Arealberegning av bygninger

Arealberegning av bygninger er i Norge i hovedsak regulert i disse bestemmelser:

• Norsk Standard 3940:2012 (NS 3940:2012) som definerer de forskjellige arealtypene og forteller hva som skal måles og hvordan.
• «Veiledning til NS 3940 - arealbetegnelser bolig» som definerer P-ROM og S-ROM.
• Forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift) (TEK10) her er det tatt med arealer som skal beregnes i tillegg til det som står i standarden som for eksempel parkeringsplass for bil(er).

Når myndighetene skal beregne eiendomsskatt, formuesskatt eller kommunale avgifter er det ikke likegyldig om en bolig er 70 eller 150 kvadratmeter. Det er avhengig av hva som blir tatt med og hvordan tallene legges sammen. Det er opp til kommunen å fastsette beregningsmetoder for utregninger av eiendomsskatt med de begrensninger som er gitt i loven. Utgangspunktet er stort sett bruksareal (BRA). Ved søknad om tilbygg til en bolig bestemmer kommunens reguleringsplan utnyttelsgraden som skal være oppgitt i prosenter bebygd areal (% BYA).

Historie

I tiden før industrialiseringen sto enhver grunneiger fritt til å disponere sin eiendom. På landsbygda var det plass og vilje til å bygge veier, jernbaner, industribygg og arealer til rekreasjon. Man lot den enkelte grunneier få disponere sin eiendom slik han ville. Bare i de aller tettest befolkede stedene, i byene, var det vedtekter om gatelinjer, branngavler og renovasjon. Første norske standard for bygningers arealer og volumer, regler for måling, ble vedtatt 4. mai 1954 (NS 848). Standarden fastla visse areal- og volumbegreper for bygninger og ga regler for hvordan disse arealene og volumene skulle måles. Standarden definerte følgende arealbegreper: bruttoareal, nettoareal, leieareal og dekkareal. Bruttoareal og nettoareal tilsvarer det vi bruker i dag. Leieareal tilsvarer slik sett tilnærmet bruksareal. Dekkareal tilsvarer, grovt sett, bebygd areal etter dagens gjeldende standard. Praksis synes å ha vært at plan med fri takhøyde 1,5 m eller mer ble ansett som måleverdige. Vi har hatt følgende endringer i bestemmelsene:

• Reguleringsplaner fra 1969 til 1979 Byggeforskrift 1969 og NS 848.
• Reguleringsplaner fra 1979 til 1985 Byggeforskrift 1969 og NS 3940 1. utgave.
• Reguleringsplaner fra 1985 til 1987 Byggeforskrift 1985 og NS 3940 2. utgave.
• Reguleringsplaner fra 1987 til 1997 Byggeforskrift 1987 og NS 3940 2. utgave.
• Reguleringsplaner fra 1997 til 2006 Byggeforskrift 1997 og NS 3940 2. utgave.
• Reguleringsplaner fra 2007 til 2010 Byggeforskrift 1997 og NS 3940:2007.

Når ble boligen målt? Det er variasjoner mellom alle disse endringene.

Arealbegrepene

Definisjoner

BYA Bebygd areal Bebygd areal er det arealet som bygningen opptar av terrenget («fotavtrykket»). Terrasse har tak. Utkragete bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 5,00 m er med i BYA.	BTA Bruttoareal Bruttoareal er areal inkludert yttervegger og summeres for alle plan i en bygning. BTA = NTA + KA	NTA Nettoareal Nettoareal er arealet mellom omsluttende bygningsdeler. NTA = BTA - KA	KA Konstruksjonsareal Konstruksjonsareal er den delen av BTA (i horisontalt snitt i gulvhøyde) som opptas av bygningsdeler til konstruksjonsformål (søyler, vegger). KA = BTA - NTA
BRA Bruksareal Bruksareal for et plan eller en etasje er det arealet av planet som ligger innenfor omsluttende vegger. (inkludert innvendige vegger). BRA = (P-ROM) + (S-ROM)	P-ROM Primærareal Primærareal, arealet av primære rom er P-rommenes NTA og arealet av innvendige vegger mellom disse. P-rommene er den viktige delen av boligen, oppholdsrom som stue, kjøkken, bad og soverom. (P-ROM) = BRA - (S-ROM)	S-ROM Sekundærareal Sekundærareal, arealet av sekundære rom er S-ROMenes NTA og arealet av innvendige vegger mellom disse. S-rommene er uinnredede rom som kott og boder. (S-ROM) = BRA - (P-ROM)	Klikk på bilde for å se større format.

Beregning av bruksareal (BRA) for bebyggelse på en tomt

Nivå	Beskrivelse
Bruksenhet	BRA for en bruksenhet er det arealet av bruksenheten og felles deler som ligger innenfor omsluttende vegger.
Etasje	BRA for en etasje er summen av bruksarealet for etasjens bruksenheter og felles deler pluss konstruksjonsarealet for innvendige vegger.
Bygning	BRA for en bygning er summen av bruksarealet for alle måleverdige plan/etasjer uavhengig av bruken.
Åpent overbygd areal	BRA for åpent overbygd areal er areal under utkragete bygningsdeler og takoverbygg.
Bebyggelse på tomt	BRA for bebyggelsen på en tomt er summen av bruksarealet for alle bygninger og åpent overbygd areal på tomten.
Tillegg for plan med stor romhøyde og glassgårder	Rom med stor høyde regnes som om det var lagt et plan for hver 3. meter. Årsaken er at volumer med stor høyde senere kan innredes i flere etasjer. Rom med fri høyde 4,9 m får dermed to måleverdige plan, rom med fri høyde 7,9 m får tre måleverdige plan osv.
Uinnredede bygningsvolumer	Plan og rom som ikke er innredet eller mangler gulv eller atkomst regnes med i bruksarealet, så sant de tilfredsstiller kriteriene om fri romhøyde med 1,9 m eller mer i minst 0,6 m bredde.
Etasje helt eller delvis under terreng	Planbestemmelsene skal fastsette hvordan bruksareal helt eller delvis under terreng medregnes. Der planen ikke fastsetter noe annet, regnes bruksareal under terreng med i bruksarealet.

Bruksareal som er oppgitt av megler ved kjøp/salg trenger ikke å være lik det bruksareal kommunen og myndighetene opererer med.

Forskjell mellom standard og forskrift

Bebygd areal (BYA) på tomt etter NS 3940 og parkeringsplass som kommer i tillegg etter TEK.

BYA etter NS 3940	BYA etter TEK	BRA etter NS 3940	BRA etter TEK
• areal som bygninger opptar av terrenget. • åpent overbygget areal • utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 5 m • konstruksjoner som stikker mer enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen over terreng	• areal som bygninger opptar av terrenget. • åpent overbygget areal • utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 5 m • konstruksjoner som stikker mer enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen over terreng • nødvendig parkeringsareal	• BRA kan angis som bruksareal for en bruksenhet, etasje, åpent overbygget areal bygning eller bebyggelsen på en tomt • bruksareal for alle måleverdige plan • åpent overbygget areal	• BRA er bruksareal for bebyggelsen på en tomt • bruksareal for alle måleverdige plan • åpent overbygget areal • nødvendig parkeringsareal • areal i rom med høyde 4,9 m eller mer måles som om det var lagt et horisontalplan for hver 3 m.

Tabellen angir hvilke areal som medregnes i BYA og BRA etter henholdsvis NS 3940 og teknisk forskrift TEK.

Hvor stor skal arealet for parkeringsplass være? Veiledningen oppgir mellom 18 og 25 kvadratmeter, men at det er kommunen som bestemmer. Oslo kommune er delt inn i «den tette byen» og den «åpne byen». Her varierer antall parkeringsplasser fra 0,15 for omsorgsbolig med et rom til to parkeringsplasser for småhus med egen parkering. Kommunen viser til Statens vegvesen når arealet skal beregnes. Her er det forskjellige alternativer med oppgitte minstemål.

Andre arealbegrep

Måleverdig gulvplan på loft Det har ingen betydning om bygningsrommet er tilgjengelig eller ikke, om det mangler gulv, vindu, varmeisolering mv.

• FUA Funksjonsareal er den delen av NTA som svarer til formål og bruk. FUA = NTA - KOA - TEA
• KOA Kommunikasjonsareal bestemmes separat for hvert plan. Måles etter det som er hensiktsmessig, avhengig om det er utvendig eller innvendig. Heissjakter, rulletrapper etc. inngår. KOA = NTA - FUA - TEA
• TEA Teknisk areal er det NTA som opptas av tekniske anlegg. TEA = NTA - FUA - KOA
• OBD Omsluttende bygningsdeler er overflater av yttervegger og tak. Angi: Areal av yttervegger under terrengnivå (1), over terrengnivå (2) og takareal (3). Glassareal angis separat som del av (2 og 3).
• REA Renholdt areal
• OPA Overbygd, åpent areal
• Måleverdighet. Arealet beregnes av måleverdige deler. Figuren viser det minste tillatte måleverdige arealet. Arealtype bestemmes av definisjonene. Måleverdig betyr ikke at arealet er i henhold til forskriftens krav til rom for varig opphold. Det har ingen betydning om bygningsrommet er tilgjengelig eller ikke, om det mangler gulv, vindu, varmeisolering mv.

Hoveddel og tilleggsdel er begreper i norsk lovverk som angir hvorvidt arealet er godkjent for varig opphold.

Kjøp og salg av bolig

Målereglene er tatt inn i retningslinjene for markedsføring av boliger som er fastsatt av forbrukermyndighetene. Når areal skal oppgis ved annonsering, skal boenhetens totale bruksareal (BRA) og samlet areal for primære rom (P-ROM) innenfor selve boenheten, inkludert innvendige vegger mellom disse, fremkomme. Det skal i tillegg være en listing av de aktuelle P-Rommene.

Forskjell på P-ROM og S-ROM

Takstbransjen har valgt å liste opp følgende rom som:

• Primærrom (P-rom): Kjellerstue, peisestue, TV-stue, loftstue, lekerom, arbeidsrom, hjemmekontor, PC-rom, medierom, bibliotek, innredet hobbyrom, trimrom (må ha fastmontert utstyr, for eksempel ribbevegger), stue, allrom, omkledningsrom (f.eks. garderoberom), bad/dusjrom, toalett, vaskerom, entré/vindfang, kjøkken, soverom, bibliotek, innredet gang mellom P-Rom, trapp mellom P-Rom og gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over. Det resterende areal kalles S-rom.
• Sekundærrom (S-rom): Matkjeller, potetkjeller, uinnredet kjellerrom, kott, uinnredet loft, boder, garderobe, oppbevaringsrom, lagerrom, garasje, fyrrom, søppelrom, tekniske rom og gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over (uansett innredning og hvor mye de er blitt påkostet). Areal av vegger mellom P-rom og S-rom tilhører S-rom.

Skatteetatens definisjoner av P-ROM og S-ROM

Den 12. okt 2010 endret skatteetaten måle-reglene. Den eneste forskjellen til takstbransjen er at skatteetaten presiserer etter hobbyrom: (vevstue og lignende) Skatteetaten definerer også forskjellen på omkledningsrom (P-ROM) og garderoberom (S-ROM). «Dersom det er mulig å stelle seg i garderoberommet, vil rommet regnes som et P-ROM (omkledningsrom).»

Svakheter med systemet

Det er enkelt å oppgradere noen S-ROM til P-ROM fordi standarden ikke stiller krav til at rommene skal være godkjent for varig opphold. Vær oppmerksom på at det er bruken av rommene på markedsføringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-rom eller S-rom. Dette innebærer at et rom kan klassifiseres som P-rom selv om rommet ikke tilfredsstiller kravene til varig opphold etter byggeforskriftene.

Eksempel på fremstilling av arealer i takstrapport

Etasje	Brutto- areal BTA m2	Bruksareal BRA m2			Anvendelse
		Totalt	P-ROM	S-ROM
1. etasje	119	107	107		Vindfang, hall, stue, spisestue, kjøkken soverom, vaskerom toalettrom og bad
Loftsetasje	56	54	49	5	Loftstue, tre soverom bad,bod og garderobe
Sum bygning	175	161	156	5

Arealene som står oppført i taksten gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. En eventuell bruksendring av rommene kan være avgjørende for om rommene er primære eller sekundære rom. I hovedsak er det bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM, men i mange tilfeller må takstmannen bruke skjønn. Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM avhengig av bruken. Ved tvil om rom egner seg for varig opphold pga. for eksempel ombygging eller skade – skal takstmannen alltid legge inn forklarende tekst i takstrapporten.

Romfordeling Taksten inneholder en tabell som viser en spesifisering av P-rommene og S-rommene for hver etasje. I markedsføringen av boligen skal P-rommene spesifiseres.

Etasje	Primærareal (P-ROM)	Sekundærareal (S-ROM)
1. etasje	Vindfang, hall, stue, spisestue, kjøkken soverom, vaskerom toalettrom og bad
Loftsetasje	Loftstue, tre soverom og bad	Bod og garderobe

Beregning av likningsverdi på bolig fra 2010

De nye reglene innebærer at likningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes årlig av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en anslått markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). I tillegg tas det hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Likningsverdien for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert bosatt) vil utgjøre 25 prosent av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. Likningsverdien for sekundærboliger (alle andre boliger man måtte eie) vil utgjøre 40 prosent av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. Se også: Formuesskatt i Norge

Rom for varig opphold

Verken standard eller takst har krav om at måleverdige rom skal være godkjent for varig opphold. En rekke forhold må være på plass for at utleiedelen skal godkjennes som bolig. Husk at det er en grunn til at reglene er som de er, og at de i hovedsak går på momenter i forbindelse med din egen og leietakers sikkerhet. De viktigste kravene er:

Forskriftskrav til dagslys

Ifølge TEK-10 skal rom for varig opphold ha vinduer, utsyn og tilfredsstillende tilgang på dagslys. Bestemmelsen om dagslys har et unntak («med mindre oppholds- og arbeidssituasjonen tilsier noe annet»), men man kan neppe benytte unntaket for boligrom. En tommelfingerregel er ti-prosent-regelen. Den sier at effektivt glassareal skal være minst 10 % av golvarealet i rommet. Dersom det er en balkong over eller under vinduet, skal balkonggolvets areal regnes med i golvarealet.

Rømningsvei

Kravet til rømningsvei i en boenhet er at det skal være minst 1 utgang. Merk at det ikke er et krav at alle vinduer i soverom skal være rømningsvinduer, selv om det er anbefalt. Dersom boenheten går over to etasjer, for eksempel med loft er det et krav at det er en ekstra rømningsvei fra loftet. Hovedrømningsvei er via intern trapp. Alternativ rømningsvei fra loftet kan være vindu eller balkong. Det er da et krav at vinduet eller balkongen ikke er mer enn 5m over bakken. Dersom rømningsveien er vindu må vinduet oppfylle kravene til rømningsvindu. Vinduer som i åpen stilling har en fri åpning hvor høyde og bredde til sammen utgjør minst 1,5 m^2, kan godkjennes til rømming. Høyden må ikke være mindre enn 0,6 m og bredden ikke mindre enn 0,5 m. For svingvinduer regnes fri åpning som avstand mellom karm og dreieakse når vinduet slår opp i 90°. For topphengslede og glidehengslede vinduer med horisontal dreieakse regnes høyden som avstand fra karm til vindusplanet vinkelrett på vindusplanet, forutsatt at vinduet kan låses/balanseres i denne posisjonen. Dersom det er kjeller i boenheten så er det tilstrekkelig rømningsvei med en dør direkte ut til det fri. Alternativt er det tilstrekkelig med trapp opp til hovedetasje, og en utgang via vindu som oppfyller kravene til rømningsvindu. Kjellervindu som rømningsvei må være særskilt tilrettelagt:

• Snø må ikke hindre åpning
• Det må være lett å nå opp til vinduet fra innsiden
• Vinduets utforming må ikke være til hinder for effektiv evakuering. Topphengslede kjellervindu kan være vanskelige å rømme gjennom.
• Lysgraver må være tilstrekkelig store til å rømme ut gjennom, lysgraver kan lett bli snøfylte, det må vurderes å legge varmekabler i lysgraver som er del av rømningsvei fra kjeller.

Areal

For boenhet anbefales et minste areal på 7 m² for rom for varig opphold.

Utsyn

Rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende utsyn med mindre virksomheten tilsier noe annet. For boenheter i kjeller er kravet til utsyn kanskje det mest problematiske. Kravet til utsyn er konkretisert ved at man skal kunne se ut når man sitter i rommet, definert ved at underkant glassflate i vindu ikke skal være høyere oppe enn 1m over gulv. Det er tillatt at stue i sekundærleilighet ikke har utsyn iht. til dette kravet, men det er ikke tillatt for soverom. I tettbebyggelse er det tilstrekkelig med utsyn mot husrekker, gateløp, bakgård o.l.

Trang, normalt stor og romslig bolig

Rommelighet

Rommelighet er forholdet mellom antall rom og antall personer i husholdningen. Dersom husholdningen disponerer ett rom for hver person eller ett rom mer enn dette, regnes det for «normalt». Er det flere personer enn antall rom kaller vi det «trangt», og er antall personer minst to flere enn antall rom, kaller vi det «svært trangt». To rom mer enn antall bosatte kalles «romslig» og minst tre flere rom enn antall bosatte kalles «svært romslig». For de som bor alene, regnes ett rom for trangt.Kjøkken og andre små rom som bad, entré og lignende er ikke med i romantallet for denne beregning. Statistisk sentralbyrås definisjon er illustrert i denne tabellen:

Svært trange, trange, normalt store, romslige og svært store boliger definert ut fra størrelsen på husholdningen.

Størrelse i forhold til primærareal og antall personer i husholdning - Arealnormer

På tross av en viss komfortutvikling siden disse arealnormene ble lansert i 1990-årene, er det lite annet som taler for at de ikke fortsatt er gangbare. Vi ser imidlertid at intervallet for normal boligstandard er innsnevret for 1-personshusholdninger. Grunnlaget her er Husbankens basispremiss om at det skal kunne bo to personer i alle permanente boliger. Med utgangspunkt i den økende andelen varige 1-personshushold er det naturlig å åpne for et nedadgående trinn til. Dette vil ikke bare innvirke på arealforbruket, men også åpne for at det oppføres flere boliger tilpassets såvel aleneboerens behov som økonomi.

Trange, normalt store, romslige og svært romslige boliger definert ut fra størrelsen på husholdningen i forhold til primærarealet (P-ROM),

En noe tilsvarende fordeling av normalt arealforbruk for ulike husholdningsstørrelser kan beskrives med den såkalte kvadratrotskalaen. Kvadratrotskalaen er en såkalt ekvivalensskala og en betydelig empirisk signifikans gjør at den stadig oftere benyttes i boforholdsanalyser. Ekvivalente nedre og øvre grenser for normal bostandard oppgitt i primærareal (P-ROM) der minstestandard (nedre normal) 55 m² for 2-persons husholdninger danner basis for beregningen. Øvre normalgrense for tilsvarende husholdningstørrelse er 100 m². Blå strek i tabellen viser kvadratrotskalaen.

Eksempel

Skal du vurdere en bolig etter disse normene, da er det dine definisjoner som gjelder. I takstrapporten var følgende rom oppgitt: Vindfang, hall, stue, spisestue, kjøkken, soverom, vaskerom, toalettrom, bad, loftstue, tre soverom og bad. Du stryker de rommene som ikke skal være med, i tillegg var to av soverommene ikke brukbare til varig opphold. Dette gir fem rom. Den øverste tabellen viser at dette gir normal bostandard for fire til fem personer.

P-ROM er oppgitt til 156 m². De to soverommene reduserer ditt primærareal til 132 m². En rød loddrett strek markerer dette i den nederste tabellen. Boligen har normal standard for fire til fem personer. Hvis de to soverommene oppgraderes vil boligen ha normal størrelse for seks til sju personer.

Forhold til reguleringsplaner

• %-BRA Prosent bruksareal angir forholdet mellom bruksareal for bebyggelse på en tomt og tomtearealet. Prosent bruksareal skrives %-BRA = 00%. Prosent bruksareal fastsetter forholdet mellom bebygd og ubebygd del av tomta. Prosent bruksareal angir en øvre grense for summen av det bruksareal som kan oppføres på tomta i forhold til tomtearealet.
• %-BYA Prosent bebygd areal angir forholdet mellom bebygd areal og tomtearealet. Prosent bebygd areal skrives %-BYA = 00%. Prosent bebygd areal fastlegger forholdet mellom bebygd og ubebygd del av tomta. Prosent bebygd areal angir det areal i prosent av tomta som bygninger, overbygde åpne areal og konstruksjoner over bakken opptar av terrenget.
• Kommunene bruker disse betegnelsene i sine reguleringsplaner. Ved kjøp av bolig er det en fordel å vite om det er mulig å bygge på boligen. Hvis reguleringsplanen sier at det er tillatt med %BYA = 24 % er det gunstig å vite hvor mange prosent BYA som er på tomta og om det er mulig å få godkjent tilbygg.
• Tomtearealet som legges til grunn ved beregning av grad av utnytting er det areal som i arealplanen er avsatt til område for bebyggelse og anlegg. Tomtearealet er arealet som ligger innenfor tomtegrensen.

Andre land

The International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC) har startet arbeidet med å utarbeide internasjonale standarder. Standardene benevnes International Property Measurement Standard (IPMS). Koalisjonen har pr september 2018 ikke norske organisasjoner som medlemmer.

Den europeiske standardisertingsorganisasjonen CEN (European Committee for Standardization) har utarbeidet en standard innen fasilitetsstyring for areal- og volumberegning, NS-EN 15221-6:2011 Fasilitetsstyring (FM) - Del 6: Måling av arealer og volumer i fasilitetsstyring.

Pr 2018 varierer standardene som brukes bl.a. ved markedsføring av eiendom vesentlig fra land til land. Det er derfor krevende å sammenligne arealtall mellom land.

Se også

• Brannseksjon
• Hoveddel og tilleggsdel
• Lagerrom, typisk sekundærrom
• Rømningsveg
• Ulike modifikasjoner av byggverk: Påbygg, tilbygg, underbygg

Litteratur

• Lovdata. «Forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift) - TEK10». Besøkt 20. juli 2010. 
• Miljøvern-, Kommunal- og regionaldepartementet. «Veileder Grad av utnytting» (PDF). Besøkt 20. juli 2010. 
• Forbrukerombudet m.fl. «Bransjenorm for markedsføring av bolig, sep 2013» (PDF). Arkivert fra originalen (PDF) 7. februar 2014. Besøkt 7. november 2013. 
• Oslo kommune. «Parkeringsnormer for boliger i Oslo» (PDF). Besøkt 13. november 2013. 
• Statens vegvesen. «Håndbok 017 Normaler Veg- og gateutforming». Arkivert fra originalen 3. desember 2013. Besøkt 29. november 2013. 
• Norges taksteringsforbund. «Bli kjent med arealmålingsreglene». Arkivert fra originalen 17. oktober 2009. Besøkt 20. juli 2010. 
• Max Ingar Mørk (august 2008). «Ord og uttrykk innen eiendomsforvaltning - fasilitetsstyring» (PDF) (på norsk). NTNU, Institutt for bygg anlegg og transport mfl. s. 55. Arkivert fra originalen (PDF) 12. august 2012. Besøkt 1. januar 2012.