’iniciativa particular.

113
 4.2. La transmissió del crèdit hipotecari.
El dret real d’hipoteca, al ser accessori del crèdit que garanteix, es veu afectat per les vicissituds
d’aquest. Així, la transmissió del crèdit garantit comprèn també la de la garantia.

L’art 149.1 permet la transmissió del crèdit hipotecari per qualsevol títol, tant onerós com gratuït i, a
més, l’alienació o cessió pot referir-se a la totalitat o només a una part del crèdit i ha de fer-se en escriptura
pública i inscriure’s en el RP.

A aquests requisits se li suma la notificació fefaent de la transmissió al deutor i, si procedeix, al titular

registral del bé hipotecat, indicant el preu convingut o el valor que se li dona al dret i les condicions
essencials de la cessió. Així, la renuncia del deutor a la notificació en qualsevol moment és nul·la.

En la notificació haurà de constar el preu convingut o el valor que se li dona al dret i les condicions
essencials de la cessió. En principi, aquestes dades només importen al deutor si el crèdit hipotecari
cedit era litigiós ja que, en aquest cas, el deutor té dret a extingir-lo pagant al cessionari la quantitat que
aquest va pagar per adquirir el crèdit.

Com a excepció, en la hipoteca en garantia de títols transmissibles, el crèdit hipotecari s’entén transferit
amb el títol, sense necessitat de fer-se constar la transferència en el RP ni de notificar la mateixa al
deutor.

Com a conseqüència de la cessió del crèdit hipotecari, el cessionari, convertit en nou creditor, se
subroga en tots els drets del cedent.

Finalment, l’art 152 LH estableix que els drets o crèdits assegurats amb hipoteca legal no podran cedir-
se sinó quan hagi arribat el cas d’exigir el seu import. En efecte, el que no es pot cedir és el dret de
crèdit ni la hipoteca, és a dir, no és que per estar garantit per una hipoteca legal el crèdit no es pugui
transmetre fins el moment que sigui exigible, sinó que, donada la finalitat i origen d’aquell crèdit, pot
garantir-se amb una hipoteca legal (una hipoteca que la seva constitució pot ser exigida pel creditor
però que, un cop constituïda sorgeix els mateixos efectes que la hipoteca voluntària).

114
 4.5. La transmissió de la finca hipotecada, i la seva repercussió en el crèdit.

La transmissió de la finca hipotecada no afecta a la hipoteca, és a dir, la hipoteca segueix gravant la

finca o el dret sobre el que requeia inicialment, amb independència de qui sigui el seu titular actual. Ara
bé, el deute es transmet o no a l’adquirent de la finca hipotecada?

− Transmissió del deute a l’adquirent de la finca hipotecada: d’acord amb l’art 118, si el venedor i
comprador de la finca hipotecada pacten que aquest últim se subroga no només en les responsabilitats
derivades de la hipoteca sinó també en la obligació personal amb ella garantida. Així, quedarà el
venedor deslligat de tal obligació si el creditor prestés el seu consentiment exprés o tàcit.

− No transmissió del deute tot i la transmissió de la finca hipotecada: l’adquirent d’una finca
hipotecada no assumeix el paper del deutor però és responsable fins on arribi el valor de la finca del
pagament del deute en el cas que el deutor no compleixi voluntàriament.

En aquest cas, en el que l’adquirent d’una finca hipotecada no assumeix el paper de deutor, és habitual
que el comprador no pagui la totalitat del preu de la finca sinó que descompti o retingui l’import
equivalent al deute garantit per la hipoteca, en previsió que el venedor (que segueix sent deutor), no
pagui voluntàriament el deute.

Ara bé, pot passar que el deute acabi sent pagat pel deutor que va vendre la finca en comptes de pel
comprador que hauria de fer-ho amb la quantitat descomptada o retinguda del preu. En aquest cas, el
venedor quedarà subrogat en lloc del creditor fins que al comprador se li reintegri el total import degut
o descomptat.

La finalitat és facilitar al màxim el cobrament per part del venedor de la totalitat del preu de la finca
venuda.

115
 4.6. L'extensió de la hipoteca quant als interessos.
Quan la hipoteca s’ha constituït en favor d’una obligació que genera interessos es planteja el problema
de si la hipoteca assegura també el pagament d’aquests i en quina mesura.

La LH tracta aquesta qüestió a partir de la distinció de si el cobrament dels interessos pendents

perjudicarà només al deutor hipotecari, o bé, si pot afectar a un tercer interessat en la finca.

Quan la finca segueix sent titularitat de l’hipotecant, la finca hipotecada garanteix el pagament de tots
els interessos impagats i no prescrits. Així, l’art 146 LH senyala que el creditor podrà repetir contra els
béns hipotecats pel pagament dels interessos vençuts, qualsevol q sigui l’època en que s’hagi de
verificar el reintegrament del capital.

Ara bé, la responsabilitat hipotecària pel pagament d’interessos té especial importància en el cas que la
finca hagi sigut alienada a un tercer. Així, si tenim en compte que el registre informa de la quantia inicial
de la obligació garantida però no de les seves posteriors reduccions, la seguretat del tràfic jurídic
requereix que a l’adquirent no se li pugui exigir un numero elevat d’anualitats d’interessos impagats ja
que això pot posar en perill la rentabilitat de la seva adquisició. Per això, l’art 146 LH limita l’abast de la
responsabilitat hipotecària de la finca quan pot existir un tercer interessat.

5. LA CONSTITUCIÓ DE LA HIPOTECA.

5.1. La hipoteca voluntària. La constitució unilateral. (SUELE SER EXAMEN)

D’acord amb l’art 138 LH les hipoteques voluntàries són aquelles convingudes entre parts o imposades per
disposició de l’amo dels béns sobre que s’estableixin. Això significa que:

− La hipoteca voluntària és la constituïda lliure i voluntàriament per l’hipotecant.

− La hipoteca voluntària pot establir-se per negoci bilateral o per negoci unilateral.

Pel que fa a la capacitat, poder de disposició i legitimació, la hipoteca requereix com a requisit de
validesa de l’acte de constitució que l’hipotecant tingui capacitat d’obrar i, a més, ha de tenir poder de
disposició sobre la finca o sobre el dret que hipoteca.

El dret real d’hipoteca pot constituir-se a través d’un representant amb apoderament exprés. En aquest
sentit, l’art 569-29.3 senyala que si la hipoteca es constitueix per mitjà d’apoderats, els poders han de
contenir expressament la facultat d’hipotecar, tan en poders especials com en poders generals.

En cas que la hipoteca hagi sigut constituïda per una persona sense poder o amb un poder insuficient,
el titular del bé hipotecat pot ratificar aquesta hipoteca abans que el creditor hipotecari l’hagi revocat.

Pel que fa la constitució unilateral, l’art 141 LH preveu que les hipoteques voluntàries puguin ser
constituïdes per acte unilateral de l’amo de la finca hipotecada. Ara bé, tot i que la hipoteca estigui
perfectament constituïda a partir del moment en que la declaració unilateral de l’hipotecant accedeix al
registre no és plenament eficaç ja que és necessari que el creditor accepti la constitució de la mateixa.

Al produir-se l’acceptació, aquesta ha de constar en el registre per nota marginal, els efectes de la qual
es retrotrauran a la data de constitució de la mateixa.

116
Quan es produeix l’acceptació els efectes es retrotrauen al moment inicial en que es va constituir de
manera unilateral pel que és quan va adquirir un rang registral i, per tant, preferència en relació amb drets
posteriors, és a dir, a partir del moment de la inscripció de la hipoteca i no a partir del moment en que
es fa constar l’acceptació.

Respecte a l’acceptació, l’art 141.2 estableix que, si no consta l’acceptació passats 2 mesos, a comptar
des del requeriment que s’hagi realitzat, l’amo de la finca podrà demanar la cancel·lació de la hipoteca,
sense necessitat del consentiment de la persona a favor de la qual es va constituir.

5.2. La hipoteca legal.

La hipoteca real és un dret real d’hipoteca la constitució del qual pot ser exigida o imposada pel creditor
al deutor en garantia de determinats crèdits que la llei considera mereixedors d’una especial protecció.
Un cop constituïda, el règim d’aquesta hipoteca no és diferent del de la hipoteca voluntària.

L’art 158.2 LH estableix que les persones a favor de les quals concedeix la llei hipoteca legal no tindran
altre dret que el d’exigir la constitució d’una hipoteca especial suficient per la garantia del seu dret.

Excepte algunes especifitats puntuals el règim de la hipoteca legal és el mateix que el de la hipoteca
ordinària. Així, segons l’art 159 LH per a que les hipoteques legals quedin vàlidament establertes es
necessita la inscripció del títol en virtut de la qual es constitueixen. Ara bé, la hipoteca legal un cop
constituïda i inscrita sorgeix els mateixos efectes que la voluntària.

Pel que fa a les classes d’hipoteca legal, regeix el criteri de numerus clausus ja que només són les
admeses expressament per la llei, concretament en els casos que estableix l’art 168 LH.

5.3. Les anomenades "hipoteques tàcites".

Es qualifica com hipoteca tàcita la preferència que les administracions tenen sobre qualsevol altre
creditor i sobre el tercer adquirent, encara que hagin inscrit els seus drets en el registre, per al cobrament
de l’anualitat corrent i de l’última vençuda i no satisfeta de les contribucions o impostos que gravin als
béns immobles.

Aquestes hipoteques no constitueixen un dret real d’hipoteca sinó una simple preferència de cobrament
que la llei atorga a determinats crèdits en relació amb determinats béns.

D’altra banda, tan en el cas de les administracions en relació amb els impostos que graven els
immobles, com en el de les companyies asseguradores en relació amb les primes, la llei els hi permet
exigir als deutors la constitució d’una en garantia de tals deutes.

117
 6. L'EFICÀCIA DE LA HIPOTECA.

6.1. La fase de seguretat. L'acció de devastació.

En la vida del dret real d’hipoteca podem distingir dues fases clarament diferenciades. La primera és la
fase de seguretat que s’inicia a partir del mateix moment de la constitució de la hipoteca, és a dir, a
partir de la inscripció en el registre del títol que l’estableix.

Durant aquesta fase, el dret del creditor hipotecari en relació amb la finca se centra en la possibilitat de
mantenir intacta la base objectiva de la hipoteca, és a dir, el bé hipotecat, evitant la seva pèrdua de
valor.

En aquest sentit, davant del deteriorament de la finca hipotecada produït per dol, culpa o voluntat de
l’amo, l’art 117 LH concedeix al creditor hipotecari l’acció de devastació, que té com a finalitat és la de
conservar el valor del bé hipotecat.

Com actes que poden legitimar la intervenció del creditor hipotecari davant del jutge podem citar:

− El deteriorament total o parcial del bé hipotecat, produït voluntàriament per l’amo, tant per acció
o per omissió.
− L’explotació antieconòmica de la finca: que remet en una disminució del seu valor en el tràfic jurídic.
− L’actitud negativa en l’àmbit jurídic per part del propietari de la finca hipotecada, susceptible de
provocar una disminució del valor de la finca.
− Concertar arrendaments perjudicials pel valor de la finca-

Mitjançant l’acord de devastació el creditor hipotecari té la facultat de promoure l’eliminació de qualsevol

causa que pugui fer disminuir el valor de la seva garantia hipotecària, podent realitzar una activitat tan
de prevenció com de regulació del dany.

En definitiva, el creditor hipotecari pot limitar i configurar l’exercici del dret de propietat del seu deutor
sobre la finca hipotecada per a que aquesta no disminueixi de valor i la garantia es redueixi.

118
 TEMA 30: GARANTIES NO POSSESSÒRIES SOBRE BÉNS MOBLES

1. INTRODUCCIÓ.
Les garanties mobiliàries dels béns mobles (retenció i penyora), comporten un desplaçament de la
possessió que fa que a la pràctica hi hagi molts béns que té un valor molt important que podrien utilitzar
com a garantia. Però, què passa? És inviable, ja que aquests béns o són difícils de desplaçar o
constitueixen una eina de treball indispensable per al deutor.

(ex: un autònom, té una furgoneta que és la seva empresa, el valor és de 40.000 euros; si per despeses
del negoci ha de demanar un préstec, no podrà fer una peça sobre la furgoneta perquè la necessita.)

2. ASPECTES COMUNS A LA HIPOTECA MOBILIÀRIA I A LA PENYORA SENSE DESPLAÇAMENT DE LA POSSESSIÓ.

La diferència entre les dues resideix en el grau d'identificabilitat, de l'objecte sobre el qual recau:
− Hipoteca mobiliària: es dona per a casos en què hi ha una identificació gairebé perfecta de la
cosa. (ex: cotxe)
− Hipoteca de la penyora: encara que l'objecte pot identificar-se, no se sap a el 100% amb
seguretat, i té unes certes peculiaritats. (ex: conservació)

En general, l'objecte sobre el qual recau la garantia és un dret real, per tant, principalment, ha de tractar-
se de béns que existeixin. A més, la Llei permet que s'ofereixin en garantia alguns béns futurs. (ex:
recol·lecta). En alguns casos, la garantia s'entén sotmesa a condició suspensiva que es produeixi el fet
o neixi l'obligació.

Quan la penyora es refereixi a operacions bancàries, no caldrà escriptura pública, sinó que en el
contracte, el notari haurà de donar el vistiplau (pòlissa de referència), i s'ha d'inscriure en el Registre.

Què passa si hi ha falta d'inscripció? Que el creditor perdrà tots els drets que li confereix l'Estat. Llavors,
s'ha d'inscriure o no la hipoteca perquè neixi? L’art 145 LH diu que sí, la falta d'inscripció priva, la
inscripció és constitutiva. Una de les peculiaritats de l'Art 4 LHM és que prohibeix al deutor alienar els
béns hipotecats sense consentiment del creditor; de manera que l'autònom no podrà vendre la
furgoneta que ha hipotecada sense que el creditor ho consenti.

3. LA HIPOTECA MOBILIÀRIA. (SOL EXAMEN)

L'art 16 LHM estableix que la hipoteca mobiliària subjecta, directament i immediatament, els béns sobre
els quals s'imposa, qualsevol que sigui el posseïdor, a el compliment de l'obligació per la seguretat va
ser constituïda.

L'art 17 LHM senyala que l'hipotecant pot conservar la possessió dels bens hipotecats amb la obligació
de conservar-los amb la corresponent diligencia d’un pare de família.

L'art 18 LHM determina que, en cas de depreciació dels béns hipotecats, el creditor té dret a demanar
que s’intervingui judicialment en la administració d’aquests béns.

119
Son susceptibles d’hipoteca mobiliària els béns següents:

a) Establiment mercantil: és la base física de l’empresa, que no coincideix jurídicament amb

l’immoble sobre el que aquesta s’assenta.

Així, l'art 20 estableix que perquè puguin ser hipotecats els establiments mercantils hauran
d'estar instal·lats en local de negoci de què, el titular, sigui propietari o arrendatari, amb facultat
de traspassar.

L’objecte de la hipoteca no és la propietat del local, sinó el dret d’arrendament sobre aquest.

− si el titular de l’establiment és l’arrendatari d’aquest, podrà constituir una hipoteca mobiliària.

− si el titular és propietari del local, podrà constituir una hipoteca immobiliària sobre el local o
una hipoteca mobiliària sobre l’establiment (en aquesta constarà en escriptura pública com
a caràcter d’arrendatari).

Pel que fa a l’extensió objectiva de la hipoteca trobem:

• Extensió necessària: compren el dret d’arrendament del local i les seves instal·lacions fixes
i permanents.
• Extensió natural: compren els drets de propietat intel·lectual i industrial i la utilització de
l’establiment.
• Extensió convencional: en virtut de pacte exprés, es podrà estendre la hipoteca a les
mercaderies i matèries primes, sempre que pertanyin al hipotecant i que el seu preu
d’adquisició estigui totalment satisfet.
• Extensió per subrogació: s’estén a les indemnitzacions concebudes o degudes al titular de
l’establiment

Mai es podrà estendre al elements immaterials de l’establiment (clientela, diners, crèdits

pendents...) encara que tots ells podrien arribar a ser objecte de garanties específiques.

Pel que fa a les relacions entre el creditor, el hipotecant i el propietari de la finca, quan l’hipotecant
no és el propietari de la finca, sinó que únicament és titular d’un dret d’arrendament sobre la
mateixa, les relacions s’han de regir per les següents normes:

− Mentre la hipoteca estigui vigent, s’han de diferenciar dos supòsits:

• Si el propietari de la finca ha consentit la hipoteca haurà de seguir el que s’estipuli
en la escriptura: com a compensació la llei li permet el dret d’augmentar la renta
vigent a un 5% i si posteriorment es traspassa el local té dret a incrementar un 10%
la participació que li correspongui en el traspàs d’acord amb el que diu la LAU.

• Si no ha consentit la hipoteca, la LHM respecte tots els drets que la LAU li confereix
al propietari

120
 − Quan el dret d’arrendament s’extingeix, ho fa també la hipoteca del local encara que si i
havia sobre mercaderies, aquestes subsistirien. Amb la fi d’assegurar la estabilitat de la
hipoteca, la llei estableix unes regles especials:
• El creditor podrà abonar les rentes impagades per el deutor arrendatari
• La subrogació real per el cas de resolució d’arrendament per enderroc del edifici
• La declaració d’ineficàcia de la renuncia al arrendament pel arrendatari durant la
subsistència de la hipoteca

− Si s’executa la garantia, l’adjudicatari adquirirà un dret d’arrendament sobre el local, tant si

el hipotecant era arrendatari (en aquest cas el propietari del immoble tindrà un dret de
retracte respecte l’adquisició que fes l’adjudicatari a subhasta) com si era propietari.

b) Vehicles a motor: es consideren vehicles a motor: automòbils, camions, autocars, autobusos,

tractors, motos i qualsevol altre susceptibles de matrícula en el corresponent Registre
Administratiu. També es preveu que poden ser hipotecats el tramvia i vagons del ferrocarril de
propietat particular.

c) Aeronaus: l'art 38 LHM determina que podran ser hipotecades les aeronaus de nacionalitat
espanyola sempre que es trobin inscrites en la secció corresponent del Registre Mercantil de la
província on estiguin matriculades.

Pel que fa a les aeronaus estrangeres, s’atendrà als convenis internacionals i a el principi de
reciprocitat. L'aeronau en construcció podrà hipotecar quan s'hagi invertit un terç de la quantitat
total pressupostària. La inscripció provisional en el Registre Mercantil s'haurà de convertir en
definitiva un cop acabada la construcció

D'altra banda, l'art 39 LHM assenyala que la hipoteca ha de comprendre, llevat de pacte en
contra, la cèdula, motors, hèlixs, aparells de ràdio i navegació, eines, accessoris, mobiliaris i, en
general, pertrets i estris destinats al servei de la aeronau, encara que siguin separables
d'aquesta.

Els recanvis de magatzem quedaran hipotecats amb l'aeronau, sempre que constin inventariats
en l'escriptura d'hipoteca. Excepte pacte en contrari, la hipoteca comprèn tots els elements
accessoris que siguin necessaris pel servei de l'aeronau.

Finalment, l'art 41 LHM determina que només tenen preferència sobre la hipoteca mobiliària les
remuneracions degudes per salvament i despeses absolutament necessàries per a la
conservació de l'aeronau, per ordre cronològic invers, sempre que s'anotin en el Registre
Mercantil corresponent dins dels tres mesos següents a aquell en què s'hagueren acabat
aquestes operacions o reparacions.

121
 d) Maquinària industrial: la maquinària industrial es pot trobar en dos situacions diferents:
− Quan es troba en botigues o magatzem oberts al públic i dedicats a la seva venta, llavors
no poden ser objectes de persecució i en conseqüència no son susceptibles d’hipoteca
− La maquinaria pot constituir un element de producció o treball (fi industrial amb afecció
a una determinada industria), llavors sí que s’admet la seva hipoteca.

Per tant la maquina industrial, pot trobar-se subjecte a hipoteca de 3 maneres diferents:
• Hipoteca mobiliària (objecte directe i autònom)
• Hipoteca d’establiment mercantil (com a extinció)
• Hipoteca immobiliària

El propietari de les màquines i altres béns hipotecats tindrà l'obligació de conservar-los en el lloc
i en l'estat en què es troben, i respondrà civil i, si escau, criminalment l'incompliment d'aquella.
Podrà, però, utilitzar normalment aquests béns conforme al seu destí, però sense minvar la seva
integritat.
El mal ús o la resistència el deutor a la inspecció de la cosa pel creditor o persona que aquest
designi, conferirà el creditor dret a donar per vençuda l'obligació hipotecària.

e) Propietat intel·lectual i industrial: sempre s’ha de tractar de béns alienables, susceptibles de

venta. Per tant s’exclouria la hipoteca dels drets moral d’autor.

4. LA PENYORA SENSE DESPLAÇAMENT DE LA POSSESSIÓ.

Com passa amb la hipoteca mobiliària, els béns es troben taxats:

a) Penyora agrícola i ramadera que pot recaure sobre els següents bens:
− Els fruits pendents i les collites esperades dins de l’any agrícola en que es celebri el contracte.
− Els fruits separats o els productes de les explotacions
− Els animals, així com les seves cries i productes
− Les màquines

b) Penyora industrial o comercial:

− Les màquines i els altres béns mobles identificables per característiques pròpies
− Les mercaderies i matèries primes emmagatzemades

c) Penyora de béns de valor artístic o històric: quadres, escultures... en la seva totalitat o en una part

d) Penyora de determinats drets: l’art 54 LHM determina que recau sobre crèdits i altres drets que
corresponguin als titulars de contractes i concessions administratives sempre que el corresponent
títol de constitució o la llei autoritzin la seva venta a un tercer.

Pel que fa al règim jurídic, la despossessió del deutor queda substituïda per la publicitat registral de la
garantia. Al deutor dels béns pignorats se’l considera dipositari, per tant té la obligació de conservar la
cosa encara que es tracta d’un depòsit especial, ja que permeten la utilització de la cosa.

122
Per la seguretat del dret del creditor, la llei estableix una sèrie de mesures:
− Si el deutor fes mal ús dels béns, el creditor podrà exigir la devolució de la quantitat deguda
o la immediata venta de la cosa pignorada.
− Els bens pignorats no es podran traslladar del lloc en que constin en escriptura publica,
sense consentiment del creditor.
− El creditor podrà comprovar l’existència dels bens pignorats i inspeccionar el seu estat.
− En cas d’abandonament dels bens pignorats, s’entendrà vençuda la obligació i el creditor
s’encarregarà, sota la seva exclusiva responsabilitat, de la conservació de la cosa.

L’art 65 LHM determina que el creditor tindrà un dret d’adquisició preferent en cas que el deutor volgués
vendre el be pignorat, sempre contant amb el consentiment del creditor per vendre

5. LA HIPOTECA NAVAL.

És un dret real de garantia, no possessori i sobre bens mobles més tradicional. És una garantia
especifica que recau sobre determinats bens mobles i no comporta el desplaçament possessori dels
bens al creditor.

El punt de referencia que es segueix tenint per regular-la és el de hipoteca immobiliària. Tot el que no estigui
previst en la LNM, serà d’aplicació supletòria el que es disposi en la Llei Hipotecaria

Del regim jurídic de la hipoteca naval podem destacar:

− Es concep la definició de la hipoteca naval amb els mateixos efectes que la de hipoteca
immobiliària “la hipoteca naval subjecte directa o indirectament el vaixell sobre el que
s’imposa, qualsevol que sigui el seu posseïdor, al compliment de les obligacions per la
seguretat de la qual va ser constituïda”.

− L’objecte general en el que s’engloba la hipoteca naval és el vaixell (buque).

− La constitució de la hipoteca naval és formal, ja que s’ha d’inscriure en el Registre de Béns Mobles.

− El crèdit garantit amb hipoteca naval gaudeix de preferència des del moment de la inscripció
en el registre.

− Els crèdits refaccionaris anotats en el registre, tenen els mateixos efectes que la hipoteca
naval sense necessitat de que la hipoteca es converteixi en inscripció. Aquesta anotació te
una duració de 4 anys i és prorrogable.

− Si el vaixell hipotecat està assegurat, la hipoteca naval surt especialment reforçada. Si el

creditor hipotecari ha notificat expressament la existència de la hipoteca al assegurador del
vaixell, aquest no podrà pagar cap quantitat com a indemnitzador a l’assegurat per la pèrdua
o les averies del vaixell, si no és amb el consentiment exprés del creditor hipotecari.

123
 TEMA 31: EL REGISTRE DE LA PROPIETAT

1. EL REGISTRE DE LA PROPIETAT I LA PUBLICITAT DE LES SITUACIONS JURÍDIQUES DE

TRANSCENDÈNCIA REAL REFERIDES ALS IMMOBLES.

Regulat en l’art 1 LH, el registre de la propietat té per objecte la inscripció o anotació dels actes i
contractes relatius al domini i demes drets reals sobre bens immobles.

Es tracta de l’historial jurídic amb transcendència real sobre les finques, de mode que per cada finca
inscrita trobem un foli registral (art 243 LH) que conté la seva historia (assentaments) amb els seus
contractes de compravenda, hipoteques, usdefruits… i al marge trobem les notes marginals. El foli
registral s’obre per cada finca, en la que consten totes les inscripcions, de forma que, quan es cancel·la
un assentament, es posa una nota al marga (nota marginal).

La finca s’inscriu en el registre que li correspon geogràficament (art 1.2 LH). La competència d’inscripció
es territorial i es competència de l’estat (art 149.1.8 CE).

La publicitat registral es fonamental en el tràfic jurídic, ja que impedeix que existeixin càrregues
ocultes sobre un immoble, i que aquestes puguin afectar a tercers. La idea es que allò que no està inscrit
al registre no afecta a la persona que inscriu.

Els drets que el registre publica accedeixen al mateix a traves de actes i contractes, és a dir, dels títols
que permeten adquirir el domini o els DR sobre l’immoble. No obstant, hem de tenir en compte que
l’acte o contracte, en aquest sentit de títol material que permet l’adquisició del dret, ha d’estar recollit
en un títol formal, que normalment serà un document notarial, judicial o administratiu.

Finalment, els assentament es practiquen als diferents llibres de registre sota el control professional del
Registrador de la Propietat, i d’acord amb l’art 1.3 LH estan sota la salvaguarda dels Tribunals i
produeixen els seus efectes mentre no es declari la seva inexactitud en els termes establerts en la llei.

L’art 38 LH disposa que, el Registre pot modificar-se, però sempre i quant s’impugni l’assentament i vegi
que es vol modificar. La regulació actual es la LH 1946, RH de 1947 i el Decret 10/93 de 1997.

La descripció de la finca en el RP es fa per determinar qui es el seu propietari i quines càrregues

recauen sobre la mateixa. No obstant, hem de tenir en compte que la Administració, per determinades
finalitats, fonamentalment de tipus fiscal, necessita descripcions de la consistència física de l’immoble,
mes precises, mes completes, i de caràcter gràfic. Amb aquesta finalitat es va crear el cadastre.

El cadastre és el registre administratiu depenent del Ministeri d’Hisenda en el que es descriuen els bens
immobles rústics, urbans i de característiques especials. Hem d’aclarir que la finalitat del cadastre no
és senyalar les titularitat (això correspon al RP). Ara bé, el cadastre sí pot subministrar una exacta
descripció de les finques que constitueixen la base física dels drets. Per això és necessària una perfecta
coordinació entre el Registre i el Cadastre.

124
 2. LES SITUACIONS JURÍDIQUES INSCRIPTIBLES EN EL REGISTRE DE LA PROPIETAT.
El RP rep els actes que serveixen de títol per crear, modificar o extingir un determinat dret, és a dir, els
drets reals no accedeixen al Registre de manera autònoma i abstracta, sinó que ho fan de la mà de
l’acte que els crea.

En especial, l’art 7 RH estableix que conforme el disposat en l’art 2 de la llei, no només s'han d'inscriure
els títols en què es declari, constitueix, es reconeix, transmet, es modifica o s'extingeixi el domini o els
drets reals que en aquests paràgrafs s'esmenten, sinó qualssevol altres relatius a drets de la mateixa
naturalesa, així com qualsevol acte o contracte de transcendència real que, sense tenir nom propi en
dret, modifiqui, per descomptat o en el futur, algunes de les facultats del domini sobre béns immobles
o inherents a drets reals.

Ara bé, si el que accedeix al registre són els actes o els títols, el que el Registre publica són els drets.
Per tant, hem de distingir entre el que es objecte de la inscripció (actes) i el que es objecte de la publicitat
registral (drets).

En conclusió, i tot i que es tracti d’una expressió utilitzada habitualment, no es del tot correcte parlar de
drets reals immobiliaris inscriptibles, donat que el que pròpiament és objecte directe de inscripció son
els actes de mutació jurídico-real. Per tant, quan parlem de drets reals inscriptibles, hem d’entendre
l’expressió en el sentit de drets que queden reflectits en el RP (drets reals publicables).

En quant a les situacions jurídiques inscriptibles es tracta de drets reals immobiliaris, determinats drets
personals i les resolucions judicials que afecten a l’estat o a la condició civil de les persones.

a) Drets reals immobiliaris

Són inscriptibles al Registre els títols en els que es declari, reconegui, transmeti, modifiqui o extingeixi
no únicament el domini i els drets reals tipificats, sinó també qualsevol acte o contracte de
transcendència real de caràcter atípic.

Pel contrari, no es inscriptible la obligació de constituir, transmetre, modificar o extingir el domini o un

dret real sobre un immoble ni, en general, qualsevol altre obligació o dret personal, ni tampoc els pactes
o clàusules que no tinguin transcendència real.

D’altre banda, a partir de la reforma del reglament hipotecari de 1998 també es possible inscriure els
bens de domini públic, ja que tot i que aquest bens estan forma del comerç, això no es incompatible
amb que el Registre publiqui la seva situació jurídica.

Pel que fa als drets que no necessiten ser inscrits: cap DR –excepte aquells en els que la seva inscripció
tingui valor constitutiu (com la hipoteca)– necessiten la inscripció, si bé és convenient obtenir-la perquè
sense inscripció tals drets reals, càrregues o gravàmens no perjudicaran a tercers que adquireixin
l’immoble).

125
Existeixen determinats drets o situacions jurídiques que no requereixen la constància registral per que
perjudiquin a tercers:

− Les limitacions, servituds i prohibicions de caràcter legal: és el cas dels retractes legal i de les
prohibicions legals de disposar. No necessiten inscripció per ser oponibles a tercers.

− Les servituds aparents, no precisen ser inscrites perquè el seu caràcter evident supleix amb
eficàcia el possible silenci del registre. En canvi, les servitud no aparents únicament produiran
efectes en front de tercers quan estiguin inscrites en el foli del predi servent.

− Tampoc necessiten ser inscrites les limitacions derivades del planejament urbanístic de
manera que l’adquirent d’una finca està sotmès a aquest tot i que no consti aquestes en el RP.
No obstant, quan la qualificació urbanística consti acreditada, s’expressarà en la nota marginal

b) Els drets personals

Al registre també accedeixen excepcionalment alguns drets personals, amb la particularitat de que ho
fan de manera individualitzada, perquè la llei així ho estableix en cada cas concret. Per tant, el principi
es el contrari que el que regeix pels drets reals, que accedeixen al registre pel simple fer de ser-ho.

Es permet l’accés al registre d’alguns drets personals per raons de conveniència i oportunitat, a causa
de la seva duració o connexió amb la finca, lo que fa que es pugui parlar d’ella com dret que tenen una
vocació de dret real. Destaca especialment l’art 2.5 LH que permet la inscripció dels contractes
d’arrendament així com dels subarrendament, cessions i subrogacions en els mateixos. La possibilitat
d’inscripció ho es per a tot tipus d’arrendament, rústics o urbans, i tant els sotmesos al CC com a les
lleis especials, perquè la llei no fa distinció.

c) Resolucions judicials que afecten a l’estat o condició civil de les persones

El RP no empara les circumstàncies personals dels titulars registrals, ni el principi de fe publica registral
s’estén a les mateixes. L’instrument de publicitat de les situacions personals es el Registre Civil, amb el
que el RP està en relació, exigint, per exemple, la prèvia inscripció al RC de les capitulacions i altres
fets que afecten al règim econòmic matrimonial de titularitats inscrites en el de la propietat.

Ara bé, per evitar l’accés al Registre d’actes dispositius realitzats per persones que no tenen la capacitat
d’obrar suficient, o tenen limitades les facultats dispositives l’art 2.4 LH senyala que poden ser objecte
de inscripció les resolucions judicials en que es declari la incapacitat legal per administrar, la absència,
la mort i qualsevol altre per la que es modifiqui la capacitat civil de les persones en quant a la lliure
disposició dels seus bens.

Aquestes inscripcions es realitzaran en el foli de la finca i també en el llibre d’incapacitats. Aquest llibre
permet la inscripció, no sol de les resolucions judicials sobre incapacitacions de les PF, sinó també les
relatives a situacions de concurs de creditors. A més, pot ser l’instrument per a la publicitat registral de
les revocacions de poders atorgats pel titular registral.

126
 3. L'OBJECTE DEL DRET REGISTRABLE: LA FINCA REGISTRAL.

La qualitat de finca registral ve determinada per la circumstància de figurar una cosa o un dret immoble
com objecte d’un foli registral. En aquest sentit, és finca tot allò que obra el foli en el R.

Per això, són finques registrals una sèrie de realitats dispars, i pot tractar-se de finques materials, com,
per exemple, una superfície de terreny inclosa dintre d’una línia poligonal, amb edificació o sense ella,
o de finques immaterials, com l’anomenat dret a l’aprofitament urbanístic.

La LH adopta el criteri de portar el registre per finques, amb el sistema conegut com de foli real, d’obrir
un foli especialment destinat a concentrar l’historial jurídic relatiu a cada fica que accedeix al RP. La
primera inscripció pràctica en el foli és de domini, i a continuació es realitzen totes les inscripcions,
anotacions i cancel·lacions relatives a la finca.

1) La finca registral material: és un tros de terreny tancat per una línia poligonal, edificat o no, i
objecte del dret de propietat. El tipus basic de finca material es caracteritza per la unitat material,
la colindància, o en el cas de les finques edificades, per la unitat d’edificació. L’accent es posa
doncs, en que la línia poligonal envolti una única superfície, sense solució de continuïtat, tot i
que està integrada per diferents trossos de terreny.

2) Les finques registrals immaterials: en aquells casos en els que la entitat que obra el foli registral
(i que per tant, es pot considerar com a finca registral) no té una base física clarament
determinada, o la té de manera molt remota. Els casos que contempla la legislació hipotecaria
vigent son les concessions administratives i l’aprofitament urbanístic.

4. L'ACCÉS AL REGISTRE.
4.1. Els títols inscriptibles.

La paraula títol té un primer sentit, conegut com títol material, és a dir, com a causa o fonament jurídic
de l’adquisició, modificació, transmissió o extinció d’un dret. En aquest sentit, són títols els que descriu
l’art 2 LH: contracte de compraventa, hipoteca o una resolució judicial referent a la capacitat de
l’individu.

Ara bé, per donar lloc a un assentament en el RP, es precís un determinat títol formal, és a dir, un
document en el que consti la existència d’un determinat títol material.

El concepte legal de títol formal ve donat pels art 3 LH i 33 RH. D’acord amb aquests, títol formal és el
document que reuneix la condició de públic, compleixen els requisits que marca la llei i fundin en ells
immediatament el seu dret a persones que pretenguin la inscripció, fent fe del seu contingut per si sols
o amb altres documents complementaris, o bé, mitjançant per determinades formalitats el compliment
de les quals s’acredita.

És necessari una titulació segura i autèntica per accedir al RP. Con a norma general, s’entén que els
documents privats no accedeixen al RP. Però en determinades ocasions excepcionals es permet a un
document privat donar lloc a un assentament determinat. (ex: l’anotació preventiva d’un crèdit fraccionari
es pot sol·licitar en virtut del simple contracte privat que consti per escrit per la dificultat que el creditor
tindrà per obtenir la escriptura publica atorgada pel seu deutor)

127
 4.2. L'assentament de presentació.
La petició d’inscripció d’un títol en el RP implica, com a efecte immediat, la practica d’un assentament
denominat assentament de presentació, que es practica en un llibre anomenat Diari, i que te com a
objecte aconseguir els efectes protectors del Registre des del mateix moment de l presentació.

Característiques:

− És un assentament preliminar o preparatori: precedeix a la qualificació registral i, si procedeix, a

la inscripció, que es practicarà al Llibre d’Inscripcions. El caràcter preliminar o preparatori ve també
determinat pel fet de que l’assentament de presentació prepara els efectes de la inscripció. Així,
si aquesta te lloc, la seva eficàcia es retrotraurà a la data de presentació del títol en el R, data que
consta en el assentament de presentació corresponent.

− L’assentament de presentació te com a objecte o finalitat fer constar immediatament el moment

exacte de la presentació del títol: ha de realitzar-se en l’ordre en que sigui procedent cada un dels
títols en el R, per a ser inscrits. La presentació ha de fer-se en hora hàbil, és a dir, en hora en que
el Registre estigui obert, de manera que, els assentament de presentació fets fora de l’horari seran
nuls. La presentació del títol pot fer-se a través de diferents vies: física, per correu, comunicació
per fax...

− El període de vigència de l’assentament de presentació: és a dir, el termini de caducitat, és de 60

dies hàbils comptant des del dia següent al de la data del propi assentament. Aquest es el temps
normal de duració. No obstant existeixen alguns supòsits en els que el cicle de l’assentament es
superior.

4.3. La qualificació registral.

El principi de legalitat exigeix que els títols que prengui la seva inscripció en el Registre es vegin
sotmesos a un examen previ, verificació o qualificació, a fi de que únicament tinguin accés als llibres
de Registre els títols vàlids i perfectes. Mitjançant la qualificació, els títols defectuosos son rebutjats del
Registre, de manera definitiva o amb caràcter provisional.

En aquest sentit, l’art 18 LH estableix que els registradors qualificaran, sota la seva responsabilitat, la
legalitat de les formes extrínseques dels documents de tota classe, en virtut del qual es sol·liciti la
inscripció, així com la capacitat dels atorgants i la validesa dels actes dispositius continguts en les
escriptures publiques.

Aquest mateix article assenyala que la qualificació descrita anteriorment es farà pel que resulti d’elles
(les escriptures publiques) i dels assentaments del Registre. S’aprecia una certa limitació dels mitjans
de que el Registrador disposa per a realitzar la qualificació, però l’exigència legal es ineludible: el que
no està en els documents presentats, ni en els assentaments del registre no pot ser tingut en compte
als efectes de la qualificació.

És fonamental tindre en compte que la qualificació no és una funció judicial ja que la seva finalitat no
es resoldre una controvèrsia entre particulars, sinó decidir si s’incorpora o no al registre una nova
situació jurídica immobiliària. És per això pel que la inscripció no impedeix que el contingut del nou
assentament pugui ser impugnat davant dels tribunals.

128
L’efecte bàsic de la qualificació del Registradors és estendre l’assentament sol·licitat, o bé suspendre
o denegar la pràctica del mateix. En aquest sentit, l’art 65 LH distingeix entre faltes subsanables, davant
les quals els registrador suspèn la inscripció, i les subsanables, davant les quals la denega. L’art 65
estableix:

− Si el títol tingues alguna falta subsanable, el Registrador suspendrà la inscripció i estendrà

anotació preventiva quan ho sol·liciti el que va presentar el títol.
− En el cas de contenir alguna falsa subsanable, es denega la inscripció, sense poder fer-se la
anotació preventiva.
Depenent de si la manca admet o no correcció, el registrador ha de suspendre la vigència de
l'assentament de la presentació, corregint el defecte, i inscrivint la mateixa. Si NO hi ha correcció, ha
de constar la seva denegació i tornar el títol amb una anotació negativa (quan es d'una qualificació
negativa, podrà fer-se una qualificació substitutòria).

D’altra banda, també poden existir altres obstacles per la inscripció que resultin del propi Registre, tot i
que el títol que es presenta sigui formalment correcte i vàlid, si del registre es desprèn alguna
circumstància que s’oposi a la inscripció.

Finalment, pel que fa a la notificació del resultat de la qualificació i possibilitat de qualificació

substitutòria, l’efecte fonamental de la qualificació ve expressat en els art 19 bis LH i 101 RH. Aquest
últim estableix que la qualificació dels documents presentats en el R s’entendrà limitada als efectes
d’estendre, suspendre o denegar la inscripció, anotació, nota marginal o cancel·lació sol·licitada, i no
impedirà el procediment que pugui seguir-se davant dels Tribunals sobre la validesa o nul·litat del títol
o sobre la competència del Jutge o Tribunal, ni prejutjarà els resultats del mateix procediment.
− Si la qualificació és positiva: el Registrador, sense necessitat de fonamentar la seva decisió,
inscriurà i expressarà en la nota de despatx, al peu del títol, que retorna a l’interessat, les dades
identificadores de l’assentament practicat així com les afeccions o drets cancel·lats amb ocasió
de la seva pràctica.

− Si la qualificació és negativa: el Registrador ha de retornar el títol a la persona que el va presentar,

indicant de manera suficient el motiu de suspensió o denegació. Les conseqüències concretes
són diferents, segons si les faltes u obstacles son subsanables o insubsanables:

• Si són subsanables: el Registrador suspendrà la inscripció. S’obre un parèntesi en el que es

pot produir la correcció de la falta o eliminar l’obstacle. L’interessat pot demanar una anotació
preventiva del títol que es pretén inscriure. Si l’error es corregeix, el títol s’inscriurà i els efectes
de la inscripció es retrotrauen a la data de l’assentament de presentació.

• Si conté alguna insubsanable: el Registrador denegarà la inscripció i no es podrà practicar

anotació preventiva. En ambdós casos, els interessats tenen les següents possibilitats:
• Retirar el títol objecte de qualificació, desidint de la inscripció.
• Instar la qualificació substitutòria per un altre registrador.
• Interposar el recurs governatiu
• Presentar de nou el títol, un cop transcorregut el termini de vigència de l’assentament de
presentació, per que sigui objecte d’una nova qualificació.

129
 5. LA MECÀNICA DEL REGISTRE. EL FOLI REAL.
5.1. El concepte de foli real. El principi d'especialitat.
El sistema de foli real és un sistema d’ordenar el Registre prenent com a punt de partida les finques
sobre les que recauen els diferents drets reals. L’art 243 LH estableix que cada finca tindrà un registre
o foli en el llibre corresponent, i totes les inscripcions, anotacions i cancel·lacions posteriors referents a
aquesta finca es practicaran a continuació, sense deixar espais entre els assentament.

Com a conseqüència, quan el Registrador qualifiqui positivament un títol presentat, expressarà en la

nota de despatx les dades identificadores de l’assentament, així com les afeccions o drets cancel·lats
amb ocasió de la seva pràctica.

El sistema de foli real està íntimament relacionat amb el principi d’especialitat, que exigeix la
determinació exacta dels drets inscrits, a fi de que els tercers adquirents tinguin un exacte coneixement
de les càrregues que afecten a l’immoble, i que solament les càrregues publicades les perjudiquen.

L’art 51.6 RH senyala que a la inscripció ha de fer-se constar expressió circumstanciada de tot el que
segons el títol determini el dret o limiti les facultats de l’adquirent. En cas del DRHipoteca, l’art 12 LH
exigeix que les inscripcions de hipoteca expressin l’import del principal del deute i, en el seu cas, el dels
interessos pactats o, l’import màxim de la responsabilitat hipotecària, identificant les obligacions
garantides.

5.2. L'obertura del foli real: la immatriculació. (SALIÓ EN LA RECU DEL AÑO PASADO)
La immatriculació es l’ingrés d’una finca al Registre mitjançant la pràctica d’una primera inscripció de
domini d’aquesta finca en favor de la persona que la matricula (art 7 LH). Excepcionalment, si la
immatriculació es persegueix a traves d’un expedient de domini, el primer assentament referent a la finca
pot ser una anotació preventiva, que després es podrà convertir en una inscripció definitiva.

La inscripció immatriculadora obre foli registral particular a la finca corresponent. El registrador donarà
a aquesta finca el número que li correspongui, i destinarà per aquest foli en particular el numero de
fulles que consideri necessari, del llibre d’inscripcions corresponent.

L'art 7 LH estableix que la primera inscripció es practicarà d’acord amb els procediments previst a la LH:

− Títol públic: seran inscriptibles, sense necessitat de la prèvia inscripció i sempre que no estiguessin
inscrits els mateixos drets a favor d'una altra persona, els títols públics translatius atorgats per
persones que acreditin haver adquirit la propietat de la finca a l'almenys un any abans de
l'atorgament també mitjançant títol públic, sempre que hi hagi identitat en la descripció de la finca
continguda en els dos títols segons el parer del registrador i, en tot cas, en la descripció continguda
en el títol inmatriculador i la certificació cadastral descriptiva i gràfica que necessàriament ha de
ser aportada a l'efecte.
Per inscriure hem d'aportar l'escriptura notarial + escriptura acord el venedor va adquirir en el seu
dia.

130
 − Expedient de domini: procediment notarial i registral que té com a objecte acreditar l’adquisició del
domini als efectes de proporcionar un títol immatriculador, i pot ser també utilitzat per reprendre el
tracte successiu i per rectificar la descripció, superfície o llindars d’una finca.

Té caràcter excepcional, que fa que solament procedeix quan no cap la possibilitat d'aportar la
titulació formal adequada per a la inscripció. En definitiva, la seva finalitat és la de declarar provat
que l'actor va adquirir el domini de la finca que tracta de immatricular, o que s'ha produït un acte
o causa idònia per aquesta adquisició. Per tant, a l'expedient de domini no és discuteix l'existència
del domini, sinó simplement la seva adquisició, a partir de la existència d'un acte amb virtualitat
suficient per adquirir- ho.

− Certificació administrativa: les AP poden matricular els seus béns mitjançant l’aportació del seu
títol escrit de domini juntament amb la certificació administrativa lliurada. És un sistema subsidiari.

Els efectes de la immatriculació feta en virtut de títol públic, certificació administrativa i dels expedients
administratius, no es produeixen respecte a tercers, sinó fins transcorreguts dos anys des de la seva
data (art 207 LH). Així, se suspenen els efectes de la matriculació durant dos anys.

D’aquesta forma els efectes protectors no tindran efecte fins que passin dos anys des de la data de
matriculació. Es tracta d’una mesura de garantia, ja que es suspenen els efectes per dos anys. Es una
precaució, per lo que durant dos anys no es gaudeix de protecció per la LH en l’adquisició (els que
donaria el registre).

Tipus d’immatriculació:
1) La immatriculació forçosa: la situació que dona lloc a la immatriculació forçosa és planteja quan
una persona vol inscriure el seu dret sobre una finca i aquesta finca no està immatriculada.
Aquesta immatriculació imprescindible de la finca pot obtenir-se a partir de simple requeriment
al propietari de la mateixa.

Si el propietari accedeix, per la simple Indicació de l'interessat en inscriure el DRLimitat, no es

planteja cap problema. Tampoc es planteja quan l'amo de la finca s'autoritza o s'apodera a
l'adquirent del dret per a què obtingui la immatriculació, donant-li els títols o documents
indispensables per aconseguir-la.

Ara bé, si el propietari de la finca és resisteix a la immatriculació, el titular del dret real inscriptible
podrà exigir la pràctica de la mateixa, amb caràcter previ a la inscripció del seu propi dret.

2) La doble immatriculació: constitueix un estat patològic o irregular que es produeix a vegades al

RP, consistent en què una mateixa finca, de manera total o parcial, consta registrada dues o mes
cops en folis registrals diversos. La llei adopta diverses garanties per evitar-ho però si tot i així
es produeix, l'afectat pot acudir al procediment d 'esmenes establert als arts. 198.8 i 209 LH.

131
 5.3. Les alteracions de la finca registrada.

És possible que la descripció que de la finca consti en el Registre no coincideixi amb la realitat, ja sigui
perquè les dades descriptives ja eres inicialment inexactes o perquè ha arribat a ser-ho amb
posterioritat, al produir-se una modificació sobrevinguda de la finca.

1. La inexactitud en la descripció de la finca: la descripció pot no ser la correcta com a conseqüència

de simples errors descriptius, sense que això hagi tingut origen en la celebració d’un negoci
translatiu, o en general, de qualsevol modificació no registrada de la situació jurídica de la finca
inscrita.

2. Modificacions sobrevingudes de la finca: l’art 202 LH permet l’accés al RP de les noves

plantacions i construccions de edificacions o assentaments d’instal·lacions. Es tracta de la
coneguda com declaració d’obra nova, que es basa en la manifestació del propietari d’una finca
immatriculada en el registre, consignada en escriptura pública o altre títol inscriptible, en la que
es fa constar el fet de haver començat o finalitzat noves plantacions, nous edificis o altres
anàlogues.

Aquesta declaració es realitza amb la finalitat d’obtenir l’accés d’aquestes modificacions de la

finca al Registre.

Els requisits són: declaració del propietari i descripció de lo edificat + llicència municipal +
certificat corresponent del tècnic que adequa el projecte pel que s’ha obtingut la llicència.

3. Alteracions formals de la finca registrada (SALIÓ EN UN PARCIAL): modificacions de la consistència

registral de les finques.
− Agrupació de finques: significa que dues o més finques que fins al moment figuraven al registre
en folis independents es reuneixen per formar la nova finca única, amb una nova descripció i amb
numero diferent, independentment del de les finques antigues, els folis d’aquestes es tanquen.

− Agregació de finques (art 48 LH): una o més finques inscrites o proporciones de finques que es
segreguen, passen a formar part de una altre finca inscrita. En aquest cas, la finca receptora
conserva el seu propi foli, rectificant-se la seva descripció i descrivint la procedència de les finques
agregades, amb les càrregues que les afecten.

D’altra banda, els folis de les finques agregades es tanquen i en els mateixos es practicarà la
oportuna nota marginal de referència, que servirà per posar en contacte els dos o mes folis que
han intervingut en la operació.

− Segregació (47 LH): separació d’una part de la finca registra, o be per formar una altre finca
independent o be per ser immediatament agregada a una altre.

− Divisió (46 LH): naixement de dues o mes finques noves, amb foli propi, a partir d’una altre finca
el foli de la qual es tanca.

132
 5.4. El funcionament del foli real.
5.4.1. El principi de prioritat.
Una finca pot ser gravada per diferents drets reals. Tot i que pel seu contingut, aquests drets poden ser
compatibles, la seva operativitat requereix fixar un ordre o jerarquia dels mateixos.

El criteri utilitat és el de prioritat de creació del dret: el dret que neix en primer lloc és preferent en relació
amb els drets posteriors, i els exclou. La regla de prioritat temporal significa la possibilitat de
desconèixer aquells drets que s’hagin constituït amb posterioritat al dret de que es tracta.

El principi de prioritat segueix plenament vigent si introduïm el RP, amb la única peculiaritat de que el
Registre el primer no es el que ha adquirit el dret abans, sinó aquell que inscriu abans la seva adquisició.
Quan el Registre entra en lloc, el primer no és el que presenta el títol de data mes antiga, sinó aquell
que va inscriure abans el seu dret.

L’efectivitat del principi de prioritat registral es troba condicionada pel principi de fe pública registral i,
en concret per la bona fe de l’adquirent. En efecte, en el relatiu al procediment registral, el Registrador
sol ha de tenir present l’ordre de presentació dels títols o actes registrables.

En canvi, en l’aspecte material aquesta rigidesa cronològica falla quan la persona afavorida pel principi
de prioritat no ha actuat de bona fe.

ex. el cas de la doble venta, si el segon comprador inscriu el seu títol adquisitiu, però no és de bona fe, ja que
coneix la existència de la primera venta. En aquest cas, si el primer comprador reacciona i impugna judicialment
la segona venta i sol·licita la cancel·lació de la inscripció, la ineficàcia de la venta sorgirà, podent inscriure el
comprador el seu títol adquisitiu en virtut de la compraventa.
Pel contrari, si el primer comprador no reacciona i no anota la demanda amb promptitud, de manera que el
segon comprador que va inscriure abans transmet a un tercer adquirent, quedarà aquest protegit de forma
definitiva sense que pugui procedir aquell contra ell.

Una de les conseqüències del principi de prioritat es el tancament registral que consisteix en negar
l’accés al Registre de determinats actes anteriors a l’últim acte inscrit, i que, per tant, van ser eficaços
en el moment que van tindre lloc. La finalitat de l’art 17 LH es evitar que en el registre es produeixin
contradiccions. Es tracta d’una operació mecànica i formal: el títol que accedeix primer tanca el registre
a un títol ulterior incompatible.

133
 5.4.2. El tracte successiu. (art 20 LH)
La viabilitat del sistema de foli real requereix que en l’historial jurídic de cadascuna de les finques
immatriculades figuri amb una continuïtat ininterrompuda tota la sèrie d’adquisicions successives,
ordenades cronològicament, de manera que el titular registral que avui adquireix un dret sigui el mateix
titular registral que el transmetrà. Es la única forma de aconseguir que el Registre proclami i protegeixi
la única titularitat vàlida.

El precepte fonamental es l’art 20 LH: per inscriure o anotar títols pels quals es declarin, transmetin,
gravin, modifiquin o s'extingeixin el domini i altres drets reals sobre immobles, haurà de constar
prèviament inscrit o anotat el dret de la persona que atorgui o en el nom siguin atorgats
els actes referits.

ex: A transmet a B, la inscripció del bé de B ha de derivar de A. En una cadena de transmissions, l’adquirent

pot decidir no inscriure el bé al RP. Si ara adquireix C, no podrà inscriure ja que al ser successiu ha de
derivar de B i no d’A però el registrador oferirà possibilitats alternatives.

6. ELS ASSENTAMENTS REGISTRALS.

6.1. Aspectes generals. El principi de rogació
L’assentament, en general, és la constatació en els llibres de Registre, de manera formal, d’un títol,
acte o fet, per que produeixi els efectes registrals corresponents. L’art 41 RH enumera els diferents
assentaments: assentament de presentació, inscripció, anotació preventiva, cancel·lació i nota
marginal.

El sistema registral espanyol es caracteritza per ser d’extracte i no de transcripció. El registrador ha de

realitzar una depuració del que és obligacional i real en el títol presentat a inscripció, de manera que
únicament s’inscriurà els pactes d’abast real que tingui validesa conforme al dret.

Així, entre parts, el contingut del títol serà el que determini les obligacions contravingudes, però en front
de tercers el determinant serà el contingut dels assentament registrals, que solament reflectiran els
pactes de transcendència real.

Finalment, la practica d’un assentament en el RP sol pot produir-se a instància de part d’acord amb el
principi de rogació o instància (art 213 LH). Sol en casos excepcionals el registrador practicarà un
assentament d’ofici. Inclús quan sàpiga que el Registre es inexacte per haver tingut lloc en la realitat
jurídica un acte inscriptible que no ha accedit al Registre, el Registrador no pot procedir d’ofici a la seva
inscripció, sinó que ha d’esperar a que els interessats ho demanin.

Els registradors podran rectificar errors materials comesos quan es donin per:
• Assentaments d’inscripció, anotació preventiva o cancel·lació: que encara es trobin inscrits.
• Assentaments de presentació, notes marginals i indicacions de referencies: tot i que no
operin en la oficina del RP i sempre i quan puguin rectificar-se.

134
 6.1. La inscripció.
Es tracta d’un assentament definitiu, ja que es indefinit. És on es recull l’historial jurídic de la finca, que
motiva tots els canvis que hi hagi en ella. Es voluntària, no hi ha obligació d’inscriure cap acte. A més,
és declarativa, ja que es constata un canvi que ha tingut lloc fora del RP.

Podem distingir entre:

• inscripcions declaratives: quan es limita a publicar un canvi jurídic-real que ja ha tingut lloc
fora del registre
• inscripcions constitutives: la pròpia inscripció és la que produeix el canvi real, bé per si sola o
bé formant part de tot un procés modificatiu.

En el sistema espanyol són declaratives, i amb excepció constitutives. La inscripció es en principi

voluntària, únicament excepcionalment la llei imposa el deure de registrar un canvi real.

− Hipoteca: fins que no s’ha inscrit no neix, ja que la inscripció es l’acte constitutiu. La hipoteca
no quedarà vàlidament constituïda fins que es produeixi la inscripció.

− Immatriculació forçosa: quan una persona adquireix un DReal sobre una finca pot forçar la
immatriculació si aquesta finca no està inscrita, i el propietari de la finca està obligat per a
que es pugui inscriure el DReal.

− Determinades obligacions: han d’inscriure’s, però si no es fa no passa res, no hi ha sanció.

S’inscriuen per a que tinguin efectes de cara a tercers.

D’acord amb l’art 9 LH i 51 RH, la inscripció ha de contenir els requisits següents:

− identificació de la finca, del dret i persones que intervenen.
− aspectes formals com la classe de títol, la data d’assentament i data d’inscripció.

Aquests requisits estableixen les circumstàncies mínimes que han de constar en les inscripcions
normals o extenses. Quan es tracti d’inscripcions que facin referència a drets especials o sotmesos a un
especial règim jurídic, també haurà de fer-se referència a les circumstàncies que els preceptes específics
demanen. Segons l’art 30 LH seran nul·les les inscripcions que no continguin el contingut legal mínim,
ja que aquest és requisit de validesa.

6.2. L'anotació preventiva.

És un assentament de vigència temporalment limitada que enerva o altera l’eficàcia de la fe pública

registral en favor dels titulars de situacions jurídiques que no són inscriptibles, però la constància dels
quals el registre es considera convenient.

La distinció entre inscripció i anotació preventiva no es basa tant en l’objecte, sinó en l’àmbit i les
extensions de la protecció que atorguen. En aquest sentit, la inscripció es un assentament que atorga
una protecció registral temporalment il·limitat i que produeix plens efectes en relació amb la prioritat,
legitimació i publicitat dels drets inscrits. En canvi, l’anotació preventiva es caracteritza per una limitació
temporal i per produir uns efectes menys extensos i vigorosos.

135
En quant a les circumstàncies que ha de contenir l’anotació preventiva són les mateixes que les de
l’assentament d’inscripció (art 72.1 LH) amb alguna peculiaritat, segons el tipus d’anotació.

L’anotació està sotmesa a un termini de caducitat arribat el qual s’extingeix. Aquesta limitació de la
vigència temporal no significa que el dret anotat sigui un dret transitori o eventual ja que la inscripció té,
en si mateixa, una duració indefinida, i pot ser perpètua, segons quin sigui el contingut del dret que
publiqui. En canvi, l’anotació preventiva és, en si mateixa, temporal, i no pot ser perpètua, sigui quin
sigui el dret que conté.

L’art 86 estableix un termini de caducitat de les anotacions preventives de 4 anys, excepte per aquelles
a les que la llei atorgui un termini més breu. D’altra banda, aquest article estableix la possibilitat de
successives pròrrogues de 4 anys, sempre que la mateixa s’anoti abans de que caduqui l’assentament.

Efectes: l’efecte essencial és un efecte purament negatiu consistent en alterar la força protectora de la
fe pública registral. En aquest sentit, la fe publica registral significa que, per a un tercer de bona fe, la
veritat oficial que figura en l’assentament, coincideix amb la realitat jurídica.

Això significa que per aquest tercer de bona fe, el titular segons el Registre es el vertader titular i que a
aquest tercer únicament li seran oponibles aquelles càrregues que figuressin ja en Registre (art 32 i 34
LH).

Hem de tenir en compte les diferents fonts de la falta d’inscriptibilitat:

− L’anotació preventiva es pot referir a un DR perfecte i definitiu però no suficientment acreditat.

− En altres ocasions, l’anotació preventiva es refereix a situacions que, sense constituir un DR en
sentit estricte, si que, com a mínim, es tracta de situacions amb una evidencia transcendència
real.
− La finca embargada queda completament afectada al procediment d’execució que es tramita.
− En el cas del crèdit refraccionari, l’art 59 estableix un paral·lelisme amb l’hipoteca.
− L’anotació preventiva pot també referir-se a una simple pretensió que l’individu tingui sobre un
determinat dret (ex. anotació preventiva d’una demanda legal, art 42.1 LH).

L’anotació preventiva es convertirà en inscripció quan la persona al favor de la qual es va constituir

adquireixi definitivament el dret anotat (art 70 i 85 LH). En aquest cas, es produirà, segons el tipus
d’anotació, o bé la conversió pròpiament dita en una inscripció amb el mateix contingut que l’anotació,
o bé la pràctica d’una inscripció de contingut diferent. Els efectes de la inscripció resultant de la
conversió es retrotrauen a la data de l’anotació, i per tant, a la data de l’assentament de presentació
(art 70 LH).

136
 6.3. La nota marginal.
La nota marginal és un assentament senzill que es practica al marge d’altres assentament i en el que es
fan constar determinats fets, circumstàncies o referències a aquell o altres assentament. Es tracta
d’assentaments simples, relacionats amb altres que els serveixen de base, i als que aporten un canvi,
una advertència o una referència, amb el contingut que, per cada cas en concret, estableix la llei.

Existeix un numerus clausus de notes marginals: únicament es pot practicar aquelles que la llei preveu,
e determinats supòsits concrets.
Hi ha de tipus diversos: per exemple, es pot fer constar una compravenda, estant sotmesa a condició
resolutòria, de manera que es farà una nota marginal referent a l'acompliment, o no, de la condició (és
una nota marginal amb transcendència de fons).

6.4. Les mencions.

És la indicació de que la inscripció d’un dret es fa a un dret diferent que, per tant, resulta al·ludit (però
no constituït o publicat) en el mateix títol. (ex: en una escriptura de compravenda s’al·ludeix a que una
finca està subjecte en un cens. El que s’inscriu pròpiament al Registre, amb totes les circumstàncies,
és la transmissió del domini de la finca. En canvi, el cens hauria d’esser objecte d’una inscripció
especial, presentant en el Registre el títol de la seva constitució).

En definitiva, el que s’inscriu es la transmissió i el cens queda simplement indicat o mencionat. Amb
l’actual legislació hipotecaria es nega tota l’eficàcia a les mencions i es prohibeix la seva practica (l’art
29 LH: exclou la bona fe publica registral de les mencions). L’art 98 LH afegeix les mencions de dret
susceptibles d’inscripció especial i separada… no tindran la consideració de gravàmens als efectes
d’aquesta llei i seran cancel·lats pel Registrador a instància de part interessada.

7. LA PÈRDUA DE VIGÈNCIA DELS ASSENTAMENTS REGISTRALS.

7.1. Plantejament.
Tot i que a vegades es parli de la extinció dels assentaments, en rigor no es pot decidir que un
assentament s’extingeixi, sinó que perd vigència, és a dir, que deixa de ser eficaç com a representació
actual de la realitat registral. Però l’assentament derogat, l’assentament no vigent, continua existent
com representació escrita d’una realitat registral passada, respecte de la qual pugui servir inclús com a
mitjà de prova de la seva existència anterior.

La pèrdua de vigència d’un assentament no va unida de forma necessària a l’extinció de la situació

jurídica inscrita o registrada ja que la subsistència d’un dret inscrit és, fins a cert punt, independent de la
subsistència de l’assentament registral.

També pot passar que l’assentament registral hagi perdut vigència i, que en canvi, continuï intacte i
subsistent la situació jurídica extra registral.

No obstant, com a conseqüència del principi de legitimació (art 38 LH) ha de tenir-se en compte que un
cop cancel·lat l’assentament, es presumeix extingit el dret a que aquest assentament es refereix (art 97).
Aquesta presumpció iuris tantum es converteix en presumpció iuris et de iure en els casos excepcionals
d’inscripció constitutiva (ex. la hipoteca). En tals casos, cancel·lat l’assentament registral, la hipoteca
deixa d’existir.

137
 7.3. La cancel·lació.
És l’assentament que té com a única i exclusiva finalitat la de deixar sense efecte i publicar la pèrdua
de vigència d’un assentament anterior. En aquest sentit l’art 76 LH estableix que les inscripcions no
s’extingeixen, en quant a tercers, sinó per la seva cancel·lació.

La cancel·lació és, per tant, un assentament negatiu que te la mateixa eficàcia declarativa en front a
tercers que la inscripció. A l’igual que el seu naixement, la extinció dels drets es verifica fora del registre,
i el que fa la cancel·lació es constatar una situació que ha tingut lloc amb anterioritat. Un cop cancel·lat
l’assentament, es presumeix extingit el dret que aquest assentament publica (art 97).

Podem distingir dos grans tipus de cancel·lació:

− Cancel·lació específica: és un assentament especial en el que consta la finalitat o eficàcia
extintiva enrelació amb un altre assentament. Inclús pot no ser necessària l’existència d’un
assentament específic, practicant-se llavors la cancel·lació en el mateix assentament que es
pretén cancel·lar, mitjançant nota marginal. Així, les causes de cancel·lació són:

− Causes comuns a tots els assentaments: l’extinció del dret, la nul·litat del títol o
l’extinció de l’objecte. La formulació d’aquests preceptes han d’entendre’s en relació
amb els art 82 i 83, de manera que, tot i que s’acrediti l’extinció del dret inscrit, sempre
serà necessari el consentiment del titular registral o la resolució judicial en un
procediment iniciat contra el mateix. Amb excepció de que la extinció del dret resulti del
mateix titol que va motivar la seva inscripció o la llei.

− Causes particulars de les anotacions preventives: estan previstes en el art 206 LH que
distingeix les causes en funció del tipus d’anotació preventiva.
− Cancel·lació genèrica: dos mecanismes en els que, en un únic procediment, es cancel·la una pluralitat
de càrregues:

• L’expedient d’alliberament de càrregues (art 198.9 i 210 LH i 309 RH): mecanisme de

concordança entre el Registre i la realitat que es fonamenta en la presumpció que s’ha
produït la prescripció extintiva, caducitat o extinció per no us dels drets (Art 210).

• La purga de les càrregues posteriors o no preferents: execució d’un gravamen. Tots els
assentaments posteriors quedaran cancel·lats com a conseqüència de l’execució
hipotecària. El sistema de purga no admet excepció, excepte els assentaments de
declaració d’obra nova i divisió horitzontal quan la hipoteca, per pacte o llei, s’estengui a
noves edificacions.

138
 9. ELS EFECTES DE LA PUBLICITAT REGISTRAL.
9.1. Els efectes en relació al títol material. 9.1.1. La no convalidació del títol nul.

L’art 33.2 LH determina que la inscripció no convalida els actes o contractes que siguin nuls amb arreglament
a les lleis. Això significa que el negoci d’adquisició de qui pretén invocar la protecció registral ha de ser vàlid,
i que el fet del seu accés al Registre no implica la convalidació dels seus defectes, és a dir, la nul·litat es
superposa a la veritat formal que l’assentament representa.

El concepte de nul·litat que utilitza el legislador ha de posar-se en relació amb el concepte tècnic
d’ineficàcia del negoci jurídic. En efecte, l’art 33 LH s’aplicarà també als actes i contractes merament
anul·lables, és a dir, a aquells que son inicialment vàlids, però amb una eficàcia claudicant.

Òbviament, l’aplicació de l’art 33 en aquest cas ha de fer-se tenint en compte que el negoci seguirà
sent anul·lable, és a dir, susceptible d’impugnació, tot i que hagi accedit al Registre. Per exemple, el
negoci anul·lable per falta de capacitat o per vici de la voluntat ho seguirà sent tot i haver accedit al
Registre: per aquest fet, no es produeix la confirmació. És a dir, tot i que l’adquirent ignores el defecte
del negoci i fos, per tant, de bona fe, l’accés al Registre no fa que, entre les parts, el negoci realitzat
sigui de millor condició.

9.1.2. La inscripció i la tradició.

La inscripció al RP no substitueix a la tradició. La inscripció, per tant, no forma part del procés de
transmissió dels drets reals. A més, la finalitat de les dues figures es diferent: mentre la tradició culmina
el procés adquisitiu, la inscripció dona publicitat a la titularitat que es conseqüència de la transmissió,
la qual s’ha produït fora del registre.

9.2. Els efectes respecte al titular registral. La legitimació registral 9.2.1. La presumpció d'exactitud del
Registre.
Una de les conseqüències principals de la inscripció al RP dels títols de domini i demés drets reals
relatius a béns immobles és l’atribució al seu contingut del denominat efecte legitimadors, que suposarà
una especial tutela o protecció del dret inscrit per part de l’OJ.

Aquesta especial tutela de les situacions registrades es coneix sota la denominació de principi de
legitimitat registral. Aquest principi està basat en la presumpció d’exactitud del registre: presumpció de
concordança entre Registre i realitat extra registral.

Per a que actuï la presumpció d’exactitud és necessari que el dret, o les seves virtuts constin en el
Registre. Per tant, és necessari que existeixi una inscripció (es presumeix la existència del dret) o una
cancel·lació (es presumeix la seva extinció); no en canvi, una anotació preventiva o una menció.

139
La formulació legal del principi de legitimació es troba, fonamentalment, en els preceptes següents:

− Art 38 LH: a tots els efectes legals, es presumirà que els drets reals inscrits al Registre existeixen
i pertanyen al seu titular en la forma determinada per l’assentament respectiu. Excepte prova en
contra, la Llei proclama que el dret inscrit existeix i pertany al titular en els termes que resulten
del registre.

− Art 97 LH: cancel·lat un assentament, es presumeix extingit el dret a que aquest procediment es
refereix. Es tracta del mateix principi, vist des del punt de vista negatiu: un cop es cancel·la
l’assentament que publica un dret inscrit, es presumeix extingit el dret al que l’assentament fa
referència.

− Art 13 LH: els assentaments del Registre estan sota la salvaguarda dels tribunals i produeixen
tots els seus efectes mentre no es declari la seva inexactitud en els termes establerts en la
aquesta llei. Aquesta protecció suposa la impossibilitat d’alteració del seu contingut si no es amb
el consentiment del titular o, en defecte, en virtut de la demanda dirigida contra el mateix en
procediment adequat.

La presumpció d’exactitud té una eficàcia defensiva que es manifesta en la terceria registral: el titular
registral, que no es la persona contra la que s’ha dictat l’embargament, gaudeix de la possibilitat de
paralitzar els procediments d’apremi únicament justificant, amb certificació del RP, que els bens figuren
al seu nom, a no ser que s’hagués dirigit contra ella l’acció en concepte d’hereu del deutor (art 38.3).

9.2.2. Les presumpcions possessòries

Segons l’art 38, es presumeix que el que tingui inscrit el domini o algun dret real sobre un immoble té
la possessió del mateix. En quant a la usucapió, l’art 35 presumeix que el titular inscrit ha posseït
pública, pacífica, ininterrompudament i de bona fe durant tot el temps de vigència de l’assentament. En
quant a l’àmbit de la possessió:
− L’expressió de l’art 38 LH ha d’entendres limitada a aquells DR que precisament comporten
possessió.
− La presumpció de l’art 38 LH, de que el titular registral el possessor, no significa que es
presumeixi directament la possessió de fet de l’immoble objecte del dret inscrit sinó que, en
realitat, podríem parlar d’una doble presumpció: 1) presumpció de que el titular inscrit te dret a
posseir; 2) del dret a posseir pot presumir-se la possessió efectiva.

140
9.3. Els efectes respecte a tercers.
9.3.1. La inoponibilitat d'allò no inscrit (art. 32 LH).
L’art 32 LH estableix que els títols de domini o d’altres drets reals sobre bens immobles, que no estiguin
degudament inscrits o anotats en el RP, no perjudiquen a tercers. El fonament d’aquest norma és que el
que no està inscrit no perjudica a tercers, li es inoponible.

El tercer és el denominat tercer hipotecari que no es exactament el mateix tercer que seria l’adquirent
del domini o una persona al favor de la qual es constitueixi un dret real limitat. A més, el tercer titular
de l’art 32 ha de ser un titular inscrit. De no ser així, el conflicte es produirà entre titulars no inscrits.

També s’exigeix que el tercer sigui de bona fe doncs la finalitat de la norma així ho requereix. La bona
fe és la creença en la llibertat de gravàmens, o en la inexistència d’un dret anterior i preferent.

ex: A té un pis amb usdefruit a favor de B. C li compra el pis i no li afecta l’usdefruit però si A recupera
el pis perquè C el torna a vendre, aquell usdefruit tornarà a néixer i a ser efectiu ja que el que no està
inscrit no s’extingeix.

La idea principal de l’art 32 LH és el no perjudici del tercer per la omissió de la inscripció. Per tant, els
títols no inscrits son inoponibles a tercers. La inoponibilitat significa la impossibilitat de fundar en el títol
no inscrit una pretensió dirigida contra el tercer. Aquesta pretensió ha d’esser rebutjada.

A aquests efectes, el títol no inscrit es ineficaç. La protecció que s’obté amb l’art 32 és la que es dona
al tercer quan escriu al RP. D’aquesta forma entenem que s’aplica a adquisicions oneroses i títol gratuït,
a diferència de l’art 34, que únicament protegeix les adquisicions de títol onerós. Per exemple, si em
donen una finca i no s’inscriu l’usdefruit, no m’afectarà, tot i que no la hagin comprat.

9.3.2. El principi de fe pública registral (art. 34 LH).

L’art 34 LH senyala que el tercer que de bona fe que adquireixi a títol onerós algun dret de persona que
en el Registre aparegui amb facultats per transmetre’l, serà mantingut en la seva adquisició, un cop hagi
inscrit el seu dret, tot i que després s’anul·li o resolgui el dret de l’atorgant per causes que no constin al
Registre.

Aquest precepte es el màxim exponent del principi de bona fa pública registral i es refereix als tercer,
tercer protegit o, en major freqüència, tercer hipotecari.

141
Els requisits són:
− Tercer de bona fe: quan l’adquirent ignora que el titular registral no es el vertader propietari, i
també si ignora que en el seu títol hauria alguna circumstància que li privava del poder de
disposició sobre la finca. Sempre es presumeix.
− Caràcter onerós del negoci jurídic adquisitiu: el negoci jurídic ha de ser vàlid i estar fonamentat
en una causa onerosa, és a dir, aquell que hagi exigit una contraprestació o sacrifici econòmic
de l’adquirent de forma que, si ha sigut heretat no estarà protegit.
− Constància registral de la titularitat i de les facultats del disponent: el disponent ha de ser un
titular inscrit. Únicament ha de protegir-se a qui ha confiat en la exactitud de les declaracions
registral que consten al foli de la finca.

− Inscripció per l’adquirent de la seva pròpia adquisició: el tercer adquirent serà mantingut en la
seva adquisició, un cop hagi inscrit el seu dret. Per tant, es necessari que el tercer inscrigui la
seva pròpia adquisició per que gaudeixi de la protecció de l’art 34.

En quant la eficàcia de l’art 34 LH, aquest limita la extensió de la ineficàcia dels negocis posteriors al
primer negoci ineficaç. En el sistema dels codis civils, els negocis posteriors, son vàlids, però ineficaços,
ja que el que, per exemple, va comprar en virtut d’un contracte nul no va adquirir la propietat, i per tant,
no la pot transmetre.

L’efecte de l’art 34 és fer irreivindicable la titularitat. Aquesta irreivindicabilitat té com a conseqüència

consumar una autèntica adquisició per part del tercer hipotecari. Finalment, recordar l’art 207 LH, que
estableix un termini de dos anys durant els quals els adquirents de l’immatriculant no estaran protegits.
Una aplicació especifica de les regles dels art 32 i 34 d’immunitat del tercer davant les accions
d’impugnació, del seu títol adquisitius, és la que estableix l’art 37 per a les accions rescissòries,
revocatòries i resolutòries.

9.4. La publicitat formal.

Consisteix en la possibilitat d’accedir al contingut dels llibres del Registre per part dels interessats en
reconèixer el seu contingut. Aquesta matèria està regulada als art 221 a 237 LH. L’art 221 LH que
estableix que els registres seran públics per aquells que tinguin interès reconegut en averiguar l’estat
dels bens immobles o drets reals inscrits.

En conseqüència, el RP es públic solament per qui tingui interès legítim, segons el criteri del Registrador
i atesa la finalitat del Registre, que es la de facilitat la contractació immobiliària. Alguns mitjans o
instruments de la publicitat formal són l’accés directe als llibres de registre, la nota simple informativa…

Com s’obté la informació? L’art 222 LH senyala que, de forma que el registrador posa de manifest els
llibres dels RP que poden ser fotocopies dels assentaments, per garantir certa seguretat, es sol demanar
una nota simple informativa. En cas de que es vulgui demanar garantia de la nota simple, s’ha de
demanar mitjançant certificació registral.

142
143
144
145