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LA LOCATION MEUBLÉE
SEC267
Version du 28/06/2019

Cas pratiques
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CAS PRATIQUES

1. Cas pratique n° 1

1.1. Enoncé

Monsieur G, salarié (rémunération annuelle de 30 000 €), achète un appartement à Grenoble en vue
de le donner en location meublée.
L’appartement est acheté en VEFA et le prix peut se décomposer comme suit :
 Appartement ......................................................................................................................220 000 €
 Frais divers (TPF….) .................................................................................................................8 000 €
 Mobilier ................................................................................................................................12 000 €
 TVA................................................................................................. 48 000 € (dt 2 400 € s/ meubles)
 TOTAL..................................................................................................................................288 000 €

Cette opération ne permet pas de bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard pour

investissement dans une résidence.

L’appartement sera donné en location meublée à une entreprise souhaitant exploiter l’immeuble
comme résidence para-hôtelière, fournissant le linge de maison, effectuant le nettoyage régulier des
locaux et prévoyant un service de réception pour accueillir la clientèle. Le loyer devrait s’élever à
environ 14 000 € HT/an à compter du 1er avril 2016.

L’acquisition sera financée par un emprunt de 200 000 euros sur 15 ans au taux de 3 % et par un apport
personnel de 40 000 euros, sachant que la banque accepterait un découvert bancaire court terme le
temps d’obtenir le remboursement du crédit de TVA.

Il vient vous consulter avant de signer l’acte d’acquisition et vous demande ce qu’il doit faire.

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1.2. Analyse des choix fiscaux les plus adaptés

Régime micro ou régime réel ?

Micro Réel
Loyers 14 000 14 000
Charges de copro 0 1 000
Taxe foncière (après exo) 0 1 050
Frais financiers estimés 0 6 000
DAP (estimée) 0 6 200
Base imposable 7 000 - 250

Faut-il opter pour soumettre les loyers à la TVA ?

Le bail étant un bail de local meublé destiné à être exploité à titre de résidence para-hôtelière, l’activité
se situe dans le champ d’application de la TVA.
Compte tenu du niveau de recettes, le régime fiscal de la franchise en base s’applique de plein droit,
sauf option pour l’assujettissement des loyers à la TVA.

Conclusion
La situation la plus pertinente se trouve être l’assujettissement des loyers à la TVA pour pouvoir
récupérer la TVA payée sur l’acquisition.
Au niveau des revenus, le choix sera fait de relever du régime réel d’imposition sur option puisque le
bien ne sera détenu que par Monsieur G.
L’activité de location sera exercée à titre non professionnel compte tenu de ses autres revenus
professionnels.

1.3. Mise en œuvre de la stratégie retenue

1.3.1. Enregistrement de l’activité auprès du CFE IMPOTS du lieu

du logement

 Dépôt d'un imprimé P0.

 Annexe P0 i.
 Annexe bulletin d’adhésion CGA.

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1.3.2. Tenue de la comptabilité

Décomposition précise du bien.

Composant Valeur brute Durée amort (ans) DAP

Terrain 22 000 0 0
Structure 92 000 50 1 840
Façades 36 800 30 1 227
IGT 27 600 25 1 104
Agencements 27 600 15 1 840
Meubles 12 000 10 1 200
TOTAL 218 000 7 211

1.3.3. Déclaration de TVA (CA12 si régime simplifié)

Voir annexe.

1.3.4. Etablissement du bilan et de la liasse fiscale

 Non déduction des frais de compta et des frais d’adhésion au CGA en raison de l’application de la
réduction d’impôt.
 Analyse de la déductibilité des frais financiers en fonction du solde du compte de l’exploitant et
des prélèvements.
 Réintégration de la quote-part d’amortissement qui entraîne en partie le déficit fiscal. A titre de
simplification pour le cas pratique, il n’a pas été tenu compte de l’exclusion à opérer de la quote-
part de recettes et charges rattachables aux biens non amortissables.
 Etablissement du tableau de suivi de ces amortissements non déduits.

Voir annexes.

2. Cas pratique n° 2

2.1. Enoncé

Monsieur G vend son immeuble le 30/12/2020 pour un prix de cession de 235 000 € à une personne
qui souhaite poursuivre le bail en cours avec l’exploitant en place.

La veille de la cession, il s’interroge quant aux impacts fiscaux d’une telle cession.

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2.2. Impact en matière de TVA

L’acquéreur poursuit l’activité de location soumise à TVA donc l’article 257 bis s’applique de plein droit.
Information à donner à l’acquéreur sur la TVA susceptible de devoir être régularisée par lui :
 TVA sur l’immeuble : 45 600 * (20-5)/20 = ..............................................................................34 200
 TVA sur biens meubles : 2 400 * (5-5)/5 = ....................................................................................... 0
 TOTAL = ................................................................................................................................34 200 €.

2.3. Impact en matière de plus-value

Monsieur G ne remplit pas les conditions pour être qualifié de loueur en meublé professionnel.
La plus-value réalisée relève donc du régime des plus-values de particuliers.
Le bien est détenu depuis moins de 5 ans donc pas possible d’appliquer le forfait travaux de 15 %.
Calcul de la PV brute par le Notaire :
235 000 – 220 000 – 7,5% * 220 000 = - 1 500 donc moins-value brute !

3. Cas pratique n° 3

3.1. Enoncé

La SARL K est détenue par Monsieur & Madame K (50/50) et a opté pour le régime de l’article 239 bis
AA du CGI (SARL de famille).
Les époux K ont de faibles revenus salariaux (de l’ordre de 10 K€ chacun).

La SARL de famille a réalisé sur 2017 :

Loyers 80 000
Charges copro -5 050
Entretien et réparations -4 200
Honoraires agence -5 200
Honoraires comptables -1 800
Frais bancaires -500
CFE -550
Taxe foncière -11 000
Cotisations RSI (hors CSG non déd.) -1 550
DAP -56 000
Intérêts d'emprunt -35 000
Résultat net comptable -40 850

Quel est le résultat fiscal de la société ?

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3.2. Solutions

 Pas de réduction d’impôt pour frais de comptabilité puisque la SARL relève de plein droit d’un
régime réel d’imposition.
 Réintégration des amortissements à hauteur de la différence entre les recettes et les charges
afférentes au bien loué, soit un montant de 36 450 €.
 Le résultat fiscal est donc un déficit de 4 400 au titre de 2017.
 Le tableau de suivi des amortissements non déduits devra indiquer un montant de 36 450 € de
plus au titre de 2017.

3.3. Suite de l'énoncé

Même calcul du résultat fiscal dans la même situation mais avec les données chiffrées ci-dessous :

Loyers 80 000
Charges copro -5 050
Entretien et réparations 0
Honoraires agence -4 200
Honoraires comptables -1 800
Frais bancaires -500
CFE -550
Taxe foncière -6 000
Cotisations RSI (hors CSG non ded.) -1 550
DAP -56 000
Intérêts d'emprunt -5 000
Résultat net comptable - 650

3.4. Solutions

Il n'y aura pas de réduction d’impôt pour frais de comptabilité puisque la SARL relève de plein droit
d’un régime réel d’imposition.
Il faut calculer le montant d’amortissement devant être réintégré : 650 – 1550 – 550 – 500 – 1 800 = -
3750 € donc 0 (la différence entre les recettes de location meublée et les charges afférentes aux biens
loués est positive).
Le résultat fiscal est donc un déficit de - 650 au titre de 2017.
Le tableau de suivi des amortissements non déduits devra indiquer un montant de 0 € au titre de 2017.

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3.5. Suite de l'énoncé

La SARL K vend un de ses logements le 31/12/2017 dans les conditions suivantes :

Prix de cession 350 000

Prix d'acquisition 280 000
Amortissements antérieurs -64 000
Acquisition en 2007
VNC 216 000

Sachant que les amortissements réellement déduits par le passé sur ce bien s’élèvent à 44 000 €.
Quel est le montant de la plus-value et les prélèvements y afférents ?

3.6. Solutions

 Les associés exercent une activité de location meublée à titre professionnel par l’intermédiaire de
la SARL de famille.
 Il faut donc appliquer le régime des PV professionnelles. Le bien étant détenu depuis plus de 2
ans :
 plus-value fiscale totale : 350 000 – (280 000 – 44 000) =114 000 €.
 plus-value à court terme : 44 000 €.
 plus-value long terme : 70 000 €.

Pour mémoire plus-value comptable : 350 000 – 216 000 = 134 000 €.

Donc faire attention quant aux réintégrations et déductions extra-comptables !

 Si l’article 151 septies ne s’applique pas :

 Sur la plus-value court terme de 44 000 € :
- IRPP progressif.
- Cotisations sociales.
 Sur la plus-value long terme de 70 000 € :
- IRPP à 12,8 % (8 960 €).
- Prélèvements sociaux à 17,2 % (12 040 €).
À moins que le bien ne soit détenu depuis plus de 5 ans, auquel cas l'abattement pour
durée de détention de l'article 151 Septies B pourra être appliqué.
 Si l’article 151 septies s’applique en totalité :
 Sur la plus-value court terme de 44 000 € :
- Exonération d’IRPP.
- Cotisations sociales.
 Sur la plus-value long terme de 70 000 € :
- Exonération d’IRPP et de prélèvements sociaux.

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 Si l’article 151 septies ne s’applique qu'en partie :

 Sur la plus-value court terme de 44 000 € :
- Exonération partielle d’IRPP
- Cotisations sociales pour la totalité
 Sur la plus-value long terme de 70 000 € :
- Exonération partielle d’IRPP et de prélèvements sociaux
- Application éventuelle de l'abattement de l'article 151 septies B si le bien est détenu
depuis plus de 5 ans.

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