OBSERVATORIO DE VIVIENDA - UNIVERSIDAD DE LOS ANDES

MICROCREDENCIAL HERRAMIENTAS PARA LA FORMULACIÓN DE

PROYECTOS DE VIVIENDA COLECTIVA DE CALIDAD
CASO DE ESTUDIO: PROYECTO NATIVA COMPENSAR
GRUPO 2
JULIO DE 2024

INDICE

1. INTRODUCCIÓN
2. MANIFIESTO
3. CONTEXTO
4. ACCIONES DE PROPUESTA
4.1. ACCION 1
4.2. ACCION 2
5. MEDICION DE CAMBIO
6. LIMITACIONES Y PROYECCIONES
7. BIBLIOGRAFÍA
8. ANEXOS
1. INTRODUCCION

Este trabajo pretende dar a conocer el proyecto Nativa, la segunda propuesta

inmobiliaria independiente del macroproyecto Parque de las Américas, una
propuesta arquitectónica con una visión integral de un entorno urbano, donde cada
detalle está pensado en mejorar la vida de los copropietarios. Con un enfoque en
la innovación, la adaptabilidad y productividad; dentro del plan parcial, Nativa se
posiciona como un referente en la renovación urbana, que contribuye al desarrollo
y sostenibilidad de la ciudad.

Se busca tener estrategias que permitan la integración de los espacios tanto

internos como externos del proyecto, con el fin de atender las necesidades de los
habitantes, en los distintos ámbitos, es por ello que se diseñaron dos estrategias
que permitan atender las necesidades de los residentes y de su entorno. La
primera está en perfeccionar la configuración espacial y funcional de la planta
física del primer piso, permitiendo que estas sean sostenibles y productivas. La
segunda estrategia está enmarcada en la modificación de los espacios de las
zonas comunales, con ello se espera no solo mejorar la calidad de vida de los
residentes, sino fomentar la interacción entre los mismos propietarios, logrando
comunidades sanas, felices, productivas y autosostenibles.
2. MANIFIESTO

El proyecto Nativa, se encuentra localizado en la ciudad de Bogotá en la localidad

de Puente Aranda entre la avenida carrera 30, avenida de las Américas y avenida
ferrocarril de occidente; consta de 1.716 apartamentos distribuidos en 6 torres de
hasta 28 pisos y un espacio comunal calculado en aproximadamente 5398 m2. Es
un proyecto que se encuentra en etapa ventas y en coordinación de diseño,
espera el cumplimiento del punto de equilibrio para comenzar el desmantelamiento
de la infraestructura existente y se proyecta su inicio de construcción en el mes de
febrero de 2025. El propósito de nuestra iniciativa es convertir a Nativa en un
referente nacional en sostenibilidad, productividad y gestión, para ello plantemos
dos intervenciones que permitirán dinamizar las áreas del proyecto optimizando su
configuración espacial y funcional para responder a las necesidades de la
comunidad del proyecto y los barrios aledaños.
Para ello el espacio comunal 3 del proyecto en donde se planteaba un gimnasio
comunal de 3 pisos será optimizado de tal manera que pueda ser flexible en su
uso y de igual forma permita la productividad en su interior ayudando a que este
proyecto logre ser autosostenible en el tiempo. Así mismo le daremos otra
concepción al borde urbano del proyecto y modificaremos algunas unidades
habitacionales y las fachadas del primer piso para que puedan ser flexibles,
productivas y tener una interacción con el exterior del proyecto.
Todos estos cambios se complementarán con diferentes modelos de gestión, los
cuales se pensaron de tal manera que sean aplicables a un bajo costo para no
afectar el modelo de negocio establecido, que sean implementables fácilmente,
que sean perdurables en el tiempo y beneficien a todos los Stakeholders del
proyecto pues se iniciará con la caracterización e involucramiento de
compradores, constructores, promotores y financiadores del proyecto.

3. CONTEXTO
El Proyecto de interés social Nativa, es la segunda propuesta inmobiliaria
independiente del macroproyecto Parque de las Américas, se encuentra ubicado
en la localidad de Puente Aranda entre la avenida carrera 30, la avenida de las
Américas y la avenida ferrocarril de occidente; surge como una respuesta a la
necesidad de renovar la ciudad, Nativa es una apuesta que integra la innovación,
sostenibilidad y calidad de vida en un solo lugar, éste desarrollo inmobiliario hace
parte del plan parcial "Triángulo de Bavaria". Su localización permite gozar de una
excelente proximidad a puntos estratégicos de la ciudad como lo son el centro
administrativo distrital CAD, Hospital Universitario, Clínica Méderi, Corferias,
Centro urbano Antonio Nariño, Plaza de la hoja, Mallplaza, Paloquemao, Colegio
distrital Rep. de Venezuela, fiscalía general de la nación, Jumbo cra30, entre otros
servicios. Dentro de la proyección del plan parcial triangulo de Bavaria, el proyecto
Nativa es un modelo ejemplar de desarrollo urbano que respeta y potencia las
dinámicas sociales, culturales y económicas del área.

El "Triángulo de Bavaria", surge como resultado de la articulación de empresas

públicas y privadas, que deciden aunar esfuerzos, con el fin de desarrollar un plan
parcial ambicioso que, mediante la renovación urbana revitalizará una zona de
gran importancia para quienes viven en Bogotá y para el territorio en general, es
una inversión importante que impulsará la creación de un entorno urbano más
vibrante y conectado con la infraestructura existente a nivel ciudad.

El plan parcial, fue planteado de tal modo que promueve la integración de diversos
usos de suelo como vivienda, dotacionales públicos, servicios personales,
empresariales, comercio de alto y bajo impacto, además de esto, plantea un
desarrollo y una actualización a la infraestructura pública existente. Todo lo
anterior es resultado de un proceso de formulación y desarrollo que se reglamentó
mediante los decretos 441 de 2016 y el 348 de 2022 en los cuales se oficializan y
consignan todos los objetivos propuestos, además de las características y
responsabilidades que se tendrán al desarrollar esta zona de la ciudad.

En este contexto, el Proyecto Nativa es una propuesta que busca no solo construir
viviendas, si no aprovechar el replanteamiento de ciudad en torno a la renovación
urbana de espacios de alto interés, espacios que en un principio se desarrollaron
como sectores industriales, desplazando los espacios residenciales a las periferias
de la ciudad. Con este gran planteamiento se busca crear un entorno donde la
comunidad que habitará los proyectos pertenecientes a “Parque de las Américas”
y los barrios aledaños que componen el sector se desarrollen plenamente,
sacando provecho de los beneficios ofrecidos por la ciudad en este sector y
proyectando el desarrollo de una ciudad organizada, estética y funcional. Facilitará
el acceso a todos los bienes y servicios, y nos acercará a el planteamiento de
“Ville du quart d´heure” tal como lo expresa el urbanista Carlos Moreno. Esa
ciudad que permite suplir las necesidades básicas e indispensables del diario vivir,
trayendo consigo bienestar integral. Este es el planteamiento central de Nativa, un
proyecto que busca implementar de manera limitada la mixtura de usos y el buen
manejo de los espacios a través de la arquitectura, el urbanismo y el desarrollo de
una comunidad que propende al desarrollo y bienestar integral no solo de sus
habitantes, si no de la capital.

Nativa, se localiza en la manzana 8 dentro de la distribución urbanística aprobada

en el plan parcial, ocupando un área útil representativa correspondiente a 9.804,29
m2 aproximadamente. Abarca un desarrollo inmobiliario integral, con 1.322
viviendas de interés social de renovación urbana y 394 viviendas de interés social,
para un total de 1716 unidades habitacionales, que se categorizan como ya lo
mencionamos por su tratamiento en el suelo asignado en unidades VIS y de
renovación urbana, con áreas construidas entre los 31 hasta 38 m2
aproximadamente, divididas en 3 tipologías y distribuidas en 6 torres entre 26 y 28
pisos, además cuenta con 5.398 m2 de equipamiento comunal construido, 294
parqueaderos, 858 bicicleteros, 120 m2 de comercio, 1.404,92 m2 de zona verde y
propiedades de usos residenciales y comerciales, siendo un proyecto de uso
mixto destacado en el sector y en la ciudad.

Es un proyecto que no contempla cerramiento físico, sin embargo, las mismas

torres y edificios comunales delimitan la permeabilidad y accesibilidad
convirtiéndolo de cierto modo en un proyecto hermético y limitando la interacción
de los habitantes con el exterior, además de esto sesgando la actividad a escala
barrial, puesto que solo el 21% del perímetro es decir 86,15 ml de 416 metros
lineales que tiene el proyecto en su perímetro permiten un borde activo y la
interacción entre la escala intermedia y la escala de ciudad.

Es aquí donde queremos hacer énfasis; aunque la localización del proyecto es

excelente y considera la cercanía de los servicios esenciales para el desarrollo de
una comunidad, consideramos que no tener un acceso directo con el entorno,
limita la interacción de la comunidad y cohíbe la creación de espacios o
agrupaciones que propenden al desarrollo de la sociedad en sí, limitando la
adaptación de la población aledaña que no puede hacerse parte del desarrollo
inmobiliario y social que se implanta con ésta renovación urbana, es por esto que
nuestro planteamiento, toma como uno de los referentes al proyecto dortheavej
residence, diseñado por el estudio de arquitectura BIG, el cual desarrolla la idea
de la interacción entre el espacio interno y externo permitiendo que la comunidad
tenga acceso sin restricciones al desarrollo urbano y arquitectónico, teniendo
como inspiración dicho proyecto, surge el planteamiento de habilitar de manera
consensuada la fachada del proyecto, permitiendo la interacción de la comunidad
con los demás y el entorno.

La propuesta se basa en el replanteamiento de las áreas comunales que

representan un área importante en el proyecto y buscan complementar la
construcción de comunidad, el desarrollo personal y productivo de los residentes
del proyecto, pues al contar con 3 tipologías de vivienda y con un área limitada en
la unidad residencial (T1: 31m2, T2:6m2, T3: 38m2) se restringe en cierta medida
la flexibilidad y perfectibilidad de los espacios privados, condicionando de igual
forma la posibilidad que tienen las familias de generar ideas que permitan tener a
futuro negocios productivos e inclusive seguir con sus propios emprendimientos o
simplemente formar integrarse en la sociedad. (ANEXO 2)
Actualmente se han vendido 323 apartamentos, 155 VIS y 168 VISRU, siendo el
género femenino el mayor adquiriente de las unidades residenciales,
representados por el 57 % de las compras y el 43 % pertenece al género
masculino; el estado civil predominante es soltero (a), pues corresponde al 78 %
de los compradores, hay diversidad en los ingresos de los compradores, pues el
44 % corresponden a categoría A (entre 1 y 2 SMMLV), el 29 % a categoría B
(entre 2 y 4 SMMLV) y el 27 % a categoría C (superior a 4 SMMLV). De los
compradores de vivienda VIS se evidencia que la mayoría de los compradore
trabajan en entidades distritales o en la caja de compensación y las edades de los
compradores se divide en 22.8% para menores de 25 años, 20.2% entre 26 y 30
años, 25.7% entre 31 y 40 años, 17.9% entre 41 y 50 años, 10.7% entre 51 y 60
años y 2.6% en mayores de 61 años. (ANEXO 3)

En cuanto a su configuración estructural se evidencia que las 6 torres de vivienda

se desarrollaran mediante un sistema industrializado mientras que los espacios
comunales se distribuyen en 4 torres de sistema convencional en donde podremos
encontrar en la Torre comunal 1 un Espacio transitable y conexión con APAUP;
Torre comunal 2 el Lobby y acceso principal, espacios de coworking y un Sports
Bar; Torre comunal 3 los parqueaderos, bicicleteros, Crossfit, gimnasio, Zumba y
una, terraza transitable; Torre comunal 4 el Lobby auxiliar, salón comunal y el
salón de niños. (Tabla 1)
Con esta configuración arquitectónica y con el ritmo de ventas que se ha sostenido
durante estos 8 meses y si tenemos en cuenta la situación actual del sector de la
construcción en donde según Camacol se reporta una caída en las ventas del
último año de alrededor del 21% en proyectos VIS (TABLA 2) se puede concluir
que Nativa es un proyecto muy atractivo por su ubicación y configuración. Sin
embargo, es un proyecto que puede transformarse y mejorarse para convertirse
en un referente nacional en sostenibilidad, productividad y gestión y a esto es a lo
que le apuntamos en este proyecto académico.

Al analizar el estado actual del proyecto encontramos que tiene fortalezas a la

hora de transformarse en el proyecto referente que esperamos desarrollar, una
ventaja es que se encuentra en su etapa de ventas y coordinación de diseños y su
inicio está proyectado para el mes de febrero del 2025 posterior a toda la etapa de
desmantelamiento que se tiene que llevar a cabo en las edificaciones construidas
hoy en el lote. De esta forma se permite su perfectibilidad sin impactar de manera
considerable las líneas base del proyecto pues por su estado actual en el ciclo de
vida del proyecto y de acuerdo con la gráfica propuesta por MacLeamy Patrick.
(ANEXO 5),

De acuerdo con esta gráfica y teniendo en cuenta las condiciones actuales del
proyecto se provee que el impacto y costo de los cambios en el proyecto se
pueden controlar con el plan de negocio establecido a hoy. Haciendo de este
instante en el tiempo el momento preciso para intervenir estratégicamente el
proyecto para entender y atender a profundidad las necesidades específicas de
los residentes del proyecto y del plan parcial.
4. ACCIONES DE PROPUESTA

4.1 Acción propuesta, ACTIVAR Y POTENCIAR EL BLOQUE COMUNAL 3

Para comprender esta estrategia, es importante poner en consideración que el

proyecto contempla para su desarrollo 4 edificios comunales en donde se reparten
y definen los ammenities del proyecto como el coworking, sports bar, salón
comunal, salón de niños, gimnasio, parqueaderos y bicicleteros y que el proyecto
actualmente contempla un único espacio comercial de aproximadamente 120 m2
de comercio.
Teniendo en cuenta lo anterior y por la definición previa de estos espacios por
parte del constructor, se limita el aprovechamiento del espacio para incluir usos
adicionales que los compradores del proyecto pueden llegar a requerir.

Adicionalmente, en esta configuración no se consideraron suficientes espacios

para que los residentes y su comunidad puedan ser productivos y en
concordancia, que el proyecto sea auto sostenible. También, los espacios de
interacción en este edificio están determinados únicamente para los residentes
que son deportistas y por tanto este edificio no contribuye a que toda la comunidad
del proyecto interactúe, tengan buena convivencia y se dificulte su unificación y
creación de redes articuladas que posteriormente se verán reflejadas en procesos
colectivos liderados por la comunidad dentro del proyecto.

Con lo anterior el edificio comunal 3, presenta algunos beneficios pues contempla

una estructura de 6 niveles y un semisótano en sistema convencional, el cual es
conformado por columnas, vigas y losas aligeradas, lo que permite una
adecuación espacial más sencilla con respecto a otros sistemas estructurales,
adicionalmente contempla una fachada en mampostería, vidrio y estructuras
metálicas, contribuyendo el ingreso de luz y ventilación natural, como también
contempla unos balcones y una cubierta transitable que garantizan la interacción
con el exterior haciendo de este edificio una buena opción para ser modificado.
(ANEXO 6)

Si se revisa su distribución arquitectónica, este edificio contempla en el

semisótano y en el primer piso 3.253 m2 de área destinada para parqueaderos,
en el piso dos un área de 1.151m2 destinada a bicicleteros, en el piso 3 un área
de 554m2 destinada a el primer espacio del centro deportivo multinivel para la
práctica de Crossfit, en el piso 4 un área de 489m2 destinada como espacio para
el gimnasio, el piso 5 con un área de 542 m2 es destinado para la práctica de
zumba y una cubierta transitable de 542 m2 que se proyecta como espacio social.

Evidenciamos que los pisos destinados al centro deportivo multinivel se pudiesen

modificar teniendo en cuenta que a menos de 1km se encuentra uno de los
gimnasios más grandes de la cadena SMART FIT la cual tiene una alianza
estratégica con Compensar en donde los costos de afiliación se reducen
considerablemente y que por tanto no se requeriría un espacio de la magnitud que
se contempla inicialmente.

Para ello y dado que afortunadamente estos espacios no cuentan con limitaciones
espaciales como muros o divisiones permanentes y teniendo en cuenta que la
estructura es convencional, se puede aprovechar la etapa de coordinación de
diseños, para generar algunos cambios en la destinación y uso de estos pisos
pues en primera medida no afectan el inicio o la correcta construcción del proyecto
y seguramente como se mencionó anteriormente traería grandes beneficios a los
residentes del proyecto, Compensar podría cumplir su propósito superior de
contribuir a la prosperidad colectiva llevando su plataforma de servicios y al
constructor Ingeurbe podría alcanzar su propósito organizacional al desarrollar un
proyecto innovador y sostenible en el tiempo que generara equidad y felicidad a
sus residentes.

Acción propuesta, edificio comunal 3 (piso 3 - Lavandería)

Modificar el área el tercer piso (554m2), incluyendo una lavandería

comunal de 85m2, donde inicialmente se establecería un convenio de
operación con la empresa lavaseco moderno en donde alquilan lavadoras
secadoras industriales, para que los propietarios laven sus pertenencias
mediante la recarga de una tarjeta inteligente, flexibilizando los espacios
destinados para ello en las unidades privadas y permitiéndole a la
copropiedad pagar el alquiler de estas, de igual forma este modelo de
negocio permite que la copropiedad pueda ahorrar para pagar estos
equipos en forma de comodato, previendo a futuro un ingreso adicional a la
copropiedad.

GESTION

Esta gestión se iniciaría con la proyección y construcción de redes

eléctricas e hidráulicas por parte del constructor y el equipo técnico de
vivienda de Compensar y una vez el espacio esté listo el contratista
instalaría los equipos, posteriormente en el momento de entrega a
propietario el proveedor realizaría capacitaciones sobre el funcionamiento
de los equipos y posteriormente cada propietario se encargaría de hacer
uso del espacio, el mantenimiento estaría a cargo de la administración y la
empresa lavaseco moderno(proveedor).

Acción propuesta, edificio comunal 3 (piso 3- cafetería)

 Destinar una cafetería de 150 m2 la cual puede usarse como espacio de
socialización y coworking ampliando el borde activo y previendo a la
comunidad del proyecto de un espacio de socialización y esparcimiento.

GESTION

La gestión de este espacio iniciaría con la proyección y construcción de

redes eléctricas e hidráulicas por parte del constructor y el equipo técnico
de vivienda de Compensar y postulando este espacio como local de la
empresa (Tostao) y demostrando que las 1716 familias que habitaran el
proyecto podrían ser clientes potencial de esta empresa (Tostao),
posteriormente la empresa (Tostao) entraría a realizar las adecuaciones
correspondientes al espacio y entraría en operación una vez el proyecto
comience con la entrega a propietarios. El canon de arrendamiento lo
usaría la administración para la operación del proyecto.

Acción propuesta, edificio comunal 3 (piso 3- Mercado temporal)

Plantear un área de 95 m2 como mercado temporal con emprendedores

que han recibido formación en los distintos ejes desde el acompañamiento
del equipo de desarrollo social comunitario, de los distintos proyectos
desarrollados por Compensar, donde pueden dar a conocer sus distintos
productos y servicios, fuera de sus proyectos, lo que hace que sean una
oportunidad de sostenibilidad. El equipo de desarrollo social comunitario
identificaría emprendedores del proyecto que se quieran sumar al proceso
formativo y al ofrecer sus productos y servicios podrán mover la economía
al interior y al exterior del proyecto.

GESTION

Esta gestión iniciaría desde el inicio de ventas donde el equipo de

desarrollo social comunitario podría identificar los posibles emprendedores
(sin importar el nivel etario en el que se encuentre) que quieran iniciar sus
procesos de formación, con la articulación de la universidad compensar
quien seria quien realizaría el proceso formativo de nuestros afiliados en
términos de emprendimiento, otra red con que no podemos articular es con
el SENA quien ofrece procesados formativos en el área de mercadeo y
costos, entendiendo que es posible que estos procesos formativos se
puedan llevar acabo de manera virtual o presencial, así mismo con el
administrador del conjunto se concertaran los espacio para dichas
actividades.
Acción propuesta, edificio comunal 3 (piso 4 - Ludoteca)

1. Modificar el área del cuarto piso (489 m2), incluyendo 85 m2 como espacio
destinado a una ludoteca, buscando genera espacios de lectura familiar e
individual esto para fortalecer los espacios familiares, educativos y
culturales, aprovechando los espacios dotacionales para toda la población
del proyecto.

GESTION

La gestión inicial para este espacio se realizaría desde una convocatoria

previa, realizada por el equipo social de Compensar quien con apoyo de la
administración podrían obtener datos de los propietarios para realizar la
invitación a través de WhatsApp de la donación de libros y juegos de mesa,
donde en primera instancia se trabajaría con el equipo de desarrollo social
comunitario en articulación con la biblioteca de Compensar, aprovechando
los espacios dotacionales para toda la población del proyecto. Finalmente,
después de generar conciencia de este espacio a los copropietarios junto
con la administración serian quienes se encarguen del espacio.

Acción propuesta, edificio comunal 3 (piso 4 - Taller)

Incluir un taller de 95 m2, este espacio estaría destinado a la comunidad

quien quiera capacitarse en los distintos programas que Compensar maneja
 desde su plataforma de bienestar ofreciendo su oferta educativa como
cursos (manualidades, música, cocina).

GESTION

El equipo de desarrollo social comunitario ofrece capacitaciones con el fin

de apoyar a los residentes del proyecto, en la formación de los distintos ejes
(propiedad horizontal, liderazgo, bienestar financiero, emprendimiento)
garantizando la construcción de comunidad del proyecto Nativa, así mismo
el equipo social se articularia con la fundación niño Jesús para la
realización de talleres creativos para los niños entre los (5-14 años) del
proyecto, encaminado al manejo de los tiempos libre de los niños y jóvenes,
con el fin de disminuir el uso de las redes y aumentar la interacción entre
los mismo, esto con una planeación previa desde la caracterización inicial
que realiza el equipo social en la entrega de cada inmueble, de esta manera
se identifica la población y la necesidad del programa. De igual forma
cuando estos espacios no se usen como lugar de capacitación la
administración junto con los residentes emprendedores administrarían este
espacio para usarse como sede operativa de algunos emprendimientos
promoviendo la productividad y sostenibilidad al interior del proyectode esta
manera y con los emprendimientos detectados se puede realizar una
articulación con alcaldía local para invitaciones a ferias locales permitiendo
a los emprendedores dar a conocer sus productos y aportando a la
sostenibilidad.

Acción propuesta, edificio comunal 3 (piso 4 - Veterinaria)

Se destinará un espacio de 45 m2, donde una empresa veterinaria afiliada a

la caja pueda poner una sede en el proyecto, esto teniendo en cuenta las
estadísticas del DANE en donde el 67% de los hogares del país tienen al
menos una mascota, de esta forma la veterinaria se convertiría en el lugar
de atención y cuidado de las mascotas de los residentes del proyecto de
otro modo podrán encontrar comida e implementos para sus animales de
compañía.

GESTION

Esta gestión iniciaría con el acercamiento del equipo social a las empresas
veterinarias afiliadas a la caja para ofrecer el espacio, posteriormente se
establecerían acuerdos de servicio en donde se acordaría junto con la
administración el canon de arrendamiento, esta empresa comenzaría con la
adecuación del espacio y comenzaría a operar con el inicio de las entregas
de los apartamentos. De manera conjunta esta empresa y Desarrollo social
 comunitario se podrían implementar ciclos de capacitación para el cuidado y
tenencia responsable de animales de compañía con el acompañamiento de
la ingeniera Ambiental, el canon de arrendamiento serviría para que la
administración use estos recursos para la operación y mejora del proyecto.

Acción propuesta, edificio comunal 3 (piso 5 – Gimnasio – salón grupal)

Modificar la destinación del quinto piso (542 m2) los que inicialmente se
contemplaron como espacio para practicar Zumba, sin embargo, este
espacio se adecuaría para tener un gimnasio con 245 m2 como zona de
fuerza y con 85m2 como salón grupal donde se podrán practicar diferentes
disciplinas como zumba, crossfit, pilates, yoga, entre otros.

GESTION

su dotación inicial contemplaría los equipos e implementos establecidos

inicialmente por el constructor y con los recursos obtenidos por las rentas
de espacios como la veterinaria y la cafetería, la administración pudiese
paulatinamente completar la dotación del gimnasio con equipos de fuerza.
La operación de este gimnasio estaría a cargo de la administración del
conjunto y habilitado para los residentes de la copropiedad. Se contempla el
apoyo del equipo social de Compensar y como estrategia de apropiación
del espacio se sugiere realizar articulaciones con el DIRD, la alcaldía local y
Compensar (deportes) para recibir un acompañamiento deportivo, dándole
el uso apropiado a este espacio, que permite se generen redes de apoyo y
de tejido social.
Piso 5 original

Piso 5 modificado

4.2 Acción propuesta, DINAMIZACION DEL BORDE HABITACIONAL

En el diseño planteado actualmente el borde del proyecto se cierra a la

ciudad debido a la implantación de la agrupación de vivienda donde a pesar
de no contemplar un cerramiento los mismos edificios hacen las veces de
limite y la función de las construcciones responde netamente a la
habitabilidad en tres tipologías de apartamentos predefinidas sin tener en
cuenta las características de los futuros residentes, sumado a esto el
tratamiento de fachadas en piso 1 es idéntico al de pisos superiores con
muros estructurales en concreto y mamposterías de antepechos de un
metro en habitaciones lo cual dificulta la relación espacial entre las
viviendas y la calle.
Contrario a este modelo enmarcado en el contexto internacional se
encuentra el proyecto R-50 Cohousing, el cual se implanta en su entorno de
una forma mimética donde el edificio se levanta en la zona central del frente
del lote y su escala mantiene la morfología del barrio propio de los años
sesenta en el que se ubica, el edificio permite mantener las conexiones de
la vecindad gracias al jardín urbano que lo rodea como espacio de
transición y de permanencia a su vez, un ejemplo a emular que puede ser
aplicable a nuestro contexto local en un nuevo desarrollo urbano como el
del triángulo de Bavaria.
 1.3 Planta urbana proyecto Nativa
1.4 Planta urbana proyecto R-50 CoHousing

Fuente: Evaluación de proyectos Compensar - Fuente: https://heidevonbeckerath.com/single/r50.

Observatorio de vivienda – Uniandes.

Actualmente Nativa se encuentra en proceso de ventas, momento que se

encuentra propicio para generar la acción de cambio del borde a partir de la
identificación de las familias con prospectos comerciales y productivos que han
adquirido sus viviendas en primeros pisos y corresponden a la tipología 1 de
apartamentos del proyecto.

Se ha encontrado en las tipologías T1 de los primeros pisos del proyecto una

oportunidad de intervención de estos modelos habitacionales que permite generar
un espacio productivo-comercial hacia el frente y el interior del proyecto
transformando la habitación principal en un espacio de relación con el exterior de
carácter productivo sin afectar la calidad de habitabilidad de las familias,
planteando la zona social como un espacio versátil en el que se implementara un
mobiliario adaptativo que permitirá convertir la zona social en habitación acorde a
la necesidad puntual del usuario para núcleos familiares de una y dos personas.
ESTADO ACTUAL DE TIPOLOGIAS T1 EN PRIMEROS PISOS (31m2)

Fuente: Presentación salida a ventas Compensar.

PROPUESTA DE CAMBIO EN TIPOLOGIAS T1 EN PRIMEROS PISOS (31m2)

 Propuesta de mobiliario para zona social - Habitación

GESTION

El proceso de cambio inicia de inmediato a partir de la socialización del programa

de emprendimiento y comercio a los compradores de las tipologías 1 de
apartamentos de primeros pisos por parte del componente de desarrollo social
comunitario de Compensar. Desde el área de financiamiento de Compensar se
garantizará que el valor inicial de los inmuebles se mantenga sin afectar el modelo
de negocio establecido inicialmente, esto facilita la intervención mínima que se
debe hacer en las unidades donde solo se reemplaza el antepecho en
mampostería de la ventana de la habitación principal por una puerta corrediza,
adicional a esto se plantea el enchape de piso de la habitación y un andén
adaptado a la topografía del lote que conecte con los andenes planteados en el
diseño inicial.

Garantizado el valor inicial a los compradores desde el equipo técnico de

Compensar se planteará la solución arquitectónica para las modificaciones en
fachadas de las torres y en andenes, en trabajo conjunto con Ingeurbe ente
constructor se ejecutarán las adecuaciones planteadas, la constructora como
ejecutor y Compensar equipo técnico como entidad supervisora. Los desembolsos
de recursos necesarios para las adecuaciones planteadas los otorgara el área de
subsidios de Compensar producto de los remanentes de utilidades anuales de la
caja de compensación por su ejercicio como desarrollador de vivienda nueva;
puntualmente se plantea la adjudicación de estos recursos desde el área de
Proyectos Especiales de la gerencia de vivienda de la caja donde a partir del
programa existente A la Obra se postularan los compradores de las doce unidades
para ser beneficiarios y ejecutar las modificaciones planteadas que responden
netamente a necesidades de acabados de obra blanca.

Con el fin de garantizar la adecuada proyección en el tiempo de estas unidades

habitacionales productivas en el borde del proyecto se trabajará de manera
conjunta con los espacios productivos desarrollados en el bloque comunal con el
fin de que se sustenten de manera aleatoria manteniendo el flujo de procesos
productivos y dinámicas comerciales

5. MEDICION DE CAMBIO

La evolución y el éxito de las dos acciones propuestas se medirá a partir de los

indicadores existentes en la evaluación de calidad del proyecto realizada por el
Observatorio de Vivienda de la Universidad de los Andes evidenciados a
continuación:

6. LIMITACIONES Y PROYECCIONES

Limitaciones:
o Costos y presupuestos: Se pueden presentar ajustes a los costos y
presupuestos disponibles, lo que puede limitar la cantidad de
recursos en determinadas fases del proyecto.
o Regulación y normatividad: cumplir con las regulaciones locales y
normativas de construcción puede requerir cambios en el diseño o
procesos constructivos, aplicar cambios al plan de desarrollo inicial
puede contraer pleitos de carácter judicial para el proyecto.
o Gestión de Riesgo: Asegurar que no se generen riesgos en el
cambio de usos de los espacios puede limitar la flexibilidad en la
toma de decisiones
 o Control de calidad: Se deben implementar nuevos sistemas de
control y calidad lo que puede implicar tiempos adicionales para
revisiones y ajustes
o Disponibilidad del financiamiento: Los cambios en el plan de
desarrollo inicial puede afectar la disponibilidad y costo del
financiamiento
Proyecciones:
 Sostenibilidad: incorporar conceptos de sostenibilidad en beneficio de la
comunidad aumenta el atractivo del proyecto y su valor a largo plazo
 Satisfacción del Cliente: El buen manejo de las relaciones con el usuario
final aumenta la reputación y confianza en el proyecto.
 Diversificación de la inversión: Ampliar la perspectiva en la
diversificación de espacios que impacten de manera significativa en los
residentes aumenta las oportunidades de crecimiento y rendimientos del
capital al largo plazo.
 Colaboración estratégica: Establecer alianzas con otros actores abre
nuevas vías de financiamiento y desarrollo.

7. BIBLIOGRAFÍA
- Rejalopolis. Ciudad de fronteras, Cap.1 Las agrupaciones cerradas de
vivienda en Bogotá. Fernando de la Carrera. 2023.
- Soft City – Building Blocks. David Sim. 2019
- Revisar y repensar el habitar contemporáneo. Zaida Muxxi Martínez. 2010

8. ANEXOS
TABLA 1
TORRE
PISO 01 192,01
COMUNAL 1
PISO 01 (LOBBY PRINCIPAL) 249,23
PISO 02 (COWORKING) 219,17
TORRE
PISO 03 (COWORKING) 248,19
COMUNAL 2
PISO 04 (SPORTS BAR) 249,41
TOTAL 966
TORRE PISO 02 (BICICLETEROS) 770,35
COMUNAL 3 PISO 03 (CROSSFIT) 554,45
 PISO 04 (GIMNASIO) 489,57
PISO 05 (ZUMBA) 542,74
CUBIERTA (BAÑOS y terraza transitable) 31,38
TOTAL 2388,49
PISO 01 (LOBBY AUXILIAR) 64,18
TORRE
PISO 02 (SALON COMUNAL) 253,89
COMUNAL 4
PISO 03 (SALON DE NIÑOS) 119,1
TOTAL 437,17

ANEXO 2

ANEXO 3
 TABLA 2

https://compensar-my.sharepoint.com/:w:/r/personal/dbverbelv_compensar_co
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ANEXO 5
ANEXO 6