Afco 269 0155

Quel potentiel pour les approches coopératives et
collectives pour l’habitat populaire ?

Éléments du débat, grille d’analyse et exemples burkinabé et kenyan
Claire Simonneau, Éric Denis, Issa Sory
Dans Afrique contemporaine 2019/1 (N° 269-270), pages 155 à 175
Éditions De Boeck Supérieur
ISSN 0002-0478
ISBN 9782807392601
DOI 10.3917/afco.269.0155
© De Boeck Supérieur | Téléchargé le 21/11/2023 sur www.cairn.info via Haute École Francisco Ferrer (IP: 195.244.180.33)
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Quel potentiel pour les approches
coopératives et collectives
pour l’habitat populaire ?
Éléments du débat, grille d’analyse
et exemples burkinabé et kenyan
Claire Simonneau
Éric Denis
Issa Sory
Les approches coopératives et collectives pour l’habitat populaire

auto-construit sont l’objet d’une attention renouvelée, alors que sont
pointés les besoins en logements dans les pays africains en transition
urbaine rapide. S’appuyant sur une discussion de la notion de « com-
muns », cet article pointe trois enjeux clés à prendre en compte pour
que les projets d’habitat participent à l’inclusion urbaine : la sécuri-
sation des droits d’usage du sol, la participation des habitants à la
conception des projets locaux et un contrôle des prix en mesure de
contenir la spéculation foncière. Il présente ensuite deux études de
cas empiriques, au Burkina Faso et au Kenya. Les limites et contra-
dictions émanant des terrains invitent à s’interroger sur la portée
réelle de ces expérimentations dans des contextes restant favorables
à l’approche propriétariste du foncier, mais aussi sur leur potentiel
de préfiguration d’autres manières de produire l’habitat, portées par
les habitants.
Mots clés : Foncier – Communs – Habitat – Propriété – Coopérative – Community Land Trust – Spéculation
Dans les transitions urbaines que connaissent les pays du

continent africain, la demande en logement émanant des
différentes strates socio-économiques joue un rôle moteur.
L’habitat précaire prend une place considérable dans les pay-
sages et les tissus urbains ; que cette précarité s’entende d’un
point de vue juridique, en termes de condition du site, d’acces-
sibilité ou de qualité de la construction. Cet habitat satisfait
a minima le logement des couches populaires comme des classes moyennes, qui
n’ont pas les moyens d’accéder aux projets immobiliers formels.
Claire Simonneau est géographe- laboratoire Géographie-cités. l’université Norbert Zongo

urbaniste, chercheuse au laboratoire Issa Sory est enseignant-chercheur (Burkina Faso).
Géographie-cités. Éric Denis est au département de géographie à
géographe au CNRS, rattaché au
Quel potentiel pour les approches coopératives et collectives pour l’habitat populaire ? 155
Les politiques publiques relatives à l’habitat en Afrique, oscillant entre
production publique directe et approche par le soutien aux acteurs du mar-
ché de la construction, n’ont pas réussi à enrayer de manière significative
l’extension de ces quartiers précaires. Ces approches, si elles diffèrent en ce
qui concerne les acteurs privilégiés, se rejoignent dans une conception indi-
vidualiste et propriétariste du rapport au sol et au logement. Produit de la
pression démographique et de la financiarisation du foncier et de l’immobilier
à différentes échelles, cette conception est pourtant source majeure d’exclu-
sion (Rolnik, 2013a). La précarité d’occupation du sol entraîne de nombreuses
incertitudes sur les moyens d’existence, voire des menaces d’éviction, et est bien
souvent corrélée à une faible offre en services urbains de base, pesant par là
même sur les conditions de vie immédiates des habitants et leur pouvoir d’agir
(Moser, 1998).
L’accès au foncier pour l’habitat en Afrique est un enjeu majeur.
Il concerne la plupart des citadins ordinaires qui sont souvent aussi des rési-
dents précaires. C’est une question pressante et déterminante pour l’amélio-
ration des conditions de vie quotidiennes. Maladroitement pris en charge par
des politiques publiques d’habitat débordées par l’ampleur de l’effort à four-
nir, les réformes successives se contentent souvent de faire varier la respon-
sabilité accordée au secteur privé dans la production de parcelles à bâtir et de
logements. Promouvoir des villes plus inclusives et durables appelle à consi-
dérer des solutions différentes et des expérimentations innovantes qui sortent
de l’approche propriétariste du sol articulée au marché foncier, immobilier et
financier.
C’est dans cette perspective que nous situons notre propos. Notre pro-
position de recherche1, bâtie sur la pensée des communs et les critiques du
système de production foncière et immobilière mondialisé, part du principe
de la primauté de la fonction sociale du sol et du logement et met la focale
sur les moyens de la garantir à partir des besoins des habitants eux-mêmes
et de leurs capacités collectives d’agir. Ainsi, nous nous inscrivons dans les
1. Cette recherche s’inscrit dans le institutionnels et de la société civile Enfin, une analyse des évolutions
programme « communs fonciers actifs dans le secteur de l’habitat spatiales du quartier a été réalisée en
urbains pour l’habitat dans les Suds » dans le pays. croisant observations de terrain et
(2017-2020), financé par l’Agence 3. L’enquête de terrain à Voi, pilotée données spatiales disponibles.
française de développement que par Emmanuel Midheme de 4. Nous rejoignons ici les
nous remercions ici (voir « Carnet de l’université de Kisumu, s’est déroulée perspectives de nombreux auteurs
recherche » : https://cfuhabitat. entre mai et juin 2018. Elle a permis (Bollier, Helfrich, 2015 ; Laval et al.,
hypotheses.org). d’administrer un questionnaire à 2019) insistant sur le fait que les
2. L’enquête de terrain, pilotée par environ 250 ménages résidant au communs n’existent pas comme
Issa Sory de l’université de sein du CLT du quartier Tanzania- objet, ne sont pas une fois pour toutes
Koudougou, a été réalisée entre Bondeni à Voi, et de réaliser une définis au regard de critères fixes,
janvier et juillet 2018. L’ensemble des réunion communautaire (baraza) mais constituent plutôt un processus
ménages résidant effectivement dans avec des résidents actifs dans la (social et situé dans le temps et dans
les constructions de la Coopérative communauté, ainsi que des l’espace), un verbe, auquel renvoie la
burkinabé de l’habitat (23 ménages) entretiens semi-directifs avec les notion de commoning (faire en
ont été interrogés. Des entretiens acteurs institutionnels de la commun).
semi-directifs ont également été planification et de l’habitat à
conduits auprès des acteurs différents échelons institutionnels.
156 De la brique au numérique. Les terrains de la fabrique urbaine Afrique contemporaine 269-270
débats questionnant les fondements des systèmes de distribution du foncier
en place, sans renoncer à confronter ces idées novatrices à l’épreuve d’expé-
rimentations observées sur le terrain. Cet article s’adosse à un programme
de recherche collectif sur les communs fonciers pour l’habitat dans les Suds,
auquel ont participé les auteurs. Cette recherche articule réf lexions collectives
et comparatives à des études de cas empiriques. Le présent article s’appuie
notamment sur deux enquêtes de terrain portant sur les coopératives d’ha-
bitat à Ouagadougou au Burkina Faso 2 , et le Community Land Trust de Voi
au Kenya 3 .
Les communs, notion ancienne faisant notamment référence aux
espaces d’usages partagés dans l’Europe féodale, sont revenus sur le devant
des scènes académiques comme politiques depuis une dizaine d’années. Ils
sont souvent décrits comme une troisième voie d’action collective entre l’État
et le marché, portée par les citoyens. Nous préférons en retenir les réf lexions
sur la propriété (Orsi, 2014 ; Ostrom, 1990) qui remettent en cause le carac-
tère exclusif de la pleine propriété et privilégient la notion de « faisceaux de
droits » différenciés selon les usages et leurs finalités. Appliquée aux enjeux du
foncier pour l’habitat urbain, la notion de communs exige de penser un système
d’usage et d’appropriation du sol orienté vers ses finalités sociales, notamment
celle d’offrir à chaque être humain un logement décent, salubre, permettant
de vivre en toute sécurité et en paix – soit le « logement convenable » selon la
terminologie onusienne. Dans ce système et selon cette finalité sociale, le par-
tage de la ressource foncière prime sur son appropriation privative, à partir de
dispositions favorisant une responsabilité collective et centrée sur les usages
plutôt que la propriété privée et la recherche de profit.
En pratique, l’approche des communs invite donc à penser ensemble
trois dimensions des projets d’habitat pour atteindre une ambition d’inclusion
sociale : l’accès au foncier et la sécurité foncière, la participation des habitants
et l’accessibilité financière. Elle nous offre ici une grille de lecture, un ensemble
de questions pour interroger des cas concrets, plutôt qu’un modèle, ou un éta-
lon de projet d’habitat aux critères nettement définis. Pour le dire simplement,
nous pensons que les « communs » n’existent pas selon une forme canonique 4 .
Dans ce sens, nos études de cas ne portent pas tant sur un objet de recherche
strictement délimité, que sur des initiatives assez diverses de production col-
lective et coopérative d’habitat, revendiquant à des degrés variés des innova-
tions en matière d’accès au sol urbain et à la sécurité foncière, de participation
des résidents au projet d’habitat et d’accessibilité financière du foncier et du
logement. Nous nous intéressons ainsi à des projets d’habitat auto-construit,
reposant sur des systèmes d’action collective accordant une place de choix aux
habitants, « usagers » de la ville, mais de manière toujours articulée à l’État,
grand pourvoyeur d’encadrement légal et parfois de foncier, et aux dynamiques
de marché. De même, les règles foncières détenant une dimension collective
retiennent notre attention, sans pour autant nous limiter à observer la seule
propriété collective ou coutumière.
Ainsi, dans une première partie, nous faisons état des débats autour
de ces trois enjeux que sont l’accès au foncier et la sécurité foncière, la parti-
cipation des habitants et l’accessibilité financière de l’habitat. Nous montrons
ensuite comment, à quel degré et selon quelle temporalité ces enjeux peuvent
être traités de manière originale. Dans cette analyse, nous nous appuyons sur
l’observation de deux cas concrets de production collective et coopérative d’ha-
bitat au Burkina Faso et au Kenya. Ces études de cas nous invitent à souligner
l’importance des effets de contexte et des stratégies d’acteurs qui réduisent la
portée innovante de ces expérimentations et remettent en cause les présuppo-
sés d’une approche par le droit à la ville, y compris en ce qui concerne le rôle
pris par les habitants. Nous exposons finalement les éléments de complexité, les
limites et les contradictions de telles expérimentations sur le terrain, notam-
ment quant à leur potentiel de diffusion et de reproductibilité.
Penser les communs fonciers pour l’habitat populaire auto-construit :

sécurité foncière, participation et prix
Rappelons les principales dynamiques de l’urbanisation en jeu ici : le marché
foncier urbain et périurbain pour l’habitat est particulièrement actif depuis les
années 1990, stimulé par une croissance démographique soutenue, la décoha-
bitation des ménages et la quête d’un chez-soi. Cette pression foncière conti-
nue alimente une croissance des prix fonciers en milieu urbain qui encourage
l’investissement foncier, la thésaurisation, voire la spéculation ; tendances
auxquelles le foncier coutumier périphérique résiste peu (OCDE/CSAO, 2020 ;
Steel et al., 2019).
Accès au sol urbain et sécurité foncière. Dans ce contexte, l’accès au sol

urbain dans les villes des Suds s’organise autour de trois filières foncières et
immobilières (Durand-Lasserve, 1988 ; Tribillon, 2000) : (i) la filière formelle
publique structurée par les politiques publiques de production foncière (sites
and services, lotissements) et immobilière (logements sociaux) ; (ii) la filière
formelle privée, soit les projets fonciers et immobiliers à destination du marché
classique ou de logements abordables dans le cadre de partenariat public-privé ;
et enfin (iii), la filière populaire qui comprend l’ensemble des pratiques non
officielles de production foncière, de lotissement informel, d’auto-construction
et d’autopromotion. En Afrique subsaharienne, cette dernière, le plus souvent
majoritaire, est principalement alimentée par les pratiques « néocoutumières »
(Durand-Lasserve, 2004) : face à la pression foncière en périphérie des villes,
les terres détenues au nom de la coutume sont progressivement partagées entre
des individus, des héritiers, puis vendues à des ménages selon un marché fon-
cier informel très actif. Les terres dites « coutumières » en périphérie proche
des villes constituent ainsi la principale réserve foncière accueillant l’extension
urbaine et le marché foncier. Si la part de ces filières respectives varie selon
les pays, leur existence fait relativement consensus, ainsi que le constat que ce
sont les filières populaires et/ou néocoutumières qui accueillent la majorité de
la croissance urbaine.
Si ces filières informelles répondent à un besoin immédiat, celui d’une
demande de parcelles urbaines (pour se loger, mais aussi pour investir – voir
plus bas), elles produisent une précarité, qui se manifeste en premier lieu par
une insécurité foncière : les ménages, sans autorisation officielle pour occu-
per les lieux ou attestation de la conformité de leur construction sur les sites,
vivent sous la menace d’être expulsé de leur lieu de vie. Cette incertitude ini-
tiale pèse sur l’ensemble des moyens d’existence (livelihoods), depuis une réti-
cence à investir dans le logement ou des activités économiques jusqu’à une peur
de quitter le logement (Moser, 1998), en plus d’être souvent couplée à une pré-
carité architecturale et dans l’accès aux services urbains de base (Deboulet,
2016).
Les réponses à donner à cette insécurité foncière se structurent autour
de deux positions. La première prône le titrement massif, soit la distribution
de titres de pleine propriété individuelle ; une approche promue par Hernando
De Soto (2000) et relayée par les institutions internationales comme la Banque
mondiale jusqu’au milieu des années 2000. Cette première position a fait l’objet
de beaucoup de critiques. De solides travaux témoignent des effets nuls, voire
contre-productifs, de ces programmes de titrement massif : renforcement des
inégalités, création de nouvelles exclusions, augmentation soudaine des valeurs
foncières et inachèvement de ces procédures complexes (Gulyani, Bassett,
2007 ; Payne et al., 2009 ; Choplin et al., 2014).
La seconde position, plus attentive aux arrangements existants, voit
dans la sécurisation des droits et arrangements fonciers locaux une solution plus
à même de contrer la précarité, par la reconnaissance des droits d’usage, une
formalisation incrémentale, souple, parfois collective, des situations foncières
existantes (Payne, 2002 ; Conway et al., 2002). Cette position « par les droits »
est relayée dans les instances internationales, notamment dans le Nouveau
Programme pour les villes (New Urban Agenda) et auprès du haut-commis-
sariat aux droits de l’homme des Nations unies (Rolnik, 2013b ; Habitat III,
2016). C’est dans cette perspective, selon une posture attentive à la diversité des
configurations foncières, y compris collectives, garantissant la sécurité d’occu-
pation, que nous situons notre réf lexion et que des voies plus inclusives d’accès
au sol nous semblent pouvoir émerger.
La place des collectifs d’habitants : du coutumier à la « participation

communautaire ». Parler de foncier collectif en Afrique soulève la question du
foncier coutumier, qu’il faut néanmoins mettre à sa juste place.
La gestion coutumière de la terre en Afrique concerne des biens col-
lectifs, leur distribution et les droits d’usage. Ses principes, jalonnés de mul-
tiples nuances locales, peuvent être synthétisés de la façon suivante : la terre,
considérée comme sacrée, ne peut faire l’objet d’une appropriation privée. Elle
est considérée comme un patrimoine communautaire géré par un chef de terre
qui distribue les droits d’usage aux membres de la communauté dans un souci
de reproduction de celle-ci et de durabilité des ressources portées par la terre
(Ouedraogo, 2011). Les colonisateurs, en introduisant les principes de la pro-
priété individuelle, ont porté atteinte à ce système dans les cités préexistantes,
voire ont fondé des villes en prenant appui sur ces dispositions légales colo-
niales régissant la propriété foncière en l’extrayant du droit coutumier – les
communs étant dans ce cadre considérés comme des terres sans maître donc
appropriables ou redistribuables par la puissance coloniale (Massiah, Tribillon,
1988).
Ceci étant posé, nous prenons également acte des recherches documen-
tant plus finement les pratiques actuelles relatives au foncier, et rassemblées
autour de l’idée d’une « nouvelle coutume urbaine » ou de pratiques néo-cou-
tumières (Durand-Lasserve, 2004) qui dérogent aux principes clés de la cou-
tume quant à une répartition juste des ressources foncières locales au profit de
la communauté, tout en s’y référant. Ici, le pouvoir néo-coutumier devient un
intermédiaire dans la marchandisation du foncier. Cela concerne en particulier
les périphéries urbaines en expansion rapide qui débordent le cadre cadastral
des villes où s’échangent des parcelles individuelles et privatives. Il existe aussi
des terres urbaines résiduaires préservées de ces évolutions marchandes, et qui
restent détenues selon les principes de la coutume, comme dans le centre-ville
de Porto-Novo au Bénin, dans les quartiers royaux et sur les lieux du culte
vaudou (Houenoude, 2013). Cependant, elles représentent une portion réduite
des surfaces urbaines et se réduisent autour des villes au fur et à mesure de
l’avancée du front urbain où se développent des quartiers populaires en auto-
promotion qui, le plus souvent, échappent à la maîtrise foncière publique et à
toute planification.
Les pratiques d’édification des quartiers précaires, basées sur l’auto-
construction et l’autopromotion, sont un autre champ de recherche qui a mis
en valeur la place des habitants, par la figure du « citadin promoteur » (Canel
et al., 1990), des « faiseurs de ville » (Pedrazzini et al., 1996) et les « compé-
tences des citadins » (Deboulet, 1994). Cette dernière notion vient opposer, à
l’image péjorative des citadins producteurs de désordre urbain et de morceaux
de « non-ville », celle des citadins constructeurs, détenteurs d’un « savoir agir
en matière urbaine » (Berry-Chikhaoui, Deboulet, 2002), compétents socia-
lement et techniquement pour produire des actions ajustées, rejoignant la
conception de l’informalité comme un mode de production de la ville (Murray,
Myers, 2006 ; Roy, 2005).
Les politiques publiques ont tenté de mobiliser cette énergie populaire
autour de dispositifs « participatifs », souvent collectifs. La notion de « parti-
cipation communautaire » deviendra même un mot d’ordre des projets de déve-
loppement (Cooke, Kothari, 2001) et les quartiers précaires feront ainsi office
de « laboratoire de la participation » dès les années 1970 (Berry-Chikhaoui,
Deboulet, 2002). Les projets de réhabilitation et d’amélioration in situ et
de parcelles assainies mettront ces principes en application autour de deux
niveaux : la participation individuelle via les travaux de construction des uni-
tés de logement, et la participation collective sous forme d’engagement collectif
pour la planification, l’installation et la gestion des équipements de quartier
(Valladares, 1987).
Mais le caractère relatif de la prise de pouvoir des habitants est égale-
ment mis en évidence : Marisa Choguill (1996), reprenant l’échelle de la parti-
cipation de Arnstein (1969), montre une « échelle de participation » allant de
la simple information, voire manipulation, à la capacitation (empowerment).
La participation serait même devenue un mot creux, tant il est utilisé dans
des sens et avec des intentions différentes. Il s’est ainsi développé une forme
d’injonction à participer (Hickey, Mohan, 2004). La notion de « communauté »
ou community est dès lors utilisée pour désigner indifféremment des groupes
sociaux différents (groupes d’habitants, de femmes, de travailleurs, etc.) ; elle
réfère à des échelles assez diverses et vise à valider que l’action financée est
plutôt ascendante (bottom-up) que descendante (top-down) (Davidson et al.,
2007 ; Lizarralde, Massyn, 2008).
Finalement, le rôle primordial des habitants dans la conception et la
construction de l’habitat, voire la fabrique de la ville, apparaît comme une évi-
dence, compte tenu de la large part de la production urbaine populaire dans les
dynamiques d’urbanisation. Cependant, la cohérence communautaire, même
sur une base coutumière, est un présupposé non vérifié – considéré comme
acquis et non questionnable alors même que l’appel à la participation commu-
nautaire irrigue de manière récurrente les projets d’habitat dans les Suds.
Prix : logements sociaux, logements abordables et dynamiques de mar-

ché. La troisième dimension, tout aussi fondamentale, est celle du coût et donc
du caractère abordable (financièrement) du sol et du logement.
Le premier constat est que le foncier en Afrique est progressivement
financiarisé à différentes échelles. Dans ces économies informelles, le foncier
n’est pas seulement le support du logement, il constitue également une valeur
refuge et un objet d’épargne non fongible dont on peut disposer en cas de
besoin « soudain » de liquidités – problèmes de santé, perte d’emploi, décès,
ou d’événements majeurs du cycle de vie tel que le mariage d’un enfant ou le
financement de ses études. Ainsi, l’investissement foncier, dans une perspec-
tive de thésaurisation, constitue une stratégie familiale largement répandue ;
elle concerne toutes les strates de la société en dehors des plus pauvres, mais
jusqu’aux familles modestes qui achètent des micro-parcelles éloignées des
centres. Ces modes d’agir sont bien documentés au Mali (Durand-Lasserve
et al., 2015), au Togo (Bawa, 2017) et au Bénin (Adjahouhoue, 2013). Plus
récemment, des stratégies d’anticipation et de spéculation sont également
apparues sur le continent. Elles concernent des terres agricoles et en friche à
proximité des villes ou d’implantations de grands projets. Des lots sont achetés
sans être valorisés. Ils peuvent changer de main plusieurs fois dans l’attente de
l’augmentation des valeurs foncières (Denis, 2011 ; Denis, 2016). Les dispositifs
de régulation de cette fonction financière du sol, qui restreignent les ventes ou
les reventes de terrains subdivisés en lots, sont rarement efficaces (Destremau,
2006 ; Gulyani, Bassett, 2007).
Ensuite, cette dimension du prix nous appelle à relire l’histoire des
politiques de logements « sociaux » du continent, censées offrir aux ménages
aux moindres revenus des logements en location ou en accès à la propriété.
Brossée à grands traits, cette histoire montre trois grandes périodes depuis les
indépendances du début des années 1960 (Biehler et al., 2015). Tout d’abord,
dans la foulée des indépendances, d’importants programmes de construction
de cités d’habitat sont menés. Elles bénéficient principalement aux fonction-
naires et aux classes moyennes, selon une logique de redistribution foncière.
À partir des années 1980, marquées par un ajustement structurel mis en place
dans tous les secteurs, ces investissements publics sont abandonnés au profit
d’interventions plus structurelles dans le secteur de l’habitat. Elles favorisent
la libéralisation du marché foncier et immobilier et se traduisent notamment
par des réformes du secteur bancaire, la privatisation des agences immobi-
lières et foncières étatiques, la mise en œuvre des programmes de subvention-
nement du logement. Ces réformes libérales s’accompagnent d’une plus grande
tolérance des quartiers informels et des premiers projets de régularisation in
situ. Les politiques d’habitat convergent ainsi vers des logiques néolibérales
et de concurrence entre les villes, voire les quartiers, tournées vers la com-
pétitivité et l’attraction des investissements directs nationaux et étrangers.
Le sol devient, pour les autorités compétentes, un capital à valoriser en le
monétisant.
Les années 2000 voient émerger à nouveau des politiques d’habi-
tat estampillées « sociales », cette fois financées à travers des partenariats
publics-privés. Elles visent l’accession à la propriété pour des ménages dis-
posant de revenus réguliers garantissant l’obtention d’un crédit bancaire. Si
les logements dits « sociaux » ont des prix en général plafonnés, une nouvelle
catégorie fait son apparition sous le vocable de « logement abordable », qui cor-
respond au marché libre sur du foncier mis à disposition par l’État, s’adressant
donc aux catégories plus aisées, comme au Burkina Faso (Sory et al., 2015).
Au Kenya, le secteur du logement abordable fait partie des quatre priorités
gouvernementales annoncées en 2017. Son essor s’appuie sur d’importantes
réformes lui permettant d’être adossé à un système de financement élargi et
garanti par l’État (Kamayo, 2020). À côté de ces grands programmes, des pro-
jets de petite promotion immobilière collective voient le jour, sous forme de
coopératives d’habitat au Sénégal, Burkina Faso, Kenya, au Cameroun, de land
buying companies au Kenya. Ils s’appuient sur l’épargne collective et parfois un
cadre légal favorable et regroupent des ménages aux moyens financiers variés,
souvent relativement modestes mais suffisamment stables pour contribuer aux
projets à hauteur des attentes (Hendriks, 2014 ; Ganapati, 2014). Cette option
coopérative constitue également, selon certaines ONG et dans certaines confi-
gurations, une piste prometteuse pour le logement des plus démunis car elle
permet de s’appuyer sur une capacité d’épargne collective clé pour mobiliser des
outils de financement complémentaires pour un projet d’habitat (UrbaMonde,
Royez, 2015). Elle constitue enfin un cadre favorable pour établir et mettre en
œuvre des dispositions anti-spéculatives à l’intérieur des projets (contrôle des
prix de revente et du choix des acquéreurs) à même de protéger ces communau-
tés des forces du marché (Basile, Ehlenz, 2020).
La production collective et coopérative de l’habitat à l’épreuve

des terrains exemples burkinabé et kenyan
Penser une responsabilité collective du foncier pour l’habitat populaire amène
à se pencher sur les modalités concrètes de production collective et coopérative
de l’habitat. Dépassant la seule référence à la tenure coutumière et ne tenant
pas pour acquis la cohérence d’intentions « communautaires » dans les quar-
tiers populaires, nous partons d’une observation large et concrète des modali-
tés de production d’habitat qui engagent collectivement les résidents.
Une approche par les typologies permet déjà de mettre en avant ce
qui est « mis en commun » dans la production collective et coopérative. Les
seuls termes de « collectif » ou de « coopératif » ne préjugent pas des orga-
nisations des projets d’habitat, et des modalités assez contrastées sont recen-
sées (Miralles Buil, 2017 ; Ganapati, 2014 ; Simonneau et al., 2019). La figure
ci-dessous éclaire la diversité des organisations possibles, selon un double axe
temporel et spatial. Sur le plan temporel, les différentes étapes du projet d’ha-
bitat (accès au foncier et au financement ; construction des logements ; aména-
gements et maintenance des espaces collectifs/communs et des équipements ;
transmission éventuelle du bien et possible plus-value réalisée) peuvent être, ou
non, mises en commun.
De même, pouvons-nous distinguer différents éléments spatiaux ou
matériels pouvant être mis en commun : le sol, le logement, les espaces ouverts
et équipements. Le croisement de ces éléments temporels et spatiaux nous per-
mettant de différencier quatre grandes catégories de production collective et
coopérative.
Cette typologie suggère la diversité de la production collective et coopé-
rative de logement, montrant le panel d’objectifs, de modalités, de dispositions
organisationnelles, voire légales. Deux cas, situés à des points contrastés du
graphique ci-dessus, ont été examinés plus particulièrement : les coopératives
d’habitat au Burkina Faso et le Community Land Trust de Voi au Kenya.
Typologie de la production collective et coopérative de logement
Tous les espaces Coopérative de tenure foncière

en commun Foncier et logement
+ sont en commun.
Axe spatial
Peu d’étapes Toutes les étapes
en commun - Axe temporel
+ en commun
Habitat coopératif Community Land Trust

Les espaces collectifs sont maintenus Foncier en commun à perpétuité,
ensemble. Chacun est propriétaire du sol et logement détenu individuellement.
et logement individuellement. Pas de plus-value individuelle.
Coopérative
de construction -
EdiCarto, 11/2020.
Étapes d’accès au crédit et Peu d’espaces
au foncier communes. en commun
Sol et logement sont détenus
individuellement.
Conception : auteurs, 2020.
Les coopératives d’habitat au Burkina Faso. Le Burkina Faso a ouvert la

possibilité légale de former des coopératives d’habitat en 2008 à travers une loi
sur la promotion immobilière. Aux côtés de promoteurs privés, les coopératives
sont alors désignées comme un nouvel acteur de la production de logements
sociaux.
La situation du secteur du logement dans le pays, et à Ouagadougou en
particulier, est marquée par une croissance urbaine forte et un marché fon-
cier informel entretenu par les pratiques généreuses de lotissement des pou-
voirs publics, qui ont conduit à un important étalement urbain et un mitage
du paysage avec de nombreuses parcelles non mises en valeur et des parcelles
en attente de régularisation (Guigma et al., 2015). Les politiques publiques
depuis le début des années 2000 (loi sur la promotion immobilière en 2008,
loi portant régime foncier rural en 2009, programme national de construction
de logement en 2016, etc.) sont orientées vers la libéralisation du secteur, la
relance de la construction de logements encadrée par l’État en privilégiant les
partenariats publics-privés, et une lutte affichée, bien que peu effective, contre
les pratiques foncières spéculatives en périphérie des villes (Guigma, 2017 ;
Sory et al., 2015).
Maisons individuelles construites par la CBH selon un modèle de type F3 (2 chambres, salon, cuisine, douche WC internes).
Site de Bassinko, Ouagadougou (Photo C. Simonneau).
Inspirées de l’exemple du Sénégal, ces coopératives s’adressent aux

ménages les plus modestes, dans la perspective de développer l’accession for-
melle à la propriété foncière et immobilière via des crédits bancaires adaptés.
Dans le dernier programme public de construction de logements, il est attendu
des coopératives qu’elles produisent 12,5 % des 40 000 nouveaux logements
prévus, soit 5 000 logements.
Les coopératives sont encadrées par l’État au même titre que les pro-
moteurs immobiliers dans leurs activités de production de logement et d’amé-
nagement : elles doivent solliciter un agrément auprès du ministère chargé de
l’urbanisme, peuvent bénéficier de parcelles mises à disposition par l’État (ou
en acquérir sur le marché), et avoir des activités d’aménagement de parcelles ou
de construction de logements selon les standards des logements sociaux, pour
de la vente directe ou une location-vente au bénéfice de leurs membres.
Dans les faits, peu de coopératives se sont créées depuis ces dispositions
légales de 2008. La seule coopérative dont le projet est sorti de terre est la
Coopérative burkinabé de l’habitat (CBH). Créée en 2014, elle rassemble prin-
cipalement des agents du ministère chargé de l’habitat et l’urbanisme. En 2018,
140 logements de type villas avaient été construits dont une centaine avait été
attribuée et 23 étaient occupés. La coopérative bénéficie de parcelles publiques
sur le site de Bassinko, au nord-ouest de Ouagadougou, lequel accueille plu-
sieurs projets de logements sociaux et économiques 5 mais reste relativement
peu habité et peu équipé.
Les logements sont en accession à la propriété dans les conditions du
logement social (plafond du prix de cession et des ressources des bénéficiaires).
Ils sont cédés au prix plafond de 7,5 millions de francs CFA, en vente directe ou
en location-vente. Dans ce dernier cas, les ménages doivent obtenir individuel-
lement un crédit bancaire, nécessitant donc des revenus stables et relativement
conséquents. De fait, les 23 ménages occupant un logement construit par la
CBH concernent des fonctionnaires salariés de l’État burkinabè. Aussi, on est
en droit de comprendre cette initiative comme un mode de redistribution en
faveur de fonctionnaires modestes ; à défaut de pouvoir les payer davantage,
l’État leur concède du foncier public dont il dispose en grande quantité. Il s’agit
d’une configuration relativement classique de la gestion foncière périurbaine
par les régimes au pouvoir dans les pays sahéliens qui attribuent des terres en
faveur des fonctionnaires ou des militaires, quand ces pratiques ne s’hybrident
pas avec des formes de redistribution ethnocratiques (Abouna, 2011 ; Balla
Ndegue, 2019).
Le foncier est rétrocédé par l’État à la coopérative censée détenir un
titre foncier « mère », non encore délivré dans le cas de la CBH. Les ménages
détiennent un certificat d’attribution de logement, document attestant de leur
droit d’usage sur le sol et le logement. À l’issue du remboursement du prêt, il
devient possible aux ménages de demander un permis urbain d’habiter, puis un
titre foncier. La parcelle est dès lors banalisée et peut être vendue au prix du
marché.
Ainsi, les membres de la coopérative semblent motivés à se rassembler
dans l’optique de faciliter leur accès à la propriété foncière et immobilière.
L’intermédiation de la coopérative pour la mise à disposition du foncier, la véri-
fication des conditions d’éligibilité auprès de l’État et la conduite du chantier
semblent permettre de simplifier et d’accélérer un processus autrement plus
complexe et long via les programmes publics classiques de logements sociaux.
D’après les enquêtes menées, la coopérative n’a plus de fonctions saillantes
après la remise des clés. Des comités de quartier, associations de femmes, ton-
tines, etc., semblent se mettre en place à l’image des autres quartiers de la ville.
Il s’agit assez typiquement d’un cas de coopérative de construction ou de pro-
motion immobilière (cf. schéma 1).
5. Les logements dits revenus mensuels supérieurs à cinq 7. Des titres individuels (leasehold
« économiques » sont des logements fois (Programme 10 000 logements) titles), des titres individuels associés
de relativement haut standing ; ou huit fois (Programme à des coopératives d’habitat
comme pour les logements sociaux, 40 000 logements) le revenu (individual titles coupled with housing
ils sont encadrés par l’État et réalisés minimum. cooperatives), un titre collectif
dans le cadre de partenariat 6. Small Town Development Project associé à un CLT (group leasehold
publics-privés. Ces logements sont (STDP), financé par la GTZ. coupled with a CLT ).
proposés aux candidats ayant des
Le Community Land Trust au Kenya. Le Community Land Trust (CLT) dans
le cadre de projet d’habitat est une forme de distribution des droits d’usage et
de propriété du sol et de l’immobilier structurée autour de quatre principes :
ΩΩ La propriété du sol et celle de l’immobilier sont séparées : le sol
appartient à une organisation tierce, le trust, tandis que l’immobilier appar-
tient aux habitants ;
ΩΩ Les habitants détiennent des droits d’usage sur le sol ;
ΩΩ Des dispositions anti-spéculatives donnent un droit de préemption
au trust en cas de vente et attribuent une partie de la plus-value d’une revente
de logement au trust, permettant de maintenir dans la durée le caractère abor-
dable des logements ;
ΩΩ Le projet d’habitat est organisé de manière collective, impliquant
habitants, représentants des pouvoirs publics et de la société civile dans les
instances de gestion du CLT.
Né aux États-Unis dans les années 1960, le CLT et ses principes ont été
adaptés à de nombreux contextes (Canada, Royaume-Uni, Belgique, France,
Australie, etc.) et à des fonctions variées (agriculture, habitat, activités éco-
nomiques, etc.). La ville secondaire de Voi au Kenya accueille le seul CLT du
continent africain, mis en place dans le cadre d’un projet d’amélioration des
conditions de vie de quartiers précaires initié au début des années 1990 et
mené par les ministères kenyans de l’habitat et des autorités locales et la ville
de Voi, et financé par la coopération allemande 6 .
Le quartier, nommé Tanzania-Bondeni, occupait sans autorisation des
terrains privés en périphérie du centre de la ville de Voi. Il accueillait quelque
3 000 personnes dans des conditions d’habitat précaires : maison en matériaux
de récupération ou se dégradant rapidement, pas de services urbains de base
et insécurité foncière. Le projet visait une amélioration générale de ces condi-
tions, avec un accent mis sur la sécurité foncière de long terme, tout en évitant
les reventes de parcelles suite à la régularisation – un effet non désiré classique
des projets de régularisation foncière. L’option du CLT répondait à cette préoc-
cupation. Plusieurs solutions de régularisation foncière 7 ont cependant été pro-
posées aux habitants, sur la base d’études préalables effectuées par des experts
internationaux. Un vote communautaire, organisé dans le cadre du projet, a
désigné l’option du CLT. Les habitants sont apparus soudés autour du désir
de rester sur place à l’issue des améliorations apportées au quartier (Bassett,
2001).
La mise en place formelle du CLT a nécessité plusieurs ajuste-
ments légaux. Le foncier a été cédé à titre de contribution au projet par les
deux propriétaires des terres occupées par les habitants (Voi Sisal Estates
et Kenya Railways). Deux instances légales ont dû être montées : une orga-
nisation de quartier (Tanzania-Bondeni Settlement Society) représentant les
habitants (locataires comme propriétaires présumés), et une fiducie (trust)
détenant le bail principal (leasehold). Deux niveaux de gouvernance y corres-
pondent : un comité d’habitants élus pour les affaires courantes, et un conseil
d’administration (board of trustees) gérant les affaires foncières. Enfin, une
assemblée générale réunie annuellement élit les représentants de ces instances
de gouvernance, et plusieurs structures collectives connexes sont créées, telles
que tontines et associations.
Environ vingt-cinq ans après la fin du projet, ses bénéfices durables
sont apparents : amélioration générale de la qualité architecturale des maisons,
respect de la planification établie, services urbains mis en place. La situation
foncière est plus fragile. Le bail emphytéotique principal, pièce maîtresse du
montage foncier, n’a toujours pas été délivré ; seule une lettre d’attribution (let-
ter of allotement) a été émise. En conséquence, les résidents ne bénéficient pas
des baux emphytéotiques secondaires (subleases) mais seulement de certificats
de bornage (beacon certificates).
Surtout, la vie communautaire vigoureuse semble aujourd’hui large-
ment affaiblie, à la mesure d’une défiance grandissante entre les résidents et
leurs représentants. Plusieurs conf lits graves ont émaillé cette relation : réti-
cence des représentants à organiser l’assemblée générale annuelle, approbation
de ventes de parcelles pourtant interdites par les règles internes du CLT, soup-
çons de projets de revente de parcelles réservées aux équipements collectifs.
Le bureau des représentants installé au cœur du quartier est vidé de ses occu-
pants. La transgression des règles ne concerne pas uniquement les représen-
tants. Les règles internes du CLT concernant l’usage strict des parcelles à des
fins d’habitation principale ne sont plus respectées : des annonces de location
s’affichent ouvertement alors que l’absentéisme des propriétaires était banni ;
des ventes de parcelles sont courantes, alors qu’un principe fort du CLT était le
maintien du foncier dans les mains de la communauté.
La majorité des personnes interrogées dans le quartier en 2018 ne
connaissait pas l’existence du CLT. Lorsque le CLT est connu et mentionné,
c’est pour évoquer le fait qu’il constitue une entrave à la revente des parcelles.
Cela suggère que cette volonté de laisser le sol hors marché, affirmée par la
communauté du quartier de Tanzania-Bondeni dans les années 1990, n’est pas
immuable. Les limites du quartier semblent poreuses : les dynamiques fon-
cières hautement marchandisées du reste de la ville pénètrent le quartier, voire
le désir 8 de participer à ce marché.
En définitive, cette expérience kenyane, largement relayée dans les
instances internationales spécialisées 9 au début des années 2000, semble
aujourd’hui soumise aux dynamiques banales d’un quartier sous pression fon-
cière modérée : accaparements indus, usage lucratif des parcelles, marché
8. À cet égard, des entretiens plus finaliste du World Habitat Award tenu des importantes réserves qui
approfondis devraient être menés en 2006. l’entourent (le parc Tsavo compte
pour saisir le point de vue de ces 10. Il s’agit d’une ville secondaire pour 62 % des terres du comté) et
habitants. (environ 13 000 habitants en 1989, dans une moindre mesure des ranchs
9. Repris dans les meilleures environ 53 000 habitants selon le privés (plus de 25 %). Ainsi, le comté
pratiques du Kenya lors de la recensement de 2019), mais où la ne dispose que de 10 % de terres
conférence Habitat II en 1996, disponibilité de foncier pour l’habitat disponibles (Midheme, 2018).
reste relativement contrainte compte
foncier actif. Elle interroge pleinement le potentiel de cette production collec-
tive dans la durée.
Limites et contradictions des approches collectives

et coopératives en Afrique urbaine
Ces études de cas montrent le caractère non linéaire, complexe et dynamique
des expérimentations. Elles permettent de faire émerger certains questionne-
ments clés.
Concernant la place des habitants tout d’abord, ces expériences vont à
l’encontre de l’image d’une « troisième voie » purement citoyenne, entre pro-
duction publique et production privée. Dans les deux cas présentés ici, l’option
coopérative fait partie des propositions de politiques publiques (Burkina Faso)
ou de projet de développement (Kenya). Les acteurs « du haut » (gouvernants,
experts, aide internationale) ont donc ici un rôle actif ; ils représentent la force
de proposition. Ces propositions s’appuient sur une communauté, mais qui est
plus présupposée que fermement constituée dans le cas burkinabé. Au Kenya, la
cohérence du groupe d’habitants du quartier de Tanzania-Bondeni s’est effritée
au fil du temps, du renouvellement des générations d’habitants, et de la dégrada-
tion des relations avec les représentants communautaires. Enfin, cette troisième
voie n’est pas plus citoyenne qu’en faveur des seuls « pauvres », notamment
quand elle s’articule, comme au Burkina Faso, au système bancaire classique,
non aidé, avec des emprunts négociés individuellement par chaque ménage.
Ensuite, ces cas interrogent quant à la légitimité et l’acceptabilité des
dispositions anti-spéculatives dans des contextes urbains où le foncier fait par-
tie des ressorts incontournables de l’économie informelle. Même à Voi où la
pression foncière n’apparaît pas extrêmement forte10 , la possibilité de vendre sa
parcelle semble une évidence de la vie urbaine pour les générations n’ayant pas
initié le CLT. Au Burkina Faso, les coopératives d’habitat apparaissent officiel-
lement comme une contre-offensive au marché de parcelles et aux stratégies
d’accumulation foncière dans le cadre des lotissements. Ainsi, le Programme
national de construction de logements (PNCL, 2016) signale un changement de
stratégie visant l’usage effectif des parcelles pour l’habitat :
« Pour la mobilisation et la sécurisation du foncier, le PNCL veut

d’abord apporter des solutions aux attributaires de parcelles issues
des lotissements qui ont produit dans les communes du pays des cen-
taines de milliers de parcelles jusque-là non mises en valeur avant
d’envisager l’aménagement de nouveaux espaces. Le choix stratégique
sur cette question est l’appui à l’auto-construction et la promotion des
coopératives d’habitat. »
Cependant, aucune disposition restreignant les transactions foncières

à finalité commerciale ne semble prise. Si les conventions avec l’État facilitent
le fait que les parcelles attribuées servent directement la construction de loge-
ments pour les membres de la coopérative, aucune disposition n’est prévue pour
circonscrire la revente à terme de ces logements et parcelles de manière indi-
viduelle. On voit déjà se développer une activité des coopératives sur le marché
foncier périurbain, qui cherchent à acheter des terrains à des fins de dévelop-
pement immobilier. Pour que cette activité foncière reste au strict service de
l’accès au logement, il faudrait un contrôle assez fort de la part des membres,
futurs habitants, ce qui ne semble pas garanti. En tout état de cause, aucun
garde-fou ne semble mis en place pour éviter, en soi, les dérives de la promotion
immobilière privée constatées ces dernières années. La loi sur la promotion
immobilière de 2008 a en effet très fortement stimulé la profession : cinq pro-
moteurs étaient enregistrés en 2007, contre 157 en 2017 (Guigma, 2017) et 275
en 2019 (Ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat). Censés accompagner les
programmes d’État, les promoteurs se sont rapidement révélés être difficiles
à encadrer et des acteurs redoutables de l’accaparement foncier en périphérie
de Ouagadougou, achetant de vastes domaines à des fins de projets fonciers,
parfois immobiliers, sans respect des documents d’urbanisme. La délivrance de
nouveaux agréments de promotion immobilière a ainsi été suspendue en 2019
par les pouvoirs publics. Un interlocuteur du ministère de l’Urbanisme exprime
ainsi ses craintes11 :
« Actuellement, nous avons peur d’un certain nombre de dérives pos-

sibles que les promoteurs immobiliers ont déjà engagé tout-venant sur
toutes les parcelles qui existent. Et nous avons cette crainte d’ouvrir le
processus directement à des coopératives qui vont se créer tout-venant
aussi, qui vont compliquer davantage la situation foncière. Parce que les
promoteurs immobiliers privés déjà, nous n’arrivons pas à les contenir,
ils arrivent à exploiter toutes les failles et c’est devenu un gros problème.
Et si les coopératives doivent s’y mettre aussi, commencer à faire des
parcelles, ça va compliquer davantage le problème. »
Le décalage entre ambition et moyens se fait sentir, semant un doute sur

la capacité ou la légitimité des autorités publiques à restreindre le commerce
de parcelles.
Conclusion
Enjeu majeur d’une Afrique urbaine en devenir, le foncier pour l’habitat appa-
raît encastré dans un système propriétariste et financiarisé largement criti-
qué pour ses effets excluants. Prenant appui sur la pensée des communs, nous
avons mis en évidence les points d’ancrage d’une approche alternative favorable
11. Entretien à la direction chargée l’Urbanisme et de l’Habitat, mai 2018,

de l’habitat du ministère de Ouagadougou.
à la fonction sociale du sol et du logement, orientés vers une sécurisation des
droits d’usage du sol, la participation des habitants à la conception des projets
locaux et un contrôle des prix en mesure de contenir la spéculation foncière. Cet
horizon ne s’incarne que très partiellement dans des projets d’habitat concrets,
toujours situés précisément dans le temps et dans l’espace, articulés à des dis-
positifs légaux, à des aspirations individuelles et collectives, à des opportunités
et leviers pour les réaliser. Parmi le panel de formes collectives et coopéra-
tives de production d’habitat, nous avons mis la lumière sur deux cas d’étude :
la coopérative burkinabé de l’habitat et le Community Land Trust de Voi au
Kenya. Ils montrent leurs limites, en matière de mobilisation des habitants sur
la durée, et surtout interrogent sur leur portée réelle et leur réplicabilité dans
des contextes qui leur semblent défavorables.
Cet article nous amène ainsi à mettre en garde contre une idéalisation
des communs et des formes coopératives et collaboratives, parfois présentées
comme la traduction opérationnelle contemporaine directe des communs tradi-
tionnels. Les formes coopératives d’habitat convoient de nombreuses attentes,
idées reçues, voire utopies. L’Europe a ainsi vu f leurir des initiatives dites
« alternatives » en matière d’habitat ces dix dernières années témoignant d’une
recherche non stabilisée d’innovations construites sur des ressorts idéologiques
variés (D’Orazio, 2012). L’imaginaire occidental a d’ailleurs projeté ces utopies
sur le continent africain, comme ces pionniers du CLT faisant référence à la
conception coutumière d’une terre sacrée, en décalage apparent avec les pers-
pectives des habitants de Voi lorsqu’ils ont fait le choix du CLT parmi d’autres
options de tenure foncière (Simonneau, 2018).
L’approche des communs reste selon nous stimulante, tout d’abord
parce qu’elle est audacieuse, exhortant à explorer d’autres voies de développe-
ment que celle de l’accumulation individuelle par la propriété privée. Ensuite,
parce qu’elle apporte au débat scientifique et politique sur l’habitat en Afrique
un cadre de pensée complet, croisant enjeu de sécurisation, de gouvernance et
effets des dynamiques de marché sur le droit à la ville et au logement conve-
nable. Utilisée comme une grille de lecture et non un modèle-type de projet
d’habitat, cette approche permet de penser les inégalités structurelles et glo-
bales et de s’interroger les échelles de solidarité souhaitables et possibles – ce
que le débat qui oppose titrement et sécurisation des droits fonciers structurant
la pensée sur le foncier urbain dans les Suds depuis près de vingt ans aborde
peu.
Ensuite, il nous semble que des pistes de recherche empiriques s’ouvrent
à partir de ce cadre. Ainsi, l’analyse détaillée et ancrée dans des enquêtes de
terrains des milieux coopératifs urbains africains reste à mener, face à une lit-
térature sur les communs et sur le secteur de l’habitat qui reste très globale et
peu informée empiriquement sur les dynamiques contemporaines concrètes.
Elle devrait s’appuyer sur une compréhension fine de leur cadre idéologique
et réglementaire, de la sociologie de leurs acteurs, de leur histoire et de leur
place dans les canaux de circulation des idées et modèles urbains aux échelles
sous-régionale, continentale et internationale. On observe notamment que
l’internationalisation et la mise en réseau translocale des mouvements sociaux
atteignent aussi les villes africaines (Almeida, Chaise Dunn, 2018) sans que l’on
puisse encore apprécier leurs effets sur la place de la production collective et
coopérative dans les politiques publiques.
Cette recherche empirique devrait également alimenter la réf lexion
sur la mise en œuvre des agendas internationaux en matière de politiques
urbaines, qui semblent afficher des ambitions paradoxales12 . Ainsi, le Nouveau
Programme pour les villes (New Urban Agenda) affirme la nécessité de
répondre aux besoins en logements convenables, pourtant sans réellement for-
muler de propositions en matière de régulation de la marchandisation du sol et
de la financiarisation du foncier et de l’immobilier. Le paradigme dominant en
matière de politiques urbaines accorde toujours une place de choix aux parte-
nariats publics-privés et à l’accès à la propriété privée individuelle par le cré-
dit hypothécaire. Dans ce contexte, la production collective et coopérative de
l’habitat pourrait être considérée comme un champ d’expérimentation d’une
régulation « par le bas », quand les habitants décident de se donner des règles
mettant hors marché le sol sur lequel ils résident. Même imparfaites et contra-
dictoires, ces expérimentations représentent une forme de préfiguration d’une
autre manière de produire de l’habitat, hors de ce paradigme propriétariste
dominant, et alimentent des contre-propositions portées par les ONG et les
mouvements sociaux urbains (Clerc, Deboulet, 2018).
Enfin, pour poursuivre la réf lexion, il nous paraît également fondamen-
tal de faire le lien avec le quotidien des citadins, et donc le fonctionnement réel
des quartiers précaires et de l’économie informelle – ce que la littérature sur les
communs a encore très peu fait. D’un côté, la sécurité foncière collective semble
un prérequis pour la stabilisation des moyens d’existence. Dans une perspec-
tive de politiques sociales et dans une approche par le droit à la ville, préserver
ces occupations foncières de la marchandisation des parcelles semble utile et
légitime. D’un autre côté, comment justifier d’empêcher certaines catégories de
populations de participer au marché, d’autant plus quand le foncier constitue le
support de l’épargne informel à défaut de tout autre moyen d’accès au crédit ?
12. Voir par exemple les analyses de Denis (2020) à propos du New Urban
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Quel potentiel pour les approches coopératives et

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