• PROPERTY MANAGEMENT &

• PROPERTY AGENCY

Pendidikan Penilaian Aset Tingkat Dasar (P1-P2) : MAPPI

28/07/2015 1
 Property Management
The day Man decided that it was profitable
for him to give authority to another to take
possession and occupy one of his
dwellings, he realised that there was a need
for some sort of action to ensure that the
occupier complied with all the provisions
permitting his occupancy. That form of
action was management and the activity has
since then taken its place an important
activity in sustaining the value of operational
property assets

28/07/2015 2
 Dengan demikian
maka ada pernyataan:

“Our buildings need

proper management
if they are maintain
their value and
serve us well, who
are the best people
to do their job?”

28/07/2015 3
 Pengenalan Dan Definisi
 Manajemen Properti semakin
mempunyai peran dalam
perekonomian
 Karena :
A. Globalisasi dunia
B. Tata Ekonomi Baru
Indonesia
C. Bisnis Properti semakin
berkembang

28/07/2015 4
 Definisi Manajemen
Mary Parker Follet;
“The art of getting things done through
people”

James Stoner;
“Suatu proses perencanaan (planning),
pengorganisasian (organising),
Pengkoordinasian (coordinating),
pengarahan (leading), dan pengkontrolan
(controlling) terhadap manusia dan sumber
daya untuk mencapai tujuan tertentu dari
organisasi”

28/07/2015 5
 Definisi Manajemen… Cont’d
James Stoner;

Management

Planning Organising Coordinating Leading Controlling

Organisational Goals

28/07/2015 6
 Tujuan Organisasi
 Profit making
 To Provide social need/non-
profit making
 Survival

 National interest

Arthur G. Bedeian;
“Proses of achieving desired result
through efficient utilization of human
and material resources”

28/07/2015 7
 Skema Penggolongan
Properti
Real Tanah, Bangunan &
Properti : Tangible
Property Pengembangan Lainnya

Personal - Machine & Equipment

PROPERTY Property - Fixtures & Furniture
- Moveable
- Operational Equipment
- Jewelry
Commercial Non Commercial
Property Property - Goodwill
- Hak Patent
Intangible - Franchises
Assets - Merek Dagang (Trade Mark)
- Hak Cipta (Copyright)
- Proprietary Processes

Surat-surat - Saham
Berharga - Investasi
- Deposito
- Piutang Dagang
28/07/2015 8
 Definisi Manajemen Properti
 Secara umum “Manajemen
Properti” dapat diterjemahkan
sebagai :
 Pengelolaan harta kekayaan
 Suatu cabang usaha real estate
yang meliputi penyewaan,
pengawasan, penagihan sewa,
perawatan dan pengelolaan real
estate untuk pihak lain.

28/07/2015 9
 Menurut beberapa pakar
Scarret (1983) mendefinisikan :
“to seek to control property interest having regard to the
short and long term objectives of the property owner and
particularly to the purpose for whichthe interest is held”

Peter Tan Peng Khon (1994) mendefinisikan :

“strategic ideas formulated and scope of services
established to manage properties to meet the objectives of
the owner”

Michael Thorncorf, mendefinisikan :

“Ketentuan dan pengawasan mengenai suatu properti
dengan tujuan memperoleh keuntungan secara optimal
tidak selalu didasarkan semata-mata pada nilai uang
tetapi mencangkup juga persyaratan kepentingan
masyarakat, status, kewibawaan, peta politik, dengan
berbagai ragam kepentingan atau hasrat keinginan suatu
golongan”
28/07/2015 10
.
 Menurut beberapa pakar…
cont’d
Douglas Street, mendefinisikan :
“Manajemen properti bertujuan untuk mengawasi
suatu properti untuk tujuan jangka pendek atau
jangka panjang bagi pemilik properti terutama
dalam kaitan kepemilikan properti tersebut; yaitu
melaksanakan penjagaan sewa-menyewa,
mengadakan negoisasi harga sewa dan menilai
kembali harga sewa ruang tersebut serta
perpanjangan sewa-menyewanya dikemudian hari,
meneliti pemeliharaan gedung secara fisik dan
ketentuan sangsi hukum dalam kontrak sewa-
menyewa, melibatkan pada kegiatan upgrading
maupun kemungkinan terjadinya suatu merger, jeli
melihat peluang untuk pengembangan secara
potensial serta secara hukum mewakilipemilik serta
memenuhi kewajiban sosialnya terhadap
masyarakat.

28/07/2015 11
 Rencana Manajemen
 Rencana Manajemen adalah analisa keuangan dan
strategi operasional untuk menjalankan
manajemen properti.
 Seorang manajer harus mempertimbangkan
pendapatan, biaya operasi, kondisi properti, dan
tujuan pemilik properti.

 Dalam rencana manajemen, seorang properti

manajer akan memperhatikan:
1. Menganalisa pasar disekitarnya dan pasar regional
2. Menganalisa properti secara spesifik
3. Analisa dari tujuan pemilik properti

28/07/2015 12
 Analisa Properti
 Analisa properti diperlukan oleh seorang
properti manajer untuk menganalisa kondisi
properti yang dikelola dengan properti yang
sejenis.

 Pemilik gedung memerlukan ini untuk

menganalisa properti miliknya dan
kemudian memberi keputusan sebelum
membuat keputusan keuangan.

28/07/2015 13
 Informasi analisa properti akan
meliputi informasi:

 Uraian dari properti yang akan dikelola.

 Data dari properti yang sama disekitar
obyek properti
 Data yang tersedia untuk mengestimasi
biaya operasi rata-
rata-rata dari bangunan
 Apa yang diperlukan dari properti yang
akan dikelola supaya dapat bersaing

28/07/2015 14
 Analisa Tujuan Pemilik
 Recana manajemen belum dapat diwujudkan
secara lengkap bila belum dianalisa secara lengkap
tujuan dari pemilik yang sangat bervariasi antara
pemilik individu, pemerintah, dan grup perusahaan.

 Rencana manajemen mungkin juga memberi

pendapat atau saran merubah sistem manajemen
yang sekarang dari properti yang ada seperti
membuat saran renovasi properti, memodernkan
properti, dan pilihan lainnya.

28/07/2015 15
 Objektif Manajemen Properti
 Mengelola investasi (memaksimalkan pendapatan &
modal) suatu properti
 Mengelola dan melaksanakan aspek fisik lingkungan
properti sehingga tercapai hasil optimal secara efisiensi
dan ekonomis.

Sehingga dapat dicapai sistem organisasi yang efektif serta

pembinaan, koordinasi dan pengawasan para tenaga terampil
untuk meningkatkan pendapatan dari properti tersebut dan
bersamaan dengan itu menjamin serta melindungi peralatan dari
kerusakan serta limbah dengan cara pemeliharaan yang baik dan
benar.

28/07/2015 16
 Implementasinya
1. Tujuan Jangka Pendek (day to day management)
a. Penjualan/sewa ruang, negosiasi sewa dan
perpanjangannya, memperhatikan pemeliharaan
fisik.
b. Penagihan sewa dan menjaga keterlambatan
pembayaran dan melaksanakan ketentuan hukum
dalam perjanjian sewa.

2. Tujuan Jangka Panjang

Menata (up grading) properti, kepentingan merjer,
melihat perkembangan potensial dan kemungkinan
terjadinya suatu akuisisi dari properti yang terletak
bersebelahan.

28/07/2015 17
 Mempersiapkan Manajemen Plan
Untuk mempersiapkan manajemen plan
yaitu dengan menganalisa pasar dan pasar
di lingkungan properti, menganalisa
properti yang dikelola dan menganalisa
tujuan dari pemilik
pemilik..
Manajemen plan biasanya terdiri dari
dari::
1. Budget operasi (biaya disiapkan tahunan)
2. Proyeksi dari pendapatan maupun biaya-
biaya-
biaya selama 5 tahun (Proyeksi operasi
selama 5 tahun)
3. Perbandingan pendapatan dan biaya-
biaya-biaya
dari properti yang lain

28/07/2015 18
 Strategic Management
POLICY
MAKING

FEEDBACK
OBJECTIVES

MONITORING

POLICY
INTERPRETATION
OUTCOMES STRATEGIC
MANAGEMENT

PROGRAMME
PROGRAMS
FORMULATION
ACTIVATION

PROGRAMS
IMPLEMENTATION

28/07/2015 19
 Operational Objectives of PM
OPERATIONAL OBJECTIVES

THE PROPERTY REQUIRED

THE PROPERTY OBJECTIVES

NECESSARY
INFORMATION STRATEGIES REQUIRED MONITORING

PROPERTY PROPERTY MANAGEMENT PERFORMANCE

INFORMATION ACTIVITIES MEASUREMENT

INFORMATION ON SKILLS NECESSARY

PERFORMANCE TOM CARRY OUT WORK

MANPOWER
FINANCIAL
QUALIFICATION
INFORMATION

MANAGEMENT
STRUCTURE
28/07/2015 20
 Conceptual Framework for the
Property Management Plan
ORGANISASIONAL
OBJECTIVE

APPLICABLE FOR THE LIFE OF THE ORGANISATION

STRATEGIC PLANS

LONG-TERM FIVE YEAR PLAN

TACTICAL PLANS

ANNUAL OBJECTIVES

OPERATIONAL PLANS

SHORT-TERM OBJECTIVES WITH SPECIFIC TIME HORIZONS

28/07/2015 21
 Peranan/Tugas Manajemen
Properti
Peranan utama dari manajemen properti adalah
sebagai pengendali dan pengelola investasi, yang
secara ringkas diklasifikasikan sebagai berikut :

a. Mengawasi kepentingan pemilikan properti yang berkaitan

dengan tujuan jangka pendek dan jangka panjang.
b. Negoisasi penyewaan, mengambil prakarsa, meninjau
harga sewa dan pembaharuan perjanjian sewa.
c. Mengatur perawatan fisik dan pelaksanaan perjanjian
sewa beli.
d. Memperimbangkan bagi up grading dan penggabungan
berbagai kepentingan sejauh ada kemungkinan.
e. Mengetahui kesempatan-kesempatan pengembangan
potensi.
f. Memenuhi kewajiban hukum dan sosial dari pemiliknya.
28/07/2015 22
 Peranan/Tugas Manajemen
Properti…cont’d
Untuk mencapai peranan tersebut, manajemen
properti mempunyai tugas :

1. Pengembangan Bisnis
2. Mengelola properti sebagai suatu investasi (Manajemen Operasional) :
i. Melaksanakan rincian manajemen properti secara tepat.
ii. Pengelolaan akunting yang benar
3. Mengelola properti sebagai suatu bisnis/usaha :
i. Memasarkan ruangan untuk memperoleh penyewa dengan harga
sewa yang terbaik.
ii. Penagihan sewa dan biaya service.
iii. Pemeliharaan properti.
iv. Mengelola keuangan dan memberikan laporan secara berkala.
v. memonitor nilai properti dan pajak yang sesuai.
vi. Memelihara jaminan asuransi yang layak.
vii. Pembelian peralatan pelengkap.
viii. Terjaminnya suatu komunikasi dan hubungan antar karyawan.
28/07/2015 23
 Asset Management Process
INVENTARISASI PENGELOLAAN PENGAWASAN

 Determinasi/penentua  Evaluasi  Legitimasi lembaga pengedali

n apa yang dimaksud  Sinergi program dan pengawasan
dengan asset  Profesionalisme kerja  Mekanisme dan pranata kerja
 Inventarisasi asset dan motivasi  Sinergi dan keterpaduan antar
 Aspek hukum yang  Strategi dan program pengawasan internal dan
terkait dengan optimalisasi eksternal
inventarisasi pengelolaan dan  Kewenangan dan otoritas
 Pengembangan pemanfatan asset pengendalian dan pengawasan
database asset

 Identifikasi ruang lingkup,

 Identifikasi masalah dan kewenangan dan mekanisme
 Identifikasi potensi, kendala kerja pengawasan
nilai dan lokasi asset  Pengembangan strategi  Mengembangkan sistem
 Kompilasi asset dalam dan program optimalisasi informasi yang mampu
satu database yang pengelolaan dan
terpadu dan transparan mendukung efiensi
pemanfaatan asset pengawasan

28/07/2015 24
 Fungsi Manajemen Properti
a. Manajemen penyewaan;
- perjanjian sewa, mengawal sewa
b. Manajemen perawatan;
- pekerjaan harian, service,
perbaikan dan penggantian
komponen bangunan
c. Manajemen keuangan;
- keseimbangan budget
d. Manajemen investasi;
e. Manajemen sosial.

28/07/2015 25
 Aspek Investasi
Performance investasi dapat diukur melalui
yield . Semakin tinggi yield dari suatu
investasi, maka semakin tinggi risiko yang
akan diperoleh, dimana formulasi yield
sebagai berikut :

YIELD (%) = (Actual Return/Purchase price) x 100%

Melalui valuation proses :

Value = Net Operating Income p.a. x (1/i)

Dimana : Noi = Gross Income p.a. – Operating Cost

28/07/2015 26
 Aspek Investasi…cont’d
Dalam investasi properti, ada beberapa indikator yang
menjadi acuan untuk melakukan penilaian dan
evaluasi serta strategi investasi yang dilaksanakan,
yaitu :

 Total investasi
 Total rentable area
 Prediksi harga sewa atau harga jual
 prediksi tingkat hunian atau tingkat
penjualan
 Biaya operasional dan biaya lainnya

28/07/2015 27
 Hubungan Dengan Penilaian
a. Investasi
i. Analisis performance manajemen
ii. Penilaian aset
b. Riset pasar
i. Sewa
ii. Penjualan
c. Pajak properti
i. Meneliti kewajaran pajak dari nilai objek pajak
ii. Keperluan untuk mengajukan keberatan terhadap nilai
properti yang dikenakan PBB
d. Asuransi properti
i. Melindungi pemilik properti terhadap berbagai resiko
ii. Memelihara data secara tepat mengenai polis asuransi
dan perpanjangannya
iii. Menjamin bahwa asuransi tersebut telah ditutup
dengan baik

28/07/2015 28
 Properti Sebagai Aset &
Strategi Restrukturisasi Aset
Meliputi 3 aktivitas utama, yaitu :

•Inventarisasi aset
•Penilaian aset
•Analisis optimalisasi aset

28/07/2015 29
 Profesioanalisme dalam
Manajemen Properti
Asset Management Skill

Engineering/technology Economic Analyst

ASSET
Valuation Analyst Property Analyst
MANAGEMENT
SKILL

Legal/Law Investment Analyst

Management

28/07/2015 30
 Sistem Informasi Manajemen Aset
SIMA Sistem Informasi Manajemen Aset
Bagan Alir Proses & Kerja Operasi Manajemen Aset

INPUT Aset Eksisting

(tanah&
Aset Eksisting bangunan) Aset Eksisting
(tanah& (tanah&
bangunan) bangunan)

Inventarisasi
Aset Eksisting

Peta/grafis Aset Eksisting Data Atribut Aset Eksisting

Database Management System Data Atribut Kondisi Pasar

Adiministrasi Aset Eksisting Optimalisasi Aset Eksisting

Aset Eksisting Aset Eksisting (tanah

(terbangun) kosong)

Monitoring kinerja operasional Optimalisasi Aset (non

aset utilize)
OUTPUT
Evaluasi Kinerja Higest & Best Use Analysis
Investasi/Keuangan

Discounted Cashflow
Analysis

28/07/2015 31
 Praktek Manajemen Properti
Apapun bentuk manajemen properti yang
diterapkan, manajer properti memiliki
peranan yang penting dalam hubungan
antara pemilik dan penyewa bangunan.
Oleh karena itu dalam manajemen properti
diperlukan pengetahuan dan kemampuan
khusus, karena :
a.Investasi dalam real estate adalah
berbeda dengan bentuk investasi
lainnya.
b. Real estate adalah investasi yang dapat
dinaikkan nilainya oleh pemilik.

28/07/2015 32
 Organisasi Manajemen Properti
I. Internal (In House) Properti Manajemen
- Pada umumnya diterapkan oleh badan dan perusahaan
yang cukup besar.
- Pada bangunan tinggi (high rise building) dan shopping
complex (retail)
- hubungan antara manajer properti dan organisasi (pemilik
bangunan) adalah hanya hubungan pekerja dan pemberi
kerja.
II. External Properti Manajemen
- Penunjukan perusahaan real estate atau konsultan properti
sebagai pengelola.
- Perusahaan ini disewa ole pemilik properti, dan atas
pelayanannya maka konsultan tersebut memperoleh fee dari
pemilik properti.
- Hubungan antara perusahaan manajemen properti dengan
pemilik properti adalah hubungan perusahaan dengan client.

28/07/2015 33
 In House Property Management Team
PROPERTY OWNER

PROPERTY MANAGEMENT DEPARTMENT

PROPERTY MANAGER
 OVERALL PORFOLIO MANAGEMENT
 IMPLEMENTING MANAGEMENT POLICY
 FEASIBILITY STUDIES

MARKETING ADMINISTRATION ACCOUNTS OPERATIONS PROJECT

AND MANPOWER MANAGEMENT

MARKETING ADMINISTRATION ACCOUNTS BUILDING PROJECT

EXECUTIVE EXECCUTIVE CLERK SUPERVISOR MANAGER

OTHER PERSONNEL

 Building Assistants  Gardener

 Chargeman  Security Officer
 Wireman  Security Guards
 Plumber  Car Park Attendants
 Handyman  Lift Attendants

28/07/2015 34
 External Property Management
ABC & Co.

Chartered Surveyors
Valuers, Estate Agents, Auctioneers, Property Managers

Valuation Property Project Estate General

Dept. Management Management Agency & Administration
Dept. Dept. Auction & Finance Dept.
Dept.

28/07/2015 35
 Manajemen Gedung
Perkantoran

28/07/2015 36
 Gedung perkantoran
 Gedung perkantoran dari segi kepemilikan
dapat dibagi menjadi dua yaitu :
 Gedung Perkantoran sewa .
 Gedung Perkantoran strata title .

 Gedung Perkantoran sewa .

 Merupakan suatu gedung perkantoran
yang bersifat terintegrasi termasuk sarana
pelengkap penunjang baik segi teknis
maupun non teknis , yang tujuannya
disewakan dalam kurun waktu tertentu.

28/07/2015 37
 Gedung Perkantoran Strata title
Merupakan suatu gedung perkantoran yang
terintegrasi , lengkap dengan segala
pelengkap penunjang baik secara teknis
maupun non teknis , dimiliki oleh
perseorangan atau badan hukum sesuai
menurut aturan yang berlaku .

Perbedaan antara gedung perkantoran sewa

dengan gedung perkantoran strata title dapat
dijelaskan sebagai berikut .

28/07/2015 38
 Gedung Perkantoran sewa

 Gedung dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum

yang sesuai dengan peraturan yang berlaku .
 Unit ruang kantor disewa .
 Besarnya harga sewa ruang kantor dan Service
Charge tergantung kebijakan dari pemilik gedung.
 Biaya listrik , AC unit ruang penyewa sesuai jam kerja
, biaya pemeliharaan peralatannya menjadi
tanggungan pemilik gedung .
 Jam kerja diluar ketentuan / lembur AC , listrik dibayar
oleh penyewa dan tarifnya ditentukan pemilik gedung .
 Kebijakan pengelolaan sepenuhnya ditangan pemilik
gedung.

28/07/2015 39
 Gedung Perkantoran Strata title

 Gedung dimiliki oleh penghuni baik secara

perseorangan maupun badan hukum .
 Gedung perkantoran kepemilikannya bersifat
bersama .
 Penghuni / pemilik hanya membayar service charge
dan biaya penggantian / reserve for replacement /
sinking fund .
 Biaya listrik , ( beberapa kasus termasuk AC )
ditanggung penghuni / pemilik .
 Pemeliharaan bagian dalam ditanggung penghuni /
pemilik .
 Kebijaksanaan pengelolaan dibawah kendali para
pemilik yang tergabung dalam Perhimpunan
Penghuni

28/07/2015 40
 Penentuan tarif sewa dan service charge
Tarif sewa merupakan sejumlah uang yang ditetapkan
sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku untuk
properti yang disewakan .

Tarif sewa ditentukan dengan mempertimbangkan hal –

hal sebagai berikut :
 Material , arsitektur gedung yakni kelas / grade .
 Kondisi dan usia gedung .
 Lokasi dan aksesibilitas gedung .
 Sarana dan Fasilitas penunjang .
 Sistem dan perangkat keras yang digunakan .
 Kondisi pasar properti
 Permintaan dan penawaran (Supply and Demand)

28/07/2015 41
 Service Charge , merupakan sejumlah uang yang
dihitung dan ditetapkan berdasarkan komponen –
komponen pelayanan dan operasional properti
manajemen .

Service Charge ini diterapkan baik untuk Apartemen

sewa , apartemen strata title , gedung perkantoran
sewa , gedung perkantoran strata title , Retail / Plaza
maupun bangunan komersial lainnya yang
memerlukan kelangsungan hidup Properti .

Salah satu komponen penting yang ada dalam service

charge adalah Reserve for replacement / sinking fund /
biaya penggantian ; yaitu dana yang ditabung untuk
mengganti bagian gedung yang cukup besar biayanya.

28/07/2015 42
 Sevice charge meliputi biaya atas
komponen :
 Gaji dan tunjangan seluruh staff dan karyawan
pengelola Properti .
 Operasional , pemeliharaan , biaya penggantian
atas seluruh perangkat alat – alat utilitas ,
pembelian suku cadang , bahan bakar dan material
lainnya yang diperlukan gedung .
 Operasional kantor dan kendaraan Properti
manajer.
 Asuransi gedung .
 Pembersihan gedung.
 Pajak – pajak dan ijin – ijin lainnya yang diperlukan
.
 Biaya – biaya konsultan .

28/07/2015 43
 Tata cara pembayaran service charge :
 Acuan penentuan ukuran ruang , guna tagihan
service charge atas unit ruang sewa adalah luas
semi gross ( luas bersih ruang yang ditempati + luas
area bersama yang dibagi secara prorata ) .
 Tagihan service charge dilaksanakan pada setiap
awal bulan untuk pembayaran 3 ( tiga ) bulan
dimuka.
 Besarnya tariff service charge akan dievaluasi dan
disesuaikan dengan kebijakan pemerintah ,
perubahan tariff listrik , tariff air minum , maupun
komponen ekonomi lainnya .
 Pada gedung dengan kepemilikan strata title , untuk
unit yang belum ditempati tetap dikenakan tagihan .
 Keterlambatan pembayaran service charge
dikenakan denda / penalty menurut ketentuan yang
ditetapkan .

28/07/2015 44
 Struktur Manajemen Properti

Struktur manajemen Properti adalah suatu kerangka

manajemen yang dirancang untuk melaksanakan /
menjalankan operasional manajemen properti
sehingga seluruh sistem dan prosedur dapat
berjalan sesuai dengan kreteria yang diharapkan .

Struktur manajemen disusun berdasarkan :

 Kreteria besar dan kecilnya gedung .
 Pedoman jumlah personel yang diperlukan
tergantung pada kewenangan , tanggung jawab dan
koordinasi
 Pedoman merancang standar operation prosedur .

28/07/2015 45
 Dilihat dari Jenis dan Kepemilikan akan Properti
maka Struktur Manajemen Properti dapat juga
dibedakan berdasarkan jenis dan kepemilikan .

Berdasarkan Jenis dan Kepemilikan Properti

maka Manajemen Properti dapat dibedakan
atas :
 Gedung Perkantoran Sewa .
 Gedung Perkantoran Strata Title .
 Apartemen strata title .
 Retail atau Plaza sewa .
 Retail atau Plaza strata title .
 Dan kompleks lainnya yang memerlukan
Pengelolaan seperti Industrial Estate ,
Kompleks Perumahan , Town house .

28/07/2015 46
 Tata cara penentuan ukuran luas
lantai yang disewa
Pada dasarnya setiap Properti yang
disewakan mempunyai kesamaan dalam
menentukan luas area yang disewakan ,
baik seluruh lantai maupun sebagian
lantai .

1. Area sewa gedung adalah total dari

seluruh area yang disewakan .
2. Area sewa satu lantai penuh adalah
ruangan sewa dalam gedung pada setiap
lantai dengan menggunakan metode
pengukuran .
3. Pengukuran didasarkan pada ukuran
bagian dalam gedung .
28/07/2015 47
  Pengukuran dari ketinggian 1,5 meter dari lantai .
 Toilet , dan fasilitas lainnya dihitung secara terpisah ,
diukur sesuai ketentuan diatas .
 Lobby lift diukur pada bagian muka dinding yang
disewakan dekat lift shaft .
 Lantai mezanine diukur pada bagian muka dari batas
lantai yang memadai .
 Balkon yang disewakan dihitung terpisah dan
merupakan tambahan area yang disewakan .
 Gudang diluar lantai perkantoran yang tipikal dan untuk
keperluan khusus oleh penghuni diukur dari muka
dinding luar ke pusat dinding pembatas .

28/07/2015 48
 Yang dihitung ( prorata ) pada area
yang disewakan

 Lobby lift , toilet , pantry , lemari , penggulung

selang kebakaran bersama seluruh jalan yang
merupakan jalan masuk ke fasilitas tsb .
 Yang merupakan jalan pintas menuju ke toilet ,
atau ke area servis lainnya yang tidak termasuk
dalam area yang disewakan .
 Seluruh ruangan tempat tangga , lemari untuk
keperluan penyewa , eskalator shaft lift dan
fasilitas lain yang diharapkan untuk keperluan
khusus dari pihak penyewa dan tidak disediakan
sebagai fasilitas standar gedung .

28/07/2015 49
 Yang tidak dihitung dalam area yang
disewakan
 Seluruh rongga tempat tangga , lemari
listrik , telpon , anak tangga , shaft lift ,
escalator , yang mana merupakan fasilitas
standar gedung .
 Area publik seperti jalan utama yang
merupakan jalan masuk ke lantai dasar .
 Area samping tempat tanaman , ruangan
motor lift atau fasilitas lainnya sebagai
pelayanan gedung
 Area samping yang digunakan sebagai
ruang servis , pengiriman makanan dan
jalan masuknya .
 Area samping untuk parkir mobil dan jalan
masuk kesana .

28/07/2015 50
 PROPERTY AGENCY

28/07/2015 51
 DEFINISI

PROPERTI-(Lat) Proprietas
a). Ownership ; b). Possession; c). Something tangible to which its owner has
legal title.
ESTATE-(Lat) Status
a). A landed property, usually of considerable size; b). The nature and extent of
an owner’s rights with respect to his property; c). The whole of one’s
possesions, esp all of the property and debts left by a dead person
REAL ESTATE-(Lat)……….
Land, including all the natural resources and permanent buildings on it
AGENT (Lat) Agens
a). One that acts or has the power or authority to act; b). One that acts for or as
the representative of another; c). A representative of a government or
administrative department of a government
AGENCY-(Lat) Agentia
a). Action; operation; b). A mode of action: means; c). A business or service
authorized to act for others
BROKER-(Lat)……
a). One who acts as an agent for others in negotiating contracts, purchases, or
28/07/2015 sales in return for a fee or commission ; b). Stockbroker 52
 Property Agent
Dalam bidang properti, masyarakat
mulai menggunakan jasa ‘property
agent’ yang dapat membantu
mengatasi permasalahannya.
Permasalahan ini meliputi :
• Pemilihan lokasi
• Proses pembelian dan
penjualan properti
• Tukar menukar properti
• Sewa menyewa properti
• Akuisisi properti

28/07/2015 53
 Mengapa Perlu Property Agency ?

 Menghemat waktu yang berkepentingan

untuk mengurusi transaksi penjualan, take
over, joint operational dan lain-lain yang
memang perlu waktu yang tidak sedikit dalam
penelitian dan persiapan agar hal dapat
diterima pihak yang terlibat yaitu penjual,
pembeli dan perbankan.
 Memberikan jaminan transaksi yang aman
untuk investasi bagi pembeli/investor maupun
penjual.
 Menseleksi pembeli/penjual yang serius
 Dapat dipakai sasaran pemasaran yang lebih
28/07/2015
luas. 54
 …………….Cont’d
 Menghemat waktu dengan harapan
pengembalian uang yang lebih cepat
karena cepatnya transaksi penjualan/take
over dan lain-lain.
 Pengecekan ulang seluruh surat-surat
kepemilikan dan keadaan fisik yang
sebenarnya agar siap untuk dipindahkan
kepemilikannya/ marketable.
 Memberikan informasi pemanfaatan yang
terbaik (highest & best use) atas properti
tersebut berupa laporan dan proposal studi
kelayakan.

28/07/2015 55
 …………….Cont’d
 Dapat secara kontinyu
(berkesinambungan) pemberian
laporan perkembangan dan
kapasitas eksistensi
kepengurusan atas proses.
 Dapat mengerti dan memenuhi
kode etik profesi dan
pembatasannya kepada pihak-
pihak yang terkait.
 Kegiatan jasa perantara secara
legal dapat
dipertanggungjawabkan atas
pemungutan komisi atau biaya.

28/07/2015 56
 Pasar Properti
Suatu aktivitas komersial yang
dirancang untuk memudahkan
pertukaran hak-hak atas tanah dan
bangunan, menetapkan harga untuk
pertukaran-pertukaran yang sifatnya
saling menguntungkan bagi kedua
belah pihak, mengalokasikan ruang
untuk berbagai alternatif penggunaan,
menentukan pola penggunaan tanah
dan ruang, serta menyesuaikan
penawaran terhadap permintaan
28/07/2015 57
 Karakteristik
 Produk yang berbeda
 Sedikit pembeli dan penjual untuk tiap-tiap transaksi
atau segmen pasar
 Daya saing ditentukan secara subjektif
 Relatif kurang informasi
 Perilaku yang tidak rasional
 Terlokalisir
 Permintaan yang mudah berubah, dan tidak
seimbang
 Penawaran yang tidak elastis
 Batasan dan pengendalian oleh pemerintah
 Properti merupakan objek dari lingkungan sekitar

28/07/2015 58
 Fungsi
 Memudahkan pertukaran
 Menetapkan harga

 Mengalokasikan ruang perkotaan

untuk berbagai alternatif
penggunaan
 Menentukan pola penggunaan tanah
dan ruang
 Menyesuaikan penawaran terhadap
permintaan

28/07/2015 59
 Pasar Properti…cont’d

Faktor permintaan
• Populasi
• Pendapatan (status finansial keluarga)
• Biaya pembelian properti

Faktor penawaran
• Teknologi dalam pembangunan
• Suku bunga pinjaman
• Persaingan antar pengembang
• Harga material bangunan

28/07/2015 60
 Siklus Pasar Properti

Financiers become nervous and Early birds start looking for The process begins to head for over
cut lending. This causes more worms, or begin to pick up supply once again and again and again
As prices begin to increase
projects to fail bargain properties
many rash and over eager
investors join in supported by
finance houses who want to
hare the glory

Over supply begins to take effect and

some projects fall short of sales and Buyers drop out of the market These successes encourage normal
leasing targets and prices bottom out investors to come back into the market
and more developments is started

28/07/2015 61
 Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa secara umum
siklus usaha itu berubah-
berubah-ubah. Siklus usaha biasanya secara
umum bergerak naik dan bergerak turun.
Ada 4 fase dalam usaha properti, yaitu:
1. Ekspansi
2. Resesi
3. Penurunan
4. Kebangkitan
Aktivitas
Ekonomi
Resesi

Penurunan

Ekspansi
Kebangkitan

Waktu
28/07/2015 62
 Analisa Pasar
 Analisa pasar secara regional memerlukan
informasi:

 Jumlah penduduk secara statistik

 Jumlah karyawan disekitar properti
 Rata--rata pendapatan dari karyawan
Rata
 Uraian dari alat transportasi yang tersedia
 Proyeksi supply and demand
 Dasar kondisi ekonomi properti
 Prospek ekonomi dimasa mendatang

28/07/2015 63
 Analisa pasar lingkungan properti:

 Lingkungan dan penggunaan tanah

 Peraturan dan tata cara membangun
 Transportasi dan perlengkapannya
 Kondisi Ekonomi
 Supply and Demand
 Sarana dan prasarana lingkungan

28/07/2015 64
 Pihak Yang Terlibat Dlm Agency

PRINCIPAL AGEN PIHAK KETIGA

Partially Undisclosed
Disclosed Disclosed Principal
Principal Principal

28/07/2015 65
 Hubungan PRINCIPAL & AGENT

LISTING AGREEMENT

KEWAJIBAN KEWAJIBAN AGENCY

PRINCIPAL  Bertindak secara hati-hati
 Komisi  Taat
 Informasi yang
 Tanggung jawab
jelas & benar
 Loyalitas
Catatan :  Komunikasi
Dual Agent; Dividend Agent;
Middleman

28/07/2015 66
 BERAKHIRNYA LISTING AGREEMENT

TINDAKAN SATU /DUA PIHAK HUKUM YANG BERLAKU

•Memang atas kesepakatan • Terjadi bencana atau musibah

kedua pihak untuk mengakhiri; atas properti yang dipercayakan
•Pekerjaan sudah terlaksana pada pialang;
dengan baik oleh pialang;
• Salah satu pihak meninggal;
•Masa berlaku memang sudah
habis; • Salah satu pihak bertindak tidak
normal;
•Pencabutan wewenang oleh
principal; • Terjadi kepailitan (kebangkrutan)
•Pengunduran diri oleh pialang. pada salah satu pihak.

28/07/2015 67
 PERANAN PIALANG DALAM PEMASARAN

SEBAGAI NEGOTIATOR SEBAGAI MANAGER

•Tidak menawarkan properti yg blm pernah •Mengelola dan memelihara

dilihatnya; kantornya;
•Dapat melakukan analisis terhadap properti; •Mengurus organisasi kantor dan
personalianya;
•Berbicara dengan calon pihak ketiga dengan
bahasa yang mudah dimengerti; •Membuat keputusan berdasarkan
pertimbangan yang bijaksana
•Tidak menganggap remeh pihak ketiga;
pada saat yang tepat
•Memberikan kesempatan bertanya pada pihak
ketiga;
•Berusaha bersikap baik dan sopan;
•Meyakinkan pihak ketiga tentang kelebihan
properti yang ditawarkannya;
•Dan lain-lain

28/07/2015 68
 IMBALAN / KOMISI

FLAT PERCENTAGE SPLIT NET

COMISSION COMISSION COMISSION RESIDUAL
COMISSION

Komisi yang Komisi yang Komisi Komisi yang

besarnya sudah besarnya ditentukan dirundingkan diperoleh langsung
diperkirakan berdasarkan sesuai dengan dari perbedaan
sebelumnya prosentase dari besarnya antara harga jual
dengan harga transaksi properti yang dan harga
menghitung akan permintaan pemilik
semua biaya yang ditransaksikan
harus dikeluarkan
sampai transaksi
terjadi

28/07/2015 69
 KEMAMPUAN DASAR YG DIMILIKI PROPERTY AGENCY

HUMAN TECHNICAL CONCEPTUAL

SKILLS SKILLS SKILLS
•Bertingkah laku bisnis •Mengenal dan mengerti •Konsep pengembangan
yang baik; situasi pasar; diri;
•Mengereti seluk beluk •Memiliki kemampuan •Konsep perkembangan
hukum dan etika bisnis; teknis dalam pemasaran; kota dan perangkat
peraturannya;
•Kemampuan •Mengetahui konsep
bersosialisasi; produk; •Mengerti konsep
mekanisme pasar;
•Dapat berkomunikasi •Memahami penilaian;
dengan baik; •Mendalami konsep
•Memahami konstruksi dan
menjual;
•Hubungan saling perawatan gedung;
mempercayai •Memahami aspek
•Memahami manajemen
pemasaran;
•Human relations perusahaan.
•Memahami motivasi utama
pembeli.

28/07/2015 70
 Orientasi broker dalam menjual :

 Broker yang aktif menjual ke sebanyak

mungkin pelanggan dan melalui
pendekatan harga.
 Broker yang menjual dengan pendekatan
kualitas produk.
 Broker yang menjual dengan memberikan
rangsangan kepada pelanggan serta
promosi yang agresif (hard
(hard--selling
selling).
).
 Broker yang menjual dengan usaha
mengenal ciri-
ciri-ciri pelanggan terlebih
dahulu dan kemudian mencari pendekatan
yang sesuai.

28/07/2015 71
 Kegiatan pemasaran dalam menjual
meliputi :
 Menentukan kepada siapa produk/jasa harus
dijual.
 Menentukan macam produk yang sepatutnya
ditawarkan kepada pelanggan tertentu.
 Menawarkan tingkat harga dan kebijakan sesuai
dengan ciri pelanggannya sejauh itu mungkin
dilakukan menurut kebijakan perusahaan.
 Mempromosikan produk-
produk-produk yang ditawarkan
dengan pendekatan yang sesuai.
 Membina hubungan baik dengan berbagai pihak
yang berperan dalam kegiatan broker.
 Menciptakan citra yang positif terhadap diri sendiri
serta organisasi/perusahaannya.

28/07/2015 72
 Aktivitas manajemen pemasaran sebaiknya
mengikuti langkah-
langkah-langkah berikut :

 Mengenali ciri-
ciri-ciri pasar yang akan
dilayani.
 Mengidentifikasi kebutuhan dan
keinginan konsumen.
 Menciptakan produk/jasa yang dapat
memenuhi kebutuhan dan keinginan
pasar.
 Menciptakan, mengembangkan dan
memelihara permintaan produk/jasa.

28/07/2015 73
 Elemen-Elemen Pemasaran.
Elemen- Pemasaran. Bentuk nyata
dari kegiatan pemasaran mencakup
keputusan tentang :
 Produk, yaitu tipe produk yang ditawarkan, bentuk
fisik, desain, kualitas, pelayanan yang
menyertainya.
 Harga, yaitu tingkat harga, kebijakan harga, sistem
pembayaran.
 Promosi, yaitu tingkat iklan, promosi penjualan,
kegiatan tenaga penjualan, public relation.
 Distribusi, yaitu saluran distribusi yang digunakan,
penyebaran produk, distribusi fisik.
 Proses, menyangkut pembuatan produk dan
fasilitas pendukung.
 Hubungan baik, khususnya dengan pihak- pihak-pihak
yang berperan besar dalam pemasaran (misalnya
khalayak, pemerintah, lembaga keuangan).
 Image,, citra positif di mata masyarakat luas.
Image

28/07/2015 74
 Paradigma Baru Relationship Marketing

 Pemasar sangat menekankan

pentingnya hubungan baik jangka
panjang dengan konsumen dan
infrastruktur pemasaran dan
secara terstruktur organisasional,
kesadaran tersebut diwujudkan
dalam bentuk langkah-
langkah-langkah
berupa hubungan dan komitmen
yang menyeluruh.
 Dengan demikian, marketing is
everything and everything is
marketing.

28/07/2015 75
 TERIMA KASIH

28/07/2015 76