1.

Pactul de preferin

Pactul de preferin . Drepul de preem iune.

Vechiul Cod Civil Pactul de preferin este o variant a promisiunii de vnzare prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul cnd l va vinde, s acorde preferin unei anumite persoane, la pre egal. De exemplu , proprietarul-locator se oblig fa de locatar s-i acorde preferin n cazul n care s-ar hotr s vnd locuina. O asemenea obligaie trebuie s fie prevzut n contractul ncheiat ntre pri. Dup cum s-a precizat n practica judectoreasc, nici o dispoziie legal nu creeaz n favoarea chiriaului care ocup un imobil proprietate personal, un drept prioritar de a cumpra acest imobil i nicio analogie nu se poate face n aceast situaie i aceea, expres reglementat n L. nr.4/1973( n prezent Decretul-lege nr.61/1990 i L. nr.85/1992 ), care creeaz n favoarea chiriailor fondului locativ de stat un drept exclusiv de a cumpra locuinele pe care le ocup. n legtur cu pactul de preferin stipulat n contractul de locaiune mai menionm c dreptul locatarului subzist i dup expirarea termenului contractului principal dac acesta este rennoit tacit , cci relocaiunea tacit opereaz n condiiile contractului iniial. Spre deosebire de promisiunea unilateral , care presupune angajamentul ferm i irevocabil de a vinde al promitentului asumat fa de beneficiar, pactul de preferin nu conine un asemenea angajament , ci doar pe cel de a propune prioritar beneficiarului vnzarea bunului cnd i dac promitentul se va hotr s vnd. Cu alte cuvinte, prin ncheierea pactului, libertatea promitentului de a vinde sau a nu vinde rmne intact, fiind limitat doar libertatea acestuia de a-i alege partenerul contractual n cazul cnd va decide s vnd, pactul dnd natere unui fel de drept de preem iune conven ional. Pentru a conferi substan pactului, promitentul se oblig s notifice beneficiarului orice proiect de vnzare . Valabilitatea pactului nu este condiionat dect de stabilirea exact a obiectului acestuia , iar nu i de stabilirea pre ului vnzrii, acesta urmnd s fie stabilit fie de promitent la momentul cnd se va decide s vnd, fie prin mecanismele cererii de chemare la oferte de pre de terii ofertani ai preului celui mai mare. n cazul pactului de preferin proprietarul bunului nu se oblig s-l vnd , ci numai s acorde preferin n cazul n care se va hotr n acest sens. O asemenea promisiune , dei afectat de o condi ie potestativ, realizarea ei depinznd i de mprejurri externe voinei promitentului, care l-ar putea determina s-i vnd bunul. ntruct pactul de preferin la fel ca i promisiunea de vnzare- nu transmite dreptul de proprietate, nu confer prii lezate dreptul de a intenta aciunea n revendicare sau n anularea vnzrii fcute cu nesocotirea acestei promisiuni, afar de cazul cnd se dovedete c vnzarea s-a fcut n frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la fraud din partea terului achizitor ( fraus omnia corrumpit) (n dreptul nostru , nu ntrevedem posibilitatea subrogrii beneficiarului pactului de preferin n drepturile terului dobnditor, fie i de rea-credin. Subrogarea este posibil numai n cazurile prevzute de lege.) . n lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea aciune numai mpotriva promitentului pentru daune interese, conform regulilor generale privitoare la rspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligaiei de a face. n sfrit -dac nu s-a prevzut altfel n conven ia dintre pr i dreptul beneficiarului rezultnd din promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral) inclusiv pactul de preferin, se poate transmite prin acte ntre vii ( cu respectarea formalitilor prevzute

de lege pentru cesiuna de crean) sau prin motenire. ntruct legislaia noastr nu cunoate cesiunea de datorie, obliga ia promitentului se transmite numai prin motenire( mortis cauza). 2. Pactul de preem iune A.Natura juridic Spre deosebire de pactul de preferin- care are natur contractual ntruct dreptul prioritar la cumprare al beneficiarului pactului se nate pe baza consim mntului dintre pri- dreptul de preemiune are natur legal, fiind instituit printr-o norm imperativ; voina proprietarului-vnztor nu are niciun rol n naterea i exercitarea dreptului de ctre titularul lui. n msura n care s-a hotrt s vnd terenul trebuie s respecte dreptul de preemiune sub sanciunea prevzut de lege. Rezult c instituirea acestui drept reprezint o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor i, mai ales, de la principiul potrivit cruia proprietarul dispune liber ( exclusiv i absolut) de bunul su (art. 555 C.C.). Fiind conceput de legiuitor ca o derogare de la aceste principii, se impune concluzia c textele care reglementeaz dreptul de preemiune urmeaz s fie interpretate restrictiv. Pe de alt parte , n cazurile i n condiiile prevzute de lege, dreptul de preemiune trebuie ocrotit , ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul lui sau de persoana celui obligat s-l respecte. Asemntor drepturilor reale, dreptul de preemiune- fiind un drept absolut- este opozabil erga omnes; deci dac proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau de reaua- credin a terului cumprtor i chiar dac acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferin sau ar avea dreptul la retractul litigios. n conflictul dintre diferitele drepturi de preferin va prevala dreptul de preemiune. B. Domeniul i condiiile de aplicare ale dreptului de preemiune se determin n funcie de bunul care formeaz obiectul lui, de actul juridic care urmeaza s fie incheiat i de dreptul care se nstrineaz pe baza contractului proiectat. - dreptul de preemiune reglementat de Legea nr. 10/2001 Potrivit art.17, au drept de preemiune n cazul nchirierii unui contract de vnzarecumprare, locatarii urmtoarelor imobile: cele ocupate de uniti i instituii de nvmnt din sistemul de stat; cele ocupate de uniti sanitare i de asisten medicosocial din sistemul public; cele ocupate de instituii publice; cele ocupate de instituii culturale; cele ocupate de sedii ale partidelor politice legal nregistrate. Dreptul de preemiune se poate exercita , sub sanciunea decderii , n termen de 90 de zile de la data primirii, prin executorul judectoresc, a notificrii privind intenia de vnzare. n cazul n care contractele de vnzare-cumprare se ncheie cu nclcarea dreptului de preemiune, sanciunea aplicabil este nulitatea absolut. Dispoziiile art.17 sunt aplicabile i n ipoteza prevzut de art.19. Este vorba despre faptul c, n situia imobilelor-construcii crora le-au fost adugate, pe orizontal i/sau vertical, n raport cu forma iniial, noi corpuri a cror arie desfurat nsumeaz mai puin de 100% din aria desfurat iniial, fostului proprietar I se restituie imobilul n natur. n acest caz deintorul suprafeei adugate imobilului preluat are drept de

preemiune la cumprarea suprafeei restituite fostului proprietar sau, dup caz, motenitorului acestuia. Potrivit art.42 alin.2, imobilele cu alt destinaie dect cea de locuin, care nu se restituie persoanelor ndreptite, se pot nstrina potrivit legii, iar deintorii cu titlu valabil la data intrrii n vigoare a L. nr. 10/2001 au drept de preemiune. De asemenea, potrivit art.42 alin.3 , au drept de preemiune i chiriaii imobilelor cu destinaia de locuine care nu se restituie persoanelor ndreptite. -cu privire la terenurile agricole din extravilan, a existat o dispozitie legal potrivit creia nstrinarea prin vnzare se face cu respectarea dreptului de preemiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor(art.5 din Legea nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor dar aceasta a fost abrogat odat cu Legea nr.54/1998 su prin art.8 din Titlul X Circulaia juridic a terenurilor din Legea nr.247/2005); -cu privire la terenurile forestiere, statul...are un drept de preemiune la toate vnzrile de bunvoie sau silite, la pre i n condiii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate public i terenurile limitrofe acestora, precum i pentru terenurile acoperite cu vegetaie forestier(art. 52 alin 1 din Codul silvic- Legea nr. 26/1996) -cu privire la bunurile mobile clasate ca fcnd parte din patrimoniul cultural naional, art.36 alin.1 din Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil prevede c bunurile culturale mobile , proprietate a persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate n tezaur, pot face obiectul vnzrii publice numai n condiiile exercitrii dreptului de preemiune de ctre statul romn prin Ministerul Culturii i Cutelor; Pactul de preferin Cod Civil

Reglementnd partea general a obligaiilor, respectiv ce a izvoarelor obligaionale (Cartea a V-a Titlul II), n cuprinsul capitolului I, referitoare la Contract, Noul Cod Civil, cuprinde dispoziii relative att la pactul de opiune, definit ca fiind, acea convenie prin care una dintre ele rmne legat de propria declaraie de voin, iar cealalt s o poat accepta sau refuza, acea declaraie se consider o ofert irevocabil i produce efectele prevzute la art. 1.191. (art. 1.278 NCC), ct i la promisiunea de a contracta (art. 1.279), ce nu beneficiaz de o definiie legal, dar care, este neleas n doctrin ca fiind acea convenie prin care prile, se angajeaz reciproc, ori numai una dintre ele, a ncheia n viitor un contract. Ct privete promisiunea de a contracta, dup cum obliga ia de a ncheia contractul n viitor (a face) este asumat numai de una dintre prile contractate, ori, deopotriv de cele dou, suntem n prezena fie a unei promisiuni unilaterale de a contracta, fie, n cazul celei din urm, n cazul unei promisiuni bilaterale (sinalagmatice) de a contracta. Observm aadar, op iunea ferm a legiuitorului nu doar de a utiliza deopotriv att noiunea de pact de preferin ct i cea de promisiune de a contracta dar, cel mai

important, de a reglementa n mod deosebit cele dou operaiuni juridice, de unde reiese c, ntre cele dou noiuni, nu exist identitate. Aceast observaie se impune a fi subliniat, n condiiile n care, pn n prezent, o parte a doctrinei romne i strine , prin vocea unor autori de cert autoritate, afirm n mod hotrt c, promisiunea unilateral (de a contracta p.n.) i pactul de op iune sunt unul i acelai lucru, apreciindu-se c, cea de a doua sintagm este propus doar pentru a marca faptul c promisiunea nu este ntodeauna un contract unilateral (n cazul n care, este stipulat o indeminzaie de imobilizare) . Cum ns, dup cum am artat, deosebirea ntre cele dou operaiuni juridice este n mod idubitabil tranat de legiuitor, se impune a observa elemente ce deosebesc i particularizeaz fiecare dintre cele dou acte juridice, mrturisind c riscul de confuziune este destul de pregnant, de vreme ce, att pactul de opiune, ct i promisiunea unilateral, sunt contracte, care confer un drept, potestativ beneficiarului acestora, de opiune, respectiv de a decide, ori nu, ncheierea contractului previzionat. ns,n cadrul analizei comparative a celor dou operaiuni, intereseaz att tipul obligaia asumat n cazul fiecaruia dintre cele dou, conducnd la calificarea naturii juridice a fiecaruia ct i, mecanismul n care, n caz de opiune pozitiv, se va ncheia contractul previzionat. Dreptul de preem iune Noul Cod Civil renvie dreptul de preempiune al arendailor terenurilor agricole n cazul nstrinrii acestora, dup ce n perioada post revoluionar acesta a avut o consacrare temporar, fiind instituit n baza Legii arendrii nr. 16/1994 i ulterior abrogat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei. Definit de ctre NCC n art. 1730 ca fiind acel drept care ii permite preemptorului s cumpere cu prioritate un bun, dreptul de preempiune este aplicabil att cu privire la bunuri mobile, ct i la bunuri imobile i este expresia unei viziuni mai degrab arhaice a legiuitorului, care vizeaz astfel compactarea suprafetelor agricole de preferat de ctre persoane care au legatur cu respectivul teren prin exploatarea lui anterioar. Dincolo de natura practic a acestei viziuni, confirmat de realitatea ineficienei exploatrilor agricole mici i disparate, n plan juridic aceast reconsacrare a dreptului de preempiune al arendaului produce un impact la fel de practic n special asupra antecontractelor de vnzare-cumprare cu privire la terenuri agricole, documente care au fost vedetele campaniilor de investiii . Astfel, ne referim la situaia juridic creat ntre un promitent cumprtor i un promitent vnztor al unui teren agricol, situaie raportat la contracte de arendare ncheiate nainte de data de 1 octombrie 2011, legiuitorul prevznd dispoziii clare cu privire la drepturile arendailor nscute din contractele de arend ncheiate ulterior datei men ionate mai sus. Cu privire la acestea din urm, respectivii arendai dobndesc un drept de preemp iune

legal potrivit art. 1849 al NCC, care se exercit potrivit art. 1730-1739 din aceeai reglementare. Prin urmare, vnzarea terenurilor cu privire la care exist un drept de preempiune legal aa cum este artat mai sus (nscut dupa 1 octombrie 2011) se poate face n mod valabil numai sub condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor. ns, revenind la investitorii care au semnat n trecut antecontracte de vnzare-cumprare cu privire la terenuri agricole i care decid s-i exercite dreptul de a le cumpra dup intrarea n vigoare a NCC, constatm o anumit stare de incertitudine nscut de unele interpretri ale practicienilor civiliti (n special notari publici) referitoare la dispozi iile legale care mpart contractele de arend n dou categorii, cele care nasc, respectiv cele care nu nasc un drept de preempiune al arendailor. Problema de ordin practic este generat i de lipsa unei jurispruden e n acest sens care s dea o mai mare siguran i o oarecare certitudine a transferurilor terenurilor care fac obiectul contractelor de arend ncheiate anterior datei de 1 octombrie 2011. Astfel, unii practicieni fac aplicarea art. 5 (2) din Legea nr. 71/2011 (Dispoziiile Codului civil sunt aplicabile i efectelor viitoare ale situa iilor juridice nscute anterior intrrii n vigoare a acestuia, derivate din starea i capacitatea persoanelor, din cstorie, filia ie, adopie i obligaia legal de intreinere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, i din raporturile de vecintate, dac aceste situa ii juridice subzist dup intrarea n vigoare a Codului civil), considernd c dreptul de preempiune s-ar nate n patrimoniul arendailor dup 1 octombrie 2011, prin simplul fapt ca acetia ar avea aceast calitate la data intrarii n vigoare a NCC, chiar dac aceasta ar deriva din contracte de arendare ncheiate nainte de 1 octombrie 2011. Menionm c, n opinia noastr, aceast interpretare are foarte puine argumente n susinerea ei. Calitatea persoanelor, menionat n articolul citat mai sus, se refer spre exemplu la situaia persoanelor cstorite, a tutorilor, a deinerii anumitor funcii sau profesii care pot fi privite ca o calitate intrinsec. O interpretare contrar ar fi de natur s duc la o instabilitate a circuitului civil, precum i a rela iilor contractuale dintre pr i, avnd n vedere faptul c nimeni nu este obligat s aib n vedere la ncheierea unui contract dispoziiile unei legi viitoare normele tranzitorii trannd asemenea situaii n mod expres. Tocmai pentru c in practic s-au inregistrat astfel de interpretri, n special notari publici care au refuzat ncheierea unor contracte de vanzare-cumprare ntrucat au considerat c arendaul terenului tocmai a dobndit prin intrarea n vigoare a NCC un drept de preempiune asupra terenului, considerm important s aducem n acest forum de discuii argumentul art. 102 din Legea nr. 71/2011: Contractul este supus dispoziiilor legii n vigoare la data cnd a fost ncheiat n tot ceea ce privete ncheierea, interpretarea, efectele, executarea i ncetarea sa. Acest articol pare un argument solid care combate pozitia celor care consider c se pot da efecte noi, derivand din NCC (n cazul de fa, derivnd din art. 1849), unor situaii reglementate de contracte anterioare intrrii n vigoare a NCC. Nu se va putea nate dreptul legal de preempiune al arendailor atta vreme ct contractul de arendare a fost ncheiat anterior datei de 1 octombrie 2011, aceste contracte urmnd a rmne reglementate pn la expirarea lor de legea n vigoare la data ncheierii lor.

Bibliografie: 1) C. Statescu; C. Barsan. Teoria Generala a Obligatiilor, Ed. Hamagiu, 2008 2)Dan Chirica, Contracte speciale civile si comerciale V. I, Ed. Roseti 2005 3)Fr. Deak, Tratat de Drept Civil, Contracte Speciale, Ed. Actami 1998 4)