Formation sur le thème :

Animée par :
M. Aliou MOUSSA, Expert-Comptable
AGENDA

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 Lotissements

Définition
Lotisseurs : Personnes qui procèdent à des travaux d’aménagement ou de viabilisation de terrains à
bâtir.

Lotissement de terrains : Pose de canalisations d'eau et d'égouts, électrification, construction de

chaussées, bordures et trottoirs etc.., sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée sur le coût de ces
travaux d'aménagement et de viabilisation.

Les opérations de lotissement sont régies par la « loi n°25-90 du 17/06/1992 relative aux lotissements,
groupe d’habitation et morcellement » :

« Constitue un lotissement toute division par vente, location ou partage d'une propriété foncière, en
deux ou plusieurs lots destinés à la construction d'immeubles à usage d'habitation, industriel,
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touristique, commercial ou artisanal, quelle que soit la superficie des lots. »
 Lotissements

Régime de Taxation

Régime de Droit Commun

Selon l’article 89 du CGI :

Les travaux de lotissement sont obligatoirement assujettis à la TVA.

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 Lotissements

Fait générateur
Après exécution des travaux d’aménagement, de viabilisation et d’assainissement, conformément aux
plans autorisés, le lotisseur doit obligatoirement déclarer l’achèvement des travaux. Les travaux ainsi
achevés font l’objet d’une réception provisoire et d’une réception définitive.

La réception provisoire doit être faite dans les 45 jours suivant la déclaration d’achèvement des
travaux d’équipement. La réception définitive a pour objet de déterminer si la voierie et les réseaux
divers ne présentent aucune malfaçon.

Au regard de la TVA, l’opération de lotissement est taxable dès l’achèvement des travaux attestés
par la réception provisoire. Pour ce faire, il importe de distinguer deux situations :

Les terrains lotis et viabilisés qui sont destinés à la vente

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Les terrains lotis et viabilisés qui sont destinés à être bâtis par le lotisseur.
 Lotissements

Classification selon la destination

Opération de
lotissement

Terrains lotis destinés

Terrains lotis destinés
à la construction par
à la vente
le lotisseur

Lotisseur
Travaux de viabilisation Travaux de viabilité
=
confiés à des tiers exécutés par le promoteur
Promoteur immobilier

TVA facturée par le

Eneur et récupérée par Livraison à soi même
le lotisseur
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 Lotissements

Base d’Imposition

Base d’Imposition = Coût des travaux d'aménagement et de viabilisation

Taux d’Imposition = 20% (Droit commun)

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 Lotissements
Exemples & Comptabilisation
Lors des Travaux

Compte Libellé Débit Crédit

612 Terrains 200 000,00

612 Travaux 1 080 000,00
3455 TVA Récupérable 153 000,00
4411 Fournisseurs Collectifs 1 433 000,00

Lors de la Déclaration TVA

Compte Libellé Débit Crédit

658 Charges non courantes 216 000,00

3455 TVA Récupérable 153 000,00
4456 TVA Due 639 000,00
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 Promotion Immobilière

Définition
Promoteurs Immobiliers : Personnes qui, sans avoir la qualité d’entrepreneur de travaux
immobiliers, procèdent ou font procéder à l’édification d’un ou de plusieurs immeubles destinés
à la vente ou à la location.(Art.89-I-4° et II-5°)

Un Promoteur Immobilier, peut faire lui-même les travaux, comme il peut faire appel à un
entrepreneur de travaux pour réaliser la construction.

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 Promotion Immobilière

Base d’Imposition

Destiné à Destiné autrement

la vente qu’à la vente

Base Imposable Base Imposable

(Prix de cession de l'ouvrage) Prix de revient de la

- construction dûment justifiée
(Prix du terrain actualisé à la date
de vente par référence aux A défaut de pièces justificatives,
coefficients de réévaluation) la Base Imposable est évaluée par
l’Administration Fiscale
en application du barème fixé par arrêté
du Ministère des Finances 12
 Promotion Immobilière

Immeuble destiné à la vente

Base Imposable:

BI = Prix de cession de l'ouvrage – Prix du terrain actualisé à la date de la vente de l’immeuble

par référence aux coefficients prévus à l’article 65-II du C.G.I. )

Valeur actuelle du terrain soit le coût d’acquisition actualisé = (prix d’acquisition + frais y
afférents) X (coefficient de réévaluation)

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 Promotion Immobilière

Exemple : Immeuble destiné à la vente

Enoncé : Corrigé :

Base Imposable =
Un promoteur immobilier a acquis un terrain nu
Coût de la construction + Coût de la viabilité
de 2 000 m² à 50.000 MAD (frais y compris).
Après avoir procédé à des travaux de viabilité Coût de la construction =
pour 30.000 MAD, il y a construit un immeuble Prix de cession de l'ouvrage - Prix du terrain
actualisé à la date de vente de l’immeuble
de 1 000 m². = 400.000 – (50.000 x 4) = 200.000 MAD
Il a vendu l’immeuble à 400.000 MAD.
Le coefficient d’actualisation à la date de vente est Coût de la viabilité = 30.000 MAD

de 4.
Base Imposable = 200.000 + 30.000 = 230.000
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 Promotion Immobilière

Immeuble destiné autrement qu’à la vente

Base imposable Éléments de la Base Imposable:
= ∑des dépenses effectivement supportées
comprenant :
Soit: la BI = Prix revient de la construction dûment
justifié par l’assujetti.
 le prix des études préliminaires et des plans ;
 les honoraires de l’architecte, géomètre,
À défaut (de pièces justificatives): la BI est évaluée métreur ;
par l‘Administration Fiscale en application du  le prix d’achat des matériaux ;
barème fixé par arrêté du Ministre des Finances.
 les mémoires des entrepreneurs ayant participé
à l’exécution des travaux d’aménagement du
terrain et de la construction ;
En cas de cession avant la quatrième année qui suit
celle de l’achèvement des travaux, la base  les frais financiers engagés pour la construction ;
imposable initiale est réajustée en fonction du prix de  les frais facturés par les divers intermédiaires ;
cession. Dans ce cas, la nouvelle base d’imposition ne
 tous les frais généraux engagés pour la
doit pas être inférieure à la base initiale.
construction. 15
 Promotion Immobilière

Exemple : Immeuble destiné à la location

Un promoteur immobilier a construit un immeuble de 1.000 m² (surface couverte : 800 m²) classé
dans la catégorie haut standing.

Le barème fixé pour la région où se situe l’immeuble est de 5.000 MAD le m² couvert.

Base Imposable évaluée = 800 x 5.000 = 4.000.000 MAD

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 Promotion Immobilière

Immeuble cédé après coup

En cas de cession d'un immeuble, destiné au départ autrement qu'à la vente, avant la quatrième
année qui suit celle de l'achèvement des travaux, la base imposable retenue initialement (coût de
revient) est réajustée en fonction du prix de cession, lequel ne saurait en aucun cas être inférieur au
prix de revient.

Enoncé :

Le promoteur immobilier qui a construit un immeuble de 1.000 m² (surface couverte : 800 m²)
classé dans la catégorie haut standing, décide de le céder à 5.000.000 MAD l’année qui suit
l’achèvement des travaux.

Prix du terrain actualisé à la date de vente = 200.000 MAD et Coût de viabilité = 30.000 MAD
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 Promotion Immobilière

Immeuble cédé après coup

Corrigé :
Coût de la construction = Prix de cession de l'ouvrage - Prix du terrain actualisé à la date de
vente de l’immeuble = 5.000.000 – 200.000 = 4.800.000 MAD
Coût de la viabilité = 30.000 MAD
Nouvelle Base Imposable = 4.800.000 + 30.000 = 4.830.000 MAD
Ancienne Base Imposable = 4.000.000 MAD
Base de la régularisation = 4.830.000 – 4.000.000 = 830.000 MAD

N.B :
Si Nouvelle Base Imposable < Ancienne Base Imposable, l’assujetti ne peut prétendre à aucune
restitution. 18
 Promotion Immobilière

Ventes Fractionnées

Lorsqu'un promoteur réalise la vente partielle de son projet (une ou plusieurs unités de logement), la
base de taxation est égale au prix de cession diminué de la valeur actualisée du terrain imputable à la
ou aux unités cédées. Laquelle valeur est déterminée à partir d'un prorata calculé comme suit :

Au numérateur = [Valeur actualisée du terrain] x [surface couverte de ou des unités cédées]

Au dénominateur = [Surface développée du projet].

Coût de la construction = Prix de cession des unités cédées - Prix actualisé de la partie du terrain
imputable aux unités cédées.
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 Promotion Immobilière
Exemple : Ventes Fractionnées
Un promoteur a construit huit appartements d'une surface couverte de 120 m² et 8 appartements de
150 m². Le total d’une surface développée du projet soit (960 + 1 200) = 2 160 m². Il a vendu : 4
appartements de 120 m² au prix unitaire de 600.000 MAD et 2 appartements de 150 m² au prix unitaire
de 900.000 MAD. La valeur actualisée du terrain est de 1 200 000 MAD.
Le prix de cession :
(600.000 x 4) + (900.000 x 2)……………………………………………..= 4.200.000 MAD
La superficie couverte des appartements vendus :
(120 x 4) + (150 x 2)………………………………………………………= 780 m²
La base taxable sera :
4.200 000 - (1 200 000 x 780)…………….……………………...……… = 3.766.666 MAD
2 160
TVA Collectée = 3.766.666/1.2*20% = 627.778 MAD 20
 Promotion Immobilière
Cas d’application :
Un promoteur immobilier a construit un immeuble de cinq niveaux comprenant 10 appartements et
des magasins :
- la surface du terrain ……………………..…………………………...460 m²
- la surface des appartements et magasins ……………………..….3 000 m²
- la surface des parties indivises …………………….…………….….500 m²
-la surface développée …………………….…………………..….. 3 500 m².
En 2001, le promoteur a vendu 2 appartements de 160 m² et 180 m² et un magasin d'une superficie
couverte de 300 m².
La valeur du terrain est de 1 200 MAD le m². Les 2 appartements sont vendus au prix de 320 000 MAD
et 380 000 MAD. Le magasin lui a rapporté 1 000 000 MAD.

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 Promotion Immobilière
Cas d’application : (Suite 1)
Afin de calculer la base taxable, il faudrait déterminer le prorata de la valeur du terrain actualisée :
Coût du terrain : (460 x 1 200) ……………………………………….= 552 000 MAD
Droits d'enregistrement…………………………………………….…= 43 588 MAD
Conservation foncière …………………………………………………= 12 800 MAD
Coût d'achat du terrain ……………………………………...............= 608 388 MAD
Coefficient d'actualisation ………………………………………….= 1,08
Valeur du terrain actualisée (608 388x1, 08)………………….…....= 657 059 MAD

TAF :
Déterminer la base de taxation et la TVA collectée pour les unités vendues.

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 Promotion Immobilière
Cas d’application : (Suite 2)
Prorata de la valeur du terrain actualisée au m² : (657 059/ 3 500)…............= 187,73 MAD/m²

Détermination de la base de taxation :

1er appartement = 320 000 – (160 x 187, 73)……………….= 289 963 MAD
2ème appartement = 380 000 – (180 x 187,73)…….…………..= 346 208 MAD
Magasin = (1 000 000 - (300 x 187,73)) ...........….......= 943 681 MAD

Total Base Taxable……………………………………………………. = 1.579.852 MAD

TVA Collectée = 1.579.852/1.2*20% ……………………………..….= 263.309 MAD 23

 Promotion Immobilière
TVA sur les Acomptes Clients :
1ère Méthode :

TVA sur l’acompte client perçu = (Montant Acompte TTC / 1,20) * 20%

====== > TVA à régulariser après la vente définitive

2ème Méthode :

TVA sur l’acompte client perçu = (Montant Acompte TTC / 1,20) * 20%
----
20% * Coefficient de réévaluation de l’année d’encaissement de l’Acompte

* [(Cout d’acquisition du Terrain / Surface totale) * (Acompte TTC / Prix de Cession TTC du m²)]

====== > TVA à régulariser après la vente définitive

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 Promotion Immobilière

TVA sur la Vente Définitive :

TVA Facturée sur la Vente = (Prix de cession TTC – Coût du Terrain Actualisé) * 20% / 1,20

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 Promotion Immobilière
Comptabilisation des Acomptes et de la Vente Définitive
Encaissement Acompte Vente Définitive

Compte Libellé Débit Crédit Compte Libellé Débit Crédit

5141 Banque Acompte TTC 3421 Clients Prix de vente TTC

4421 Avances Clients Acompte TTC 7121 Ventes Prix de vente HT
4455 TVA Facturée TVA Finale
3458 TVA à Régulariser TVA / Acompte
4455 TVA Facturée TVA / Acompte 4421 Avances Clients Acomptes
5141 Banque Reliquat
3421 Clients Prix de vente TTC

Déclaration périodique TVA Déclaration périodique TVA

Compte Libellé Débit Crédit Compte Libellé Débit Crédit

4455 TVA Facturée TVA / Acompte 4455 TVA Facturée TVA Finale
4456 TVA Due TVA / Acompte
3458 TVA à Régulariser TVA / Acompte
4456 TVA Due Différence
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 Livraison à Soi-Même

Définition

On est en présence d’une livraison à soi-même chaque fois qu’un assujetti utilise pour son propre
usage un produit qu’il fabrique.

La taxation des livraisons à soi-même vise à établir l’égalité dans les conditions de la concurrence
entre les entreprises qui procèdent elles-mêmes à la fabrication d’objet ou à la construction
d’immeuble et celles qui recourent au marché pour l’acquisition de ces biens et constructions.

On distingue entre les livraisons à soi même des biens meubles et celles des biens immeubles.

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 Livraison à Soi-Même

Opérations Obligatoirement Imposables (Art.89 CGI)

Les livraisons faites à eux-mêmes par les entrepreneurs de manufactures, les commerçants
importateurs et les commerçants grossistes, de produits qu'ils fabriquent ou de marchandises dont ils
font le commerce pour leurs propres besoins, ou pour ceux de leur entreprise.

Les livraisons à soi-même portant sur les biens immeubles, à l’exclusion des opérations portant sur
les livraisons à soi-même de construction d’habitation personnelle effectuées par les personnes
physique ou morale en vertu de l’article 274 du CGI.

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 Livraison à Soi-Même

Base d’Imposition

 Biens meubles

Le chiffre d'affaires imposable est constitué par la valeur normale du bien, c'est-à-dire par le prix du
marché au moment de ladite livraison.

Biens immeubles

Les règles de la détermination de la base imposable sont identiques à celles des opérations de
promotion immobilière.

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 Livraison à Soi-Même

Fait générateur
Le fait générateur se situe au moment de la livraison des marchandises, de l'achèvement des travaux
ou de l'exécution du service :

1) Livraisons à soi-même de biens meubles :

Le fait générateur se situe à la date de ladite livraison, laquelle ne peut être postérieure à celle de
l'utilisation desdits biens.

2) Livraisons à soi-même de biens immeubles :

Pour les livraisons à soi-même de biens d'équipement (unité industrielle, construction de hangar…
etc.), le fait générateur se situe au moment de l'achèvement des travaux c'est-à-dire au moment de la
réunion des conditions d'utilisation du bien ou encore de son inscription à un compte
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d'immobilisation.
 Livraison à Soi-Même

Exonération avec Droit à Déduction : Logements Sociaux

Selon l’article 92 du CGI, sont exonérées avec droit à déduction :

Les opérations de cession de logements sociaux à usage d'habitation principale dont la superficie
couverte est comprise entre 50 m² et 80 m², et le prix de vente n’excède pas 250.000 MAD HT.

Cette exonération est subordonnée aux conditions prévues à l’article 93- I du CGI (Conditions
d’exonération du logement social).

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 Livraison à Soi-Même

Contribution sociale de solidarité : Article 274 du CGI

Livraisons à soi-même de construction d’habitation personnelle
Avant la Loi des Finances 2013, les opérations portant sur les livraisons à soi-même de constructions
d’habitation principale étaient exonérées de TVA sans droit à déduction (Art.91 du CGI ancien).

A partir de 2013, il est institué une contribution sociale de solidarité sur les livraisons à soi-même de
construction d’habitation personnelle, effectuées par :
Les personnes physiques qui édifient pour leur compte des constructions à usage d’habitation
personnelle ;
Les sociétés civiles immobilières constituées par les membres d'une même famille pour la
construction d'une unité de logement destinée à leur habitation personnelle ;
Les coopératives d’habitation constituées et fonctionnant conformément à la législation en vigueur
qui construisent des unités de logement à usage d’habitation personnelle pour leurs adhérents ;
Les associations constituées et fonctionnant conformément à la législation en vigueur dont
l’objet est la construction d’unités de logement pour l’habitation personnelle de leurs membres.33
 Livraison à Soi-Même

Contribution sociale de solidarité : Article 274 du CGI

Livraisons à soi-même de construction d’habitation personnelle
Habitations Eligibles :

Par habitation personnelle, il faut entendre le logement construit à usage:

1)d’habitation principale ;
2)d’habitation secondaire ;
3)d’habitation des ascendants et/ ou descendants ;
4)de location de murs nus à usage d’habitation y compris les locaux commerciaux rattachés aux
logements à usage d’habitation.

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 Livraison à Soi-Même

Contribution sociale de solidarité : Article 274 du CGI

Livraisons à soi-même de construction d’habitation personnelle
Liquidation & Tarifs :

Le montant de la contribution sociale de solidarité sur les livraisons à soi-même de construction

d’habitation personnelle est déterminé selon un barème proportionnel fixé, par unité de logement,
comme suit :

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 Livraison à Soi-Même

Contribution sociale de solidarité : Article 274 du CGI

Livraisons à soi-même de construction d’habitation personnelle
Déclaration de la Contribution :

La déclaration doit être déposé dans un délai de 90 Jours suivant la date de délivrance du permis
d’habiter.

Paiement de la Contribution :

Le montant de la Contribution doit être versé spontanément auprès du receveur de l’Administration

Fiscale du lieu de la construction de l’habitation, en même temps que le dépôt de la déclaration.

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 Livraison à Soi-Même
Cas d’application :
Une personne acquiert le 15 février 2019 un terrain d'une superficie de 500 m² au prix de 1000 DH/m².
Les frais d'acquisition du terrain s’élèvent à 30 000 DH. Sur ce terrain, il est édifié une construction
d’une superficie couverte de 280 m² (date d’obtention du permis d'habiter : 1er mars 2020). Le
montant des taxes figurant sur les factures produites (amont) est de 80 000 DH. Les taxes
admises en déduction s’élèvent à 25.000 DH.

1er Cas : La construction est destinée à l’habitation personnelle

Il s’agit d’une opération de livraison à soi-même de construction destinée à l’habitation personnelle.

Cette opération concerne l’article 274 du CGI sur la contribution sociale de solidarité. Or, la superficie
couverte de la construction est de 280 m², donc < 300 m².
Donc, cette opération est exonérée de la contribution sociale de solidarité. 37
 Livraison à Soi-Même
Cas d’application :
2ème Cas : La construction est destinée à une location totale

Location en janvier 2021 de la totalité de la construction.

Pour défaut de présentation de comptabilité et pour la taxation du coût de la construction, le prix du
m² déterminé par le barème est de 2 500 DH.

Coût de revient de la construction : 280 x 2 500.………....…...= 700 000

Taxe exigible à 20 % : 700 000 x 20 %..........................................= 140 000
Déductions admises :………………….…………………...……..= 25 000
Taxe Due : 140 000 - 25 000………….……...…….……………..= 115 000

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 Livraison à Soi-Même
Cas d’application :
3ème Cas : La construction est destinée à une location partielle

Location d’une partie seulement de la construction (130 m²)

Régularisation :

Coût de revient de la construction : 280 x 2 500…………………… ….= 700 000

Coût de revient de la partie louée : 130/280 x 700 000…………..…….= 325 000
Taxe exigible : 325 000 x 20 %...................................................................= 65 000
Déductions admises….………………………………………..……..…….= 25 000
Déduction au prorata: 130 / 280 X 25 000 ………………………….……= 11 608
Taxe à payer : 65 000 – 11 608…………………………...……….…....….= 53 392

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 Livraison à Soi-Même
Cas d’application :
4ème Cas : La construction est destinée à une vente totale

Vente de la construction en mars 2021 pour un montant de 1 800 000 DH.

Le coefficient d'actualisation est de 1,064 à la date de cession (Hypothèse).

Régularisation :

Prix d'achat du terrain : 500 x 1 000 ……………………= 500 000

Frais d'acquisition…………………………….………….= 30 000
Total ...................................................................................= 530 000
Prix du terrain actualisé : 530 000 x 1,064……...……..= 563 920
Base Imposable : 1 800 000 – 563 920……....…..……...= 1 236 080
T.V.A. exigible : 1 236 080/1,2 x 20 %..…..….....……..= 206 014
Déductions admises …………..………..……….….….…= 25 000
Taxe à payer : 206 014 - 25 000…………...……..…...….= 181 014 40