グッドマンが茨城県常総市で開発を進める30万m2以上の大規模な統合型物流拠点の完成が間近に迫っている。圏央道の常総IC直下の戦略的な立地で竣工した総面積約17.5万m2の巨大な「グッドマン常総」が満床となり、その成功を受けて、隣で開発が進む「グッドマン常総2」にも、現在熱い視線が向けられている。両施設は「道の駅常総」に隣接しており、周辺の充実した施設やサービスを利用できるだけでなく、グッドマンが進めるサステナビリティ（7MW以上の太陽光発電と蓄電設備）や、入居企業向けの館内アメニティも高い評価を得ている。グッドマンを含め、数多くのデベロッパーが先進的物流施設開発に携わっており、様々な地域に展開しているが、どの施設も外面からだけではその違いがよく分からないのも確かだ。そこでグッドマン常総に入居しているGeek+とグッドマンビジネスパークに入居しているBMWになぜグッドマンの施設に入居したのか、入居しての感想、そして今後の要望等を伺った。浮かび上がってきたのは、物流に対するグッドマンの真摯な姿勢と従業員の働きやすさだった。
取材：11月12日 於：Geek+本社 取材：12月4日 於：BMW Regional Distribution Center印西
＜Geek+の加藤社長＞
＜Geek+が入居するグッドマン常総＞
Geek+／加藤大和社長からのメッセージ
思想・哲学が一致 自動化に向いた施設づくりを徹底
―― Geek+さんと言えば、AGVの「EVE」で市場を席捲されていますね。
加藤 現在、日本市場での棚搬送型AGVの「EVE」の売上については7割くらいを占めています。また、グローバルでもGeek+は、AGV・AMR分野では、世界シェア1位を占めています。2017年に日本市場に参入してから物流ロボットに対する認知度も広がり、多くの企業から自動化の選択肢の1つとして検討いただけている状況です。
―― ところでGeek+さんは、千葉県常総市にあるグッドマン常総に入居し、「常総LaaSセンター」を展開しています。まずグッドマン常総に入られた経緯からお聞かせください。
加藤 そもそものきっかけは、アンガス・ブルックス社長とお話した時に、カルチャーフィットを強く感じました。我々のような小さなメーカーはチャレンジング精神だけは旺盛ですが、グッドマンさんは大企業ながら、チャレンジング精神が旺盛なことが見て取れました。少しでも、自分たちの顧客、テナントさんに対して新しい価値を作り上げて、提供していきたいという気持ちがひしひしと伝わってきました。我々も物流の現場に携わることで、何かプラスにしていきたいという思いがあります。両社のロゴにプラスが入っているのもプラスアルファの価値を提供しようという表れなので、偶然とは言えません。なので、企業対企業の考え方であったり、失敗を恐れず先に進んで価値を作っていくというスタンスはとても共感できたのです。
―― 企業哲学というか思想が合うというのは、大切なことですね。
加藤 本当に重要だと思います。Geek+を最初北京で見た時も、当時のスタッフは小さい会社ながら、物流を変えていくんだという大きな志を持ち、そしてチャレンジし、より付加価値が高いものを作り上げようとする姿勢は共通しています。我々のパートナー企業とも似ていますね。
―― グッドマン常総の物件を見られた時に感じたことは。
加藤 入居企業にアパレル関係の会社が多いことからも分かるように、とてもきれいでコンセプトがとても明確です。そこには共有部をユーザビリティー良く設計し、働く人たち、特に女性たちの利便性をよく考えられています。道の駅との連携もシームレスに作られており、テナント企業のブランディングすらも考えているのかと、驚きました。
＜グッドマン常総のLaaSセンター＞
―― グッドマン常総では、LaaSセンターを開設し、従量課金制のサービスを展開していますね。
加藤 LaaSとはLogistics as a Serviceのことで、初期費用ゼロの従量課金型物流ロボティクス・ソリューションのことです。相模原に次いで2か所目になり、グッドマン常総ではセンコーさんをパートナーに展開しています。センコーさん以外の3PL企業にも現場をお貸できるシステムです。従量課金制なので、必要な時に必要な量だけが可能で、先行投資的な費用も必要ありません。この話をアンガス・ブルックス社長に説明し、実際に相模原のLaaSセンターを見てもらったところ、「これはぜひ一緒にやりたいよね」と話され、そこからはとんとん拍子に入居が決まりました。
―― 実際に入居されての感想は。
加藤 稼働開始して、まだ1か月程度なので、まだ本格稼働とは言えませんが、システムを設置する間、グッドマンさんのプロパティマネジメントチームのサポートがとても手厚いことに感謝しています。入居にあたってのサポートはもちろんのこと、電力の増設や消防点検、設備費用や工事費用について、常に我々と話し合って最適なソリューションを一緒に見つけてくれるんですね。ここまでやってくれるPM業はなかなかないのではないでしょうか。グッドマンさんは他のデベロッパーさんと違い、床面積の拡大ばかりを重視している傾向とは逆ですね。その点拠点数が日本国内ではまだまだ少ないからこそできるとも言えるのですが、逆にこの優れたメリットを生かした形で拠点数を増やしてほしいと思っています。
―― 最後になりますが、グッドマンさんに要望したい点があればお願いします。
加藤 今後はもっと地方にも拠点を増やしてほしいと思います。配送については、アマゾンが、全国にフルフィルメントセンター、デリバリーセンターを緻密な計算に基づいて設置しています。まさに配送リードタイムについてはアマゾンがベンチマークになります。それを実現していく中で、デベロッパーが複数違うところで、違うクオリティになると現場のハンドリングがとても大変になります。ワンブランドのデベロッパーで全国をカバーできれは多分荷主企業や3PL企業も非常に効率的になると思います。
―― グッドマンさんの地方進出で、Geek+さんも一緒に全国に進出していくと。
加藤 そういうことです。「面を取って初めて顧客のユーザビリティーというのは高まる」とアンガス・ブルックス社長が話されていたのですが、その通りだと思います。面にするために我々も従量課金制度のサービスは今後に向けてのチャレンジだと思っていますし、その始まりがグッドマン常総であり、点から面に向かう第一歩に過ぎないと考えています。そのためには、最初に戻りますが、チャレンジング精神が旺盛という両社の哲学・思想の共通性がとても大切な要素になります。
―― ありがとうございました。両社の親和性がよく理解できました。
＜BMW宮田シニアマネージャー＞
＜BMWが入居する Goodman Business Park – East Gate＞
BMW／宮田健児シニアマネージャーからのメッセージ
的確なアドバイスで要望実現 人を引き付けるグッドマンの施設
―― BMWさんは、欧州自動車メーカーの中で、日本でいち早く専売店網を構築するなど、輸入車業界を代表するグローバルなメーカーですね。
宮田 BMWグループジャパンはBMW AGの100%出資の子会社として1981年に日本で設立されました。おっしゃるように当時は珍しかった専売店網の構築に始まり、低金利ローンや認定中古車制度など、様々な業界標準をリードしてきたものと自負しております。BMWブランドのほか、MINIやロールスロイスブランドも傘下に収めています。
―― まず、BMWさんが、この千葉県印西市にあるグッドマンビジネスパークに入居された経緯からお聞かせください。
宮田 背景として、以前は千葉県山武市にパーツセンターを構えていました。そこで30年間頑張ってきたのですけど、いよいよスペース不足に陥り、そのタイミングでベストな選択をしたいと入札を行いました。その時に、有名どころのデベロッパーさんに数社応札していただきましたが、そのうちの一つがグッドマンさんだったわけです。
―― 求めていたのは、BTS型の物流施設という形ですよね。
宮田 BTS型ですが、弊社以外も入居することから、ハイブリッド型になっています。4階建ての施設の内、1.2.3階をBMW専用の施設として利用するため、それに応じた設計をしてもらっています。
―― なぜ、グッドマンさんの施設を選ばれたのでしょうか。
宮田 元々、ドイツでもオーストラリアでもグッドマンさんの施設を利用していたことから信頼度もありましたし、ドイツ本社側でもどのような施設になるのかは容易に想像できたものと思います。ただ、ビジネスパーク内での展開というのは本当にびっくりしましたね。データセンターなども含め、一つの産業団地みたいな一体化した開発でしたから。それも、日本の産業団地が色で言うと「灰色」じゃないですか。ここは、中央に「theGreen」という複合施設があり、グッドマンさんのロゴもグリーンで全体的に「グリーン」的なとてもおしゃれな場所になっています。だから、一般の方は、物流センターとは思わないんじゃないでしょうか。この建物のファサードはグッドマンさんが独自に設計されたものですが、とても雰囲気があり、近未来的な感じがしますね。
―― ドイツ本社側ともスムーズにいきましたか。
宮田 実は、ドイツ本社には基本の方針があり、当初は平屋建ての施設を要望していました。しかし、土地の狭い日本ではまず常識的にあり得ませんからね。それはすぐに理解してもらいましたが、問題は危険物倉庫を最大化することでした。これに関しては、グッドマンさんから貴重な提案を頂き、最大化することが実現できました。今後、車が電動化するに伴い、車のハイボルテージバッテリーは非常に重要になってきます。しかし、どれだけ需要が増すのかは、2020年頃ですからまだわかりません。とにかく決められたスペースで最大化することが重要でした。
―― 危険物倉庫は全体の何割程度なのでしょうか。
宮田 1割にも満たない1％程度のスペースですから、今後のことを考えてできるだけ最大化することが、今回のコンセプトの一つでした。自動車の電動化のスピードが読めない時でしたからね。
―― 危険品倉庫以外のパーツ部門のスペースはどのくらいですか。
宮田 約7万2500m2の延べ床面積で、東京ドーム1.5個分のスペースをお借りしています。建物全体に対しては、ドイツ本社からの指針に基づいて作っていただいています。当時、コロナ時期でしたので、細かい部分については、私どもとグッドマンさんでオンラインにより毎週協議を行いました。
―― 2024年問題で騒がれたこの1年だったと思いますが、御社にとっての影響はありましたか。
宮田 2024年問題で我々が直面しているのが、ルート便というかミルクランでディーラーさんに運んでいるので、ドライバー不足は即影響します。ディーラーさんに迷惑をかけることはできませんから、一部ですが、共同配送を始めています。ドライバーの時間外労働の上限規制が2024年4月1日から始まりましたが、EUでもすでに同じ状況らしく、理解は示してくれています。
―― 2024年問題は始まったばかりで、何もしなければ今後ますますひどい状態になりますね。
宮田 そこで、我々もグッドマンさんにはトラックの駐車場をたくさん作ってもらいましたし、トラック予約受付システム（バース予約受付システム）を導入するなど、2024年問題に先駆けて対策を打ってきました。グッドマンさんは、さらにドライバーのために立派な休憩室を設け、まさに先を見越した展開をされていますね。実にリフレッシュできる空間を用意してくれました。
＜グッドマンビジネスパークのBMWの倉庫内＞
＜各パーツが並ぶ＞
―― 今度オープンするグッドマン常総2の隣接地は道の駅で、すぐ横には天然温泉の温浴施設もあります。
宮田 このビジネスパーク内にも「青の洞窟」という温浴施設はあるのですが、天然温泉とはうらやましいですね。グッドマンさんのアメニティ関係も、とても素晴らしく、カフェテリアやトイレ等、とても充実している上に、おしゃれですね。バルコニーなんかでは、それこそバーべキューをやりたくなるような雰囲気の場所です。無理でしょうが（笑い）。
―― 最後になりますが、グッドマンビジネスパークに実際入居されてのご感想を。
宮田 入居する企業は荷主企業であったり3PL事業者であったり様々だと思いますが、そのどちらであっても中で働く従業員が誇りをもって働ける環境を提供しているものと思います。そして出来上がった物件は、とても人を引き付ける魅力を持っているということが言えると思います。ここで働いていると自慢したくなる場所ですね。
―― ありがとうございました。外資系企業同士ということではなく、普遍的な部分で同調する様子が伺えました。
＜グッドマンジャパンのアンガス・ブルックス社長＞
グッドマン／アンガス・ブルックス社長からのメッセージ
高品質・革新的な施設を提供 グッドマン常総2もその魅力を十二分に発揮
―― これまでGeek+さんとBMWさんにグッドマンの施設に入居されての感想を伺いましたが、ブルックス社長からのコメントをお願いします。
ブルックス まず、Geek+さんに弊社とのカルチャーフィットを強く感じて頂けたことは大変うれしいですね。グッドマン常総に入居されたことで、物流効率化・自動化を求める顧客への新たなサービスが提供できるようになりました。また、小さな坪数・スポットで荷物を預けたい顧客にも対応できるようになりました。さらに、グッドマンにとっても、物流デベロッパーとして、物流ロボットの知見の集積を行うことができ、今後の施設開発に活かすことができることにもなり、感謝しております。
BMWさんは、グッドマンビジネスパーク イーストゲートの大切なカスタマーであり、オーストラリア、ヨーロッパ、アジアで展開する当社の物流施設も利用いただいています。イーストゲートの計画から設計、開発に至るまで柔軟性を重視し、サステナビリティや技術適応性といったBMWが求める要素を設計に組み込んでいます。さらに、引き渡し後も当社の専任チームがシームレスなプロパティマネジメントサービスを提供し、BMWに一貫した優れたカスタマー体験をお届けしています。BMWさんの多様なニーズを満たす、先進的な物流施設を開発したものと自負しております。
―― カスタマーの高い評価を得ているわけですが、ここで改めてグッドマンの理念、ビジョン、開発戦略についてお聞かせください。
ブルックス グッドマンは、進化し続けるカスタマーや地域社会のニーズに応える、サステナブルで高品質かつ革新的な不動産の提供を理念としています。レジリエンス（強靭性）と柔軟性を重視したビジョンのもと、カスタマーとの長期的なパートナーシップを築き、現在だけでなく未来の課題にも対応する施設を提供して、カスタマーの成功を支えます。戦略的な立地とサステナブルな設計を通じて、サプライチェーンの強化、デジタル経済の発展、そして地域社会の繁栄に貢献することが、グッドマンの使命です。
―― 高い評価にはいろいろあると思いますが、まずはグッドマンの物流施設の特徴・優れたポイントの内、ハード面ではどのようなことが挙げられるでしょうか。
ブルックス グッドマンの物流施設は、主要な消費地や交通インフラの近接地に戦略的に配置され、物流コスト、CO2排出量、輸送時間の削減を可能にします。エネルギー効率に優れ、再生可能エネルギーを取り入れた設計を採用し、都市部の限られた土地を効果的に活用するインフィルロケーション（再開発可能な土地）の開発に重点を置いています。革新的な設計により空間を最大限に活用し、カスタマーの現在の業務効率を高めるだけでなく、未来のニーズにも柔軟に対応する施設です。
―― ソフト面ではどのような点が挙げられるでしょうか。
ブルックス グッドマンは、ビジネスの中心にカスタマーを据え、そのニーズを最優先に考えた物流施設を開発します。24時間365日のサポート体制を整え、カスタマーの業務効率向上に寄与する設計・仕様を積極的に取り入れています。また、スマートメーターやEVインフラ、交通管理システムといった先進技術への戦略的な投資を通じて、カスタマー体験を向上させる革新的なソリューションを提供しています。
ライフサイクルアプローチを採用することで、グッドマンの施設は現在のニーズだけでなく、将来の需要にも柔軟に対応できる設計となっており、長期的な運用効率を実現します。さらに、快適な就業環境を提供するため、カフェやレクリエーションスペースなど、働く人々に配慮した魅力的なアメニティを取り入れています。
グローバルで培った物流施設開発のノウハウと、ローカルの知見を結集し、カスタマーごとの独自のニーズに応じたサービスを実現。信頼できるパートナーとして、カスタマーの成功を支えています。
＜グッドマン常総2の優れた特徴の一つがアメニティの充実だ＞
―― 今春完成予定のグッドマン常総2にも期待が高まりますね。
ブルックス グッドマン常総と常総2の高い賃貸契約率は、立地の魅力、施設のクオリティ、そして充実したアメニティの魅力を反映しています。千葉県印西市でグッドマンが開発したグッドマンビジネスパークの成功に続き、常総市で展開する地域一体型のダイナミックなプロジェクトも、地域のさらなる発展に貢献するでしょう。
―― グッドマン常総2の具体的な特徴は。
ブルックス 隣接するグッドマン常総の思想を引き継ぎ、さらにブラッシュアップしています。東京都心から60分のアクセス性に優れた好立地で配送拠点に最適、車で30分以内に86万5000人が居住しており人手確保に有利など、さまざまな利点がありますが、施設のデザイン性とサステナビリティへの取り組みが、私たちが重視するポイントです。太陽光発電による3.19メガワットの電力を施設内で利用可能で、充電量約4000kＷ/時の蓄電池を装備しています。また、植栽豊かな屋外テラス、洗練されたラウンジ、コンビニエンスストア、高速Wi-Fi完備など、働く人々に快適な空間を提供し、生産性のアップに貢献します。
グッドマン常総2にカスタマーが入居し、本格的な稼働が開始されれば、グッドマン常総と合わせて約1000名の従業員が働くと見込まれており、地域のさらなる発展が期待されています。この2棟の先進的な物流施設は、ランドマークとして地域を象徴するとともに、災害時には避難所としても機能します。
―― 地域社会との共生にも熱心に取り組んでいますね。
ブルックス 地域社会との連携を重視し、公園やカフェといったアメニティを取り入れることで、都市空間の再生を進めています。このような取り組みにより、地域経済の発展を支えながら、環境への影響を最小限に抑えています。グッドマンは、持続可能性と革新性を軸に、未来の価値を創造し続けます。
―― ありがとうございます。完成が待ち遠しいですね。
＜関東平野が一望できる緑豊かで開放的な屋上＞
■グッドマン常総2概要
名称：グッドマン常総2
住所：茨城県常総市むすびまち11番
敷地面積：6万8360m2
総賃貸面積：13万4400m2
建物形体：柱RC造 梁S造 （5階のみS造） 5階建 高床式
床荷重：1階2.0トン/m2 2-5階 1.5トン/m2
天井高：梁下有効高さ 5.5m（一部を除く）
駐車場：普通乗用車 600台
竣工：2025年 2月末
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