ALQUILERES

PASOS PARA LA DETERMINACIÓN DEL CORRECTO

PRECIO EN EL ALQUILER DE UN INMUEBLE.
CONCEPTO
El término se utiliza para dar nombre a la acción y efecto de alquilar,
y al precio al que se estima por esto.

El verbo alquilar, por su parte, consiste en pagar una suma convenida
entre las partes para hacer uso de un inmueble durante un periodo
de tiempo. Esta práctica suele estar regida por un contrato de
arrendamiento, que impone derechos y obligaciones a ambas partes.
CONTRATO
El contrato de alquiler o arrendamiento obliga al arrendador a
transferir de forma temporal el uso de un inmueble al arrendatario ,
quien se obliga a pagar un cierto precio por ese uso.

Este precio puede ser abonado de manera periódica (por ejemplo,

mensual), con lo que se constituye como una renta.

Otra alternativa es que el precio sea abonado de una única vez, ya sea
al comienzo o al final del alquiler.
CONTRATO

También es posible que el precio no se pague en dinero, sino en especies.


Esta modalidad es común cuando lo que se alquila es un campo o una
finca, y el arrendatario paga con los cultivos o productos que obtiene a
partir de la explotación de la cosa arrendada.


El arrendador está en condiciones de exigir la finalización del contrato
ante la falta de pago del alquiler, el uso de la cosa arrendada en
contravención al convenido o los daños graves que el arrendatario pudiera
causar a lo arrendado
DETERMINACIÓN DEL VALOR PARA EL
ALQUILER DE UN INMUEBLE
 Asignar un valor de alquiler a un inmueble, que no corresponda
al mercado, implica riesgos como el de disminuir la
rentabilidad, retardar el cierre de un negocio o lo que es peor, no
conseguir jamás un cliente.

 Lo ideal es contratar los servicios de un avaluador profesional

para determinar el precio del arriendo y obtener asesoría al
respecto.

 Sin embargo, si los propietarios deciden hacerlo por su cuenta

deben seguir los siguientes pasos:
FICHA TÉCNICA
a.       Tipo de inmueble
b.       Vetustez (años de construido)
c.       Área
d.       Estrato
e.       Piso en el que queda
f.        Número de baños
g.       Número de parqueaderos
h.       Edificio inteligente (oficinas)
i.         Altura (bodega)
j.         Número de líneas telefónicas
k.       Estado de conservación*: a. Excelente, b. Bueno, c.
Regular, d. Malo, e. Pésimo
METODO DE TRABAJO
Llame a averiguar por los inmuebles que estén en arriendo en la misma
zona. Pregunte los datos de su ficha y escríbalos.
Para esta tarea, tenga en cuenta aquellos con avisos en las ventanas, los
publicados en clasificados de periódicos y aquellos de una inmobiliaria.
Para que su cálculo sea lo más cercano a la realidad, la muestra tomada no
debe ser inferior a 20 inmuebles.
Luego, comience a clasificar las propiedades y seleccione aquellas que
tengan las características más se parecidas a la suya.
Divida el precio de cada una por su área y así obtendrá el valor por metro
cuadrado.
Después sume los precios obtenidos y divídalos por el número de
propiedades usadas en este ejercicio.
El resultado obtenido le servirá como referencia para decidir el precio de
alquiler de su inmueble.
ESTADO DE CONSERVACIÓN
Excelente: Como nuevo. No necesita reparaciones; pintura, baños, pisos,
cocina, clósets y acabados en perfecto estado.

Bueno: deben hacerse pequeños arreglos en pintura, tomacorrientes,

interruptores, baños, pisos u otros acabados.

Regular: Habitable, pero se requieren reparaciones importantes en

pintura, pisos, clósets y/o cocinas.

Malo: No habitable de inmediato: problemas goteras, fisuras, etc.

Pésimo: No habitable.
TOPES PARA EL PRECIO DEL ALQUILER DE
UN INMUEBLE

Actualmente, el Articulo 17 de la Ley de Inquilinato

(2013) establece el límite máximo para el canon de
arrendamiento. La norma dice que la renta de un
inmueble no podrá exceder de la doceava parte del 10%
del avalúo comercial que conste en el catastro
municipal y de los impuestos municipales que
gravaren a la propiedad urbana.
EJEMPLO
Un inmueble de cuatro pisos cuesta USD 120 000. Eso
significa que cada departamento costaría USD 30 000.
De esa cifra, el 10% del avalúo: $ 3.000, dividido para
12, nos daría el precio del canon de arrendamiento:
USD 250 de ese apartamento cada mes .
Quien pretenda cobrar mas allá de lo que determina el
artículo 17 estaría sujeto a una sanción económica, sin
perjuicio de que el arrendatario pueda demandar la
devolución de lo cobrado en exceso a más de reconocer
el interés legal.
GARANTIA PARA EL ALQUILER
Determinar que la garantía se exigirá solamente
cuando al arriendo supere el 50% de la remuneración
básica del trabajador en general. Es decir cuando el
canon pase de USD 170. Solamente ahí se podrá
determinar, máximo, dos cánones como garantía. Este
valor ya no va a manos del propietario sino a una
cuenta del Banco Nacional de Fomento para
precautelar el dinero que corresponde al inquilino
como garantía y también para garantizar los derechos
del propietario.
DEVOLUCIÓN DE LA GARANTIA
Culminado el contrato de arrendamiento, si las partes
ven que todo está en regla se acercan, hacen un escrito
pequeño al funcionario de la oficina de registros y ahí se
le plantean que le devuelva la garantía. Solo si el
propietario se da cuenta que hay daño por negligencia,
omisión, dejadez o irresponsabilidad del inquilino tiene
el derecho para acudir ante el juez de inquilinato quien,
a través de un proceso sumarísimo, que no iría más de
30 días, con una audiencia, una inspección y un perito
que determinará el valor de los daños, que se hará
efectivo con el monto de la garantía.
INSCRIPCIÓN DEL CONTRATO
Con la aprobación de las reformas a la Ley de
Inquilinato los Municipios regularán  las condiciones
del arrendamiento. El proyecto de ley, que aún espera
el veto del Ejecutivo, dispone la creación de una
Oficina de Registro de Arrendamientos que inscriba
los contratos de arrendamiento y custodie el monto
establecido como garantía por el uso del
inmueble.          
DATOS
Art. 16 Inscripción del contrato: Los arrendadores deberán registrar el contrato
dentro de los 30 días posteriores a la celebración. Si lo hicieran después de este
tiempo deberán pagar una multa del 10% de la cuota mensual del arriendo.    
Art. 14 Sanción por cuotas excesivas: La oficina de registro fijará el precio
máximo del arriendo de los inmuebles y emitirá un certificado con el costo a los
arrendadores. La multa para quienes cobren valores excesivos será impuesta por
los jueces de Inquilinato.  
Art. 17 Causales de terminación del contrato: Se podrá dar por terminado
cuando el inquilino no pague más de dos meses de arriendo. Cuando haya peligro
de destrucción del edificio. Cuando el arrendatario haga escándalo, entre otros.
Art. 18 Desahucio por cambio de dueño: La venta del inmueble a otra persona
provoca que inmediatamente se desahucie a los inquilinos, por esto el arrendador
deberá notificar con 30 días de anticipación la venta. El inquilino tendrá hasta 90
días para desocupar el predio.
MODELO DE CONTRATO
CONCEPTO DE CLAUSULA
En el ámbito del Derecho, en un contexto comercial, entre
otros, una cláusula resulta ser cada una de las
disposiciones o condiciones de un contrato, de una ley,
de un tratado, entre otros documentos.
En tanto, estas cláusulas que en estos textos figuran son de
Estricta observación y por ello, en el caso de contrariar
alguna
o varias de estas, seguramente, se desencadenará un castigo
para quien falte a las mismas.
MODELO DEL CONTRATO
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
 
 
Entre las siguientes partes: Sra. Acacia Nadina Decker de Miranda en calidad de
arrendadora, y el Dr. Jaime Bedon Lopez en calidad de arrendataria; celebran el
presente contrato, al tenor de las siguientes cláusulas:
 
PRIMERA: DE LA COSA ARRENDADA.- El inmueble materia de este contrato es un
departamento primer piso alto ubicado en la ciudadela Urdesa Norte Calle Cuarta No.
122 entre Avenidas Tercera y Cuarta, el mismo que está compuesto por: sala, comedor,
cocina , 3 dormitorios, sala de estar, 2 baños completos, dormitorio y baño para servicio
doméstico, lavandería, garaje. Cuenta además con todas las instalaciones y servicios de
agua potable, instalaciones eléctricas de 110 y 220 voltios, bomba y tanque de presión,
cisterna, plafones en los dormitorios y una lámpara-ventilador de tumbado en la sala de
estar.
 
MODELO DEL CONTRATO
SEGUNDO: DESTINO DE LA COSA ARRENDADA.- El inmueble
materia de este arrendamiento será destinado exclusivamente para
vivienda.
 
TERCERA: CANON DE ARRENDAMIENTO.- El precio a pagarse por el
arrendamiento del inmueble corresponde a la suma de $ 300 ( Trescientos
dólares de los Estados Unidos) mensuales. Los cánones serán pagados
por mensualidades adelantadas durante los primeros cuatro días a partir
de la fecha de suscripción de este contrato; y será depositado en la cuenta
corriente No. 132622-8 del Banco del Pacífico cuyos titulares son: Sra.
Acacia Arce de Décker y/o Bolívar Décker Aguirre . El valor de uso de
electricidad será cancelado por la arrendataria, para lo cual deberá
solicitar el medidor respectivo. Cabe anotar que el cánon de
arrendamiento incluye el consumo del agua.
MODELO DEL CONTRATO
CUARTA: DEL ESTADO Y CONSERVACIÓN.- El inmueble
arrendado así como sus instalaciones, servicios y más elementos
mencionados en la cláusula primera, se encuentran en perfecto
estado de funcionamiento, conforme así declara recibirlo el
arrendatario, obligándose a entregarlas en el mismo estado que
las recibe, o pagar su valor en caso de pérdida o destrucción de
las mismas, siendo su obligación además, el entregar el bien
arrendado íntegramente pintado en los tonos y calidad que los
recibe, o pagar el valor que corresponda a material y mano de
obra por tal concepto. También declara haber recibido en buen
estado de funcionamiento todas y cada una de las cerraduras de
las puertas exteriores y sus respectivas llaves.
MODELO DEL CONTRATO
QUINTA: EL PLAZO.- El plazo improrrogable de este contrato es de un
año que decurrirá desde la fecha de suscripción. Las partes convienen
que, en caso de que con noventa días de anticipación al término del
contrato, llegare a acordarse entre ellas continuar con el arrendamiento,
se suscribirá uno nuevo en las mismas o diferentes condiciones a las
establecidas en este documento.
En el caso de que, la arrendataria tenga que dar por terminado
Anticipadamente el presente contrato, deberá notificar por escrito a la
arrendadora, con 30 días de anticipación a la fecha de la desocupación
efectiva del inmueble. En cuyo caso la arrendataria se obliga a cancelar a
la arrendadora el valor equivalente a un mes de arrendamiento, adicional
al último pago, en calidad de indemnización.
 
MODELO DEL CONTRATO
SEXTA: DE LAS MEJORAS.- La arrendataria no
puede hacer mejoras en el bien sin la previa autorización
escrita y expresa de la arrendadora, y en todo caso, quedará a
beneficio de ésta cualquier mejora que se hiciera, sin derecho
A indemnización de ninguna clase
MODELO DEL CONTRATO
SÉPTIMA: DE LA PROHIBICIÓN DE
SUBARRENDAR Y OTRAS PROHIBICIONES.- Salvo
autorización expresa y escrita de la arrendadora, no
podrá ser subarrendado en todo o parcial el inmueble
materia de este contrato. Los derechos del inquilino no
podrán ser cedidos ni traspasados a terceras personas
por ninguna circunstancia o título. Así mismo no
podrá darle al inmueble arrendado otro uso o destino
que el convenido en este contrato.
MODELO DEL CONTRATO
OCTAVA: DE LAS SANCIONES POR EL INCUMPLIMIENTO.- La
contravención a las estipulaciones de la cláusula precedente, la falta de
pago de dos o más pensiones de arrendamiento y/o del valor de uso
referido en la cláusula tercera de este contrato, la falta de reparación
oportuna de los daños ocasionados, sea en el inmueble propiamente
dicho, en las instalaciones de agua potable, luz eléctrica, servicios
higiénicos y demás elementos mencionados en la cláusula primera de
este instrumento, las algazaras ocasionadas por la parte arrendataria,
provenientes no sólo de su culpa personal sino también por familiares,
dependientes o encargados y la ejecución de obras no autorizadas por la
parte arrendadora, darán derecho a la arrendadora para dar por
terminado este contrato y exigir la desocupación y entrega del inmueble
arrendado, antes de que venza el plazo legal o convencional; sin perjuicio
de las demás causales establecidas en la ley de inquilinato.
MODELO DEL CONTRATO
NOVENA: DE LA GARANTIA.- Suscribe este contrato el Sr.
Fernando Llanos Encalada en calidad de garante del Dr. Jaime
Bedon Lopez, a favor de la Sra. Acacia de Miranda, y deja
constancia que se obliga a todas y cada una de las estipulaciones del
presente contrato y especialmente a responder por el pago del
cánon de arrendamiento y el valor de uso que trata la cláusula
tercera, y por la integridad de las dependencias, instalaciones e
implementos a que se hace referencia en la cláusula primera. Esta
garantía subsistirá por todo el tiempo que el arrendatario ocupe el
bien materia de este contrato, de modo que, aun cuando haya
transcurrido el plazo estipulado, la garantía aquí convenida
subsistirá hasta que el arrendatario entregue a la arrendadora el
inmueble completamente desocupado.
MODELO DEL CONTRATO
DECIMA: DE LAS CONTROVERSIAS.- En caso de
exitir divergencias durante el tiempo de duración del
contrato, ambas partes se sujetarán a los jueces
competentes de la ciudad de Guayaquil, y fijan para
cualquier citación judicial, el inmueble arrendado.
MODELO DEL CONTRATO
UNDÉCIMA: CLAUSULAS ADICIONALES.-
a.- El incremento al primer año será el 10%.
b.- El arrendatario entregará dos meses de depósito, es decir $ 600
( Seiscientos dólares de los Estados Unidos) para cubrir todos los daños
causados al inmueble. Se deja constancia que este depósito no constituye
pago alguno de cánon de arrendamiento, y así mismo se establece que el
depósito será reembolsado siempre y cuando el departamento sea entregado
en las mismas condiciones en que se lo recibe.
Para constancia de todo lo expuesto, las partes suscriben este documento en
original y dos copias, en la ciudad de Guayaquil, al 1er dia del mes de
noviembre del 2007.
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