KÖY YERLEŞME PLÂNI İLE ARSA İHDÂSI

www.mahalliidarelerdergisi.org KÖY YERLEŞME PLÂNI İLE ARSA İHDÂSI Dr. Selman ÖZDEMİR Şanlıurfa İdare Mahkemesi Başkanı 1. GİRİŞ Köylerde ayrı bir yerleşme plânı yapılmasına neden ihtiyaç duyulduğu, kanun koyucunun köylerde yerleşme plânı yapılması ile hangi sosyal ve iktisadî amaçları güttüğü, Köy Yerleşme Plânının hukukî niteliği ve mahiyeti gibi konulara, Derginin 59 uncu sayısında kısmen değinilmiştir1. Bu sayıda ise, Köy Yerleşme Plânları ile arsa ihdâsı (arsa oluşturulması) konusu üzerinde durulacak; bu çerçevede Köy Yerleşme Plânı ile nasıl arsa ihdâs edildiği ele alınacak; bu arsaların tapu siciline tescili hususuna değinilecektir. İhdâs (‫)احداث‬, Arapça kökenli bir kelimedir2. Arapça hadasa (‫“ )حدث‬oldu, vuku buldu” sözcüğünün, if ’âl vezninin mastarıdır3. Türkçe manâsı bakımından “ihdâs”; “kurma, oluşturma, meydana getirme” anlamlarına gelmektedir4. “İhdâs etmek” kelimesi ise, “kurmak, oluşturmak, meydana getirmek” manâlarını taşımaktadır5. Bu açıdan “arsa ihdâsı”, bir arazi parçasından arsa oluşturulması anlamında kullanılmaktadır. İmar hukuku bakımından arsanın, kamulaştırma hukuku bakımından arsanın, vergi hukuku bakımından arsanın farklı tanımları ve türleri bulunmakla birlikte; bu 1 2 3 4 5 Özdemir, s.115-124. “İhdâs Kelime Kökeni”, (28.11.2017). “İhdâs Kelime Kökeni”, (28.11.2017). Kanar, s.210. Kanar, s.210. Yıl: 5 (22) • Sayı:60 (220) • Aralık‘ 17 hususlar çalışma konumuz kapsamı dışında kaldığından, arsa tanımlarına ve türlerine bu çalışmada değinilmeyecektir. 2. KÖY YERLEŞME PLÂNI YAPIMINDA GÖREV ALACAK KİŞİLER Bir köyde, Köy Yerleşme Plânı yapılabilmesi için evvelâ valilikçe re’sen karar alınması yahut köy muhtarlığının talebinin valilikçe uygun görülmesi gereklidir. Valilikçe re’sen karar alındıktan sonra veyahut köy muhtarlığının talebi valilikçe uygun görüldükten sonra; evvelâ köy yerleşme alanının belirlenmesi, ardından Köy Yerleşme Plânı çalışmalarına başlanması gerekmektedir. Bu açıdan köy yerleşme alanının belirlenmesi ayrı bir işlem, Köy Yerleşme Plânının yapılması ayrı bir işlemdir. Çalışma konumuzun Köy Yerleşme Plânı kapsamında arsa ihdâsı ve bu arsaların tescil işlemlerini ihtiva etmesi nedeniyle, köy yerleşme alanının belirlenmesine dair esaslara ve usûllere, bu çalışma kapsamında değinilmeyecektir. Daha evvelden değinildiği üzere, Köy Yerleşme Plânının hem imar plânı (planlama işlemi) niteliği, hem de imar uygulaması işlemi niteliği bulunmaktadır6. Köy Yerleşme Plânının hem bir plânlama işlemi hem de bir uygulama işlemi olması; 6 Özdemir, s.116 vd. 110 MAHALLİ İDARELER DERGİSİ Dr. Selman ÖZDEMİR diğer bir deyişle plânlamanın ve uygulamanın Köy Yerleşme Plânında birlikte ele alınması nedeniyle, Köy Yerleşme Plânının yapımında sadece şehir plâncılarının değil, aynı zamanda harita-kadastro mühendislerinin de görev alması gerekmektedir. Ayrıca, köyün tarım, hayvancılık, balıkçılık gibi geçim kaynaklarının ve tarımsal arazi niteliğinin de plânlama kapsamında değerlendirilebilmesi için, Köy Yerleşme Plânının hazırlanması sürecinde şehir plâncılarına ve harita-kadastro mühendislerine ilâveten ziraat mühendisi, veteriner gibi uzmanlık alanlarından personelin de görev yapmasında fayda bulunmaktadır. 3. KÖY ADINA ARSA OLARAK TESCİL EDİLECEK YERLER Köy Kanununun Ek 12 nci maddesinde, Köy Yerleşme Plânı ile köy adına arsa olarak tescil edilecek olan taşınmazlar “genel olarak” sayılmıştır. Bu genel olarak sayılan taşınmazların durumuna bakıldığında, köy adına tescil edilecek olan taşınmazların esas olarak dört ana gruba ayrıldığı söylenebilir. Ancak, Köy Yerleşme Plânının onayı ile köy adına tapu siciline arsa vasfı ile tescil edilecek taşınmazların neler olacağına ilişkin ek 12 nci madde öyle bir kaleme alınmıştır ki; ilk bakışta bu nitelikteki taşınmazların kapsamına hangi vasılı taşınmazların gireceği hususunda teknik bakımından tereddütler yaşanabilmektedir. Uygulamada ise daha çok Hazine taşınmazları ile mera vasılı taşınmazlar üzerinden işlemler yürütülebilmektedir. Köy Kanununun ek 12 nci maddesine göre, köy adına arsa olarak tescil edilebilecek taşınmazlar; d- Mera Kanununun 5 inci maddesi hükümleri uyarınca incelenmesini müteakip mera, yaylak ve kışlak ile otlak ve çayır olarak yararlanılamayacağı anlaşılan yerlerdir. Bu maddenin, Kadastro Kanununun 16 ncı maddesine bir istisna teşkil ettiği görülmektedir. Zirâ, Kadastro Kanununun 16 ncı maddesine göre özel mülkiyete konu olmayacak olan taşınmaz mallar, Köy Yerleşme Plânı ile vasılarını kaybederek artık özel mülkiyete konu olan taşınmaz mal vasfına bürünmektedirler. 4. KÖY ADINA TAŞINMAZ TESCİLİNİN ŞARTLARI VE ÖRNEK UYGULAMA 4.1. Tescilin Şartları Köy Kanununun ek 12 nci maddesinde yer verilen taşınmazların vasılarını kaybederek tapu siciline arsa olarak tescili için bazı şartların tahakkuk etmesi gerekmektedir. Köy Kanununun ek 12 nci ve ek 13 üncü maddelerinin uygulanabilmesi için, köy yerleşme alanının belirlenmesi, ardından Köy Yerleşme Plânının yapılması gerekmektedir. Köy yerleşme alanının belirlenip, Köy Yerleşme Plânının yapılabilmesi için ise, her şeyden evvel bir köy tüzel kişisinin mevcut olması gerekmektedir. Dolayısıyla, tescilin ilk şartı, bir köy tüzel kişiliğinin mevcut olması hususudur. İkinci olarak, arsa olarak tescil edilecek olan taşınmazın, bir üst başlık altında dört ana grupta sayılan taşınmazlar kapsamında olması gerekmektedir. Dolayısıyla, Köy Kanununun ek 12 nci maddesinde sayılan şartları haiz olmayan taşınmazların arsa olarak Köy Yerleşme Plânı kapsamında köy adına tescili hukuken mümkün değildir. b- Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan seyrangâh, yol ve panayır yerleri gibi alanlar, Üçüncü olarak ise, arsa olarak köy adına tapu siciline kaydedilecek olan taşınmazlar, Köy Yerleşme Plânında “konut” arz kullanımına tabi olan sahalarda kalan taşınmazlardır. c- Hazinenin mülkiyetinde olup, kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazlar, Arz kullanım kararı konut haricindeki yol, park, ibadet yeri, mezarlık gibi alanlara a- Köy genel ihtiyaçlarına ayrılan yerler, Yıl: 5 (22) • Sayı:60 (220) • Aralık‘ 17 111 MAHALLİ İDARELER DERGİSİ KÖY YERLEŞME PLÂNI İLE ARSA İHDÂSI tekâbül eden ve Köy Kanununun ek 12 nci maddesinde sayılan yerlerin köy adına arsa olarak tapu siciline tescil edilmesi hukuken mümkün değildir. 4.2. Örnek Uygulama Bir similasyon üzerinden, köy adına arsa ihdası usûlünün incelenmesi durumunda, taşınmaz tescilinin şartlarının daha iyi izah edilebileceği değerlendirilmiştir. Tescile konu edilecek yerler arasında, köy genel ihtiyaçlarına ayrılmış olan yerler de sayılmıştır. Harman yeri, köyün genel ihtiyacına ayrılmış yere örnek gösterilebilir. Yukarıda fotoğrafına yer verilen7 harman yerinin, kadastral harita patasındaki sınır oturumunun, aşağıda 1 numaralı patada kenarları kesikli kırmızı renkle işaretlenmiş olan alan olduğunu kabul edelim. 7 “Harman Yeri Fotoğrafı”, (22.11.2017). Yıl: 5 (22) • Sayı:60 (220) • Aralık‘ 17 112 MAHALLİ İDARELER DERGİSİ Dr. Selman ÖZDEMİR Söz konusu köyde, köy yerleşme plânı yapılmasının kararlaştırıldığını ve plân patasının konut arz kullanımına tabi adalarının da, aşağıda 2 numaralı patada gösterilen 101 sayılı, 102 sayılı ve 103 sayılı adalardan oluştuğunu varsayalım. Bu Köy Yerleşme Plânı patası ile yukarıda yer verdiğimiz kadastral harita patasını birbiri üzerine aplike ettiğimizde ise, aşağıda 3 numaralı patada görüldüğü üzere, harman yerinin bir kısmının 101 sayılı konut arz kullanımlı ada içerisinde, bir kısmının 102 sayılı konut arz kullanımlı ada içerisinde ve bir kısmının ise yol arz kullanımına tabi alanda kaldığı görülmektedir. Yıl: 5 (22) • Sayı:60 (220) • Aralık‘ 17 113 MAHALLİ İDARELER DERGİSİ KÖY YERLEŞME PLÂNI İLE ARSA İHDÂSI Harman yerinin tamamının konut arz kullanımında kalmaması nedeniyle, kenarları kırmızı renkli kesikli çizgilerle gösterilen harman yerinin tamamının köy adına arsa vasfı ile tapu siciline tescil edilebilmesi mümkün değildir. Sadece konut arz kullanımına tekâbül eden kısımlar arsa olarak tescil edilebilecektir ki; bunun için ise evvelâ söz konusu harman yerinin ayırma çapı ile Köy Yerleşme Plânında konut arz kullanımına tekâbül eden kısımlarının ve yol arz kullanımına tekâbül eden kısmının ayrılması gerekmektedir. Ayırma çapı ile konut arz kullanımına tabi olan kısımlar ayrıldığında, harman yeri 4 numaralı şekildeki/patadaki gibi A, B ve C olmak üzere üç parçaya bölünmüş olacaktır. Köy Yerleşme Plânı dâhilinde kalan harman yeri, harman yeri olma vasfını; diğer bir deyişle harman yeri niteliği dolayısıyla Devletin hüküm ve tasarrufu altında kalma ve kezâ köyün genel ihtiyaçlarına ayrılmış yer olma vasfını kendiliğinden yitirmektedir. Ancak, harman yeri vasfını kaybeden eski harman yeri alanının tamamı köy adına arsa olarak tapu siciline tescil edilemeyecek; bu alanın plânda konut arz kullanımına tabi olan A ve B kısımları köy adına arsa olarak tapuya tescil edilecektir. Eski harman yerinin C harfi ile gösterilen kısmı ise, Köy Yerleşme Planında arz kullanım kararı konut olan alanda değil, yol olan alanda kalmaktadır. Dolayısıyla, söz konusu C kısmı, arsa olarak köy tüzel kişiliği adına tescil edilmeyecek, yol olarak tesbit edilecektir. Bir nevi bu alan, imar yolu olacaktır. Yıl: 5 (22) • Sayı:60 (220) • Aralık‘ 17 114 Zirâ, harman yeri, Kadastro Kanununun 16 ncı maddesine göre köy orta mallarındandır ve ayrıca Devletin hüküm ve tasarrufu altında olma vasfını haizdir. Kadastro Kanunu hükümlerine göre köy orta malı tapu siciline tescil edilmemekte, özel siciline işlenmektedir. Köy Yerleşme Plânı sınırları dâhiline giren harman yeri ise, kural olarak köy orta malı olma ve köy genel ihtiyaçlarına ayrılma vasfını kendiliğinden kaybetmektedir. Dolayısıyla, örneğimizdeki harman yeri de köy orta malı vasfı olma niteliğini kendiliğinden kaybetmiştir. Eski harman yeri alanının A ve B kısımları özel mülkiyete tabi olarak arsa vasfı ile tescil edilecektir. A ve B kısımları böylelikle köy orta malı olma ve köy genel ihtiyaçlarına ayrılma vasfını yitirdiği gibi, bu kısımlar aynı zamanda Devletin hüküm ve tasarrufu altında olma vasfını da yitirmişlerdir. MAHALLİ İDARELER DERGİSİ Dr. Selman ÖZDEMİR Eski harman yeri alanının C kısmı ise, plân kararlarına göre yol arz kullanımına tabi alanda kalmaktadır. Karayolları Trafik Kanuna göre yol; insanların, hayvanların ve araçların üzerinde hâl ve hareket edebildikleri, “kamunun yararlanmasına açık olan” “arazi şeridi”, “köprü” ve “alan”lardır8. Yolların hukukî niteliği konusunda ise, Karayolları Trafik Kanununda bir hükme yer verilmemiş; sadece yolların “kamunun yararlanmasına açık olan alanlar” olduğu belirtilmiştir. Kamunun yararlanmasına açık olan alanların hukukî mahiyetini tespit edebilmek için ise, kamunun yararlanmasına açık olan alanlar kavramı ile ilişkili müesseseleri düzenleyen kanunlar bağlamında konunun incelenmesi gerekmektedir. Literatürde (hukukî manâda) Devlet malı olarak adlandırılan mallar; Devletin kamu malları ve Devletin özel malları olmak üzere ikiye ayrılmaktadır9. Bu ayrım bir ihtiyaç/zorunluluk sonucunda ortaya çıkmıştır. Zirâ, toplum halinde yaşamanın sonucu olarak, mutlaka ortak kullanılması gereken mallar ile kamu hizmetlerinin sunulabilmesi için gereken malların hukukî düzenlemeye olan ihtiyaçları, bu mallar haricindeki diğer malların tabi olduğu özel hukuk rejiminden ayrı ele alınarak özel bir şekilde sistemleştirilerek, kamu hukuku alanı içinde, kamu malları teorisinin ortaya çıkmasına yol açmıştır10. Bu duruma istinaden kamu malı olarak adlandırılan malların hukukî statüleri ile özel mallar olarak adlandırılan malların hukukî statüleri birbirinden farklı mahiyetler arz etmektedir. Türk Medenî Kanununun 715/1 inci maddesinde, “sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların, Devletin hüküm ve tasarrufu Yıl: 5 (22) • Sayı:60 (220) • Aralık‘ 17 115 altında olduğu” hükmüne yer verilmiştir. Kadastro Kanununun 16 ncı maddesinde ise, kamu malları farklı bir perspektiten ele alınmıştır. Maddede taşınmazların tespit ve tesciline dair esaslara yer verilmiş, kamu malları ile ilgili bir tanım yapılmamıştır. Ancak, maddenin birinci fıkrasında “Kamunun ortak kullanılmasına veya bir kamu hizmetinin görülmesine ayrılan yerlerle Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerler”den bahsedilmek sureti ile; kanun koyucunun, “kamunun ortak kullanımına ayrılan yerleri”, “bir kamu hizmetinin görülmesine ayrılan yerleri”, “devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerleri” kamu malı olarak kabul ettiği anlaşılmaktadır. Karayolları Trafik Kanununda yolların “kamunun yararlanmasına açık olan alanlar” olduğu; Türk Medenî Kanununda “yararı kamuya ait malların, Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu”; Kadastro Kanunu’nda “kamunun ortak kullanımına ayrılan yerlerin kamu malı olduğu” hükümlerine yer verilmiştir. Yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde konu ele alındığında; yolların Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu, bu durumun sonucu olarak yolların kamu malları arasında yer aldığı; kamu malları kategorisinde ise karayollarının ve şehir içi yolların hizmet malı ve orta malı, diğer yolların (yayla yolları/dağ yolları gibi) orta malı niteliğinde mallar olduğu; bu nedenle yolların (kural olarak) özel mülkiyete konu olmayacak olan alanlar arasında yer aldığı sonucuna varılmaktadır. Bu açıdan eski harman yeri alanının 4 numaralı şekildeki C kısmı, eski harman yeri alanının A ve B kısımları gibi köy orta malı olma ve köy genel ihtiyaçlarına ayrılma vasfını yitirmekle birlikte; C kısmı, Devletin hüküm ve tasarrufu altında olma vasfını yitirmemekte; yol arz kullanımına tabi olması nedeniyle C kısmı Devletin hüküm ve tasarMAHALLİ İDARELER DERGİSİ KÖY YERLEŞME PLÂNI İLE ARSA İHDÂSI rufu altında olma niteliğini harman yeri vasfı ile değil, yol vasfı ile sürdürmektedir. 5. KÖY ADINA ARSA OLARAK TESCİL EDİLEN TAŞINMAZLARDA DÜZENLEME nci ve ek 13 üncü maddelerinin kabul edilmesinin ana sebeplerinden birisi, konut ihtiyacını karşılayamayan köy sakinlerini ev sahibi yapmaktır. Düzenleme kavramı ile yapı yapmaya müsait parsel oluşturma hususu kastedilmektedir. Nitekim, Köy Kanununun ek 12 Bu açıdan, köy tüzel kişiliği adına arsa olarak tapu siciline tescil edilen yerlerin konut yapımına müsait arsalar olması gerekmektedir. 4 numaralı şekilde de görülebileceği gibi, köy adına arsa olarak tescil edilecek A ve B ile gösterilen parsel kısımları, konut yapmaya müsait parseller değillerdir. Her şeyden evvel bu parsel kısımları şekil olarak bozuk oldukları gibi, alan olarak da konut yapmaya yetecek nitelikte çekme mesafesi, parsel derinliği, parsel genişliği ve parsel büyüklüğü ihtiva etmemektedirler. Ayrıca, 5 numaralı şekilin/patanın sol kısmında da görüldüğü gibi, tescile konu kadastral parseller, tam bir karmaşıklık ihtiva etmektedir. Kimi zaman ise, tescile konu olan bazı alanlar (örneğin meralar yahut Hazine taşınmazları) onbinlerce metrekare genişlikte alanlara sahip olabilmektedirler. Hâlbuki Köy Kanununun ek 13 üncü maddesine göre “en çok 2000 metrekare olarak tescil edilen parseller” köy sakinlerine satılabilecektir. Derginin 59 uncu sayısında açıklandığı üzere11, köy sakinlerine satılmak maksadı ile Köy Kanununun ek 12 nci maddesine göre arsa oluşturulduğuna göre, köy sakinlerine satma haricinde başka bir amaçla bu mevzuat çerçevesinde arsa tescili mümkün değildir. Köy sakinlerine satılmak maksadı ile oluşturulan arsanın, köy sakinlerine satılma amacının gerçekleştirilebilmesi için ise, Köy Kanununun ek 13 üncü maddesi gereği arsa boyutunun en fazla 2000 metrekare alanlı olması gerekmektedir. İşte bu şekilde gerek şekil olarak bozuk olan; gerek konut yapmaya yetecek nitelikte çekme mesafesi, parsel derinliği, parsel genişliği ve parsel büyüklüğü ihtiva etmeyen ve ulaşım ve diğer hususlar bakımından bozukluk içeren, gerekse satışa konu olacak genişlikten daha geniş miktarlardaki kadastral parsellerin; aşağıda 5 numaralı pata kısımlarında görüldüğü gibi12, Köy Yerleşme Plânı kullanım kararlarına uygun şekilde konut yapmaya müsait, düzgün ve düzenli hale getirilmesi gerekmektedir. Yıl: 5 (22) • Sayı:60 (220) • Aralık‘ 17 116 MAHALLİ İDARELER DERGİSİ Dr. Selman ÖZDEMİR Bu düzgün ve düzenli hale getirme işlemine ise imar hukukunda “düzenleme” adı verilmektedir13. Peki, şekil olarak bozuk olan; konut yapmaya yetecek nitelikte çekme mesafesi, parsel derinliği, parsel genişliği ve parsel büyüklüğü ihtiva etmeyen, Köy Kanununun 13 üncü maddesinde yazan satışa konu olacak genişlikten daha geniş miktarlarda alan ihtiva eden kadastral parsellerin konut yapmaya müsait olacak şekilde derinlik, genişlik ve çekme mesafesi ihtiva etmesi için nasıl düzenleme yapılacaktır? Hangi düzenleme araçları uygulanacaktır? Esas olarak düzenleme denince ilk etapta akla İmar Kanununun 18 inci maddesi uyarınca gerçekleştirilen “arazi ve arsa düzenlemesi” gelmektedir. Ancak, İmar Kanununun 18 inci maddesinin, çalışmaya konu Köy Yerleşme Plânları ile arsa ihdâsında uygulanması hukuken mümkün değildir. Zirâ, İmar Kanununun 18 inci maddesine göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılabilmesi için, her şeyden evvel düzenlemeye konu sahada yine İmar Kanunu ve imar yönetmelikleri hükümlerine göre yapılmış olan bir Uygulama İmar Plânının mevcut olması gerekmektedir. Dolayısıyla, arazi ve arsa düzenlemesi, İmar Kanunu ve imar yönetmeliklerine göre hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plânı hükümleri esas alınarak gerçekleştirilmektedir. İncelemeye konu yerlerde, İmar Kanunu ve imar yönetmelikleri hükümlerine göre yapılmış olan bir Uygulama İmar Plânı bulunmamaktadır. Uygulama İmar Plânı bulunmayan yerlerde ise İmar Kanununun 18 inci maddesi hükümlerine göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılması hukuken mümkün değildir. Köy Yerleşme Plânı yapıldıktan sonraki yıllarda, sahada İmar Kanunu ve imar yönetmelikleri hükümlerine göre Uygulama İmar Plânı yapılması ve ardından arazi ve arsa düzenlemesinin gerçekleştirilmesi mümkündür. Ancak, bu durum, çalışma konumuz dışında kalmaktadır. Şekil olarak bozuk olan; konut yapmaya yetecek nitelikte çekme mesafesi, parsel derinliği, parsel genişliği ve parsel büyüklüğü ihtiva etmeyen, Köy Kanununun 13 üncü maddesinde yazan satışa konu olacak genişlikten daha geniş miktarlarda alan ihtiva eden kadastral parsellerin konut yapmaya müsait olacak şekilde derinlik, genişlik ve çekme mesafesi ihtiva etmesi için iki şekilde düzenleme yapmak mümkündür. İlk olarak, kadastral arsaların nasıl düzgün ve düzenli hale getirileceğine ilişkin ola- 13 Bu işlem halk arasında “şuyulandırma” veya “parselasyon” olarak anılmaktadır; Yıldız, s.157. Ancak halk arasında kullanılan “parselasyon” kavramının önce yargı kararlarına girdiği, ardından da kimi mevzuatlarda yer almaya başladığı görülmektedir. Şuyulandrma ise esas olarak Köy Yerleşme Plânlarına dair düzenlemelerde uygulanan bir işlem değildir. Yıl: 5 (22) • Sayı:60 (220) • Aralık‘ 17 117 MAHALLİ İDARELER DERGİSİ KÖY YERLEŞME PLÂNI İLE ARSA İHDÂSI rak Köy Yerleşme Plânına hüküm konulması mümkündür. Şayet bu konuya ilişkin olarak Köy Yerleşme Plânına hüküm konulmuş ise, kadastral parsellerin düzgün ve düzenli hale getirilmesinde Köy Yerleşme Plânındaki hükümlerin esas alınması gerekmektedir. İkinci olarak, şayet Köy Yerleşme Plânında konuya ilişkin bir hüküm mevcut değil ise bu durumda, Plânsız Alanlar İmar Yönetmeliğinde yer alan koşullara göre konut adasına tekâbül eden parsellerin tevhidinin ve bilahare ifrazının yapılması gerekmektedir. Ancak, burada Plânsız Alanlar İmar Yönetmeliğinin uygulanacak hükümleri çekme mesafesine, parsel derinliğine, parsel genişliğine, parsel büyüklüğüne ilişkin hükümleri olacaktır. Tevhid ve ifrazın onayına, kontrolüne ve tesciline ilişkin Plânsız Alanlar İmar Yönetmeliği ile İmar Kanunu hükümleri, Köy Yerleşme Plânı kapsamında köy tüzel kişilikleri adına arsa olarak tescil edilen taşınmazlar bakımından uygulanmayacaktır. Zirâ, onay, kontrol ve tescil konularına ilişkin olarak hem Köy Kanununda hem de Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliğinde özel hükümler bulunmaktadır. Dolayısıyla, Köy Kanununun 12 nci maddesinde sayılan yerlerden, Köy Yerleşme Plânında konut arz kullanım kararına tabi olan adalara tekâbül etmesi nedeniyle köy adına tescile konu olan taşınmazların; konut adaları içerisinde evvelâ tevhid edilmesi, ardından konut yapmaya müsait olacak şekilde ifraz haritalarının hazırlanması ve bilahare kontrol, onay ve tescil işlemlerinin yapılması gerekmektedir. Kezâ kimi zaman 7/a numaralı şekilde/ patada görüldüğü gibi, geniş alanlarının tamamı bir adaya tekâbül edebilmektedir. Böyle durumlarda ise, 7/b numaralı şekildeki/patadaki gibi bütün bir adadan müteşekkil parselin, her birisi 2000 metrekareden az olacak şekilde birden fazla parsele ifraz edilmesi, bilahare onay, kontrol ve tescil işlemlerinin yapılması gerekmektedir. 6. KÖY YERLEŞME ALANINDA KALAN ÖZEL MÜLKİYETE TABİ TAŞINMAZLARIN DURUMU Yıl: 5 (22) • Sayı:60 (220) • Aralık‘ 17 118 Köy Yerleşme Plânı yapılmadan evvel, köy yerleşme alanının belirlenmesi gerekmektedir. Zirâ, köy yerleşme alanı, Köy Yerleşme Plânının bir nevi altlığını oluşturmaktadır. Mevzuat koyucu köy yerleşme alanının MAHALLİ İDARELER DERGİSİ Dr. Selman ÖZDEMİR öyle bir şekilde belirlenmesini öngörmüştür ki; bu yerleşme alanı kapsamına mümkün olduğunca, Köy Kanununun ek 12 nci maddesinde sayılan yerlerin dâhil olması gerekmektedir. Dolayısıyla, köy yerleşme alanının, Köy Kanununun ek 12 nci maddesinde sayılan alanları kapsayacak şekilde belirlenmesine dikkât edilmesi elzemdir. Fakat kimi zaman alan ve Plân bütünlüğü bakımından, köy yerleşme alanının ve Köy Yerleşme Plânının tamamının Köy Kanununun ek 12 nci maddesinde sayılan yerleri tam olarak kapsaması mümkün olamamaktadır. Bazı durumlarda bir veya birkaç adet özel mülkiyete tabi olan parselin de, köy yerleşme alanı ve Köy Yerleşme Plânı kapsamında kalması hali ile karşılaşılabilmektedir. Özel mülkiyete tabi bir parselin, örneğin köyde yaşayan Mehmet Amcanın bağının/ bostanının bulunduğu bir dönümlük tarlanın da köy yerleşme alanı sınırları kapsamında, dolayısıyla Köy Yerleşme Plânı sınırları kapsamında kalacak olması durumunda, ne tür bir tasarruta bulunulacaktır? Harita veya ölçekli kroki üzerinde belirlenen alan içinde, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan mer’a, yaylak, seyrangâh, yol, harman ve panayır yerleri gibi alanlar ile Hazinenin mülkiyetinde olup bir kamu hizmetine tahsis edilmemiş yerlerden başka, özel mülkiyete konu olmuş veya olabilecek taşınmaz mal varsa; bu taşınmazlar, - Ya köy tüzel kişiliği tarafından kamulaştırılacaktır; - Veya bu taşınmazlar uygulama dışında bırakılacaktır. Görüldüğü üzere, köy yerleşme alanı sınırları dâhiline özel mülkiyete tabi bir taşınmazın girmesi durumunda, idarenin iki adet seçimlik yetkisi bulunmaktadır. İdare, bu seçimlik yetkilerden birisini tercih edecektir. Yıl: 5 (22) • Sayı:60 (220) • Aralık‘ 17 119 Fakat idare bu seçimlik yetkilerden hangisini tercih edecektir? Diğer bir deyişle idare, keyfe keder iki durumdan birisini seçebilecek midir? Elbette idare söz konusu iki yetkiden birisini keyfe keder belirleyemeyecektir. İdare Köy Yerleşme Plânının amaçları ile plânlama ilkeleri bağlamında, kamu yararına daha çok uygun olan tercihi yapmak zorundadır. - Köy yerleşme alanı ve Köy Yerleşme Plânının büyük bir bölümü özel mülkiyete tabi taşınmazların kâin olduğu alana tekâbül etmekte ise, bu halde alanın/plânın kaydırılması ve özel mülkiyete tabi taşınmazların köy yerleşme alanı ve Köy Yerleşme Plânı sınırları dışına alınması uygun olacaktır. - Köy yerleşme alanının büyük bir bölümü değil de, küçük birkaç özel mülkiyete tabi parsel köy yerleşme alanı kapsamında kalmakta ise, bu halde köy yerleşme alanının ve Köy Yerleşme Plânının kaydırılması ve özel mülkiyete tabi taşınmazların köy yerleşme alanı ve Köy Yerleşme Plânı sınırları dışına alınması yolu tercih edilebileceği gibi; kaydırma yapılması durumunda plân bütünlüğünün bozulacak olması halinde, bütçe durumu da göz önünde bulundurularak parsellerin kamulaştırılması yoluna da başvurulabilir. Ayrıca, Plânın kapsamı göz önünde bulundurularak, şartların izin vermesi durumunda köy yerleşme alanında ve Köy Yerleşme Plânında alansal küçültme de yapılabilir. Ancak, son tahlilde, köy yerleşme alanı belirlemesinin mümkün olduğunca özel mülkiyete tabi parsellerin bulunmadığı sahalarda tesbit edilmesinde fayda bulunmaktadır. 7. PLÂNIN VE İHDÂS EDİLEN ARSALARIN ONAYI Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliğinin 8/1 inci maddesinde, “Hazırlanan Köy Yerleşme Plânı, köy hizmetleri il müMAHALLİ İDARELER DERGİSİ KÖY YERLEŞME PLÂNI İLE ARSA İHDÂSI dürlüğü tarafından valinin onayına sunulur.” kuralına yer verilmiştir. 5286 sayılı Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğünün Kaldırılması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile, Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü Teşkilâtı ilga edilmiştir14. 5286 sayılı Kanunun 2/4 üncü maddesinde ise, “mevzuatta Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğüne yapılan atılar, devir durumuna göre Bayındırlık ve İskân Bakanlığı, il özel idaresi, İstanbul Büyükşehir Belediyesi veya İzmit Büyükşehir Belediyesine yapılmış sayılır” hükmü yer almıştır. 6360 sayılı On Dört İlde Büyükşehir Belediyesi ve Yirmi Yedi İlçe Kurulması İle Bazı Kanun ve KHK’lerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun15 ile de, büyükşehir belediyelerindeki il özel idareleri kaldırılmıştır. müştür. Dolayısıyla, büyükşehir belediyesi statüsünde olan illerde, 6360 sayılı Kanunun ilgili hükmünün yürürlüğe girdiği tarih olan 30.03.2014 tarihinden itibaren “köy” tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu nedenle, 30.03.2014 tarihinden sonra, büyükşehir belediyesi olan illerde Köy Yerleşme Plânı yapılması, bu kapsamda köy tüzel kişiliği adına arsa tescil edilmesi ve tescil edilen arsaların satılması hukuken mümkün değildir. Bu açıdan, Köy Kanununun ek 12 nci ve ek 13 üncü maddeleri ile Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliğinin köy yerleşme alanı belirlenmesi, Köy Yerleşme Plânı yapılması, Köy Yerleşme Plânı kapsamında taşınmaz vasıf değişikliği ile bu taşınmazların arsa olarak köy tüzel kişiliği adına tapu siciline tescil edilip köylüye satılmasına dair hükümleri, 30.03.2014 tarihinden itibaren büyükşehir belediyesi statüsünde olan iller bakımından artık uygulanamayacaktır. Dolayısıyla, ilga edilen Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğünün görevleri ve yetkileri; büyükşehir belediyesi statüsü dışındaki illerde il özel idarelerine, iskân konularına ilişkin hizmetler ise Bayındırlık ve İskân Bakanlığı’na16 devredilmiştir17. Netice itibariyle Köy Yerleşme Plânı artık büyükşehir belediyesi statüsünde olmayan illerde yapılabilecek ve vali tarafından onaylandıktan sonra, onaylanan plan köy muhtarlığına tebliğ edilecektir. Anılan kanun hükümleri ile Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliğinin 8/1 inci maddesi hükmü mukayeseli olarak incelendiğinde; hazırlanan Köy Yerleşme Plânının, il özel idaresi (il özel idaresinin imar ve şehircilik birimi) tarafından valinin onayına sunulması gerekmektedir. Tebliğ edilen plânın tamamına veya plan içeriğindeki muhtelif hükümlere, köy ihtiyar meclisi tarafından itiraz edilmesi yönünde karar alınır ise, köy muhtarı tarafından köy ihtiyar meclisinin kararında yer verilen hususlar bakımından valiliğe itiraz edilebilecektir. Öte yandan; 6360 sayılı Kanun ile büyükşehir belediyesi statüsünde olan illerde köy tüzel kişilikleri kaldırılıp mahalleye dönüş- Ancak bu itirazın, plânın köy muhtarlığına tebliği tarihinden itibaren 30 gün içerisinde yapılması gerekmektedir. Plâna tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde itiraz edilmez ise, plân idarî açıdan kesinleşmiş olacaktır. Plâna itiraz edilmiş olmakla birlikte itiraz, valilik tarafından itirazdan itibaren 15 gün içerisinde reddedilirse, plân idarî açıdan yine kesinleşmiş olacaktır. Yıl: 5 (22) • Sayı:60 (220) • Aralık‘ 17 120 MAHALLİ İDARELER DERGİSİ Dr. Selman ÖZDEMİR 8. İHDÂS EDİLEN KONTROLÜ VE TESCİLİ ARSALARIN İdarî açıdan Köy Yerleşme Plânı kesinleştikten sonra, Plân valilikçe ilgili kadastro müdürlüğüne (tescil bildirimi/talebi ile ve ayrıca kontrol maksadı ile) gönderilmektedir. alanında kalan taşınmazlar bakımından köy adına arsa ihdâsı ve tescili söz konusu olmayacağından, kadastro müdürlüğü tarafından tescile konu olmayan bu kısımların kontrolü ve tapu sicil müdürlüğünce bu kısımların tescili yapılmayacaktır. 9. SONUÇ Köy Yerleşme Plânı kadastro müdürlüğüne geldikten sonra, kadastro müdürlüğü tarafından teknik belgeler, plân örnekleri, aplikasyon krokileri incelenerek; yer kontrol noktaları ve hesaplar kontrol edilecektir. Kadastro müdürlüğünce büro ve arazi kontrolleri yapıldıktan sonra, hatalı durumların tespiti halinde bu hataların ilgili birimler tarafından düzeltilmesi maksadı ile dosya iade edilecektir. Derginin 59 uncu sayısında, köylerde ayrı bir yerleşme plânı yapılmasına neden ihtiyaç duyulduğu, kanun koyucunun köylerde yerleşme plânı yapılması ile hangi sosyal ve iktisadî amaçları güttüğü, Köy Yerleşme Plânının hukukî niteliği ve mahiyeti gibi konular ele alınarak; Köy Yerleşme Plânı vasıtasıyla köy adına tescil edilen taşınmazların satışı ve satılan taşınmazların geri alınması konusuna bir altlık oluşturulmaya çalışılmıştır. Hatalar düzeltildikten sonra yahut kontrol neticesinde hata bulunmaz ise, kadastro müdürlüğü tarafından tescil bildirimleri (dosya) tapu sicil müdürlüğüne gönderilecektir. Bu sayıda ise, Köy Yerleşme Plânı vasıtasıyla köy adına tescil edilen taşınmazların satışı ve satılan taşınmazların geri alınması konusuna altlık oluşturma bâbında, kısmen teknik uygulamaya yönelik hususlar üzerinde durulmaya çalışılmıştır. Tapu sicil müdürlüğü tarafından parseller köy tüzel kişiliği adına tapu siciline tescil edildikten sonra, köy tüzel kişiliği adına her bir parsel/arsa için ayrı ayrı tapu senetleri tanzim olunacaktır. Ancak, burada dikkat çekmek isteriz ki; kadastro müdürlüğünce kontrole tabi tutulan hususlar, köy yerleşme alanı haritası ile tevhid ve ifraza ilişkin teknik hususlardır. Tescile tabi hususlar ise arsalardır. Dolayısıyla, kontrole ve tescile tabi olan hususlar Köy Yerleşme Plânının tamamı değil; alan haritası, tevhid/ifraz işlemleri ve köy adına arsa tescilidir. Zirâ, Köy Yerleşme Plânında köy adına arsa olarak tescil edilmeyen, konut arz kullanımı dışında kalan resmî tesis alanları, rekreasyon alanları gibi arz kullanım kararları da mevcuttur. Konut arz kullanım kararı haricindeki plân/pata arz kullanım kararları Yıl: 5 (22) • Sayı:60 (220) • Aralık‘ 17 121 Bu kapsamda; Köy Yerleşme Plânının yapımında görev alacak kişilerin uzmanlık alanlarına değinilmiş; plânlamanın ve uygulamanın Köy Yerleşme Plânında birlikte ele alınması nedeniyle, Köy Yerleşme Plânının yapımında sadece şehir plâncıların değil, aynı zamanda harita-kadastro mühendislerinin, köyün tarım, hayvancılık, balıkçılık gibi geçim kaynaklarının ve tarımsal arazi niteliğinin de plânlama kapsamında değerlendirilebilmesi için şehir plâncılarına ve harita-kadastro mühendislerine ilâveten ziraat mühendisi, veteriner gibi uzmanlık alanlarından personelin de Köy Yerleşme Plânı yapımında görev yapmasında fayda bulunduğu açıklanmaya çalışılmıştır. Ardından bu çalışmada, köy adına arsa olarak tescil edilebilecek olan yerlerin ne tür taşınmazlar olduğu hususu incelenmiş; köy MAHALLİ İDARELER DERGİSİ KÖY YERLEŞME PLÂNI İLE ARSA İHDÂSI adına taşınmaz tescilinin şartlarına değinilmiş; tescile konu taşınmazların düzenlenmesi üzerinde durulmuştur. Taşınmazların düzenlenmesi sonrasında ise, Köy Yerleşme Plânının onayı, tescile konu kısımları bakımından ihdâs edilen arsaların kontrolü ve tescili hususları incelenmiştir. Bir sonraki çalışmamızda ise, Köy Yerleşme Plânı vasıtasıyla oluşturulan arsaların köylüye satışı konusu incelenecektir. KAYNAKÇA ALTINTAŞ, Yusuf, İmar Plânlarında Yetki Kuralları ve Danıştay Kararları Örneğinde Plânlamada Karşılaşılan Yetki Sorunları ile Çözüm Yolları, Gazi Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Yüksek Lisans Tezi, Ankara, 2007. DÖRTGÖZ, Gürsel Öcal, “Tahsis Sûretiyle Tapuya Tescil”, Mülkiyet Dergisi, Sayı 38. GÜLAN, Aydın, “Kamu Malları”,‘in İl Han Özay; Gün Işığında Yönetim, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2004. “Harman Yeri Fotoğrafı”, http:// www.fotografturk.com/upload/fotograf/2010/3/20/909-ierdogan-harman-yeri-7662-950px.jpg, (22.11.2017). “İhdâs Kelime Kökeni”, https://www. etimolojiturkce.com/kelime/ihdâs, (28.11.2017). KANAR, Mehmet, Osmanlıca Türkçesi Sözlüğü, Say Yayınları, İstanbul, 2009, http:// www.sevde.de/OsmanliTurkcesiSozlugu. pdf, (15.02.2014). MEŞHUR, Mehmet Çağlar, “Arazi ve Arsa Düzenlemesi (18. Madde Uygulaması) Sürecinin Kentsel Mekân Oluşumu Açısından İrdelenmesi”, Middle East Technical University Journal of the Faculty of Architecture, V.25, No:2, 2008. Yıl: 5 (22) • Sayı:60 (220) • Aralık‘ 17 122 ÖZDEMİR, Selman, “İmar Kanunu Bağlamında İmar Uygulamalarında Kapanan Kadastral Yollar”, Türk İdare Dergisi, Sayı 479, Aralık 2014. ÖZDEMİR, Selman, “Köylerde Ayrı Bir Yerleşme Plânına İhtiyaç Duyulmasının Sebepleri”, Mahallî İdareler Dergisi, Sayı 59, Kasım - 2017. SÖYLER, İlhami, Devlet Mallarının Kamu Finansmanı Açısından Değerlendirilmesi, Maliye Bakanlığı Araştırma, Planlama ve Koordinasyon Kurulu Başkanlığı Yayınları, Ankara, 2005. YILDIZ, Ferruh, İmar Bilgisi, Nobel Yayınları, Ankara, 2012. 442 sayılı Köy Kanunu 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu 3194 sayılı İmar Kanunu 3367 sayılı 442 sayılı Köy Kanununa 7 Ek Madde Eklenmesi Hakkında Kanun 3402 sayılı Kadastro Kanunu 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu 5286 sayılı Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğünün Kaldırılması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun 6360 sayılı On Dört İlde Büyükşehir Belediyesi ve Yirmi Yedi İlçe Kurulması İle Bazı Kanun ve KHK’lerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilât ve Görevleri Hakkında KHK Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliği www.resmigazete.gov.tr www.mevzuat.gov.tr MAHALLİ İDARELER DERGİSİ