La Propiedad horizontal

1.Definiciòn
2. Naturaleza Jurìdica.
3. Elementos
4. Modos de originarla
5. Formalidades de Constituciòn.
6. La Administraciòn
7. El Seguro
8. Extinciòn
Propiedad Horizontal

En el Derecho Romano se encuentran leves vestigios de esta forma

de propiedad en los

Textos de Papiano y Ulpiano, así mismo en las ordenanzas

medievales, francesas e italianas, aparecen ya referencias legales
a este respecto.

Colin y Capitant señalan que en su país se le conoce precisamente

a partir de esta época, exponiendo que el hecho de que las
ciudades fueran amuralladas, limitó su expansión, forzándolas a
crecer hacia arriba
La Propiedad horizontal mas que un regimen jurìdico es un Sistema de vida.
Antecedentes Històricos:
Dado al crecimiento de la población para cubrir la necesidad de Vivienda se plantea la
Necesidad de una casa dividida en pisos que pertenecen a distintos propietarios, se
conociò un caso del Derecho Babilònico de una porciòn divisa de una casa. En el D.
Romano en la provincial de Siria tuvo esta figura, en regiones del Oriente medio.
En Guatemala, los mayas tenian pequeñas chozas y edificios como lugar de habitaciòn.
El regimen de propiedad horizontal es una propiedad usada por todos, ejm el suelo
sobre el cual està el edificio, muros maestros, el techo, escaleras, portones, Terrazas,
locales de calefacciòn, termosifòn central, ascensores,la ley determina que todas estas
cosas son COMUNES A LOS PROPIETARIOS de los pisos o departamentos idividuales, y
los dividirà por CUOTAS PROPORCIONALES al valor de c/u de ellos, por ser elementos
que en su mayorìa no pueden dividirse.
Como se logra dividir la escalera en partes, o el portòn de la entrada, el Còdigo Civil
expresa su indivisibilidad.
DENOMINACIONES:
Condominio, Propiedad Horizontal, Propiedad por pisos
Art. 528 CC La propiedad horizontal, es la divisiòn entre distintos propietarios de
varios pisos, departamentos y habitaciones de un edificio, de mas de un piso, de mas de
una planta, suceptibles de aprovechamento, independientes, siempre que tengan salida
a la via publica o a determinado espacio comùn que conduzca a dicha via.
Es una soluciòn a la concentraciòn de la población por el desplazamiento a la ciudad de
los compesinos, razones de mejorar subsistencia, huyendo de violencia polìtica en los
campos en los años 40 del siglo pasado, derive en pobreza, miseria, por lo que hubo que
facilitar la Vivienda a personas de escasos recursos.
REGULACION LEGAL
Aparece en la epoca de los cincuenta. Se promulgò la LEY DE PROPIEDAD
HORIZONTALMENTE DIVIDIDA, Decreto No. 1318 del Congreso de la Repùblica, publicado
10 octubre de 1959 (presidente Miguel Idigoras Fuentes.
Esta ley rompiò la estructura clàsica del derecho de propiedad que regìa en nuestro pais
de propiedad privada individual o por varias personas, bajo el regimen de comunidad
denominado COPROPIEDAD, permitiendo que se dividiera en pisos o departamentos, que
puedieran pertenecer a varios propietarios,independientes, y que tuvieran salida a la
via publica de forma independiente o de un pasaje comùn.
Elementos:
1. Propiedad privada: Propietario exclusivo de su porciòn de dos o mas pisos
2. Propiedad comun: uso y goce de corredores o pasillos de circulacion,escaleras,
ascensores, fosos de basura, estructuras, instalaciones elèctricas, porterìa, patios,
zonas verdes, etc.
3. Salida o acceso a la via publica.
EL FUNDAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Es lograr un orden de Convivencia social
Acciòn del Estado:
a. Esfera de impulse a la contrucciòn
b. Esfera del arrendamiento con sometido a intervencion y revision, que asegura el disfrute
de Vivienda.
c. Esfera de la propiedad, horizontal porque proyecta la titularidad sobre determinados
espacios de edificaciòn. A stricto sensu o especio delimitado, de aprovechamiento
independiente, el uso y disfrute son privativos, y aprovechamiento compartido o comun, y
se dividen economicamente en fracciones o cuotas.
La propiedad horizontal es una propiedad especial que se constituye sobre pisos o locales
suceptibles de aprovechamiento independiente, teniendo su titular un derecho exclusive sobre
ellos y un derecho de copropiedad sobre los elementos del inmueble que sean necesarios para
el adecuado uso y disfrute de aquèllos.”
El artìculo 39 de la Constituciòn Polìticas de la Repùblica de Guatemala, garantiza el regimen
de propiedad privada, que sufre algunas excepciones la expropiacion forzosa”.
Abarata el costo de la Vivienda y permite financiamiento a un costo menor de grandes
proyectos.
La exposicion de motivos del Código civil denomina a la propiedad horizontal como la
propiedad de casas divididas por pisos, departamentos y habitaciones.
Nuestro Codigo civil anterior regulaba reglas, diferenciado las cosas de uso comun que estan
a cargo de los propietarios en proporcion al valor de su piso, cada propietario costearà el valor
de su piso, el pavimento de torta, porton de entrada y patio comun
Naturaleza Jùridica de la Propiedad Horizontal.
 Art. 528 CC regula propiedad horizontal. Leer
Es exclusive de bienes inmuebles, por fincas en que ha edificado viviendas o locales
independientes, para enajenarlos a otros sujetos de derecho.
La horizontalidad produce la creaciòn de un derecho de copropiedad, se configuran como
relaciones de vecindad

Naturaleza Jùridica de la Propiedad Horizontal.

La institucion de la propiedad por pisos tiene un rol pràctico, por lo que conviene conocer
las diferentes posturas surgidas a travez de los tiempos
a. Teoria del derecho de superficie
NATURALEZA JURÍDICA
DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

En un tiempo se le consideró como una especie de servidumbre,

estimándose más tarde como una sociedad

Durante el presente siglo, se concluyó en que debía encuadrársele

dentro de la copropiedad ordinaria, pero se evidenció la
incongruencia que surgía de someter esta forma de copropiedad a
normas que como las que regulaban la copropiedad tradicional,
resultaban obsoletas e inadecuadas.
De acuerdo a Rojina Villegas, la distinción entre propiedad
horizontal y copropiedad radica en los siguientes términos:

•Cuando hay copropiedad forzosa, cada uno de los pisos pertenece

en pleno dominio a los distintos interesados. Respecto de ellos no
hay copropiedad sino existen ciertos bienes comunes
indispensables para el uso de los mismos que si engendran una
copropiedad forzosa.

• en cambio, cuando un edificio en su totalidad es materia de

copropiedad, cada uno de los copropietarios tiene una parte
alícuota sobre todas y cada una de las cosas que integran la
construcción.

•Se deben admitir junto a la copropiedad pro indiviso de los

elementos comunes (cimientos, techo, etc), una propiedad
individual de los elementos privativos (los pisos),

•En conclusión en esta figura jurídica existe una propiedad singular

sobre cada piso, unida a una copropiedad individual sobre los
elementos comunes del edificio con predominio de aquella sobre
estas.
•
DEFINICIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Art. 528 Propiedad singular en edificio de varios pisos,
departamentos y habitaciones. Los distintos pisos,
departamentos y habitaciones de un mismo edificio de más de
una planta, susceptibles de aprovechamiento independiente,
pueden pertenecer a diferentes propietarios, en forma
separada o en condominio, siempre que tengan salida a la vía
pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha
vía.

La propiedad horizontal es la “Propiedad singular sobre cada

piso, departamento y habitaciones, unida a una copropiedad
individual sobre elementos comunes del edificio”
Art. 532 CC
PISO: es el conjunto de departamentos y habitaciones
construidos en un mismo plano horizontal en un edificio de
varias plantas.

DEPARTAMENTO: es la construcción que ocupa parte de un piso

HABITACIÓN: es el espacio constituido por un solo aposento

ORIGEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Art. 529
✔ cuando el propietario o los propietarios comunes de un edificio
decidan someterlo a este régimen para efectuar cualquier negocio
jurídico con todos o parte de sus diferentes pisos, una vez que se
hayan inscrito en el Registro de la Propiedad como fincas
independientes

✔cuando una o varias personas construyan un edificio con el

mismo propósito (propiedad horizontal)

✔Cuando en disposición de última voluntad (testamento) se

instruya a los herederos o a algunos de ellos como legatarios de
pisos de un mismo edificio susceptible de propiedad horizontal.
La constitución de propiedad horizontal se hace siempre por
escritura pública en la que debe llenar los requisitos siguientes:
Art. 531

--- declaración del propietario o propietarios de someter a éste

régimen de propiedad horizontal, el inmueble.
---Situación, medidas y colindancias del terreno, así como una
descripción total del edificio y mención de sus servicios de agua,
electricidad y cualesquiera otros de que goce
---Descripción de cada piso con los datos que sean necesarios para
su identificación
---Valor del inmueble y el de cada piso
---Descripción de los elementos y parte comunes del edificio y de
los elementos y partes comunes limitados a las unidades
independientes

Además de los requisitos anteriores, el inmueble debe de

encontrarse libre de gravámenes, limitaciones, anotaciones o
reclamaciones de cualquier naturaleza, de lo contrario deben
prestar su consentimiento expreso las personas a cuyo favor
aparecieren inscritos. Art. 530– Art. 30 Cod Notariado.
ELEMENTOS COMUNES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Art. 533CC

Cada titular es dueño exclusivo de su piso y copropietario de los

elementos y partes comunes del edificio total.

SON ELEMENTOS COMUNES:

El terreno, las cosas necesarias para la seguridad, conservación

y servicios generales para el uso y goce de todo el inmueble y de
cada planta

Art. 534 Indivision Forzosa.

art. 535 Facultades del propietario.

PROHIBICIONES DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL
Cada propietario de un departamento o piso, puede transmitirlo
enajenarlo o gravarlo y puede usarlo de acuerdo a las limitaciones
contenidas en la ley, la escritura constitutiva, o según el reglamento
de copropiedad y administración. Art. 535
Cada propietario debe abstenerse de destinar su propiedad a usos
contrarios a la moral y buenas costumbres, así como efectuar actos
que perturben la tranquilidad de los demás. Art. 536
art. 537 CC leer
El propietario del último piso o departamento u habitación, en la
planta más alta no podrá elevar el nivel de dicha planta sin el
consentimiento unánime de los demás propietarios y autorización
municipal
Los propietarios de las planta baja o del subsuelo o departamentos u
habitaciones no podrán hacer sótanos o excavaciones de ninguna
especie. Art. 539
INFRACCIONES cometidas por
inquilinos
Si se recayere en las prohibiciones anteriores, éstas serán
causales para el desahucio y la acción puede ejercitarla el
administrador como representante legal de los propietarios. Art.
538
MEJORAS COMUNES
Las reformas a todo el edificio destinadas al mejoramiento del mismo o al uso
más cómodo de los elementos comunes, así como las modificaciones que
alteren su estructura, deben ser acordadas por todos los propietarios y cuando
afecten especialmente alguna planta, el consentimiento de su propietario. Art.
540

Cada propietario puede hacer toda clase de obras y reparaciones de su piso,

siempre que no dañe la estructura o partes esenciales del edificio Art. 543

OBRAS URGENTES:
Cuando sean necesarias la obras urgentes o necesarias de reparación,
cualquier propietario de piso, en ausencia de administrador puede hacerlas a
sus expensas y tiene derecho a repetir contra los demás para el pago
proporcional. Art. 541 y 542– no acuerdo propietarios, acudir al juez.
542 Mejoras en cada piso y 543
544 oposiciòn acudir al Juez
545 gastos comunes.
ADMINISTRACIÓN
Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal,
deben ser administrados por la persona que designe la mayoría de
propietarios. Art. 547
FACULTADES Art. 548, 549, 551, 553
•Es el representante legal de los propietarios en asuntos judiciales
y extrajudiciales, relacionados al edificio Art. 548
•Se le confieren la facultades generales que la ley otorga a todo
mandatario y las que requieran cláusula especial conferidas por el
reglamento de copropiedad y administración. Art. 549
•Anualmente deberá informar y rendir cuentas en asamblea de
propietarios, aprobará el presupuesto de gastos para el año
siguiente. Art. 551
•En caso de siniestro que destruya el edificio, la indemnización
del seguro se entregará al administrador, para que pague en
primer lugar los gravámenes, en seguida la reparación o
reconstrucción del edificio art. 553 CC 554 CC
EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
► Por resolución expresa de los dueños de las unidades
singulares del edificio tomada con el voto de las 2/3 partes del
total de propietarios.

La minorías inconforme puede adquirir las unidades de los que

hayan votado por la extinción, la cual deberá encontrarse libres
de gravámenes y anotaciones o el consentimientos de éstos.
Art. 555 556
CANCELACIÓN DEL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
La cancelación del régimen de propiedad horizontal de un
inmueble, deben hacerla constar en escritura pública, y debe
inscribirse en el Registro General de la Propiedad Art. 558
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
La propiedad horizontal debe inscribirse formando tanta fincas
separadas como pisos o unidades que tenga la edificación.

Los planos deben detallar la situación, dimensiones y

colindancias del terreno. 1195

La inscripción debe expresar los elementos comunes a favor de

los que resulten ser titulares del edificio total
Art. 1195 inscripciòn en registro propiedad
al 1205
PROPIEDAD DE LAS AGUAS
AGUAS DE DOMINIO PRIVADO Art. 579

PROPIEDAD DE ÁLVEOS O CAUCES Art. 580

(cauce natural de un rio o arroyo)

AGUAS SUBTERRANEAS Art. 581

DISTANCIA PARA ABRIR POZOS Art. 582

Obras artificiales 40 mts de edificios ajenos, ferrocarril o carretera, ni menos
de 100 mts de otro alumbramiento o fuente, rio, canal, acequia o abrevadero
público sin licencia municipal.

Los pozos no menos de 2 mts entre uno y otro. Dentro de las poblaciones y de
15 mts en el campo. Art. 583

PROPIEDAD AGUAS ALUMBRADAS Art. 584