ISR PERSONAS FISICAS CAPTULO IV DE LOS INGRESOS POR ENAJENACIN DE BIENES

Art. 146 al Art. 154 TER Equipo No 4 Integrantes CP. Zoila Cruz Snchez CP. Mnica Patricia Morales Sarmiento CP. Stephanie Medina Meza CPF. Rodolfo Lagunes Ahumada CP. Rosa Ivette Vega Pacheco

Boca del ro, Ver, a 21 de Mayo de 2011.

CONCEPTO ENAJENACION

Se define como concepto de enajenacin de acuerdo a varios diccionarios y al mismo Cdigo Fiscal de la Federacin como la transmisin de la propiedad de un bien a otra persona (aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado de acuerdo al CFF), esta transmisin de propiedad tiene efectos fiscales para las personas que realicen dicho acto.

NO SE CONSIDERAN ENAJENACIN FUSIONES

El Cdigo Fiscal de la Federacin en su Artculo 14 hace mencin de que habr supuestos en los que no se considerara enajenacin de bienes los cuales mencionamos a continuacin.
A)

Las que se realice mediante fusin o escisin siempre y cuando cumpla con los requisitos siguientes:

En el caso de las fusiones:

1. 2.

3.

Siempre y cuando se presente el aviso de fusin ante las autoridades administrativas. La fusionante realice las actividades que realizaba antes de la fusin y las que realizaban las fusionantes dentro del trmino de un ao a partir de la fecha en la que se lleve a cabo la fusin. La sociedad que subsista, o la que surja, presente las declaraciones e informativas del ejercicio en que termino la fusin que corresponda a las fusionantes.

NO SE CONSIDERAN ENAJENACIN ESCISIN

En el caso de la escisin:
1.

Que los accionistas que representen el 51% de las acciones con derecho a voto o en el caso de sociedades que se rijan por partes sociales el 51% de las partes sociales sean los mismos durante un lapso de tres aos contados a partir de un ao anterior al que se lleve la escisin. Que cuando desaparezca la escindente, esta designe a una de las escindidas para que presenten las declaraciones de impuestos y las informativas del ejercicio que le correspondan a esta.

2.

NO SE CONSIDERAN ENAJENACIN COBRANZAS, FIDEICOMISOS

B) Aquella transmisin de derechos de crdito que se lleven a cabo a travs de factoraje con mandato de cobranza o con cobranza delegada. C) En el caso de los fideicomisos no se considerara que se enajenan los bienes cuando se emitan certificados de participacin y se coloquen entre el gran pblico inversionista, en dicho caso la venta de estos certificados, tendrn los efectos fiscales que se les da a la enajenacin de ttulos de crdito. Por no considerarse como enajenacin de bienes estos conceptos no tendrn los efectos fiscales.

EFECTOS FISCALES POR ENAJENACION DE BIENES DE LOS INGRESOS Para los efectos fiscales por la transmisin de propiedad de bienes, se consideran como ingreso toda aquella contraprestacin que reciba el contribuyente ya sea en efectivo o crdito por dicha transmisin y cuando por algn motivo no exista contraprestacin se tomara como ingresos de dicha transmisin el valor del avalu que realicen personas autorizadas por las autoridades fiscales.

INGRESOS EXENTOS
Se consideran como ingresos exentos para los efectos fiscales los que a continuacin se mencionan: Los que deriven de la transmisin de propiedad de bienes por los siguientes supuestos:
 

HERENCIA LEGADO

INGRESOS EXENTOS


DONACION EN LOS SIGUIENTES CASOS: Los donativos entre conyugues o los que obtengan los hijos de sus padres. Cuando los hijos transmitan la propiedad de bienes a los padres, siempre y cuando este no lo done a algn otro de sus hijos o bien lo enajene. Todos aquellos que se perciban por los contribuyentes, teniendo como limitacin un monto mximo de 3 salarios mnimos del rea geogrfica del contribuyente elevados al ao, por el excedente de esto se pagara impuesto.

a)

b)

c)

INGRESOS EXENTOS
 

FUSION Y ESCISION (en los casos anteriormente sealados) ENAJENACION DE BONOS, VALORES Y OTROS TITULOS En los casos en que los ingresos obtenidos por estos se consideren intereses en los trminos del artculo 9 de la L. I. S. R.

LOS DERIVADOS DE LA ENAJENACION DE ACCIONES Cuando sean emitidas por sociedades mexicanas y extranjeras siempre y cuando se enajenen a travs de las bolsas de valores concesionadas por la ley el mercado de valores y en aquellos mercados reconocidos a que se refiere el art.16-del cdigo fiscal de la federacin con los que Mxico tenga celebrado un convenio para evitar la doble tributacin exceptuando:

INGRESOS EXENTOS
a)

b)

c) d)

Cuando la persona fsica posea el 10% o ms de las acciones de la sociedad emisora y esta cantidad se venda ya sea en una sola operacin o en varias durante un lapso de 24 meses. Cuando la persona fsica o grupo de personas contengan el control de la sociedad, y este sea enajenado mediante una operacin o varias durante un lapso de 24 meses. Las que se enajenen fuera de las bolsas de valores concesionadas. Aquellas que se enajenen en operaciones en las cuales se les impida a los enajenantes aceptar ofertas ms competitivas durante el periodo en que se ofrezcan para su enajenacin.

INGRESOS EXENTOS


LOS DERIVADOS DE LA ENAJENACION HABITACION EN LOS CASOS SIGUIENTES:

DE

CASAS

a)

Cuando los ingresos por la enajenacin de casas habitacin no superen el 1,500,000 unidades de inversin, puesto que por el excedente se deber pagar el impuesto conforme a lo siguiente: De los ingresos que excedan los ingresos exentos sern disminuidos por las deducciones efectuadas en el bien en la proporcin que correspondan de dividir el excedente de los ingresos entre el total de la contraprestacin. Se determinara ganancia acumulable, pago provisional, ingresos no acumulables, e impuesto por este ltimo conforme se determinan cuando el total de la contraprestacin es gravada. Cuando el contribuyente demuestre haber vivido en su domicilio por ms de 5 aos los ingresos que obtenga por la enajenacin de su casa habitacin sern totalmente exentos sin ninguna limitacin.

1)

2)

b)

INGRESOS EXENTOS
Estos supuestos se efectuaran siempre y cuando el contribuyente no enajenen ms de dos veces sus casa habitacin de lo contrario todos los ingresos que obtenga sern gravados para efectos fiscales.


LOS DERIVADOS DE BIENES MUEBLES

Distintos a las acciones, partes sociales , ttulos valor, y de las inversiones del contribuyente, siempre y cuando la diferencia entre los ingresos por la enajenacin del bien y su costo de adquisicin no exceda de la cantidad que resulte de multiplicar tres salarios mnimos generales del rea geogrfica del contribuyente por los das del ao. Por el excedente se pagara el impuesto. Los ingresos exentos a los que se hace referencia sern una vez por ao.

DE LAS DEDUCCIONES COSTO DE ADQUISICIN

El contribuyente que realice operaciones de enajenacin de bienes, podr deducir de los ingresos obtenidos los siguientes egresos realizados: EL COSTO COMPROBADO ADQUISICION DE LOS BIENES.
a)

DE

En los casos en los que los que el bien hayan sido obtenido por medio de donacin, herencia o legado se deber tomar como costo de adquisicin, el que haya pagado el donante o autor de la sucesin.

DE LAS DEDUCCIONES COSTO DE ADQUISICIN

a)

Para los casos de obtencin de bienes por medio de rifas o sorteos, se tomara como costo de adquisicin aquel que haya sido tomado para efectos del pago del impuesto. Para determinacin del costo de adquisicin de bienes, que hayan sido adquiridos por prescripcin, se tomara el valor del avalu practicado para efectos de pago de impuestos el cual deber ser disminuido por los egresos que el contribuyente haya efectuado como consecuencia de la adquisicin del bien, como son: gastos judiciales, impuestos y gastos notariales, gastos por el valu practicado y las comisiones pagadas por el contribuyente.

b)

DE LAS DEDUCCIONES CONSTRUCCIONES, MEJORAS Y

AMPLIACIONES
LAS INVERSIONES HECHAS EN CONSTRUCCIONES, MEJORAS Y AMPLIACIONES. En aquellas ocasiones en las que el contribuyente no pueda determinar el costo de dichas inversiones, deber tomar el costo que se haya informado en el aviso de terminacin de la obra, en dado caso de que este aviso contenga los datos del costo de las inversiones hechas en el terreno y en las construcciones solo se deber tomar aquellas que se haya efectuado en las construcciones. Si este aviso no fue presentado y no hay forma de poder comprobar las inversiones hechas, se har un avalu, a la fecha de terminacin de estas en cuyo caso el contribuyente solo podr tomar como costo de adquisicin el 80% del avalu practicado.

DE LAS DEDUCCIONES
GASTOS NOTARIALES POR ADQUISICION Y ENAJENACION, EL IMPUESTO ESTATAL Y GASTOS POR AVALUOS. COMISIONES Y MEDIACIONES POR ADQUISISION Y ENAJENACION. LAS PRDIDAS Las prdidas que se podrn disminuir sern aquellas que sufran los enajenantes de bienes inmuebles, acciones, partes sociales y certificados de aportacin patrimonial emitidos por sociedades nacionales de crdito las cuales se disminuirn conforme a lo siguiente:

DE LAS DEDUCCIONES DE LAS PRDIDAS

La prdida obtenida se dividir entre el nmero de aos transcurridos desde la fecha de adquisicin y la fecha de enajenacin sin que se pueda dividir por ms de 10 aos. La prdida as determinada se podr disminuir en el mismo ao en que ocurri la prdida o bien durante los tres aos siguientes de los ingresos acumulables que obtenga el contribuyente exceptuando los que deriven por salarios y por actividad empresarial. Para la disminucin del resto de la perdida primeramente se dividir el impuesto que hubiese correspondido en la anual al contribuyente entre la cantidad a la cual se le aplico la tarifa del artculo 177 de la ley del ISR, determinndose as la tasa que se aplicara al resto de la perdida. Si en dicho ao no resultase impuesto a pagar, se podr calcular la tasa en el siguiente ejercicio sin exceder de tres.

DE LAS DEDUCCIONES DE LAS PERDIDAS

Esta tasa se multiplicara por el resultado de disminuir a la prdida total, la perdida que se podr disminuir de los dems ingresos acumulables. El resultado as obtenido ser el impuesto acreditable que se podr acreditar contra el impuesto que resulte de los ingresos no acumulables referentes a la enajenacin de bienes inmuebles, acciones, partes sociales, y certificados de aportacin inmobiliaria dentro los tres aos siguientes

ACTUALIZACIN DE LOS GASTOS BIENES INMUEBLES

Los gastos mencionados en el punto anterior sern actualizados por el factor que resulte de dividir el INPC del mes inmediato anterior a la venta entre el INPC del mes en que se obtuvo el bien. Para la actualizacin de bienes inmuebles y muebles se proceder como sigue: Bienes inmuebles. Cuando en el bien inmueble existan construcciones, se deber restar el costo comprobado de adquisicin del terreno para efectos de actualizar por separado a cada uno los elementos mencionados. Si el contribuyente no pudiera comprobar dicho costo, el contribuyente tendr las siguientes opciones: Tomar como costo del terreno el 20% del costo total. Practicar avalu a fecha de adquisicin Tomar la proporcin que se tenga en los valores catastrales en el momento de la adquisicin (impuesto predial).

ACTUALIZACIN DE LOS GASTOS Bienes inmuebles

Una vez hecha la separacin, el terreno se actualizara conforme al factor ya mencionado y la construccin tendr que ser depreciada a razn del 3% anual ( en ningn caso el costo ser inferior al 20% del costo inicial), desde la fecha de adquisicin hasta la de enajenacin sin pasar de 20 aos. Una vez depreciada la construccin se actualizara conforme al factor mencionado. (Para el caso del terreno su actualizacin nunca deber ser a menor al 10% del de la contraprestacin)

ACTUALIZACIN DE LOS GASTOS Bienes muebles

Para la actualizacin de estos bienes primero se deber efectuar depreciacin de los mismos exceptuando los que a continuacin se mencionan los cuales no pierden valor:
a) b) c)

d)

Las obras de arte. Los automviles mayores a 25 aos. Los metales, piedras preciosas, piedras y toda aquella joyera efectuada con dichos bienes siempre y cuando estos ocupen ms del 50% en dicha joyera. Para cualquier otro bien que no pierda valor se deber pedir autorizacin a las autoridades fiscales para no depreciarlos.

Los dems artculos que si pierden valor debern depreciarse a razn del 10% anual y del 20% para el caso de los automviles desde la fecha de adquisicin hasta la de enajenacin. Una vez realizada las depreciaciones correspondientes se efectuara la actualizacin conforme el factor ya mencionado.

DE LA DETERMINACION DEL CLCULO PROVISIONAL

DEL PAGO PROVISIONAL DE BIENES INMUEBLES Los contribuyentes que obtengan ingresos por concepto de bienes inmuebles debern realizar clculos por cada operacin o bien enajenado conforme a lo siguiente: La ganancia que resulte de disminuir a los ingresos las deducciones mencionadas, se dividir entre el nmero de aos transcurridos desde la fecha de adquisicin del bien hasta la fecha de enajenacin sin pasar esta divisin de 20 aos. El resultado de dicha operacin ser la ganancia que se deber acumular junto con todos los dems ingresos que el contribuyente obtenga en el mismo ejercicio y a la cual para efectos del pago provisional se le aplicara la tarifa que le corresponda conforme a la tabla del artculo 177 de la ley del impuesto sobre la renta. El resultado as determinado ser multiplicado por el mismo nmero de aos por el cual se dividi la ganancia para efectos de obtencin de los ingresos acumulables.

DE LA DETERMINACION DEL CLCULO PROVISIONAL

Lo determinado conforme al prrafo anterior se disminuir con el clculo del impuesto sobre la renta que corresponda a la entidad federativa (estado) en el - cual radique el bien, el cual se calcula conforme a lo siguiente: La ganancia total obtenida por la enajenacin de bienes inmuebles ser multiplicada por la tasa del 5% y el resultado ser el impuesto sobre la renta correspondiente al estado. Cuando el ISR de la entidad federativa sea mayor al ISR de la federacin, solamente se deber presentar ante la entidad federativa el pago del impuesto que hubiese correspondido a la federacin. Estos impuestos sern retenidos por los fedatarios pblicos, excepto cuando el contribuyente sea del rgimen de actividad empresarial cuando este declare y compruebe que el bien inmueble es propiedad del negocio. Para el caso de pequeos contribuyentes si se efectuara retencin por parte de los fedatarios pblicos.

DE LA DETERMINACION DEL CLCULO PROVISIONAL

Determinacin del pago cuando la fecha de adquisicin el bien y la fecha de construccin son diferentes Cuando la fecha de adquisicin del terreno y la fecha de construccin no sean la misma, el pago el impuesto se determinara conforme a lo siguiente:
1.

Del monto total de la contraprestacin se restara el monto que corresponda al terreno, la diferencia ser el monto de la contraprestacin correspondiente a la construccin. Se les disminuir las deducciones que correspondan a cada concepto y se determinara as las ganancias correspondientes.

2.

3. A cada una de las ganancias se les dividir entre el nmero de aos transcurridos desde la fecha de adquisicin del terreno, o fecha de construccin segn corresponda y la fecha de enajenacin del bien sin pasar de 20 aos. Los resultados sern las ganancias acumulables que se adherirn a los dems ingresos que obtenga el contribuyente. 4. A la suma de las ganancias acumulables, se les aplicara la tarifa que les corresponda de la tabla del art. 177 de ISR.

El resultado se dividir entre la cantidad a la cual se le aplico el art. 177 y el cociente as obtenido se multiplicara por cada una de las ganancias acumulables determinadas para el terreno y para la construccin. Los resultados sern multiplicados por los aos por los cuales fueron divididos cada una de las ganancias determinadas para cada concepto. La suma de ambos resultados ser el pago que se deber enterar como pago provisional.

DE LA DETERMINACIN DEL
CALCULO ANUAL Para la determinacin del pago del impuesto anual, el total de la ganancia obtenida determinada de la disminucin de las deducciones autorizadas a los ingresos gravados se dividir entre nmero de aos transcurridos desde la fecha de adquisicin hasta la fecha de enajenacin sin pasar de 20 aos. El resultado as obtenido ser el monto de los ingresos que el contribuyente deber acumular a los dems ingresos obtenidos en el ejercicio y a los cuales se les aplicara la tarifa correspondiente de la tabla del artculo 177 de la ley del impuesto sobre la renta.

Una vez calculado el impuesto de los ingresos acumulables se sumara a este, el impuesto correspondiente a los ingresos no acumulables el cual se podr determinar como sigue: A) Al total de los ingresos acumulables obtenidos, sin efectuar la deduccin por los gastos hospitalarios, funerarios, honorarios mdicos, dentales y donativos a que se refiere el artculo 176 de la ley del impuesto sobre la renta. Se les aplicara la tarifa que les corresponda de la tabla contenida en el art. 177 de la Ley de lmpuesto Sobre la Renta. El impuesto as determinado se dividir entre la base a la cual se le aplico el artculo 177 de ISR obteniendo as la tasa que servir para obtener el impuesto correspondiente a los ingresos no acumulables.

b) La tasa para obtener el impuesto de los ingresos no acumulables se podr determinar del promedio que se obtenga de sumar las tasas calculadas de los 4 ejercicios anteriores ms la del ejercicio en que se obtuvo ingresos por la enajenacin. Cuando en los 4 ejercicios anteriores el contribuyente no haya obtenido ingresos la tasa se podr determinar de las tasas que hubieran resultado de haber acumulado en cada ao la ganancia acumulable obtenida por la enajenacin del bien. Una vez ya sumado el impuesto correspondiente de los ingresos no acumulables al impuesto que resulto de los ingresos acumulables, el contribuyente acreditar los pagos provisionales, que haya efectuado por los ingresos obtenidos durante el ejercicio terminado.

DE LA DETERMINACION DEL PAGO PROVISIONAL Y DE LOS PAGOS DE IMPUESTO DIFERIDOS CUANDO LA CONTRAPRESTACION SE OBTENGA EN PARCIALIDADES.

Este podr pagar el impuesto correspondiente a los ingresos no acumulables en parcialidades en los aos en que efectivamente el contribuyente obtenga el total de la contraprestacin, siempre y cuando garantice el inters fiscal (impuesto determinado) y el tiempo de obtencin de la contraprestacin sea mayor a 18 meses.

Para la determinacin de las parcialidades del impuesto correspondiente a los ingresos no acumulables que el contribuyente deber enterar, por cada parcialidad que le entreguen de la contraprestacin se realizara lo siguiente. Se calculara el impuesto que correspondera pagar al contribuyente por los ingresos no acumulables conforme se calcula cuando la contraprestacin fue pagada en una sola exhibicin. El impuesto as obtenido se dividir entre el total de la contraprestacin determinndose as la tasa que se multiplicara por cada una de las parcialidades que reciba el contribuyente en los ejercicios posteriores, el resultado ser el impuesto que se deber enterar ante las autoridades fiscales.

El crdito fiscal se determinara, restando el impuesto provisional obtenido para efectos de pago por haber obtenido la contraprestacin en parcialidades, al impuesto provisional que hubiese correspondido de haber obtenido la contraprestacin en el mismo ao de la enajenacin. A este resultado se le sumaran los posibles recargos correspondientes a un ao. Este crdito fiscal se deber renovar cada ao durante el cual se vaya a recibir el total de la contraprestacin.

DEL PAGO DEL IMPUESTO CUANDO EL ENAJENANTE SEA UN EXTRANJERO

Cuando un extranjero enajene un bien inmueble que se encuentre ubicado dentro de la repblica mexicana tendr que pagar impuesto conforme a los siguientes supuestos: Se aplicara al total de los ingresos obtenidos por el extranjero sin deduccin alguna la tasa del 25% y deber ser retenido por el adquirente si este es residente de la repblica mexicana o tiene un establecimiento permanente dentro de ella; de lo contrario el enajenante deber presentar el impuesto mediante declaracin dentro del trmino de 15 das a partir de la fecha de enajenacin del bien inmueble.

b) Cuando la operacin se realice en escritura pblica el contribuyente podr optar por aplicar la tasa mxima contenida en el artculo 177 al total de la ganancia, obtenida de la disminucin de los ingresos por las deducciones autorizadas para los enajenantes mexicanos. Este impuesto deber ser retenido por los fedatarios pblicos. Para los casos de enajenacin de certificados de participacin inmobiliaria se deber presentar por el mismo contribuyente o por el representante de este. Cuando el contribuyente obtenga la contraprestacin en parcialidades, podr pagar el impuesto correspondiente en la misma forma siempre y cuando se comience a obtener dentro de los siguientes 18 meses y se garantice el inters fiscal. El impuesto determinado se dividir entre el total de la contraprestacin y la tasa resultante se multiplicara por las parcialidades obtenidas por el contribuyente.

DEL PAGO DEL IMPUESTO CUANDO EL BIEN ES PROPIEDAD DE VARIOS CONTRIBUYENTES

(COPROPIEDAD) En este caso los ingresos por la contraprestacin sern distribuidos entre los dueos del bien inmueble de acuerdo a los derechos que cada uno tenga de este, de igual forma aplicara para el caso de las deducciones y cada uno de ellos determinara la ganancia, ganancia acumulable, pago provisional, e impuesto por los ingresos no acumulables. (SOCIEDAD CONYUGAL) Para este caso se har lo mismo que en los casos de copropiedad, solo con la diferencia que esta figura podr decidir que el contribuyente con ms ingresos acumule los de ambos, de acuerdo a lo establecido en la ley del ISR.

DE LA DETERMINACION DEL CLCULO ANUAL

Para la determinacin del pago del impuesto anual, el total de la ganancia obtenida determinada de la disminucin de las deducciones autorizadas a los ingresos gravados se dividir entre nmero de aos transcurridos desde la fecha de adquisicin hasta la fecha de enajenacin sin pasar de 20 aos. El resultado as obtenido ser el monto de los ingresos que el contribuyente deber acumular a los dems ingresos obtenidos en el ejercicio y a los cuales se les aplicara la tarifa correspondiente de la tabla del artculo 177 de la ley del impuesto sobre la renta. Si el contribuyente que enajene bienes obtiene ingresos por sueldos y salarios, restara el subsidio al empleo del impuesto determinado conforme al prrafo al anterior.

Una vez calculado el impuesto de los ingresos acumulables se sumara a este, el impuesto correspondiente a los ingresos no acumulables el cual se podr determinar como sigue: Al total de los ingresos acumulables obtenidos, sin efectuar la deduccin por los gastos hospitalarios, funerarios, honorarios mdicos, dentales y donativos a que se refiere el artculo 176 de la ley del impuesto sobre la renta. se les aplicara la tarifa que les corresponda de la tabla contenida en el art. 177 de la ley de lmpuesto sobre la renta. el impuesto as determinado se dividir entre la base a la cual se le aplico el artculo 177 de isr obteniendo as la tasa que servir para obtener el impuesto correspondiente a los ingresos no acumulables.

DE LA DETERMINACION DEL PAGO PROVISIONAL Y DE LOS PAGOS DE IMPUESTO DIFERIDOS CUANDO LA CONTRAPRESTACION SE OBTENGA EN PARCIALIDADES. Cuando el contribuyente determina que el adquirente del bien le pagara la contraprestacin en parcialidades, este podr pagar el impuesto correspondiente a los ingresos no acumulables en parcialidades en los aos en que efectivamente el contribuyente obtenga el total de la contraprestacin, siempre y cuando garantice el inters fiscal (impuesto determinado) y el tiempo de obtencin de la contraprestacin sea mayor a 18 meses.

DEL PAGO PROVISIONAL

El impuesto provisional se determinara de igual forma a como se calcula el pago provisional cuando se obtiene el total de la contraprestacin solo que al impuesto obtenido de la aplicacin de la tabla del art. 177 de ISR no deber multiplicarse por los aos transcurridos, desde la fecha de adquisicin y la fecha de enajenacin del bien.

DEL IMPUESTO DE LOS INGRESOS NO ACUMULABLES

Para la determinacin de las parcialidades del impuesto correspondiente a los ingresos no acumulables que el contribuyente deber enterar, por cada parcialidad que le entreguen de la contraprestacin se realizara lo siguiente. Se calculara el impuesto que correspondera pagar al contribuyente por los ingresos no acumulables conforme se calcula cuando la contraprestacin fue pagada en una sola exhibicin. El impuesto as obtenido se dividir entre el total de la contraprestacin determinndose as la tasa que se multiplicara por cada una de las parcialidades que reciba el contribuyente en los ejercicios posteriores, el resultado ser el impuesto que se deber enterar ante las autoridades fiscales.

DEL CREDITO FISCAL

El crdito fiscal se determinara, restando el impuesto provisional obtenido para efectos de pago por haber obtenido la contraprestacin en parcialidades, al impuesto provisional que hubiese correspondido de haber obtenido la contraprestacin en el mismo ao de la enajenacin. A este resultado se le sumaran los posibles recargos correspondientes a un ao. Este crdito fiscal se deber renovar cada ao durante el cual se vaya a recibir el total de la contraprestacin

DEL PAGO DEL IMPUESTO CUANDO EL ENAJENANTE SEA UN EXTRANJERO Cuando un extranjero enajene un bien inmueble que se encuentre ubicado dentro de la repblica mexicana tendr que pagar impuesto conforme a los siguientes supuestos: Se aplicara al total de los ingresos obtenidos por el extranjero sin deduccin alguna la tasa del 25% y deber ser retenido por el adquirente si este es residente de la repblica mexicana o tiene un establecimiento permanente dentro de ella; de lo contrario el enajenante deber presentar el impuesto mediante declaracin dentro del trmino de 15 das a partir de la fecha de enajenacin del bien inmueble.

b) Cuando la operacin se realice en escritura pblica el contribuyente podr optar por aplicar la tasa mxima contenida en el artculo 177 al total de la ganancia, obtenida de la disminucin de los ingresos por las deducciones autorizadas para los enajenantes mexicanos. Este impuesto deber ser retenido por los fedatarios pblicos. Para los casos de enajenacin de certificados de participacin inmobiliaria se deber presentar por el mismo contribuyente o por el representante de este. Cuando el contribuyente obtenga la contraprestacin en parcialidades, podr pagar el impuesto correspondiente en la misma forma siempre y cuando se comience a obtener dentro de los siguientes 18 meses y se garantice el inters fiscal. El impuesto determinado se dividir entre el total de la contraprestacin y la tasa resultante se multiplicara por las parcialidades obtenidas por el contribuyente.

DEL PAGO DEL IMPUESTO CUANDO EL BIEN ES PROPIEDAD DE VARIOS CONTRIBUYENTES (COPROPIEDAD Y SOCIEDADES CONYUGALES)

(COPROPIEDAD) En este caso los ingresos por la contraprestacin sern distribuidos entre los dueos del bien inmueble de acuerdo a los derechos que cada uno tenga de este, de igual forma aplicara para el caso de las deducciones y cada uno de ellos determinara la ganancia, ganancia acumulable, pago provisional, e impuesto por los ingresos no acumulables. (SOCIEDAD CONYUGAL) Para este caso se har lo mismo que en los casos de copropiedad, solo con la diferencia que esta figura podr decidir que el contribuyente con ms ingresos acumule los de ambos, de acuerdo a lo establecido en la ley del ISR.