Contabilidade Construção

Contabilidade na Construção Civil Francisco Coutinho Chaves
CONTABILIDADE NA CONSTRUÇÃO CIVIL
1. Breve comentário sobre o plano de contas
A contabilidade das empresas que tem como objeto social a atividade imobiliária,
ou seja, a construção de unidades imobiliárias destinadas a venda, realização de
obras por empreitada, ou até mesmo o loteamento de imóveis, tem uma
contabilidade semelhante as demais empresas entretanto existe diferença quando
trata-se dos custos e apropriação das receitas.
Plano de conta
Para que possa entender melhor a contabilização das operações imobiliárias é

necessário que seja analisado o plano de conta que se aplica a esta atividade
imobiliária, assim a seguir está de forma resumida o plano de conta de uma
construtora.
1 Ativo
1.1 Circulante
1.1.1 Caixa
1.1.2 Bancos
1.1.3 Aplicações financeiras
1.1.4 Clientes
1.1.5 Impostos a recuperar
1.1.6 Estoques
1.1.7 Construções em andamento
1.1.8 Despesas de exercício seguinte
1.2 Realizável à longo prazo

1.2.1 Empréstimos de coligadas
1.3 Permanente
1.3.1 Investimentos
1.3.1.1 Ações na empresa A
1.3.2 Imobilizado
1.3.2.1 Terrenos
1.3.2.2 Edificações
1.3.2.3 Veículos
1.3.3 Diferido
2 Passivo
2.1 Circulante
E-mail:coutinhochaves@secrel.com.br 1
2.1.1 Fornecedores
2.1.2 Obrigações sociais e tributárias
2.1.3 Adiantamentos de clientes
2.1.4 Outras contas a pagar
2.1.5 Custo orçado
2.2 Exigível à longo prazo

2.2.1 Empréstimos de coligadas
2. 3 Resultados de Exercícios Futuros

2.3.1 Receitas
2. 3.1.1 Obra 1
2. 3.2 Custos
2. 3.2.1 Obra 1
2.4. Patrimônio Líquido
2.4.1 Capital social

2.4.2 Reservas de capital
2.4.3 Reservas de lucros
2.4.3 Lucros ou prejuízos acumulados (LPA)
3 Receitas
3.1 Receitas operacionais

3.1.1 Vendas
3.1.1.1 Vendas de unidades imobiliárias
3.1.1.1.1 Vendas da Obra A
3.1.1. 2 Impostos faturados

3.1.1.2.1 PIS
3.1.1.2.2 COFINS
3.1.2 Outras receitas operacionais

3.1.2.1 Receita de aluguéis
3.2 Receitas não operacionais

3.2.1 Receita na alienação de bens e direitos do permanente
4. Custos e Despesas
4.1 Custos
4.1.1 Custo das unidades vendidas
4.1.1.1 Custo das unidades vendidas obra A
4.2 Despesas Operacionais
4.2.1 Despesas com vendas

4.2.1.1 Comissão
4.2.1.2 Propaganda
4.2.2 Despesas administrativas

4.2.2.1 Despesa com pessoal
4.2.2.1.01 Salários
4.2.2.1.02 INSS
4.2.2.1.01 FGTS
4.2.2.1 Outras Despesas operacionais
4.2.2.1.01 Aluguéis
4.2.2.1.02 Depreciação
4.2.3 Despesas Financeiras

4.2.3.01 Juros
4.3 Despesas não operacionais

4.3.13.2.1 Custo de bens e direitos do permanente alienados
Ativo circulante
Este trabalho é voltado exclusivamente para as empresas de construção civil

desta forma no ativo circulante vamos fazer comentários somente sobre os grupos
de conta construção em andamento, impostos a recuperar e estoques, pois os
demais grupos têm tratamento semelhante a qualquer outra atividade.
Construção em andamento
O grupo de contas construção em andamento é para o registro de todos os custos

das obras em andamento sendo que grupo deve ser subdivido em várias contas
tais como:
Contas Nome da conta
1.1.7 Construções em andamento

1.1.7.01 Obra ricardo c. Macedo
1.1.7.01.001 Salário e encargos
1.1.7.01.002 INSS
1.1.7.01.003 FGTS
1.1.7.01.004 Férias
1.1.7.01.008 Vale transporte
1.1.7.01.030 Terrenos
1.1.7.01.031 Tijolos
1.1.9.01.097 Imposto e taxa/ despesa de cartório
1.1.9.01.098 Fretes e carretos
1.1.9.01.099 Custos apropriados
O funcionamento deste grupo é o seguinte:
DÉBITO: Todos os valores contratados referente a custo de determinada obra em

andamento deve ser registrado neste grupo independente da data do pagamento
exemplo: A Construtora comprou cimento com prazo para pagamento de 60 dias,
então quando a mercadoria chegar na empresa deve ser feito um débito neste
grupo na conta especifica para cimento.
CRÉDITO: Quando a unidade é vendida com a construção em andamento o valor

correspondente aos custos já realizado para aquela unidade vendida deve ser
transferido para resultado de exercícios futuros.
Outro fato contábil que é motivo para o registro a crédito neste grupo é a
conclusão da obra, pois os saldo deve ser transferido para estoque de imóveis.
Impostos a recuperar
Este grupo de conta registra os valores referentes os imposto retidos na fonte, que
podem ser o seguinte:
IRRF
PIS
COFINS
CSLL
INSS
Este grupo de conta é comum a toda atividade no caso da construção deve ser
chamado atenção para o caso dos créditos de PIS e COFINS nas compra de bens
ou serviços a pessoas jurídicas destinado as obras, pois para um melhor
acompanhamento deve ser registrado por obra.
Estoques
a) Almoxarifado
Quando a empresa é grande compra material de construção para estoque estes

valores devem ser registrado na conta de almoxarifado que tem o seguinte
funcionamento:
DÉBITO: Todos os valores referentes a material de construção compra para futura

utilização em diversas obras deve ser registrado nesta conta independente da
data do pagamento exemplo: A Construtora comprou cimento com prazo para
pagamento de 60 dias, então quando a mercadoria chegar na empresa deve ser
feito na conta especifica para cimento.
CRÉDITO: Esta conta é credita pela transferência de material de construção

destina a utilização em determinada obra
b) Estoques de imóveis
O grupo de contas estoque de imóveis registra dos imóveis concluídos destinados

à venda, ou seja, após a conclusão da obra o saldo do grupo de conta obra em
andamento referente aquela obra deve ser transferido para o grupo estoques de
imóveis. Atenção esta conta como nas demais empresas que tem como
atividade a industria ou comercio, as construtoras também são obrigadas a
ter o livro de registro de inventários.
DÉBITO: Quando a obra é concluída as unidades devem ser transferidas com um

débito no grupo de estoque.
CRÉDITO: Quando a unidade já está concluída no caso da venda o custo

correspondente àquela unidade deve ser transferido para resultado de exercícios
futuros.
Passivo circulante
No passivo circulante a exemplo do ativo circulante vamos comentar somente as

que não são comuns às outras empresas, tais como: Adiantamentos de clientes e
custo orçado.
Adiantamentos de clientes
O grupo de conta adiantamentos de clientes é comum a todas as empresas,

entretanto se faz necessário um comentário, pois existem muitas construtoras que
fazem registros neste grupo de conta de forma errada.
A operação de venda na atividade imobiliária é concretizada com o contrato de

promessa de compra e venda, independente da unidade vendida seja de pronta
entrega ou não, sendo que os valores recebidos independente da entrega do bem
deve ser registrado como receita e não como adiantamento.
Ocorre que, algumas construtoras vêm registrando, estes recebimentos como
adiantamento muitas vezes com a justificativa de que existe no contrato de
promessa de compra e venda uma cláusula suspensiva, ou seja, que estipula que
o contrato não será realizado se acontecer algum fato. Exemplo caso a
construtora não entregue o imóvel na data marca o contrato não será realizado.
Aparentemente este procedimento seria válido uma vez que existe a previsão
legal de nos casos em que houver a cláusula suspensiva os valores recebidos
podem ser considerados como adiantamento. Ocorre que, a referida cláusula só
tem validade se houver um terceiro envolvido na operação, exemplo: O cliente
assina o contrato de promessa de compra e venda, mas na condição de que Caixa
Econômica Federal financia parte da operação, caso não seja aprovado o
empréstimo junto a CEF o negócio não será feito, então neste caso os valores
pagos pelo cliente enquanto a operação do empréstimo estiver sendo analisada
pela instituição podem ser registrados como adiantamentos.
Custo orçado
Este grupo de conta registra os valores referentes a custos ainda não realizados
de unidades vendidas na planta, sendo que é opcional para o contribuinte este
procedimento não é obrigado a fazer, caso seja interesse do mesmo em pagar
imposto a maior a SRF agradece.
CRÉDITO: Os créditos neste grupo de conta serão realizados na data da venda

de cada unidade ainda não concluída;
DÉBITO: Os débitos neste grupo de conta são referentes ao custo proporcional

realizado para cada unidade vendida na planta.
Quanto aos procedimentos na apuração dos valores dos créditos e débitos será
comentado no momento oportuno.
Resultado de Exercícios Futuros
Na atividade imobiliária a principal particularidade é o fato do contribuinte poder

fazer a opção de reconhecer as receitas pelo regime de caixa, ou seja, somente
quando recebido, mesmo estando a empresa no lucro real, pois as empresas que
declaração o imposto de renda com base no lucro real são obrigadas a reconhecer
a receita na data da venda, independente do recebimento, a seguir será citado
dois exemplo.
EXEMPLO 1: Uma empresa tem como atividade revenda de mercadoria e declara

o imposto de renda com base no lucro real, sendo que em 20/01/04 realizou uma
venda no valor de R$ 10.000,00 para receber somente em 20/04/04, ou seja,
quatro meses depois esta deve reconhecer a receita logo no mês de janeiro de
2004.
EXEMPLO 2: Uma empresa tem como atividade construção de unidades

imobiliárias e declara o imposto de renda com base no lucro real, sendo que em
20/01/04 realizou uma venda no valor de R$ 200.000,00 para receber somente em
parcela única em 20/04/04, ou seja, quatro meses depois, neste caso o
contribuinte tem a opção de reconhecer a receita somente abril de 2004.
Este grupo é divido em dois subgrupos um referente às receitas e outro aos

custos, que tem o seguinte funcionamento:
1 Receitas
CRÉDITO: Nas vendas a prazo o contribuinte tem a opção de reconhecer as

receitas somente nos recebimentos, mas deve registrar o valor da venda na data
da operação, ou seja, Debita clientes e Credita este subgrupo de conta.
DÉBITOS: A cada recebimento o contribuinte deve reconhecer as receitas, desta

forma deve fazer o lançamento Debitando este subgrupo de conta e Creditando a
conta de receita no resultado do período.
2. Custos
São duas situações que movimenta este subgrupo de contas, em que a unidade
vendida pode está concluída ou não, vamos fazer um comentário rápido.
a) Obra concluída
DÉBITO: O valor correspondente ao custo da unidade vendida deve ser

transferido para esta conta com o debito na mesma e credito no grupo de
estoques de imóveis a comercializar.
CRÉDITO: Esta conta será creditada na proporção de cada parcela recebido do

cliente que foi transferido deste grupo para o resultado do exercício.
b) Obra em andamento
Quando a unidade é vendida antes da conclusão o contribuinte tem a opção de

trabalhar com custo orçado, neste nosso trabalho vamos trabalhar com esta
opção, mas todos os custos devem inicialmente ser contabilizado no grupo
resultado de exercícios futuros.
Os valores transferidos para Resultado de Exercícios Futuros serão transferidos

para Custo do Resultado do período na proporção dos valores recebidos, para que
o leitor possa entender melhor a aduzir de forma mais clara dividindo em tópicos:
i) O contribuinte tem a opção de reconhecer as receitas somente na data do

recebimento;
ii) Quando o contribuinte faz opção pelo regime de caixa os custos tem ser
apropriado na mesma proporção das receitas, tais como recebeu 20% do valor da
venda em um mês, então naquele mês só pode contabilizar como custo do
período somente 20% do valor dos custo daquela venda. Quanto ao
funcionamento do grupo Resultado de Exercícios Futuros será comentado no
momento oportuno.
Nos casos em que a obra está em andamento tem custo já realizado, ou seja, é o
que foi gasto até a data da venda e custo que ainda falta ser realizado para fazer é
preciso ser divido em vários lançamentos conforme a seguir:
b.1 Contabilização da parcela dos custos já realizado
DÉBITO: Serão debitados neste grupo de contas todos os custo realizados da

obra até a data da venda correspondente a unidade vendida, ou seja, é transferido
de obra em andamento.
CRÉDITO: Este grupo de conta será creditado no registro de todos os valores dos
custos do mês reconhecidos na mesma proporção dos valores reconhecidos como
receita, assim no caso da receita ser reconhecida somente 10% do valor da
venda, então o custo reconhecido tem que ser somente de 10% do custo da
unidade vendida.
b.2 Contabilização da parcela dos custos ainda não realizado
DÉBITO: Serão debitados neste grupo de contas todos os custo ainda não
realizados da obra até a data da venda correspondente a unidade vendida, ou
seja, é transferido de obra em andamento.
CRÉDITO: Este grupo de conta será creditado no registro de todos os valores dos
custos do mês reconhecidos na mesma proporção dos valores reconhecidos como
receita, assim no caso da receita ser reconhecida somente 10% do valor da
venda, então o custo reconhecido tem que ser somente de 10% do custo da
unidade vendida.
2. Contabilização dos custos realizado de obra em andamento
Este grupo de conta registra os valores dos custos realizados nas obras em
andamento, ou seja, a compra de cimento, tijolos, salários, encargos trabalhistas e
sociais e etc.
Vamos constituir a nossa construtora que tem como razão social Construtora
Jesus Ltda e tem como objeto social exclusivo à construção e compra e venda de
imóveis. Esta construtora tem as seguintes obras:
Obra A:
Situação da obra: Totalmente concluídas com 22 unidades, sendo que não tem
ainda qualquer venda;
Obra B:
Situação da obra: Obra em andamento com 20 unidades a serem construídas.
Então diante da situação apresentada podemos iniciar nossos trabalhos com

seguintes exemplos:
Exemplo 1: Compra de cimento para obra B no valor R$ 20.000,00 em 20/0104

para pagamento em 20/03/04
Exemplo 2: Compra a vista de vale transporte, sendo R$ 2.000,00 para obra e R$

500,00 para os funcionários que trabalham no escritório.
Contabilização:
Exemplo 1:
DEBITO: Construção em andamento

Obra B
Cimento
CRÉDITO: Fornecedor
Casa do Cimento
Hist. R$ 20.000,00
Exemplo 2:
a) Compra dos vales para obra
Obra B
Vale transporte
CRÉDITO: Caixa
Hist. R$ 2.000,00
b) Compra dos vale para funcionários da administração

DEBITO: Despesas operacionais
Vale transporte
CRÉDITO: Caixa
Hist. R$ 500,00
Desta forma fica claro que a empresa que tem como objeto social à atividade
imobiliária deve ter controle que identifique qual os custos são referentes a cada
obra ou administração, pois custo da administração deve ser contabilizado
diretamente como redutora do resultado.
3. Regime de reconhecimento das receitas e custos
Como já comentado as empresas que tem atividade imobiliária podem fazer a

opção de reconhecer as receitas e os custos pelo regime de caixa, mas essa
opção é valida somente para as receitas e custos das unidades vendidas, se
contribuinte tiver outro tipo de receita deve reconhecer pelo regime de
competência como também todas despesas que não sejam custos da obras.
Exemplo 1: Receita de aluguéis de salas, devem ser reconhecidas pelo

regime de competência.
Exemplo 2: Receitas da unidade imobiliárias vendidas, o contribuinte pode

fazer a opção de reconhecer pelo regime de caixa.
3.1 Obras em andamento
Existe a possibilidade da construtora vender unidade na planta o que é diferente

dos demais contribuinte só registra a receita quando o produto está pronto, sendo
que na construção civil deve ser registrada a venda na data da operação, ou seja,
na assinatura do contrato, sendo que a forma da contabilização vai depender das
condições da venda, ou seja, foi à vista ou a prazo o que será comentado a seguir.
3.1.1 Venda à vista de obras em andamento
Nos caso de venda a vista mesmo a unidade não estando concluída o contribuinte
tem que reconhecer a receita com o seguinte lançamento:
a) Lançamento da receita
a.1. Lançamento do recebimento
DÉBITO: Caixa ou Bancos
CRÉDITO: Resultado do Exercício Futuro

Receita das unidades vendidas
Vendas da Obra A
a.2. Lançamento do reconhecimento da receita
DÉBITO: Resultado do Exercício Futuro

Receita das unidades vendidas
Vendas da Obra A
CRÉDITO: Vendas de unidades imobiliárias

Vendas da Obra A
b) Lançamento dos Custos
b.1 Custo das vendas
DÉBITO: Resultado do Exercício Futuro

Custo das unidades vendidas
Custo da Obra A
CRÉDITO: Obras em andamento obra A

Conta retificadora do grupo
b.2 Reconhecimento do Custo das receitas realizadas
DÉBITO: Custo das unidades vendidas

Custo da Obra A

Custo da Obra A
b.3 Custo orçado referente a unidade vendida
DÉBITO: Resultado de Exercícios Futuros

Custo da Obra A
CRÉDITO: Custo Orçado

Obra A
Este lançamento é correspondente ao custo ainda não realizado até a data da

venda referente à unidade vendida.
3.1.2 Vendas a prazo
Contabilização da operação de venda.
a) Lançamento da receita da venda
DÉBITO: Clientes
CRÉDITO: Resultado de exercícios futuros

Receitas
Vendas da Obra A
b) Reconhecimento da receita
b.1 Contabilização da operação dos recebimentos.
DÉBITO: Caixa ou banco c/movimento
CRÉDITO: Clientes
Hist. Vr recebido ref. NP 01/40
b.2 Reconhecimento da receita
DÉBITO: Resultado de exercícios futuros

Receitas
Vendas da Obra A
CRÉDITO: Vendas de unidades imobiliárias

Vendas da Obra A
Hist. Vr. Recebido no mês
b.3 Lançamento dos Custos das vendas

Custo
Custos da Obra A
CRÉDITO: Obras em andamento obra A

Conta retificadora do grupo
b.2 Reconhecimento do Custo das receitas realizadas

Custo da Obra A

Custo da Obra A
b.3 Custo orçado referente a unidade vendida
DÉBITO: Resultado de Exercícios Futuros

Custo da Obra A
CRÉDITO: Custo Orçado

Obra A
Este lançamento é correspondente ao custo ainda não realizado até a data da

venda referente à unidade vendida.
4. Custo orçado
As empresas que tem como objeto social à atividade imobiliária podem

opcionalmente reconhecer os custos das unidades vendidas antes da conclusão
da obra e para definir o valor do lucro faz o custo orçado.
O valor do custo orçado é definido pela pratica não se faz necessário laudo
técnico, pois a construtora tem experiência com outras obras conhece o custo
para construir o metro quadrado naquela região, então com base nessa
informação define o custo orçado.
O custo orçado só pode ser contabilizado quando a unidade é vendida, ou seja, a

obra tem vária unidade e foi vendida uma, o custo orçado que pode ser
contabilizado é somente o custo daquela obra.
O valor do custo orçado deve ser registrado no passivo, a debito de Resultado de

Exercício Futuro, podendo ser ainda ser contabilizado diretamente como custo do
resultado do próprio exercício vai depender se a operação foi a vista ou a prazo e

da opção do contribuinte, mas no nosso caso vamos trabalhar sempre com o
lançamento no grupo de Resultado de Exercícios Futuros.
Exemplo de lançamento:
Venda à vista
DÉBITO: Resultados de exercícios Futuros

Custo da Obra A
CRÉDITO: Passivo circulante
Custo orçado
Venda a prazo
A. O contribuinte fez a opção para reconhecer a receita pelo regime de

caixa

Custo
Custos da Obra A
CRÉDITO: Custo orçado

Custos da Obra A
B. O contribuinte não fez a opção para reconhecer a receita pelo regime

de caixa

Custo da Obra A

Custos da Obra A
CASO PRÁTICO
Uma construtora tem uma obra com as seguintes características:
Mês: Janeiro de 2004

Nº de apartamentos: 20
Área total: 2.800 m2
Situação da obra: 10% realizada
Custo realizado até aquela data: R$ 200.000,00
Venda: Um apartamento à vista por R$ 200.000,00 com uma área de 130 m2.
Um apartamento a prazo por R$ 220.000,00 com uma área de 150 m2,
com R$ 20.000,00 de entrada.
Custo orçado: R$ 2.000.000,00
Cálculos
a) Dos valores do custo orçado
Custo orçado a ser realizado = R$ 2.000.000,00 – R$ 200.000,00 = 1.800.000,00

Custo orçado a ser realizado por m2 = R$1.800.000,00 / 2800 = 642,8571
Custo orçado do apartamento c/área de 130 m2 = 130 X 642,8571 = 83.571,43
Custo Orçado do apartamento c/área de 150 m2 = 150 X 642,8571 = 96.428,56
Total dos custos orçados = 83.571,43 + 96.428,56 = 179.999,99
b) Dos valores dos custos já realizados para os apartamentos vendidos
Custo orçado já realizado = R$ 200.000,00

Custo orçado a ser realizado por m2 = R$ 200.000,00 / 2.800 = 71,4285
Custo orçado do apartamento c/área de 130 m2 = 130 X 71,4285 = 9.285,71
Custo Orçado do apartamento c/área de 150 m2 = 150 X 71,4285 = 10.714,28
Total dos custos já realizados = 9.285,71 + 10.714,28 = 19.999,99
c) Dos valores dos custos das vendas
Do apartamento com 130m2 como foi vendido á vista o custo é todo

reconhecido no mês, sendo que tem 150 m2, parte será contabilizado como
resultado de exercícios futuros.
Custo de venda por m2 = R$ 2.000.000,00 / 2.800 = 714,2857

Custo de venda do apartamento c/área de 130 m2 = 130 X 714,2857 = 92.857,14
Total dos custos já realizados = 92.857,14 + 107.142,85 = 199.999,99
d) Dos valores dos custos do mês
Do apartamento com 130m2
Vr da venda R$ 200.000,00
Vr dos Custos R$ 92.857,14
Percentual custo/venda = 92.857,14/ 200.000,00 = 0,4643
Vr recebido = R$ 200.000,00
Receita do mês = R$ 200.000,00
Custo do mês = R$ 200.000,00 X 0,4643 = R$ 92.857,14
Do apartamento com 150 m2
Custo do mês = R$ 20.000,00 X 0,4870 = R$ 9.740,00
Total dos custos do mês
Apartamento com 130 m2 = 92.857,14

Total = 102.597,14
Contabilização
Dos custos já realizados considerando que todos os valores foram à vista
i) Compras diversas para obra

Obra B
Material de construção
CRÉDITO: Caixa
Hist. R$ 200.000,00
ii) Dos custos das vendas

Custo
Custos da Obra A
CRÉDITO: Custo
Obra em andamento
Custos da Obra A
HIST. R$ 19.999,99
iii) Custos do mês referente aos valores recebidos

Custo da Obra A

Custo
Custos da Obra A
Hist. R$ 102.597,14
iv) Dos custos orçado por apartamento
Do apartamento com área de 150 m2 vendido a prazo

Custo
Custos da Obra A

Custos da Obra A
Histórico R$ 83.571,43
Do apartamento com área de 130 m2 vendido à vista

Custo
Custos da Obra A

Custos da Obra A
Histórico R$ 96.428,56
FICHA RAZÃO
A. CUSTO OBRA EM ANDAMENTO
Data Histórico Débito Crédito Saldo

31/01/04 Custo já realizado 200.000.00 200.000,00
31/01/04 Custo da venda mês 19.999,99 180.000,01
B. Resultado de Exercício Futuros

Custos
Obra A

31/01/04 Custo das vendas 19.999,98 19.999,98
31/01/04 Custo orçado 179.999,99 199.999,99
31/01/04 Custo do mês 102.597,14 97.402,83
C. Custos do mês
Obra A

31/01/04 Custo das vendas 102.597,14 102.597,14
31/01/04 Custo do mês
D. CUSTO ORÇADO

31/01/04 Custo orçado da un. 179.999,99 179.999,99
Vend
A partir deste registro o contador tem que ficar atento para a contabilização dos
custos, pois os custos realizados referentes aquelas unidade que foi calculado
custo orçado não deve mais ser ativado e sim baixado do passivo na conto de
custo orçado. Para que você possa ter um entendimento melhor vamos
continuar com o exemplo anterior.
Situação da construtora no mês seguinte:
Mês: Fevereiro de 2004
1. Gastou na obra o valor de R$ 40.000,00, ou seja, este valor foi o custo

realizado no período, passando o custo realizado para R$840.000,00 (
800.000,00 + 40.000,00);
2. Recebeu do apartamento com 150m2 vendido no mês anterior R$
30.000,00
3. Vendeu outro apartamento com 130 m2 a prazo no valor de R$ 230.000,00,
sendo que foi recebido de entrada R$ 50.000,00
CÁLCULO PARA DEFINIR OS VALORES CORRESPONDENTES AO

CUSTO ORÇADO REALIZADO
CUSTO REALIZADO POR M2 = 40.000,00/2800M2 = 14,2857
A) CUSTO ORÇADO REALIZADO
a) DO APARTAMENTO COM 130M2 DE ÁREA = 130M2 X 14,2857 =

1.857,14
b) DO APARTAMENTO COM 150M2 DE ÁREA = 150M2 X 14,2857=
2.142,86
c) TOTAL DO CUSTO ORÇADO REALIZADO = 1.857,14 + 2.142,86 =
4.000,00
B) Dos valores dos custos orçado da unidade vendida
Custo orçado já realizado = R$ 2.000.000,00 - R$ 240.000,00 = 1.760.000,00

Custo orçado por m2 = R$ 1.760.000,00 / 2800 = 628,5714
Custo orçado do apart. c/área de 130 m2 vendido no mês = 130 X 628,5714 =

81.714,28
Total dos custos orçado para ser contabilizado no mês = 81.714,28
C) Dos valores dos custos das vendas
Do apartamento que foi vendido no mês o custo da venda já foi contabilizado

nomes anterior.
Quanto ao apartamento vendido no mês será definido o valor dos custos
referente a venda.
Apartamento vendido no mês
Custo de venda por m2 = R$ 2.000.000,00 / 2800 = 714,2857

Total dos custos já realizados = 92.857,14
D) Do custo realizado da unidade vendida no mês
Custo de venda por m2 = R$ 240.000,00 / 2800 = 85,7143

Total dos custos já realizados = 11.142,86
E) Dos valores dos custos do mês
Do apartamento vendido no mês anterior será aplicado o mesmo percentual

já definido.
Quanto ao apartamento vendido no mês será definido novo percentual
correspondentes à operação.
a) Apartamento vendido no mês
Custo do mês = R$ 50.000,00 X 0,4037 = R$ 20.185,00
Do apartamento com 150 m2
Custo do mês = R$ 30.000,00 X 0,4870 = R$ 14.610,00
Total dos custos do mês

Total = 34.795,00
Contabilização
a) Compras do mês para obra

Obra A
Diversos
CRÉDITO: Caixa
Hist. R$ 40.000,00
b) Dos custos orçados realizados no mês

DEBITO: Passivo Circulante
Custo orçado
Obra A
CRÉDITO: CUSTO
Obras em andamento
Obra A
(-) Custo realizado
Hist. R$ 4.000,00
c) Dos custos orçados contabilizados no mês
DEBITO:Resultado de Exercício Futuros

Custos
Obra A
CRÉDITO: Passivo Circulante

Custo orçado
Obra A
Hist. R$ 81.714,28
d) Dos custos das vendas

Custo
Custos da Obra A
CRÉDITO: Custo
Obra em andamento
Custos da Obra A
HIST. R$ 11.142,86
e) Custos do mês referente aos valores recebidos

Custo da Obra A

Custo
Custos da Obra A
Hist. R$ 34.795,00
FICHA RAZÃO
A. CUSTO OBRA EM ANDAMENTO

31/01/04 Custo já realizado 200.000.00 200.000,00
31/01/04 Custo da venda mês 19.999,99 180.000,01
28/02/04 Custo do mês 40.000,00 220.000,01
28/04/04 Custo realizado do 4.000,00 116.000,01
mês
28/02/04 Custo das vendas do 11.142,86 104.857,15
mês
B. Resultado de Exercício Futuros

Custos
Obra A

31/01/04 Custo das vendas 199.999,98 199.999,98
31/01/04 Custo do mês 102.597,14 97.402,84
28/02/04 Custo da vendas do 11.142,86 108.545,70
mês
28/02/04 Custo orçado das 81.714,28 190.259,98
vendas
28/02/04 Custo do mês 34.795,00 155.464,98
C. Custos do mês
Obra A

31/01/04 Custo das vendas 102.597,14 102.597,14
31/02/04 Custo do mês 34.795,00 137.392,14
D. CUSTO ORÇADO

31/01/04 Custo orçado da un. 179.999,99 179.999,99
Vend
28/02/04 Custo realizado no 4.000,00 175.999,99
mês
28/02/04 Custo orçado das 81.714,28 257.714,27
vendas
5. Apuração das contribuições para o PIS e COFINS
Consoante legislação ordinária as contribuições para o PIS e PASEP devidas

pelas construtoras são calculadas como base o receita bruta, entendendo assim
toda receita independente de sua classificação contábil.
As empresas optantes pelo lucro real estão obrigadas a aplicar as alíquotas de

1,65% e 7,60% para o as contribuições para o PIS e CONFIS respectivamente,
sendo que autorizado um crédito presumido conforme a seguir comentado.
Do direito ao crédito
A partir deste item começa realmente a surgir novidade inclusive com algumas
alternativas de redução do impacto da carga tributária, conforme comentário em
alguns casos.
Aqui chamamos atenção do leitor para a particularidade com relação a
algumas despesas operacionais não fazerem parte da base de cálculo do
crédito presumido.
O crédito é calculado com as alíquotas de 1,65% e 7,60%, para o PIS e COFINS

respectivamente sobre os valores a seguir mencionados.
a) bens e serviços utilizados como insumo na fabricação de produtos destinados à

venda ou na prestação de serviços, inclusive combustíveis e lubrificantes;
b) energia elétrica consumida nos estabelecimentos da pessoa jurídica;
c) aluguéis de prédios, máquinas e equipamentos, pagos à pessoa jurídica,

utilizados nas atividades da empresa;
d) Valor da contraprestação de operações de arrendamento mercantil de pessoas

jurídicas, exceto de optante pelo simples.
e) a depreciação das máquinas e equipamentos adquiridos para utilização na

fabricação de produtos destinados à venda, bem assim a outros bens
incorporados ao ativo imobilizado;
f) amortização das edificações e benfeitorias em imóveis de terceiros, quando o

custo, inclusive de mão-de-obra, tenha sido suportado pela locatária;
Com relação a atividade imobiliária inclusive construção civil terá direito ao crédito
da COFINS sobre os valores pago a pessoa jurídica somente na efetivação da
venda e no caso do contribuinte adotar o regime de caixa para apurar o imposto a
efetivação será no recebimento.
Quando o contribuinte vender unidades imobiliárias antes da conclusão da obra

poderá credita-se da COFINS com base no custo orçado.
O critério do cálculo do crédito é o mesmo que aplicado com relação as compras,

sendo que ao final da obra será feito o ajuste dos valores creditado com o real.
O ajuste do crédito da COFINS com relação ao custo orçado deverá ter os

seguintes tratamentos:
I – Se custo realizado for inferior ao custo orçado, em mais de 15% deste, a

diferença será considerada como postergação da contribuição.
II – Se o custo realizado for inferior ao custo orçado, em até 15% a contribuição

sobre a diferença será devida a partir da data da conclusão, sem acréscimos
legais.
III – Se o custo realizado for superior ao custo orçado, a pessoa jurídica terá
direito ao crédito correspondente à diferença, no período de apuração em que
ocorrer a conclusão, sem acréscimos.
Atenção, o ajuste será somente na conclusão da obra, sendo que no caso da

diferença ser considerada postergação o recolhimento será com os acréscimos
legais, podendo ainda ser aplicado multa de ofício caso seja levantado o valor pela
Autoridade Fiscal.
Caso a construtora já tenha vendido a unidade não concluída, antes do novo

regime de apuração da COFINS e não trabalhava com o custo orçado, poderá
adotar esta sistemática somente para fins do cálculo do crédito a partir da nova
apuração da COFINS.
No caso das construtoras, esta não terá direito ao crédito sobre os valores pagos
a pessoas jurídicas relativos aos custos correspondentes as vendas anteriores a
setembro de 2001.
As receitas decorrentes da execução por administração, empreitada ou sub-

empreitada, de obras de construção civil, até 31 de dezembro de 2006;
6. Da apuração do Imposto de Renda e CSLL
6.1 Apuração com base no lucro real
As empresas que como objeto social atividade imobiliária e faz opção pelo lucro
real, tem o mesmo tratamento da demais empresas na apuração da base do
Imposto de Renda e Contribuição Social Sobre o Lucro, apenas com algumas
considerações sobre o regime para apuração das receitas e custos tais como:
As receitas da atividade imobiliária a critério do contribuinte podem ser

reconhecidas pelo regime de caixa, enquanto as demais são obrigadas ao regime
de competência.
Os custos das unidades vendidas caso o contribuinte tenha optado para

reconhecer as receitas pelo regime de caixa, estes devem receber o mesmo
tratamento.
As demais despesas devem ser contabilizadas pelo regime de competência,

inclusive para atender as normas contábeis os custo das obras em andamento
devem ser contabilizados na data da compra independente do pagamento.
6.2 Apuração com base no lucro presumido
A tributação pelo lucro presumido, nos últimos anos, tem sido muito incentivada pelas
autoridades tributantes, sempre apresentado como sendo a forma mais simples de ser
apurado o imposto, o que é verdade. Entretanto, deve ser analisada com muito critério às
vantagens e desvantagens. Ocorre que, virou moda as empresas apurarem os seus
impostos com base nesta sistemática sem fazer qualquer avaliação.
Este nosso trabalho não tem a finalidade de fazer este tipo de comentário mais
chamamos atenção para essa necessidade, mas vamos dar inicio o conteúdo do nosso
curso.
Ainda sobre o lucro presumido neste trabalho está de forma detalhada, mais do que sobre
o lucro real é porque, muitos técnicos acreditam que sabem apurar o lucro presumido,
quando na verdade desconhecem alguns procedimentos. Quanto ao lucro real já os
profissionais são mais cautelosos e como o tempo é limitada foi dado a preferências para
chamar atenção de alguns detalhes importantes sobre o lucro presumido.
Das pessoas jurídicas autorizadas a optar
Nem todas as pessoas jurídicas podem fazer a opção pelo lucro presumido, somente
podem optar aquelas que:
a) Cuja receita bruta total, no ano-calendário anterior tenha sido igual ou inferior a R$
48.000.000,00, ou R$ 4.000.000,00 multiplicado pelo número de meses de atividade no
ano calendário anterior. Esta última situação é para as empresas que tenham iniciadas
suas atividades no ano anterior (Art. 516 RIR).
b) Que não estejam obrigadas a declarar com base no lucro real em função da atividade
que exerce;
c) As sociedades civis de profissão regulamentada, as sociedades que explorem atividade
rural, as sociedades por ação, de capital aberto, as empresas que se dediquem à compra
e à venda, ao loteamento, à incorporação ou à construção de imóveis e à execução de
obra da construção civil que não estejam enquadradas no item b);
d) as empresas que tenham sócios ou acionistas residentes ou domiciliados no exterior;
e) as empresas constituídas sob qualquer forma societária, de cujo capital participem
entidades da administração pública, direta ou indireta, federal, estadual ou municipal;
f) que sejam filiais, sucursais, agências ou representação, no país, de pessoas jurídicas
com sede no exterior;
g) as empresas que vendam bens importados, qualquer que seja o valor da receita
auferida com a venda desses produtos.
Como já comentado, existem as pessoas jurídicas que não podem optar pela sistemática
de lucro presumido, que são as seguintes:
I- A receita total do ano calendário anterior tenha sido superior a R$

48.000.000,00;
II- Tenha, lucros, rendimentos ou ganhos de capital oriundos do exterior;
III- Usufrua de benefício fiscal de isenção ou redução de imposto sobre o lucro;
IV- No decorrer do ano calendário, tenha efetuado pagamento mensal pelo regime
de estimativa.
Algumas empresas que optaram pelo Programa de Recuperação Fiscal (REFIS), podem
fazer opção pelo lucro presumido mesmo estando impedida pela condições anteriormente
citadas.
Das receitas que deverão ser consideradas para cálculo do limite
Consoante o regulamento de imposto de renda para efeito do cálculo do limite serão

consideradas as seguintes receitas:
a) As receitas brutas auferidas na atividade objeto das pessoas jurídicas;

b) Quaisquer outras receitas mesmo que seja de fontes não relacionadas com a
atividade principal da empresa;
c) Os ganhos de capital;
d) Os ganho líquidos obtidos em operações de renda variáveis;
e) Os rendimentos auferidos em aplicações financeiras de renda fixa;
f) Os rendimentos decorrentes de participações societárias.
As pessoas jurídica que fizerem a opção pelo lucro presumido e durante o anos
extrapolarem os limites da receita não podem mudar para o lucro naquele exercício sendo
obrigado declarar com base no lucro real no ano seguinte.
Quando fazer a opção
A opção pelo lucro presumido anteriormente podia ser feita até a data da entrega da
declaração do imposto de renda, desta forma o contribuinte poderia fazer a escolha com
segurança qual seria a forma de calcular seus impostos de forma menos onerosa.
Atualmente a opção será feita de forma irrevogável na data do pagamento da primeira
quota ou única nos casos em que se aplique, sendo a manifestação de forma irrevogável.
É comum a pratica dos contribuintes tentar alterar a opção feita através de retificação de
DARF. Este procedimento não prospera, pois a Secretária da Receita Federal já se
manifestou através da consulta nº 216 da 8º RF (DOU DE 01/10/01), que não aceita
redarf para alteração de opção pela sistemática de apuração do imposto.
Do início das atividades
No exercício em que a pessoa jurídica iniciar suas atividade não existe o limite em função
de valores, mas deve ser observado para o período posterior, para avaliar se pode
continuar ou ingressar no sistema de lucro presumido, neste caso deve ser adotado o
seguinte procedimento:
EXEMPLO I: a) Empresa constituída em 01.09.2000; b) Faturamento no ano de 2000

R$ 20.000.000,00; c) Faturamento por mês R$ 5.000.000,00.
Limite = (R$ 48.000.000,00 / 12 = R$ 4.000.000,00 X 4)

Limite = R$ 4.000.000,00 X 4 = R$ 16.000.000,00
Conclusão neste caso a empresas não pode optar pelo lucro presumido no ano
posterior.
EXEMPLO II: a) Empresa constituída em 01.09.2000; b) Faturamento no ano de 2000

R$ 12.000.000,00; c)Faturamento por mês = R$ 3.000.000,00
Limite = R$ 48.000.000,00 / 12 = R$ 4.000.000,00 X 4
Limite = R$ 4.000.000,00 X 4 = R$ 16.000.000,00
Conclusão neste caso a empresas pode optar pelo lucro presumido no ano posterior.
Da base de cálculo do Imposto de renda
1ª Fase
Lucro
presumido
Receita bruta E-mail:coutinhochaves@secrel.com.br 25

X Percentual
2ª Fase
BASE DE CALCULO
Lucro Presumido
Outras Receitas
Resultados positivos
das demais receitas
Ganhos de capital
Rendimentos e
ganhos financeiros
3ª Fase Juros sobre capital

próprio
Imposto Lucro inflacionário

devido realizado
Base de cálculo
4ª Fase
Imposto de
Renda
Imp. Dev. -
Antecipado
RECEITA BRUTA
A receita bruta das vendas de mercadoria e serviços compreende o produto da venda de

bens nas operações de conta própria, o preço dos serviços prestados e o resultado
auferido nas operações de conta alheia (art. 224 RIR).
Não faz parte das receitas brutas, portando deve excluídos o seguinte:
As vendas canceladas, os descontos incondicionais, como também o IPI, sendo que o

ICMS não pode ser excluído.
PERCENTUAL
Sobre a recita bruta ajustada será aplicado um percentual que varia de acordo com
atividade exercida pelo contribuinte, conforme a seguir descrita:
a) Percentual de 8%
Revenda de mercadoria, fabricação própria, industrialização por encomenda,
transporte de cargas, serviços hospitalares, atividade rural e venda de imóveis das
empresas com esse objeto social.
b) Percentual de 1,6%
Receita de combustíveis.
c) Percentual de 32%
Nas receitas de prestação de serviço, exceto a de serviços hospitalares.
d) Percentual de 16%
Nas receitas de prestação de serviço em geral das pessoas jurídicas com receita bruta
anual de até R$ 120.000,00, exceto serviços hospitalares, de transportes e de
profissão regulamentares.
BASE DE CÁLCULO DO IMPOSTO
A base de cálculo do imposto será o resultado da aplicação dos percentuais

correspondente a atividade exercida sobre a receita bruta, sendo acrescido as seguintes
receitas:
a) Ganhos de capital;
b) Os rendimentos e ganhos líquidos auferidos em aplicações financeiras;
c) As variações monetárias ativas e todos os demais resultados positivos obtidos
pela pessoa jurídica;
d) Juros sobre capital próprio recebido de empresa na qual pessoa jurídica tenha
participação societária;
e) Descontos financeiros obtidos;
f) Quaisquer juros ativos não decorrentes de aplicações.
g) Os valores referentes à recuperação de despesa, exceto de o contribuinte
comprovar de não deduziu como despesa àqueles valores na época em que
estava submetido ao lucro real.
GANHO DE CAPITAL
A receita de ganho de capital é a diferença do bem ou direito para o valor da alienação,

que pode ser referente à liquidação de um título de crédito relativo à aplicação financeira,
ou resultado na venda de bens do ativo permanente.
Resultado na venda de bens do permanente será apurado da seguinte forma:
Conforme já mencionado anteriormente o resultado positivo na venda de bens do

permanente (ganho de capital) é a diferença positiva entre o valor da venda e seu custo
contábil, que é calculado da seguinte forma:
a) Empresa que já recolhia o imposto de renda na sistemática de lucro

presumido
O custo dos bens adquiridos com a empresa já no regime de tributação pelo lucro
presumido, será o valor de aquisição, sendo que os bens adquiridos até 31 de
dezembro de 1995 podem ser corrigidos conforme normas estabelecidas para
correção até aquela data, ou seja, com base na UFIR de 1º de janeiro de 1996.
b) Empresas que declaravam com base no lucro real
As empresas que apuravam seus impostos pelo lucro real até uma determinada data,
o custo dos bens adquiridos no período de apurado pelo lucro real será considerado o
valor contábil até a data da opção. Se a opção aconteceu anterior 31 de dezembro de
1.995 o valor contábil poderá ser corrigido até 31 de dezembro de 1995, também com
a UFIR de 1º de janeiro de 1996.
Neste caso o valor contábil será sempre o valor corrigido deduzido da depreciação
acumulada daquele bem até a data da opção.
Bens adquiridos após a opção pelo lucro presumido será o valor da compra.
Com efeito, nos casos em que o contribuinte vende um bem que comprou após a opção
pelo lucro presumido não deve ser feito o cálculo da depreciação, ficando o ganho de
capital conforme exemplo a seguir:
BENS DEPRECIADOS COM BENEFÍCIO FISCAL
Existem algumas situações em que é permitida a depreciação acelerada, mas esta

antecipação desta despesas é somente para efeito fiscal, desta forma quando a empresa
fizer a opção pelo lucro presumido e tiver reconhecido antecipadamente a despesa de
depreciação deve fazer o ajuste do tempo que ainda falta para a depreciação total do bem
na data da alienação.
VARIAÇÃO MONETÁRIA
As receitas de variação monetária de créditos e obrigações de contribuinte, em função de

taxa de câmbio para efeito da determinação do imposto de renda, contribuição social
sobre o lucro, pis e confins, serão consideradas quando da liquidação da operação,
podendo o contribuinte fazer opção pelo regime de competência.
JUROS SOBRE CAPITAL PRÓPRIO
Para empresas que estão recolhendo o imposto de renda e contribuição sobre o lucro
presumido não é recomendável pagar juros sobre capital próprio, pois se assim fizer deve
recolher o imposto de renda e contribuição para o INSS como fosse salário, desta forma
fica muito oneroso.
Entretanto pode existir a possibilidade de receber juros sobre capital de investimento que
tenha sobre outras empresas, sendo que este rendimento deve fazer parte da base de
cálculo do imposto de renda e contribuição social sobre o lucro e podendo o imposto de
renda retido na fonte sobre o mesmo ser deduzido do imposto total.
DO IMPOSTO DE RENDA
Após apurar a base de cálculo do imposto é somente aplicar a alíquota do imposto (15%)
e adicional de (10%) nos casos em que existe, ou sempre que no trimestre o lucro for
superior a R$ 60.000,00, será aplicado o percentual sobre o valor que exceder ao
montante mencionado.
IMPOSTO A PAGAR
Com o imposto apurado a pessoa jurídica deve identificar o valor a recolher que é o
seguinte:
a) Imposto de renda
Deduções:
i) Imposto de renda retido na fonte;

ii) Imposto pago antecipado
O imposto de renda calculado pode ser deduzido do imposto de renda pago antecipado e
retido na fonte sobre as receitas que integram a base de cálculo correspondente, no caso
do imposto de renda retido na fonte sobre aplicações financeiras e sobre juro sobre
capital próprio desde 1997 passou a ser uma antecipação do imposto devido. Desta forma
muitas vezes o pagamento de juros sobre capital próprio para uma empresa do mesmo
grupo que declare com base no lucro presumido não é vantagem.
Regime de reconhecimento das Receitas
O contribuinte que recolhe o imposto de renda e a contribuição social sobre o lucro pode
fazer a opção para reconhecer as recitas pelo regime de caixa, ou seja, somente quando
receber independente da data do faturamento.
IMPOSTO DE RENDA
Imposto de renda devido é calculado aplicando à alíquota do imposto (15%) sobre a base
de cálculo acrescido do adicional de 10% sobre o valor que exceder a R$ 20.000,00 mês,
ou seja, o excesso de uma base de cálculo de R$ 60.000,00 no trimestre, desta forma o
nosso exemplo será calculado conforme a seguir:
IMPOSTO A RECOLHER
O imposto a recolher é a diferença entre o imposto devido e os valores já recolhidos na

fonte, ou pagos antecipados e incentivos fiscais. Para o melhor entendimento está
demonstrado a seguir:
Do lucro inflacionário
O saldo do lucro inflacionário existente na data da opção pelo lucro presumido deve ser
adicionado ao lucro presumido. Atenção estes valores devem ser somados ao lucro
presumido e não à base de cálculo do lucro presumido.
Da Contribuição social sobre o lucro
A base de cálculo da contribuição social sobre o lucro será 12% do faturamento

adicionado todos os outros valores conforme a base de cálculo do imposto de renda.
DOS VALORES REGISTRADOS NA PARTE B DO LALUR COM O DIFERIMENTO DO

IMPOSTO
Os valores controlados na parte B do LALUR podem ser de várias espécies, ou seja,

nesta parte do livro são registrados os valores referentes a valores que serão tributados
no futuro, ou já foram tributados (despesas com sua dedutibilidade pendente da
realização financeiras), outros créditos tributários (Prejuízos fiscais). Desta forma pode ser
dividido em créditos temporários ou fatos com a tributação diferida.
Créditos temporários
Os créditos temporários são valores que foram contabilizados como despesas, mas a
dedução na base de cálculo do imposto está condicionado a algum fato, exemplo:
a) Comissões sobre venda que será paga ao representante somente quando

recebido o valor da venda. Neste caso os valores provisionados e não pagos no
período serão adicionados ao lucro líquido e registrados na parte B do Lalur e
serão baixado, quando paga a comissão e excluída do lucro líquido;
Mas, existem os registro na parte B do LALUR referentes despesas que por incentivos
fiscais foram antecipadas a dedução na base do imposto de renda. Exemplo
depreciação de 100% no ano da aquisição dos bens das empresas que exploram a
atividade rural. Neste caso, deve ser mantido só para fins de apuração de ganho de
capital, ou retorno ao lucro real.
Ainda é registrado na parte B do Lalur os valores de receitas que a tributação foi

diferida que é o caso do lucro inflacionário, os saldo relativos a estes valores devem
ser realizados em 100% na data da opção.
Das penalidades na omissão de receitas
A partir de 1996 foi alterada a sistemática de apuração do imposto de renda e

contribuição social sobre o lucro nos caso em que houver omissão de receita, passando a
ser adotado para apuração do imposto o mesmo regime que a empresa aplicou para
apuração do imposto e da contribuição. Desta forma será aplicado o mesmo percentual
para calcular o lucro presumido no período sobre a receita omitida. (Art. 24 da Lei nº
9.249/95).
A legislação veio a incentivar a sonegação, pois no caso de omissão de receita
identificada pela fiscalização o contribuinte não será quase penalizado e quando pago no
prazo de trinta dias alem da redução da multa o contribuinte não fica sujeito a processo
penal, conforme será demonstrado:
Da mudança do regime de tributação
Existem duas modalidades de mudança de regime a compulsória e a opcional, conforme

a seguir descrito.
As mudanças compulsórias de lucro presumido para real podem ser por:
I) Quando o contribuinte declarou no ano imediatamente anterior pelo lucro

presumido e obteve naquele ano um faturamento superior a R$ 48.000,000,00;
II) Durante o exercício o contribuinte tenha auferido lucros, rendimentos ou ganho
de capital oriundo do exterior, deve mudar de regime a partir do trimestre da
ocorrência do fato (art. 2º ADI SRF Nº 5, de 31/10/01).
A mudança de regime opcional
A qualquer tempo o contribuinte pode mudar para o regime de lucro real, sendo que a
opção para cada exercício é no momento do pagamento da primeira parcela do imposto
de renda e contribuição social sobre o lucro, ou seja, através do código de recolhimento.
Ocorre que esta opção é definitiva.
As empresas que declaram com base no lucro presumido não estão obrigadas a fazer a
contabilidade para fins fiscais, mas chamamos atenção que esta dispensa é somente com
relação fiscal, mas todas as empresas são obrigadas a ter contabilidade independente do
regime de tributação, até mesmo as do regime SIMPLES.
Ocorre que existem empresas que fazem somente o livro caixa, esta empresas para
voltarem para o lucro presumido devem fazer um levantamento patrimonial no dia 1º de
janeiro do ano seguinte ao último período base declarado com base no lucro presumido,
com a finalidade de proceder balanço de abertura.
A valorização dos bens tem de ser nos critério estabelecido no caso de contribuinte que
declara com base no lucro real, ou seja, estoque de produto acabado 70% do maior preço
de venda e produtos em elaboração 56% e deve ser incluídos todos os valores tais como:
dinheiro em caixa em bancos, as mercadorias, os produtos, as matérias primas, as
duplicatas a receber, os bem do imobilizado, investimento em outras empresas, despesas
diferidas, fornecedores, empréstimos bancário, financiamentos, obrigações sociais e
tributárias e qualquer outra conta.
A conta de depreciação acumulada deve ser levantada aumentada da depreciação dos

anos em que o contribuinte declarou com base no lucro presumido, como se o mesmo
estivesse declarando com base no lucro real.
A soma das contas do ativo poderá ser maior ou menor de que a soma das contas do
passivo quando no ocorrer a primeira situação esta diferença deve ser registrada como
um crédito dos sócios.
Nos caso em que o contribuinte seja uma firma individual a diferença positiva pode ser
utilizada para aumento de capital sem a incidência de IRRF. (PN nº 15/77).
Quando o passivo for maior esta diferença deve ser registrada como prejuízos
acumulados, sendo que não pode ser usado para compensar com o lucro real.
Das vantagens e desvantagens do lucro presumido
As vantagens do lucro presumido podem ser resumidas nas seguintes:
a) Quando a empresa faz a contabilidade o lucro contábil independente de valor pode

ser distribuído entre os sócios;
b) Possibilita a solucionar muitas vezes para problemas de caixa;
c) Sistema simples de apuração do imposto;
d) Pagar o Pis com alíquota de 0,65%;
A desvantagem é muitas vezes pagar imposto de renda e contribuição social sobre o

lucro sendo que a empresa teve prejuízo.

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Contabilidade na Construção Civil Francisco Coutinho Chaves

CONTABILIDADE NA CONSTRUÇÃO CIVIL

1. Breve comentário sobre o plano de contas

Para que possa entender melhor a contabilização das operações imobiliárias é

1.2 Realizável à longo prazo

2.2 Exigível à longo prazo

2. 3 Resultados de Exercícios Futuros

2.4. Patrimônio Líquido

2.4.1 Capital social

3.1 Receitas operacionais

3.1.1. 2 Impostos faturados

3.1.2 Outras receitas operacionais

3.2 Receitas não operacionais

4.2 Despesas Operacionais

4.2.1 Despesas com vendas

4.2.2 Despesas administrativas

4.2.3 Despesas Financeiras

4.3 Despesas não operacionais

Este trabalho é voltado exclusivamente para as empresas de construção civil

O grupo de contas construção em andamento é para o registro de todos os custos

Contas Nome da conta

1.1.7 Construções em andamento

1.1.9.01.099 Custos apropriados

O funcionamento deste grupo é o seguinte:

DÉBITO: Todos os valores contratados referente a custo de determinada obra em

CRÉDITO: Quando a unidade é vendida com a construção em andamento o valor

Quando a empresa é grande compra material de construção para estoque estes

DÉBITO: Todos os valores referentes a material de construção compra para futura

CRÉDITO: Esta conta é credita pela transferência de material de construção

O grupo de contas estoque de imóveis registra dos imóveis concluídos destinados

DÉBITO: Quando a obra é concluída as unidades devem ser transferidas com um

CRÉDITO: Quando a unidade já está concluída no caso da venda o custo

No passivo circulante a exemplo do ativo circulante vamos comentar somente as

O grupo de conta adiantamentos de clientes é comum a todas as empresas,

A operação de venda na atividade imobiliária é concretizada com o contrato de

CRÉDITO: Os créditos neste grupo de conta serão realizados na data da venda

DÉBITO: Os débitos neste grupo de conta são referentes ao custo proporcional

Resultado de Exercícios Futuros

Na atividade imobiliária a principal particularidade é o fato do contribuinte poder

EXEMPLO 1: Uma empresa tem como atividade revenda de mercadoria e declara

EXEMPLO 2: Uma empresa tem como atividade construção de unidades

Este grupo é divido em dois subgrupos um referente às receitas e outro aos

CRÉDITO: Nas vendas a prazo o contribuinte tem a opção de reconhecer as

DÉBITOS: A cada recebimento o contribuinte deve reconhecer as receitas, desta

DÉBITO: O valor correspondente ao custo da unidade vendida deve ser

CRÉDITO: Esta conta será creditada na proporção de cada parcela recebido do

Quando a unidade é vendida antes da conclusão o contribuinte tem a opção de

Os valores transferidos para Resultado de Exercícios Futuros serão transferidos

i) O contribuinte tem a opção de reconhecer as receitas somente na data do

b.1 Contabilização da parcela dos custos já realizado

DÉBITO: Serão debitados neste grupo de contas todos os custo realizados da

b.2 Contabilização da parcela dos custos ainda não realizado

2. Contabilização dos custos realizado de obra em andamento

Então diante da situação apresentada podemos iniciar nossos trabalhos com

Exemplo 1: Compra de cimento para obra B no valor R$ 20.000,00 em 20/0104

Exemplo 2: Compra a vista de vale transporte, sendo R$ 2.000,00 para obra e R$

DEBITO: Construção em andamento

b) Compra dos vale para funcionários da administração

3. Regime de reconhecimento das receitas e custos