Crédito Aos Consumidores e Crédito Hipotecário - Produtos

Crédito aos Consumidores e Crédito Hipotecário - Produtos
Crédito a Clientes Particulares
Introdução
A formalização de um financiamento bancário pressupõe a celebração de um contrato.
O que é um contrato de crédito?
Um contrato de crédito é um acordo através do qual uma instituição de crédito1

disponibiliza dinheiro a um cliente bancário2, que fica obrigado a devolver esse montante ao
longo de um prazo acordado, acrescido de encargos com juros e outros custos.
Só as instituições de crédito e determinadas sociedades financeiras registadas no Banco de

Portugal podem conceder crédito.
Mesmo quando existe intervenção de um intermediário de crédito3, o crédito é sempre

concedido por uma instituição autorizada e o contrato de financiamento é celebrado com
essa instituição.
1
Credor ou mutuante
2
Devedor ou mutuário
3
O intermediário de crédito é a pessoa, singular ou coletiva, que participa no processo de concessão de
crédito:
• Apresentando ou propondo contratos de crédito a consumidores;
• Prestando assistência a consumidores nos atos preparatórios de contratos de crédito mesmo que não
tenham sido apresentados ou propostos por si;
• Celebrando contratos de crédito com consumidores em nome das instituições mutuantes;
• Prestando serviços de consultoria, através da emissão de recomendações personalizadas sobre
contratos de crédito.
O intermediário de crédito não está autorizado a conceder crédito, nem a intervir na comercialização de outros
produtos ou serviços bancários, como, por exemplo, depósitos a prazo ou serviços de pagamento.
Podem atuar como intermediários de crédito determinadas pessoas singulares ou empresas (por exemplo,
stands de automóveis ou lojas de eletrodomésticos), que atualmente estão sujeitas a um conjunto de
requisitos para o exercício desta atividade, nos termos do Decreto-Lei n.º 81-C/2017, de 7 de julho.
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A celebração de um contrato de crédito está dependente da vontade de ambas as partes,
pelo que as instituições não são obrigadas a disponibilizar todos os tipos e modalidades de
financiamento nem a celebrar todos os contratos de crédito propostos.
A contratação de um crédito deve pressupor, por parte do cliente, uma análise cuidada das
características do produto, devendo a instituição de crédito apresentar o tipo de crédito mais
adequado às necessidades e expetativas de cada cliente, em concreto, pois existem
diferenças significativas de características, condições e custos.
Os empréstimos concedidos ao cliente pelas instituições de crédito ficam registados

na Central de Responsabilidades de Crédito, uma base de dados gerida pelo Banco de
Portugal.
Como podem os clientes obter informações sobre os empréstimos dos quais são
responsáveis?
Os clientes bancários podem aceder à informação da Central de Responsabilidades de

Crédito sobre os empréstimos pelos quais são responsáveis consultando, na área de
particulares do site do Banco de Portugal na internet, o respetivo mapa de responsabilidades
de crédito. Este mapa fornece informação sobre o tipo e a situação do crédito, os montantes
em dívida e o prazo do empréstimo, entre outras informações.
Crédito Hipotecário e Crédito aos Consumidores – Breve Caracterização e

Distinção
As principais categorias de crédito a que recorrem os clientes bancários particulares são:
• Crédito à habitação
• Crédito aos consumidores
Crédito à habitação
O crédito à habitação abrange os contratos de crédito destinados à aquisição ou construção

de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento. Inclui também os
contratos de crédito destinados à aquisição ou manutenção de direitos de propriedade
sobre terrenos ou edifícios já existentes ou projetados e o crédito para pagamento do sinal
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devido no âmbito da futura aquisição de imóvel para habitação própria permanente,
secundária ou para arrendamento.
Trata-se, tipicamente, de um crédito com um prazo longo, no qual, em geral, a hipoteca da

casa é dada como garantia de reembolso.
Além do crédito à habitação, existem outros créditos hipotecários, celebrados com

consumidores e que estão sujeitos às regras do crédito à habitação.
Assim, estão abrangidos por estas regras:
• Os contratos de crédito que, não correspondendo a um crédito à habitação,

estejam garantidos por hipoteca ou por outra garantia equivalente habitualmente
utilizada sobre imóveis, como é o caso do crédito consolidado ou do crédito em que
não esteja definido o fim a que se destina a quantia mutuada;
• A locação financeira de bens imóveis para habitação própria permanente, secundária
ou para arrendamento.
O conjunto destas modalidades de crédito designa-se, então, crédito hipotecário e é uma

das principais categorias do crédito concedido a clientes particulares.
Não se considera crédito hipotecário as seguintes situações:
• Contrato de crédito cuja finalidade seja financiar a realização de obras e que não
estejam garantidos por hipoteca ou por outro direito sobre coisa imóvel;
• Contrato de crédito com reafectação da cobertura hipotecária (equity release)4 em que
o mutuante:
― Efetue um pagamento único, pagamentos periódicos ou de outra forma

desembolse o crédito como contrapartida de um montante resultante da
futura venda de um bem imóvel ou da transmissão de um direito sobre bem
imóvel; e
4
A reafectação da cobertura hipotecária ocorre quando já existe uma hipoteca sobre um imóvel a garantir um
crédito que, entretanto, foi sendo pago e vai ser novamente utilizado.
A título de exemplo, considere um crédito hipotecário de 100 000 € cujo valor atual da dívida é de 70 000 €;
poderá ser concedido financiamento até ao montante máximo dos 30 000 € remanescentes.

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― Não exija o reembolso do crédito enquanto não ocorrerem um ou mais
eventos específicos na vida do consumidor, a menos que o incumprimento
das obrigações contratuais pelo consumidor permita ao mutuante resolver o
contrato de crédito;
• Contrato de crédito em que o financiamento seja concedido por um empregador aos

seus trabalhadores enquanto benefício associado ao respetivo vínculo, sem juros ou
com taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) inferiores às praticadas no mercado,
e que não seja proposto ao público em geral;
• Contrato de crédito em que o financiamento seja concedido sem juros e outros
encargos, com exceção dos que cubram custos diretamente relacionados com a
garantia do crédito;
• Contratos de crédito que resultem de transação em tribunal ou perante outra
autoridade pública;
• Contratos de crédito que se limitem a estabelecer o pagamento diferido de uma dívida
preexistente, sem quaisquer encargos, e que:
― Não sejam para aquisição ou construção de habitação própria permanente,

secundária ou para arrendamento;
― Não estejam garantidos por hipoteca ou por outra garantia equivalente
habitualmente utilizada sobre imóveis, ou garantidos por um direito relativo a
imóveis, independentemente da finalidade.
Crédito aos consumidores
O crédito aos consumidores também é celebrado com clientes particulares fora do âmbito da
atividade comercial, empresarial ou empresarial e destina-se à compra de outro tipo de bens
e serviços, como automóveis, eletrodomésticos ou serviços de educação e saúde, por
exemplo.
O crédito aos consumidores inclui o crédito pessoal5, o crédito automóvel6, o crédito

renovável (revolving) e a ultrapassagem de crédito, desde que o crédito não seja garantido
por hipoteca ou por outra garantia equivalente sobre um bem imóvel.
5
Crédito para diversos fins.
6
Crédito para compra de carro.

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Ideias-chave
• Só as instituições de crédito e determinadas sociedades financeiras registadas no

Banco de Portugal podem conceder crédito.
• Mesmo quando existe intervenção de um intermediário de crédito, o crédito é

sempre concedido por uma instituição autorizada e o contrato de financiamento é
celebrado com essa instituição.
• Os empréstimos concedidos ao cliente pelas instituições de crédito ficam registados

na Central de Responsabilidades de Crédito, uma base de dados gerida pelo Banco
de Portugal.
• Existem duas categorias de crédito a que recorrem os clientes bancários

particulares:
• Crédito à habitação
• Crédito aos consumidores
• O crédito à habitação abrange os contratos de crédito destinados à aquisição ou

construção de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.
• O crédito aos consumidores também é celebrado com clientes particulares fora do

âmbito da atividade comercial, empresarial ou profissional e destina-se à compra de
outro tipo de bens e serviços.

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Crédito aos Consumidores
Introdução
O crédito aos consumidores é um contrato de crédito celebrado com particulares, sem fins
comerciais ou profissionais, para financiar a aquisição de bens de consumo,
designadamente, computadores, viagens, automóveis, ou fazer face a encargos com
educação ou saúde.
No âmbito do decreto-lei nº 133/2009, de 2 de junho, incluem-se no regime do crédito os

consumidores:
Os empréstimos a particulares de montante entre os 200 e

os 75 000 euros
As ultrapassagens de crédito, mesmo que de montante

inferior a 200 euros
Os empréstimos destinados à realização de obras em

imóveis, sem garantia hipotecária ou outro direito sobre
coisa imóvel, mesmo que de montante superior a 75 000
euros

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Este regime do crédito aos consumidores não se aplica a alguns tipos de contratos de
crédito, por exemplo:
• Garantidos por hipoteca sobre coisa imóvel ou por outro direito sobre coisa imóvel
• Cuja finalidade seja a de financiar a aquisição ou manutenção de direitos de
propriedade sobre terrenos ou edifícios existentes ou projetados
• Concedidos por prestamistas
• De locação que não prevejam o direito ou a obrigação de compra do bem locado
• Concedidos sem juros e outros encargos
• Concedidos pelo empregador aos seus empregados, sem juros ou com taxa anual de
encargos efetiva global (TAEG) inferior às taxas praticadas no mercado
Existem diversas modalidades de crédito aos consumidores com diferentes finalidades e

custos associados, que veremos em seguida.
O crédito aos consumidores encontra-se dividido em três categorias:
Crédito pessoal
Para diversas finalidades
Crédito automóvel
Para compra de automóveis e outros veículos
Crédito renovável (ou revolving)
Inclui os cartões de crédito, as linhas de crédito, as contas-

correntes e as facilidades de descoberto

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Crédito Pessoal
Finalidade
O crédito pessoal pode ser solicitado:
• Sem finalidade específica - Situação em que não se identifica

explicitamente perante a instituição de crédito a que se destina o
dinheiro do empréstimo.
• Com finalidade específica - Financiar a aquisição de bens e serviços, tais

como:
o Educação, saúde, energias renováveis, locação financeira de
equipamentos;
o Outras finalidades (por exemplo, mobiliário e equipamento para
o lar).
De forma não exaustiva, podemos identificar tipos de bens e,

consequentemente, níveis de risco crescente:
Montante
No crédito pessoal, o montante está definido desde o início do contrato e não é

possível ir utilizando mais dinheiro à medida que se paga parte ou todo o valor
em dívida, ao contrário de outros tipos de crédito aos consumidores, como as
facilidades de descoberto, os cartões de crédito ou as contas corrente.
Além disso, cada banco estabelece um valor máximo de risco, considerado

comportável face às circunstâncias, e um valor mínimo, considerado limiar de

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rendibilidade, abaixo do qual a operação não é rendível, considerados os custos
fixos administrativos e as provisões.
Prazo
O prazo de reembolso no crédito pessoal também está definido no início do

contrato. É por isso um contrato de duração determinada.
Estabelece-se um prazo mínimo economicamente útil para ambas as partes,

abaixo do qual a operação não é rendível.
É normal estabelecer-se no mercado um prazo máximo, coerente com o produto

a financiar. Por exemplo, não se financiar férias a mais de 12 meses, pois este é
um desejo cíclico. O objetivo é que quando um cliente necessitar de adquirir
novo bem/serviço do mesmo tipo, o crédito anterior deve estar totalmente pago.
É recomendado pelo Banco de Portugal que a maturidade dos contratos

celebrados após 1 de julho de 2018, não exceda:
• 10 anos para contratos de crédito pessoal com as finalidades de
educação, saúde e energias renováveis, desde que a afetação do crédito a
estas finalidades seja devidamente comprovada pela instituição;
• 7 anos para os outros contratos de crédito pessoal.
Disponibilização do Crédito
A disponibilização desta modalidade pode ser:
▪ Pela totalidade da verba acordada na conta de depósitos à ordem do

cliente;
▪ Em várias tranches, conforme o que tiver ficado estabelecido no contrato.
Em alternativa, o mutuante (banco) pode pagar diretamente ao vendedor a

pronto e reembolsar-se, por parte do comprador, segundo o plano que ficar
previamente estabelecido.

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Alguns bancos utilizam os fornecedores/prescritores como canal de distribuição
desta modalidade de crédito, com convénios mais ou menos formais com
algumas entidades (agências de viagens, lojas de eletrodomésticos etc.), que
canalizam as suas operações financeiras para as instituições de crédito com
quem fizeram o acordo.
Reembolso
A modalidade de reembolso é a forma como vai ser pago o empréstimo.
Tipicamente, no crédito pessoal a modalidade é a de prestações constantes de

capital e juros.
O cliente pode antecipar o pagamento do dinheiro emprestado?
O cliente pode, a qualquer momento, pagar todo ou parte do dinheiro

emprestado antes do tempo previsto. Os reembolsos antecipados permitem
baixar o capital em dívida e, dessa forma, reduzir a prestação mensal e o total de
juros pagos pelo empréstimo.
O reembolso antecipado total ou parcial de um crédito pessoal está sujeito a um
pré-aviso de 30 dias junto da instituição de crédito.

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Custo do crédito
Taxa de juro
A taxa de juro fixa é a mais comum no crédito pessoal; contudo, como já foi
referido, poderão também existir contratos com taxa variável, por exemplo,
indexada à Euribor.
Recorde que no crédito aos consumidores há um regime de taxas máximas,
calculadas e divulgadas trimestralmente pelo Banco de Portugal.
Comissões
As comissões são cobradas pelas instituições de crédito como retribuição pelos

serviços prestados.
No crédito pessoal é usual existirem comissões em diferentes momentos:
▪ Antes da contratação (por exemplo, comissão pela análise do pedido de

crédito);
▪ Na celebração do contrato (por exemplo, comissão de dossier ou de

abertura de crédito).
Despesas
As despesas são encargos pagos pelas instituições de crédito a terceiros, por

conta dos clientes.
No crédito pessoal, as despesas mais usuais são a cobrança do imposto do selo

sobre o montante de crédito utilizado, os juros e as comissões.
Seguros
Os prémios de seguros que a instituição de crédito possa exigir são também uma
componente do custo do crédito pessoal.
As componentes do custo do crédito, são descritas na Ficha de Informação

Normalizada (FIN), a qual permite a comparação entre várias propostas de
crédito pessoal, da mesma instituição ou de outras instituições de crédito.

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Assim, na FIN constam, designadamente:
▪ Taxa de juro anual nominal (TAN);
▪ Taxa anual de encargos efetiva global (TAEG);
▪ Comissões aplicáveis;
▪ Seguros;
▪ Despesas;
▪ Montante total imputado ao consumidor (MTIC).
Garantias
Em geral, o crédito pessoal é titulado por livrança subscrita pelos beneficiários do

empréstimo.
Caso o banco veja necessidade de existir um aval neste título de crédito

executivo, este pode ser prestado por pessoa(s) considerada(s) idónea(s).
Como forma de diminuir o custo da taxa de juro a pagar pelo cliente, também é
usual solicitar-se o penhor de aplicações, que o banco poderá executar em caso
de incumprimento do mutuário.
Para garantir o capital emprestado, é comum as instituições de crédito, exigirem

aos mutuantes desta modalidade de crédito a subscrição de seguros para
assegurar o reembolso do empréstimo em determinadas circunstâncias, por
exemplo, um seguro de vida. O cliente é sempre livre de escolher a seguradora
junto da qual pretende contratar o seguro.
No crédito pessoal, tal como no restante crédito aos consumidores, nunca há

lugar à prestação de garantias através de hipoteca sobre imóvel.
Revogação
Nos primeiros 14 dias de calendário após a assinatura de um contrato de crédito

pessoal, o cliente pode desistir desse contrato sem indicar qualquer motivo – é o
chamado direito de livre revogação.

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Quais os deveres do cliente nesta situação?
O cliente, nesta situação, deve:

▪ Notificar a instituição de crédito, dando conta do exercício do direito de
livre revogação;
▪ Devolver o dinheiro emprestado;
▪ Pagar os juros relativos ao período de tempo decorrido entre a celebração

do crédito e a devolução do montante;
▪ Pagar eventuais despesas suportadas pela instituição de crédito perante

entidades da Administração Pública.
A devolução do capital e o pagamento dos juros vencidos tem de ocorrer no

prazo de 30 dias após a notificação da instituição de crédito.
Crédito Automóvel
Finalidade
É uma modalidade de crédito, que se destina a financiar veículos com as seguintes

características:
• Viaturas automóveis;
• Motorizadas, incluindo moto quatro;
• Caravanas e autocaravanas.
As principais modalidades de crédito automóvel são:
• O crédito com reserva de propriedade;

• O crédito sem reserva de propriedade;
• A locação financeira (leasing); e
• O aluguer de longa duração (ALD).
O crédito automóvel é usualmente contratado com a intervenção do ponto de venda, ou

seja, do stand que vende o carro, o qual atua como intermediário de crédito, mas o
empréstimo é sempre contratado com uma instituição de crédito.

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Crédito Com ou Sem Reserva de Propriedade
Finalidade
Têm como finalidade a aquisição de veículos novos ou usados.
Na modalidade de crédito com reserva de propriedade a instituição de crédito

empresta o dinheiro para a aquisição de um automóvel e regista o direito de
reserva de propriedade sobre o carro na conservatória do registo automóvel;
contudo, a propriedade do automóvel pertence ao cliente que o adquire. O
direito de reserva de propriedade constitui uma garantia para a instituição de
crédito, ao permitir que esta assuma a propriedade do carro, em caso de
incumprimento do empréstimo por parte do cliente.
A diferença na modalidade de crédito sem reserva de propriedade é que são

geralmente exigidas outras garantias, como a fiança ou a livrança com aval.
Montante
As instituições financeiras têm fixado um montante máximo em termos de

financiamento, bem como um montante mínimo, abaixo do qual se considera
que a operação não é rentável.
Nestas modalidades de financiamento, por norma, não está previamente

definida uma entrada inicial mínima, nem uma entrada inicial máxima. Contudo,
deve tentar-se evitar financiar a compra do veículo a 100%, pelo que,
normalmente, se prevê uma entrada inicial mínima de 20%.
Prazo
Para os contratos celebrados após 1 de julho de 2018, o Banco de Portugal

recomenda que estes não ultrapassem o prazo de 10 anos.
Normalmente, as instituições financeiras também estabelecem um período

mínimo para concessão destes tipos de financiamento.
Disponibilização do Crédito
Geralmente, a disponibilização faz-se pela totalidade da verba acordada na conta

de depósitos à ordem do cliente ou, em alternativa, o banco pode pagar
diretamente ao vendedor a pronto e reembolsar-se, por parte do comprador,
segundo o plano que ficar previamente estabelecido.

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Reembolso
Tipicamente, nestas modalidades de crédito, a forma de reembolso é a de

prestações constantes de capital e juros. Tal como no crédito pessoal, a taxa de
juro pode ser variável ou fixa.
No crédito automóvel pode também existir um diferimento de capital, o que

corresponde a pagar uma parte da dívida no final do prazo do empréstimo. No
caso do crédito automóvel com ou sem reserva de propriedade é possível os
contratos preverem o pagamento de parte da dívida no final do contrato, através
de uma “prestação final” que pode ser de valor superior às mensais e de
montante expressivo. Quanto maior é o valor da prestação final (maior o
diferimento de capital), menores são as prestações mensais, mas mais elevados
são os encargos com juros pagos ao longo do prazo do empréstimo.
O reembolso antecipado processa-se nas mesmas condições que referimos a

propósito do crédito pessoal, ou seja, pode haver lugar a uma comissão de
reembolso antecipado.
Custos do Crédito
Os principais custos associados são:
▪ Comissão de preparação e gestão de dossier – custo com a preparação e

análise do crédito;
▪ Imposto do selo de abertura de crédito sobre a totalidade do

financiamento;
▪ Prestação – inclui a amortização do capital, os juros e o imposto do selo

sobre os juros;
▪ Seguros – seguro obrigatório por lei (responsabilidade civil) e,

eventualmente, seguro de vida.
Estas modalidades de crédito estão também sujeitas ao regime de taxas

máximas, calculadas e divulgadas trimestralmente pelo Banco de Portugal.
As componentes do custo do crédito (juros, comissões, despesas e encargos com

seguros) são descritas na Ficha de Informação Normalizada (FIN).

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Garantias
A principal garantia é o veículo adquirido, contudo, as instituições de crédito

podem exigir outras garantias.
Como vimos, nos casos em que não há lugar a reserva de propriedade, são
tipicamente exigidas garantias como, por exemplo, a fiança ou a livrança com
aval.
As instituições de crédito podem exigir também a subscrição de seguros para

assegurar o reembolso do empréstimo em determinadas circunstâncias (por
exemplo, seguro de vida ou seguro de proteção de crédito). Neste caso, o cliente
é sempre livre de escolher a seguradora junto da qual pretende contratar o
seguro.
Revogação
O direito de livre revogação do contrato processa-se nas mesmas condições que

referimos a propósito do crédito pessoal7.
Locação Financeira (Leasing)
Contrato pelo qual a sociedade de locação financeira se obriga a conceder a outro o gozo de
uma coisa – por exemplo, um automóvel – contra retribuição fixada antecipadamente 8.
7
Nos primeiros 14 dias de calendário após a assinatura de um contrato de crédito pessoal, o cliente pode
desistir desse contrato sem indicar qualquer motivo.
8
Durante o contrato, a propriedade do bem é da locadora, apesar da escolha do bem ser da total e exclusiva
responsabilidade do locatário.

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No final do contrato, é facultada à outra parte a possibilidade de compra, ou não, do objeto
do contrato, mediante o pagamento de um valor residual.
O valor residual é o montante através do qual o locatário (cliente) compra o bem locado à
locadora no final do contrato e que corresponde a uma percentagem sobre o valor
contratado. Esta opção de compra deve ser fixada a um preço que se espera que seja
suficientemente inferior ao justo valor do bem à data do exercício da opção, de tal modo
que, à data da locação, seja quase certo que a opção venha a ser transferida.
Por norma, varia entre 2% e 15% 9.
Montante
O montante financiado depende do critério da locadora, a qual pode pedir uma

entrada inicial.
Prazo
O prazo de locação financeira de bens móveis não deve ultrapassar o que

corresponde ao período presumível de utilização económica do bem.
Para os contratos celebrados após 1 de julho de 2018, o Banco de Portugal

recomenda que estes não ultrapassem o prazo de 10 anos.
Não havendo estipulação de prazo, o contrato de locação financeira considera-se

celebrado pelo prazo de 18 meses para os bens móveis.
Reembolso
Quase sempre assume a modalidade de pagamento de rendas mensais, com

pagamento antecipado, e constantes, o que não significa que não possa ser
acordada outra modalidade.
A taxa de juro mais utilizada é a indexada à Euribor acrescida do respetivo

spread.
A liquidação das prestações efetua-se habitualmente através de autorização de

débito na conta de depósitos à ordem do locatário.
9
No caso das viaturas, liquidado o valor residual, são emitidos os documentos necessários à transferência do
registo de propriedade na Conservatória do Registo Automóvel, se bem que durante o contrato, o nome do
locatário conste no Título do Registo de Propriedade.

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Custos do Crédito
Os principais custos associados ao leasing automóvel são:
▪ Comissão de preparação e gestão do dossier, acrescida do respetivo IVA;
▪ Renda, acrescida do respetivo IVA;
▪ Legalização da viatura;
▪ Seguros - por norma, exige-se seguro de responsabilidade civil de 50

milhões de euros e danos próprios.
Esta modalidade de crédito está também sujeita ao regime de taxas máximas,

As componentes do custo do crédito são também descritas na Ficha de

Informação Normalizada (FIN).
Garantias
A principal garantia é o próprio veículo, que no leasing é propriedade da

locadora.
Contudo, as instituições de crédito podem exigir outras garantias como, por

exemplo, a livrança em branco com aval.
Revogação
O direito de livre revogação do contrato processa-se nas condições referidas

anteriormente.
Aluguer de Longa Duração (ALD)
O Aluguer de Longa Duração (ALD) é um contrato através do qual uma empresa (locador)
adquire um bem móvel (neste caso, um automóvel) cuja utilização cede por determinado
prazo, mediante o pagamento de rendas periódicas, a um determinado cliente (locatário).
O ALD surgiu para contornar as dificuldades existentes na contratação de operações de

locação financeira (presentes desde maio de 1979 no panorama do Direito Nacional), mas
não é, por si, uma figura legalmente inequívoca.

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Assim, trata-se de uma operação negocial complexa, ainda não tipificada legalmente,
realizada ao abrigo do princípio da liberdade contratual estabelecido no Art.º 405º do
Código Civil, com a existência de uma certa conexão entre três contratos diversos: um
denominado “contrato de aluguer”, um contrato de compra e venda e um contrato-
promessa de compra e venda do bem alugado.
Quando o contrato de locação tem presente a característica financeira considera-se que o

ALD se assemelha mais a uma operação de locação financeira e, ainda que formal e
juridicamente não o possamos considerar enquanto tal, dá-se o mesmo tratamento como se
de um leasing se tratasse.
Quando as características do contrato de locação não são financeiras, considera-se que o

ALD se assemelha a um aluguer operacional do veículo, pelo que se dá o tratamento fiscal e
contabilístico de uma operação de renting.
Renting
Contrato de aluguer operacional de veículos, através do qual uma locadora proporciona

ao locatário um serviço integrado que inclui a concessão do usufruto de um bem que
adquire, a pedido deste último, e a prestação de serviços complementares associados a
esse mesmo bem.
Por esta solução de financiamento automóvel e por um determinado período e

quilometragem pré-determinada é paga uma renda que, por norma, inclui:
- Serviço de manutenção e avarias;
- Seguro de responsabilidade civil limitada a 50 milhões de euros, ocupantes, danos
próprios, fenómenos da natureza, atos maliciosos e quebra isolada de vidros;
- Pagamento de Imposto Único de Circulação;
- Linha de assistência 24 horas;
- Gestão dos serviços enumerados, bem como gestão de multas.
Contudo, devemos referir que é a substância e não a forma do contrato que conferem ao
ALD esta dualidade.
Cartão de Crédito
O contrato de cartão de crédito estabelece um limite máximo de crédito (plafond), que o

cliente pode utilizar ao longo do tempo.

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À medida que os montantes em dívida vão sendo pagos, o crédito volta a ficar disponível
para novas utilizações. Por isso, o crédito associado ao cartão é designado de crédito
renovável (revolving).
É um contrato de adesão, pois parte das cláusulas é comum a todos os clientes.
O contrato divide-se, assim, em duas partes:
Conta-Cartão
O cartão de crédito tem associada uma conta-cartão.
O que é uma conta-cartão?
É uma conta associada a cada cartão de crédito, existente na entidade emitente

e na qual se registam os movimentos inerentes à utilização do cartão – compras,
adiantamentos de dinheiro, devoluções e pagamento total ou parcial do saldo
anterior.
No extrato da conta-cartão, a data de pagamento ou de débito é a data-limite

para efetuar o pagamento do saldo do mês e a data de emissão aquela em que o
extrato foi processado.
Quando o titular utiliza este cartão na função para a qual foi emitido, ou seja,
para pagamentos ou adiantamentos de dinheiro (cash advance), está a beneficiar
de um crédito concedido pela entidade emitente.
O plafond não é o montante em dívida. A dívida só existe após a utilização do

cartão e corresponde ao montante de crédito utilizado (saldo em dívida).
Podem ser emitidos vários cartões sobre a mesma conta-cartão. Nestes casos, o
limite de utilização, o limite disponível e o valor máximo autorizado em cada
utilização são determinados em função dessa conta e podem variar de cartão
para cartão. A utilização de qualquer dos cartões implica a diminuição
proporcional do limite globalmente disponível.

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Tipos de Cartão de Crédito
Os cartões de crédito podem ser de utilização universal ou podem ser privativos.
Alguns cartões de crédito são emitidos virtualmente (isto é, não têm existência
física) e apenas podem ser utilizados na Internet. São cartões virtuais de crédito.
Utilização
Universal
Privativos
Pagamento com Cartão de Crédito
O pagamento com cartão de crédito pode ser efetuado em Terminais de

Pagamento Automático (TPA) existentes nos comerciantes que aceitem
pagamentos por cartão da respetiva marca.
De notar que os comerciantes não são legalmente obrigados a aceitar

pagamentos através de cartões de crédito. Quando o pagamento é feito com
cartão, o comerciante pode aumentar o preço do bem ou serviço ou cobrar
alguma taxa adicional.
O pagamento ao comerciante é assegurado pelo acquirer. Este credita o

comerciante num prazo muito curto assim que forem processados os
documentos da venda. A comissão que o comerciante paga ao acquirer depende
essencialmente da chamada Taxa de Serviço do Comerciante (TSC).
O que é o acquirer (adquirente)?
É a entidade que adquire os créditos dos comerciantes que aceitam os cartões e

à qual os comerciantes transmitem os dados relativos à transação. O adquirente,
que contrata com o comerciante a aceitação da marca que representa e que
autoriza a realização da transação pelo cliente, é também responsável pela
compilação da informação relativa à transação e respetiva liquidação aos
comerciantes. O adquirente é também conhecido por aceitante.

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Por cada transação com cartão bancário, o adquirente paga ao comerciante (ou
seja, adquire o crédito) e cobra-lhe uma comissão (que se designa por taxa de
serviço do comerciante).
O adquirente é, depois, reembolsado pela entidade emitente e paga-lhe uma

comissão (que se designa por comissão interbancária multilateral ou
multilateral interchange fee).
Reembolso
Os cartões de crédito dão origem a um extrato periódico (normalmente, mensal),

no qual são registadas todas as operações efetuadas num determinado período e
respetivo saldo.
O extrato mensal do cartão de crédito indica todos os movimentos efetuados na

conta-cartão e a data limite até à qual o titular deve proceder ao pagamento
total ou parcial do saldo.
Os extratos devem conter o contravalor em euros quando as operações se

efetuem noutra moeda, bem como a discriminação dos encargos associados a
essas operações.
Na data limite, o titular deverá normalmente proceder ao pagamento de, pelo

menos, o montante mínimo determinado de acordo com as condições gerais de
utilização e indicado no extrato.
Os cartões de crédito disponibilizam geralmente várias modalidades para

reembolsar o crédito utilizado:
▪ Pagamento total do montante em dívida

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▪ Pagamento parcial do montante em dívida
Vejamos cada uma delas.
Pagamento do total do montante em dívida
Este consiste no pagamento de 100% do saldo em dívida. Neste caso não são
pagos quaisquer juros sobre o montante de crédito utilizado (“crédito gratuito”).
Este “crédito gratuito” inicial tem um prazo que se estende desde que se efetua
uma compra até à data de pagamento do primeiro extrato do cartão
subsequente à compra e em que a mesma vem incluída. Este período de “crédito
gratuito” pode ir até 50 dias.
Veja como é possível:
Pagamento parcial do montante em dívida
O pagamento parcial do montante em dívida pode corresponder a uma

percentagem do saldo em dívida (por exemplo, 10%, 20% ou 50%) ou a um
montante fixo previamente definido.
Neste caso são pagos juros sobre o montante de crédito utilizado e que não foi
pago no fim do mês.

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Esta é a situação em que o titular beneficia de um crédito cujo prazo pode ser
renovado de mês para mês, desde que pague pelo menos o montante mínimo
exigido no extrato de cada mês.
Este crédito “renovável” (revolving) vence juros que são faturados em cada
extrato mensal subsequente.
Naturalmente, a possibilidade do titular do cartão beneficiar de crédito revolving

e as condições deste crédito dependem do contrato de adesão.
O pagamento do saldo do cartão poderá ser efetuado por débito em conta ou

por qualquer outro meio que tiver sido contratado (dinheiro, cheque,
transferência bancária, pagamento em ATM etc.).
Custos Associados ao Cartão
O custo do cartão de crédito inclui os encargos com juros, comissões, despesas e

seguros exigidos.
Os juros são calculados com base na Taxa Anual Nominal (TAN), a qual é
usualmente uma taxa fixa.
As comissões usuais cobradas nos cartões de crédito são as seguintes:
▪ A anuidade do cartão (comissão anual) – a anuidade é cobrada

normalmente numa só prestação, aquando do pagamento do primeiro
extrato do cartão e em cada ano subsequente; a entidade emitente pode
isentar certos titulares desta anuidade;
▪ As comissões para aceder a modalidades de reembolso específicas;
▪ As comissões por utilizações específicas como sejam o cash-advance ou

operações em moeda estrangeira.
Pode haver lugar a juros de mora e comissões por recuperação de valores em

dívida, no caso de atraso no pagamento.
A despesa mais usual é a cobrança do imposto do selo que incide sobre o

montante de crédito utilizado e sobre os juros e as comissões.
Alguns cartões de crédito têm também seguros associados.
Como constata, o custo do cartão de crédito tem várias componentes cobradas

em diferentes momentos do tempo.

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Por isso, as instituições de crédito apresentam uma medida agregada do custo
total do crédito, a TAEG, a qual deve ser utilizada para comparar diferentes
propostas de cartão de crédito.
Os cartões de crédito estão também sujeitos ao regime de taxas máximas,

As componentes do custo do crédito são descritas na Ficha de Informação

Normalizada (FIN). As instituições de crédito estão obrigadas a disponibilizar a
FIN aos seus clientes antes da contratação do cartão de crédito.
Revogação
O direito de livre revogação do contrato processa-se nas condições referidas

anteriormente para os outros créditos aos consumidores.
Vantagens
O cartão de crédito oferece vantagens para o cliente, para o banco e para os

comerciantes que aderem às redes, isto é, que aceitem pagamentos por cartão.
Vantagens para o Cliente:
▪ É um crédito que está sempre acessível, podendo ser utilizado em qualquer

momento;
▪ Permite fazer pagamentos de todo o tipo de despesas nos comerciantes

aderentes à rede a que o cartão pertence, em qualquer parte do mundo;
▪ Permite fazer levantamentos em dinheiro também em qualquer parte do

mundo;
▪ Possibilita a compra de bens e serviços a distância (por catálogo ou na

internet);
▪ Pode adaptar-se o reembolso às disponibilidades;
▪ Pode ser um crédito gratuito se se pagar mensalmente todo o saldo em

dívida;
▪ É um meio de pagamento bastante seguro, evitando o transporte de

dinheiro ou cheques.

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Vantagens para o Banco:
▪ É um produto de elevada rendibilidade, pois são cobrados juros a taxas

elevadas e comissões diversas;
▪ O banco recebe comissões pelos pagamentos que os seus clientes fazem

com o cartão;
▪ É um instrumento para captação de novos clientes/fidelização dos

existentes;
▪ A forma como cada cliente utiliza o cartão é um elemento importante na

avaliação de risco para outras operações de crédito.
Vantagens para os Comerciantes:
▪ Promove o aumento das vendas;
▪ Aumenta a segurança, evitando o manuseamento de dinheiro;
▪ Evita os pagamentos com cheques sem provisão, que causam elevados

prejuízos;
▪ O valor das vendas é creditado na conta do comerciante, sem necessidade

de deslocações ao banco.
Linha de Crédito
Vantagens
Além dos cartões de crédito, as instituições disponibilizam outros produtos de

crédito renovável (revolving) como sejam as linhas de crédito.
A linha de crédito é um contrato que estabelece um limite máximo de crédito

que o cliente pode utilizar e reutilizar após o pagamento de montantes em
dívida; permite, portanto, reutilizar o capital amortizado.
A modalidade de reembolso é usualmente a de prestações constantes de capital

e juros (fixas), previamente estabelecidas.
A linha de crédito tem normalmente duração indeterminada, ou seja, não tem

prazo definido.
O dinheiro é, por regra, disponibilizado na conta do cliente.

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Conta Corrente Bancária
Modalidade de financiamento através da qual há uma concessão de um limite de crédito

que o cliente fica autorizado a utilizar de acordo com as suas necessidades, não existindo
qualquer plano de amortizações pré-estabelecido.
Neste tipo de financiamento existe um contrato formal entre as partes, normalmente

garantido por uma livrança em branco, com eventual aval. O banco compromete-se durante
um certo período de tempo, a disponibilizar recursos financeiros ao cliente até ao limite
acordado.
A disponibilização dos fundos ou a forma que vai assumir a sua utilização por parte do
mutuário depende do que ficou estabelecido no contrato.
O cliente poderá utilizar a totalidade da verba colocada à sua disposição ou apenas parte
dela, ficando geralmente definidas “tranches” mínimas que o mutuário se obriga a mobilizar
quando necessita de fundos.
Em qualquer das situações – totalidade ou parte da verba – o crédito terá de ser

reembolsado no prazo previsto. Regra geral, os créditos em conta corrente referem-se a um
período de seis meses ou um ano, renovando-se automaticamente.
Caso o cliente tenha disponibilidade de capital, pode ir efetuando entregas para a conta
corrente, diminuindo assim o saldo devedor, sobre o qual está a pagar juros. Estes
reembolsos antecipados não conduzem à supressão do crédito, que permanece ativo até ao
vencimento estipulado, podendo o cliente retomar os levantamentos até ao limite
estabelecido.
Se o cliente utilizar toda a verba, pagará os juros a ela inerentes; se utilizar apenas parte da
verba, pagará os juros correspondentes a essa parte e poderá ser cobrada uma comissão de
imobilização, pelo montante não utilizado.

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Qual é a vantagem da conta corrente bancária?
A gestão do capital pode ser feita de acordo com as necessidades do cliente, pagando juros
apenas pelos montantes realmente utilizados.
Facilidades de Descoberto e Ultrapassagem de Crédito
Facilidades de descoberto
É um contrato através do qual se permite a movimentação de uma conta de

depósitos à ordem para além do respetivo saldo, até um limite máximo de
utilização.
A contratação de facilidade de descoberto terá de constar de um contrato –

separado do contrato de abertura de conta -, que o cliente deverá assinar. Neste
documento devem vir listadas as condições aplicáveis à facilidade de descoberto,
nomeadamente, a taxa de juro, as condições de reembolso, comissões ou
despesas aplicáveis.
Tal como nos outros contratos de crédito aos consumidores, o cliente tem
também direito a receber uma Ficha de Informação Normalizada (FIN), antes da
contratação da facilidade de descoberto, onde estão descritas as condições e
custos associados ao contrato, nomeadamente a TAEG.
A facilidade de descoberto tem geralmente duração indeterminada, ou seja, não

tem prazo definido, no entanto, podem haver contratos com duração
determinada (por exemplo, um mês, seis meses ou um ano), no fim da qual o
contrato termina.
As facilidades de descoberto têm associada uma obrigação de reembolso num

prazo determinado e previamente acordado com a instituição (por exemplo, um
mês). Dado tratar-se de um crédito revolving, após o reembolso o cliente pode
reutilizar o crédito.
Para além das informações a fornecer em extrato ao cliente, este deve também
ser informado das alterações da taxa nominal ou de quaisquer encargos a pagar
antes da sua entrada em vigor. Contudo, esta informação pode ser dada no
extrato de conta se a alteração da taxa nominal resultar da modificação da taxa
de referência e esta for devidamente publicada.
Recorde que esta modalidade de crédito também está sujeita ao regime de taxas
máximas, que poderão ser consultadas no site do Banco de Portugal.

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Conta Ordenado
Muitas instituições de crédito comercializam a facilidade de descoberto com a

designação de conta ordenado, que é constituída tendo por base uma conta de
depósito à ordem especial, acessível a trabalhadores efetivos ou a
reformados/pensionistas, os quais, para esse efeito, deverão domiciliar o seu
ordenado na instituição bancária.
O montante do crédito depende do valor do vencimento mensal do cliente. A

generalidade dos bancos atribui limites de crédito de montante não superior ao
ordenado/pensão do cliente, para que as contas apresentem saldo positivo pelo
menos um dia em cada mês.
Os bancos não pedem garantias para este tipo de crédito e cobram juros a taxas,
normalmente, elevadas.
Os juros são contados dia a dia sobre o saldo em dívida e cobrados mensalmente,
por débito na conta de depósitos à ordem.
O crédito associado à conta ordenado é utilizado através da simples

movimentação da conta de depósitos à ordem, constituindo, por isso, um
produto interessante, quer para o cliente, quer para o banco.
Conta Ordenado – Vantagens
Vantagens para o Cliente:
▪ É um crédito que está sempre acessível, podendo ser utilizado em qualquer

momento;
▪ Permite fazer face a pequenas despesas imprevistas;
▪ É de muito fácil utilização, dado ser utilizado por movimentos na conta à

ordem (cheques, transferências, levantamentos em ATM, pagamentos em
TPA etc.);
▪ Este tipo de crédito é uma alternativa ao tradicional empréstimo de

familiares e /ou aos adiantamentos sobre ordenado pedidos à entidade
patronal (vales de caixa).
Vantagens para o Banco:
▪ É um produto de elevada rendibilidade, pois são cobrados juros a taxas

elevadas;

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▪ Tem baixo custo na fase da concessão (sem burocracia, análise de risco
sumária);
▪ Permite acentuada redução dos custos administrativos associados às contas

à ordem, nomeadamente com a verificação de saldos e decisões sobre a
devolução/pagamento de cheques e ordens de pagamento a clientes que,
embora recebendo ordenado através do banco, tinham sistematicamente
saldos baixos;
▪ A forma como cada cliente utiliza a conta é um elemento importante na

avaliação de risco para outras operações de crédito;
▪ É um crédito de baixo risco, já que, na generalidade dos casos, o seu

reembolso faz-se todos os meses, com o recebimento do ordenado;
▪ Permite uma elevada fidelização do cliente.
Ultrapassagem de Crédito
É um descoberto aceite tacitamente pela instituição, que não foi previamente

contratado, e que permite ao cliente dispor de fundos que excedem o saldo da
sua conta de depósitos à ordem ou o limite máximo acordado para a facilidade
de descoberto.
A possibilidade de ultrapassagem de crédito deve estar prevista no contrato de

depósito à ordem ou no contrato sob a forma de facilidade de descoberto, o qual
deve incluir informações relativas à taxa nominal e encargos aplicáveis e que
devem ser prestadas ao cliente de forma periódica.
Se a ultrapassagem de crédito for significativa e tiver um prolongamento por um

período superior a um mês, o cliente deve ser informado daquela ultrapassagem,
do montante excedido, da taxa nominal e de eventuais sanções, encargos ou
juros de mora aplicáveis.
É uma modalidade de crédito também sujeita ao regime de taxas máximas.

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Ideias-chave
• Existem diversas modalidades de crédito aos consumidores com diferentes
finalidades e custos associados.
- Crédito pessoal
- Crédito automóvel
- Crédito renovável (ou revolving)
• O crédito pessoal pode ser solicitado sem finalidade ou com uma finalidade
específica e os níveis de risco alteram-se de acordo com o tipo de bens.
• O crédito automóvel é solicitado para compra de automóveis e outros veículos e
dispõe de quatro modalidades:
- O crédito com reserva de propriedade;
- O crédito sem reserva de propriedade;
- A locação financeira (leasing); e
- O aluguer de longa duração (ALD).
• O crédito renovável inclui os cartões de crédito, as linhas de crédito, as contas-
-correntes, e as facilidades de descoberto e a ultrapassagem de crédito.

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Crédito Hipotecário – Breve Enquadramento
Principais Regimes
Enquadramento
O crédito para aquisição de habitação própria, em particular, é tipicamente o mais

importante compromisso financeiro da vida de um consumidor, atendendo aos valores
mutuados, ao prazo de amortização e às consequências da execução da hipoteca.
Entre as diversas características do crédito hipotecário é importante destacar:
Exigência de que os trabalhadores e prestadores de serviços das instituições financeiras

tenham um nível elevado de conhecimentos e competências.
Estabelecimento de regras de remuneração dos trabalhadores e prestadores de serviços aos

mutuantes, de forma a acautelar uma gestão adequada de conflitos de interesse.
Avaliação do custo do crédito com base na TAEG.
Reforço das disposições relativas à avaliação da capacidade do consumidor para reembolsar

o crédito hipotecário.
Exigência, sempre que necessário, da intervenção de perito avaliador independente.
Reforço das garantias de que o consumidor, seja mutuário ou fiador, tem condições para
tomar uma decisão racional e esclarecida sobre as características do crédito a celebrar,
sendo entregue a respetiva FINE com validade, pelo menos, durante 30 dias.
Adesão dos mutuantes a, pelo menos, duas entidades habilitadas a realizar arbitragens de
conflitos.
Estabelecimento de um prazo mínimo de sete dias para os consumidores ponderarem as

implicações da contratação do crédito ou da concessão da fiança 10.
10
O contrato não pode ser assinado antes de terem decorrido 7 dias após a data de aprovação.
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Evolução legislativa
Ao longo do tempo têm existido diversos desenvolvimentos da legislação no âmbito do

crédito hipotecário.

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Para compreender a forma como a legislação acompanhou a evolução histórica do crédito
hipotecário, atente na seguinte informação:
Decreto-Lei n.º 349/1998, de 11 de novembro

1998 Regula a concessão de crédito para aquisição, construção e realização de obras
de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação de habitação própria
permanente, secundária ou para arrendamento, bem como para aquisição de
terreno para construção de habitação própria permanente.
Portaria n.º 1177/2000 de 15 de dezembro

2000 Define, entre outros aspetos, o método para apuramento da taxa de referência
para o cálculo das bonificações (TRCB), tendo sido alterada ao longo do tempo.
Lei n.º 16-A/2002 de 31 de maio

Vedou a contratação de novas operações de créditos bonificados, exceto as que
2002
já tinham iniciado o processo de contratação até 5 de Junho de 2002 e cujas
escrituras tivessem sido celebradas até 30 de setembro do mesmo ano.
Decreto-Lei n.º 305/2003, de 9 de dezembro

2003 Proibiu a contratação de novas operações de crédito nos dois regimes
bonificados.
(…)
Diretiva 2014/17/UE
Conhecida como Diretiva do Crédito Hipotecário.
2014 Tendo em conta a experiência internacional, o legislador europeu decidiu
desenvolver a primeira Diretiva aplicada aos contratos de crédito aos
consumidores para imóveis de habitação, com vista a assegurar um mercado de
crédito mais transparente, eficiente e competitivo.
Regulamento (EU) 2016/1011 do Parlamento e do Conselho, de 08/06

2016 Complementa a Diretiva do Crédito Hipotecário.
Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho

Aprova o regime dos contratos de crédito relativos a imóveis, estabelecendo as
regras aplicáveis ao crédito a consumidores quando garantido por hipoteca ou
por outro direito sobre coisa imóvel, bem como leasing imobiliário.
2017 Este Decreto-Lei transpôs, parcialmente, para Portugal, as disposições da
Diretiva do Crédito Hipotecário assegurando os interesses dos consumidores
que celebram crédito hipotecário e agregando a legislação dispersa.

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Regime Geral – Finalidade
Vamos agora analisar os regimes de crédito à habitação.
Em que consiste o regime geral de crédito à habitação?
O regime geral de crédito à habitação é uma linha de financiamento destinada a

interessados que pretendam adquirir, construir ou realizar obras de conservação ordinária,
extraordinária ou de beneficiação em fogo ou em partes comuns do edifício destinado a
habitação permanente, secundária ou para arrendamento.
Características do regime geral
As principais características do regime geral de crédito à habitação têm de ser evidenciadas

na FINE.
Acompanhe agora os seguintes aspetos essenciais a ter em consideração neste regime,

explorando a minuta da FINE:
• Montante;
• Empréstimos em moeda estrangeira;
• Prazo;
• Sistemas de amortização;
• Modalidades de reembolso;
• Taxa de juro;
• Garantias.
Montante
Para salvaguarda dos interesses da instituição bancária, o montante do

empréstimo neste regime de crédito não deverá ultrapassar 100% do valor da
avaliação, sendo comummente aceite que o mesmo não deve exceder:
▪ O valor da aquisição, caso este seja inferior ao da avaliação;
▪ Um montante do qual a primeira prestação seja superior à taxa de esforço

definida pela instituição de crédito.

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Tenha em atenção que a generalidade das instituições de crédito condiciona a
aprovação da operação e/ou estabelece diferentes spreads em função da
percentagem do LTV (Loan-To-Value), também designado por Relação
Financiamento/Garantia.
Esta percentagem é calculada dividindo-se o valor do empréstimo

solicitado pelo montante de avaliação do imóvel, objeto do
pedido de financiamento. Assim:
Montante do(s) Pedido(s) de Financiamento

Menor Valor, entre Aquisição e Avaliação
De acordo com a Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal, o LTV

não deve ultrapassar:
• 90% para créditos com finalidade de habitação própria e permanente;
• 80% para créditos com outras finalidades que não habitação própria e
permanente;
• 100% para créditos para aquisição de imóveis detidos pelas instituições e
para contratos de locação financeira imobiliária.
Consulte o anexo Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal que

sugere a aplicação de um conjunto de boas práticas que, se não for adotado, terá
de ser justificado pelas entidades financeiras.
Empréstimos em moeda estrangeira
Sempre que um consumidor pretenda contratar um empréstimo em moeda

estrangeira, deve ser-lhe prestada informação adequada sobre os riscos
envolvidos de forma a garantir que as suas decisões são tomadas de forma
esclarecida e fundamentada.
Adicionalmente, deve ser-lhe proposto:
▪ Se aplicável, a contratação de um empréstimo em moeda com curso legal

em Portugal para os mesmos fins que o empréstimo em moeda estrangeira;
ou
▪ A contratação autónoma de instrumentos financeiros disponíveis no

mercado para limitação do risco cambial.
Prazo

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Nos financiamentos no Regime Geral o prazo é livremente negociado entre as
partes e pode ser alterado ao longo de todo o empréstimo, de acordo com os
planos de amortização que cada uma das instituições de crédito possui.
Embora não esteja estabelecido legalmente qualquer prazo máximo, algumas

instituições de crédito estabelecem o prazo do financiamento conjugado com a
idade do(s) cliente(s).
É comum procurar que o financiamento esteja liquidado até o cliente atingir 65,
70, 75 ou 80 anos de idade.
Apesar de não ser uma imposição legal, o Banco de Portugal recomendou que
fosse respeitado o limite de maturidade original dos empréstimos de 40 anos
nos contratos de crédito à habitação e crédito com garantia hipotecária ou
equivalente celebrados desde 1 de julho de 2018, bem como a convergência
gradual para uma maturidade média de 30 anos até final de 2022.
Sistemas de amortização
Os empréstimos poderão ser amortizados através de qualquer um dos sistemas

praticados pela instituição de crédito, sendo que as prestações poderão ser:
▪ Constantes;
▪ Progressivas; ou
▪ Mistas.
Em regra, ao longo do empréstimo o cliente vai amortizando o capital financiado

e pagando juros sobre o montante em dívida.
Assim:
Uma parte de Outra parte de
Cada amortização de +
= juros
Prestação capital
Modalidades de reembolso
▪ Modalidade padrão consiste na amortização do empréstimo em prestações

constantes de capital e juros.
▪ Na modalidade de carência de capital durante um período inicial não se

amortiza capital e apenas se paga juros (período de carência).
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▪ Na modalidade de carência de capital e juros, também designada período
de graça, para além de não amortizar capital o cliente também não paga
juros. Durante este período não há lugar ao pagamento de qualquer
prestação, pelo que o capital em dívida aumenta, em virtude de os juros
devidos e não pagos serem adicionados ao montante por liquidar. Nesta
modalidade é adiado o pagamento da dívida e dos juros acumulados pelo
que, após este prazo, a prestação a pagar será superior às outras
modalidades, pois o capital em dívida aumentou.
▪ Na modalidade de diferimento de capital o cliente pode adiar o reembolso

de parte do capital (usualmente entre 10% e 30%) para o final do prazo do
empréstimo. As prestações são iguais durante a vigência do contrato e mais
baixas quando comparadas com a modalidade de reembolso padrão.
Contudo, todo o capital diferido é pago, de uma só vez, no momento do
pagamento da última prestação.
Taxa de juro
A taxa de juro nos empréstimos à habitação é livremente negociável entre a

instituição financiadora e o cliente.
As taxas poderão ser fixas ou variáveis.
Empréstimos com taxa de juro fixa

Nos empréstimos contraídos a taxa de juro fixa, a prestação mantém-se
constante durante o prazo estabelecido no contrato. O período de taxa fixa
pode, ou não, corresponder ao prazo total do empréstimo.
Empréstimos com taxa de juro variável

Entre as taxas variáveis, as taxas indexadas são as mais utilizadas e a Euribor é o
indexante utilizado nas operações de crédito, podendo o cliente optar por
diferentes prazos, sendo os mais usuais a Euribor a 3, 6 e 12 meses.
Garantias e contrapartidas
Além das garantias reais (hipoteca e/ou penhor) e, eventualmente, do seguro de

vida, poderá ser solicitada fiança, sendo também habitual ser contratado o
seguro multirrisco habitação, em substituição do seguro de incêndio.
Repare que:

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O seguro de incêndio é legalmente obrigatório, mas apenas nos casos em que
exista constituição de propriedade horizontal, quer quanto às frações
autónomas, quer relativamente às partes comuns.
Regime de Concessão de Crédito Bonificado à Habitação a Pessoa com

Deficiência
Desde 1976 que foi criada uma linha de crédito especial de financiamento à aquisição ou
construção de habitação própria para as pessoas com deficiência 11.
Note que:
A partir de 1 de Janeiro de 2015 entraram em vigor novas regras aplicáveis aos empréstimos
bonificados à habitação para pessoas com deficiência, aprovadas pela Lei n.º 64/2014, de
26 de agosto.
Esta Lei estabelece um regime autónomo para a concessão de crédito à habitação a pessoas
com deficiência e prevê a aplicação de uma taxa de juro bonificada, desde que preenchidas
as condições de acesso ao regime.
A comprovação da deficiência é feita através de um documento emitido pelo respetivo

organismo oficial12.
Relativamente às condições do empréstimo, elas são semelhantes às condições de crédito

para os trabalhadores bancários ao abrigo do ACT do sector bancário, mas com algumas
diferenças, face à especificidade de algumas condições como sejam, por exemplo, as
diferentes finalidades e o facto do prazo do empréstimo não poder ser alargado, neste caso,
até aos 70 anos de idade do mutuário/deficiente.
11
Decretos-Lei n.ºs 43/1976, de 20 de Janeiro e 230/1980, de 16 de julho.
Neste âmbito, são considerados deficientes:
• Das Forças Armadas aqueles que, no cumprimento do serviço militar, tenham adquirido um grau de
incapacidade não inferior a 30%;
• Civis e das Forças Armadas, não compreendidos no ponto anterior, com grau de incapacidade não
inferior a 60%.
12
Declaração de Incapacidade ou Cartão de Deficiente das Forças Armadas

39 / 43

Atualmente, este regime só pode ser contratado por pessoas com deficiência das Forças
Armadas portadores de um grau de incapacidade igual ou superior a 60%.
Vejamos agora quais são as finalidades destes empréstimos.
Os empréstimos podem destinar-se a:
• Aquisição, ampliação, construção e realização de obras de conservação ou

beneficiação de habitação própria permanente (incluindo a aquisição de garagem
individual ou de lugar de parqueamento em garagem coletiva);
• Aquisição de terreno e construção de imóvel destinado a habitação própria

permanente (incluindo a construção de garagem individual);
• Realização de obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação em

partes comuns dos edifícios destinadas ao cumprimento das normas técnicas,
exigidas por lei, para melhoria da acessibilidade aos edifícios habitacionais, por parte
de proprietários de frações autónomas, que constituam a sua habitação própria
permanente, e cuja responsabilidade seja dos condóminos.
Podem aceder a este regime de crédito as pessoas singulares:
Com mais de 18 anos que tenham ou adquiram no

decorrer do empréstimo um grau de incapacidade
igual ou superior a 60%.
O acesso a este regime está ainda dependente do cumprimento de vários requisitos:
• O montante financiado não pode ser superior ao montante legalmente definido 13;
• O prazo máximo do empréstimo não pode ser superior a 50 anos;
• O montante do empréstimo não pode ultrapassar 90% do valor de avaliação da

habitação pela instituição de crédito, ou do custo das obras de conservação
ordinária, extraordinária ou de beneficiação (Loan-To-Value);
13
Este valor é atualizado anualmente de acordo com o Índice de Preços do Consumidor-IPC

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• O empréstimo não pode destinar-se à aquisição de imóvel propriedade de
ascendentes ou descendentes do interessado;
• Nenhum membro do agregado familiar pode possuir outro empréstimo em regime

de crédito bonificado;
• Obriga à constituição de hipoteca sobre o imóvel financiado, não podendo o mesmo

ser alienado durante um período mínimo de cinco anos, exceto em situações
especiais: desemprego, morte do titular, alteração da dimensão do agregado familiar
ou mobilidade profissional.
Neste regime a contratação de seguro de vida não é obrigatória por lei.
Contudo, as instituições podem solicitar a contratação desse seguro como garantia do risco
associado ao empréstimo.
Neste caso, as instituições devem informar o cliente, antes da

celebração do contrato, da necessidade de contratação do seguro de
vida. O cliente pode escolher livremente a entidade com a qual
pretende contratar esse seguro.
Os empréstimos abrangidos por este regime de crédito beneficiam de uma bonificação na

taxa de juro igual à diferença entre a taxa de referência definida pela Portaria n.º 502/2003,
de 26 de junho (TRCB-Taxa de Referência para o Cálculo das Bonificações) e 65% da taxa de
referência do Banco Central Europeu.
Se a taxa de juro contratada for inferior à TRCB, a bonificação é calculada tendo em conta a
diferença entre essa taxa de juro contratada e 65% da taxa de referência do Banco Central
Europeu.
Regimes Sujeitos a Legislação Específica – Breve Abordagem
Vamos agora fazer uma breve abordagem aos regimes sujeitos a legislação específica:
Regimes bonificados de crédito à habitação
Os empréstimos à habitação bonificados são regimes de financiamento que o

Estado português desenvolveu para apoiar a aquisição, construção ou realização
de obras em habitação própria permanente por parte das famílias portuguesas
de menores recursos.

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O crédito bonificado subdivide-se em dois tipos de regimes, que se destinavam a
diferentes populações etárias:
▪ Regime de crédito bonificado;
▪ Regime de crédito jovem bonificado.
Saiba que:
Neste momento já não é possível realizar novos contratos de crédito ao abrigo

destes regimes, mantendo-se ativos os ainda existentes.
Serviços Acessórios ao Crédito Hipotecário
Serviço acessório é o serviço disponibilizado ao consumidor em conjunto com o contrato de

crédito.
Ao mutuante está vedado fazer depender a celebração ou renegociação dos contratos de

crédito hipotecário da realização de vendas associadas obrigatórias, podendo apenas exigir
que o cliente:
• Abra ou mantenha aberta uma conta de depósito à ordem, caso em que o mutuante
deve aceitar uma conta numa instituição que não a sua;
• Constitua um ou mais contratos de seguro adequado, relacionado com o contrato de
crédito, caso em que o mutuante deve aceitar o contrato de seguro de um prestador
que não seja o da sua preferência, se esse contrato salvaguardar um nível de garantia
equivalente ao do contrato proposto pelo mutuante.
Quando sejam propostos ao consumidor outros produtos ou serviços financeiros como

forma de reduzir as comissões ou outros custos do contrato de crédito, nomeadamente o
spread da taxa de juro (normalmente designadas vendas associadas facultativas) o
mutuante tem de apresentar ao consumidor uma TAEG que reflita aquela redução de
comissões ou outros custos, indicando clara e expressamente que a efetiva aplicação desta
está condicionada à contratação dos produtos ou serviços financeiros adicionais.
Quando um crédito hipotecário for comercializado em associação com um ou mais produtos

financeiros, e a respetiva Ficha sobre Informação Normalizada Europeia (FINE) deverá
refletir devidamente a natureza desta comercialização conjunta.

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Neste sentido, ela deverá mencionar que esse crédito faz parte do cabaz de produtos
comercializados de forma conjunta e explicitar os benefícios resultantes dessa contratação
conjunta, bem como o impacto de quaisquer alterações à composição do cabaz, com efeitos
patrimoniais sobre o consumidor, nos campos considerados relevantes, nomeadamente os
relativos a taxas de juro, spreads, comissões, despesas e outros custos, bem como os que
estabeleçam as condições de aplicação, manutenção e revisão do produto.
Ideias-chave
• O crédito para aquisição de habitação própria, em particular, é tipicamente o mais

importante compromisso financeiro da vida de um consumidor.
• O regime geral de crédito à habitação é uma linha de financiamento destinada a

interessados que pretendam adquirir, construir ou realizar obras de conservação
ordinária, extraordinária ou de beneficiação em fogo ou em partes comuns do
edifício destinado a habitação permanente, secundária ou para arrendamento.
• Os principais regimes de crédito a habitação são:
• Regime geral
• Regime de Concessão de Crédito Bonificado à Habitação a Pessoa com

Deficiência
• Regimes bonificados de crédito à habitação:
• Regime de crédito bonificado;
• Regime de crédito jovem bonificado.
• Existem ainda serviços acessórios que podem ser disponibilizados ao consumidor em

conjunto com o contrato de crédito.

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