S 106 Consorcio Expensas

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA SALA CIVIL Y COMERCIAL CRDOBA PROTOCOLO DE ....... TOMO........................................AO:............................... FOLIO ...................................................................
SECRETARIA: Vernica Rapela
SENTENCIA NMERO: 106 En la ciudad de Crdoba, a los once, siendo las 10.15 28 das del mes de junio de dos mil
hs , se renen en audiencia
pblica, los Seores Vocales integrantes de la Sala Civil y Comercial del Tribunal Superior de Justicia, Dres. Armando Segundo Andruet (h), Carlos Francisco Garca Allocco y Domingo Juan Sesin, bajo la presidencia del primero, a fin de dictar sentencia en los autos caratulados: "CONSORCIO DE PROPIETARIOS TERRAZAS DE SANTA FE C/ GODOY SUSANA -EJECUTIVO -RECURSO DE CASACIN" (C 07/08)", procediendo en primer lugar a fijar las siguientes cuestiones a resolver:-------------------------------PRIMERA CUESTIN: Es procedente el recurso de casacin?.--------SEGUNDA CUESTIN: En su caso qu pronunciamiento corresponde dictar?.----------------------------------------------------------------------------------------Conforme al sorteo que en este acto se realiza, los Sres. Vocales votan en el siguiente orden: Dres. Armando Segundo Andruet (h), Carlos Francisco Garca Allocco y Domingo Juan Sesin.-----------------------------------------------------------A LA PRIMERA CUESTIN PLANTEADA EL SEOR VOCAL DOCTOR ARMANDO SEGUNDO ANDRUET (h), DIJO:---------------------I. El Consorcio actor -mediante apoderado- interpone recurso de casacin "CONSORCIO DE PROPIETARIOS TERRAZAS DE SANTA FE C/
"CONSORCIO DE PROPIETARIOS TERRAZAS DE SANTA FE C/ GODOY SUSANA -EJECUTIVO RECURSO DE CASACIN" (C 07/08)"
GODOY SUSANA EJECUTIVO RECURSO DE CASACIN" (Expte. C-07/08), en contra de la Sentencia Nmero cincuenta dictada por la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Cuarta Nominacin de esta Ciudad, con fecha veintisis de abril del aos dos mil siete, invocando la causal contemplada en el inciso 3 del artculo 383 del C.P.C.C..-------------------------------------------En Sede de Grado, la impugnacin se sustanci con traslado a la contraria, quien lo evacua a fs. 231/234 vta. Mediante Auto Nmero quinientos noventa y cuatro, fechado el dieciocho de diciembre de dos mil siete, la Cmara a-quo concede la impugnacin extraordinaria.-------------------------------------------------Elevadas las actuaciones ante esta Sede extraordinaria, dictado y firme el decreto de autos (fs. 265 vta.), queda la causa en condiciones de ser resuelta.-----II. El escrito de casacin admite el siguiente compendio:--------------------Invocando la causal del inciso 3 del art. 383, C.P.C.C., el recurrente afirma que el fallo atacado se funda en una interpretacin que contrara la asumida por la Cmara Civil y Comercial de Primera Nominacin de esta Ciudad, en autos CONSORCIO DE PROPIETARIOS TERRAZAS DE SANTA F C/ CALDARA SILVIA PRESENTACIN MLTIPLE EJECUTIVO PARTICULAR, segn sentencia dictada con fecha 22/06/06, cuya copia juramentada acompaa en cumplimiento del art. 385 del C.P.C.C.------------------Tras resumir los escritos y providencias que integran la litis, afirma el recurrente que el agravio que le causa la sentencia fustigada, consiste en que no
Unificacin de jurisprudencia: las expensas o gastos comunes devengados con anterioridad a la inscripcin registral del Reglamento de Copropiedad, por parte del preconsorcio o consorcio de hecho no pueden ser perseguidas por la va ejecutiva .
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se mand llevar adelante la ejecucin por la totalidad de los perodos reclamados en demanda, privndolo de la va ejecutiva y derivndolo a la ordinaria respecto de las expensas comunes anteriores al mes de diciembre de 2003.------------------Destaca que tanto en el sub-lite cuanto en el precedente invocado como antagnico, se presenta el mismo consorcio en calidad de actor, pretendiendo cobrar ejecutivamente los gastos comunes adeudados por una unidad funcional del consorcio, reclamndose expensas anteriores y posteriores a la inscripcin del reglamento de co-propiedad. Refiere que mientras en el fallo impugnado la demanda fue parcialmente rechazada respecto de los perodos anteriores a la inscripcin del Reglamento de Copropiedad, el pronunciamiento que arrima como antagnico, admiti la ejecucin por el total adeudado.-----------------------Seala que la regla de derecho que ha sido interpretada de manera diversa en los fallos confrontados es el artculo 8 de la ley n 23.512, pues mientras en el fallo impugnado se afirma que hasta tanto no se encuentre inscripto el reglamento de copropiedad, no existe el consorcio y por ende tampoco las expensas; en el precedente contradictorio no slo se reconoce la existencia de expensas anteriores a la inscripcin, sino que adems se analiza y admite la va ejecutiva prevista en el art. 517 del Cdigo Procesal.---------------------------------Considera correcta la posicin amplia sustentada por la Cmara Primera, aduciendo que no puede discutirse la existencia del edificio y la real necesidad de solventar los gastos comunes; a lo que aade que la interpretacin restrictiva
propuesta en el pronunciamiento en crisis constituye un exceso ritual, y viola la equidad y la justicia al favorecer a quien, viviendo en comunidad, usa los bienes existentes en comn y se aprovecha de los esfuerzos que realizan los otros copropietarios.-------------------------------------------------------------------------------Destaca que el certificado es un ttulo autocreado por el administrador, y que se expide durante la existencia del consorcio, lo que a su juicio- lo valida per se, sin que se vea perjudicado por referir a perodos adeudados con anterioridad a la inscripcin del pertinente reglamento.-------------------------------Esgrime que el aludido art. 8 debe aplicarse analgicamente a la situacin en la que se encuentra el edificio antes de la inscripcin del reglamento de copropiedad, y que tal hermenutica coincide con la finalidad que la legislacin tuvo en cuenta al momento de dotar de ejecutividad a este tipo de ttulos, pues lo que se pretende es mantener la vida en comn de esta clase de comunidades en lo que hace a su economa. Asevera que remitir su cobro a la va ordinaria conducira a un enorme despliegue probatorio y desgaste jurisdiccional al tener que probar todos los gastos pagados por el edificio. Remarca que nada impide al administrador suscribir un certificado por deuda del PH de fecha anterior a la inscripcin, pues la deuda existe.---------------------------------------------------------III. Ante todo, corresponde verificar si se cumplen los requisitos estatuidos en el inc. 3 del art. 383 del C.P.C. que posibiliten la unificacin peticionada; tales, la existencia de hiptesis fcticas anlogas y una
interpretacin jurdica contradictoria sobre la materia juzgada.----------------------En primer recaudo formal luce cumplido ya que los decisorios confrontados juzgan la misma hiptesis fctica, pues en ambos casos el consorcio actor reclama, por la va ejecutiva, el cobro de deudas por expensas comunes, devengadas algunas de ellas durante el perodo anterior y otras durante el posterior a la inscripcin del reglamento de copropiedad; habindose plasmado la deuda en un certificado expedido por el administrador del consorcio. A su vez, en ambas hiptesis, la ejecutada cuestiona la legitimacin del Consorcio para cobrar, por la va ejecutiva, las deudas anteriores a la inscripcin del referido reglamento.----------------------------------------------------------------------------------Tambin se vislumbra la dismil interpretacin jurdica, ya que en el fallo aqu cuestionado se afirma que debe inscribirse el reglamento para que el administrador se encuentre habilitado para producir el ttulo ejecutivo a los fines del cobro de las expensas comunes; y que los gastos anteriores requieren de otra va procesal para exigir su cobro; en tanto, en el contradictorio adems de reconocer la existencia de un preconsorcio o consorcio de hecho durante el perodo anterior a la inscripcin del reglamento como un verdadero sujeto de derecho, encuadra analgicamente el caso en la ley 13.512, y reconoce al certificado de expensas suscripto por el actual administrador, el carcter de ttulo ejecutivo hbil para reclamar tambin los gastos anteriores.--------------------------En suma, dado que se encuentran satisfechos los requisitos formales de
acceso a la causal recursiva impetrada, la impugnacin ha sido correctamente habilitada por la Cmara a-quo, correspondiendo abordar el examen sustancial del asunto diversamente resuelto por parte de los Tribunales de Mrito.-----------IV. Thema decidendum:---------------------------------------------------------As resumida la causa, la materia sujeta a unificacin consiste en dilucidar si el cobro de gastos comunes devengados con anterioridad a la inscripcin registral del Reglamento de Copropiedad, puede perseguirse -o no- por la va ejecutiva.-------------------------------------------------------------------------------------Pues bien, habiendo examinado detenidamente el asunto sujeto a unificacin, anticipo opinin en sentido negativo, criterio que encuentra respaldo en las razones que a continuacin expongo.--------------------------------------------V. El primer trmino considero oportuno precisar que la Ley n 13.512, que constituye el marco legal especfico y sustancial del rgimen de propiedad horizontal, pese a que se ha ocupado de reglamentar una serie de aspectos vinculados a los gastos comunes, no ha definido en cambio el procedimiento que debe seguirse para el cobro judicial de las expensas; omisin que ha sido arduamente criticada por la doctrina.----------------------------------------------------Dicho vaco legal ha sido, sin embargo, llenado por los cdigos de procedimiento nacional (art. 524 C.P.C.N.) y provincial (inc. 6 del art. 518 C.P.C.C.), los que en forma coincidente han reconocido la va ejecutiva para el cobro de esta categora de obligaciones.-------------------------------------------------Unificacin de jurisprudencia: las expensas o gastos comunes devengados con anterioridad a la inscripcin registral del Reglamento de Copropiedad, por parte del preconsorcio o consorcio de hecho no pueden ser perseguidas por la va ejecutiva .
VI. Sentado ello, corresponde indagar las condiciones de procedencia de la accin ejecutiva previstas por nuestra Ley Adjetiva, a fin de decidir si la deuda por gastos comunes devengados antes de la inscripcin del reglamento de copropiedad, encuadra o no en la hiptesis prevista por la
norma.-------------------En esa tarea, se advierte que el Cdigo Procesal Civil y Comercial de Crdoba dispone en el inciso 6 del art. 518, que traen aparejada ejecucin Los certificados de crditos por expensas comunes de los consorcios o comunidades similares, contra los copropietarios o comuneros, en los inmuebles sometidos al rgimen de la propiedad horizontal y los asimilados a ste por la ley de fondo, emitidos por el administrador.----------------------------------------------------------Como vemos, la parte inicial del precepto transcripto reconoce legitimacin activa para el cobro de las expensas comunes a los consorcios o comunidades similares.-------------------------------------------------------------------Respecto de los consorcios, es pacficamente aceptado que hasta tanto no se redacte por escritura pblica y se inscriba registralmente el reglamento de copropiedad, no hay estado de propiedad horizontal, y por ende tampoco es posible considerar que existe un consorcio.---------------------------------------------En ese sentido se pronuncia en forma coincidente la doctrina especializada cuando, interpretando el alcance del art. 9 de la ley 13.512, sostiene que En atencin a que el estado de propiedad horizontal nace una vez cumplidas ciertas
formalidades, la existencia regular del consorcio de propietarios est subordinada al otorgamiento del reglamento de copropiedad. (...). Pese a la redaccin del art. 9, el consorcio no preexiste al reglamento sino que, por el contrario, recin nace a la vida jurdica con el mismo. Antes solamente podra hablarse de un preconsorcio o consorcio de hecho... . (Confr. Highton, Elena I., Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, Ed. Hammurabi, Ao 2000, pg. 571; en la misma lnea, Mariani de Vidal, Marina Curso de Derechos Reales, Ed. Zavala, ao 1987, Tomo 2, Pg. 135 y 138; Aren, Beatriz Derechos Reales, Bs. As., Ed. Hammurabi, Ao 2003, Vol. 2, Pg. 627).------------------------------------Siendo ello as, hasta tanto no se hallen cumplidos los requisitos que la ley establece, el consorcio de hecho no encuadra en la figura del consorcio, y por ende escapa hasta aqu- a la previsin normativa del inciso 6 del art. 518, C.P.C.C., no pudiendo por ende valerse de la va ejecutiva para reclamar las expensas comunes adeudadas con anterioridad a la formal constitucin del ente.Es verdad que el precepto bajo anlisis confiere legitimacin, seguidamente, a las comunidades similares, lo que podra conducir a la equivocada idea de encuadrar al preconsorcio entre dichas comunidades. Empero, ello no resulta posible, puesto que el mismo artculo se ocupa, a continuacin, de circunscribir el alcance de la regla a los crditos devengados respecto de inmuebles sometidos al rgimen de la propiedad horizontal, lo que corrobora la inviabilidad de tal asimilacin ya que, en base a lo expuesto supra,
hasta tanto no se cumpla con el tramite de creacin e inscripcin del reglamento, no puede afirmarse que el inmueble se encuentre sujeto al rgimen de la propiedad horizontal.-----------------------------------------------------------------------Tampoco cabe una solucin diferente por la mera circunstancia de que la norma mencione, seguidamente, a los inmuebles asimilados a ella [a la propiedad horizontal] por la ley de fondo, puesto que no existe una tal ley que contemple o regule el consorcio de hecho, y menos an que lo asimile en su existencia y efectos al regularmente constituido conforme a los trminos dispuestos en la Ley 13.512.--------------------------------------------------------------En torno a esta ltima expresin legal, la doctrina especializada local ha entendido que la norma refiere a los cementerios privados, a los barrios privados, o bien a los clubes de campo, pero an as aclara que esa asimilacin debe surgir de la propia ley, lo que hasta ahora no ha ocurrido. (Confr. Vnica, Oscar H., Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Crdoba Ley 8465, Crdoba, 2002, Ed. Marcos Lerner, Tomo V. pg. 29). Como quiera que sea, lo trascendente es que los comentaristas de nuestra Ley Adjetiva, ni siquiera vislumbran la posibilidad de subsumir la figura del preconsorcio en la hiptesis de las comunidades legislativamente asimilables predispuesta en la norma.----Conforme a lo hasta aqu expuesto, el crdito por gastos efectuados por el consorcio de hecho respecto de inmuebles que no han sido an sometidos al
rgimen de la propiedad horizontal, no satisface las condiciones subjetivas ni objetivas previstas por la Ley Ritual para habilitar el procedimiento ejecutivo.VII. Considero oportuno agregar que el Cdigo de Procedimiento Civil y Comercial de la Nacin ha regulado la cuestin de manera similar a la prevista en nuestra Ley Adjetiva Local, en tanto reconoce la calidad de ttulo ejecutivo al crdito por expensas comunes de edificios sujetos al rgimen de propiedad horizontal (arg. art. 524 C.P.C.N.); lo que conforme a lo desarrollado supra, excluye de plano la va ejecutiva para reclamar los gastos efectuados cuando el inmueble an no ha sido sometido a dicho rgimen.-----------------------------------Pero adems, a continuacin el mismo precepto impone como una indudable condicin de procedencia de la va ejecutiva que, con el escrito de promocin de la ejecucin, se acompaen los certificados de deuda que renan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad; exigencia que, sin dudas, no podra satisfacer vlidamente el consorcio de hecho, en tanto no cuenta an con el aludido estatuto.----------------------------------------------------------------VIII. Continuando con el anlisis, no creo que la aplicacin analgica del art. 8 de la ley 13.512 invocada por el ejecutante vare la solucin que asumo como correcta.-------------------------------------------------------------------------------El referido precepto comienza disponiendo que Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o departamentos, salvo convencin en contrario, las expensas de administracin y reparacin de las partes y bienes
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comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro..., tras lo cual enumera algunos de los rubros que integran el elenco de gastos.-----------------------------------------Es verdad que prestigiosa doctrina, al describir la situacin del Consorcio de Hecho lo ha asimilado al regularmente constituido en alguna medida, interpretando que por analoga deben aplicarse las disposiciones de la ley 13.512 cuando los poseedores han elegido un administrador del inmueble y contribuyen al pago de expensas comunes; agregando inclusive que si bien no podrn ejercerse los derechos y acciones respecto de terceros como consorcio de P.H., los diversos poseedores y el propietario vendedor, en sus relaciones recprocas, debern someterse a las normas a las que se han acogido anticipadamente. (Confr. Highton, E. Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, Bs. As., Ed. Hammurabi, 2000, pg. 572).-------------------------------------------------------------Ahora bien, la tesis que all se postula alude al contenido y fundamento del derecho sustancial que ostenta quien realiz los gastos, de reclamar a los poseedores que contribuyan en el pago de las erogaciones originadas en la administracin y reparacin de las partes y bienes comunes. Pero ello no significa que tal posicin avale que dicha deuda pueda ser reclamada por la va ejecutiva; aspecto sobre el cual no se expide la citada autora.------------------------Lo propio ocurre con un antiguo fallo emanado de la Corte Suprema de Buenos Aires, en el que se interpret que Cuando se de en los hechos el
funcionamiento de un consorcio que no ha llegado a concluirse definitivamente por falta de reglamento de copropiedad, pero cuyas caractersticas impongan someterlo analgicamente al rgimen de la ley 13.512, slo las obligaciones asumidas para la satisfaccin de cargas comunes podrn eventualmente reputarse contradas por el consorcio posteriormente constituido en forma regular, pero no las contradas con motivo de la construccin del edificio . (citado por Mariani de Vidal, M. en Curso de Derechos Reales, Bs. As., 1987, Ed. Zavala, Tomo 2, pg. 138). Una vez ms, se advierte a partir de su lectura, que el pronunciamiento nada resuelve respecto de la va procesal idnea o apta para reclamar judicialmente el cobro compulsivo de tales gastos.-------------------Tal vez, si pudiera establecerse parangn con alguna hiptesis de las regladas por la Ley 13.512, sera a mi juicio la del tercer prrafo del aludido artculo 8, que contempla las expensas realizadas por un propietario, cuando se trate de reparaciones indispensables y urgentes, que por alguna razn no pueden ser encaradas por el consorcio regularmente constituido. La comparacin con el caso ventilado en el sub-lite es posible, pues tanto en uno como en otro supuesto, quien afronta el gasto es un sujeto distinto del consorcio y se trata de una erogacin indispensable que beneficia a todos los comuneros.----------------------Pero, an en tal caso, la doctrina coincide en negarle al consorcista la va ejecutiva, remitindolo al proceso de conocimiento para obtener el cobro de las erogaciones que hubiere realizado. (Confr. Highton, E., ob. cit. p. 374; Aren
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Beatrz, El crdito por expensas, publicado en Revista de Derecho Privado y Comunitario Vol. 2002-2 Propiedad Horizontal, Ed. Rubinzal Culzoni, pg. 262).------------------------------------------------------------------------------------------IX. Desde otra perspectiva, no debe perderse de vista que en cualquier caso, lo que habilita la va ejecutiva es el ttulo del que emerge la constancia fehaciente de una deuda. La base o fundamento de todo proceso de ejecucin se encuentra en un derecho ya cierto o presumiblemente cierto, contenido en el ttulo, que es en definitiva lo que justifica el trmite comprimido y la celeridad en esta clase de procesos.----------------------------------------------------------------------En el caso de las expensas comunes, es claro que el fundamento de la va ejecutiva debe buscarse en el Reglamento de Copropiedad, pues dada su naturaleza contractual, dicho estatuto constituye la norma esencial que contiene las pautas a las que se sujetan los comuneros. Este es el motivo por el que el Cdigo de Procedimientos de la Nacin expresamente impone el deber de adjuntar a la demanda el certificado que rena los requisitos exigidos por el nombrado estatuto.--------------------------------------------------------------------------Siendo ello as, la falta de un reglamento que sistematice la vida del consorcio, predeterminando los gastos ordinarios o extraordinarios que los comuneros se comprometen a solventar, estableciendo eventualmente las mayoras necesarias para aprobar erogaciones extraordinarias, fijando la periodicidad con que las expensas sern liquidados, etc., perjudica la viabilidad
de la ejecucin, ya que en situacin tal no cabe reconocer al hipottico ttulo la presuncin de legitimidad del derecho que refleja el instrumento.-------------------Asimismo, no habiendo consorcio regularmente constituido, tampoco cabe admitir que exista la figura del administrador que cuente con la facultad de expedir un certificado de deuda en los trminos mencionados por la parte final del inciso 6 del art. 518 del C.P.C.C., puesto que como es sabido su designacin requiere como condicin necesaria la preexistencia del estatuto.--------------------En esa lnea de pensamiento me enrol en tiempos en que me desempeaba como Vocal integrante de la Excma. Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Quinta Nominacin de esta Ciudad, oportunidad en la que sostuve que: Mientras el reglamento de copropiedad y administracin instrumentado bajo la forma de escritura pblica no se encuentra inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble, no se produce la conversin de la propiedad normal en propiedad horizontal. No existiendo reglamento de co-propiedad tampoco es posible que exista la figura del administrador como rgano ejecutivo del consorcio, puesto que su designacin debe hacerse en el reglamento en forma obligatoria... (Confr. Sent. n 114/2000, dictada in re El Prtico SRL c/ Luis Aparicio Ejecutivo, extracto publicado en Foro de Crdoba n 67, pg. 224); posicin que mantengo.-------------------------------------------------------------Por lo dems, la sola circunstancia de que una vez constituido regularmente el consorcio, el administrador que all se designe resulte ser la
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misma persona que vena cumpliendo de facto dicho rol en la etapa anterior a su formal constitucin, no redime la inviabilidad de la ejecucin por los perodos previos. Puede incluso admitirse una relacin de continuidad entre el denominado preconsorcio y el consorcio que luego ha sido regularmente constituido, ms ello no significa que el primero nombrado pueda valerse de las mismas prerrogativas que la ley procesal reconoce al segundo.----------------------X. Cabe agregar, adems, que la tesis que propugno ha sido admitida por doctrina y jurisprudencia.------------------------------------------------------------------En efecto, se ha resuelto que no cabe conceder la calidad de ttulo ejecutivo al certificado de deuda expedido por un consorcio que no tiene otorgado ni inscripto el reglamento de copropiedad que lo rige (CCiv. y Com. de Mar del Plata, Sala I, de fecha 18/08/92, JA, 1993 II- 271, citado por Highton, ob. cit., pg. 574, y por Racciatti y Kemelmajer de Carlucci en Cdigo Civil de la Repblica Argentina Ed. Astrea, Vol. 11, Comentario al art. 8 de la Ley 13.512, pg. 609/610). As tambin lo ha decidido la jurisprudencia local al sostener que es inhbil para su ejecucin el certificado de deuda por expensas comunes emitido por quien fue designado administrador de un preconsorcio, si el inmueble no fue sometido al rgimen de propiedad horizontal ni inscripto el correspondiente reglamento de copropiedad, debiendo promover a fin de perseguir el cobro de las expensas a los adjudicatarios morosos, el respectivo juicio de conocimiento. (Confr. Cm. 1 Civ. y Com. de Ro Cuarto, Sent. del
13/11/02, publicada en LLC 2003, pg. 1458).-----------------------------------------Desde la doctrina, se ha interpretado que si bien el consorcio de copropietarios de hecho tiene personalidad, el mismo no rene el recaudo gentico existencia del reglamento de copropiedad inscripto- como para merecer el privilegio de intentar el cobro por la va ejecutiva, debiendo en consecuencia intentarse el cobro por el proceso de conocimiento. (Constantino, Juan Antonio y Rosales Cuello, Ramiro, Proceso Ejecutivo vs. Consorcio de Copropietarios de Hecho - Un divorcio procesal por incompatibilidad gentica-, en JA 1993 II pg. 271 y sig.). Sobre el particular, an prescindiendo del anlisis relativo a si cabe o no reconocer personalidad jurdica al consorcio de hecho o preconsorcio aspecto que desborda la materia sujeta a unificacin- lo rescatable es que tambin la doctrina que se ha dedicado a estudiar en profundidad la cuestin, coincide en negar habilidad ejecutiva al reclamo de los gastos efectuados antes del sometimiento del inmueble al rgimen de propiedad horizontal, sea quien fuere el sujeto que pretenda el recupero de lo abonado.-----No desconozco que la habilitacin del proceso ejecutivo para el cobro de las expensas comunes obedece a la necesidad de asignar a esta categora de obligaciones una va rpida y eficaz para facilitar su pronta percepcin, por cuanto la subsistencia del consorcio de propietarios depende exclusivamente del aporte mensual de sus integrantes. Empero, dicha pauta hermenutica no puede entenderse como una herramienta que permita sortear el cumplimiento de los
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requisitos mnimos exigidos por la ley ritual para la viabilidad del proceso compulsorio.---------------------------------------------------------------------------------Tampoco advierto que la decisin signifique consagrar un excesivo rigor formal. Antes bien, la interpretacin que propongo se sustenta en la firme conviccin de que la observancia de las condiciones que impone la ley para el normal y regular ejercicio de los derechos constituye la constante que cristaliza y aporta la cuota de certeza que requiere el desenvolvimiento de las relaciones jurdicas obligatorias. Ello as, si tenemos en cuenta que el certificado de deuda por gastos comunes es un ttulo creado por el administrador del consorcio sin intervencin alguna del obligado al pago, es a todas luces razonable que su habilidad ejecutiva se considere supeditada, cuanto menos, al cumplimiento de los requisitos que la ley adjetiva establece; esto es, que el ejecutante sea un consorcio de propietarios, y que se trate de deudas por gastos comunes de inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal.----------------------------XI. Finalmente, tampoco resulta viable el argumento por cierto, tardamente introducido por el interesado- segn el cual debiera encuadrarse el caso en la Ley de Prehorizontalidad n 19.734.-----------------------------------------Advirtase que el artculo 3 de dicho cuerpo normativo exige la afectacin del inmueble a dicho rgimen, la que debe ser otorgada mediante escritura, debe contener entre otras cosas- un proyecto de reglamento de copropiedad, y debe ser inscripta registralmente; requisitos cuyo cumplimiento no ha sido alegado ni
probado en autos.---------------------------------------------------------------------------XII. En definitiva, y puesto que la interpretacin de la ley efectuada en la sentencia impugnada se ajusta al temperamento que estimo correcto, corresponde rechazar el recurso de casacin intentado.-----------------------------------------------Voto por la negativa a la primera cuestin.-------------------------------------A LA PRIMERA CUESTIN PLANTEADA EL SEOR VOCAL DOCTOR CARLOS FRANCISCO GARCA ALLOCCO, DIJO :-------------Adhiero a los fundamentos brindados por el Seor Vocal Armando Segundo Andruet (h). Por ello, compartindolos, voto en igual sentido a la primera cuestin planteada.----------------------------------------------------------------A LA PRIMERA CUESTIN PLANTEADA EL SEOR VOCAL DOCTOR DOMINGO JUAN SESIN, DIJO:----------------------------------------Comparto los fundamentos expuestos por el Seor Vocal del primer voto.As voto.------------------------------------------------------------------------------A LA SEGUNDA CUESTIN PLANTEADA, EL SEOR VOCAL DOCTOR ARMANDO SEGUNDO ANDRUET (h), DIJO:---------------------I. A mrito de la respuesta brindada a la primera cuestin, propongo rechazar en lo sustancial el recurso de casacin planteado por la actora.-----------II. En cuanto a las costas generadas en la Sede extraordinaria, considero ajustado a derecho disponer que las mismas sean soportadas por el orden
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causado, atento a la diversidad de criterios jurisprudenciales que existen sobre la materia. (arg. art. 130 in fine C.P.C.C.).-------------------------------------------------Atento lo normado por el art. 25 de la Ley 8226 a contrario sensu- no corresponde regular honorarios a favor de los profesionales intervinientes en esta oportunidad.---------------------------------------------------------------------------------As voto.------------------------------------------------------------------------------A LA SEGUNDA CUESTIN PLANTEADA EL SEOR VOCAL DOCTOR CARLOS FRANCISCO GARCA ALLOCCO, DIJO :-------------Adhiero a la solucin a que arriba el Seor Vocal del primer voto.---------As voto.------------------------------------------------------------------------------A LA SEGUNDA CUESTIN PLANTEADA EL SEOR VOCAL DOCTOR DOMINGO JUAN SESIN, DIJO:----------------------------------------Adhiero a la respuesta proporcionada por el Sr. Vocal Dr. Armando Segundo Andruet (h), ya que el mismo expresa la solucin correcta a la presente cuestin.--------------------------------------------------------------------------------------Por ello, voto en idntico sentido.------------------------------------------------Por ello, el Tribunal Superior de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Comercial,--------------------------------------------------------------------------RESUELVE:--------------------------------------------------------------------------------"CONSORCIO DE PROPIETARIOS TERRAZAS DE SANTA FE C/ GODOY SUSANA -EJECUTIVO RECURSO DE CASACIN" (C 07/08)"
I. Rechazar en lo sustancial el recurso de casacin planteado por la actora.-----------------------------------------------------------------------------------------II. Costas por el orden causado, atento a la diversidad de criterios jurisprudenciales que existen sobre la materia. (arg. art. 130 in fine C.P.C.C.).---Protocolcese e incorprese copia.
Dr. Armando Segundo Andruet (h) Presidente de la Sala Civil y Comercial T.S.J.
Dr. Carlos Francisco Garca Allocco Sesin Vocal del Tribunal Superior de Justicia Superior de Justicia
Dr. Domingo Juan Vocal del Tribunal
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Dr. Domingo Juan Vocal del Tribunal

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