Operaçõesimob Jrvita-2018

Noções de Operações Imobiliárias – Prof.
Junior Vita
Caro Aluno
O início de qualquer curso é uma oportunidade
repleta de expectativas. Impõe ao aluno um
comportamento diferente, ensejando mudanças no
seu hábito de estudo e na sua rotina diária, porque
estará envolvido com uma metodologia de ensino
moderna e diferenciada, proporcionando absorção
de conhecimentos e preparação para um mercado de
trabalho competitivo e dinâmico.
Noções de Operações Imobiliárias – Prof. Junior Vita
NOÇÕES BÁSICAS NECESSÁRIAS

A matéria de Operações Imobiliárias, tanto no nível
médio (TTI) como no nível superior (3º grau) tem
uma abrangência bastante ampla em razão de seu
caráter voltado para o cotidiano do Corretor de
Imóveis. Daí porque a necessidade de se avançar
parcialmente no campo das outras matérias, sem
contudo tirar delas o mérito e a importância. Essas
informações serão vistas, de maneira sintética, para
dar ao aluno uma noção específica, em cada assunto
tratado.
Caro aluno, o estudo dedicado do conteúdo deste

módulo lhe permitirá não só o domínio dos
conceitos mais elementares de Operações
Imobiliárias, como também a melhor abordagem do
cliente, além do conhecimento dos instrumentos
básicos para que o futuro profissional possa atingir
os seus objetivos no mercado de imóveis. Enfim, ao
concluir seus estudos neste módulo você terá
vencido uma importante etapa para atuar com
destaque neste seguimento da economia nacional.
Boa sorte!
Operações Imobiliárias são um conjunto de ações, realizadas pelo Técnico em
Transações Imobiliárias, que aproximam comprador e vendedor, ou locador e
locatário, etc.,.
Algumas dessas ações podem aqui ser elencadas:
• a) Contato verbal ou telefônico;
• b) Aproximação entre as partes interessadas, orientando-as tecnicamente, para não
ter que, no futuro, que responder civil e penalmente por atos profissionais danosos ao
cliente como cita o CDC, art. 14 (O fornecedor de serviços responde,
independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos
consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por
informações insuficientes ou inadequadas) e art. 30 (Toda informação ou publicidade,
suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com
relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a
fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.) ; CC, art.
723 (O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar
ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio), por
imperícia, imprudência, negligência;
• c) Revisão/Regularização documental do imóvel, junto a cartórios;
• d) Levantamento de débitos tributários do imóvel, junto a órgãos públicos;
• e) Criar o ambiente propício para a realização do negócio imobiliário, no menor
prazo possível, possibilitando a satisfação das partes.
CONCEITO DE CORRETAGEM
Corretar é fazer o ofício, a função de corretor,

servindo de intermediário entre duas partes,
representando ora o vendedor, ora o
comprador.
O que faz um Corretor de Imóveis ou Assessor

Imobiliário ou, ainda, Consultor Imobiliário, ou,
efetivamente, um Técnico em Transações
Imobiliárias nesse mercado tão abrangente?
A resposta é prontamente dada pelo Ministério do
Trabalho e Emprego – MTE, nos seguintes termos:
“Intermedeiam compra, venda, permuta, locação e
administração de imóveis e solicitam
documentação. Para tanto, entrevistam clientes,
pesquisam mercado e captam imóveis e elaboram
estratégias de comercialização. Podem assessorar
os clientes após transação.”
E quais as condições gerais de trabalho desse
profissional? “Trabalham em imobiliárias, como
autônomos, empregados ou empregadores. O
trabalho é presencial ou a distância; pode ser
realizado de forma individual ou em equipe, com
ou sem supervisão. Atuam em ambientes fechados,
a céu aberto ou em veículos, sem obediência a
horários. Os trabalhadores atuam sob pressão, o
que pode levá-los à situação de estresse. Em
algumas atividades, estão sujeitos ao sol, à chuva e
ao desconforto de estandes.” Diz, ainda, o MTE que
“O exercício dessa ocupação requer o curso técnico
de nível médio”.
O novo Código Civil Brasileiro (Lei n° 10.406, de

10 de janeiro de 2002), que entrou em vigor dia
10 de janeiro de 2003, inovando em relação ao
código anterior traz o Capítulo XIII dedicado à
Corretagem, estabelecendo regras de
obediência obrigatória aos corretores de
imóveis nos artigos 722 a 729, além de prever
benefícios, especialmente aqueles ligados ao
pagamento de honorários.
Esses artigos do novo CCB são

tão importantes que devem ser
leitura obrigatória de todo
profissional da intermediação
imobiliária.
CARACTERÍSTICAS PROFISSIONAIS DO CORRETOR
A primeira característica do corretor é a sua

habilitação legal. Para exercer a profissão, o
corretor necessita possuir diploma de técnico ou
de nível superior na área de transação imobiliária
e, posteriormente, ser aprovado no exame de
proficiência, instituído com a Resolução 800/2002
para, assim, obter sua inscrição no Creci).
Satisfeitas as exigências legais, o Corretor é o

um profissional que se encontra apto a
agenciar negócios para terceiros, intervindo na
aproximação de partes interessadas em
transações imobiliárias, procurando eliminar os
pontos divergentes e diminuindo as distâncias
até o fechamento do negócio.
O corretor é, pois, o profissional dono de sua

própria atividade. Ele pode trabalhar
individualmente, com escritório em sua própria
casa ou aliar-se a outros corretores com
escritório conjunto, ou, ainda, ligar-se a uma
empresa imobiliária, trabalhando em sistema
de parceria, sem contudo perder o seu status
de profissional liberal ou autônomo.
Os recursos de trabalho do Consultor Imobiliário são

vários, podendo ser destacados os seguintes:
Veículo;
Telefone (fixo e/ou móvel);
Bloco de propostas;
Agenda;
Computador (desktop, notebook, palmtop, etc.);
Scanner;
Fichas de atendimento de clientes (Captação e visitação);
Faixas e placas;
Cartão de visita;
Fitas de vídeo (rural).
Atitudes imprescindíveis a serem adotadas pelo profissional do setor imobiliário:
• Demonstrar educação
• Conhecer noções de relações humanas
• Manter postura
• Manter a aparência
• Falar corretamente
• Conhecer noções de direito imobiliário
• Utilizar-se do zoneamento da região
• Esclarecer aos clientes sobre as restrições do zoneamento da região
• Conciliar conflitos
• Fazer cálculos financeiros
• Transmitir segurança
• Demonstrar ética profissional
• Conquistar credibilidade
• Criar elos com o cliente
• Operar equipamentos
• Interpretar projetos arquitetônicos
• Demonstrar tino comercial
• Demonstrar pontualidade
• Manter sigilo sobre negócios
• Demonstrar raciocínio lógico
• Manter-se atualizado
• Expor de maneira clara e verdadeira o objeto da transação
• Conhecer noções de topografia, qualidade de terra e tipos de cultura (imóveis rurais)
LEGITIMIDADE PARA O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO
É prerrogativa do Corretor de Imóveis a

intermediação na compra, venda, permuta e
locação de imóveis, podendo, ainda, opinar
quanto à comercialização imobiliária. Conforme a
Lei 6.530/78, regulamentada pelo Decreto
81.871/78, só pode exercer a profissão de corretor
de imóveis quem estiver legitimado para tal.
Como qualquer outra profissão regulamentada,

aquele que não atende às exigências de seu
Conselho ou nele não está inscrito, não poderá
desenvolver as atividades privativas da profissão.
Neste sentido a lei é clara. Responde civil e
criminalmente todos aqueles que cometem
ilícitos no desempenho profissional ou que a
exerçam a profissão sem estarem regularmente
inscritos.
Por não estarem inscritos nos Conselhos de sua

região, esses “pseudo-corretores”, quando
flagrados ou denunciados, têm contra si
instaurados os processos pelo exercício ilegal
da profissão, cuja consequência é uma ação
penal pública, pela prática de contravenção,
como prescreve o Artigo 47 do Decreto-Lei nº
3.688/41 (Lei das Contravenções Penais)
“Art. 47 - Exercer profissão ou atividade

econômica ou anunciar que a exerce, sem
preencher as condições a que por lei está
subordinado o seu exercício:
PENA - Prisão simples, de quinze dias a três

meses, ou multa.
O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO
FORMAS DE EXERCER:
• O Corretor tem como objetivo buscar o acordo de vontade
das partes numa transação imobiliária. Como profissional
autônomo, o corretor pode exercer sua atividade de
diversas formas.
DESTACAM-SE COMO PRINCIPAIS:
• Trabalhando individualmente em casa ou em seu
escritório;
• Aliando-se a outros corretores e mantendo um escritório
conjunto com rateio das despesas e participação nos
negócios realizados por qualquer um dos parceiros;
• Fazendo parceria com alguma pessoa jurídica, ou seja,
uma empresa imobiliária;
• Como empregado celetista de uma empresa imobiliária.
Trabalho individual em casa ou em seu escritório -
trabalhando em casa, onde o escritório é a própria
residência, as despesas são pequenas. No entanto
corre-se o risco de ficar distante do dia a dia
próprio da atividade, onde a troca de informações é
altamente positiva para o corretor manter-se
atualizado com a dinâmica do mercado imobiliário.
A troca de informações é uma oportunidade que se
tem de oferecer algum imóvel a outros
profissionais e de se informar com eles se os
mesmos têm algum a oferecer. Muitas vezes um
tem a mercadoria que o outro precisa.
Trabalho aliado a outros corretores.
Exercendo a atividade aliado a outros, o corretor

arca com as despesas do escritório sob forma de
rateio e igualmente divide o resultado de seus
ganhos. Na verdade, tudo vai depender da
fórmula acordada para o funcionamento do
escritório, que, em princípio funciona como se
fosse uma empresa jurídica, normalmente
constituída.
Parceria com uma empresa imobiliária - ligado a uma
imobiliária, tem se mostrado bastante eficaz e é
largamente utilizada em todo o Brasil, principalmente
nas grandes cidades. É a parceria capital financeiro (da
empresa) aliada ao capital trabalho (do corretor). Nesse
sistema, a empresa oferece o suporte físico e
operacional, bancando todos os custos, ficando o
corretor com a função própria da intermediação,
arcando, tão somente, com as despesas pessoais
necessárias á execução de seu trabalho. Cada imobiliária
tem um forma de fazer a divisão dos resultados
financeiros das comissões recebidas, No entanto,
normalmente, é obedecido um princípio de tradição
para essa modalidade de parceria, ou seja, uniforme
quanto ao método e com pequenas variações quanto
aos percentuais de cada uma das partes.
Como empregado celetista de uma empresa

imobiliária - O corretor tem carteira assinada,
passando a ser um empregado da empresa
imobiliária, com salário definido, recolhimento
de FGTS e, eventualmente, comissionamento
por vendas, captação etc.
CLIENTE
CONCEITO – É toda pessoa física ou jurídica que busca

atender suas necessidades econômicas, primárias e/ou
secundárias, através de processo de compra/venda/locação
de bens e serviços.
As relações entre o Técnico em Transações Imobiliárias e
seus clientes vão se tornando cada vez mais complexas,
sobretudo diante da globalização cultural e econômica do
mercado, que exige mais atenção no trato das relações
comerciais, fiscais e orçamentárias.
O TTI deve ter cuidado na elaboração do orçamento, para
evitar o desprazer de tentar justificar incorreções, após sua
entrega, que, não raro, leva à não realização do negócio.
É indispensável dar ao cliente o tratamento
compatível com a sua sensibilidade cultural e nível
de desejo de adquirir o bem ou serviço.
SUCESSO DE VENDAS
Você esta tendo dificuldade de vender?

Acha que o mercado imobiliário esta uma
droga?
Talvez esse problema não esteja no mercado e,
sim, dentro de sua cabeça.
SUCESSO DE VENDAS
• Faça uma análise do seu trabalho e

procure listar seus pontos fortes e fracos
• Procure melhorá-los, pois muitas vezes um

pequeno detalhe esta atrapalhando seu
desempenho.
JUNIOR VITA
Perito e Consultor em Mercado Imobiliário
SUCESSO DE VENDAS
• O numero de corretores de imóveis tem

aumentado muito nos últimos tempos
• O mercado tende a selecionar os melhores

profissionais.
• Corretores bem preparados vendem mais.
JUNIOR VITA
SUCESSO DE VENDAS
Um produto barato é fácil de vender?
Tente vender um punhado de areia na praia por

um centavo. Acredito que será difícil vender.
Um bom vendedor sabe satisfazer as

necessidades do cliente?
Não é mais assim, o bom vendedor é aquele que

encanta seus clientes
JUNIOR VITA
SUCESSO DE VENDAS
A internet vai acabar com o vendedor?
A internet facilita e muito o trabalho do

vendedor. É difícil encontrar uma imobiliária ou
corretor de imóveis que não tenha um site ou no
mínimo um e-mail. Um vendedor de sucesso
deve se atualizar as novas tecnologias e agregá-
las a sua forma de fazer negócios.
JUNIOR VITA
SUCESSO DE VENDAS
Como deixar sua marca no mercado

imobiliário?
O corretor de imóveis como todo

profissional de vendas deve cuidar de sua
imagem, pois sua imagem e seu nome são
uma marca e só depende de você o quanto
essa marca será conhecida no mercado.
JUNIOR VITA
Falar demais é um dos principais
erros dos corretores de imóveis
JUNIOR VITA
SUCESSO DE VENDAS
Por que alguns corretores alcançam o sucesso e outros não?

Qual a diferença entre eles?
Normalmente porque o corretor de sucesso sabe que a

corretagem - como qualquer outra profissão - exige estudo e
aprendizado constante, estando sempre atualizado e
conhecedor de todos os detalhes que envolvem a sua
profissão.
JUNIOR VITA
Conhecimentos
A corretagem é uma atividade profissional que

requer um certo conhecimento generalizado de
variadas áreas técnicas e humanas. Desta
maneira, o conhecimento relacionado ao
corretor de imóveis é apresentado da seguinte
forma:
JUNIOR VITA
Conhecimento do ramo imobiliário
• Engenharia civil;
• Arquitetura;
• Direito comercial;
• Economia;
• Operações imobiliárias
JUNIOR VITA
Conhecimento técnico do produto imobiliário
• Aspectos físicos do imóvel
• Localização do imóvel
• Topografia e idade de construção
• Acabamento e material usado
JUNIOR VITA
Controle emocional
A corretagem imobiliária é uma profissão que
atende pessoas com diferentes níveis de
educação, personalidades, temperamentos,
reações e atitudes diversas. Com isto, é
necessário que o corretor de imóveis possua um
bom controle de suas emoções. O descontrole
emotivo, como angústia, temor e irritação,
podem levar o profissional a cometer erros
quando em contato com os seus clientes e
superiores.
JUNIOR VITA
A REMUNERAÇÃO
• O corretor tem direito à remuneração sempre
que ocorre um resultado satisfatório de seu
trabalho. Essa remuneração, para o profissional
autônomo, é chamada honorários.
• Na compra e venda de imóveis usados ou os

chamados “Imóveis de Terceiros”, quem paga os
honorários do corretor é, geralmente, o dono do
imóvel, muito embora possa haver acordo para
que o trabalho do profissional seja remunerado
pelo comprador.
• Nas vendas de imóveis novos pertencentes às

construtoras, a remuneração já está incluída no
preço de tabela e não oferece maiores
particularidades. O início das vendas,
normalmente, só acontece depois de celebrado
um contrato entre o corretor ou a imobiliária e o
empreendedor.
• Quando se trata de vendas em loteamentos,

existem formas diferenciadas. Em alguns casos,
a comissão equivale ao valor total da entrada e
esta é repassada para a imobiliária responsável
pelo lançamento, que em seguida faz o acerto
com o corretor.
• Na locações de imóveis, não se trata de

corretagem, mas sim de taxa de
administração. Quem paga pelos serviços
prestados é o proprietário. Nesse sentido, a
Lei nº 8.245/91, a chamada Lei do
Inquilinato, no artigo 22 ao tratar das
obrigações do locador, diz expressamente:
• “Art. 22 – O locador é obrigado a:........ VII –

pagar as taxas de administração imobiliária,
se houver.......”
TABELA HONORÁRIOS CRECI
O OVER-PRICE
• Em Inglês, over price significa acima do preço, acima
do custo ou do valor. Custo excessivo. Na área de
transação imobiliária, “Over-price” ou “overprice”, se
caracteriza como um ganho adicional superior à
comissão normal devida pelos serviços prestados, e
recebida de forma camuflada para que as partes não
tenham conhecimento de que estão pagando a mais.
• Todo ganho que esteja acima do combinado e que o
profissional recebe, sem que o cliente tenha
conhecimento, caracteriza-se como over-price. Esse é
um procedimento abominável, proibido pelo
Conselho Federal e, expressamente, proibido pelo
Código de Ética Profissional (Art. 6º, inciso III).
O infrator deve ser punido com multa

pecuniária que varia de 2 a 6 anuidades. Essa
multa é prevista para a pessoa física e para a
pessoa jurídica. Se o over-price for praticado
conjuntamente por mais de um corretor ou se
em parceria com a imobiliária, todos
receberão, individualmente, a punição prevista
no Código.
A OPÇÃO DE VENDA
• A Opção de venda é um contrato bilateral, celebrado
entre o corretor ou imobiliária e o titular dos direitos
de determinado imóvel para que, na forma e nas
condições ajustadas, o primeiro se propõe a prestar
seus serviços para atender aos objetivos do segundo,
que é vender o seu imóvel.
• Normalmente, a opção é um contrato celebrado
entre o profissional e o vendedor, porém nada
impede que seja também firmado entre o corretor e
o comprador. É a opção de compra ou com maior
precisão do termo, “Autorização para procura de
imóvel”.
O Conselho Federal dos Corretores de Imóveis,

na Resolução 005/78, estabelece em seu Artigo
1º que:
“Toda e qualquer intermediação imobiliária

será contratada, obrigatoriamente, por
instrumento escrito, que incluirá, dentre outros,
os seguintes dados:
• a) nome e qualificação das partes;

• b) individualização e caracterização do objeto do contrato;
• c) preço e condições de pagamento da alienação ou da locação;
• d) dados do título de propriedade declarados pelo proprietário;
• e) menção da exclusividade ou não;
• f) remuneração do corretor e forma de pagamento;
• g) prazo de validade do instrumento;
• h) previsão de até 06 (seis) meses de subsistência da remuneração, depois de
vencido o prazo previsto na alínea anterior, na hipótese de se efetivar a
transação com pessoa indicada pelo profissional dentro do prazo de validade do
instrumento;
• i) autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio”.
MOSTRAR UM MODELO DE CONTRATO

E
FICHA DE CAPTAÇÃO E VISITAÇÃO
Alguns cuidados devem ser tomados pelos

profissionais ao preencherem a opção de
venda. Com bastante frequência são deixados
em branco alguns dos itens acima citados. Tal
fato torna a opção de venda um documento
juridicamente imperfeito e, portanto, passível
de nulidade, caso surja questão sobre o direito
do corretor em receber a sua remuneração em
decorrência da negativa do contratante (o
vendedor) em pagar pelo serviço.
Pode ocorrer, muitas vezes, que o cliente só se manifeste,
concretamente, sobre determinado imóvel, depois de vencida
a opção, podendo, ainda, procurar diretamente o proprietário
para fazer a sua proposta. Para resguardar os seus direitos à
comissão, deve o corretor, ao término do contrato de
intermediação, comunicar por escrito ao proprietário, o nome
e a identificação das pessoas por ele trabalhadas e, se
possível, fazendo um pequeno resumo de como se
procederam os entendimentos, incluindo as datas de visita e
demais dados que poderão reforçar os fundamentos para se
pleitear os honorários pelos serviços prestados na tentativa
de concretizar a transação. Estando bem fundamentado e
documentado, dificilmente poderá o proprietário se eximir
pelo pagamento da comissão.
A autorização é um ato unilateral enquanto a

opção de venda é bilateral, ou seja, o que vem
escrito faz lei entre as partes, obrigando-as aos
termos constantes do documento. O novo
Código Civil Brasileiro (Lei n° 10.406/2002), no
art. 726, estabelece condições especiais para o
serviço de intermediação prestado com
autorização escrita e com exclusividade. Esta
deve ser a meta do profissional corretor de
imóveis: buscar sempre a autorização, de
venda ou locação, escrita e com exclusividade.
Vale lembrar que o corretor ou empresa só poderá

anunciar, publicamente, se estiver munido de
documento escrito que lhe faculte o direito de
intermediar a venda, ou seja, a opção. É o que
estabelece o Decreto 81.871/78, no art. 5º, assim
como a Resolução nº 458/96 do Conselho Federal.
Decreto 81.871/78, art. 5º - “Somente poderá
anunciar publicamente o Corretor de Imóveis,
pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito
de mediação ou autorização escrita para alienação
do imóvel anunciado.”
Resolução COFECI nº 458/95 – Dispõe sobre anúncio para
venda de imóvel. O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE
IMÓVEIS, no uso das atribuições que lhe confere o Artigo 16,
Item XVII, da Lei 6.530, de 12 de maio de 1.978, RESOLVE:
Art. 1º - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor
de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com
exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária.
Art. 2º - Dos anúncios e impressos contará o número da
inscrição de que fala o artigo 4º da Lei 6.530/78, precedido da
sigla CRECI, acrescido da letra “J”, quando se tratar de pessoa
jurídica.
A não obediência a esta norma sujeita o infrator à pena
pecuniária, que varia de uma a três anuidades, podendo ser
aumentada em até seis anuidades em caso de reincidência
fixada pela Resolução COFECI nº 492/96.
ENCARGOS DO CORRETOR
O Corretor de Imóveis, sendo um profissional

autônomo, deve estar sempre atento quanto às suas
obrigações fiscais, tributárias e previdenciárias. Ele tem
obrigações para com o Município, com a Receita
Federal e com a Previdência Social. O corretor deve
estar inscrito na Prefeitura Municipal da Comarca
onde reside e pagar o ISSQN – Imposto Sobre Serviços
de Qualquer Natureza. Normalmente, o imposto é
feito por estimativa e o contribuinte poderá optar por
pagar de uma só vez quando recebe o carnê (carnet)
ou, parceladamente, em pagamentos mensais.
Quanto à Receita Federal, o Corretor deve manter,

em ordem, todos os recebimentos de comissões
pela intermediação dos negócios por ele realizados
durante o ano. Quando seu serviço é prestado a
uma pessoa jurídica, a empresa pagadora deverá
fazer o pagamento mediante a emissão do RPA –
“Recibo de Pagamento a Autônomo”, recolhendo o
imposto pela rede bancária a favor da Receita
Federal. Não havendo a retenção do imposto ou
sendo o serviço prestado a pessoa física, cabe ao
Corretor declarar os rendimentos por ocasião de
sua declaração de renda, feita anualmente.
Todas os negócios intermediados pelo Corretor,

deverão ser objeto de anotações. Na declaração
anual de imposto de renda, é obrigatória a
indicação da fonte pagadora da remuneração
pela intermediação imobiliária, devendo constar
da declaração, o nome e o CPF de quem efetuou
o pagamento, bem como o valor recebido.
Com referência às contribuições previdenciárias, é

oportuno que o Corretor de Imóveis seja inscrito no
INSS e faça o recolhimento mensal por meio de carnê,
usando sempre a tabela e a escala para definir o
montante da contribuição. É extremamente
importante que o Corretor contribua para a
previdência social, uma vez que, a sua aposentadoria
por idade, por tempo de contribuição ou por invalidez
só estará assegurada se as contribuições forem feitas
regularmente pelo tempo e pelos valores fixados pelo
INSS.
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Uma das principais atribuições do Corretor de

Imóveis é a avaliação de imóveis. Esse tipo de
atividade, no que se refere a imóveis urbanos, é
normatizada pela NBR-5.676/80 e no que se
refere a imóveis rurais pela NBR 8.799/85. De
acordo com o Dicionário Imobiliário, Avaliação
de Imóveis, considerando-se o contexto em que
se aplica, pode ser conceituada como:
• Determinação técnica do valor de um imóvel

ou de um direito sobre o imóvel.
• Ato ou efeito de avaliar, de apreciar, de
analisar um imóvel;
• Valor determinado pelos avaliadores;
• Arte de estimar valores de propriedades
específicas, onde o conhecimento profissional
de engenharia, de corretagem imobiliária e do
mercado imobiliário propriamente dito, e o
bom julgamento são condições essenciais.
A avaliação de um imóvel, geralmente,

apresenta um caráter técnico. Mas, em situação
específica pode possuir um caráter jurídico,
recebendo, então, o nome de avaliação judicial.
Em Direito Processual Civil, a avaliação judicial
é o ato pelo qual o avaliador oficial ou, na sua
falta, o perito designado pelo juiz da execução,
consigna em laudo a descrição e o valor dos
bens penhorados.
O artigo 3º da Lei n° 6.530/78 diz: “compete ao

corretor de imóveis exercer a intermediação na
compra, venda, permuta e locação de imóveis,
podendo, ainda, opinar quanto à comercialização
imobiliária.”
Com respaldo nesse texto legal, o corretor de móveis

pode assinar relatórios de avaliação que tenham a
finalidade de determinar o valor de mercado de bens
imóveis. Ao engenheiro cabe a emissão do laudo de
avaliação sob o aspecto técnico do imóvel, tais como
fundação, segurança e, também, o preço de mercado.
• Outro aspecto legal a ser mencionado deve ser o art.

700 do Código de Processo Civil - CPC, que estabelece:
• “Art. 700 - Poderá o juiz, ouvidas as partes e sem

prejuízo dos editais, atribuir a corretor de imóveis
inscrito na entidade oficial da classe a intermediação
na alienação do imóvel penhorado.
A avaliação de um imóvel, para determinação do valor de

mercado, pressupõe a análise geral de todas as suas
características, incluindo-se aspectos, tais como:
• região onde se encontra;
• destinação (residencial, comercial, industrial, fins sociais,
agricultura etc);
• extensão da área;
• tipos e formas de acessos;
• vizinhança;
• característica da construção, se houver ou se é o objeto da
avaliação;
• serviços públicos, serviços comunitários, existentes e em
potencial na região;
• benfeitorias;
• situação em relação ao código de postura e/ou plano diretor da
cidade, se houver.
MOSTRAR UM LAUDO DE AVALIAÇÃO

Quando se tratar de apartamento, deve-se

verificar, também:
• se o mesmo é ou não vazado;

• sua localização em relação à nascente e ao pôr
do Sol;
• existência e tipos de ruídos externos.
Em uma avaliação deve prevalecer o bom senso

do avaliador.
Realizada a análise do imóvel, deve-se, ainda
considerar o valor de mercado.
Denomina-se Valor de Mercado o preço de
determinado bem, normalmente, praticado no
mercado imobiliário. O valor de mercado pode
ou não vir a ser praticado numa transação.
Ao valor realmente pago ou a ser pago numa
transação imobiliária dá-se o nome de preço de
mercado.
BENFEITORIA
Benfeitoria é qualquer melhoramento

incorporado definitivamente ao solo ou a um
imóvel pelo homem, e que não pode ser retirado
sem destruição ou dano considerável.
Incluem-se como benfeitoria reparos feitos com o
fim de conservar ou embelezar, melhorar as suas
condições.
Tipos de Benfeitorias:
• Benfeitoria necessária – indispensável para

conservar ou impedir a deterioração ou a
destruição da coisa;
• Benfeitoria útil – embora dispensável aumenta
ou facilita o uso da coisa ou melhora a sua
condição aumentando-lhe o valor;
• Benfeitoria voluptuária – dispensável que visa,
apenas, tornar a coisa mais aprazível ou
recreável.
Além dessa tipologia, as benfeitorias podem ser

consideradas como:
• Benfeitorias não reprodutivas – edificações,
instalações hidráulicas, de irrigação etc.
• Benfeitorias reprodutivas – culturas comerciais
ou domésticas.
Observação: Além da benfeitoria deve-se

considerar a depreciação, ou seja, a desvalorização
de um bem devido à idade, desgaste ou
obsolescência.
BENS PASSÍVEIS DE AVALIAÇÃO:
• Bens tangíveis: lotes, glebas, lojas, sítios,

edificações, fazendas, máquinas,
equipamentos, instalações.
• Bens intangíveis: marcas, patentes, fundo
de comércio (ponto), concessões.
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Para avaliação de um imóvel podem ser utilizados métodos diretos
e indiretos:
• Métodos Diretos – utilizam a metodologia comparativa e a de
custo.
• - Comparativo: a forma mais utilizada consiste em comparar a
venda ou o aluguel de imóveis semelhantes, na mesma região e
que tenham sido comercializados o mais recentemente possível.
• - do Custo: consiste na verificação rigorosa do custo da
edificação e das benfeitorias incorporadas. Nem sempre é
possível ser utilizado, especialmente se o imóvel tiver sido
construído há muito tempo.
• Métodos Indiretos – consideram variáveis renda e/ou aspectos
residuais.
• - da Renda: a determinação do valor de venda ou para aluguel é
feita levando-se em conta o quanto o imóvel pode render,
inclusive eventuais frutos que produza.
Obs: na determinação do valor de alugueres

para imóveis novos e sem a possibilidade de se
usar o método comparativo, em regra usa-se
como base 0,5% (meio por cento) do valor total
do imóvel. Assim, um apartamento que tenha
valor de 1.000.000,00 (um milhão), seu aluguel
inicial, por esse método, seria de 5.000,00 (cinco
mil).
• - Residual: tendo o valor total do imóvel e o
do terreno, a diferença é o valor da edificação.
OS ÓRGÃOS FISCALIZADORES
O exercício da profissão de Corretor de Imóveis
está, legalmente, subordinado, em âmbito
nacional, ao Conselho Federal de Corretores de
Imóveis - COFECI, e, em âmbito regional, ao
Conselho Regional de Corretores de Imóveis -
CRECI, da jurisdição de competência.
O COFECI e os CRECI´s são órgãos de disciplina

e fiscalização do exercício da profissão de
Corretor de Imóveis.
O Conselho Federal e os Conselhos Regionais

Corretores de Imóveis, são órgãos encarregados
de disciplinar, fiscalizar e orientar o exercício da
profissão de corretor de imóveis, em conformidade
com a legislação federal e que, desde 1978 vem
expresso na Lei nº 6.530 e no Decreto nº 81.871,
mencionados anteriormente.
A inscrição no Conselho Regional o Corretor de

Imóveis é obrigatória.
Procedimentos úteis na profissão de corretor de
imóveis:
Durante o exercício da profissão algumas situações

especiais podem fazer parte do cotidiano do corretor
de imóveis, como por exemplo, a necessidade de
atuar em outro Estado ou eventualmente solicitar a
baixa do registro profissional. Pedidos de
transferência, inscrição secundária, exercício
eventual e baixa são procedimentos que o corretor
de imóveis precisa conhecer:
Inscrição secundária:
É necessária quando o corretor pretende atuar
também em outro estado. Sendo assim, o
profissional continuará com o registro no
Creci-PB e passará a ter o registro no Creci do
estado desejado. Vale ressaltar que o corretor
de imóveis terá que ser contribuinte nas duas
instituições. Para que isso seja possível, terá
que comparecer ao Creci-PB, preencher o
requerimento pertinente ao procedimento e
cumprir o expediente.
Transferência:
Esse procedimento ocorre quando o corretor
de imóveis transfere a inscrição do Creci-PB
para o Creci do estado em que irá se
estabelecer. O profissional deverá comparecer
ao Creci-PB, preencher o formulário adequado
e cumprir o expediente. Vale lembrar que o
corretor de imóveis só estará desligado do
Conselho de origem quando a transferência
estiver concluída. Neste caso, só há a
obrigatoriedade de contribuir com o Conselho
para onde pediu a transferência.
Exercício eventual:
Deve ser solicitado quando o corretor de
imóveis pretende conhecer o mercado ou fazer
uma negociação em outro estado. Neste caso,
o corretor de imóveis deverá comparecer ao
Creci-PB, informar que irá exercer a atividade
em caráter temporário em outro estado,
preencher o requerimento e cumprir o
expediente.
Essa eventualidade pode durar até 120 dias.
Baixa :
O cancelamento da inscrição no Conselho, deverá ser
feita através de requerimento. Lembrando que o Creci
não considera o não exercício da profissão como baixa
automática, seja de pessoa física ou jurídica.
(Pessoa Física) Após o preenchimento do
requerimento de baixa no registro, o corretor de
imóveis deverá apresentar a documentação exigida
(Carteira profissional e a Cédula da identidade) e
cumprir o expediente. Vale lembrar que o profissional
não deverá ser responsável por pessoa jurídica e caso
o procedimento não seja efetuado corretamente a
inscrição permanecerá em aberto, fazendo com que
sejam cobradas as devidas anuidades.
(Pessoa Jurídica):
O profissional deverá preencher o
requerimento próprio fornecido pelo Creci-PB
e juntar ao requerimento o certificado da
empresa, o Distrato Social ou Alteração
Contratual nos termos da Lei, registrado na
Junta Comercial ou no Cartório de Registro de
Pessoas Jurídicas e cumprir o expediente do
procedimento.
Outro órgão importante, relacionado ao Corretor de

imóveis é o Sindicato da categoria, de filiação facultativa.
Os sindicatos têm um caráter social voltado para defender
os interesses de seus filiados. Ele é assistencial no sentido
de estar ao lado de seus membros na defesa da categoria
como um todo ou a um filiado, em casos individuais. Daí
porque, via de regra, os Sindicatos contam com uma
assessoria jurídica sempre à disposição daqueles que dela
necessitam. O Sindicato tem ainda função de apoio a seus
filiados em razão dos diversos convênios que firma com
entidades de saúde, educação, empresas privadas,
sempre tendo como objetivo trazer vantagens a seus
membros.
CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL

Código é um conjunto de disposições, de
regulamentos legais aplicáveis em diversos
tipos de atividades. Código de ética profissional
do Corretor de imóveis, portanto, é o conjunto
de disposições que regem a profissão. Essas
disposições são estabelecidas pelo Conselho
Federal dos Corretores de Imóveis e possuem
efeito legal.
O Código de Ética Profissional, aprovado pela

Resolução COFECI nº 326/92, já em seu artigo
primeiro esclarece o motivo pelo qual foi
aprovado pelo Conselho Federal:
“Art. 1º - Este Código de Ética Profissional tem

por objetivo fixar a forma pela qual deve se
conduzir o Corretor de Imóveis, quando no
exercício profissional” .
Os artigos 2º, 3º e 4º têm um caráter de

recomendação, estabelecendo o que o Corretor
de Imóveis deve e o que não se deve fazer no
exercício de sua profissão, a qual deve ser
considerada como alto título de honra, sendo
vedado praticar ou permitir que se pratique atos
que comprometam a sua dignidade.
O art. 5º impõe a responsabilidade do corretor
pelos atos que venha a praticar e cujas
consequências podem ser danosas ao cliente e,
como tal, responsabiliza-o civil e penalmente.
O art. 6º tem o caráter mandamental,

enumerando-as proibições impostas ao Corretor
de Imóveis, enquanto que o art. 7º dá
competência ao CRECI de cada região para
apurar e aplicar a punição cabível em
decorrência da prática de qualquer das
proibições enumeradas.
Por fim, o Código faz referência às
recomendações e proibições dos artigos
anteriores e classifica em faltas leves e graves a
transgressão a qualquer uma delas.
O Código de Ética Profissional tem como

objetivo valorizar a profissão e, ao mesmo
tempo, cobrar responsabilidades dos
profissionais que atuam no mercado imobiliário.
O Código de Ética não pode ser ignorado por

nenhum Corretor de Imóveis. Pela sua
importância, a Ética Profissional é um dos
componentes curriculares deste curso.
CÓDIGO DE PROCESSO DISCIPLINAR

Aprovado pela Resolução 146/82, o Código de
Processo Disciplinar tem como escopo a
apuração e punição de infração às leis,
regulamentos e normas disciplinadoras do
exercício da profissão de Corretor de Imóveis. O
cumprimento do previsto nesse Código é
responsabilidade exercida, em primeira
instância, pelos Conselhos Regionais, nos limites
de cada jurisdição e, em grau de recurso, pelo
COFECI.
Além das infrações previstas no Código de Ética

Profissional, há ainda outras enumeradas no
artigo 20 da Lei 6.530 e artigo 38 do Decreto nº
81.871 e que são classificadas como leves e
graves.
Constituem infrações de natureza leve:

I. anunciar publicamente sem estar autorizado por
escrito;
II. anunciar sem constar o número de inscrição;
III. anunciar loteamento ou condomínio sem o número
do Registro de Imóveis(RI);
IV. violar sigilo profissional;
V. violar obrigação legal concernente ao exercício da
profissão;
VI. deixar de pagar a contribuição ao Creci;
VII. recusar a apresentação da Carteira profissional
quando couber.
Constituem infrações de natureza grave:

I. prejudicar por dolo ou culpa os interesses que
lhe foram confiados;
II. exercer a profissão quando impedido de fazê-
lo ou facilitar para que outras a exerçam;
III. negar-se a prestar contas de quantias ou
documentos que lhe forem confiados;
IV. praticar no exercício da profissão, atos que a
lei defina como crime de contravenção;
V. promover ou facilitar transações ilícitas que
prejudiquem a terceiros.
A representação das infrações será efetivada através de

processo disciplinar, originado de Auto de Infração ou de
Termo de Representação, sendo assegurado ampla
defesa, tanto na primeira instância quanto em grau de
recurso junto ao COFECI.
De conformidade com o artigo 39 do Decreto 81.871, as
sanções disciplinares consistem em:
a) advertência verbal;
b) censura;
c) multa;
d) suspensão até 90 dias;
e) cancelamento da inscrição.
O Sistema Financeiro de Habitação - SFH -, foi criado

pela Lei nº 4.380/64, com o objetivo de implantar
uma política de habitacional de alcance a todas as
classes sociais, principalmente aquelas assalariadas,
sem recursos para adquirir um imóvel pelas
condições, até então, existentes.
Para exercer as funções de orientar, disciplinar e
controlar a política habitacional, pretendida foi criado
o Banco Nacional de Habitação - BNH –, como parte
integrante do SFH.
Desde sua criação até 1986, quando foi extinto, o BNH

desempenhou suas funções com a participação das
instituições financeiras autorizadas a operar com
crédito imobiliário, financiando milhões de moradias
por todo o país.
Uma vez extinto o BNH, suas funções foram
transferidas para o Banco Central. Por questões
estruturais, as operações desse setor reduziram-se
enormemente, ocasionando um colapso na
construção civil.
A significativa queda nas atividades do setor levou o

governo a estudar novos mecanismos que pudessem
dar uma retomada de crescimento do mercado
imobiliário. Nasceu, assim, a Lei nº 9.514/97, o
chamado SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário
e que atualmente responde pela maior parte dos
financiamentos de imóveis.
Pelo novo instituto, a garantia hipotecária foi
substituída pela Alienação Fiduciária do Imóvel.
A Alienação fiduciária é um tipo de

financiamento utilizado na comercialização de
bens. Nesse tipo de contrato, o bem é adquirido
com recursos da instituição financiadora que
mantém o domínio sobre o mesmo até que ele
seja, totalmente pago. Enquanto houver a
dívida, o comprador tem o direito de uso, mas o
domínio do bem pertence ao financiador.
Essa é uma garantia de rápida constituição e de

rápida execução. Por esse sistema, o mutuário
que deixar de honrar sua obrigação financeira
poderá vir a perder seu imóvel rapidamente
pois, embora o bem esteja em seu nome, ele só
terá o direito de usufruí-lo, já que o direito de
dispor só existirá após a quitação da dívida ou
de sua transferência. Igualmente, só terá a
propriedade plena (domínio integral) após
cumprida a obrigação de quitar o preço.
A Caixa Econômica Federal, hoje o principal

agente público para o financiamento de
moradias, tem várias modalidades, destacando-
se:
Plano Fundo de Amparo ao Trabalhador - FAT-
Habitação –
O Plano é operado em duas linhas:
- SFI. Financiamento de imóveis na planta e/ou
em construção.
- Carta de Crédito - Fat-Habitação – Residencial.
• SFI. Financiamento de imóveis na planta e/ou em
construção. Nessa perspectiva, o plano objetiva viabilizar
a produção de empreendimentos na planta ou em fase de
construção diretamente a pessoas físicas, alavancando a
indústria da construção civil, gerando emprego e renda.
Tem acesso a esse plano todas as pessoas físicas,
independente das faixas de renda, já que o
construtor/incorporador é devedor solidário até a
entrega das unidades ao mutuário. A operação consiste
na emissão de Carta de Garantia de financiamento a
quem pleiteia o financiamento – Construtora/Proponente
e esta por sua vez faz a contratação individual com os
interessados através de contrato particular de
compromisso de compra e venda. A amortização é pelo
sistema SAC-Sistema de Amortização Constante. O limite
de financiamento é de R$ 180.000,00
• Carta de Crédito - Fat-Habitação – Residencial.

Linha de crédito imobiliário Destinado às pessoas
físicas com recursos do Fundo de Amparo ao
Trabalhador, vinculada ao programa de geração de
emprego e renda na indústria da construção civil e
ao SFI. Destina-se à aquisição de terreno e à
construção ou somente à construção se o candidato
já possuir o terreno. Amortização pelo Sistema SAC
e prazo máximo de financiamento de 204 meses,
devendo a construção ser concluída no prazo de até
18 meses.
Plano Construcard.
Linha de financiamento habitacional destinada a
aquisição de material de construção, reforma ou
ampliação de imóvel residencial urbano. Existem dois
momentos distintos neste sistema.
• Primeiro é a fase de utilização do crédito, cuja utilização
deverá ocorrer no prazo máximo de seis meses. Após
esse período ou do uso total do crédito antes disto;
• segundo momento, que é o de amortização do
empréstimo e que é calculado pelo sistema Price. O
valor do financiamento poderá ir até R$ 180.000,00 e
deverá ser liquidado no prazo máximo de 36 meses.
SAC - Sistema de Amortização Constante

• É um sistema de amortização de dívida em prestações
decrescentes. O valor da prestação é composto por
uma parcela de juros que vai decrescendo
uniformemente, e outra de amortização que
permanece constante;
PRICE – Sistema Francês de Amortização

• Aqui as prestações são periódicas, iguais e sucessivas.
O valor da prestação é composto por uma parcela de
juros que decresce ao longo do período e outra de
amortização que cresce de forma exponencial. Paga-se
menos no começo, mas as parcelas aumentam
sempre.
% DOS JUROS
SISTEMA Valor Total R$ R$ em Juros SOBRE O TOTAL PAGO
TOTAL
Tabela Price 100.000,00 108.977,72 52,1% 208.977,72
SAC 100.000,00 85.873,58 46,2% 185.873,58

Plano FGTS – Casa Própria –
Tem acesso qualquer trabalhador, observados alguns
requisitos, como:
• Ser filiado ao regime do FGTS há mais de três anos;
• Não ser proprietário ou promitente comprador de
imóvel residencial financiado pelo SFH, em qualquer
parte do território nacional;
• Não ser proprietário de qualquer tipo de imóvel no
município onde exerça sua ocupação, bem como nos
municípios limítrofes;
• Exclusivamente para aquisição de imóvel residencial
concluído ou em construção, não sendo possível utilizar
os recursos somente para a compra do terreno;
• O recurso deve ser utilizado para o pagamento parcial
do preço de aquisição de imóvel residencial, financiado
fora do Sistema Financeiro de Habitação;
Plano FGTS – Financiamento de imóveis na planta
e/ou em construção com recursos do FGTS.
Para usufruir desse financiamento, o interessado deve
atender aos seguintes requisitos:
• Renda familiar de até R$ 4.500,00;
• Que o empreendimento escolhido para adquirir o
imóvel já tenha sido aprovado pela Caixa e com o uso
deste tipo de recurso;
• Financiamento é feito diretamente da Caixa para o
mutuário, devendo necessariamente contar com a
interveniência de Entidades Organizadoras ou Agentes
Promotores, tais como Sindicatos, Cooperativas,
Associações, Construtoras, COHAB e órgãos
semelhantes.
O recurso pode ser usado nas seguintes

modalidades:
• Construção de unidades habitacionais em terreno
próprio;
• Aquisição do terreno e construção;
• Produção de lotes urbanizados;
• Para a produção de lotes urbanizados, o limite
máximo é de R$ 10.000,00 e para os demais casos é
de R$ 62.000,00, podendo ser financiado em até
239 meses.
Plano Direto da Construtora

A empresa, ao lançar um empreendimento, cria uma
tabela com preços preestabelecidos e sem qualquer
vinculação a agentes financeiros. São previamente
estipulados os índices de reajuste, com maior
aplicação o INCC (Índice Nacional de Custo da
Construção). Estipula-se, normalmente, ainda, que,
após o Termo de Habite-se o reajuste passe a ser pelo
IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) e
incidindo-se ainda os juros de 1% ao mês.
Bancos Particulares
Destinam-se a interessados/adquirente, desde que
preencha os requisitos exigidos por cada instituição
de crédito. Leva-se em conta sobretudo o
relacionamento e a reciprocidade entre o cliente e o
banco. Além do indexador pactuado, o financiador
cobra juros normalmente oscilando entre 12% a 18%
ao ano e o prazo de financiamento máximo é de 15
anos. É uma das modalidades de financiamento mais
onerosas para o adquirente, já que o banco tem como
principal característica obter a maior rentabilidade
para a aplicação de seu capital financeiro.
QUAIS OS DOCUMENTOS QUE DEVEM SEREM

PROVIDENCIADOS EM UMA TRANSAÇÃO
IMOBILIÁRIA, OU SEJA, PARA O VENDEDOR E
COMPRADOR?
O vendedor tem que apresentar as certidões pessoais
e do imóvel e os custos referentes a essas certidões
são de sua responsabilidade. O comprador, em geral,
não tem que apresentar certidão negativa, cabendo-
lhe a responsabilidade pelo pagamento das despesas
com o ITBI, a escritura e o respectivo registro.
NOÇÕES BÁSICAS SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Locação é o ato de locar, de conceder a outrem o
direito, mediante pagamento, de uso e gozo de bem
móvel ou imóvel, por determinado tempo. É um
contrato estabelecido entre a pessoa que tem
domínio sobre o imóvel e a pessoa física ou jurídica
que vai usufruir do mesmo.
Esse tipo de contrato é protegido em Lei. Existe a Lei
nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, a chamada Lei do
Inquilinato que disciplina as locações de imóveis
urbanos e outras leis que tratam dos demais casos, ali
não incluídos.
Assim, não fazem parte da Lei do Inquilinato

por terem legislação própria:
Pelo Estatuto da Terra:

As locações de imóveis rústicos, também
chamada de Arrendamento Rural, como, por
exemplo, as atividades agroindustriais,
agrícolas, pastoris, etc;
Pelo Código Civil:

a) Imóveis de propriedade da União, dos Estados
e dos Municípios, de suas fundações públicas e
autarquias;
b) Vagas autônomas de garagem ou de espaço
para estacionamento de veículos;
c) Espaços destinados à publicidade;
d) Apart-hotéis, flats, hotéis residência ou
equiparados;
e) Arrendamento mercantil. (incluindo leasing de
prédios comerciais e industriais).
A Lei 8.245/91, lei do inquilinato, tipificou três

modalidades de locação:
a) Nos arts. 46 e 47, a locação residencial;
b) Nos arts. 48 a 50, a locação para temporada;
c) Nos arts. 51 a 57, a locação não residencial.
Nas relações de locação, os elementos básicos
são:
a) O locador;
b) O locatário;
c) O imóvel.
Locador é uma pessoa física ou jurídica que cede a

outrem (o locatário) o uso e gozo de bem móvel ou
imóvel, mediante um contrato de locação. O
locador é detentor da legitimidade para ceder a
alguém (ao locatário), a título oneroso, um bem de
sua propriedade ou sob sua proteção e/ou
administração patrimonial.
Podem, assim, ser locadores:
a) O proprietário, propriamente dito;
b) O tutor;
c) O usufrutuário;
d) O espólio, etc.
Por locatário entende-se a pessoa que recebe do

locador um bem ou um serviço, mediante um
contrato de locação, obrigando-se a pagar por isso o
preço ajustado. O locatário é também chamado de
inquilino, de arrendatário. Como o locador, o locatário
deve, igualmente, ser capaz para assumir
compromissos e responder pelo seu cumprimento ou
pelas consequências pela inadimplência.
Não tem validade um contrato de locação em que
pessoa jurídica esteja indevidamente representada,
por quem não tem poderes para tal ou, ainda, para
prestar fiança em nome de empresa, quando pelo
contrato social isto é vedado.
Juridicamente, o termo imóvel é um bem fixo

que não se pode transportar, tais como,
terreno, casa. Qualquer edificação imóvel por
ação do homem.
O imóvel só é passível de locação se estiver em
condições de ser dado mansa e pacificamente
para uso do locatário
Art. 22 - O locador é obrigado a:
VII - Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações,
nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do
pretendente ou seu fiador.
VIII - Pagar os impostos e taxas e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo,
que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em
contrário no contrato.
X - Pagar as despesas extraordinárias do condomínio.
Parágrafo único - Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas
que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das
esquadrias externas;
c) Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas
em data anterior ao inicio da locação;
e) Instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de
intercomunicações, de esporte e lazer;
f) Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) Constituição de fundo de reserva”.
NOÇÕES BÁSICAS SOBRE CONDOMÍNIO

A palavra condomínio tem o significado de
domínio em comum, isto é, um bem ou uma
propriedade imóvel pertencendo a vários donos,
aos quais dá-se a denominação de
“condôminos”, ou ainda, de “coproprietários”.
O novo Código Civil, com vigência a partir de
janeiro de 2003, introduziu um Capítulo
específico denominado “Do condomínio
edilício”, compreendendo os artigos 1.331 a
1.358.
O condomínio deve ter normas próprias,

elaboradas de acordo com os dispositivos da lei
que o regula.
A Lei que rege as relações entre os condôminos
é denominada Convenção e é obrigatória para
todos os edifícios sob forma de condomínio. A
Convenção deverá ser redigida dentro nas
normas reguladoras previstas na Lei do
Condomínio e das Incorporações e ainda do
Código Civil.
São direitos dos condôminos, de acordo com o

art. 1.335 do Código Civil:
• I – usar, fruir e livremente dispor das suas
unidades;
• II – usar das partes comuns, conforme a sua
destinação, e contanto que não exclua a
utilização dos demais com possuidores;
• III – votar nas deliberações da assembleia e
delas participar, estando quite.
São deveres dos condôminos, igualmente de

acordo com os arts. 1.336/1.337 do Código Civil:
• I – contribuir para as despesas do condomínio, na
proporção de suas frações ideais;
• II – não realizar obras que comprometam a
segurança da edificação;
• III – não alterar a forma e a cor da fachada, das
partes e esquadrias existentes;
• IV – dar às suas partes a mesma destinação que
tem a edificação, e não as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego, salubridade e segurança
dos possuidores, ou aos bons costumes.
(dentre outros)
A administração do condomínio é exercida pelo

síndico e de seus auxiliares. O condomínio deve
ter no mínimo, um Síndico e um Conselho
Consultivo, constituído de três condôminos, sendo
que em ambos os casos o mandato não poderá
exceder a dois anos, sendo todavia permitida a
reeleição.
O Conselho Consultivo necessariamente deve ser
integrado por condôminos, porém a função de
síndico poderá ser exercida por não condômino e
inclusive por pessoa jurídica.
NOÇÕES BÁSICAS SOBRE LOTEAMENTOS

Normalmente são desmembramentos de glebas
rurais, situadas nos arredores das cidades. Cada
Município possui regras próprias.
O loteador somente pode anunciar o

empreendimento para venda após obter o
devido registro na Prefeitura, constituindo
ilícito passível de punição pelo Creci o anúncio
sem a menção do n° da licença.
O procedimento básico para aprovação de um

loteamento é o seguinte:
Consulta prévia à Prefeitura com apresentação dos
documentos a seguir:
• Planta de situação;
• Planta baixa, com localização e dimensão dos
lotes, sistema viário, reservas, praças, locais para
comércio, escolas e lazer;
• Planta de levantamento topográfico;
• Memorial descritivo, planilha de cálculo e
caderneta de campo;
• Escritura de registro do imóvel;
• RIMA – Relatório de Impacto ambiental.
A Lei n° 6.766/79 estabelece algumas diferenças

entre loteamento e desmembramento, como
abaixo:
“Art. 2o – O parcelamento do solo urbano poderá
ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as disposições desta
lei e as das legislações estaduais e municipais
pertinentes.
§ 1o – Considera-se loteamento a subdivisão de
gleba em lotes destinados a edificação, com
abertura de novas vias de circulação, de
logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2o – Considera-se desmembramento a
subdivisão de gleba em lotes destinados a
edificação, com aproveitamento do sistema
viário existente, desde que não implique na
abertura de novas vias e logradouros públicos,
nem no prolongamento, modificação ou
ampliação dos já existentes.”
Com relação à infraestrutura mínima a ser feita

pelo loteador, a lei assim determina, ainda no
art. 2o:
• “5o – Consideram-se infraestrutura básica os
equipamentos urbanos de escoamento das
águas pluviais, iluminação pública, redes de
esgoto sanitário e abastecimento de água
potável, e de energia elétrica pública e
domiciliar e as vias de circulação
pavimentadas ou não.”
As dimensões mínimas dos lotes urbanos são

definidas no “Plano Diretor” de cada município.
No entanto, a Lei 6.766/79 estabelece, no art.
4o, que os lotes devem ter dimensões mínimas
de 125 m² (cento e vinte e cinco metros
quadrados” de área, e frente mínima de 5 m
(cinco metros).
NOÇÕES BÁSICAS SOBRE INCORPORAÇÃO

IMOBILIÁRIA
Incorporação imobiliária é a atividade exercida
com o intuito de promover e realizar a
construção, para alienação total ou parcial, de
edificações ou conjunto de edificações
compostas de unidades autônomas.
Incorporador é a pessoa física ou jurídica que
administra uma incorporação imobiliária,
coordenando-a e levando-a a termo.
O incorporador somente poderá negociar sobre

unidades autônomas após ter arquivado, no
cartório competente de Registro de Imóveis, os
documentos comprovando a propriedade do
terreno; a inexistência de débitos de impostos,
protesto de títulos; ações cíveis e criminais e de
ônus reais relativos ao imóvel, aos alienantes e
ao incorporador; os projetos de construção
devidamente aprovados pelas autoridades
competentes.
O incorporador é pois a figura central de uma

incorporação imobiliária. É dele a ideia de
empreender o projeto, planejar o negócio,
assumindo a responsabilidade pelos recursos
financeiros necessários ao empreendimento e
ainda, pela comercialização e o registro de cada
unidade junto ao Registro de Imóveis.
O incorporador, para lançar um empreendimento, deverá seguir

um roteiro, em conformidade com as características de cada
projeto, porém todos eles sujeitos à Lei 4.591/64.
Este roteiro é basicamente:
• Possuir ou adquirir o terreno onde se pretende construir;
• Ter os projetos aprovados nos órgãos competentes;
• Registrar o Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de
Imóveis;
• Contratar a construção;
• Comercializar as unidades que compõem o projeto;
• Concluir a obra;
• Fazer o registro individual no Cartório de Registro de Imóveis de
cada unidade comercializada;
• Instalar o condomínio com entrega do prédio aos condôminos.
Patrimônio de afetação
Visando proteger o consumidor, mais
especificamente o comprador de imóveis de
empreendimentos de incorporação, o Governo
Federal, aproveitando iniciativa do Deputado
Ayrton Xerêz-PSDB/RJ, autor do PL 2109/1999,
apresentou o Projeto de Lei nº 3065/2004 (no
Senado PLC 0047/2004), que “dispõe sobre o
patrimônio de afetação das incorporações
imobiliárias, Letras de Crédito Imobiliário, Cédulas
de Crédito Imobiliário e Cédula de Crédito
Bancário”.
Assim, em caso de falência da incorporadora,

os bens do “patrimônio de afetação” garantirão
a conclusão da obra, ou pelo menos uma parte
dela, diminuindo o prejuízo dos adquirentes,
além de ser permitido aos compradores a
contratação de outra empresa para conclusão
das unidades.
COMO CONSTITUIR UMA EMPRESA

IMOBILIÁRIA
Para constituição de uma empresa imobiliária
deve-se seguir os mesmos trâmites de uma
pessoa jurídica qualquer, podendo a sociedade
ser dos seguintes tipos:
• limitada por cotas de participação (Ltda);
• sociedade anônima (SA);
• sociedade de capital e trabalho.
As empresas imobiliárias devem ter seu

Contrato Social elaborado por um contador,
contendo a especificação do capital social de
cada sócio. Obedecendo às disposições do art.
6º, parágrafo único da Lei n° 6.530/78, pelo
menos um dos sócios deve ser corretor de
imóveis regularmente inscrito no Creci da
região, devendo constar sua condição de
responsável-técnico pela empresa.
As pessoas jurídicas também estão obrigadas à

inscrição no INSS, ISS e no CNPJ – Cadastro
Nacional de Pessoas Jurídicas. Estarão obrigadas
a elaborar balanço ao final de cada exercício e a
recolher os tributos previstos nas legislações
tributárias, como COFINS, FGTS, retenção e
repasse sobre serviços de terceiros etc. Cabe
registrar que as empresas imobiliárias não
podem ser optantes do Sistema SIMPLES para
pagamento de tributos, nem podem ser
Microempresas.
Após registrar o Contrato Social na Junta

Comercial de sua sede, deve ser solicitada a
inscrição da empresa no Creci da região,
obedecidas as regras dos artigos 24 a 29 da
Resolução-Cofeci n° 327/92.
O corretor de imóveis que deixar de ser
responsável por pessoa jurídica deve comunicar
o fato ao Creci da região, no prazo de 15
(quinze) dias, contados da data de
desvinculação. Tal obrigação se estende à
própria empresa, segundo os arts. 37 e 38 da
Resolução 327/ 92.
Se necessário, a empresa poderá abrir filiais em

locais distintos de sua sede, mantendo o
mesmo corretor responsável. Enquanto a matriz
está sujeita ao pagamento de anuidade e
emolumentos segundo a faixa do capital social
declarado, a filial tem esses encargos reduzidos
à metade do valor pago pela matriz.
A captação de imóveis é de suma importância porque é a

forma de se obter o “produto” com o qual comercializa e
sobrevive a empresa.
Em geral há corretores especializados nessa atividade,
funcionando a remuneração, também de forma geral, como
abaixo:
• 25% dos honorários para o corretor responsável pela
captação;
• 25% dos honorários para o corretor responsável pela venda
do imóvel;
• 50% para a empresa imobiliária, que arca com as despesas
com anúncios, telefones, deslocamento de profissionais e
demais despesas com a manutenção do escritório.
(OBS: os porcentuais citados podem variar.)
Quando se trata de captação de imóvel para

locação, os honorários pela intermediação,
normalmente, são cobrados à razão de um
aluguel, e os serviços de administração
propriamente ditos, segundo tabela de
honorários de cada região.
Atividades e formulários mais utilizados nas empresas
imobiliárias
Os corretores de imóveis e as empresas imobiliárias
podem (e devem) se especializar num ou mais tipos de
atividades comuns à classe.
As principais são:
• administração de alugueres residenciais e comerciais;
• administração de condomínios residenciais;
• administração de condomínios não residenciais (flats,
apart-hotéis, shoppings, resorts etc);
• compra e venda de imóveis residenciais de terceiros;
• compra e venda de imóveis comerciais;
• compra e venda de imóveis rurais;
• incorporações, normalmente em parceria com
empresas construtoras;
• loteamentos.
Uma empresa bem estruturada deve ser modernamente
informatizada, devendo utilizar, no mínimo, os seguintes
expedientes, além do cadastro do cliente:
• opção de vendas e/ou locação escrita, de preferência com
exclusividade;
• contrato de administração de imóveis para locação;
contrato para administração de condomínios; contrato de
locação; contrato de promessa de compra e venda;
• recibo de sinal e princípio de pagamento;
• ficha de vistoria; ficha de avaliação; ficha de visita; ficha de
controle de locação e ficha para captação e controle de
imóveis;
• outros, como carta de cobrança, aviso de inadimplência,
termo de entrega de chaves etc.
Eu tenho orgulho em ter sido professor de
vocês!!!
Me supero a cada dia em arrumar forças e
coragem para continuar lutando... Sinto-me feliz
por isso e tenho a certeza de que estou
plantando sementes a serem colhidas num
futuro próximo, pois sei, que lá estarei presente
de alguma forma nas mentes sábias em que
passaram por mim um dia. Pois, se hoje escrevo
isso, é porque tive mentes sábias que fizeram
isso por mim um dia.
DEUS ABENÇOE A TODOS VCS!!! E PARABÉNS!!!

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